Bindungsdauer

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Referat
Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtsanierung
und Wohnungsbau
PLAN-HA-III-11
Förderung von Eigentumswohnungen im München Modell
Empfehlung Nr. 08-14 / E 00836 der
Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05 –
Au-Haidhausen, Bezirksteil Haidhausen
am 27.01.2011
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14/V 06644
Anlagen:
1. Empfehlung Nr. 08-14 / E 00836
2. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 25.05.2011 (SB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Die Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen, Bezirksteil Haidhausen hat
am 27.01.2011 die anliegende Empfehlung Nr. 08-14 / E 00836 (Anlage 1) beschlossen.
Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß
§ 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München,
da die zu behandelnde Angelegenheit nicht auf einen Stadtbezirk begrenzt ist, sondern eine
grundsätzliche Thematik der Wohnungsbauförderung in der Stadt München berührt.
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung führt hierzu Folgendes aus:
Im Rahmen der Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Landeshauptstadt München „Wohnen in München V“ (2012 - 2016) sollen dem Stadtrat im Herbst
dieses Jahres auch Änderungsvorschläge bei den Programmen für förderfähige Eigentumsmaßnahmen (München Modell und Sozialgerechte Bodennutzung – SoBoN) vorgelegt
werden. Besonders wegen der jüngsten Grundstückspreisentwicklung in München werden
diese Anpassungen notwendig. Dabei wird auch das Thema „Verkauf an Kapitalanleger“ und
„Bindungsfristen“ zu überprüfen sein.
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Die Überlegungen hierzu in der Arbeitsgruppe zu „Wohnen in München V“ sind aber noch
nicht abgeschlossen und es soll keinesfalls der Stadtratsbehandlung vorgegriffen werden.
Daher können derzeit nur einige Punkte benannt werden, die in die Vorprüfung mit
einzubeziehen sind.
So ist zu berücksichtigen, dass München eine Stadt mit überproportional hoher Mieterquote
ist (ca. 75 % Mietwohnungen) und letztlich auch die Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger
einen Beitrag dazu leisten, bezahlbaren Mietwohnraum für Münchner Bürgerinnen und Bürger
bereit zu stellen.
Zudem haben viele Münchner Haushalte – trotz Förderung – gar nicht die finanziellen
Möglichkeiten (z.B. Eigenkapital) oder den Wunsch (z.B. Einschränkung der privaten bzw.
beruflichen Mobilität) Eigentum zu erwerben und sind daher auf preisgünstige Mietwohnungen
angewiesen.
Bei den Überlegungen hinsichtlich einer Verlängerung der Bindungsdauer ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zu beachten, der sich aufgrund von
entsprechenden Klagen wiederholt mit diesem Thema befasst hat. Die für ein Einheimischenmodell typischen Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen mit Bindungszeiten von bis zu
15 Jahren (dies ist die aktuelle Praxis bei der Stadt München) wurde dabei für unbedenklich
gehalten (BGHZ 153, 93, 105). Die 15-jährige Bindungsfrist entspricht im übrigen auch den
förderrechtlichen Bindungen, die ein Selbstnutzer eingehen muss, der ein staatliches
Förderdarlehen erhält (für Kapitalanleger besteht die Förderung ausschließlich in einem,
aufgrund des sozial gebundenen Grundstückspreises günstigeren Kaufpreis). Der BGH hat
mit seiner Entscheidung zwar keine Höchstgrenze für die Bindungsdauer festgelegt, sondern
- im Einzelfall - sogar eine Bindungszeit von mehr als 20 Jahren für zulässig erklärt, aber auch
auf die Kausalität zwischen Umfang der „Verbilligung“ und Bindungsdauer hingewiesen.
Vor diesem Hintergrund werden die Möglichkeiten und Schranken einer Verlängerung der
Bindungszeit sorgfältig abzuwägen sein. Eine einheitlich 30-jährige Bindungsdauer wird
sowohl aus rechtlichen Gründen als auch im Hinblick auf die Akzeptanz durch die kaufberechtigten Haushalte als problematisch gesehen.
Was die Rückzahlung von Fördermitteln, sei es beim Grundstückspreis oder bei einer
staatlichen Darlehensförderung (nur für Selbstnutzer möglich) angeht, sind die vertraglichen
Bindungen selbstverständlich so gefasst, dass vor Ablauf der Bindungszeit grundsätzlich nur
wieder an Berechtigte und höchstens zu dem Preis, den die Ersterwerberin bzw. der
Ersterwerber bezahlt hat, weiter verkauft werden darf. Falls eine berechtigte Käuferin bzw.
ein berechtigter Käufer nicht gefunden werden kann, verlangt die Stadt die Grundstücksförderung anteilig zurück. Selbstnutzer müssen die evtl. erhaltenen staatlichen Förderdarlehen
ebenfalls zurück zahlen. Damit wird einer Spekulation von vornherein entgegengewirkt.
Der Empfehlung Nr. 08-14 / E 00836 der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes AuHaidhausen am 27.01.2011 kann nur nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen
entsprochen werden.
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Beteiligung der Bezirksausschüsse
Grundsätzlich ist bei der Behandlung von Bürgerversammlungsempfehlungen eine Anhörung
der Bezirksausschüsse vorgesehen. Da die grundsätzliche Thematik der Wohnungsbauförderung das gesamte Stadtgebiet berührt, ist eine Anhörung der Bezirksausschüsse
entfallen. Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 05 - Au-Haidhausen hat Abdruck der
Vorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn
Stadtrat Podiuk, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II. Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1. Von der Sachbehandlung wird Kenntnis genommen, wonach der Stadtrat im Rahmen
der Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Landeshauptstadt München „Wohnen in München V“ (2012 – 2016) mit Änderungsvorschlägen bei
den Programmen für förderfähige Eigentumsmaßnahmen (München Modell und
Sozialgerechte Bodennutzung – SoBoN) befasst wird.
2. Die Empfehlung Nr. 08-14 / E 00836 der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes
Au-Haidhausen am 27.01.2011 ist damit gemäß Art. 18 Abs. 4 Gemeindeordnung
behandelt.
3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III. Beschluss
nach Antrag
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
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IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V. WV Planungsreferat SG 3
zur weiteren Veranlassung.
zu V.
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
An das Direktorium HA II – BAG-Ost
An das Direktorium HA II/V 1
An den Bezirksausschuss 05
An das Planungsreferat HA I
An das Planungsreferat HA II
An das Planungsreferat HA III
An das Planungsreferat HA IV
An das Planungsreferat SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
10. Mit Vorgang zurück zum Planungsreferat HA III/11
zum Vollzug des Beschlusses.
Am
Planungsreferat SG 3