Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und

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Verkehrswertermittlung forstlicher Liegenschaften und Entschädigungen | DI Dr. Gerald Schlager
29.11.2012 | 2
1
Spannungsfeld des Gutachters
Stellung des Sachverständigen?
neutral
weisungsfrei
29.11.2012 | 3
Entschädigung – Schadensersatz
Enteignungsentschädigung

rechtmäßige gezielte Eingriffe in das Eigentum
o
o

formelle Enteignung: (rechts)förmlicher Entzug des Eigentums
materielle Enteignung: Eigentum bleibt zwar "formal" bestehen, wird
jedoch durch die öffentlichrechtlichen Beschränkungen
(Nutzungsverbote, Nutzungsbeschränkungen etc.) weitgehend
inhaltliche (materielle) ausgehöhlt
vermögensrechtlicher Ausgleich
o
o
keine Schlechterstellung
keine Besserstellung
Schadensersatz

Ersatz (Wiederherstellung) für einen erlittenen Schaden
tunliche Ersatzleistung (wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit,
Angemessenheit)
Naturalrestitution
29.11.2012 | 4
2
Rechtssprechung des OGH
Voraussetzungen
= erhebliche Erschwernis oder Unmöglichmachung der Nutzung eines
Grundstücks
= Beschränkung in den rechtlich zustehenden Nutzungsmöglichkeiten
Entschädigungsbetrag
= vermögensrechtliche Nachteil
= stellt auf die zum Enteignungszeitpunkt bereits bestehenden
Verwendungsmöglichkeiten ab.
= hängt von der konkreten Verwendbarkeit (rechtlichen
Verwendungsmöglichkeit) der betroffenen Grundstücke – nach der
Sachlage und Rechtslage – unmittelbar vor dem Eingriff ab.
29.11.2012 | 5
Enteignungstitel = öffentliches Interesse
vgl. § 17 Abs. 4 ForstG 1975
keine Enteignung bei privaten Interessen
öffentliche Interessen (vgl. § 17 Abs. 4 ForstG 1975)
Verkehr: Eisenbahn, Straße, Luftverkehr
Energie: Strom, Wasserkraft …
Infrastruktur: Trinkwasser, Telekommunikation
Schutzeinrichtungen: Bannwald, Wasserbau
Schutzgebiete: Trinkwasser, Naturschutz
29.11.2012 | 6
3
Grundeinlösen im öffentlichen Interesse
Grundstücksauswahl
„öffentlicher Antragssteller“ ist aus technischen Gründen an bestimmte
Liegenschaften gebunden
Ausweichen auf Nachbargrundstücke ist nur bedingt möglich
Grundeigentümer hat somit eine Monopolstellung gegenüber seinem
Nachbarn.
Entscheidungsfreiheit
Grundstückseigentümer hat infolge der rechtlichen Bestimmungen nicht die
freie Entscheidung, ob auf seinem Grundstück ein Nutzungsrecht
einzuräumen ist
„öffentlicher Antragssteller“ über ein Enteignungsrecht
(Zwangsrechtsseinräumung) durchsetzen.
Enteignungsrecht des „Käufer“ (öffentlicher Antragssteller) bedingt
Verhandlungsrisiko für „Verkäufer“ (Grundeigentümer).
kein freies Spiel von Angebot und Nachfrage
betriebswirtschaftliche und rechtliche Interessen
raschen Vertragserrichtung.
„öffentlicher Antragssteller“ bietet meist „Akzeptanzzuschlag"
Grundinanspruchnahmen (zB Leitungstrassen) können „politischen“
Wünschen unterliegen
29.11.2012 | 7
Rechtsgrundlagen

Eigentumsschutz - Staatsgrundgesetz
Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz
1954 (EisbEG)
Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992
ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung
Materiengesetze
29.11.2012 | 8
4
Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz 1954
Grundsatz

von der Enteignung betroffener Grundeigentümer soll in
seinem Vermögensstand nicht beeinträchtigt werden
Entschädigung = vermögensrechtlicher Ausgleich
keine Schlechterstellung ... aber auch keine
Besserstellung
wertneutral
Entschädigungsermittlung

erfolgt durch Sachverständigen
Bewertungsergebnis ist nicht verhandelbar
Entschädigungsfestsetzung

durch Behörde
Rechtsmittel an Landes- bzw. Bezirksgericht
29.11.2012 | 9
Materiengesetze

Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetz (EisbEG 1954)
Starkstromwegegesetz (1968), Energielenkungsgesetz (1982)
Landeselektrizitätsgesetze
Rohrleitungsgesetz (1975)
Gaswirtschaftsgesetz (2000)
Mineralrohstoffgesetz (MinroG 1999)
Telekommunikationsgesetz (2003)
Luftfahrtsgesetz (1957)
Bundesstraßengesetz (BStG 1971)
Landesstraßengesetze
Wasserrechtsgesetz (WRG 1959)
Forstgesetz (ForstG 1975)
Bodenbeschaffungsgesetz (BoG 1974)
9 Landes-Naturschutzgesetze
29.11.2012 | 10
5
spezielle Regelungen in den Materiengesetzen

Forstrecht

Naturschutzrecht

verkehrswertorientierte Abgeltung
bestandes-/zuwachsorientierte Ertragsabgeltung
verkehrswertorientierte Abgeltung
Wasserrecht

Bewirtschaftungsbeschränkungen = Ertragsausfall
Baulichkeiten = Verkehrswert
29.11.2012 | 11
Bewerten heißt …
… Objekten (Wald ua) einen möglichst zutreffenden
Geldbetrag zuzumessen.
Fragestellung:

Was wird dem Betroffenen genommen?
Was ist das Genommene wert?
29.11.2012 | 12
6
Bewertungsgrundsätze
Was wird dem Betroffenen genommen?

... eine Sache (Wald)
... Einkommen (Holzertrag)
realistische Zukunftserwartungen (Widmungsänderungen)
Was ist das Genommene wert?

Verkehrswert
Auswirklungen auf Restbetrieb
Gebot des vermögensrechtlichen Ausgleiches

keine vermögensrechtliche Schlechterstellung
... aber keine vermögensrechtliche Besserstellung
29.11.2012 | 13
Entschädigung
Voraussetzungen

hoheitliches Entschädigungsverfahren
Grundeinlösen im öffentlichen Interesse

kein Schadensersatz sondern Entgelt für das enteignete Recht
vermögensrechtlichen Verlust
einseitige Festsetzung (Bescheid, Gerichtsurteil)
Entschädigungsbetrag wird hoheitlich festgelegt
ist nicht verhandelbar
SV

als „Vermittler“ im Ermittlungsverfahren
„Rechtfertigung“ für Controlling (Rechnungshof, AG etc.)
29.11.2012 | 14
7
Objektiv …
objektiv-abstrakte Bewertung

Bewertungsgegenstand ist die Ermittlung des gemeinen Wert
(Marktwert, Verkehrswert)
konkrete Auswirkungen auf das Vermögen des Enteigneten
sind nicht zu beurteilen ( gemeiner Wert ist auch dann zu
ersetzen, wenn diese für den Grundeigentümer subjektiv ohne
Wert ist)
objektiv-konkrete Bewertung

welche vermögensrechtlichen Auswirkungen (marktbezogen)
„Differenzmethode“: Schadensberechnung vergleicht
Wertdifferenz unmittelbar vor und unmittelbar danach
(Zukunftsprognose)
29.11.2012 | 15
Bewertungsverfahren
Vergleichwertverfahren
Individuelle Entschädigungsobjekt
= keine Vergleichsfälle
Bodenpreis, Bestandeswert
Sachwertverfahren
Schwierigkeiten in der Bodenwertermittlung
Bestandeswerte (fiktiv, verfügbar)
Ertragswertverfahren
tatsächlicher Ertragsausfall = Minderertrag
fiktiver Ertragsfall = rechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Marktanpassung
individuelle Ab- und Zuschläge; „Markterfahrung“
Gewichtung Sachwert zu Ertragswert
29.11.2012 | 16
8
Mischverfahren?
Betriebs‐Waldgröße
Sachwert
Ertragswert
5 bis 10 ha
95 %
5 %
10 bis 30 ha
85 %
15 %
30 bis 100 ha
75 %
25 %
100 bis 1000 ha
65 %
35 %
ab 1000 ha
50 %
50 %
Im LBG 1992 „versteckt“ sich diese Marktanpassung in der gemäß § 7
gebotenen "Nachkontrolle" des Ermittlungsergebnisses.
29.11.2012 | 17
Landwirtschaft
Betriebsgröße
Bewirtschaftungsform
Nachfolger
Emotion
VERKEHRSWERT
Grundstück
Marktanpassung
Sachwert
SV
Ertragswert
Nebenerwerb
Innerlandwirtschaftlicher
Bodenpreis
Vergleichspreis
Erwartungskomponenten
landwirtschaftliches
Einkommen
Agrarförderungen
Zinsfuß
?
29.11.2012 | 18
9
Entschädigung = Nachteilsausgleich
DIE grundsätzliche Fragestellung lautet …

Wie ist der laufende Holzzuwachs, also der Ertragsausfall zu
bewerten?
… so wie sich auf Grund der verfügten Bewirtschaftungsauflagen der
tatsächlich eintretende Mindererlös darstellt, oder
… so wie er sich theoretisch bei einer optimieren Bewirtschaftung
ergeben, errechnen würde?

In wie weit ist das Anlagevermögen, also der aufstockende
Waldbestand mitzubewerten (abzulösen)?

Gibt es eine Entwertung des Waldbodens
(Verkehrswertminderung)?
29.11.2012 | 19
Ausgangssituation
subalpiner Fichten-Lärchen-Zirbenwald
Schutzwald außer Ertrag
Operat:
235 Jahre alt
keine Nutzungsplanungen
Hubschrauberbringung - rechnerische Deckungsbeiträge:

Zirbe :
Lärche:
Fichte:
Gesamt:
4,00 €
- 2,00 €
- 7,00 €
- 3,00 €
positiv
negativ
negativ
negativ
Entschädigungsbegehren
Deckungsbeitrag der Zirbe
Verkehrswertminderung
29.11.2012 | 20
10
Bewertungsüberlegungen

Schutzwald gemäß § 21 ForstG 1975
bisher keine forstlichen Erträge
keine Nutzungsabsichten
Reinvestitionsverpflichtung lt. ForstG (totes Recht?)
welche zukünftigen Erlöserwartungen

Forstwirtschaft
Jagd
Änderung des Verkehrswertes durch Naturschutzgebietsausweisung?

Sachwert
Ertragswert
Marktanpassung
29.11.2012 | 21
Vertragliche Vereinbarung

einvernehmliche vertragliche Lösung zwischen den Betroffenen

soll Entschädigung „ersetzen“
gedanklicher Ansatz frei verhandelter Vertrag
Vertragsnaturschutz – Vertrag zwischen zwei Partnern?
Entschädigungen als zusätzliches Betriebseinkommen?

kann im Entschädigungsbescheid festgeschrieben werden

Praxis: „Entschädigungen“ als zusätzliches Betriebseinkommen?

Rechte und fiktive Verwendungsmöglichkeiten
geplanten bzw. realistisch sich anbietenden Bewirtschaftungsmaßnahmen
Agrarpolitik Î Rahmenvereinbarungen

von Interessensvertretern verhandelt
Gleichheit der Mitglieder
29.11.2012 | 22
11
Akzeptanzzuschlag

frei vereinbarter Aufschlag

Höhe, Zuschlag von …

Empfehlungen: 10 % (bis 20%)
Praxis: bis zu 100 %
Argumente

Rechtssicherheit
Zeitplanung
Verfahrenskosten einer behördlichen Enteignung
bei Dienstbarkeiten: Verhältnis zum Grundeigentümer
29.11.2012 | 23
Wiederbeschaffungskosten
österreichische Enteignungsrecht geht von der Vorstellung
der Ersatzbeschaffung aus
Voraussetzung = tatsächliches Entstehen (OGH 18.01.2011, 4 Ob 213/10t)
Höhe

Grunderwerbssteuer
Verbücherung
Vertragserrichtung
Makler, Provisionen
Gesamt
3,5 %
1,1 %
2,0 %
1,0 %
7,6 %
29.11.2012 | 24
12
Entschädigung ' Entgelt
29.11.2012 | 25
Rahmenvereinbarung
Waldboden
Standort
Mastenstandort
Schleppergelände
27,00 €
Seilgelände
18,00 €
Schutzwald/Bannwald
Leitungsüberspannung
Waldbestand
Aufwandsersatz
Entgelt pro m2 (ohne USt.)
Nutzung
Servitutsbereich
aufstockender Holzvorrat
9,00 €
0,60 €
gutachterliche Feststellung
Restflächenbewirtschaftung
Folgeschäden
Randschäden
Wiederaufforstung
gemäß UVP‐Bescheid
Mastenstandorte
0,60 €
365,00 €
Waldüberspannung
510,00 €
Indexsicherung
VPI 2005
Nachschusspflicht
Widmungsänderung bis 15 Jahre ab Inbetriebnahme
Akzeptanzzuschlag
ein Leitungseigentümer
mehrere Leitungseigentümer
bis 6.000,00 €
300,00 €
ab 6.001,00 €
5 %
bis 6.000,00 €
360,00 €
ab 6.001,00 €
6 %
29.11.2012 | 26
13
Rahmenvereinbarung
Nutzung
Wiesen
Standort
Überspannung
8,00 € bis 10,20 €
unterirdische Leitungsverlegung
4,10 € bis 11,61 €
Mastenstandorte
Wald
696,16 € bis 1.453,31 €
Überspannung
2,67 € bis 3,43 €
unterirdische Leitungsverlegung
Akzeptanzzuschlag
Entgelt pro lfm (ohne USt.)
1,33 € bis 3,87 €
bis 3.633,64 €
ab 3.633,64 € bis 7.267,28 €
95,27 €
190,55 €
ab 7.267,28 € bis 14.534,57 €
381,10 €
ab 14.534,57 €
476,37 €
29.11.2012 | 27
Zahlungsart und Wertsicherung
Einmalzahlung

Kapitalisierungszinsfuß
„forstlicher“ Zinsfuß = 3 %
aktuelle Empfehlungen = 2 % bis 3 % (?)
marktorientiert: 1 % bis 1,5 %
Kapitalisierungszeitraum?
25 bis 40 Jahre
Bewertung des Betriebsrisikos?
jährliche Rente

kein Rechtsanspruch
Wertsicherung
– Verbraucherpreisindex
– Agrar-Index
– Mischsatz
29.11.2012 | 28
14
Indexentwicklung
29.11.2012 | 29
Zukunftsprognose – wohin geht der Holzpreis?
29.11.2012 | 30
15
Agrar-Index
29.11.2012 | 31
Exkurs: forstlicher (?) Zinsfuß
Zeitraum 1986 bis 2010 = 25 Jahre
Agrarindex, forstliche Erzeugnisse
Zinssatz
0,34 %
Rendite Forstbetriebe
0,80 bis 1,20 %
interner Zinsfuß
1,00 bis 1,50 %
Empfehlung Sachverständigenverband
2,00 bis 3,00 %
Inflationsrate (VPI 1986)
2,15 %
inflationsbereinigter Zinssatz
3,29 %
∅
1,75 %
29.11.2012 | 32
16
Verfahrensablauf
Grundstück
Widmung, aktuelle Nutzung
Bonität (Boden, Wald)
beanspruchte Teilfläche
(Schutzstreifen)
Bewertungsverfahren
Gesetzliche Vorgaben,
Normen, Stand der Technik
Dienstbarkeitsbedarf
dauernde
Grundinanspruchnahme
Bewertungsparameter
Vorübergehende
Grundinanspruchnahme
Restbetriebsbelastung
Entschädigungsermittlung
BESCHEID (hoheitliches
Behördenverfahren)
VERTRAG
(freie Vereinbarung)
Entgelt
Einmalzahlung
Akzeptanzzuschlag
Jährliche Rente
Einmalzahlung
Wertsicherung
jährliche „Entschädigung“
einmalige „Entschädigung“
29.11.2012 | 33
Thesen ...
Entschädigungspraxis

Waldeigentümer (Bauer) will Grund und Boden grundsätzlich
nicht verkaufen bzw. Dienstbarkeiten eingehen

Entschädigungspflichtiger zahlt das Doppelte

Landwirtschaftskammern machen mit
„Entschädigungs“richtlinien und Rahmenvereinbarungen
Agrarpolitik
29.11.2012 | 34
17
Beteiligte …
InfrastrukturInfrastrukturunternehmen
unternehmen
LandwirtschaftsLandwirtschaftskammer
kammer
GRUNDGRUNDEIGENTÜMER
EIGENTÜMER
Sachverständiger
Sachverständiger
Behörde
Behörde
Gericht
Gericht
… und ihre Strategien
29.11.2012 | 35
Infrastrukturunternehmen

Projektmanagement (effiziente und harmonische
Projektabwicklung)
gesellschaftspolitische Überlegungen (Verhältnis Konzern
– Landwirt)
landespolitischer Konsens (agrarpolitische Überlegungen)
Projektmanagement (Raschheit des Verfahrens)
Rechtssicherheit
Entschädigungsbeträge sind in einer Gesamtrechnung von
untergeordneter Bedeutung
Kostenrechnung (eigene Personalkosten, externe SVKosten)
29.11.2012 | 36
18
Grundeigentümer

bäuerliches Selbstverständnis
Grund und Boden frei von Belastungen halten
denkt in mehreren Hofgeneration
will mehr übergeben als er übernommen hat

vertraglicher „Entschädigungsbetrag“
muss mindestens den vermögensrechtlichen Betrag
(Verkehrswertminderung) abgelten
in ferner Zukunft liegende Entwicklungsmöglichkeiten durch
höherwertige Verwendung (zB. Golfplatz, Schipiste, Bebauung) sollen
gewahrt bleiben (Nachjustierung des Vertragsentgeltes)
Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex (nicht Agrar-Index)

Vorteile aus der Grundinanspruchnahme
wirtschaftlicher Erfolg des Leitungsbetreibers soll anteilig auch dem
Grundeigentümer zukommen
aktuelle Vertragsbereitschaft wird durch augenblickliche bzw.
zeitlich absehbare persönliche Wirtschaftsverhältnisse mitbestimmt
29.11.2012 | 37
Landwirtschaftskammer

agrarpolitisches Gewicht

gesetzliche Interessensvertretung (Sozialpartner)
„kostenloser“ Dienstleister für Kammermitglieder
Positionierung als das Sprachrohr der Bauern (vgl. Reaktionen
einzelner Landwirte bei der 380kV Leitung Steiermark)
Gleichheit: alle Landwirte sollen gleich behandelt werden

Rahmenvereinbarungen haben Vergleichspreischarakter
ausverhandelte Entgelte bilden akzeptierte Basiswerte bei
Nachverhandlungen und Neuabschlüssen
Preisbindung für andere Interessenten und bei Schadensbewertungen
(Versicherungsleistungen)
29.11.2012 | 38
19
Sachverständiger

Verhaltsmuster

ausbildungsbedingt

entstammen überwiegend dem land- und forstwirtschaftlichen
Gesellschaftsbereich (Eltern = Landwirte); teilweise
Nebenerwerbslandwirte
kollegiales (teils freundschaftliches) Verhältnis (Universitätsausbildung,
Ziviltechnikerkammer, Sachverständigenverband, beruflicher Werdegang,
Mitwirkung in Bewertungsteams)
eingeschränkter Markt: Auftrags“gegner“ von heute sind Auftragsgeber
von morgen
überwiegend dem Sachwertverfahren verhaftet
Ertragswertverfahren werden als zu komplex betrachtet
spezifische Verfahren (DCF) werden abgelehnt
nicht objektivierbare Bewertungspositionen werden

über den sachverständigen „Götterblick“ gelöst gegebenenfalls durch
Befragung von Sachverständigenkollegen
Vergleichspreischarakter
29.11.2012 | 39
Behörde

Objektivität

weisungsgebunden (Landespolitik?)
strebt grundsätzlich einvernehmliche (=ausgehandelte) Lösung aus
starke Rechtsposition des Enteigneten (Interessensvertretung durch
Landwirtschaftskammer, Rechtsschutzversicherung, guter
Ausbildungsstand der Landwirte)
zentrale Rolle des Hilfsorgans (Sachverständiger)

Amtssachverständige ist an Vorgaben (Fragestellung der Behörde
gebunden)
Amtssachverständiger hat inhaltlich wenig Bewertungsspielraum
(Vorgaben im Eisenbahnenteignungsgesetz)
Sachverständige der Landwirtschaftskammer als Gegengutachter
(landespolitische Querverbindungen)
Behörde „versteckt“ sich hinter Aussagen des SV
29.11.2012 | 40
20
Gerichte

Außerstreitverfahren sind arbeitsintensiv

Zuständigkeitsbereich des Bezirksgerichtsvorsteher
Vergleich wird angestrebt
Judikatur nur bedingt verfestigt (Sozialpflichtigkeit
gewinnt an Bedeutung; vgl. Rechtssprechung in der
BRD)
Person des bestellten Gerichtsgutachter
Stellenwert den Gerichtsgutachters höher als der des
ASV im Verwaltungsverfahren
Bezirksgericht entscheidet „im Groben“

Details sollen obere Instanzen (Landesgerichte, Oberster
Gerichtshof) entscheiden
Gericht hat keine Praxis im angewandten
Verwaltungsverfahrensrecht
29.11.2012 | 41
Geübte Praxis …

einvernehmlich vereinbarte „Entschädigungspreis“ =
Doppelte des tatsächlich fachlich richtigen Wertes
(behördliches Entschädigungsverfahren)

derartig hohe Akzeptanzzuschläge – sollen nicht offengelegt
werden, daher

Wertansätze an der Obergrenze des Bewertungsskeptrums
Wertermittlung erfolgt durch unkritische Vermengung von
Vergleichspreisen, Sachwerten und Ertragswerten
Richtsätze von Interessensvertretungen (Landwirtschaftskammern)
werden ungeprüft (unkommentiert) übernommen
inhaltlich überschneidende Bewertungen (Doppelbewertungen)
29.11.2012 | 42
21
ENTGELT
EVU
EVU
ENTSCHÄDIGUNG
LandwirtschaftsLandwirtschaftskammer
kammer
GRUNDGRUNDEIGENTÜMER
EIGENTÜMER
Sachverständiger
Sachverständiger
Behörde
Behörde
Gericht
Gericht
29.11.2012 | 43
… und trotzdem Unzufriedenheiten
verhandelte „Entschädigung“ = einvernehmlich
vereinbarte Entgeltleistung
inhaltliche Trennung nach …
Waldboden
Waldbestand
„Akzeptanzzuschlag“
29.11.2012 | 44
22
Verkehrswertminderung
Gedanklicher Ansatz
bestehende Liegenschaft wird in ihrem wirtschaftlichen Gefüge
beeinträchtigt
bestehende Leitungstrassen bilden bei Ausbau- bzw.
Neubauvorhaben bevorzugte Trassenvarianten
Wartungs- und Reparaturarbeiten erfordern ein – teilweise
unbeeinflussbares – Begehen und Befahren der Grundstücke
durch Fremde (Leitungsbetreiber)
Eintragung im Grundbuch („Verunzierung“)
nicht vorhersehbare Auswirkungen bei einer allenfalls künftig
höherwertigen Verwendung

29.11.2012 | 45
Natura 2000
EU-rechtliche Vorgaben

Verschlechterungsverbot
Erhaltungsgebot
Umfrage bei 339 bundesdeutschen Forstbetriebe (2010)

56 % erhebliche Verkehrswertminderung
60 % der betroffenen Forstbetriebe erhalten einen finanziellen Ausgleich.
jährliche Erlösminderungen:
–
–
–
–
15 % schätzten die jährlichen finanziellen Auswirkungen unter 10 € pro ha
45 % zwischen 10 € und 50 € pro ha,
20 % zwischen 50 € und 100 € pro ha
16 % über 100 € pro ha ein.
Entschädigung

tatsächliche Bewirtschaftungsbeschränkungen
Vertragsnaturschutz
keine Verkehrswertminderung
29.11.2012 | 46
23
Verkehrswertminderung?
unterschiedliche Entschädigungsansätze

Forstrecht
Naturschutzrecht
Wasserrecht

Fragestellungen

findet die Verkehrswertminderung am Immobilienmarkt
tatsächlich statt = Käuferverhalten
psychologische Elemente der Kaufpreisbildung
Bewertungsansätze

Differenzwertmethode (Vergleichswertverfahren)
Schätzpreismethode (Expertenbefragung)
29.11.2012 | 47
Verkehrswertminderung - Bewertungsmethoden

Synthetische Methode

Differenzwertmethode

Entschädigungspositionen (Wirtschaftserschwernisse) werden als
„Hilfskonstrukt“ getrennt ermittelt
inhaltliche Überschneidungen (Doppelbewertung!)
Vergleich des Verkehrswertes der unbelasteten Liegenschaft zum Verkehrswert
der belasteten Liegenschaft.
Problematik geeigneter Vergleichspreise für die belasteten Grundstücke
(Wertminderungen immer sehr anlassbezogen) darstellen.
Schätzpreismethode

Preisfindung erfolgt durch Befragung von sachverständigen
Bewertungsexperten
effizientes, einfaches Verfahren dar, sind nachvollziehbar, überprüfbar, geringer
Gutachtermeinungen unterliegen keiner gegenseitigen Beeinflussung.
BIEDERBECK (2008) bezweifelt, ob Experten auch die Meinung des
allgemeinen Grundstücksmarktes, der ja auch aus Nicht-Experten besteht,
wiederzugeben vermag.
29.11.2012 | 48
24
Beispiel: Niedere Tauern

VO eines Europaschutzgebietes (Natura 2000)
VO enthält jedoch keine konkreten Bewirtschaftungsbeschränkungen

räumlichen Abgrenzung und
Bestimmung der Schutzgüter
bisherige ordnungsgemäße (forstliche) Bewirtschaftung bleibt unberührt
künftig behördlich auferlegte Bewirtschaftungsnachteile werden über den
Vertragsnaturschutz geregelt (=abgegolten)
kein Anspruch auf Verkehrswertminderung
29.11.2012 | 49
Entschädigungsbegehren Waldeigentümer

schutzgebietsbedingten Ertragsminderungen,
Wirtschaftsführungserschwernisse
erheblichen Vermögensnachteile
wirtschaftlich nicht zumutbaren Aufwendungen, da

Verdichtung des Wegenetzes innerhalb des „Natura 2000"-Gebietes nicht
mehr möglich
die Möglichkeit des traditionellen „Kahlschlags"
des traditionellen Nadelholzbaus und
die Jagdbewirtschaftung beschränkt,
erhöhter Verwaltungsaufwand,
Verkehrswertminderung infolge der Schutzgebietsausweisung vor.
29.11.2012 | 50
25
Erstgericht (Bezirksgericht)

Verordnung enthält weder Maßnahmen zur Erreichung
des Schutzzwecks bzw. keine Ge- und Verbote enthalte
bisherige ordnungsgemäße Bewirtschaftung bleibt
unberührt
bloße Verkehrswertminderung sei nicht zu entschädigen
29.11.2012 | 51
Rekursgericht (Landesgericht)

grundsätzlichen Möglichkeit, dass allein durch die
Erklärung der verfahrengegenständlichen Grundstücke zu
Teilen eines Europaschutzgebietes ein erheblicher
Verkehrswertverlust eingetreten könne und daher dies der
Höhe nach durch die Einholung entsprechenden
forstlichen Sachverständigengutachten abzuklären sei.

Zurückweisung an Erstgericht
29.11.2012 | 52
26
OGH 29. September 2009, 8Ob35/09v

Eigentumsbeschränkungen ohne Entschädigung,
wenn diese verhältnismäßig
und erforderlich sind.
Sonderopfertheorie

Steiermärkisches Naturschutzrecht

verfassungsrechtliche Verpflichtung für den Gesetzgeber zur Festlegung einer
Entschädigungspflicht ab einer zu bestimmenden Eingriffsintensität
Entschädigungsbestimmung auf den Nutzungsbegriff ab
allein die Möglichkeit, eine Liegenschaft zu verkaufen oder diese
hypothekarisch zu belasten, stellt noch keine „Nutzung" im Sinne der
Bestimmung des § 25 NSchG dar
Natura 2000 Gebieten

Gebote und Verbote
… eine hieraus sich ableitende negative „Markteinschätzung" deshalb noch
nicht entschädigungsfähig,
da die möglichen Bewirtschaftungsnachteile ohnedies im Wege des
Vertragsnaturschutzes abgegolten werden sollen.
29.11.2012 | 53
Kritik in der Lehre (Wagner, Kerschner, Mauerhofer)

Im Sinne eines „Vorher- bzw. Nachher-Vergleichs“ bildet der Entzug
auch, bloß potentieller Nutzungsmöglichkeiten (ausgenommen völlig
unrealistische und mit den natürlichen Gegebenheiten nicht
vereinbarte Bewirtschaftungsmaßnahmen) den Anspruch auf eine
Abgeltung einer Verkehrswertminderung.
Verkaufsmöglichkeit stelle eine potentielle Nutzungsmöglichkeit dar.
Verweis auf künftige Reglungen (Abgeltungen) nach dem
Vertragsnaturschutz als Regelungsregime jedenfalls generell
gemeinschaftsrechtlich bedenklich.

OGH 31.01.2012, 1Ob243/11h
Europaschutzgebiet „Oberes Donau- und Aschachtal“

erhebliche Ertragsminderung eines Grundstückes oder
erhebliche Erschwerung der bisherigen Wirtschaftsführung
29.11.2012 | 54
27
VIELEN DANK
©
Die dargestellten Informationen haben den
mündlichen Vortrag am 29.11.2012 unterstützt.
Gültig ist insofern das gesprochene Wort. Die
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Foliensammlung verwenden möchten, ersuche ich
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Kontakt:
DI Dr. Gerald Schlager
Bruno-Walter-Straße 3
A-5020 Salzburg
Tel. +43 699 10641545, Fax +43 662 641545
[email protected]
29.11.2012 | 55
28

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