„Immobilienrecht in Italien“

Dr. Michael Buse
Rechtsanwalt u. Avvocato
„Immobilienrecht in Italien“
5. Internationaler Deutscher Steuerberaterkongress - Italien 2010
Florenz, 30. September und 1. Oktober 2010
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Grundstücksrecht (1/5)
Mit Ausnahme insbesondere der Provinzen Bozen, Görz, Trient und
Triest gibt es kein Grundbuch sondern
• Catasto/Kataster, das Steuerzwecken dient
• Registri
immobiliari/Grundstücksverzeichnisse,
die
personenbezogen
sind,
die
Eigentumsverhältnisse
nicht
bescheinigen und nur eingeschränkten öffentlichen Glauben besitzen
(insbesondere Vorrang zwischen mehreren Erwerbern)
• Ausnahme ist das sog. sistema catastale tavolare (libro fondiario),
das konstitutiv ist und öffentlichen Glauben besitzt.
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Grundstücksrecht (2/5)
Eigentum
• zur Übertragung ist Einigung ausreichend, Eintragung ist nicht
erforderlich
• Ausnahme Tavolarsystem: Erwerb durch „intavolazione“,
Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs (positive und negative
Wirkung)
• einfache Schriftform ausreichend
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Grundstücksrecht (3/5)
Wohnungseigentum
•
Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum
•
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
•
Hausordnung
•
Verwalter
•
Haftung des Erwerbers für Beitragsrückstände „aus dem laufenden und dem
vorhergehenden Jahr“ (Art. 63 Abs. 2 disp. att. Codice Civile)
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Grundstücksrecht (4/5)
Timesharing
Art. 69 bis 81 Codice del consumo Gesetzesdekret Nr. 206 vom 6.
September 2005
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Grundstücksrecht (5/5)
beschränkt dingliche Recht
• Grunddienstbarkeiten
können
außerhalb
der
Grundstücksverzeichnisse bestehen. Ein gutgläubiger lastenfreier
Erwerb ist nicht möglich.
• Bestellung durch Vertrag
Wirksamkeitsvoraussetzung)
oder
Testament
(Katasterangaben
• Erwerb durch Ersitzung auch an Grunddienstbarkeiten möglich
(Besitz 20 Jahre, bei Gutgläubigkeit und Eintragung 10 Jahre)
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Grundpfandrechte
• das italienische Recht kennt nur die akzessorische Hypothek keine
Grundschuld
• Bestellung durch (ein- oder mehrseitigen) Rechtsakt und Eintragung
• Kassationsgerichtshof Großer Senat: Urteil vom 22. Februar 2010
Nr. 4077
Keine Hypothek für weniger als 8.000,00 €? Gilt wohl nur für
Steuerforderungen
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Makler
Abgrenzung
• Makler – “Mediatore tipico” oder “atipico” - als neutraler
Interessenmittler oder als Vertreter der Interessen einer Partei
• Gelegenheitsvermittler (“Procacciatore”)
Berufsmakler
müssen
öffentlich
Mindestvoraussetzungen erfüllen
rechtlich
bestimmte
Maklerlohn
• je nach Art. des Auftrags Anspruch gegen beide Parteien oder nur
den eigenen Auftraggeber
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Vorvertrag
•
•
•
•
•
•
•
schuldrechtliche Bindungswirkung!
beidseitig „compromesso“ - einseitig „proposta d’acquisto“ „opzione di vendita“
etc.
Beschreibung Kaufgegenstand: mind. Anschrift, genaue Gebäudebeschreibung,
Katasterangaben
„Caparra“: Draufgabe, Reugeld
keine Barzahlung
bei Kauf zu errichtender Bauwerke vom Bauherr: Verpflichtung zur Stellung einer
Bürgschaft und einer Gebäudeschadensversicherung
Möglichkeit der Registrierung des Vorvertrags in öffentlich beurkundeter oder
beglaubigter Form (Art. 2645-bis Codice Civile / Wirkungen ähnlich
Auflassungsvormerkung)
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Hauptvertrag
Inhalt
• Kaufgegenstand
• Kaufpreis
• Problem „Unterverbriefung“
• seid 1. Januar 2006 „prezzo valore“ soweit:
keine Umsatzsteuerpflicht
Käufer ist Privatperson und Erwerb gehört nicht zur gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit
Wertansatz für Notarkosten um 30% reduziert
Angabe der Zahlungsmodalitäten (keine Barzahlung) und evtl. Maklercourtage
• Nachweis der formellen Baurechtmäßigkeit oder eidesstattliche Versicherung, dass Bebauung
vor dem 1. September 1967 erfolgt ist.
• Steuerliche Angaben
• öffentliche Bauabnahme („agibilità”)
• Erklärung zur Gesetzmäßigkeit der Anlagen, Vorlage der Gebrauchs- und
Instandhaltungshinweise
• Angaben zum Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz
• Angabe, ob Steuervergünstigungen in Anspruch genommen wurden
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gesetzliche Vorkaufsrechte
mit dinglicher Wirkung insbesondere zu Gunsten:
• des Mieters von Wohnraum
• zu Gunsten landwirtschaftlich genutzter Nachbargrundstücke
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Konkursanfechtung
Voraussetzungen
• Verkäufer ist Unternehmer
• Verkauf innerhalb eines Jahres vor Konkurseröffnung und Käufer
kannte Insolvenzreife
Rechtsfolgen
• Grundstück fällt zurück an die Masse
• Rückzahlungsanspruch ist nichtbevorrechtigte Konkursforderung
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Dr. Michael Buse Rechtsanwalt und Avvocato
Jahrgang 1962, erstes Staatsexamen Albert-Ludwigs-Universität Freiburg im Breisgau
1986, zweites Staatsexamen Stuttgart 1989, Laurea in Giurisprudenza staatliche
Universität Mailand 1995, Eignungsprüfung für Rechtsanwälte Rom 1995, Diplom
im Bilanz- und Unternehmenssteuerrecht private Wirtschaftsuniversität Bocconi
Mailand 1996, Master im Versicherungsrecht (wissenschaftliche Leitung Prof. Dr.
Mario Bin) 2008/2009, wissenschaftlicher Assistent an der Universität Freiburg
1987 bis 1989, Doktorand Prof. Dr. Rainer Frank (Freiburg) und Prof. Dr.
Francesco Denozza (Mailand), Promotion mit einer rechtsvergleichenden Arbeit
zum Verschmelzungsrecht, zugelassen an allen italienischen Gerichten, allen
deutschen Amts- und Landgerichten sowie dem Oberlandesgericht München.
Mitglied der Anwaltskammern Mailand und München. Verschiedene
Veröffentlichungen, Vorträge und Seminarleitungen, Schiedsrichtertätigkeit sowie
Vizepräsident der Deutsch-Italienischen Handelskammer Mailand.
Sprachen: Deutsch, Italienisch und Englisch
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Kontakt:
Büro Mailand
Büro München
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Karlstrasse 35
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