Steuertipp Vorsorgewohnungen – steuerliche Aspekte

Unser Tipp für Sie zum Thema Steuern
Jänner/2010
Steuertipp
Vorsorgewohnungen – steuerliche Aspekte
In Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise wird der Wunsch mancher Ärzte verstärkt, das Vermögen
anders zu strukturieren und zum Teil in Sachwerten anzulegen.
Schon bisher galt es als vernünftig, das eigene Vermögen zu strukturieren und auf verschiedene
Vermögensarten (Asset Classen) zu verteilen. Dies ist vornehmlich ein Problem der mittleren Lebensjahre,
d.h. sobald es gelungen ist, die Ordination finanziell so zu entwickeln, dass die aus der Gründungsphase
stammenden Bankkredite zurückgezahlt sind und auch die private Wohnversorgung entsprechend
gesichert ist.
Eine Möglichkeit der langfristigen Vermögensbildung stellt der Erwerb einer Eigentumswohnung dar. Sinn
und Zweck des Kaufes ist, die Eigentumswohnung zu vermieten. Die Finanzierung erfolgt zum Teil durch
Eigenmittel, wobei der Eigenmittelanteil zweckmäßigerweise in einer Größenordnung von einem Drittel bis
40% zu wählen ist. Der Restbetrag wird durch Kredite finanziert. Die Mieteinnahmen dienen dazu, die
Kredite langfristig (Zeitraum 10 bis 15 Jahre) zurückzuzahlen. Dies bedeutet im Ergebnis, dass gegen Ende
der Berufstätigkeit eine lastenfreie Eigentumswohnung zur Verfügung steht, sei es zum Zwecke der
weiteren Vermietung, der Veräußerung oder der Nutzung durch Familienangehörige.
Was hat dies alles mit der Steuer zu tun? Für Steuerzwecke muss der Gewinn aus der Vermietung durch
eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt werden. Das System der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
ist dem Arzt aus seiner Ordinationstätigkeit vertraut. Von den Mieteinnahmen werden als Ausgaben
wesentliche Positionen in Abzug gebracht und verringern damit den steuerpflichtigen Gewinn. Zu diesen
Positionen zählen in erster Linie die Kreditzinsen, weiters die Abschreibung des auf den Gebäudeteil
entfallenden Kaufpreises sowie die Abschreibung von einzelnen Einrichtungsgegenständen, ohne die eine
Wohnung heutzutage nicht vermietet werden kann. Da in der Anfangsphase relativ hohe Zinsen anfallen,
entstehen in den ersten Jahren Verluste aus der Vermietung, welche mit dem Gewinn aus der
Ordinationstätigkeit kompensiert werden können. Dies bedeutet im Ergebnis eine Verringerung der
Einkommensteuerbelastung. Da die Abschreibung nur ein steuertechnischer Absetzposten ist, aber nicht zu
Ausgaben führt, ergibt sich ein geldmäßiger Überschuss, d.h. die Kreditrückzahlung wird aus diesen
Liquiditätsüberschüssen finanziert. Die Verluste werden von Jahr zu Jahr weniger und es entstehen im Lauf
der Jahre sukzessive Gewinne aus der Vermietungstätigkeit. Letzten Endes bedeutet die Vermietung einer
Vorsorgewohnung eine langfristige Vermögensbildung mit Unterstützung durch Steuerersparnis.
Akzeptiert das Finanzamt ein derartiges Projekt? Dies hängt davon ab, dass in einem Zeitraum von etwa 20
Jahren der sogenannte Totalgewinn erzielt wird, d.h. die Verluste und Gewinne der ersten 20 Jahre addiert
ergeben insgesamt einen Gewinnüberschuss. Ist dies der Fall bzw. kann dies in den Anfangsjahren anhand
einer Prognose plausibel dargestellt werden, dann werden derartige Projekte steuerlich anerkannt.
Besonders attraktiv kann es sein, eine neu errichtete Wohnung zu erwerben, da in diesem Fall die auf die
Baukosten entfallende Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden kann und damit eine
Kosteneinsparung von rd. einem Sechstel der Baukosten erreichbar ist.
Das Erwerben und Vermieten einer Wohnung ist natürlich auch mit Risiko verbunden. Unsicherheitsfaktoren sind die Höhe der erzielten Miete, ein möglicher Leerstand bei Mieterwechsel, erhebliche
Instandsetzungskosten und dgl. Die Gesamtrentabilität wird vornehmlich auch von der langfristigen
Entwicklung der Immobilienpreise abhängen. Diese waren in der Vergangenheit stets ansteigend, ob dies
auch in der Zukunft sein wird, kann nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden. Es sprechen allerdings doch
viele Anzeichen dafür, dass – von kurz- und mittelfristigen Schwankungen abgesehen – eine steigende
Preistendenz erhalten bleiben wird. Auf diese Weise ist eine langfristige Vermögensbildung mit steuerlicher
Unterstützung erzielbar, die es ermöglicht, in den späteren Lebensjahren zusätzliche Einkünfte zu lukrieren.
Dieser Tipp wurde von der Dr. Walter Kristen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH,
1130 Wien, Lainzerstraße 35, zur Verfügung gestellt.