ANNEXES

Transcription

ANNEXES

CAN SELLER DISCLOSURE BE IMPROVED
TO BETTER PROTECT PARTIES DURING A REAL ESTATE
TRANSACTION?
ANNEXES
Final Report of the Research Project Presented to
Industry Canada’s Office of Consumer Affairs
June 2013
ANNEX 1. ORGANIZATIONS SUPERVISING THE WORK OF REAL
ESTATE BROKERS
Alberta
Depuis 1996, c’est le Real Estate Council of Alberta (RECA) qui est responsable de
la réglementation du courtage immobilier, sous la supervision du ministre de Service
Alberta, responsable de l’application de la Real Estate Act. Établi en 1995, RECA est
une agence non gouvernementale indépendante dont le mandat est de protéger les
consommateurs et de fournir des services permettant à l’industrie de s’améliorer.
RECA délivre les permis, reçoit les plaintes et s’assure de leur bien-fondé, tient des
audiences disciplinaires et met en œuvre des initiatives pour améliorer la pratique du
courtage immobilier, du courtage hypothécaire et de l'évaluation immobilière. Le CA
est composé de 12 personnes : 4 nommées par le CA, 7 parmi les titulaires de
permis, et un par Service Alberta. 1,2 Selon le rapport annuel 2010-2011, RECA est
maintenant responsable de toutes les activités de formation menant au permis. Le
transfert de responsabilité sera complété en 2013.3
L’Alberta Real Estate Association (AREA) représente les intérêts de 11 chambres
régionales et de plus de 10,000 membres. L’AREA est membre de la Canadian Real
Estate Association (CREA).4
British Columbia
Le Real Estate Council of British Columbia (RECBC) est une agence
gouvernementale établie depuis 1958. Son mandat est de protéger les intérêts du
public découlant de la Real Estate Services Act. Le RECBC délivre les permis aux
courtiers et agences de courtage de ventes immobilières, location et entretien des
unités en copropriété (strata property). Il s’assure de la qualification des courtiers
immobiliers, enquête sur les plaintes contre les titulaires de permis et impose des
sanctions disciplinaires. Les décisions sont publiées sur le site de l’organisme. Trois
personnes désignées par le gouvernement siègent au CA et les 13 autres postes
sont comblés par élection parmi les titulaires de permis.5,6
Le Real Estate and Mortgage Brokers Department au sein de la Financial Institution
Commission voit à l’application de la Real Estate Development Marketing Act,
1
RECA. About RECA, 2012, http://www.reca.ca/industry/content/about-reca/about-reca.htm,
16 avril 2013.
2
er
CanLII. Real Estate Act, RSA 2000, c R-5, en vigueur depuis le 1 novembre 2010, Alberta,
http://www.reca.ca/consumers/content/legislation-bulletins/legislation-bulletins.htm, 16 avril 2013.
3
RECA. Building consumer Trust and Confidence, Annual Report 2010-2011,
http://www.reca.ca/consumers/content/about-reca/PDF/Annual_Report_2010-2011.pdf, 16 avril
2013.
4
AREA. Who is AREA? http://www.areahub.ca/About-AREA/Our-Purpose.aspx, 16 avril 2013.
5
RECBC. Organizational Overview, http://www.recbc.ca/about/overview.html, 16 avril 2013.
6
er
CanLII. Real Estate Services Act, SBC 2004, c 42, en vigueur depuis le 1 décembre 2007,
Colombie-Britannique, http://www.canlii.org/en/bc/laws/stat/sbc-2004-c-42/latest/sbc-2004-c42.html, 16 avril 2013.
approuve certains formulaires relevant de la Strata Property Act; et enquête sur les
activités de courtage immobilier sans permis.7
Manitoba
La Manitoba Securities Commission (MSC), une agence indépendante du
gouvernement, se rapporte au ministre des Finances, réglemente le courtage
immobilier et s’assure que des normes adéquates sont mises en place pour protéger
le public. 8 La division immobilière de la MSC administre la Real Estate Brokers Act,
délivre les permis, reçoit les plaintes et enquête sur celles-ci. 9,10 La division
immobilière de la MSC fonctionne avec l’aide d’une commission consultative
composé de 10 membres titulaires d’un permis et d’un comité consultatif de 5
membres dont un représentant du public.11,12
La Manitoba Real Estate Association (MREA) représente les intérêts de plus de
1 600 membres. Elle est responsable de la formation et de l’évaluation de la
qualification des courtiers immobiliers et reçoit les plaintes relatives au code
d’éthique. La MREA est membre de la CREA. 13,14
New Brunswick
Le Department of Justice and Consumer Affairs délivre les permis et applique la
Real Estate Agents Act. 15,16
La New Brunswick Real Estate Association (NBREA) représente les intérêts de plus
de 1 000 membres. Elle est responsable de la formation et de l’évaluation des
qualifications des courtiers immobiliers, reçoit les plaintes et s’assure de leur bienfondé, et tient des audiences disciplinaires. La NBREA est membre de la CREA.17
7
Financial Institutions Commission. Real Estate –Overview, Colombie-Britannique,
http://www.fic.gov.bc.ca/index.aspx?p=real_estate/index, 16 avril 2013.
8
MSC. Mandate, http://www.msc.gov.mb.ca/about_msc/mandate.html, 15 avril 2013.
9
MSC. Real Estate, http://www.msc.gov.mb.ca/real_estate/index.html, 15 avril 2013.
10
er
CanLII. The Real Estate Brokers Act, CCSM c R20, en vigueur depuis le 1 mai 2011,
Manitoba, http://www.canlii.org/en/mb/laws/stat/ccsm-c-r20/latest/ccsm-c-r20.html, 15 avril 2013.
11
MSC. Real Estate, op.cit.
12
MSC. Annual Report 2012, p. 7-11, http://www.msc.gov.mb.ca/about_msc/2012_ar.pdf, 15 avril
2013.
13
MREA. What we do, http://www.realestatemanitoba.com/about.htm, 15 avril 2013.
14
MREA. Frequently Asked Questions, rubriques “Education” et “Ethical Conduct”,
http://www.realestatemanitoba.com/faq.htm, 15 avril 2013.
15
NB Justice and Attorney General. Real Estate Licenses, 2012,
http://www2.gnb.ca/content/gnb/en/services/services_renderer.626.Real_Estate_Licenses.html,
15 avril 2013.
16
CanLII. Real Estate Agents Act, RSNB 2011, c 215, en vigueur depuis le 13 juin 2012,
Nouveau Brunswick, http://www.canlii.org/en/nb/laws/stat/rsnb-2011-c-215/latest/rsnb-2011-c215.html, 15 avril 2013.
17
NBREA. Mission Statement, 2008, http://www.nbrea.ca/index.htm, 15 avril 2013.
Newfoundland & Labrador
Service NL applique la Real Estate Trading Act, délivre les permis, reçoit les plaintes
et peut faire office de médiateur. Ce ministère procède actuellement à un examen
complet de la législation qui réglemente le courtage immobilier.18,19
La Newfoundland and Labrador Association of REALTORS (NLAR) représente les
intérêts de ses quelques 560 membres. Elle fournit divers services, dont la médiation
en cas de problème avec un de ses membres, la formation et l’évaluation des
qualifications de ses membres.20
Nova Scotia
La Nova Scotia Real Estate Commission (NSREC) est une agence non
gouvernementale indépendante responsable d’appliquer la Nova Scotia Real Estate
Trading Act, sous la supervision générale du Minister of Service Nova Scotia and
Municipal Relations. La NSREC délivre les permis, reçoit les plaintes et s’assure de
leur bien-fondé, et tient des audiences disciplinaires. Le CA est composé de
3 membres du public, 3 représentants de la Nova Scotia Association of REALTORS
(NSAR), 3 membres élus parmi les titulaires de permis, un membre nommé par la
NSREC et le Registraire nommé par la NSREC. 21,22
La NSAR représente les intérêts de plus de 1 700 membres et est responsable de la
formation des courtiers immobiliers. La NSAR est membre de la CREA. 23
Ontario
Le Real Estate Council of Ontario (RECO), formé en 1997, administre et applique la
Real Estate and Business Brokers Act et relève du ministre des Services aux
consommateurs de l’Ontario. Le RECO réglemente les transactions immobilières
dans l’intérêt du public: standards d’admission; inspections de routine; administration
des assurances; promotion de la formation continue et des services professionnels.
Il délivre les permis, reçoit les plaintes et s’assure de leur bien-fondé, et tient des
audiences disciplinaires. Le CA est composé de 12 membres : 9 représentants de
l’industrie et 3 personnes nommées par le ministre. 24,25
18
Service NL. Real Estate & Mortgage Brokers,
http://www.servicenl.gov.nl.ca/real_estate/index.html, 16 avril 2013.
19
CanLII. Real Estate Trading Act, RSNL 1990, c R-2, en vigueur depuis le 16 décembre 2010,
Terre-Neuve et Labrador, http://www.canlii.org/en/nl/laws/stat/rsnl-1990-c-r-2/latest/rsnl-1990-c-r2.html, 15 avril 2013.
20
NLAR. Home, http://boards.mls.ca/nl/index.htm, 15 avril 2013.
21
NSREC. About Us, 2011, http://www.nsrec.ns.ca/content6c0d.html?sec=1, 15 avril 2013.
22
CanLII. Real Estate Trading Act, SNS 1996, c 28, en vigueur depuis le 19 mai 2011, NouvelleÉcosse, http://www.canlii.org/en/ns/laws/stat/sns-1996-c-28/latest/sns-1996-c-28.html, 15 avril
2013.
23
NSAR. About NSAR, http://nshomeguide.ca/about/, 15 avril 2013.
24
RECO. About RECO, ainsi que Complaints & Enforcement, 2011,
http://www.reco.on.ca/buyer/BuyerOrSeller.html, 15 avril 2013.
25
CanLII. Real Estate and Business Brokers Act, 2002, SO 2002, c 30, Sch C, en vigueur depuis
le 30 mars 2011, Ontario, http://www.canlii.org/en/on/laws/stat/so-2002-c-30-sch-c/latest/so2002-c-30-sch-c.html, 15 avril 2013.
L’Ontario Real Estate Association (OREA) représente les intérêts de ses 55 000
membres regroupés en 41 chambres immobilières. Elle s’occupe des cours de
formation, fournit des formulaires standards pour les transactions immobilières et est
membre de la CREA.26
Prince Edward Island
Le Superintendent of Insurance qui relève de l’Office of the Attorney General,
Consumer, Corporate & Insurance Services, administre la Real Estate Trading Act. Il
délivre les permis et règlemente les courtiers immobiliers, reçoit les plaintes et
enquête sur celles-ci au besoin.27,28
Incorporée en 1964, la Prince Edward Island Real Estate Association (PEIREA)
s’occupe de la formation des courtiers immobiliers et de l’évaluation de leurs
qualifications. La PEIRA est membre de la CREA.29
Quebec
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)
relève du ministre des Finances et applique la Loi sur le courtage immobilier.
L’OACIQ fut constitué lors de l’entrée en vigueur de la Loi sur le courtage immobilier
du 1er mai 2010 et poursuit la mission de l’Association des courtiers et agents
immobiliers du Québec qui avait débuté ses activités en 1994, 40 ans après la
création de la Corporation des courtiers en immeubles. L’OACIQ offre des
formations aux courtiers immobiliers, administre les formulaires, gère les permis,
reçoit les plaintes et s’assure de leur bien-fondé, et tient des audiences
disciplinaires. Le CA est composé de 11 personnes, 8 sont élues parmi les titulaires
de permis, et 3 sont nommées par le gouvernement. 30,31
La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) représente les intérêts
de ses 14 000 membres provenant de 12 chambres immobilières. La FCIQ fournit
aux chambres et à leurs membres divers services, sur le plan des pratiques
professionnelles, des relations gouvernementales ou de l’analyse du marché.
Saskatchewan
La Saskatchewan Real Estate Commission (SREC) est supervisée par le
Superintendent of Real Estate et applique la Real Estate Act. Elle délivre les permis,
offre des formations et s’assure que les exigences en cette matière sont respectées,
approuve les formulaires. La SREC reçoit les plaintes, s’assure de leur bien-fondé et
tient des audiences disciplinaires. Elle est formée de 11 personnes dont 4 sont
26
OREA. About OREA, http://www.orea.com/About, 15 avril 2013.
PEI Department of Environment, Labour and Justice. Insurance and Real Estate, 26 novembre
2012, http://www.gov.pe.ca/jps/index.php3?number=1027253&lang=E, 15 avril 2013.
28
CanLII. Real Estate Trading Act, RSPEI 1988, c R-2, en vigueur depuis le 30 mai 2012, Île-duPrince-Édouard, http://www.canlii.org/en/pe/laws/stat/rspei-1988-c-r-2/latest/rspei-1988-c-r2.html, 15 avril 2013.
29
PEIREA. About Us, http://www.peirea.com/about_us.html, 15 avril 2013.
30
OACIQ. A propos de l’OACIQ, http://www.oaciq.com/oaciq/propos-oaciq, 15 avril 2013.
31
CanLII. Loi sur le courtage immobilier, LRQ, c C-73.2, en vigueur depuis le 16 mai 2012,
articles 57-58, Québec, http://www.canlii.org/fr/qc/legis/lois/lrq-c-c-73.2/derniere/lrq-c-c-73.2.html,
15 avril 2013.
27
nommées par le gouvernement, 6 sont élues parmi les titulaires de permis et une est
nommée par la SREC. 32,33
L’Association of Saskatchewan REALTORS (ASR) représente les intérêts de ses
membres. Elle fournit divers services, sur le plan de la formation, des pratiques
professionnelles, des relations gouvernementales ou de l’analyse du marché, et de
la vente des formulaires obligatoires.34,35
Territories
Avec une population d’environ 30 000 personnes disséminées sur un territoire de
près de 2 000 000 kilomètres carrés, la densité de population est faible au Nunavut.
L’industrie du courtage immobilier est peu importante, car la demande est peu
élevée puisque la plupart des maisons sont subventionnées par le gouvernement. Le
gouvernement émet les permis et administre la Real Estate Agents' Licensing
Act.36,37
Dans les Territoires du Nord-Ouest, c’est le Departement of Municipal and
Community Affairs qui délivre les permis et administre la Real Estate Agents’
Licensing Act.38,39
Au Yukon, Consumer Service est l’entité réglementaire qui supervise le travail des
courtiers immobiliers. Ce ministère administre la Real Estate Agents Act, délivre les
permis, répond aux questions et reçoit les plaintes.40,41 La Yukon Real Estate
Association (YREA) regroupe quatre agences de courtage immobilier.42
32
SREC. Consumer Information – The Commission, http://www.srec.ca/coninfocommwh.asp,
15 avril 2013.
33
er
CanLII. Real Estate Act, SS 1995, c R-1.3, en vigueur depuis le 1 octobre 2010,
Saskatchewan, http://www.canlii.org/en/sk/laws/stat/ss-1995-c-r-1.3/latest/ss-1995-c-r-1.3.html,
15 avril 2013.
34
ASR. ASR History, http://saskatchewanrealestate.com/members/about-asr-members/history,
15 avril 2013.
35
ASR. Become an Agent – Education, http://saskatchewanrealestate.com/members/become-anagent, 15 avril 2013.
36
Snap-Up Real Estate. Cities in Nunavut,
http://www.snapuprealestate.ca/nunavut_real_estate_cities_list, 16 avril 2013.
37
CanLII. Real Estate Agents' Licensing Act, RSNWT (Nu) 1988, c 48 (Supp), en vigueur depuis
er
le 1 avril 1999, Nunavut, http://www.canlii.org/en/nu/laws/stat/rsnwt-nu-1988-c-48supp/latest/rsnwt-nu-1988-c-48-supp.html, 15 avril 2013.
38
MACA. Real Estate Licensing, http://www.maca.gov.nt.ca/?page_id=844, 16 avril 2013.
39
CanLII. Real Estate Agents' Licensing Act, RSNWT 1988, c 48 (Supp), en vigueur depuis le 20
mai 2010, Territoires du Nord-Ouest, http://www.canlii.org/en/nt/laws/stat/rsnwt-1988-c-48supp/latest/rsnwt-1988-c-48-supp.html, 15 avril 2013.
40
Yukon Department of Consumer Service. Professional Licensing, 3 août 2011,
http://www.community.gov.yk.ca/consumer/pl.html, 16 avril 2013.
41
er
CanLII. Real Estate Agents Act, RSY 2002, c 188, en vigueur depuis le 1 janvier 2003,
Yukon, http://www.canlii.org/en/yk/laws/stat/rsy-2002-c-188/latest/rsy-2002-c-188.html, 16 avril
2013.
42
YREA. Members Firms, http://www.yrea.ca/members.htm, 16 avril 2013.
ANNEX 2. e-MAIL
TO
CONTACT
THE
ORGANIZATIONS
SUPERVISING THE WORK OF REAL ESTATE BROKERS IN
CANADA
Cette lettre a été préparée en anglais seulement, puisque tous les organismes contactés
exercent à l’extérieur du Québec.
Montreal, June 6 2012
Contact/adresse
Subject:
Request for information regarding the Property Condition Disclosure
Statement form
Contact,
Let me present you briefly the Association des consommateurs pour la qualité dans la
construction43 (ACQC). Created in 1994, and located in Montreal, this non-profit
organization has the following objectives:
• Protect and promote the interests of consumers of goods and services in the
construction/renovation area;
• Educate and increase awareness of these consumers on their rights,
obligations and responsibilities;
• Promote, in collaboration with the other actors of the sector, any action likely to
improve construction quality.
ACQC has recently started a research entitled ‘Can Seller Disclosure be Improved to
Better Protect Parties During a Real Estate Transaction? The funding permitting this
research comes from the Contributions Program for Non-profit Consumer and Voluntary
Organizations, administered by the Office of Consumer Affairs of Industry Canada
(http://www.ic.gc.ca/eic/site/oca-bc.nsf/eng/ca02753.html).
I have closely studied your organization’s web site but was not able to locate the
following information needed in order to fulfil our research project goals: (enlever des
items au besoin)
1.
2.
3.
4.
5.
The name of the organization in charge of the administration of the NOM form
in PROVINCE;
The legal status of the NOM form in PROVINCE;
A copy of the current NOM form;
The information provided to home buyers and sellers regarding the NOM form;
The training and guidelines provided to real estate agents regarding the NOM
Statement form.
Your help for this project is of great value for us, since the data I am looking for is not
available from the various web sites I accessed. Please note that the information you will
43
Association of Consumers for Quality in Construction
provide me with will be used for the research and could be included in the final report. At
the end of the project, both French and English versions of the final report will be posted
on the ACQC web site.
If possible, a response by the end of next week would be greatly appreciated.
Respectfully yours,
Madeleine Bélisle
Project Manager
[email protected]
Telephone: 414-384-2013 poste 25
Fax: 514-384-4739
ASSOCIATION DES CONSOMMATEURS POUR
LA QUALITÉ DANS LA CONSTRUCTION (ACQC)
Suite 105, 65 Sherbrooke E Street, Montreal (Quebec) H2X 1C4
WEB SITE: http://consommateur.qc.ca/acqc
ANNEX 3. FOLLOW-UP LETTER TO THE ORGANIZATIONS
SUPERVISING THE WORK OF REAL ESTATE BROKERS IN
CANADA
La lettre suivante a été préparée en anglais seulement, et a été envoyée par la poste
aux organismes qui n’avaient pas répondu à notre première demande d’information.
Montreal July 12, 2012
Contact/adresse
Subject:
Request for information regarding the Property Condition Disclosure
Statement form
Contact,
This letter follows our e-mail sent to your attention June 6, 2012, and for which no
response has yet been received.
Let me present you briefly the Association des consommateurs pour la qualité dans la
construction44 (ACQC). Created in 1994, and located in Montreal, this non-profit
organization has the following objectives:
• Protect and promote the interests of consumers of goods and services in the
construction/renovation area;
• Educate and increase awareness of these consumers on their rights,
obligations and responsibilities;
• Promote, in collaboration with the other actors of the sector, any action likely to
improve construction quality.
ACQC has recently started a research entitled ‘Can Seller Disclosure be Improved to
Better Protect Parties During a Real Estate Transaction? The funding permitting this
research comes from the Contributions Program for Non-profit Consumer and Voluntary
Organizations, administered by the Office of Consumer Affairs of Industry Canada
(http://www.ic.gc.ca/eic/site/oca-bc.nsf/eng/ca02753.html).
I have closely studied your organization’s web site but was not able to locate the
following information needed in order to fulfil our research project goals: (enlever des
items au besoin)
The name of the organization in charge of the administration of the NOM form in
PROVINCE;
1. The legal status of the NOM form in PROVINCE;
44
Association of Consumers for Quality in Construction
2.
3.
4.
5.
A copy of the current NOM form;
The information provided to home buyers and sellers regarding the NOM form;
An estimate of the frequency of use of the form (as a percentage of real estate
transactions);
The training and guidelines provided to real estate agents regarding the NOM
Statement form.
Your help for this project is of great value for us, even a partial response, since the data I
am looking for is not available from the various web sites I accessed. Please note that
the information you will provide me with will be used for the research and could be
included in the final report. At the end of the project, both French and English versions of
the final report will be posted on the ACQC web site.
A response at your earliest convenience would be greatly appreciated.
Respectfully yours,
Madeleine Bélisle
Project Manager
[email protected]
Telephone: 414-384-2013 poste 25
Fax: 514-384-4739
ASSOCIATION DES CONSOMMATEURS POUR
LA QUALITÉ DANS LA CONSTRUCTION (ACQC)
Suite 105, 65 Sherbrooke E Street, Montreal (Quebec) H2X 1C4
WEB SITE: http://consommateur.qc.ca/acqc
ANNEX 4. CASE LAW STUDY – LITERATURE REVIEW
Articles et publications retracées sur internet et dans lesquelles les auteurs citent des
causes relatives à la déclaration du propriétaire vendeur.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Aaron, Bob. Known dangerous defects must be disclosed by vendor, 8 novembre
2008, thestar.com, http://www.aaron.ca/columns/2008-11-08.htm, 15 avril 2013.
Aaron, Bob. Signing disclosure form requires legal assistance, 11 janvier 2009,
LegalTree, http://legaltree.ca/print/1099, 15 avril 2013.
Aaron, Bob. Seller Property Information Statement – All the Ontario Cases 19972010, février 2011, 65 p.,
http://aaron.ca/columns/seller%20property%20information%20statement.htm,
15 avril 2013.
Bremner, Lawrence. Real Estate News - Sellers Must Follow Through With Their
SPIS, août 2008, HLA Journal.
Carlson, Richard. Disclosure of Defects - Real Estate Transactions,
http://www.rickcarlson.com/realestate.php?article=defects, 15 avril 2013.
Cheadles Lawyers & Trademark Agents. Sellers Property Information Statement
(SPIS), 2012, http://www.cheadles.com/article/seller-property-info-sheet-spis175.asp, 15 avril 2013.
Chornoby, Warren. Property Condition Disclosure Statements, avril 1995, Lawyer's
Insurance Association of Nova Scotia, 18 p.,
http://www.lians.ca/documents/PropertyConditionDisclosureStatements.pdf,
15 avril 2013.
Clee, Jennifer. Property Disclosure Statement – Shield or Sword? avril 2007,
Legally Speaking no 406, http://www.bcrea.bc.ca/news-andpublications/publications/legally-speaking/legally-speaking---april-2007%28406%29, 15 avril 2013.
Clee, Jennifer. What's in a Name? Engineer's Reports and the PDS, octobre 2011,
Legally Speaking no 449, http://www.bcrea.bc.ca/news-andpublications/publications/legally-speaking/legally-speaking---october-2011%28449%29, 15 avril 2013.
Foster, William. Agency Law and Real Estate Brokerage: Current Issues - A
Review of the Case Law and Some Industry Practices, janvier 2003, Canadian
Regulators Group, Supplementary paper no. 1, 47 p.,
http://www.srec.ca/pdf/FosterPaperJanuary2003.pdf, 15 avril 2013.
Kazanowski, Alexis éditeur. Professional Legal Training Course 2012 - Practice
Material Conveyancing, février 2012, The Law Society of British Columbia, 145 p.
Lamb, Michael J. A Commentary on Practice Issues of Relevance to Real Estate
Lawyers, août 2011,
http://www.stewart.ca/multimedia/LectureSeries/Michael_Lamb.pdf, 15 avril 2013.
Madigan, Brian. SPIS: Sellers Property Information Statement,
http://www.ontariorealestatesource.com/articles/SPIS~SellersPropertyInformationS
tatement.pdf, 15 avril 2013.
McCready, Nigel. Residential property disclosure statements are worth using,
despite the risk to vendors, 2007, Mann & Partners, LLP, Ottawa,
http://www.mannlawyers.com/storage/articles/mp_propertyDisclosure.pdf, 15 avril
2013.
Neufeld, John E. Summary of Recommandations on Vendor Disclosure, suivit de
Vendor Disclosure in Real Estate Transactions : A Proposal for Reform,
16.
17.
18.
19.
12 novembre 2009, 64 p., Manitoba Securities Commission,
http://www.msc.gov.mb.ca/real_estate/neufeld.pdf, 15 avril 2013.
NSREC. Opposing views on Property Condition Disclosure Statements,
26 novembre 2012, Newsletter, p. 1,
http://www.nsrec.ns.ca/media94bb.pdf?mid=492, 15 avril 2013.
Sussmann, Hannah et Dumonceaux, Maureen S. Real Estate: Seller Liability for
Defects in the Property, septembre 2007, vol 9, no 3, The Saskatchewan
Advocate.
Weisleder, Mark. Property disclosure statement truths, 2 octobre 2009,
http://www.yourhome.ca/homes/realestate/article/703470--property-disclosurestatement-truths, 16 avril 2013.
Wilson, Edward L. Full and Honest Answers to PDS Questions, février 2008,
Legally Speaking no 416, http://www.bcrea.bc.ca/news-andpublications/publications/legally-speaking/legally-speaking---february-2008%28416%29, 15 avril 2013.
Dans ces 19 articles, les auteurs citent des affaires provenant de 9 provinces (aucune
du Québec), ainsi qu’une décision de la Cour suprême du Canada. Le nombre de
décisions citées par province est présenté au Tableau 1.
Tableau 1 : Juridiction des décisions citées
Provinces
Canada
Alberta
Colombie Britannique
Ile du Prince Edward
Manitoba
Nouveau Brunswick
Nouvelle Écosse
Ontario
Québec
Saskatchewan
Yukon
Total
Nombre de
décisions
1
4
23
2
10
1
17
47
0
6
1
112 décisions
Le Tableau 2 présente les décisions citées dans les différents articles, classées selon la
province, et le cas échéant le tribunal provincial. Les articles citant ces décisions sont
donnés en référence.
Tableau 2 : Décisions citées, relatives à la déclaration du propriétaire vendeur
Parties
Année Juridiction
Réf.
Cour Suprême
Fraser-Reid v. Droumtsekas 1979
SCC 55 / 103 D.L.R. (3d) 385
15
Alberta
Rooney v. Neuman
1997
ABPC / AJ 470 (Prov. Ct.)
10
Cartwright v. Fournier
2006
ABPC 43
14
Fletcher v. Hand
1994
ABQB 40 R.P.R. (2d) 52
7
Gibb v. Sprague
2008
ABQB 298
1
Colombie Britannique
Dirksen v. Au
1996
BCJ 2738 (Prov. Ct.)
10, 11
Zaekner v. Kirk
1999
BCJ 3033 (SC)
17
Mateazzi v. Mateazzi
1997
BCPC / BCJ 2137 (Prov. Ct.)
10
Rayne v. Martin
2006
BCPC 422
8
Jakubke v. Sussex Group 1993
BCSC 1277 / 31 R.P.R. (2d) 193
7
SRC Realty Corp.
Malenfant v. Janzen
1994
BCSC 285 / BCWLD 2746 (SC) /
10, 11
Davis v. Stinka
1995
BCSC 306 / BCJ 1256 (SC)
10
Johnstone v. Dame
1995
BCSC 1857 / BCJ 2637 (SC)
10
Arsenault v. Pedersen
1996
BCSC 3519 / 1026, 63 A.C.W.S. (3d)
3, 10, 11
166
Doan v. Killins
1996
BCSC 3415 / 5 R.P.R. (3d) 282
11
Chamberlain v. Jenner
1997
BCSC 4418 / BCJ 184 (SC)
10
Lind v. MacLeod
1997
BCSC 4416 / BCJ 3134 (SC)
10
Pavenham Development
1997
BCSC 4295 / BCJ 2103 (SC); (costs)
10
Corp. v. Sladen
1997 BCSC 1437
Best v. Lavoie
1999
BCSC 6373 / BCJ 1383 (SC)
10, 11
Curtin v. Blewett
1999
BCSC 2267 / 28 RPR (3rd) 115
10, 19
Zaenker v. Kirk
1999
BCSC 3096 / BCJ 3033 (SC)
10
Sask v. Brook
2000
BCSC 1745
11
Ward v.Smith
2001
BCSC 1366 / 45 R.P.R. (3d) 154 / BCJ
3, 6, 10
2371 (SC).
413255 B.C. Ltd. v. Jesson
2006
BCSC 1070
8
Swift v. Kung and Kung et
2006
BCSC 1123
8
al.
Miller v. Jamieson
2007
BCSC 1064
12
McIntosh v. Papoutsis
2009
BCSC 174 / 175 A.C.W.S. (3d) 608
12
Meslin v. Lee
2011
BCSC 1208 / BCJ 1694
9
Manitoba
Mann and Mann v. Elmore
1983
MB / 24 Man.R. (2d), 130
15
Dohosz v. Hannibal
1995
MB / CarswellMan 337,106 Man. R. (2d) 15
110
Andronyk v. William
1985
MBCA 774 / 21 DLR, (4th) 557
15
Stotts v. McArthur
1991
MBCA / 75 Man.R (2d), 6W.A.C.
15
Alevizos v Nirula
2003
MBCA 148 / 15 RPR (4th) 167
4, 12,14,
19
Drayson v. Fonseca Estate
1993
MBQB 11 / MJ 615
15
Warriner v. Kiamil
1998
MBQB / 132 Man. R(2d) 190, M.l. No.
15
489
Warrenchuk v. Quiring
2001
MBQB 217
15
Taschereau v. Fuller
2002
MBQB 183 / MJ 300 (QB)
6, 10, 15
Willcox v. Felatchian
2008
MBQB 264 / (2009) I W. WR 501, 234
15
Man. R. (2d) 37
Tableau 2 (suite) : Décisions citées, relatives à la déclaration du propriétaire vendeur
Parties
Nouveau Brunswick
Boreland v. Gilmore
Nouvelle Écosse
King and Bowser v. Kesebi
Bresson and Bresson v.
Ward et al.
Chisling and Hatcher v.
Frame
Lambert v. Gillis
Desmond v. McKInlay
Gay v. Whelan
Pettipas v. Dorion
Allen v. Thorne
Boychuk vs Butler
Brisbin v. Gilby
Cooper v. Wilkins
Gesner v. Ernst
Lawlor v. Currie
Moffat and Barling v. Finlay
et al.
Young v. Clahane
Curran v. Grant
Skinner v. Crowe
Ontario
McGrath v. Maclean
Année
Juridiction
Réf.
2006
NBQB 34
14
1985
1987
NS / 68 NSR (2d) 175 (NSSCTD)
NS / 79 NSR (2d) 156 (NSCCt)
7
7
1990
NS / 98 NSR (2d) 417 (NSCCt)
7
1993
2000
7
16
2006
2006
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
NSSC 4683 / 122 NSR (2d) 296
NSSC 2201 / NSR 188 ; 2001 NSCA 24
(dismissed)
NSSC 10
NSSM 35
NSSM 31
NSSM 10
NSSM 66
NSSM 43
NSSC 146
NSSM 60
NSSM 64 (Small claims court)
8
16
16
13, 16
16
16
12, 16, 18
16
12
2008
2010
2010
NSSM 16
NSSM 29
NSSM 66
16
16
16
1979
ONCA / 22 O.R. (2d) 784 / 95 D.L.R.
(3d) 144
ON / OJ 5573 (OCJ)
ONCJ 687 / OJ 5427 (OCJ)
12, 15
R. v. Repaci
Tarion Warranty Corp. v.
Oppedisano
Rampersad v. Rose
2006
2007
McQueen v. Kelly
Morlani v. McCormack
Swayze v. Robertson
Moore v. Page
Swayze v. Robertson
Cyr v. Stewart
Gallagher v. Pettinger
1999
1999
2001
2002
2002
2003
2003
Germain v. Schaffler
2003
Hunt v. 981577 Ontario Ltd.
(c.o.b. Eagle Auto Glass)
Valiquette v. Cosman
2003
1997
2003
ONSC / OJ 2012 (Ontario Small Claims
Court)
ONSC / OJ 2481 25 RPR (3d) 248
ONSC / OJ 1697
ONSC / OJ 968
ONSC / OJ 2256
ONSC DC / OJ 785
ONSC 5879
ONSC 21844/ OJ 409, OTC 103, 8
R.P.R. (4th) 168, 120 ACWS (3d) 327;
(costs ruling) 2003 ONSC 3555 / OJ
1280, OTC 103, 121 ACWS (3d) 1017
ONSC / OJ 4514, 37 RPR (4th) 116,
2005 CarswellOnt 6782 (Small Claims
Court)
ONSC 13511 / OJ 2051, OTC 461, 123
ACWS (3d) 390 (Small Claims Court)
ONSC / OJ 5425 (Small Claims Court)
3
3
3, 6, 10
3, 6
3
3, 6
3, 6
3
3
3, 6
3
3, 6
3
Parties
Ontario (suite)
Bird v. Ireland
Année
Juridiction
Réf.
2005
ONSC DC 44382 / OJ 5125, 205 OAC
1, 144 ACWS (3d) 6
ONSC 22210; (costs ruling) ONSC
51157
ONSC 39891; ONCA 12281 (dismissed)
3
Blais v. Cook
2005
Miersma v. Pembridge
Insurance Co.
Whaley v. Dennis
2005
2005
King v. Barker
2006
Royt v. Goldenberg
Barron v. Bettencourt
Dryden v. McLean
Kaufmann v. Gibson
2006
2007
2007
2007
ONSC 26328 / OJ 3174, OTC 662, 37
R.P.R. (4th) 127, 141 ACWS (3d) 139;
(costs ruling) 2006 ONSC 4955
ONSC 23150 / OJ 2766; (costs) 2006
ONSC 27871
ONSC 29932 / OJ 3489
ONSC / OJ 3489
ONSC 26609
Morrill v. Bourgeois
Powers-Healy v. Little
Weinman v. Brinkman
Barker v. Ford
Doz v. Joslin
Hamilton v. 1214125 Ont.
Ltd.
LeBoutillier v. Jacobs
Macdonald v. Robson
2007
2007
2007
2008
2008
2008
ONSC 16635
ONSC 27815
2008
2008
Moore v. Royal LePage
Meadowtowne Realty
Riley v. Langfield
2008
ONSC 20336 / OJ 1730; (costs) 2008
ONSC 24537; (appeal) 2008 ON SCDC
67899
2008
Usenik v. Sidorowicz
2008
Krawchuk v. Scherbak
2009
Leberg v. Francis
Lunney v. Kuntova
Ohler v. Pyle
2009
2009
2009
Stone v. Stewart
Cotton v. Monahan
2009
2010
Emmott v. Edmonds
Hebert-Eve v. Xuereb
Heddle v. Blake
Graham v. Diamond
2010
2010
2010
2010
ONSC 23957 / OJ 2028 (Ont. SCJ ) Trial; (costs) 2008 ONSC 35701 / OJ
2816
ONSC 11373 / OJ 1049; (costs) 2008
ONSC 48156; (costs) 2009 ONSC
15906
ONSC 40556 / OJ 3254; (appeal) 2011
ONCA 352
ONSC 7173 / OJ 742
ONSC / OJ 3434 (Small Claims Court);
Costs [2009] OJ 3435
ONSC 1644 / OJ 1786; Costs: [2010]
OJ 2653; [2011] ONCA 69 (dismissed)
ONSC 4185 / OJ 3197
ONSC 4973 / OJ 2435 (motion for
summary judgment) and OJ 3632
3
3
3, 14
3
3
3
3
3, 6, 12,
19
3, 15
3
3
3
3
4
3
3
3
3, 4, 6
3, 4
3, 12
3
3
3
3, 6
3
3
3
3
3
Parties
Ontario (suite)
Poplawski v. McGrimmon
Reiss v. Gregoire
Smith v. Campanella
Île-du-Prince-Édouard
Terbeek v. Newsome
Davis v. Kelly
Saskatchewan
Patton v. Little
Csada v. Williams
Thomas v. Blackwell
Johnson v. Erdman
Hanson v. Dumont
McMillan v. Green
Yukon
Lyle v. Burdess
Année
Juridiction
Réf.
2010
2010
2010
ONSC 14796 / OJ 33
ONSC 1732 / OJ 2804
3
3
3
1999
2001
PEIJ 66 (SCTD)
PEIJ 123 (SC).
10
10
2003
1998
17
10
1999
2002
2005
2005
SJ 65
SKPC / SJ 909 (Prov. Ct.); (date
différente) 1999 SKPC 12382
SKQB 168 / SJ 769
SKQB 447 / SJ 651
SKQB 158
SKQB 382 / QB05347 JC Saskatoon
2008
YKSM 5
2, 6
17
17
17
5
June 2013
Can Seller Disclosure Be Improved
To Better Protect Parties During A Real Estate Transaction?
ANNEX 5. CASE LAW STUDY – RESULTS COMPILED USING THE
ANALYSIS GRID
L’examen des cas sélectionnés pour l’étude de la jurisprudence a été documenté au
moyen d’une fiche de lecture standardisée. L’information recueillie a ensuite été
compilée (voir le tableau de la page suivante) en utilisant une grille d’analyse en six
points préparée en fonction des buts de l’étude et des critères de sélection des
jugements, tels que décrits dans la Méthodologie (section 2 du rapport) :
1. Existence d’une Déclaration du propriétaire vendeur (DPV) :
Un des critères de sélection permettait de sélectionner des jugements ne
comportant pas de DPV sous certaines conditions, pour vérifier si les tribunaux
se prononçaient sur son absence.45
2. La DPV est à la base de l’action judiciaire :
Ce n’est pas parce que la DPV est mentionnée dans le compte-rendu qu’elle est
la base de l’action judiciaire. Il devenait donc intéressant de s’assurer de
l’importance du document dans l’argumentaire et la présentation de la preuve.
Cet élément fait aussi partie des avantages/désavantages reliés à l’utilisation de
la DPV.
3. Le vendeur a répondu honnêtement :
Les tribunaux se prononcent sur la crédibilité des témoins et pour rendre un
jugement, les juges doivent donner leurs raisons, notamment s’ils estiment que
le vendeur a répondu honnêtement aux questions de la DPV. Cet élément est
important dans la résolution du litige, et fait partie des avantages/désavantages
reliés à l’utilisation de la DPV.
4. Le compte-rendu fourni des avantages ou désavantages reliés à la DPV.
C’est un des buts secondaires de l’étude.
5. Statut juridique de la DPV :
C’est un des buts secondaires de l’étude. Avant de se prononcer sur la validité
de l’action judiciaire, les juges doivent établir quelle valeur ils attribuent à la DPV.
6. Indication sur l’utilisation :
Un des buts secondaires de l’étude est de vérifier si les tribunaux se prononcent
sur la façon d’utiliser la DPV.
45
Il s’agit du critère: « Le vendeur doit avoir complété un formulaire de DPV ou le compte-rendu
du jugement doit mentionner que le document n’a pas été demandé par l’acheteur ou fourni par
le vendeur ».
June 2013
Résultats de l’étude de la jurisprudence par province, selon la grille d’analyse
Le vendeur a
répondu
honnêtement
Le compterendu fourni
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Statut
juridique de la
DPV
Oui
Oui
Oui
En common law, la responsabilité du vendeur n’est pas
engagée s’il répond honnêtement aux questions de la
DPV
Un vendeur ne peut pas divulguer un vice qu’il ignore
Non
Oui
¶8
Oui
Oui
Non
Utilisée comme preuve des réponses erronées du
vendeur
Oui
¶4
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
¶ 42-43
Non
Oui
Oui
Oui
Le vendeur peut faire des erreurs involontaires en
complétant le formulaire
Oui
¶ 64-65
Oui
Partiellement
Non
Conserve une trace écrite des déclarations
Pour l’utiliser dans un recours il faut qu’elle soit inclue
dans le contrat de l’offre d’achat – ce qui n’était pas le
cas
Les acheteurs ne l’ont pas lue attentivement
Non
Oui
¶ 48,
73
Oui
¶ 143
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
¶ 16
Oui
Partiellement
Non
La DPV est un point de départ, et les autres problèmes
identifiés par l’inspection préachat doivent aussi être
investigués
vendeur
Une fausse information dans la DPV ne peut être
utilisée contre le vendeur si le vice est apparent
L’obtention de la DPV ne permet pas à l’acheteur de se
désister de son devoir d’investigation
Non
Non
Association des consommateurs pour la qualité dans la construction
page 18
Indications
sur
l’utilisation
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Alberta
2006 ABPC 43 - Cartwright v. Fournier - 2006-0202
Non cité
Cartwright v. Fournier, 2006 ABPC 71 - 2006-0306
2006 ABQB 444 - Chase v. Spence - 2006-06-16
Non cité
Spence v. Chase, 2005 ABPC 234, 2005-09-12
Colombie-Britannique
2006 BCPC 422 - Rayne v. Martin and Buck 2006-07-31
Cité 1 fois
2006 BCSC 1123 - Swift v. Kung and Kung et al 2006-07-24
Cité 2 fois
2006 BCSC 333 - Cardwell et al v. Perthen et al
— 2006-02-28
Cité 19 fois
Cardwell et al v. Perthen et al, 2007 BCSC 366 2007-03-15
Cardwell v. Perthen, 2007 BCCA 313 - 2007-0606
2008 BCPC 372 - Smith & Viitanen v. Chen &
New World Realty Ltd. - 2008-02-21
Cité 1 fois
2008 BCPC 385 - Ball v. Dalla Valle - 2008-12-31
Non cité
Existence
d’une DPV
Décision étudiée/associées
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
2009 BCPC 81 - Yue v. Stones & Emnace - 200902-23
Cité 1 fois
Oui
Non
Non
2009 BCSC 174 - McIntosh v. Papoutsis - 200902-13
Cité 3 fois
Papoutsis v. LaCroix et al, 2008 BCPC 446 —
2008-04-21
Oui
Oui
Non
2009 BCSC 654 - Kiraly v. Fuchs - 2009-05-14
Cité 2 fois
Oui
Oui
Oui
2009 BCSC 1170 - Coglon v. Ergas - 2009-08-27
Cité 1 fois
Coglon v. Ergas, 2009 BCSC 1664 - 2009-12-03
2009 BCSC 1809 - Manghat v. Tchilinguirian 2009-09-17
Cité 1 fois
Provincial Court of British Columbia, March 4,
2009, Surrey Registry File No. 60641
2010 BCPC 153 - Libby and Peng v. Godbout and
St. Amand - 2010-07-15
Non cité
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
2010 BCSC 1059 - Brown v. Douglas - 2010-0727
Cité 2 fois
Brown v. Douglas, 2011 BCSC 113 (CanLII) 2011-02-01
Brown v. Douglas, 2011 BCCA 521 (CanLII) 2011-12-16
Indications
sur
l’utilisation
Existence
d’une DPV
Statut
juridique de la
DPV
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
June 2013
Les questions du formulaire ne couvrent pas le
problème de l’acheteur
Un vice caché connu du vendeur devrait être divulgué,
même en common law
Utilisée comme preuve des réponses erronées des
vendeurs puisqu’annexée à l’offre d’achat
La DPV a induit un sentiment de sécurité trompeur et
les acheteurs n’ont pas fait faire d’inspection préachat
utilisée contre ce dernier si le vice est apparent
L’acheteur n’a pas démontré qu’il s’était fié à la DPV
pour conclure la vente
L’acheteur n’a pas réussi à démontrer que le vice
caché était connu du vendeur
Oui
¶ 25-26
Oui
¶ 42
Non
Oui
¶ 21
Oui
¶ 4647, 49
Oui
¶ 49
Oui
¶ 123
Oui
¶ 116117
Non
Le vendeur n’avait pas habité la maison
L’emploi d’un inspecteur en bâtiment rend plus difficile
la preuve de la dépendance envers la DPV
La formulation des questions de la DPV laisse place à
interprétation quant à la période visée
vendeur
Ayant accepté qu’une des dépendances de la propriété
ait servi à la culture de la marijuana, l’acheteur ne peut
invoquer s’être fié à la DPV à ce sujet, pour une autre
partie de la propriété
Oui
¶ 18,
26, 29
Non
Oui
¶ 56-62
Non
Non
page 19
Oui
¶ 108
Oui
¶ 27
Non
Oui
¶ 71-74
Non
Oui
¶ 8496,
117118
Oui
¶ 31-32
Oui
¶ 89-90
2010 BCSC 1702 - Neilson v. Lam - 2010-12-01
Cité 1 fois
Neilson v. Lam, 2011 BCSC 1282 - 2011-09-28
Oui
Oui
Oui
2011 BCSC 1050 - Rogalinski v. Scorey - 201108-02
Non cité
2011 BCSC 1208 - Meslin v. Lee - 2011-09-07
Non cité
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
2011 BCSC 1624 - Hanslo v. Barry - 2011-11-29
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
2012 BCPC 201 - Martell v. Reed and Surcess 2012-06-20
Non cité
2012 BCSC 1102 - Quibell v. Rougeau - 2012-0629
Non cité
Cour des petites créances, 31 octobre 2011
Manitoba
2006 MBQB 293 - Cutts et ux v. Okipnik, - 200612-19
Non cité
Oui
Partiellement
Oui
Oui
Partiellement
Non
vendeur
Non
Non
Oui
Oui
Non
En common law, la DPV doit être inclue dans le contrat
de l’offre d’achat pour servir de base à une réclamation
en fausse représentation
vendeur
La DPV a induit un sentiment de sécurité trompeur
Oui
¶ 13
Non
page 20
Indications
sur
l’utilisation
Le vendeur a
répondu
honnêtement
Non
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
L’acheteur ne fait pas de suivi sur un problème divulgué
par le vendeur
La formulation des questions laisse à désirer, plus
d’une interprétation possible
DPV
L’acheteur doit prouver que le vendeur connaissait le
vice caché
La DPV est utilisée pour divulguer des informations
autres que celles concernant les vices cachés
vendeur
La formulation des questions a induit le vendeur en
erreur
Existence
d’une DPV
Statut
juridique de la
DPV
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
June 2013
Non
June 2013
Statut
juridique de la
DPV
Oui
¶ 20
Non
Non
Oui
¶ 99100,
110111
Non
vendeur
Le vendeur a fait involontairement une fausse
représentation
vendeur
vendeur
Oui
¶ 18
Non
Non
Non
Non
vendeur
vice caché
vendeur
Non
Non
Oui
¶ 40,
48
Oui
¶ 27
Non
Non
Non
Non
Non
2007 MBQB 19 - Wiebe et al v. Loconte et al 2007-01-23
Cité 2 fois
Oui
Oui
2008 MBQB 189 - Agius v. Anderson et al - 200806-27
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
2009 MBQB 287 - Rebillard v. Janzen et ux. 2009-11-06
Cité 1 fois
Nouveau-Brunswick
2006 NBQB 34 - Boreland v. Gilmore - 2006-0130
Non cité
2006 NBQB 410 - Steeves v. Brideau - 2006-1129
Non cité
Non
N/A
N/A
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Non
2007 NBQB 264 - Bond v. Richardson - 2007-0807
Cité 1 fois
2008 NBQB 271 - White v. Vincent - 2008-08-21
Non cité
2008 NBQB 361 - Knox v. Breau - 2008-09-15
Non cité
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
2008 NBQB 394 - Vallis v. MacKenzie - 2008-1205
Non cité
2009 NBQB 343 - Martin v. Norsworthy - 2009-1222
Non cité
Oui
Oui
Non
Oui
Partiellement
Oui
vice caché
Non
page 21
Indications
sur
l’utilisation
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
L’emploi de demi-vérités a rendu caché un vice
apparent
L’acheteur n’a pas lu la DPV avant de conclure la vente
Le courtier immobilier n’a pas révisé la DPV
attentivement avec l’acheteur
L’acheteuse n’a pas demandé de DPV
La fausse représentation peut aussi être faite oralement
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Oui
Existence
d’une DPV
Le vendeur a
répondu
honnêtement
June 2013
Existence
d’une DPV
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Statut
juridique de la
DPV
Indications
sur
l’utilisation
2011 NBQB 85 - Yeomans v. Wilkins - 2011-0329
Cité 1 fois
2011 NBQB 146 - Belzil v Walsh - 2011-05-12
Non cité
Walsh v Belzil, 2011 NB CA 44525 - 2011-07-18
Oui
Non
Non
Le vendeur n’a pas divulgué le vice dans sa DPV
Non
Non
Oui
Oui
Non
Oui
¶ 33,
38
Oui
¶ 3-6,
37
2012 NBQB 181 - Savoy v. McKinney - 2012-0528
Non cité
Nouvelle-Écosse
2006 NSSC 10 - Gay v. Whelan - 2006-01-13
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
vendeur
Le juge utilise la DPV comme le standard de la situation
dans laquelle l’acheteuse devrait se trouver
vendeur
Non
Oui
¶ 56
Oui
Oui
Oui
¶ 8, 12
Oui
Non
2006 NSSM 35 - Pettipas v. Dorion - 2006-01-30
Cité 1 fois
2007 NSSC 146 - Gesner v. Ernst — 2007-05-18
Cité 9 fois
Appel d’une décision de la Cour des petites
créances
Oui
Oui
Non
vendeur
Oui
¶ 43-44
46
Oui
¶ 4-6
Non
Oui
Partiellement
Oui
L’ajout de la DPV au contrat de l’offre d’achat, après la
signature de ce dernier peut avoir des conséquences
sur les garanties contenues dans l’offre d’achat.
Non
2006 NSSC 177 - Lang v Knickle - 2006-07-21
Cité 1 fois
2006 NSSM 32 - MacMaster v. Stephen - 200607-20
Non cité
Non
mentionné
Non
Non
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
¶ 5354, 57,
100
Oui
¶ 58
Le formulaire de DPV ne couvre pas l’existence d’un
foyer non fonctionnel
L’acheteuse n’a pas utilisé la DPV comme base à des
investigations plus poussées
46
L’arbitre de cette cause écrit au ¶ 5: “[5] This general principle of law has been modified to some extent by the now common practice of
including a property condition disclosure statement as part of the standard Agreement of Purchase and Sale in Nova Scotia. Under this
regime, the seller is legally obliged to truthfully and accurately respond to the various items in the property condition disclosure statement
(“PCDS”).” L’information reçue de la Nova Scotia Real Estate Commission (courriel du 11 juin 2012), contredit cette affirmation:
“Completion of the PCDS is optional in Nova Scotia. It is the seller’s choice to complete one. If the PCDS is completed, it forms part of the
Agreement of Purchase and Sale.”
page 22
Non
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
2007 NSSM 4 - Lewis v. Hutchinson - 2007-01-16
Non cité
Oui
Oui
Oui
2007 NSSM 31 - Allen v. Thorne - 2007-07-14
Non cité
Oui
Oui
Oui
2007 NSSM 60 - Lawlor v. Currie - 2007-09-26
Non cité
Oui
Oui
Non
2007 NSSM 62 - Reeves v. Sherwood - 2007-1019
Non cité
Oui
Oui
Oui
2007 NSSM 64 - Moffatt v. Finlay - 2007-10-30
Cité 3 fois
Oui
Oui
Oui
2007 NSSM 66 - Brisbin v. Gilby - 2007-11-15
Non cité
Oui
Oui
Non
2007 NSSM 81 - Oijen v. Hanlon - 2007-09-10
Non cité
Oui
Oui
Non
Indications
sur
l’utilisation
Existence
d’une DPV
Statut
juridique de la
DPV
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
June 2013
vice caché
vice caché
La formulation des questions laisse place à
Les questions du formulaire de DPV ne couvrent pas
bien la situation particulière des condos
Le sens des questions du formulaire a été mal
interprété par le vendeur
vice caché
utilisée contre le vendeur si le vice est apparent
La formulation des questions laisse place à
La mauvaise formulation des questions a mené à la
procédure judiciaire
vendeur
Oui
¶ Third
Phase
of Analysis
Oui
¶ Eight
Phase
of Analysis
Oui
¶ Analysis of
the
Court
Oui
¶ Analysis of
the
Court
Oui
¶ 54-57
Oui
¶ 4142, 45
Oui
Sections 5
et 6
Non
Oui
¶ 28,
34-35,
44
Oui
¶ 31-32
Oui
¶ 6162, 6570
Oui
¶ The
Law
Non
vice caché
page 23
Non
Existence
d’une DPV
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Statut
juridique de la
DPV
2007 NSSM 95 - Marier v. Lalonde - 2007-11-30
Non cité
Oui
Oui
Oui
Oui
¶ 20,
36
2008 NSSM 16 - Young v. Clahane - 2008-03-20
Cité 1 fois
Oui
Oui
Oui
2008 NSSM 30 - Marston v. L'Heureux - 2008-0430
Non cité
2009 NSSM 43 - Crawley v. Kearney - 2009-0828
Non cité
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
2010 NSSM 29 - Curran v. Grant - 2010-04-04
Non cité
Oui
Oui
Non
2010 NSSM 59 - Ranallo v. Ells - 2010-10-14
Non cité
Oui
Oui
Oui
vice caché
par le vendeur
C’est la responsabilité de l’acheteur de vérifier si
l’information fournie dans la DPV est exacte
vice caché
vice caché
vendeur
vendeur
Les questions du formulaire de DPV ne couvrent pas le
vice caché
Oui
47
Oui
¶ 32
Non
Non
Non
Non
Non
Oui
48
¶ 3-8
Non
Oui
¶ 20
Oui
¶ 20
47
L’intérêt de ce cas est que le juge prend le temps de répondre à une lettre de la plaignante et explique toutes les étapes qui l’ont mené
à décréter un non-lieu (« motion for non-suit »). Au sujet de la déclaration du vendeur, le juge cite le cas Gesner v. Ernst, 2007-05-18,
2007 NSSC 146, ¶ 54 à 58.
48
L’arbitre de cette cause écrit au ¶ 4: “[4] This general principle of law has been modified to some extent by the now common practice of
including a property condition disclosure statements as part of the standard Agreement of Purchase and Sale in Nova Scotia. Under this
regime, the seller is legally obliged to truthfully and accurately respond to the various items in the property condition disclosure statement
(“PCDS”). “ L’information reçue de la Nova Scotia Real Estate Commission (courriel du 11 juin 2012), contredit cette affirmation:
“Completion of the PCDS is optional in Nova Scotia. It is the seller’s choice to complete one. If the PCDS is completed, it forms part of the
Agreement of Purchase and Sale.”
Indications
sur
l’utilisation
June 2013
page 24
June 2013
Statut
juridique de la
DPV
Le vendeur devrait se renseigner au sujet de la DPV
avant de la signer.
Le vendeur doit fournir une DPV à jour.
vendeur
vendeur
L’acheteur n’a pas réussi à démontrer que le problème
existait avant la vente ou que le vice caché était connu
du vendeur
vice caché
vendeur
Un moyen limité pour adoucir la règle caveat emptor
Non
Oui
¶ 12
Oui
¶8
Oui
¶ 9, 24
Oui
¶ 11-13
Oui
¶ 14-15
Non
Non
Oui
¶ 26
Non
Non
vendeur
Non
Oui
¶ 13-14
Partiellement
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Oui
vice caché
Non
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
¶ 26
Non
Oui
Partiellement
2010 NSSM 66 - Skinner v. Crowe - 2010-11-16
Non cité
Oui
Oui
Non
2011 NSSM 34 - Paterson v. Murray - 2011-05-04
Cité 2 fois
Oui
Oui
Oui
2011 NSSM 65 - Oderkirk v. Crittenden - 201110-12
Non cité
2012 NSSC 102 - MacDonald v. Barbour - 201203-15
Non cité
Barbour v. MacDonald, 2011 NSSM 55 — 201109-27
2012 NSSM 9 - Crann v. Hiscock - 2012-01-03
Non cité
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Existence
d’une DPV
2010 NSSM 65 - McDermott v. Allen - 2010-06-08
Non cité
Ontario
2006 ONSC 23150 - King v. Barker - 2006-07-10
Non cité
King v. Barker, 2006 ONSC 27871 — 2006-08-15
2006 ONSC 29932 - Royt v. Goldenberg - 200609-01
Non cité
2007 ONSC 16635 - Morrill v. Bourgeois - 200705-01
Non cité
Si le vendeur répond honnêtement aux questions, la
règle caveat emptor s’applique
La formulation des questions a été sujette à
interprétation de la part du vendeur
page 25
Indications
sur
l’utilisation
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Non
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
June 2013
Statut
juridique de la
DPV
Oui
¶ 109110,
123125
Oui
¶ 79,
101107
Oui
¶ 57
Oui
¶ 47
Oui
par le vendeur
Oui
¶ 24,
119
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Un acheteur doit démontrer qu’il s’est fié à la DPV
L’acheteur n’a pas utilisé la DPV comme base à des
investigations plus poussées
Oui
¶ 84,
93, 9699,
101,
103
Oui
¶ 13,
18, 49,
57-58
Non
Oui
Oui
Oui
2007 ONSC 26609 - Kaufmann v. Gibson - 200749
07-10
Non cité
Kaufmann v. Gibson, 2007 ONSC 33982 - 200708-20
Oui
Oui
2008 ONSC 11373 - Usenik v. Sidorowicz - 200802-25
Non cité
Usenik v. Sidorowicz, 2009 ONSC 15906 - 200904-01
Usenik v. Sidorowicz, 2008 ONSC 48156 - 200807-18
2008 ONSC 23957 - Riley v. Langfield - 2008-0513
Non cité
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
2009 ONSC 7173 - Lunney v. Kuntova - 2009-0224
Non cité
Oui
2010 ONSC 1644 - Cotton v. Monahan et al 2010-04-30
Cité 2 fois
Cotton v. Monahan, 2011 ONCA 697 - 2011-1110
Cotton v. Cotton (sic), 2010 ONSC 3412 - 201006-22
2010 ONSC 1732 - Reiss v. Grigore - 2010-06-30
Non cité
Non
49
Ce sont les vendeurs qui intentent l’action envers les acheteurs qui ont décidé de ne pas acheter suite à la découverte de dommages
non révélés par le vendeur. Conservé car le tribunal se prononce sur des points d’intérêt pour notre étude.
page 26
Indications
sur
l’utilisation
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Le courtier n’a pas bien conseillé le vendeur
Le tribunal a estimé que la non divulgation d’un
dommage majeur justifiait l’acheteur de se retirer de la
transaction
vendeur
Le courtier n’a pas bien conseillé le vendeur
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Non
Existence
d’une DPV
Le vendeur a
répondu
honnêtement
Oui
¶ 25
Non
Non
June 2013
Oui
Oui
Non
Utilisée comme preuve des réponses erronées des
vendeurs puisqu’annexée à l’offre d’achat
La DPV incomplète a induit un sentiment de sécurité
trompeur
Les vendeurs ont mal été informés de leurs obligations
par leur courtier en complétant la DPV
Oui
¶ 70
Oui
¶ 77,
164165
Oui
Partiellement
Oui
Non
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
¶ 26
Oui
Partielle
ment
Oui
Pas très utile si la propriété est louée
Mettre par écrit les déclarations du vendeur
L’acheteur ne réussit pas à prouver que le vice était
connu du vendeur
Oui
¶ 57-59
Non
Non
N/A
N/A
Non
Non
Non
Oui
Oui
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Oui
par le vendeur
L’acheteuse a essayé d’utiliser une affirmation de la
DPV hors contexte pour prouver son point
Non
Non
Oui
Oui
Non
Oui
¶ 67
Oui
¶ 65
Oui
Non
Oui
vendeur
Une réponse prouvée malhonnête permet de démontrer
un dol
Non
Non
page 27
Indications
sur
l’utilisation
Statut
juridique de la
DPV
2009 QCCQ 11003 - Gélinas c. Lefave - 2009-0723
Cité 1 fois
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Québec
2006 QCCA 1643 - St-Louis c. Morin - 2006-1213
Cité 123 fois
St-Louis c. Morin, 2005 QC CS 17397 - 2005-0509
2007 QCCQ 4192 - Truffa c. Barbeau - 2007-0301
Cité 1 fois
2008 QCCQ 3602 - Bettez c. De Broux - 2008-0430
Cité 1 fois
2008 QCCQ 7300 - Lawton c. Goulet - 2008-0416
Cité 2 fois
Le vendeur a
répondu
honnêtement
2011 ONSC 6791 - Soboczynski v. Beauchamp 2011-11-17
Non cité
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
2011 ONCA 352 - Krawchuk v. Scherbak - 201105-06
Cité 10 fois
Krawchuk v. Scherbak, 2009 ONSC 40556 2009-07-30
Timothy Scherbak et al. v. Zoriana Krawchuk et
al., 2011 ON SCC 79120 - 2011-12-08
2011 ONSC 2011 - Cartwright v. Benke et al 2011-05-11
Cité 1 fois
2011 ONSC 6192 - Ricchio v. Rota - 2011-10-20
Cité 1 fois
Existence
d’une DPV
June 2013
Existence
d’une DPV
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Statut
juridique de la
DPV
Indications
sur
l’utilisation
2009 QCCQ 3984 - Tanguay c. Comeau - 200905-12
Cité 1 fois
2009 QCCQ 15317 - Laporte c. Guillette - 200912-23
Cité 3 fois
2009 QCCS 1566 - Trahan c. Girard - 2009-03-31
Cité 1 fois
Oui
Oui
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Oui
Non
Non
Oui
Non
Non
Non
Non
2009 QCCS 1648 - Béique c. Rodier — 2009-0420
Cité 23 fois
2009 QCCS 5672 - Laurendeau c. Arechavaleta 2009-12-08
Cité 1 fois
Arechavaleta c. Laurendeau, 2010 QCCA 529 2010-03-19
2010 QCCS 1631 - Payette c. Dumont - 2010-0326
Cité 1 fois
Oui
Non
Oui
Non
Non
Oui
Partiellement
Oui
Non
Non
Oui
Non
Oui
Non
Non
2010 QCCS 4401 - Le Blanc c. Pigeon - 2010-0908
Cité 1 fois
2011 QCCQ 3647 - Vallée c. Guimond - 2011-0427
Cité 1 fois
2011 QCCQ 7155 - Caron c. Gauthier - 2011-0623
Cité 1 fois
Oui
Non
Oui
Les omissions, déclarations et demi-vérités du vendeur
dégagent l’acheteur de pousser plus loin son enquête
et contribuent à rendre le vice caché
Sentiment de sécurité trompeur
L’acheteur ne réussit pas à démontrer que le vendeur
connaissait le vice
L’acheteur doit se renseigner sur les vices du bien
(divulgués par le vendeur), à défaut de quoi, ces vices
seront qualifiés de vices apparents et il n’y aura pas de
garantie
L’acheteur doit se renseigner sur les vices du bien
(divulgués par le vendeur), à défaut de quoi, ces vices
seront qualifiés de vices apparents et il n’y aura pas de
garantie
Une question générale sur les vices cachés peut ne
pas susciter une réponse appropriée du vendeur
Non
Non
Oui
Non
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Oui
Non
Non
page 28
June 2013
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
Statut
juridique de la
DPV
2011 QCCQ 8261 - St-Germain-Dacosta c.
Tétreault — 2011-07-11
Cité 13 fois
St-Germain-Dacosta c. Tétreault, 2011 QCCA
1562 - 2011-08-31
50
2011 QCCS 278 - Thi c. Bernard - 2011-01-20
Cité 2 fois
Oui
Oui
Oui
L’utilisation du formulaire de DPV n’est pas obligatoire
– c’est une obligation de moyen qui incombe au courtier
immobilier
Oui
¶ 51
Non
Oui
Oui
Oui
Le vendeur peut ne pas être au courant de tous les
détails de construction de la propriété
Non
2011 QCCS 348 - Tremblay c. Valin - 2011-01-24
Cité 1 fois
Oui
Non
Oui
2011 QCCS 452 - Langlois c. Dumont - 2011-0124
Cité 1 fois
Oui
Partiellement
Non
Non
Non
2011 QCCS 2574 - Turgeon c. Boutin - 2011-0510
Cité 2 fois
Saskatchewan
2007 SKPC 72 - Nicholson v. Pham - 2007-06-22
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
L’acheteur ne réussit pas à démontrer que le vendeur
connaissait le vice
par le vendeur
Le vendeur n’a pas divulgué le vice dans sa DPV
L’acheteur qui choisit de fermer les yeux sur des signes
évidents de vice sans investiguer davantage ne peut se
prévaloir de la garantie
vendeur
Oui
¶ 4-5,
34-36
Non
Oui
¶ 30,
55
Oui
¶ 68-69
Oui
Oui
Non
Oui
¶ 41
Non
2007 SKQB 286 - Rybchinski v. Mcdonnell 2007-08-10
Non cité
Oui
Oui
Non
Oui
¶ 23-24
Non
par le vendeur
vendeur
Les représentations contenues dans la DPV ne sont
pas une garantie
Fournir un aperçu des problèmes connus des vendeurs
La règle caveat emptor s’applique si le vendeur ne
connait pas le vice ou si celui-ci est apparent
50
L’action judiciaire est pour bris de contrat ou fausse représentation, car la présence d’amiante n’est pas reconnue par les tribunaux
comme un vice caché.
page 29
Indications
sur
l’utilisation
Existence
d’une DPV
Non
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
2007 SKQB 366 - Stann v. Lukan - 2007-10-15
Cité 6 fois
Oui
Oui
Oui
2008 SKPC 109 - Weiman v. Ediger - 2008-07-31
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
2009 SKPC 89 - Fink v. Thorsteinson - 2009-0708
Non cité
2009 SKQB 394 - Snider v. Karpinski - 2009-1006
Cité 1 fois
2010 SKPC 24 - Friebe v. Ambrose - 2010-02-24
Non cité
Oui
Non
N/A
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
2010 SKQB 407 - Britt v. Klimczak - 2010-11-02
Cité 1 fois
Oui
Oui
Non
2010 SKQB 484 - House v. Klassen - 2010-12-31
Non cité
Cour des petites créances, 23 mars 2010
Oui
Oui
Non
51
interprétation de la part de l’acheteur
par le vendeur
Un acheteur ne peut baser son recours sur le
formulaire dans le cas d’un vice apparent
Les acheteurs n’ont pas demandé la DPV
Oui
¶ 59,
64, 105
Oui
Oui
Voir
par. 17,
28
Non
52
Non
¶ 21
Non
vendeur
Oui
¶ 129
Oui
¶ 136
vice caché
vendeur
La non-divulgation de vices apparents n’est pas
cruciale si l’acheteur ne prouve pas que cela l’a incité à
acheter le bien
vendeur
L’acheteur doit faire la preuve de son dommage, et
fournir des estimations ou expertises valables
Oui
¶ 5-13
Non
Non
Non
Non
Non
51
Malgré la réponse négative du vendeur à la question 3g du formulaire, le juge estime que celui-ci a répondu honnêtement aux
questions. Pourtant, le vendeur a reconnu avoir subi des infiltrations d’eau répétées. Si on veut mieux protéger les acheteurs, la manière
dont les questions sont formulées devient alors très importante.
52
On y trouve cependant un résumé de la doctrine concernant la responsabilité du vendeur dans le cas de vices découverts après la
vente.
Indications
sur
l’utilisation
Existence
d’une DPV
Statut
juridique de la
DPV
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
June 2013
page 30
La DPV est à
la base de
l’action
judiciaire
Le vendeur a
répondu
honnêtement
2011 SKPC 45 - Franks v Wade - 2011-07-28
Non cité
Franks v. Wade, 2009 SKPC 98— 2009-09-18
Franks v. Wade, 2010 SKQB 204— 2010-06-07
Oui
Oui
Oui
2011 SKPC 69 - Bourdages v Chanathavone 2011-04-29
Non cité
2011 SKPC 157 - Chrun v Rimmer - 2011-11-10
Cité 1 fois
Non
N/A
N/A
Oui
Oui
Oui
2012 SKQB 119 - Hipperson v Williamson - 201203-20
Non cité
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Non
Yukon
2008 YKSM 5 - Lyle et al v. Burdess et al - 200812-18
Cité 1 fois
vice caché
L’absence de DPV rendait la tenue d’une inspection
préachat plus nécessaire
Non
Oui
¶ 68
Non
Oui
¶ 23
DPV
vice caché
vendeur
Oui
¶ 23,
29
Oui
¶ 33,
37-38
Non
Oui
¶3
Un vice caché connu du vendeur devrait être divulgué,
même en common law
vendeur
Oui
¶ 56-57
Oui
¶ 11,
105107
53
Le tribunal fait une discussion de plusieurs points intéressants pour ce travail : la violation de contrat suite à une omission volontaire au
PDS (58-66); renonciation à la clause d’inspection préachat (75-76); dual agency (77-80); l’utilisation du PDS (81-82); le rôle du courtier
immobilier dans la préparation du PDS (83-104).
page 31
Indications
sur
l’utilisation
Existence
d’une DPV
Statut
juridique de la
DPV
des
avantages ou
désavantages
reliés à la
DPV
June 2013
53
June 2013
ANNEX 6. EVALUATION OF THE NUMBER OF DECISIONS
TRANSMITTED BY PROVINCES TO CanLII DATABASE
CanLII affirme publier toutes les décisions qui lui sont transmises par les cours
canadiennes.54 Le nombre d’affaires civiles jugées par les cours des quelques provinces
publiant des statistiques à ce sujet est comparé avec les résultats des interrogations de
CanLII pour les mêmes données.
Colombie-Britannique
Selon le Rapport annuel de la Cour provinciale de 2010-2011, 163 679 nouvelles
affaires y ont été inscrites entre avril 2010 et mars 2011, dont 11.5% au civil.55 Un total
de 19 038 nouvelles affaires civiles ont été reçues en 2010-2011.56 Le Rapport annuel
ne fournit pas le nombre de jugements rendus en Cour provinciale au cours de l’année.
Can LII fournit 2 913 décisions pour toutes les cours de la province entre le 1er avril 2010
et le 31 mars 2011, dont 452 décisions de la Cour provinciale. Notons qu’en plus des
affaires civiles, ces décisions de la Cour Provinciale incluent des affaires criminelles, de
la famille et de la protection de l’enfance. Il y a donc moins de 2 % des décisions civiles
de la Cour provinciale qui sont transmises à CanLII.
Ontario
Selon le Rapport annuel de 2010-2011, les affaires civiles comptent pour 16 % des
nouvelles affaires dans les cours de l’Ontario, et les causes aux tribunaux des Petites
créances comptent pour 12 % des nouvelles affaires.57 A la Cour supérieure, le nombre
de nouvelles affaires civiles est de 83 242, tandis que le nombre de décisions rendues
est de 138 393.58 La division de la Cour des petites créances, qui relève aussi de la
Cour Supérieure de l’Ontario a reçu 45 % de toutes les nouvelles affaires civiles, soit
67 912 causes, et a rendu 81 982 décisions.59
CanLII fournit 5 330 décisions pour toutes les cours ontariennes entre le 1er avril 2010 et
le 31 mars 2011, dont 3 751 décisions en Cour supérieure (2.7 %). On n’y retrouve
presque pas de décisions de la Cour des petites créances.
54
Communication personnelle, CanLII, courriel du 19 juin 2012.
Provincial Court of British Columbia. Access to Justice in Challenging Times, Annual Report
2010-2011, p. 12, http://www.provincialcourt.bc.ca/downloads/pdf/annualreport2010-2011.pdf,
15 avril 2013.
56
Idem, p. 13.
57
Ministry of the Attorney General. Court Services Division Annual Report 2010-11, p. 27,
Ontario, http://www.attorneygeneral.jus.gov.on.ca/english/about/pubs/courts_
annual_10/Court_Services_Annual_Report_FULL_EN.pdf, 15 avril 2013.
58
Idem, p. 30.
59
Idem, p. 35.
55
page 32
June 2013
Québec
Le Rapport annuel de 2011 fait mention de 42 092 nouveaux dossiers ouverts à la
Chambre civile en 2009-2010, ainsi que de 22 849 nouveaux dossiers à la Division des
petites créances pour 2009-2010. Pour la même période, 21 123 décisions ont été
rendues (cause et requête entendues) à la Chambre civile ainsi que 12 762 décisions
(requête et jugement) à la Division des petites créances, soit un total de 41 440
décisions civiles. 60
CanLII fournit 20 437 décisions de la Cour du Québec entre le 1er avril 2009 et le
31 mars 2010, dont 7 511 relatives à la Division des petites créances et 3 173 pour la
Chambre civile, soit un total de 10 684 (26 %) décisions civiles.
Terre-Neuve et Labrador
Selon le Rapport annuel 2009-2010, les affaires civiles constituent 4.24 % des nouvelles
affaires initiées devant la Cour provinciale61, soit 1 289 causes.62 Au cours de l’année, le
tribunal aura siégé à 1 242 instances pour des affaires civiles.63
CanLII fournit 121 décisions (9 %) de la Cour provinciale en 2009-2010. On obtient un
total de 1 053 décisions entre 2001 et le 20 juillet 2012, soit environ 90 décisions par
année (7 %).
60
Cour du Québec. Rapport public 2011, p. 18, http://www.tribunaux.qc.ca/cquebec/CommuniquesDocumentation/RAP_2011_V_FinaleWeb.pdf, 15 avril 2013.
61
Provincial Court of Newfoundland and Labrador. Annual Report 2009-2010, p. 12,
http://www.court.nl.ca/provincial/publications/ProvCourtAnnReport09-10.pdf, 15 avril 2013.
62
Idem, p. 20.
63
Idem, p. 23.
page 33
June 2013
ANNEX 7. REAL ESTATE BROKERS TRAINING ON THE PROPERTY
DISCLOSURE STATEMENT
Les sites internet des organismes qui encadrent le travail des courtiers immobiliers ont
été étudiés pour déterminer quelle formation leur est fournie concernant la DPV. Cette
question a aussi été posée directement aux organismes lors de notre cueillette
d’information. Cette Annexe présente les résultats de ces recherches pour chacune des
provinces ou territoires, suivis d’un tableau sommaire.
Alberta
L’AREA a retiré la DPV de ses formulaires vers 2004 et ne fournit donc pas
d’information aux courtiers à ce sujet. La formation du courtier dure environ 10 semaines
et les formulaires applicables au secteur résidentiel y sont étudiés dans un bloc de
7 jours portant sur ce secteur d’activités.64
De son côté, le RECA fournit de l’information concernant les vices cachés et les
obligations de divulgation des vendeurs par le biais de bulletins d’information :
• Le courtier immobilier doit divulguer à l’acheteur tout vice caché connu
concernant la propriété du vendeur (Real Estate Act Rules, s.1(1)(t), s.57(i),
s.59(4)(e), 59.1(4)(b)(v));65
• Le courtier immobilier doit s’assurer de l’exactitude de l’information fournie à
l’acheteur. Il ne doit pas faire des représentations ou avoir une conduite
négligente qui aurait pour effet d’induire une personne en erreur (Real Estate
Act Rules, s.1(1)(t), s.41(j), s.42(a));66
• Ni la loi ni les règlements ne définissent le terme « propriété stigmatisée »,
mais la connotation en est cependant négative et peut avoir pour effet de
rendre une propriété moins désirable. Lorsqu’il représente un acheteur, le
courtier doit s’informer de ses exigences et préoccupations pour faire ses
recherches adéquatement. Lorsqu’il représente un vendeur, si le stigma n’est
pas de nature matérielle il n’y a pas d’obligation légale à le divulguer.67
British Columbia
Le RECBC fournit un manuel de procédures en ligne à l’intention des courtiers
immobiliers (Professional Standard Manual). On y retrouve des sections portants sur la
divulgation des :
• Vices cachés : le vendeur et son courtier sont tenus par la loi de divulguer les
vices cachés affectant l’usage ou la valeur de la propriété. Une définition en
64
Calgary Real Estate Board. Real Estate Associate Program, 2012-2013,
http://www.creb.com/public/education-and-careers/registration/information/REAP_Brochure.pdf,
15 avril 2013.
65
RECA. Material Latent Defects, mai 2011, Information Bulletins, 2 p.,
http://www.reca.ca/consumers/content/legislation-bulletins/information-bulletins/material-latentdefects.html, 15 avril 2013.
66
RECA. Avoid Misrepresentations, mars 2009, Information Bulletins, 5 p.,
http://www.reca.ca/industry/content/legislation-bulletins/information-bulletins/avoidmisrepresentations.html, 15 avril 2013.
67
RECA. Stigmatized Properties, janvier 2012, Information Bulletins, 4 p.,
http://www.reca.ca/industry/content/legislation-bulletins/information-bulletins/stigmatizedproperties.html, 15 avril 2013.
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June 2013
•
•
est fournie à la Section 5-13 des règlements du RECBC. De plus, selon la
Section 5-8, cette divulgation doit se faire par écrit et séparément d’un contrat
de courtage. Le courtier est déchargé de cette obligation si le vendeur a
complété une DPV. Le courtier représentant le vendeur doit s’assurer que la
divulgation écrite des vices cachés est faite à l’acheteur avant que l’offre
d’achat soit acceptée, et y inclure une clause confirmant que l’acheteur l’a
bien reçue. Dans le cas où le vendeur demanderait à son courtier de ne pas
divulguer des vices cachés, la Section 5-13 stipule que le courtier doit se
retirer de la transaction;68
Propriétés stigmatisées : quoique la loi exige la divulgation des vices cachés,
elle ne requiert pas des vendeurs et de leurs courtiers de divulguer de
possibles stigmas. Les acheteurs préoccupés par certains stigmas devraient
donc mener leur propre investigation pouvant inclure des questions au
vendeur ou au courtier le représentant. Si l’acheteur demande ces
renseignements au courtier qui le représente, celui-ci est tenu de faire les
recherches appropriées. Le vendeur a l’option de répondre ou pas aux
questions posées, tandis que son courtier devrait suivre les indications du
vendeur avant de décider quelle conduite adopter; 69
Activités illégales : dans le cas où la propriété aurait servi à la production de
substances illégales (marijuana, méthamphétamine, etc.), un vice caché peut
exister si la restauration n’a pas bien été faite. Une clause type pouvant être
ajoutée au contrat de l’offre d’achat et garantissant que ce type d’activités n’a
pas eu lieu sur la propriété est fournie. Dans le cas contraire, la divulgation
doit être faite comme pour un vice caché, avec l’insertion d’une clause au
contrat de l’offre d’achat reconnaissant ce fait et déclinant toute garantie
quant aux réparations effectuées. Pour une maison couverte par la garantie
des maisons neuves, de telles activités peuvent conduire à une exclusion de
la garantie. 70
Le manuel de procédures possède aussi une section sur la DPV. Même si la Real
Estate Services Act n’en exige pas l’utilisation, on y avise les courtiers de :71
• Utiliser le formulaire approprié au type de propriété : résidence,
condominiums, fermes;
• Rappeler au vendeur que même s’il ne désire pas compléter la DPV, cela ne
l’exonère pas, ni son courtier, de l’obligation de divulgation des vices cachés;
• Se renseigner au sujet de l’existence d’une DPV, car son usage étant
répandu, le courtier représentant un acheteur pourrait être accusé de
négligence s’il ne le fait pas, et le cas échéant en fournir une copie à son
68
RECBC. Professional Standards Manual, Section II Trading Services, 2 - Acting for Sellers, (l)
Disclosure of Material Latent Defects, p. 64,
http://www.recbc.ca/pdf/Professional_Standards_Manual.pdf, 15 avril 2013.
69
RECBC. Professional Standards Manual, Section II Trading Services, 2 - Acting for Sellers, (m)
“Stigmatized” Properties, p. 65, http://www.recbc.ca/pdf/Professional_Standards_Manual.pdf, 15
avril 2013.
70
RECBC. Professional Standards Manual, Section II Trading Services, 2 - Acting for Sellers, (n)
Disclosure of Illegal Activities, p. 67,
71
RECBC. Professional Standards Manual, Section II Trading Services, 4 - Géneral Information,
(a) Contract Clauses, xxii Disclosure Issues, (3) Property Disclosure Statements (PDS) et xxiii
Property Disclosure Statement Clause, p. 100,
page 35
June 2013
•
•
•
client. La DPV devrait aussi être incorporée au contrat de l’offre d’achat, et
une clause type est fournie à cet effet incluant un délai pour l’obtention de la
DPV et un autre pour son acceptation;
Avoir des copies de la DPV sur place lors des visites de la propriété;
Utiliser le temps présent pour répondre aux questions débutant par « Are you
aware… »72 en sachant qu’une réponse négative n’implique pas qu’il n’y a
jamais eu de problème à ce sujet;
Conseiller aux acheteurs de faire faire une inspection préachat, même si la
DPV est incorporée au contrat de l’offre d’achat.
La BCREA s’attend à ce que les courtiers immobiliers discutent avec les vendeurs de la
DPV, mais la décision de compléter le document appartient au vendeur. Des formations
sur la DPV sont données dans le cadre des cours dispensés par la Sauder School of
Business de l’Université de Colombie-Britannique et menant à l’obtention du permis,
dans les cours de mise à niveau obligatoires, ainsi que dans d’autres cours portant sur
les exigences de divulgation. 73 Finalement le sujet est aussi abordé régulièrement dans
le bulletin Legally Speaking publié par BCREA :
• Buts poursuivis par l’utilisation de la DPV, comment les acheteurs ont essayé
de les utiliser contre les vendeurs et l’interprétation du document par les
tribunaux;74
• Suite à la revue d’un cas de jurisprudence portant sur l’interprétation des
questions d’une DPV, l’auteur encourage les courtiers à conseiller à leurs
clients de fournir des réponses complètes et honnêtes aux questions et de
déterminer si des informations complémentaires devraient être ajoutées. En
effet, une réponse techniquement correcte, mais trompeuse peut conduire à
de graves conséquences pour un vendeur. En cas de doute le problème
devrait probablement être divulgué et, le cas échéant, des précisions fournies
à la section commentaires ;75
• L’auteur discute de la cause ontarienne Krawchuk v. Scherbak et conclue en
suggérant aux courtiers représentant un vendeur d’expliquer à leur client
l’importance de compléter la DPV de façon fidèle et honnête, d’investiguer
sur l’information plus douteuse de la DPV, de suggérer aux vendeurs de
refuser d’incorporer le document au contrat de l’offre d’achat. Pour les
courtiers représentant un acheteur, ses recommandations sont de lui
rappeler son obligation de se renseigner sur la propriété convoitée, de faire
faire une inspection préachat, d’expliquer les risques de ne pas en faire une,
de documenter tous les conseils fournis à son client par écrit;76
• Définition d’un rapport d’ingénieur tel que demandé dans la DPV pour les
condominiums. Les tribunaux ayant retenu la définition « ordinaire » pour un
72
Traduction libre: “Êtes-vous au courant…”
Stathonikos, Damian. Communication personnelle, BCREA, courriel du 7 juin 2012.
74
Clee, Jennifer. Property Disclosure Statement – Shield or Sword? Avril 2007, Legally Speaking
no 406, BCREA, http://www.bcrea.bc.ca/news-and-publications/publications/legallyspeaking/legally-speaking---april-2007-%28406%29, 15 avril 2013.
75
Wilson, Edward L. Full and Honest Answers to PDS Questions, février 2008, Legally Speaking
no 416, BCREA, http://www.bcrea.bc.ca/news-and-publications/publications/legallyspeaking/legally-speaking---february-2008-%28416%29, 15 avril 2013.
76
Clee, Jennifer. Property Disclosure Statements: Benefit or Burden? Juillet 2011, Legally
Speaking no 447, BCREA, http://www.bcrea.bc.ca/news-and-publications/publications/legallyspeaking/legally-speaking---july-2011-%28447%29, 15 avril 2013.
73
page 36
June 2013
tel rapport, l’auteur suggère de fournir tous les rapports préparés par un
ingénieur ou une firme d’ingénieur, qu’ils soient ou non reliés à l’état de
l’enveloppe.77
Manitoba
Au Manitoba la DPV est annexée au formulaire de l’offre d’achat et les cours de
formation dispensés par MREA comprennent l’étude de ce contrat.78 MREA offre aussi
des cours obligatoires de mise à niveau chaque année, mais leur description n’est pas
fournie. L’information recueillie ne permet donc pas de savoir si les courtiers immobiliers
sont formés pour l’emploi de la DPV.
New Brunswick
NBREA dispense les cours menant à une carrière en immobilier. La formation pour
devenir un vendeur immobilier (real estate salesperson) comporte environ 100 heures
de cours ainsi que plusieurs heures de lecture.79 La liste des cours avec leur contenu
n’est cependant pas fournie sur le site. L’information recueillie sur le site internet de
NBREA ne permet donc pas de savoir si les courtiers immobiliers sont formés pour
l’emploi de la DPV.
Suite à notre demande d’information, NBREA a souligné que les instructions fournies
aux courtiers immobiliers étaient claires. Comme ils n’ont pas une connaissance
spécifique de la propriété, ils ne doivent pas compléter la DPV pour le vendeur. Ils
doivent aussi informer le vendeur que l’information contenue dans la DPV doit être
exacte au meilleur de sa connaissance puisque des déclarations frauduleuses peuvent
avoir un impact sur les ententes contractuelles.80
Newfoundland & Labrador
Aucune information n’a été retrouvée concernant la DPV sur les sites internet de Service
NL ou de NLAR, ce qui ne permet pas de savoir si les courtiers immobiliers sont formés
pour l’emploi du formulaire de DPV.
Nova Scotia
La NSREC possède un document de politiques et procédures à l’usage des courtiers
immobiliers. Les obligations de divulgation des vices cachés n’y sont pas mentionnées,
mais on demande aux courtiers de s’assurer de conserver aux dossiers une copie de
chaque fiche d’inscription (listing agreement). Cette fiche doit indiquer si une DPV est
disponible pour la propriété. Le courtier doit aussi conserver, s’il y a lieu, un exemplaire
de la DPV dans le dossier de transaction.81
77
Clee, Jennifer. What's in a Name? Engineer's Reports and the PDS, octobre 2011, Legally
Speaking no 449, BCREA, http://www.bcrea.bc.ca/news-and-publications/publications/legallyspeaking/legally-speaking---october-2011-%28449%29, 15 avril 2013.
78
MREA. Salesperson's Licensing Education Program - Phase 3,
http://www.realestatemanitoba.com/phases_3.htm, 15 avril 2013.
79
NBREA. Salespersons Qualifications, http://www.nbrea.ca/careers/sales_person.htm, 15 avril
2013.
80
Ryan, Jamie. Correspondance personnelle, lettre du 20 juillet 2012, NBREA.
81
NSREC. Policies & Procedures, rev 01/04, p. F-2,
http://www.nsrec.ns.ca/mediae2ea.pdf?mid=519, 15 avril 2013.
page 37
June 2013
La NSREC publie un bulletin de nouvelles où le sujet de la DPV revient régulièrement :
• Le courtier ne peut distribuer d’exemplaires de la DPV qu’avec l’accord du
vendeur, car c’est un document confidentiel qui doit être traité comme tel. La
DPV ne doit pas être utilisée comme un dépliant aux journées portes
ouvertes ou pour solliciter des acheteurs. La DPV n’est habituellement
fournie à l’acheteur qu’après qu’il ait déposé une offre d’achat;82,83
• La DPV doit être complétée par le vendeur. Le courtier ne doit pas remplir le
formulaire pour le vendeur au risque d’endosser une responsabilité pour le
contenu du document. Le courtier doit cependant répondre aux questions du
vendeur au sujet du formulaire et au besoin expliquer le sens des questions.
Il peut aussi agir comme témoin;84,85
• La DPV est utile en cour en servant à prouver les allégations qui ont été
faites par le vendeur. Ainsi dans le cas présenté (Cholewa v. McAuley, 2011
NSSM 18), le vendeur est exonéré de toute responsabilité puisqu’il avait
divulgué les problèmes d’approvisionnement en eau. 84
La formation des courtiers est assurée par la NSAR. Une liste des sujets abordés est
fournie dans le manuel de politiques et procédure de la NSREC et sur le site de
NSAR.86,87 L’information recueillie ne permet pas de savoir si les courtiers immobiliers
reçoivent des cours portant sur l’emploi de la DPV.
Ontario
Le bulletin d’information For the Record de RECO est aussi une source d’information
concernant la DPV. Deux numéros récents abordaient le sujet. En plus de reprendre une
partie des recommandations d’OREA mentionnées plus bas, il est précisé que :88,89
• Même si le vendeur ne désire pas que l’existence d’une DPV soit connue, le
courtier conserve l’obligation de divulguer tous les faits touchant la
transaction immobilière dont il a connaissance qui pourraient affecter la
décision de vendre ou d’acheter la propriété;90
• Le courtier doit informer tout acheteur intéressé à la propriété de l’existence
d’une DPV ou l’équivalent, même si la fiche descriptive MLS contient aussi
82
NSREC. PCDS Forms, 20 février 2012, Commission News Bulletin 159, p. 2,
http://www.nsrec.ns.ca/documents/Bulletin159.pdf, 15 avril 2013.
83
NSREC. PCDS Forms, 6 mai 2012, Commission News Bulletin 137, p. 2,
http://www.nsrec.ns.ca/media36ec.pdf?mid=472, 15 avril 2013.
84
NSREC. Seller completes PCDS / PCDS serves purpose in court, 22 juillet 2011, Commission
News Bulletin 151 p. 1, http://www.nsrec.ns.ca/mediad9ae.pdf?mid=518, 15 avril 2013.
85
NSREC. Seller completes PCDS, 6 août 2010, Commission News Bulletin 139, p. 2,
http://www.nsrec.ns.ca/media9376.pdf?mid=482, 15 avril 2013.
86
NSREC. Policies & Procedures, op.cit., p. E-4.
87
NSREC. Real Estate as a Professional Career, septembre 2008, 40p.,
http://www.nsrec.ns.ca/media2091.pdf?mid=481, 15 avril 2013.
88
RECO. Seller Property Information Statements, hiver 2012, For the RECOrd, p. 3,
http://www.reco.on.ca/UserFiles/Winter%202010%20Final.pdf, 15 avril 2013.
89
RECO. Understanding the Code of Ethics – SPIS Your Obligations, été 2011, For the RECOrd,
p. 8, http://www.reco.on.ca/PublicDocs/ElectronicNewsletters/FTRSummer2011/
Summer2011Final.pdf, 15 avril 2013.
90
RECO. Code of Ethics, Ontario Regulation 580/05 sous The Real Estate And Business Brokers
Act (2002), 26 novembre 2005, The Ontario Gazette, article 21,
http://www.reco.on.ca/UserFiles/CODE%20OF%20ETHICS.pdf, 15 avril 2013.
page 38
June 2013
•
•
•
•
l’information. Il doit aussi en fournir une copie aussitôt que possible à
l’acheteur qui en fait la demande;
Le vendeur n’a pas d’obligation légale de compléter la DPV, et devrait être
informé des avantages et inconvénients à le faire avant de prendre la
décision de remplir ou non le formulaire;
Le courtier doit s’assurer que le vendeur comprend que la DPV peut avoir
des conséquences légales;
Le courtier doit revoir avec son client (vendeur ou acheteur) les réponses aux
questions de la DPV. Il faut expliquer que les réponses fournies ne
constituent pas une garantie, mais doivent refléter la connaissance actuelle
du vendeur. L’acheteur doit faire ses propres investigations;
Concernant la tenue des dossiers relative à la DPV, l’agence de courtage doit
conserver un exemplaire de la DPV en filière. Le courtier et son agence
devraient conserver par écrit toutes les instructions du vendeur concernant la
distribution de la DPV. Le courtier devrait obtenir un accusé de réception écrit
de tous les acheteurs potentiels recevant un exemplaire de la DPV.
Conserver la DPV dans des formats multiples (imprimé, électronique) pour
prompte distribution. Mentionner l’existence de la DPV lors du contact initial
avec un acheteur potentiel ou un courtier le représentant.
OREA offre une formation spécifique sur la DPV dans le cadre de la formation continue
disponible via Internet.91 Dans son blogue, OREA fait les recommandations suivantes
quand la DPV est utilisée :92
• Le courtier représentant le vendeur doit la réviser avec son client et vérifier
que l’information fournie est exacte;
• Le courtier représentant le vendeur doit en divulguer l’existence à l’acheteur
sauf s’il reçoit des instructions contraires de son client (article 20 du Code
d’éthique93);
• Le courtier représentant l’acheteur doit en demander une copie;
• L’acheteur a quand même l’obligation de faire ses propres investigations sur
la propriété (ex. inspection préachat);
• La DPV fait partie des meilleures pratiques de l’OREA.
Prince Edward Island
L’information disponible sur le site de PEIRA ne permet pas de vérifier quelle formation
les courtiers immobiliers reçoivent sur la DPV. La formation dispensée par PEIRA pour
devenir un vendeur immobilier (real estate salesperson) comporte 2 jours de lecture
individuelle suivis d’un examen, 2 semaines de cours (temps plein) et un cours
d’orientation de 2 jours suite à l’obtention du permis de pratique.94
91
OREA. SPIS: Don’t Leave the Office Without It, 2012, OREA Real Estate College, Continuing
Education, http://www.orea.com/OREA-Real-Estate-College/Continuing-Education/e-LearningCourses/SPIS-Dont-Leave-the-Office-Without-It, 15 avril 2013.
92
OREA. SPIS, an OREA Best Practice, 11 avril 2012, OREA Rel Estate College,
http://www.oreablog.com/2012/04/spis-an-orea-best-practice-3/, 15 avril 2013.
93
RECO. Code of Ethics, op.cit., article 20.
94
PEIREA. A Career in Real Estate Information Sheet,
http://www.peirea.com/Career_information_April_2012.pdf, 15 avril 2013.
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Quebec
L’OACIQ a révisé plusieurs de ses formulaires, dont la DPV, au 1er juillet 2012 et a offert
des formations les concernant à cette occasion.95 La DPV est maintenant une annexe
obligatoire du contrat de courtage en vue de la vente d’une propriété.96 Si le vendeur
(personne physique) de tout immeuble principalement résidentiel de moins de
5 logements décline de compléter le formulaire, le courtier doit refuser de signer le
contrat de courtage avec ce client, sauf pour de rares exceptions (ex. fiducies,
personnes morales) :
Exceptionnellement, il peut arriver que le vendeur refuse de répondre aux
questions du formulaire bien qu’il ait la connaissance de certains éléments, et
ce, simplement parce qu’il ne veut faire aucune déclaration sur l’immeuble. Si
le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire Déclarations du
vendeur sur l’immeuble ou s’il indique sur ce formulaire « Je refuse de remplir
le formulaire » tout en le signant (ce qui équivaut au même résultat), le
courtier ne peut tout simplement pas conclure ni signer de contrat de
courtage avec celui-ci.97
Les circonstances entourant l’utilisation de la DPV sont expliquées dans un article
disponible sur le site internet de l’OACIQ ainsi que dans la parution de décembre 2012
de Profession Courtier : 97,98
• Au moment de la prise d’un contrat de courtage, le courtier doit remplir ce
formulaire avec le vendeur et le lui faire signer;
• Le vendeur doit y inscrire les informations au meilleur de sa connaissance, le
formulaire n’exigeant pas du vendeur qu’il déclare ce qu’il ne connait pas. Il
doit apporter les précisions qui s’imposent au besoin et fournir tous les
documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations;
• Dans le cas d’un vendeur, personne morale, l’utilisation de la DPV n’est pas
obligatoire, mais tout de même fortement recommandée;
• La DPV doit être remplie en présence du courtier, car il s’agit des obligations
de vérification qui lui sont dévolues. Sa présence lui permettra de creuser
davantage certaines questions sur des éléments contenus au formulaire;
• La DPV sera annexée et identifiée à la clause 13.1 de la promesse d’achat.
Comme tout document faisant partie intégrante de cette promesse d’achat, la
DPV et tous les documents s’y rattachant seront transmis au prêteur
hypothécaire afin qu’il puisse déterminer les modalités du prêt. Le formulaire
sera également remis à tout inspecteur qui en fera la demande.
95
OACIQ. Vous n’avez pas complété votre formation sur les nouveaux formulaires? 28 juin 2012,
no article 121415, http://www.oaciq.com/articles/vous-n-avez-pas-complete-votre-formationnouveaux-formulaires, 15 avril 2013.
96
OACIQ. Immeuble résidentiel : formulaires et mentions obligatoires dans tout contrat de
courtage ou toute proposition de transaction visant la vente, l’achat, l’échange ou la location,
20 juin 2012, no article 121343, http://www.oaciq.com/articles/immeuble-residentiel-formulaireset-mentions-obligatoires-tout-contrat-courtage-ou-toute-pr, 15 avril 2013.
97
OACIQ. Contexte d’utilisation du formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble,
18 septembre 2012, révisé novembre 2012, no article 121838,
http://www.oaciq.com/articles/contexte-utilisation-du-formulaire-obligatoire-declarations-duvendeur-immeuble, 15 avril 2013.
98
OACIQ. Contexte d’utilisation du formulaire DV, décembre 2012, Profession Courtier, p. 16-17,
http://interactivepdf.uniflip.com/2/56823/290230/pub/, 15 avril 2013.
page 40
June 2013
Certains avantages de la DPV y sont aussi énoncés :
• La DPV aide les courtiers et les dirigeants d’agence à répondre à leur
obligation de vérification en leur permettant de découvrir les facteurs pouvant
affecter défavorablement l’une ou l’autre des parties. Ce formulaire ne doit
pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le
courtier doit quand même faire d’autres recherches et les vérifications qui
s’avèrent possibles afin d’être en mesure de démontrer l’exactitude des
renseignements fournis au public et aux autres courtiers;
• Il est possible que dans les déclarations faites par le vendeur il y ait des
éléments pouvant modifier l’opinion que le courtier s’est fait de la valeur
marchande de la propriété ou de la mise en marché prévue.
Les dépôts d’ocre sont un problème dans plusieurs régions du Québec, et l’OACIQ
recommande que, dans les cas où on en suspecte la présence, le courtier représentant
le vendeur recommande à son client de compléter une DPV et de faire expertiser le
problème potentiel. Au courtier représentant l’acheteur, on recommande de demander la
DPV et tout rapport d’expertise.99
Dès 2007, l’OACIQ recommandait aux courtiers d’assister les vendeurs lorsqu’ils
complètent la DPV :
Plusieurs arguments militent en faveur de cette solution :
• l’agent est le professionnel qui maîtrise ce formulaire. Il connaît son contenu,
le vocabulaire utilisé et la façon de faire pour refléter la condition de
l’immeuble;
• le formulaire DV est un complément des formulaires obligatoires Contrat de
courtage (clause 8.2) et Promesse d’achat (clause 6.1) qui sont eux-mêmes
remplis par l’agent;
• faute de bien comprendre la portée de ses déclarations, le vendeur qui
remplirait lui-même le formulaire pourrait y inscrire des données ne reflétant
pas nécessairement la réalité (ex. : déclarer « toiture refaite à neuf » alors
que seul le revêtement de la toiture a été remplacé). Cela risquerait
d’entraîner sa responsabilité et, éventuellement, celle de l’agent qui ainsi
transmettrait une information inexacte. 100
Les courtiers immobiliers ont l’obligation de divulguer les facteurs pouvant affecter la
décision de l’acheteur potentiel y compris les stigmas et les vices cachés ainsi que celle
de conseiller aux acheteurs de faire effectuer une inspection préachat.101,102
99
OACIQ/ACAIQ. Ocre ferreuse Bactérie mangeuse de fer : Recommandations aux courtiers et
agents immobiliers, 23 avril 2008, no article 7961, http://www.oaciq.com/articles/ocre-ferreusebacterie-mangeuse-fer%C2%A0-recommandations-aux-courtiers-et-agents-immobiliers, 15 avril
2013.
100
OACIQ/ACAIQ. Qui doit remplir le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble »?
13 juillet 2007, no article 6888, http://www.oaciq.com/articles/doit-remplir-formulaire%C2%A0declarations-du-vendeur-immeuble%C2%A0, 15 avril 2013.
101
OACIQ. Facteurs pouvant affecter la décision d’un acheteur, 31 janvier 2012, mis à jour
13 février 2013, no article 120630, http://www.oaciq.com/articles/facteurs-pouvant-affecterdecision-acheteur, 15 avril 2013.
102
OACIQ. Le respect des règles de l’inspection en bâtiments : ça vous concerne de près, 13
septembre 2011, mis à jour 22 janvier 2013, no article 119995,
http://www.oaciq.com/articles/respect-regles-inspection-en-batiments-vous-concerne-pres,
15 avril 2013.
page 41
June 2013
Saskatchewan
Dans le numéro d’août 2012 de The Register, une publication de la SREC à l’intention
des courtiers immobiliers, un article porte sur les obligations de divulgations de ceuxci.103,104 L’article souligne que les faits pertinents comportent non seulement des faits
matériels, tels un toit qui coule ou des infiltrations au sous-sol, mais aussi des faits
immatériels comme l’utilisation de la propriété à des fins illégales.105 La conclusion est
que la DPV peut être utile pour faire les divulgations appropriées, et que c’est le rôle du
courtier représentant le vendeur de bien informer celui-ci sur la DPV et la nécessité de
fournir des réponses honnêtes. C’est la responsabilité du courtier de l’acheteur de poser
des questions sur des points non couverts par la DPV et de faire le suivi sur l’information
fournie dans la DPV. On recommande de conserver toutes demandes d’information par
écrit ainsi que les réponses à celles-ci.
L’ASR dispense les cours menant à une carrière en immobilier sous contrat de la SREC.
L’information recueillie ne permet pas de savoir si les courtiers immobiliers sont formés
pour l’emploi de la DPV dans ces cours.
Territories
Aucune information n’a été retrouvée au sujet de la formation reçue par les courtiers
immobiliers œuvrant dans les territoires.
103
SREC. Disclosure, août 2012, The Register, p. 2,
http://www.srec.ca/pdf/August2012Newsletter.pdf, 15 avril 2013.
104
SREC. Bylaws, mai 2012, paragraphes 714-715, http://www.srec.ca/pdf/SRECBylaws.pdf,
15 avril 2013.
105
SREC. Policy Register, 2012, p. F-16, paragraphe Q,
http://www.srec.ca/pdf/SRECPolicies.pdf, 15 avril 2013.
page 42
June 2013
Tableau sommaire de la formation donnée aux courtiers immobiliers
selon les provinces
Province
Organisme
Source
Alberta
Real Estate
Council of
Alberta
Bulletin
Real Estate
Council of
British
Columbia
Manuel de
procedures
ColombieBritannique
Cours
British
Columbia Real
Estate
Association
Bulletin
Manuel de
politiques
et
procédures
NouvelleÉcosse
Nova Scotia
Real Estate
Commission
Bulletin
Contenu et directives
Devoir de divulguer les vices cachés connus
Devoir de s’assurer de l’exactitude de
l’information fournie
Comment traiter les propriétés stigmatisées
Comment traiter les activités illégales
Comment traiter les propriétés stigmatisées
Utiliser le formulaire de DPV approprié
(résidentiel, condo, rural)
Refuser d’utiliser la DPV n’exonère pas du
devoir de divulgation du vendeur et du courtier
Demander s’il existe une DPV
Fournir des copies de la DPV sur demande
Annexer la DPV au contrat de l’offre d’achat
avec une clause type
Faire attention au temps de verbe dans les
réponses
Conseiller l’inspection préachat même s’il y a
une DPV
Contenu non spécifié
But de la DPV
Statut accordé par les tribunaux
Interprétation de certaines questions par les
tribunaux
Conseiller à ses clients de répondre
honnêtement aux questions
Vérifier les réponses qui semblent douteuses
Rappeler à l’acheteur qu’il doit se renseigner
sur la propriété, et l’utilité d’une inspection
préachat
Documenter tous les conseils fournis au client
par écrit
Conserver au dossier la fiche d’inscription
indiquant si la DPV est disponible
Conserver la DPV au dossier de transaction
Ne distribuer la DPV qu’avec l’accord du
vendeur
Ne pas utiliser la DPV comme un dépliant lors
des journées portes ouvertes
Ne fournir la DPV à l’acheteur potentiel
qu’après le dépôt de l’offre d’achat
Ne pas compléter la DPV pour le vendeur
Expliquer au besoin le sens des questions
page 43
June 2013
Ontario
Tableau sommaire de la formation donnée aux courtiers immobiliers
selon les provinces (suite)
Informer le vendeur des avantages et
désavantages de fournir une DPV
S’assurer que le vendeur comprend les
implications légales de la DPV
Revoir avec le client les questions de la DPV
Fournir une copie de la DPV si demandée
Conserver la DPV au dossier
Real Estate
Documenter si le vendeur ne veut pas révéler
Council of
Bulletin
l’existence d’une DPV
Ontario
Documenter par écrit les instructions du client
concernant la distribution de la DPV
Obtenir des accusés de réception de tous les
acheteurs potentiels ayant reçu la DPV
Mentionner l’existence de la DPV lors du
contact initial avec un acheteur potentiel
sur la propriété
Utilité de la DPV lors de la transaction
immobilière
Cours
Contenu de la DPV
formation
Obligations du courtier
continue
Responsabilité légale
Bonne utilisation de la DPV
Réviser la DPV avec le vendeur et vérifier que
Ontario Real
l’information fournie est exacte
Estate
Informer l’acheteur de l’existence de la DPV
Association
sauf instructions contraires de son client
vendeur
Blog
Demander une copie si le courtier représente
l’acheteur
sur la propriété
Utiliser la DPV fait partie des meilleures
pratiques de l’OREA
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Province
Québec
Saskatchewan
Organisme
Organisme
d’autoréglementation du
courtage
immobilier du
Québec
Saskatchewan
Real Estate
Council
Source
Cours
formation
continue
Revue
Article
Bulletin
Contenu et directives
er
Changement apportés à la DPV le 1 juillet
2012
Compléter la DPV avec le vendeur et le faire
signer
Refuser de signer le contrat de courtage si le
client ne veut pas compléter une DPV
S’assurer que l’information fournie dans la
DPV ou autrement est exacte
Annexer la DPV au contrat de l’offre d’achat
Fournir une copie de la DPV à tout inspecteur
qui en fait la demande
Faire les vérifications et recherches
nécessaires pour découvrir des facteurs
pouvant affecter défavorablement l’une des
parties
Utiliser la DPV pour vérifier son opinion de la
valeur marchande et la stratégie de mise en
marché
Divulguer les stigmas et vices cachés de
manière proactive
Conseiller une inspection préachat à tous les
acheteurs
Comment traiter les activités illégales
Informer le vendeur sur la DPV et la nécessité
de fournir des réponses honnêtes
Poser des questions sur les points non
couverts par la DPV mais qui sont importants
pour l’acheteur
Faire un suivi de l’information fournie dans la
DPV ou autrement
Documenter par écrit les demandes
d’information et les réponses
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June 2013
ANNEX 8. CASE LAW STUDY – JUDGES COMMENTS
Use of verbs tenses
Swift v. Kung and Kung et al, 2006 BCSC 1123, 2006-07-24:
¶ 73. Question 2N – “are you aware of any roof leakage or unrepaired damage” –
was also not pleaded, but was relied on at trial. The question is vaguely worded, but
the present tense of these questions has been held to refer to problems existing at
the time the disclosure statement was made (Best v. Lavoie [1999] B.C.J. No.
1383). This limitation on the extent of the expected information that will be
forthcoming in answer to this question is reasonable and makes common sense.
M.A. Humphries, juge
Libby and Peng v. Godbout and St. Amand, 2010 BCPC 153, 2010-07-15:
¶ 59. The Defendants say that the previous knowledge they may have had is not
relevant when completing the Property Disclosure Statement and it is only their
knowledge at that time that is important.
¶ 60. That view is supported in some court decisions including:
(a) Best v. Lavoie [1999] B.C.J. No. 1383
(b) Swift v. Kung 2006 BCSA 1123
¶ 61. In Swift, Humphries J. commented on the state of knowledge required when
answering a question in a Property Disclosure Statement where she said in para.
73:
“73 Question 2N – “are you aware of any roof leakage or unrepaired damage” –
was also not pleaded, but was relied on at trial. The question is vaguely
worded, but the present tense of these questions has been held to refer to
problems existing at the time the disclosure statement was made (Best v.
Lovoie, [1999] B.C.J. No. 1383 (B.C.S.C.). This limitation on the extent of the
expected information that will be forthcoming in answers to this question is
reasonable and makes common sense. When Mr. Kung and Mr. Babich
repaired the siding and some of the roof in 1999-2000, Mr. Kung noted some
rotten boards, removed them and replaced them. This suggests that there might
have been some leakage on the roof or through the siding, and Mr. Kung
acknowledged this. However, the damage was repaired. There is no evidence
to suggest there was any ongoing roof leakage or unrepaired damage”.
¶ 62. However, both of those decisions can be distinguished from this case because
in each of those decisions the vendor defendants had not recently repaired leaks to
the roof nor had such leaks been a recurring problem. That is much different than
the circumstances in this case.
M. J. Brecknell, juge
Gesner v. Ernst, 2007 NSSC 146, 2007-05-18 :106
¶ 58. During the trial the issue arose as to whether a vendor completing this
document is being called upon to disclose her present knowledge of the property or
her past and present knowledge. The answer to this question is found in the wording
of the document itself. In my view, when a question begins with the words “Are you
aware”(present tense) the vendor is being asked about her knowledge of the
present state of the property. Questions that begin with words such as “Have there
106
Cité dans Moffatt v. Finlay (2007 NSSM 64, 2007-10-30, ¶ 32)
page 46
June 2013
been any problems with...........” or “Have any repairs been carried out .....in the last
five years” refer to the past state of the property.
Deborah K. Smith, juge
Allen v. Thorne, 2007 NSSM 31, 2007-07-14 (paragraphes non numérotés) :
p. 11-12. In the case before this Court, the claimant has stated in the pleadings that
he was presented with a property condition disclosure statement, which indicated
there was no damage due to water on the property, and he relied on that statement.
His evidence is that within two months, water was coming into his basement.
The first part of Justice Smith's analysis107 is that the seller has an obligation to
truthfully disclose to the seller's knowledge the state of the premises being sold.
The second part of Justice Smith analysis pertains to whether the statement made
in the property condition disclosure statement pertains to the seller's present
knowledge of the property or to seller's pass knowledge of the property. To
determine the answer to this question is necessary to look at the wording of the
question being asked of the seller. Justice Smith uses specific examples:"' are you
aware' [present tense] the vendor is being asked about her knowledge of the
present state of the property. Questions that begin with words such as 'have there
been any problems with'… or 'have any repairs been carried out… in the last five
years' referred to the past state of the property."
In the property condition disclosure statement under clause 6 entitled,
STRUCTURAL clauses A and B referred to the seller's present knowledge.
David T.R. Parker, arbitre
Kaufmann v. Gibson, 2007 ONSC 26609, 2007-07-10 :
¶ 79. Mr. Ledroit referred to the SPIS document and its implications for this case. He
argued that, while some earlier questions in the Structural section, from questions 1
through 6 speak about the past, nevertheless the critical questions– questions 7 to 9
– all speak in the present tense and called for answers about the condition of the
home only as of July 8 when the Statement was signed. This was Ms. Siskind’s view
of the meaning of these questions and while Ms. Lesser may have disagreed with
her interpretation, she could not say flat-out that Ms. Siskind was wrong.
¶ 101. There is nothing within the preliminary two paragraphs of the SPIS
suggesting that the various questions should be given any special or narrow reading
and since paragraph 1 leads off with an admonition to vendors that their answers
should be “complete and accurate” it is not unreasonable to infer that the questions
should be given a plain, common-sense reading rather than a narrow or tortured
one.
¶ 102. The 16 questions in the key “Structural” section of the form are all open and
plain questions which, as it seems to me, call for open and plain answers.
¶ 103. Many of the questions start with the broad phrase “are you aware of” and
then go on to mention “problems” of a variety of kinds.
107
Voir Gesner v. Ernst, 2007 NSSC 146, 2007-05-18, paragraphes 54 à 58. Ces mêmes
paragraphes sont aussi cités dans Moffatt v. Finlay (2007 NSSM 64, 2007-10-30, ¶ 32), Brisbin v.
Gilby (2007 NSSM 66, 2007-11-15, ¶ 47).
page 47
June 2013
¶ 104. For example, question 1 asks “Are you aware of any structural problems?”
This is broad language and cannot be realistically limited to structural problems on
the day the form was signed.
¶ 105. The three questions in issue – questions 7 to 9 -- are similarly framed and
cannot, in their plain terms, be said to only call for answers on a current or so-called
present-tense basis.
¶ 106. Question 7 asks about awareness of moisture or water problems; question 8
about damage due to water or other things; question 9 about roof leakage or
unrepaired damage.
In other words, there are no suggestions in any of these questions about exact
current conditions alone and they all speak of concerns about water problems in one
way or another.
¶ 107.To me it is patently impossible to give the narrow reading to these questions
which the plaintiffs’ argument presents.
¶ 108. What if the plaintiffs had had a flood in their basement through a cracked
basement wall one month before July 8 and had had the entire basement repaired
and cleaned up so that the damage problem was corrected? On the
plaintiffs’approach, disclosure would not be needed. The mere asking of such a
question, or a similar one, shows how wrong-headed the interpretive approach of
the plaintiffs is.
G.P. Killeen, juge
Usenik v. Sidorowicz, 2008 ONSC 11373, 2008-02-25 :
¶ 47. The questions asked caused the vendors some uncertainty. They consulted
with their real estate agent. The questions were phrased in the present tense: “Is the
property subject to flooding?”. They interpreted this to mean “Is the property NOW
subject to flooding?”. But the truth of the matter was that while it may not now be
flooding it was subject to flooding, ie. it was “liable or exposed or prone to” [Concise
Oxford Dictionary] flooding unless one took the simple precaution of ensuring that
roof water was not allowed to fall at the northwest corner of the basement wall. A
misrepresentation can consist of a failure to divulge needed information. (Spinks v.
R. 1996 CanLII 4041 (FCA), (1996) 134 D.L.R. (4th) 223 (Fed Ct.)).
J. Wright, juge
Snider v. Karpinski, 2009 SKQB 394, 2009-10-06 :
¶ 133. Before finally determining the issue of contractual liability to Ms. Schira on the
part of Mr. and Mrs. Karpinski based upon their answers in the PCDS, it is
necessary to address an argument raised by them, and by Mr. Jacobucci. They all
took the position that only current defects or ongoing problems needed to be
disclosed. If repairs had been completed, then disclosure was unnecessary.
¶ 134. This precise issue was considered in Kaufmann v. Gibson, supra. There, two
questions in the disclosure statement were in all material respects the same as
questions F and G in the PCDS in this case. The questions were framed in the
present tense and started with the words “Are you aware...”. The disclosure
statement included similar general paragraphs regarding the obligations on the part
of vendors to answer the questions completely and accurately, and on the part of
buyers to make their own inquiries.
¶ 135. At paras. 101-108, Killeen J. rejected the “present-tense” or “current”
interpretation with respect to these questions, finding it patently impossible to give
such a narrow reading to the questions. The questions deserved, particularly in light
page 48
June 2013
of the spirit and purpose of a disclosure statement as set out in the general clauses,
to be given “a plain, common-sense reading rather than a narrow or tortured one.”
¶ 136. I agree with the conclusion of Killeen J. A prospective purchaser does not
look to the PCDS only to ascertain that the roof is not leaking on the day that it is
signed. Accordingly I find Mr. and Mrs. Karpinski liable to Ms. Schira for breach of
contract for failing to disclose in questions B, F and G of the PCDS the existence of
structural defects, damage due to water, and roof leakage. The terms of the PCDS
formed part of the agreement between the Karpinskis and Ms. Schira, and the
deliberate withholding of this information amounted to a misrepresentation as to the
condition of the home. With respect to damage arising from these defects, the
doctrine of caveat emptor does not apply.
M. E. Wright, juge
Skinner v. Crowe, 2010 NSSM 66, 2010-11-16:
¶ 9. The term “flood” was used throughout the hearing to describe the incursions of
water. The term flood was used advisedly; this was no mere seepage. The evidence
is clear that the water rose, in one case, perhaps as high as six inches. Creating the
front drainage was a substantial undertaking. Mr. Crowe described the trench and
submitted that Ms. Killen, who lives in the neighbourhood, would have been able to
see the extent of the work at the front of the house and the time it took from the road
as she came and went. The question in the Property Condition Disclosure
Statement is clear. The answer to it was dead wrong. If the statements contained in
these things are to have any meaning and effect at all, then surely responding to a
clear question of repairs “carried out to correct leakage or dampness problems”
must include the declaration of the extensive work done to prevent further floods.
J. Walter Thompson, arbitre
Vague question wording
Smith & Viitanen v. Chen & New World Realty Ltd., 2008 BCPC 372, 2008-02-21:
¶ 16. I find that I must reiterate what I have stated in several other judgments that
Property Disclosure Statements that qualify the representation being made by a
Vendor with terms such as: “To the best of your knowledge” and “Are you aware of
a particular fact”, are fraught with difficulties, except in very obvious cases of
deception, for the purchaser trying to establish that a Vendor had knowledge or was
aware of a particular defect in the condition of the property that is being purchased.
It strikes me that unless there is some obligation on a Vendor to make due inquiry
into the particular representation sought, the process becomes, in my opinion,
meaningless, and the duty shifts on the Purchaser to make such due inquiry before,
not after, purchase, or the maxim of “caveat emptor” or “buyer beware” applies.
V. Romilly, juge
Cité par Libby and Peng v. Godbout and St. Amand, 2010 BCPC 153, 2010-07-15,
¶ 56.
Moffatt v. Finlay, 2007 NSSM 64, 2007-10-30 :
¶ 31. Even so, the PCDS form is somewhat limited, being expressly qualified as
something only to the “best of [the seller’s] knowledge,” and quite grudging in what it
asks and reveals. For example, the question “are you aware of any problems with
water quality, quantity, taste or water pressure?” might have been worded quite
differently and more helpfully. It might have asked “are you aware of any problems
that have ever manifested with water quality, quantity, taste or water pressure, or
page 49
June 2013
that might point to such a problem manifesting in the future? In an arguably more
perfect system, such a question would be asked.
¶ 32. The limited effect of the PCDS was considered at some length in the Gesner
case (above). It is worthwhile to quote at some length from the reasons of Smith
A.C.J., which I endorse (and which are binding on me):108
Eric K. Slone, arbitre
No question covers the buyer’s problem
White v. Vincent, 2008 NBQB 271, 2008-08-21 :
¶ 27. In the Property Disclosure Statement used in this case there was only the one
question namely: “Are you aware of any damage due to air, fire or water?” In this
case Mr. Vincent has testified that he was not aware prior to the closing of the sale
of his home to the Claimants of “any damage due to air, fire or water.” It should be
noted that the question does not ask: “Are you aware of any problem or issue due to
air, fire or water?” It used the word ‘damage’, as mentioned, and the question is
located in the ‘Structural’ section of the Property Disclosure Statement used in this
case.
Peter S. Glennie, juge
Marier v. Lalonde, 2007 NSSM 95, 2007-11-30 :
¶ 32. The onus is on the purchaser of a property to obtain a current Surveyor’s
Location Certificate or, where appropriate, a current boundary survey when
purchasing a home or to arrange title insurance. Vendors are not, in my view,
obligated to advise purchasers that there could possibly be an encroachment. The
word “aware” in the PCDS encompasses a state of mind which includes actual
knowledge or knowledge that could reasonably be imputed to the person making the
statement. All of the circumstances must be considered.
Patrick L. Casey, arbitre
Yue v. Stones & Emnace, 2009 BCPC 81, 2009-02-23 :
¶ 42. The above findings mean that the Defendants had an obligation to disclose to
the Claimants that the property is registered with the City for annual maintenance.
The fact that the previous owners did not inform them of this information does not
mean that the obligation does not exist. It is my view that this obligation to disclose
the information should be made specifically rather than by the use of the Property
Disclosure Statement. It is for that reason that I find Defence’s argument that the
maintenance program with the City even is found to be a defect, that the defect is
not a plumbing defect to be also irrelevant. For the same reason, I would expect the
Claimants to disclose the effective maintenance program with the City at the time of
their sale to the prospective purchasers.
W.F. Yee, juge
Bond v. Richardson, 2007 NBQB 264, 2007-08-07 :
¶ 40. Mr. and Mrs. Kerr submit that Mr. Bond knew or should have known that the
property was registered in the FLIP because it was public record; they also deny
that they had any special duty to disclose the FLIP taxes. In my view that argument
is unsustainable given the questions they answered on the Property Condition
Statement. The purpose of that Statement is disclosure. If they didn’t have a duty to
108
Voir Gesner v. Ernst, 2007 NSSC 146, 2007-05-18, paragraphes 54 à 58.
page 50
June 2013
answer the questions both honestly and accurately that purpose would be defeated
and the Statement would be meaningless.
¶ 48. As I found earlier the representation was inaccurate. With respect to the issue
of whether or not the Kerrs acted negligently in answering the questions on the
Property Condition Statement, in the Cognos case, supra., the court stated at
page 125 :
The duty of care with respect to representations made during pre-contractual
negotiations is over and above a duty to be honest in making those
representations. It requires not just that the representor be truthful and honest
in his or her representations. It also requires that the representor exercise such
reasonable care as the circumstances require to ensure that the
representations made are accurate and not misleading.
Although the representor’s subjective belief in the accuracy of the
representations and his moral blameworthiness, or lack thereof, are highly
relevant in considering whether or not the misrepresentation was fraudulently
made, they serve little, if any, purpose in an inquiry into negligence. As noted
above, the applicable standard of care is that of the objective reasonable
person. The representor’s belief in the truth of his or her representations is
irrelevant to that standard of care.
¶ 49. In my view, if Mr. Kerr, in completing the Property Condition Statement, had
given some thought to those questions he answered incorrectly, it is more likely than
not that he would have realized that the FLIP should be disclosed in answering
them. I find that he did not exercise the care that an objective, reasonable person
would have exercised in order to ensure the answers he gave were accurate and he
was therefore negligent. Mrs. Kerr was also negligent because she merely relied on
the answers given by Mr. Kerr in signing the statement and made no effort on her
own to ensure that the answers were accurate.
William T. Grant, juge
Lunney v. Kuntova, 2009 ONSC 7173, 2009-02-24 :
¶ 25. Ms. Kuntova also testified that she had no specific recollection of completing
the Information Statement; however, she acknowledged completing it. She also said
that she did not know that she had an option with respect to completing the
document but that she understood it was the usual practice to complete such a
statement. She could not recall Mr. Badre telling her what he intended to do with the
questionnaire. However, she insisted that she would have answered the questions
honestly. It will be observed that none of the questions in the Information Statement
relates specifically to a “foundation”.
Power, juge
Meslin v. Lee, 2011 BCSC 1208, 2011-09-07 :
¶ 76. The PDS does not limit the seller to disclosure of “defects” or of engineer’s
reports which discuss defects. If it would be objectively reasonable for a purchaser
to consider an engineer’s report in connection with a potential purchase, it was
“important”. Here, the RDH Report contained information of interest to a potential
purchaser. While a sophisticated purchaser may have known that a building of such
a vintage would likely face similar maintenance costs, a potential purchaser would
be entitled to consider the information in the RDH Report. A potential purchaser
might conclude that he or she did not want to buy a unit in a building of that vintage.
V. Gray, juge
page 51
June 2013
Additional comments
Belzil v Walsh, 2011 NBQB 146, 2011-05-12 :
¶ 37. As I see the evidence here, to that question, “Are you aware of any problems
with the plumbing system?”, the additional qualification that should have been on
the answer on the form is, “Yes, I think the wellhead or the top of the well is under
the paved driveway.” That would have been another “flashing red light”. He did not
say that.
H. H. McLellan, juge
When should the PDS be provided?
Lewis v. Hutchinson, 2007 NSSM 4, 2007-01-16 (paragraphes non numérotés) :
p. 17. There is a PCDS attached to the Purchase/Sale Agreement. The
Purchase/Sale Agreement does not specifically say that the PCDS forms part of the
Purchase/Sale Agreement and shall survive the closing. However, the PCDS does
say it forms part contract if it is agreed in writing. This never occurred however the
PCDS is attached to the Purchase/Sale Agreement and is required to be completed
by the Vendor who is required to provide it to the Purchaser concurrent with the
Purchaser's acceptance of the offer. As the statements in the PCDS come after the
offer was made then any representations contained therein would not have effected
the Claimant's decision to make an offer on the home.
David T.R. Parker, arbitre
McDermott v. Allen, 2010 NSSM 65, 2010-06-08 :
¶ 11. The Agreement of Purchase and Sale provides the following with reference to
the Disclosure Statement:
This Agreement is subject to the Seller providing to the Buyer, within 48 hours
of the acceptance of this offer, a current Property Condition Disclosure
Statement ... and that statement meeting with the Buyer’s satisfaction. The
Buyer shall be deemed to be satisfied with this statement unless the Seller or
the Seller’s Agent is notified to the contrary, in writing, within 24 hours of
receipt. The Seller warrants it to be complete and current to the best of the
his/her knowledge, as of the date of acceptance of this Agreement, and further
agrees to advise the Buyer of any changes that occur prior to the closing date.
¶ 12. The statement was a year old. It was not current.
J. Walter Thompson, arbitre
page 52
June 2013
Buyers carelessness
a.
Neither the buyer nor his real estate broker requested a DPS
Cardwell et al v. Perthen et al, 2006 BCSC 333, 2006-02-28 :
¶ 143. Mrs. Cardwell’s evidence fell short of demonstrating that the inaccurate
contents of the Disclosure Statement induced the Cardwells to enter into the
contract or that they relied on it in reaching the decision to do without a proper
inspection. And their conduct suggests otherwise. Neither she nor her real estate
agent asked for a copy of it at the second meeting and more importantly, although it
was open to them to do so, the Cardwells did not incorporate the Disclosure
Statement into the terms of the contract of purchase and sale even though they
were foregoing an inspection.
S.K. Balance, juge
Ricchio v. Rota, 2011 ONSC 6192, 2011-10-20 :
¶ 27. It should be noted here that Mr. Rota had completed a Seller’s Property
Information Statement and it was in the hands of his listing agent. However, the
SPIS was never requested by the purchaser, nor was it attached to the Agreement
of Purchase and Sale.
G. M. Mulligan, juge
b.
Neither the buyer nor his real estate broker investigated to follow-up on a
possible problem disclosed in the PDS
Riley v. Langfield, 2008 ONSC 23957, 2008-05-13:
¶ 119. The SPIS disclosed“moisture and/or water problems in the basement”. I
agree with the criticism of such a form as stated by Scott C.J. and Kroft J.A. in
Alevizos v. Nirula, supra. Nevertheless, such disclosure is, in essence, a warning to
a purchaser that should not be ignored. The SPIS was provided to the Rileys prior to
submitting the offer to purchase. The SPIS along with the Rileys’ observations
should have resulted in further steps being taken. Yet no due diligence was
undertaken by the Rileys or their realtor. The Rileys knew it was their obligation to
follow up on the SPIS disclosure and that they had the right of further inspection.
D.J. Gordon, juge
Neilson v. Lam, 2010 BCSC 1702, 2010-12-01 :
¶ 108. Second, the property disclosure statement directed Ms. Neilson to conduct
her own inquiries. In my view, Ms. Neilson failed to make the inquiries that it
directed her to make. The engineering report of 2002 revealed that the Property had
settled differentially and was sloping an estimated 2-3 inches towards its northeast
corner. She was told by the property disclosure statement that there were “some
levelling works including concrete filling and sub-floor to part of the house”. She was
told by her property inspector that she should retain a structural engineer because
of the cracks in the foundation and that the cracks were a potential source of water
infiltration. She was told by her structural engineer that the concrete slab was
sloping west to east by approximately 1 to 1.5 inches, and that this was also evident
on the upper floor. Ms. Neilson did not ask the Lams or their agent where or to what
extent the floors had been levelled. Had she done so, I am confident that Mr. Lam
would have obtained the information for her.
B.J. Brown, juge
page 53
June 2013
Nicholson v. Pham, 2007 SKPC 72, 2007-06-22 :
¶ 43. Counsel for the defendants submitted in argument that the plaintiffs should be
held contributorily negligent in the event her clients were found liable. I agree with
the submissions of defence counsel in this regard. Although no one piece of
evidence is significant enough to constitute contributory negligence, the evidence of
potential problems given to the plaintiffs as a whole was sufficient to establish
contributory negligence. First, there were some concerns expressed in the home
inspection report with respect to the problems relating to the roof. Second, further
discussions took place between the plaintiffs and Mr. Lestage with respect to the
required maintenance problems for the roof in the sunroom. They testified that they
realized that down the road they would have to replace the roof. Third, the ambiguity
and brevity of the answers to the questions in the property condition disclosure
statement should have been pursued with more diligence. Fourth, I accept Dr.
Pham’s evidence that he did tell the plaintiffs in discussions with them that he had a
lot of humidity problems. The combined effect of all these “notices” would have
raised the suspicions of a reasonably prudent buyer to the extent that further
inspections should have been done. It is important to note that the home inspection
conducted by Mr. Lestage was done almost a month before an offer to purchase
was made and the further discussions were held with Dr. Pham. The plaintiffs
should have further pursued the extent of the 2003 leak, what repair work had been
done by the defendants and what had been done to remedy the visible damage
from the leaks on the walls and/or ceiling of the sunroom.
D.G. Bogdasavich, juge
Friebe v. Ambrose, 2010 SKPC 24, 2010-02-24 :
¶ 5. In my view, the Plaintiff’s action is based upon a number of misconceptions and
myths regarding the Property Condition Disclosure Statement. The Court has
witnessed these myths and misunderstandings in a number of other cases.
D.J. Kovatch, juge
Franks v Wade, 2011 SKPC 45, 2011-07-28 :
¶ 67. Second, although Mr. Franks, and presumably his wife, looked at the property
condition disclosure statement, I am not sure which one they looked at; the one from
August of 1994, or the one from March of 1997. In either case, it is clearly marked
on the bottom that “the prudent purchasers will use this disclosure statement as the
starting point for their own inquiries. The purchasers are urged to carefully inspect
the property and, if desired, to have the property inspected by an inspection service
of their choice.” That wording is contained in the old form, and is in regular print. The
same information is in bold print at the bottom of the new form, with the added
words “and expense” at the end of it. In either case, it is clear that the disclosure
statement is simply a starting point, and Mr. Franks, who stated that he had
purchased a number of homes, had to be aware that it would be prudent to do
further investigations if he deemed it necessary.
¶ 69. Fourth, the property condition disclosure statements, both the 1994 and the
1997 version, have a signing line for the vendor and purchaser each to sign,
acknowledging, in the purchaser’s case, that he or they have received a copy of it.
Neither one is signed by the purchaser. I accept that they looked at that document,
but if it was so important as they claimed, they would have signed and retained a
copy for themselves.
B. Morgan, juge
page 54
June 2013
Chrun v Rimmer, 2011 SKPC 157, 2011-11-10 :
¶ 33. The plaintiffs testified they relied on the statements contained in the PCDS, but
was that reasonable in the circumstances? The Information Sheet attached to the
PCDS stated in bold letters:
Prudent buyers will use the PCDS as the starting pointfor their own inquiries.
Buyers are urged to carefully inspect the property and, if desired, to have the
property inspected by an inspection service of their choice…
¶ 34. The plaintiffs viewed the property on one occasion only. Although they noticed
a musty smell in the basement, they did not follow up with questions, further
inspection of their own or through an inspection service. Because a home inspection
does not typically involve dismantling walls, it likely would not have uncovered the
problem behind the walls. However, the copper stuffing and foam were visible. A
trained inspector might have warned the plaintiffs about the smell and the stuffing. In
the circumstances, the Court concludes it was not reasonable for the plaintiffs to rely
solely on the PCDS.
D.C. Scott, juge
Sellers should answer honestly
Lawton c. Goulet, 2008 QCCQ 7300, 2008-04-16 : 109
¶ 65. Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne
s’assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des
obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. Connaissant
un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur
l’autre partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez
elle un sentiment de fausse sécurité.
Claude Montpetit, juge
Real estate brokers’ obligations
Turgeon c. Boutin, 2011 QCCS 2574, 2011-05-10 :
¶ 68. Le courtier n'a pas l'obligation de vérifier chacune des déclarations du
vendeur.
¶ 69. Dans un autre arrêt rendu par notre Cour d'appel, Sonia Petit c. Daniel
Lachance et Giuseppe Petosa[3], notre Cour d'appel nous rappelle qu'elle est
l'obligation du courtier :
Un courtier ou un agent immobilier a donc l'obligation de vérifier avec prudence
et diligence toute l'information remise à son client, en vue d'une transaction
immobilière. Cette obligation en est une de « moyens », c'est-à-dire qu'ils
doivent prendre tous les moyens mis à leur disposition pour remplir leurs
obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client. La
façon d'agir de Lachance doit donc satisfaire à un standard moyen, mais en
tenant compte de sa qualité de spécialiste dans le domaine d'activité propre au
courtage immobilier
Michel Girouard, juge
109
Proulx-Robertson c. Collins (1992 QCCA 3932, 1992-02-05, p. 4) cité dans Lawton c. Goulet
(2008 QCCQ 7300, 2008-04-16, ¶ 65), Turgeon c. Boutin (2011 QCCS 2574, 2011-05-10, ¶ 55).
page 55
June 2013
PDS use is causing litigation
Agius v. Anderson et al, 2008 MBQB 189, 2008-06-27 :110
¶ 99. At the time that the plaintiffs made their Offer to Purchase on August 24, 2005,
the usefulness of an SPCS was already questionable. In the decision of Alevizos
and Single-Alevizos v. Nirula and Nirula,supra, the Manitoba Court of Appeal was
very critical of the use of the SPCS (referred to as a PCS). Scott C.J.M. wrote as
follows:
Based on the experience of those provinces that have employed the PCS, it
seems to present a ripe ground for litigation. Doubtless this is due in no small
measure to the problems inherent in an informal "fill in the blank" form which
can have such serious legal consequences when problems subsequently
develop in a real estate transaction. The wisdom of maintaining in use a form
fraught with such inherent difficulties, exacerbated by the conflicting statements
within the form concerning its purpose and effect, should be addressed by
lawyers and real estate agents alike.
¶ 100. Notwithstanding these concerns, apparently the SPCS was still in active use
almost two years later when Anderson recommended to the plaintiffs that they
obtain SPCS from the Vendors. I am not prepared to find that Anderson breached
his duty to the plaintiffs or was negligent in recommending the SPCS, because
apparently it was still widely used by many real estate agents in Winnipeg.
D. Abra, juge
Krawchuk v. Scherbak, 2011 ONCA 352, 2011-05-06 :
¶ 166. The focus in this case on the SPIS leads me to endorse the concern
expressed in a number of cases about the risks associated with the use of the SPIS
and similar documents used in other provinces. In Kaufmann, Killeen J. commented
at para. 109 that use of the forms has “[a]lmost inevitably ... given rise to litigation
over their meaning and reach.” In Alevizos, Scott C.J.M commented at para. 36 that
the use of SPIS forms :
seems to present a ripe ground for litigation. Doubtless this is due in no small
measure to the problems inherent in an informal “fill in the blank” form which
can have such serious legal consequences when problems subsequently
develop in a real estate transaction. The wisdom of maintaining in use a form
fraught with such inherent difficulties, exacerbated by the conflicting statements
within the form concerning its purpose and effect, should be addressed by
lawyers and real estate agents alike.
¶ 167. In his concurring reasons, Kroft J.A. took this warning even further,
commenting at para. 47 :
This judgment should, in my view, be taken as a warning about the routine use
of the PCS. The purchase and sale of a home is for many people the most
significant business transaction they will ever enter into. Representations as to
the condition of the property are inevitably going to be requested and given. I do
not believe that these concerns are ever going to be safely dealt with by filling in
the blanks on a short form carried in the real estate agent’s briefcase with his or
her other supplies.
Gloria Epstein, juge. Endossé par M. Rosenberg et E.A. Cronk, les deux autres
juges.
110
La citation tirée d’Alevizos v. Nerula est aussi citée dans Kaufmann v. Gibson (2007 ONSC
26609, 2007-07-10, ¶ 113).
page 56
June 2013
Lyle et al v. Burdess et al, 2008 YKSM 5, 2008-12-18 :
Use of Property Disclosure Statement
¶ 81. I agree with the following comments by Scott C.J.M. and Kroft J.A. concurring
in Alevizos v.Nirula, 2003 MBCA 148 (CanLII), 2003 MBCA 148, paras. 36, 47
and 48 :
36. Based upon the experience of those provinces that have employed the PCS
[Property Condition Statement], it seems to present a ripe ground for litigation.
/…/
47. This judgment should, in my view, be taken as a warning about the routine
use of the PCS. The purchase and sale of a home is for many people the most
significant business transaction they will ever enter into. Representations as to
the condition of the property are inevitably going to be requested and given. /…/
48. It is my concern that the use of the PCS is likely to increase the number of
disputes in circumstances similar to those which existed here. /…/
¶ 82. The PDS is a legal minefield, given the consequences that can arise for both a
seller and a buyer, and the apparent lack of actual legal advice accompanying their
preparation and receipt. Killeen J. stated in Kaufmann the following:
109. It seems that, in the past 10 years or so, similar voluntary disclosure
statements to the one employed here have been adopted by real estate boards
across Canada. Almost inevitably, they have given rise to litigation over their
meaning and reach.
Michael Cozens, juge
Legal use of the PDS is limited
Riley v. Langfield, 2008 ONSC 23957, 2008-05-13 :
¶ 119. The SPIS disclosed“moisture and/or water problems in the basement”. I
agree with the criticism of such a form as stated by Scott C.J. and Kroft J.A. in
Alevizos v. Nirula, supra. Nevertheless, such disclosure is, in essence, a warning to
a purchaser that should not be ignored. The SPIS was provided to the Rileys prior to
submitting the offer to purchase. The SPIS along with the Rileys’ observations
should have resulted in further steps being taken. Yet no due diligence was
undertaken by the Rileys or their realtor. The Rileys knew it was their obligation to
follow up on the SPIS disclosure and that they had the right of further inspection.
D.J. Gordon, juge
page 57
June 2013
Moffatt v. Finlay, 2007 NSSM 64, 2007-10-30 :
¶ 31. Even so, the PCDS form is somewhat limited, being expressly qualified as
something only to the “best of [the seller’s] knowledge,” and quite grudging in what it
asks and reveals. For example, the question “are you aware of any problems with
water quality, quantity, taste or water pressure?”might have been worded quite
differently and more helpfully. It might have asked “are you aware of any problems
that have ever manifested with water quality, quantity, taste or water pressure, or
that might point to such a problem manifesting in the future? In an arguably more
perfect system, such a question would be asked.
¶ 32. The limited effect of the PCDS was considered at some length in the Gesner
case (above). It is worthwhile to quote at some length from the reasons of Smith
A.C.J., which I endorse (and which are binding on me):111
Ranallo v. Ells, 2010 NSSM 59, 2010-10-14 :
¶ 20. In the case of Moffatt v. Finlay 2007 Carswell NS 470,2007 NSSM 64 (CanLII),
2007 NSSM 64, [2007] N.S.J. No. 439,161 A.C.W.S. (3d) 503, I had occasion to
comment on the effectiveness (or lack thereof) of the PCDS as a device to place
liability on the vendor of real property for defects that are discovered after
closing/…/112
Crann v. Hiscock, 2012 NSSM 9, 2012-01-03 :
¶ 13. There is no need to cite the well known case law. The PCDS is not a warranty.
And buyer beware is still an underlying principle in the law.
¶ 14. However, if the PCDS is to have any purpose at all, it must be given effect
when a statement turns out to have been untrue, under circumstances where it is
more probable than not that the person making the statement knew or ought to have
known that the statement was misleading and that the person receiving the
statement would be actively misled. It is no answer to say that the Claimant might
have asked for a flow test or a warranty. She didn't. If the law is going to excuse
breaches of the PCDS on the basis that there are more stringent terms that can be
extracted, we might as well stop using the PCDS.
PDS should disclose latent defects
Paterson v. Murray, 2011 NSSM 34, 2011-05-04 :
¶ 15. The limitation with such a system has always been in the area of latent or
latent defects that only the sellers know about and no inspection, no matter how
rigorous, could be expected to reveal. Although the PCDS does not restrict itself to
questions about latent defects, in my view it is the potential presence of a known
latent defect that the statement is designed to address. Even so, the PCDS form is
somewhat limited, being expressly qualified as something only to the “best of [the
seller’s] knowledge,” and quite grudging in what it asks and reveals.
111
Voir Gesner v. Ernst, 2007 NSSC 146, 2007-05-18, paragraphes 54 à 58.
La cause Moffatt v. Finlay, 2007 NSSM 64, 2007-10-30 fait de plus référence à Gesner v.
Ernst, 2007 NSSC 146, 2007-05-18, paragraphes 54 à 58.
112
page 58
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Ricchio v. Rota, 2011 ONSC 6192, 2011-10-20 :
¶ 26. A latent defect can create an additional problem for a vendor. The Ontario
Court of Appeal recently reviewed such a case in Krawchuk v. Scherbak (2011)
ONCA, 352. In that case, the purchaser sued not only the vendors, but their real
estate agent. The vendors had completed a Seller’s Property Information Statement
in that case. The court found that the buyer had relied on the Seller’s Property
Information Statement and found against the seller and the seller’s agent. In her
decision, Epstein J.A. quoted with authority the commentary of Cozens Terr. Ct. J.
in Lyle v. Burdess, (2008) YKSM 5 at para. 76:
A home inspection should reveal any patent defects and, if disclosed to the
buyer, allow for a more thorough investigation into any latent defect in order to
determine the nature of the defect. A home inspection is not intended to find
latent defects. In circumstances where no PDS is prepared [Property Disclosure
Statement], a prudent purchaser would be expected to contract for a more
thorough home inspection if the buyer wished to avoid any future costly
surprises. Where a PDS has been prepared, however, the buyer should be able
to rely on the truthfulness and accuracy of their representations in that PDS in
deciding the extent to which a contractor will be instructed to conduct a home
inspection.
G. M. Mulligan, juge
Rybchinski v. Mcdonnell, 2007 SKQB 286, 2007-08-10 :
¶ 23. The representations made by a vendor in the standard disclosure statement as
used in this case formed part of the sale agreement but the responses do not
necessarily amount to a warranty of fitness or a declaration that there are no deficits
other than the ones set out. The main purpose of the disclosure statement is to
provide notice to the purchasers of problems known to the vendors so as to enable
the purchasers to make their own informed decision. Armed with knowledge of a
deficit the purchasers may well decline to purchase at all, request more details or
conduct an independent inspection, make a reduced offer from that which otherwise
might have been made, or even effect the purchase despite the deficiencies.
¶ 36. Given the wording of the disclosure statement and the vendors' actual
knowledge, I conclude that the vendors had a duty to disclose latent defects, that
they misrepresented the nature of those defects and that by negligently failing to
disclose the defects of which they were aware caused the purchase loss.
P. Foley, juge
¶ 11. The PDS is essentially a document prepared by the seller that informs the
buyer of problems or defects known to the seller that may not be readily apparent. It
provides the buyer some level of comfort that he or she will not be faced with certain
“unwanted surprises” after completion of the sale. The PDS is copyrighted by the
British Columbia Real Estate Association and is utilized regularly in real estate
transactions in the Yukon.
page 59
June 2013
Estate sales
Belzil v Walsh, 2011 NBQB 146, 2011-05-12 :
¶ 5. If he had done that, because it was in effect an estate sale, then I suspect that
the real estate people would have said, “Well, if you do that, you’re going to get less
money. People want to know full disclosure; they don’t want to buy something under
a buyer beware. It’s going to be harder to sell it and you’ll get less money.”
¶ 6. In any event, what happened is that Mr. Walsh filled out a Property Condition
Statement. There is no evidence and no suggestion that he even negotiated the
idea of just making it a “buyer beware” sale. He filled out a Property Condition
Statement. The second sentence of that Property Condition Statement is this:
This property Condition Statement is being made by the seller(s) names below
in their capacity or capacities as the owner(s) of the property and they have
owned the property since approximately 1993.
H. H. McLellan, juge
Condominiums
Lawlor v. Currie, 2007 NSSM 60, 2007-09-26 :
¶ 41. In his evidence Mr. Currie stated that he believed the Property condition
disclosure statement only related to his specific legal unit in the condominium
complex. As he explained, the windows and the deck were not legally part of his unit
but were part of the common elements. Therefore, in his view, he did not have to
disclose it on the Property condition disclosure statement.
¶ 42. While I am of the understanding that Mr. Currie’s explanation is technically
correct, I do not accept this distinction in the context of the Property condition
disclosure statement. For one thing, it is not reasonable to expect that a purchaser
of a condominium would have any appreciation of the legal distinction between the
unit and the common elements. To the contrary, most individuals purchasing a
condominium, at least first time purchasers, would consider that the windows were
part of their unit. The fine legal distinction offered in the Defendants’ submission
would be unknown to them at that stage.
¶ 45. It would seem to me that if there is a representation in a property condition
disclosure statement that there has been no dampness in the roof or walls that this
includes, or at least implies that it would include, the windows and, further, if the
windows are being excluded because they are not legally considered part of the unit
but a part of the common elements, that should also be disclosed.
Michael J. O’Hara, arbitre
page 60
June 2013
Recommandations
¶ 81. I agree with the following comments by Scott C.J.M. and Kroft J.A. concurring
in Alevizos v.Nirula, 2003 MBCA 148 (CanLII), 2003 MBCA 148, paras. 36, 47
and 48 :
36. Based upon the experience of those provinces that have employed the PCS
[Property Condition Statement], it seems to present a ripe ground for litigation.
/…/
48. It is my concern that the use of the PCS is likely to increase the number of
disputes in circumstances similar to those which existed here. That view causes
me to emphasize the suggestion of Chief Justice Scott that the continued use of
the PCS “should be addressed by lawyers and real estate agents alike.” A more
careful and traditional way of making important representations about the
condition of property is surely better than incurring the risk of costly and
uncertain litigation.
¶ 91. I agree with the observations of Professor Foster. While some of the warnings
or cautions as to the limitations of the PDS are incorporated into the document in
the present case, these warnings or cautions are minimal and by no means
sufficiently comprehensive. It appears from my review of the case law that similar
property disclosure or information documents used in other jurisdictions may also
incorporate some of these warnings or cautions, but certainly not all of them.
Recommendations
¶ 105. I would recommend that a comprehensive review be undertaken by real
estate agencies and lawyers with respect to the use of the PDS in the Yukon. Such
a review should work towards ensuring that both sellers and buyers are made fully
aware of the potential legal implications that may flow from the preparation and
disclosure of the PDS. For example, to the degree that there is any apparent or
potential ambiguity in the questions in the PDS, some consideration could perhaps
be given to simple wording changes that make it clear that “past” and “present”
problems are to be disclosed in the PDS.
¶ 107. While there may be a concern among real estate agents that a PDS with
numerous warnings and cautions may have the effect of delaying or possibly even
preventing the completion of a purchase and sale, thus potentially becoming a
“deal-breaker”, any such concern is far outweighed by the potential legal issues that
could arise in cases such as the one before me.
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June 2013
ANNEX 9. CASE LAW STUDY – ROLE OF THE REAL ESTATE BROKERS
Certains des jugements sélectionnés pour l’étude de la jurisprudence comportaient des indications ou des remarques concernant le
travail des courtiers immobiliers. Ils sont regroupés dans le tableau suivant.
Jugements comportant des indications ou remarques sur le travail des courtiers immobiliers
Identification du jugement
Travail des courtiers immobiliers
2006 BCSC 333
Cardwell et al v. Perthen et al,
2006-02-28
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2006 BCSC 1123
Swift v. Kung and Kung et al,
2006-07-24
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Le courtier se souvient avoir lu la DPV lors de la seconde visite et croit que c’est l’autre courtier qui lui a fourni le document
Le courtier explique qu’il ne prend jamais de copie de la DPV avec lui lors d’une visite
Le courtier du vendeur ne se souvient pas avoir fourni de copie de la DPV lors de la seconde visite; de plus, ce n’est pas
sa façon de procéder
L’acheteur a rempli la DPV avec l’aide de son courtier
Le courtier a témoigné qu’il dit aux vendeurs que s’ils savent quelque chose ils doivent le divulguer, S’ils ne savent pas ils
doivent aussi le dire.
Le courtier a discuté de la condition de la propriété avec le vendeur pour s’assurer que celui-ci comprenait bien ce qui
devait être divulgué
Le courtier a révisé la DPV avec sa cliente et lui a expliqué son importance
Le courtier de l’acheteur l’aurait avisé que s’il trouvait un vice caché majeur non déclaré dans la DPV, il pourrait avoir un
recours basé sur la DPV
Le courtier du vendeur a contribué aux fausses déclarations de la DPV
Le courtier du vendeur et son agence ont avancé en défense que ce n’est pas un devoir du courtier du vendeur de
s’assurer de la véracité des déclarations de la DPV. Le devoir du courtier se limite à divulguer les vices cachés dont il
serait au courant
La jurisprudence établit que le devoir du courtier est de divulguer à l’acheteur tout fait connu de lui pouvant affecter sa
décision.
Il n’est pas raisonnable de s’attendre à ce que le courtier garantisse la véracité de l’état des connaissances des vendeurs.
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Suite à la signature du contrat de courtage, le vendeur a complété une DPV et le courtier l’a révisé avec eux.
Suite à des rénovations pour faciliter la vente, le courtier a avisé son client d’indiquer ce qui avait été fait sur la DPV
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Le courtier a complété la DPV en posant des questions au vendeur
Le courtier n’a pas indiqué que la piscine avait causé une inondation en apprenant que les dommages avait été réparés
Le courtier a aussi posé des questions sur le ruisseau et sa canalisation, mais en apprenant qu’il était situé 2 propriétés au
nord, il n’a pas jugé bon de la divulguer. Le vendeur n’avait pas jugé bon de mentionner les deux inondations causées par
le ruisseau.
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2009 BCSC 174
McIntosh v. Papoutsis,
2009-02-13
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2010 BCSC 1059
Brown v. Douglas,
2010-07-27
2010 BCSC 1702
Neilson v. Lam,
2010-12-01
2011 BCSC 1624
Hanslo v. Barry,
2011-11-29
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2008 MBQB 189
Agius v. Anderson et al,
2008-06-27
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2006 NBQB 34
Boreland v. Gilmore,
2006-01-30
2007 NBQB 264
Bond v. Richardson,
2007-08-07
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2006 NSSC 177
Lang v Knickle,
2006-07-21
2007 NSSM 64
Moffatt v. Finlay,
2007-10-30
2010 NSSM 66
Skinner v. Crowe,
2010-11-16
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Le courtier a mis les acheteurs en garde contre le fait de mettre des conditions dans leur offre d’achat, notamment pour
une inspection préachat
Le courtier a suggéré de demander une DPV au lieu d’une inspection préachat
Le courtier a affirmé à l’acheteur que la DPV était un document juridiquement contraignant ce qui est nié par ce dernier
Le courtier n’a pas montré de copie vierge de la DPV lorsqu’il a suggéré aux acheteurs de la demander
Selon le courtier l’avantage de la DPV est qu’elle ne coûte rien et que c’est une bonne source d’information pour les
acheteurs sur la connaissance du vendeur sur sa propriété
Selon le courtier, les désavantage de la DPV est qu’elle repose uniquement sur la connaissance du vendeur
Le courtier a confirmé qu’il dit souvent à ses clients qu’une fois la DPV complétée, elle devient une partie du contrat de
l’offre d’achat
Le courtier ne se souvient pas d’avoir lu la DPV au complet avant de la remettre à l’acheteur – il avait cependant déjà
insérer une renonciation pour cette clause au contrat de l’offre d’achat et signé comme témoin de la réception du document
par les acheteurs
Le courtier n’aurait pas fait lire la DPV aux acheteurs pour en discuter avant de leur demander de signer. Les acheteurs
n’ont pas lu la DPV avant de la signer.
Le courtier n’a pas montré le paragraphe de la DPV soulignant que c’est le devoir des acheteurs de faire leurs propres
investigations
Le courtier n’a pas souligné aux acheteurs les problèmes potentiels divulgués dans la DPV
Le courtier n’a pas demandé de copie du rapport d’inspection vieux de 6 ans, et n’a pas indiqué son existence aux
acheteurs
Le courtier a rempli la DPV selon les réponses fournies par le vendeur
Le courtier a rappelé au vendeur l’importance d’être honnête dans ses réponses
Le courtier était avec le vendeur lorsque celui-ci a complété la DPV
Le courtier n’a pas mentionné le FLIP, il n’avait pas réalisé que la propriété était utilisée pour l’agriculture
Le courtier a failli à ses devoirs en ne se renseignant pas sur les programmes en vigueur pour les propriétés à la
campagne et en ne faisant pas de recherche sur le zonage
Le vendeur soutient que son courtier l’a avisé que ce n’était pas nécessaire d’indiquer qu’il avait eu des problèmes
d’approvisionnement d’eau puisque ceux-ci avaient été apparemment réglés
Le courtier aurait répondu par la négative a une question sur les problèmes d’approvisionnement en eau ou de plomberie
puisque de tels problèmes n’existaient pas au moment de la vente, même s’il y avait eu un incident précédent où l’arrivée
d’eau avait gelé.
Par ses conseils au vendeur sur la manière de compléter la DPV, le courtier a contribué à tromper l’acheteur
Le courtier connaissait le vice et aurait dû le dénoncer à l’acheteur
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June 2013
2011 ONCA 352
Krawchuk v. Scherbak,
2011-05-06
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2007 ONSC 26609
Kaufmann v. Gibson,
2007-07-10
2008 ONSC 11373
Usenik v. Sidorowicz,
2008-02-25
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2008 ONSC 23957
Riley v. Langfield,
2008-05-13
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2009 ONSC 7173
Lunney v. Kuntova,
2009-02-24
2010 ONSC 1644
Cotton v. Monahan et al,
2010-04-30
2011 QCCS 2574 - Turgeon c.
Boutin - 2011-05-10
Cité 2 fois
2011 QCCQ 8261
St-Germain-Dacosta c.
Tétreault,
2011-07-11
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Le courtier a aidé les vendeurs à compléter la DPV
Les vendeurs se sont fié au courtier pour compléter la DPV et tromper l’acheteur par des demi-vérités
Le courtier devrait avoir un devoir de guider et d’aider les vendeurs et les acheteurs avec la DPV (Foster)
Si le courtier aide le vendeur à compléter la DPV il a un devoir de diligence pour vérifier la véracité des réponses dans des
limites raisonnables
Le courtier a suggéré au vendeur de répondre par la négative à une question sur les problèmes d’infiltration d’eau puisque
de tels problèmes n’existaient pas au moment de la vente, même s’il y avait eu un incident précédent où une accumulation
de glace sur le toit avait causé des infiltrations.
Le courtier a aidé les vendeurs à compléter la DPV
Le courtier a suggéré au vendeur de répondre par la négative à une question sur les problèmes d’infiltration d’eau puisque
de tels problèmes n’existaient pas au moment de la vente, même s’il y avait eu des incidents précédents où une
accumulation de glace sur le drain avait causé des infiltrations au sous-sol.
Selon le courtier, le but de la DPV est d’informer les acheteurs des problèmes de la propriété
Bien que le courtier mentionne l’importance de vérifier pour des problèmes d’infiltration, particulièrement pour les maisons
plus âgées, l’évidence est que celui-ci a manqué à son devoir de diligence en ne faisant aucune investigation suite à une
réponse du vendeur indiquant un problème potentiel ou en ne recommandant pas d’inspection préachat
Le courtier a aidé le vendeur à compléter la DPV
Le courtier n’a pas été informé de la raison pour laquelle l’acheteur potentiel avait décidé de ne pas conclure la vente
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Le courtier a bien expliqué à l’acheteur le contenu de l’offre d’achat
Le courtier des acheteurs a demandé une copie de la DPV avant de déposé l’offre d’achat
Le courtier a révisé toutes les questions de la DPV au téléphone avec l’acheteur
Le courtier a révisé la DPV avec les acheteurs potentiels avant de déposer l’offre d’achat
Le courtier n’a pas vérifié chacune des déclarations de la DPV, mais ce n’est pas son rôle
Le courtier a conseillé aux acheteurs de faire faire une inspection préachat
Le courtier remet la DPV aux acheteurs mais n’a pas utilisé le formulaire de l’ACAIQ, non obligatoire à cette époque
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June 2013
2009 SKQB 394
Snider v. Karpinski,
2009-10-06
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2011 SKPC 69 - Bourdages v
Chanathavone - 2011-04-29
Non cité
2008 YKSM 5
Lyle et al v. Burdess et al,
2008-12-18
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L’offre d’achat était conditionnelle à l’obtention d’une DV satisfaisante
Le courtier n’a pas recommandé de faire faire une inspection préachat
Dans la seconde offre d’achat, le courtier a pensé a ajouté que la DPV serait annexée au contrat
Après avoir appris que la maison avait été déménagée, le courtier n’a pas poussé son investigation pour obtenir plus de
détails ni demandé une extension du délai pour obtenir plus d’information
Le courtier a manqué à son devoir de diligence de plusieurs manières : pas de demande d’information auprès de la
municipalité, il n’a pas avisé l’acheteuse que la municipalité rurale n’effectuait pas d’inspections.
Le courtier du vendeur savait que la maison avait été déplacée et que le puits de lumière coulait même si cela n’était pas
indiqué dans la DPV
Le courtier du vendeur a fait des affirmations sans fondement relatives à la qualité de construction qui ont contribuées à
tromper l’acheteuse
Le courtier a conseillé à l’acheteuse de faire faire une inspection avant qu’elle ne dépose son offre d’achat
Le courtier n’a pas averti les vendeurs que la complétion de la DPV était optionnelle, puisque son agence a pour politique
de les obtenir pour presque toutes les ventes
La pratique habituelle du courtier est de faire compléter une DPV et de l’annexer au contrat
Le courtier n’a pas investigué le problème dénoncé par les vendeurs car il croyait que celui-ci était réglé
Le courtier conseille aux personnes n’ayant pas habité dans la maison de le dénoncer dans la DPV
Le courtier a pour pratique de ne pas conseiller aux vendeurs de dénoncer des problèmes passés qui sont réglés
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ANNEXES

Transcription

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