kassel - Comfort

KASSEL // Documenta-Stadt glänzt mit sensationeller Zentralität
14. Juni 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
191.854
Bevölkerungsentwicklung:
+0,6 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
98.739
Arbeitslosenquote:
9,9 %
Kaufkraftkennziffer:
96,7
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
152,9
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2008
2009
2010
2011
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
Die Stadt verzeichnet steigende Einwohnerzahlen und
registriert auf Grund der Anziehungskraft als kulturelles,
wirtschaftliches und soziales Oberzentrum mit mehr als drei
Millionen Besuchern jährlich eine konstant hohe Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen, wie COMFORT-Geschäftsführer
Jürgen Kreutz feststellt. Die unterdurchschnittliche Kaufkraft
kompensiert Kassel mit einer sehr hohen Zentralität (152,9 %),
die die Stadt für Einzelhändler und Investoren gleichermaßen
interessant macht. Die Innenstadt lockt derzeit mit mittlerweile
mehr als 600 Fachgeschäften und bietet neben der gut
funktionierenden Fußgängerzone mit der Königs-Galerie, der
Kurfürsten Galerie und dem City Point drei angrenzende
Einkaufsgalerien. Im Jahr 2011 wurden auf der Verkaufsfläche
in der City rund 530 Millionen EUR umgesetzt. Der
Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt
mit mehr als 36 Prozent auf dem Niveau ähnlich großer Städte,
was man als Indiz für die Leistungsstärke der Innenstadt werten
kann, betont der Einzelhandels- und Immobilienexperte.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Kassel ist mit mehr als 195.000 Einwohnern die einzige
Großstadt in Nordhessen und nach Frankfurt am Main und
Wiesbaden die drittgrößte Stadt des Bundeslandes Hessen.
Seit der Wiedervereinigung Deutschlands kann sich die
ehemalige
Zonenrandstadt
als
geographische
Mitte
Deutschlands bezeichnen, die im Schnittpunkt der wichtigsten
Hauptverkehrsadern liegt und daher als idealer Standort für
Handel, Logistik, Dienstleistung und Industrie gilt. Kassel
verfügt zudem über eine recht junge Universität, die 1971 ihren
Betrieb aufnahm und in der heute rund 17.000 Studierende
eingeschrieben sind. International bekannt ist die Stadt vor
allem durch die weltweit beachtete Ausstellung für
zeitgenössische Kunst, documenta.
2012
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2013 in %
Einzugsgebiet
Ø 100T ≤ 200T Einwohner*
Kassel
180,0
160,0
140,0
152,9
120,0
128,7
100,0
80,0
96,7
100,5
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Innenstadtanteil 2011 in %
Kassel
Zentralität
Modezentralität 2011 in %
Ø 100 Tsd. - 200 Tsd. Einwohner*
265
260
Verkaufsflächenanteil
255
259,3
250
245
240
235
Umsatzanteil
236,9
230
225
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Kassel
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner*
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Obere Königsstraße




TOP-Lage zwischen Kaufhof und Königsplatz
Hoher Filialisierungsgrad und geringe Fluktuation
Hoher Anteil an Großflächenmietern wie Müller, Thalia, Sinn Leffers, Sportarena, C&A, TK Maxx,
Galeria Kaufhof
Aktueller Mietpreis liegt bei 100 EUR/m²
Königsplatz


Bislang aus Handelssicht primär wegen des ECE-Shopping-Centers „City-Point“ von
Bedeutung
Neubauten für Sport Scheck mit ca. 2.500 qm und P & C mit ca. 7.000 qm Verkaufsfläche
Hohe Investitionen stärken den innerstädtischen Einzelhandel
Als 1A-Lage in Kassel gilt nach COMFORT-Angaben die Obere Königsstraße bis zum ECE-Center City
Point. Sie hat in den letzten Jahren unter anderem durch die Neuansiedlungen von P & C weiter an
Attraktivität gewonnen. Mittlerweile ist das Who is who der deutschen Einzelhandelslandschaft in Kassel
vertreten und markiert an der Oberen Königsstraße vom Königsplatz bis zum Opernplatz die absolute TopLage der Stadt. Der weitere Verlauf der Oberen Königsstraße verzeichnet bei einem immer noch hohen
Filialisierungsgrad eine schwächere Frequentierung. Der Besatz an der Unteren Königsstraße und der
Wilhelmstraße ist eher durch örtliche Einzelhändler geprägt. Die geringe Fluktuation innerhalb der 1A-Lage
ist mitverantwortlich dafür, dass die Mieten in den vergangenen Jahren relativ konstant blieben. Im
gehobenen Bereich ist jedoch ein Mangel an sehr exklusiven Geschäften erkennbar.
Peek & Cloppenburg präsentiert sich im neuen Haus am Königsplatz
Die Mieten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 bis 120 m² in der 1A-Lage werden von
COMFORT mit 100 EUR/m² angegeben. Für Ladenlokale mit einer Größe von 300 bis 500 m² liegt der
Mietpreis bei 55 EUR/m².
Peek & Cloppenburg hatte nach zweijähriger Bauzeit das Neubauprojekt der Bauwert am Königplatz
schonin 2011 eröffnet und zieht als Publikumsmagnet weitere Kunden in die Kasseler Innenstadt. Am
Standort des früheren Modehauses Overmeyer am Königsplatz 40 entwickelt ein regionaler
Projektentwickler ein modernes Geschäftshaus, das bis zum Frühjahr 2014 fertiggestellt sein soll. Der neue
Mieter Sport Scheck in diesem Projekt markiert dann im Zusammenspiel mit der Fertigstellung des neuen
Peek & Cloppenburg-Hauses eine deutliche Verbesserung des Besatzes am Königsplatz. Der Umbau des
ehemaligen Kaskade-Kinos zum Geschäftshaus verzögert sich. Beim Innenausbau möchte der Investor, auf
die Bedürfnisse des Mieters eingehen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Zielgerichtete Investitionen stärken den innerstädtischen Einzelhandel
Der Standort Kassel hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt und präsentiert sich mit einem breiteren
Angebotssortiment“, resümiert Kreutz. Die Umstrukturierungen des City Points, die Entwicklung des
ehemaligen Modehauses Overmeyer und auch die Ansiedlung von P&C am Königsplatz werten den
Standort nach Ansicht von
Jürgen Kreutz weiter auf. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten in Kassel als vergleichsweise
risikoarme Anlage, wie die vielfältigen Investitionen der vergangenen Jahre (P&C, Overmeyer, City Point)
gezeigt haben.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
100
80 - 120 m²
55
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-0
E-Mail: dü[email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
* Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK
Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.