Belastungsgrenze Maximal sollten 40 % vom

JÖRG BURGER – BANKBETRIEBSWIRT
private und gewerbliche Immobilienfinanzierung
Belastungsgrenze
Maximal sollten 40 % vom nachhaltigen mtl. Haushaltsnettoeinkommen ( Nettogrundgehalt +
Kindergeld + sonstige regelmäßige Einkünfte ) für die Finanzierung und die Bewirtschaftung der
Immobilie aufgewendet werden.
Bewirtschaftungskosten
Kosten für Heizung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherung etc. . Kalkulieren Sie 2,00 EUR bis 2,50 EUR
pro qm Wohnfläche.
Darlehensbedarfsermittlung unter Berücksichtigung aller Kosten
Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Umzug + Doppelbelastung ( bisherige Miete zzgl. evt. Zinszahlungen
für das neue Darlehen bis zum Einzug ) + neue Möbel/Küche + sonstiges abzüglich Eigenmittel =
Darlehensbedarf.
Der richtige Baugeldvergleich
Der Zins- und Tilgungsplan mit allen Zahlungen ( Zins, Tilgung, Gebühren, sonstige Kosten ) für einen
Zeitraum bis das Darlehen getilgt ist, ist die Beste Grundlage für den Vergleich. Bestehen Sie darauf,
dass alle Kosten aufgeführt werden. Geben Sie die Darlehenshöhe, die Gesamtlaufzeit des
Darlehens bis es getilgt ist und einen evt. Anschlusszins für den Zeitraum nach Ablauf der 1.
Zinsbindung vor. Der Anschlusszins sollte 7,25 % hoch sein.
Eigenmittel
Grundsatz 1: bringen Sie soviel Eigenkapital wie möglich ein, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen.
Je geringer das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie ist, desto besser ist der
Darlehenszins.
Grundsatz 2: halten Sie mindestens drei bis sechs Monatsgehälter auf der ‚hohen Kante’ als
Sicherheitsreserve.
Expertenrat
Die Immobilienfinanzierung ist sehr komplex. Die Beratungsqualität und die Finanzierungsbedingungen sind sehr unterschiedlich - bei Bankangestellten wie bei bankenunabhängigen
Beratern. Lassen Sie sich immer die vorgenannten Zins- und Tilgungspläne und evt. Referenzen
geben.
Flexible Tilgungsvarianten
Wählen Sie Darlehensgeber, bei denen Sie optional jährlich Sondertilgen können. Bei etlichen
Darlehensgebern können Sie darüber hinaus auch während der Zinsfestschreibung die lfd.
Tilgungshöhe ändern.
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günstige Geldquellen
Ist der Darlehensbedarf ermittelt, als erstes alle günstigen Geldquellen prüfen. Fördermittel vom
Land ( Bsp. NRW Bank ), Bund ( KfW Bankengruppe ), Arbeitgeber-, Familiendarlehen. Ebenso sollten
Sie prüfen, ob ein Wohn – Riester Darlehen für Sie sinnvoll ist.
Kaufnebenkosten in % jeweils vom Kaufpreis
Notar ca. 1 %, Gerichtskosten ca. 0,5 %, Grunderwerbsteuer 3,5 %, Immobilienmakler 3,57 %
Risiken
Es gibt sicher etliche Risiken, wie Tod, Unfall, längere Krankheit etc. . Als Mindestschutz empfiehlt sich
eine Risikolebensversicherung ( RLV ). Die RLV ist i.d.R. sehr preiswert und schützt im Todesfall die
Hinterbliebenen vor einem evt. Notverkauf der Immobilie. Unabhängig davon, muss die Immobilie
die Sie kaufen und finanzieren, mit einer Gebäudeversicherung abgesichert werden.
Schufa Scoring ACHTUNG
Je höher Ihr Scorewert bei der Schufa ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie den Kredit
vertragsgemäß bedienen. Für die meisten Kreditinstitute ist der Schufascorewert kreditentscheidend.
Willigen Sie bei mehreren Bankgesprächen ein, dass eine Schufaauskunft über Sie eingeholt wird,
verschlechtern Sie ggfs. damit Ihren vorgenannten Scorewert. Um das auszuschließen, sollten Sie
den nachfolgenden Hinweis beachten.
Wenn Sie lediglich ein Zinsangebot von der Bank haben möchten, die Bank aber für die
Bearbeitung auch eine Schufaanfrage durchführen möchte, bestehen Sie schriftlich darauf, dass
bei der Schufaanfrage das Merkmal „Anfrage Kreditkondition“ verwendet wird. Bei dieser Variante
verschlechtert sich Ihr Scorewert nicht.
Selbstständige und Freiberufler
Selbstständige und Freiberufler sind bei sehr vielen Darlehensgebern gern gesehen. Im Gegensatz
zum Angestellten ist die Prüfung des Einkommens hier aufwendiger. Möchten Sie in Kürze
Darlehensgespräche führen, sind die Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre i.d.R. erforderlich.
Tilgungshöhe
Nutzen Sie wenn möglich, die aktuell niedrigen Zinsen unbedingt für eine höhere Tilgung. Die
Mindesttilgung beträgt 1 %.
Vollfinanzierung
Hierbei werden der Kaufpreis- und die Kaufnebenkosten finanziert. Bei guter Bonität möglich. Ob es
sinnvoll bzw. ratsam ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.
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Zinsbindung
Wollen Sie die Immobilie langfristig behalten, wählen Sie bei niedrigem Zins auch eine lange
Zinsfestschreibung. Es gibt eine Reihe von Banken die Ihnen eine Zinsbindung von 15, 20 oder mehr
Jahren anbieten. ACHTUNG: bei Darlehensverträgen mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren
haben Sie nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Also: auch wenn Sie einen Darlehensvertrag mit einer Zinsbindung von z.B. 20 Jahren abgeschlossen haben, können Sie nach 10 Jahren
unter Einhaltung der Kündigungsfrist den Darlehensvertrag kündigen.
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