Kreishaus Unna - ÖPP Deutschland AG

ÖPP- Projekt
Kreishaus Unna
Transparenzbericht
INHALT
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Projektübersicht – Daten und Fakten
Anonymisierter Projektvertrag
Anlage 1 – Antworten auf häufig gestellte Fragen
Anlage 2 – Risikomatrix
1
PBKU-WI/ThB;tzih-Juni 2012
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
KREISHAUS UNNA
Nach Abschluss der Sanierung und Erweiterung des in den 60er Jahren
erbauten Kreishauses und dem Erweiterungs- Neubau des Sitzungssaales
zeigt sich die Projektgesellschaft ( PBKU ) mit ihren Partnern seit nun mehr
sechs Jahren für Wartung und Instandhaltung der drei LiegenschaftenKreishaus Unna / Gesundheitsamt und Hansastraße einschließlich
Gebäudereinigung, Hausmeisterei und Pflege der Außenanlagen
verantwortlich. Gemeinsam mit dem Kreis Unna wird ein kundenorientiertes,
ökonomisches Gebäudekonzept tagtäglich gelebt und nach Möglichkeiten
optimiert. Beispielsweise konnten nach dem Auszug der Feuerwehrleitstelle in
2010 weitere Büroräume durch Umbauarbeiten während des Betriebs
realisiert werden. Alle zwei Monate treffen sich die autorisierten Vertreter der
Vertragsparteien, um aktuelle Aufgabenstellungen einer einvernehmlichen
Lösung zuzuführen.
Vierteljährlich unterzieht sich die PBKU der Bewertung durch ein ernanntes
Gremium, das den Zufriedenheitsgrad der erbrachten Dienstleistungen
aufzeigt. Jährliche Objektbegehungen ergänzen die Eingaben in das Service
Portal und erlauben das mit dem Nutzer abgestimmte Instandhaltungs- und
Instandsetzungsprogramm zu aktualisieren.
Der regionale Mittelstand profitiert auch in der Betriebsphase von dem ÖPPModell. Nur durch langfristige Kooperationen ist es der PBKU möglich, die
vereinbarten Reaktions- und Behebungszeiten einhalten zu können.
Ein Forschungsauftrag des BMVBS zu Architekturqualität für ÖPP bescheinigt
dem Kreishaus in 2011 ein hohes Maß an Funktionalität und Qualität mit
besonderem Vermerk auf Wirkung und Anmutung.
In einem gemeinsamen Resümee nach 5 Jahren Betrieb wurde notiert:

Durch die Identifikation mit dem Projekt ist die Akzeptanz und
Wertschätzung der Kreisverwaltung mit ihren mehr als 600 Mitarbeitern
in den drei Liegenschaften gewachsen

Das ÖPP- Modell ist vorrangig keine Finanzierungsvariante, sondern
eine langfristige Partnerschaft mit nachhaltiger Auswirkung auf die
Qualität der Substanz der Liegenschaft und den übertragenen
Dienstleistungen
Der ÖPP- Vertrag kann nicht alles umfänglich regeln, es ist an den
Parteien dies zu leben und einvernehmlich, flexibel und transparent
auszugestalten
„Wir würden es wieder machen“, bestätigte der Kreisdirektor


2
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
DATEN UND FAKTEN:
Das Projekt:
Standort:
Bundesland:
Gebietskörperschaft:
Adresse:
Projektgröße:
BGF:
Gesamtleistungsumfang:
Investitionsvolumen:
Projektvolumen:
Effizienzvorteil:
Kreishaus Unna
Nordrhein- Westfalen
Kommune
59425 Unna
Friedrich- Ebert- Straße 17
18.960 m²
Planung, Finanzierung, Bauliche
Erweiterung und Sanierung, Betrieb
und Energiemanagement
24 Mio. €
90 Mio. €
> 6,5 Prozent
Vertrag:
Vertragsmodell:
Finanzierungsmodell:
Laufzeit:
Inhabermodell
Projektfinanzierung
25 Jahre + 5 Jahre als Option
Termine:
Bekanntmachung:
Verhandlungsbeginn:
Vertragsabschluss:
Baubeginn:
Nutzungsbeginn:
12.2003
03.2004
09.2004
01.2005
08.2006
Projektbeteiligte:
Öffentliche Auftraggeber:
Auftraggeber:
Ansprechpartner:
Nutzer:
Juristische Beratung:
Kreishaus Unna
Kreisdirektor Rainer Stratmann
Tel.: 0049 2303 271100
Kreis Unna
Luther
Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
3
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Baufachliche Beratung:
Wirtschaftliche Beratung:
Private Partner:
Auftragnehmer:
Gesellschafter:
Planung:
Bau:
Facility Management:
Finanzierung:
Projektcontrolling:
Kontakt:
Prof. Weiss + Partner
Projektsteuerungsgesellschaft mbH
Ernst & Young Real Estate GmbH
Projektgesellschaft –
Projekt- und Betriebsgesellschaft
Kreishaus Unna mbH ( PBKU )
90% Bilfinger Projekt Investments
10% Kreis Unna
agn Niederberghaus & Partner,
Ibbenbüren
Bilfinger Berger Hochbau GmbH
Niederlassung Essen
HSG Zander Rhein Ruhr GmbH
KfW IPEX- Bank GmbH /
Sumitomo Mitsui Banking Corporation
Alba BauProjektManagement
Projektgesellschaft –
Projekt- und Betriebsgesellschaft
Kreishaus Unna mbH ( PBKU )
Ansprechpartner: Geschäftsführung /
Dipl. Ing (FH) Thomas Buths –
Tel.:0049 611- 33480 110
ZUSÄTZLICHE INFORMATIONEN:
 Bundesministerium
für
Verkehr,
Bau
und
Stadtentwicklung:
Forschungsbericht „Architekturqualität für ÖPP“ – Teil B – Dokumentation
Fallstudie (Seite 182 – 205)
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Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Abb. 1: Organisationsstruktur – Betrieb (Stand: Juni 2012)
5
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Abb. 2: Schematische Darstellung der Vertragsstruktur
6
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Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Übersicht:
I
Projektverträge
1
2
3
4
5
6
7
II
1
III
1
2
3
IV
1
PPP-Projekt- und Konsortialvertrag
Pachtvertrag
Sanierungs- und Mietvertrag
Hausmeister- Servicevertrag
Reinigungs- Servicevertrag
Außenanlagen- Servicevertrag
Versicherungskonzept
Finanzierungsvertrag
Darlehensvertrag
Sub- Unternehmer- Verträge
Generalunternehmervertrag mit der Bilfinger Berger AG
Vertrag über die Durchführung von Erhaltungs- und
Unterhaltungsarbeiten mit ( vorm. Wolfferts GEM ) HSG Zander
Geschäftsbesorgungsvertrag mit ( vorm. BB BOT GmbH )
Bilfinger Berger PI GmbH
Sonstige Unterlage
Projectcontrolling- Vertrag ALBA
7
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
ANLAGE 1: ANTWORTEN AUF HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
Die Projekt- und Betriebsgesellschaft Kreishaus
Unna mbH (PBKU), ist verantwortlich für die
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Unna.
Um einen bestimmungsmäßigen Gebrauch zu
gewährleisten, übernimmt die PBKU ebenfalls die
Wartung und Instandhaltung der Liegenschaften.
Dies beinhaltet u.a. Reinigung des Gebäudes und
der Außenanlagen, Hausmeisterdienste und
Energiemanagement
nach
einer
outputspezifizierten Leistungsbeschreibung.
1.
Welche Leistungen
werden durch den
privaten Partner
erbracht und welchen
Leistungsstandard
schuldet er?
(Service Level
Agreement)
2.
Wo liegt die
Leistungsgrenze?
(Vorwurf: Übernahme
hoheitlicher Aufgaben
durch den privaten
Partner)
Die
Leistungsgrenze
liegt
bei
den
verwaltungstechnischen Aufgaben, die weiterhin
vom Kreis erfüllt werden. Funktionalität und
Verfügbarkeit
der Gebäude
liegt
in
der
Verantwortung der PBKU.
3.
Welche
Sanktionsmöglichkeiten
hat der öffentliche
Auftraggeber bei
Schlechtleistung bzw.
Vertragsbrüchen des
privaten Partners?
Anhand quartärlicher Bewertungen durch ein
Gremium
des
Kreises
und
Mängelbehebungsmechanismus mit Reaktions- und
Behebungszeiten mit Vorfallabstufung von A bis E
hat
der
öffentliche
Auftraggeber
Sanktionsmöglichkeiten. Je nach Schwere bis zu
max. 25% des vereinbarten Entgeltes.
4.
Welche Flexibilität im
Bezug auf Bedarfsbzw.
Nutzungsänderungen
des öffentlichen
Auftraggebers bietet
der Vertrag?
Das Nutzungsprofil kann jederzeit auf Verlangen
des
Kreises
angepasst
werden.
Neue
Anforderungen sind zu bewerten und gemeinsam
neu zu vereinbaren.
8
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses

5.
6.
7.
Welche Kontrollrechte
hat der öffentliche
Auftraggeber bzw.
welche Berichts- und
Rechenschaftspflichten
übernimmt der private
Partner?
Unter welchen
Umständen können
sich die
Investitionskosten des
ÖPP-Projekts im Zuge
der Realisierung
erhöhen?
(Vorwurf: spätere
Kostensteigerung
durch,Nachträge)
Wie setzen sich die
Entgelte/Mieten
qualitativ zusammen
und welche
Preissteigerungsrisiken
trägt der öffentliche
Auftraggeber?
(Vorwurf: höhere
Mieten und Kosten als
bei der
konventionellen
Beschaffung,
galoppierende Preise)
Monatliche
Betriebskoordinationsgespräche

Jährliche Objektbegehung und
Prüfbericht

Halbjährlicher Projektstatusbericht

Täglicher Dialog mit der Objektleitung
bzw. Einsicht in das Service Portal
In der Bau- und Sanierungsphase sind durch
initiierte Zusatzleistungen / Nachträge des Kreises
die Nutzungsentgelte angepasst worden.

Zins und Tilgung – fest

Instandhaltung fest – indexiert

Ver- und Entsorgung –
Mengen garantiert

Entgelt Hausmeisterservice fest - indexiert

Entgelt Reinigungsservice fest – indexiert

Entgelt Außenanlage fest – indexiert
Indexierung nach vereinbarten Preisindizes und
Tarifverträgen
9
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
8.
9.
10.
11.
Welche (finanziellen)
Sicherheiten werden
vom Auftraggeber
und/oder
Auftragnehmer
eingebracht? (Vorwurf:
geringe
Eigenkapitalausstattun
g des privaten
Partners)

100% Vorfinanzierung des Investors; davon
10% Eigenkapital des 90% Gesellschafters

Instandhaltungsreservekonto mit 100% / 50%
/ 25% des Bedarfs der jeweils nächsten
3 Jahre

Beteiligung des Kreises an der PBKU
mit 10% der Stammkapitaleinlage
Was passiert im Fall
einer Insolvenz des
Auftragnehmers?
(Vorwurf: öffentliche
Hand trägt das
Insolvenzrisiko und
muss ggf. doppelt
zahlen)
Der Kreis ist und bleibt Eigentümer der
Liegenschaften. Im Fall der Fälle wird die PBKU
durch einen neuen Betreiber, auch auf Verlangen
der Kreditgeber, ersetzt.
Zu welchen
Tarifkonditionen
werden Beschäftige
vom privaten Partner
beschäftigt?
(Vorwurf:
untertarifliche
Bezahlung)
Der Betreiberpartner HSG Zander und der
Geschäftsbesorger entlohnt seine Angestellte nach
den anzuwendenden Tarifvereinbarungen.
Wie partizipieren
mittelständische
Unternehmen an der
Projektrealisierung?
(Vorwurf: Ausgrenzung
des Mittelstandes
durch ÖPP- Projekte)
Während der Bauphase wurden rund 80% der
Leistungen im Umkreis von 100 km an KMU
vergeben. Dies setzt sich im Betrieb fort.
Ortsnahe Lieferanten und Handwerksbetriebe sind
mit langfristigen Wartungs- und
Instandsetzungsverträgen gebunden.
10
Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
12.
Welchen Betriebs- und
Erhaltungszustand
schuldet der private
Partner am Endpunkt
der ÖPPVertragslaufzeit
(Vorwurf: Kein Anreiz
für den
privaten Partner, vor
Vertragsende
adäquate
Instandhaltungsmaßna
hmen durchzuführen)
Die PBKU hat die Liegenschaften bis zum Ablauf
des Vertrages in einem bestimmungsgerechten
und gemäß Service Level Standards definierten
Zustand zu erhalten. Die Leistungserbringung wird
durch die Bonus/Malus- Regelung abgesichert.
Zudem ist die PBKU interessiert, dass der Kreis die
Option in Anspruch nimmt die Betreibererträge
nach 25 Jahren um 5 weitere Jahre zu verlängern.
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Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
ANLAGE 2: RISIKOMATRIX
Risiko
Privater
Partner
Gemeinschaftlich
Öffentliche
Hand
Planung
Planungsqualität
Schlechterfüllung geforderter
Leistungsstandards oder
Kostenerhöhung durch eigene
Planungsänderungen
X
Planungsänderungen
X
Verzögerung und Kostenerhöhung
aufgrund von Planungsänderungen,
gewünscht vom AG
Genehmigungen
X
Kosten aufgrund von
Genehmigungsverzögerungen
Bau
Grundstückserwerb
X
Verzögerung
beim
Erwerb,
Baubeginn, höhere Kosten des
Erwerbs
Bestandsrisiko
Bausubstanz, Schadstoffe/ Altlasten,
Baugrund (PCB Belastung)
X
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Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Risiko
Privater
Partner
Gemeinschaftlich
Öffentliche
Hand
Baukostenüberschreitung
Fehlerhafte Kalkulation, schlechtes
Projektmanagement, Baugrundrisiken
(Geologie, Kontamination,
archäologische Funde, Leitungen;
soweit erkennbar durch
Verdingungsunterlagen)
X
Bauzeitverzögerung
Fehlerhafte Zeitplanung,
unzureichende Projektsteuerung,
Schlechtwetter, Gründungsrisiken
X
Betrieb + Nutzung
Erhöhte
Gebäudemanagementkosten
Fehlerhafte Kalkulation/ Mehraufwand,
Mengenänderung der
Verbrauchsmedien, Einhaltung der
vereinbarten Servicequalität, nicht
jedoch Preissteigerung gemäß
vereinbartem Index
X
Erhöhte
Instandhaltungsaufwendung
Fehlerhafte Kalkulation, Störungen,
Unterlassung von Maßnahmen führen
in Zukunft zu höheren Kosten,
Abweichungen vom Leistungsstandard
X
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Kreishaus Unna
Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Privater
Partner
Risiko
Gemeinschaftlich
Öffentliche
Hand
Risiko
Auslastung
Erhöhte/ mangelnde Auslastung bzw.
Änderung des Nutzungsprofils führen
zu Mehr- oder Minderkosten
(nur variable oder sprungfixe Kosten,
da generelles Auslastungsrisiko im
öffentlichen Hochbau in öffentlicher
Sphäre bleiben sollte)
X
Sicherheit, Vandalismus
X
Kosten infolge mutwilliger Zerstörung
an Gebäuden und Anlagen
Zustand am Vertragsende
X
Entsprechen Gebäude und Anlagen
dem vertraglich vereinbarten Zustand
am Vertragsende?
Übergeordnete Risiken
Gefahrtagung
Unvorhergesehene Kosten aufgrund
von Höherer Gewalt,
Naturkatastrophen, „Unwetter“,
Einbruch, etc.
(sofern versicherbar, auch vollständig
auf AN übertragen)
X
Änderungen von Gesetzen,
Vorschriften, Normen
Kostenerhöhungen durch
Verschärfungen von Bau- und
Betriebsnormen, Arbeits- und
Sicherheitsbestimmungen,
Gesundheits-, Umweltschutzstandards,
Steuern und Abgaben (nicht jedoch
Unternehmenssteuern)
X
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Sanierung und Erweiterung des Kreishauses
Risiko
Privater
Partner
Gemeinschaftlich
Öffentliche
Hand
Finanzierung
Projektfinanzierung kommt verspätet
zustande, Finanzierung ist teurer als
angenommen aufgrund von
Änderungen bezüglich Zinsen, Margen,
Wechselkurs
X
Preissteigerungen
Kostenänderungen für Rohstoffe,
Versorgungsmedien, Personalkosten
X
Bau
X
Betrieb
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