Immobilienverkauf unter neuen KESR

18.11.2013
Immobilienverkauf unter neuen
Kindes- und Erwachsenenschutzrecht (KESR)
Thomas Hager
Dipl. Immobilientreuhänder
UTA Immobilien AG, Baden
© UTA Immobilien AG
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Übersicht
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Einleitung
Immobilienverkauf mit KESR
Möglichkeiten und Grenzen
Zusammenfassung
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Einleitung
• Immobilienverkauf bei UTA Immobilien AG
immer grössere Bedeutung
• mehr ältere Liegenschaftsbesitzer
• Anzahl Immobilienbesitzer steigt
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Einleitung
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Ziel des neuen
Erwachsenenschutzrecht
• Stärkung Selbstbestimmungsrecht
• Stärkung Familiensolidarität
• Professionalisierung
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Kindes- und
Erwachsenenschutzrecht (KESR)
X
früher
heute
Vormundschaftsrecht
Recht
Kindes- und Erwachsenenschutzrecht
Gemeinderäte
zuständig
Familiengericht am
Bezirksgericht (im Aargau)
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Ablauf Verkauf mit KESR
früher
Vormund/Beirat/Beistand
Vormundschaftsbehörde
heute
Kaufvertrag
unterzeichnen
Genehmigung
Beistand
Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB)
Bezirksamtmann
Beschwerdefrist
Rekursfrist
Vollzug
(Eintrag Grundbuch)
Vollzug
(Eintrag Grundbuch)
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Unterlagen für Genehmigung
• (unterzeichneter) Kaufvertrag/-entwurf
• Verkehrswertschätzung (evtl. zwei, vor
allem wenn Liegenschaft nicht öffentlich
ausgeschrieben wurde)
• Verkaufsdokumentation
• Beschrieb zum Verkaufsablauf
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Beschrieb zum Verkaufsablauf
• Marketingmassnahmen
– Anzahl Tage im Internet (in welchen Portalen)
– Zeitungsinserate
• Wie war der Rücklauf
– Anzahl Anfragen
– Anzahl Besichtigungen
• Angebote
• Empfehlung
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wichtige Angaben
• ernsthafte Kaufinteressenten informieren,
dass KESB noch zustimmen muss
• Vorbehalt in Reservation (wichtig, sonst
Gefahr einer Schadenersatzforderung,
z.B. wegen Abschluss Festhypothek)
• Vorbehalt im Kaufvertrag
• Vollmacht an Notar für Rechtsmittelverzichtserklärung
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zwei neue Instrumente
• Vorsorgeauftrag
• Patientenverfügung
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Vorsorgeauftrag
• wer bei Urteilsunfähigkeit Vermögen
verwaltet
• wie Testament, alles von Hand
geschrieben, datiert und unterzeichnet oder
• durch Notar öffentlich beurkundet
• ein Liegenschaftsverkauf nur möglich, wenn
dies im Vorsorgeauftrag genau bezeichnet
worden ist
• kann beim Familiengericht hinterlegt werden
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Vorsorgeauftrag
•
Erwachsenenschutzbehörde prüft
1. ob Vorsorgeauftrag gültig ist
2. die Voraussetzung der Wirksamkeit eingetreten
3. beauftragte Person für Aufgaben geeignet
4. weitere Massnahmen erforderlich
•
Annahmeerklärung der beauftragten Person
•
Legitimationsurkunde von ESB
•
Auslegung durch ESB möglich
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Patientenverfügung
• welche medizinischen Massnahmen bei
Urteilsunfähigkeit
• oder welche Person entscheidet
• genügt ausgefüllt unterschriebenes
Formular
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Zusammenfassung
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•
klären, ob Zustimmung KESR nötig ist
gute Dokumentation über den Verkaufsablauf
Vorbehalte in Reservation- und Kaufvertrag
Denkanstoss, ob ein Verkauf einer Immobilie im
Vorsorgeauftrag persönlich sinnvoll ist oder nicht
• neues Recht, es fehlt die Praxis respektive es
gibt noch keine Gerichtsentscheide
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Besten Dank für die
Aufmerksamkeit
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