guide loi pinel 2015 - Institut du Patrimoine

GUIDE LOI PINEL
2015
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105 boulevard Haussmann 75008 Paris
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Code NAF : 7022Z - Carte T 11462 délivrée à Paris : sans manipulation
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fonds,
effets et valeurs.
Fax : 01 45
00 48
SARL au capital de 163 047 euros - RCS de Paris 488 125 071 / Référencé par l’ORIAS sous le numéro
08 045 723 - Catégorie B - www.orias.fr
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Courtier en assurances / Numéro d’enregistrement AMF : 1062289112J / Référencé sous le numéro
E001595 par ANACOFI CIF, Association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
RCP : COVEA RISKS – 19, 21 allées de l’Europe – 92616 CLICHY CEDEX – POLICE N° 124 447 359.
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L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER :
LA LOI PINEL
L’Institut du Patrimoine vous offre la possibilité d’investir sereinement dans l’immobilier locatif.
Nombreux sont ceux qui pensent tout savoir du « bon » investissement immobilier, pourtant rares sont ceux qui
se targuent de l’avoir réellement réalisé sans l’assistance d’un professionnel qualifié !
Pour vos projets, profitez de notre expertise prouvée depuis de nombreuses années par des process éprouvés et
des centaines de transactions réalisées. Nous travaillons avec 160 promoteurs et analysons chaque investissement en vue de recenser le meilleur en termes de qualité et de rendement.
Pour vous, travailler avec l’Institut du Patrimoine se traduit par la certitude d’avoir un seul et même interlocuteur
ayant la connaissance de l’ensemble du marché immobilier français.
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SOMMAIRE
L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER : LA LOI PINEL...........................................................................p3
LA LOI PINEL..................................................................................................................................................p4
a. Conditions et obligations à respecter pour bénéficier de la Loi Pinel..........................................p4
1. La Loi Pinel en détail................................................................................................p4
2. La Loi Pinel est-elle faite pour vous ?....................................................................p4
3. L’essentiel de la Loi Pinel........................................................................................p5
b. Les zones d’investissement Loi Pinel................................................................................p6
c. Les plafonds de loyer (Prix en €/m²)....................................................................................p6
d. Les Plafonds de revenus des locataires en Pinel................................................................p7
e. Les normes appliquées au logement....................................................................................p7
f. Les enquêtes le prouvent......................................................................................................p8
g. Quelques témoignages.........................................................................................................p8
h. Les 6 étapes d’un bon investissement................................................................................p9
i. Notre sélection de programmes Pinel................................................................................p10
L’INSTITUT DU PATRIMOINE..................................................................................................................p12
a. Notre Métier..........................................................................................................................p12
b. Notre Savoir Faire................................................................................................................p12
c. Vos objectifs.........................................................................................................................p13
d. Chiffres clés.........................................................................................................................p13
e. Un accès unique à l’intégralité des promoteurs immobiliers...........................................p14
f. Notre offre..............................................................................................................................p15
NOS CERTIFICATIONS...............................................................................................................................p16
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LA LOI PINEL
a. Conditions et obligations à respecter pour bénéficier de la Loi Pinel
1. La Loi Pinel en détail
La Loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale, accessible par l’investissement dans l’immobilier neuf. Celle-ci
permet, sous conditions, de bénéficier de réductions d’impôts.
Cette loi a pour but de favoriser la construction dans des zones en déficit de logements. Elle a notamment pour
objectif de permettre à l’acquéreur de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite tout en réduisant
son imposition.
En outre, la rentabilité d’un investissement immobilier permet de dégager des profits et de réaliser, le cas échéant,
une plus-value non négligeable au moment de la revente du bien immobilier.
2. La Loi Pinel est-elle faite pour vous ?
)
Vous payez plus de 3 000€ d’impôts par an.
)
Vous souhaitez devenir propriétaire sans apport.
)
Vous avez une capacité d’épargne mensuelle d’au moins 200€.
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3. L’essentiel de la loi Pinel
)
Effacez jusqu’à 100% de votre impôt.
)
Financez près de 2/3 de votre investissement grâce à la réduction d’impôts ainsi que par les
loyers perçus.
)
Bénéficiez de 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, de 18% de réduction d’impôts sur 9 ans ou
de 21% de réduction d’impôts sur 12 ans.
)
Acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er Septembre 2014 et le 31
décembre 2016.
)
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
)
La location doit intervenir dans les 12 mois suivants la livraison du bien. L’engagement de la location est égal à la durée de réduction d’impôt conformément au dispositif retenu (6,9 ou 12 ans).
)
Le logement doit être loué nu.
)
Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant sous certaines conditions (uniquement
pour les acquisitions réalisées à partir de janvier 2015).
)
L’investissement devra se situer dans les zones A Bis, A, B1 (ou B2 uniquement sur dérogation
préfectoral).
)
L’investissement doit respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique, les
plafonds de ressources du locataire ainsi que le plafond de prix par mètre carré de surface habitable.
)
Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (BBC 2005 ou RT 2012
selon la date du permis de construire).
)
Le délai maximum entre la signature de l’acte authentique et la date d’achèvement des travaux
ne doit pas dépasser 30 mois et ce afin de bénéficier de l’avantage fiscal en vigueur.
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b. Les zones d’investissement de la Loi Pinel
Zone A : Agglomération parisienne, côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton)
et Genevois français
Zone A BIS : Paris et quelques communes d’Ile de France.
Zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour
de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse.
Zone B2 : Il s’agit de villes de plus 50 000 habitants et leurs agglomérations. Ces
villes ne sont pas eligibles au dispositif Pinel, sauf accord préfectoral.
c. Les plafonds de loyer (Prix en €/m²)
Ces plafonds de loyers sont modulables en fonction de la
surface selon un coefficient multiplicateur* dont la méthode
de calcul est la suivante :
Coefficient = 0,7 + (19 / Surface habitable**)
Plafonds de
loyers avec le
dispositif en
euros/m²
Zone
A Bis
Zone
A
Zone
B1
Zone
B2
16.72€
12.42€
10€
8.69€
*Ce coefficient multiplicateur est plafonné à 1.2, par rapport au plafond de loyer autorisé par m².
**La surface habitable prise en compte correspond à la surface habitable du logement à laquellle on ajoute la moitié des
annexes (caves, sous-sols, greniers aménageables, vérendas, balcons...) dans la limite de 8m².
Exemple de calcul d’un plafond de loyer :
Un appartement type T3 situé en zone B1 de 60m2 de surface habitable.
Le plafond pour cet appartement est égal à :
0,7 + (19 / 60) = 1,016
1,016 x 10 = 10,16
Le nouveau plafond par le m2 est multiplié à la surface pour obtenir le loyer maximal :
10,16 x 60 = 610€ de loyer mensuel hors charge
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d. Les plafonds de revenus des locataires en Loi Pinel
Pinel Zone A
Bis
Pinel Zone A
Pinel Zone
B1
Pinel Zone B2
Personne seule
36 502
36 502
29 751
26 776
Couple
54 554
54 554
39 731
35 757
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
71 515
65 579
47 780
43 002
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
85 384
78 550
57 681
51 913
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
101 589
92 989
67 854
61 069
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
114 315
104 642
76 472
68 824
Majoration par personne à charge
supplémentaire
+12 736
+11 659
+8 531
+7 677
e. Les normes appliquées au logement
Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (BBC
2005 ou RT 2012 selon la date du permis de construire).
Les normes RT 2012 (Réglementation Thermique) consistent en l’évaluation des performances énergétiques d’un
logement.
Cette évaluation porte sur l’évaluation de consommation en énergies primaires. Les énergies primaires incluent le
chauffage, l’eau chaude, l’éclairage…
L’objectif de la norme RT 2012 étant de réduire les consommations d’énergies et les émissions de gaz à effet de
serre des logements.
Une faible consommation énergétique induit que :
)
La conception bioclimatique doit tenir compte de son environnement extérieur (humidité, ensoleillement…) et favoriser l’utilisation de source d’énergie propre (éolienne, panneau solaire...).
)
L’isolation thermique empêche la perte de chaleur d’un logement et permet donc de faire des
économies de chauffage.
)
La performance des équipements électriques est optimisée afin de permettre un rendement plus
important et une consommation plus faible.
En plus de rendre le dispositif Pinel possible, un logement aux normes basse-consommation permet de réaliser
des économies significatives sur les factures énergétiques. Celles-ci peuvent aller jusqu’à 5 000€ au bout de 20
ans pour un appartement.
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f. Les enquêtes le prouvent
Source : étude IPSOS - Septembre 2011
9 FRANÇAIS SUR 10 SONT SATISFAITS DE LEUR INVESTISSEMENT.
UN COMPLÉMENT DE REVENUS, UNE NÉCESSITÉ POUR 89% DES FRANÇAIS.
g. Quelques témoignages
Investisseur 1* :
«Je remercie l’Institut du Patrimoine pour l’expertise qu’ils ont su m’apporter. J’ai bénéficié d’un conseil sur
mesure et réalisé un investissement adapté à ma situation.»
Investisseur 2* :
«Grâce à l’Institut du Patrimoine, j’ai maintenant un conseiller patrimonial. J’ai réalisé un investissement à Toulouse en totale adéquation avec les simulations que mon conseiller m’a faites.»
Investisseur 3* :
«J’ai récemment réalisé un investissement grâce à l’Institut du Patrimoine. Mon conseiller patrimonial m’a orienté
vers un bien, qui me plaisait et répondait à mes besoins. Le premier rendez-vous a été décisif, ils ont très vite
compris ma situation.»
*Nous sommes soumis au secret professionnel et protégeons l’identité de nos clients.
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h. Les 6 étapes d’un bon investissement
1) UN CONSEIL SUR-MESURE
La situation fiscale de chacun est particulière et mérite d’être analysée de façon spécifique par un professionnel en
gestion de patrimoine qui vous conseillera pour que votre projet d’optimisation fiscale soit en parfaite adéquation
avec votre situation. Votre conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera tout au long de votre projet :
)
)
Explications en détail du projet d’investissement immobilier.
Vérification de votre éligibilité à la Loi Pinel et les conditions d’application.
) Identification
du montant à investir en fonction de votre capacité d’épargne et de vos impôts.
)
Propositions de logements de qualité.
)
Optimisation du montage financier : montant à emprunter, durée d’emprunt optimale, type de prêt.
)
Suivi et accompagnement lors de votre déclaration fiscale annuelle.
2) UN INVESTISSEMENT APPROPRIÉ
Nous veillons à ce que votre projet d’investissement soit adapté à votre situation personnelle, patrimoniale et
fiscale et plus particulièrement que le montant investi soit en parfaite adéquation avec vos perspectives propres.
3) UN EMPLACEMENT DE CHOIX
Nous privilégions un logement à proximité d’une grande agglomération ou dans une ville à fort potentiel de développement.
Idéalement, le logement doit être proche de toutes les commodités de la vie quotidienne avec un réseau de transport en commun (Gare, Métro, RER,Tramway,Bus…) et des commerces de proximité.
4) UN PRODUIT DE QUALITÉ
Nous travaillons avec 160 promoteurs partenaires qui mettent chacun leur compétence et leur expérience à votre
service. Nous analysons chaque investissement en vue de recenser la meilleure opportunité en terme de qualité
et de rentabilité.
5) UN FINANCEMENT ADAPTÉ
Il est recommandé de financer la totalité de l’investissement par l’intermédiaire d’un organisme bancaire afin
d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers avec la déductibilité des intérêts d’emprunts.
6) UNE GESTION LOCATIVE DU BIEN
La gestion locative du logement peut être simplifiée grâce à l’intervention d’un professionnel. Ce dernier prendra
aussi en charge la bonne exécution des nombreuses assurances couvrant le risque d’éventuels loyers impayés,
détériorations immobilières, frais juridiques et absence de locataire.
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i. Notre sélection de programmes Pinel
RÉSIDENCE PINEL - ÎLE DE FRANCE
JARDIN PHILOSOPHIA - AUBERVILLIER (93)
LE CAPITOLE - PUTEAUX (92)
GARDEN PARTY - NOISY LE SEC (93)
BE WOOD - MONTREUIL (93)
COURS GAMBETTA - SANNOIS (95)
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RÉSIDENCE PINEL - GRANDE AGGLO
KALEIA - TOULOUSE (31)
OPUS VERDE - MONTPELLIER (34)
FELIX FAURE - NANTES (44)
TERRASSES DE JOLIMONT - TOULOUSE (31)
LES NÉREIDES - BLAGNAC (31)
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L’INSTITUT DU PATRIMOINE
a. Notre Métier
À l’Institut du Patrimoine toutes vos opportunités d’investissement sont validées avec soin par notre service d’expertise immobilière. Nous sommes capables de vous accompagner dans tous vos projets qu’ils soient patrimoniaux, fiscaux ou successoraux.
« Être client à l’Institut du Patrimoine, c’est bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans
tous vos projets et à toutes les étapes de votre vie patrimoniale ».
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parfaite gestion de votre patrimoine.
b. Notre Savoir Faire
« L’optimisation de votre patrimoine repose sur une analyse précise de votre situation personnelle,
professionnelle et patrimoniale. »
Notre démarche est simple : sur chaque ligne d’investissement, nous recensons l’ensemble des acteurs afin
d’obtenir une vision exhaustive du marché.
L’Institut du Patrimoine fait sans cesse une veille juridique et fiscale ce qui nous permet de vous conseiller valablement sur les types d’investissements les plus adaptés à votre situation patrimoniale.
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Partenaires financiers
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Code NAF : 7022Z - Carte T 11462 délivrée à Paris : sans manipulation de fonds, effets et valeurs.
SARL au capital de 163 047 euros - RCS de Paris 488 125 071 / Référencé par l’ORIAS sous le numéro
08 045 723 - Catégorie B - www.orias.fr
Courtier en assurances / Numéro d’enregistrement AMF : 1062289112J / Référencé sous le numéro
E001595 par ANACOFI CIF, Association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
RCP : COVEA RISKS – 19, 21 allées de l’Europe – 92616 CLICHY CEDEX – POLICE N° 124 447 359.
Institut du Patrimoine
105 bd Haussmann
75008 Paris
Tél : 01 56 88 54 60
Fax : 01 45 63 00 48
c. Vos objectifs
Nous avons mis en place une méthodologie de travail en trois étapes qui nous permet systématiquement de déterminer, comprendre et répondre à vos objectifs patrimoniaux.
« Notre métier / Répondre à vos objectifs »
>
Développez
Votre PATRIMOINE
) Le
>
Préparez
Votre RETRAITE
>
Protégez
Votre FAMILLE
>
Réduire
Votre IMPOSITION
Diagnostic patrimonial : Cette première étape est avant tout une première rencontre.
• C’est l’opportunité d’un échange simple et transparent entre le client et son conseiller. C’est une occasion rare de prendre le temps de formuler votre stratégie patrimoniale.
• Objectif : Réaliser une base de travail exhaustive et confidentielle.
) La prescription patrimoniale : Cette seconde étape est pédagogique et concrète, le conseiller veille à la parfaite compréhension, par son client, de la prescription choisie et valide avec lui sa pertinence.
• Les différentes options sont envisagées, partagées puis décidées dans un échange constructif.
• Objectif : Prescrire la solution sur mesure tenant compte des objectifs et des moyens.
Le suivi patrimonial : l’Institut du Patrimoine vous informe et vous accompagne à chaque étape. Le cabinet
décode et traduit les éléments juridiques et fiscaux dans la durée.
)
• Objectif : Disposer d’un professionel à même de répondre à toutes vos problématiques patrimoniales,
juridiques et fiscales.
d. Chiffres clés
Plus de 10 années en gestion de patrimoine
Plus de 80 experts à votre écoute
Plus de 160 promoteurs immobiliers partenaires
Plus de 51 millions d’€ d’actifs gérés pour nos clients
Immobilier
Financiers et courtage
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Plus de 3000 programmes immobiliers commercialisés
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RCP : COVEA RISKS – 19, 21 allées de l’Europe – 92616 CLICHY CEDEX – POLICE N° 124 447 359.
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e. Un accès unique à l’intégralité des promoteurs immobiliers
Bénéficiant de l’offre immobilière de logements neufs la plus large du marché, nous vous permettons chaque
année de choisir parmi plus de 1800 programmes répartis sur l’ensemble du territoire national. Notre indépendance nous permet de capter en permanence les meilleures opportunités afin de concrétiser vos projets.
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Des solutions pour optimiser votre fiscalité.
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FINANCEMENT IMMOBILER
De l’étude du financement à l’obtention du prêt
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TRANSACTION SUR IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE
Carte Professionnelle délivrée par la Préfecture de Police d’Île de France
sous le numéro T11462
Garantie financière de la Compagnie MMA-COVEA Risk,
19-21 allées de l’Europe - 92 616 Clichy Cedex
CONSEILLER EN INVESTISSEMENTS FINANCIERS
Référencé sous le numéro E001595 par ANACOFI CIF
Association agrée par l’Autorité des Marchés Financiers
ASSURANCE ET GARANTIE FINANCIÈRE
RCP N°118 263. 1MMA Covea Risk
19-21 allées de L’Europe 92110 Clichy
COURTIER D’ASSURANCE
Référencé par l’ORIAS sous le numéro
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DÉMARCHAGE BANCAIRE ET FINANCIER
Numéro d’enregistrement AMF : 106228112J
Numéro d’immatriculation : 488125071
CJA COMPÉTENCE JURIDIQUE APPROPRIÉE
Autorisation à pratiquer la consultation et la rédaction d’actes
en matière juridique
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