Gutachten SV Mag. Ganster - Rechtsanwälte Dr. Christian

Mag. iur. Harald Ganster
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien
Brandhofgasse 22, 8010 Graz
Tel.: 0316/ 32 81 81, Fax 0316/32 81 81 33, email: [email protected]
S.g. Herrn
Prof. Dr. Axel Reckenzaun
Rechtsanwalt
Annenstraße 10
8020 Graz
als MV im Verfahren
des LGZ Graz 25 S 105/14z
ESB Transport GmbH
GUTACHTEN
zur Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 655 Grundbuch
63251 Lieboch mit der Reihenwohnhausanlage Angergasse 11a, b, c, 8501
Lieboch.
BANKVERBINDUNGEN:
RLB STEIERMARK AG, IBAN: AT36 3800 0000 0781 3728, BIC: RZSTAT2G
UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT13 11000 14823003000, BIC: BKAUATWW,
UID: ATU 58455399
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INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines
1.1. Auftrag und Zweck
Seite
3
1.2. Bewertungsstichtag
Seite
3
1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung
Seite
3
2.1. Gutsbestand
Seite
5
2.2. Grundstück
Seite
6
2.3. Objektbestand, Nutzung
Seite
8
3.1. Allgemeines
Seite
15
3.2. Ertragswert
Seite
17
3.3. Verkehrswert
Seite
21
2. Befund
3. Gutachten
Beilagen
Fotodokumentation
Grundbuchauszug
Katasterplan
Grundrisspläne
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LGZ Graz - 25 S 105/14z
1.
Allgemeines
1.1.
Auftrag und Zweck
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Ich wurde vom umseitig bezeichneten Masseverwalter mit der Schätzung
der umseitig bezeichneten Liegenschaft beauftragt, und zwar zum
Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des anhängigen
Insolvenzverfahrens, wobei aufgrund der Möglichkeit der Begründung
von Wohnungseigentum eine hausweise Bewertung erfolgt.
1.2.
Bewertungsstichtag
Bewertungszeitraum ist der Jänner 2015.
1.3.
Grundlagen und Unterlagen der Bewertung
-
Befundaufnahme durch den gefertigten Sachverständigen am 19.
Jänner 2015 um 15:00 Uhr im Beisein von Herrn Nesseler; zu
diesem
Termin
wurde
das
Reihenhaus
Angergasse
11a
begangen; Befundaufnahme am 22. Jänner 2015 um 14:00 Uhr
im Beisein von Herrn Weinpolter bzw. Herrn Steinscherer; bei
diesem Termin wurden die Reihenhäuser Angergasse 11b und
11c besichtigt;
-
Grundbuchauszug vom 05.12.2014,
-
Katasterplan (M 1:1000),
-
Erhebungen bei der Marktgemeinde Lieboch,
-
Erhebungen in der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes
Graz-Ost,
-
Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum,
-
Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von
Dr. Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO,
-
ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung,
-
Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage,
Wien 2010,
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-
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weiterführende
Fachliteratur,
Lehrunterlagen
der
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insbesondere
Vortrags-
und
„Liegenschaftsbewertungsakademie“
des
Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen,
-
im Bauakt erliegt ein Energieausweis, welcher bezogen auf den
Planungsstand einen spezifischen Heizwärmebedarf von 9,0
kWh/m2a ausweist,
-
der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des
Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und
Informationen
ausgegangen;
sollten
sich
einzelne
dieser
Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen
oder
weitere
Umstände,
wie
z.B.
durch
Vorlage
neuer
Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung
des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige
eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine
Anpassung seiner Meinung vor,
-
es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des
Bewertungsobjektes und wurde eine weitergehende bauliche
Untersuchung des Gebäudes oder seiner Teile nicht durchgeführt,
so dass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht
erkennbaren
Ausführungsmängeln
oder
Bauschäden
nicht
ausgeschlossen werden kann,
-
weiters
ist
darauf
hinzuweisen,
dass
Boden-
und
Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen
Kontaminationen
nicht
beauftragt
waren
und
auch
nicht
durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer
Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.
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2.
Befund
2.1.
Gutsbestand – EZ 655
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Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 655 Grundbuch 63251 Lieboch,
Bezirksgericht Graz-Ost, besteht aus dem nachstehend angeführten
Grundstück:
GST-NR
2005
GST-Fläche
1.417 m2
Eigentumsverhältnisse, B-Blatt
B-LNR 4
1/1-Anteil
ESB Transport GmbH
FN 297661m
Lasten, C-Blatt
Im C-Blatt sind Geldlasten eingetragen und erfolgt die Bewertung unter
der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
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2.2.
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Grundstücke
2.2.1. Lage
Die Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von Lieboch, sie ist
von der B70 Packer Straße aus über die Mühlaustraße und die
Angergasse
erreichbar;
von
dieser
aus
besteht
eine
Liegenschaftszufahrt.
Die Wohnlage kann als örtlich durchschnittlich bezeichnet werden, zumal
in rund 100 m südwestlich davon die Autobahn A2 vorbeiführt, von
welcher entsprechende Lärmimmissionen ausgehen. Laut GIS besteht
beim Grundstück am Tag eine Lärmbelastung zwischen 65 und 69 dB
und in der Nacht zwischen 55 und 59 dB.
Möglichkeiten zur Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen
Bedarfes
und
weitergehende
Infrastruktureinrichtungen
sind
im
Gemeindegebiet von Lieboch grundsätzlich vollständig vorhanden.
2.2.2. Beschaffenheit
Das Grundstück Nr. 2005 ist eben und rechtecksförmig, es wird im
Südwesten unmittelbar von der Angergasse begrenzt, im Nordosten
grenzt an dieses das Bachbett eines öffentlichen Wassergutes.
Dieses Grundstück ist mit den drei gleichartigen Reihenhäusern
Angergasse 11a, b und c bebaut, diese bestehen aus Erdgeschoss und
Obergeschoss und verfügen jeweils über einen südwestseitig bzw.
nordostseitig angebauten Kellerersatzraum, bei den nicht bebauten
Grundstücksflächen handelt es sich um befestigte Verkehrsflächen
(Zufahrt bzw. überdeckte sowie nicht überdeckte Pkw-Abstellflächen)
sowie um Grünflächen.
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Die Liegenschaften in der näheren Umgebung sind teilweise mit
Wohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut bzw. handelt es sich
um noch unbebaute Bauparzellen sowie um Grünflächen.
2.2.3. Aufschließung
Laut Baubeschreibung im Bauakt sind dem Gebäude sämtliche
zeitgemäßen Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Strom, Wasser,
Kanal) zugeführt, anzumerken ist, dass für jedes der drei Objekte ein
eigener Wasseranschluss gegeben ist.
2.2.4. Flächenwidmung
Gemäß
elektronischer
geographischen
Abfrage
des
Informationssystem
Flächenwidmungsplans
des
Landes
im
Steiermark
(Abfragedatum 26.01.2015) sind die gegenständlichen Grundstücke als
reines Wohngebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,3
ausgewiesen. Darüber hinaus ergibt sich aus dem GIS, dass dieses
Grundstück im Hochwasserabflussbereich des Arkenbaches gelegen ist.
2.2.5. Steuerlicher Einheitswert
Dieser wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht
erhoben,
ebenso
wenig
wurde
erhoben,
ob
Abgaben-
bzw.
Beitragsrückstände bestehen und sind diese demnach bei der
Bewertung auch nicht berücksichtigt.
2.2.6. Rechte und Lasten
Siehe Punkt 2.1.
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2.3.
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Objektbestand, Nutzung
2.3.1. Wohnhäuser Angergasse 11a, b, c, 8501 Lieboch
Soweit anhand des Bauaktes erhoben werden konnte, erfolgte die
Errichtung der drei Reihenhäuser aufgrund einer Baufreistellung vom
13.10.2011, wobei die Bauausführung laut Mietvertrag im Jahr 2013
erfolgte, die Benützungsbewilligung wurde am 20.02.2014 gemäß § 38
Abs. 2 Stmk. BauG erteilt.
Der Baubeschreibung im Bauakt kann entnommen werden, dass die
Gebäude in Holzriegelbauweise errichtet wurden, an den Fassaden ist
ein Wärmedämmverbundsystem angebracht, wobei die Ausführung
einem Passivhausstandard entsprechen soll, den oberen Abschluss
bildet ein flach geneigtes Pultdach mit Blecheindeckung.
Der Zugang zu den drei Reihenhäusern erfolgt jeweils über einen
Hauseingang an der Nordwestseite, die vertikale Verbindung zwischen
den beiden Geschossen im Gebäudeinneren erfolgt jeweils über
einläufige, halbgewendelte Holzstiegen.
Die Grundrissteilung entspricht den beiliegenden Einreichplänen, die
Raumeinteilung und Nutzflächen (gemäß Flächenangaben in den
Einreichplänen) stellen sich bei jedem der drei Objekte dar, wie folgt:
Erdgeschoss
Vorraum
WC
Technikraum/Wirtschaftsraum
Wohn-/Essküche
Abstellraum
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Obergeschoss
Diele
Bad/Dusche/WC
Zimmer
Zimmer
Zimmer
mit einer Nutzfläche von 106,20 m2 je Reihenhaus.
Südostseitig an den Wohnbereich anschließend verfügt jedes der drei
Objekte über eine Grünfläche sowie über eine 12,00 m2 große, mit
Betonplatten befestigte Terrasse.
Die Böden weisen Fliesenbeläge bzw. Parkettbeläge auf, wobei die
Stöße bei den Parkettböden teilweise nicht plan ausgeführt sind und zum
Teil auch uneinheitliche Sesselleisten bestehen.
Die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich
gespachtelt und gemalt bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest.
Die
Belichtung
der
Räume
erfolgt
über
Kunststofffenster
mit
Isolierverglasung und automatisch angetriebenen Rollläden, gartenseitig
sind im Obergeschoss französische Fenster ausgeführt, die Terrassen
im Erdgeschoss werden über zweiflügelige Fenstertüren erschlossen.
Der Hauseingang ist mit einer Alu-Türe in der entsprechenden
Klimaklasse
ausgeführt,
Kellerersatzräume
abgeschlossen.
sind
im
Inneren
gegenüber
bestehen
außen
Vollbautüren,
mit
die
Kunststofftüren
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Die Beheizung erfolgt über ein Niedrigenergie-Lüftungssystem in
Verbindung mit Infrarotpaneelen, wobei jedes Objekt über eine eigene
Lüftungsanlage verfügt.
Die
Sanitärausstattung
umfasst
jeweils
einen
Sanitärraum
im
Erdgeschoss, welcher mit einem WC und einem Handwaschbecken
ausgestattet
ist,
der
Sanitärraum
im
Obergeschoss
umfasst
Handwaschbecken, Dusche, Badewanne, Bidet und WC.
2.3.2. Bau- und Erhaltungszustand
Der Bau- und Erhaltungszustand kann angesichts des Baualters von
knapp über einem Jahr augenscheinlich als gut bezeichnet werden, auf
die Mängel bei den Bodenbelägen wurde bereits hingewiesen, im Objekt
Angergasse
11c
ist
die
Verglasung
des
Fensters
rechts
des
Terrassenausgangs im Erdgeschoss schadhaft (laut Mieter sei dort ein
Vogel gegen die Verglasung geflogen, so dass diese gesprungen ist und
durch ein Provisorium ersetzt werden musste), im Sanitärraum hat sich
eine Duschwand aus der Befestigung gelöst, im Bereich der Küche fehlt
ein Heizpaneel.
2.3.3. Inventar - Zubehör
Aus
den
übermittelten
Unterlagen
ergibt
sich,
dass
die
Kücheneinrichtungen in den Häusern 11a und 11b im Eigentum der
Vermieterin stehen, laut Mitteilung des Mieters des Gebäudes 11c, steht
die Kücheneinrichtung in seinem Eigentum, weil sie von ihm abgelöst
wurde. Diesbezüglich ist auch die Formulierung in der übermittelten
Vereinbarung vom 23.07.2014 unklar, wonach das Badezimmerinventar
abgelöst worden sein soll.
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2.3.4. Außenanlagen
Die vorhandenen Außenanlagen umfassen gartenseitig Grünflächen,
welche mit Steinkörben teilweise abgegrenzt sind, die straßenseitige
Grünfläche ist als Kinderspielplatz gewidmet, zwischen diesem und der
Angergasse wurde ein Wall aufgeschüttet, unmittelbar bei der Einfahrt
befindet sich ein überdeckter Müllunterstand, die Grundstücksgrenzen
sind grundsätzlich mit einer Thujenhecke bepflanzt und mit einem
Maschendrahtzaun eingefriedet, die Zufahrt sowie die überdeckten PkwAbstellflächen unmittelbar vor den Häusern sind mit einem Betonpflaster
befestigt, der letzte Teil der Zufahrt und die Besucherparkplätze sind mit
Rasengittersteinen befestigt, wobei die dort im Parifizierungsplan
eingezeichneten vier Pkw-Stellplätze nicht ausreichend dimensioniert
sind, zumal die Parkplatzbreite lediglich 2,18 m (statt 2,30 m) beträgt und
die Parkplatztiefe bzw. Rückstoßtiefe mit gesamt 10,13 m ebenfalls
unterdimensioniert ist (lt. Einreichplan 11,00 m).
2.3.5. Nutzung, Mietverhältnisse, Sonstiges
Haus Angergasse 11a
Dieses wurde aufgrund des Mietvertrages vom 31.12.2013 auf
unbestimmte Zeit vermietet, die vereinbarte Kündigungsmöglichkeit nach
Ablauf von fünf Jahren scheint aufgrund der Bestimmungen des MRG
vermieterseits nicht durchsetzbar. Der monatliche Mietzins wurde mit
€ 830,-- einschließlich 10% USt. vereinbart, wobei dieser Mietzins um
monatlich € 300,-- reduziert wurde, da der Mieter laut Punkt VIII. des
Vertrages gewisse Hausbetreuungstätigkeiten zu erbringen hat, so dass
dadurch die monatliche Zahlung des Mieters auf € 530,-- zzgl. der
Betriebskosten verringert wird. Im Übrigen wird auf den Inhalt des dem
Gutachten beiliegenden Mietvertrages verwiesen.
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Nach Meinung des fertigenden SV handelt es sich beim Entgelt für diese
Hausbetreuungstätigkeiten grundsätzlich um Aufwendungen, welche
einen als Betriebskosten iSd MRG weiterverrechenbaren Aufwand
darstellen, wobei weder die Angemessenheit der Höhe dieses Entgelts,
noch die Frage beurteilt werden kann, ob diese Form der Beschäftigung
des Mieters als Hausbetreuer allenfalls sozialversicherungsrechtliche
Beitragspflichten oder Steuerpflichten auslöst. Diesbezüglich wird eine
Überprüfung der getroffenen Vereinbarung durch einschlägige Fachleute
empfohlen.
Für die Bewertung bleibt die oben angesprochene Problematik
unberücksichtigt und wird von einem erzielbaren Mietzins für das Haus
Angergasse 11a samt Nebenflächen (Kellerersatzraum, Gartenfläche,
Carport für 2 Pkw) von € 830,-- monatlich einschließlich 10%
Umsatzsteuer ausgegangen, welcher für die Ertragswertberechnung als
nachhaltig erzielbarer Mietzins zugrunde gelegt wird. Auf ein für einen
Erwerber bestehendes Risiko, dass ob der getroffenen Vereinbarung
allenfalls mit deutlich geringeren Mieterträgen gerechnet werden muss,
wird ausdrücklich hingewiesen!
Der vereinbarte Mietzins von € 830,-- monatlich einschließlich 10%
Umsatzsteuer entspricht einem monatlichen Netto-Mietzins von € 754,55
bzw. netto € 7,10 je m2. Ein Mietzins in dieser Höhe wird auch durch den
Immobilien-Preisspiegel
2014
(herausgegeben
von
der
Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder) belegt, welcher für Mietwohnungen mit einer
Wohnfläche von mehr als 60 m2 und einem guten Wohnwert im Bezirk
Graz-Umgebung eine durchschnittliche Miete von € 6,90 je m2 netto
monatlich ausweist.
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Haus Angergasse 11b
Dieses wurde aufgrund des Mietvertrages vom 28.02.2014 auf
unbestimmte Zeit vermietet, die vereinbarte Kündigungsmöglichkeit nach
Ablauf von einem Jahr scheint aufgrund der Bestimmungen des MRG
vermieterseits nicht durchsetzbar. Der monatliche Mietzins wurde mit
€ 830,-- einschließlich 10% USt. vereinbart, die Küchenmiete mit
monatlich € 33,-- einschließlich 10% USt. zuzüglich der Betriebskosten.
Zur Küchenmiete ist anzumerken, dass diese nach Meinung des
fertigenden SV einer Umsatzsteuerpflicht von 20% unterliegt, so dass
der Mietertrag entsprechend zu korrigieren ist.
Für die Bewertung wird von einem erzielbaren Mietzins für das Haus
Angergasse 11b samt Nebenflächen (Kellerersatzraum, Gartenfläche,
Carport für 2 Pkw) und Kücheneinrichtung von € 830,-- monatlich
einschließlich 10% Umsatzsteuer bzw. € 33,-- monatlich einschließlich
20%
Umsatzsteuer
ausgegangen,
welcher
Mietertrag
für
die
Ertragswertberechnung als nachhaltig erzielbarer Mietzins zugrunde
gelegt wird; netto entspricht dieser € 754,55 + € 27,50 = € 782,05
monatlich.
Haus Angergasse 11c
Für dieses Gebäude liegt lediglich die dem Gutachten beiliegende
Vereinbarung vom 23.07.2014 vor, aus welcher hervorgeht, dass das
Haus Angergasse 11c ab dem 01.08.2014 befristet auf ein (!) Jahr
vermietet wird, für die Ablöse der Möbel (Küche, Schlafzimmer ohne EGeräte, Badezimmer) die Barzahlung von € 10.000,-- vereinbart wird,
eine Kaution von € 2.000,-- in bar erlegt wird, dem Mieter eine bis zum
31.01.2015 auszuübende Kaufoption um € 260.000,-- unter Vorlage
einer verbindlichen Finanzierungszusage eingeräumt wird, von welchem
Optionspreis die bezahlten Netto-Kaltmieten (ohne USt. und BK) und die
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Ablöse in Abzug gebracht werden; diese Kaufoption erlischt, falls sich
ein Rückstand an Mietzahlungen ergibt.
Die in dieser Vereinbarung erwähnten Detailvereinbarungen sowie ein
Mietvertrag liegen dem Sachverständigen nicht vor, auftraggeberseits
wurde lediglich bekannt gegeben, dass die Miete monatlich € 998,-brutto beträgt.
Für die Bewertung wird in Anlehnung an den Mietvertrag für das Haus
11b von einem monatlichen Netto-Mietzins von € 754,55 ausgegangen,
ein Ansatz der Küchenmiete unterbleibt infolge der in der Vereinbarung
angesprochenen
Küchenablöse,
für
die
Bewertung
wird
weiters
unterstellt, dass diese Mietzahlungen wertgesichert sind. Auf ein für
einen
Erwerber
bestehendes
Risiko,
dass
ob
einer
fehlenden
Wertsicherung allenfalls mit deutlich geringeren Mieterträgen gerechnet
werden muss, wird ausdrücklich hingewiesen!
SV Mag. Harald Ganster
3.
Gutachten
3.1.
Allgemeines
LGZ Graz - 25 S 105/14z
Seite 15 von 22
Auf Grundlage der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des
erhobenen Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten
erstattet:
Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der
Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im
redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden
kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier
Preisbildung voraus.
Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände
dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten
und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder
Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen.
Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung
tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten
Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich
von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen
der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche,
Spekulationsabsichten, etc.
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des
Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor:
§ 4 Vergleichswertverfahren
§ 5 Ertragswertverfahren
§ 6 Sachwertverfahren
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Seite 16 von 22
In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche
Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch
mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind.
Objekte, wie die bewertungsgegenständlichen (auf unbestimmte Zeit
vermietete
Reihenhäuser),
werden
überwiegend
zu
Veranlagungszwecken erworben, das heißt Kaufinteressenten für
derartige Objekte orientieren sich bei der Preisbildung vorwiegend an
den möglichen Erträgen für vergleichbare Objekte und halten somit den
Ertragswert des Objektes für wertbestimmend.
Daher erfolgt die Bewertung im gegenständlichen Fall nach dem
Ertragswertverfahren, welches davon ausgeht, dass zwischen dem
gegenwärtigen Ertrag und dem Verkehrswert ein Zusammenhang
besteht.
Weiters erfolgt die Bewertung unter der Annahme, dass an der
Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden kann und die drei
Objekte
samt
Pkw-Abstellflächen
und
Zubehörobjekten
(Kellerersatzräume, Eigengärten) separat verwertet werden.
Im Sinne des Punktes 4.5 der Ö-Norm B 1802 erfolgen alle Wertansätze
netto ohne Umsatzsteuer!
SV Mag. Harald Ganster
3.2.
LGZ Graz - 25 S 105/14z
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Ertragswert
3.2.1. Verfahren
Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des jeweiligen
Bewertungsobjektes, der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag
abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, laufende
Instandsetzungs-
und
Restaurierungskosten,
etc.)
sowie
der
Abschreibung und des Ausfallswagnisses ergibt.
Da die Wohnanlage im Jahr 2014 nach Fertigstellung erstmals bezogen
wurde,
wird
die
Restnutzungsdauer
iSd
der
einschlägigen
Bewertungsliteratur mit 60 Jahren zugrunde gelegt.
Der
Umstand,
dass
die
baulichen
Anlagen
eine
begrenzte
Nutzungsdauer aufweisen, während der Grund und Boden ein ewig
nutzbares Gut darstellt, wird durch die Ertragswertberechnung nach der
Formel EW = RE x V + BW / qn berücksichtigt, wobei EW für
Ertragswert, RE für Reinertrag, V für Vervielfältiger, BW für Bodenwert
und qn für den Abzinsungsfaktor steht.
Als Zinssatz werden 3,0% p.a. angesetzt, eine bei Liegenschaften dieser
Art üblicherweise erzielbare Kapitalverzinsung, die sich an den dem
Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und
Lage des Objektes orientiert und innerhalb der Bandbreite der
Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen liegt (siehe auch Kranewitter
Seite 98).
Bei
einer
Restnutzungsdauer
von
60
Jahren
und
einem
Kapitalisierungszinssatz von 3,0% p.a. ergibt sich ein Vervielfältiger (V)
von 27,68, der Barwertfaktor beträgt bei einem Zinssatz von 3,0% p.a.
und einem Abzinsungszeitraum von 60 Jahren 0,1697.
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Seite 18 von 22
3.2.2. Berechnung des Ertragswertes
Haus Angergasse 11a
Gemäß Befund beträgt der der Ertragswertermittlung zugrunde zu
legende (fiktive) Mietzins € 754,55 monatlich bzw. € 9.055,-- jährlich.
Abzüglich
der
durchschnittlichen
jährlichen
Aufwendungen
für
Instandhaltung und Instandsetzung im Betrag von € 1.275,-- (dies
entspricht einem Ansatz von rund € 12,-- je m2 p.a.) und abzüglich des
Mietausfallswagnisses in Höhe von € 362,-- jährlich (dies entspricht rund
4% des Jahresnettomietzinses) verbleibt ein Reinertrag von € 7.418,--.
Demnach ergibt sich der folgende Ertragswert der baulichen Anlagen:
€ 7.418,-- x 27,68
€
205.330,--
Der Bodenwert kann aufgrund der wertbestimmenden Merkmale
gegenständlich mit € 50,-- je m2 angesetzt werden (vgl. z.B. den
Kaufvorgang TZ 3725/2014 über ein Grundstück in unmittelbarer Nähe),
wonach sich ein Bodenwert von € 50,-- je m2 x 1.417 m2 = € 70.850,-bzw. von gerundet € 71.000,-- ergibt; auf dieses Gebäude entfällt rund
ein Drittelanteil:
€ 71.000,-- / 3 x 0,1697
€
4.016,--
Ertragswert Haus Angergasse 11a
€
209.346,--
gerundet
€
209.000,--
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Seite 19 von 22
Haus Angergasse 11b
Gemäß Befund beträgt der der Ertragswertermittlung zugrunde zu
legende (fiktive) Mietzins € 782,05 monatlich bzw. € 9.385,-- jährlich.
Abzüglich
der
durchschnittlichen
jährlichen
Aufwendungen
für
Instandhaltung und Instandsetzung im Betrag von € 1.275,-- (dies
entspricht einem Ansatz von rund € 12,-- je m2 p.a.) und abzüglich des
Mietausfallswagnisses in Höhe von € 375,-- jährlich (dies entspricht rund
4% des Jahresnettomietzinses) verbleibt ein Reinertrag von € 7.735,--.
Demnach ergibt sich der folgende Ertragswert der baulichen Anlagen:
€ 7.735,-- x 27,68
€
214.105,--
€ 71.000,-- / 3 x 0,1697
€
4.016,--
Ertragswert Haus Angergasse 11b
€
218.121,--
gerundet
€
218.000,--
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Seite 20 von 22
Haus Angergasse 11c
Gemäß Befund beträgt der der Ertragswertermittlung zugrunde zu
legende (fiktive) Mietzins € 754,55 monatlich bzw. € 9.055,-- jährlich.
Abzüglich
der
durchschnittlichen
jährlichen
Aufwendungen
für
Instandhaltung und Instandsetzung im Betrag von € 1.275,-- (dies
entspricht einem Ansatz von rund € 12,-- je m2 p.a.) und abzüglich des
Mietausfallswagnisses in Höhe von € 362,-- jährlich (dies entspricht rund
4% des Jahresnettomietzinses) verbleibt ein Reinertrag von € 7.418,--.
Demnach ergibt sich der folgende Ertragswert der baulichen Anlagen:
€ 7.418,-- x 27,68
€
205.330,--
€ 71.000,-- / 3 x 0,1697
€
4.016,--
Ertragswert Haus Angergasse 11c
€
209.346,--
gerundet
€
209.000,--
SV Mag. Harald Ganster
3.3.
LGZ Graz - 25 S 105/14z
Seite 21 von 22
Verkehrswert
Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der Verkehrswert
aus dem Ergebnis der angewandten Wertermittlungsverfahren anhand
der Marktverhältnisse abzuleiten.
Auf unbestimmte Zeit vermietete Objekte in derartigen Lagen sind nur
erschwert absetzbar, welcher Umstand gegenständlich durch einen
Marktanpassungsabschlag im wertangemessenen Ausmaß von zehn
Prozent des ermittelten Ertragswertes berücksichtigt wird:
Haus Angergasse 11a
€ 209.000,-- x 0,90
€
188.100,--
€
196.200,--
€
188.100,--
Haus Angergasse 11b
€ 218.000,-- x 0,90
Haus Angergasse 11c
€ 209.000,-- x 0,90
Unter der Voraussetzung der Begründung von Wohnungseigentum
betragen die einzelnen Verkehrswerte:
Haus Angergasse 11a samt Pkw-Abstellplätzen und Zubehör
€
188.000,--*)
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