LA RÉGULARISATION DES CHARGES

LA RÉGULARISATION
DES CHARGES
2014
Notice explicative
1
EDITO
Madame, Monsieur,
J’ai le plaisir de vous adresser la notice explicative de LMH
concernant les charges locatives de votre régularisation 2014.
Avec cette notice, LMH entend ainsi vous faciliter la compréhension
de la facturation de vos charges 2014, calculées sur l’année
civile (de janvier à décembre 2014) et de l’évolution des coûts
énergétiques qui nous sont facturés.
Ce guide vous apportera de précieux renseignements sur la nature
de vos charges.
Si, toutefois, vous souhaitez obtenir des informations plus précises
se rapportant notamment à votre situation personnelle, je vous
invite naturellement à vous rapprocher de votre agence ou antenne
(dont les coordonnées sont indiquées page 11).
Cordialement,
Amélie DEBRABANDERE
Directrice Générale de Lille Métropole Habitat
2
AVANT-PROPOS
La régularisation consiste à calculer le montant correspondant à
l’écart entre vos acomptes mensuels et vos dépenses réelles de la période
régularisée.
Les charges comprennent les charges générales (charges communes, contrat
d’entretien des équipements collectifs et individuels, entretien des communs,
charges de personnel, etc.) et les charges d’eau et de chauffage comportant
principalement vos consommations.
Elles sont estimées sur une année civile (de janvier à décembre) et réparties
en acomptes que vous versez chaque mois.
Elles sont régularisées chaque année, et cette régularisation correspond à la
différence entre le montant total des dépenses réelles sur l’année civile et le
total des acomptes versés sur cette période.
Lorsque LMH calcule vos charges générales, celles-ci sont calculées par
résidence, par bâtiment, par entrée ou par logement. Ainsi, nous sommes
en capacité de qualifier au plus précis les charges correspondant à votre
situation particulière même s’il s’agit de charges collectives.
C’est pourquoi le montant d’une charge peut différer selon la taille de la
résidence dans laquelle vous vivez.
Sachez à ce propos que, par nature de charge, les clés de répartition sont
uniformes pour l’ensemble du patrimoine de LMH.
La répartition des charges peut être calculée au logement ou à la surface :
cela dépend de la nature de la charge (pour les charges générales).
Cela est systématiquement précisé sur votre décompte.
S’il s’agit d’une répartition à la surface, sachez que la méthode de calcul
repose sur le principe de la surface corrigée et/ou utile, conformément à
la législation : celle-ci correspond à votre surface habitable majorée des
équivalents en mètres carrés des équipements du logement ou du bâtiment.
La notion de surface habitable n’entre pas directement dans la répartition des
charges.
Par ailleurs, LMH récupère une partie correspondant au montant des dépenses
en personnel ou en prestataires, ainsi que la Loi le précise.
Enfin, nous vous rappelons que toutes les charges ne concernent pas tous les
logements puisqu’elles dépendent directement de la nature des équipements
du logement.
3
LMH met en œuvre une politique de charges
responsable visant à préserver le plus possible le
pouvoir d’achat des locataires sans remettre en cause
l’équilibre économique nécessaire au maintien d’un
bon niveau de qualité et de services
Les énergies primaires coûtent toujours plus cher
La régularisation des charges est notamment impactée par des facteurs conjoncturels, tels que
la hausse du coût des énergies primaires en très nette augmentation depuis 10 ans. Le coût
de ces énergies constitue l’un des principaux postes de charges. LMH n’a aucune possibilité
d’action sur ces coûts qui nous sont facturés et que nous vous répercutons.
Les prix du gaz (hausses et baisses en %) - Source Ministère de l’Économie
13,7
-1,3
-0,4
DÉCEMBRE 2014
AOÛT 2014
SEPTEMBRE 2014
JUILLET 2014
-0,1
-1,7
2,3
-0,8
1,8
JANVIER 2015
-0,8
3,9
OCTOBRE 2014
NOVEMBRE 2014
-1,18
MAI 2014
JUIN 2014
MARS 2014
DECEMBRE 2013
-0,13
AVRIL 2014
0
FEVRIER 2014
-0,4 -0,18
0,38 0,2
JANVIER 2014
AOÛT 2013
JUIN 2013
-0,6
0,6
NOVEMBRE 2013
0
-0,5 -0,3 -0,6
0,5
JUILLET 2013
OCTOBRE 2012
JANVIER 2013
AVRIL 2013
MAI 2013
2,4
2
JANVIER 2012
JUILLET 2012
AVRIL 2011
JUILLET 2010
FEVRIER 2013
4,4
AVRIL 2009
5,2
2
AVRIL 2010
AOÛT 2008
JANVIER 2008
AVRIL 2008
MAI 2006
NOVEMBRE 2005
5,1
5
4
MARS 2013
6,3
5,8
SEPTEMBRE 2013
OCTOBRE 2013
9,7
-11,3
Les prix de l’électricité
Tarif EDF pour les particuliers (variation en %)
3,33
3,42
3,5
3,03
3,31
3,59
3,19
2010
2011
2012
2013
2014
3
5
2009
3
5
2008
5
Prix moyen du m3 d’eau froide (euros TTC)
(Prix de l’eau auquel s’ajoute le prix moyen de l’abonnement)
3
2,5
2
1,7
1,9
-1,6
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
JANV. 2013
AOÛT 2013
AOÛT 2014
AOUT 2015
2001
2002
2003
0
2004
1,1
1
Source Ministère de l’Économie
4
1,8
Source LMH
• Le contrôle de la température, à savoir que LMH a fait
le choix de se conformer aux obligations réglementaires en
terme de chauffage collectif et assure donc une température
minimale de 19°C en journée et baisse de 2 à 3 degrés la
nuit,
• L’installation sur tout le patrimoine de LMH des
compteurs d’eau ‘intelligents’ permettant de réaliser des télé
relevés et de suivre la consommation réelle en direct depuis
un portail web.
DJU / année
3500
3000
2500
2000
1500
1000
TOTAL 2014
TOTAL 2013
TOTAL 2012
TOTAL 2011
TOTAL 2010
TOTAL 2009
TOTAL 2008
0
TOTAL 2007
500
Les degrés-jours unifiés permettent de connaître la rudesse ou
la douceur du climat. Ils sont obtenus à partir des températures
moyennes quotidiennes et sont calculés généralement sur une
base de 18°C.
Lorsque la température moyenne du jour est supérieure ou
égale à 18°C, l’écart est compté nul.
Les écarts quotidiens sont cumulés mensuellement,
annuellement, ou sur les mois de la période de chauffage.
Le graphique ci-dessus montre que l’année 2014 a été dans
la Métropole lilloise plus de 22% plus chaude qu’en 2013.
Compte tenu de l’évolution des prix des matières premières et
de l’énergie, l’effort de réduction des consommables et des
consommations d’énergie est maintenu.
Dans ce contexte, LMH réagit, les services se mobilisant sur
de nombreux projets permettant de précieuses économies :
• LMH développe une politique d’investissement en
matière de réhabilitation : 702 logements ont été concernés
en 2014, soit plus de 2,2% du parc,
• La mise en place d’équipements économes en énergie
avec les Lampes Basses Consommation (LBC) utilisées pour
l’éclairage des parties communes et données à titre gracieux
dans le kit de bienvenu,
• Le pilotage des installations pour le chauffage collectif
toujours plus performant avec des évolutions qui se limitent
à l’augmentation ou la diminution de consommation liée
à la rudesse des hivers ainsi qu’à l’évolution des tarifs des
énergies,
Les index de facturation sont désormais fiabilisés. LMH
peut également déceler les anomalies telles que les fuites et
intervenir plus rapidement.
Les locataires peuvent eux modifier leurs comportements de
consommation et observer les répercussions en terme de
facturation.
Parallèlement une démarche de sensibilisation et
responsabilisation auprès de locataires volontaires est
développée. Des informations précises sur les consommations
et leurs évolutions sont transmises, des conseils pratiques sont
donnés, des gestes écologiques dits « gestes verts » sont
montrés, enfin de nouveaux équipements (des mousseurs
sur les lavabos et éviers de cuisine et des réducteurs de
pression sur les douchettes) sont installés pour réduire les
consommations d’eau sans diminuer le confort.
L’impact de ces équipements sur la consommation sera
mesuré. LMH décidera ensuite d’équiper progressivement
l’ensemble de son patrimoine.
La maîtrise des charges générales
Notre mission sociale nous impose de trouver des solutions
pour maitriser et réduire autant que possible, les dépenses de
charges locatives.
LMH intervient donc directement sur le poste de dépenses
‘charges générales’.
Un observatoire des charges de l’ensemble du patrimoine suit
toutes les évolutions poste par poste.
Des renégociations de contrats ont permis de réaliser des
économies significatives. Parallèlement, un programme
de modernisation ambitieux permet de pérenniser le parc
grâce au renouvellement des appareils arrivés en fin de vie,
fiabiliser les équipements par le remplacement des organes
défectueux et générateurs de pannes réduisant ainsi les coûts
de maintenance et dépannage, maîtriser les consommations
tout en maintenant le confort d’utilisation et la satisfaction des
locataires.
5
LES DIFFÉRENTES CHARGES
GÉNÉRALES OU POSTES DE
DÉPENSES MENTIONNÉS SUR
VOTRE RÉGULARISATION
POSTE 1 : Charges générales
1
ENTRETIEN DES COMMUNS
Cette partie concerne à la fois les charges de personnel
interne à LMH, le personnel en contrat (s’il y a lieu) et les
produits d’entretien.
Le personnel interne chargé de l’entretien des communs
est notre personnel de proximité, composé des deux
catégories d’emploi suivants : les agents de propreté et
les surveillants de patrimoine.
Le décret du 19.12.08 stipule que le personnel encadrant
les agents de proximité (les responsables techniques) est
en partie récupérable.
Agent de Propreté
Cette charge (récupérable à 100%) correspond au coût
humain lié à l’entretien des communs réalisé par l’agent
de nettoyage ; à l’entretien des communs et l’élimination
des déchets et/ou la ventilation des containers réalisés
par l’employé d’immeuble; et à l’entretien des abords
de la résidence et l’élimination des déchets et/ou la
ventilation des containers réalisés par l’agent de salubrité.
Surveillant
Cette charge (récupérable à 40%) correspond à
l’ensemble des missions quotidiennes remplies par les
surveillants : gardiennage et élimination des rejets et/ou
ventilation des containers.
Chargé de proximité
Cette charge (récupérable à 75%) correspond à
l’ensemble des missions quotidiennes remplies par les
chargés de proximité : entretien des parties communes
et élimination des rejets et/ou ventilation des containers
(missions liées à la propreté).
Responsable technique
Cette charge (récupérable à 10%) correspond aux
missions d’encadrement des équipes de proximité.
Le remplacement de personnel, lorsqu’il n’est pas assuré
6
par un collègue de l’Office, se fait via des prestataires
par intérim.
La rémunération individuelle des collaborateurs assurant
ces différentes missions est variable selon leur profil et
parcours professionnel et représente un coût salarial
humain différent d’une résidence à l’autre.
Pour cette raison et afin de calculer de manière équitable
cette charge, LMH procède à un lissage et définit un
coût horaire moyen multiplié par le nombre d’heures
effectué réellement par résidence.
Société de nettoyage
Le cas échéant, il arrive que LMH ait recours aux services
d’entreprises extérieures dans le cadre de contrats
d’entretien.
Produits d’entretien
Cette ligne correspond aux produits utilisés par les
agents de propreté.
Ces produits sont achetés en grosse quantité pour que le
coût de revient soit le plus bas possible.
LES DIFFÉRENTES CHARGES
GÉNÉRALES OU POSTES DE
DÉPENSES MENTIONNÉS SUR
VOTRE RÉGULARISATION
2
ASCENSEUR
La ligne Ascenseur correspond à la répartition des frais
engagés par LMH auprès des sociétés en charge de la
maintenance et de la réparation des ascenseurs (sauf
vandalisme).
La charge Electricité ascenseur correspond au coût de
l’énergie nécessaire à son fonctionnement.
Seuls les locataires disposant d’ascenseurs sont
redevables de cette charge. Les locataires vivant en
maison individuelle ou en rez-de-chaussée ne sont pas
concernés (sauf accès au sous-sol : parking/cave/
accès locaux poubelles).
3
CHARGES COMMUNES
Ampoules
Correspond au coût généré par le remplacement
des ampoules des parties communes sur l’ensemble
des résidences. Elles sont récupérables en tant que «
fournitures consommables ».
Electricité
Représente l’énergie consommée dans les parties
communes, à savoir le coût de l’énergie additionné au
coût de l’abonnement au compteur.
Eventuellement, l’énergie consommée par d’autres
installations (ventilation, ascenseurs, surpresseurs, portes
automatiques...) peut être incluse dans cette ligne.
S’il existe un compteur spécifique à l’installation, on
retrouve une ligne électricité dans la partie correspondante
à l’installation.
Espaces verts
Correspond au coût de l’entretien des espaces verts
(tonte de pelouse, taille des haies et arbustes, ramassage
des feuilles, nettoyage des allées) dont LMH a la charge.
Surpresseurs
Il s’agit de la charge engendrée par le contrat d’entretien
de l’appareil, qui permet de créer la pression de l’eau
afin que les étages les plus élevés soient alimentés en
eau chaude et froide.
Portes automatiques
Correspond au contrat d’entretien des portes de parking
(ne sont concernés que les locataires ayant souhaité
occuper une place de stationnement) ou des portes
d’accès aux résidences.
Compteur(s) d’eau des parties communes
C’est-à-dire le compteur appelé divisionnaire, installé
dans les parties communes et qui diffère du compteur
principal. Cette charge correspond à la location, à
l’entretien et à la prestation des relevés
7
LES DIFFÉRENTES CHARGES
GÉNÉRALES OU POSTES DE
DÉPENSES MENTIONNÉS SUR
VOTRE RÉGULARISATION
4
ÉQUIPEMENT LOGEMENT
5
Désinsectisation
Concerne le passage d’une société spécialisée
intervenant sur une résidence, un bâtiment ou une
entrée.
Cette charge n’est imputée qu’aux locataires de
résidences bénéficiaires de cette intervention extérieure.
Antenne ou câble
Représente la charge liée au coût de l’équipement et
du contrat d’entretien.
Chauffe-eau (gaz ou électrique) et chaudière
Selon la résidence, sont régis selon le même principe :
le contrat d’entretien et les prestations liées au contrat
d’entretien.
Nettoyage vide-ordures / locaux /
containers
Correspond au contrat d’entretien du nettoyage des
vide ordures (désinfection et nettoyage des containers),
des locaux poubelles et des containers poubelles.
Compteur d’eau froide et/ou compteur
d’eau chaude
C’est-à-dire le compteur appelé divisionnaire, installé
dans votre logement, en cave ou sur palier et qui diffère
du compteur principal situé dans les parties communes.
Cette charge correspond à la location, à l’entretien et
à la prestation des relevés.
Cette ligne ne concerne ni les résidences collectives qui
payent en direct au concessionnaire (ex : les Eaux du
Nord), ni les maisons individuelles.
Robinetterie
Concerne l’entretien de toutes les robinetteries (évier,
lavabo, baignoire et WC).
LMH a opté pour un système vous permettant de recourir,
autant que nécessaire, à une société prestataire.
L’avantage est que vous accédez ainsi à une prestation
à tarif réduit.
Ventilation
Correspond à l’entretien du système de ventilation.
PROPRETÉ
6
TAXES LOCATIVES
Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères
Cette taxe est facturée à LMH par les services fiscaux.
En qualité de locataire, vous devez vous acquitter de
cette taxe.
Cette disposition est réglementaire.
Les frais de rôle correspondent aux frais administratifs
facturés par les services fiscaux pour la mise en œuvre
du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures
ménagères. Ils sont pris en charge par LMH.
8
LES DIFFÉRENTES CHARGES
GÉNÉRALES OU POSTES DE
DÉPENSES MENTIONNÉS SUR
VOTRE RÉGULARISATION
POSTE 2 : Chauffage
La répartition du chauffage collectif (électrique ou au gaz), se
fait en fonction du volume de chauffe de chaque logement,
c’est-à-dire en prenant en considération sa hauteur, sa
largeur, sa longueur et sa surface habitable.
Le montant à payer correspond à la différence entre
votre consommation au volume de chauffe et les 12 mois
d’acompte versés en 2014.
POSTE 3 : Eau
Cette charge comporte deux lignes : votre consommation
individuelle et éventuellement l’eau des parties communes.
Consommation individuelle
Son montant correspond à la différence entre la
consommation d’eau réelle sur la période du 1er janvier au
31 décembre 2014 et les 12 mois d’acompte versés sur
cette même période.
Le prix du mètre cube d’eau froide est unique pour tout le
patrimoine (abonnement inclus).
Le prix de l’eau chaude correspond à celui du mètre cube
d’eau froide auquel est ajouté le coût du chauffage de l’eau.
La charge est répartie suivant le relevé de votre décompteur.
L’eau des parties communes
S’il y a lieu, cela correspond à la consommation d’eau
utilisée pour le nettoyage des parties communes de votre
résidence.
La répartition est faite au prorata de la surface du logement.
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PAIEMENT
DE MES CHARGES
La facturation mentionne votre situation locative
comportant soit un crédit (LMH vous rembourse), soit
un débit (la somme que vous devez).
Si vous êtes dans une situation de crédit :
Dans le cadre d’un remboursement par LMH, la
somme vous sera versée en une seule fois sur votre
compte locatif, sur l’avis d’échéance du mois de juin
2015.
Si vous êtes dans une situation de débit :
Vous pouvez payer en ligne (via l’espace locataire du
site www.lmh.fr), par TIP (il se trouve en bas de votre
facturation), par chèque, par prélèvement automatique
ou en espèces (en vous rendant à La Poste).
> Si vous devez moins de 15€ à LMH, le montant
à payer sera facturé sur votre avis d’échéance
du mois de juin 2015.
> Si ce montant à payer est supérieur à 15€,
il vous sera facturé en 2 fois (par moitié), sur les
avis d’échéance des mois de juin et de juillet
2015.
10
Dans le cas d’un prélèvement automatique :
Si le montant à payer est élevé et que vous ne souhaitez
pas être prélevé de la totalité de la somme, vous
devez vous rendre en agence pour demander par
écrit une suspension temporaire de votre prélèvement
automatique.
En cas de difficultés de paiement, des modalités
peuvent vous être accordées.
Ainsi, si vous souhaitez échelonner vos paiements,
vous devez impérativement contacter votre agence
ou antenne pour en définir les conditions et ce,
quelque soit le mode de paiement.
UN RENSEIGNEMENT ?
Vous avez besoin de plus amples renseignements concernant vos charges ?
Plusieurs contacts selon que vous soyez…
Un particulier,
Merci de contacter l’Assistante de votre agence/antenne
qui vous mettra en relation avec votre Chargé(e) de Gestion Locative
• Lille Centre : Tél. 03 20 16 95 60
• Lille Moulins : Tél. 03 20 29 92 20
• Lille Sud : Tél. 03 20 16 09 30
• Béthune, Wazemmes, Bois Blancs : Tél. 03 20 15 99 50
• Fives, Hellemmes, St Maurice : Tél. 03 20 71 49 20
• Seclin & Weppes : Tél. 03 62 53 38 00
• Roubaix Alfred Motte : Tél. 03 20 99 21 99
• Roubaix Nations Unies : Tél. 03 62 59 56 56
• Tourcoing : Tél. 03 20 28 30 30
• Villeneuve d’Ascq : Tél. 03 20 79 92 50
• Vallée de la Lys : Tél. 03 62 53 77 00
Une association, une institution
Merci de contacter
• Pour le Territoire Sud
Eric MAKUSA - Tél. : 03 20 88 61 30
ou le secrétariat de la Direction du Territoire Sud - Tél. : 03 20 88 61 22
• Pour le Territoire Nord
Christine EVERAERT - Tél. : 03 20 99 42 06
ou le secrétariat de la Direction du Territoire Nord - Tél. : 03 20 99 42 21
Un commerce,
N’hésitez pas à contacter :
• Territoire Nord
Tél. : 03 20 99 42 07
• Territoire Sud
Tél. : 03 20 88 61 22
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LILLE METROPOLE HABITAT
OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE
425 Boulevard Gambetta
59200 TOURCOING
Tél. 03 20 88 50 00 - Fax 03 20 88 51 16
Correspondance à adresser :
CS 40 453 / 59338 TOURCOING CEDEX
www.lmh.fr
Agissez pour
le recyclage des
papiers avec
LMH
et Ecofolio.