Prix de l`immobilier à Ouest Provence de 2007 à 2010

Les prix de l’immobilier à Ouest Provence1
Les transactions immobilières de 2007 à 2010
2
e 201 n
r
b
o
t
Oc
ditio
elle é
v
u
o
N
Source: le fichier PERVAL des notaires
Depuis 2007, l’Observatoire-SIG publie une analyse des prix de l’immobilier ancien issue du fichier des DIA
(Déclaration d’Intention d’Aliéner). L’utilisation de ce fichier comme base de travail comporte de nombreuses limites en termes d’analyses. D’une part, cela ne concerne que les logements anciens et soumis à une
DIA, et d’autre part les données non saisies ou mal saisies dans le fichier rendent impossibles l’analyse des
prix au mètre carré des logements. Au regard de ces éléments, c’est le fichier PERVAL qui a été choisi cette
année. C’est un système d'enregistrement des transactions immobilières alimenté à partir des actes transmis par les notaires sur la base du volontariat. Il s'agit donc d'un recueil partiel des transactions réalisées.
Néanmoins, la plupart des indicateurs renseignés dans ce fichier sont fiables et nous permettent une analyse plus fine des prix de l’immobilier.
A noter, toutefois que la variable concernant la surface des biens n’est pas toujours renseignée
notamment concernant les maisons. Dans cette analyse nous n’avons donc traité les surfaces et
prix au m² que d’une partie des transactions totales.
Chiffres clés
Selon les données PERVAL, 775 transactions (maisons + appartements)
ont été enregistrées en 2007, 771 en
2008, 576 en 2009 et 756 en 2010.
En moyenne, les maisons représentent 60% des ventes contre 40% pour
les appartements.
La fin de l’année 2008 et les premiers
mois de 2009 ont été caractérisés par
un effondrement du volume des ventes lié à la crise financière, et un attentisme généralisé tant chez les vendeurs que chez les acquéreurs. Ce
retournement de tendance a eu naturellement des conséquences sur les
prix sans entraîner une forte baisse
généralisée de ceux-ci.
MAISONS
Nombre de ventes réalisées sur le territoire
de Ouest Provence entre 2007 et 2010
600
517
500
499
454
400
309
300
200
100
317
267
258
0
2007
2008
9%
2009
Un bien sur deux (52%) s’est vendu entre 200.000€ et 300.000€.
Le prix médian s’élève à 215.350€ en
2010. Il a baissé de 5% depuis 2008.
La surface habitable médiane des maisons est stable depuis 2007, elle est de
90 m².
Contact: Observatoire-SIG Ouest Provence
1 allée de la Passe-Pierre Trigance 1
13800 ISTRES
2010
1%
4% 2%
13%
22%
Ouest Provence
Selon Perval, le territoire de Ouest Provence a enregistré 1179 transactions
concernant des maisons entre 2007 et
2010. On observe une baisse de leur
volume entre 2007 et 2009 lié au
contexte de crise économique.
257
Maisons
Appartements
49%
NR
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et +
Sur l’échantillon des transactions renseignées, le prix
médian au m² est également en baisse depuis 2007
(2507 €/m² en 2007 et 2461 €/m² en 2010).
Les maisons vendues sont majoritairement de type 4
(49%).
Neuf maisons sur dix ont été construites après 1970,
dont 54% après 2001.
Tel: 04.42.11.16.69
[email protected]
2P
2
Communes
D’une manière générale, le nombre
de transactions de chaque commune a fortement baissé entre
2007 et 2009, pour repartir à la
hausse en 2010.
C’est sur la commune d’Istres que
l’on observe le plus de transactions
toutes années confondues (43%
des transactions du territoire en
2010). Puis, Fos-sur-Mer avec 27%
des transactions et Miramas avec
18%.
Nombre de ventes de maisons réalisées entre 2007 et
2010 par commune
300
C ornillon-C onfoux
250
Fos-sur-Mer
200
Grans
150
Istres
100
Miramas
50
Port-Saint-Louis-duRhône
0
2007
La surface habitable des maisons
n’étant pas un champ obligatoire
à saisir par les notaires, il n’est
pas possible d’établir un prix au
mètre carré des maisons.
Toutefois, il est possible d’analyser la surface des terrains de maisons: C’est la commune de Grans
qui a la surface médiane des terrains de maisons la plus grande
du territoire.
Ensuite viennent les communes
d’Istres, Miramas , Port-St-Louisdu-Rhône et Fos-sur-Mer.
Pour Cornillon-Confoux il n’y a pas
assez de transactions pour obtenir
une surface médiane fiable.
2009
2010
Prix médian TTC des maisons par commune
C ornillonC onfoux
350 000 €
306 000 €
288 000 €
300 000 €
Fos-sur-Mer
260 440 €
242 600 €
250 000 €
Grans
200 000 €
100 000 €
50 000 €
Pas de donnée
150 000 €
Pas de donnée
Pas de donnée
Istres
Miramas
Port-Saint-Louisdu-Rhône
0€
2007
2008
2009
2010
Surface médiane des terrains de maisons en m² par
commune en 2010
500
472
450
400
334
350
300
250
200
150
100
50
Pas de donnée
Les prix médians des maisons évoluent différemment selon les communes.
Il n’y a pas assez de transactions
sur la commune de CornillonConfoux en 2007, 2008 et 2009
pour avoir un prix fiable. En 2010
le prix médian est établi à partir de
9 transactions seulement.
A Grans et Istres, les prix tendent
plutôt à la hausse depuis 2007
alors que dans les autres communes ils sont plutôt en baisse.
Ceux de la commune de Grans
sont les plus élevés du territoire,
et ceux de Port-Saint-Louis-duRhône sont les plus bas.
2008
299
299
247
232
0
0
C ornillonC onfoux
Fos-surMer
Grans
Istres
Miramas
PortOuest
SaintProvence
Louis-duRhône
3
Caractéristiques de l’acheteur de maison
45%
Age
40%
40%
35%
L’âge moyen pour l’achat
d’une maison est de 42 ans en
2010.
29%
30%
25%
20%
Les trentenaires et quadragénaires sont surreprésentés
parmi les acheteurs.
15%
11%
11%
10%
6%
5%
3%
0%
18-29 ans
30-39 ans
40-49 ans
50-59 ans
60-69 ans
70 ans et +
27%
24%
Artisan, C ommerçant,
C hef d'entreprise
C adre supérieur
Profession
intermédiaire
Employé
17%
Catégorie socio-professionnelle
A l’image de la population du territoire, ce
sont les employés avec 27% et les professions intermédiaires avec 24% qui sont
les plus représentés au niveau des acquéreurs du territoire Ouest Provence.
Ouvrier
12%
Retraité
7%
7%
6%
Origine géographique
Les acheteurs de maisons sont
majoritairement originaires de
Ouest Provence.
En effet, près de trois acheteurs sur quatre habitent déjà
le territoire Ouest Provence
(71%), un sur quatre les Bouches-du-Rhône (25%) et 1%
la région.
Autres
Etranger
0%
Ile de France
1%
Reste de la
France
2%
PACA
Bouches du
Rhône
Ouest Provence
1%
25%
71%
4P
APPARTEMENTS
R é pa rt it io n du no m bre de piè c e s e n 2 0 10
0%
4%
Ouest Provence
24%
37%
En outre, la surface habitable médiane des appartements neufs est elle plus petite avec 51 m² contre 68
m² pour l’ancien.
Le prix au mètre carré est quant à lui resté
stable, 2 500€/m² en 2007 et en 2010.
La différence de prix s’observe donc surtout entre les biens anciens et neufs.
En 2010, 63% des appartements vendus
sont anciens.
Un appartement ancien se négocie autour
de 2 114 €/m² alors que dans le neuf il se
négocie autour de 3 075 €/m² sur le territoire de Ouest Provence.
Les appartements neufs sont donc non seulement de
plus en plus chers, mais également de plus en plus petits.
61% des appartements vendus sont de type 2 et 3.
L’époque de construction de la grande majorité des appartements vendus en 2010 est récente, 78% d’entre
eux ont été construits après 2001.
A noter: Les surfaces sont déclarées selon la loi Carrez.
C’est une surface hors caves, garages et parkings. La
hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80 m pour
être comptabilisée.
Communes
Des différences de prix sont néanmoins remarquables si l’on distingue
le neuf de l’ancien.
NR
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
21%
La quasi-totalité des appartements se vend
à un prix inférieur à 200.000€.
Le prix médian des appartements a augmenté de 3% depuis 2007: 147.000€ en
2010 contre 142.500€ en 2007.
La surface habitable médiane a légèrement
diminué, elle est passée de 63 m² en 2007
à 62 m² en 2010.
Les prix au m² des appartements
évoluent différemment selon les communes.
Il n’y a pas assez de transactions sur
les communes de Cornillon-Confoux
et Grans pour obtenir un prix fiable.
En revanche, à Istres les prix tendent
plutôt à la baisse depuis 2007
(surtout dans l’ancien) alors qu’à Fossur-Mer ils sont plutôt en hausse depuis 2008.
9%
5%
Ouest Provence a enregistré 1099 transactions d’appartements sur la période 20072010 mais on observe une baisse de 19%
de leur volume depuis 2008.
Le nombre de transactions d’appartements a évolué de manière différente
d’une commune à l’autre.
En effet, depuis 2008 les ventes de
ce type de biens ont baissé à Istres,
Miramas et Port-Saint-Louis-duRhône.
Néanmoins, la commune d’Istres a
enregistré une forte hausse de ventes
d’appartements entre 2007 et 2008,
à Fos-sur-Mer c’est entre 2008 et
2009, à Miramas c’est entre 2009 et
2010.
4
N o m bre de v e nt e s d' a ppa rt e m e nt s ré a lis é e s e nt re 2 0 0 7 e t 2 0 10 *
pa r c o m m une
Fos-sur-M er
200
Ist res
150
M iramas
100
Port -Saint -Louis-duRhône
50
*Il
0
2007
2008
2009
2010
n'y a pas assez de
t ransact ions à Grans et
Cornillon-Confoux pour
obt enir des stat istiques
f iables
P rix T T C a u m ² de s a ppa rt e m e nt s pa r c o m m une
3 000 €
2 6 55 €
2 50 0 €
2 500 €
2 620 €
2 420 €
2 000 €
Fo s-sur-M er
Istres
1500 €
M iramas
P o rt-Saint-Lo uis-du-Rhô ne
1000 €
500 €
0€
2007
2008
2009
2010
5
Caractéristiques de l’acheteur d’appartement
Age
27%
L’âge moyen pour l’achat d’un appartement est de 44 ans en 2010.
20%
17%
17%
Les trentenaires et quadragénaires
sont surreprésentés parmi les acheteurs par rapport au niveau français.
12%
5%
18-29 ans
30-39 ans
40-49 ans
50-59 ans
60-69 ans
70 ans et +
27%
25%
Artisan, C ommerçant,
C hef d'entreprise
C adre supérieur
17%
Profession
intermédiaire
Employé
12%
Catégorie socio-professionnelle
A l’image de la population du territoire, ce
sont les employés avec 27% et les professions intermédiaires avec 25% qui sont les
plus représentés au niveau des acquéreurs du
territoire Ouest Provence.
Ouvrier
Retraité
7%
8%
Autres
3%
Origine géographique
L’origine des acheteurs d’appartement est très souvent
locale (63%).
Près de deux acheteurs sur
trois habitent déjà le territoire
Ouest Provence (63%), plus
d’un sur quatre les Bouchesdu-Rhône (28%) et 3% la région.
Etranger
Ile de France
Reste de la
France
PAC A
Bouches du
Rhône
Ouest Provence
0%
1%
5%
3%
28%
63%
6P
Analyse par quartier du prix au mètre carré médian des appartements
(pas assez de donnée concernant la surface des maisons pour pouvoir faire la même analyse)
6
7
TERRAINS
Ouest Provence
Concernant les terrains, seules les données 2010 nous ont été transmises ce qui explique que l’analyse ne se fasse que sur cette année.
Ouest Provence a enregistré 107 transactions de terrains en 2010, soit 12% des transactions de l’année.
La vente d’un terrain regroupe plusieurs situations différentes.
Un terrain peut être destiné à la construction d’une maison individuelle, d’un local professionnel ou
encore d’un immeuble. Le terrain peut être viabilisé ou non.
En raison de cette diversité d’usages et d’états des terrains, l’expression d’un prix médian n’aurait
pas de sens, pas plus qu’une surface médiane ou un prix médian au mètre carré.
De ce fait, les prix médians portent sur les deux situations les plus rencontrées, à savoir d’une part
les terrains destinés à accueillir des maisons individuelles* (54 terrains), et d’autre part les terrains
viabilisés** ou viabilisables*** (57 terrains).
Ainsi, sur 85 terrains renseignés, 64% sont destinés à la construction d’une maison individuelle et
19% sont des terrains acquis par une administration (collectivité, établissement public, société d’économie mixte).
Usage des terrains vendus en 2010
64%
A dministratio n
Co llectif habitatio n
Co nstructible Habitatio n/M ixte
Lo isir Caravaning : terrains à usage de lo isirs
et autres espaces o uverts
No n Co nstructible
Co nstructible à usage parking
19%
Co nstructible Pro fessio nnel
5%
1%
5%
6%
1%
2010
Concernant la viabilité des terrains, sur 60 terrains renseignés 95% d’entre eux sont viabilisés** ou
viabilisables***.
Le prix médian d’un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle en 2010 est de
136.000€, sa surface médiane est de 415 m² et le prix au mètre carré est de 325€.
Pour les terrains viabilisés, le prix médian est de 140.000€, sa surface médiane est de 440 m² et le
prix au mètre carré est de 291€.
Définitions:
*Terrains ayant pour vocation la construction d'une maison individuelle à usage d'habitation ou à usage d'habitation et commercial, par opposition avec ceux destinés à la construction d'immeuble à usage d'habitation et à usage professionnel, ou
encore ceux destinés à la construction d'un immeuble collectif (ensemble d'appartements).
**Un terrain viabilisé se définit par un raccordement aux égouts, à la voirie, une alimentation à l'électricité, au gaz et au
téléphone.
***Un terrain viabilisable est un terrain dont le coût de viabilisation n'est pas prohibitif par rapport au coût d'achat du terrain. Il est situé en zone périurbaine bénéficiant de possibilité de raccordement aux réseaux existants.
8P
Synthèse
Maisons
Prix TTC médian
2007 Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
2008 Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
2009 Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
2010 Prix m² médian
Surface médiane
225 000 €
2 507 €
90 m²
225 250 €
2 593 €
89 m²
213 250 €
2 426 €
90 m²
215 350 €
2 461 €
90 m²
Appartements
Appartements
2007
2008
2009
2010
Prix TTC médian
Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
Prix m² médian
Surface médiane
Prix TTC médian
Prix m² médian
Surface médiane
Appartements type ancien Appartements type neuf
142 500 €
2 500 €
63 m²
146 320 €
2 690 €
57 m²
149 000 €
2 510 €
57 m²
147 000 €
2 510 €
62 m²
143 660 €
2 280 €
63 m²
150 000 €
2 250 €
57 m²
137 700 €
2 300 €
60 m²
137 900 €
2 110€
68 m²
142 000 €
2 270 €
63 m²
145 400 €
3 110 €
57 m²
162 000 €
2 950€
59 m²
155 000 €
3 075 €
51 m²
Terrains
Terrain pour maison individuelle
2010
Terrain viabilisé
Prix TTC médian
136 000 €
140 000 €
Prix m² médian
Surface médiane
325 €
415 m²
291 €
440 m²
8