Journal des Notaires "Notaires 35" - PaZaPa
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Journal des Notaires "Notaires 35" - PaZaPa
Janvier 2014 no 193 Notaires35 Informations et annonces immobilières notariales VIEW INTER IMMOBILIER “Est-ce le moment de vendre ?” . p. 11 . . dit . . . . a ' m p. 19 otaire . . . . . n . . n . o . . . •M ier . . . . l i b o • Imm Annonces immobilières de notaires + de 590 annonces . . . . . . . . . . p. 32 p. 40 p. 51 8 400 annonces en Ille-et-Vilaine sur p. 59 p. 61 le site immobilier des notaires www.immonot.com | www.notaires35.com | www.notaires.fr | www.journal-des-notaires.com RENNES RENNES RENNES ABSOLU TY KORN OPALE Rue Claude Bernard Du T1 au T5 Duplex À partir de 107 000 € 328 rue de Nantes Du T2 au T5 À partir de 141 000 € stationnement inclus Rue de Châteaugiron Du T1 au T4 À partir de 125 000 € stationnement inclus RENNES HYPER CENTRE ? RENNES LES TERRASSES DU LANDRY Rue de Châteaugiron Du T1 bis au T4 À partir de 149 500 € stationnement inclus ss oionin mm z z e c y e y a v a P “P pôôttss aaveec * t mp Dufl dd’’iim o * t flo ” llaa llooii Du traîaîne . n en tr fine scales . enns catio tiotantio la lo fiscales locaci t de spec t de la dessinincitations ec nonnre resp néfifice de * Le bé ce no de Le * rte de béné la pe e la pert Du T1 au T3 Lancement en février 2014 PONT RÉAN LIFFRÉ LE PARC DE LA CHÂTAIGNERAIE LES TERRASSES DU COURTILLON 15 rue de Louvain T2 et T3 À partir de 125 500 € stationnement inclus 115 rue de Rennes Du T1 au T4 À partir de 95 000 € stationnement inclus 7 rue d’Orléans Rennes 02 99 78 3000 www.archimmobilier.fr sommaire édito 2014 : risque de hausse des frais d’acte Lors d’une mutation immobilière intervenant en 2014, l’acquéreur sera susceptible de subir une augmentation des frais de mutation. Dans le langage courant, ils sont improprement dénommés “frais de notaire”, mais comprennent en sus des émoluments dus à l’étude notariale et du coût des formalités, des impôts. À titre d’exemple, sur une acquisition de 300 000 €, l’acquéreur règle des frais de 20 300 € qui se décomposent en : -émoluments dus à l’étude : 2 900 € -droits d’enregistrement : 15 270 € -impôts complémentaires et formalités : 2 130 € Les droits d’enregistrement sont des impôts perçus par le notaire pour le compte : -du département : 3,80 % du prix -de la commune : 1,20 % du prix -de l’État : 2,37 % de la somme perçue par le département. Le projet de loi de Finances pour 2014 envisage d’autoriser les départements à majorer de 3,80 % à 4,50 % (maximum) la taxe qu’ils perçoivent sur chaque vente immobilière. Soit une augmentation maximale de 0,7 % qui représente 2 100 € dans notre exemple. Le vote de cette disposition dans la loi de Finances étant quasi certain, les départements devront ensuite décider eux-mêmes de l’application ou pas de l’augmentation, et de son augmentation totale ou partielle. Si vous avez un projet immédiat, dépêchez-vous de concrétiser, vous avez encore quelques semaines devant vous. Me LECUYER Président de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine Sortie du prochain numéro : 27 janvier 2014 Le notaire et vous ACTUALITÉS 4 INTERVIEW 6 3 QUESTIONS À MON NOTAIRE 9 CONSEILS D’EXPERT 10 MON NOTAIRE M’A DIT 11 Le plan de financement : les fondations de votre projet BUDGET 12 VOS DROITS 14 HISTOIRE & PATRIMOINE 15 IMMOBILIER 19 TRAVAUX 26 ENVIRONNEMENT 27 OÙ TROUVER VOTRE NOTAIRE EN ILLE-ET-VILAINE 30 Investissement locatif, les clés de la rentabilité ! La RT 2012 à l'heure de son écobilan ! Les annonces immobilières • Pays de Rennes 32 • Pays de St-Malo47 • Pays de Fougères52 • Pays de Vitré55 • Pays de Redon58 • Pays de Montfort60 Société éditrice : NOTARIAT SERVICES - Tél. 0 555 738 000 - Fax 0 555 733 064 ∙ [email protected] Siège social : 13 rue Bois Vert - 19230 POMPADOUR ∙ SA au capital de 143 448 €. Directeur de la publication : François-Xavier DUNY ∙ Rédacteur en chef : Christophe Raffaillac ∙ Rédaction : Valérie Ayala Nathalie Duny ∙ M-C Ménoire ∙ Graphisme : Sophie Adenis ∙ Sophie Peuch ∙ Sylvaine Zilli ∙ Maquette : Angélique Bouchaud ∙ Carine Brauge Publicité : Laurence PAULIC - Tél. 0 677 304 873 ∙ Petites annonces : Christelle DUTEIL - Tél. 0 555 738 022 Iconographie : Fotolia - Phovoir (sauf mention autre) ∙ Impression : IPS - 27120 PACY ∙ Distribution : EXAPAQ - CIBLÉO En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif. ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage des papiers. En triant vos déchets, vous participez à la préservation de l’environnement - www.ecofolio.fr. Ne pas jeter sur la voie publique. Ce journal et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction. “C’est toujours le moment de vendre” Scannez ce code pour consulter les annonces sur votre Smartphone ACTUALITÉS espace infos ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ Pour vos démarches et consultations Pour vous loger Chambre des notaires Consulter les offres sur : Achats & Locations www.notaires35.com Cité du notariat 2 mail Anne Catherine CS 54337 - 35043 Rennes Cedex I notaire (près du bd de la Tour d’Auvergne et cité judiciaire) Revalorisation des aides au logement Contrairement à ce que prévoyait le projet de loi de finances pour 2014, les députés ont décidé de revaloriser les aides au logement, mais le 1er octobre 2014 (et non pas le 1er janvier comme auparavant). Garantie universelle des loyers : des changements Chiffres clés Il semblerait que le ministère du Logement ait renoncé à son projet de financer le dispositif de Garantie universelle des loyers (GUL) au moyen d’une taxe acquittée par les propriétaires et les locataires. On s’orienterait plutôt vers un financement de l’État… INDICE COÛT DE LA CONSTRUCTION Tél. 02 99 65 23 24 - Fax 02 99 65 23 20 www.notaires35.com [email protected] La chambre des notaires vous conseille : - Lundi et mercredi de 16 h à 18 h Téléphonez pour prendre rdv - Consultations téléphoniques tous les mercredis de 14 h à 17 h Pas de consultation pendant l’été. Le votre intermédiaire pour acheter à moindres frais ! Sauf indication contraire, les honoraires de négociation, fixés en vertu de l'article 11 du décret no 78-262 du 8 mars 1978, sont compris dans les prix indiqués Les honoraires de négociation à régler au notaire, en tant qu’intermédiaire, s’élèveront à seulement : - 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 € - et 2,5 % ht au-dessus de ce montant 4 lundi après-midi de 13 h 30 à 15 h 30 sur RDV uniquement Tél. 02 99 29 82 02 e CCI de Rennes Espace entreprendre Chaque mardi après-midi Pour obtenir un RDV contactez le 02 99 33 66 66 Consultations chambre des métiers (Cours des alliés) 3e lundi de chaque mois (après-midi) sur RDV uniquement Tél. 02 99 65 32 32 - de 0 à 45 735 € : 2 735 € TTC - de 45 735 à 150 000 € : 3 117 € TTC Soit, pour cet exemple : 5 852 € TTC TVA 19,6 % en sus ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Consultations CAF POUR UN BIEN DE 150 000 € NET VENDEUR adresses utiles CIDFF 35 Consultations gratuites assurées par les notaires le 1er vendredi de chaque mois sur RDV Tél. 02 99 30 80 89 au CIDFF 35 21 rue de la quintaine à RENNES Consultations maison du développement (communauté de communes de la Roche-aux-Fées 19 communes) Un vendredi après-midi par mois de 14 h à 16 h 30 sur RDV uniquement Tél. 02 99 43 64 87 La Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine informe le public Suite aux dégâts occasionnés par l’incendie survenu dans l’immeuble de l’étude notariale “Paul SCOUARNEC et Emmanuel GOURS” Notaires Associés – 12 rue des Francs Bourgeois - BP 70649 – 35106 RENNES CEDEX 3 (Tél. 02 99 63 47 47), que l’activité de l’étude a été transférée temporairement au 7/9 boulevard Solferino à RENNES (2e étage). Le numéro de téléphone reste inchangé. Les actes, dossiers et archives ont été préservés. Pour avis, Maître Loïc LECUYER, président de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine. INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS (IRL) INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX INDICE MENSUEL DES PRIX À LA CONSOMMATION 2e trimestre 2013 : 3e trimestre 2013 : 2e trimestre 2013 : oct. 2013 : 1 637 124,66 108,50 127,26 + 1,74 % par rapport au 2e trim 2012 + 0,90 % par rapport au 3e trim 2012 + 0,79 % par rapport au 2e trim 2012 - 0,1% par rapport au mois précédent ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ solidarité Les notaires au service des enfants vulnérables Michèle Barzach, présidente d’UNICEF France, et Me Jean Tarrade, président du Conseil supérieur du notariat, ont signé un partenariat par lequel ils affirment leur volonté d’aider les enfants victimes de privations sous toutes leurs formes (logement, ressources, éducation…). Les objectifs poursuivis consistent : - à sensibiliser le grand public sur la situation des personnes les plus vulnérables et notamment les enfants ; - à donner à ces enfants une identité, une nationalité… avec les droits qui en découlent. Parallèlement, un ouvrage a été rédigé par Me Abdoulaye Harissou, notaire camerounais et Me Laurent Dejoie, président de l’Association du notariat francophone, sous le titre “50 millions d’enfants fantômes” (éditions Albin Michel). M������ 328 000 € A����������� 2 320 €/m2 Ille-et-Vilaine M������ 185 000 € fiscalité Plus-values immobilières Les dépenses liées aux travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration d’un bien mis en vente, permettent de diminuer la plus-value. Le montant retenu pour ces frais correspond à celui payé pour les travaux dans la mesure où ils ont été réalisés par un professionnel. Cependant, si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition peut être appliquée même si les travaux sont exécutés par le vendeur. Réponse ministérielle n° 25666, JO AN du 10/09/2013 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Tarif emprunt Taux d’usure applicables aux prêts immobiliers au 1er octobre 2013 (TVA 19,6 % en sus) 2 367 €/m2 M������ 160 000 € A����������� 2 217 €/m2 T������� 80 €/m2 France M������ 156 000 € A����������� Prêt à taux fixe 5,03 % Prêt à taux variable 4,45 % Prêt relais 5,29 % Le notaire, votre intermédiaire pour acheter à moindres frais ! Les honoraires de négociation à régler au notaire, en tant qu’intermédiaire, s’élèveront à seulement : - 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 € - et 2,5 % ht au-dessus de ce montant A����������� Bretagne Les dépenses déductibles Le taux de l’usure est le taux effectif global maximum qu’un prêteur peut demander lors d’un prêt immobilier. Tout dépassement entraînerait des poursuites judiciaires pour les établissements bancaires. Ce taux est publié tous les trimestres par la Banque de France. Toujours dans le domaine des prêts immobiliers, selon une récente étude de l’Observatoire du logement/CSA, la durée moyenne des prêts immobiliers est de 16,9 ans. PRIX MÉDIANS DES BIENS À VENDRE Rennes .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. Taux de l’usure indice immonot Pour un bien de 150 000 € net vendeur - de 0 à 45 735 € : 2 735 € TTC - de 45 735 à 150 000 € : 3 117 € TTC Soit, pour cet exemple : 5 852 € TTC Sauf indication contraire, les honoraires de négociation, fixés en vertu de l’article 11 du décret no 78-262 du 8 mars 1978, sont compris dans les prix indiqués 2 020 €/m2 T������� 83 €/m2 L’INDICE IMMONOT donne le prix médian des biens les plus répandus proposés à la vente sur le site immonot.com : - maisons de 5 pièces (110 m2 env.) - appartements 3 pièces (65 m2 env.) - terrains de 700 m2 Les données proviennent des annonces confiées aux notaires lors des 3 mois précédents. Source : Indice Immonot - déc. 2013 INTERVIEW “C’est toujours le moment de Alors que le volume des ventes de biens immobiliers chute, que les délais de vente s’allongent et que les prix sont orientés à la baisse, le contexte est-il favorable à la vente ? Les acquéreurs appréhendent de payer trop cher, les vendeurs, eux, craignent d’y laisser des plumes. Les conseils de François-Xavier Duny, directeur de Notariat Services, pour vendre dans les meilleures conditions. « Le contexte actuel est-il propice à la vente ? François-Xavier Duny Président du directoire de Notariat Services 6 François-Xavier Duny : il n’y a pas de bon ou mauvais moment pour vendre. Car en général, un projet immobilier ne se diffère pas et répond à des projets de vie : une naissance, une mutation professionnelle, un divorce et parfois, malheureusement, un décès. Donc en réalité, très peu de propriétaires agissent en fonction de la hausse ou de la baisse des prix. C’est donc toujours le moment de vendre. Quant à ceux qui pensent différer leur projet de vente en attendant des jours meilleurs, c’est un pari qui peut s’avérer risqué. Pourquoi ? - D’abord parce que rien ne laisse présager que le pouvoir d’achat des acquéreurs va augmenter dans un futur plus ou moins proche. D’ailleurs, les taux de crédit ont déjà légèrement remonté. www.immonot.com vendre” - Ensuite, concernant les prix immobiliers, il apparaît improbable qu’ils remontent de façon spectaculaire en 2014. Donc attendre de vendre pourrait vous coûter cher, surtout si vous achetez un autre bien par ailleurs. Concernant les propriétaires de résidence secondaire ou ceux qui ont réalisé un investissement locatif et qui hésitent, le contexte pourrait les inciter à vendre avant le 31 août 2014. En effet, la fiscalité sur les plus-values (différence entre le prix d’achat et le prix de cession du bien) des cessions immobilières a baissé. La cession d’une résidence secondaire est exonérée d’impôts, depuis le 1er septembre 2013, au bout de 22 ans contre 30 ans. En outre, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31 août 2014. Prenons un exemple : M. Martin vend sa résidence secondaire. Cette maison, qu’il a achetée 100 000 €, lui permet de réaliser une plusvalue de 150 000 €. Cas 1 : il a détenu ce bien 15 ans et il vend avant le 31/08/2014. Il va devoir payer la somme de 19 644 € en tant qu’impôt sur la plus-value. Cas 2 : il vend après le 31/08/2014. Il va devoir régler 26 761 €. Ce qu’il faut retenir : on ne décide pas de vendre uniquement pour des raisons fiscales. Cependant, pour ceux qui souhaitent vendre une résidence secondaire ou un bien d’investissement locatif, il est intéressant de vendre avant le 31 août 2014 pour bénéficier de l’abattement de 25 %. Quoi qu’il en soit, d’une manière générale, même dans un marché immobilier en crise, il est possible de vendre plus vite en suivant quelques conseils… Tout se vend à condition de viser le juste prix www.immonot.com Quelles sont les astuces pour vendre plus vite ? François-Xavier Duny : visez d’entrée le bon prix et cela, même s’il est tentant d’indiquer un chiffre qui soit supérieur au montant espéré. Car en surévaluant votre bien, vous risquez d’allonger le délai de vente voire de n’avoir aucune visite. Le notaire est la personne idéale pour vous aider à fixer un prix juste. Car les acquéreurs sont aujourd’hui très informés sur le marché immobilier et ils disposent d’un large choix. Et quand une vente tarde à se concrétiser, cela revient cher (charges, réparation, taxes foncières à régler, éventuellement crédit relais…). Faites appel à un notaire : c’est un pro de l’expertise. Il dispose d’outils exclusifs (bases de données alimentées par l’ensemble des actes de ventes réalisés en France). Il va réaliser une étude approfondie du bien en prenant en compte son environnement. Vous conseillez donc le recours à un professionnel ? François-Xavier Duny : oui. Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre, c’est bien. Cela représente un gain de temps indéniable, une négociation plus facile et des contraintes en moins. Faire appel à un notaire, c’est encore mieux. Le notaire va rassurer l’acheteur, qui souvent a peur de surpayer le bien. Il instaure un climat de confiance. Autre point non négligeable : les diagnostics immobiliers. Mieux vaut les faire établir avant les premières visites. Ainsi, l’acquéreur potentiel disposera de toutes les informations dès le départ et pourra se faire une idée exacte sur les qualités et les défauts du bien voire sur les éventuels travaux à réaliser pour mettre le logement à son goût. De toutes façons, sachez que si vous passez une annonce, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devra apparaître dans le texte pour attribuer l’étiquette énergie. Les autres formes de mandat : - le mandat simple laisse le propriétaire libre de vendre luimême son logement tout en le confiant à tous les intermédiaires qu’il souhaite ; - le mandat semiexclusif, à mi-chemin entre un mandat exclusif et un mandat simple. Le mandataire se réserve l’exclusivité de la vente du bien. De son côté, le particulier s’accorde la possibilité de le négocier lui-même, en faisant paraître une annonce, par exemple. En 2012, le délai moyen de vente s’élevait à cent jours. 7 INTERVIEW Vendre un logement nécessite de véritables compétences. Le notaire va s’assurer que tous les diagnostics immobiliers ont bien été réalisés. Il va, en outre, procéder à des vérifications juridiques et fiscales pour éviter tout litige avec l’acheteur. Ne multipliez pas les mandats simples ! Faut-il opter pour un mandat simple ou exclusif ? Retrouvez plus d’infos sur François-Xavier Duny : ne multipliez pas les mandats simples. Il ne sert à rien que votre bien soit surexposé dans toutes les agences du quartier et affiché à des prix différents. Cela peut même avoir un effet négatif. Car un acheteur qui voit un bien présent dans plusieurs agences pense naturellement que le vendeur est dans l’urgence et il va donc attendre que le prix baisse. En confiant à un seul professionnel (en l’occurrence votre notaire) la mise en vente de votre bien immobilier, vous êtes assuré qu’il investira tout son temps et toute son énergie pour accélérer la négociation. Il s’engagera à accomplir toutes les démarches utiles pour parvenir à la vente du bien dans les meilleurs délais. Faut-il faire des travaux ? François-Xavier Duny : attention aux lourds travaux. Pour que vous rentriez dans vos frais, il faut que le coût soit inférieur au gain que vous en retirez. Vous pouvez, cependant, demander des devis auprès d’experts si vous estimez que votre bien possède des points devant être améliorés (électricité…). Ainsi, cela peut être pris en compte dans les négociations. Pensez également au home-staging. Il s’agit de mettre votre bien en valeur, de lui donner un coup de jeune pour le rendre attractif et séduire les acheteurs. L’idée : ne pas rater la première impression. Comment ? Dépersonnalisez (en retirant les photos ou objets trop marquants), réaménagez, rangez, décorez, car c’est prouvé : un appartement remis au goût du jour se vend plus vite. Vous pouvez vous occuper vous-même de ces travaux “cosmétiques” ou faire appel à un home-stager. Dans ce cas : faites marcher le bouche à oreille et vérifiez les prestations réalisées. » Propos recueillis le 6/11/2013 par Nathalie Duny ■ Le notaire, un allié de choix pour la vente immobilière - Le notaire évaluera parfaitement votre bien. C’est un professionnel de l’expertise. Pour cela, il se rendra sur place et le visitera. Il demandera des pièces précises (titre de propriété, copie du règlement de copropriété…). “Grâce à sa connaissance du marché immobilier et aux bases de données notariales, notamment à la base de données des avantcontrats déjà régularisés, cela lui permet d’être au plus proche de l’état du marché immobilier et d’estimer un bien à sa juste valeur” 8 nous confie un notaire. - Avec le notaire, vous serez assuré de profiter des conseils avisés d’un professionnel du droit. Il vous apportera ses connaissances et son savoir-faire à chaque étape. Il fait une évaluation de l’éventuelle plus-value à verser par le vendeur. - Il s’occupera de tout : de la communication dans la presse et sur internet en passant par les visites. Il mettra votre bien en valeur. Il prendra les bonnes photos. Il rédigera une annonce attractive qui favorisera les contacts qualifiés. - Il ficellera un dossier de vente “zéro défaut” qui contiendra toutes les pièces utiles à l’acheteur pour qu’il se décide. Certaines sont obligatoires pour conclure la transaction (diagnostics, titre de propriété…), d’autres accessoires mais utiles (taxe foncière, factures de gaz et d’électricité…). - Il sélectionnera le bon acheteur en vérifiant sa solvabilité, en épluchant le dossier de financement. www.immonot.com 3 questions à mon notaire Ai-je une obligation alimentaire envers mes parents ? La loi prévoit que les enfants doivent aider leurs parents et beaux-parents dans le besoin (art. 205 et 206 du Code civil). Cette solidarité s’étend aux petits-enfants à l’égard de leurs grands-parents, si leurs parents sont défaillants ou décédés. Cette obligation se “déclenche” dès lors que les parents ne peuvent plus subvenir seuls à leurs besoins les plus élémentaires (nourriture, logement, santé…). La participation des enfants est fonction des revenus de leurs parents, mais aussi de la capacité financière de celui ou ceux qui doivent apporter l’aide. Elle peut prendre différentes formes : somme d’argent versée régulièrement, prise en charge des frais d’hébergement dans une maison de retraite, mise à disposition d’un logement… Dois-je demander une autorisation pour construire un mur de clôture ? Si vous envisagez de construire un mur autour de votre propriété, vous pouvez être soumis à certaines formalités dès lors que celui-ci jouxte une autre propriété (servitude de vue ou d’ensoleillement) et/ou la voie publique (non-obstruction de la visibilité des usagers d’une voie de circulation…). Suivant le lieu d’implantation de la propriété, des règles d’urbanisme spéciales peuvent également s’appliquer. En règle générale, sauf lorsqu’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou un site classé : - les murs dont la hauteur est supérieure ou égale à 2 m sont soumis à déclaration préalable (art. R421-9 e du Code de l’urbanisme) ; - les murs dont la hauteur est inférieure à 2 m sont dispensés de toute formalité (art. R421-2 f du Code de l’urbanisme). Les “frais de notaires” sont-ils partout les mêmes ? La rémunération des notaires est strictement réglementée par un tarif national fixé par le ministre de la Justice. Ce tarif est unique et obligatoire pour l’ensemble de la France. Il garantit à chaque client une parfaite égalité, quel que soit l’office notarial auquel il s’adresse. La rémunération du notaire, à proprement parler, représente environ 20 % des frais. En revanche, pour chaque acte, le notaire perçoit des taxes qu’il reverse à l’État et aux collectivités territoriales (environ www.immonot.com 75 %). Leur montant varie selon la nature de l’acte (vente immobilière, donation, etc.), du bien (habitation, terrain, etc.), de sa valeur… À cela s’ajoutent les “déboursés” (moins de 5 %), c’est-à-dire toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Le notaire ne perçoit des “honoraires libres” (c’est-à-dire hors tarif) que pour les actes et services non tarifés dans le cadre des émoluments (par exemple pour rédiger des baux commerciaux, pour une demande d’expertise…). Famille, succession, gestion de patrimoine, immobilier… les domaines de compétence du notaire sont multiples. N’hésitez pas à le consulter pour obtenir un conseil avisé qui préservera vos intérêts. Retrouvez également des “fiches pratiques” sur le rôle du notaire, consultables sur le site www.immonot.com, rubrique “Infos et conseils”, “Vous et votre notaire”. 9 CONSEILS D’EXPERT Vos droits en pratique avec les ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE Regard sur l’actualité juridique, zoom sur les cas de jurisprudence à connaître… Profitez de conseils utiles qui vous rendront la vie plus facile ! Mise en conformité des ascenseurs L’obligation de mise en conformité des ascenseurs en matière de sécurité vient d’être reportée d’un an. La date limite est repoussée au 3 juillet 2014. En 2014, les ascenseurs devront, notamment, disposer d’un système de téléalarme entre la cabine et un service d’intervention ainsi que d’un éclairage de secours. Par ailleurs, les obligations de travaux relatifs à la précision d’arrêt de la cabine sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public (Décret 2013-664 du 23-7-2013 ; Arrêtés du 20 août 2013). 10 Exonération de la plus-value sur une résidence autre que principale si le remploi solde un prêt La plus-value réalisée lors de la première cession d’une résidence secondaire ou d’un autre logement peut être exonérée totalement ou partiellement en cas de remploi du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale (Article 150 U, II-1° bis du Code général des impôts). Un contribuable peut-il bénéficier de cette exonération s’il utilise le prix de cession au remboursement de l’emprunt sur le logement cédé ? L’administration fiscale indique que l’appréciation du montant remployé se fait par comparaison de la fraction du prix de cession dont le contribuable demande le remploi avec le montant qu’il justifie avoir remployé, sans tenir compte des emprunts. Si le prix d’acquisition de la résidence principale est au moins égal au prix de cession du bien secondaire, l’exonération est donc totale (Réponse ministérielle Fromantin du 11 juin 2013). Autrement dit, l’achat de la résidence principale ne doit pas nécessairement être financé par le prix de vente du logement. Le prix du logement vendu peut être affecté au remboursement de l’emprunt contracté pour son achat – ce qui est très courant – et l’achat de la résidence principale peut être financé par un nouvel emprunt. affectant ceux-ci. C’est la morale de l’histoire arrivée à Marc C. Après avoir effectué des travaux dans sa maison, il la vend. Il y a notamment installé lui-même une belle cheminée en foyer ouvert, puis en fermé lors de nouveaux travaux. Quelque temps après la vente, un incendie détruit les trois étages de la maison et sa toiture. Cause de l’incendie : un vice de construction affectant… la cheminée. L’acheteur réclame alors à Marc C. une indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel rejette cette demande. Selon elle, le vendeur ne possédait aucune compétence particulière en matière de construction de cheminées. Il ne pouvait donc pas être considéré comme un professionnel présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée. Le fait qu’il ait travaillé dans le bâtiment, en tant que plaquiste et électricien, était sans incidence. La Cour de cassation a cassé cette décision. Elle a estimé que le vendeur devait être assimilé à un professionnel dès lors qu’il avait lui-même conçu et installé la cheminée. Il ne pouvait donc pas invoquer la clause d’exclusion de garantie (Arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2013). Travaux : gare aux vices… Celui qui a réalisé des travaux est présumé connaître les vices www.immonot.com MON NOTAIRE M’A DIT 5 conseils pour un achat en viager gagnant Investir dans un viager occupé vous tente ? Pourquoi pas ? Le viager fait de plus en plus d’adeptes… En ces temps de crise, c’est l’opportunité de devenir propriétaire à moindre coût. Mais ce n’est pas sans risque. Voici 5 conseils à suivre pour réussir votre achat. 1 Je fais expertiser le bien Pour cela, faites appel à un notaire. La valeur d’expertise servira de base pour fixer “le bouquet” (versement initial du capital). L’erreur à ne pas commettre est d’acheter à un proche, à un prix largement en dessous de celui du marché, car le fisc pourrait vous demander des comptes et soupçonner une donation déguisée. Attention aussi aux biens en très mauvais état. Car vous devrez, en tant que propriétaire, assumer les grosses réparations (ravalement de façade, réfection de toiture…). 2 Je dois disposer du capital suffisant Pour financer ce fameux “bouquet”, car les banques prêtent rarement pour un viager ! Le bouquet varie selon l’âge du vendeur et la nature du viager (libre ou occupé). Généralement, au moment de la transaction, le vendeur perçoit “en cash” 30 % de la valeur d’expertise. 3 Je fais attention à la rente Le montant de la rente est, en principe, indexé sur un indice, fixé librement dans le contrat de vente. Il est, cependant, préférable de l’indexer sur l’indice du coût de la vie (hors tabac). La rente est versée tous les mois au vendeur, jusqu’à son décès. Attention à ne pas oublier ! Suite à 2 mensualités non payées, le vendeur peut entamer une action en justice contre vous et la vente peut devenir caduque (en vertu de la clause résolutoire). www.immonot.com 4 Je mesure le risque de l’opération Car le viager reste un pari relativement incertain, basé sur l’espérance de vie du vendeur. Notre conseil : achetez en viager à une personne qui a, au moins, vingt ans de plus que vous. 5 Je passe le contrat à la loupe Consultez votre notaire, il établira un acte notarié. Le contrat doit tout lister : qui financera les éventuels travaux, les nouvelles charges… Nathalie Duny ■ Un viager “occupé” permet au vendeur (le “crédirentier”) de rester dans le logement. Le vendeur doit s’entendre avec l’acheteur (le “débirentier”) sur le prix d’estimation du bien. Cette base sert à calculer le “bouquet” (versement initial du capital) et la rente viagère. Témoignage “J’ai acheté en viager occupé un bel appartement de type F2 en 2003 à Cannes (55 m2 avec une terrasse de 25 m2). Il est très bien situé, à 100 mètres de la Croisette. Le montant du bouquet s’élevait à 56 245 € (frais de notaire compris). La rente a été fixée à 750 € par mois. La valeur vénale estimée à l’époque était de 130 000 €. J’avais 30 ans lors de l’achat ; la propriétaire, elle, était âgée de 89 ans. J’ai récupéré le bien en 2009 et il était alors estimé à 250 000 €. J’ai alors réalisé des travaux pour environ 60 000 €, l’appartement est maintenant estimé à 350 000 €. Je suis très satisfait de cette opération immobilière qui m’a permis de me constituer un capital !” Nicolas, jeune cadre expatrié 11 BUDGET Le plan de financement : les fondations de votre projet Vous rêvez de devenir propriétaire ? Commencez par établir votre budget. Pièce maîtresse de votre projet, le plan de financement est une étape indispensable, d’où la nécessité de le préparer avec minutie. S i chaque projet est unique, quelques principes de base sont à respecter si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le fameux sésame qui vous ouvrira les portes de votre logement. Le plan de financement est bien plus qu’une formalité parmi d’autres. Il vous permet de savoir où vous en êtes financièrement et comment envisager votre projet. Calculez votre budget Commencez par lister vos ressources régulières (salaires, revenus de placements…) en excluant d’office toute rentrée d’argent aléatoire (primes, prestations familiales…). Évaluez ensuite vos dépenses “permanentes” (crédit pour la voiture, pour l’achat de mobilier ou d’électroménager…). Dans cette liste, n’oubliez pas celles qui apparaîtront suite à votre achat immobilier : frais de notaire, droits de mutation, taxes, frais de déménagement, nouvelles assurances, impôt foncier, dépenses pour l’entretien ou d’éventuels travaux… En comparant de façon objective la colonne “recettes” et la colonne “dépenses”, vous pourrez définir avec précision le budget à consacrer à votre projet. C’est à partir de là que vous pourrez fixer votre capacité d’endettement. Estimez votre capacité d’endettement Une fois votre budget établi, vous pourrez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire déterminer la part de budget que vous pourrez consacrer, chaque mois, au remboursement de votre crédit. L’idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Vous pourrez 12 ainsi faire face à vos mensualités sans trop vous “priver” par ailleurs. Un conseil : basez-vous sur ce que vous gagnez aujourd’hui, cela vous évitera des fins de mois difficiles ! Ayez un apport personnel Un apport personnel relativement conséquent est un atout supplémentaire. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts aidés (Prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêts accordés par la CAF ou par la Fonction publique…) pourront vous aider à le constituer. Plus la somme dont vous disposerez en propre, avant le recours à l’emprunt, sera conséquente et meilleures seront les conditions consenties par la banque. Trouvez le bon interlocuteur Pour obtenir son crédit immobilier, votre premier réflexe sera de vous adresser à votre banque. Vous avez raison, mais ce ne sera pas forcément elle qui vous proposera le meilleur produit. Comme dans beaucoup d’autres domaines, faites jouer la concurrence et frappez aux portes d’autres établissements bancaires. Cela peut s’avérer payant. Pour comparer sur de bonnes bases, tenez compte du Taux effectif global (TEG) qui comprend le taux d’intérêts et les frais annexes. Par ailleurs, les formules de prêt ne manquent pas. À vous de prospecter et de trouver celle qui correspond le mieux à votre projet et à vos possibilités financières. N’hésitez pas à faire réaliser des simulations. Chiffres à l’appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences de telles ou telles options (par exemple, sur la durée de votre crédit). www.immonot.com Prêt : posez-vous les bonnes questions Toutes les formules de prêt existantes ne sont pas forcément adaptées à votre situation. Avant de choisir la vôtre, prenez le temps de réfléchir à deux points essentiels : - Taux fixe ou taux variable : c’est à vous de décider en fonction de votre “personnalité”. Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement. Avec lui pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu’à la fin du prêt. Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d’intérêts est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. L’indice le plus couramment utilisé, depuis le passage à l’euro, est l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable “capé”, qui ne pourra pas varier au- www.immonot.com delà d’une certaine limite (généralement 1 à 3 %). Ainsi, si vous souscrivez un prêt à 3,8 % capé à 1 %, il ne pourra pas dépasser les 4,8 %. En revanche, il pourra redescendre si le marché entraîne une baisse des taux. - Une autre question va se poser à vous : pour combien de temps envisagez-vous de vous engager ? La réponse dépendra essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. Aujourd’hui, la durée moyenne des prêts est de 25 ans. L’avantage d’une durée plus longue est d’avoir des mensualités plus faibles à emprunt égal. En contrepartie, en doublant la durée de l’emprunt, vous doublez également le coût total du crédit, c’est-à-dire l’ensemble des frais que vous allez supporter. Avant de faire votre choix, pesez donc le pour et le contre, et demandez des simulations vous permettant de comparer de façon objective. M-C Ménoire ■ 13 VOS DROITS Indivision : réussir sa sortie Vivre en indivision n’est pas toujours une situation très “confortable”. D’où la possibilité offerte à chaque héritier indivisaire de demander le partage… L’attribution préférentielle Il s’agit d’une “modalité” de partage pour que les héritiers recoivent des biens “en adéquation” avec leurs attentes, compétences ou besoins. Par exemple, le conjoint survivant, ou tout autre indivisaire, pourra demander l’attribution préférentielle contre paiement d’une soulte s’il y a lieu, de l’entreprise (agricole, commerciale, artisanale…) du défunt dès lors que l’héritier (ou son conjoint ou ses enfants) a (ont) participé à l’exploitation de celle-ci. S uite à un décès, il est fréquent que les héritiers se retrouvent en indivision, c’est-à-dire qu’ils soient tous propriétaires (“indivisaires”) des mêmes biens composant la succession. Il n’est pas rare qu’au bout d’un certain temps, un ou plusieurs des indivisaires demande(nt) le partage. Qui peut demander le partage ? Plusieurs solutions sont envisageables : - Un seul des héritiers peut décider de vendre sa quote-part, même à une personne “extérieure” à l’indivision. Il doit en informer les autres par écrit, en précisant les modalités de la cession (notamment le prix, l’identité du tiers…). Les autres héritiers sont prioritaires pour acquérir le bien par rapport au tiers. - Tous les indivisaires peuvent décider de mettre un terme à l’indivision en procédant à la vente des biens et en s’en partageant le prix. Cette hypothèse suppose l’accord de tous, non seulement sur le principe, mais aussi sur les modalités du partage. Celles-ci sont fixées librement par les intéressés (composition des lots…). Le partage à l’amiable Dans l’hypothèse du partage amiable, tous les biens doivent être estimés selon leur valeur à l’époque du partage. Mais, avant de constituer les lots revenant à chacun, quelques calculs doivent être effectués pour rétablir l’équilibre entre les indivisaires. Par exemple, si l’un des héritiers a engagé des frais pour faire réaliser 14 des travaux dans la maison de famille, il aura droit à une indemnité égale au montant de sa dépense. À l’inverse, un héritier peut avoir une dette vis-à-vis de l’indivision (s’il a détérioré un bien…). À savoir Dès lors que des biens immobiliers font partie du patrimoine à partager, les indivisaires doivent faire appel à un notaire. Quand aucun accord n’est possible En cas de désaccord, il faut demander le partage judiciaire auprès du tribunal de grande instance du domicile du défunt. La requête doit contenir un descriptif du patrimoine, l’exposé des démarches préalables faites en vue d’un partage amiable et les souhaits du ou des demandeurs. Si le cas est simple, le tribunal ordonnera le partage et renverra les héritiers devant le notaire. Dans les cas plus complexes, le tribunal désigne un notaire pour réaliser le partage et un juge pour surveiller. Le notaire dispose d’un an pour présenter un projet aux héritiers. Si des désaccords persistent, le juge tranchera. Le partage judiciaire s’effectue, en principe, par tirage au sort des lots, réalisé soit par le juge soit par le notaire. Si le tirage au sort est impossible, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères des biens. M-C Ménoire ■ www.immonot.com HISTOIRE & PATRIMOINE La dernière bataille de Saint-Malo Les stratèges, toujours forts dans leurs certitudes, se sont, au fil des siècles, systématiquement opposés sur un point : le gain d’une bataille dépend-il du mouvement ou de la défensive ? C’est cette dernière option qu’Hitler va choisir… C urieusement, Hitler sembla paralysé lorsqu’il se rendit sur les plages du Pas-de-Calais, à quelques kilomètres de la Grande-Bretagne. Son projet d’invasion mourut là, comme Napoléon avant lui et dans les mêmes circonstances. Résultat, le dictateur nazi crut compenser son immobilisme par le fameux “Mur de l’Atlantique”, ponctué par un point fort, Saint-Malo et sa périphérie. “Il faut murer la Bretagne” Cinq gros points d’appui furent mis en chantier en 1942. Près de Rotheneuf, là où Vauban avait déjà élevé un fort, les Allemands construisirent six casemates blindées. Ils y placèrent des canons anti-chars, des mortiers et des mitrailleuses lourdes. L’ensemble surplombait l’est de la ville. La prise par la force aurait entraîné des pertes très importantes puisque la 93e division d’Infanterie américaine attendit que les soldats allemands se rendirent eux-mêmes le 13 août 1944. À Saint-Malo, la bataille dura jusqu’au 17 août. De la ville close, il ne restera plus rien. Sa reconstruction ne s’achèvera qu’en 1960. Elle respectera le tracé des rues d’origine et les immeubles seront reconstruits essentiellement avec les matériaux récupérés sur place. Sur les îlots, ce fut pire encore… À Cézembre, à cinq kilomètres au large, les Allemands avaient construit 80 blockhaus www.immonot.com servis par 300 artilleurs. Ils contrôlaient le chenal de Saint-Malo et les approches de Cancale et de Granville. Le siège durera jusqu’au 2 septembre. La garnison ne se rendra que lorsqu’elle se verra à court d’eau et de munitions. Dans une proportion moindre, l’îlot du Grand Bé qui abrite la tombe de Chateaubriand et celui du Petit Bé furent aussi bombardés. Étrangement, Hitler, qui avait parfaitement analysé la continuité des rivalités entre la France et la Grande-Bretagne, avait cru imaginer un système de fortifications qui bloqueraient définitivement un débarquement ici. Il avait seulement oublié que l’époque des guerres défensives était terminée… Le saviez-vous ? Churchill proposa, en juin 1940, de constituer un gouvernement commun aux deux pays pour contrecarrer la menace nazie. De son côté, alors que les troupes allemandes étaient parties depuis une semaine, le général Montgoméry ordonna de détruire la ville du Havre et surtout ses installations portuaires… René Margeridon ■ La Bretagne, point de départ pour conquérir la France… Les Anglais firent, au fil des siècles, de nombreuses tentatives de débarquements en Bretagne en vue de conquérir la France. Faut-il y voir un esprit de revanche depuis que Guillaume Ier, dit le Conquérant (1227-1289), natif de Falaise en France, avait quitté sa Normandie natale pour conquérir l’Île et se faire couronner roi ? Ce souvenir n’a jamais disparu dans l’esprit de nombreux Britanniques. Beaucoup, dont la reine actuelle, descendent d’ailleurs de ces émigrés… 15 PUBLI REPORTAGE Le commissaireau service de “la succession” des Le règlement d’une succession repose entièrement sur le notaire. Mais comme en témoigne Maître Jézéquel, qui exerce à Rennes, la destinée des biens mobiliers gagne à passer entre les mains expertes du commissaire-priseur. « Dans quelle mesure le commissaire-priseur intervient-il lors d’une succession ? Me Carole Jézéquel 16 Me Carole Jézéquel : Dans tous les cas, le commissaire-priseur agit à la demande du notaire, au moment de la déclaration de succession mobilière et immobilière (conformément à l’article 534 du Code civil). Très souvent, les héritiers sont amenés à se partager des meubles anciens, des œuvresd’art, des tableaux… Un inventaire est donc dressé par le notaire et donne lieu à la “prisée” qui est confiée au commissaire-priseur (article 789 du Code civil). Cette procédure permet de chiffrer équitablement tous ces objets, qui constituent les “meubles meublant”, destinés à l’usage et à l’ornement d’une maison (article 764 du Code général des impôts). Sa connaissance du marché permet au commissaire-priseur de faire une estimation au juste prix. Ses compétences reconnues dans le domaine de l’art lui permettent, bien souvent, de dénicher de précieuses pièces, dont les propriétaires ignorent souvent la réelle cote. Cette expertise est réalisée en présence du notaire et des héritiers afin que ces derniers soient très vite informés de la valeur des biens. www.immonot.com priseur objets… Quels sont les avantages de la prisée pour les héritiers d’une succession ? Me Carole Jézéquel : La prisée notariale permet aussi de profiter d’avantages fiscaux non négligeables ! En effet, en l’absence d’inventaire réalisé par le commissaire-priseur, les droits de successions sur les meubles sont calculés en appliquant un forfait de 5 % sur la valeur de l’ensemble de l’actif successoral. Ces droits seront bien moins élevés dans le cas où l’on prend la réelle valeur du mobilier - définie par le commissaire-priseur - comme base d’imposition. Sachant que les meubles meublants se chiffrent en moyenne à 5 000 €, prenons un exemple pour une succession de 500 000 € : - sans inventaire : le forfait de 5 % entraîne une taxation sur une valeur de 25 000 € (soit 500 000 x 5 %) ; - avec inventaire : la taxe s’applique seulement sur le montant du mobilier d’une valeur de 5 000 €. Comme les droits de successions peuvent, en fonction des situations, représenter plus de 40 % de taxes sur la valeur du patrimoine, l’inventaire permet d’économiser plusieurs milliers d’euros ! D’autre part, le recours au commissaire-priseur est une bonne option, car son intervention ne coûtera que quelques centaines d’euros aux héritiers. La prisée en pratique ! Exemple pour vérifier l’intérêt de l’inventaire • Actif de la succession : 500 000 € • Droits de succession : 20 % (en ligne directe pour un montant taxable après abattement compris entre 15 932 € et 552 324 €) => Coût sans inventaire : - mobilier : 500 000 x 5 % = 25 000 € - actif successoral : 500 000 € + 25 000 € - montant taxable : 525 000 € => Coût avec inventaire : - valeur du mobilier : 5 000 € - actif successoral : 500 000 € + 5 000 € - montant taxable : 505 000 € Gain de 20 000 € sur le montant taxable et économie d’environ 4 000 € sur les droits de succession Comment se déroule votre mission dans le cadre d’une prisée ? Me Carole Jézéquel : Le notaire et le commissaire-priseur se rendent sur place pour faire l’inventaire des meubles (estimatif et descriptif). C’est une étape importante qui invite chacun des membres concernés à se projeter et à envisager les options possibles. Si la solution du partage est retenue, ils organiseront la répartition, au moyen d’un tirage au sort, par exemple. Si l’on s’oriente vers une vente, le commissaire-priseur proposera les objets aux enchères dans sa salle des ventes. Son œil avisé leur réservera le meilleur sort ! » Propos recueillis le 02/12/13 ■ www.immonot.com 17 i u l s n Trouvo n o s i a m une ! e r u s e m r u s ter vous connec code pour om .c ce ot z on ne m an Sc mobile d'im à la version Conception : + de 80 000 annonces immobilières IMMOBILIER Investissement locatif Les clés de la rentabilité ! En matière de placement, l’immobilier a tout d’une valeur sûre. Mais pour gagner la partie, quelques combinaisons de jeu s’imposent. Voici les bonnes tactiques pour louer dans de bonnes conditions et générer les gains attendus ! R éussir son investissement immobilier réclame un peu d’anticipation et de vision. Votre magazine vous donne les 8 clés à actionner pour optimiser la gestion de votre logement et valoriser au mieux votre patrimoine. 1. Sélectionnez l’emplacement Avant toute chose, il convient d’investir au bon endroit. Il ne faut pas jeter son dévolu sur une ville où la demande locative risque de ne pas être au rendez-vous ! Autre conseil, il est sage de se tourner vers les quartiers en devenir et de bien se renseigner sur le potentiel économique de la zone. Pour collecter toutes ces informations, il est recommandé de se tourner vers les professionnels de l’immobilier tels que les notaires, qui sont bien au fait du marché immobilier. Une fois ces investigations réalisées, le choix de l’emplacement est une étape essentielle. Il faut éviter les secteurs isolés, mal desservis www.immonot.com par les transports en commun. Il convient de se projeter et de sélectionner les programmes immobiliers offrant un maximum de services à proximité : commerces, établissements scolaires, universités, crèches, centres médicaux. La présence d’équipements sportifs ou culturels est un plus. Autre point à ne pas négliger, l’exposition de l’appartement, qui contribue largement à l’agrément du cadre de vie. => Notre conseil pratique Orientez de préférence votre recherche sur les zones où le parc immobilier est insuffisamment pourvu. En effet, seuls les territoires caractérisés par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements sont éligibles au dispositif Duflot, par exemple. Les endroits concernés correspondent aux zones A, A bis, et B1. Pour connaître la composition, rendez-vous sur : territoires.gouv.fr - Rubrique logementet-hebergement - Prêts et aides à l’achat. SI vous avez un projet immobilier, consultez votre notaire ! Il tiendra compte de votre situation patrimoniale, mais aussi de la tendance du marché immobilier. 19 IMMOBILIER 2. Prenez la bonne taille ! Un appartement trop grand ou, à l’inverse, trop petit, peut rebuter les locataires. Adapter la superficie au public visé, étudiants, jeunes couples sans enfant, familles… est une stratégie payante. D’une façon générale, les petites et moyennes superficies (studio, 2/3 pièces) composent l’essentiel du marché locatif, surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal à trouver un toit. Mais que cela ne vous empêche pas de vous tourner vers les grands appartements qui éviteront sous doute un renouvellement trop fréquent de locataires. Et pourquoi pas une maison individuelle qui séduira, à coup sûr, bien des familles ? => Notre conseil pratique Appréciez la rentabilité de votre investissement locatif (voir clé n°4 page suivante). Mais sachez que dans le cadre du dispositif Duflot, les niveaux de loyers et de ressources sont plafonnés. Préférez un T2 ou T3 qui sera bien positionné en termes de prix et profitera d’une bonne cote en cas de revente ! 3. Fixez le bon loyer… La question est d’autant plus sensible que depuis la loi du 1er août 2012, les loyers sont désormais encadrés dans une quarantaine d’agglomérations. Dans ces communes, là où les besoins locatifs sont les plus importants, le loyer ne peut excéder celui précédemment fixé, revalorisé sur la base de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). Cette mesure vaut aussi bien en cas de 20 renouvellement du bail que de changement de locataire. Prenons un exemple, un loyer de 450 € ne pourra excéder 455,40 € dans les communes impactées par le décret sur l’encadrement des loyers. Le simulateur de calcul est disponible sur le site : territoires. gouv.fr - rubrique Logement et hébergement Encadrement des loyers. Cependant, la revalorisation pourra être plus élevée si des travaux importants ont été réalisés ou si le loyer précédent n’a pas augmenté pendant plusieurs années. Un numéro vert, le 0 805 160 111, permet d’obtenir des précisions auprès de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). En 2014, le mécanisme devrait s’appliquer à toutes les zones de plus de 50 000 habitants dites “tendues”. Il évoluerait en fonction de 3 paramètres déterminés par les préfets : - le loyer médian de référence ; - le loyer médian majoré (loyer de référence plus 20 %) ; - le loyer médian minoré (loyer médian moins 30 %). Ainsi, pour toute nouvelle location, le prix ne pourra pas excéder le loyer médian majoré. En cas de renouvellement de bail, une diminution du loyer pourra être consentie si celuici dépasse le loyer médian majoré. De même, une revalorisation sera justifiée si le montant n’atteint pas le loyer médian minoré. => Notre conseil pratique Pour déterminer le montant du loyer, il faut vous référer aux nouvelles règles, mais aussi l’apprécier en fonction des valeurs pratiquées sur le secteur. www.immonot.com 4. Évaluez la rentabilité du logement S’il est une équation essentielle à résoudre, c’est bien celle de la profitabilité de son investissement. L’immobilier offre de bonnes garanties et constitue une vraie opportunité au plan patrimonial. Il assure la possibilité de se constituer un capital ou de générer des revenus complémentaires dans de très bonnes conditions, compte tenu de la conjoncture actuelle. En termes de financement, les taux d’intérêts sont au plus bas. Quant aux conditions d’acquisition, elles sont largement facilitées grâce aux économies d’impôt autorisées au moyen du dispositif Duflot. Mais, comme tout placement rémunérateur, les risques ne sont pas neutres, mieux vaut donc se livrer à quelques simulations pour vérifier la rentabilité de son opération immobilière. En effet, le rapport d’un bien locatif ne se limite pas à la simple perception www.immonot.com des loyers. Il faut, bien sûr, intégrer au niveau du poste de charges l’amortissement du bien, le coût du fonctionnement de la copropriété, la taxe foncière et la CSG. Pour évaluer le rendement auquel vous pouvez prétendre, livrez-vous aux calculs suivants : - la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100 =>Exemple pour un studio acheté 130 000 € et loué 450 € : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 % - la rentabilité nette = loyer annuel charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100. => Notre conseil pratique Comptez que vous devez idéalement générer une rentabilité nette d’environ 3 % dans le cadre de votre investissement immobilier. Et pour un achat en Duflot, n’oubliez pas de déduire l’économie ’impôt réalisée sur le prix du logement. 21 IMMOBILIER 5. Pensez à déclarer un déficit foncier Le propriétaire d’un bien mis en location se retrouve en situation de déficit foncier dès lors que ses charges annuelles (travaux, entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières…), sont plus importantes que ses revenus locatifs. Réaliser des travaux dans l’ancien permet, notamment, d’actionner ce levier et de générer d’intéressantes économies d’impôts à la clé. Dans ce cas de figure, il faut que le total des dépenses excède le montant des revenus issus de la location. Il s’agit notamment des charges liées : - aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement) ; - à la gestion quotidienne du bien immobilier ; - à son financement (sauf intérêts d’emprunt). Si ces charges sont supérieures aux recettes, 22 il est possible de déduire le déficit foncier constaté dans la limite de 10 700 €. Il en est de même dans le cas d’un investissement Duflot. Si le solde, entre les loyers perçus et les intérêts d’emprunt plus les frais, les charges et autres taxes est négatif, il s’agit d’un déficit foncier. Comme la réduction Duflot s’impute en premier, cela permet, dans le cas où l’imposition est ramenée à zéro, de se faire rembourser le montant du crédit d’impôt. Et dans la mesure où les charges déductibles sont supérieures aux revenus, il est possible de les soustraire dans la limite de 10 700 € également. Un avantage fiscal très appréciable au moment de réaliser sa déclaration de revenus ! => Notre conseil pratique Profitez des avantages fiscaux et demandez conseil à votre notaire pour établir votre déclaration. www.immonot.com 6. Évitez les impayés de loyers Protéger les propriétaires contre les risques d’impayés, encourager la mise en location de biens vacants, faciliter l’accès au logement, telles sont les finalités de la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) au travers de la Garantie universelle des loyers (GUL). Financée à parité par locataires et propriétaires, via une cotisation de 1 à 2 % sur le loyer, la GUL devrait être mise en place d’ici au 1er janvier 2016. Elle servira à indemniser les propriétaires en cas d’impayés de loyer. Ce dispositif est appelé à se substituer à la Garantie des risques locatifs (GRL). Même si le principe est acté, puisque la loi a été votée en première lecture par les sénateurs le 24 octobre dernier, ses modalités d’application et de financement restent à préciser. Un groupe de travail doit prochainement proposer des www.immonot.com aménagements du texte de loi relatif à la GUL, avant la parution des décrets d’application. Cette mesure devrait être financée par la réaffectation d’une partie des aides allouées par l’État à la politique du logement. Cette nouvelle assurance des risques locatifs devrait se chiffrer à environ 400 millions d’euros lorsqu’elle sera en fonctionnement à l’horizon 2016. D’ici là et quoi qu’il en soit, elle ne doit pas éviter aux bailleurs de s’entourer de quelques précautions avant de s’engager. Ils ont tout intérêt à étudier la solvabilité et les garanties apportées par le locataire au niveau du contrat de travail, des derniers bulletins de salaire, de l’avis d’imposition ou encore de la caution d’un tiers…). => Notre conseil pratique En attendant l’introduction de la GUL, vous pouvez souscrire une garantie contre les loyers impayés à titre privé. 23 IMMOBILIER 7. Et si vous déléguiez la gestion locative ? Gérer une location et entretenir de bons rapports avec les locataires n’est pas toujours évident ! Pour s’éviter bien des tracas et quelques difficultés au plan juridique, il est opportun d’opter pour un bail notarié. Dans cette hypothèse, c’est le notaire qui se charge de la gestion locative. D’une part, il rédige un bail notarié qui a les caractéristiques d’un acte authentique. C’est l’assurance d’une convention équilibrée, qui tient compte des intérêts du locataire et du propriétaire, dans le respect des lois en vigueur. D’autre part, le bail notarié a “force probante” et “force exécutoire”. Cela signifie que si le locataire ne paie pas ses loyers, l’huissier peut procéder à toutes les mesures nécessaires (saisie sur salaire, saisie attribution sur un compte bancaire…), grâce 24 à la simple copie exécutoire remise par le notaire. En revanche, un simple bail sous seing privé nécessite de saisir la justice, ce qui risque d’être plus long… Par ailleurs, dans le cadre de son service de gestion locative, le notaire se charge de rechercher les locataires, organiser des visites, étudier la solvabilité des clients, procéder à l’état des lieux, percevoir les loyers… Il est également en mesure d’assurer la gestion juridique et fiscale du bien mis en location. Ainsi, le notaire réunit tous les éléments nécessaires à l’établissement de la déclaration de revenus fonciers avec les loyers encaissés, les charges à déduire, les justificatifs… => Notre conseil pratique Renseignez-vous auprès de votre notaire pour connaître les services proposés par son étude. www.immonot.com 8. Assistez aux réunions de copropriétaires ! Difficile de se passer du syndic, à moins d’avoir un copropriétaire, disponible et motivé, qui assure la gestion de l’immeuble ! Eu égard aux décisions importantes à prendre pour conserver des logements sains et économes en énergie, la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) souhaite faire évoluer la législation relative au fonctionnement des copropriétés. D’ici au 1er janvier 2017, la loi prévoit, notamment, qu’au delà de 200 logements, les copropriétés devront être inscrites au registre national des structures gérées par un établissement public dédié. Le volet financier n’est pas négligé puisque de nouvelles dispositions verront le jour avec : - la mise en place d’un budget prévisionnel, établi par le syndic en accord avec le conseil syndical ; www.immonot.com - la séparation des comptes bancaires entre la copropriété et le syndic ; - l’encadrement des frais pratiqués par les syndics selon un décret. Au niveau du fonctionnement, les procédures devraient être assouplies puisque les décisions de travaux seront simplifiées avec le changement de règle de majorité. De plus, pour solutionner les cas d’impayés, un copropriétaire verra sa voix annulée pour ne pas bloquer les procédures de recouvrement . => Notre conseil pratique Impliquez-vous dans le fonctionnement de la copropriété et passez les honoraires du syndic au scan ! Marie-Christine Ménoire Christophe Raffaillac ■ 25 TRAVAUX Bien isoler peut vous rapporter gros ! En plus de réduire la facture énergétique, les travaux d’isolation d’un logement seront récompensés par le versement d’une prime. Un investissement doublement gagnant à mettre au rang des priorités en 2014 ! E t si le luxe pour une maison, c’était l’isolation ! Mais encore faut-il choisir les bonnes combinaisons ! Économies en chiffres ! 75 % des déperditions d’énergie proviennent des parois, 20 % par renouvellement de l’air et 5 % par les ponts thermiques J’isole le sol… Le sol d’une maison est à l’origine de 16 % des déperditions d’énergie, autant que les murs. Une raison suffisante pour recourir à des solutions efficaces lors de la construction de sa maison. Pour une isolation phonique et thermique optimale, il est conseillé de prévoir la pose de laine de roche de 15 mm d’épaisseur, sur la chape en béton, le tout recouvert d’un film de polyane. Ainsi, toutes les conditions sont réunies pour supporter l’installation du plancher chauffant, qui sera coulé dans une chape fluide, et enfin la pose du revêtement de sol (carrelage, plancher, dalles…). > Notre conseil ! Ne négligez pas cette étape dans le neuf, car il sera plus coûteux et délicat de la mettre en œuvre dans le cadre d’une rénovation. En passant par les murs… Aussi stratégique que celle du sol, l’isolation des murs (16 % des déperditions d’énergie) a évolué avec l’arrivée de la Règlementation thermique 2012 (RT 2012). Désormais, il faut obtenir un niveau de Résistance thermique (R) de 4 m2 K/W au lieu de 2,8 m2 K/W avec la RT 2005. Un isolant pour les murs doit présenter une bonne tenue mécanique pour éviter son tassement dans le temps. La laine de verre, la laine de roche, la laine de chanvre ou encore le polystyrène PSE sont bien appropriés. 26 > Notre conseil ! Vérifiez le meilleur rapport efficacité/encombrement pour préserver au maximum l’espace intérieur. Jusqu’au plafond ! 30 %, c’est la valeur de la perte d’énergie qui s’échappe par la toiture. Une paroi à ne surtout pas négliger, d’autant qu’elle est facile à isoler, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Pour des combles aménagés, il faut envisager la pose de panneaux de laine de roche ou de bois, à dérouler entre les chevrons. Et dans le cas de combles perdus, la laine soufflée trouvera aisément sa place. Dans tous les cas, le but est de viser une résistance thermique de R = 8 m² K/W pour garantir le confort été comme hiver. > Notre conseil ! Consultez un professionnel pour trouver la solution appropriée à votre toiture. Une prime “rénovation énergétique” En 2014, l’État met en place, pour une durée de 2 ans, une prime exceptionnelle de 1 350 € pour aider les ménages à financer des travaux de rénovation énergétique de leur résidence principale. L’octroi de l’aide est soumis à des conditions de ressources et concerne certaines catégories de travaux. Christophe Raffaillac ■ www.immonot.com ENVIRONNEMENT La RT 2012 à l’heure de son écobilan ! La nouvelle Réglementation thermique 2012 a largement façonné le secteur de la construction ! Et même si le paysage n’a pas foncièrement changé, l’empreinte écologique de nos nouvelles maisons s’en trouve sensiblement atténuée. E xposition optimisée, matériaux innovants, consommation énergétique réduite, isolation renforcée… la RT 2012 n’a pas manqué d’animer le secteur de la construction. Cette nouvelle norme a sensiblement changé la donne au niveau de la conception des logements. Largement saluée et parfois décriée, qu’en est-il exactement à l’heure du bilan, 1 an après sa mise en application ? Bilan environnemental “Satisfaisant” Agir durablement sur la qualité de l’environnement, c’est un des principaux enjeux de la RT 2012, puisque le parc de logements représente environ 42 % de la consommation d’énergie en France et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES). Mais d’ici à 2020, l’État se fixe comme objectif de réduire ces besoins d’au moins 38 %, conformément aux dispositions inscrites dans la loi Grenelle 1. C’est dans ce contexte que la RT 2012 apporte des réponses concrètes. www.immonot.com Avantages : - La RT 2012 est calculée au travers de 3 paramètres complémentaires, le Besoin bioclimatique conventionnel (Bbio), le Tic (Température intérieure conventionnelle en période de forte chaleur) et le Cep (Coefficient de consommation conventionnelle d’énergie primaire), qui sont largement liés à la qualité de la conception de la construction. - L’optimisation du bâtiment au niveau de son orientation, de son éclairage naturel, de la prise en compte de l’inertie pour le confort d’été et des déperditions thermiques contribue largement à l’obtention d’un bon coefficient au niveau du Bbio. Bon à savoir ! Le respect des exigences de la RT 2012 repose sur la vérification de nombreuses valeurs ! En effet, les coefficients Bbio, Cep et Tic sont calculés en fonction de la zone géographique tenant compte du climat, de l’altitude, de la surface du bien et des dispositifs de chauffage les plus faiblement émetteurs de gaz à effet de serre (bois, énergie renouvelable…). 27 ENVIRONNEMENT Bilan énergétique “Excellent” Face à l’augmentation du prix de l’énergie, la réduction de la facture de chauffage des ménages doit être une priorité. Pour preuve, les écarts qui peuvent exister entre une construction mal isolée, qui nécessite 1 800 € de dépenses annuelles et une maison Bâtiment basse consommation (BBC) qui ne réclame qu’un budget de 250 €. Avec la RT 2012, ce sont toutes les constructions neuves, extensions et surélévations de bâtiments qui sont estampillées RT 2012 et dont le niveau de consommation énergétique ne doit pas dépasser 50 kWh/m²/an. Avantages : - Pour limiter la facture énergétique, la RT 2012 préconise le recours à une source d’énergie renouvelable (EnR). - Des solutions alternatives, comme les capteurs solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire, les chaudières à bois ou les poêles à bois contribuent elles aussi, à réduire le coût de fonctionnement. 28 Bon à savoir ! Ces dispositifs de chauffage ou de production d’énergie doivent être pris en compte au moment de la conception de la maison et en fonction de la situation géographique. Bilan agrément “Très satisfaisant” Obligatoire, le test d’étanchéité est réalisé en occultant les arrivées d’air et bouches d’extraction du système de ventilation. Il consiste à mettre la maison en surpression ou dépression et permet ainsi de mesurer les entrées ou sorties d’air parasites. Avantages : - Une bonne étanchéité à l’air assure une meilleure performance énergétique et confère un plus grand confort. - La RT 2012 exige un contrôle qualitatif du résultat obtenu, ce qui donne des garanties sur la fiabilité de la construction. Bon à savoir ! Ce test doit être réalisé par un opérateur agréé par le ministère en charge de la construction. www.immonot.com Bilan mise en œuvre “Peut mieux faire” Toutes ces dispositions complexifient un peu le projet de construction. En complément de la demande de permis de construire, une attestation doit faire état des données administratives du bâtiment (surface hors œuvre nette et surface habitable), des résultats visés au niveau de la valeur Bbio et des moyens mis en œuvre quant à la surface des baies vitrées (supérieure à 1/6 de la surface habitable). Avantages : - La possibilité de réaliser une étude thermique, en amont des travaux, permet de simuler des consommations par rapport à des scénarios liés au temps de présence, à la température, au nombre d’occupants… - Une attestation à l’achèvement des travaux est établie par un professionnel qualifié. Bon à savoir ! Une construction répondant à la RT 2012 représente un surcoût d’environ 15 %. Christophe Raffaillac ■ Parole d’expert Jean-Pierre BATTAIS - Maisons Battais “La RT 2012 s’accompagne d’avancées majeures en matière de construction. Parmi les plus significatives, on distingue la prise en compte de l’orientation pour favoriser les apports solaires. La surface de vitrage est aussi mise à contribution, car elle équivaut à 17 % au moins de la surface habitable. La qualité intrinsèque du bâtiment repose, d’une part, sur une isolation performante et d’autre part, sur la compacité du projet. De plus, les systèmes de chauffage peu énergivores (poêle à granulés, pompe à chaleur, chaudière à condensation…) rendent le logement très économique. Enfin, le test de perméabilité à l’air confirme l’étanchéité du bâtiment. Le contrôle de conformité de la RT 2012 repose sur la remise d’une attestation Bbio, au dépôt du permis de construire. Une fois les travaux achevés, c’est un contrôle visuel des éléments de chauffage, d’isolation des combles… qui permet de vérifier que les préconisations prévues dans l’attestation Bbio sont bien mises en œuvre. Ce contrôle est accompli et validé par un organisme professionnel certifié, il fait l’objet d’une attestation de fin de chantier RT 2012 et d’un DPE (diagnostic de performance énergétique), remis au maître d’ouvrage. Le logement est certifié conforme aux exigences de la RT 2012. En 2014, venez rencontrer votre constructeur local et son réseau d'artisans MEILLEURS VOEUX Maison Expo : Rte du Meuble LA MÉZIÈRE - RENNES 02 99 69 69 69 • AGENCE FOUGÈRES 02 23 51 98 64 [email protected] www.immonot.com MAISONS-BATTAIS.FR 29 Retrouvez l'annuaire des notaires sur Où trouver votre notaire en Ille-et-Vilaine BAIN DE BRETAGNE (35470) COMBOURG (35270) JANZE (35150) Mes Jean-François LE COULS et Jean-Christophe TROUVELOT Mes Bertrand PRIOL et Charles LACOURT Mes Pierik ANDRE et Florent BRANELLEC 3 rue de Rennes - BP 16 Tél. 02 99 43 70 07 - Fax 02 99 43 80 39 [email protected] 1 boulevard du Mail - BP 53 Tél. 02 99 73 04 83 - Fax 02 99 73 28 18 [email protected] 7 rue Clément Ader - Tél. 02 99 47 00 62 Fax 02 99 47 03 98 - [email protected] BEDEE (35137) CORPS NUDS (35150) LA CHAPELLE DES FOUGERETZ (35520) Me Yves DARTOIS Me Corinne JAGAULT-PELERIN Mes Gwénaëlle KOMAROFF-BOULCH et Emmanuelle CROSSOIR 26 rue de Rennes - BP 37 Tél. 02 99 06 19 18 - Fax 02 99 06 16 18 [email protected] Le Pont de la Gare Tél. 02 99 44 01 22 - Fax 02 99 44 02 89 [email protected] 20 route de St Malo Tél. 02 99 66 51 01 - Fax 02 99 66 53 02 [email protected] BETTON (35830) DINARD (35800) Mes Yann GRATESAC, Christophe GUINES et Geoffroy EMONNET Mes Philippe LUGAND, Hervé DAUGUET et Laurent COZIC 1 rue d'Helsinki - BP 93103 Tél. 02 99 55 35 35 - Fax 02 99 55 35 23 [email protected] 13 place Newquay - BP 70125 Tél. 02 99 16 34 34 - Fax 02 99 16 34 35 [email protected] BRUZ (35170) Mes Michaël KERJEAN, Jocelyn POUESSEL, Guy MESSAGER, Edouard NOËL, Thomas L'OLLIVIER, Franck SANTI, Denis RENAUDON-BRUNETIERE et Marine ALEXANDRE-TROËNÈS 28 rue Alphonse Legault - BP 7167 Tél. 02 99 05 04 81 - Fax 02 99 05 04 83 [email protected] CANCALE (35260) Mes Bernard TOUCHARD et Véronique FLEURY 43 rue du Port - BP 3 Tél. 02 99 89 60 34 - Fax 02 99 89 67 82 [email protected] CESSON SEVIGNE (35510) Me Jean-Jacques GUEGAU 1 rue de la Fontaine - CS 41747 Tél. 02 99 83 75 10 - Fax 02 99 83 75 11 [email protected] Mes Jean-François PIRAULT, Jean-Louis LE QUINTREC et Laurent BERNADAC 14 Mail de Bourgchevreuil - BP 61232 Tél. 02 99 83 83 83 - Fax 02 99 83 21 90 [email protected] CHANTEPIE (35135) Me Nicolas GAUTIER 15 Place de l Eglise Tél. 02 99 77 39 66 - Fax 02 99 92 82 53 [email protected] CHATEAUBOURG (35220) Me Nicolas MÉVEL 2 rue de la Goulgattière - Le Castel 2 - BP 62126 Tél. 02 99 00 31 05 - Fax 02 99 00 80 74 [email protected] CHATEAUGIRON (35410) Mes Eric DETCHESSAHAR, Aude DE RATULD-LABIA et Corinne JEAN 14 rue Alexis Garnier - BP 57 Tél. 02 99 37 38 38 - Fax 02 99 37 46 38 [email protected] Mes Bertrand LE MOGUEDEC et Typhenn MENGER-BELLEC 5 bis place des Gâtes - BP 17 Tél. 02 99 37 40 20 - Fax 02 99 37 42 27 [email protected] CHATEAUNEUF D'ILLE ET VILAINE (35430) Mes Vincent PRADO, Arnaud LEROUX et Jérôme CAZUGUEL 6 rue de l'étang du miroir - Tél. 02 99 58 40 73 Fax 02 99 58 33 03 - [email protected] DOL DE BRETAGNE (35120) Mes Blandine ROMAGNE et David SECHE 14 place Toullier Tél. 02 99 48 00 55 - Fax 02 99 48 34 52 [email protected] ERCE PRES LIFFRE (35340) Me Sophie FEISTHAMMEL-RENOULT 2 rue des Fougères Tél. 02 99 68 30 54 - Fax 02 99 68 39 65 [email protected] FOUGERES (35300) Me Christophe BARBIER 23/25 rue du Tribunal - BP 90435 Tél. 02 99 94 87 20 - Fax 02 99 94 03 26 [email protected] Mes Sandra BASLÉ et Fabienne VERRIEZ 5 rue du Four - BP 308 Tél. 02 99 94 82 20 - Fax 02 99 94 39 98 [email protected] Me Bastien BLANCHET 2 boulevard de Rennes - BP 30215 Tél. 02 99 94 41 41 - Fax 02 99 94 54 61 [email protected] Me Yves BLOUET 3 boulevard Jean Jaurès - BP 363 Tél. 02 99 99 20 34 - Fax 02 99 94 37 47 [email protected] Me Laurence CHEFTEL Place de la Grande Douve - BP 127 Tél. 02 99 99 62 51 - Fax 02 99 94 27 09 [email protected] GUIGNEN (35580) Mes Guillaume de POULPIQUET de BRESCANVEL et Gatien-Marie PINGUET 5 rue de la Monnaie Tél. 02 99 92 20 54 - Fax 02 99 92 27 50 [email protected] GUIPRY (35480) Me Justine GUINET 9 rue des Gabelous - Le Port - BP 10 Tél. 02 99 34 63 74 - Fax 02 99 34 23 42 [email protected] HEDE-BAZOUGES (35630) Me Jacky BODIC 2 place de la Mairie Tél. 02 99 45 49 51 - Fax 02 99 45 49 46 [email protected] Mes Guillaume LECOQ et Sébastien LEGRAIN Rue des Douves - BP 19 Tél. 02 99 45 46 09 - Fax 02 99 45 42 41 [email protected] LA GUERCHE DE BRETAGNE (35130) Mes Pierre-Yves ODY et Pascal ODY 8 rue du 8 Mai Tél. 02 99 96 17 73 - Fax 02 99 96 39 76 [email protected] LE RHEU (35650) SCP Anne-Françoise CROCHUMEHOUAS et Laurent L'HOTELLIER 9 rue du Docteur Wagner - BP 25121 Tél. 02 99 60 96 96 - Fax 02 99 60 96 97 [email protected] LIFFRE (35340) Mes Jean-Paul GATEL et Gwendal TEXIER 4 avenue de la Forêt - BP 54129 Tél. 02 99 23 53 53 - Fax 02 99 68 37 02 [email protected] LOUVIGNE DE BAIS (35680) Me Thierry LE COMTE 1 place de la mairie Tél. 02 99 49 00 01 - Fax 02 99 76 31 72 [email protected] LOUVIGNE DU DESERT (35420) Me Anne-Térèse EGU-HARDY 1 rue Saint Martin Tél. 02 99 98 01 39 - Fax 02 99 98 16 77 [email protected] MAURE DE BRETAGNE (35330) Me Christian RAY 33 rue de Guer - Tél. 02 99 34 93 16 Fax 02 99 92 49 55 - [email protected] MINIAC MORVAN (35540) Me Laurence CHEVALIER-MOUSSON 1 rue de la Libération Tél. 02 99 58 50 25 - Fax 02 99 58 01 76 [email protected] MONTAUBAN DE BRETAGNE (35360) Mes Philippe PINSON et Philippe EON 1 rue de Rennes Tél. 02 99 06 68 68 - Fax 02 99 06 57 69 [email protected] MONTFORT SUR MEU (35160) SCP Géraud MOINS et Christophe CAUSSIN 6 rue du Tribunal - BP 96229 Tél. 02 99 09 82 82 - Fax 02 99 09 18 57 [email protected] Me Bernard PIERRE-BOURGEON 27 rue St Nicolas - BP 36214 Tél. 02 99 09 00 26 - Fax 02 99 09 18 67 [email protected] MORDELLES (35310) Me Cécile PINSON-SIBILLOTTE 25 avenue Maréchal Leclerc - BP 9 Tél. 02 99 60 40 21 - Fax 02 99 60 08 44 [email protected] NOYAL SUR VILAINE (35530) Mes Marie-Pascale NICOLAZO et Jérôme NICOLAZO 11 place d'Haigerloch - BP 63228 Tél. 02 99 00 55 11 - Fax 02 99 00 61 62 [email protected] ORGERES (35230) Me Frédéric CHEYLAT Le bout de la Lande Tél. 02 99 42 54 74 - Fax 02 99 42 29 35 [email protected] PACE (35740) Mes Catherine GUICHARD et Josselin NAUT 14 bd Dumaine de la Josserie Tél. 02 99 60 61 08 - Fax 02 99 60 24 17 [email protected] PIPRIAC (35550) Me Yann PINSON 55 rue de l'Avenir Tél. 02 99 34 41 87 - Fax 02 99 34 35 77 [email protected] PLEINE FOUGERES (35610) Me Sandra DEVÉ 18 rue de Bretagne - BP 10 Tél. 02 99 48 50 05 - Fax 02 99 48 56 25 [email protected] PLELAN LE GRAND (35380) Me Benoit PICHEVIN Rue des Planchettes - BP 5 Tél. 02 99 06 81 21 - Fax 02 99 06 86 77 [email protected] PLEURTUIT (35730) Mes Jean-Pierre GUILLOU, Bénédicte BODIN-BERTEL et Véronique RABRAIS Rue Ransbach Baumbach - BP 1 Tél. 02 99 88 41 81 - Fax 02 99 88 88 49 [email protected] REDON (35600) Mes Gwenolé CAROFF et Anne-Cécile DARDET-CAROFF 2 rue des Douves - BP 17 Tél. 02 99 71 20 22 - Fax 02 99 72 79 08 [email protected] SCP DOUETTÉ - DOUETTÉ-ROBIC Notaires associés 20 quai Surcouf - BP 30346 Tél. 02 99 70 35 35 - Fax 02 99 72 20 65 [email protected] RENNES (35000) Me Laurent BOURGOIN 4 Boulevard de Chezy - CS 26401 Tél. 02 99 67 69 70 - Fax 02 99 30 55 63 [email protected] SELAS CATHOU et Associés 6 cours Raphaël Binet - CS 14351 Tél. 02 99 67 48 48 - Fax 02 99 30 35 75 [email protected] Me Jean Michel DARNON 14 rue de la Monnaie Tél. 02 99 79 62 81 - Fax 02 99 79 40 83 [email protected] SCP Eric et Jean-Marie DELPERIER 7 rue Victor Hugo - BP 50434 Tél. 02 99 79 15 88 - Fax 02 99 78 21 65 [email protected] Mes Rémy GENTILHOMME, Serge BEAUMANOIR, Matar CHARPENTIER, Philippe LATRILLE et Raymond-Xavier BOURGES 14 avenue Janvier - CS 46421 Tél. 02 99 29 61 29 - Fax 02 99 30 85 22 [email protected] Mes Eric LAMOTTE, Marc LAISNÉ, Damien GUÉGUEN et Arnaud SOLLET 4 rue Du Guesclin - BP 50308 Tél. 02 99 79 11 27 - Fax 02 99 79 49 09 [email protected] Mes Loïc LECUYER, Jean-François JOUAN et François-Éric PAULET 4 rue du Champ Dolent - CS 61228 Tél. 02 99 79 51 52 - Fax 02 99 79 50 46 [email protected] Mes Jean-Yves LEMETAYER, Eric MALLEVRE, Antoine MORIN et Guillaume PAINSAR 11 rue Rallier du Baty Tél. 02 99 78 57 57 - Fax 02 99 78 57 79 [email protected] Mes Loïc PERRAUT et Jean-Charles PIRIOUX 7 rue de la Visitation - CS 60808 Tél. 02 99 67 39 39 - Fax 02 99 67 34 54 [email protected] Mes Paul SCOUARNEC et Emmanuel GOURS 12 rue des Francs Bourgeois - BP 70649 Tél. 02 99 63 47 47 - Fax 02 99 63 37 51 [email protected] Mes Yannick TORCHE, Sylvie PAILLARD et Alexandre AVENEL 1 place Honoré Commeurec - BP 60327 Tél. 02 99 79 18 89 - Fax 02 99 79 18 47 [email protected] RETIERS (35240) Mes Michel LE POUPON et Guillaume PIED 25 rue Maréchal Foch - BP 6 Tél. 02 99 43 51 25 - Fax 02 99 43 52 05 [email protected] ROMILLE (35850) Mes François-Marie BIENVENUE et Virginie LORET 7 impasse des Templiers - BP 4 Tél. 02 99 23 21 21 - Fax 02 99 68 20 06 [email protected] ST AUBIN D'AUBIGNE (35250) Me Mathieu LORET 17 Rue de Rennes - Bât b - BP 11 Tél. 02 99 55 20 08 - Fax 02 99 55 57 35 [email protected] ST AUBIN DU CORMIER (35140) Mes Claudine BOSSENNEC-LE ROUX et Corinne RIMASSON 2 rue de Rennes Tél. 02 99 45 15 45 - Fax 02 99 45 15 46 [email protected] ST BRIAC SUR MER (35800) Me Bertrand COURBET 56 Bis Boulevard de la Houle - BP 3 Tél. 02 99 88 32 16 - Fax 02 99 88 01 28 [email protected] ST BRICE EN COGLES (35460) Mes Marie-Françoise JEGOU et François BOUVIER Rue de la Croix Etêtée Tél. 02 99 18 56 56 - Fax 02 99 18 56 50 [email protected] ST GILLES (35590) Mes Emmanuel LE CORVIC et Richard LEVIONNOIS 31 rue de Rennes - BP 4 Tél. 02 99 64 69 37 - Fax 02 99 64 81 43 [email protected] ST GREGOIRE (35760) ST JACQUES DE LA LANDE (35136) Me Antoine TRIAU 14 rue André Malraux - Tél. 02 99 65 81 31 Fax 02 99 05 50 23 - [email protected] ST MALO (35400) Me Michel DOLOU Parc d'Affaires - 1 rue Croix Désilles - BP 67 Tél. 02 99 20 13 48 - Fax 02 99 20 13 49 [email protected] Me Laurent FRANÇOIS 16 boulevard Rochebonne - BP 4 Tél. 02 99 20 21 80 - Fax 02 99 20 21 81 [email protected] Me Catherine GUILLARD 18 avenue Jean Jaurès - BP 162 Tél. 02 99 20 64 20 - Fax 02 99 20 64 21 [email protected] Me Matthieu LEBRANCHU 61 rue G. 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