A1.9 Les pouvoirs et rôles du conseil syndical et du syndic

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition (2014) du salon de l’ARC et de l’UNARC
POUVOIRS ET ROLES DU CONSEIL SYNDICAL
ET DU SYNDIC
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
ATTENTION, il faut bien distinguer :
le SYNDIC, qui est le représentant légal du syndicat de
copropriétaires, c’est un mandataire élu par l’AG
le CONSEIL SYNDICAL, qui est un organe de contrôle et
d’assistance au syndic, se sont des copropriétaires élus par
l’AG ;
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POUVOIRS DU SYNDIC
Ils sont énoncés au travers des 2 textes principaux, à savoir :
• La loi du 10 juillet 1965, modifiée le 24 mars 2014 (loi Alur)
• Le Décret du 17 mars 1967, modifiée le 14 mars 2013
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les obligations principales sont énoncés sous l’art 18 de la loi :
I ) le syndic est chargé
• D’assurer l’exécution des dispositions du RCP et des
délibérations d’AG
• D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à
sa garde et à son entretien …..
• De soumettre au vote de l’AG la souscription d’une
assurance RC (loi Alur)
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• De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en
justice
• De faire immatriculer le syndicat (loi Alur, entre le 1er janv
2017 et 2019)
• D’assurer l’informations des occupants, des décisions prises
par l’AG (loi Alur, décret à paraître)
• Pour les syndics professionnels, de proposer un accès en
ligne sécurisé (loi Alur, 1er janv 2015)
II) le syndic assure la gestion comptable et financière, à
savoir
• Etablir le budget prévisionnel (concertation avec le CS)
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• Etablir les comptes et ses annexes
• Tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat
• Ouvrir un compte bancaire séparé, dans l’établissement de
son choix, ou autre suivant décision d’AG (loi Alur)
(exception pour les copropriété de moins de 16 lots qui
peuvent décider, à l’unanimité, d’un sous compte
individualisé)
• Ouvrir un compte séparé rémunéré pour recevoir les
cotisations du fonds travaux (loi Alur, 1er janv 2017)
• Tenir à disposition du CS copie des relevés périodiques des
2 comptes séparés
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III ) le syndic est également chargé :
• D’informer les copropriétaires sur les accès au service
antenne numérique, lorsqu’un réseau interne existe
IV ) le syndic ne peut se faire substituer :
• l’AG peut seule voter une délégation de pouvoir à une fin
déterminée
V ) Empêchement, carence, démission, élection du syndic :
• En cas d’empêchement, le Pdt du CS peut convoquer une
AG (loi Alur, immédiat)
• En cas de carence et en l’absence de stipulation dans le RCP,
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un administrateur provisoire peut être désigné par décision
de justice
• Le syndic doit un préavis de 3 mois en cas de démission
• La révocation du mandat du syndic actuel prend effet lors
de l’élection d’un nouveau syndic
Autres obligations sous les articles suivants :
Art L 8-2, Etablir la « fiche synthétique » qui regroupe les
données techniques, financières (Loi Alur et décret à
paraître)
Art L 9, Notifier aux copropriétaires l’information de travaux
sur PC entraînant un accès aux parties privatives
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Art L 18-1, tenir à disposition de tous les copropriétaires les
justificatifs des charges, lorsqu’une AG est appelée à
statuer sur les comptes, (décret à paraître pour contenu)
Art L 18-2, remettre toutes les archives au nouveau syndic
lorsqu’il perds son mandat
Art L 19, inscrire une hypothèque légale, dans le cadre d’
impayés
Art L 20, délivrer au notaire, chargé de la vente d’un lot, le
certificat concernant le candidat acquéreur (est il déjà
copropriétaire ? Est il à jour de ses charges ? ..)
faire opposition, si besoin, sur prix de la vente intervenue
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Art L 23, saisir le Pdt du TGI en cas d’indivision ou d’usufruit, si
aucun mandataire n’a été désigné et si aucune stipulation
ne figure dans le RCP,
Art L 24-4, inscrire à l’OdJ, lorsqu’il y a un chauffage collectif et
après l’établissement d’un DPE, la question d’un plan de
travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de
performance énergétique
Pour les copropriétés en difficulté
Art L 29-1A, lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés
(budget + travaux) atteignent 25% (15% pour copropriété +
200 lots), informer le CS et saisir juge pour désignation
mandataire ad hoc
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Art L 29-1B, inscrire à l’OdJ les projets de résolutions
nécessaires à la mise en œuvre du rapport de
l’administrateur ad hoc
Et pour finir
Art L 42, notifier, aux absents et opposants, les décisions d’AG
Suivant le Décret du 17 mars 1967
Art D 5, adresser au notaire un « état daté » préalablement à
mutation d’un lot,
Art D 7, convoquer 1 AG, au moins 1 fois par an
Art D 10, inscrire à l’OdJ la/les question (et projet de
résolution) notifiée par tout copropriétaire ou CS
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rappeler ces dispositions dans chaque appel de fonds
Art D 15, assurer, de droit, le secrétariat de séance en AG
Art D 30, possibilité de se faire représenter par l’un de ses
préposés
Art D 31, engager et congédier le personnel du syndicat et
fixation des conditions de son travail
Art D 32, établir et tenir à jour la liste des copropriétaires
Art D 33, détenir les archives du syndicat
délivrer des copies de PV d’AG et annexes de ces PV (feuille de
présence)
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délivrer copie du carnet d’entretien, des diagnostics
techniques
Art D 33-1, établir bordereau de transmission des archives et
remise d’une copie au CS (par syndic sortant)
Art D 35, exiger (suivant décision d’AG) le versement de :
l’avance constituant la réserve, des provisions sur budget
ou sur travaux votés, ….
Art D 35-2, adresser, préalablement à chaque exigibilité, un
avis (appel de fonds) pour les provisions sur budget et sur
travaux, ….
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Art D 37, engager? en cas d’urgence, Les travaux nécessaires à
la sauvegarde de l’immeuble et convoquer immédiatement
une AG
Art D 39, obtenir l’autorisation de l’AG lorsqu’il souhaite
contracter, pour le compte du syndicat, avec un tiers dans
lequel il détient des intérêts
Art D 55, obtenir autorisation de l’AG pour agir en justice, sauf
pour les actions en recouvrement de créance, les mesures
conservatoires, les actions en référé et en défense du
syndicat
Fin des pouvoirs du syndic
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Rôles et pouvoirs du conseil syndical
(Dans le cadre d’un syndicat de copropriétaires traditionnel)
Ils sont énoncés principalement sous l’art 21 de la loi et 26 du
décret :
Art 21 de la loi,
Le CS assiste le syndic et contrôle sa gestion
Il donne son avis au syndic ou à l’AG
Il est consulté par le syndic pour tout engagement financier,
au-delà du seuil fixé par l’AG
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Il doit effectuer une mise en concurrence de contrats de
syndics, lorsque l’AG est appelée à statuer sur l’élection du
syndic (loi Alur)
Il reçoit communication de tous documents intéressants le
syndicat
Il élit son président parmi ses membres
Art 26 du décret,
Le CS contrôle la gestion du syndic (la comptabilité, la
répartition des dépenses, les conditions de passation et
d’exécution des marchés,
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L’élaboration du budget et le suivi de son exécution, …)
Il peut recevoir d’autres missions ou délégations par l’AG
Des membres du CS, habilités par celui-ci, peuvent prendre
connaissance et copie, chez le syndic, de tous documents
L’OdJ est établi, par le syndic, en concertation avec le CS
Viennent ensuite les articles complémentaires (Loi et Décret)
Art L 18, le budget est établi, par le syndic, en concertation
avec le CS
Le CS dispose des relevés du/des comptes séparés
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Art L 18 V, en cas d’empêchement du syndic, le Pdt du CS peut
convoquer une AG
Art L 18-2, (sous certaines conditions) le Pdt du CS peut saisir
le Pdt du TGI pour obtenir les archives du syndicat, suite à
un changement de syndic
Art D 8, le CS peut demander, au syndic, de convoquer une AG
Sous certaines conditions, le Pdt du CS peut convoquer l’AG
Art D 10, le CS peut notifier, au syndic, les questions qu’il
entend voir portées à l’OdJ
Il rend compte , devant l’AG, de ses avis lorsque sa
consultation est rendue obligatoire (voir L 21)
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Art D 21, le CS rend compte, devant l’AG, de l’exécution de
la/des délégation reçue de cette dernière
Art D 22, le CS rend compte, devant l’AG, de l’exécution de sa
mission (générale)
Art D 27, le CS peut, pour exécuter sa mission, faire appel à
toute personne (physique ou morale) pour obtenir conseils
ou avis techniques
Art D 37, en cas de travaux (de sauvegarde) à engager par le
syndic, le CS donne son avis, sur la demande d’appel de
provisions (le 1/3) à faire auprès des copropriétaires
Fin du rôle et pouvoirs du conseil syndical
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