dossier de consultation

CREATION D’UNE NOUVELLE CENTRALITE COMMERCIALE
DANS LE CADRE DU DEVELOPPEMENT URBAIN
DU QUARTIER DE LA CARTOUCHERIE À TOULOUSE
Appel à manifestation d’intérêts
préalable au choix d’un investisseur
DOSSIER DE CONSULTATION
Novembre 2015
ETAT DES LIEUX ET PROJETS :
LA NOUVELLE CENTRALITE URBAINE DE LA CARTOUCHERIE
Source : Atelier Marguerit / Asylum
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SOMMAIRE
PARTIE I : ETAT DES LIEUX ET PROJETS URBAINS
1.
LE QUARTIER DE LA CARTOUCHERIE ............................................................................................................ 3
1.1 Le nouveau quartier dans la ville ............................................................................................................. 4
1.1.1
Le quartier de la Cartoucherie et ses sous-secteurs ....................................................................... 5
1.1.2
Les projets riverains ....................................................................................................................... 6
2.
3.
1.2
La physionomie du quartier ...................................................................................................................... 8
1.3
Procédures Opérationnelles ..................................................................................................................... 9
LE PROJET ECO-QUARTIER DE LA CARTOUCHERIE .......................................................................................10
2.1
Enjeux et objectifs du projet ....................................................................................................................11
2.2
Un projet en plusieurs étapes ..................................................................................................................11
UNE CENTRALITE COMMERCIALE INEDITE COCONSTRUITE AVEC LA SOCIETE CIVILE ................................14
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Préambule
Ce dossier d’appel à manifestation d’intérêt vise à apporter aux équipes candidates les éléments nécessaires
pour constituer leur offre pour la phase 1 commerciale de la Place de la Cartoucherie.
Le premier volet du document présente la maîtrise d’ouvrage OPPIDEA, le site, les grands principes
d’aménagement, une synthèse des enjeux urbains et des orientations architecturales et commerciales.
Un deuxième volet présente le concept original tel qu’il a été défini en lien étroit avec la société civile (plus de
30 personnalités toulousaines interviewées) et les élus autour d’une halle gastronomique sur la place de la
Cartoucherie.
OPPIDEA, concessionnaire d’aménagement de cette ZAC et propriétaire des halles, est chargée de mettre en
œuvre ce projet en en préservant les enjeux :
•
Mêler des activités de destination avec l’offre de proximité,
•
Assurer l’élaboration et la concrétisation de concepts attractifs et singuliers, qui généreront des flux de
visiteurs à l’échelle de la commune voire de la métropole : concepts culturels, évènementiels et commerciaux,
distincts des programmes de centres commerciaux courants,
•
Assurer l’équilibre économique de l’ensemble du dispositif, y compris les travaux de réhabilitation des
halles et l’acquisition des locaux commerciaux de pieds d’immeubles, au moyen de financements de nature
privés.
Environnement commercial : source Clipperton Développement
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1.
LE QUARTIER DE LA CARTOUCHERIE
1.1
La Cartoucherie dans la ville
La Cartoucherie est un quartier de Toulouse bordé par un réseau de voiries primaires : l’avenue de Grande
Bretagne qui relie le centre-ville au centre hospitalier de Purpan et la voie du TOEC.
Le quartier dispose aujourd’hui de nombreux potentiels :
-
sa desserte via sa proximité directe à la rocade toulousaine (A62) mais aussi à la route d’Auch,
-
sa proximité avec l’aéroport Toulouse Blagnac, ses activités aéroportuaires liées à son exploitation et de la
zone aéronautique
-
sa connexion avec le centre-ville et avec l’aéroport Toulouse Blagnac, grâce aux stations de Tramway
Casselardit et Cartoucherie desservies par les lignes T1 et T2
-
un riche patrimoine historique avec les Halles 121 et 128 construites à la fin du XIXème siècle. Ces
dernières, identitaires du quartier et de sa centralité, constituent un patrimoine devant être préservé et
indiqué comme tel dans le PLU de Toulouse. Leur présence témoigne du passé industriel du site et
s’inscrivent au sein de l’axe de composition urbaine majeure Nord-Sud du quartier.
-
des entités paysagères remarquables à l’image du parc du Barry (8 hectares) qui constituent l’espace vert
majeur du site. Il forme un véritable poumon vert dans ce quartier et constitue un réservoir écologique
important à l’échelle de l’agglomération.
-
de nombreux équipements publics (enseignement, sport, culture, etc.),
-
sa proximité avec plusieurs écoles maternelles et primaires,
-
un important tissu associatif,
-
son réseau de chauffage urbain,
-
sa proximité avec la zone d’activités et hospitalière de Purpan.
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1.1.1 Le quartier de la Cartoucherie et ses sous-secteurs
Source : photo satellite-
Le quartier de la Cartoucherie se compose, d’Ouest en Est :
- à l’Ouest le secteur actif, qui accueille des ilots mixtes d’activités et de bureaux, ainsi que des équipements.
Divisé en deux zones par le cône de bruit de Blagnac, il rassemble au Sud-Ouest, l’essentiel du programme de
bâtiments d’activités de la ZAC, et au Nord Est, au contact de la centralité, des programmes essentiellement de
logements. Deux équipements sont implantés sur le secteur : l’Ecole Régionale de Santé et un groupe scolaire
avec espace petite enfance. Ce secteur accueille également deux parkings silos : l’un de 350 places environ et
un de 450 places environ.
- au centre, qui fait l’objet de l’appel à candidature : la place de la Cartoucherie, espace public majeur du
quartier sur lequel s’ouvre les Halles 121 et 128, élément patrimonial identitaire.
Les halles sont repérées au niveau du PLU comme un élément bâti protégé. Dans le cadre d’une reconversion il
est possible de réaliser des modifications, extensions de ces Halles si les façades et l’identité architecturale des
halles sont valorisées.
La Halle s’étend sur 7000 m2 elle sera séparée en deux par une promenade jardinée (600m2).
La façade s’étend sur 40m2, séparée en 3 nefs. La longueur de la halle est de 190 mètres. La hauteur sous
ferme de 6 mètres.
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La station de tram Casselardit est implantée à l’extrémité Nord de cette place, sur l’avenue de Grande
Bretagne. La vocation de cet espace est de constituer la centralité commerciale du quartier, en accueillant les
différents commerces et services en rez-de-chaussée des bâtiments. Un marché de plein vent est également
programmé sur la place. Le projet des espaces publics prévoit (phase AVP) l’aménagement de kiosques ainsi
qu’une fontaine majestueuse.
- à l'Est, le secteur présente une vocation résidentielle organisée autour de la station de tramway Cartoucherie
et accueille une petite polarité commerciale composée de commerces, équipements de quartier qui devraient
venir en complément
1.1.2 Les projets riverains
Le développement du centre hospitalier de Purpan
Le centre hospitalier de Purpan se situe à 800m au Nord-Ouest du quartier de la Cartoucherie.
L’hôpital Purpan est un établissement pavillonnaire, situé au nord-ouest de Toulouse, dont la construction date
ième
de la première moitié du 19
siècle.
L’hôpital Purpan regroupe :
-
de nombreux pôles médicaux et chirurgicaux destinés aux malades adultes autour d’un plateau
technique complet bénéficiant de matériels médicaux de dernière génération,
un service d’accueil des urgences adultes (S.A.U.) ouvert 24h/24h, et le S.A.M.U.,
des services de soins adaptés aux besoins des patients : hôpital de jour, de semaine, chirurgie
ambulatoire, hospitalisation et nutrition à domicile, consultations et réseaux de soins.
L’établissement est également un pôle de recherche important accueillant des unités de l’INSERM, une unité
du CNRS ainsi que des structures spécifiques comme le Centre Anti-Poison et de Toxicovigilance, le Centre de
Consultation Médicales Maritimes et le Centre Régional de l’Hémophilie.
La zone commerciale de Purpan :
La zone commerciale de Purpan se situe à 1,5 km au nord-ouest du quartier de la Cartoucherie. Elle est
composée d’une galerie marchande abritant des boutiques de mode, sports et beauté, un hypermarché et des
lieux de restauration.
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Le cœur de quartier de St Cyprien
Le marché Saint-Cyprien
Desservi par le métro, la place Jean Diebold, véritable cœur de quartier de Saint Cyprien, est animée par son
marché couvert construit au 19ème siècle, ainsi que par des bars et restaurants.
Le musée des Abattoirs
Ouvert en 2000, le Musée d’Art contemporains des Abattoirs accueille 140 000 visiteurs par an, et sa
fréquentation progresse chaque année.
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1.2
La physionomie du quartier
Une nouvelle centralité à proximité de l’hyper-centre
Chiffres clés (Source : INSEE - 2013)
Population : environ 7000 nouveaux habitants
- Part des jeunes (0-24 ans) : 35% à Toulouse
- Personnes âgées (+ 65 ans) : 13% à Toulouse
Logements : environ 3100 logements
- 35% d’habitat social
- 25 % de logements en accession
Données économiques
- Revenu annuels moyens par ménage : 30.000 € à Toulouse
Taux de chômage : 13,5% à Toulouse Métropole
Ménages * source : INSEE 2011 pour les IRIS Poulenc et Auriacombe
- Familles monoparentales : 19% à Toulouse
Le projet urbain de la ZAC de la Cartoucherie, à travers sa programmation, va augmenter la population du
quartier et apporter une diversification des usagers. Ainsi à terme, il y aura près de 20.000 usagers (habitants,
actifs, étudiants) sur la ZAC en comptant les habitants déjà présents au sein du quartier (6000 environ).
Les revenus annuels moyens des ménages du quartier de la Cartoucherie sont actuellement inférieurs à la
moyenne de Toulouse : 25.000€ contre 30.000€ par an. Le quartier se situe dans la moyenne inférieure des
revenus des ménages toulousains.
Le quartier de la Cartoucherie s’insère dans un environnement hétérogène, composé de quartiers à plus hauts
revenus à l’est et à l’ouest et de quartiers aux revenus plus faibles au sud.
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1.2
Procédures Opérationnelles
Le programme de création de la nouvelle centralité du quartier de la Cartoucherie s’appuie sur la réalisation
d’une Zone d’Aménagement Concerté, la ZAC de la Cartoucherie, engagée en 2010 et concédée à Oppidéa.
Plan de la ZAC
Source : Atelier Marguerit
•
La ZAC Cartoucherie (concédée à OPPIDEA)
La ZAC Cartoucherie est entrée en phase opérationnelle depuis 2013.
Elle comprend dans sa première tranche, les opérations engagées suivantes :
-
L’école Régionale de Santé
-
Le groupe scolaire avec espace petite enfance
-
Des programmes d’habitation lots 1.2b, 1.3b, 1.4, 1.5a, 1.5b, 2.2ab, 2.2c (…. logements),
-
Des programmes de bureaux lots 1.3a, 1.2a, 2.2a
-
un équipement municipal mutualisant des services publics de proximité (Maison de la Citoyenneté, un
centre d’animation, maison des Projets)
-
des programmes d’activités et commerciaux, à la marge, en rez-de-chaussée des îlots de construction,
-
l’aménagement des espaces publics
-
le premier parking silo du quartier (450 places)
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2.
LE PROJET ECO-QUARTIER DE LA CARTOUCHERIE
2.1
Les grands principes du projet urbain
Les grands enjeux :
-
Intégrer ce secteur à ses abords grâce à une logique d’ensemble
Rendre perméable et ouvrir le secteur sur le reste du quartier : création de liaisons Nord-Sud
(Garonne-Cépière) et Est-Ouest (ICAM-Barry)
Utiliser l’espace de manière économe par la promotion de nouvelles formes urbaines
Assurer la mixité et la diversité de fonctions par l’implantation des services et équipements
nécessaires aux populations à proximité des habitations
Garantir la qualité architecturale et environnementale
Valoriser les éléments patrimoniaux bâtis identitaires pour le quartier (halles)
Les principes de composition :
Le plan de composition est structuré autour des Halles, selon un axe fondateur Nord-Sud qui met en relation le
quartier Casserlardit au Nord jusqu’à la Cépière au Sud.
Le quartier sera à dominante d’habitat à l’Est au et centre, à dominante d’activités à l’Ouest (cône de bruit de
l’aéroport impactant le secteur Ouest du quartier).
L’intensité urbaine et l’usage du sol seront accrus à proximité des stations de Tram Casselardit et Cartoucherie.
La place des Halles, en lien avec la station de tram Casselardit, constituera la polarité principale du quartier,
regroupant la majorité des commerces et services ainsi qu’un programme spécifique au sein des halles,
devenant un lieu identitaire et de destination à l’échelle de la ville.
La place de la Cartoucherie, en lien avec la station de tram Cartoucherie, constituera une polarité secondaire,
regroupant commerces, services et équipements publics à l’échelle du quartier.
La place du Zénith constituera le prolongement de la place des Halles selon un axe Nord-Sud, ouvert aux
manifestations culturelles et festives en lien avec le Zénith.
Les aménagements permettrons d’affirmer de la place des modes doux, par une circulation apaisée en zone 30
et un système de voiries partagées.
Vocation et typologies :
Le projet proposera une offre diversifiée de logements, d’architecture contemporaine et à faible
consommation énergétique.
A l’Ouest, la ZAC sera à dominante économique, notamment en raison de l’application du Plan d’Exposition aux
Bruits de l’aéroport Toulouse Blagnac, qui interdit la construction d’habitat.
Le programme :
Habitat :
Création d’environ 3 100 logements, mixant de l’habitat collectif / semi-collectif / intermédiaire. Les nouveaux
logements seront du locatif privé, de l’accession à la propriété et du logement social
Equipements publics :
Ecole Régionale de Santé
- Groupe scolaire et centre petite enfance
- Mairie annexe
- Equipement culturel dans la halle 121 Sud
Activités économiques :
- Création d’environ 90 000m2 de bureaux
- Création d’environ 10 000m2 de surfaces commerciales
Stationnement :
Le stationnement des véhicules particuliers sera géré au sein d’ouvrages mutualisés (type silo) répartis sur
l’ensemble du quartier
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2.2
Un projet en plusieurs étapes
La première étape livrable en 2020, actuellement en cours
Logements :
A horizon 2020, 1385 logements devraient être livrés correspondant à la phase 1 et une partie de la phase 2,
soit un peu plus d’un tiers des logements de la ZAC (3300 logements), correspondant à 2500 habitants environ.
Fin 2016, il est attendu la livraison de 530 logements.
Tertiaire :
Trois opérations sont commercialisées avec des utilisateurs dont l’arrivée est prévue fin 2017 : Lot 1.3a et b
pour 6350 m² et le lot 1.2a1 pour 4000 m2.
Commerces :
L’ouverture du pôle commercial en RDC de l’ilot 3.1 (3600 m2) devrait intervenir fin 2019.
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En attendant, des commerces et services « préfigurateurs » pour répondre aux besoins des premiers habitants
et usagers du quartier, pourraient être accueillis à titre transitoire :
-
en RDC de l’ilot 1.4 (565m2) livrable en mars / avril 2016,
-
dans des structures légères sur la place, sur l’emprise des pavillons projetés en front de place,
-
dans la petite halle 128, dans le cadre d’aménagement transitoire,
-
dans des food truck,
Les commerçants et services ainsi installés devront être intégrés dans le business modèle du futur investisseur.
Espaces publics :
La partie EST de la place centrale, bordée par l’ilot 3.1, doit être livrée en 2020.
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Les différentes étapes du projet :
Source : Clipperton Développement
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3
UNE CENTRALITE COMMERCIALE INEDITE CO CONSTRUITE
AVEC LA SOCIETE CIVILE
Un concept porté par les élus et la société civile
La place de la Cartoucherie s’articule autour d’un concept gastronomique phare et inédit autour de six cuisines
du monde, rassemblant restaurants, vente de produits, animations et évènements qui prendra place au sein de
la Halle.
Ce concept a été défini à la suite d’une trentaine d’entretiens réalisés auprès de personnalités de la société
civile, aboutissant à près de 17 scénarios, suivis d’un séminaire d’arbitrage, qui ont permis de faire émerger le
scénario choisi, validé par les élus.
Ce concept gastronomique se situera au sein de la grande Halle qui représentera le cœur du futur quartier et
un élément identitaire déterminant, drainant de nombreux consommateurs.
Plusieurs activités associées s’articulent autour de ce lieu emblématique et complètent le concept
gastronomique. Chaque élément présente à ce titre un caractère innovant, en particulier dans les cas de deux
établissements hôteliers complémentaires envisagés, l’Hôtel Design et le Youth Hostel.
Un cinéma de quartier, un studio de radio,
une librairie, un pôle commercial de
proximité, un pôle institutionnel, un centre
médical, un marché forain, fonctionnant en
synergie, ont pour vocation de créer une
dynamique vertueuse pour le quartier.
Les commerces et services de proximité,
comme les pôles institutionnels et
médicaux, contribuent également à animer
le quartier et à offrir aux habitants une offre
de proximité qualitative.
Aujourd’hui plusieurs enseignes sont
identifiées et seront intégrées au projet
final.
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Vues plan guide : sources Equipe de maitrise urbaine
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