ICF L`Argus des Commerces

N° et date de parution : 384 - 01/09/2010
Diffusion : 3683
Page : 12
Périodicité : Bimestriel
Taille : 90 %
ICFIArgu_384_12_302.pdf
1482 cm2
Site Web : http://www.cession-commerce.com/actus/kiosque/magazhttp://w
CONNA?TRE
LESGRANDS PRINCIPES
Élément fondamental pour exercer votre métier decommerçant
debaildoitêtre examinéavecattention
durée
et
le
contrat
le
,
Car est luiquifixe activité
loyer Lesdeux parties devront négocierau mieux les clauses
'
.
c'
l
la
,
.
importantes.
processus de
unfonds de
commerce
bail commercial
vaconstituer unélément
fondamental puisque sans lui vous ne
pourrez exercer votreactivité.
Mais quelle enest sadéfinition?
agit un contrat qui porte sur
lesmurs un local affecté un
usage commercial artisanalou
rans
undroit au renouvellement
échéance ou défaut
auversement
une indemnité
le
'
à
loués.
En dehors des quelques règles
résulte
prévues par
'
d
Codede commerce
fautsavoir que liberté
.
'
d
et
contredites
est régipar lesarticles
145-1 suivants du Code de
commerce quiassure unstatut
parties
L
.
Il
et
,
protecteur aulocataire
et
précise
les obligations respectives des
parties Ainsi preneur bénéficie
unbail uneduréeminimale
.
le
'
'
d
de
d
9
ans qu' peut résiliertous les
il
,
il
rapide
Ladestinationdes locauxest
ferme onnepeut pas changer
la
,
sauf entreprendre une procédure
complexe ajouteChantal
activité ne correspond
MillierLegrand
à
,
»
,
'
.
l
il
,
,
'
l
«
le
et
,
procédure
commerciaux
,
,
dernier peut exiger une
commerce on parle alors de
bail
tout commerce
avère idéale.
Mais dans pratique cetypede
contrat est rare compte tenudes
avantages qu' procure au
"
,-
"
-
la
,
connaissance de intégralité du
'
l
y
.
,
porterune grande
et
,
il
devra lire de manière
Il
locataire
le
attentive
approfondiepour
et
s'
,
Lefutur commerçant doitprendre
contrat
mention
la
,
utilisation deslocaux pour tout
le
,
SimonAssociés.
attention
duloyer.
Dans cecontexte
avocate quidirige
département immobilier au
cabinet
augmentation
confirmeChantal
,
de déspécialisation.
Sachant qu' encontrepartie ce
Il
négocier
MillierLegrand
l
Si
pas faudra prendre contact
avec bailleur pour obtenirson
accord selancer dans une
'
,
,
«
la
»
En clair lesdestinations
?
nedoivent pas sechevaucher.
permet derédiger des
clauses qui avantagent uneou
autre des parties La
réglementation des baux
est quasi libre tout peut se
négocier entre les parties
appartient au locatairede
au mieux lesclauses
importantes
la
,
contractuelle
.
le
ou un conceptde restauration
le
.
.
:
et
.
un décret du30
septembre 1953 On parle de statut car
plusieurs dispositions sont ordre
public nepeuvent être
parles conventions des
prêt-à-porter
,
'
d
Lestatut desbaux commerciaux
.
s'
et
,
il
,
il
'
s'
,
l
,
d
enseignement
.
,
'
,
,
,
d
'
encore industriel ou
,
éviction du droitdecéder son
bail
acquéreur deson fonds
decommerce.
Mais attention pour cela doit être
inscritauregistre du commerce
dessociétés ou aurépertoiredes
métiers
exploiterdemanière
effective un fonds dans leslieux
à
»
indique Gilles Hittinger-Roux
avocatspécialiste dubail
commercial Par exemple
agitde
prêt-à-porter hommes de
prêt-àporter femmes ou de
enfants Ou dans cas de
restauration est-ceune brasserie
à
,
d
d
s'
et
'
l
à
'
le
,
ce defaçon très précise
'
d
,
de ce bail
d
,
Il
ans
3
'
reprise
.
Lespropriétairessont
«
aimentpas
desactivités trop larges
exigeants
mesurer étendue de son
'
donner
l
n'
avocate Ainsi
locataire devra penser dès
départ
faire inscrire les activités
êtreexercées
susceptibles
ajoute
engagement.
ils
,
»
,
'
l
.
le
,
le
Vérifier activité
'
l
Gilles Hittinger-Roux
avocatspécialiste du
bail commercial
Le commerçantdoit
vérifier que activité
qu' souhaiteexercer
correspond bien celle
qui est mentionnée dans
(
:
)
Plusieurs pointssont étudier En
à
premier lieu
«
'
commerçant
'
l
.
activité Le
.
,
'
d
ultérieurement.
«
doit vérifier que
à
'
l
Il
sera recommandé devérifier
l
il
à
le
contrat de bail
»
qu' souhaite exercer
correspond bien cellequi est
mentionnée dans
contrat debail
activité
que leslocaux seprêtent bien un
estau bailleur
usage commercial
il
à
à
.
le
1/3
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,
de
le
C'
justifier Mais estpossible
.
il
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transmette
le
,
à
locataire.
si
,
la
a
droitde résiliertousles
est pourquoi on emploie
ans
couramment expression bail
3
la
le
unrestaurant
'
d
avertir
engénéral
alm?I?
,
6
'
l
à
,
À
supérieure
les autorisations
,
de
faudraenoutre vérifier
immeuble estencopropriété
voir
et
,
activité que onsouhaite
estbien conforme son
règlement Celle-ci peut aussi
façade du local lui convient
faut également avoir sonaccord
pour enseigne dans cas une
'
'
si
'
l
si
l
l
exercer
à
.
contrôler
si
la
Il
'
'
le
l
d
boutique deprêt-à-porter Pour
.
une activité de restauration
toujourspluslourd car
,
est
c'
,
a
il
y
un
io
ou 12ans
,
ainsi dustatutprotecteur de 1953.
Lorsque onreprendunbail
'
«
il
l
,
prévoient que les
spécialité enbauxcommerciaux
»
,
,
3
».
il
,
'
d
,
,
le
9
le
,
,
à
Si
2
à
,
locataires renoncent cedroit
ceux-ci doiventbien vérifier que
cette faculté leur estproposée.
Car ne paspouvoir partir au
bout de ans peut constituerun
danger
Parfois serapossible de conclure
des baux une durée supérieure
par exemple 10ou12ans cequi
peut être cas dans les centres
ce est pasun
commerciaux
bail de ans loyer sera fixé en
«
'
l
bailleurs
certains
.
de
la
d
et
le
faut regarder durée quireste
courir conseille Marie-Caroline
Claeys avocate aubarreau de
Rennes titulaire une mention de
MillierLegrand
'
l
nécessaires ontété accordées.
Il
l
,
il
'
si
heure
'
«
deconcluredesbaux
une durée
pour exercice
une telleactivité
'
d
actuelle avertit
Chantal
,
lieux sont
'
avance par
huissier.
acte
'
,
échéance de ans
contrat devientautomatiquement
unbail commercial bénéficiant
audelà
bailleur mois
le
,
9
si
d
,
à
faut voir les
configurés
il
.
ans.
principe égale
Parfois sera possible
,
doit
"
Ladurée esten
le
,
il
3-6-9 Dans ce cas
une duréeégale
2
si
'
"
à
Si
C'
l
et
,
Parexemple dans
le
.
,
la
'
d
.
a
le
,
Préfecture deParis pour des
locaux situés dans capitale
dans samairie pour des locaux
situés en banlieue parisienne ou
enprovince.
cas
9
à
il
,
à
durée quiest enprincipe égale
ans sachant que preneur
,
un doute est toujours
possiblede serenseigner
on
'
,
ans mais celui-cine
serapas considéré comme un'
bailcommercial entant que tel On
parle alors debail decourte durée.
celui-ci estrenouvelé ou
locataire restedansles lieux
au plus
le
l
,
l
conclure unbail
'
»
»
est égalementpossible de
Il
Ladurée du bail
Outre activité bail détermine
Cela peut êtretrès gênant les
locaux sont non conformes
indique Chantal Millier-Legrand.
«
Si
fonction duprix du marché
indique Gilles Hittinger-Roux.
certainnombre de conditions
techniques remplir.
bail celui-ci
cette obligationau
quedans
n'
le
,
'
d
,
professionnels Pluson achète
undroitau bail audébut du
contrat mieuxcesera
.
et
«
,
'
estime-telle
.
Si
dernière
l
onreprend pendant
année
il
,
la
faut prendre
contact avec propriétaire pour
renégocier un nouveau bail
ajoute-t-elle.
le
»
,
La fixationdu loyer
Le contrat debail fixe également
le
loyer quiest en principe déter
,
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LE PRENEUR DC#
QUE LES LOCAIMilie
PRETENT BIEN
UN
À
COMMERCIAL
miné librement par les parties au
moment desa conclusion Son
montant est pas défini par des
règles légalesprécises mais est
logique qu' soitfondé sur valeur
locative deslocaux
faut
assurer que loyer correspond une
économie votéeen août2008.
'
l
,
«
Il
hausse ou
la
'
l
le
baisse peu
la
à
'
l
.
.
C'
le
:
d
,
«
locataires recommandent ILC carles
critèressont plus stables Cet
indice en adéquation avec
activité économique estplus
chaque partiepeut trouver
son compte Mieux vaut avoir
un locataire quipaie sonloyer
"
'
,
l
,
'
la
d
à
»
.
c'
à
,
'
c'
.
.
,
,
«
3
,
à
plutôt qu' soit endifficulté
estime Marie-Caroline Claeys qui
'
d
il
»
le
,
affaires
).
Le loyer estengénéral indexé.
Aujourd hui les partiesont
choix entre indicetraditionnel
ICC Indice du coût
G
noteque lescommerçants
indépendants
le
,
onttendance restersur
'
la
(
:
,
le
la
.
(
il
éléments
devront êtreprécisés
Plusieurs cas de figurepeuvent se
merce
pluscourante Dans ce cas
.
locataire
prend
c'
,
endirect avec
le
et
,
bailleur pour
.
:
la
cas
une cession debail
'
d
'
d
le
'
l
.
?
bail
propriétairedulocalne
puisse
opposer Lebail étant
comme un élémentdu fonds de
commerce Lelocataire reprend
bail dans état où setrouve
moinsdemarge demanoeuvre
acquéreur
reprend automatiquement
sansque
le
le
.
le
considéré
.
«
le
le
'
l
avocate Chantal
MillierLegrand.
y
soit dans
une cession de fonds de com
,
estime
la
'
l
,
s'
reprise
unbailpeut se faire soit dans
cas
cequiconstitue situation
la
,
.
vanégocier
contrat Deuxième situation
'
le
est-à-dire rentre dans
un local commercial
d
:
'
l
il
il
a
,
y
»
,
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Quand un commerçant cède son bail
sans céder fonds reçoit en
,
il
le
,
undroit aubail.
desbaux
impose accord dubailleur en
cas de cession de bail
du fonds decommerce.
principe
le
versement
'
d
La quasi-totalité
'
commerciaux
l
,
,
indépendamment
et
faire objetde négociations entre
les parties
la
Prendre oureprendre?
présenter Premièresituation
,
fautsavoir que certains
la
(
»
,
cadence de paiement du loyer
cela peut êtretous lesmois ou
tous lestrimestres Sachantque
détermination duterme peutavoir
ILC
Indice des loyers commerciaux
mis en place dans cadre de
LME Loidemodernisation de
'
l
,
«
proposer
à
'
l
,
.
il
,
ICC.
Le baildoitégalement préciser
'
l
)
,
,
'
Si
le
y
(
d
,
l
,
:
à
'
équilibré
un loyer binaire unepartie fixe
la
,
,
Plusieurs formes deloyer
existent soit forfaitaire
classique soit
le
,
l
,
:
à
'
,
Si
a
institutions dedéfense des
'
à
,
argentpour se garantir contre
inexécution par locataire de
une deses obligations ce
dernier les correctement remplies
ce dépôt lui serarestitué en fin de
bail.
Autre point connaître
loyer
peut se régler termeéchu
està-dire
finduterme ou terme
échoir est-à-dire avance
on estdans ce cas montant du
dépôt de garantie serade mois
en revanche pour unloyer terme
échu montantsera dudépôt
sera de mois Pour cedépôt de
garantie est possible de
unecaution bancaire ajoute
Chantal Millier-Legrand.
Ces grands principes posés
'
d
importantes est ce queconfirme
ChantalMillier-Legrand les
il
celui plusrécent
à
,
à
,
et
L
grande stabilité avecdesvariations
,
bailleur demande undroit
entrée qualifié de pas-de-porte
qui
peut être versésous forme un
capital annuel payé en unefois en
plus du loyer.
)
à
,
»
L
,
,
recommande Chantal
Millier-Legrand.
En outre estpossible que
construction
le
,
»
.
,
une partie liée au chiffre
.
'
à
.
dépôtde
le
garantie Selon cettepratique
propriétaire peut demander titre
de dépôt unecertaine somme
indiqueMarie-Caroline
Claeys ILC qui tend en effet
se généraliser offre uneplus
l
le
+
ICC
'
s'
"
une influence sur
la
,
valeur locativenormale Pour
cela les locataires doivent être
conseillés
,
,
la
»
)
,
qu'enrenouvellement
tendance estde plutôtderester sur
tandis
il
,
.
:
(
s'
L
n'
il
Chantal Millier-Legrand avocate
La
réglementation desbaux commerciaux
est quasi libre toutpeutsenégocier
entre lesparties
)
ILC implante dans les
nouveaux baux commerciaux
'
«
.