Favoriser l`accès au logement et les parcours résidentiels :

Synthèse du 12-14 du 13 octobre 2009
Favoriser l’accès au logement et les parcours résidentiels :
Il est nécessaire d’augmenter l’offre sociale dans le parc privé,
comment faire ?
Le parc privé en Isère : un parc important mais peu accessible aux ménages modestes
Le parc de logements en Isère compte 460 000 logements. Plus de 80% de cette offre appartiennent au parc privé (dont
73% en accession à la propriété et un quart en locatif privé soit 105 000 logements pour Isère, 48 200 pour la Métro). Le
parc privé offre donc un volume de logements important par rapport à un parc Hlm qui représente moins de 20% de l’offre
(78 000 logements environ en Isère, 31 000 pour la Métro). Cette offre demeure toutefois chère. Pour
l’accession l’enveloppe d’acquisition moyenne en Isère s’élève en 2008 à 148 500€ pour un appartement ancien de 63m2
et à 199 700€ pour un appartement neuf de 66m2. Le prix de ce type de bien a augmenté de +39% depuis 2004 (+29%
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pour les appartements neufs). Pour une maison neuve, l’achat moyen s’élève à 245 256€ pour 105 m . En ce qui
concerne le locatif privé les loyers poursuivent leur progression mais à un rythme plus lent que les années précédentes.
Le loyer moyen en Isère1 s’élève à 11€/m2 avec des disparités importantes selon le secteur. L’agglomération grenobloise
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est le territoire en Isère où le loyer moyen est le plus élevé : 12.4€/m (+0.8% entre 2007 et 2008), les agglomérations de
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Voiron (+2.2%) et de Bourgoin se situent autour de 9€/m et le pays Viennois en dessous (8.6€/m2, soit +2.4%). Les loyers
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des logements sociaux restent très inférieurs à ceux du privé (4,8 €/m pour les PLAI, 5,3 pour les PLUS, 7,1 pour les
PLS).
Des outils pour inciter les propriétaires à conventionner leur logement
Compte tenu de l’évolution des prix, la vocation sociale du parc privé s’effrite alors que le parc Hlm est saturé et ne peut
pas accueillir l’ensemble des demandes de logement à loyer modéré. Le développement d’un parc locatif privé accessible
à un plus grand nombre constitue alors un véritable enjeu. Or, le développement de ce type de logements reste difficile.
En 2007, 252 logements à loyers maitrisés ont été produits et seulement 137 à loyers sociaux ou très sociaux (12
logements). Afin d’inciter davantage les propriétaires à conventionner leur logement, certaines collectivités locales ont
choisi de compléter les dispositifs existant par des aides exceptionnelles.
Grâce au soutien de la Métro et de la ville de Grenoble, l’Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) Territoires
expérimente un nouvel outil: Loca++. Le projet est né de l’activité de Territoires en matière de gestion locative adaptée.
L’objectif est de capter des logements dans le parc privé en proposant au propriétaire des avantages fiscaux (abattement
de 60% sur les revenus locatifs) ainsi qu’une prime (entre 5300€ et 6100€) en contrepartie du plafonnement de son loyer
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et de l’engagement à louer son logement pendant 6 ans. Le niveau de loyer (7,5€/m jusqu’au T2) est le « conventionné
social », qui correspond au prix du logement PLUS en parc Hlm. Il s’agit d’un type de conventionnement sans travaux, ce
qui implique que les logements sélectionnés répondent aux normes de décence et d’isolation thermique.
La Communauté d’agglomération du Pays Voironnais (CAPV) est un territoire mixte à la fois rural et urbain, ce qui donne
lieu à des problématiques différentes du centre grenoblois. Le second PLH adopté en janvier 2006 a mis en évidence le
manque de logements à loyers accessibles sur un territoire déjà fortement engagé dans l’amélioration de l’habitat ancien.
En parallèle, à l’instar de la Métro et de la communauté d’agglomération du Pays Viennois, ce territoire est délégataire des
aides à la pierre, ce qui lui permet d’avoir une plus grande marge de manœuvre par la gestion directe des crédits de l’Etat
et de l’Anah. Pour remplir les objectifs du PLH fixés à 25/30 logements à loyers maîtrisés dans le parc privé, un outil (PIG
Cohésion sociale) a été mis en place proposant aux propriétaires le subventionnement de leurs travaux avec des aides
exceptionnelles importantes de la CAPV ainsi que des avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement à louer à un
prix très bas (incitation à louer au loyer « très social »)sur une durée de 6 à 9 ans. Afin d’assurer le suivi des logements et
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Source : CLAMEUR de pérenniser le parc (c’est à dire éviter les sorties de conventionnement), le dispositif prévoit qu’une association assure
une gestion locative de proximité pour ces logements. Les attributions sont quant à elles effectuées par la commission
sociale du CLH qui gère les logements du contingent préfectoral. Alors que la CAPV éprouve de grandes difficultés à
produire du logement social, ce type de dispositif lui permet de respecter les objectifs quantitatifs du PLH, avec un coût
certain pour la collectivité (1,6 à 1,7 million € par an).
Dans le Sud Grenoblois, territoire qui ne dispose pas de la délégation de compétence, le dispositif de développement d’un
parc privé à vocation social est également basé sur le conventionnement, avec une unification des outils existant et un
abondement particulier du territoire. Même si le montant des aides ne permet pas de combler l’écart avec le prix du
marché, le Sud Grenoblois arrive à mobiliser plus de logements sociaux dans le parc privé (11 en moyenne conventionnés
à loyers maîtrisés) que dans le parc public (0 en 2009 et 8 en 2008).
Mobiliser le parc privé, une autre façon de faire du logement social
La présentation des dispositifs par lesquels les collectivités et l’Etat investissent l’argent public dans le logement privé
conduit les acteurs associatifs et politiques à s’interroger sur les modalités de la dépense publique. Alors que le logement
social reste onéreux et long à produire, comment évaluer aujourd’hui la plus-value sociale des dépenses engagées en
direction des propriétaires privés ? En outre, ce type d’investissement appelle de la vigilance de la part des opérateurs. En
effet, historiquement, l’action publique dans le parc privé a principalement été liée aux travaux dans le logement. Mais
depuis quelques années, il est possible de conventionner des logements privés sans travaux, ce qui demande de faire
attention à ce qui est demandé aux propriétaires en termes de contrepartie sociale, à la fois sur les niveaux de loyers
pratiqués, et sur la durée du conventionnement.
Pour les représentants des collectivités, la situation du logement sur leur territoire est telle que le parc public existant ou
en cours de construction ne pourra pas répondre à la demande sociale. S’ils souhaitent y répondre, ils n’ont d’autre choix
que de se tourner du côté du parc privé. A leur sens, les outils dans le parc privé ne remettent pas en cause le bien fondé
de construire du logement Hlm. Ils permettent avant tout de mobiliser du logement à loyer modéré, mais d’une autre façon.
Pour la responsable logement de la ville de Grenoble, il n’y a pas de réponse unique à la demande sociale de logement.
L’opposition entre parcs public et privé n’a pas lieu d’être. A Grenoble, 400 logements Hlm neufs vont être livrés en 2009.
En parallèle, la volonté a été affirmée de travailler sur le parc privé, et là aussi, la réponse n’est pas unique : toutes les
niches sont à explorer. Il y a des pistes d’actions avec des logements avec, sans travaux. Il y a également une campagne
qui va être lancée sur l’isolation thermique, une autre sur la vacance (bien que marginale) ainsi qu’un travail sur les
immeubles insalubres. Toutes ces actions pourraient être l’occasion de mobiliser des logements. Sur le fond, le débat aura
lieu entre élus sur la question d’investir des fonds publics dans du logement privé.
Pour faire face aux effets de la crise, des projets innovants voient le jour
Alors que certaines collectivités misent sur une production sociale dans le parc privé, d’autres opérateurs et notamment
l’association Villages et quartiers solidaires, imaginent d’autres solutions pour créer des logements
accessibles…autrement. L’association présente deux types de projets, à la fois sur du neuf et de la rénovation. L’objectif
est de proposer aux familles une habitation écologique avec des mensualités de remboursement ne dépassant pas 20%
de leurs revenus nets pendant 20 ans. La première expérience (Grenoble) est un bail à construction, qui se situe à michemin entre le locatif et l’accession. Le projet prévoit que les futurs occupants des logements sont réunis sous la forme
d’une coopérative. Afin de réduire les couts, ces derniers participent au projet immobilier et aux travaux, et la gestion
locative du projet est confiée à un opérateur social. Le projet permet aux futurs accédants de payer des mensualités
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représentant un niveau de loyer équivalent au prix des loyers conventionnés très sociaux (5,50€ à 5,60€/m de SU) sur
une durée de 20 ans. De plus, le mode de calcul des mensualités tient compte des futures évolutions du ménage (baisse
des ressources avec la retraite…). Le second projet, encore en phase de démarrage, est situé à Crolles et associe la
municipalité. Il s’agit d’un programme à construire de 30 logements. Un travail a été effectué autour des critères
d’attribution et de la définition de la liste des familles candidates (sortie de logements Hlm, emploi sur la commune). Une
cinquantaine de familles sont déjà mobilisées. Une commission statuera sur les attributions en fonction des questions de
mixité sur le territoire. Dans les deux projets, la démarche de construction prévoit de s’appuyer sur des matériaux
écologiques et respectueux de l’environnement, dans des perspectives de développement durable. En effet, la question
de la maîtrise des charges et de la précarité énergétique doit être prise en compte avec intérêt dans le cadre d’une action
ciblée dans le parc privé. Comme le rappelle un représentant d’Un Toit Pour Tous, le taux de renouvellement du logement
est de 100 ans, ce qui signifie que l’intérêt d’une action dans le parc privé doit s’appuyer sur les logements existant, et pas
seulement sur le neuf.
Le Thème du parc privé à vocation sociale est repris dans le cadre du Conseil Social de l’Habitat et fait l’objet d’un atelier
à la conférence annuelle le 26 novembre 2009 à Gières.
CR 12/14 – octobre 2009
Observatoire Associatif du Logement