l`investissement en france

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PROPERTY REPORT
L’INVESTISSEMENT
EN FRANCE
2011 T4
PROPERTY REPORT - L’INVESTISSEMENT EN FRANCE - JANVIER 2012
CONTACTS
NOS IMPLANTATIONS EN FRANCE
RESEARCH
SIÈGE SOCIAL
167, Quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux Cedex
Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04
Richard MALLE
Directeur
[email protected]
ÎLE-DE-FRANCE
Bagnolet
Immeuble Les Mercuriales
40 rue Jean Jaurès
93170 Bagnolet
Tél. : +33 (0)1 49 93 70 00
Tél. : +33 (0)1 47 59 20 00
Assia TAIBI
Analyste investissement Senior
[email protected]
INVESTISSEMENT
TRANSACTION
Olivier AMBROSIALI
Directeur Investissement Île-de-France
Tél. : +33 (0)1 47 59 17 49
[email protected]
Issy-les-Moulineaux
Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04
Saint-Ouen-l’Aumône
14 rue du Compas
BP 49254
Saint-Ouen-l’Aumône
95078 Cergy Pontoise Cedex
Tél. : +33 (0)1 34 30 86 40
Arnaud BOYER DE BOUILLANE
Directeur Grandes Opérations Île-de-France
Tél. : +33 (0)1 47 59 21 27
[email protected]
RÉGIONS
Annecy
PAE Des Glaisins
19, avenue du Prè-de-Challes
74940 Annecy-le-Vieux
Tél. : +33 (0)4 50 64 12 12
Pierre-Michel OLIVIER
Directeur Investissement Régions
Tél. : +33 (0)1 47 59 23 61
[email protected]
Bordeaux
Les Bureaux de la cité
23, Parvis des Chartrons
33074 Bordeaux Cedex
Tél. : +33 (0)5 56 44 09 12
Etienne PRONGUE
Directeur Investissement international
Tél. : +33 (0)1 47 59 23 35
[email protected]
Clermont-Ferrand
Immeuble le Kléper
3, rue Kléper
63100 Clermont-Ferrand
Tél. : +33 (0)4 73 90 89 88
Franck POIZAT
Directeur adjoint
Investissement logistique France
Tél. : +33 (0)1 47 59 17 34
[email protected]
2
Dijon
Immeuble le Richelieu
10, boulevard Carnot
21000 Dijon
Tél. : +33 (0)3 80 67 35 72
Nancy
Immeuble Les Portes d’Austrasie
40 rue Victor
54000 Nancy
Tél. : +33 (0)3 83 95 88 88
Grenoble
Immeuble Le Grenat
3, avenue du Doyen Louis Weil
38000 Grenoble
Tél. : +33 (0)4 76 85 43 43
Nantes
14, mail Pablo Picasso
BP 61611
44016 Nantes Cedex 01
Tél. : +33 (0)2 40 20 20 20
Lille
100, Tour de Lille
Boulevard de Turin
59777 Euralille
Tél. : +33 (0)3 20 06 99 00
Nice
Immeuble Phoenix – Arénas
455, promenade des Anglais
06285 Nice Cedex 3
Tél. : +33 (0)4 93 18 08 88
Lyon
Tour Part-Dieu
129, rue Servient
69326 Lyon Cedex 3
Tél. : +33 (0)4 78 63 62 61
Orléans
16, rue de la République
45000 Orléans
Tél. : +33 (0)2 38 62 09 91
Marseille
44, boulevard de Dunkerque
CS11527
13235 Marseille Cedex 2
Tél. : +33 (0)4 91 56 03 03
Metz
WTC-Technopôle de Metz
2, rue Augustin Fresnel
57082 Metz Cedex 3
Tél. : +33 (0)3 87 37 20 10
Montpellier
Immeuble Le Triangle
26, allée Jules Milhau
CS 89501
34265 Montpellier Cedex 02
Tél. : +33 (0)4 67 92 43 60
Mulhouse
Immeuble Europe
20, place des Halles
67000 Strasbourg
Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44
Rennes
Centre d’affaires Athéas
11, rue Louis Kerautret-Botmel
35000 Rennes
Tél. : +33 (0)2 99 22 85 55
Rouen
Immeuble Le Bretagne
57, avenue de Bretagne
76108 Rouen Cedex 1
Tél. : +33 (0)2 35 72 15 50
Strasbourg
Immeuble Europe
20, place des Halles
67000 Strasbourg
Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44
Toulouse
Immeuble le Sully
1, place Occitane BP 80726
31007 Toulouse Cedex 6
Tél. : +33 (0)5 61 23 56 56
3
Sommaire
Synthèse4
Contexte macro-économique
5
L’investissement en France
6
L’investissement en bureaux en Île-de-France
7
L'investissement en Régions
8
L'investissement en logistique
9
Chiffres clés
10
Secteurs géographiques Immostat
12
Glossaire13
4
SYNTHÈSE
L’année 2011 s’achève sur une belle performance en dépassant
le seuil des 17 milliards d’euros investis (contre 13,6 milliards
en 2010). Dans un contexte économique difficile, l’immobilier
apparaît comme une valeur refuge, moins volatil et moins risqué
que les marchés financiers. Les acteurs disposant d’importantes
liquidités dominent le marché, à l’instar des assurances et des
SCPI.
Le bureau reste le produit phare
• 43 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été
recensées
• Les bureaux en Île-de-France ont représenté 60 % des volumes
investis
• Retour partiel des investisseurs opportunistes sur des VEFA en
blanc
La reprise se confirme en Régions
• Le bureau reprend la tête du peloton en Régions avec 39 % des
engagements (contre 23 % en 2011).
• Les SCPI ont soutenu le marché en Régions.
• Recul des transactions en commerces lié à une raréfaction de
l’offre.
Recul du marché en 2012
• Le repli de la croissance anticipé et les potentielles dégradations
des conditions de financement provoqueront une baisse des
volumes investis en 2012.
• Les taux de rendement "prime" devraient rester stables au cours
des prochains trimestres.
• Les volumes d’engagements devraient atteindre 13-15 milliards
d’euros sur l’ensemble de l’année 2012.
Janvier 2012
CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE
Inflation - France
La croissance marque le pas en 2012
glissement annuel
%
4
2010
+1,5 %
2
2012
+1,9 %
BNP Paribas Real Estate - Research - Janvier 2012
2011
+2,1 %
3
2009
+0,1 %
1
0
-1
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Source : INSEE, Prévisions BNP Paribas
Euribor 3 mois
Taux directeur BCE
Stabilisation des taux longs
Prévisions
5
4
3
2
1
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Croissance et Conjoncture en France
PIB (glissement annuel)
PMI - Services
4
PMI - Industrie
2010
+1,4 %
3
Indice
70
2011
+1,6 %
2009
-2,6 %
1
2012
+0,3 %
0
50
-1
-2
40
-3
-4
-5
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Source : INSEE, Reuters, Prévisions BNP Paribas
30
60
2
Après avoir été fortement volatil en 2011, oscillant entre 2,45 % et
4 %, le taux de l’OAT à 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor)
pourrait n’enregistrer que de faibles variations, entre 3,10 % et 3,30 %
en 2012. En effet, malgré la récente dégradation par Standard’s
& Poor’s de la note de la France de AAA à AA+, les obligations
restent attractives. Au cœur d’une conjoncture caractérisée par de
fortes incertitudes et des marchés financiers en dents de scie, les
investisseurs restent averses au risque et privilégient les placements
sécurisés.
Ralentissement de l’inflation en 2012
Après avoir enregistré +2,1 % en 2011, l’inflation en France devrait
afficher un léger repli en 2012 pour s’établir à +1,9 %. Favorisé par la
hausse des prix alimentaires et la flambée des matières premières,
l’indice des prix à la consommation est resté soutenu en 2011. Cette
tendance pourrait s’amenuiser au cours de l’année 2012. En effet, le
ralentissement prévu de la croissance économique devrait réduire
les tensions inflationnistes. Ainsi, la diminution de la demande
de pétrole, liée au repli de l’activité à l’échelle mondiale, devrait
impacter à la baisse l’évolution des prix de l’énergie. La Banque
Centrale Européenne pourrait de ce fait être soulagée dans sa lutte
contre l’inflation et soutenir l’économie en préservant son taux
directeur à 1 %, voire le diminuer légèrement.
Source : Banque Centrale Européenne, Banque de France, Prévisions BNP Paribas
%
5
La crise des dettes souveraines aura eu raison de la croissance
économique mondiale, et sur cette tendance la France ne fera
pas défaut. Après avoir enregistré 1,6 % de croissance en 2011,
plusieurs facteurs contribueront en effet au ralentissement au cours
des prochains trimestres. Dans un premier temps, la contraction
de l’activité impactera l’emploi, par conséquent, la consommation,
principal moteur de l’économie française devrait enregistrer une
croissance faible. Ainsi, après avoir atteint 9,3 % en 2011, le taux
de chômage pourrait frôler la barre des 10 % en 2012. La demande
intérieure sera également dégradée par un moral des ménages
en berne. En effet, dans un contexte de baisse de pouvoir d’achat,
notamment lié à la stagnation des salaires, à la hausse des prix et à
l’augmentation de la fiscalité, les ménages auront plus tendance à
épargner qu’à consommer.
Par ailleurs, dans la mesure où le taux d’utilisation des capacités de
production n’atteint pas la moyenne de long terme et puisque les
conditions de financement seront moins attractives, l’investissement
des entreprises devrait rester limité. Par conséquent, un recul
significatif de la croissance économique française devrait intervenir
en 2012 pour atteindre +0,3 %, ce qui reste cependant bien loin de la
contre performance de 2009 (-2,6 %).
Taux en Zone euro
%
6
5
Investissement en immobilier d'entreprise en France
T1
Milliards €
35
T2
T3
T4
30,8
30
26,3
20
17,2
17,2
15,1
15
12,7
11,1
10,4
10
13,7
7
6,3
8,5
4,7
3,6
5
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
3,3
1,9
1,9
2010
2,2
2011
25
Source : BNP Paribas Real Estate - Research
2011
2010
Millions €
14 000
12 044
12 000
10 000
8 137
8 000
6 000
-11 %
4 000
2 768
2 452
2 000
-15 %
577
0
Bureaux
Commerce
2 045
+26 %
726
+20 %
205
Entrepôt
1 742
247
Activité
Autres services
+48 %
6
INVESTISSEMENT EN FRANCE
L’année 2011 tire son épingle du jeu
Avec plus de 17,2 milliards d’euros investis en immobilier
d’entreprise en France, l’année 2011 s’achève sur une belle
performance malgré une conjoncture grippée par la crise des dettes
souveraines. Ainsi, en dépit du ralentissement anticipé, le marché
a confirmé son dynamisme au cours du 4ème trimestre avec plus de
7 milliards d’euros d’engagements, soit une progression de 12 %
comparativement à la même période de 2010.
Cette bonne tenue du marché peut surprendre, cependant plusieurs
facteurs justifient cette tendance. Dans un premier temps, un grand
nombre de transactions d’envergure initiées il y a plusieurs mois se
sont concrétisées en fin d’année. En effet, 22 transactions supérieures
à 100 millions d’euros ont été recensées au cours du 4ème trimestre.
Par ailleurs, dans un contexte où les marchés financiers restent
fortement volatils et les obligations peu rémunératrices, l’immobilier
apparaît comme une valeur refuge. A cela s’ajoute l’effet de clôture
d’activité de fin d’année ainsi que la fin programmée de l'abattement
sur la plus value liée à l'article 210 E.
Les acteurs disposant d’importantes liquidités, et faisant peu appel à
l’effet de levier, restent les plus actifs, à l’image des assureurs ou des
SCPI qui ont concentré près de 37 % des volumes investis en 2011.
En termes de nationalité, les acteurs français restent majoritaires
avec 65 % des engagements. Après avoir totalisé 20 % des volumes
investis en 2010, les acteurs allemands affichent un recul avec
seulement 9 %. La réforme des fonds allemands aura eu raison de la
stratégie des investisseurs outre-Rhin sur le marché français, plus
présents à l’arbitrage qu’à l’acquisition au cours de l’année 2011.
Parmi les grandes tendances qui auront également marqué l’année
2011 figure le retour des ventes de portefeuilles, en hausse de 96 %
comparativement à 2010. Parallèlement, la reprise des grandes
transactions (supérieures à 100 millions) aura fortement contribué
au dynamisme de marché avec une progression de 42 % des volumes
par rapport à 2010. Enfin, la hausse des investissements en bureaux
en Régions aura également permis de fluidifier le marché avec des
volumes multipliés par 2,25.
Repli pour 2012
< 5 m€
5 - 10 m€
10 - 20 m€
20- 40 m€
40 - 100 m€
> 100 m€
Millions €
7 000
7 012
6 278
6 000
4 000
3 669
3 588
4 745
5 000
3 256
3 000
2 189
2 000
1 000
0
2 220
1 897 1 890
1 709
902
T1
T2
T3
2009
T4
T1
T2
T3
2010
T4
T1
T2
T3
2011
T4
A l’heure où la crise de liquidités pourrait s’accentuer, les organismes
bancaires devraient renforcer leurs exigences en termes de fonds
propres et rehausser le coût du crédit, s’assurant ainsi une prime de
risque raisonnable. Le financement immobilier par recours à l’effet
de levier, qui avait d’ores et déjà été fortement restreint depuis 2009,
pourrait s’avérer de nouveau difficile. Sous l’effet d’un repli de la
demande, une progression des taux de rendement moyens pourrait
dans ce cas être envisagée au cours des prochains trimestres,
notamment pour les actifs secondaires. L’aversion au risque
restera forte au cœur d’une croissance économique atone et des
marchés sous-jacents affaiblis. L’offre pourrait ainsi se confronter
à une demande encore plus sélective. Le recul des volumes
d’investissement en France semble donc inévitable en 2012, avec
des prévisions qui s’établissent entre 13 et 15 milliards d’euros.
7
LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE
Un retour aux fondamentaux
Investissement bureaux en Île-de-France
Millions €
3 500
2 900
3 000
2 500 +17 %
+90 %
2 054
+142 %
2 000
1 757
-2 %
1 525
1 500
1 418 1 390
1 106
1 000
+95 % 942
836 - 64%
500
484
302
0 2010 2011
Paris QCA
2010 2011
Paris
hors QCA
2010 2011
La Défense
2010 2011
Croissant
Ouest
2010 2011
1ère
Couronne
2 678
2010 2011
2ème
Couronne
Taux de rendement moyen - bureaux en Île-de-France
(hors "prime")
2ème Couronne
Paris hors QCA
%
10
1ère Couronne
Paris QCA
6,8
7
7,0 %
6,4 %
5,8
6
6,0 %
5,3 %
5,5
5,1
5
4,7
4
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
9
7,5 %
Taux de rendement "prime" bureaux en Île-de-France
2ème Couronne
La Défense
1ère Couronne
Paris hors QCA
Croissant Ouest
Paris QCA
7
6,50 - 7,00 %
6
5,85 - 6,25 %
5,80 - 6,30 %
5,60 - 6,20 %*
5
4,75 - 5,25 %
4,50 - 4,70 %
4
2003
2004
2005
2006
*Estimation
2007
2008
2009
2010
2011
8
3
Cependant, malgré un intérêt prononcé pour les actifs sécurisés,
certains investisseurs opportunistes ont marqué un retour partiel
en 2011. En effet, après avoir quasiment disparu en 2009, les VEFA
en blanc ont enregistré une légère reprise en 2010 avec 170 millions
d'euros d’engagements, pour atteindre 930 millions d’euros en 2011.
Si ces volumes restent relativement faibles comparativement à 2007,
ils témoignent de l’engouement des investisseurs pour les actifs neufs
bien souvent labellisés vert, dans un marché locatif sous-offreur sur ce
créneau.
Stabilisation des valeurs vénales en 2012
%
9
En termes de positionnement géographique, une tendance se dégage
au cours de l’année 2011 : les volumes investis dans Paris hors QCA
dominent ceux de Paris QCA. Ce phénomène repose d’une part sur la
rareté d’actifs disponibles dans le secteur de Paris QCA, qui a incité
les acquéreurs à élargir leurs critères. Par ailleurs, l’appétence des
investisseurs pour les produits sécurisés a provoqué une progression
significative des valeurs vénales dans le Quartier Central des Affaires
de Paris. Ainsi, ce sont près de 2,7 milliards d’euros qui ont été investis
dans Paris hors QCA contre 2,1 pour Paris QCA. Parmi les opérations les
plus importantes, figure l’acquisition par un assureur de l’immeuble Sud
Pont situé dans le 15ème arrondissement pour un volume de 218 millions
d’euros. Autre fait marquant de cette année 2011, HSBC assurances vie
a bouclé l’achat de l’actif Le Viala pour un montant de 134 millions
d’euros.
L’analyse des taux de rendement moyens met en évidence l’émergence
d’un marché à deux vitesses avec, d’une part, une baisse des taux pour
les secteurs géographiques les plus liquides à savoir Paris intra muros
et le Croissant Ouest, d’autre part, nous assistons à une remontée du
taux de rendement moyen pour les actifs situés en 1ère et 2ème Couronne.
Croissant Ouest
8
Sur l’ensemble de l’année 2011, l’investissement en bureaux en île-deFrance a totalisé 10,3 milliards d’euros, soit une progression de 40 %
comparativement à 2010. Dans un contexte économique fragile, les
investisseurs, averses au risque se sont donc majoritairement positionnés
sur l’actif le plus liquide sur le marché le plus mature. Le segment
des grandes opérations a confirmé sa reprise avec 31 transactions
supérieures à 100 millions d’euros pour un montant total de 5 milliards
d’euros (contre 23 transactions pour 3,1 milliards en 2010).
Si les valeurs vénales ont continué de progresser en 2011, le
ralentissement anticipé du marché en 2012 pourrait provoquer une
baisse du rendement en capital. Cependant, la forte hausse de l’ICC
en 2011 devrait se répercuter sur les "cash-flows" au cours des
prochains trimestres, cette tendance permettra de préserver une
certaine stabilité des valeurs vénales. 2012 verra la confirmation d’un
marché à deux vitesses. En effet, pour pallier à l’augmentation de la
vacance dans certains secteurs et le ralentissement des marchés
locatifs, les investisseurs vont logiquement augmenter les primes de
risques immobilières sur les actifs les moins sécurisés. Ainsi, les taux
de rendement moyens pourraient augmenter en 2012 pour les actifs
secondaires, en revanche, pour les actifs sécurisés situés dans les
quartiers d’affaires établis, la tendance sera stable voire légèrement
baissière.
L’INVESTISSEMENT EN RÉGIONS
Investissement en immobilier d'entreprise en Régions
Commerces
Bureaux
Millions €
10 000
9 000
Entrepôts
Activité
Le marché affiche une progression de 37 %
Autres services
7 000
6 000
5 463
4 925
5 000
4 000
4 583
3 383
3 336
3 000
2 657
2 000
1 000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
8 184
8 000
2011
Bureaux
Commerces
Activité/Entrepôts
Services
700
578
575
500
199
400
339
300
254
198
200
199
176
156 159
133
96
100
0
10
11
10
Lyon
11
Lille
10
11
10
Marseille
11
Toulouse
10
11
Bordeaux
10
600
Compte tenu du décalage qui existe entre l’Ile-de-France et les Régions,
le 1er semestre 2012 pourrait enregistrer une activité soutenue. Le
marché en Régions pourrait en effet continuer de bénéficier de la forte
collecte des SCPI. Cependant, sous l’effet conjugué d’un ralentissement
des marchés locatifs, de la dégradation des conditions de crédit et
d’une diminution des volumes de VEFA, un repli des volumes investis en
Régions pourrait intervenir en 2012. Les meilleurs actifs (biens situés, de
qualité, loués sur de longues périodes) continueront néanmoins d’attirer
les convoitises de nombreux investisseurs. Au cours des prochains
trimestres, l’offre restera l’élément déterminant de la dynamique du
marché de l’investissement en Régions.
(en fin de période)
Lille
Aix/Marseille
Lyon
9,0
8,5
7,5
7,0
6,0
5,9
5,5
5,0
6,20 - 6,50 %
6,00 - 6,30 %*
6,00 - 6,30 %*
6,00 - 6,30 %
6,2
5,5
2003
2004
2005
2006
*Estimation
5,6
2007
2008
2009
2010
2011
8,0
6,5
Les taux de rendement "prime" sont quant à eux restés globalement
stables. Les meilleurs actifs affichent des taux compris entre 6 et 6,3 % à
Lyon ou Marseille. Pour Lyon, une transaction "prime" se distingue, elle
concerne l’acquisition d’un immeuble totalisant 13 600 m², boulevard
Vivier Merle. Loué à France Télécom, cet actif a été cédé par AEW Europe
à REAL IS pour un montant de 50,3 millions d’euros. A Marseille, Perial a
également acquis un immeuble "prime", il s’agit d’Espace Gaymard dans
le secteur Euroméditérannée pour un volume de 42 M€.
Vers un ralentissement en 2012
Taux de rendement "prime" bureaux en Régions
Toulouse
Plusieurs facteurs justifient cette tendance. En termes de typologie
d’acquéreurs, la forte collecte des SCPI en 2011 aura permis de soutenir
le marché régional. En effet, les SCPI ont représenté près de 20 %
des volumes investis en régions. Par ailleurs, la fin programmée de
l'abattement sur la plus-value liée à l'article 210 E du Code Général des
Impôts en 2012, aura permis de développer le marché en fin d’année.
Ainsi, les SIIC ont totalisé 25 % des engagements en Régions en 2011.
11
Nice/Sophia
%
Au 4ème trimestre 2011, les investissements en immobilier d’entreprise
en Régions ont atteint 1,7 milliard d’euros, portant le volume à
4,5 milliards d’euros, contre 2,3 milliards d’euros en 2010. La reprise
se confirme donc sur les marchés régionaux avec une progression des
volumes plus significative qu’en Île-de-France (+37 % pour les Régions
contre +23 % en Île-de-France). Contrairement à 2010, période à laquelle
les commerces avaient largement dominé le marché, en 2011, le bureau
reprend la tête du peloton avec 1,7 milliard d’euros investis, soit une
progression de 125 %.
A l’heure où la demande reste nettement supérieure à l’offre dans
certains marchés tels Lyon ou Marseille sur les produits neufs, le retour
partiel des opérations en VEFA a permis de relancer le marché avec
320 millions d'euros investis. Parmi les opérations les plus significatives
à Lyon, figure l’acquisition par Suravenir de l’immeuble Opale dans le
secteur de Gerland pour un montant de 40 millions d’euros. Par ailleurs,
Amundi a acheté l’immeuble Favre Lafayette à La Part-Dieu pour près
de 16 millions d’euros. A Marseille, La Française AM a finalisé l’achat
de Cap Azur en cours de construction dans que le quartier d’affaires
Euroméditerannée. Il s’agit d’un immeuble de bureaux non précommercialisé totalisant 6 200 m².
Investissement en immobilier d'entreprise en Régions
Millions €
8
L'INVESTISSEMENT EN LOGISTIQUE
Investissement - entrepôts en France
Une reprise en demi-teinte
Autres entrepôts
Classe A
millions €
1500
1000
500
0
2007 2008 2009 2010 2011
2007 2008 2009 2010 2011
Région parisienne
Régions
Autres
Fonds
%
100
Investisseurs privés
Autres foncières
OPCI
Foncières SIIC
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Avec 725 millions d’euros investis, le marché de l’investissement en
logistique affiche une progression de 26 % en 2011 comparativement à
2010. Malgré ces résultats encourageants, les volumes investis depuis
2009 sur ce segment d’actif restent bien inférieurs à la moyenne de
long terme qui s’établit à près d’un milliard d’euros. Dans un contexte
économique encore fragile, les investisseurs privilégient les actifs les
plus liquides dans les marchés les plus matures. Par ailleurs, plus que
les bureaux ou les commerces, les entrepôts sont considérés comme
une classe d’actifs plus risqués. Ainsi, la part des fonds propres exigée
par les banques est plus importante. Par conséquent, seuls 4 % des
volumes investis en 2011 ont concerné des entrepôts en France. On
assiste cependant à un retour des investisseurs sur ce créneau, bien que
majoritairement sur les entrepôts de Classe A, qui ont représenté 72 %
des volumes. Un volume significatif de portefeuilles ont permis d’animer
le marché : ils ont représenté 64 % des volumes investis en entrepôts
en 2011.
Bonne tenue du marché locatif
Acquéreurs - entrepôts en France
(en volume)
9
2009
2010
2011
Parmi les facteurs de reprise figure l’amélioration du marché locatif.
En effet, une augmentation des transactions utilisateurs de 33 % a été
enregistrée en 2011. Cette tendance repose notamment sur l’essor du
e-commerce qui a enregistré une performance historique. Cependant,
l’offre mise en vente sur le marché reste l’élément déterminant de la
dynamique du marché de l’investissement. Les acquéreurs, averses
au risque, privilégient les actifs de qualité situés dans les secteurs
géographiques stratégiques et loués sur des baux de longue durée. Après
une année 2010 caractérisée par la faiblesse des offres, nous avons
assisté à une progression des mises en vente en 2011. Ce facteur a
également permis de soutenir le marché.
Parmi les transactions les plus significatives, figure l’acquisition par
Curzon GLL Real Estate auprès d’AEW Europe de 6 sites de logistique
(280 000 m²) pour un volume de 177 millions d’euros. Par ailleurs, Argan
a acheté 2 entrepôts, loués sur une base de 9 ans ferme à FM Logistic,
pour un montant de 76 millions d’euros.
Les taux des meilleurs actifs en logistique poursuivent leur repli entamé
en 2010. Le taux de rendement "prime" s’élève à 7,15 % au 4ème trimestre
2011. Les entrepôts de Classe B ou C ne représentent actuellement
qu’une petite partie du marché. Bien souvent acquis par des investisseurs
opportunistes, ils ne trouvent pas preneur en dessous de 9 %.
Des perspectives encourageantes
Malgré un repli du marché global anticipé, les volumes investis en
logistique devraient être supérieurs en 2012. En effet, d’importants
portefeuilles en cours de commercialisation devraient permettre de
dynamiser le marché. Si certains investisseurs opportunistes restent
attentifs à ce marché, la plupart des acquéreurs resteront positionnés sur
des immeubles sécurisés. Ainsi, en 2012, le montant des engagements
en logistique devrait dépasser le seuil du milliard d’euros.
Investissement - entrepôts en France
(en volume)
> 10 %
%
100
9 - 10 %
8-9%
7-8%
6-7%
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2007
2008
2009
2010
2011 S1
10
CHIFFRES CLÉS
INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE (EN MILLIONS €)
2009
2010
2011
Montant total investi en France
8 555
13 732
17 211
dont montant investi en immobilier d’entreprise banalisé en Ile-de-France*
5 262
8 745
11 252
dont Bureaux
5 309
8 137
12 044
dont Entrepôts
387
577
726
dont Activité
213
205
247
1 654
2 768
2 452
992
2 045
1 742
Répartition géographique
2009
2010
2011
dont Commerce
dont Services
Région Parisienne
5 897
10 321
12 663
Régions
2 658
3 411
4 548
Total
8 555
13 732
17 211
Répartition par tranche de montants
2009
2010
2011
Inférieur à 5 m €
395
417
450
5 - 10 m €
574
651
591
10 - 20 m €
764
802
1 369
20 - 40 m €
1 439
1 927
2 478
40 - 100 m €
2 523
4 313
4 311
Supérieur à 100 m €
2 860
5 622
8 012
Total
8 555
13 732
17 211
Typologie des acquéreurs d’immobilier d’entreprise en France
2009
2010
2011
Assurance / Mutuelle
13 %
24 %
22 %
SIIC
16 %
12 %
12 %
Autres foncières
10 %
12 %
14 %
Fonds
33 %
24 %
28 %
OPCI
10 %
10 %
4%
SCPI
7%
11 %
14 %
10 %
5%
5%
1%
2%
1%
100 %
100 %
100 %
Investisseurs privés
Autres
Total
BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Janvier 2012
* source Immostat-IPD : Immobilier d’entreprise banalisé (excl. services) dont le montant unitaire > 4 M €
11
CHIFFRES CLÉS
TAUX DE RENDEMENT INITIAL "PRIME"
Paris QCA
Paris hors QCA
La Défense
2009 T4
5,25 - 5,75 %*
6,50 %
2011 T4
4,50 - 5,00 %
4,50 - 5,00 %
5,70 - 6,20 %
4,75 - 5,25 %*
5,60 - 6,20 %*
5,60 - 6,20 %*
Croissant Ouest
6,90 %
5,80 - 6,30 %
5,80 - 6,30 %
1 Couronne
6,50 %
5,90 - 6,40 %
5,85 - 6,25 %
> 7,50 %*
6,50 - 7,00 %
ère
2
ème
Couronne
Bureaux Régions
Aix/Marseille
Lyon
6,50 - 7,00 %*
2010 T4
2009 T4
7,00 - 7,30 %*
6,20 - 6,50 %*
2011 T4
6 - 6,30 %
6,10 - 6,40 %
6 - 6,30 %
Lille
7,10 - 7,60 %*
6,30 - 6,70 %
6 - 6,30 %*
Bordeaux
7,60 - 8,00 %*
6,60 - 6,90 %*
6,60 - 6,90 %
Toulouse
7,50 - 7,75 %*
6,20 - 6,50 %*
6,20 - 6,50 %*
Nantes
7,55 - 7,85 %*
Strasbourg
Entrepôts Classe A
6,50 %
2010 T4
> 6,50 %
7,50 %
2009 T4
6,50 - 7,00 %*
6,50 - 7,00 %*
6,80 - 7,30 %*
6,80 - 7,30 %*
2010 T4
2011 T4
Région parisienne
8,00 - 8,25 %*
7,00 - 7,25 %
7,15 %*
Régions
8,20 - 8,75 %*
7,00 - 7,25 %
7,15 %*
Bâtiments d’activité
Région parisienne
Commerces
Pied d’immeuble Paris
Centre commercial France
Parc d’activité commerciale France
2009 T4
8,25 - 8,50% *
2009 T4
5 - 5,25 %
5,75 - 6,25 %*
> 8,00 %
2010 T4
8 - 8,25% *
2010 T4
4,25 - 4,50 %
7,6%*
2011 T4
4,25 - 4,50 %
5,50 - 6,00 %*
4,75 - 5,00 %
7,50 - 8,00 %*
6,00 - 6,50 %
Hôtels
2009 T4
2010 T4
Paris intra-muros
6,00 - 7,00 %
5,50 - 6,00 %
* Estimation
2011 T4
2011 T4
5 - 5,50 %
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
g
c
g
g
c
g
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
c
c
c
g
g
g
g
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
c
c
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
c
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
g
c
c
Tendance
2011 T4 / 2010 T4
c
BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Janvier 2012
Bureaux Île-de-France
12
SECTEURS GÉOGRAPHIQUES IMMOSTAT
Pôle de Roissy
ROISSYEN-FRANCE
TREMBLAYEN-FRANCE
GONESSE
AULNAYSOUS-BOIS
VILLEPINTE
GENNEVILLIERS
ST-DENIS
VILLENEUVELA-GARENNE
COLOMBES
BOIS-COL.
ASNIÈRESSUR-S.
LA GARENNECOLOMBES
COURBEVOIE
NANTERRE
LEVALLOIS
PUTEAUX
RUEILMALMAISON
AUBERVILLIERS
NEUILLY
17
1
16
SÈVRES
ÉLANCOURT
BOULOGNE
GUYANCOURT
VOISINS-LE-BX
LA VERRIÈRE
MAGNY-LESHAMEAUX
2
20
VINCENNES
6
VANVES
MALAKOFF
MONTREUIL
11
12
13
ST-MANDÉ
CHARENTONVincennes
LE-PONT
ST-MAURICE
GENTILLY
MONTROUGE
IVRY
LE KREMLIN-B.
CHÂTILLON
MEUDONARCUEIL
LA-FORET CLAMART
BAGNEUX
CACHAN
VITRYFONTENAYVILLEJUIF SUR-SEINE
AUX-ROSES
BOURGVÉLIZY-VILLACOUBLAY
LE PLESSISSCEAUX LA-REINE
ROBINSON
L'HAY-LES-ROSES
CHÂTENAY-MALABRY
CHEVILLYCHOISYLARUE
LE-ROI
THIAIS
FRESNES
BIÈVRES
VERRIÈRESANTONY
RUNGIS
LE-BUISSON
ORLY
IGNY
MASSY
PALAISEAU
ORSAY
VILLEBON-SUR-YVETTE
LES ULIS
WISSOUS
PARAYVIEILLE-POSTE
COUPVRAY
LAGNY-SUR-M.
ST-THIBAULTDES-VIGNES
BAGNOLET
3
5
Marne-la-Vallée
LES LILAS
10
4
14
ISSY-LES-MX
MEUDON
MONTIGNY-LE-BX
TRAPPES
19
7
15
Saint-Quentin
LE PRÉ-ST-GERVAIS
9
SURESNES
ST-CLOUD
PANTIN
18
8
Boulogne
BOBIGNY
ST-OUEN
CLICHY
FONTENAYSOUS-BOIS
NOGENTSUR-M.
JOINVILLELE-PONT
BRY-SUR-M.
NOISYLE-GRAND
CHAMPSSUR-MARNE
TORCY
LOGNES
VILLIERS-SUR-M.
ÉMERAINVILLE
CHANTELOUP
GOUVERNES CONCHESSUR-GONDOIRE
BUSSYST-MARTIN
NOISIEL
MONTÉVRAIN
GUERMANTES
COLLÉGIEN
CROISSYBEAUBOURG
CHESSY
BAILLYROMAINVILLIERS
BUSSYST-GEORGES
FERRIÈRESEN-BRIE
MAGNYLE-HONGRE
SERRIS
JOSSIGNY
Paris QCA
La Défense
1ère Couronne Est
Paris Centre Ouest
Péri Défense
1ère Couronne Nord
Paris 3/4/10/11
Neuilly/Levallois
1ère Couronne Sud
Paris 5/6/7
Boucle Nord
Marne-la-Vallée
Paris 12/13
Boucle Sud
Pôle de Roissy
Paris 14/15
Paris 18/19/20
Saint-Quentin
2ème Couronne Sud
©BNPPRE Research Marketing 2009
Source : Immostat - IPD
13
GLOSSAIRE
Les données chiffrées utilisées par BNP Paribas Real Estate, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l’ensemble des informations
en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d’informations nouvelles portées à
notre connaissance.
Définitions de A à Z…
Arbitrage : vente d’un actif immobilier propriété d’un investisseur à un autre
investisseur.
Blanc / Gris :
•"En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un
utilisateur.
•"En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu’après location ou vente de
tout ou partie à un utilisateur.
Effet de levier : accroissement de la rentabilité d’un placement résultant d’une
opération d’endettement.
Externalisation : vente d’un actif immobilier propriété d’un utilisateur à un
investisseur.
Foncière : société ayant comme objet soit l’acquisition ou la construction
d’immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans
des sociétés à objet social identique.
• " Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un
produit :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de
marché,- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la
meilleure localisation pour un marché donné.
•"Top" : loyer facial le plus élevé d’un marché donné, hors transaction de
convenance. Le loyer top n’est pas systématiquement un loyer prime.
• Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis
moins de 5 ans.
OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l’Etat français.
Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers, se
présentant sous deux formes juridiques :
- les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont
imposables comme des revenus fonciers classiques,
Fonds d’investissement : organisme de détention collective d’actifs financiers
ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de
gestion).
- les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable
(SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et
des plus-values d’actions.
On distingue :
•F
onds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n’y a pas de
limitation dans l’émission des parts.
Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents.
•F
onds fermé : les parts d’un fonds fermé ne sont commercialisées par la
société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a
une durée de vie limitée.
•F
onds de pension : organisme financier qui gère l’épargne issue du système
de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que
les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours
de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de
retraite.
•F
onds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec
des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.
ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre
l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal
d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages
aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain
(viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de
promotion et les frais financiers.
Immostat : groupement d’Intérêt Economique (GIE) créé en 2001, qui associe
BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang
LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont
adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l’Îlede-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises
en compte, des loyers, etc. L’organisation du GIE garantit l’indépendance du
traitement des données et le respect des engagements de confidentialité
de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en
immobilier d’entreprise et utilisateurs d’entrepôts d’une superficie supérieure
à 5 000 m² et de bureaux en région parisienne.
Loyer :
•Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé
hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels
que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer
progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières
années ou de la durée ferme du bail.
•F
acial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les
loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter
des évolutions lissées.
•E
conomique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et
hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise
de loyer, réalisation de travaux, etc.).
Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois
avant la livraison d’un bâtiment.
Prime de risque : ecart entre la rentabilité d’un actif ou d’un portefeuille et
l’actif sans risque (obligation d’Etat).
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet
l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans.
SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une
exonération d’impôts sur les bénéfices en contrepartie d’une redistribution aux
actionnaires des revenus à hauteur de 85 %.
Taux de rendement :
•N
et : rapport entre le revenu net (hors coûts d’exploitation) et le prix d’achat
incluant tous les coûts d’acquisition.
• Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en
mains en date de la vente.
•" Prime" : taux de rendement le plus bas obtenu pour l’acquisition d’un
bâtiment :
- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
- dans la meilleure localisation pour un marché donné.
TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d’actualisation défini tel que la somme
des flux actualisés des revenus anticipés de l’investissement soit égale au coût
initial de l’investissement.
VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des
revenus anticipés et le coût initial de l’investissement.
Vente promoteur : vente d’une opération montée par un promoteur à un
investisseur.
Avertissement :
La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée
si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent
document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par
BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif
de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être
reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.
Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités
d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
[email protected]
UNE COUVERTURE
INTERNATIONALE,
DES SOLUTIONS
LOCALES.
USA
Inde
Japon
Îles Canaries
Chypre
MÉTIERS
PRINCIPALES IMPLANTATIONS
Promotion
ABU DHABI
Barbara Koreniouguine
Tél. : +33 (0)1 55 65 27 78
[email protected]
Conseil
Sylvain HASSE
Tél. : +33 (0)1 47 59 22 24
[email protected]
Expertise
Jean-Claude DUBOIS
Tél. : +33 (0)1 47 59 17 80
[email protected]
Property Management
Lauric LECLERC
Tél. : +33 (0)1 55 65 29 29
[email protected]
Investment Management
Etienne DUPUY
Tél. : +33 (0)1 55 65 28 38
[email protected]
Jacqueline FAISANT
Tél. : +33 (0)1 55 65 26 94
[email protected]
Transaction
Thierry LAROUE PONT
Tél. : +33 (0)1 47 59 25 83
[email protected]
Laurent BOUCHER
Tél. : +33 (0)1 47 59 23 35
[email protected]
CLIENT SOLUTIONS
Guillaume Delattre
Tél. : +33 (0)1 55 65 24 31
[email protected]
RESEARCH
Christophe Pineau
Tél. : +33 (0)1 47 59 24 77
[email protected]
Al Bateen Area
Plot No. 144, W-11
New Al Bateen Municipality
Street 32
P.O. Box 2742
Tél. : +971 44 248 271
Fax : +971 44 257 817
ALLEMAGNE
Goetheplatz 4
60311 Francfort
Tél. : +49 69 2 98 99 0
Fax : +49 69 2 92 91 4
BELGIQUE
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B3
1040 Bruxelles
Tél. : +32 2 646 49 49
Fax : +32 2 646 46 50
DUBAÏ
Emaar Square
Building No. 1, 7th Floor
P.O. Box 7233
Tél. : +971 44 248 271
Fax : +971 44 257 817
ESPAGNE
María de Molina, 54
28006 Madrid
Tél. : +34 91 454 96 00
Fax : +34 91 454 97 65
FRANCE
167, quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tél. : +33 1 55 65 20 04
Fax : +33 1 55 65 20 00
HONGRIE
Alkotás u. 53.
H-1123 Budapest,
Tél. : + 36 1 487 5501
Fax : + 36 1 487 5542
INDE
704, Level 7, MMTC House, C-2
Bandra Kurla Complex
Bandra (E)
Mumbai 400 051
Tél. : + 91 22 6138 8088
Fax : +91 22 6138 8089
IRLANDE
20 Merrion Road
Ballsbridge
Dublin 4
Tél. : +353 1 66 11 233
Fax : +353 1 67 89 981
ITALIE
Corso Italia, 15/A
20122 Milan
Tél. : +39 02 58 33 141
Fax : +39 02 58 33 14 39
JERSEY
Dialogue House
PO Box 158
Anley Street - St Helier
Jersey JE4 8RD
Tél. : +44 (0)1 534 815 300
Fax. : +44 (0)1 534 629 011
AUTRES IMPLANTATIONS
LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tél. : +352 34 94 84
Fax : +352 34 94 73
POLOGNE
ALBANIE
AUTRICHE
BULGARIE
CHYPRE
ÉTATS-UNIS
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Al. Jana Pawla II 25
00-854 Warsaw
Tél. : +48 22 653 44 00
Fax : +48 22 653 44 01
GRÈCE
RÉPUBLIQUE TCHÈQUE
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