Viroflay (78)

Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Clos des Lys »
à Viroflay (78)
146, Avenue du Général Leclerc - 78200 Viroflay - Yvelines
Objectif d’investissement :
Sécuriser son épargne immobilière/Optimiser sa fiscalité
Le choix de PERL : Viroflay
Présentation
vidéo de Viroflay
Analyse immobilière
 Limitrophe de Versailles et à 20 min de Paris
par le Pont de Sèvres et la D910, Viroflay est
une ville résidentielle à l’environnement naturel
, à l’architecture préservée et à la qualité de
vie reconnue.
 Ville très boisée (près de 150 hectares de forêts
avec la proximité du Bois de Fausses Reposes
et de la forêt de Meudon), Viroflay offre un
cadre de vie agréable et verdoyant à 10
minutes
du
Château
de
Versailles.
L’environnement résidentiel de la ville se
compose de maisons en meulière, de villas
cossues et de petits immeubles de standing.
Le Clos des Lys
 Viroflay est une ville attractive pour les
entreprises. Sa proximité avec l’A86 permet de
rejoindre rapidement tous les grands bassins
d’emploi de l’ouest parisien.
Points-clés économiques*
 Bassins d’emploi : Viroflay se situe à 8 min en
voiture de Vélizy (41 000 salariés, sièges
sociaux des sociétés Eiffage Construction et
Thales), à 20 mn du Plateau de Saclay (62 000
salariés, siège social de la société Sofradir) et
de Saint-Quentin-en-Yvelines (97 000 salariés,
siège social du Groupe Bouygues) et à 30 min
de La Défense (180 000 salariés), premier
quartier d’affaires européen.
 Entreprises et services : 1 000 entreprises, dont
200 commerces et services, sont réparties sur le
territoire de Viroflay.
 Population : 16 000 habitants
* Sources : INSEE, site officiel Mairie de Viroflay
Accès*
 Par la route : RD 10 reliant Paris à Versailles
A86 vers Vélizy-Villacoublay (20 min) et La
Défense (30 min),
N118 vers Paris (20 min) ou Saclay (20 min),
N12 vers Saint-Quentin (20 min).
 Par le train : 3 gares SNCF sont situées sur son
territoire et permettent de rejoindre la Gare
Saint-Lazare (Ligne L du réseau Transilien) et la
Gare Montparnasse en 20 min (Ligne N du
réseau Transilien) ou encore Invalides en 25 min
(Ligne de RER C).
 Par transports doux : la ligne de Tramway T6 via
Vélizy permet de rejoindre le métro (ligne 13) à
la station Chatillon-Montrouge.
* Sources : Voyages SNCF, Site officiel Mairie de Viroflay
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Clos des Lys »
à Viroflay (78)
146, Avenue du Général Leclerc - 78200 Viroflay - Yvelines
Le choix de PERL : « Le Clos des Lys »
Environnement immédiat
 Situé sur l’avenue du Général Leclerc qui
permet de rejoindre le château de Versailles en
10 min.
 A 800 m à pied du centre-ville commerçant et
de
toutes
ses
infrastructures
familiales
(établissements scolaires, culturels et sportifs).
Le projet immobilier
 « Le Clos des Lys »




propose sur un unique
bâtiment une architecture moderne et
élégante, caractérisée par le jeu des volumes,
rythmée par les différents retraits et décrochés.
Le bâtiment est ouvert sur un jardin interieur.
L’immeuble bénéficie de multiples orientations
pour favoriser la luminosité des appartements.
Architecte : Atelier Plein Cintre
Stationnements de parking en sous-sol.
Réglementation thermique 2012
Sélection PERL
 « Le Clos des Lys » est une opération
100% PERL.
 33 appartements du studio au 4 pièces.
 Tous les appartements sont agrémentés de
balcons, terrasses et jardins.
 Rémunération du syndic à la charge du nupropriétaire.
 La
Promoteur : Cofrinvest
société
Compagnie
Française
d'investissements (Cofrinvest), est une Société
Anonyme au capital de 230.000 €, ayant son
siège social à RUEIL MALMAISON (92500) - 104
Avenue Albert 1er, identifiée sous le numéro
SIREN 408 547 073 et immatriculée au Registre du
Commerce et des Sociétés de Nanterre.
 Cofrinvest est actif depuis plus de 18 ans et
intervient essentiellement dans la région Ile-deFrance.
L’usufruitier-bailleur : Domnis
 Active depuis plus de 50 ans, l’Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, anciennement Le Foyer Pour
Tous, est présente en Ile-de-France dans le domaine de la construction du logement social. Son
patrimoine compte aujourd’hui plus de 11 000 logements inclus dans des ensembles familiaux et foyers,
résidences sociales ou étudiantes.
 Depuis plusieurs années, en partenariat avec son gestionnaire l’A.GE.FO et des associations d’handicapés,
DOMNIS a développé des résidences spécifiques destinées aux jeunes travailleurs, étudiants, personnes
âgées et handicapées.
 Chiffres clés 2014 : 500 logements en production, Près de 60% du patrimoine de Domnis se situe dans les
départements 78 et 92.
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Clos des Lys »
à Viroflay (78)
146, Avenue du Général Leclerc - 78200 Viroflay - Yvelines
Eléments financiers
Valeur de la nue-propriété
Durée du démembrement
15 ans
Valeur locative (m2/mois)
18,3 €
Valeur économique de la nue-propriété
63 %
Rendement brut
3,5 %
Valeur économique de l’usufruit
37 %
Soit 18,30 € x 12 mois / 6 249 € (prix
moyen pleine propriété parking compris)
Soit la somme des loyers perçus nets et
actualisés sur la durée de l’usufruit
Taux d’occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 %
Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 %
Prix moyens TTC m² hors parking
Pleine-propriété
Nue-propriété
Prix moyen pondéré TTC / m², hors parking
5 737 €
3 615 €
Prix moyen habitable TTC / m², hors parking
6 081 €
3 832 €
Pleine-propriété
Nue-propriété
10 000 €
6 300 €
Prix des parkings
Parking en sous-sol
Budget moyen / typologie
Nue-propriété TTC parking inclus
Studio de 28 m² à 31 m²
De 115 600 € à 116 700 €
2 pièces de 42 m² à 51 m²
De 150 000 € à 230 200 €
3 pièces de 62 m² à 68 m²
De 239 500 € à 266 500 €
4 pièces de 74 m² à 86 m²
De 309 600 € à 344 900 €
Calendrier prévisionnel
Notaire
 Début des travaux : 1er Trimestre 2016
 Notaire : SCP Thibierge et associés
 Signature des actes notariés : 1er Trimestre 2016
 Ordre du dépôt de garantie : SCP
Thibierge et associés
 Livraison de l’immeuble : 4ème Trimestre 2017
IMPORTANT
 PC obtenu et en cours de purge (définitif le
10/12/2015)
 Agrément obtenu
 Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du
montant TTC de l’acquisition en nuepropriété
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Clos des Lys »
à Viroflay (78)
146, Avenue du Général Leclerc - 78200 Viroflay - Yvelines
Carte de marché
« Kristal Parc »
Coffim
6 300 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2017
«Raphael»
Vinci Immobilier
6 250 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 2T2015
« Le Clos des Lys »
Cofrinvest / PERL
6 249 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2017
«Villa Vogue»
M&S Immobilier
6 550 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2015
« Grand Angle »
Sully Promotion
6 600 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2016
«Villa d’Aulnes»
Bouwfonds Marignan
6 350 €/m² parking inclus
Programme neuf
Livraison : 4T2016
Sources : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com
Nue-propriété Immobilier neuf
« Le Clos des Lys »
à Viroflay (78)
146, Avenue du Général Leclerc - 78200 Viroflay - Yvelines
Sécuriser une épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
des biens à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
235 000 €
373 000 €
441 700 €
206 700 €
Rentabilité de 4,3 %/ an *
* Hypothèse de valorisation immobilière de 1% / an
Optimiser sa fiscalité

Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un appartement d’une valeur de 373 000 € (acquis à 235 000 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 3,5 %)
et nantissement assurance vie 148 k€ capitalisée à 3 %
pour un investisseur
avec 9 000 € de revenus fonciers positifs
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 15 ans
+ travaux
(prélèvements
sociaux compris
Gain
(revente
à terme)
226 675 €
14 %
438 €
38 296 €
208 681 €
27 965 €
234 665 €
30 %
345 €
58 515 €
228 900 €
39 950 €
246 650 €
41 %
280 €
72 415 €
242 800 €
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 15 ans
+ travaux
Gain
(revente
à terme)
0,50 %
1 175 €
19 975 €
0,70 %
1 645 €
1,00 %
2 350 €
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS  Tél. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
● Perspective : Laurent Perrier ● Architecte : Atelier Plein Cintre
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  02/02/2016