Ville de Saint-Julien-en-Born Dossier d`appel à projets 15 Juin 2016

Ville de Saint-Julien-en-Born
Hôtel de Ville
55, place de la Mairie
40170 Saint-Julien-en-Born
Tél. : 05 58 42 80 08
Appel à projets pour l'attribution d'un
bail emphytéotique administratif
concernant le foncier du camping
"La Lette Fleurie"
Dossier d’appel à projets
15 Juin 2016
Ville de Saint-Julien-en-Born – juin 2016
Appel à projets pour l'attribution d'un bail emphytéotique administratif concernant le foncier du
camping "La Lette Fleurie"
Préambule
Le tourisme est un élément de développement économique important pour la commune de
Saint-Julien-en-Born, composante de l'offre "Côte Landaise" avec sur son territoire la
station de Contis. La commune a créé au début des années 80 le camping "La Lette Fleurie",
à l'origine sur la base de 120 emplacements. En phase d'essor de l'activité, la capacité a
été accrue au fil des ans pour atteindre, à la fin des années 1990, 457 emplacements sur un
foncier de 14 ha, maintenant élargi à près de 20. Le camping a toujours été géré en régie.
Aujourd'hui, face à un resserrement de la période balnéaire, à une professionnalisation de
plus en plus forte des opérateurs et à l'aube d'une période d'investissements, les élus de
Saint-Julien-en-Born souhaitent cesser leur engagement dans le contrôle d'un établissement
de cette taille.
Il n'en demeure pas moins qu'il est de l'intérêt général de la commune de disposer d'une
offre quantitative et qualitative en hôtellerie de plein air à cet endroit :
- le camping est le premier mode d'hébergement des vacanciers fréquentant la côte
landaise et il est nécessaire de disposer d'un nombre de lits importants à proximité de la
station balnéaire de Contis,
- le camping est en lui-même un vecteur économique générateur d'emplois et de
ressources pour la commune,
- les documents d'urbanisme permettent cette activité.
Dans ce contexte, les élus ont décidé lors de la réunion du conseil municipal du 3 mai 2016
de confier le foncier à un opérateur dans le cadre d'un bail emphytéotique administratif
(BEA) d'une durée d'environ 25 ans.
Il s’agit d’une consultation ouverte aux opérateurs ou groupement d’opérateurs ayant
acquis une expérience reconnue et présentant de solides garanties en matière de réalisation
et de gestion d’équipements à vocation touristique. Le cadre de la consultation est de
fait très ouvert et tous les projets en phase avec les attentes de la collectivité (définies ciaprès "les orientations souhaitées") seront étudiés.
Le foncier mis à disposition et la situation actuelle du camping sont décrits dans la note
"Description du bien" rédigée par le Cabinet MLV Conseil à l'issue d'une étude conduite fin
2015.
Les conclusions du Cabinet MLV Conseil quant aux perspectives du camping étaient
les suivantes :
"La pertinence au maintien d'un camping sur ce foncier est avérée. La modification
récente du PLU permet l'exploitation d'un espace agrandi de près de 20 hectares, ce
qui est très satisfaisant.
L'avenir va vers un camping de vacances, d'environ 500 places, doté des ingrédients
attendus par les clientèles avec une répartition entre résidents, locatifs appartenant
à l'exploitant ou à des tour-opérateurs, emplacements nus. La création d'un espace
dédié pour les camping-cars d'une cinquantaine d'emplacements répondait
également à une demande.
Un positionnement "nature" apparaît fondé au regard de la qualité du foncier et de
l'espace disponible. Par rapport à un "camping club", les différences vont se trouver
dans un centre de vie où l'offre ludique (espace aquatique en particulier) est plus
modeste, avec par contre une montée en puissance de la qualité des hébergements
proposés, du traitement paysagé, de l'espace offert sur les emplacements, etc…"
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camping "La Lette Fleurie"
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Rappels de la situation actuelle
Positionnement de l'établissement :
Le foncier est affecté à une activité de camping, validé par un classement administratif en
catégorie Tourisme (+ de 50 % d'emplacements "tourisme") en trois étoiles.
Nombre et typologie d'emplacements
Le camping est actuellement classé pour 457 emplacements.
Il accueille aujourd'hui un peu plus de 150 résidents. Cette orientation apparaît cohérente
avec le marché local.
Accueil des saisonniers
L'ensemble des hébergeurs contribue à l'effort d'accueil des saisonniers travaillant sur la
station de Contis. Le camping de la Lette Fleurie consacre une trentaine d'emplacements à
ces clients, avec un tarif préférentiel.
Par ailleurs, il était usuel que la commune :
- accueille sur le camping des groupes de l'école de surf de Contis.
- autorise une manifestation par an du comité des fêtes sur le camping. Occasion d'un
repas partagé au profit du Comité, cette manifestation permet un brassage entre les
populations résidentes et les vacanciers.
- autorise la population à utiliser les bassins de baignade en dehors de la haute saison.
Orientations souhaitées par la commune
Surface foncière :
Le projet devra porter sur l'ensemble du foncier confié, soit un peu moins de 20 hectares,
comprenant un secteur d'environ 5 hectares actuellement peu aménagé et non intégré par
une clôture au foncier exploité en camping.
Respect du voisinage
Le projet d'aménagement devra intégrer le respect du voisinage, en particulier au sud, où
se trouve une bande de pavillons jouxtant la nouvelle limite du foncier. Une bande de 25
mètres de large, classée en EBC, sépare l'espace exploitable des pavillons.
Liste des engagements en cours
(cf annexe spécifique contenant les copies des principaux contrats)
Des contrats fonctionnels
Il s'agit des contrats portant sur la maintenance des installations, de l'informatique, du site
internet, etc…
Il existe également un accord avec la société "Plateforme Lagon" pour la mise à disposition
de parcelles (six) sur la base du tarif "résident caravane", sur lesquelles elle installe des
tentes meublées
Le preneur devra honorer les engagements de la commune, puis sera libre aux échéances et
conditions de résiliation de se séparer de ces fournisseurs.
Avec les résidents actuels pour 2017 (environ 150 installations)
La Ville de Saint-Julien-en-Born va assurer la continuité des relations avec les résidents
actuels jusqu'à la prise en mains par le preneur.
Dès sa désignation, le preneur devra prendre contact avec les résidents (liste fournie par la
Ville) pour se faire connaître comme seul interlocuteur et sera tenu de respecter les
engagements pris par la Ville à leur égard pour 2017.
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Clauses générales et économiques
Durée prévisionnelle
25 ans
A l'expiration du bail, l'ensemble des ouvrages réalisés par le preneur deviendra propriété
de la commune, sans que le preneur puisse prétendre à une quelconque indemnisation.
Charges et conditions
Le bail est consenti et accepté sous les conditions habituelles de droit en pareille matière et
sous celles suivantes :
1. Le preneur s’engage, de manière générale, à améliorer le fonds qui lui est remis et à
réaliser le programme du projet décrit dans son dossier de candidature et annexé au bail.
2. Ces aménagements devront être réalisés conformément aux règles de l’art et à la
réglementation en matière d’urbanisme et de permis de construire.
3. Le preneur fera son affaire du financement des travaux.
4. Le foncier étant situé dans un espace naturel sensible, le preneur s’oblige à ce que son
activité ne cause aucun préjudice au site. Il s'engage à mettre en place une gestion
sylvicole pluri annuelle avec pour objectif le maintien d'un camping en forêt.
5. Pendant toute la durée du bail, le preneur assumera toutes les dépenses. Il s’engage à
faire exécuter tous travaux nécessaires à garantir la sécurité du public et à assurer la
conservation des biens donnés à bail.
Le preneur devra pendant toute la durée du bail conserver en bon état d’entretien les
aménagements apportés aux biens et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les
réparations de toutes natures, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont
définies par l’article 606 du Code Civil et par l’usage, ainsi que le remplacement de tous
éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que cela se
révèlera nécessaire.
6. Le preneur devra souscrire les polices d'assurances nécessaires.
7. Le preneur assumera à ses risques et périls l’exploitation du site. Notamment, il fera son
affaire de l’embauchage du personnel, du règlement des dépenses, de la détermination
des tarifs et de l’encaissement de ces droits ou de tous autres produits d’exploitation.
Pendant toute la durée du bail, le Preneur s’acquittera des impôts, contributions, taxes et
redevances de toutes natures afférentes au bien, y compris les impôts fonciers.
Reprise de personnel
Sans objet
Loyer
En contrepartie de la mise à disposition du bien, la collectivité attend le versement d'un
loyer fixe de l'ordre de 200 000 € net indexé sur une formule à définir.
Le candidat pourra proposer un complément de loyer sous forme d'un pourcentage du
chiffre d'affaires.
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Les modalités de la consultation
Organisation de la consultation
Le dossier d’appel à projets est remis gratuitement à chaque candidat en faisant la
demande par courrier ou par mail.
Il est disponible à l’adresse électronique suivante :
http://www.mlv-conseil.com/espace_client.php (bas de page)
http://www.saint-julien-en-born.fr/
Il se compose du présent dossier d’appel à projets et d'une note de présentation du bien
complétée par des annexes.
La présente consultation ouverte est organisée en une phase unique.
Les opérateurs doivent présenter simultanément leur candidature et leur offre.
Le dossier des candidats sera entièrement rédigé en langue française, ainsi que les
documents de présentation associés. Tous les éléments financiers seront exprimés en euros.
Si les offres des concurrents sont rédigées dans une autre langue, elles doivent être
accompagnées d’une traduction en français, certifiée conforme à l’original par un traducteur
assermenté ; cette traduction doit concerner l’ensemble des documents remis dans l’offre.
Contenu du dossier à monter par les candidats
L’opérateur (ou le groupement) devra remettre un dossier de candidature en un exemplaire
papier plus une version informatique (sur CD ou clé USB – fichiers enregistrés avec les
logiciels de la suite Office ou en .pdf).
L’enveloppe d’acheminement de l’offre devra contenir deux plis fermés.
Chaque candidat aura à produire un dossier complet comprenant les pièces suivantes :
Un pli contenant les pièces relatives à la candidature
Le dossier de candidature comprendra :
- une lettre de candidature présentant les motivations du candidat, son intérêt pour ce
foncier et les grandes orientations envisagées,
- une note précisant si le candidat se présente en son nom, pour le compte d'une société
existante ou à créer, dont il devra alors être le représentant légal,
- un descriptif détaillé de leur entreprise : présentation générale, actionnaires, bilans et
comptes de résultats des trois derniers exercices, ou, pour les particuliers, un curriculum
vitae reprenant le parcours professionnel, la copie d'une pièce d'identité,
- les déclarations sur l'honneur attestant que le candidat :
• a satisfait à ses obligations fiscales et sociales,
• n'a pas fait l'objet, au cours des cinq dernières années, d'une condamnation
inscrite au bulletin n° 2 du casier judiciaire pour les infractions énumérées à
l'article 8 de l'ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005,
• respecte l'obligation d'emploi des travailleurs handicapés prévue à l'article
L.5212-1 et suivants du code du travail.
S’il s’agit d’un groupement, ces éléments seront fournis pour chaque membre du groupement.
La lettre de candidature mentionnera clairement l'identité du contact référent pour le
dossier : nom, prénom, fonction, numéros de téléphone, adresse postale et électronique.
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Un pli contenant les pièces relatives au projet du candidat :
La formalisation et le contenu du dossier à remettre par les candidats seront laissés à leur
libre appréciation.
Toutefois, il est souhaité que le dossier de présentation soit organisé suivant le plan cidessous qui correspond au minimum attendu :
- une note de cadrage explicitant de manière précise le concept et la nature des activités
envisagées, les objectifs du projet, son caractère différenciant, la stratégie de
développement commercial. Cette note de cadrage devra intégrer :
- le nombre d'emplacements à terme, la ventilation par typologie (emplacements
nus, locatifs, résidents, emplacements dédiés camping-cars selon Arrêté du 12 avril
2000),
- le classement administratif envisagé,
- la liste des services envisagés, et leur période de fonctionnement,
- la stratégie en matière d'animation,
- la stratégie à l'égard des résidents (à court et moyen termes),
- pour le locatif, le nombre d'hébergements par typologie et leur nature
(accompagné d'une notice constructeur par exemple),
- les commentaires par rapport à la situation actuelle et en particulier :
- les mesures envisagées pour qu'il n'y ait pas de nuisance pour les riverains,
- les intentions par rapport à l'accueil des saisonniers,
- les engagements en cours.
- une note programmatique et environnementale décrivant la manière dont le concept
se traduit sur le site réservé au projet (présentation de l'organisation spatiale, des
grands principes architecturaux, techniques et environnementaux envisagés ; description
des principaux équipements).
A minima, un schéma de principe, des croquis ou esquisses d’intention, les surfaces
prévues, les volumes, le budget d'investissement et calendrier de réalisation
synthétiseront ces intentions.
Les candidats pourront apporter des précisions permettant d’évaluer la qualité du projet :
équipements, aménagements, gestion, commercialisation …
- une note sur le montage économique et financier envisagé et sur les indicateurs
prévisionnels d’exploitation (principaux postes de dépenses et de recettes de l’activité,
avec une lecture sur au moins 5 ans).
Les principes de fonctionnement et les modalités de gestion envisagées : effectifs et
types
d’emplois
prévus,
périodes
et
horaires
d’ouverture,
démarche
de
commercialisation.
Il est également attendu dans cette note un engagement sur un montant du loyer fixe et
une offre de loyer variable en fonction du chiffre d'affaires,
Les éléments financiers devront être exprimés en euros.
Rappel : le projet du candidat sera annexé au bail emphytéotique devenant ainsi un
élément contractuel. Il est attendu une grande attention dans la rédaction de
document.
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Analyse des projets
Les dossiers devront impérativement être complets.
La commune de Saint-Julien-en-Born se réserve le droit de demander des compléments
d’information aux candidats ayant présenté une offre. En l’absence de compléments, le
dossier ne sera pas examiné.
Le jugement des projets sera basé sur l'analyse de :
- la qualité de la candidature
Vont être considérés l'expérience du porteur de projet, sa connaissance de la filière, ses
moyens économiques, soit un ensemble d'éléments permettant d'apprécier sa capacité à
mener à bien le projet.
- le projet en lui-même et sa présentation
• bonne compréhension de la problématique, des enjeux du territoire, du foncier et de
son environnement,
• la qualité et la clarté de l'offre,
• les éléments permettant d'apprécier la volonté du candidat de s'engager franchement
dans une démarche de développement du foncier,
• le programme envisagé,
• la stratégie commerciale,
• l'équilibre économique global du projet,
• le montant du loyer
Audition des candidats
Le Maire ou son représentant pourra, s'il le juge utile, auditionner un ou des porteurs de
projets, pour obtenir toutes précisions utiles sur le contenu de leurs propositions.
Le choix des entreprises appelées en audition est de la compétence exclusive du Maire ou
son représentant et le recours à cette procédure n'aura pas de caractère systématique pour
l'ensemble des candidats ayant présenté une offre.
Remise des dossiers
Les candidats transmettent leur offre sous pli cacheté portant la mention :
APPEL A PROJETS – CAMPING LA LETTE FLEURIE
NE PAS OUVRIR
Ce pli doit contenir dans deux enveloppes distinctes, les pièces définies dans le présent
document et devra être remis contre récépissé ou, s’il est envoyé par la poste, par pli
recommandé avec avis de réception postal, parvenir à destination avant le :
Jeudi 8 septembre 2016 à 16 heures
à l'adresse :
Commune de Saint-Julien-en-Born
Hôtel de Ville
55, place de la Mairie
40170 Saint-Julien-en-Born
Le pli qui serait remis ou dont l’avis de réception serait délivré après la date et l’heure
limites précitées ainsi que remis sous enveloppe non cachetée, ne sera pas retenu.
La transmission électronique n'est pas admise dans ce dossier.
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Visite du site
Une visite collective est proposée aux candidats les lundis 4 et 11 juillet 2016. Rendezvous sur place, devant l'entrée du camping, à 14 heures.
Les candidats intéressés doivent se faire connaître préalablement par courriel ou téléphone
auprès de la mairie.
Par ailleurs, le terrain étant ouvert, les candidats peuvent aussi librement visiter le site. Les
visiteurs devront s'annoncer à l'accueil et il est attendu des candidats une grande discrétion
au cours de la visite.
Le personnel sur le camping n'est pas habilité à fournir des renseignements sur le
fonctionnement de l'établissement, ni sur la procédure en cours.
Renseignements complémentaires
Pour obtenir tous les renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires au
cours du montage de leur dossier, les candidats devront faire parvenir avant le mercredi 27
juillet une demande écrite :
- par courrier à l'adresse mentionnée ci-avant,
- ou par courriel (méthode préconisée) avec envoi simultané en mairie ([email protected]) et à l'assistant maîtrise d'ouvrage, MLV Conseil ([email protected]).
Une réponse sera alors adressée à tous les candidats ayant retiré le dossier ou l’ayant
téléchargé après identification.
Calendrier prévisionnel
ETAPES
Lancement de l'appel de projets
Visite du site
Elaboration des projets par les candidats
Remise des dossiers
Etude et audition éventuelle
DATES
Juin 2016
4 et 11 Juillet 2016
été 2016
8 septembre 2016
fin septembre début octobre
Finalisation d'un contrat
Délibération CM et signature
Prise en mains
Octobre
Novembre
1er janvier 2017
Abandon par la collectivité
La Commune de Saint-Julien-en-Born se réserve le droit, à tout moment, d’interrompre, de
suspendre ou d’annuler le présent Appel à projets et se réserve le droit de ne pas donner
suite aux offres reçues ; les candidats s’interdisant toute réclamation ou demande de
dédommagement.
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