Que faire si les canalisations d`évacuation des eaux usées de mon

SPECIALISTE
La parole au spécialiste
Que faire si les canalisations d’évacuation
des eaux usées de mon voisin traversent ma parcelle?
Votre maitre d’ouvrage souhaite donner un coup de jeune à sa vieille habitation. Mais au
cours des travaux de rénovation, vous faites une découverte. Les canalisations d’évacuation
aussi bien du voisin de gauche que de celui de droite, traversent de manière souterraine
la propriété de votre maître d’ouvrage et sont directement raccordées à son système
d’évacuation. Votre maître d’ouvrage pense pouvoir régler ceci rapidement avec ses bons
amis, les voisins, mais soudain ceux-ci ne semblent plus aussi accueillants. Votre maître
d’ouvrage revient bredouille de chez ses voisins: ceux-ci rétorquent en faisant appel à une
servitude. Et maintenant, que faire?
Dans le cas présent, on part d’un «droit d’écoulement des
eaux» (servitude de canalisation) sur la propriété d’autrui.
Dans ce qui suit, on va d’abord analyser en quoi consiste précisément une servitude, si et comment un droit d’écoulement
peut devenir une servitude et quelles sont les étapes qu’il faut
entreprendre pour rétablir la bonne entente entre les voisins.
sauf s’il n’y a pas d’autre issue. Le droit d’écoulement des
eaux n’est pas non plus, étant donné la construction, une
servitude naturelle. Il peut cependant s’agir d’une servitude
conventionnelle. Cette servitude conventionnelle peut toujours être fixée par un acte authentique. Elle peut parfois être
fixée par prescription acquisitive.
En quoi consiste une servitude et comment apparait-elle?
Possibilité 1: Le droit d’écoulement est expressément
décrit dans un acte authentique.
DIMENSION
Une servitude est un droit réel perpétuel qui est mis à charge
d’un bien immobilier, au profit d’un ou plusieurs autres biens
immobiliers (art. 637 C.C.). Ce droit réel implique que toutes
les personnes qui exercent un droit sur un fonds, ce que l’on
appelle le fonds «servant» (par ex. le droit de propriété ou
l’usufruit, le droit d’action du preneur) devront supporter
une certaine charge. Il peut s’agir par exemple d’un passage
vers leur fonds, l’égout de toit, la limitation de construction,...
Cette charge vaut pour toutes les personnes qui exercent un
droit sur un autre fonds, ce que l’on appelle le fonds «dominant», (celui à qui la servitude est due).
Le code civil, connait trois formes de servitudes différentes.
La première découle de la situation naturelle du fonds. Ainsi,
les fonds situés plus bas, reçoivent l’eau qui coule des fonds
situés plus haut (article 60 C.C). A côté de cela, il y a aussi les
servitudes légales. Le législateur les a expressément décrites
au bénéfice de l’utilité publique (par ex. la distribution d’électricité, le droit de passage,...). Une troisième forme, importante pour cet article, est celle qui est fixée par la volonté de
l’homme ou par des servitudes conventionnelles.
Dans la suite de cet article, il sera uniquement question de
cette dernière catégorie. Le droit d’écoulement sur le terrain
d’autrui n’est cependant en principe pas une servitude légale,
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Dans la première hypothèse, le droit d’écoulement des eaux
est expressément repris dans l’acte d’achat authentique de
votre maître d’ouvrage ou dans une convention conclue entre
(les prédécesseurs juridique du) le maître d’ouvrage et les
voisins ou leurs prédécesseurs juridiques. Pour l’opposabilité à des tiers de bonne foi, ce titre doit être transcrit (art. 1
Loi hyp.). Les voisins ont dans ce cas acquis définitivement
le droit d’écoulement, tel qu’il est décrit dans l’acte. Le cas
échéant, ils peuvent effectuer les travaux qui sont nécessaires
pour rendre permanentes l’utilisation et la conservation de
la servitude. Votre maître d’ouvrage est alors tenu de tolérer
l’utilisation de la servitude, à savoir l’utilisation du système
d’évacuation sur son domaine. Il n’est pas obligé d’en supporter les frais de maintenance (articles 698 et 699 C.C).
Concrètement, ceci signifie que votre maître d’ouvrage ne
pourra pas exiger des voisins qu’ils déconnectent ou déplacent
le système d’écoulement, sauf s’il peut démontrer que le droit
d’écoulement des eaux des voisins est éteint. Le droit d’usage
des voisins peut s’éteindre quand le système d’écoulement se
trouve dans un état tel que les voisins ne peuvent plus en faire
usage (article 703 C.C). Attention cependant, la servitude revit quand elle est réparée de manière à ce que l’on puisse à
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nouveau en faire usage (article 704 C.C.). Si cependant il s’est
écoulé une durée de 30 ans avant que les choses ne soient
réparées, la servitude est définitivement éteinte.
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Possibilité 2: Le droit d’écoulement des eaux peutil être obtenu par prescription après une possession
trentenaire?
Cindy Meynendonckx
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Dans l’hypothèse où les voisins de votre maître d’ouvrage ne
peuvent présenter aucun titre, ils essayeront probablement
d’invoquer la prescription acquisitive. Ils démontreront que
les canalisations d’écoulement se trouvent depuis plus de 30
années consécutives sur la propriété de votre maître d’ouvrage et peuvent être donc effectivement utilisées.
L’établissement de la servitude par prescription après possession trentenaire n’est seulement possible que si la servitude
est simultanément apparente et continue (art. 692-691 C.C.).
Dans la jurisprudence, il est essentiellement admis que le droit
d’écoulement des eaux, ne constitue pas une servitude continue. L’évacuation des eaux usées implique toujours l’intervention humaine. Si le droit d’écoulement des eaux est apparent
ou non, doit être estimé séparément, concrètement au cas par
cas. De plus, que le fait d’être apparent se manifeste sur la
propriété du maître d’ouvrage ou sur la propriété des voisins,
ne joue aucun rôle, du moment qu’il est apparent à partir
de la propriété de votre maître d’ouvrage. Etant donné qu’il
n’est pas satisfait au caractère permanent exigé, les voisins ne
pourront pas simplement invoquer une possession continue
de 30 ans pour pouvoir conserver l’écoulement. Dans ce cas,
votre maître d’ouvrage pourra donc exiger le déplacement de
l’écoulement.
S’il n’est pas possible d’arriver à un compromis entre le maître
d’ouvrage et les voisins, je conseille à votre maître d’ouvrage,
dans les deux hypothèses, de consulter un juge de paix. Ce
dernier pourra se prononcer sur, d’un côté, (la négation de)
l’existence d’une servitude et sur l’implication concrète de ceci
au niveau des travaux et des frais, de l’autre côté. Il est préférable de consulter un juge de paix, avant d’entreprendre une
action, par exemple la déconnexion des raccords des évacuations ou la réparation ou le remplacement des évacuations.
En plus des servitudes, il serait bon de vérifier si le maître
d’ouvrage ne pourrait pas invoquer le cas du trouble de voisinage. Ceci pourrait bien être le cas, s’il éprouve une gêne excessive suite à l’écoulement des eaux des voisins qui se trouve
sur (au plus précisément sous) sa propriété. Votre maître d’ouvrage devra
de toute manière s’armer contre une
éventuelle défense des voisins, qui
pourrait considérer la déconnexion
et le déplacement des évacuations
comme une forme d’abus de droit.
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