Rapport d`activité 2014
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Rapport d’activité 2014 RAPPORT DE GESTION Assemblée Générale Ordinaire du 26 juin 2015 Rapport d’activité 2014 Sommaire Préambule – Environnement de la société 2 1. Vie statutaire et Vie sociale 4 21 25 27 34 36 Vie statutaire Management, Vie sociale et Organisation 2. Activité de production Extension du patrimoine : Construction, Amélioration, Livraison Travaux de maintenance du patrimoine 3. Patrimoine de la société Localisation géographique du patrimoine Caractéristiques du patrimoine par type de logement Répartition du patrimoine par type de financement Répartition du parc par ancienneté des logements 4. Gestion locative Loyers Demandes de logements Attributions et occupation du parc Indicateurs de gestion locative 5. Accession Mises en chantier Réservations Livraisons Perspectives 1 Rapport d’activité 2014 Préambule Environnement de la société Année de transition, l'année 2014 marque la création d'IMMOBILIERE PODELIHA. Une naissance issue de la fusion de trois sociétés historiques du logement social en Maine-et-Loire : LE VAL DE LOIRE, LE TOIT ANGEVIN et ANJOU CASTORS. Le 27 juin 2014, les trois sociétés ont fusionné pour former IMMOBILIERE PODELIHA qui comptait au 31 décembre 2014, 19 251 logements ou équivalents-logements et 310 collaborateurs en CDI et représentait un chiffre d’affaires annuel de plus de 100 millions d’euros. Cette évolution s’est faite en parallèle de l’absorption du CIL MIEUX SE LOGER par SOLENDI qui avec PARDELOS et IMMOBILIERE 3F ont conclu un pacte d’actionnaires pour former ensemble l’actionnaire de référence d’IMMOBILIERE PODELIHA. IMMOBILIERE PODELIHA, ESH de référence en région Pays de la Loire, a ainsi intégré un groupe de dimension nationale. Outre ces évolutions internes, notre secteur a été marqué par : La mise en chantier de l’ordre de 297 000 logements au niveau national (tous logements confondus), en baisse de 10 % par rapport à 2013. Un haut niveau de financement de logements sociaux (120 000). Des évolutions réglementaires importantes, en particulier la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, qui touchent de nombreux domaines, notamment : o l’accès au logement et les droits des demandeurs de logements et des locataires, o la réforme des procédures de demande d’un logement social o la lutte contre le logement indigne et les copropriétés dégradées o la politique d’aide au logement o des compétences nouvelles en maîtrise d’ouvrage pour les bailleurs sociaux notamment sur les copropriétés, o le contrôle du secteur du logement social avec la création de l’ANCOLS o la réforme de la gouvernance de la PEEC o l’urbanisme : planification stratégique, lutte contre l’étalement urbain, création de nouveaux opérateurs. Dans ce contexte, nous avons maintenu le cap d’une activité soutenue : La vente HLM a été conforme aux objectifs avec 95 ventes. L’activité de production s’est traduite par 445 logements locatifs livrés et 176 logements réhabilités, 476 logements mis en chantier en neuf et 223 logements mis en chantier en réhabilitation. Les dépôts de financement ont concerné 307 logements dont 74 en VEFA. Au-delà des chiffres, les actions suivantes méritent d’être soulignées, grâce à la mobilisation des équipes : La préparation de la fusion des 3 ESH (Le Val De Loire, Le Toit Angevin, Anjou Castors) avec l’élaboration de la future organisation, la migration informatique, et le montage du dossier juridique de la fusion. Le développement de la coopération entre les sociétés de PODELIHA : la SCIC LES TROIS ROCHES, la SCIC LES CASTORS ANGEVINS et IMMOBILIERE PODELIHA. L’accélération de la prospection foncière sur le département de la Vendée et la Loire-Atlantique et la création d’un bureau à La Roche sur Yon et à Nantes. La poursuite d’une politique d’entretien soutenue. La mise en œuvre d’un plan de transition pour déployer nos engagements qualité à l’échelle d’IMMOBILIERE PODELIHA. 2 Rapport d’activité 2014 ® L’obtention du label HABITAT SENIOR SERVICES Plus. La mobilisation sur l’impayé et la vacance avec des résultats mitigés sur le dernier point nécessitant une évolution dans nos pratiques, particulièrement dans notre nouvelle organisation. De manière générale, l’année 2014 a été une année de très forte activité au service de la Commande publique, en cohérence avec les attentes de nos actionnaires de référence SOLENDI, PARDELOS et IMMOBILIERE 3F. 3 Rapport d’activité 2014 1. Vie statutaire et Vie sociale Vie statutaire GOUVERNANCE Le 27 juin 2014, LE VAL DE LOIRE a absorbé les S.A. d’H.L.M. LE TOIT ANGEVIN et ANJOU CASTORS et a changé de dénomination sociale pour devenir IMMOBILIERE PODELIHA. L’actionnariat de référence est formé par un pacte d’actionnaires comprenant : - SOLENDI ayant absorbé MIEUX SE LOGER en juin 2014, PARDELOS et IMMOBILIERE 3F. La composition du Conseil d’administration a évolué à la date de la fusion afin de refléter la nouvelle gouvernance de notre société. Le Conseil d’Administration est composé comme suit : M. JUSTEAU Philippe SOLENDI EXPANSION SOLENDI Les Résidences de la Région Parisienne S.A.C.I.C.A.P. AIPAL MONTALIVET IMMOBILIER IMMOBILIERE 3F PARDELOS Conseil Général de Maine et Loire Conseil Régional Pays de la Loire Communauté Agglo Angers Loire Métropole M. JAMES René M. PATRON Bruno M. GIFFARD Bruno M. SAULNIER Alain Président (à compter du 15/06/2012) représenté par M. DE WECK Jacques-Nicolas, Vice-Président représenté par Mme. ESTEBAN LE HIR Joséphine représenté par M. ADHERA Marcel représenté par M. LORDET Jacques représenté par M. PAPIN Gérard représenté par Mme LESAGE Martine représenté par M. LE GALLOUDEC Jacques représenté par M. LEROY Gilles représenté par M. DULONG Vincent représenté par M. DIMICOLI Daniel Les 3 administrateurs, représentant des locataires, ont été élus ou réélus le 8 décembre 2014, pour une durée de 4 ans, en application de l’article L-2-1 du Code de la Construction et de l’Habitation : M. BRETON Bernard M. Joël PERTUÉ Joël M. DESSABLES Bernard représentant la C.L.C.V. représentant INDECOSA-CGT représentant l’AFOC Le Conseil d’Administration s’est réuni à 6 reprises au cours du dernier exercice social. L’assiduité des Administrateurs aux réunions du Conseil d’Administration en 2014 s’est établie à 92% incluant les pouvoirs et à 71% hors pouvoirs. 4 Rapport d’activité 2014 LA REPARTITION DES POUVOIRS AU SEIN DE LA SOCIETE Les fonctions de Présidence et de Direction Générale sont dissociées. LE CONSEIL D’ADMINISTRATION détermine l’orientation de l’activité de la société, veille à sa mise en œuvre et procède aux contrôles nécessaires. LE PRESIDENT, Philippe JUSTEAU, chargé d’animer le Conseil d’Administration, veille à son bon fonctionnement, à son information complète et permanente, et assure la liaison avec le Directeur Général. LE DIRECTEUR GENERAL, Francis STEPHAN, investi du pouvoir du Conseil d’Administration, gère la société er et la représente vis-à-vis des tiers depuis le 1 octobre 2005. Il a par ailleurs assuré la direction générale du TOIT ANGEVIN de janvier 2012 jusqu’à la date de la fusion, le 27 juin 2014. Il assure la présidence du Comité exécutif de PODELIHA, regroupant la SA d’HLM IMMOBILIERE PODELIHA et les SCIC LES CASTORS ANGEVINS et LES TROIS ROCHES. COMMISSAIRES AUX COMPTES En assemblée générale ordinaire du 15 juin 2012 et sur proposition du Conseil d’administration, le mandat des commissaires aux comptes du Cabinet STREGO a été renouvelé pour une durée de 6 ans et viendra à expiration à l’issue de l’assemblée générale tenue dans l’année 2018. Cabinet STREGO 4 rue Papiau de la Verrie BP 70948 49009 ANGERS Cedex 01 Commissaire aux comptes titulaire, et Madame Brigitte MEIGNAN Rue Augustin Fresnel BP 13 – 17180 PERIGNY Commissaire aux comptes suppléant. 5 Rapport d’activité 2014 LES COMMISSIONS L’organisation des commissions a été modifiée pour tenir compte de la nouvelle dimension du patrimoine de la société et de l’évolution de son organisation interne. LES « COMMISSIONS D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS » sont au nombre de 4, avec chacune une compétence territoriale dédiée : ère 1 commission : ème 2 commission : ème 3 commission : ème 4 commission : Angers sud-ouest, Avrillé Angers nord-est, St Barthélemy d’Anjou Sud Angers Loire Métropole, Ouest Nord Angers Loire Métropole, Est Elles sont composées de 6 membres chacune : Un administrateur titulaire siégeant au Conseil d’Administration d’IMMOBILIERE PODELIHA, Un administrateur titulaire représentant les locataires, Un représentant titulaire de SOLENDI, Le directeur général ou le directeur général adjoint d’IMMOBILIERE PODELIHA. Le responsable du département clientèle. Le responsable du territoire concerné par la Commission. - A ces 6 membres s’ajoutent : Avec voix délibérative : - Le Maire de la Commune d’implantation du ou des logements à attribuer ou son représentant. Avec voix consultative : - Le représentant des Associations d’insertion agréées menant des actions d’insertion ou en faveur du logement des personnes défavorisées, agissant sur le territoire des logements à attribuer, et désigné dans les conditions prévues par décret. - A leur demande : o Le Préfet du département ou l’un de ses représentants membre du corps préfectoral. o Les Présidents des établissements publics de coopération intercommunale (E.P.C.I.) compétents en matière de programme local de l’habitat (P.L.H.) ou leurs représentants, pour l’attribution des logements situés sur le territoire relevant de leur compétence. Les commissions d’attribution des logements ont tenu 52 séances chacune en 2014. LA « COMMISSION D’APPEL D’OFFRES » s’est réunie 25 fois en 2014, conformément aux dispositions des articles R.433-13 et R.433-15 du Code de la Construction et de l’Habitation : La Commission comprend : - des membres avec voix délibérative : Un Administrateur ayant la fonction de Président Le Directeur Général ou le Directeur du Développement et de la Maîtrise d’ouvrage Un Cadre ou Agent de Maîtrise Le représentant du Maître d’œuvre s’il y a lieu. - des membres avec voix consultative : le Directeur Départemental de l’Equipement ou un représentant le représentant de la DDCCRF. 6 Rapport d’activité 2014 LE « CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE » s’est réuni 3 fois en 2014. Il est présidé par le Directeur de la Clientèle et du Patrimoine. - C.L.C.V. C.N.L. C.S.F. A.F.O.C. INDECOSA Consommation Logement et Cadre de Vie Confédération Nationale du Logement Confédération Syndicale des Familles Association Force Ouvrière Consommateurs Information et Défense des Consommateurs Salariés CGT. LE « COMITE D’ENGAGEMENT » analyse l’engagement des opérations et assure le suivi des orientations patrimoniales. Il s’est réuni 3 fois en 2014. LA « COMMISSION CHARGES» vise à favoriser la discussion avec les représentants des associations de locataires concernant les charges locatives. Elle est présidée par le Directeur de la Clientèle et du Patrimoine, assistée du Chef de Service Contentieux et de la Chef de Service Loyers et Charges. - sont membres de droit les associations suivantes : les associations suivantes sont invitées à participer : C.L.C.V. C.N.L. C.S.F. A.F.O.C. INDECOSA Consommation Logement et Cadre de Vie Confédération Nationale du Logement Confédération Syndicale des Familles Association Force Ouvrière Consommateurs Information et Défense des Consommateurs Salariés CGT. LA « COMMISSION D’ADAPTATION » La Commission d’Adaptation a pour objectif de valider ou d’infirmer les demandes d’adaptation des logements au handicap ou au vieillissement, de définir les priorités ou encore de proposer des solutions alternatives aux travaux. Elle traite notamment les demandes d’aménagement en conformité avec notre label HABITAT SENIOR SERVICES. Elle ne traite pas les demandes des locataires inscrits auprès de la Maison Départementale de l’Autonomie (M.D.A.) au titre de la Prestation Compensatoire au Handicap (P.C.H.) celles-ci étant traitées dans le cadre de la convention signée avec la M.D.A. En 2014, 287 demandes ont été enregistrées, soit en moyenne 24 demandes par mois, dont : 237 demandes qui relèvent de la Commission d’Adaptation 50 demandes qui relèvent de la M.D.A. Type d’adaptations réalisées en % - Pose de barres de maintien et main courante Remplacement baignoire par douche Accessibilité du logement Autres (interphonie, déplacement équipements, DAAF) Motorisation de volets roulants Robinetterie 24% 20% 17% 16% 15% 8% 7 Rapport d’activité 2014 Bilan 2014 de la commission des demandes d’adaptation La Commission Adaptation s’est réunie à treize reprises au cours de l’année 2014. Les dépenses allouées s’élèvent à 978 155 € en 2014, dont 711 820 € pour les logements Habitat Senior Services (H.S.S.), et 266 335 € de dépenses liées à des réhabilitations et des travaux programmés en gros entretien. Âge des demandeurs relevant de la commission adaptation : 36% 40% 32% 35% 26% 30% 25% 20% 15% 6% 10% 5% 0% 60 à 69 ans 70 à 79 ans 80 à 89 ans 90 ans et plus 42% des demandeurs ont plus de 80 ans. 8 Rapport d’activité 2014 FILIALES ET PARTICIPATIONS PARTENARIAT STRATEGIQUE : PODELIHA PARDELOS PODELIHA GIE PODELIHA PODELIHA réunit les trois sociétés IMMOBILIERE PODELIHA, la S.C.I.C LES TROIS ROCHES et la S.C.I.C LES CASTORS ANGEVINS ayant chacune leurs activités spécifiques, complémentaires les unes des autres : IMMOBILIERE PODELIHA qui construit, réhabilite et gère des logements destinés à la location, LES CASTORS ANGEVINS qui développe des programmes d’accession à la propriété, de construction de maisons individuelles et d’aménagement, LES TROIS ROCHES qui assure les missions de gestion de syndic de copropriété, de vente HLM et d’administration de biens. Les trois sociétés ont formé le GIE PODELIHA pour assurer de manière opérationnelle leurs activités communes : la prospection foncière, la commercialisation des programmes d’accession et la communication faite au nom de l’entité PODELIHA. IMMOBILIERE PODELIHA assure la gérance du GIE et a désigné en qualité de représentant permanent, Madame Sandrine PENNEAU, Secrétaire générale d’IMMOBILIERE PODELIHA. Par ailleurs, le COMITE EXECUTIF PODELIHA, réunit les directeurs généraux des CASTORS ANGEVINS, Monsieur Emmanuel LEFEBURE et des TROIS ROCHES, Monsieur Christophe ROZE, autour du Président du comité exécutif, Monsieur Francis STEPHAN pour suivre l’activité des sociétés, échanger et prendre des décisions stratégiques au regard de l’environnement réglementaire et économique. 9 Rapport d’activité 2014 S.C.I.C. LES TROIS ROCHES IMMOBILIERE PODELIHA possède 23 259 actions d’une valeur nominale de 16 € dans le capital de la SCIC Les Trois Roches, soit 98,76% du capital et détient 50% des droits de vote en assemblée. IMMOBILIERE PODELIHA occupe un poste d’Administrateur et a désigné Monsieur Dominique CHIMIER pour siéger au Conseil d’Administration de la SCIC Les Trois Roches. Résultat comptable : Exercice 2013 - 5 583,34 € Exercice 2014 44 298,06 € Vie statutaire : évènements significatifs L’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juin 2014 a entériné la modification statutaire de la Société Coopérative de Production (S.C.P.) d’HLM La Coopérative des Trois Roches en Société Coopérative d’Intérêt Collectif (S.C.I.C.) d’HLM, soumis à approbation ministérielle, obtenue par arrêté du 7 octobre 2014, paru dans le Journal Officiel du 22 octobre 2014. Activité de gestion en syndic de copropriétés Au 31 décembre 2014, la société gère 40 lots en copropriétés, correspondant à 960 logements dont 826 appartenant à IMMOBILIERE PODELIHA. Activité de vente de logements HLM 43 ventes de logements HLM ont été réalisées par Les Trois Roches. S.C.I.C. LES CASTORS ANGEVINS IMMOBILIERE PODELIHA, avec 260 actions d’une valeur nominale de 16 € dans le capital de la SCIC LES CASTORS ANGEVINS (8,5% du capital) détient 27% des droits de vote en assemblée qui, associés à PARDELOS qui détient 125 actions (4,1% du capital) et 28% des droits de vote, donnent un total de 55% des droits de vote. IMMOBILIERE PODELIHA occupe un poste d’Administrateur et a désigné Monsieur Philippe JUSTEAU pour siéger au Conseil d’Administration de la SCIC Les Castors Angevins. Francis STEPHAN préside la SCIC LES CASTORS ANGEVINS depuis l’assemblée générale de juin 2013. Résultat comptable : Exercice 2013 + 11 684,03 € Exercice 2014 - 197 630,29 € 10 Rapport d’activité 2014 AUTRES PARTICIPATIONS PROCIVIS (CIPA-CIV) IMMOBILIERE PODELIHA détient 218 actions, d’une valeur nominale de 39 €, dans le groupe immobilier PROCIVIS. PROCIVIS Immobilier détient 1 035 actions (0,50 €) du capital de la S.A. HLM IMMOBILIERE PODELIHA. S.C.C.V. « LES CAPUCINES » - Statuts déposés le 9 juin 2010 Gérance : SCIC Les Castors Angevins Les associés ont constitué un capital de 2000 € de la manière suivante : - 50 % pour la SCIC Les Castors Angevins - 50 % pour IMMOBILIERE PODELIHA Sur la ZAC Ardennes à Avrillé, cette S.C.C.V. : - a réalisé 12 logements intermédiaires en locatif social cédés à IMMOBILIERE PODELIHA - va réaliser 22 pavillons en accession sociale à la propriété (tous vendus) S.C.C.V. « LES CORNALINES » - Statuts déposés le 25 janvier 2011 Gérance : SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA Les associés ont constitué un capital de 2 000 € de la manière suivante : - 50% pour la SCIC Les Castors Angevins - 50% pour IMMOBILIERE PODELIHA Cette SCCV devait réaliser sur un îlot dénommé « Jean Moulin », quartier des Capucins à Angers : - 57 logements en location sociale - 36 logements en accession sociale à la propriété - 500 m² de locaux commerciaux. Compte tenu des difficultés de commercialisation, il a été décidé en concertation avec les Collectivités locales (Ville d’Angers / Angers Loire Métropole) de réaliser les 36 logements, prévus en accession, en locatif (financement 2013). A l’issue du transfert financier et juridique à IMMOBILIERE PODELIHA, il sera procédé à la clôture de la SCCV. S.C.C.V. « LES JARDINS D’ARBRISSEL » - Statuts déposés le 29 août 2011 Gérance : SAS Pierres et Territoire de France Anjou Vendée La gestion technique est assurée par la société Procivis Ouest. La commercialisation est partagée entre chaque entité. Les associés ont constitué un capital de 1 500 euros, souscrit de la manière suivante : - 50% : SAS Pierres et Territoires de France Anjou Vendée - 10% : Sté Coopérative de production d’HLM à capital variable Proviva - 20% : SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA - 20% : SCIC Les Castors Angevins. Cette S.C.C.V. devait réaliser en site ANRU sur le quartier « La Roseraie », avenue du Maréchal Juin, à Angers, un programme de 54 logements en accession sociale à la propriété. 11 Rapport d’activité 2014 Au regard de la non commercialisation du programme, un nouveau projet de 16 maisons a été conçu en accord avec la nouvelle municipalité. Des pertes liées au premier projet sont à prévoir. Une provision de 48 321 € sur 2014 a été constituée par la société. S.C.C.V. « L’ECRIN » - Statuts déposés le 05/02/2009 Gérance : SCIC Les Castors Angevins Les associés ont constitué un capital de 2 000 euros (200 actions à 10 euros) de la manière suivante : - 99,50% pour la SCIC Les Castors Angevins - 0,50% pour la SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA Dans le centre de Sainte Gemmes sur Loire, cette S.C.C.V. : - a réalisé 42 logements collectifs (tous vendus) - a réalisé 4 locaux commerciaux dont 2 restent à commercialiser S.C.C.V. « LES VOLUBILIS » - Statuts déposés le 09/11/10 Gérance : SCIC Les Castors Angevins Les associés ont constitué un capital de 3 000 € (300 actions à 10 euros) de la manière suivante : - 66,67% pour la SCIC Les Castors Angevins - 33,33% pour la SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA Sur le plateau de la Mayenne à Avrillé, cette S.C.C.V. : - doit réaliser 27 logements collectifs et 3 pavillons en accession sociale à la propriété. Le dossier a été mis en attente d’une reprise du marché de l’accession sociale car l’activité de commercialisation d’appartements est très difficile actuellement. S.C.C.V. « LES EGLANTINES » - Statuts déposés le 22/07/2010 Gérance : SCIC Les Castors Angevins Les associés ont constitué un capital de 2 000 € (200 actions à 10 euros) de la manière suivante : - 50% pour la SCIC Les Castors Angevins - 50% pour la SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA Sur le quartier « St Léonard » à Angers, cette S.C.C.V. : - a réalisé 47 logements collectifs en locatif social cédés à IMMOBILIERE PODELIHA et 3 en accession sociale à la propriété (bâtiments A et B) - va réaliser 19 logements collectifs en accession sociale à la propriété (bâtiment C) dont la commercialisation a démarré en 2014. S.C.C.V. « HAMEAU DE LA VAIGE » - Statuts déposés le 12/07/1999 Gérance : SCIC Les Castors Angevins Les associés ont constitué un capital de 1 524 euros (100 actions à 15,24 euros) de la manière suivante : - 70% pour la SCIC Les Castors Angevins - 30% pour la SA HLM IMMOBILIERE PODELIHA Sur la commune de Sablé sur Sarthe, cette S.C.C.V. a commercialisé 19 parcelles. Pour tenir compte de difficultés de commercialisation de ces parcelles, une provision de 52 054 euros a été constituée par la société. La clôture est en attente de la résolution d’un litige parcellaire. 12 Rapport d’activité 2014 Management, Vie Sociale et Organisation UNE NOUVELLE ORGANISATION Le Directeur général, mandataire social, représentant légal de la société, assure la coordination du Comité de Direction et le pilotage de la société, organisée en différents services et directions : La Direction Générale : le Directeur Général et son Attachée de Direction. Le Secrétariat général : la Secrétaire Générale et 16 collaborateurs couvrant les champs de l’administration générale, des systèmes d’information, des moyens généraux, de la communication, de la qualité, le contrôle interne et la Responsabilité Sociétale des Entreprises. La Direction des Ressources Humaines : le Directeur et 5 collaborateurs couvrant les champs de la gestion des carrières (recrutement, intégration, formation, mobilité et GPEC) et de la gestion du personnel et de la paie. La Direction des Ressources Financières : le Directeur et 22 collaborateurs couvrant les champs de la finance, du contrôle de gestion, de la comptabilité, de la trésorerie et des loyers / charges. 13 Rapport d’activité 2014 La Direction de la Clientèle et du Patrimoine : le Directeur (qui est aussi Directeur Général Adjoint), et 87 collaborateurs. La Direction est divisée en 2 départements : le Département Clientèle qui couvre les missions suivantes : accueil, plateforme téléphonique, gestion locative (commercialisation et attribution des logements, relations clients, gestion technique des logements), contentieux et gestion sociale des familles. le Département Patrimoine qui couvrent les missions d’entretien des sites (entretien courant et gros entretien), de maintenance, d’assurances et de gestion des litiges. La Direction du Développement et de la Maîtrise d’Ouvrage : le Directeur et 30 collaborateurs couvrant les champs du développement, de la construction de logements neufs et spécifiques, de l’amélioration du patrimoine, et de l’ingénierie financière. La Direction de la Proximité et des Travaux : le Directeur et 145 collaborateurs, dont 16 personnels administratifs, 93 personnels d’immeubles (Gardiens, Employés d’Immeubles et Agents de Propreté), et 36 ouvriers de Régie (Peintres, Jardiniers et Agents Polyvalents). Cette Direction comprend également le service animation et innovation sociale. La Société compte au 31 décembre 2014, en Equivalent Temps Plein, 310 CDI. RESSOURCES HUMAINES : LA CONDUITE DU CHANGEMENT La gestion des Ressources Humaines s’est concentrée en 2014 sur la mise en place de la nouvelle organisation issue de la fusion : Le descriptif de chaque emploi a été écrit, prenant en compte l’évolution de périmètre des métiers. Le profil de fonction de chaque emploi a également été rédigé, conformément à la convention collective. Ces documents ont été remis à chaque salarié. Un plan de formation a été spécialement élaboré pour accompagner les collaborateurs dans leurs nouvelles fonctions, ou ceux pour qui de nouvelles missions entraient dans leur périmètre de métier. Une démarche d’accompagnement personnel a été et reste proposée à chaque salarié rencontrant une difficulté, une situation de blocage ou de tension dans l’exercice de son métier, dans l’appropriation de sa nouvelle mission, dans l’intégration de sa nouvelle équipe ou de son nouvel environnement de travail. Un travail de préparation à l’élaboration de l’accord temps de travail, ayant pour objectif la convergence des pratiques sociales des Sociétés fusionnées. En parallèle de cet accord, sont traitées les questions relatives à la retraite, à la santé et à la prévoyance des salariés. COMMUNICATION : FAIRE CONNAITRE IMMOBILIERE PODELIHA L’année 2014 a été marquée par la mise en œuvre de la nouvelle charte graphique d’IMMOBILIERE PODELIHA se traduisant par la refonte de la papeterie, le flocage de la flotte automobile, le changement de la signalétique de notre siège social et de notre accueil clientèle, la création d’un nouveau site Web avec une dimension à la fois commerciale et informative, et de nouveaux supports de communication internes et externes : notamment, la documentation à l’attention des locataires, la plaquette institutionnelle, la lettre aux partenaires « Perspectives » et la lettre interne « Passerelle » notamment. Nous avons poursuivi l’objectif de faire connaître IMMOBILIERE PODELIHA à nos locataires qui ont vu leur ancien bailleur « disparaître » qu’il soit LE TOIT ANGEVIN, LE VAL DE LOIRE ou ANJOU CASTORS, et d’affirmer le positionnement d’IMMOBILIERE PODELIHA vis-à-vis de nos parties prenantes. 14 Rapport d’activité 2014 DES VALEURS FORTES IMMOBILIERE PODELIHA affirme un socle de valeurs portées par l’ensemble des salariés et mis en évidence dans l’élaboration de son projet stratégique : Exigence, Rigueur et Engagement professionnel Accompagnement et Gestion sociale de proximité Qualité de service Engagement dans la responsabilité sociétale et environnementale Réponses innovantes et adaptées. NOS REFERENTIEL METIERS QUALIBAIL ® IMMOBILIERE PODELIHA poursuit la qualité de service engagée par les sociétés LE VAL DE LOIRE et LE TOIT ANGEVIN depuis plus de 10 ans avec l’objectif d’être certifié en juillet 2015. Construit avec et pour les bailleurs H.L.M., le référentiel est désormais reconnu dans toute la profession grâce à son déploiement continu ces 10 dernières années. Au vu du nombre d’organismes certifiés ou initiant une démarche de certification, QUALIBAIL II est devenu la référence nationale de la qualité de service de notre secteur. Cette démarche est pour l’entreprise une démarche de progrès, d’amélioration de son efficacité économique dans son fonctionnement interne comme dans sa relation à sa clientèle. Le référentiel regroupe 13 engagements de service, permettant d'assurer aux locataires une prestation de service de qualité, depuis l'entrée dans le logement, jusqu'au départ du locataire. HABITAT SENIOR SERVICES ® ® IMMOBILIERE PODELIHA a obtenu le 29 août 2015 la labellisation Habitat Senior Services Plus, une démarche innovante puisque l’entreprise est le quatrième bailleur français à obtenir cette labellisation. Ce label propose des logements et services accessibles et adaptés aux seniors dans le bâti ancien comme dans la construction neuve. C’est une nouvelle approche du logement des personnes âgées basée sur : o une offre intégrée de services et de bâti adaptés o une vision intergénérationnelle du vieillir ensemble o un partenariat fort avec les organismes de services et de soins à domicile o une flexibilité qui permet de s’adapter à tous les ensembles immobiliers. Pour favoriser le maintien des personnes âgées autonomes à domicile, sa mise en œuvre nécessite l’adaptation : o de l’immeuble : accès à la résidence facilité, arrêt minute, éclairage adapté, etc. o du logement : barres de maintien dans les douches et wc, portes coulissantes, sol antidérapant, etc. o du service au locataire : signature de conventions pour proposer des changements de consommables, des services à domicile et des cohabitations intergénérationnelles, etc. ® Le label Habitat Senior Services Plus est « Le » système qualité, simple et transparent du maintien à domicile des personnes âgées autonomes souhaitant vieillir chez elles tout en conservant une qualité de vie à coût maîtrisé. 15 Rapport d’activité 2014 ® Habitat Senior Services Plus, une garantie de qualité pour tous les acteurs avec une évaluation externe par un organisme certificateur pour garantir aux tiers la fiabilité de l’offre. RESPONSABILITE SOCIETALE DE L’ENTREPRISE Label ISO 26000 Dès 2007, LE TOIT ANGEVIN et LE VAL DE LOIRE se sont engagés dans des démarches RSE. Cette dynamique est relayée aujourd’hui à l’échelle d’IMMOBILIERE PODELIHA. Garantir une efficience économique, sociale et environnementale, voilà l’objectif que s’est donné IMMOBILIERE PODELIHA à travers sa démarche de Responsabilité Sociétale de l’Entreprise avec une évaluation selon la labellisation ISO 26000 à mener en 2015 en vue d’établir un plan d’actions 2016-2019. VIV@PPART’ VIV@PPART’ est une marque commerciale créée par IMMOBILIERE PODELIHA, qui se traduit par l’existence d’une association du même nom visant à animer les résidences étudiantes et dont IMMOBILIERE PODELIHA et l’UNIVERSITE CATHOLIQUE DE L’OUEST sont les membres fondateurs. VIV@PPART’ propose à des étudiants, ou assimilés étudiants, des logements meublés et fonctionnels, à loyers abordables, situés à proximité des lieux d’étude angevins. Ce sont ainsi 170 logements étudiants qui sont proposés répartis sur 5 résidences. Un programme de 64 logements est en cours de construction sur le campus de Saint Aubin de la Salle à Saint Sylvain d’Anjou. 16 Rapport d’activité 2014 DES PARTENARIATS ACTIFS ANJOU SOINS SERVICES Le label Habitat Senior Services comprend plusieurs niveaux de labellisation pour son volet services, ce qui distingue les services du bailleur de ceux conventionnés avec des prestataires extérieurs. Ainsi, IMMOBILIERE PODELIHA a enrichi son offre de services aux locataires en se rapprochant d’une association d’aide et de soins à domicile faisant partie d’un réseau national. Les locataires de 60 ans et plus, occupants d’un logement labellisé, se voient proposer, s’ils le souhaitent, une palette de services et d’animations de proximité. Une autre expérimentation est en cours sur l’agglomération angevine avec les locataires de 75 ans et plus, non occupants de logements labellisés. LE TEMPS POUR TOIT Lauréats du Fonds d’Innovation Sociale, 2012-2014, IMMOBILIERE PODELIHA et l’association d’habitat partagé intergénérationnel, « le temps pour toiT », proposent à nos locataires âgés et isolés, disposant d’une chambre libre, d’y recevoir un étudiant ou une personne en formation, sur une période de moins d’un an renouvelable. Ce partenariat a donné lieu à la constitution de 3 binômes à Angers et se poursuit en 2015. ANJOU INSERTION HABITAT IMMOBILIERE PODELIHA est membre de cette association (ainsi que l’ensemble des bailleurs d’Angers Loire Métropole) qui œuvre à l’insertion et à l’accompagnement de familles en grande difficulté. AIDE ACCUEIL IMMOBILIERE PODELIHA est adhérent de l’association « Aide Accueil » et Isabelle CONAN, Directeur Général Adjoint d’IMMOBILIERE PODELIHA, en est la vice-présidente. JARDINS DE COCAGNE Partenariat actif avec cette association d’insertion par le travail. HABITAT ET HUMANISME Depuis 25 ans, l'association Habitat et Humanisme agit en faveur du logement et de l'insertion des personnes en difficulté. PLANTE & CITÉ (Ingénierie de la nature en ville) En adhérant à l’association Plante & Cité, IMMOBILIERE PODELIHA siège au Conseil d’Administration de cette association, et se tient au cœur d’un réseau d’échanges rassemblant différentes compétences des métiers concernant les espaces verts, et le paysage urbain. 17 Rapport d’activité 2014 ASSOCIATION PASSERELLE Une Passerelle vers la réinsertion L’association Passerelle est née le 19 janvier 1994, avec le souci de venir en aide et d’accompagner des publics qui connaissent des difficultés au quotidien. Les personnes accueillies à Passerelle trouvent un lieu de rencontre, de travail et d’écoute, ainsi qu’un soutien moral. Les actions permettent aux participants d’être revalorisé et d’affirmer leur personnalité. REGIE DE QUARTIERS TRÉLAZÉ IMMOBILIERE PODELIHA est adhérent de cette association qui œuvre pour l’insertion par l’activité économique. Remise en situation de travail, via des entreprises d’insertion et chantiers d’insertion, d’un public en difficulté. C’est dans ce cadre qu’interviennent les Correspondants de Nuit sur des quartiers de la commune. REGIE DE QUARTIERS ANGERS Amélioration du cadre de vie des quartiers de Monplaisir, Grand-Pigeon, Roseraie, Verneau, Belle-Beille. Insertion par le travail des habitants des quartiers prioritaires de la politique de la ville et du Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS). Les activités support de l’insertion et services de proximité (médiation de nuit, jardins de proximité, …) sont croisées avec les métiers et missions d’IMMOBILIERE PODELIHA. CAUE Le CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) exerce des missions de service public. Sa fonction principale est l’amélioration qualitative du cadre de vie et de l’Urbanisme. La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente de cette association. ADIL La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente de l’ADIL 49 et à ce titre bénéficie d’une information d'ordre juridique, financière ou fiscale ayant trait au logement, à l'habitat et à l'urbanisme. DELPHIS IMMOBILIERE PODELIHA est membre de l’association nationale DELPHIS (Développement, Etudes pour le Logement, la Promotion de l’Habitation, l’Innovation et le Social). Elle regroupe 26 E.S.H. exerçant le métier de maître d’ouvrage et de gestionnaire. Elle déploie des réflexions en matière de recherche et développement sur le métier de bailleur social. 18 Rapport d’activité 2014 Réseau des Acteurs de l’Habitat Francis STEPHAN est membre du Comité d’orientation du Réseau des Acteurs de l’Habitat. Ce réseau a pour objet de contribuer à construire une culture habitat partagée entre collectivités locales et acteurs Hlm. Institut HLM de la R.S.E. Francis STEPHAN est Administrateur représentant la Fédération nationale des ESH au sein de l’Institut de la R.S.E. dont l’objet est de diffuser la culture de la RSE et d’aider les organismes Hlm à conduire leur réflexion RSE. MEDEF ANJOU La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente du MEDEF. Francis STEPHAN siège au Conseil d’Administration et représente le MEDEF au Conseil de Développement du Pays et de l’Agglomération d’Angers. FEDERATION NATIONALE DES E.S.H La société IMMOBILIERE PODELIHA est membre de la Fédération des E.S.H. qui regroupe l’ensemble des ESH du territoire français. Francis STEPHAN est Administrateur de la Fédération et membre du Bureau. U.S.H. – Pays de la Loire La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente à l’Union Sociale pour l’Habitat Pays de la Loire qui regroupe l’ensemble des organismes HLM de la région. AND – AIRD Bretagne - Pays de la Loire Francis STEPHAN, Isabelle CONAN et Christophe ROZÉ sont adhérents de ces deux associations. Club Management et Marketing HLM La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente du club Management et Marketing, émanation de l’Union HLM. ALEC (Agence Locale de l’Energie et du Climat du territoire d’Angers Loire Métropole) La société IMMOBILIERE PODELIHA est adhérente de l’Agence Locale de l’Energie et du Climat du Territoire d’Angers Loire Métropole et membre du Conseil d’Administration, dont son représentant est Monsieur Christophe Rozé. 19 Rapport d’activité 2014 NOS ACTIONS SOCIETALES IMMOBILIERE PODELIHA a pris part à de nombreuses actions sociales et sociétales en 2014, notamment : L’investissement dans les relations avec le monde de l’Education : IMMOBILIERE PODELIHA est membre actif du CALEP. Participation à la semaine « Ecole Entreprise » organisée par le MEDEF. Accueil d’enseignants dans le cadre du dispositif « Rencontre avec l’Entreprise ». Engagement pour la culture : IMMOBILIERE PODELIHA soutient des actions dans des communes où la société gère un patrimoine important et permet ainsi l’accès à la culture au plus grande nombre. Festival Estival de Trélazé Théâtre de l’Hôtel de Ville de Saint Barthélémy d’Anjou (THV) Festival « Les Traver’Cé musicales » des Ponts de Cé. 20 Rapport d’activité 2014 2. Activité de production L’activité de la société se caractérise par le développement de la production, l’engagement de travaux d’entretien de son patrimoine et la gestion locative dudit patrimoine. Extension du Patrimoine : Construction, Amélioration, Livraison ACTIVITÉ DE PRODUCTION 307 logements et équivalents logements ont été financés dont 74 logements en VEFA. 488 500 450 430 400 350 307 300 250 Nb de logements financés 200 150 100 NB : 2012 et 2013 reprennent les données Le Toit Angevin, Le Val de Loire et Anjou Castors. 50 0 2012 2013 2014 21 Rapport d’activité 2014 MISES EN CHANTIER 476 logements et équivalents logements ont été mis en chantier en 2014, dont : 106 logements individuels 264 logements collectifs 106 équivalents logements 572 600 462 500 476 400 Nb de mises en chantier 300 NB : 2012 et 2013 reprennent les données Le Toit Angevin, Le Val de Loire et Anjou Castors. 200 100 0 2012 2013 2014 LIVRAISONS, MISES EN SERVICE DE LOGEMENTS 445 livraisons ont été effectuées en 2014, dont : 171 logements individuels 247 logements collectifs 27 équivalents logements 754 800 700 630 600 500 445 Nb de livraisons 400 NB : 2012 et 2013 reprennent les données Le Toit Angevin, Le Val de Loire et Anjou Castors. 300 200 100 0 2012 2013 2014 22 Rapport d’activité 2014 VENTE DE PATRIMOINE Les 95 logements vendus sur l’exercice ont généré une plus-value de plus de 6,7 millions d’euros. Concernant les acquéreurs : - 18% étaient locataires et occupaient le logement IMMOBILIERE PODELIHA mis à la vente, - 12% étaient locataires de IMMOBILIERE PODELIHA, sur un autre logement, - 71% étaient des ascendants/descendants de locataires occupants ou personnes extérieures. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 72 Nb de ventes 2012 95 84 2013 NB : 2012 et 2013 reprennent les données Le Toit Angevin, Le Val de Loire et Anjou Castors. 2014 DEMOLITION DE LOGEMENT Aucun logement n’a été démoli en 2014. Effort Travaux : Maintenance du Patrimoine et Production neuve Les travaux de maintenance du patrimoine viennent pallier l’usure liée à l’utilisation et traiter les dégradations. Parmi ces travaux, on distingue, d’une part, les travaux de réhabilitation et d’amélioration qui modifient en profondeur le bâtiment et les logements, le « gros entretien », dont le coût est couvert par une reprise sur la provision, d’autre part, « l’entretien courant », dont les dépenses sont supportées sur les ressources de l’exercice en cours. Certains de ces travaux, en particulier à la relocation, sont effectués par la régie interne d’IMMOBILIERE PODELIHA. En 2014, IMMOBILIERE PODELIHA a engagé plus de 25 000 heures d’insertion pour les opérations de constructions neuves et de réhabilitation. 23 Rapport d’activité 2014 Montant des investissements (neuf et réhabilitation) et des travaux de maintenance réalisés en 2014 : 2014 Immeubles de rapport (Travaux et terrains) Travaux d'amélioration et de réhabilitation GE Entretien courant R et NR Régie R et NR Accession Contrats d'entretien TOTAUX 55 322 714 14 597 920 9 269 230 1 834 326 2 787 849 2 649 173 5 088 638 91 549 850 Synthèse de l'effort travaux 100 000 000 90 000 000 80 000 000 70 000 000 60 000 000 50 000 000 40 000 000 30 000 000 20 000 000 10 000 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 Immeubles de rapport (Travaux et terrains) Travaux d'amélioration GE Entretien courant R et NR Régie R et NR Accession 2014 Contrats d'entretien IMMOBILIERE PODELIHA soutient de manière très active l’activité économique du bâtiment et, au titre de 2014,a engagé plus de 91 millions d’euros de travaux. 24 Rapport d’activité 2014 3. Patrimoine de la société Le parc locatif social constitue le support immobilier de l’offre locative de la Société. -------------------------------Au 31 décembre 2014, le parc locatif de IMMOBILIERE PODELIHA comptait 19 251 logements (dont 18 827 logements familiaux et 424 équivalents logements), 11 501 garages et 76 locaux commerciaux. 19 400 19 251 19 200 19 022 Nb de logements mis en location (loués ou vacants) 19 000 18 800 18 600 18 447 18 400 NB : 2012 et 2013 reprennent les données Le Toit Angevin, Le Val de Loire et Anjou Castors. 18 200 18 000 2012 2013 2014 Le logement individuel représente 31% du patrimoine. 30% du parc social des E.S.H. de la Région Pays de la Loire est composé de logements individuels. (Données DIS 2013). LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE Au 31 décembre 2014, IMMOBILIERE PODELIHA était implantée dans 204 communes (Maine-et-Loire, Sarthe et Vendée). L’implantation historique se localise essentiellement sur l’Agglomération angevine avec 13 500 logements. 25 Rapport d’activité 2014 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE PAR TYPE DE LOGEMENT Au 31 décembre 2014, la typologie du patrimoine de la Société se présentait comme suit : Nombre de logements en % par typologie 37% 7 000 6 000 31% 5 000 4 000 16% 3 000 2 000 5% 10% 1 000 0 T1-T1BIS 1% T2 T3 T4 T5 T6-T7 Les logements de T3 et T4 représentent la grande majorité du patrimoine de IMMOBILIERE PODELIHA (68%). REPARTITION DU PATRIMOINE PAR TYPE DE FINANCEMENT Au 31 décembre 2014, 53% des logements relevaient de l’ancien régime en vigueur avant 1978, 36% des financements PLUS, PLA CDC, PRU, Phare et 11% d’autres financements. REPARTITION DU PARC PAR ANCIENNETÉ DES LOGEMENTS L’âge moyen du patrimoine de IMMOBILIERE PODELIHA est de 34 ans. 26 Rapport d’activité 2014 4. Gestion locative Ce secteur constitue l’essence même de l’activité de IMMOBILIERE PODELIHA. Il est le cœur du métier de bailleur, la clé de voûte de l’image sur le terrain, mais aussi le pourvoyeur de produits. Il recouvre la gestion de la demande, de l’offre et de l’attribution, de l’occupation du parc locatif de la Société. C’est dans ce champ d’activité que IMMOBILIERE PODELIHA développe sa mission sociale. LES LOYERS POLITIQUE DES LOYERS La politique de loyers, pour l’année 2014, a été arrêtée par le Conseil d’Administration en sa séance du 17 octobre 2013. Le taux moyen d’augmentation de la masse des loyers, appliqué aux logements de la Société s’est établi, pour er l’année 2014, à 0,81 % au 1 janvier. Il est également à souligner que globalement : 77% des loyers pratiqués sont inférieurs aux loyers plafonds du PLAI Neuf Les loyers pratiqués par IMMOBILIERE PODELIHA sont globalement de 7,54% en dessous des loyers maxima autorisés SUPPLEMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ (S.L.S.) La loi du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement a rendu le SLS exigible pour tous les locataires des organismes HLM dont les ressources calculées par rapport à l’année N-2 excèdent d’au moins 20% les plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement. Les locataires ne répondant pas à l’enquête sur les ressources sont quant à eux automatiquement taxés d’un surloyer, conformément à la réglementation. Lors du quittancement de décembre 2014, 366 locataires ont été facturés d’un SLS pour un montant de 20 864,17 euros, soit : 347 ménages en SLS calculé, pour un montant de 15 501,23 euros, 19 ménages en SLS maximum, pour un montant de 5 362,94 euros. Le montant total quittancé en 2014 au titre du SLS est de 302 281,85 euros (SLS + pénalité enquête). LA QUITTANCE MOYENNE En 2014, la quittance moyenne de la société (428 €) pour les logements familiaux est constituée de 364 € de loyer et de 64 € de charges locatives. Taux des locataires ayant un prélèvement automatique de leur loyer : 74,49% Taux des locataires payant en ligne : 1,14% Taux des locataires payant par carte bancaire : 0,85% AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT (A.P.L.) En 2014, la société a perçu des A.P.L. pour 9 718 ménages, soit 53,97% des logements du parc. Le montant total des A.P.L. reçu en 2014 a représenté 33,38% des loyers quittancés hors charges par la société. 27 Rapport d’activité 2014 SITUATION DE LA DEMANDE DE LOGEMENTS SUR LES TERRITOIRES D’INTERVENTION Nombre de demandes de logement (selon le fichier de demande départementale locative sociale) 38 864 18 216 10 191 Maine et Loire Le demandeur type… a moins de 30 ans est célibataire recherche un T3 recherche un T2 travaille est en CDI 9 819 Vendée Maine-et-Loire 29% 40% 35% 27% 47% 30% Loire Atlantique Vendée 29% 43% 40% 28% 40% 24% Sarthe Loire Atlantique 26% 43% 32% 34% 49% 31% Sarthe 29% 40% 35% 29% 42% 26% ATTRIBUTIONS ET OCCUPATION DU PARC Au cours de l’année 2014, les Commissions d’Attribution de Logements ont examiné 7 052 dossiers. Pour 2 855 nouveaux entrants dans le parc social de IMMOBILIERE PODELIHA : dont 10 % de mutations de locataires dont 24 % ressortissant de SOLENDI 416 mises en service ont permis d’accueillir de nouveaux locataires 2 238 demandeurs dont 775 identifiés SOLENDI ont refusé une proposition de logement. En moyenne, 2 propositions sont nécessaires pour concrétiser une attribution pour IMMOBILIERE PODELIHA, contre 2,2 pour l’ensemble des bailleurs du département du Maine-et-Loire. Au 31 décembre 2014, IMMOBILIERE PODELIHA : logeait 40 099 personnes dans son patrimoine, soit un nombre moyen d’occupants par logement de 2,1. louait 204 logements au profit d’associations. IMMOBILIERE PODELIHA mène une véritable politique sociale d’accueil. En effet, en 2014, 84% des ménages entrants avaient un revenu imposable inférieur à 60% des plafonds de ressources dont 57% à moins de 40%. 28 Rapport d’activité 2014 Les locataires entrants – revenus imposables 2012 / plafonds de ressources 2% 27% de 40% à 60% de 60% à 80% de 80% à 100% 57% 9% moins de 40% plus de 100% 5% Afin de mieux analyser ces attributions, le profil du locataire entrant a été comparé à celui du locataire occupant dans le parc de IMMOBILIERE PODELIHA : Le locataire entrant a moins de 44 ans (74%), contre 44% pour le locataire occupant Age du chef de famille 60% 55% Entrants Occupants 50% 38% 40% 29% 30% 20% 10% 19% 18% 14% 6% 5% 13% 3% 0% Moins de 25 ans 25-44 ans 45-59 ans 60-69 ans 70 ans et plus 8 % des entrants et 27 % des occupants ont plus de 60 ans, 19% des entrants et 6% des occupants ont moins de 25 ans. 29 Rapport d’activité 2014 Le locataire entrant est célibataire (40%), contre 29% pour le locataire occupant Situation familiale 45% 40% 40% 35% 30% 29% 24% 25% 27% 24% 19% 20% 12% 15% 14% Entrants 8% 10% Occupants 3% 5% 0% Le locataire entrant est souvent seul (66%), contre 65% pour le locataire occupant Composition familiale 50% 44% 45% 40% 35% 33% 33% 30% 25% 21% 20% 20% 19% 14% 16% 15% Entrants Occupants 10% 5% 0% Isolés Isolés avec personne à charge Couple Couple avec personne à charge 30 Rapport d’activité 2014 Le locataire entrant occupe un emploi stable (38%), contre 39% pour le locataire occupant Situation professionnelle 45% 40% 38% 39% 35% 30% 25% 20% 20% 15% 10% 5% 22% 18% 18% 18% 11% 10% 6% Entrants Occupants 0% 31 Rapport d’activité 2014 INDICATEURS DE GESTION LOCATIVE Dans le département de Maine et Loire, IMMOBILIERE PODELIHA a logé 630 demandeurs dans le cadre du contingent prioritaire préfectoral pour un objectif fixé à 425. En Vendée, IMMOBILIERE PODELIHA procède majoritairement à des mises en service. Le contingent préfectoral se gère en stock, 25% des entrants devant relever de ce contingent, soit 1 entrée en 2014. Une stabilité du taux de mobilité à IMMOBILIERE PODELIHA En 2014, le taux de rotation de IMMOBILIERE PODELIHA était de 12,96%. A titre comparatif, le taux de mobilité était de 13,3% en 2013 pour l’ensemble des ESH de la Région Pays de la Loire et de 10,1 % au niveau national. (Source : DIS des E.S.H – 2013) Cette même année, IMMOBILIERE PODELIHA a organisé 289 mutations. Ces mutations traduisent la volonté de IMMOBILIERE PODELIHA de favoriser le parcours résidentiel dans son parc en proposant à ses locataires des logements correspondant à l’évolution de la situation des familles dans le temps. Durée de location – locataires sortants 0,23% 0,18% Moins d'un an Entre 1 et 5 ans Entre 5 et 15 ans Plus de 15 ans 0,25% 0,33% 51,60% des locataires partis étaient présents depuis moins de 5 ans. La vacance (vacance technique incluse) Au 31 décembre 2014, le taux de vacance global est de 5,12%, dont 4,34% de vacance commerciale et 0,78% autres. Impayés de loyers Le taux de retard de paiement est de 5,4%, équivalent à 19,7 jours de quittancement. Le taux de recouvrement pour l’année 2014 est de 98,56%. Concernant les créances des locataires partis, celles-ci sont transmises à un cabinet de recouvrement. Le taux de recouvrement est de 15,25 %, taux conforme aux résultats de ce type de prestation. 32 Rapport d’activité 2014 Fonds de solidarité logement (F.S.L.) En complément des actions de recouvrement et des accompagnements sociaux, le Fonds de Solidarité pour le Logement est sollicité pour résoudre les situations d'impayés. 632 dossiers F.S.L. ont été traités en 2014 pour le compte d’IMMOBILIERE PODELIHA, soit un montant versé en 2014 par le F.S.L. de 284 319€, réparti comme suit : 515 aides à l’accès pour un versement de 207 952€ 117 aides au maintien pour un versement de 76 367€ Loca PASS 343 dossiers ont été accordés par SOLENDI dans le cadre des avances LOCA PASS sur les dépôts de garantie, représentant un montant de plus de 126 000 euros. Plans d’apurement consentis par la société Chaque situation de locataires en difficulté financière fait l'objet d'un examen attentif. Elle se traduit généralement par la mise en place de plans d'apurement adaptés. Nombre de plans d’apurement mis en place en 2014 : 1 127 correspondant à un montant de dette de 1 136 736€. Contentieux Lorsque le traitement amiable du recouvrement des loyers impayés s'avère inefficace, la procédure de résiliation de bail est engagée. Elle a pour but l'obtention d'un jugement d'expulsion, mais vise également à faire réagir les locataires. Ainsi, sous la pression de la voie contentieuse, l’action auprès des débiteurs permet de résoudre à l'amiable de nombreuses situations. Ceci explique l'écart entre le nombre de procédures engagées et le nombre de jugements obtenus d'une part, et le nombre d'expulsions réalisées d'autre part. Nombre de procédures de résiliation de bail engagées 497 Nombre de jugements d’expulsion obtenus 194 Nombre d’exécutions de décision de justice avec recours à la force publique 29 Nombre de départs volontaires suite à procédure de résiliation de bail 74 33 Rapport d’activité 2014 5. Accession L’activité Accession, réalisée par IMMOBILIERE PODELIHA, relève de l’accession dite « sociale » caractérisée par la vente à des familles sous conditions de ressources. Depuis la nouvelle organisation de PODELIHA, cette activité est dévolue aux Castors Angevins. IMMOBILIERE PODELIHA ne traite plus que des fins de programmes et des participations dans les SCCV. MISES EN CHANTIER IMMOBILIERE PODELIHA a mis en chantier 20 logements correspondant à : 8 logements à St Sylvain d’Anjou (Le Chêne Vert) 12 logements à Avrillé (Le Pré – tranche 1 et 2) Compte tenu de l’évolution du groupe qui transfère l’activité Accession à la SCIC Les Castors Angevins, il n’y a quasiment plus de mises en chantier prévues hormis l’opération d’Avrillé « Le Pré » (6 logements – tranche 3). RESERVATIONS Les réservations dépendent essentiellement de la conjoncture, du nombre de logements en commercialisation, de leur localisation et du prix de vente. 43 réservations en 2014 qui se décomposent en : 37 logements,dont 28 PSLA 6 terrains Profil des réservataires en secteur groupé : âge moyen nombre moyen d’enfants prix moyen d’achat individuel prix moyen d’achat collectif surface habitable moyenne individuel surface habitable moyenne collectif prix moyen du m² habitable individuel prix moyen du m² habitable collectif primo accédants à issus du parc HLM à : : : : : : : : : : dont : 35 ans 0 158 360 € 136 405 € 84 m² 67 m² 1 891 € TTC 2 045 € TTC 79 % 29 % 55 % du parc IP 34 Rapport d’activité 2014 LIVRAISONS Les livraisons sont liées, d’une part au nombre de logements mis en chantier et, d’autre part, au nombre de logements réservés. 32 livraisons en 2014 (sur 12 programmes différents) qui se décomposent en : 20 logements, dont 9 PSLA 5 terrains 7 commerces Stock au 31 décembre 2014 : 16 logements réceptionnés 2 commerces disponibles VENTES En 2014, IMMOBILIERE PODELIHA a signé 28 actes, dont 5 terrains et 3 commerces. P. S. L. A. (Prêt Social Locatif Accession) En location : St Léger des Bois 3 pavillons Avrillé « Le Pré » 2 pavillons Ingrandes 2 pavillons Avrillé « Verger Fleuri » TOTAL 9 appartements 16 logements Non réservé : Angers « Les Capucins » 1 appartement Avrillé « Mayenne » 1 appartement Ingrandes 3 pavillons Segré 1 pavillon TOTAL 6 logements 35 Rapport d’activité 2014 Perspectives Activités 2015 IMMOBILIERE PODELIHA est en ordre de marche pour assurer le développement de son offre de logements locatifs. Si notre implantation historique reste le Maine-et-Loire où nous restons actifs, le marché locatif détendu observé dans ce département nous conduit à orienter notre développement vers les départements de la Vendée et de la Loire Atlantique pour répondre aux besoins de logements sur ces territoires et à la commande de nos actionnaires SOLENDI et IMMOBILIERE 3F. Notre production nouvelle avec 699 livraisons en 2015 nous amènera à un patrimoine de 20 000 logements à la fin de l’année 2015. La détente du marché locatif du Maine-et-Loire conduit à une vacance qui s’accroît et nous constatons par ailleurs, la fragilisation, voire la paupérisation de nos clients, avec pour conséquence une aggravation des impayés. Dans ce contexte particulier nous devrons donc conforter l’activité locative qui est, au cœur de nos métiers, une composante essentielle de la performance de notre société. Aussi la qualité de service apportée à nos clients et le déploiement des engagements pris (HABITAT SENIOR SERVICES, RSE, QUALIBAIL, …) devront rester au centre de nos préoccupations quels que soient les métiers. Par ailleurs, nous allons accroître l’effort en matière de réhabilitation et de rénovation énergétique de notre patrimoine. La rénovation urbaine sera également à l’ordre du jour, aux côtés d’Angers Loire Métropole, dans le cadre de la politique de la Ville et de l’ANRU II, sur les quartiers de Belle-Beille et Monplaisir à Angers. Donneur d’ordre d’importance, nous continuerons à soutenir l’activité économique et les emplois sur le territoire en injectant près de 100 millions d’euros dans la filière du bâtiment en 2015. Dans ce contexte et dans le respect des évolutions réglementaires, IMMOBILIERE PODELIHA est plus que jamais, une entreprise réactive, à l’écoute des besoins de ses actionnaires et des territoires, et dans une démarche continue d’innovation technique, architecturale et technologique, au service de son objet social. 36