Rapport annuel - Immobilière Privée France Pierre

IMMOBILIÈRE PRIVÉE
FRANCE PIERRE
Rapport annuel 2007
IMMOBILIÈRE PRIVÉE
FRANCE PIERRE
RAPPORT ANNUEL 2007
SOMMAIRE
LA SOCIÉTÉ DE GESTION .......................................................................................................2
LA SCPI ..............................................................................................................................3
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION SUR LES COMPTES ET L’ACTIVITÉ 2007 ..........................4
>>> Les marchés immobiliers
>>> Le patrimoine
>>> Les résultats et la distribution
>>> Le capital et le marché des parts
>>> L’assemblée générale
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ........................................................................... 11
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ................................................................... 12
L’ORDRE DU JOUR ET LE TEXTE DES RÉSOLUTIONS .................................................................. 14
LE TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES .......................................... 17
LE COMPTE DE RÉSULTAT .................................................................................................. 18
L’ANNEXE FINANCIÈRE........................................................................................................ 20
LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE ........................................................................................... 24
BNP PARIBAS REIM
SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers
en date du 1er juillet 2007 (n° GP-07000031)
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 55 (Relations Associés)
www.reim.bnpparibas.com
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
L’ÉTAT DU PATRIMOINE ...................................................................................................... 16
1
La Société de Gestion
BNP PARIBAS REIM, SOCIÉTÉ DE GESTION
La transmission universelle du patrimoine de Patrimoine Gérance Soprofinance à sa maison mère, BNP Paribas REIM, ayant été constatée en
date du 20 août 2007, BNP Paribas REIM est devenue société de gestion de votre SCPI. Madame Jacqueline Faisant assure la présidence de BNP
Paribas REIM et, depuis le 17 janvier 2008, Monsieur François Benfeghoul en est le Directeur général.
BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007
>>> LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM
PRÉSIDENT
Jacqueline FAISANT
Président du Directoire
MEMBRES
François BENFEGHOUL
Directeur Général
Michele CIBRARIO
Directeur Général de BNL Fondi Immobiliari
Catherine JASKIEWICZ
Directeur Relations Clients Collectifs
>>> LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM
PRÉSIDENT
Gilles de VAUGRIGNEUSE
Président de BNP Paribas Asset Management
VICE PRÉSIDENT
Yves MARTRENCHAR
Responsable de Banque de Détail en France
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
MEMBRES
2
Marie-Claire CAPOBIANCO
Directeur de la Banque Privée France
François DEBIESSE
Directeur de la Banque Privée
>>> PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD
BNP Paribas REIM – 300 794 278 RCS Paris
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 55 65 26 60
Site : www.reim.bnpparibas.com
La SCPI
>>> IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE - SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier
SIÈGE SOCIAL : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
VISA AMF : n° SCPI 07-02 en date du 16 janvier 2007
BUREAUX : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
SIREN : 308 089 648 RCS Paris
ADRESSE POSTALE : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris Cedex 17
>>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE AU 31 DÉCEMBRE 2007
PRÉSIDENT
François FERRUS
MEMBRES
Etienne BORDIER
Patrick KONTZ
Christian BOUTHIE
Hubert MARTINIER
Bernard DUFOURG
Banque Martin Maurel, représentée par Olivier JOURDAIN
Yves de BECO
Matignon Finances, représenté par Nicolas JEZIC
André JAY
Natexis Banques Populaires, représentée par Frédéric MARECHAUX
Hélène KARSENTY
>>> COMMISSAIRES AUX COMPTES
TITULAIRE
Cabinet AACE Ile-de-France,
10, rue de Florence – 75008 Paris
représenté par Michel Riguelle
SUPPLÉANT
Société Auditeurs Associés Consultants Européens
10, rue de Florence – 75008 Paris
Société Foncier Expertise
4, quai de Bercy – 94224 Charenton cedex
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
>>> EXPERT IMMOBILIER
3
Rapport de la société de gestion
sur les comptes et l’activité 2007
>>> LES MARCHÉS IMMOBILIERS
LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE
LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE
Selon Atisreal, pratiquement 30 milliards d’euros ont été investis
en France au cours de l’année 2007. C’est encore mieux que l’année
précédente.
Malgré la crise venue d’Outre-Atlantique, la bonne tenue du marché
immobilier d’entreprise francilien ne se dément pas.
Plus de 2,7 millions de m² se sont placés au cours de l’année 2007.
Au-delà de ce chiffre, ce qui a caractérisé l’année, c’est le dynamisme
de la demande portant sur les petites et moyennes surfaces.
Les zones les plus recherchées, telles le Quartier Central des Affaires
parisien, sont en situation de « sous-offre », selon les agents, mais
d’autres secteurs sont moins bien lotis.
Le stock de bureaux franciliens disponibles à un an n’a, en effet,
pas baissé sensiblement. Il s’élevait à 3,45 millions de m², fin 2007.
Contrairement à l’année précédente, la part des bureaux neufs dans ce
stock s’est accrue. Sur ce segment de marché, en effet, les transactions
ont reculé, en 2007, alors même que l’offre augmentait nettement.
Toutefois, les permis de construire accordés ont fortement baissé en
un an, ce qui devrait éviter un déséquilibre au cours des prochains
semestres.
Fin 2007, le taux de vacance moyen des bureaux franciliens s’établissait
à 4,6 %. Mais, selon les zones géographiques précises, ce taux allait de
2 % dans les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements de Paris, à 12 % dans la
« Boucle Nord » (Clichy, La Garenne-Colombes, Colombes, Villeneuvela-Garenne, Asnières, Gennevilliers).
En un an, les loyers ont progressé dans les quartiers les plus recherchés
et pour des bureaux de qualité, qu’ils soient neufs ou restructurés.
Ils n’ont toutefois pas encore retrouvé leurs meilleurs niveaux de ces
dix dernières années, enregistrés en 2003. La fin de l’année a plutôt
marqué un retour à la stabilisation.
La crise des « subprimes » a entraîné un ralentissement du marché,
Outre-Atlantique. Pour l’heure, cette tendance n’a pas atteint le
marché français, mais l’attentisme, qui semble avoir prévalu au dernier
trimestre de l’année, pourrait se prolonger en 2008.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
LES BUREAUX EN RÉGIONS
4
Un peu plus d’1,3 million de mètres carrés se sont placés au cours
de l’année dans les 19 plus grandes villes de province. La hiérarchie
entre les différentes villes s’est confirmée. Après Paris, Lyon arrive en
tête des villes de province avec 289 000 m² placés, devançant Lille
(200 000 m²), Aix-Marseille (149 000 m²) et Toulouse (134 000 m²).
Pour environ 70 %, ces transactions ont porté sur des bureaux de
seconde main.
Malgré cette vigueur de la demande, l’offre a continué à croître
au cours de l’année 2007. Près de 1,8 million de mètres carrés sont
disponibles à l’échéance d’un an, ce qui représente pratiquement un
an et demi de transactions. Les situations sont bien différentes d’une
ville à l’autre. Ainsi, Aix-Marseille connaissent une situation de sousoffre. En effet, le stock de bureaux disponibles à un an y représente
à peine une année de transactions. Encore faut-il noter qu’une part
importante de ce stock est encore en chantier. A Lyon, le marché est
plus équilibré. Nice-Sophia Antipolis font leur retour dans la zone
d’équilibre. Parmi les grandes villes françaises, seules Strasbourg et
Mulhouse sont en situation de sur-offre.
En matière de loyers des bureaux neufs, le sud-est de la France atteint
les meilleurs niveaux, dépassant souvent les 200 euros du mètre carré
par an, voire 250 euros, à l’exception de Montpellier, où ils n’atteignent
que rarement les 150 euros du mètre carré.
Une fois de plus, le bureau a constitué le produit-phare en Ile-deFrance, totalisant 83 % des transactions. Dans les régions, toutefois,
il n’en a représenté qu’un tiers, environ, talonné, à parts égales, par la
logistique et le commerce. Il est à noter que la part des régions dans
les investissements totaux progresse régulièrement.
Quant aux taux de rendement exigés de l’investissement immobilier,
ils semblent s’assagir après la baisse continue qu’ils ont enregistrée au
cours de dernières années. Ils sont restés stables au second semestre
2007 et beaucoup d’acteurs s’attendent à ce qu’ils remontent au cours
des prochains mois.
A court terme, il est à craindre que la crise américaine ait une incidence
défavorable sur le marché de l’investissement. La prudence accrue des
banques et établissements de crédit ne devrait pas manquer de se
traduire par une production de prêts en baisse, ce qui devrait impacter
négativement le secteur, tout comme la hausse des taux d’intérêt.
Toutefois, le dynamisme du marché locatif et l’abondance des liquidités
devraient partiellement compenser cette tendance.
LES COMMERCES
L’année 2007 aura été exceptionnelle pour les locaux commerciaux.
La consommation des ménages est restée vive, ne fléchissant qu’en
fin d’année, comme leur moral. De ce fait, le marché des locaux
commerciaux est resté bien orienté durant l’essentiel de la période,
dopé, en fin d’année, par la perspective d’une hausse plus modérée des
loyers à la suite du changement de l’indice de référence.
A Paris, dans les rues commerçantes de grande consommation, telle la
rue de Rennes ou la rue de Rivoli, les valeurs locatives ont de nouveau
progressé, en 2007, atteignant parfois les 3 000 euros par an et par
mètre carré. On est loin des 10 000 euros demandés pour le meilleur
côté des Champs-Elysées, plébiscité par les grandes enseignes, mais la
hausse a été proportionnellement plus forte au cours de l’année.
Les services et l’équipement de la personne sont les secteurs les plus
demandeurs, du moins en ce qui concerne les commerces « en pied
d’immeuble », par opposition aux centres commerciaux.
Pour l’avenir, les projets de réglementation pourraient modifier
la donne en la matière. Les villes devraient pouvoir préempter les
commerces comme elles peuvent préempter des logements. Les
conseils départementaux d’equipement commercial, qui autorisent
ou non l’implantation de centres commerciaux, pourraient voir leurs
pouvoirs se réduire fortement. Enfin, la possibilité d’ouverture des
magasins le dimanche pourrait entraîner une redistribution entre
commerces de proximité et centres commerciaux.
LES ENTREPÔTS
La demande d’entrepôt est restée vive, en 2007. Trois millions de
mètres carrés se seraient ainsi placés au cours de l’année.
Au plan géographique, l’activité continue de se concentrer, pour
80 % sur la dorsale Nord-Sud de la France, allant de Lille à Marseille
en passant par Paris.
Parmi les transactions, 90 % ont porté sur des entrepôts neufs. La
location a représenté les deux tiers de la demande placée.
L’offre se renouvelle progressivement et s’améliore en termes de
qualité. L’entrepôt dit « de classe A » devient la norme. Il représente
plus de la moitié de l’offre et l’essentiel des transactions.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
(AU 31 DÉCEMBRE 2007, EN % DES VALEURS VÉNALES)
Locaux
Bureaux commerciaux
>>> LE PATRIMOINE
Locaux
industriels*
Total
ÉVOLUTION
Paris
27,22%
7,48%
0,00%
34,70%
Acquisition
Région
Parisienne
22,02%
4,91%
3,10%
30,03%
Province
27,86%
6,32%
1,09%
35,27%
Total
77,10%
18,71%
4,19%
100,00%
En décembre, en indivision avec deux autres SCPI gérées par BNP
Paribas REIM, Immobilière Privée France Pierre a acquis un étage de
la Tour Franklin, à La Défense (92), soit 2 060 m² de bureaux, 265 m²
de locaux d’archivage et huit parkings. Le rendement immédiat de
cet investissement ressort à 5,5 %. La part d’Immobilière Privée
France Pierre dans cette indivision est de 25 % et son prix représente
3,10 millions d’euros pour la SCPI.
* Entrepôts et locaux d’activités
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LA VALEUR DE RÉALISATION
Selon les expertises réalisées au dernier trimestre 2007, la valeur
vénale du patrimoine immobilier de la société s’élevait à 79,44 millions
d’euros, hors droits, soit une progression de 6,8 %, à périmètre égal,
par rapport à l’année précédente.
Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur
de réalisation d’Immobilière Privée-France Pierre s’établissait, en fin
d’exercice, à 331,20 euros par part, contre 303,33 euros un an plus
tôt, et la valeur de reconstitution à 385,34 euros par part, contre
352,87 euros par part fin 2006.
Valeurs globales
(en milliers d’euros)
2006
2007
Ecart
Valeur de réalisation
72 917
79 617
+ 9,2 %
Valeur de reconstitution
84 827
92 632
+ 9,2 %
Au
31/12/2006
Au
31/03/2007
Au
30/06/2007
Au
30/09/2007
Au
31/12/2007
90,6
88,1
90,0
91,9
89,4
Au cours de l’année 2007, le taux d’occupation financier du patrimoine
s’est maintenu autour du seuil des 90 %, soit un niveau supérieur à
celui de 2006 qui était de 86,8 %.
Tour Franklin, La Défense (92)
Cessions
Au cours de l’année, quatre actifs ont été cédés.
En janvier, l’immeuble de bureaux situé 51 rue Pierre, à Clichy (92), a
été partiellement vendu au prix net vendeur de 300 000 euros.
En février, un entrepôt de 2 000 m², situé à Thiais (94), détenu en
indivision avec une autre SCPI gérée par BNP Paribas REIM, a été
cédé au prix net vendeur de 1,44 million d’euros. La quote-part
d’Immobilière Privée France Pierre dans cet actif était de 50 %.
En juillet, l’immeuble d’une superficie de 1 372 m² de bureaux, sis
109 avenue de Lespinet, à Toulouse (31), a été cédé au prix net vendeur
de 1,2 million d’euros.
Enfin, en décembre, un local à usage commercial de 136 m² et deux
logements attenant, situés 9 boulevard de Verdun, à Orléans (45), ont
été cédés au prix net vendeur de 400 000 euros.
51 rue Pierre, Clichy (92)
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
LA SITUATION LOCATIVE
TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS)
5
Au titre des principales transactions de l’année, citons la relocation
de 650 m² de bureaux et de 220 m² de surfaces diverses à la société
VTNI, au 14 rue Henri Rivière, à Rouen (76), ainsi que l’installation de
la société Domofinance dans 776 m² de bureaux au Technoparc des
Bocquets, à Bois-Guillaume (76) ou bien encore le renouvellement de
bail de Regus Paris, portant sur 1 126 m² de bureaux, situés 3 quai
Kleber, à Strasbourg (67). D’autres relocations ou renouvellements ont
été réalisés rue de l’Abbé Groult (Paris 15ème), rue Molière à Courbevoie
(92) ainsi qu’à Rocquencourt (78).
LES TRAVAUX
En 2007, les travaux de grosses réparations ont représenté un
montant de 0,45 million d’euros.
Ces grosses réparations ont notamment permis de rénover les locaux
de la rue Montbrilland, à Lyon (69), de réaliser des travaux d’étanchéité
de la toiture et de la terrasse de l’immeuble de la rue des Cîteaux, à
Paris 12ème ou bien encore d’achever les travaux de rénovation de
l’immeuble de la rue Henri Rivière, à Rouen (76), dont la dernière
surface vacante a été relouée fin 2007. Pour mémoire, ce dernier
immeuble est détenu en indivision avec une société gérée par l’UFG.
Les travaux non refacturés aux locataires ont été financés par
prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des
années précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée à
hauteur de près de 0,56 million d’euros, soit 6 % des loyers facturés,
comprenant une dotation exceptionnelle de 0,21 million d’euros afin
de reconstituer la provision.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
25 rue de l’Abbé Groult, Paris 15ème
6
21 rue des Cîteaux, Paris 12ème
Les principaux congés ont porté sur les immeubles de la rue Sergent
Bauchat, à Paris 12ème, du Parc de Brabois, à Vandœuvre-lès-Nancy
(54), ou bien encore du Parc du Millénaire, à Montpellier (34).
RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS)
5 principaux locataires
3,9
Sopra Group – Paris 12ème
3,8
Académie Internationale des Arts – Paris 12ème
2,7
BNP Paribas – Paris 16e et La Défense (92)
2,6
Vitogaz – La Défense (92)
2,4
74,0
161 locataires
Loyers estimés des surfaces vacantes
Montant au
01/01/2007
65
15,4
D.I.V – La Plaine-St-Denis (93)
Autres locataires
PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS (EN MILLIERS D’EUROS)
10,6
Dotations 2007
Reprises 2007
Montant au
31/12/2007
563
408
220
>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION
Le résultat net de l’exercice 2007 s’est établi à 3,64 millions d’euros,
soit une progression de l’ordre de 7,5 % par rapport à celui de l’année
précédente.
Cette amélioration trouve principalement sa source dans l’augmentation
des produits de l’activité immobilière, essentiellement des loyers et
charges facturés, qui progressent de 9,1 %. Dans le même temps, les
charges immobilières ont légèrement augmenté (+ 2,9 %), tandis que
les charges d’exploitation sont restées stables.
Rapporté à une part, le résultat net 2007 a représenté 15,13 euros.
La distribution de l’année 2007 a été fixée à 14 euros par part et le
report à nouveau renforcé à hauteur de 1,13 euro par part. Après ces
mouvements, le report à nouveau de la SCPI représente un peu moins
de trois mois de distribution au rythme de 2007.
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES
PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES (EN MILLIERS D’EUROS)
En 2007, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont
élevées à 0,36 million d’euros, tandis que les reprises ont représenté
0,33 million d’euros, dont 0,21 million d’euros correspondant à des
recouvrements de créances, le reste ayant été passé en créances
irrécouvrables. La dotation nette (dotation diminuée des reprises et
augmentée des créances irrécouvrables) représente 2,11 % des loyers
et charges quittancés dans l’année.
Montant au
01/01/2007
Dotations 2007
Reprises 2007
Montant au
31/12/2007
355
331
838
814
PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2007
Locataire
Immeuble
ANTIX
Vendargues (immeuble vendu)
Montant* État d’avancement
Assignation en paiement de cet ex-locataire après production de
120 000 euros justificatifs sur le décompte définitif.
ANPE
Rue de Fontenay - Vincennes (94)
Commandement de payer en cours. Pas de procédure car
négociations en cours sur le renouvellement du bail à effet du
74 000 euros 01/02/2007.
GTIE Télécoms
ZAC de Courtaboeuf –
Villebon-sur-Yvette (91)
Avenant en cours de signature avec report de la prise d’effet du bail
58 000 euros et franchise de loyer liés aux travaux d’installation.
BCCF
10 Allée René Fonck – Reims (51)
Liquidation judiciaire du 17/05/2005. En attente du sort de la
32 000 euros créance déclarée admise par le tribunal de commerce.
* montant provisionné au 31/12/2007 - arrondi au millier d’euros
>>> LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS
Le capital de la société, d’un montant de 36 779 823 euros, se répartit en 240 391 parts détenues par 2 264 associés au 31 décembre 2007.
Nombre
de parts cédées
% par rapport au nombre de
parts au 1er janvier
Délai moyen d’exécution
d’une cession
Offres de cession
en suspens
Rémunération de la société de gestion
sur les cessions (en euros HT)
2003
4 478
1,86 %
De l’ordre d’un trimestre
393
28 655
2004
3 667
1,53 %
De l’ordre d’un trimestre
3 158
23 811
2005
9 997
4,16 %
De l’ordre d’un trimestre
62
64 979
2006
6 518
2,71 %
De l’ordre d’un trimestre
1 764
50 238
2007
8 884
3,70 %
De l’ordre d’un trimestre
235
69 394
Année
Au cours de l’année, 8 884 parts se sont échangées sur le marché, soit
3,70 % du nombre de parts émises.
En fin d’année, 235 parts, soit 0,10 % du nombre total de parts, étaient
proposées à la vente à différents niveaux de prix.
Le prix moyen vendeur enregistré à l’occasion de ces transactions s’est
établi à 196 euros, environ, soit une progression de 5,9 % par rapport
à 2006.
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2003
2004
2005
2006
2007
Prix de souscription ou d’exécution
au 1er janvier (en euros)
152,00
159,56
143,00
177,95
183,00
Prix d’exécution moyen annuel
157,00
156,00
161,00
185,00
196,00
Prix acheteur correspondant
172,00
171,00
176,00
203,00
215,00
15,00
13,50
13,05
13,60
14,00
8,72%
7,89%
7,41%
6,70%
6,51%
2,83
3,38
1,48
1,96
3,09
Dividende versé au titre de l’année
Rendement de la part en % (1)
Report à nouveau cumulé par part
(1) Dividende versé au titre de l’année rapporté dorénavant au prix acheteur moyen constaté sur la même année et recalculé à partir de 2003.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
7
>>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Il est proposé à l’assemblée générale de reconduire la rémunération de
20 000 euros du conseil de surveillance pour l’exercice 2008.
AUTORISATIONS DIVERSES
Afin de procéder, éventuellement, à des cessions d’actifs sans attendre
la prochaine assemblée générale, ni en convoquer une à cette seule
fin, la société de gestion sollicite le renouvellement pour un an de
l’autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la
valeur vénale du patrimoine.
Par ailleurs, la société de gestion demande à l’assemblée générale de
renouveler l’autorisation de contracter des emprunts pour un montant
maximum de 10 % de la valeur de réalisation de la SCPI, compatible
avec les capacités de remboursement de votre société. Ces emprunts
auraient pour objectif d’optimiser la rentabilité globale de la SCPI, en
utilisant l’écart positif entre les rendements immobiliers et les taux
d’intérêt.
Il est à noter que cette autorisation n’a pas été utilisée jusqu’à
présent.
En outre, il est demandé à l’assemblée de renouveler l’autorisation
de la société de gestion à contracter, pour le compte de la SCPI, des
crédits-relais d’un montant maximum de cinq millions d’euros, destinés
à pouvoir saisir des opportunités d’investissement en anticipant des
ventes d’actifs.
RENOUVELLEMENT DE LA COMMISSION D’ARBITRAGE
L’assemblée est également appelée à renouveler pour un an la
commission d’arbitrage, votée précédemment, afin de permettre à la
société de gestion de poursuivre et amplifier, en tant que de besoin, sa
politique d’arbitrage du patrimoine de la SCPI.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Cette commission est fixée à 1 % HT du montant net revenant à la
SCPI, payable à la signature de l’acte de vente, et 1,5 % HT payable
suite au réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature
de l’acte d’acquisition.
8
COTISATION ASPIM
L’Aspim est une Association regroupant la quasi-totalité des SCPI,
chacune représentée par son mandataire légal qu’est sa société de
gestion ; elle a été créée en 1975 avec pour mission de défendre les
intérêts collectifs des SCPI et de leurs associés.
Elle a été à l’initiative ou a activement contribué à l’amélioration
des textes qui leur sont applicables, à titre d’exemples : la réforme
du marché secondaire qui a apporté aux porteurs de parts plus de
liquidité et de transparence - la capacité de vendre annuellement des
actifs portée de 5% à 15% de la valeur totale des actifs immobiliers
facilitant l’adaptation des patrimoines aux évolutions des marchés
– elle a appuyé, auprès des pouvoirs publics, la suppression des
dispositions visant à interdire l’augmentation du capital des SCPI
qui ne se transformeraient pas en OPCI ou la possibilité de création
de SCPI, au-delà de cinq ans après publication du règlement général
AMF.
Des chantiers en cours portent sur la fiscalité d’opérations
particulières (démembrement, fusion...) ainsi que sur la révision du
code de déontologie pour tenir compte des évolutions législatives et
réglementaires, notamment de la Directive MIF.
L’Association a également consacré une part de ses efforts à
l’avènement des OPCI.
L’Aspim dispose de moyens limités et de peu de permanents et les
sociétés de gestion contribuent donc à son fonctionnement par les
travaux auxquels leurs représentants consacrent gracieusement du
temps.
Dans une période de profondes modifications du marché de la pierre
papier, il est important que les SCPI conservent une Association
représentative de la quasi-totalité d’entre elles.
La cotisation prise en charge par la SCPI s’est élevée au titre de l’année
2007 à 6 927 €, ce qui représente 0,029 € par part.
La société de gestion a bien conscience des attentes des porteurs
de parts et des associations de porteurs, d’une part en matière
d’information sur l’activité de l’Aspim et l’utilisation de son budget et
d’autre part, de leur souhait d’une collaboration à ses travaux.
La société de gestion, avec d’autres, poursuit ses démarches pour
répondre aux attentes exprimées.
En attendant et à titre commercial, la société de gestion a décidé de
prendre en charge le remboursement de 50% de la cotisation 2008.
Une convention sera donc établie en ce sens avec la SCPI.
ZAC de la Croix-Blanche, Sainte-Geneviève-des-Bois (91)
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T)
2003
% du
total des
revenus
2005
% du
total des
revenus
2006
% du
total des
revenus
2007
% du
total des
revenus
25,75
97,83
21,94
97,75
22,40
92,46
24,43
94,88
Produits financiers
avant prélèvement libératoire
0,21
0,91
0,36
1,60
0,38
1,59
0,66
2,56
Produits divers
1,34
0,29
1,26
0,15
0,65
1,44
5,95
0,66
2,56
26,22
100,00
23,09
100,00
22,45
100,00
24,22
100,00
25,75
100,00
Commission de gestion
3,20
12,20
2,89
12,52
2,79
12,41
2,95
12,17
3,23
12,52
Autres frais de gestion
0,23
0,89
0,41
1,78
0,40
1,79
0,41
1,70
0,42
1,63
Entretien du patrimoine au cours de
l’exercice
0,20
0,76
1,45
6,28
3,47
15,45
3,47
14,31
1,86
7,19
Charges locatives non récupérées
2,27
8,65
2,98
12,91
3,32
14,78
3,00
12,38
3,89
15,10
SOUS TOTAL CHARGES EXTERNES
5,90
22,50
7,73
33,49
9,98
44,43
9,83
40,56
9,39
36,44
1,72
6,56
1,24
5,37
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
pour travaux
1,30
4,96
-0,26
-1,13
-1,38
-6,17
-0,43
-1,78
0,64
2,48
autres
0,13
0,50
0,32
1,39
1,07
4,74
0,73
3,01
0,59
2,29
SOUS TOTAL CHARGES INTERNES
3,15
12,02
1,30
5,63
-0,31
-1,43
0,31
1,23
1,23
4,77
TOTAL CHARGES
9,05
34,52
9,03
39,12
9,67
43,01
10,14
41,80
10,62
41,21
RÉSULTAT COURANT
17,17
65,48
14,05
60,88
12,79
57,00
14,08
58,16
15,13
58,76
Variation report à nouveau
-2,17
-8,28
-0,55
-2,38
0,26
1,16
-0,48
1,97
-1,13
-4,41
Résultat s/exercice antérieur
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Revenus distribués
avant prélèvement libératoire
15,00
57,20
13,50
58,50
13,05
58,16
13,60
60,13
14,00
54,35
Revenus distribués
après prélèvement libératoire
14,97
57,09
13,44
58,23
12,98
57,84
13,42
55,41
13,81
53,60
ANNÉE
2004
% du
total des
revenus
98,21
22,58
0,12
0,45
0,35
REVENUS (1)
Recettes locatives brutes
TOTAL
CHARGES (1)
Amortissements nets
patrimoine
autres
Variation autres réserves
(1) sous déduction de la partie non imputable à l’exercice
(2) dotation de l’exercice diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Provisions nettes (2)
9
VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2007
VALEUR COMPTABLE (RÉSULTAT DU BILAN)
Valeur comptable des immobilisations
Valeur nette des autres actifs
Valeur comptable
Soit pour une part :
EUROS
56 408 551 €
-45 682 
56 362 869 
234,46 
VALEUR DE RECONSTITUTION
(CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE)
Valeur de réalisation
79 617 216 €
Frais acquisition
4 925 462 €
Commission de souscription
8 089 044 €
Valeur de reconstitution
VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE)
Valeur vénale (expertise)
Valeur nette des autres actifs
EUROS
EUROS
92 631 722 €
Soit pour une part :
385,34 
79 442 943 
174 273 €
Valeur de réalisation
79 617 216 €
Soit pour une part :
331,20 
EMPLOI DES FONDS
Total au 31 décembre 2006
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Fonds collectés
10
-
Fonds remboursés
+
Cessions d’immeubles
+
Primes de fusion
-
Durant l’année 2007
Total au 31 décembre 2007
46 743 683
46 743 683
-236 227
-236 227
9 835 487
2 583 750
12 419 237
11 972 090
11 972 090
Prélèvement sur primes d’émission
-113 431
-113 431
-
Prélèvement sur primes de fusion
-617 509
-617 509
-
Commission de souscription
-1 925 736
-1 925 736
-
Achat d’immeubles, agencements et aménagements
-
Frais d’acquisition (non récupérables)
=
Sommes restant à investir
-65 894 277
-3 136 200
0
-235 920
-69 030 477
0
-552 450
-788 370
Le rapport du conseil de surveillance
Mesdames, Messieurs,
LE MARCHÉ DES PARTS EN 2007
L’année 2007 a vu la transmission universelle de patrimoine de
Partenaires Gérance Soprofinance à sa maison mère, BNP Paribas
REIM.
En 2007, 8 884 parts se sont échangées sur le marché secondaire, au
prix moyen de 196 euros, environ, soit une progression de l’ordre de
6 % par rapport à l’année dernière.
Au cours de l’année, comme l’implique le mandat que vous nous avez
confié, nous nous sommes réunis à plusieurs reprises afin d’assister
et de surveiller la société de gestion. Cette dernière a mis à notre
disposition les informations et les documents nous permettant de
mener à bien notre mission. Toutefois, en certaines occasions, le
conseil a été amené à demander des compléments d’informations,
notamment dans le cadre de l’acquisition de la Tour Franklin à Puteaux
pour laquelle il n’a pas reçu les informations nécessaires.
Nous avons porté une attention particulière à l’évolution de la
situation locative et financière d’Immobilière Privée France Pierre ainsi
qu’à la politique d’arbitrage du patrimoine menée par BNP Paribas
REIM, mais également au résultat des expertises immobilières et aux
comptes annuels.
D’autre part, votre conseil de surveillance, à l’unanimité moins une
voix, s’est prononcé contre le règlement de la cotisation Aspim,
considérant que celle-ci incombe à la société de gestion.
L’ÉVOLUTION DU PATRIMOINE
L’année 2007 a été particulièrement dynamique en matière
d’investissement et d’arbitrage.
En effet, comme indiqué dans le rapport de la société de gestion, un
actif important a été acquis au mois de décembre avec les réserves
indiquées ci-dessus.
LES AUTORISATIONS DE CÉDER ET D’EMPRUNTER
Nous soutenons la résolution visant à autoriser la société de gestion
à céder jusqu’au plafond légal de 15 % de la valeur du patrimoine
immobilier. Nous sommes également favorables à la contraction
d’emprunts, à court ou long terme, dans le cadre de la politique
d’arbitrage menée par la société de gestion. Nous vous invitons donc à
voter en faveur des résolutions présentées en ce sens.
LE RENOUVELLEMENT DE LA COMMISSION D’ARBITRAGE
Enfin, nous approuvons la reconduction de la commission d’arbitrage
votée précédemment en faveur de la société de gestion. Cette
commission s’élève à 2,5% HT du montant des ventes et se répartit
comme suit : 1 % HT du montant net revenant à la SCPI est payable à
la signature des actes de vente et 1,5 % HT du montant net revenant
à la SCPI est payable suite au réemploi des fonds provenant de ces
ventes, après la signature des actes d’acquisition.
En conclusion, nous vous recommandons de vous prononcer en faveur
de l’ensemble des résolutions proposées par la société de gestion.
Le conseil de surveillance
Par ailleurs, quatre actifs ont été cédés, pour un montant total de
2,62 millions d’euros (prix net vendeur) :
> des bureaux situés à Clichy (92)
> un entrepôt situé à Thiais (94), anciennement détenu en indivision
avec une autre SCPI gérée par BNP Paribas REIM,
> des bureaux à Toulouse (31),
> un local à usage commercial et deux logements, à Orléans (45).
Les expertises menées à la fin de l’année 2007 ont abouti à une valeur
vénale des immeubles de notre société de 79,44 millions d’euros,
en progression de 6,8 %, à périmètre égal, par rapport à l’année
précédente.
En fin d’exercice, la valeur de réalisation, qui est égale à la somme
de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres
actifs, ressort à 79,62 millions d’euros, soit 331,20 euros par part,
contre 303,33 euros un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à
92,63 millions d’euros, soit 385,34 euros par part, contre 352,87 euros
par part fin 2006, soit une progression de l’ordre de 9,20 %.
LES RÉSULTATS 2007
Rapporté à une part, le résultat de l’année 2007 s’est établi à
15,13 euros. Avec une distribution fixée à 14 euros par part, le report à
nouveau serait renforcé de 1,13 euro par part. Nous nous prononçons
en faveur de cette répartition du résultat.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
11
Les rapports du commissaire aux comptes
>>> RAPPORT GÉNÉRAL À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
ORDINAIRE DU 17 JUIN 2008
Mesdames, Messieurs,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée
Générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos
le 31 décembre 2007, sur :
> le contrôle des comptes annuels de la S.C.P.I. IMMOBILIÈRE
PRIVÉE - FRANCE PIERRE, tels qu’ils sont joints au présent rapport,
> la justification de nos appréciations ;
> les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de Gestion
BNP PARIBAS REIM. Il nous appartient, sur la base de notre audit,
d’exprimer une opinion sur ces comptes.
I. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
Nous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre
de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les
comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives.
Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants
justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste
également à apprécier les principes comptables suivis et les estimations
significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur
présentation d’ensemble. Nous estimons que nos contrôles fournissent
une base raisonnable à l’opinion exprimée ci-après.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles
et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une
image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que
de la situation financière et du patrimoine de la Société à la fin de cet
exercice.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
II. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
12
En application des dispositions de l’article L.823-9 du Code de
Commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous
portons à votre connaissance les éléments suivants :
> Nous vous rappelons que les actifs immobilisés de votre Société sont
comptabilisés en coûts historiques. Nous avons apprécié la valeur de
ces actifs par rapport à leurs valeurs vénales telles qu’elles résultent
des travaux de l’Expert Indépendant, la Société FONCIER EXPERTISE.
Nous avons notamment vérifié la concordance entre la valeur
d’expertise et la valeur comptable telle qu’elle est mentionnée dans
l’annexe comptable, au paragraphe « Placements immobiliers » dans
le « Tableau récapitulatif des placements immobiliers ».
> Comme indiqué dans l’annexe, aux paragraphes « Placements
immobiliers » sous la rubrique « Plan prévisionnel d’entretien » et
« Informations diverses » dans le tableau « Etat des provisions et
des dépréciations retraçant les variations de l’exercice », la provision
pour grosses réparations, se basant sur un plan prévisionnel
d’entretien immeuble par immeuble, a bien été mouvementée et
permet de couvrir les travaux nécessaires à la conservation du
patrimoine immobilier de votre S.C.P.I. De même, la provision pour
créances douteuses dans ses modalités, tant en terme d’ancienneté
de la créance que du taux de dépréciation, permet une couverture
satisfaisante du risque.
Nous avons apprécié le caractère approprié de ces méthodes et
leur traduction comptable dans les comptes annuels et n’avons pas
d’observation particulière à formuler.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre
démarche d’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et ont
donc contribué à la formation de notre opinion sans réserves exprimée
dans la première partie de ce rapport.
III. VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes
professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques
prévues par la loi.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la
concordance avec les comptes annuels, des informations données
dans les rapports établis par la Société de Gestion et votre Conseil
de Surveillance et dans les documents adressés aux Associés sur la
situation financière et les comptes annuels.
Fait à Paris, le 14 mars 2008
Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France
Jean-Baptiste PONCET
Michel RIGUELLE
>>> RAPPORT SPÉCIAL SUR LES CONVENTIONS
CONVENTIONS APPROUVÉES AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS
DONT L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE DURANT L’EXERCICE.
Mesdames, Messieurs,
Par ailleurs, nous avons été informés que l’exécution des conventions
suivantes, approuvées au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie
au cours du dernier exercice.
En notre qualité de Commissaire aux Comptes de votre Société, nous
vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
En application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,
nous vous rendons compte des conventions intervenues entre
votre Société de Gestion et ses organes de direction, de gestion et
d’administration ou toute personne appartenant à ces organes, pour
l’exercice 2007.
Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres
conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations
qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités
essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir à nous
prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé. Il vous appartient, selon
les termes de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,
d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions
en vue de leur approbation.
Nous avons effectué nos travaux selon les normes professionnelles
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de
diligences destinées à vérifier la concordance des informations qui
nous ont été données avec les documents de base dont elles sont
issues.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune
convention visée aux dispositions de l’article L.214-76 du Code
Monétaire et Financier.
Avec la Société BNP PARIBAS REIM :
Les statuts de votre Société fixent la rémunération de la Société de
gestion sur les bases suivantes :
> 10 % (hors T.V.A.) sur les produits locatifs encaissés hors taxes et
sur les produits financiers nets pour assurer l’administration de la
Société, l’information régulière des associés, la préparation des
réunions et assemblées, la distribution des revenus et généralement,
toutes missions incombant aux administrateurs de biens et gérants
d’immeubles. La rémunération facturée à ce titre à votre Société
s’est élevée, pour 2007, à 775 478 Euros (hors T.V.A).
> 4 % (hors T.V.A.) du prix de vente (prix d’exécution) à l’occasion des
cessions de parts faites par l’intermédiaire de la Société de gestion
ou une somme forfaitaire de 30,49 Euros T.T.C. par cession s’opérant
sans son intervention. Les rémunérations versées à ce titre se sont
élevées à 69 394 Euros (hors T.V.A.) pour 2007.
> Commission d’arbitrage égale à 1 % hors taxes du produit net des
ventes revenant à votre SCPI et payable à la Société de gestion
après signature des actes de vente et, 1,5 % après signature des
actes d’acquisition des immeubles en réemploi des fonds provenant
des ventes. La rémunération facturée à ce titre à votre Société s’est
élevée, pour 2007, à 66 250 Euros (hors T.V.A.).
Par ailleurs, conformément aux recommandations de l’A.M.F., nous
vous précisons que la Société UFG intervient de manière habituelle
dans la location des immeubles de la Société.
Fait à Paris, le 14 mars 2008
Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France
Jean-Baptiste PONCET
Michel RIGUELLE
22 rue de Fontenay, Vincennes (94)
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
RÉGLEMENTÉES
13
L’ordre du jour et le texte des résolutions
>>> ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE
DU 17 JUIN 2008
CINQUIÈME RÉSOLUTION
> Approbation des rapports de la société de gestion, du conseil de
surveillance et du commissaire aux comptes et des comptes de
l’exercice 2007,
> Approbation de l’affectation du résultat,
> Quitus à la société de gestion,
> Approbation de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et
de la valeur de reconstitution de la société au 31 décembre 2007,
> Rémunération du conseil de surveillance,
> Pouvoirs à la société de gestion pour réaliser des cessions d’actifs,
> Fixation de la rémunération de la société de gestion pour les
arbitrages de biens immobiliers,
> Autorisations de contracter des emprunts,
> Pouvoirs pour formalités.
PREMIÈRE RÉSOLUTION
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports de la
Société de gestion, du Conseil de surveillance et du Commissaire aux
comptes, les approuve ainsi que les comptes de l’exercice 2007 qui
font ressortir un bénéfice net de 3 637 950,32 €.
DEUXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial
du Commissaire aux comptes en application de l’article L214-76 du
Code Monétaire et Financier, approuve les conclusions dudit rapport
et les conventions qui y sont mentionnées.
TROISIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice clos au
31 décembre 2007 de la façon suivante :
Report à nouveau 2006
Bénéfice de l’exercice 2007
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Dividendes distribués
14
Report à nouveau 2007
470 211,32 €
3 637 950,32 €
- 3 365 474,00 €
742 687,64 €
Elle fixe, en conséquence, le montant unitaire du dividende 2007 à
14,00 € avant le prélèvement libératoire forfaitaire effectué sur les
revenus de liquidités versés aux personnes physiques ayant opté ou, à
défaut, la retenue au titre des prélèvements sociaux.
QUATRIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale donne à la société de gestion quitus entier et
sans réserve de l’exécution de son mandat pour l’exercice écoulé.
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé
au rapport de gestion, approuve la valeur comptable, la valeur de
réalisation et la valeur de reconstitution de la société arrêtées au
31 décembre 2007 :
Total
soit par part
valeur comptable
56 362 869 €
234,46 €
valeur de réalisation
79 617 216 €
331,20 €
valeur de reconstitution
92 631 722 €
385,34 €
SIXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale reconduit la rémunération de 20 000 € du
Conseil de surveillance pour l’exercice 2008.
SEPTIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale autorise et donne tous pouvoirs à la Société de
gestion pour réaliser des cessions d’actifs dans la limite du plafond
légal, sous réserve de consultation préalable du conseil de surveillance
sur chaque proposition.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera
sur les comptes de l’exercice 2008.
HUITIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide de renouveler l’allocation à la Société
de gestion d’une commission sur arbitrages qui lui est acquise
après réalisation des opérations de cession et d’acquisition de biens
immobiliers.
Cette commission est fixée à 2,5% HT du montant des ventes et se
répartit comme suit :
- 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature
des actes de vente,
- 1,5 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable suite au
réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature
des actes d’acquisition.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera
sur les comptes de l’exercice 2008.
NEUVIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens
immobiliers, autorise la Société de gestion à contracter des emprunts
ainsi qu’à souscrire des contrats de couverture de taux, assumer des
dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme pour le compte
de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, dans la limite
d’un montant maximum de 10% de la valeur de réalisation de la
SCPI.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera
sur les comptes de l’exercice 2008.
La Société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir
des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une
action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne
pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur
les biens lui appartenant.
DIXIÈME RÉSOLUTION
ONZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens immobiliers,
autorise la Société de gestion à contracter des emprunts relais pour le
compte de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, dans la
limite d’un montant maximum de 5 millions d’euros, pour permettre
de réaliser des acquisitions en anticipant sur des ventes d’actifs dont
le produit sera affecté au remboursement des emprunts relais à due
concurrence.
L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’un original,
d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de ses délibérations, à
l’effet d’accomplir toutes formalités légales, notamment de publicité.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera
sur les comptes de l’exercice 2008.
Bois sauvage, Évry (91)
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
La Société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir
des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une action
contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne pourront
exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur les biens lui
appartenant.
15
L’état du patrimoine au 31 décembre 2007
Au 31 décembre 2007
Au 31 décembre 2006
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
56 408 550,84
79 442 943,00
55 415 198,59
72 617 083,00
PLACEMENTS IMMOBILIERS
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Terrains et constructions locatives
PROVISIONS LIÉES AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS
Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices
TOTAL
219 955,30
65 449,73
56 188 595,54
79 442 943,00
55 349 748,86
72 617 083,00
27 820,44
27 820,44
59 542,36
59 542,36
2 075 981,00
2 075 981,00
2 370 411,93
2 370 411,93
Autres créances
779 909,51
779 909,51
420 801,38
420 801,38
Provisions pour dépréciation des créances
838 443,90
838 443,90
814 441,63
814 441,63
1 750 574,42
1 750 574,42
2 004 976,34
2 004 976,34
Autres disponibilités
390 044,50
390 044,50
82 964,16
82 964,16
PROVISIONS GÉNÉRALES POUR RISQUES ET CHARGES
459 656,58
459 656,58
484 114,40
484 114,40
1 465 686,80
1 465 686,80
1 520 948,88
1 520 948,88
198 945,89
198 945,89
191 316,47
191 316,47
1 877 995,64
1 877 995,64
1 627 697,54
1 627 697,54
183 601,06
183 601,06
300 177,25
300 177,25
9 327,84
9 327,84
435,92
435,92
-9 327,84
-9 327,84
-435,92
-435,92
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
ACTIFS IMMOBILISÉS
Immobilisations financières
CRÉANCES
Locataires et comptes rattachés
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
Valeurs mobilières de placement
DETTES
Dettes financières
Dettes d’exploitation
Dettes diverses
TOTAL
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF
16
Produits constates d’avance
TOTAL
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
56 362 868,76
55 649 490,19
79 617 216,22
72 916 824,33
Le tableau d’analyse
de la variation des capitaux propres
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE
Situation d’ouverture
au 01.01.2007
Affectation du résultat
2006
Autres mouvements
Situation de clôture
au 31.12.2007
CAPITAL
Capital souscrit
36 779 823,00
36 779 823,00
7 776 521,93
7 776 521,93
-113 431,01
-113 431,01
11 972 089,51
11 972 089,51
Prélèvement sur primes de fusion
-617 509,21
-617 509,21
PRIMES RACHAT PARTS SOCIALES
25 375,44
25 375,44
PRIMES D’ÉMISSION
Primes d’émission
Prélèvement sur primes d’émission
PRIMES DE FUSION
Primes de fusion
PLUS OU MOINS VALUES
RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES
REPORT À NOUVEAU
-643 590,79
440 902,25
-202 688,54
355 031,97
115 179,35
470 211,32
3 384 496,95
-3 384 496,95
3 637 950,32
3 637 950,32
Acomptes sur distribution
-3 269 317,60
3 269 317,60
-3 365 474,00
-3 365 474,00
TOTAL GÉNÉRAL
55 649 490,19
0,00
713 378,57
56 362 868,76
Résultat de l’exercice
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
17
Le compte de résultat au 31 décembre 2007
C H A R G E S (Hors Taxes)
Au 31 décembre 2007
Au 31 décembre 2006
3 369 371,48
3 273 873,04
1 851 472,46
1 641 062,46
38 677,51
37 254,78
448 420,62
847 985,96
1 030 800,89
747 569,84
2 062 114,16
2 053 928,40
856 163,72
787 748,83
- Provisions pour créances douteuses
355 170,18
356 874,21
- Provisions pour grosses réparations
562 399,51
669 085,46
- Provisions pour risques
125 542,18
54 002,49
162 838,57
186 217,41
CHARGES EXCEPTIONNELLES
141,12
169,09
> Charges exceptionnelles
141,12
169,09
TOTAL DES CHARGES
5 431 626,76
5 327 970,53
SOLDE CRÉDITEUR = BÉNÉFICE
3 637 950,32
3 384 496,95
TOTAL GÉNÉRAL
9 069 577,08
8 712 467,48
CHARGES IMMOBILIÈRES
> Charges ayant leur contrepartie en produits
> Charges d’entretien du patrimoine locatif
> Grosses réparations
> Autres charges immobilières
CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ
> Diverses charges d’exploitation
> Dotations aux provisions d’exploitation
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
> Autres charges
18
P R O D U I T S (Hors Taxes)
31 décembre 2007
31 décembre 2006
7 905 356,18
7 311 639,82
- Loyers
5 873 325,09
5 381 709,07
- Charges facturées
1 851 472,46
1 641 062,46
180 558,63
288 868,29
992 973,23
1 205 373,63
- Provisions pour créances douteuses
331 167,91
251 117,93
- Provisions pour grosses réparations
407 893,94
772 049,02
- Provisions pour risques
150 000,00
150 000,00
96 250,00
27 371,05
7 661,38
4 835,63
159 136,24
92 534,28
> Produits financiers
159 136,24
92 534,28
PRODUITS EXCEPTIONNELS
12 111,43
102 919,75
> Produits exceptionnels
12 111,43
101 337,40
0,00
1 582,35
TOTAL DES PRODUITS
9 069 577,08
8 712 467,48
TOTAL GÉNÉRAL
9 069 577,08
8 712 467,48
PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE ET PRODUITS ANNEXES
> Produits de l’activité immobilière
> Produits annexes
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
> Transfert de charges d’exploitation
> Autres produits
PRODUITS FINANCIERS
> Rentrée s/créances amorties
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
> Reprises de provisions d’exploitation
19
L’annexe financière
>>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des
valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du
31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971
modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement
du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour
laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs
locatives ainsi que des paramètres suivants :
- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
- la date de construction de l’immeuble,
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,
d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se
plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.
- la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
- la situation géographique,
- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles » de
l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur
du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du
rendement locatif.
>>> PLACEMENTS IMMOBILIERS
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que
les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce
qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,
il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable
expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est
alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau
« Etat de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous.
À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires
versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des
immobilisations.
ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ (EN EUROS)
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2006
Augmentation
acquisitions
créations - apports
54 476 787,63
2 925 000,00
Frais d’acquisition des immobilisations
442 790,20
177 000,00
Agencements
495 620,76
34 200,00
55 216,58
474 604,18
55 415 198,59
3 136 200,00
2 142 847,75
56 408 550,84
Terrains – constructions
Virement
de poste à poste
en + ou -
Diminution cessions
à des tiers ou mise
hors service
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2007
2 087 631,17
55 314 156,46
619 790,20
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Immobilisations en cours
20
Total
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS (EN EUROS)
Au 31 décembre 2007
Valeurs bilantielles
Au 31 décembre 2006
Valeurs estimées
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
220 017,09
262 705,88
TERRAINS ET CONSTRUCTIONS LOCATIVES
Habitations
Bureaux
Locaux d’activités
Commerces
Entrepôts
Total
43 823 766,95
59 481 250,00
42 200 332,62
53 998 544,12
821 329,27
1 092 200,00
821 329,27
1 035 400,00
10 780 960,05
18 262 917,00
10 780 960,05
16 193 333,00
982 494,57
606 576,00
1 392 559,56
1 127 100,00
56 408 550,84
79 442 943,00
55 415 198,59
72 617 083,00
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien
établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosse
réparation est calculée en fonction d’un pourcentage appliqué sur le
montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget des
travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision ainsi
constituée. La société de gestion applique un pourcentage global sur
les loyers facturés, en se réservant la possibilité suivant les nécessités,
de constituer des provisions spécifiques pour certains immeubles.
DISPONIBILITÉS : Elles s’élèvent à 2 140 618,92 €. Elles sont placées en
Ainsi pour 2007, nous avons dû appliquer un taux de 6 % et doter une
provision exceptionnelle de 210 000,00 €.
certificats de dépôts négociables rémunérés.
DETTES
DETTES
FINANCIÈRES : Il s’agit pour 1 465 686,80 € de dépôts
de garantie versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci
représentent trois mois de loyers.
DETTES D’EXPLOITATION
Elles sont constituées :
- des commissions dues à la Société de Gestion pour :
>>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
- d’autres dettes fournisseurs pour :
ACTIFS IMMOBILISÉS
DETTES DIVERSES
IMMOBILISATIONS
FINANCIÈRES : Les fonds de roulement versés aux
syndics d’immeubles s’élèvent à 27 820,44 €.
Sous cette rubrique sont enregistrés :
CRÉANCES
- l’acompte du 4
2008 pour :
ème
LOCATAIRES : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux facturations
du 4ème trimestre 2007 encaissées début 2008, et, d’autre part, des
refacturations de charges et/ou d’impôts à établir au titre de l’exercice
2007.
LOCATAIRES
DOUTEUX : Une analyse des créances échues depuis plus
de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déductions éventuelles de
la T.V.A. et du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant
cumulé de la provision s’élève à 838 443,90 €.
278 843,66 €
trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en janvier
913 485,80 €
- les acomptes bloqués pour :
60 768,49 €
- les locataires créditeurs pour :
437 516,30 €
- les créditeurs divers pour :
187 381,39 €
correspondant principalement aux dépôts de garantie des locataires
sortis au 31 décembre 2007 et des sommes dues aux indivisaires.
>>> CAPITAUX PROPRES
CAPITAL
SOUSCRIT
: 36 779 823,00 € divisé en 240 391 parts de
153,00 € de nominal.
euros
PLUS
OU MOINS-VALUES RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES
:
AUTRES CRÉANCES
Conformément aux termes de l’arrêté ministériel du 26 avril 1995,
relatif aux dispositions comptables applicables aux Sociétés Civiles de
Placement Immobilier, précisant à l’article 4 que « les plus ou moinsvalues réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs sont
inscrites directement au passif du bilan ». La cession des immeubles
de Clichy, Orléans et Orly a généré une plus value nette comptable de
469 570,91 € et la vente de l’immeuble de Toulouse a généré une
moins value de 28 668,66 €.
Elles sont constituées de :
REPORT
Créances
Brut
Créances locataires
912 157,67
Créances douteuses
1 163 823,33
Total
2 075 981,00
- fournisseurs débiteurs : représentent des redditions de charges
locatives pour :
67 720,50 €
- créances auprès de l’état pour :
105 323,99 €
- débiteurs divers, constitués essentiellement des sommes dues par des
indivisaires et des honoraires de gestion en attente de remboursement
pour :
207 531,35 €
ainsi que le montant de la vente d’Orléans intervenu le 28/12/07
pour :
399 333,67€
À NOUVEAU : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés
statuant sur les comptes au 31 décembre 2006 a décidé d’affecter
au report à nouveau, la somme de 115 179,35 €. En conséquence, le
report à nouveau s’établit à 470 211,32 € au 31 décembre 2007.
RÉSULTAT
DE L’EXERCICE : L’exercice 2007 se solde par un bénéfice
de 3 637 950,32 €. Des acomptes ont été distribués, en avril, juillet,
octobre 2007 et en janvier 2008 pour 3 365 474,00 €.
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
LOCATAIRES ET COMPTES RATTACHÉS
- les dettes fiscales pour :
91 656,23 €
107 289,66 €
21
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS
PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
CHARGES IMMOBILIÈRES
Elles se décomposent en :
- charges refacturées aux locataires :
- travaux refacturés aux locataires :
- travaux de grosses réparations :
- travaux d’entretien courant du patrimoine :
1 851 472,46 €
40 526,68 €
407 893,94 €
38 677,51 €
- charges locatives sur locaux vacants
ou non refacturables aux locataires :
443 116,66 €
- honoraires divers :
271 053,99 €
- impôts, taxes et prime d’assurances
non refacturés :
316 630,24 €
CHARGES D’EXPLOITATION
775 478,92 €
- les honoraires, commissions et autres frais
de gestion courante :
51 655,19 €
- les frais de conseils et d’assemblées :
29 029,61 €
- les dotations aux provisions (détail donné
dans un chapitre qui suit) :
- les pertes sur créances irrécouvrables (dont
certaines avaient fait l’objet de provisions
antérieures, reprises en produits) et les jetons de
présence :
5 873 325,09 €
- charges remboursées par les locataires :
1 851 472,46 €
- produits annexes :
180 558,63 €
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
Il s’agit de reprises de provisions utilisées dans l’exercice pour
889 061,85 €, des transferts de charges relatifs à la cession des
immeubles de Clichy, d’Orléans, de Toulouse et d’Orly pour 96 250,00 €
et des produits sur créances irrécouvrables sur exercices antérieurs
pour 7 661,38 €.
PRODUITS FINANCIERS
Ils correspondent aux intérêts sur des certificats négociables pour
159 136,24 €
PRODUITS EXCEPTIONNELS
Sont enregistrés sous cette rubrique :
- les honoraires de la Société de Gestion :
- loyers facturés au cours de l’exercice :
Ils correspondent à :
- des articles 700 pour :
1 227,23 €
- des dépôts de garanties :
3 806,32 €
- des produits divers :
574,31 €
- des dégrèvements de taxes :
6 503,57 €
1 043 111,87 €
162 838,57 €
>>> INFORMATIONS DIVERSES
MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
Créances locataires et comptes rattachés
Fournisseurs avoir à recevoir
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Intérêts courus sur certificats de dépôt et comptes à terme
22
Total
MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUS
euros
Montant
403 303,60
1 258,61
574,42
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
euros
Montant
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Locataires avoirs à établir
127 526,24
99 034,35
Total
226 560,59
405 136,63
ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE
euros
Montant
au 31/12/2006
Dotations
de l’exercice
Reprises de l’exercice
Montant
au 31/12/2007
484 114,40
125 542,18
150 000,00
459 656,58
Provisions pour grosses réparations
65 449,73
562 399,51
407 893,94
219 955,30
Dépréciation des créances douteuses
814 441,63
355 170,18
331 167,91
838 443,90
1 364 005,76
1 043 111,87
889 061,85
1 518 055,78
Provision pour risque
Total
>>> AFFECTATION DU RÉSULTAT 2006
COMMISSION DE GESTION
Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat
bénéficiaire de 2006 de 3 384 496,95 € a été affecté comme suit :
Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la Société
de Gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes
locatives hors taxes augmentées des produits financiers .
euros
Bénéfice net 2006
Report à nouveau 2005
Bénéfice distribuable
Dividendes versés
Report à nouveau 2006
euros
3 384 496,95
355 031,97
3 739 528,92
- 3 269 317,60
470 211,32
Recettes locatives hors taxes
Produits financiers nets
Charges de copropriété et de fournitures locatives
Assurances
Impôts fonciers
Taxe sur les bureaux en Ile-de-France
Total
euros
1 362 587,11
19 925,50
406 671,74
62 288,11
1 851 472,46
159 136,24
Base totale de la commission
7 632 210,90
Commission au taux de 10%
763 221,09
TVA non récupérable
REMBOURSEMENTS DE CHARGES
7 473 074,66
Total commission de gestion
12 257,83
775 478,92
Conformément à la résolution de l’Assemblée Générale, la commission
d’arbitrage, assise en totalité sur les cessions de biens immobiliers, est
enregistrée pour 2,5% HT du montant des ventes et réglée pour 1% HT
de ce montant lors de la signature des actes de ventes et 1.5% HT suite
au réemploi des fonds. En 2007, cette commission s’élève à 66 250€.
ENGAGEMENTS HORS BILAN
euros
Engagements reçus
349 rue de Vaugirard, Paris 15ème
291 529,82
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Cautions bancaires reçues des locataires
en substitution des dépôts de garantie
23
Le descriptif du patrimoine au 31 décembre 2007
Tous les montants sont exprimés en euros
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Date
d’achat
24
Situation géographique
Nature
et surface
Prix d’acquisition
Frais (1)
Améliorations
Valeurs vénales
2006
2007 Locataires
16.06.76
e
PARIS 7 (75)
6-8 rue de la Sizeranne
123 m² de bureaux
112 568,35
500 000,00
550 000,00 GIDEC
16.01.77
et
20.12.01
PARIS 16e (75)
71 rue d’Auteuil
341 m² de bureaux
613 002,36
1 260 000,00
1 450 000,00 OPAC
15.09.77
FLEURY-LES-AUBRAY (45)
rue Joliot-Curie
24% en indivision
sur 7 060 m²
d’entrepôts
323 378,83
144 000,00
144 000,00
9 606,72
25.07.77
et
28.12.01
PARIS 12e (75)
17 rue Sergent Bauchat
909 m² de bureaux
660 201,82
1 900 000,00
1 950 000,00 CABINET GILLIER
25.05.78
PARIS 17e (75)
92 avenue des Ternes
87,5% en indivision
sur 491 m²
de bureaux
882 344,30
2 073 750,00
2 406 250,00 CALLEGARI-BERVILLEGREY
03.07.77
PUTEAUX (92)
Tour Arago 5-7 rue Bellini
285 m² de bureaux
160 071,47
600 000,00
12.01.79
VILLEBON-SUR-YVETTE (91)
ZAC de Courtaboeuf
80% en indivision
sur 3 232 m²
d’entrepôts
771 230,33
1 000 000,00
22.08.79
FLEURY-LES-AUBRAY (45)
rue Joliot-Curie
27,62% en
indivision sur
5 600 m²
d’entrepôts
367 935,70
138 100,00
132 576,00
08.04.81
GARGES-LES-GONESSE (95)
6-12 boulevard de la Muette
50% en indivision
sur 1 932 m²
d’entrepôts
281 573,33
245 000,00
330 000,00 LO-DIS FRANCE
16.09.81
THIAIS (94)
Senia rue Courson
immeuble vendu en
2007
0,00
600 000,00
19.04.82
PARIS 8e (75)
12 avenue Montaigne
47% en indivision
sur 55 m² de locaux
commerciaux
179 127,60
822 500,00
940 000,00 VINCINI SPA
11.09.82
PARIS 15e (75)
25 rue de l’abbé Groult
50% en indivision
sur 216 m²
de bureaux
commerciaux
64 790,83
350 000,00
375 000,00 RICHARD CARRIERE
20.12.82
et
20.12.01
SAINTE-GENEVIEVE-DES-BOIS (91)
ZAC de la Croix Blanche
2 110 m² de locaux
commerciaux
1 111 950,94
2 250 000,00
10.03.83
et
11.09.00
CLICHY (92)
51 rue Pierre
342 m² de bureaux
vente partielle
137 430,98
600 000,00
300 000,00 CHEMETALL
20.10.83
FONTENAY-LE-FLEURY (78)
Parc Montaigne
Avenue Henri Poincare
12,50% en
indivision sur
2 650 m² de
commerces
161 595,96
287 500,00
331 250,00 PLAS AUTO ECOLE
MONTAIGNE
BACHELET - CHEZ YE
SOGEDIMO
FAVARD - BANQUE
POPULAIRE - 9 autres
locataires
750 000,00 BNP PARIBAS
1 080 000,00 GTIE TELECOMS
42 374,85
0,00
2 850 000,00 CHANTEMUR - THE PHONE
HOUSE
GO SPORT France
Tous les montants sont exprimés en euros
Date
d’achat
Situation géographique
Nature
et surface
Prix d’acquisition
Frais (1)
Améliorations
Valeur vénale
2006
2007 Locataires
27.01.84
PARIS 9 (75)
43 boulevard Haussmann
207 m² de bureaux
247 729,65
1 000 000,00
21.06.84
TROUVILLE (14)
163 avenue du général de Gaulle
421 m² de bureaux
268 310,27
450 000,00
450 000,00 TRESORERIE PRINCIPALE
03.07.84
PARIS 8e (75)
24 rue Jean Mermoz
143 m² de bureaux
401 703,16
650 000,00
700 000,00 ETALONS
26.10.84
ISSY-LES-MOULINEAUX (92)
14-22 avenue Hoche
71% en indivision
sur 320 m²
de bureaux et
activités
381 756,25
525 400,00
582 200,00 EX & COM
11.06.85
VINCENNES (94)
22 rue de Fontenay
415 m² de bureaux
396 367,44
173 584,82
700 000,00
800 000,00 ANPE
22.07.85
BOULOGNE (92)
116 rue Marcel Dassault
141 m² de bureaux
289 653,13
320 000,00
410 000,00 COMMUNAL D’ACTION
SOCIALE
23.10.85
PARIS 17e (75)
6 rue Brey
100 m² de bureaux
289 653,13
480 000,00
530 000,00 RIA
20.20.86
PARIS 12e (75)
11-15 rue Erard
310 m² de bureaux
464 969,50
850 000,00
940 000,00 CAISSE NLE D’ASS.
VIEILLESSE
0,00
400 000,00
0,00 1 locataire
400 000,00
e
1 250 000,00 BRIGITTE GUIZARD
25 123,59
24.04.86
ORLEANS (45)
9 boulevard de Verdun
immeuble vendu en
2007
13.05.86
et
22.12.86
POITIERS (86)
ZAC de Beaulieu
50% en indivision
sur 579 m²
de bureaux
360 197,44
30.05.86
VELIZY (78)
Avenue de l’Europe
33,34% en
indivision sur
1 548 m²
de bureaux
987 107,39
1 333 333,00
03.06.86
BOIS-GUILLAUME (76)
ZAC des Bocquets
40 rue Victor Hugo
543 m² de bureaux
426 857,25
475 000,00
525 000,00 GSF NEPTUNE
18.07.86
COURBEVOIE (92)
14-16 rue Molière
246 m² de bureaux
640 224,89
570 000,00
690 000,00 COFIM
X-PERTEAM
31.07.86
et
13.06.00
TOURS-SAINT-AVERTIN (37)
ZAC des Granges Galland
1 012 m² de
bureaux
798 478,50
970 000,00
970 000,00 STREGO
01.08.86
PARIS 15e (75)
18 rue Robert Fleury
42 m² de bureaux
137 204,12
115 000,00
106 000,00
08.12.86
EPINAY-SUR-ORGE (91)
123, rue du Petit Vaux
1 218 m²
de bureaux
1 126 140,89
1 100 000,00
38 934,58
1 366 667,00 DECATHLON
1 125 000,00 SIMEDIA - TRIAS
DEVELOPPEMENT - R2B
DIR INFORMATIQUE
GAN VIE
12.12.86
et
01.07.88
BORDEAUX-MERIGNAC (33)
ZI du Phare - rue Arago
848 m² de bureaux
439 573,02
510 000,00
510 000,00
06.03.87
PARIS 4e (75)
Boulevard Sébastopol
136 m² de bureaux
323 954,16
440 000,00
480 000,00 GILLES PIQUOIS
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
34 808,74
400 000,00 DIRECTION
DEPARTEMENTALE DU
TRAVAIL
25
Tous les montants sont exprimés en euros
Date
d’achat
26.05.87
Situation géographique
Nature
et surface
FLEURY-LES-AUBRAY (45)
352 et 354 Faubourg Bannier
2 180 m² de locaux
commerciaux
Prix d’acquisition
Frais (1)
Améliorations
1 740 205,53
Valeur vénale
2006
2007 Locataires
1 650 000,00
1 600 000,00 11 locataires
1 612 910,60
2 100 000,00
2 330 000,00 ACADEMIE
INTERNATIONALE DES
ARTS
0,00
1 100 000,00
2 058 061,73
2 675 000,00
2 750 000,00 GRANT THORNTON
SAFEGE
VTNI
AUBINE
780 000,00
870 000,00 ALIAS TAXI JAUNE
5 099,58
29.07.87
PARIS 12e (75)
21 rue de Citeaux
894 m²de bureaux
09.11.87
TOULOUSE (31)
109 avenue de Lespinet
immeuble vendu en
2007
22.01.88
ROUEN (76)
14 rue Henri Rivière
50% en indivision
sur 5 610 m²
de bureaux
18.05.88
LEVALLOIS-PERRET (92)
41-43 boulevard Aristide Briand
310 m² de bureaux
31 902,87
411 612,34
0,00
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
27 694,44
26
26.06.88
ROCQUENCOURT (78)
Le Clos Chèvreloup
1 680 m²
de bureaux
1 792 800,44
2 000 000,00
29.06.88
MARNE-LA-VALLEE (77)
PA des Portes de la Forêt
01.07.88
2 000 000,00 H CHEVALIER - LA
SQUADRA - GROUPE
SECOND MARCHE
EUROTECH - TAG
ATTITUDE - DALKIA France
50% en indivision
sur 2 752 m²
de bureaux et
activités
724 132,83
862 500,00
L’ISLE-D’ABEAU (38)
Centre commercial
798 m² de locaux
commerciaux
1 657 120,82
2 850 000,00
3 420 000,00 GML CHRISTIANE
ALEXANDRE - OPTIQUE
CH.MARIN
CREDIT AGRICOLE MUTUEL
- 8 autres locataires
02.08.88
LYON 3e (69)
23 rue Bonnel
547 m² de bureaux
533 571,56
780 000,00
950 000,00 GROUPEMENT GIE-GIC
CONSULAT DE ROUMANIE
12.10.88
PARIS 8e (75)
16 rue Royale
50% en indivision
sur 186 m²
de commerce
1 551 168,75
2 600 000,00
05.12.88
BOIS-GUILLAUME (76)
ZAC des Bocquets - Le Berthelot
776 m² de bureaux
624 476,91
580 000,00
1 050 000,00 CETCO EUROPE LIMITED
- INDO France
METTLER TOLEDO FLEILAB
- MORGAN ADVANCED
CERAMICS
2 750 000,00 PATISSERIE LADUREE
700 000,00 DOMOFINANCE
228,67
28.02.89
PARIS 10e (75)
47 rue d’Enghien
25% en indivision
sur 2 456 m²
de bureaux
1 427 746,36
1 625 000,00
23.06.89
ARGENTEUIL (95)
4 rue de Diane
29.09.89
01.11.89
1 750 000,00 EDIT PRESS - AFS
LOUIS HARRIS
284 m² de bureaux
282 030,68
310 000,00
400 000,00 ABSOLU PRODUCTIONS
SYLVAIN ROUMIER
REIMS (51)
Zone des Essillards - 10, allée R. Fonck
681 m² de bureaux
et activités
586 928,72
560 000,00
590 000,00 GAN ASSURANCES IARD,
AVIVA VIE
BRAMMER FRANCE SA COLOMBUS IT PARTNER
NANCY BRABOIS (54)
Parc de Brabois - Bâtiment B11
1 134 m²
de bureaux
594 551,17
640 000,00
685 000,00 GE MEDICAL SERVICE
- RODIO J
PYROS COMMUNICATION
Tous les montants sont exprimés en euros
Situation géographique
Nature
et surface
01.04.90
MONTPELLIER (34)
Parc Club du Millénaire
1 155 m²
de bureaux
01.04.90
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa A 10
21.05.90
CHAVILLE (92)
658-664 av Roger Salengro
Prix d’acquisition
Frais (1)
Améliorations
Valeur vénale
2006
2007 Locataires
1 051 898,22
1 150 000,00
1 200 000,00 MARIANNE SEDIT
OPES PATRIMOINE
241 m² de bureaux
228 673,53
300 000,00
300 000,00 KREHALON France
1 022 m²
de bureaux et
commerces
981 771,67
900 000,00
1 050 000,00 PRESSING FER PLUS - BET
AXCEL EQUINOXE
SEA ON LINE
EURISTIC SYSTEMES
1 112 877,83
1 450 000,00
1 500 000,00 SILICOMP-AQL STEELCASE
RESO - RH
FAFIEC - Mutuelle MieuxEtre
GROUPE PRUNAY
31 204,53
29.05.90
NANTES (44)
Le Nebraska - Parc de l’Eraudière
1 362 m²
de bureaux
01.06.90
TOULOUSE (31)
Parc Club des Sept Deniers
823 m² de bureaux
762 245,09
850 000,00
1 050 000,00 HOLDING CARRERE VELUX
- COPLAN
WE EF LUMIERE
28.06.90
REIMS (51)
Zone des Essillards
8 allée R. Fonck
480 m² de bureaux
403 989,90
450 000,00
450 000,00 RISO France - ADT France
ALLIANCE SUPPORT
SERVICES
28.06.90
NANCY VANDOEUVRE (54)
Parc de Brabois - Bâtiment B2
682 m² de bureaux
884 204,30
1 090 000,00
28.06.90
METZ (57)
Technopole Metz 2000
Rue Edison
773 m² de bureaux
609 796,07
710 000,00
01.10.90
LYON (69)
Buroparc Rive Gauche
1 650 m²
de bureaux
1 250 081,94
34 200,00
1 600 000,00
11.90
BORDEAUX (33)
Les Bureaux du Lac - Bruges
699 m² de bureaux
594 551,17
530 000,00
500 000,00 QUALIBAT GESTION
URAPEI D’AQUITAINE
SCUTUM
11.01.91
ORLEANS
Avenue des Droits de l’Homme
809 m² de bureaux
828 192,48
950 000,00
1 025 000,00 SSL MERCURE CONSEIL
BANQUE POPULAIRE
AMERICAN EXPRESS
VOYAGES
01.03.91
et
01.06.91
STRASBOURG (67)
Le Sébastopol - Quai Kléber
2 610 m²
de bureaux
2 439 184,28
2 600 000,00
04.91
TOULOUSE-BLAGNAC (31)
Technoclub
625 m² de bureaux
518 326,66
625 000,00
680 000,00 EAFAS
01.06.91
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa B 4
450 m²
de bureaux
426 857,25
510 000,00
550 000,00 APAJH
01.06.91
EVRY (91)
Bois Sauvage - Villa A 2
280 m²
de bureaux
228 673,53
320 000,00
300 000,00 INTEGRAL TECHNOLOGIE
11.91
VILLENEUVE-D’ASCQ (59)
Technopole des Prés
1 333 m²
de bureaux
1 143 367,63
1 500 000,00
1 200 000,00 BRUARD - OCE France
ACTIF PLUS
730 000,00 VITANIME - GTM GENIE
CIVIL & SERVICE
1 800 000,00 OFFICEXPRESS EUROP
FORMA
GESTION SOCIALE ET
PREVOYANCE
SIRR INGENIERIE
PROTECTION ONE France
2 520 000,00 REGUS PARIS
4 autres locataires
1 540 000,00 10 locataires
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Date
d’achat
27
Tous les montants sont exprimés en euros
Date
d’achat
Situation géographique
BNP PARIBAS REIM - IMMOBILIÈRE PRIVÉE FRANCE PIERRE
Prix d’acquisition
Frais (1)
Améliorations
Valeur vénale
2006
2007 Locataires
26.03.92
et
18.08.92
LA PLAINE-SAINT-DENIS (93)
ZAC de la Montjoie
01.07.94
SAVIGNY-LE-TEMPLE (77)
ZAC de la Grange du Bois
450 m²
de bureaux
289 653,13
370 000,00
340 000,00
01.09.94
SAINT-PIERRE-DU-PERRAY (91)
Villa Greenparc
450 m²
de bureaux
457 347,05
450 000,00
450 000,00 JEDE FRANCE
03.07.98
PARIS 15e (75)
Rue de Vaugirard
40% en indivision
sur 581 m²
de commerce
747 000,17
1 000 000,00
1 180 000,00 KFC France
22.11.99
PARIS 2e (75)
2 rue Volney
et 10 rue des Capucines
187 m² de
commerces
888 777,77
1 250 000,00
1 500 000,00 KITTY O’SHEA’S
PUB IRLANDAIS
05.04.05
PARIS 16e (75)
96 avenue Victor Hugo
50% en indivision
sur 387 m² de
locaux commerciaux
1 600 000,00
2 150 000,00
2 325 000,00 BNP PARIBAS
DESTRAY VICTOR HUGO
01.06.06
PARIS 12e (75)
17 boulevard Diderot
33 % en indivision
sur
1 980 m² de
bureaux et
43 parkings
3 662 010,00
290 984,68
3 795 000,00
4 059 000,00 SOPRA GROUP
11.12.07
PUTEAUX (92)
Tour Franklin 20 ème étage
25 % en indivision
sur
2 060 m²
de bureaux
2 925 000,00
177 000,00
0,00
55 314 156,46
72 617 083,00
79 442 943,00
Total frais (1)
619 790,20
0,00
0,00
Total améliorations
474 604,18
0,00
0,00
TOTAL GÉNÉRAL
56 408 550,84
72 617 083,00
79 442 943,00
TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT
53 306 550,84
71 617 083,00
76 517 943,00
Total
28
Nature
et surface
30 % en indivision
sur
4 124m²
de bureaux
1 875 275,36
2 895 000,00
19 840,79
3 000 000,00 DIV - DHL EXEL 6 CENTRAL
SERVICES
JUKE BOX LIMITED
151 805,52
2 925 000,00 VITOGAZ
(1) Frais: ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1er janvier 2005.
Conception graphique : TM CREATE - PV 11141 - Réalisation et impression : Symphonie Graphique 01 47 36 91 11 - Photos : Mathieu Polo – Phototèque BNP Paribas REIM – Photo de couverture : 16 rue Royale, 75008 PARIS
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