modification n°2 du plan local d`urbanisme - Ville de La Valette-du-Var

Transcription

DEPARTEMENT DU VAR
COMMUNE DE LA VALETTE DU VAR
MODIFICATION N°2 DU PLAN LOCAL D’URBANISME
1 – RAPPORT DE PRESENTATION
POS approuvé le 11 Mars 1987
Révision n°1 du POS approuvée le 19 Mai 1993
Révision n°2 du POS approuvée le 17 Janvier 2002
Révision n°3 du POS en PLU approuvée le 28
Mars 2007
Modification n°1 du PLU approuvée le 12 Juin 2009
Modification n°2 du PLU approuvée le
L’aménageur retenu est la SEMEXVAL. Le programme de consultation a
depuis cette date été révisé afin d’asseoir un équilibre financier crédible de
l’opération.
PREAMBULE
L’histoire contemporaine du site objet de la présente modification de PLU
commence en 1957 avec son acquisition par le Ministère de la Défense.
Il s’agissait antérieurement de terres cultivées par une exploitation agricole
voisine. Puis, le Ministère de la Défense a investi la zone plane du site pour y
construire des bâtiments et installations diverses et laissé la zone collinaire
sans aménagement particulier. Le Centre Mobilisateur 94 était né.
Lors de l’élaboration du document d’urbanisme dans les années 1980, la
partie naturelle du site du CM94 a été classée en Espace Boisé Classé, le
ministère de la Défense n’y voyant pas d’incompatibilités avec ses projets
En 1996, le Ministère de la Défense (MRAI) a décidé d’aliéner un terrain
militaire de 24,25 ha désigné ‘Centre Mobilisateur 94’, quartier Sauvegrain, sis
commune de La Valette du Var.
La reconversion de ce site, en étant partie prenante du
d’aménagement, a été, dès cette date, sa préoccupation majeure.
RAPPORT DE PRESENTATION
projet
En 2004-2005-2006, une étude prospective de reconversion commandée par
la MRAI a été conduite par un comité de pilotage réunissant les collectivités
territoriales concernées et présidé par le Préfet du Var.
Les conclusions de cette étude ont été présentées et validées en comité de
pilotage le 13 octobre 2006.
Conformément aux principes de cessions du terrain retenus, la commune de
La Valette du Var a décidé, par délibération du 25 juin 2007, d’acquérir un
terrain d’une superficie totale de 10,25 ha1.
Elle y développera un projet d’aménagement visant à tirer parti tant de la
qualité de l’environnement que de celle de sa desserte en y réalisant un
programme de logements diversifié et un équipement sportif (tennis).
C’est dans cet objectif qu’elle a procédé en 2008 à une consultation afin de
désigner l’aménageur de l’opération dans le cadre d’ un traité de concession
conformément aux dispositions de la loi n°2005-809 du 20 juillet 2005.
Dans le cadre de l’aménagement de cette zone d’habitation, la commune
s’est engagée à aménager sur cette emprise :
* une zone d’habitation d’environ 295 logements dont au moins 50%
de logements locatifs sociaux (PLS et PLUS) ;
* un complexe tennistique d’environ 18 courts dont 2 couverts et d’un
skate park ;
* et d’y réserver ou faire réserver par ses opérateurs, au moins 75
logements locatifs à usage exclusif des ressortissants du ministère de la
défense ; ces logements seront traités selon les conditions habituelles de la
convention de réservation applicable au ministère de la défense, et selon la
typologie suivante :
- 27 collectifs PLUS : 4T2, 10T3, 10T4, 3T5
- 13 collectifs PLS : 3T2, 5T3, 3T4, 2T5
- 13 individuels PLUS : 6T4, 4T5, 3T6
- 22 individuels PLS : 8T4, 7T5, 7T6.
Cette cession est devenue effective par acte administratif du 24 juillet 2009
intervenu entre l’Etat –Ministère de la Défense et la commune de la Valettedu-Var. La commune ayant acquis les parcelles AS350 et AT115. La parcelle
AT117 accueillera la future gendarmerie et la parcelle AT116, destinée à
accueillir le complexe tennistique et de loisirs, sera achetée ultérieurement.
L’objectif de la présente modification du PLU est de permettre l’ouverture à
l’urbanisation de la zone AU délimitée lors de l’élaboration du PLU approuvé
le 28 Mars 2007 conformément aux objectifs du PADD, qui avait anticipé cette
orientation.
1 L’Etat conservant un terrain de 3,85 ha sur lequel le Ministère de la Défense réalisera
un groupe de Gendarmerie ; le reste du terrain, soit près de 10 ha étant cédé au
Département en qualité d’Espace Naturel Sensible.
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SITUATION DU PROJET
POSITIONNEMENT
L’ancien centre mobilisateur se situe au sud du territoire communal de La
Valette en limite avec la commune de La Garde. Ces deux communes
rassemblent 47 000 habitants de l’agglomération toulonnaise et concentrent
de nombreuses activités économiques de ce territoire (Grand Var, Valgora,
les zones industrielles de La Garde).
Il a été identifié par TPM comme un secteur d’enjeux au regard du
développement économique de l’agglomération dans le cadre de
l’aménagement des zones d’activités et de la mise en place des pôles de
compétitivité. Il représente également une réserve foncière importante au
titre de la mise en œuvre du PLH intercommunal dans un contexte immobilier
tendu au centre de l’aire toulonnaise.
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LE GRAND PAYSAGE
d’étude à la ville. Ce lien visuel doit être conservé pour permettre à l’ancien
CM 94 de s’insérer dans un contexte urbain déjà développé.
Au milieu de la plaine alluvionnaire, qui s’étend sur les communes de la
Garde, du Pradet et de la Valette du Var, le site de l’ancien CM 94 se
distingue clairement. En effet, celui-ci se trouve sur la colline du Thouar, qui
constitue le seul relief significatif avec le rocher de la Garde de toute la
plaine jusqu’aux contreforts du Coudon.
Par conséquent, le secteur d’étude bénéficie d’une situation dominante et
stratégique. Le sommet du Thouar offre une vue panoramique à peine
réduite par la végétation arborée présente.
Par ailleurs, la colline du Thouar permet des perspectives remarquables sur les
grandes entités géomorphologiques de l’Est Toulonnais à savoir :
- au Nord-Ouest, le Mont Faron avec une altitude de 512 m
- au Nord-Est, le Coudon qui culmine à 732 m
- au Sud, le rocher de la Garde puis les collines du Pradet
Le réseau hydrographique est quasi-inexistant, seules les eaux de ruissellement
forment des cours d’eau temporaires en période de forte pluie.
Tous les versants des reliefs de la plaine sont recouverts de boisements à
l’exception du rocher de la Garde qui reste dénudé. Face à l’urbanisation
importante de l’agglomération toulonnaise, la végétation forme un écrin de
verdure sempervirent donnant au paysage un caractère tout particulier, de
qualité.
Anciennement agricole, la plaine de la Valette – la Garde a connu une
urbanisation très importante ces 30 dernières années. De cette nature
perdue, ne subsiste aujourd’hui que deux sanctuaires préservés : la colline du
Thouar et le Plan de la Garde.
Sur la colline, l’installation des militaires a permis, en partie, la sauvegarde du
caractère naturel du site. Parallèlement, les communes, conscientes de
l’intérêt de conserver cet îlot boisé, ont su contenir la pression foncière.
La colline du Thouar et le reliquat de végétation qu’elle représente constitue
une coupure d’urbanisation entre la Valette et La Garde.
Le site, par sa situation privilégiée, offre de nombreuses percées visuelles vers
les alentours, renforçant ainsi le sentiment d’appartenance du secteur
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LE RESEAU VIAIRE
La Valette constitue le nœud routier de l’agglomération toulonnaise.
En effet, elle est desservie par de nombreux axes structurants en
direction des principaux pôles régionaux : A57, RD97, RD98. L’ancien
CM94 se trouve à proximité d’un espace très fréquenté et qui
supporte un trafic automobile intense : la RD 86 dénombre 12820
véhicules en moyenne journalière.2
La présence de nombreuses enseignes commerciales rend l’Est du
territoire communal très attractif et explique l’intensité du trafic routier.
Aujourd’hui, l’accès au site s’effectue entre une enseigne
commerciale (Giga Store) et l’Hôtel Saint Clair devenu une résidence
service étudiant, par une voie de desserte sans issue, parallèle à la
voie RD86. Malgré sa difficulté d’accès, synonyme de l’enclavement
du site, l’ancien CM94 bénéficie d’une position favorable en raison
de la proximité des principaux axes de communications importants
de l’aire toulonnaise : l’échangeur de la Bigue en lien avec
l’autoroute, la RD46 qui relie la Valette à La Garde et les RD97 et
RD98.
Entrée du site
RD86 en direction de la Garde
1 Atlas du PDU de TPM, La Valette du Var, décembre 2004
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LES TRANSPORTS EN COMMUN
LES LIAISONS DOUCES
La desserte en bus du site est actuellement assurée par les lignes du réseau
Mistral :
En termes de liaisons douces, plusieurs itinéraires se trouvent à proximité de
l’ex centre mobilisateur 94:
- ligne n° 31 Artillerie de Marine – Sainte claire
- le sentier botanique du Thouar
- ligne n°129 Pont de Suve- De Gaulle
- les sentiers situés sur la commune de la Garde
Le site profite également du passage d’autres lignes qui assurent une large
desserte. (Nn)55,191,192)
- la piste cyclable également présente sur la commune de La Garde pour
laquelle le PDU propose une extension sur la commune de La Valette
A terme le site sera desservi par le passage du TCSP.
La réalisation de ce projet liera directement le site de l’ancien CM 94 au
centre ville de Toulon et modifiera
- la desserte par bus, dont le réseau sera accessible depuis les plates-formes
d'échanges de Pasteur et du Chatelet respectivement proches du centre de
la Coupiane et de l'université.
- la circulation automobile sur voies les plus rapprochées de l’ancien CM 94
avec la suppression des tourne à gauche des carrefours actuels.
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LA
MORPHOLOGIE
URBAINE
(TYPOLOGIE
DU BATI ENVIRONNANTE)
La commune de la Valette est marquée par la diversité de ses fonctions et les
contrastes entre les zones d’accueil d’activités commerciales et résidentielles.
Les abords du site de l’ex CM 94 illustrent cette diversité et cette mixité
puisqu’il se trouve à l’interface d’une zone d’activités commerciales et d’un
espace résidentiel. L’ex CM94 représente une dent creuse dans un contexte
urbain dense.
Trois types de bâti caractéristiques bordent le secteur d’étude :
- des locaux commerciaux, type hangars, sans aucune recherche
architecturale (structure en tôle, d’une dizaine de mètres de hauteurs),
accueillant diverses entreprises. Cette typologie spécifique s’explique par la
zone d’activités située en bordure du site d’étude.
- Un habitat pavillonnaire de part et d’autre du centre mobilisateur. Les
lotissements Domaine et Parc de Sainte Claire (environ 200 logements) et le
quartier des Petits Mas, sont principalement composés de maisons
individuelles de type R+1 dotées d’un jardin. Quelques maisons éparses se
situent au sud du secteur.
- L’habitat collectif (R+4) se trouve aux franges du secteur, au niveau du
quartier de Val Sud (La Coupiane), et sur la zone d’activités avec une
résidence étudiante.
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LES FONCTIONS URBAINES
LES
La commune de La Valette constitue un pôle attractif dans l’agglomération
toulonnaise par la présence de nombreuses enseignes commerciales (Grand
Var, Ikéa, Printemps…) et par les axes de communication qui traversent le
territoire communal. Ainsi l’ex centre mobilisateur s’inscrit dans un contexte
urbain spécifique marqué par un trafic automobile de passage et par
l’activité commerciale. Le contexte urbain du site se caractérise par la
prédominance de l’automobile, par conséquent cet espace n‘est pas conçu
pour les piétons.
Le CM94 bénéfice de la présence de plusieurs équipements localisés
principalement à l’Ouest du secteur d’étude sur La Valette et sur La Garde
mais de façon moins directe en raison d’une coupure urbaine liée à la
topographie. Ainsi le site s’intègre dans un maillage composé de divers
équipements qui répondent aux différents besoins de la population.
L’habitat pavillonnaire résidentiel jouxtant les flancs du Thouar caractérise
également les abords de l’ex CM94, conférant une ambiance de quiétude et
de calme : le lotissement Sainte Claire, la résidence des Petits Mas.
La colline du Thouar, contraste avec la zone urbanisée avoisinante. Elle offre
ainsi un espace de détente et de loisirs sur les deux communes. A La Valette,
cet espace n’est aménagé que sur une fraction de la colline (sentier
botanique du Thouar), sur La Garde des sentiers ont été développés.
EQUIPEMENTS EN PRESENCE
Sur La Valette , on recense :
-
les écoles maternelles : Monnier, Freinet, Mistral
les écoles primaires M.Pagnol, Giono
le collège H.Bosco
les équipements sportifs du parc des sports Vallis Laeta
Quelques commerces de proximité situés sur la Coupiane
(pharmacie, Casino, Caisse d’Epargne), et le Leader Price situé sur la
zone d’activités complètent l’offre commerciale de Grand Var.
Sur la Garde, plusieurs types d’équipements ont été repérés :
-
des équipements scolaires de l’école maternelle au lycée et
l’université
des équipements sportifs structurants avec la patinoire
des centres commerciaux
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PERSPECTIVES
CONTEXTE ECONOMIQUE
CONTEXTE GENERAL
L’agglomération toulonnaise compte 500 000 habitants. A l’est, la Valette en
constitue l’un des principaux pôles d’emploi en grande partie regroupés dans
les zones contiguës de Valgora et des Espaluns.
La zone de chalandise des grandes enseignes présentes dépassent les limites
de l’agglomération voire du département. C’est en particulier le cas du
magasin "IKEA" dont l’attractivité est ressentie de l'Est marseillais à Nice. Déjà,
avant son implantation récente, le centre commercial de "Grand Var" avait
construit de fortes habitudes de fréquentation et entraîné de nombreux
établissements à s'en approcher.
L'agglomération mise actuellement sur la création de "pôles de compétitivité"
en relation avec la politique régionale de revitalisation de ses grands centres
urbains.
L’ex CM94 est proche de l'un des sites retenus. Il est question d'y implanter des
laboratoires de recherche travaillant en étroit partenariat avec l'université. Le
projet comporte la nécessité de restructurer partiellement la zone d'activité
des Espaluns afin de libérer les terrains nécessaires à l'implantation des
nouvelles entreprises dans la continuité du site universitaire.
Dans ce programme les emprises militaires de l’ex CM 94 sont appelées à
jouer un rôle déterminant.
Cette dynamique ne s'arrête pas à l'activité commerciale.
Tout au long de ce développement qui a commencé au début des années
70 par l'implantation du "Centre Barneoud" de nombreuses entreprises ont pris
cette destination. Il s'agit principalement de société du secteur tertiaire, et
anecdotiquement de quelques unes ayant un caractère industriel.
L'environnement économique de l’ex CM 94 est donc caractérisé par une
dominante commerciale et de services. C'est encore le pôle principal de
l'agglomération toulonnaise, qui attend du développement des secteurs
d'Ollioules, la Seyne sur mer, Six Fours … à l'ouest, un rééquilibrage urbain.
Les unités de production industrielles et artisanales, sont présentes à proximité
dans les zones de la Garde et de la Farlède : toutes deux communes voisines
de la Valette du Var.
Il n'existe pas de limite perceptible entre ces secteurs et Valgora.
A l'ouest de Toulon on note la présence d'établissements industriels importants.
Le développement des dernières décennies y a été moins organisé qu'à l'EST
et c'est surtout greffé au voisinage de la rade en liaison avec les activités
maritimes civiles et militaires. La encore les efforts de TPM se portent sur un
rééquilibrage.
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PROJETS
Développement économique
Le CM94 se situe à l’interface de nombreux projets concernant différents
domaines à l’échelle de l’agglomération toulonnaise.
Habitat -Logement
Le CM94 représente une opportunité foncière importante dans
l’agglomération toulonnaise pour laquelle il est possible de répondre aux
besoins identifiés dans le PLH.
Pour rappel, le constat du PLH évoque le déficit en logement sur l’ensemble
de l’agglomération toulonnaise et de fortes tensions sur le marché immobilier.
Au regard d’une production insuffisante de logements sur l’agglomération, le
PLH préconise la création de 1600 logements neufs par an sur une période de
5 ans. Plus précisément, le PLH évoque la nécessité de créer des logements
pour actifs et de développer l’offre de logements étudiants dans un contexte
de réorganisation des formations dans l’aire toulonnaise. Ainsi
l’aménagement de ce site participe à la mise en œuvre de PLH avec
l’accueil de logements pour actifs (gendarmes et actifs de la zone d’activité),
pour étudiant au regard de la proximité du pôle scientifique.
La zone d’activités des Espaluns et de Valgora va prochainement faire l’objet
d’une restructuration et d’une réorganisation qui vise le rapprochement des
fonctions universitaires et économiques.
Sur les espaces disponibles sont programmés ou en cours de réalisation deux
écoles d’ingénieurs (CESTI, ISEM) qui viennent se greffer au pôle universitaire,
et une pépinière d’entreprises.
L'optimisation de l'aménagement par le déplacement d'entreprises et
d'installations sportives sur d'autres sites plus adaptés permettra d'installer dans
une plus grande cohérence le pole de compétitivité prévu dans le
prolongement de l'université.
Ainsi l’émergence d’un pôle de recherche est destiné à intéresser
l’implantation d’entreprises technologiques et compléter et diversifier le tissu
économique de la zone d’activités.
Ces projets démontrent la vitalité de ce territoire en terme de développement
économique.
Transports
Déjà desservi par le réseau de transport en commun de TPM, le CM 94 est
concerné par le passage du TCSP à proximité immédiate.
En terme de cheminement doux, le PDU préconise la prolongation de la piste
cyclable présente sur la commune de La Garde sur La Valette.
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ETAT I NI TIAL DU SI TE
LE FONCIER
L'ensemble des terrains du CM94 est constitué de 6 parcelles cadastrales sur
la Commune de La Valette, et 1 sur la commune voisine de La Garde. La
totalité de la surface représente environ 24ha qui seront répartis en trois
secteurs :
- un secteur au Sud constitué d'un espace boisé sur la colline, sera rétrocédé
au Conseil Général du Var au titre des Espaces Naturels et Sensibles
- un secteur central sera réservé à la réalisation de la future caserne de
gendarmerie et des logements des gendarmes
- un secteur constituant une sorte de « U » autour de la partie centrale est
réservée à la réalisation du programme de logements concédés à
l’aménageur et à l’aménagement d’un complexe tennistique et d’un skate
park.
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LA PERCEPTION DU SITE DE L’EXTERIEUR
La zone militaire de l’ex CM 94 est bordée d’une grande clôture, surmontée
de barbelés. Interdit d’accès pour le public, ce secteur a été ignoré par le
développement de la ville à ses abords. Ainsi, cette zone apparaît clairement
comme un vide dans un lieu où tout est plein, tout est proche, tout se touche.
L’abondance d’espace qui se présente juste derrière les clôtures est
assourdissante, et contraste fortement avec la pollution visuelle (panneaux
publicitaires ) et l’agitation de la ville (circulation). Le site est resté un endroit
calme, apaisant, et constitue véritablement une respiration.
Le développement de la ville a donc petit à petit encerclé le terrain militaire,
en lui tournant le dos. Ainsi, aux abords immédiats du site, celui-ci reste peu
perceptible. Son entrée et ses limites sont peu lisibles, les bâtiments qu’il abrite
invisibles depuis la rue.
Des points hauts environnants, le site passe également inaperçu, seule une
masse végétale en rupture nette avec l’urbanisation marque le territoire
militaire.
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L’INTERIEUR
DU SITE
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LES
LIMITES DU SITE
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TOPOGRAPHIE
murs de pierre se dégradent peu à peu et la végétation reprend ses
droits.
Du fait de l’existence sur une grande partie de sa surface, de voiries,
d’équipements sportifs et d’importants bâtiments, le site est constitué
de larges plateformes successives, tout à fait adaptée à la réalisation
d’un habitat collectif.
GEOLOGIE -
PEDOLOGIE
La roche mère est caractérisée par des conglomérats, grés et schistes
rouges. Celle-ci affleure fréquemment sur le secteur d’étude. Cette
formation géologique est assez singulière au sein de la Provence
calcaire, même si les contreforts des Maures sont proches. Ces roches
étant dures, leur dégradation est lente et difficile. Le sol qui en est issu
est par conséquent peu épais. Son pH est neutre à légèrement acide
( ce qui explique la présence de chênes lièges, acidophiles).
Les terrains réservés à l’opération d’aménagement présentent une
topographie relativement «plane » dans la majeure partie de sa
surface avec toutefois une légère pente, et une pente plus marquée
au Sud. Au Sud, la pente plus forte correspond au contrefort de la
colline. Le dénivelé est aménagé en restanques, encore en bon état,
sur lesquelles sont implantés les boisements. En montant vers le Sud, les
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HYDROLOGIE
L'assainissement pluvial actuel est assuré par un réseau pluvial interne.
Deux fossés trapézoïdaux à ciel ouvert permettent de récolter les
écoulements en provenance du bassin versant amont. Les écoulements se
dirigent ensuite vers le collecteur principal qui traverse le centre
mobilisateur (fossé trapézoïdal enherbé). Un réseau secondaire de fossés se
raccorde au collecteur principal assurant ainsi la collecte des eaux issues
des imperméabilisations actuelles du site.
Le fossé longe ensuite la voie d'accès et se raccorde au réseau pluvial
communal, dans la zone commerciale (conduite DN600).
Un second exutoire permet l'assainissement de la partie Ouest du centre
mobilisateur.
En aval : des inondations importantes de la zone commerciale sont déjà
survenues à cause d'un réseau de collecte insuffisant pour des orages
importants (orage décennal).
Sur ce dernier point, il est à noter que le réseau pluvial est en cours de
réfection, dans le cadre du projet TPM (Toulon Provence Métropole) de la
DTAICD (Direction Technique de l'Aménagement des Infrastructures, de
Communication et de Désenclavement).
L'étude hydraulique du projet, confiée à SOGREAH CONSULTANTS, a permis
de définir les aménagements à mettre en place dans l'Avenue de
l'Université. II est prévu de doubler le réseau pluvial de l'avenue (passage
d'un seul DN1200 à deux DN1200) et la création d'une chambre
d'équilibrage en tête de réseau. «Un des enjeux du projet est de permettre le libre
écoulement des eaux issues des fonds amont côté Sud dans ce collecteur, tout en
assurant une fonction d'équilibrage entre ce nouveau collecteur et l'existant, de façon
à assurer dans toutes les situations, l'utilisation de la pleine capacité ainsi rendue
disponible
Ainsi, il existe deux exutoires pluviaux :
• à l'Est : le réseau pluvial longe la voie d'accès (fossé) puis passe
en section enterrée (conduite DN600 puis DN1000) avant de se raccorder
au collecteur DN1200 de l'avenue de l'Université.
• à l'Ouest : le réseau se connecte au réseau pluvial de l'Avenue
des Frères Lumières.
Des problèmes liés à l'assainissement pluvial ont été rencontrés :
• au niveau du bassin versant amont, sur le chemin de ronde :
problèmes d'érosion liés au ruissellement concentré (ravinement)
engendré par des terrains perméables (argiles), très pentus et dénudés
de toute végétation.
• en aval des zones ravinées : le ravinement engendre des
problèmes de transport solide et d'obstruction des ouvrages hydrauliques
(partie Ouest), provoquant des inondations ponctuelles dans le
lotissement aval ; à l'Est, le ravinement engendre un axe privilégié
d'écoulement naturel non récolté par le réseau pluvial interne du CM94.
Ce qui occasionne des inondations importantes dans les habitations
situées dans l'axe de cet écoulement.
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ENSOLEILLEMENT
La partie Sud du terrain étant constituée par la végétation dense de la colline
du Thouar, on peut constater, suivant les différentes périodes de l’année, des
zones d’ombre très importantes qui ne sont pas propices à l’implantation d’un
habitat trop proche de la forêt de manière à offrir tout au long de l’année un
ensoleillement satisfaisant.
La partie de cette forêt constituée principalement de pins d’alep mais non
classée en EBC peut être aérée de manière à illuminer cette zone et
permettre un ensoleillement satisfaisant durant l’hiver notamment.
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L’OCCUPATION
DU SOL
Le site s’étend sur une superficie de 24 hectares environ dont une partie
importante est recouverte par la végétation.
La Végétation
La végétation est essentiellement naturelle même si quelques espèces
horticoles sont présentes, surtout au nord du site, aux abords proches de la
zone d’activités.
Ainsi, 3 types de végétations se distinguent sur le secteur étudié :
•
les boisements
Ils se concentrent au sud du site, sur le versant Nord du Touar. Ils sont
caractéristiques des formations végétales méditerranéennes, à savoir :
-
Pins d’Alep (Pinus halepensis)
Chênes lièges (Quercus suber) et pubescents (Q. pubescens)
Quant à elle, la strate arbustive, lorsqu’elle n’a pas été débroussaillée, se
compose essentiellement de :
-
Laurier tin (Viburnum tinus)
Pistachier lentisque ( Pistacia lentiscus)
Chênes kermès ( Quercus coccifera )
•
les prairies
Elles occupent tout l’espace laissé autour des bâtiments et des voies de
circulation mais aussi les clairières. La strate herbacée est plus ou moins
abondante selon l’épaisseur du sol. Au Sud, la roche mère affleure par endroit
et la végétation est moins développée.
•
la végétation horticole
Ce type de végétation accompagne les bâtiments et les voies de circulation.
Il s’agit notamment de conifères d’ornement (cyprès ), de mélias, plantés en
alignement qui marquent l’entrée du site, d’espèces arbustives tels que le
laurier rose, le fusain… ou encore d’espèces exotiques comme les agaves.
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Trois pins pignons (Pinus pinea) remarquables sont à signaler. Ils servent de
point de repère et marquent la limite entre la partie aménagée et la partie
« naturelle ».
Cette végétation reste discrète par rapport à la place qu’occupent les
espèces indigènes.
Le bâti
Les bâtiments sont constitués essentiellement :
-
d’entrepôts servant aujourd’hui encore aux services de l’armée
de hangars de petite taille en forme de tunnel qui ponctuent la
partie basse dédiée autrefois au champ de tir
de constructions servant de logements ou d’écoles, mais restent peu
approchables
d’une villa qui abrite actuellement le gardien du site
d’un poste de police, qui ne sert plus aujourd’hui.
D’une manière générale, les constructions sont de faibles hauteur (R+1 au
maximum) et s’insèrent par pallier dans la pente.
Les caractéristiques architecturales sont ternes, mais sans effet sur le paysage
urbain puisque quasiment imperceptibles.
Les liaisons douces
De nombreux sentiers parcourent le site. Il s’agit notamment des pistes DFCI
(Défense de la Forêt Contre l’Incendie) débroussaillées régulièrement et du
chemin de ronde qui suit le pourtour du site.
29
LES
UNITES PAYSAGERES
L’analyse paysagère du site a permis de définir 7 unités paysagères qui
caractérisent les ambiances du site, qui sont : .
1. Le couloir d’entrée
Cette zone étroite est bordée d’un double alignements de Mélias, et constitue une
bande étroite, telle une allée qui constitue le seul accès au site.
2. La zone aménagée et bâtie
Il s’agit de la zone la plus anthropisée (bâtiments, voies de circulations, habitations ).
Elle constitue la partie basse du site. La présence de nombreux écrans visuels lui donne
une échelle humaine et urbaine.
3. Le champ de tir
Il s’agit d’une zone ouverte ponctuée d’éléments végétaux, recouverte d’une prairie.
Cette partie bien que peu boisée revêt un caractère assez nature. Peu de perspectives
sur les abords sont autorisées ; aux alentours, seuls les reliefs restent perceptibles.
4. La lisière
La lisière est constituée par une plate forme qui se positionne en belvédère au dessus
des bâtiments. Partiellement boisée, et délimitée par les premières restanques au Sud,
les jeux de transparences permettent des perspectives sur le site et même au-delà.
Cette zone regroupe les sujets remarquables, Pins pignons et Chênes lièges.
5. Les boisements aérés
Ils constituent le pourtour extérieur de la partie haute, et correspondent à la zone
débroussaillée dans le cadre de la loi des 50 m autour des habitations, pour la lutte
contre les incendies. Ils offrent des vues plus ou moins lointaines aux alentours à travers
les clôtures. Bien qu’assez marqués par le relief, les boisements aérés permettent la
progression du piéton sans difficulté.
6. Les boisements denses
Ils sont impénétrables et constituent un paysage totalement opaque. Aucune vue n’est
possible à travers sauf si l’on se trouve en situation dominante. Ainsi, le regard pourra
s’échapper au dessus de la strate arbustive très dense. Cette zone dense est délimitée
par les pistes de DFCI.
7. Les clairières du sommet
Ces clairières constituent des espaces intimes. Par leur situation dominante (crête du
Thouar), ces espaces paraissent isolés du reste du secteur d’étude. Les percées visuelles
sont lointaines et donnent un caractère apaisant au lieu.
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Ste Claire et Parc Ste Claire) et les équipements et services du quartier de la
Coupiane.
ACCESSIBILITE
Le site de l’ex CM 94 est actuellement coupé de son voisinage par des
clôtures grillagées de hauteur dépassant les 2,50 m. Ainsi, à l’heure actuelles,
les liaisons physiques avec l’extérieur sont impossibles, seuls les liens visuels sont
possibles.
Le seul accès au terrain de l’ex CM94 est situé sur la contre-voie desservant
l’hôtel St Clair devenu résidence service étudiant et les commerces situés en
pied du bâtiment.
Ce chemin d’accès se raccorde sur la RD86 par un carrefour simple
permettant de se diriger, soit vers la commune de la Garde soit vers l’Avenue
de l’Université.
Les données de trafic estimées à l’horizon du TCSP démontrent une réserve
suffisante pour avoir un fonctionnement fluide.
Voies
Trafic estimé en veh/h/sens en heure
de pointe
Avenue des Frères Lumières
500
Avenue Dr Eugène Blanc
800
RD86
200
Par contre, avant la mise en place du TCSP, le fonctionnement du carrefour
risque de continuer de se dégrader (il est saturé aux heures de pointe,
notamment du soir et le samedi).
Dans cette situation, la création d’un second accès à la zone par la rue
Ampère (prévue au Plan Local d’Urbanisme en vigueur) devrait améliorer les
conditions de circulation propre à l’aménagement.
Des espaces boisés en continuité de la végétation arborée de la partie Sud,
constituent un environnement de qualité et des espaces de détente aux
portes du site (parcours de santé, sentier botanique…).
Des liaisons douces pourront être aisément envisagées pour permettre de
profiter du cadre « naturel » de la colline du Thouar mais aussi pour
reconstituer des liens entre les quartiers d’habitat (lotissements Domaine de
31
DESSERTE
EN RESEAUX
Alimentation en eau potable
L'alimentation du CM 94 est aujourd'hui assurée par un réseau en DN 100
raccordé sur la canalisation en DN 400 existante en limite Est de la zone.
Cette canalisation fait l'objet d'une servitude de 4mètres (2 mètres de part et
d'autre de l'axe)
Le point de raccordement s'effectue au niveau de la voie d'accès actuelle à
l'entrée de l’ex CM 94.
Réseaux d’eaux usées
La zone d'aménagement se situe à la limite de deux bassins de collecte dont
les évacuations s'effectuent pour l'un vers l'ouest par un réseau existant sous
l'avenue des frères lumières et pour l'autre vers l'est par un réseau existant sous
l'avenue de l'université.
Actuellement, l'évacuation des eaux usées de l’ex CM 94 s'effectue
gravitairement vers le réseau de collecte en DN 350 existant sous l'avenue des
frères lumières.
Réseaux secs : EDF, GAZ et Télécommunication
Les réseaux existent le long des avenues de l'université et des Frères Lumière.
Il sera systématiquement prévu, à partir d'un plan de distribution une desserte
nécessaire et suffisante des lots viabilisables suivant un schéma de distribution
validé par les services concernés.
La conception devra garantir des raccordements ultérieurs sans avoir à
intervenir sous les voiries publiques.
En tout état de cause, après réalisation des voiries de desserte, il ne sera plus
autorisé de rouvrir des tranchées dans l'emprise publique.
32
SITUATION DES TERRAINS PAR
RAPPORT AU PLAN LOCAL
D’URBANISME DE LA VALETTE
Ces terrains ont été classés au PLU approuvé de la Commune, en zone AU au titre de l'article R 123-6 du Code de l'Urbanisme qui précise :
Le PLU avait également été l’occasion de mettre en œuvre un emplacement
réservé (n°11) destiné à la création d'une nouvelle voie d'accès au CM94. Le
bénéficiaire de cet emplacement réservé est TPM - gestionnaire des voiries.
Cet ER, d’une largeur de 12m, est situé sur l'emprise d'une activité
commerciale, mais n'empiète pas sur le bâtiment existant. II permettrait un
accès sur l'Avenue Ampère, en liaison directe avec l'Avenue des Frères
Lumière, de manière à rejoindre le quartier de La Coupiane, puis l'autoroute
en direction de Toulon.
- lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et le cas
échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU
ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans
l'ensemble de cette zone, le PADD et le règlement définissent les conditions
d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont
autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'ensemble, soit au fur et
à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone, prévus par le
PADD et le règlement.
- lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et le cas
échéant d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU
n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter
dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être
subordonnée à une modification ou une révision du Plan Local d'Urbanisme.
Le secteur du CM94 avait fait l'objet d'une étude de reconversion en parallèle
de l'élaboration du Plan Local d'Urbanisme, et dans l'attente de la validation
du scénario choisi, le PLU avait classé la zone en « réserve foncière » dont
l'ouverture à l'urbanisation sera conditionnée par la modification du PLU.
Le futur parc urbain au Sud, était en revanche maintenu en zone naturelle
afin de permettre une acquisition par le Département au titre des Espaces
Naturels Sensibles.
Le PLU de La Valette approuvé en 2007 avait déclassé au Sud une partie des
Espaces Boisés Classés issus du POS révisé afin d’optimiser à terme le potentiel
de reconversion du site. A ce titre, une notice d’évaluation des incidences du
projet de déclassement des EBC avait été réalisée par un bureau d’études
spécialisé en expertise environnementale.
33
SITUATION DES TERRAINS PAR
RAPPORT AU SCOT PROVENCE
MEDITERRANEE
LES
BESOINS EN LOGEMENTS
Le SCOT Provence Méditerranée arrêté le 19 Décembre 2008 identifie les
terrains de l’ancien CM94 en espaces de renouvellement urbain et est classé
en tant que principal site de mutation à l’échelle du SCOT.
Ce dernier s’inscrit d’ailleurs dans les espaces privilégiés de renouvellement
urbain autour des axes structurants de transport collectif.
La reconversion du site du CM94 tel que proposé participe par ailleurs d’une
forte logique de réponse aux besoins en logements recensés à l’échelle de
l’agglomération.
Pour mémoire, le SCOT dresse un objectif de production de 2320 résidences
principales par an jusqu’en 2020 dont 1400 pour le seul secteur TPM. Avec
près de 450 logements à terme, le site du CM94 est donc à juste titre
considéré comme un des principaux sites de mutation à l’échelle du SCOT.
En outre, la part allouée au logement social du projet s’inscrit dans la logique
inscrite au DOG d’accroître et de mieux répartir l’offre en logements sociaux.
Les objectifs de productions annuels en terme de logements sociaux fixés à
l’échelle de TPM est de 631.
34
PRESENTATION DU PROJET
LE
CONCEPT
La reconversion de l'ancien centre mobilisateur (CM94) en zone
d'habitation constitue une réelle opportunité pour instaurer une démarche
de développement durable.
L'urbanisme doit faire face au défi de l'environnement : tout projet urbain ne
peut être dissocié du contexte et des problèmes dans lequel il s'inscrit.
Les enjeux qui ont été pris en compte dans le cadre de ce projet sont à la
fois :
- environnementaux par la limitation des nuisances (sonores,
olfactives, visuelles....), la réduction des pollutions, la maîtrise des flux
(gestion des eaux pluviales)
− socio-économiques : amélioration du cadre de vie
- spatiaux : intégration paysagère des bâtiments d'habitation et
des équipements de proximité (parkings, ....)
Le pavillonnaire a été trop souvent la forme urbaine choisie. Pourtant
source de mitage, elle occasionne des surcoûts pour la collectivité en
terme de déplacements, consommation d'espace....
Les préconisations proposées s'inscrivent dans un objectif de
rentabilisation du foncier, petit collectif, maisons jumelées, bastides... sans
pour autant laisser de côté le cadre de vie.
Différentes densités sont envisagées, orientation par rapport au bruit, à
l'ensoleillement, aux vues... en assurant une continuité avec les habitats
individuels environnant.
35
Le projet envisagé souhaite mettre en valeur la grande qualité paysagère du
site – espace boisé dense de la colline du Thouar, grands arbres existants à
protéger – Pins parasols, cèdres, eucalyptus… en créant un « Parc Habité ».
L’objectif est de faire descendre le bois vers la plaine et de créer les
conditions favorables pour développer un habitat entre les arbres, et placer
la nature au centre du projet en créant des nouveaux espaces de
végétation.
Cet espace est propice pour accueillir de nombreuses fonctions comme des
logements et des espaces de loisirs.
36
LE
PARTI D’AMENAGEMENT
Ce programme s'articule sous la forme d'un «U», créant au Nord un
secteur réservé aux équipements de loisirs (tennis et skate-parc), et au
Sud la partie réservée aux logements, de manière à respecter la
tranquillité des résidents du parc.
Après plusieurs simulations, le choix de composition a été fait de manière
à
- préserver les perspectives aussi bien sur la colline au Sud, que vers les
Monts Coudon , Faron, Caume, qui constituent un fond de scène
majestueux
− rendre indépendante l'organisation de ces deux secteurs d'habitat en
créant une voirie de liaison permettant la desserte de l'ensemble du
quartier, sans toutefois perturber la vie des futurs habitants
− créer un axe piétonnier fort Axe Nord/ Sud, conduit par la présence de
la végétation existante et par deux pins parasols majestueux situés à la
lisière de la forêt et créant ainsi un signal. Cet axe permet ainsi une mise
en relation directe de la ville active avec le calme de la forêt du Thouar
au travers du PARC HABITE
- organiser l'implantation des bâtiments sur ces deux axes majeurs c'està-dire sur la voirie principale et sur l'axe piétonnier
− - créer une relation transversale entre les bâtiments de logements, les
maisons individuelles, la caserne de gendarmerie et les équipements de
loisirs, au travers d'un mail provençal
− répartir d’une manière proportionnelle dans les 2 secteurs, les différents
types de logements (PLUS, PLS, accession maîtrisée ou libre) de manière à
créer une véritable mixité sociale
− - privilégier l'orientation des bâtiments vers le Sud, pour bénéficier au
maximum de l'éclairage naturel, de l'apport de chaleur, et de tourner le
dos aux bruits environnants
− Créer des poches vertes entre les habitations. Ces dernières étant
principalement des espaces privatifs
37
LA
COMPOSITION URBAINE
architecture au travers d'une démarche environnementale aujourd'hui
incontournable
De manière à créer une « couture » avec les lotissements de maisons
individuelles ou groupées existants à l'Est et à l'Ouest des limites
parcellaires, le choix a été fait d'implanter en périphérie du terrain des
constructions individuelles, jumelées ou bastides en R+1 qui assurent une
douce transition avec le tissu existant.
Les bâtiments collectifs dont la hauteur varie entre R+2 et R+3 ponctuel
sont réalisés au cœur du Parc Habité.
Le mail provençal est un espace public, lieu de relation entre les
habitations, la caserne de gendarmerie et les équipements de loisirs.
Les voiries de desserte secondaire sont « rejetées » à l'extérieur du cœur du
Parc Habité, afin de le rendre uniquement piétonnier, de nombreuses
placettes provençales et verger permettent une mise en relation des
différents programmes implantés.
Le Parc Habité est un poumon entre la forêt et la ville, les cheminements
piétons, le mail provençal et les placettes sont des relations entre vie
publique et privée, entre quartier et jardin.
Ce maillage d'espaces verts est composé :
− d'une allée forestière - mise en scène monumentale de l'entrée
du parc au moyen d'une allée soulignée par trois strates de végétation
− le mail provençal structure les espaces
− les placettes provençales et vergers : insertion du verger dans la
trame végétale existante et évocation de l'histoire agricole du site
− les allées de traverses assurent la sécurité des piétons et créent
de nouveaux espaces d'agréments
− les jardins privatifs sont délimités par des haies libres reprenant la
déclinaison de la palette végétale
Les cheminements sont traités avec des matériaux naturels comme un
enrobé ocre avec liant organique (de type végécol) pour les trottoirs, du
stabilisé renforcé à la chaux pour les chemins et de la pierre pour les mails
et les seuils, à chaque intervention entre les voies circulables et les chemins.
Les arbres autour des habitations sont des arbres à feuilles caduques pour
protéger la façade Sud des surchauffes en été et laisser passer les rayons du
soleil en hiver.
Ce projet s'ouvre à l'environnement, la nouvelle trame verte intègre la
végétation existante avec la volonté de proposer une nouvelle
38
LE
PROGRAMME DE LOGEMENTS
FONCIER COMMUNAL – REPARTITION DETAILLE PAR TAILLE DE LOGEMENTS
Foncier communal
Les préconisations proposées dans le présent projet, s'inscrivent dans un
objectif de rentabilisation du foncier, petit collectif, maisons jumelées,
bastides, sans pour autant laisser de côté le cadre de vie. Différentes
densités sont envisagées de manière à créer un véritable quartier durable
en osmose avec son environnement.
Le programme s'établit principalement dans des petits collectifs de R+2 et
R+3, des bastides et des villas groupées ou non
Le logement collectif représente en effet 87,66% du total des logements
produits sur le foncier communal.
T1
T2
T3
T4
T5
T6
TOTAL
Logts
coll
20
77
101
58
14
0
270
Logts
ind
0
0
0
14
14
10
38
TOTAL
20
77
101
72
28
10
308
La majorité des logements produits seront des T2-T3 et T4, ces 3 catégories
représentant 79,99% du total des logements réalisés.
Le logement social représente 48,70% des logements. Deux opérateurs
sociaux, la S.N.I Défense et Var Habitat réaliseront en effet 150 logements
sociaux dont 25 logements individuels.
FONCIER COMMUNAL – REPARTITION GLOBALE
Nb de logements
COLLECTIFS
270
INDIVIDUELS
38
TOTAL
308
Bailleur
Nb de logements
collectifs
Nb
logements
individuels
de
TOTAL
S.N.I DEFENSE
50
25
Dont 31 PLUS
Dont 9 PLUS
Dont 19 PLS
Dont 16 PLS
VAR HABITAT
75 PLUS
0
75
TOTAL
125
25
150
75
39
En complément du logement social, le programme de logement a
introduit la notion de logement pour actif en accession maîtrisée. La
SEMEXVAL prévoit la réalisation de 47 logements collectifs de ce type
pour les primo accédants dont 3 T1, 12 T2, 20 T3 et 12 T4. Ces 47
logements représentent 15,25% du total des logements à réaliser sur le
foncier communal.
Opérateur
Nb de logements pour actifs
SEMEXVAL
47
Enfin, le logement en accession libre représente 111 logements soit
36,03% du total des logements à réaliser.
Opérateur
Nb de logements
collectifs
Nb de
logements
individuels
TOTAL
SEMEXVAL
98
13
111
40
LES
LOGEMENTS
En majeure partie, les logements sont orientés au Sud, et sont
principalement de type traversant, bénéficiant d'une ventilation naturelle
et d'une excellente qualité d'éclairement pendant la journée, tout en
bénéficiant d'une vue au Nord sur les Monts Coudon, Faron et Caume.
Ils s'ouvrent sur le jardin par une large et profonde loggia au Sud,
agrémentée de claustras coulissants qui permettent de se protéger de la
vue (intimité), créer un ombrage et faire une protection solaire.
Les logements auront de larges jardinières qui apporteront une protection
végétale verticale à tous les niveaux (ombrage et confort hygrométrique
d'été).
Le stationnement sera réalisé en partie sous bâtiment en utilisant les
restanques existantes, et en partie en aérien noyé au milieu de la verdure.
La protection thermique des façades sera réalisée par un isolant extérieur
revêtu d'un parement, au Nord et en toiture isolation thermique avec
double vitrage.
41
UNE
DEMARCHE
ENVIRONNEMENTALE
HAUTE
QUALITE
sa diversité végétale sert de référent en terme d'ambiance et de palette
végétale.
Les espaces verts existant ont permis de créer un premier axe de
composition, le cheminement piétonnier et un second axe la voirie
principale.
L'objectif est d'inscrire cette opération dans le cadre du développement
durable.
Les constructions sont implantées en fonction de la topographie du
terrain. Cible : Intégration dans le site
Aujourd'hui, les réglementations se durcissent (RT2005...) pour tendre vers
des logements de plus en plus économes en énergie. Néanmoins, nous
souhaitons aller au-delà et proposer la certification « Habitat et
Environnement » associée à la Haute ou très Haute performance
énergétique.
Les logements :
Les maisons individuelles R+1 créent une couture avec les lotissements
existants Domaine de Sainte Claire et Parc Sainte Claire, au centre de
notre Parc Habité des petits ensembles collectifs à R+4 maximum.
Une note de présentation détaillée de la démarche de qualité
environnementale, est jointe en annexe de la notice économique et
technique qui définit la politique environnementale de l'opération - via la
hiérarchisation des 14 cibles - afin de prendre en considération les
spécificités du projet tout en assumant ses responsabilités
environnementales.
La politique environnementale du projet permet de fixer des exigences au delà de la réglementation en vigueur - en termes de conception,
réalisation et exploitation. Le système de management environnemental
permet l'engagement efficace de tous les acteurs afin d'obtenir ces
performances pour l'opération.
La Cible 1 - Relation harmonieuse des bâtiments avec l'environnement
immédiat, a constitué un axe directeur pour la conception du projet, afin
d'optimiser l'intégration et le fonctionnement de l'opération dans son
environnement.
Cible : Faible hauteur des bâtiments
Les accès
Ils s'organisent le long de l'axe piétonnier Nord I Sud ainsi que la voirie
principale Est/Ouest et les deux voiries secondaires Nord/Sud situées en
périphérie du Parc Habité.
Les voiries ont été limitées pour permettre de rendre le cœur du Parc
Habité complètement piétonnier (accès protégé).
La voirie principale sera réalisée en enrobé phonique (réduction du bruit).
Séparation des voiries et des cheminements piétonniers pour la sécurité
des riverains et des visiteurs. Réduction des nuisances occasionnées par
les voies circulables.
Cible : Pour la sécurité et le confort de riverains
Orientation
L'objectif de cette cible est la gestion harmonieuse des bâtiments. Elle
vise à utiliser au mieux les opportunités offertes par le site, dans le but de
créer un cadre de vie agréable en harmonie avec l'environnement.
Le site :
Le projet envisagé souhaite mettre en valeur la qualité paysagère du site
en préservant la végétation existante comme ses grands arbres, les
majestueux pins parasols situés en limite de l'espace boisé (sur la
propriété de la future gendarmerie), les cèdres, les peupliers, eucalyptus.
Ils donnent à l'espace une échelle appropriée à conserver. Le coteau et
Les bâtiments suivent la topographie du terrain et sont principalement
orientés au Sud pour un confort thermique et lumineux. Les Façades Ouest
sont abritées du mistral par des allées d'arbres feuillus.
Des panneaux solaires seront placés en toiture et orientés plein Sud pour
chauffer l'eau et les habitations.
Cible Confort thermique, lumineux et énergie écologique
42
Les stationnements :
Ensoleillement :
Les jardins privatifs des maisons individuelles et les jardinières apporteront
un ombrage et un confort hygrométrique l'été, sans avoir
systématiquement recours à l'installation d'un système de climatisation,
gros consommateur d'énergie non renouvelable. La plantation d'essences
à feuilles caduques protégeant les façades exposées l'été et laissant passer
les rayons du soleil l'hiver. Des brises soleil seront aménagés en façade Sud
(pergolas, stores...) ou l'installation de vitrage à faible émissivité.
Cible : Confort hygrométrique et protections solaires
Ils seront en partie sous bâtiment en utilisant la topographie, certains
stationnements sont sous des murs de restanques et en partie en aérien
noyé au milieu de la verdure.
Cible : Confort et qualité paysagère
Les réseaux :
Les noues et le bassin de rétention.
Les eaux pluviales seront récupérées pour l'arrosage des espaces verts.
Pour les réseaux se référer à la note de SOGREAH, la gestion des eaux
pluviales est reprise plus spécifiquement dans la cible 5.
Cible : Récupération des eaux pluviales
Ouvertures des façades :
Au Nord réduction des façades vitrées pour améliorer l'isolation thermique
en évitant les déperditions, le confort visuel créer par l' éclairage et la vue
sur les monts Faron, Coudon et Caume.
Au Sud les façades ont de larges ouvertures ainsi que des terrasses, elles
sont tournées sur les espaces boisés
Cible Confort visuel et confort thermique
Eaux pluviales :
La perméabilité des sols est privilégiée par une forte emprise végétale
(jardins privés et public) et en évitant d'asphalter ou de couler du béton
autour des constructions et en privilégiant la récupération des eaux de
pluie, de manière à limiter l'utilisation de l'assainissement communal.
Architecture Locale :
Les bâtiments ont une géométrie simple, leur mise en œuvre sera réalisé
avec des procédés constructifs traditionnels et des matériaux naturels :
Façade avec parement bois et isolation extérieur, Tuiles en terre cuite,
enduit à la chaux, volets persiennes en bois , béton.
Utilisation de matériaux respectueux de l'environnement et ne
présentant pas de risque sanitaire et qui assure la pérennité des
constructions et par la même la qualité paysagère.
Les matériaux recyclables seront privilégiés.
Toiture à pente et terrasses plantées.
Stocker le rayonnement solaire grâce à des matériaux accumulateurs
: béton, terre, pierre.
Cible : Le respect des procédés de mise en œuvre technique locale,
qua-lité architecturale
Cible Ecologie
Implantation
Les bâtiments sont décalés les uns par rapport aux autres de manière à
éviter les vis-à-vis direct et permettre d'avoir des perspectives sur les
paysages du Parc Habité comme les vergers, les allées d'arbres ...
Les espaces verts :
Le Parc Habité propose de très nombreux espaces verts : de très
nombreux jardins privés, un verger public et de nombreuses allées
d'arbres qui longent les voiries.
Cible : Attention toute particulière apportée à la qualité paysagère
Cible : Eviter les vis-à-vis
43
ACCESSIBILITE
ET CIRCULATION
Le présent projet prévoit la réalisation de 295 logements, l'aménagement
de la gendarmerie dont 127 logements pour la zone administrative ainsi
que l'aménagement d'équipements sportifs qui comprend un club de
tennis de 18 courts et un skate park.
Sur la base de ces données, on peut estimer le trafic à :
− Gendarmerie « caserne »: forfaitairement, on prend 10 veh/h
en heure de pointe.
pointe.
Le calcul de capacité du giratoire démontre une réserve suffisante pour
avoir un fonctionnement fluide.(cf. annexe : calculs GIRABASE)
Par contre, avant la mise en place du TCSP, le fonctionnement du
carrefour risque de continuer de se dégrader (il est saturé aux heures de
pointe, notamment du soir et le samedi). Dans cette situation, la création
d'un second accès à la zone par la rue Ampère devrait améliorer les
conditions de circulation propre à l'aménagement, en mieux
redistribuant les trafics en fonction de leur origine.
Carrefours de raccordement aux infrastructures existantes
- Gendarmerie « Logements de fonction »: 127 logements x 1,2
déplacement VP/jour/pers (sachant qu'une personne du ménage au
moins travaille à la gendarmerie) : 150 vehljours soit 25 veh/h en heure
de pointe.
Raccordement Nord - accès actuel
- Logements : 295 logements x 2,3 personnes parfoyerx 1,2
déplacement VP/jour/pers : 814 vehljour soit 150 veh/h en heure de
pointe.
Pour accéder à cette voie, le carrefour sera sécurisé en prenant en
compte la voie en sens unique réservé aux transports collectifs qui arrive
en sens inverse.
- Tennis : 18 courts soit 30 véhicules/ h en heure de pointe
A priori, il s'agira d'un carrefour en T. II sera peut être nécessaire
d'équiper la voie principale d'un îlot de protection pour les mouvements
de tourne - à - gauche.
Dans ces conditions le trafic en heure de pointe sera sur la zone de 170
véhicules par heure.
Raccordement sur la rue Ampère
CAPACITE DU CARREFOUR DES ESPALUNS
Le chemin d'accès actuel de la zone se raccorde sur la RD 86. En
prenant les hypothèses de trafic ci-dessus, ainsi que les données de
trafic estimées à l'horizon du TCSP à savoir :
− Le trafic sur l'avenue des frères Lumière est estimé à 500
vehlhlsens en heure de pointe.
− Le trafic sur l'avenue docteur Eugène Blanc est estimé à 800
vehlhlsens en heure de pointe.
− Le trafic sur la RD 86 est estimé à 200 vehlhlsens en heure de
La voie interne se pique sur la rue Ampère, qui est une voie de desserte
résidentielle. Nous n'avons pas de données de circulation concernant
cette rue, mais le trafic s'établi probablement autour de 100 à 150
v1h/sens en heure de pointe.
Dans ce cadre, un raccordement en carrefour en 'T' semble suffisant
pour l'insertion de la part de trafic provenant de la zone aménagée sur
le réseau viaire existant ; la rue Ampère restant prioritaire sur la desserte
du nouveau quartier.
Cependant, du fait de la présence d'une nouvelle gendarmerie, il sera
peut être intéressant d'équiper ce carrefour avec des feux tricolores
permettant de donner la priorité sur appel (télécommande) à la voie
44
interne de la zone du CM94.
Il est rappelé qu’une étude d’impact circulatoire a été réalisée dans le
cadre de la piétonisation de l’Avenue de l’Université entre le carrefour
des Médaillés Militaires et le carrefour du Pantaï. Cette étude réalisée
par le bureau d’études ATT pour le compte de TPM a pris en compte le
trafic existant en 2005 et un scénario 2020 suivant 2 hypothèses de
génération de trafic prenant en compte notamment le projet de
requalification du CM94.
Une étude complémentaire réalisée en Juillet 2006 sur l’accès au CM94
a permis de confirmer le choix envisagé d’un carrefour d’accès en
simple tourne à droite sur la RD86. Ce projet, soumis au Conseil Général
et à TPM a reçu l’accord formel du Conseil Général et un accord de
principe de TPM a été donné sur l’accès envisagé, précisant qu’une
étude de restructuration de tout ce secteur était en cours et qu’elle
prendrait en compte l’accès à cette opération.
CIRCULATION INTERNE A LA ZONE
Le quartier créé étant à vocation essentiellement résidentielle, il nous
semble important que les circulations de véhicules y soient apaisées.
La voie principale ne doit pas devenir un « raccourci» permettant
d'éviter des bouchons au niveau du carrefour entre l'avenue des frères
Lumière et l'avenue Eugène Blanc. C'est pour cela que l'échange avec
la rue Ampère ne doit pas être trop facilité, et que la voie ne doit pas
dépasser une largeur de 6m, si les contraintes de circulation pour les
véhicules de gendarmerie les permettent. La pertinence d'une
classification en zone 30 sera étudiée, car elle implique la mise en
œuvre de moyens de réduction de la vitesse supplémentaires tels que
des dos d'âne, des plateaux traversants, des chicanes, qui ne seront pas
forcément compatibles avec les contraintes de la gendarmerie.
Les voies de desserte internes auront une largeur de 5,50m, afin de
créer un effet de couloir et d’inciter les véhicules à ralentir.
45
LES
RESEAUX
Adduction de l'opération
Pour garantir l'alimentation en eau de la zone (y.c défense incendie), le
réseau de distribution devra être sécurisé par un maillage à réaliser entre la
canalisation DN 400 provenant du réservoir du thouar et le réseau en DN
300 de l'avenue des frères lumières.
Le réseau à créer sera constitué d'une canalisation en fonte ductile DN
200 garantissant donc un maillage depuis le réseau o 400 existant en
extrémité Est du projet et le réseau existant au Nord du projet sous
l'avenue des frères lumières.
Cette canalisation longera la voie principale interne à l'opération jusqu'à
au droit de l'accès au tennis. Elle traversa ensuite les terrains de tennis par
une servitude à prévoir sous le cheminement piétonnier pour rejoindre au
nord le réseau de l'avenue des frères lumières.
La distribution des différentes zones sera assurée par des réseaux en DN
100.
Les travaux seront réalisés conformément aux prescriptions du fascicule
technique 71 et conformément aux directives des services de Véolia,
exploitant le réseau.
Sur l'ensemble de l'opération, il sera prévu, la réalisation d'une dizaine de
poteaux incendie.
46
Réseau eaux usées
Le schéma de collecte retenu prend en compte les contraintes
topographiques (préférence d'un raccordement gravitaire de l'ensemble
des effluents collectés), les capacités des collecteurs existants sous les
avenues des frères lumières et de l'université. Dans ces conditions la structure
du réseau est la suivante raccordement de la zone Est et du skate park vers
le réseau de l'université. II s'agit de poser un réseau en DN 200 le long de la
voie d'accès Nord puis sous les voies de desserte de la zone.
− Raccordement de la zone ouest, de la gendarmerie et des
tennis vers le réseau des frères lumières. Ce réseau en DN 200 traversera les
terrains de tennis par une servitude à prévoir sous le cheminement
piétonnier (avec le réseau eau potable cf. chapitre 4.1) pour rejoindre le
réseau en DN300 existant au nord de la zone (branchement actuel du
CM94)
- Le débit total est évalué à 140 m31j soit 1,6 Ilsec, le débit de
pointe est estimé à 4 Ils. Le réseau sera réalisé conformément aux
prescriptions techniques du fascicule 70.
Le diamètre de conduite sera de 200 mm, la nature du réseau sera en
PVC CR 8 ou similaire avec des regards de visite à tampon fonte articulés
conformément aux directives du Service assainissement de la ville de la
Valette du Var et de l'exploitant du réseau.
47
Schéma pluvial projeté
Le dispositif de gestion des eaux pluviales retenu pour ce projet respecte
les orientations fixées dans le schéma pluvial de la commune réalisé en
2002 et notamment :
- De proposer des aménagements permettant d’évacuer sans
débordement les eaux pluviales lors d’une pluie décennale et sans
aggraver le risque en aval
- De mettre en œuvre des mesures pour ne pas aggraver le risque en
amont et en aval pour un événement pluvieux de période de retour plus
importante
Pour répondre à ces dispositions, il est prévu, sur la zone, la réalisation
d’un réseau de collecte et de deux bassins de rétentions d’une capacité
totale de 1710m3, calculés pour évacuer sans débordement sur la zone et
sans aggraver la situation aval pour un évènement décennal ; ces deux
bassins, raccordés entre eux, se jetant ensuite dans le réseau existant sur
l’avenue de l’Université.
Pour les pluies de plus fortes intensités de pluie (centennale), les eaux du
bassin aval seront déversées par un système de surverse et dirigées vers la
zone du skate park. Un volume supplémentaire de 540 m3 sera nécessaire
au stockage d’un évènement centennal pour ne pas aggraver le risque
en aval ; dans ces conditions la hauteur d’eau stockée sur le skate park ne
dépassera pas les 20cm.
L'archétype du schéma d'assainissement mis en œuvre comporte les
éléments suivants :
Un système de noues enherbées.
Des noues seront créées dans les espaces verts afin de stocker
temporairement les eaux en provenance des bâtiments et de limiter le
volume du bassin de rétention situé en aval.
La noue est un ouvrage qui peut s'apparenter à un fossé large et peu
profond. Les pentes des talus sont inférieures à 20-25%. L'ouvrage, assimilé
à un léger modelage du terrain, est totalement intégré à l'aménagement
(on ne pourra remarquer qu'un léger décaissé).
La collecte des eaux de pluie se fera de façon naturelle par ruissellement
et par amenée des eaux pluviales par un réseau de collecte secondaire
(fossés et conduites enterrées). Le stockage temporaire se fait au sein de
la noue et l'évacuation est réalisée au niveau d'un exutoire qui permettra
l'évacuation de l'eau à débit régulé (le sol ne semble pas favorable à
l'infiltration).
Les avantages de ces ouvrages résident dans leur très bonne intégration
paysagère (créateurs d'habitats aérés) et de leur aspect plurifonctionnel :
possibilité de réutiliser l'espace en espaces de jeux, de détente ou de
simple espace verts...
Par ailleurs, une grande noue sera créée afin de permettre le stockage et
le ré-essuyage des éventuelles surverses du bassin de rétention aval, lors
d'un événement pluviométrique supérieur à la capacité maximale du
bassin (crue de période de retour supérieure à la décennale).
Ainsi, une dizaine de noues seront réalisées à priori. Une étude
hydraulique permettra de définir la répartition des volumes de stockage
sur le site.
Deux collecteurs principaux d’eaux pluviales
Deux axes majeurs de collecte seront créés le long de la future
gendarmerie afin de diriger les eaux pluviales vers un bassin unique de
rétention des eaux.
Des branchements secondaires seront réalisés pour raccorder le système
de noues en périphérie.
Les collecteurs prendront la forme de fossés enherbés. Des plantations
(arbres et arbustes) pouvant s'adapter à la présence plus ou moins
abondante d'eau viendront ponctuer les rives du fossé.
Pour le franchissement des restanques, des cascades seront aménagées.
Elles permettront de bien dissiper l'énergie.
48
des eaux traitées est le suivant : MES : 30 mg/] et Hydrocarbures : 5 mg/l
Un bassin de rétention à sec
Un bassin de rétention sera créé en aval des aménagements à proximité
de l'emplacement réservé au skate-park.
Le volume du bassin devra permettre de récupérer les eaux en
provenance du réseau pluvial composé du réseau du réseau primaire
(deux fossés enherbés), du système de noues et du réseau secondaire
(voirie). A priori, le bassin sera dimensionné sur la base d'un événement
orageux de période de retour décennale. En première approche le
volume total de rétention à prévoir sur la zone est de 1200 m3.
Pour une plus forte intensité, les eaux seront déversées par un système de
surverse et dirigées vers la zone de skate park et vers l'aval des terrains de
tennis (zone de parking) via une grande cunette longitudinale.
Traitement de la pollution
Seules les eaux en provenance des voies principales seront traitées par une
unité spéciale de traitement (type séparateur à hydrocarbures, décanteur
ou cloison siphoïde), si nécessaire.
En effet, l'enherbement des noues et des fossés permettra un abattement
significatif de la pollution chronique. En cas de pollution accidentelle, un
dispositif anti-pollution sera mis en place (fosses imperméables de
récupération des polluants, sac de sables permettant l'isolement, plan de
secours, etc.).
L'objectif d'abattement de la pollution sera calculé pour une pluie de
fréquence 2 ans.
Les contraintes suivantes devront être respectées :
•Les déversements ne doivent pas remettre en cause la vocation ou les
usages de l'eau ; dans le cas général, en l'absence d'usages spécifiques.
•L'objectif que l'on s'efforcera d'atteindre, à priori, sur les concentrations
49
Protection des habitations par le transport solide mis en évidence sur le
bassin versant amont
Lors de la visite de terrain, nous avons rencontrés d'importants signes
d'érosion imputables au ruissellement sur le chemin de ronde. Ceci est du :
•
•
à la déclivité très importante du terrain ;
à l'absence de végétation (terrain à nu).
Ainsi, des ravines profondes déjà formées et en cours de formation ont pu
être mises en évidence.
Par ailleurs, nous avons été avertis, lors de notre visite, que le ruissellement
concentré qui emprunte ces ravines était responsable d'inondations sur les
habitations riveraines.
C'est pourquoi une attention toute particulière sera portée sur ces zones.
Des ouvrages de protection seront alors préconisés (petits barrages à
sédiments, revégétalisation du chemin de ronde, cunette permettant de
diriger les ruissellements, etc).
Réutilisation des eaux pluviales
Une étude de faisabilité de la réutilisation des eaux pluviales couplée avec
une expertise paysagère permettant de définir les espèces végétales
compatibles avec le contexte pluviométrique local sera réalisée. Des
points de stockage d'eau ponctuels seront envisagés.
50
TRADUCTION REGLEMENTAIRE DU
PROJET
LE
ZONAGE
Compte tenu des éléments connus de la future opération
d’aménagement, la présente modification décline le projet en 3
secteurs :
− secteur 1AUs destiné à l’accueil du complexe tennistique et du
skate park
− secteur 1AUh destiné à l’opération de logements maîtrisée par
la ville
− secteur 1AUg destiné à l’implantation de la gendarmerie et
aux logements inhérents à l’opération
Secteurs
Surface (en ha)
1AUs
2,2ha
1AUh
7,8ha
1AUg
3,9ha
51
LE
REGLEMENT
minimum dans le cas de bâtiments de hauteur égale ou inférieure à 7m.
L’article 10 relatif à la hauteur maximale des constructions précise des
règles différenciées en fonction des secteurs.
Les articles 1AU1 et 1AU2 relatifs aux occupations et utilisations du sol
interdites et soumises à conditions spécialisent fortement les 3 secteurs
déterminés. Ainsi, les secteurs 1AUg et 1AUh sont clairement orientés sur
l’habitat et les constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif comme la gendarmerie.
Cette spécialisation s’explique par la volonté de répondre à l’enjeu
prioritaire du logement sur ce secteur voisin de la plus grosse zone
d’activités commerciale du Var.
Le secteur 1AUs cible plus particulièrement les occupations et utilisations
du sol nécessaires à la réalisation d’un complexe tennistique et de
loisirs.
L’article 1AU3 relatif aux accès et voirie précise que le tracé des voies
de desserte de la zone devra respecter les grands principes définis dans
l’orientation d’aménagement. L’emprise des voies nouvelles est fixée à :
- 16m minimum pour la voie principale de liaison
- 7,5m minimum pour les voies tertiaires de desserte
Les articles 1AU6, 1AU7 et 1AU8 relatifs aux implantations des
constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives ou les unes
par rapport aux autres sur une même propriété visent à favoriser une
pluralité des implantations, en compatibilité avec l’orientation
d’aménagement du futur quartier. Pour autant, les règles favorisent les
principes d’ensoleillement dans une optique de développement
durable. Ainsi, La largeur des marges d’isolement entre 2 bâtiments non
contiguës édifiées sur un même terrain est au moins égale à la demihauteur de la construction la plus élevée avec un minimum de 4 m.
En outre, des règles spécifiques sont déclinées par rapport aux limites
de la zone 1AU avec la zone UC périphérique. Le règlement dispose
ainsi que :
Par rapport aux constructions existantes situées en zone UC limitrophe,
les bâtiments doivent respecter un recul de façade à façade de 10m
Ainsi, en secteurs 1AUh et 1AUg, La hauteur de toute construction
mesurée à l’égout ne peut excéder 12m. Toutefois, certains bâtiments
ou parties de bâtiments peuvent atteindre 16m à condition de ne pas
représenter plus de 20% de l’emprise au sol totale des bâtiments.
Un cas particulier est réglementé en limite des zones UC à dominante
pavillonnaire. Ainsi, dans une bande de 15m comptée à partir des
limites des zones UC, la hauteur de toute construction mesurée dans les
conditions ci-dessus ne peut excéder 7m. Par ailleurs, une distance de
20m minimum comptée à partir de la façade principale des bâtiments
existants limitrophes de la zone UC devra être respectée pour les
bâtiments d’une hauteur supérieure à 12m.
En secteur 1Aus, la hauteur de toute construction mesurée à l’égout ne
peut excéder 12m compte tenu de la nécessité de réaliser un stade de
tennis couvert.
L’article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions décline plusieurs
dispositions à même de permettre la réalisation de bâtiments de type
HQE. Il précise un volet développement durable dans lequel :
- Une démarche de type HQE (Haute Qualité Environnementale) sera
privilégiée au regard des objectifs poursuivis en matière de
développement durable.
- L’orientation du bâtiment sera, dans la mesure du possible, déterminée
de manière à optimiser les caractéristiques bioclimatiques du terrain :
Pour profiter des apports solaires et protéger les bâtiments des vents
froids en hiver tout en aménageant le confort d’été en évitant la
surchauffe des volumes habités,
En limitant les ombres portées sur les bâtiments, produites par le bâti luimême ou les plantations végétales.
- Sont notamment recommandés :
Les toitures végétalisées (gazons, plantations),
52
Les projets d’isolation par extérieur,
Au minimum 2,25 % de la surface hors œuvre nette des locaux.
Les panneaux solaires thermiques et photovoltaïques,
- Autres destinations* :
Les dispositifs de récupération des eaux pluviales .
La superficie à réserver aux 2 roues doit tenir compte de la nature et du
fonctionnement des établissements, de leur situation
En limite de l’emprise de voirie réservé au titre de l’emplacement
réservé n°11, un mur plein de type antibruit (qui pourra être végétalisé)
est autorisé sur une hauteur maximale de 2,50 mètres et ce tout le long
dudit emplacement réservé n°11. Il est à noter que cette disposition
s’applique également à l’article UC11, l’ER11 étant frontalier aux 2
zones 1AUh et UC.
L’article 12 relatif au stationnement des véhicules est volontairement
coercitif. L’expérience en la matière vis à vis des récents projets sur la
ville a conduit à privilégier un ratio d’1 place de stationnement pour
45m² de SHON. Ce ratio permet notamment la prise en compte du
stationnement visiteur afin d’éviter le stationnement sauvage sur la
voirie. La présence de la gendarmerie dans le secteur n’est en effet pas
compatible avec la possibilité d’un développement anarchique du
stationnement.
La prise en compte du stationnement 2 roues est également au cœur
du corps de règle qui précise que :
Un ou plusieurs locaux fermes doivent être aménagés pour le
stationnement des 2 roues, conformément aux normes minimales fixées
ci-après.
Ces locaux doivent être aménagés de plain-pied. Ils doivent être clos et
couverts.
Néanmoins s'il est admis qu'une impossibilité technique ou des motifs
d'architecture interdisent de respecter les dispositions susmentionnées,
les locaux peuvent être aménagés au premier sous-sol, a condition
d'être indépendants et facilement accessibles.
L’article 13 relatif aux espaces libres et plantations dispose que les
espaces libres de toute utilisation ou occupation du sol (constructions,
accès, terrasses, piscines, autres) doivent être traitées en espaces verts
pour améliorer le cadre de vie, optimiser la gestion des eaux pluviales
et réduire les pics thermiques.
Par ailleurs, 15% de la surface du terrain au moins doit être traité en
espace de jeux, planté, ouvert au public, ou en placettes aménagées
et cheminements piétonniers.
En outre, les aires de stationnement devront être paysagées en
respectant les mesures de sécurité liées à la circulation (accès, visibilité)
et seront plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige pour 3
emplacements. Il peut être intéressant voire conseillé, pour des raisons
écologiques et paysagères, de regrouper ces sujets sur des surfaces
boisées qui pourront intégrer des végétations arbustives.
Lorsque des plantations d’arbres sont requises dans les espaces publics
ou sur les aires de stationnement, seront privilégiés des arbres d’essence
méditerranéenne.
Le choix des essences et des végétaux pourra être choisi en fonction de
leur capacité de captation et de rétention des polluants. Les zones
végétalisées s’orienteront vers le rôle de barrière filtrante qu’elles
peuvent jouer par rapport au gaz d’échappement provenant des voies
routières.
Les normes déterminant la surface des locaux fermes à réserver au
stationnement des 2 roues s'appliquent, sauf impossibilité, à la création
de surfaces hors œuvre nettes de plus de 250 m².
Normes :
- Habitation:
53
L’article 14 relatif au Coefficient d’Occupation des Sols dispose un COS
de :
− 0,45 en secteurs 1AUg et 1AUh
− 0,25 en secteur 1AUs
A titre de comparaison, les COS développés sont intermédiaires par
rapport aux autres zones du Plan Local d’Urbanisme de La Valette
Zone
Typologie
COS
IUA et IIUA
Centre ancien
Non réglementé
UBd
Habitat collectif
Non réglementé
UBa
Habitat collectif
0,80
UBc
Habitat collectif
0,70
UB
Tissu mixte en première
couronne
0,50
1AU CM94
Tissu mixte
0,45
UCb
Pavillonnaire
Baudouvin
UC
Pavillonnaire dense
0,30
UD
Pavillonnaire de faible
densité
0,12
ZAC
0,35
54

modification n°2 du plan local d`urbanisme - Ville de La Valette-du-Var

Transcription

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