pdf, 233 k. - Ecole Doctorale 74

Faculté des sciences juridiques, politiques et
sociales
Université de LILLE II
BILLET Grégory
D.E.A Droit Privé
Année 2000
LE BAIL COMMERCIAL PENDANT LA
PERIODE D’OBSERVATION
- Sous la direction de Monsieur le Professeur TAISNE -
1
INTRODUCTION
PARTIE I : LA CONTINUATION DU BAIL : LE
REGIME COMMUN DES CONTRATS EN COURS
P 14
CHAPITRE I :
LA PRESERVATION DU BAIL LORS DE
L’OUVERTURE DE LA PROCEDURE P15
I- L’ELIMINATION DES ENTRAVES AU MAINTIEN DU BAIL P 15
A) LA NEUTRALISATION DES STIPULATIONS DU CONTRAT P16
B) L’ALTERATION DES PREROGATIVES CONTRACTUELLES
P18
II-LA CONTINUATION DE PLEIN DROIT DU BAIL EN COURS
P 21
A) LA NOTION DE CONTRAT DE BAIL EN COURS P 21
B) LES EFFETS ATTACHES AU BAIL EN COURS
P 24
2
CHAPITRE II :
LA POURSUITE DU BAIL EN COURS :
L’OPTION P 28
I- L’EXERCICE DE L’OPTION : UN REGIME ENCADRE
A) LA RESPONSABILISATION DU TITULAIRE DE L’OPTION
P 29
P 29
B)LES MANIFESTATIONS DE VOLONTE ATTACHEES A L’OPTION
P 32
II- LES SOLUTIONS DE L’OPTION : VIE OU MORT DU CONTRAT
P 36
A)L’EXECUTION DU CONTRAT CONTINUE P 37
B)LA RESILIATION DU CONTRAT NON CONTINUE P 40
3
PARTIE II :
LA RESILIATION DU CONTRAT :
LE REGIME D’EXCEPTION DU BAIL
P 45
CHAPITRE I :
LA RESILIATION POUR CAUSES
ANTERIEURES
AU JUGEMENT D’OUVERTURE P 46
I-
LA PARALYSIE DES ACTIONS POUR DEFAUT DE
PAIEMENT D’UNE SOMME D’ARGENT
A) L’INCIDENCE DE LA PROCEDURE SUR LE JEU
P 47
P 47
DES CLAUSES RESOLUTOIRES
B) LA CLAUSE ACQUISE : LA DECISION PASSEE
P 51
EN FORCE DE CHOSE JUGEE
4
II- LES PREROGATIVES DU BAILLEUR NON-ATTEINTES PAR
L’OUVERTURE DE LA PROCEDURE
P 54
A) L’ACTION EN RESILIATION POUR INEXECUTION D’UNE
OBLIGATION DE FAIRE
P 55
B)L’ACTION EN DECLARATION DE VALIDITE DE CONGE
AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT P 58
CHAPITRE II :
LA RESILIATION POUR CAUSES
POSTERIEURES
AU JUGEMENT D’OUVERTURE P 62
I – l’ALTERATION DE LA FACULTE DE RESILIATION
POUR DEFAUT DE PAIEMENT
P 63
A) LE CHAMP D’APPLICATION DE L’ARTICLE 38
B) LA MISE EN ŒUVRE DE L’ARTICLE 38
P 63
P 67
5
II- LA NEGATION DE CAUSES SPECIFIQUES DE RESILIATION
P 71
A) LE DEFAUT D’EXPLOITATION DES LIEUX LOUES P 72
B) LE DEFAUT DE GARNISSEMENT DES LIEUX LOUES P 73
6
INTRODUCTION
« Il est institué une procédure de redressement judiciaire destinée à permettre la
sauvegarde de l’entreprise, le maintien de l’activité et de l’emploi et l’apurement du
passif ».
Dès l’article 1er de la loi du 25 janvier 1985, l’objectif de la réforme est clairement
exprimé : la priorité est donnée au sauvetage de l’entreprise en difficulté. Rechercher la
sauvegarde du potentiel industriel de l’entreprise et des emplois qui s’y rattachent sans
pour autant négliger le règlement des créanciers, telle peut être résumée la philosophie
de la loi. La prééminence de l’entreprise ainsi consacrée, l’alinéa 2 donne les moyens de
parvenir au redressement de celle-ci.
En effet, une période d’observation1 est instituée, destinée à procéder à un diagnostic
de l’entreprise en dressant son bilan économique et social. A l’issue de ce temps
d’analyse et de réflexion, le tribunal peut arrêter un plan de redressement qui tendra,
soit à la continuation de l’entreprise après restructuration, soit à sa cession à un tiers.
L’affirmation claire de la primauté de l’entreprise se traduit donc par une organisation
de la procédure autour de celle-ci. Par ailleurs, à tout moment, au cours de la période
d’observation, le tribunal peut décider de liquider l’entreprise si aucune mesure de
redressement n’est envisageable ou en cas d’échec d’un plan de continuation ou de
cession.
En outre, la loi du 10 juin 1994, afin d’éviter l’acharnement thérapeutique sur des
unités vouées à la disparition, a ajouté un alinéa 3 à l’article 1 selon lequel la liquidation
judiciaire peut être prononcée sans ouverture d’une période d’observation « lorsque
l’entreprise a cessé toute activité ou lorsque le redressement est manifestement
impossible. »
1
La durée de celle ci dans le régime général est de 6 mois maximum , renouvelable une fois. Une
prolongation exceptionnelle de 8 mois peut être demandée par le procureur.
7
Malgré cette disposition, destinée, en outre, à rétablir les droits des créanciers,
l’architecture générale de la loi n’est pas modifiée et les buts à atteindre n’ont pas
changé. La survie de l’entreprise reste au cœur des préoccupations et constitue
l’épicentre de la procédure. Cet objectif se trouve renforcé dans une période où les
disparitions d’emplois constituent un fléau qu’il convient d’endiguer.
Dès lors, la période d’observation, innovation remarquable et remarquée de la loi de
1985, constitue le point d’orgue de l’économie générale d’un texte qui se fixe comme
objectif premier la survie de l’entreprise. Cette phase de « répit et de réflexion
constructive »2 va permettre de faire constituer par l’administrateur un dossier véritable,
orienté vers l’étude des chances de redémarrage et de survie de l’entreprise.
Il s’agit donc d’une phase préparatoire et conservatoire où aucune décision irréversible
ne doit être prise mais qui reste, néanmoins, animée d’une véritable dynamique. Elle va
permettre, en effet, de dresser le constat de la gestion passée en déterminant le passif de
l’entreprise, mais également de préparer l’avenir et la reconstruction par le biais du plan
de redressement. Mais ces possibilités de redressement ne peuvent s’envisager que si
l’entreprise continue à vivre durant cette phase observatoire, dès lors convient-il de
poursuivre l’exploitation pendant la période d’observation.
Ainsi, l’article 35 de la loi de 1985 énonce
que « l’activité de l’entreprise est
poursuivie pendant la période d’observation ». En effet, une rupture dans l’activité,
s’agissant d’une entreprise fragilisée étant déjà en état de cessation des paiements, serait
un obstacle insurmontable à toute mesure de sauvetage. Une telle interruption risquerait
d’entraîner une disparition de la clientèle, généralement sensible à la permanence du
fonds de commerce et, serait mal supportée par les salariés contraints alors à un
chômage temporaire. Dès lors, non seulement l’exploitation doit continuer, mais elle
doit continuer dans des conditions aussi proches que possible de celles qui existaient
avant le jugement d’ouverture.
2
CHAPUT (Y), redressement et liquidation judiciaires des entreprises, coll. Dr. fondamental, 2e ed.,
1990.
8
La loi du 25 janvier 1985 a donc consacré des techniques guidées par le souci de
préserver les moyens d’action nécessaires à la poursuite de l’exploitation ; elle assure,
dés lors, la protection de l’environnement contractuel de l’entreprise. En effet, La
poursuite de l’activité au cours de la période d’observation ne s’avère possible que si
l’on assure à l’entreprise le maintien de son réseau de relations contractuelles. La
valeur d’une entreprise dépend, en effet, largement de son réseau de commercialisation.
Comment l’entreprise pourrait-elle se redresser si ses partenaires cessaient de travailler
avec elle dès l’ouverture de la procédure ?
Dés lors, quelle que soit la solution de la procédure introduite contre le débiteur, elle
ne saurait d'un seul coup mettre fin à tous les contrats qui sont la vie d’une entreprise.
Le contrat c’est le sang de l’entreprise ; l’anéantissement de tous les liens contractuels
du seul fait de la survenance de la procédure équivaudrait à un constat de décès de celleci. Comment continuer l’exploitation si du jour au lendemain, l’entreprise se trouvait
privée de nombreux contrats tels que ceux d’abonnements, de fournitures ou encore du
bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise ? En effet, comment l’entreprise
pourrait-elle continuer son activité, si elle se trouvait expulsée des locaux nécessaires à
l’exploitation, à la production des produits ou à leur vente ?
Dès lors, sans maintien éventuel de ces contrats, il est inutile d’envisager la survie de
l’entreprise. Ainsi, l’article 37 de la loi du 25 janvier 1985 consacre-t-il le principe de la
continuation des contrats en cours au jour du jugement d’ouverture, en ce qu’il permet à
l’administrateur ou au débiteur, assisté du juge-commissaire3, d’exiger la poursuite des
liens contractuels en fournissant la prestation promise à l’autre partie. L’idée d’un
possible maintien des contrats en cours au jour du jugement d’ouverture n’est pas
totalement nouvelle :
3
Dans le régime simplifié : lorsque l’entreprise emploie au plus 50 salariés et réalise un chiffre d’affaires
annuel inférieur à 20 millions.
9
-
L’article 38 de la loi du 13 juillet 1967 avait déjà organisé une procédure assurant la
poursuite des relations contractuelles mais dans la mesure où celle-ci était favorable
aux intérêts de la masse, des créanciers,
-
Avant sa consécration législative, la poursuite de l’activité contractuelle dans le
cadre de la faillite avait été affirmée par la cour de cassation dans un arrêt du 5 août
1812 : « A défaut de clause spéciale, les contrats en cours n’étaient pas résolus de
plein droit par la faillite : celle-ci proclamée ce n’est que dans la mesure où le
cocontractant ne reçoit pas du syndic de garanties suffisantes d’une exécution
intégrale à l’échéance qu’il peut obtenir une résolution judiciaire. »
Le contrat apparaît donc comme le support indispensable à la poursuite de l’activité :
« dans l’ordre économique le contrat est ainsi lié à l’entreprise : l’exécution des contrats
en commande l’activité et souvent la structure. Il est un élément de richesse et un
élément de valeur pour l’exploitation »4. On assiste donc à une patrimonialisation de la
relation contractuelle ; les contrats étant considérés comme des biens de l’entreprise
qu’il faut préserver pour sauvegarder l’unité économique. Le contrat n’est pas qu’un
lien pur et lisse d’obligation, tressé d’engagement mutuel simple . Il cesse d’être perçu
exclusivement comme le centre d’engagement personnel ; il constitue aussi et surtout
une valeur économique. En 1985, le législateur, consacrant la jurisprudence antérieure,
a conféré au sort du contrat pris comme moyen de l’entreprise une sorte d’autonomie
par rapport aux liens qui ont présidés à sa formation. Cette vision utilitariste du contrat
s’explique par l’histoire et permet de comprendre le mécanisme mis en place à l’article
37 de la loi du 25 janvier 1985. La philosophie du droit de la faillite a été marquée par
deux grandes périodes :
-
Dans un premier temps, de la Haute Antiquité jusqu’à l’ordonnance de COLBERT
en 1673, la faillite etait caractérisée par un souci de sécurité des transactions passant
par la satisfaction individuelle des créanciers et, par l’élimination du circuit des
affaires du débiteur commerçant. Dès lors, dans une telle perspective de
10
désintéressement des créanciers, il n’existait pas de droit de la faillite en tant
qu’institution traitant du sort des débiteurs commerçants.
-
Progressivement, une moins grande rigueur va se manifester à l’égard des débiteurs
et le traitement des difficultés des commerçants va devenir une nécessité d’ordre
économique et politique. Plusieurs facteurs ont concouru à cette évolution au rang
desquels on peut citer le passage d’une économie de boutiquiers à celle privilégiant
les grandes unités de production, l’importance prise par les entreprises au niveau de
l’impact de leur défaillance sur l’équilibre économique du pays, et la nécessité
d’éviter, dans certains secteurs, les faillites en chaîne.
Des mesures en faveur des entreprises ont donc vu le jour et, très vite, le maintien des
contrats s’est avéré nécessaire pour parvenir au redressement de l’entreprise. De simple
lien juridique, il va devenir un bien susceptible d’être utilisé dans le cadre d’un effort de
redressement. Le contrat est dès lors appelé à devenir un véritable élément du
patrimoine de l’entreprise.
Cette philosophie économique du contrat, mise en avant par le droit des entreprises en
difficulté, se révèle avec une intensité particulière à propos du bail des locaux dans
lesquels l’exploitation est assurée.
En effet, le contrat de bail est vital pour permettre le maintien de l’activité. La
jouissance des lieux se révélant être d’une nécessité première pour la poursuite de
l’activité. Ce contrat pourra être un bail rural, un bail professionnel, mais le plus
souvent, il s’agira d’un bail commercial, du bail d’un immeuble dans lequel le locataire
exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire.
Les baux commerciaux sont régis par le décret du 30 septembre 1953, texte d’ordre
public qui s’applique impérativement aux baux entrant dans son champ d’application,
4
DURAND (P), préface à la tendance à la stabilité du rapport contractuel, L.G.D.J 1960.
11
malgré l’existence de clauses contraires. Etant impératif, le statut des baux
commerciaux régit en principe toutes les conventions de louage portant sur un local où
est exploité un fonds de commerce ; ce qui explique la fréquence de tels baux.
La valeur que représente le bail commercial pour l’entreprise est indéniable. En effet,
dans la plupart des entreprises, le bail commercial est l’élément prépondérant du fonds
de commerce. Dans les commerces de détail, le bail est souvent l’élément principal qui
détermine l’attachement de la clientèle à l’exploitation. En outre, Le bail peut être cédé
avec le fonds de commerce nonobstant toute clause contraire. Ce droit de céder le bail
commercial est un élément indissociable du régime juridique du fonds de commerce : la
cession du bail est le support indispensable de la cession du fonds.
Par ailleurs, afin d’éviter au locataire commerçant le risque de perdre son fonds de
commerce s’il venait à être expulsé de son local, le statut des baux commerciaux a
conféré au preneur un droit au renouvellement de son bail. Le locataire a donc, à
l’expiration du bail, le droit d’en obtenir le renouvellement, sauf pour le bailleur à payer
une indemnité d’éviction ou de justifier d’un droit de reprise prévu par le décret. Dès
lors, le décret du 30 septembre 1953 confère au preneur ce que la pratique qualifie de
« propriété commerciale ».
Cette valeur économique du bail commercial est accentuée par la survenance d’une
procédure collective :
-
Durant la période d’observation, le bail commercial constitue un des piliers de la
poursuite de l’activité en ce qu’il assure, en quelque sorte, la pérennité géographique
de l’entreprise. L’entreprise doit, comme on l’a dit, pouvoir disposer des locaux afin
de poursuivre son activité.
-
En cas de liquidation judiciaire, alors que la poursuite de l’activité est
exceptionnelle et assez rarement accordée, certains contrats au rang desquels figure
le bail commercial conservent toute leur utilité. En effet, il peut permettre
12
d’envisager une cession de l’unité de production ou, à défaut, la valeur patrimoniale
que représente le droit au bail va pouvoir être négociée.
Le bail commercial n’est donc pas un contrat comme les autres. Les liens, plus
qu’étroits, qu’il entretient avec le fonds de commerce font de lui l’auxiliaire nécessaire
à la poursuite de l’activité. Sa rupture entraînant, généralement, la disparition du fonds
de commerce et donc de l’activité.
Sa spécificité a été intégrée par le statut des baux commerciaux qui déroge au droit
commun du louage des articles 1752 et suivants du code civil. En effet, le statut limite
la faculté du bailleur de rompre le contrat de bail et réglemente strictement l’exercice de
la clause résolutoire, qui est de style dans les baux commerciaux. La réglementation de
droit commun du bail commercial n’est donc pas très favorable au bailleur abritant un
fonds de commerce, Le décret s’insérant dans une perspective de protection du locataire
commerçant en favorisant le maintien de la relation contractuelle.
A l’évidence, cette protection s’impose d’autant plus lorsque l’entreprise est en
difficulté, en état de cessation des paiements5; mais de quelle manière la loi du 25
janvier 1985 allait-elle assurer la protection du contrat de bail ? Doit-il suivre le même
sort que tous les contrats en cours ou, au contraire, sa spécificité nécessite-t-elle une
réglementation particulière au sein de ses contrats ?
Sous l’égide de la loi du 13 juillet 1967, le contrat de bail faisait l’objet d’une
rubrique particulière. En effet, la section 4 de la loi était exclusivement réservée au
rapport entre le bailleur et le locataire. L’article 50 faisait application du principe
général selon lequel le syndic disposait d’un droit d’option entre le maintien ou la
résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité professionnelle du débiteur, et
donc du bail commercial. Aussi, ce droit d’option devait s’exercer en fonction de
l’intérêt de la masse. De plus, les possibilités de résiliation offertes au bailleur restaient
largement ouvertes et revenaient, en réalité, à conférer à ce dernier la maîtrise du sort du
contrat de bail.
13
La loi du 25 janvier 1985 n’organise plus de section spéciale sur les rapports entre le
bailleur et le locataire. Ceci par souci, certainement, de mettre tous les créanciers
contractuels à la même enseigne ; l’égalité des créanciers étant « l’âme des procédures
collectives ». Dès lors, il faut en déduire que la situation du contrat de bail, pendant la
période d’observation, est la même que celle des autres contrats en cours de l’entreprise
en difficulté. L’ouverture de la procédure n’entraîne donc pas la cessation des liens
contractuels et le principe est celui de la continuation du contrat de bail selon les
modalités de l’article 37 de la loi du 25 janvier 1985. Le sort du bail est donc entre les
mains de l’administrateur qui va pouvoir en exiger l’exécution en fournissant la
prestation promise au bailleur et ce, malgré le défaut d’exécution du débiteur
antérieurement au jugement d’ouverture. Le contrat de bail s’inscrit donc dans le cadre
général de l’article 37 et le bailleur, en sa qualité de créancier, va être assujetti aux
mêmes règles que tous les créanciers antérieurs et, bénéficiera des mêmes avantages à
raison de la postériorité de sa créance au jugement (PARTIE I).
Néanmoins, bien que le contrat de bail soit soumis à la règle de l’article 37, la
situation juridique du bailleur, en sa qualité de cocontractant, va être aggravée par
rapport au régime général afin de favoriser le redressement de l’entreprise.
Cette aggravation touche le droit de résiliation du bailleur ainsi que son privilège, le
premier étant limité et le second réduit. En effet, l’article 38 vise expressément le bail
commercial, lorsqu’ évoquant les restrictions au droit de résiliation postérieure au
jugement d’ouverture, il emploie le terme « bail des immeubles affectés à l’activité de
l’entreprise ». Par ailleurs, l’application du mécanisme de la clause résolutoire a
suscitée quelques difficultés. En effet, le jeu de la clause résolutoire s’étalant dans le
temps, il se peut que l’ouverture de la procédure survienne au cours du processus
d’acquisition de la clause. Et, là encore, les solutions jurisprudentielles témoignent du
souci de maintenir la relation contractuelle en restreignant la faculté de résiliation du
bailleur. On constate donc une tendance à la stabilité pour permettre au locataire de se
maintenir dans les lieux, le bail commercial étant l’élément prépondérant du fonds de
commerce (PARTIE II)
5
L’entreprise ne peut plus faire au passif exigible avec son actif disponible.
14
PARTIE I : LA CONTINUATION DU BAIL : LE
REGIME COMMUN DES CONTRATS EN COURS
La poursuite de l’activité contractuelle pendant la période d’observation révèle une
atteinte caractérisée au droit commun contractuel. En effet, l’objectif assigné à la
période d’observation s’accommode mal avec les règles traditionnelles qui régissent les
contrats. La finalité de la procédure n’est, en effet, pas propice au libre cours des
relations, mécanismes ou situations contractuelles. Le contrat ne s’envisage donc plus
comme un simple lien entre deux parties, mais il se voit assigner un objectif
transcendant les intérêts des parties : le sauvetage de l’entreprise.
Dès lors, de grandes libertés vont être prises avec les principes gouvernant le droit des
obligations afin de parvenir aux objectifs fixés. Certains ont parlé de « faillite du
droit »6, d’ « œil du cyclone »7 des procédures collectives frappant la théorie des
obligations contractuelles. Et le bail commercial, en tant que contrat en cours et, soumis
à l’article 37, n’échappe pas à la tempête.
Les atteintes se manifestent lors de l’exercice de l’option où son titulaire sera
promulgué en maître du contrat et pourra imposer le maintien de la relation
contractuelle (chapitre II). Mais, dès l’ouverture de la procédure, la préservation du
contrat s’avère nécessaire et ce jusqu’à l’exercice de l’option. Cette protection du
contrat de bail est, là encore, caractérisée par un dispositif affranchi des principes
classiques du droit des obligations (chapitre I).
6
TERRE (F), R.J.P. com., 1991, p.1, Conférence donnée au tribunal de commerce de paris par
l’association droit et commerce le 23 octobre 1989.
7
MARTIN (D), la sécurité contractuelle à l’épreuve du redressement judiciaire, J.C.P 1986, ed. N, I,
p.180.
15
CHAPITRE I : LA PRESERVATION DU BAIL
LORS DE L’OUVERTURE DE LA PROCEDURE
L’option constitue le moment fort de la vie du contrat postérieurement à l’ouverture
de la procédure. Mais, cette option ne peut à l’évidence intervenir dès le jugement
ouvrant la procédure. Elle ne sera exercée qu’après que son titulaire aura pris
connaissance de la situation de l’entreprise, des fonds disponibles et de la nécessité du
contrat. Afin d’assurer l’effectivité de l’option, il est donc apparu nécessaire d’éliminer
tout ce qui pourrait entraver la poursuite du contrat jusqu’à l’option. En effet, le contrat
doit être maintenu, au moins provisoirement, jusqu’à l’option afin de permettre le libre
exercice de celle-ci.
Le législateur a donc mis en place divers mécanismes ayant pour but d’éviter la
cessation ou l’anéantissement de l’engagement contractuel lors de l’ouverture de la
procédure (I). Ces dispositions tendent toutes à assurer une continuation de plein droit
du contrat de bail pourvu que celui-ci soit en cours au jour du jugement d’ouverture (II).
I – L’ELIMINATION DES ENTRAVES AU MAINTIEN DU BAIL
Pendant cette phase d’attente pré optionnelle, la constante est celle de l’inefficacité
contractuelle. Ainsi, que ce soit la liberté contractuelle ou la force obligatoire des
conventions, toutes deux vont être atténuées par l’ouverture de la procédure. Les
stipulations conventionnelles, librement consenties, vont être neutralisées (A) et, les
droits et actions du bailleur, qui forment les compléments sécuritaires du contrat, altérés
par l’ouverture de la procédure (B).
16
A ) LA NEUTRALISATION DES STIPULATIONS DU CONTRAT
La survie du contrat est voulue et organisée par le législateur. Dès lors, la résiliation
du bail pour cause d’ouverture d’une procédure collective, notamment par l’effet d’une
clause, ne serait guère opportune. Ainsi, le législateur en 1985, prolongeant les solutions
jurisprudentielles dégagées sous la loi de 1967, a prohibé toute clause de déchéance, de
résiliation du seul fait de l’ouverture de la procédure. Ce principe s’applique aussi bien
au redressement judiciaire qu’à la liquidation judiciaire :
-
L’article 37 alinéa 5 dispose que « nonobstant toute disposition légale ou toute
clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution du contrat ne
peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de redressement
judiciaire ».
-
L’article 153-3, applicable à la liquidation judiciaire ouverte sans période
d’observation ou prononcée au cours de celle ci, vise quant à lui expressément le
contrat de bail : « la liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation
du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise ». Dès lors, si le jugement
de liquidation judiciaire n’entraîne pas la disparition du bail, a fortiori, le
redressement ne saurait avoir des répercussions plus fâcheuses sur la poursuite de la
convention.
Mais, bien avant que le droit des procédures collectives ne s’intéresse à l’entreprise
et, dès la création d’un statut des baux commerciaux, une telle solution avait déjà été
consacrée. En effet, le décret du 30 septembre 1953 contient un article 36 aux termes
duquel : « la faillite et la liquidation judiciaire n’entraînent pas de plein droit la
résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du
débiteur… Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
17
Ces différents textes assurent donc une protection efficace du contrat de bail en
prohibant toute résiliation automatique du bail du seul fait de l’ouverture de la
procédure bien qu’il s’agisse d’un contrat ou la considération de la personne du
cocontractant et, notamment, de sa solvabilité, est essentielle. La prévoyance du bailleur
étant inopérante puisque les clauses résolutoires pour cause d’une ouverture de
procédure collective sont réputées non écrites.
Cette protection a été accentuée par la cour de cassation qui ne s’est pas arrêtée à une
interprétation littérale de l’article 37 alinéa 5. En effet, elle considère plus généralement
que toute cause de résolution ou toute clause résolutoire qui ne serait pas strictement
indépendante de l’ouverture du redressement judiciaire doit être écartée ou tenue en
échec. Ainsi dans un arrêt « garage BERTA »8 du 2 mars 1993, elle reconnaît la
prohibition de la clause résolutoire fondée sur l’état de cessation des paiements du
débiteur dès lors que « la constatation d’un tel état par le tribunal le conduit
nécessairement à ouvrir la procédure de redressement judiciaire ».
Cet arrêt revêt une grande importance pratique. En effet, après que la loi du 25
janvier 1985 ait, par son article 37 alinéa 5, prohibé toute déchéance à raison de
l’ouverture d’une procédure de redressement, sont apparues dans de nombreux contrats
des clauses de résiliation de plein droit à raison de l’état de cessation des paiements,
afin de contourner la prohibition. Désormais, la cour de cassation considère que la
rédaction de l’article 37 alinéa 5 exclut la validité de telles clauses et restreint donc la
portée de celles-ci, mais dans quelles limites ?
Il ne s’agit en aucun cas de faire application de la période suspecte au jeu ces clauses
résolutoires et de dénuer de validité celles fondées sur l’insolvabilité du débiteur, la
détérioration de sa situation financière, et encore moins des clauses résolutoires en cas
de cessation par le débiteur de ses paiements au titre d’un contrat. Ce serait à l’évidence
aller trop loin : les clauses résolutoires ont, en effet, pour vocation première de
sanctionner l’inexécution et, dans la majorité des cas, un défaut de paiement. La cour de
cassation veut simplement éviter que les cocontractants ne se prévalent, lorsque le
18
tribunal est saisi, d’une clause résolutoire fondée sur l’état de cessation des paiements
pour rompre le contrat et frauder ainsi à l’article 37 alinéa 5. Néanmoins, leur validité
ne préjuge pas de leur efficacité, cette dernière devra être appréciée au regard de
l’article 47 qui suspend toute poursuite individuelle après le jugement d’ouverture, pour
causes antérieures à celui ci.
Le bailleur ne peut donc arguer de l’ouverture de la procédure pour se délier de la
relation contractuelle et ce quelles que soient les clauses du contrat. En outre,
exceptionnellement au cours de la période d’observation, la conclusion d’un contrat de
location-gérance pourra être autorisée dans les conditions posées à l’article 42. Là
encore, cette disposition porte atteinte aux droits du bailleur qui devra subir
l’inefficacité des stipulations du bail interdisant la location-gérance. La poursuite du
contrat de bail sera ainsi imposée en dépit du changement du mode d’exploitation du
fonds de commerce.
Le bailleur voit donc sa prévoyance rendue inopérante. Il devra subir la continuation
du bail au mépris des clauses du contrat. Le dispositif mis en place à l’article 37 alinéa 5
s’accompagne de dispositions éparses altérant les attributs que le bailleur tient de la
relation contractuelle.
B ) L’ALTERATION DES PREROGATIVES CONTRACTUELLES
Un ensemble de prérogatives, que la loi ou la volonté des parties attache à la qualité
de créanciers conférée par la convention, entre dans les attributs contractuels. Ces
prérogatives tendent à la défense des intérêts du cocontractant et contreviennent, dès
lors, à l’objectif de maintien de la relation contractuelle. Dès lors, le bailleur, en tant que
8
cass.com. , 2 mars 1993, D. 1993, jurisp., p.426, note M.Pedamon
19
créancier et cocontractant comme les autres, est concerné par un certain nombre de
dispositions intéressant les créanciers et cocontractants en général. Que ce soit l’absence
de déchéance du terme, l’arrêt des poursuites individuelles et du cours des intérêts,
l’interdiction des paiements antérieurs, la paralysie de l’exception d’inexécution, toutes
ces dispositions touchent le bailleur comme les autres partenaires de l’entreprise.
Le bailleur se voit donc imposer de remplir ses obligations après l’ouverture de la
procédure malgré l’inexécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement
d’ouverture. Ces derniers n’ouvrant droit au profit du bailleur qu’à déclaration au passif.
Le bailleur sera donc astreint comme les autres créanciers antérieurs à la déclaration de
créances relatives aux échéances antérieures au jugement d’ouverture ; déclaration
devant intervenir dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement
d’ouverture au B.O.D.A.C.C. Par ailleurs, aux termes de l’article 66 alinéa 3 du décret
du 27 septembre 1985, les titulaires de baux ayant fait l’objet de publicité seront avertis
par le représentant des créanciers, par lettre recommandée avec accusé de réception,
d’avoir à déclarer leurs créances. L’extinction de la créance étant la sanction encourue,
à moins que dans les délais requis le bailleur ne puisse ultérieurement obtenir un relevé
de forclusion à charge pour lui d’établir des motifs sérieux à l’origine de cette absence
de diligence.
En outre, cette déclaration de créance s’avérera indispensable lorsque le bailleur
entendra se prévaloir de la compensation. En effet, malgré le principe de l’interdiction
des paiements des créances antérieures au jugement d’ouverture, la jurisprudence a
admis que la compensation puisse s’opérer :
-
Lorsque les conditions de la compensation légale sont réunies avant le jugement
d’ouverture,
-
Même postérieurement au jugement d’ouverture si les dettes et les créances
réciproques dont on invoque la compensation sont unies par un lien de connexité. Il
faudra donc deux obligations résultant de l’exécution d’un même contrat ou ayant
une cause économique commune. Dès lors, le bailleur pourra, par exemple, opposer
20
la compensation entre des loyers et des charges qui lui sont dus et des créances de
réparations dont il serait débiteur à l'égard du locataire. De même, les créances
réciproques de loyer et de restitution du dépôt de garantie étant considérées comme
connexes, le bailleur pourra imputer sa dette en restitution du dépôt de garantie dû
en raison de la résiliation du bail après le jugement d’ouverture sur sa créance de
loyer, fut-elle antérieure au jugement d’ouverture, dès lors que cette créance a été
régulièrement déclarée au passif de la procédure.
La manifestation la plus brutale et la plus générale des restrictions des droits du bailleur
réside dans la paralysie de son action en règlement des loyers ainsi que de son action en
résolution du contrat de bail pour défaut de paiement desdits loyers. En effet, l’article
47 dispose que : « le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice de
la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit
jugement et tendant,
-
à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent,
-
à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».
L’article 47 ajoute que sont pareillement arrêtées ou interdites « toutes voies
d’exécution de la part du créancier tant sur les meubles que sur les immeubles ».
Néanmoins, et on le reverra plus précisément dans la partie II, l’article 47 ne vise que
les actions en paiement ou en résolution pour défaut de paiement d’une somme
d’argent. Dès lors sont recevables les actions ayant un autre fondement que le défaut de
paiement d’une somme d’argent et notamment résultant de l’inexécution d’une
obligation de faire. En outre, il existe un principe selon lequel on ne revient pas sur le
passé et sur les situations qui ont complètement produit leurs effets avant le jugement
d’ouverture. Le maintien des situations acquises emporte que, dès lors que la résiliation
du contrat de bail est définitive au jour du jugement d’ouverture, elle ne peut être remise
en cause. De plus, la cour de cassation dans un arrêt du 21 février 1990 a affirmé que
l’expulsion ne constituait pas une voie d’exécution sur les meubles et les immeubles.
Dès lors, l’expulsion du preneur n’étant pas constitutive d’une voie d’exécution sur les
21
biens de l’entreprise, elle peut être réclamée après le jugement d’ouverture lorsque la
résiliation du contrat de bail est définitive au jour dudit jugement.
Les sanctions contractuelles classiques sont donc altérées dès l’ouverture de la
procédure ; la mise en œuvre défectueuse d’une convention ne pouvant à elle seule
déterminer sa disparition dès lors qu’elle est encore susceptible de jouer un rôle
bénéfique à l’égard de la procédure. Le dispositif mis en place par le législateur ayant
pour but d’assurer la continuation de plein droit du contrat de bail, la condition sine qua
non étant que celui-ci soit en cours au jour du jugement d’ouverture.
II – LA CONTINUATION DE PLEIN DROIT DU BAIL EN COURS
La notion de contrat en cours se trouve au cœur du droit des contrats et des
procédures collectives, puisque seuls les contrats en cours peuvent faire l’objet d’une
continuation forcée au sens de l’article 37 de la loi de 1985. Cette notion revêt donc une
importance considérable (A) au vu des effets qui s’y rattachent (B).
A ) LA NOTION DE CONTRAT DE BAIL EN COURS
L’expression « contrat en cours » constitue une des nombreuses énigmes de la
matière, cette notion ne faisant l’objet d’aucune définition. En effet, malgré
l’importance de la notion, l’article 37, qui contient les dispositions générales relatives
au contrat en cours, ne comporte pas la moindre définition du contrat en cours. Les
critères de cette notion clé ont donc dû être affinés par la jurisprudence et la doctrine : il
s’agit d’un contrat conclu antérieurement à l’ouverture de la procédure, qui est encore
en cours d’existence et susceptible d’exécution postérieure à la charge du cocontractant.
22
Selon une distinction traditionnelle, deux critères cumulatifs sont donc requis : le
contrat doit être en cours d’existence et il doit être également en cours d’exécution :
-
Pour être un contrat en cours, le bail commercial doit donc être né à la vie juridique
antérieurement au jugement d’ouverture et ne pas avoir pris fin à cette date. Les
contrats définitivement rompus avant la survenance de la procédure ne peuvent en
effet être poursuivis par l’administrateur. Ainsi, lorsque la résiliation du bail sera
définitive au jour du jugement d’ouverture, c’est-à-dire prononcée ou constatée par
une décision passée en force de chose jugée, le bail ne sera plus en cours et
l’administrateur ne pourra donc en exiger l’exécution. Le maintien du contrat
s’apprécie donc au regard de l’article 47 qui, comme nous l’avons vu
précédemment, arrête les poursuites en cours et ne permet pas de remettre en cause
les situations qui ont intégralement produit leurs effets avant le jugement
d’ouverture.
De la même manière, un contrat en cours de formation ne peut pas être poursuivi sur
le fondement de l’article 37. Mais quant peut-on considérer que le contrat n’est plus en
cours de formation et constitue un véritable engagement contractuel ? Dans un arrêt du
6 février 19969, la chambre commerciale a eu à connaître d’une promesse de bail.
En l’espèce, il s’agissait de savoir si un protocole d’accord conclu avant la mise en
liquidation judiciaire d’une entreprise et par lequel elle s’était engagée à consentir à une
société un bail précaire, puis à l’expiration de celui-ci, un bail commercial de neuf ans,
constituait un contrat en cours au sens de l’article 37 alinéa 1er de la loi de 1985. Il était
prévu , en outre, l’adjonction ultérieure de clauses usuelles. La haute juridiction,
approuvant la cour d’appel d’avoir considéré qu’il s’agissait d’un contrat en cours,
relève que tous les éléments nécessaires à la validité d’un bail conformément à l’article
1709 du code civil étaient réunis dès la date du protocole, que le contrat devait
seulement recevoir sa formulation définitive par l’adjonction de clauses usuelles ; pour
en conclure que le bail était ainsi en cours d’exécution au sens de l’article 37 de la loi de
1985 au jour où l’entreprise promettante a été mise en liquidation. La cour de cassation
23
rappelle donc que les baux commerciaux, bien que régis par un texte spécial, n’en
demeurent pas moins soumis aux dispositions de l’article 1709 du code civil pour ce qui
est de la définition même du contrat de bail. Elle relève que la promesse de bail vaut
bail dès lors que les éléments essentiels du bail (loyers, durée et chose louée) y sont
énoncés. Or le protocole en cause comportait bien ces éléments, les parties n’ayant
renvoyé à une date ultérieure que la formalisation du contrat dans un acte distinct.
- Le bail commercial, pour être qualifié de contrat en cours, doit aussi être en cours
d’exécution au jour du jugement d’ouverture. L’exécution du contrat ne doit donc pas
être terminée à la date du jugement d’ouverture. En effet, lorsque les prestations
principales attendues ont été fournies avant le jugement d’ouverture, le contrat n’est
plus en cours même s’il n’a pas produit tous ses effets. Pour le bail, aucune discussion
n’est possible pour savoir s’il entre par nature dans la catégorie des contrats en cours.
En effet, sa qualification de contrat à exécutions successives en fait l’exemple même du
contrat en cours, ceux ci constituant le domaine d’élection privilégié de la notion de
contrat en cours. La qualification de contrat en cours avait été discutée à propos des
contrats conclus intuitu personae, mais la cour de cassation a refusé d’opérer une
distinction fondée sur la nature ou les caractères des contrats. Elle affirma avec autorité
le 8 décembre 198710, dans une affaire relative au compte courant, que :
« l’administrateur d’un redressement judiciaire a la faculté d’exiger l’exécution des
contrats en cours lors du prononcé de ce redressement judiciaire sans qu’il puisse être
fait de distinction selon que les contrats ont été ou non conclus en considération de la
personne ».
La notion de contrat en cours doit, enfin, être analysée au vu du renouvellement du
bail ou, plus précisément, du refus de renouvellement du bail par le propriétaire. En
effet, le décret de 1953 prévoit que le bailleur peut invoquer l’inexécution du contrat
comme motif grave et légitime contre le locataire. Dans ce cas, l’inexécution du
locataire ne peut justifier le non-renouvellement que si elle s’est poursuivie ou
9
Cass.com., 6 février 1996 , Rev. Proc. Coll. 1996, n° 2, p. 210.
Cass.com., 8décembre 1987, D. 1988 , 52.
10
24
renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure d’avoir à la faire cesser. Si le bail
arrive à expiration avant l’ouverture de la procédure et que le propriétaire a manifesté
son intention de ne pas renouveler le bail, des difficultés d’articulation entre le droit des
procédures collectives et le décret peuvent apparaître. En effet, la procédure collective
peut être ouverte alors que le délai d’un mois après la mise en demeure est en cours.
Dès lors, une distinction doit être opérée :
-
si la mise en demeure a été reçue avant l’ouverture de la procédure mais que le délai
pour régulariser n'est pas expiré, le contrat de bail est alors en cours. Dès lors, il
semble que la demande de continuation bloque la procédure de non-renouvellement
sans que le paiement des loyers puisse être exigé, l’article 33 interdisant le paiement
de cette créance antérieure.
-
si le délai est au contraire expiré, le contrat de bail n’est plus en cours et la cour de
cassation dans un arrêt du 14 mai 199711, reprenant une solution dégagée dans une
décision en date du 3 juin 199212, a estimé que l’action en validité de congé avec
refus de renouvellement du bail ne peut être suspendue par l’ouverture du
redressement judiciaire.
Ainsi, lorsque le contrat de bail revêtira les deux critères dégagés précédemment, il sera
en cours au jour du jugement d’ouverture et pourra être soumis à l’option de
l’administrateur.
B ) LES EFFETS ATTACHES AU BAIL EN COURS
La qualification de contrat en cours entraîne l’application de tout le mécanisme de
continuation des conventions après l’ouverture de la procédure collective, prévue
11
12
Cass. civ. , 14 mai 1997, RJDA 1997, n°954.
Cass. com. , 3 juin 1992 Bull . civ. III , n°182.
25
principalement par l’article 37 de la loi de 1985. Le bail en cours sera donc soumis à
l’option de l’administrateur, lequel dans l’exercice de celle-ci décidera du sort à donner
à la convention. Le bailleur peut adresser au titulaire de l’option une mise en demeure
d’avoir à opter qui, si elle est restée plus d’un mois sans réponse, entraînera la
résiliation du contrat. Si l’option entre la continuation du contrat et la renonciation
appartient, en principe, à l’administrateur encore faut-il qu’il exprime d’une manière
quelconque sa décision. Aussi, l’article 37 laisse-t-il en suspend la question du sort du
contrat en cas de silence absolu de l’administrateur, lequel n’a pris aucune décision
formelle, n’a pas été mis en demeure d’opter et n’a même pas accompli un acte valant
décision implicite de poursuite ou de renonciation.
Dans une telle hypothèse, la jurisprudence a, à plusieurs reprises, considéré que le
contrat se poursuit de plein droit pendant la période d’observation sans qu’une décision
formelle de l’administrateur ne soit requise. Ce principe découle des termes mêmes de
l’article 37 et, un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 28 novembre 199613 a
développé une argumentation précise des dispositions justifiant ledit principe. Celles-ci
sont au nombre de trois :
-
l’article 37 alinéa 5 interdit, nonobstant toute clause ou toute disposition contraire,
la résiliation de plein droit du contrat du seul fait de l’ouverture d’une procédure de
redressement judiciaire. Dès lors, la cour en déduit que le principe est donc celui de
la poursuite de plein droit après l’ouverture : si les contrats ne sont pas résiliés, c’est
qu’ils se poursuivent. Cette solution s’avère de plus indispensable puisqu’il est
matériellement impossible pour l’administrateur de se prononcer instantanément sur
les nombreux contrats en cours de l’entreprise.
-
l’article 37 alinéa 2 impose, quant à lui, au cocontractant de remplir ses obligations
après l’ouverture de la procédure malgré l’inexécution par le débiteur
d’engagements antérieurs. Cette disposition confirme par-là le maintien de plein
droit du contrat en cours : le cocontractant doit en principe continuer à exécuter sans
pouvoir opposer l’exception d’inexécution pour des faits antérieurs. Si cela ne lui
26
convient pas, il peut toujours mettre en demeure l’administrateur, en espérant que
cela aboutira à la résiliation du contrat.
-
enfin, la cour relève que, bien que l’administrateur ait seul la faculté d’exiger
l’exécution des contrats en cours, l’article 37 alinéa 1er ne signifie pas pour autant
qu’une décision de l’administrateur soit nécessaire à la continuation du contrat ;
celle-ci se poursuivant de plein droit au vu des alinéas 2 et 5 de l’article 37.
Néanmoins, en contrepartie de cette poursuite de plein droit, les loyers naissant de
cette jouissance postérieure peuvent-ils bénéficier de l’article 40 ? est on en présence de
créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture ?
La cour de cassation a considéré que les prestations dues au cocontractant jusqu’à la
décision de l’administrateur devaient bénéficier de la priorité de paiement posée à
l’article 40 de la loi du 25 janvier 1985. En effet, dans un arrêt du 27 octobre 199814, la
cour affirme que : « la créance pour loyers due postérieurement au jugement
d’ouverture de la procédure est née régulièrement et entre dans les prévisions de
l’article 40 de la loi du 25 janvier 1985, nonobstant l’absence de poursuite d’activité et
de délivrance à l’administrateur d’une mise en demeure dans les termes de l’article 37
de la loi du 25 janvier 1985 dès lors que l’administrateur n’a pas pris parti contre
l’exécution du bail… »
Dès lors, si l’administrateur ne se prononce pas et si le bailleur ne notifie pas
postérieurement au jugement d’ouverture une mise en demeure lui demandant s’il
entend ou non poursuivre le bail, ce dernier se poursuit de plein droit et en l’absence de
règlement des loyers, la créance du bailleur entre dans les prévisions de l’article 40.
Cette dernière solution doit être approuvée dans la mesure où d’une part, la notification
d’une mise en demeure à l’administrateur dans les termes de l’article 37 ne constitue
qu’une simple faculté pour le bailleur et non une obligation et, d’autre part, il apparaît
que le bailleur ne doit pas supporter les conséquences financières de l’absence de
13
14
C.A VERSAILLES, 28 novembre 1996, D. 1997, p. 508, note F. Pérochon.
Cass.com., 27 octobre 1998 , loyers et copr. 1999, comm. n° 127.
27
diligence de l’administrateur lorsque celui-ci n’exerce pas son droit d’option qui lui est
reconnu.
Dans l’attente de la décision de l’administrateur, les contrats en cours subsistent
donc de plein droit et le contrat devra recevoir application de part et d’autre et chaque
partie devra fournir les prestations convenues lors de la conclusion du contrat. Mais en
cas d’inexécution du contrat poursuivi de plein droit, quels sont les moyens d’action du
bailleur, l’article 37 alinéa 2 et 3 ne visant que l’hypothèse du contrat dont la
continuation a été exigée et le défaut de paiement ? En cas d’inexécution le
cocontractant du débiteur pourra utiliser tout l’arsenal des moyens de pression et de
sanction du droit commun. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 19 février
1998, a considéré, par un raisonnement a fortiori, qu’il serait illogique que le contrat
puisse être résilié lorsque l’administrateur ne respecte pas, alors qu’il a opté pour la
continuation, les conditions fixées ; et que cette résiliation ne puisse intervenir pour
non-respect des obligations contractuelles lorsqu’il n’a pas exercé son option.
Néanmoins, le bailleur devra se soumettre aux dispositions de l’article 38 restreignant
son droit de résiliation postérieur au jugement d’ouverture.
Cette phase d’attente est donc caractérisée par des mécanismes tendant à préserver le
contrat jusqu’à l’option de l’administrateur. En effet, l’intérêt d’une telle faculté
d’option ne peut se concevoir que dans la mesure où les contrats, et pour ce qui nous
intéresse le contrat de bail, ne soient pas anéantis avant la manifestation de volonté que
constitue l’exercice de l’option. La période pré optionnelle est donc marquée par
l’effritement du modèle contractuel, qui ne fera que s’aggraver au stade ultérieur de la
procédure collective. L'intuitu personae recule, la force obligatoire des accords de
volonté est manifestement réduite puisque certaines stipulations contractuelles sont
réputées non écrites ou paralysées dans une large mesure. Le bailleur, élément
stratégique de l’activité de l’entreprise défaillante, fera particulièrement les frais de cet
écrêtement des prérogatives contractuelles classiques.
Le contrat préservé sera placé entre les mains de l’administrateur, ce dernier décidera du
sort à adjoindre à la convention.
28
CHAPITRE II : LA POURSUITE DU BAIL EN
COURS : L’OPTION
L’option constitue le point central du mécanisme de poursuite des contrats. Elle
confère à son titulaire la maîtrise du sort du contrat sur lequel elle s’exerce. L’article 37
alinéa 1er, visant l’option dans le régime général, est explicite : « l’administrateur a seul
la faculté d’exiger l’exécution ». Droit de vie ou de mort sur le contrat, « impérium »
conféré à son titulaire, les qualificatifs ne manquent pas pour dépeindre cette
prérogative exorbitante de droit commun attachée à l’option.
Le droit commun repose sur le consensualisme et la force obligatoire des conventions
librement et régulièrement formées. Le contrat est la loi des parties et les parties sont
maîtresses du contrat. Le droit des procédures collectives, quant à lui, consacre une
vision différente : c’est le titulaire de l’option qui devient le pivot du nouveau système
de valeur qui scelle le sort du contrat en cours lors d’une procédure. Il renonce au
contrat et celui-ci est résilié, il en exige l’exécution et le co-contractant doit s’y
soumettre.
Le droit d’option a suscité un contentieux abondant au lendemain de la loi du 25
Janvier 1985. Cette dernière, en effet, encadrait faiblement l’exercice du droit d’option
et, en même temps qu’elle laissait planer certaines zones d’ombre sur le sort du contrat,
elle était source d’incertitude pour le cocontractant du débiteur. Dès lors, compte tenu
de l’importance que revêt l’option pour la poursuite de l’activité, la jurisprudence a
progressivement défini les contours du régime de l’option. La réforme opérée le 10 juin
1994 a apporté sa contribution à cet édifice juridique en entourant l’exercice du droit
d’option d’un luxe de précaution, rétablissant ainsi l’équilibre entre les parties.
Désormais, l’exercice de l’option bénéficie d’un régime strictement encadré (I) et les
conséquences résultant du choix effectué par le titulaire de l’option ont été précisées (II)
29
I – L’EXERCICE DE L’OPTION : UN REGIME ENCADRE.
La réforme opérée par la loi du 10 juin 1994 a été guidée par le souci de protéger le
cocontractant du débiteur et de tarir à la source le passif postérieur au jugement. La loi
du 25 janvier 1985 était décriée, en effet, comme sacrifiant les entreprises créancières.
Dès lors, il est apparu nécessaire d’imposer certaines précautions, contraintes au
titulaire de l’option dans l’exercice de celle-ci afin de le responsabiliser (A). Les
manifestations de volonté des parties lors de l’exercice de l’option doivent, en outre,
respecter certains délais et revêtir certaines formes (B).
A – LA RESPONSABILISATION DU TITULAIRE DE L’OPTION
Lors de l’exercice de l’option, son titulaire se voit assigner des obligations de
vigilance tenant à la situation de l’entreprise et notamment aux fonds disponibles. Avant
d’envisager les contraintes pesant sur l’exercice de l’option, il faut au préalable définir
les personnes titulaires de ce droit d’option.
En effet, le titulaire du droit d’opter pour la continuation des contrats en cours n’est pas
la même personne eu égard à la situation de l’entreprise, c’est-à-dire suivant qu’elle fait
l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ordinaire ou simplifiée,ou d’une
procédure de liquidation judiciaire immédiate ou intervenant sur conversion du
redressement judiciaire. Dès lors, des distinctions sont à opérer entre les personnes
titulaires du droit d’opter en fonction de la nature de la procédure dont l’entreprise fait
l’objet :
-
dans le régime général, l’article 37 dispose que l’administrateur a seul la faculté
d’exiger l’exécution des contrats en cours. Il s’agit d’un pouvoir exclusif conféré à
l’administrateur indépendamment de la mission que lui a confiée le tribunal :
surveillance, assistance, administration totale. La faculté d’opter apparaît comme
30
« un pouvoir légal, attaché aux fonctions de l’administrateur en sa qualité d’organe
de la procédure, auquel le tribunal ne peut lui-même porter atteinte »15. Néanmoins,
si ce pouvoir est absolu, il n’est pas sans contrôle. Parce que cette décision présente
un risque d’arbitraire, le co-contractant peut exercer un recours conformément à
l’article 25 du décret du 27 décembre 1985. Au demeurant, si ce pouvoir est
solitaire, l’administrateur conserve la possibilité de saisir le juge-commissaire si une
difficulté se présente afin de solliciter son avis. Néanmoins, le juge ne saurait lui
enjoindre d’exercer l’option dans un sens déterminé ni se substituer à lui pour
l’exercer.
-
dans le régime simplifié, l’article 141 énonce que lorsqu’un administrateur n’est pas
nommé, le débiteur exerce les fonctions dévolues à celui-ci par l’article 37 s’il y est
autorisé par le juge-commissaire. Dès lors, lorsque le tribunal décide de ne pas
nommer d’administrateur, l’option appartient au débiteur sous réserve que ce dernier
ait sollicité et obtenu l’autorisation du juge-commissaire. Néanmoins, la cour de
cassation dans un arrêt du 9 janvier 199616 a décidé que « dans la procédure
simplifiée, en l’absence d’administrateur, l’autorisation du juge-commissaire n’est
requise, par l’article 141 de la loi , que pour l’exercice par le débiteur de la faculté
d’exiger l’exécution des contrats en cours et non pour renoncer à leurs poursuites ».
Dès lors, si le débiteur a tout pouvoir pour renoncer au contrat, il doit en revanche
demander l’autorisation du juge-commissaire pour la continuation. Cette distinction
est regrettable puisque la continuation et la renonciation au contrat sont deux
décisions aussi importantes l’une que l’autre.
-
en cas de liquidation judiciaire, qu’il y ait eu conversion ou bien que la liquidation
ait été prononcée immédiatement, l’option appartient en principe au liquidateur. Si,
par dérogation à l’article 36, l’administrateur est resté en fonction après la
conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire, c’est à celui-ci
qu’appartient la faculté d’exiger le maintien des contrats en cours.
15
16
Dérrida, Godè, Sortais, redressement et liquidation judiciaires des entreprises, dalloz, 3e ed. , 1991.
Cass.com., 9 janvier 1996, D.1996 , IR , p.50.
31
Que ce soit l’administrateur, le débiteur assisté du juge-commissaire, le liquidateur ;
le titulaire doit opter c’est-à-dire choisir, retenir une solution plutôt qu’une autre en
fonction d’un certain nombre de déterminismes, lesquels sont-ils ?
La décision de poursuite du contrat, conditionnée par l’utilité de celui-ci à la
sauvegarde de l’entreprise, fait l’objet d’une protection du cocontractant énoncée à
l’article 37 : « Au vu des documents prévisionnels dont il dispose l’administrateur
s’assure au moment où il demande l’exécution qu’il disposera des fonds nécessaires à
cet effet. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonné dans le temps,
l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires
pour remplir les obligations du terme suivant ».
La loi du 10 juin 1994 apporte ici une nouveauté essentielle à l’exercice du droit
d’option en ce qu’elle exige que la continuation du contrat soit justifiée par un
financement suffisant. La nouvelle obligation de l’administrateur a pour finalité de
contraindre celui-ci à n’exiger la poursuite que des contrats indispensables au maintien
de l’activité de l’entreprise et à la seule condition que celle-ci soit en mesure d’y faire
face financièrement. Dès lors, l’administrateur se voit assigner un devoir de vigilance
sur la continuation eu égard aux contraintes économiques de l’entreprise. La loi impose
donc une condition de solvabilité pour décider de la continuation du contrat et cette
condition doit être remplie non seulement lors de l’exercice de l’option initiale, mais
aussi lors de la réitération de l’option qui s’effectuera au moment du paiement des
échéances des « contrats à exécution ou paiement échelonné ». L’administrateur doit
donc s’assurer, au moment où il demande l’exécution du contrat, et à chaque échéance,
qu’il aura les fonds nécessaires pour remplir ses obligations. Toutes ces précautions
ayant pour but d’éviter, comme auparavant , que l’administrateur n’use trop facilement
de sa faculté d’option et n’alourdisse ainsi inopportunément le passif de la procédure. Il
doit donc s’assurer à tout moment que l’exécution du contrat de bail reste possible et
que le partenaire ne subisse aucun impayé.
Cette décision de l’administrateur doit être guidée, pour reprendre les termes de
l’article 37 alinéa 1er, par les documents prévisionnels. L’administrateur doit donc être
vigilant et faire une analyse de la situation, sans pour autant se transformer en véritable
32
devin. En effet, l’administrateur pourra engager sa responsabilité lorsqu’il aura exercé
son option à la légère, c’est-à-dire lorsque la prestation promise ne pouvait
prévisiblement pas être assurée. Pour autant il est admis que l’administrateur n’a pas à
consentir une garantie de bonne fin, parce qu’il n’est pas « un devin et n’a pas à
consulter astrologue ou extralucide »17. L’obligation de l’administrateur n’est donc que
de moyen. Néanmoins la responsabilité de celui-ci risque d’être assez fréquemment
engagée puisque les fautes susceptibles d’être commises sont nombreuses :
-
il peut avoir à continuer l’exécution d’un contrat qui n’était pas indispensable à
l’entreprise, ce qui est peu vraisemblable pour le bail, et en ne s’assurant pas de
pouvoir le financer, dès son option initiale ou lors d’échéances ultérieures.
-
à l’inverse, il risque d’être considéré comme fautif en provoquant la résiliation d’un
contrat nécessaire à l’activité du débiteur, dont les échéances pouvaient être
honorées, simplement parce qu’il a omis de répondre en temps utile à la mise en
demeure.
L’exercice de l’option est donc source de responsabilités pour l’administrateur. Des
contraintes économiques pèsent donc sur le droit de l’option, auxquelles s’ajoutent des
contraintes juridiques relatives à la forme et au délai attaché à l’option.
B – LES MANIFESTATIONS DE VOLONTE ATTACHEES A
L’OPTION
En principe, l’administrateur n’a pas de délais impératifs pour se prononcer sur la
poursuite des contrats en cours : il a une liberté total d’opter. Si rien ne se passe, le
17
SOINNE (B), Rev. Proc. Coll.1991, p.444, n°12, spéc., p. 445.
33
contrat se poursuit de plein droit et les loyers afférents à une occupation postérieure
bénéficient de l’article 40, comme nous l’avons vu précédemment.
Néanmoins, afin d’éviter que le cocontractant ne reste trop longtemps dans
l’incertitude, l’article 37 reconnaît à celui-ci le droit de mettre en demeure
l'administrateur de prendre position sur la continuation du contrat en cours. Ce légitime
besoin de rapidité ne signifie pas pour autant l’affranchissement de toute exigence
formelle de sa part et ce même si, en matière commerciale, il eut été envisageable de
décider qu’aucun formalisme particulier n’était nécessaire. Il résulte de la jurisprudence
que cette sommation doit être une invitation claire et formelle de prendre parti et non
pas un simple courrier dans lequel le cocontractant annonce qu’il ne tient pas à
poursuivre la relation contractuelle. La lettre doit être rédigée en des termes dénués
d’ambiguïté, la mention de l’article 37 semblant constituer le minimum.
La mise en demeure adressée à l’administrateur fait courir un délai d’un mois, à
compter de la réception de celle-ci par son destinataire, aux termes duquel
l’administrateur doit choisir. Néanmoins, avant l’expiration de ce délai, le jugecommissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou une prolongation,
qui ne peut excéder deux mois, pour prendre parti. Au total, l’administrateur pourra
donc obtenir trois mois maximum pour prendre parti.
Pendant cette période découlant de la mise en demeure et s’étalant jusqu’à la décision
de l’administrateur, les loyers postérieurs au jugement d’ouverture devront être payés à
leur échéance par le preneur qui restera en possession des lieux. Si les loyers ne sont pas
payés, il semble qu’on puisse appliquer l’article 38 dans la mesure où il serait
particulièrement choquant que la période d’observation se déroule aux seuls frais du
bailleur.
A partir de l’expiration du délai pour prendre parti plusieurs attitudes sont possibles :
-
l’administrateur peut rester silencieux. Dans ce cas, l’article 37, dans sa rédaction
antérieure à la loi de 1994, disposait que : « la renonciation à la continuation du
contrat est présumée après une mise en demeure adressée à l’administrateur restée
plus d’un mois sans réponse (le cas échéant prorogée par le juge-commissaire) ». La
34
jurisprudence avait décidé qu’il s’agissait d’une présomption irréfragable dans un
arrêt de principe en date du 11 décembre 199018. La cour de cassation avait
considéré que le bail ne prenait pas fin et n’était donc pas résilié unilatéralement par
l’administrateur par l’effet de la renonciation. Il fallait donc que le bailleur sollicite
judiciairement la résiliation et l’éviction de l’occupant Désormais, la loi du 10 juin
1994 prévoit que dans une telle hypothèse « le contrat est résilié de plein droit » et
le juge-commissaire a compétence pour constater la résiliation ainsi que sa date.
Sous l’empire des anciennes dispositions de l’article 37 impliquant à défaut de
réponse de l’administrateur une présomption irréfragable et non la résolution de
plein droit, il a été jugé que même si le bail est en cours à la date d’ouverture de la
procédure collective, le fait qu’il arrive quelques mois plus tard à son terme avec
acceptation du renouvellement par le bailleur, ce qui impliquait la fixation du
nouveau loyer du bail renouvelé, était une circonstance exclusive de l’application
des dispositions de l’article 37 si bien que le défaut de réponse de l’administrateur
ne pouvait être sanctionné.19
-
l’administrateur peut aussi prendre position par le biais d’une décision expresse aux
termes de laquelle il décide de continuer ou de renoncer au contrat. Dans le premier
cas, le contrat continuera et l’administrateur devra payer les loyers au bailleur c’està-dire lui fournir la prestation promise. Dans le second cas, c’est-à-dire en cas de
renonciation expresse au contrat, la loi n’envisage pas le sort du contrat. Sur cette
question les interprétations doctrinales divergent :
• Certains20 considèrent que si le contrat est résilié de plein droit dans le silence de
l’administrateur, la même solution doit a fortiori être consacrée en cas de décision
expresse de ne pas continuer le contrat. La restriction du texte à la non réponse de
l’administrateur étant certainement une « coquille rédactionnelle ».
18
Cass.com. , 11 décembre 1990, loyers et copr. 1991,comm. n° 75.
Cass.com., 17 février 1998, AJDI 1998, p.1064.
20
MONEGER (J), baux commerciaux et réforme du droit des entreprises en difficulté, J.C.P 1995,ed. E,
I, 438.
19
35
• D’autres21 au contraire considèrent qu’une interprétation littérale du texte impose
le rejet de la résiliation de plein droit. Le texte étant un texte d’exception, il ne
prévoit la sanction de la résiliation de plein droit qu’en cas de silence ; dès lors,
lorsqu’il renonce expressément à la poursuite du contrat c’est le droit commun qui
doit s’appliquer et donc il faut attendre une initiative judiciaire du cocontractant.
Il convient de noter qu’une réponse ministérielle en date du 27 avril 1995
s’oriente vers la première thèse puisqu’elle rappelle que « la résiliation de plein droit
trouve a fortiori à s’appliquer, sous réserve de l’appréciation souveraine des cours et
tribunaux, lorsque l’administrateur, mis en demeure par le cocontractant, a
expressément manifesté sa volonté de ne pas poursuivre le contrat… Il serait en
effet peu cohérent de soumettre, dans une telle hypothèse, le cocontractant à
l’obligation de saisir le tribunal alors qu’il en est dispensé en cas de silence de
l’administrateur ».
Néanmoins, entre ces deux extrêmes, l’option peut-elle résider en une manifestation
tacite de volonté ? L’option pourra-t-elle constituer en un comportement non équivoque
telle que par exemple l’accomplissement de certaines prestations relatives au contrat ?
Les décisions de jurisprudence divergent à ce sujet. En effet, dans un arrêt du 20
février 199622, la cour de cassation a affirmé que l’administrateur ne pouvait se
prévaloir de la continuation tacite du contrat quand bien même en aurait-il exécuter les
obligations, en l’espèce le paiement des loyers. En effet, la cour de cassation énonce que
l’offre de payer les loyers ne pouvait constituer une réponse implicite positive à la mise
en demeure d’opter adressée au débiteur. Néanmoins, dans un autre arrêt en date du 11
février 199723, la cour de cassation affirme que le paiement des loyers effectué sans
réserve par l’administrateur constitue une option tacite de continuation. Une telle
solution a été critiquée en ce qu’elle introduit une réelle incertitude quant à l’exercice du
droit d’option, droit constituant la pierre angulaire du processus de redressement. Outre
21
22
HAEHL (J.P), l’option de l’administrateur, petites affiches, n° spécial, 8 juillet 1996, p.7.
Cass.com., 20 février 1996, D.1996, IR, 90.
36
cette incertitude, la cour de cassation livre une solution qui est en conflit avec le texte
par ailleurs clair, de la loi de 1994.
En dernier lieu, il convient de préciser que lorsqu’une contestation intéresse
l’exercice du droit d’option de l’administrateur, la compétence exclusive est attribuée au
juge-commissaire sur le fondement de sa mission générale de veiller au déroulement
rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence.
Bien que la loi du 10 juin 1994 ait apporté des précisions sur les modalités d’exercice
de l’option de l’administrateur, il n’en demeure pas moins que certaines zones
d’incertitude subsistent relativement à la manifestation tacite de l’option et quant à la
renonciation expresse de l’administrateur au contrat. Lorsque l’administrateur aura
surmonté les embûches résultant des contraintes d’ordre économique et juridique le
contrat sera alors soit poursuivi soit rompu.
II – LES SOLUTIONS DE L’OPTION : VIE OU MORT DU
CONTRAT
Selon l’attitude qu’il adoptera, l’administrateur continuera le contrat ou y renoncera.
Dans l’un et l’autre cas, il faut envisager les conséquences en résultant sur le contrat.
Lorsque l’administrateur opte pour la continuation, comment va s’organiser la relation
entre les parties ? Quel va être le régime du bail continué ? Il apparaît que le régime du
bail continué marque un retour en force du contrat (A). A l’inverse, quelle va être la
situation du bail en cas de renonciation à sa poursuite ? La loi du 10 juin 1994 a, dans
23
Cass.com., 11 février 1997, Dr et patrimoine 1997, Juillet/ aout, p.86, n° 1728 , obs. M.H. Monsérié.
37
certaines hypothèses, consacré une résiliation de plein droit du contrat dont il
conviendra d’examiner les effets (B).
A ) L’EXECUTION DU CONTRAT CONTINUE
Lorsque l’administrateur opte pour la continuation du contrat, le cocontractant est tenu
par le contrat, alors même que les causes antérieures au jugement d’ouverture
justifieraient une rupture du contrat : « il y a là un exemple de contrat forcé d’origine
judiciaire portant… sur la personne même de l’une des parties, la liberté contractuelle
essuie un nouvel échec »24.
Toutefois, si le législateur a porté incontestablement atteinte au principe de la liberté
contractuelle qui implique à la fois la liberté de s’engager et la liberté de choisir son cocontractant et au principe de la force obligatoire des conventions puisque
l’administrateur peut exiger l’exécution d’un contrat en dépit des inexécutions
antérieures dues au débiteur, il n’a pas pour autant poussé son avantage plus loin,
préservant se faisant l’équilibre entre les dispositions contractuelles et les besoins du
redressement.
En effet, l’idée qui prévaut lorsque le contrat est continué est celle d’un
rétablissement du droit commun et d’une cessation des contraintes du redressement
judiciaire pesant sur les créanciers antérieurs. Ainsi, aussi bien dans le respect du
contrat que dans son exécution, le législateur a fait en sorte que le cocontractant soit
traité comme s’il était face à une entreprise in bonis.
La continuation impose, d’abord, le respect du contrat : le contrat s’exécute aux
conditions et termes fixés par la convention et l’administrateur est tenu de l’exécuter en
fournissant la prestation promise au bailleur. L’exécution du contrat doit donc être totale
et un jugement du tribunal de grande instance de LAON du 9 mars 198825 est explicite :
24
25
Derrida, Godé et Sortais, op cit. , p.340 , n° 463.
T.G.I LAON, 9 mars 1988, D.1990, somm. 11, obs. F. Derrida.
38
« aucune disposition de la loi du 25 janvier 1985 n’autorise l’administrateur à
s’immiscer dans les relations des parties et à modifier les termes de leur convention, et
le principe de la force obligatoire des contrats retrouve son plein effet dès lors que
l’administrateur a opté pour la continuation du contrat ». Le contrat se poursuit donc
aux clauses et conditions du bail en cours et, selon les modalités particulières de l’article
37.
La continuation étant à options successives, l’administrateur devra, comme nous
l’avons vu précédemment, s’assurer qu’il a les fonds disponibles pour payer les
échéances suivantes, sous peine d’engager sa responsabilité. Et le texte de poursuivre
que l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds
nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. Dès lors l’administrateur se
voit reconnaître un véritable droit de résiliation prévisionnelle, unilatérale, lui
permettant d’anticiper sur la défaillance effective du preneur mais dont l’article 37
alinéa 2 n’indique pas les modalités d’exercice effective. La résiliation de plein droit
paraît exclue puisque le texte ne la précise pas et ce serait permettre à « tout intéressé »
de se substituer à l’administrateur dans son pouvoir d’appréciation. Néanmoins, si ce
dernier n’a pas mis fin au contrat volontairement, celui ci risque de se trouver résilié de
plein droit par application de l’alinéa 3.
En outre, afin de garantir le cocontractant que le contrat sera effectivement exécuté, la
loi du 10 juin 1994 a prévu que lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme
d’argent celui-ci doit se faire au comptant sauf pour l’administrateur à obtenir
l’acceptation, par le co-contractant des délais de paiement. Le paiement comptant doit
s’entendre pour le bailleur comme le paiement à la plus proche échéance convenue au
contrat de bail.
En principe, lorsque l’administrateur a opté pour la continuation du contrat et que celuici malgré tout n’est pas exécuté, il doit subir le sort de droit commun : dommages et
intérêts, résiliation du contrat… Néanmoins deux particularités doivent être
mentionnées relativement au défaut de paiement d’une somme d’argent :
39
-
L’article 37 alinéa 3 prévoit expressément qu’en cas de défaut de paiement
comptant et d’accord du cocontractant pour poursuivre une relation contractuelle, le
contrat est résilié de plein droit et le parquet, l’administrateur, le représentant des
créanciers ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période
d’observation. L’activité contractuelle est donc intimement liée à la période
d’observation puisque lorsque l’administrateur ne pourra pas honorer une échéance,
il pourra être mis fin à la période d’observation.
-
La résiliation de plein droit pour défaut de paiement comptant semble devoir être
combinée avec l’article 38 qui dispose qu’ « à compter du jugement d’ouverture le
bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit du bail
des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement des
loyers et des charges afférents à une occupation postérieure audit jugement. Cette
action ne peut être introduite moins de deux mois après le jugement d’ouverture ».
Dès lors ne doit-on pas considérer que cet article déroge à l’article 37 alinéa 3 et que
dans tous les cas le bailleur est soumis à un crédit forcé pendant deux ans, son action
en résiliation ne pouvant être intentée avant ce délai, même si le paiement ne s’est
pas fait comptant.
Enfin, la continuation du contrat en cours a pour conséquence de placer le
cocontractant dans une double situation au regard de sa créance. Pour les créances
antérieures au jugement d’ouverture, il doit procéder à une déclaration au passif alors
que ces créances postérieures bénéficient du privilège de procédure de l’article 40. Le
premier principe de l’article 40 est que les créances nées régulièrement après le
jugement d’ouverture sont payées à échéance. Cette disposition fait double emploi avec
l’article 37 pour les créances de sommes d’argent. Les créances postérieures du bailleur
pourront donc se situer dans l’article 40, au troisième rang lorsque le bailleur aura
accepté un paiement différé des créances de loyer autorisées par le juge-commissaire
40
ou, au cinquième rang en dehors de délais de paiement octroyés volontairement par le
bailleur.
Ce droit d’être payé à échéance est indissociable du droit d’exercer des poursuites
individuelles. Dès lors, les créanciers postérieurs impayés pourront exercer leur droit de
poursuites individuelles et mettre en œuvre les voies d’exécution sur les biens du
débiteur, cela que le non-paiement ait lieu pendant la période d’observation ou pendant
la liquidation judiciaire. A cet égard, une décision importante du conseil d’état du 9
avril 200026 vient de décider que les dispositions de l’article 173 du décret du 27
décembre 1985 prévoyant l’insaisissabilité des sommes déposées par un liquidateur à la
caisse des dépôts et consignations sont illégales. Dès lors, les créanciers de l’article 40
semblent pouvoir, dans l’attente d’une intervention législative, saisir de telles sommes.
Le contrat poursuivi apparaît donc précaire et sa résiliation reste largement ouverte
au vu des obligations pesant sur l’administrateur. Mais quel sera le sort des pénalités et
indemnités ? En l’état du texte de l’article 40 de la loi du 25 janvier 1985 avant la
réforme, les indemnités dues par l’administrateur du fait de la résiliation anticipée d’un
contrat qui avait été dûment poursuivi bénéficiaient des dispositions de ce texte.
Désormais, l’article 40 alinéa 3-3 prévoit qu’ « en cas de résiliation d’un contrat
régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice de la
présente disposition ». L’interprétation de ce texte donne lieu à une controverse :
-
Certains27 auteurs ont fait remarquer que l’expression « présente disposition » devait
être interprétée dans un sens large à savoir une exclusion pure et simple de l’article
40.
-
D’autres28 appliquant strictement le texte considèrent qu’elles ne sont exclues que
du seul bénéfice de l’article 40-3.
26
C.E, 9 avril 2000, J.C.P 2000, ed. E, comm., p. 884.
DERRIDA , SORTAIS, la réforme du droit des entreprises en difficulté, D. 1994, chron. 270, n°44.
28
CAMPANA (M.J), la résiliation de plein droit des contrats, petites affiches, n° spécial, 8 juillet 1996.
27
41
Les travaux parlementaires, quant à eux, révèlent que ce type d’indemnités de par leur
nature n’appelle pas qu’elles bénéficient d’une priorité de paiement. De plus, il y aurait
un paradoxe à admettre que le cocontractant dont le contrat s’est poursuivi mais qui
refuserait de recevoir des paiements différés pourrait se prévaloir de l’article 40 en ce
qui concerne les indemnités qui pourraient lui être dues, alors que celui qui aurait
accepté des délais de paiement ne le pourrait pas
Le régime du bail continué est donc strictement encadré quant à son exécution. En effet,
l’administrateur doit être vigilant et le bail se caractérise par sa précarité du fait des
nombreuses possibilités de résiliation du contrat poursuivi. Celle-ci pourra aussi être
prononcée directement en cas de renonciation au contrat.
B) LA RESILIATION DU CONTRAT NON CONTINUE
Lorsque la personne titulaire de l’option renonce à la continuation du contrat que ce
soit en restant silencieux pendant plus d’un mois après la mise en demeure d’opter ou,
semble-t-il, en optant expressément pour la renonciation, le contrat est résilié de plein
droit. L’expression « de plein droit » signifie que la résiliation du contrat surviendra
sans recours à une procédure particulière, ni mise en jeu d’une clause afférente à ladite
résiliation. Néanmoins, l’article 61-1 du décret du 27 décembre 1985 dispose que le
juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit
du contrat dans les cas prévus aux premier et troisième alinéas de l’article 37 et à
l’article 38 de la loi du 25 janvier 1985, ainsi que sa date de résiliation. Dès lors, des
difficultés de répartition de compétence peuvent apparaître entre le juge-commissaire et
le juge des référés.
Une distinction s’avère nécessaire relativement au domaine de la contestation suivant
que celle-ci porte ou non sur l’exercice du droit d’option. Sous l’empire des anciennes
dispositions de la loi du 25 janvier 1985 la cour de cassation dans un arrêt du 26 mai
199829 a jugé que l’instance tendant à voir constater la résiliation du bail ne relève pas
de la compétence du juge-commissaire dès lors que se trouve en cause non l’exercice de
l’option qui lui est réservée mais ses conséquences.
42
Sous l’empire des nouvelles dispositions , et notamment de l’article 61-1 du décret, la
cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 28 juin 199630 a estimé que le nouveau texte
donne compétence au juge-commissaire aux fins de constater, pour les seuls besoins de
la procédure, la résiliation des contrats, sans faire échec aux dispositions du code de
procédure civile donnant compétence générale au président du tribunal de grande
instance statuant en référé pour allouer au bailleur une provision et ordonner l’expulsion
du preneur. Dans le même sens, un arrêt de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du
6 mai 199731 a considéré que l’article 61-1 ne confère exclusivement au jugecommissaire que le pouvoir de constater la résiliation de plein droit des contrats dans les
cas prévus aux premier et troisième alinéas de l’article 37 et de l’article 38 de la loi du
25 janvier 1985 à l’exclusion de toute autre mesure notamment celle prévue à l’article
25 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 ou celle ordonnant l’expulsion du locataire.
Lorsque ce n’est pas l’exercice de l’option de l’administrateur qui est en cause, mais ses
conséquences, il n’y a donc pas lieu à faire exception à la compétence de droit commun.
Il ne fait aucun doute que le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du
bail commercial et qu’à défaut de restitution des locaux, seul le juge des référés a
compétence pour ordonner l’expulsion, ainsi que pour allouer des dommages et intérêts
ou fixer une indemnité d’occupation.
De plus , les dispositions de l’article 14 de la loi du 17 mars 1909 qui donne obligation
au propriétaire de notifier la demande de résiliation du bail aux inscrits sont
d’application générale et doivent être respectées lorsque le bailleur, après renonciation
du mandataire de justice à la poursuite du contrat de bail, demande la résiliation de celui
ci pour permettre aux créanciers nantis de faire valoir leurs droits32. Néanmoins, cette
solution a été rendue sous l’empire de l’ancienne loi et , désormais, la sanction prévue
étant la résiliation de plein droit , il n’est pas certain que cette solution se maintienne.
On peut donc s’interroger sur les conditions dans lesquelles le bailleur pourrait
désormais se trouver astreint à dénoncer la requête qui saisit le juge commissaire dans
29
Cass.com., 26 mai 1998, loyers et copr. 1998, comm. n° 303, obs. P.H Brault.
C.A PARIS, 28 juin 1996, Gaz. Pal. 1997, I, somm. p.141.
31
C.A AIX EN PROVENCE, 6 mai 1997, loyers et copr. 1997,comm. n° 286.
32
Cass . com. , 13 octobre 1998, D. aff. 1998, p. 1846.
30
43
les termes de l’article 61-1 du décret et sur la nécessité impérative pour le juge
commissaire de ne se prononcer qu’a l’expiration du délai d’un mois requis à cet effet.
L’article 37 alinéa 5 de la loi du 25 janvier 1985 envisage quant à elle les
conséquences financières de la renonciation au contrat : « si l’administrateur n’use pas
de la faculté de poursuivre le contrat, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et
intérêts dont le montant sera déclaré au passif au profit de l’autre partie. Celle-ci peut
néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en
exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ». Le
législateur, soucieux de rétablir l’équilibre rompu par la décision de l’administrateur (ou
du débiteur), offre au cocontractant une possibilité d’indemnisation. Les fondements de
cette indemnisation ont donné lieu à un débat doctrinal. Pour un certain nombre
d’auteurs, l’indemnisation est accordée en réparation de la rupture fautive. Pour d’autres
au contraire le fait générateur de cette indemnisation est l’inexécution liée à l’exercice
de l’option. Cette seconde thèse semble s’imposer pour deux raisons :
-
d’une part, les dispositions relatives à cette indemnisation sont insérées dans
l’article 37, lequel est consacré essentiellement à l’option,
-
d’autre part, l’octroi de l’indemnité revêt un caractère facultatif qui ne saurait en
aucun cas coïncider avec une rupture traditionnelle pour faute.
En effet , l’indemnisation revêt un caractère facultatif. En l’absence de critère
proposé par le législateur, il convient de se référer au principe de droit commun
applicable en matière de responsabilité. L’octroi d’une réparation implique en droit
commun une faute, un préjudice et un lien de causalité, la tâche du juge sera ici allégée
puisque le fait générateur (exercice de l’option) sera clairement établi sans qu’il soit
besoin de faire appel à la notion de faute. La recherche du lien de causalité ne donnera
pas non plus lieu à hésitations. Dès lors, seuls les principes de droit commun relatifs aux
dommages trouvent ici à s’appliquer. Il faudra en effet que le préjudice présente un
degré suffisant de certitude, encore que la perte d’une chance, pourvue qu’elle soit
44
suffisamment plausible, puisse être invoquée. Quant à l’évaluation de l’indemnisation le
juge pourra fixer le montant soit en usant de son pouvoir souverain d’appréciation soit
en se référant à d’éventuelles dispositions contractuelles. En effet, il a été décidé qu’
« aucun texte et spécialement l’article 37 alinéa 4 de la loi du 25 janvier 1985, ne
dispose que la clause déterminant le montant de l’indemnité destinée à réparer le
préjudice causé au bailleur au cas de résiliation de la convention serait réputée non
écrite après le prononcé du jugement du redressement judiciaire du locataire et qu’une
telle clause, dont les parties peuvent librement convenir de la signature du contrat, sous
réserve du pouvoir reconnu au juge par l’article 1152 alinéa 2 du code civil, n’est pas
contraire à la règle de l’égalité des créanciers »33 et dont peut s’appliquer. Le droit
commun s’applique donc pleinement en ce qui concerne la clause pénale. Ces
indemnités devront être déclarées au passif de la procédure conformément à la rédaction
du texte. A cet égard, l’article 66 du décret du 27 décembre 1985 dispose que les
cocontractants mentionnés aux articles 37 et 38 de la loi du 25 janvier 1985 bénéficient
d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de la date de la résiliation de plein droit
ou de la notification de la date de la décision prononçant la résiliation pour déclarer au
passif la créance éventuelle résultant de ladite résiliation. Il en est de même des
créanciers d’indemnités et pénalités mentionnées au troisièmement de l’article 40 de la
loi du 25 janvier 1985 en cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi.
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur perturbera donc le
déroulement des relations contractuelles et amoindrira l’efficacité des clauses du contrat
ou des textes qui lui sont applicables. En effet, la période pré optionnelle est marquée
par un affaiblissement conséquent des droits du bailleur en tant que créancier ou cocontractant de l’entreprise en difficulté. Néanmoins, la réforme de 1994 a rétabli les
droits des créanciers et fait peser sur l’administrateur des obligations de plus en plus
lourdes. En effet, celui-ci se voit assigner un devoir de vigilance et de prudence eu
égard à la continuation des contrats.
33
Cass. com., 10 décembre 1991, RJDA 03 / 1992, p. 215, n° 288.
45
Le régime de la continuation du contrat de bail, s’alignant sur l’article 37, ne présente
pas de spécificité quant au principe gouvernant l’exécution des contrats. Néanmoins la
situation du bailleur se trouve gravement affaiblie lorsque l’on envisage sa faculté de
résiliation que celle-ci soit antérieure au jugement d’ouverture ou postérieure à celui-ci.
46
PARTIE II : LA RESILIATION DU CONTRAT : LE
REGIME D’EXCEPTION DU BAIL
Le principe général de continuation des contrats en cours se trouve assorti de
dispositifs particuliers caractérisés par une aggravation des règles de continuation. En
effet, bien que le contrat de bail soit soumis au principe général de l’article 37, la
situation juridique du bailleur, cocontractant de l’entreprise en difficulté, est affaiblie
par rapport aux règles générales afin de favoriser le redressement de l’entreprise. Aussi,
a pu-t-on dire que le bailleur était le « paria des faillites »34 tant le régime de la
résiliation du bail et des conséquences de celle-ci se trouve altéré par la survenance du
redressement ou de la liquidation judiciaire. Le droit de résiliation du bailleur est très
limité afin d’assurer la permanence du contrat et la pérennité de l’entreprise.
La loi de 1985 consacre divers articles au bail d’immeubles affectés à l’activité de
l’entreprise dont la plupart diminuent les prérogatives du bailleur en cas de procédure
applicable au locataire : l’article 38 qui régit son droit de résilier pour une cause
postérieure au jugement d’ouverture, l’article 39 qui définit l’étendue et l’exercice de
son privilège, l’article 153-3 relatif à la liquidation judiciaire qui limite la résiliation en
pareille hypothèse. Néanmoins, comme nous l’avons vu précédemment, bien d’autres
textes le concernent indirectement tel que l’article 47 prévoyant la suspension des
poursuites individuelles. Le bailleur est atteint de plein fouet par cette disposition et son
droit de résiliation pour cause antérieure au jugement d’ouverture a été strictement
limité par la jurisprudence , usant de l’étalement dans le temps du mécanisme de la
clause résolutoire. Dès lors, la liberté de résilier le bail est fortement limitée que ce soit
antérieurement au jugement d’ouverture (chapitre I) ou postérieurement à celui-ci
(chapitre II).
34
C. SAINT ALARY HOUIN, la résiliation du bail commercial, petites affiches, numéro spécial 8 juillet
1996,n° 82.
47
CHAPITRE I : LA RESILIATION POUR CAUSES
ANTERIEURES AU JUGEMENT D’OUVERTURE
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’une entreprise est lourde de
conséquences pour les créanciers. L’article 47 de la loi du 25 janvier 1985 pose, en
effet, un principe essentiel « fondé sur la volonté législative de soumettre l’ensemble
des créanciers aux même règles » et destiné à favoriser le redressement de l’entreprise :
la suspension des actions en justice des créanciers dont la créance est antérieure au
jugement d’ouverture. Sont ainsi suspendues les actions tendant à la condamnation du
débiteur au paiement d’une somme d’argent ainsi que les actions en résiliation d’un
contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Dès lors, le bailleur ne pourra agir en paiement des loyers contre le débiteur et ne
pourra continuer une action tendant à constater ou prononcer la résiliation du bail après
le jugement d’ouverture. En outre, il convient de définir l’étendue du gel des droits des
créanciers, et donc du bailleur : quel est le champ d’application de l’article 47 ? Cet
article est un des piliers, avec l’article 37, de la période d’observation. Avant 1985, les
actions en résolution des contrats, même fondées sur un défaut de paiement d’une
somme d’argent n’étaient pas suspendues. Une telle possibilité s’est révélée être
extrêmement dangereuse car, en autorisant la résolution de tous les contrats
synallagmatiques, elle permettait au créancier de reprendre tous les éléments d’actif.
Désormais, avec l’objectif de maintien de l’activité, la loi de 1985 a fait de l’article 47
un texte indispensable à la poursuite de l’exploitation. Dès lors, il eut été envisageable
de lui donner un champ d’application le plus large possible. Néanmoins, bien que ce
texte suspende l’ensemble des actions fondées sur le défaut de paiement d’une somme
d’argent (I), il n’en demeure pas moins, qu’en dépit de ces restrictions au droit des
créanciers, l’ouverture d’une procédures collective à l’encontre du preneur ne prive pas
le bailleur de toutes ses prérogatives (II).
48
I – LA PARALYSIE DES ACTIONS POUR DEFAUT DE
PAIEMENT D’UNE SOMME D’ARGENT
La résiliation du contrat de bail se fera le plus souvent par le biais d’une clause
résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers. Or, le mécanisme de celle-ci est
strictement réglementé par le décret du 30 septembre 1953 et se caractérise par son
étalement dans le temps. Dès lors, l’articulation du jeu de la clause résolutoire avec les
procédures collectives s’avère souvent délicate (A). Néanmoins, il est un principe selon
lequel les situations acquises ne sont pas remises en cause par l’ouverture de la
procédure. Dès lors, il conviendra de déterminer quand la clause résolutoire peut être
considérée comme acquise (B).
A – L’INCIDENCE DE LA PROCEDURE SUR LE JEU DES
CLAUSES RESOLUTOIRES
Les bailleurs, conscients des restrictions attachées à l’ouverture d’une procédure
collective, ont essayé par divers moyens de mettre fin à la relation contractuelle.
Dans un premier temps, ils ont essayé de se libérer du contrat conclu en s’appuyant
sur l’articulation des articles 38 et 47. En effet, l’article 38, dans sa rédaction initiale,
interdisait au bailleur d’introduire ou de poursuivre une action en résiliation du bail pour
défaut de paiement des loyers antérieurs alors que l’article 47 arrête l’action tendant à la
résolution du contrat. De cette différence de rédaction, ne pouvait-on pas déduire que
l’article 38 déroge à l’article 47 et ne paralyse que l’action en résiliation du contrat
fondée sur l’article 1184 du code civil et non sa résolution par suite du jeu d’une clause
résolutoire ? Certaines juridictions du fond l’ont admis. Néanmoins cette position n’est
pas défendable dans la mesure où l’article 38 n’est qu’une application de l’article 47
49
auquel il demeure soumis. Et la cour de cassation par un arrêt du 12 février 199135 a
affirmé d’ailleurs la généralité du texte. Dès lors , il faut considérer qu’il vise les actions
en résiliation judiciaire comme celles fondées sur une clause résolutoire , dans la
mesure du moins où elles ne sont pas acquises avant le jugement d’ouverture. Cette
solution est d’ailleurs incontestable depuis que la loi du 10 juin 1994 a modifié l’article
38 qui ne concerne plus que la résiliation du bail pour non-paiement de créances
postérieures au jugement d’ouverture.
Dès lors, le contentieux s’est dirigé vers la notion de situation acquise. En effet, il a
toujours été admis que l’article 47 ne remet pas en cause les situations qui ont
complètement développé leurs effets avant le jugement d’ouverture. A cet égard il faut
donc savoir quand une clause résolutoire est acquise. Il faut ici combiner le décret du 30
septembre 1953 et le droit des procédures collectives. En effet, la clause résolutoire est
visée par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 lequel prévoit que : « toute clause
insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois
après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de
nullité, mentionner ce délai. Les juges, saisis d’une demande présentée dans les formes
et conditions prévues à l’article 1244 du code civil, peuvent en accordant des délais
suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est
pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par
le juge ». Certains auteurs ont estimé que le seul fait que la résiliation soit
contractuellement acquise suffisait, puisque l’article 47 n’interdit que le prononcé de la
résiliation, mais non sa simple constatation. Ainsi, dès lors que le principe de cette
résiliation est contractuellement acquis, il importe peu que la décision judiciaire la
consacrant
intervienne
postérieurement
au
jugement
d’ouverture.
Une
telle
interprétation doctrinale repose sur deux arguments :
-
tout d’abord sur la lettre de l’article 25 du décret de 1953. En effet ce décret prévoit
que la résiliation intervient à l’issue du délai de mise en demeure, l’office du juge
35
Cass. com., 12 février 1991, J.C.P 1991, ed. G, IV, p. 141.
50
résidant en une décision strictement déclarative constatant la réalisation de la clause
résolutoire sans qu’un quelconque pouvoir d’appréciation puisse s’exercer à cette
occasion. D’ailleurs, l’article 117 de la loi du 25 janvier 1985 relatif à la
revendication du vendeur de meubles vient également apporter son soutien à cette
thèse. En effet il prévoit que le droit de revendication peut être exercé dès lors que la
vente « a été résolue antérieurement au jugement ouvrant le redressement judiciaire
soit par décision de justice soit par le jeu d’une condition résolutoire acquise ».
-
Puis, la haute juridiction, sur le fondement de l’article 52 alinéa 5 de la loi du 13
juillet 1967 a affirmé que cette disposition n’imposait de délai au bailleur que
lorsque ce dernier entendait former une demande en résiliation du bail et non
lorsqu’il entendait simplement faire constater ladite résiliation. De plus, sous
l’empire de la loi de 1985, les juges du fond ont parfois estimé que l’article 38 ne
faisait pas échec à une assignation en référé postérieure au jugement de
redressement, dès lors qu’il s’agit de constater une résiliation acquise
antérieurement au jugement. Il a été ainsi jugé que, dans le cadre de l’article 25
alinéa 1er du décret du 30 septembre 1953 un commandement demeuré infructueux
pendant un délai de trois mois suffisait pour que la résiliation soit efficace, bien
qu’elle n’ait pas encore été judiciairement constatée.
La doctrine majoritaire condamne l’analyse précédente dans la mesure où elle conduit
à vider de sa signification le droit d’option, lequel ne pourrait recevoir application que
dans la mesure où le créancier l’autoriserait, en s’abstenant de délivrer un
commandement visant la clause résolutoire. La jurisprudence a affirmé solennellement
dans un arrêt du 12 juin 199036 que la résiliation doit être constatée par une décision
passée en force de chose jugée. Depuis cette date, cette solution est constante en
jurisprudence. En effet, il est de jurisprudence constante, sous le régime de la loi du 25
janvier 1985, que les actions en constatation de la résiliation du bail, pour défaut de
paiement de loyers échus antérieurement à la date d’ouverture d’une procédure
collective à l’encontre du preneur, se trouvent paralysées par cette ouverture ,dès lors
51
qu’elles n’ont pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée à cette date.
En optant pour une telle solution, la haute juridiction retarde le moment où la résiliation
est considérée comme acquise et améliore ainsi la protection du preneur et donc du
contrat de bail. La force de chose jugée s’applique à des décisions qui ne sont
susceptibles d’aucun recours ou qui ne sont plus susceptibles d’un tel recours. Il
convient de noter à cet égard que la décision de la cour de cassation prend quelques
libertés avec la lettre même de l’article 25 du décret de 1953 lequel évoque une décision
ayant acquis l’autorité de chose jugée. Cette notion d’autorité de chose jugée est liée à
une décision juridictionnelle relative à une contestation qu’elle tranche et qui empêche,
sauf exercice d’une voie de recours, que la même contestation soit rejugée. Dès lors, en
se référant à la force de chose jugée, la jurisprudence a tranché dans le sens d’une plus
grande protection du contrat de bail. Les conséquences de cette position de principe sont
très importantes : chaque fois qu’une décision de résiliation passée en force de chose
jugée ne sera pas intervenue avant l’ouverture du redressement judiciaire du locataire,
alors même qu’une clause de résolution de plein droit sera acquise en vertu du contrat,
le bail demeurera un contrat en cours, soumis à l’option de l’administrateur ou, dans la
procédure simplifiée, à celle du débiteur autorisé par le juge-commissaire. La
jurisprudence a été amenée à préciser la portée de l’article 47 selon l’état des poursuites
engagées par le créancier :
-
lorsque le commandement a été notifié antérieurement au jugement d’ouverture
aucun doute n’est permis si, à cette date, le délai d’un mois n’est pas expiré : les
poursuites ne peuvent être engagées sur le fondement de la clause résolutoire et le
bailleur ne peut que procéder à la déclaration de créance requise par la loi.
-
il en est de même si le délai d’un mois expiré antérieurement à la date du jugement
d’ouverture car cette échéance contractuelle n’entraîne le bénéfice d’aucun droit acquis
au profit du bailleur, soit en l’absence d’initiative judiciaire de ce dernier, soit même si
une procédure a été introduite en l’absence de décision passée en force de chose jugée
déclarant définitivement acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire.
36
Cass.com., 12 juin 1990 , D. 1990, p. 455, note F. Derrida.
52
-
A l’inverse, si un commandement de déguerpir à été délivré antérieurement au
jugement d’ouverture en raison de l’acquisition définitive du bénéfice de la clause
résolutoire, le juge de l’exécution ne peut accueillir favorablement une demande de
sursis à exécution de l’expulsion que le bailleur peut valablement poursuivre37.
Le principe ainsi affirmé, il convient de voir comment celui-ci va s’appliquer,
notamment en raison des possibilités qu’offrent l’article 25 du décret du 30 septembre
1953 de saisir le juge des référés afin d’obtenir de lui des délais de grâce conformément
à l’article 1244 du code civil.
B – LA CLAUSE ACQUISE : LA DECISION PASSEE EN FORCE
DE CHOSE JUGEE
Les situations pratiques se révèlent être extrêmement vastes et la cour de cassation a eu
l’occasion d’appliquer le principe dégagé le 12 juin 1990 dans ses diverses situations.
En matière de baux commerciaux ou artisanaux, l’article 25 du décret a soulevé
d’innombrables contestations : ce texte permet au juge des référés, en accordant des
délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la
résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de
chose jugée. Dès lors, de ces termes mêmes, il apparaît que le preneur peut éviter la
résiliation en demandant des délais, même après l’expiration du délai imparti au texte ;
il faut, mais il suffit, qu’il les respecte.
En conséquence, lorsque le jugement de redressement judiciaire a été rendu, alors
qu’aucune décision passée en force de chose jugée ( « autorité de chose jugée » d’après
le texte) n’a constaté ou prononcé la résiliation du bail, soit que le débiteur n’a pas
encore demandé des délais, soit que, les ayant demandés, obtenus et respectés, il n’a pas
37
Cass. 2e civ., 10 décembre 1998, AJDI 1999, p.794, note C.H Gallet.
53
encore réglé en tout ou en partie les sommes dues au bailleur, la résiliation n’est pas
acquise ; le bail est donc encore un contrat en cours soumis aux dispositions des articles
37 et 38 de la loi. Dans l’arrêt du 12 juin 1990, la cour de cassation a décidé que, dès
lors qu’à la date du jugement de redressement judiciaire la décision se prononçant sur la
demande de délai du débiteur n’était pas encore passée en force de chose jugée, l’action
tendant à la constatation de la résiliation du bail ne pouvait plus être poursuivie.
Néanmoins, lorsque cette décision a été rendue et régulièrement signifiée au débiteur
avant le jugement, et si elle n’est pas frappée d’appel dans le délai par l’administrateur
ou que ceux ci sont expirés, elle passe en force de chose jugée à l’expiration du délai
d’appel car le jugement n’entraîne pas interruption ou suspension des délais de voie de
recours ; elle pourrait dès lors donner lieu à exécution.
Dans un arrêt du 24 octobre 199538 la chambre commerciale a rappelé qu’avait « force
de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution ;
que le jugement susceptible d’un tel recours acquiert la même force à l’expiration du
délai de recours si celui-ci n’a pas été exercé dans les délais » et que cette règle
s’appliquait « à l’ordonnance de référé, peut important l’absence au principal d’autorité
de la chose jugée de cette ordonnance ».
Dans un arrêt du 8 décembre 199939, la cour de cassation a considéré que lorsque le
locataire, qui a reçu un commandement visant la clause résolutoire, a sollicité la
suspension de la clause et obtenu des délais de paiement, mais ne les a pas observés
dans une période antérieure au jugement d’ouverture, il faut considérer que la clause a
définitivement joué dès la première inobservation de l’échéancier fixé par le tribunal, la
première défaillance. La résiliation doit dans cette hypothèse être considérée comme
définitivement acquise et le jugement d’ouverture ne saurait amener à reconsidérer ce
qu’il faut bien appeler un « droit acquis ». La solution serait évidemment différente si le
jugement d’ouverture se situait dans la période de suspension des effets de la clause, le
débiteur réglant régulièrement ses engagements.
38
39
Cass.com., 24 octobre 1995, Bull.civ. IV, n° 254.
Cass.com., 8 décembre 1999, dr. et patrimoine 2000, n° 82, p.119, note P.Chauvel.
54
Dans un arrêt du 4 novembre 199840, la troisième chambre civile a donné la méthode à
suivre en cas d’ordonnance de référé suspendant les effets de la clause résolutoire. En
effet, la cour de cassation considère que lorsque antérieurement à l’ouverture du
redressement judiciaire du preneur celui-ci a fait l’objet d’un commandement de payer
les loyers arriérés et obtenu du juge du premier degré une ordonnance lui accordant des
délais ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail, il
convient de rechercher si les conditions posées par l’ordonnance rendue ont été
respectées par ledit preneur. Dès lors de deux choses l’une :
-
au cas où ces conditions ont été respectées les effets de la clause sont restés
suspendus jusqu’à la date du jugement d’ouverture et l’article 47 de la loi du 25
janvier 1985 fait obstacle à la constatation de la résiliation du bail. Aucune décision
de résiliation revêtue de la force de chose jugée avant ce jugement n’est, en effet,
intervenue et la jurisprudence de la cour de cassation est formelle : l’action est
interrompue et ne peut plus être poursuivie. En outre, les effets du commandement
délivré antérieurement à l’ouverture de la procédure collective se trouvent
suspendus.
-
En revanche, dans le cas où le locataire n’a pas exécuté les obligations mises à sa
charge par l’ordonnance suspendant les effets de la clause résolutoire, cette clause
est acquise et a produit ses effets, sans que le juge n’ait pu accorder de nouveaux
délais ni apprécié la gravité du manquement du preneur à ses obligations. Les effets
de cette clause sont ainsi réputés acquis antérieurement à la date du jugement
d’ouverture, et les dispositions de l’article 47 ne peuvent faire obstacle à la
constatation de la résiliation du bail dès avant la procédure collective.
Dès lors la jurisprudence est constante sur la question de l’ordonnance de référé.
D’une part l’ordonnance de référé, ainsi que, le cas échéant, l’arrêt de la cour qui statue
sur appel de cette décision, n’ont pas l’autorité de la chose jugée au principal, en vertu
de l’article 488 du nouveau code de procédure civile. Néanmoins l’ordonnance de référé
40
Cass.com., 4 novembre 1998, Petites Affiches, 9 décembre 1999, p. 19, note C.H Gallet.
55
acquiert force de chose jugée dans les conditions de l’article 500 du nouveau code de
procédure civile, nonobstant cette absence au principal d’autorité de chose jugée.
D’autre part, si l’ordonnance définitive produit ses entiers effets sans que la clause
résolutoire puisse être, à nouveau, suspendue par l’octroi de nouveaux délais, le nonrespect par le preneur, des délais qui lui avaient été accordés antérieurement à la date
d’ouverture du redressement judiciaire, est de nature à permettre au bailleur de se
prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, à moins que l’ordonnance ayant
accordé ces délais ait omis de spécifier qu’à défaut de respecter les échéances fixées, le
bénéfice de la clause serait acquis au bailleur.
La chambre commerciale dans un arrêt du 30 mars 199941 a rappelé que lorsque le
bail a été résilié avant l’ouverture de la procédure collective, l’obligation de libérer les
lieux n’est pas née de l’inexécution du contrat de bail mais d’une occupation sans droit
ni titre et, dès lors le liquidateur peut être condamné sous astreinte à quitter les lieux.
La cour de cassation a donc retardé le moment où le contrat de bail pourra être
considéré comme résilié en vertu d’une clause résolutoire. Néanmoins elle a précisé
l’application de ce mécanisme en cas d’ordonnance de référé. L’article 47 suspend les
actions tendant au paiement d’une somme d’argent mais laisse place à d’autres actions
du bailleur non fondées sur le paiement d’une somme d’argent.
II – LES PREROGATIVES DU BAILLEUR NON-ATTEINTES PAR
l’OUVERTURE DE LA PROCEDURE
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur ne prive pas le bailleur
de toutes ses prérogatives et une jurisprudence de la cour de cassation s’est forgée
41
Cass.com., 30 mars 1999, Loyers et copr. 1999, comm. n° 240.
56
relativement aux actions que le bailleur de locaux commerciaux est susceptible de
poursuivre ou d’engager après le jugement d’ouverture. Il apparaît notamment, que
l’action en résolution sur un autre fondement que le défaut de paiement d’une somme
d’argent puisse prospérer malgré l’ouverture de la procédure (A) ainsi, que l’action en
déclaration de validité du congé avec refus de renouvellement (B).
A) L’ACTION EN RESILIATION POUR INEXECUTION D’UNE
OBLIGATION DE FAIRE
En vertu des dispositions de l’article 47, le jugement d’ouverture suspend ou interdit
toute action en justice des créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit
jugement, et tendant, soit à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme
d’argent, soit à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme
d’argent.
Dès lors, l’article 47 semble déterminer l’application du principe de la suspension des
poursuites individuelles en fonction de l’objet de l’obligation inexécutée par le débiteur.
Ce texte ne vise que les actions relatives au défaut de paiement d’une somme d’argent.
A contrario, dès lors que la cause de résiliation n’est pas fondée sur le défaut de
paiement d’une somme d’argent, il semble que l’action en résolution puisse prospérer
malgré l’ouverture de la procédure.
En outre, l’article 49 de la loi de 1985 conforte une telle analyse puisqu’il dispose que
« les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles visées à l’article 47
sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après
mise en cause de l’administrateur et du représentant des créanciers ou après une reprise
d’instance à leur initiative ». Dès lors, sous les conditions prévues à cet article, l’article
47 ne suspend ni interdit une action en résolution fondée sur une obligation de faire ou
de ne pas faire.
57
Aussi, si une telle action semble envisageable malgré l’article 47, il faut faire état de
l’article 37. Celui-ci dispose, en effet, que l’administrateur a seul la faculté d’exiger
l’exécution des contrats en cours, le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le
défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs. Dès lors, l’article 37 ne
différencie pas selon le type d’engagement, on pourrait alors en conclure que la
continuation d’un contrat interdit d’en demander la résiliation et cela, quel que sera la
nature de l’obligation inexécutée. Cette interprétation a donné lieu à des divergences
doctrinales :
- certains auteurs rejettent une telle analyse en faisant observer que l’article 38, texte
propre au bail, « soumet à un régime restrictif uniquement les demandes de résiliation
fondées sur un défaut de paiement des loyers » tandis « qu’il laisse prospérer les
demandes de résiliation antérieures au jugement fondées sur d’autres manquements »42.
En outre, on peut ajouter que l’article 37 est conçu pour favoriser la poursuite de
l’activité d’un débiteur impécunieux dont l’entreprise peut être redressée. Cette
perspective justifie qu’on « passe l’éponge » sur les incidents de paiement antérieurs au
jugement d’ouverture, qui sont dus aux difficultés que l’on prétend précisément
résorber. Elle ne justifie pas « le grand pardon » de toutes les offenses passées.
-
à l’inverse, d’autres auteurs arguent qu’il paraît hasardeux de lire entre les lignes de
l’article 38 pour en tirer la faculté de poursuivre après jugement la résiliation d’un bail
pour des manquements antérieurs non pécuniaires. En outre, une telle solution
compromettrait l’objectif de maintien de l’activité que poursuit l’article 37, en
autorisant la continuation des contrats en cours ; en perdant le bail, l’entreprise perd un
élément essentiel, indispensable à la poursuite de l’activité.
La cour de cassation a, quant à elle, tranché en faveur de la première thèse. Elle a, à
plusieurs reprises, affirmé que : « dès lors que la résiliation était demandée pour
inexécution d’obligation de faire et non de payer une somme d’argent, le cours de
l’instance ne pouvait être arrêté ni par l’ouverture du redressement judiciaire ni par
58
l’exercice de la faculté ouverte à l’administrateur par l’article 37 de la loi du 25 janvier
1985 »43. Et la cour de cassation a fait application de ce principe dans plusieurs espèces.
Ainsi, dans un arrêt du 26 octobre 199944, la cour, après avoir rappelé le principe, a
admis que le bailleur puisse continuer son action en résiliation du bail en raison de
nuisances sonores imputables à l’activité du preneur. Il a aussi été jugé que n’était pas
visée par l’article 47, l’action en résolution consécutive à l’inexécution d’une obligation
de ne pas faire ou encore la mise en œuvre d’une clause résolutoire d’un bail
commercial en raison du non respect de l’obligation du preneur d’utiliser les lieux pour
l’exercice de son commerce et de les tenir constamment garnis, ou de la destination
contractuelle.
Aussi, dans un arrêt du 6 janvier 199845, la cour de cassation a décidé que le bailleur,
qui a introduit une action en résiliation du bail pour violation des clauses du bail
concernant la destination des lieux loués et la distribution des locaux, peut valablement,
après le jugement d’ouverture de la procédure collective du preneur et l’exercice de
l’option par l’administrateur, poursuivre cette dernière après avoir mis en cause
l’administrateur et le représentant des créanciers, dès lors que la résiliation du bail est
fondée sur une cause autre que le défaut de paiement d’une somme d’argent.
Dès lors, de deux choses l’une :
-
soit l’action tend à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme
d’argent et elle est de toute façon suspendue en vertu de l’article 47 de la loi du 25
janvier 1985,
-
soit l’action tend à la résolution du contrat pour inexécution d’une obligation autre
que le paiement d’une somme d’argent et elle n’est alors ni touchée par le principe
de la suspension des poursuites individuelles, ni arrêtée par la continuation du
contrat en cours.
42
Derrida, Godé et Sortais, op. cit., note 1694.
Cass.com., 28 mai 1996, J.C.P 1996, ed. E, I, 584, n° 13.
44
Cass.com., 26 octobre 1999, Loyers et copr. 1999, comm. n° 295.
45
Cass.com., 6 janvier 1998, Loyers et copr. 1998, comm. n° 162.
43
59
Cette analyse consacrée au titre de l’action en résiliation pour inexécution d’une
obligation de faire ne s’étend pas à l’action en paiement. En effet, pour cette dernière, la
cour de cassation a une vision large de l’action tendant au paiement d’une somme
d’argent. Et, elle a tendance à considérer que de nombreuses actions tendent
directement ou indirectement au paiement d’une somme d’argent. La cour de cassation
considère que les obligations de faire sont des obligations potentielles de payer une
somme d’argent. Ainsi la cour de cassation a notamment décidé, dans un arrêt de la
chambre commerciale du 6 juin 199546, que l’action exercée contre une société soumise
à une procédure collective « en vue de l’obliger à exécuter son engagement de souscrire
un cautionnement tend, sous couvert de l’exécution d’une obligation de faire à obtenir
d’elle la souscription d’un engagement de payer une somme d’argent » ; elle se trouve
donc soumise à la règle de la suspension des poursuites. Une telle analyse de la cour de
cassation se fonde sur l’article 1142 du code civil : inexécution d’une obligation de faire
ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts c’est-à-dire une somme d’argent,
l’action tendant à l’exécution d’une telle obligation est donc arrêtée par l’article 47 de la
loi du 25 janvier 1985.
Au-delà des actions en paiement, la cour de cassation a donc admis la validité d’une
action en résolution pour inexécution d’une obligation de faire. Elle a adopté la même
position en ce qui concerne les actions relatives au renouvellement du bail.
B) L’ACTION EN DECLARATION DE VALIDITE DE CONGE
AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT
46
Cass.com., 6 juin 1995, RTD com. 1996, p.336, obs. A. Martin-Serf.
60
Le statut des baux commerciaux présente la particularité de conférer au preneur la
propriété commerciale. Afin d’éviter de faire courir au locataire le risque de perdre son
fonds de commerce s’il venait à être expulsé de son local, celui-ci a droit, à l’expiration
du bail, au renouvellement de ce dernier.
Néanmoins, le bailleur conserve la possibilité de refuser le renouvellement à
condition de payer une indemnité d’éviction au preneur égale à la valeur de son fonds
de commerce. Dès lors, le bailleur agira le plus souvent sur le fondement de l’article 9-1
du décret lui permettant de refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité
d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce
motif grave et légitime sera le plus souvent caractérisé par la violation des obligations
contractuelles, tels des sous-locations interdites, des travaux ou changements de
destination des lieux, mais surtout le non-paiement ou le paiement irrégulier des loyers.
En outre, l’article 9-1 prévoit que, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la
cessation d’exploitation du fonds, le manquement commis par le preneur ne pourra être
invoqué que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après une mise en demeure
émanant du bailleur d’avoir à faire cesser ce manquement.
Dès lors, plusieurs similitudes apparaissent entre la résiliation du bail et le refus de
renouvellement. La plupart des causes de renouvellement sans indemnité pour violation
d'obligations contractuelles sont aussi des causes de résiliation du bail. Ainsi le nonpaiement des loyers pourra être un motif de non-renouvellement comme de résiliation
du bail. Dès lors, l’action en déclaration de validité de congé ne devrait-elle pas être
paralysée par l’ouverture de la procédure ? En outre, le congé avec refus de
renouvellement du bail aura les mêmes résultats pratiques que la résiliation judiciaire ou
par application d’une clause résolutoire. Ainsi, permettre au bailleur de refuser le
renouvellement pour motif grave et légitime résultant du défaut de paiement des loyers
antérieurs au jugement d’ouverture consisterait à ouvrir une brèche sérieuse dans le
dispositif légal écartant la résiliation des contrats en cours ; le bailleur disposant ainsi
d’un moyen d’évincer le locataire défaillant et de rompre la relation contractuelle.
61
Néanmoins, une telle analyse a été rejetée par la cour de cassation qui a considéré dans
un arrêt du 14 mai 199747 que ni les dispositions de l’article 47 de la loi de 1985 ni
celles de l’article 38, ne font obstacle à la recevabilité de l’action en déclaration de
validité de congé avec refus de renouvellement fondé sur les dispositions de l’article 9-1
du décret. La cour de cassation admet donc la validité d’un refus de renouvellement
d’un bail pour motif grave et légitime en raison du défaut de paiement de loyers
antérieurs au jugement d’ouverture.
Plusieurs remarques s’imposent :
-
dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle que le refus de renouvellement est une
autre technique que celle de la résiliation. Le non-renouvellement du bail en cours à
la date d’une ouverture de procédure collective n’a pas pour objet de mettre fin par
anticipation à ce contrat, mais seulement de faire obstacle à la naissance d’un
nouveau bail le lendemain de la date d’expiration de celui-là. La résiliation c’est
donc la rupture du contrat en cours d’exécution avant son terme ; c’est une sanction
a posteriori ; le refus de renouvellement est une mesure a priori destinée à priver de
son droit le locataire qui ne mérite pas la faveur consistant à renouveler ce contrat,
c’est une sorte de déchéance.
-
même si le recours au juge est nécessaire dans les deux hypothèses, le refus de
renouvellement est soumis à la procédure de l’article 9-1. Il faudra donc qu’il y ait
eu une mise en demeure adressée au preneur, antérieurement au jugement
d’ouverture, d’avoir à faire cesser l’infraction reprochée qui ne pourra être invoquée
que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après.
-
la cour de cassation avait déjà décidé dans un arrêt du 3 juin 199248 que la
suspension des poursuites prévues par l’article 47 n’est pas applicable à l’action en
déclaration de validité de congé avec refus de renouvellement pour retard dans les
paiements. Néanmoins, l’infraction reprochée au preneur devra être suffisamment
47
48
Cass. 3e civ., 14 mai 1997,RJDA 1997, n°954.
Cass. 3e civ., 3 juin 1992, Bull. civ. III, n°182.
62
grave pour justifier cette mesure. La cour de cassation dans son arrêt du 14 mai
1997 rappelle que les juges de fonds exerceront leur pouvoir souverain
d’appréciation sur les motifs invoqués.
Ainsi, bien que le bailleur invoque un défaut de paiement de créances antérieures, il
peut agir pour faire reconnaître la validité du congé avec refus de renouveler délivré
pour ce motif tandis que les mêmes faits ne l’autorisent pas à demander au juge la
résiliation du bail. En outre, les deux actions peuvent être introduites et poursuivies
indépendamment l’une de l’autre. De cette manière, le bailleur qui entend se débarrasser
d’un preneur encombrant et ne respectant pas ses obligations contractuelles peut user
simultanément des deux actions pour tenter d’obtenir la libération des lieux loués par
ledit preneur et ainsi recouvrer la jouissance des locaux.
Si le bailleur subit de plein fouet la règle de l’interdiction des poursuites, il peut donc
néanmoins exercer quelques rares actions ne tombant pas sous le coup de l’application
de la règle. Tel est le cas aussi de l’action tendant à la fixation du loyer du bail
renouvelé. Il convient enfin d’envisager, les possibilités de résiliation du contrat de bail
pour causes postérieures au jugement d’ouverture.
63
CHAPITRE II : LA RESILIATION POUR CAUSE
POSTERIEURE AU JUGEMENT D’OUVERTURE
Alors que les possibilités de résiliation du contrat de bail pour cause antérieure au
jugement d’ouverture s’insèrent dans le cadre général de l’article 47, le bail commercial
fait l’objet de dispositions spécifiques relatives à la faculté de résiliation du bailleur
postérieurement au jugement d’ouverture.
En effet, le bail commercial est expressément visé par l’article 38 quand celui-ci
dispose qu’ « à compter du jugement d’ouverture le bailleur peut demander la résiliation
judiciaire du bail ou la résiliation de plein droit du bail des immeubles affectés à
l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement des loyers et des charges afférents à
l’occupation postérieure audit jugement. Cette action ne peut être introduite moins de
deux mois à compter du jugement d’ouverture ».
En principe, après le jugement d’ouverture, le bailleur recouvre sa faculté de
résiliation pour des causes nouvelles se produisant après l’ouverture de la procédure. En
effet, le bail continué étant soumis aux règles du droit commun, le bailleur peut agir en
résiliation du bail en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations,
postérieurement au jugement. Cette faculté peut être exercée sur le fondement d’une
clause résolutoire ou de l’article 1184 du code civil. Dès lors, l’article 38 restreint cette
possibilité de résiliation pour cause postérieure au jugement d’ouverture dans la mesure
où le bailleur se fonde sur le défaut de paiement des loyers ou des charges (I). En outre,
cette altération à la liberté de résilier s’accompagne d’une paralysie totale du droit de
résilier pour certaines causes spécifiques : le défaut d’exploitation et de garnissement
des lieux loués (II).
64
I – L’ALTERATION DE LA FACULTE DE RESILIATION POUR
DEFAUT DE PAIEMENT
L’article 38, qui institue un régime particulier pour le bail des immeubles affectés à
l’activité de l’entreprise, a fait couler beaucoup d’encre. En effet, que ce soit dans sa
rédaction initiale ou dans celle issue de la loi du 10 juin 1994, des controverses ont
toujours sévi à propos de ce texte. L’article 38 institue un régime dérogatoire non
seulement aux dispositions qui gouvernent le bail, mais aussi à celles applicables aux
procédures collectives. Dès lors, des difficultés d’application entre ces différents textes
sont apparues, la mise en œuvre de l’article 38 s’avère donc délicate (B). En outre, le
champ d’application même du texte a été sujet à discussion, en raison des différentes
interprétations auxquelles se prêtent les dispositions de l’article 38 (A).
A ) LE CHAMP D’APPLICATION DE L’ARTICLE 38
Dans sa rédaction d’origine, l’article 38 prévoyait que le bailleur ne pouvait
introduire ou poursuivre une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des
loyers que s’il s’agissait de loyers échus depuis plus de trois mois après le jugement
d’ouverture du redressement judiciaire. Dès lors, de part cette rédaction ambiguë, des
controverses doctrinales ont fait rage. Celles-ci étaient de deux ordres :
-
l’application de ce texte avait tout d’abord suscité une controverse dans le mesure
où l’article 38 visait à la fois l’introduction ou la poursuite de l’action. Dès lors,
certains considéraient qu’il suffisait effectivement d’une simple lecture de l’article
38 pour constater que la loi autorise le bailleur non seulement à introduire mais
également à poursuivre l’action en résiliation. Or, il est clair que si le bailleur peut
poursuivre de telles actions, il ne peut s’agir que des actions qui étaient pendantes à
65
la date du jugement d’ouverture, actions pendantes qui ne pouvaient nécessairement
viser que des causes de résiliation antérieures au jugement d’ouverture. Dès lors,
pour le bail commercial il était possible, pour cette doctrine, de poursuivre une
action en résiliation pour cause antérieure au jugement d’ouverture. La cour de
cassation dans un arrêt du 3 novembre 199249 a estimé que ce texte ne pouvait
s’appliquer qu’aux seuls loyers échus postérieurement à l’ouverture de la procédure
collective à l’exclusion des loyers antérieurs à cette procédure, le non-paiement de
ceux-ci n’ouvrant droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. Il était
donc clair, depuis cet arrêt, que le non-paiement des loyers antérieurs n’ouvrait droit
au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.
-
Une seconde controverse est apparue quant à la notion de loyers échus visés par
l’article 38. En effet, dans plusieurs décisions, la cour de cassation s’était référée à
la notion de loyers échus, elle mettait donc en lumière le fait que seule était prise en
compte la date d’échéance, indépendamment de la considération de la période
d’occupation. Dès lors, dans l’hypothèse d’un loyer à échéances payables d’avance,
objet d’impayés antérieurs au jugement d’ouverture et ayant donné lieu à une
occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvait que déclarer
sa créance au passif et non pas exiger la résiliation. A l’inverse si on était en
présence d’une occupation à la fois antérieure et postérieure au jugement
d’ouverture, l’action en résiliation pouvait être introduite pour la portion de loyers
échus postérieurement. Une partie de la doctrine avait donc mis en avant cette
situation particulièrement contraignante pour le bailleur et, considérait qu’il aurait
été préférable pour le bailleur que ne soit prise en compte que la durée d’occupation.
Avant même que la réforme ne s’opère par la loi du 10 juin 1994, la cour de
cassation dans un arrêt du 14 juin 199450 a suivi cette opinion doctrinale en
censurant un arrêt de la cour d’appel qui subordonnait la résolution du bail d’une
part à la constatation d’un loyer arrivé à échéance et, d’autre part à l’écoulement
d’un délai de trois mois. Malgré cette position parfaitement conforme à l’ancienne
49
50
Cass. com., 3 novembre 1992, JCP 1993, ed. G, II, p.352.
Cass. com., 14 juin 1994, D. 1994, IR, 206.
66
rédaction de l’article 38, la cour de cassation avait donc déjà préféré se référer à la
notion d’occupation postérieure au jugement d’ouverture.
Désormais, l’article 38 nouveau de la loi de 1985 dispose qu’à compter du jugement
d’ouverture le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein
droit du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement
des loyers et des charges afférent à une occupation postérieure audit jugement. Cette
action ne pouvant être introduite moins de deux mois après le jugement d’ouverture.
Dès lors, la nouvelle rédaction du texte prend en compte non plus l’échéance des loyers
mais la période d’occupation. Le bailleur est donc en droit d’agir dans le délai de deux
mois à compter du jugement, dès lors que le loyer ou les charges se rapportant à la
période de jouissance locative postérieure au jugement n’ont pas été payés, quelque soit
la date d’exigibilité des créances. Il en résulte que la période de deux mois constitue un
simple délai d’attente. Le bailleur peut agir en résiliation pour le loyer impayé afférent à
une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture, même si le loyer était
payable d’avance à une date antérieure au jugement d’ouverture ce qui peut être le cas
lorsque les échéances sont trimestrielles. Plusieurs remarques s’imposent :
-
d’une part, s’agissant d’une occupation postérieure au jugement d’ouverture, les
sommes dues sont des créances relevant de l’article 40 et, ne doivent donc pas être
déclarées à la procédure. Par contre, a contrario le non-paiement des créances liées à
une occupation antérieure ne justifie pas la résiliation.
-
d’autre part, l’article 38 ne vise que le non paiement des loyers et des charges. Dès
lors, sous cette réserve, rien ne paraît faire obstacle à ce que postérieurement au
jugement d’ouverture, le bailleur puisse se prévaloir d’infractions commises, autres
que celles visées par l’article 38 , soit dans le cadre de l’action de droit commun en
résiliation du bail soit sur le fondement de la clause résolutoire sans avoir à
respecter le délai d’attente de deux mois. Ainsi le bail pourra être rompu pour
inexécution de travaux promis ou à raison d’une faute quelconque commise par le
locataire tel le défaut d’entretien des lieux loués.
67
Néanmoins, cette nouvelle rédaction de l’article 38 n’a pas mis fin à toutes
controverses. En effet, une controverse est née quant à la rédaction de l’adjectif afférent
contenu dans le texte de la loi. Et plus précisément sur la rédaction au pluriel ou au
singulier de cet article. Dans le texte de la loi, l’adjectif afférent apparaît au singulier.
Néanmoins, au cours des travaux préparatoires le terme était fréquemment utilisé au
pluriel.
Si c’est le défaut de paiement qui est afférent à l’occupation postérieure, la résiliation ne
peut être demandée que pour le non-paiement de dettes exigibles après le jugement . A
l’inverse, admettre une rédaction au pluriel de l’adjectif afférent signifierait que le
bailleur serait fondé à exiger la résiliation du bail pour des loyers et charges relatifs à
une occupation postérieure et ce, indifféremment de la date d’exigibilité desdits loyers
et charges. Par conséquent, le non-paiement d’un loyer payable d’avance ouvre droit à
la résiliation même s’il était exigible avant le jugement d’ouverture dès lors qu’il est
relatif à une occupation postérieure.. La doctrine dominante s’est ralliée à cette thèse.
Néanmoins certains auteurs estiment que cette version plurielle de l’adjectif afférent
imposerait de considérer que l’article 38 instituerait une dérogation à de nombreuses
dispositions de la loi du 10 juin 1995 et notamment à l’article 33 qui interdit de payer
des créances antérieures ou même à l’article 47 qui arrête une action en résiliation pour
défaut de paiement de telles créances. A cet argument on peut objecter que même si le
loyer est payable d’avance, dès lors qu’il est relatif à une occupation postérieure au
jugement, c’est une créance postérieure. Les articles 33 et 47 ne sont nullement
méconnus. Le paiement n’étant qu’une modalité d’exécution de l’obligation. Celle-ci
née de la jouissance et dès lors l’adjectif afférent doit être considéré comme se
rapportant à des loyers et charges relatifs à une occupation postérieure à l’ouverture de
la procédure, même s’ils sont payables d’avance.
Le champ d’application de l’article 38 est donc largement sujet à controverse même
malgré la réécriture de l’article par la loi du 10 juin 1994. Ces difficultés d’application
de l’article 38 se prolongent quant à la mise en œuvre de la faculté ouverture au bailleur
de résilier le bail postérieurement au jugement d’ouverture.
68
B ) LA MISE EN ŒUVRE DE L’ARTICLE 38
La mise en œuvre de l’article 38 suscite des difficultés eu égard aux termes employés.
En effet, aux termes de l’article 38 : « à compter du jugement d’ouverture, le bailleur
peut demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit… » Dès lors, ce
texte paraît évoquer alternativement :
-
l’exercice par le bailleur d’une action en résiliation de bail fondée sur les
dispositions de l’article 1184 du code civil. Il est à noter que ce litige est désormais
la compétence d’attribution du tribunal de grande instance pour les baux assujettis
au décret du 30 septembre 1953. En effet depuis la loi du 28 décembre 1998 « sont
exclus de la compétence du tribunal d’instance toutes les contestations en matière de
baux à loyers d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
régis par le décret du 30 septembre 1953 ».
-
et d’autre part la résiliation de plein droit. L’ambiguïté est ici manifeste dans la
mesure où ce terme est parfois utilisé pour dénommer la sanction contractuelle
découlant de la clause résolutoire du fait que selon la jurisprudence traditionnelle, la
juridiction saisie ne peut que constater les effets de la clause résolutoire sans se
prononcer sur la gravité de l'infraction alléguée. Néanmoins, dans des conditions
totalement étrangères à l’application de la clause résolutoire, l’article 37 prévoit lui
aussi la résiliation de plein droit, soit après notification d’une mise en demeure à
l’initiative du bailleur, soit en tout état de cause à l’initiative de l’administrateur ou à
défaut de paiement dans les conditions prévues par l’alinéa 3 de l’article 37. Dès
lors faut-il en conclure que sous couvert de la résiliation de plein droit coexistent
désormais deux possibilités offertes au bailleur :
•
la résiliation de plein droit encourue selon l’article 38 susceptible d’être sanctionnée
par le juge-commissaire dans les termes de l’article 61-1 du décret du 27 décembre
1985. Ce texte se réfère en effet expressément à l’article 38 et dispose que le juge-
69
commissaire peut être saisi par tout intéressé. Dès lors le bailleur peut entrer dans cette
catégorie de personne susceptible de saisir le juge-commissaire.
• et d’autre part la mise en jeu de la clause résolutoire impliquant la saisine de la
juridiction compétente pour constater son acquisition ou statuer sur une éventuelle
demande de suspension assortie de délais à l’initiative du débiteur et de l’administrateur
dans les termes de l’article 25 du décret du 30 septembre 1953.
L’enjeu est d’importance dans la mesure où le juge-commissaire ne peut que constater
à la demande de tout intéressé la résiliation de plein droit du contrat et ne peut en aucun
cas accorder des délais de grâce conformément à l’article 1244 du code civil. Dès lors
doit-on considérer que la réforme des procédures collectives menace le statut protecteur
des baux commerciaux et notamment l’article 25 du décret de 1953 ? La résiliation de
plein droit prévue par l’article 38 est-elle donc exclusive de la mise en œuvre de la
clause résolutoire et des conséquences que ceci implique sur le fondement de l’article
25 du décret, texte d’ordre public ? Faut-il donc que le bailleur adresse une mise en
demeure et que celle-ci demeure infructueuse pendant un mois pour que la résiliation
produise ses effets ?
La question a trait donc à l’autonomie de l’article 38 par rapport à l’article 25 du décret
du 30 septembre 1953. Deux visions sont ici possibles :
-
à l’appui d’une indépendance entre les deux articles, on peut arguer que l’article 38
est un texte spécial qui déroge au texte général. En outre, l’article 61-1 du décret,
comme nous l’avons vu précédemment, énonce que le juge-commissaire constate
sur la demande de tout intéressé la résiliation de plein droit des contrats dans les cas
prévus à l’article 37 alinéas 1 et 3 et à l’article 38 de la loi du 25 janvier 1985. Cette
résiliation de plein droit semble donc soumise au même régime que la résiliation
automatique résultant de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le
contrat.
70
-
à l’inverse on peut se fonder sur le fait que la résiliation, lorsqu’elle est permise, doit
se réaliser selon les règles du droit commun. En cas d’inexécution, les règles
ordinaires reprennent leur empire et le droit commun doit s’appliquer. Quant à
l’article 61-1 du décret on peut considérer qu’il a pour seul objet de donner
compétence au juge-commissaire pour constater que la clause résolutoire est acquise
à la suite de l’observation de la procédure prévue à l’article 25 du décret de 1953.
L’opinion générale semble s’orienter vers le respect de l’article 25 dans la mesure où sa
négation conduirait à menacer gravement les chances de redressement de l’entreprise.
En outre, cela contrarierait à la fois l’esprit de la loi du 25 janvier 1985 et celui du
décret du 30 septembre 1953 qui est d’accorder des délais de grâce au locataire. Par
ailleurs, le bail, dès lors qu’il est poursuivi, doit être exécuté aux conditions initiales.
Cela implique que la clause résolutoire joue dans les conditions prévues à l’origine qui
sont celles du décret du 30 septembre 1953. De plus, il résulte des débats préparatoires
que la résiliation du bail devait intervenir « sans préjudice de l’application de l’article
25 du décret sur les baux commerciaux ou de l’article 1244 du code civil qui permet en
tout état de cause d’accorder des délais ». En l’état actuel de la jurisprudence, on peut
faire état d’un jugement du tribunal de commerce de PARIS en date du 9 avril 199951.
Dans cette espèce le bailleur avait tenté d’obtenir du juge-commissaire la constatation
de la résiliation de plein du bail en invoquant les dispositions de l'article 38. Le jugecommissaire a déclaré irrecevable la demande en l’absence de commandement de payer
notifié préalablement sur le fondement de la clause résolutoire. Dès lors le bailleur a
formé opposition à l’encontre de cette décision. Le tribunal de commerce a considéré
que l’opposition est mal fondée, la loi du 25 janvier 1985 et les textes subséquents
n’apportant aucune novation en ce qui concerne les modalités de résiliation d’un bail
commercial, elles-mêmes fixées par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 qui
précise que la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois
après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Cette décision
paraît donc s’orienter vers l’inapplication de la résiliation de plein droit selon la
procédure prévue par les articles 38 de la loi et 61-1 du décret, lorsque le bail
71
commercial est assujetti aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que le
débiteur peut donc légitimement prétendre au bénéfice de l’article 25 du décret.
Un autre problème est apparu quant à l’articulation de l’article 37 alinéa 3 et l’article
38. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, l’article 38 soumet l’action en
résiliation postérieure au jugement d’ouverture pour défaut de paiement des loyers à un
délai de deux mois, délai d’attente. Par ailleurs, l’article 37 alinéa 3 permet la résiliation
de plein droit du contrat à défaut de paiement comptant. Dès lors, l’application de ces
deux articles peut en pratique aboutir à l’exclusion de l’article 38 chaque fois que
l’échéance de loyer intervient moins de deux mois après le jugement d’ouverture, c’està-dire à une date à laquelle le bailleur est privé de son action en résiliation de l’article
38. Dès lors, doit-on considérer que le bailleur, dont les droits sont restreints par le
système spécifique au bail de l’article 38, bénéficie-t-il néanmoins de la résiliation de
l’article 37 alinéa 3 ? Là encore la doctrine est divisée. En effet, une partie considère
que ce cumul des régimes de résiliation est possible, un auteur estimant même que le
bailleur pourrait obtenir la résiliation du bail si le paiement de l’échéance de loyer
paraissait seulement improbable. A l’inverse, une autre partie de la doctrine soutient
l’opinion inverse et considère l’article 38 comme une disposition autonome interdisant
au bailleur de se prévaloir du régime simplifié de résiliation. Le bailleur n’est pas, pour
cette doctrine, visé par l’article 61-1 du décret, texte de procédure qui ne saurait
commander le champ d’application d’une loi ; le bailleur, qui a consenti un bail
commercial, est soumis au régime exclusif de l’article 38 qui lui impose le respect du
décret du 30 septembre 1953. Une telle interprétation permet d’éviter l’exclusion de
l’article 38 et permet l’application du statut protecteur des baux commerciaux à une
période où l’entreprise en a plus que besoin. En faveur de cette thèse, un jugement du
tribunal de commerce de PARIS en date du 18 juin 199652 déboute des bailleurs de leur
recours contre une ordonnance du juge-commissaire qui rejetait leur requête en
demande de résiliation d’un bail commercial, sur le fondement de l’article 37 alinéa 3
de la loi du 25 janvier 1985 au motif que « la création d’un nouveau cas de résiliation de
51
T.com. PARIS, 9 avril 1999, loyers et copr. 1999, comm. n°242.
72
plein droit au bénéfice du bailleur conduirait à écarter l’application à un cas de
résiliation pour faute, de l’article 25 du décret de 1953 sur les baux commerciaux qui
relève de l’ordre public de protection… Si telle avait été l’intention du législateur, il
l’aurait clairement manifesté dans une disposition nette ou, à tout le moins, cette
intention aurait été affirmée à l’occasion des débats et travaux préparatoires… Il est
fondé de considérer que le législateur n’a pas voulu bouleverser l’état du droit antérieur
en créant un nouveau cas de résiliation de plein droit. »
La résiliation postérieure au jugement d’ouverture pour défaut de paiement de loyers
s’avère donc extrêmement délicate pour le bailleur. En effet, celui-ci semble devoir
respecter le décret du 30 septembre 1953. En outre, dans un arrêt du 16 mars 199953, la
cour de cassation a considéré que les juges du fond pouvaient, en vertu de leur
appréciation souveraine, considérer que le défaut de paiement de loyers échus
postérieurement au jugement d’ouverture ne constituait pas un manquement
suffisamment grave pour justifier la résiliation. Dans cette espèce, le bailleur avait
respecté les délais imposés par l’article 38 de la loi de 1985 ainsi que l’article 25 du
décret du 30 septembre 1953. En outre, l’article 38 rend inefficace deux autres causes
de résiliation du contrat de bail.
II – LA NEGATION DE CAUSE SPECIFIQUE DE RESILIATION
DU BAIL
Les obligations pesant sur le preneur sont diverses et, leur manquement peut justifier
une résiliation du contrat de bail sur le fondement de l’article 1184 ou sur le fondement
d’une clause résolutoire. Néanmoins, l’article 38 paralyse la résiliation fondée sur le
défaut d’exploitation du fonds de commerce (A). En outre, l’article 39 alinéa 4,
52
T.com. PARIS, 18 JUIN 1996, Rev. Proc. Coll. 1997, p. 131, in « le bail commercial n’est pas un
contrat comme les autres », F. Auque.
53
Cass.com., 16 mars 1999, petites affiches, 3 février 2000, n° 24, p.16, note C.H. Gallet.
73
réduisant considérablement le privilège du bailleur, porte en lui-même une atteinte
indirecte au droit de résiliation du bailleur (B).
A – LE DEFAUT D’EXPLOITATION DES LIEUX LOUES
Par exception au principe de la liberté de résilier en raison d’inexécution postérieure
au jugement, l’article 38, alinéa 2, interdit au bailleur de se prévaloir, pour résilier le
contrat, du défaut d’exploitation d’un ou plusieurs immeubles de l’entreprise au cours
de la période d’observation.
En effet, l’alinéa 2 dispose que « nonobstant toute clause contraire, le défaut
d’exploitation pendant la période d’observation… n’entraîne pas la résiliation du bail ».
Le texte prend donc soin de préciser « nonobstant toute clause contraire » : il faut donc
supposer que le bailleur ne peut donc se prévaloir d’une infraction éventuelle à la clause
faisant obligation au preneur d’exploiter en permanence les lieux loués. Le bailleur ne
pourra donc utilement invoquer ni la demande en résiliation judiciaire fondée sur
l’article 1184 du code civil ni celle fondée sur l’application d’une clause résolutoire
puisque celle-ci est privée d’effet par l’article 38 alinéa 2.
Le bailleur peut-il, néanmoins, invoquer l’article 9-1 et refuser le renouvellement du
bail pour défaut d’exploitation du fonds de commerce ? Il résulte de l’article 4 du décret
du 30 septembre 1953 relatif au droit au renouvellement du bail, ainsi que de l’article 91 du même décret relatif au refus dudit renouvellement, que le bailleur peut poursuivre
la résiliation du bail, dans la mesure où le preneur ne peut invoquer « d’une raison
sérieuse et légitime » expliquant cette cessation d’exploitation. La jurisprudence est
venue préciser que si la résiliation était encourue en cas de défaut d’exploitation, encore
faut-il que cette exploitation du fonds de commerce ait fait l’objet d’une stipulation
contractuelle. Dès lors, l’article 38 alinéa 1 privant d’effet toute stipulation
contractuelle, on ne voit pas sur quel fondement le propriétaire pourrait notifier une
mise en demeure même dans les termes de l’article 9-1 du décret. Il s’avère donc que
74
même en dépit du silence observé par le texte dans le cadre de la procédure du refus de
renouvellement découlant de l’article 9-1 du décret du 30 septembre 1953, le bailleur ne
pourra, semble-t-il, pas invoquer celui-ci utilement. On se trouverait donc dans le cadre
d’une cessation éventuelle d’exploitation pour motif légitime tel que visé par l’article 4
qui précise les conditions du droit au renouvellement du preneur.
En outre, interrogé sur l’incidence que pouvait avoir un défaut d’exploitation antérieur à
la période d’observation, la jurisprudence en a conclu que le bailleur ne pouvait s’en
prévaloir. Bien que cette lecture coïncide tout à fait avec la lettre même de l’article 38
alinéa 2, certaines objections peuvent être faites. Tout d’abord il convient de rappeler
que le contrat poursuivi l’est aux conditions définies par les parties. En outre, comment
un défaut d’exploitation pourrait-il ne pas constituer un motif suffisant pour exiger la
résiliation du bail et être tout à la fois considéré comme un motif légitime exonératoire
du droit à renouvellement ? De plus, l’action en déclaration de validité de congé avec
refus de renouvellement, fondée sur le défaut de paiement du loyer, pouvant se
poursuivre malgré l’ouverture de la procédure, il eut été envisageable d’admettre une
telle action postérieurement au jugement d’ouverture et ce fondé sur le défaut
d’exploitation des lieux loués.
L’ouverture d’une procédure collective atteint aussi le privilège du bailleur, celui-ci
étant fortement restreint par l’article 39 alinéa 4.
B ) LE DEFAUT DE GARNISSEMENT DES LOCAUX
En droit commun, selon l’article 1752 du code civil, pèse sur le preneur une obligation
de garnir suffisamment de meubles les lieux loués sous peine d’être expulsé. Cette
obligation garantit l’efficacité de l’assiette du privilège du bailleur prévue par l’article
2102-1 du code civil. La loi du 25 janvier 1985 apporte un tempérament à cette règle
tout en assurant triplement la protection du bailleur.
75
En effet, l’article 2101-1 confère au bailleur un privilège sur les meubles qui
garnissent les lieux loués pour garantir le règlement de tous les loyers échus, et de tous
les loyers à échoir si le bail est authentique ou sous seing privé mais avec date certaine.
A défaut d’une telle forme, ne sont garantis que les loyers à échoir pour une année à
partir de l’expiration de l’année courante. Lorsque le locataire est soumis à une
procédure collective, le privilège du bailleur est doublement restreint quant aux
créances garanties et quant à leur assiette :
-
les créances garanties par le privilège sont limitées, pour les loyers antérieurs aux
deux dernières années de loyers précédent le jugement d’ouverture. Quant aux
loyers à échoir, l’article 39 distingue selon que le bail est ou non résilié. Si le bail est
résilié, le bailleur dispose d’un privilège destiné à garantir, pour l’année courante,
toutes les sommes qui lui sont dues en exécution du contrat de bail ou au titre de
dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice qu’il subit par la suite de la
résiliation du contrat. Si le bail se poursuit, le bailleur ne peut plus exiger le
paiement des loyers à échoir si les sûretés qui lui avaient été consenties dans le bail
sont maintenues ou dès lors que les sûretés qui lui ont été fournies après le jugement
d’ouverture sont suffisantes. Le rang du privilège n’est pas modifié par la
procédure : le bailleur passe après le super privilège des salaires et les privilèges
fiscaux et avant les privilèges généraux.
-
l’assiette du privilège peut aussi être réduite si l’administrateur use de la faculté que
lui reconnaître l’article 39 alinéa 4 de vendre avec l’autorisation du jugecommissaire les meubles soumis à un dépérissement prochain, à dépréciation
imminente ou dispendieux à conserver ou dont la réalisation ne met pas en cause,
soit l’existence du fonds, soit le maintien de garantie suffisante pour le bailleur.
Dès lors, la législation instaure un contrôle judiciaire impératif à la vente des meubles,
par le biais de l’autorisation du juge-commissaire, qui faute d’être respecté entraînera la
nullité de ce contrat. D’autre part, la réalisation des meubles ne peut intervenir que dans
des circonstances exceptionnelles caractérisant une urgence ou une entrave au
76
redressement de l’entreprise. Enfin, les droits du bailleur sont également protégés par la
limite prévue par le texte relatif à l’existence du fonds ou au maintien de garantie du
propriétaire. Cependant la mention du caractère simplement suffisant et non équivalent
des garanties restreint la protection légale. En effet, cela signifie que la vente peut
intervenir même lorsqu’elle entraîne une baisse des garanties, celles-ci restant
néanmoins jugées comme suffisantes par le juge
La loi de 1985 porte donc atteinte de manière importante au droit de résiliation du
bailleur, ce dernier ne pouvant se prévaloir de manquement à des obligations
essentielles du bail, la première de toute étant le paiement de loyers. Plus que jamais la
notion de propriété commerciale s’avère donc exacte. L’existence d’un bail commercial
démontre que le droit de propriété n’est pas aussi absolu que veut bien l’affirmer le code
civil, le preneur bénéficiant d’un traitement extrêmement favorable induit par les
dispositions spéciales de la loi de 1985. Et pourtant, le régime du bail n’est pas luimême très favorable au bailleur d’un immeuble abritant un fonds de commerce. Le
décret du 30 septembre 1953 restreignant aussi considérablement le droit de résilier par
rapport au droit commun du louage résultant des articles 1752 et suivants du code civil.
Dès lors, plus que tout autre contrat, le bail commercial soumis à une procédure
collective abdique son rang de convention soumis au principe de la force obligatoire,
pour se muer en un instrument de redressement obéissant à des déterminismes propres.
Néanmoins, la violation des obligations du preneur ne fait pas toujours l’objet d’une
absolution par la loi de 1985, le bailleur peut toujours invoquer des manquements tels
que le défaut d’entretien des locaux ….
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