Création d`une SCI - Cabinet immobilier De Rocquigny

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Création d`une SCI - Cabinet immobilier De Rocquigny
CABINET IMMOBILIER DE ROCQUIGNY
Hervé RICHARD & Gilles DRESCH
22 place du vieux marché – ORLEANS 45000
Tél. +33 (0)2 38 53 57 42
Cabinetderocquigny.com
CREATION D’UNE SCI
En 2005, près de 6500 sociétés civiles ont été créées à Paris. Les sociétés civiles immobilières
(SCI) sont devenues un mode courant de gestion du patrimoine : elles permettent de détenir à
plusieurs des biens immobiliers et de les gérer en toute souplesse. Mais attention, elles ne sont
pas adaptées à toutes les situations.
La SCI (1), société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum, qui a pour
but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en
contrepartie de son apport. La SCI ne peut avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour
les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les
bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.
Pour constituer une SCI, il n'y a aucun critère de capital social minimum. Néanmoins, la question du
montant du capital social doit être posée : faible ou élevé, son montant varie en fonction des situations
particulières et des buts recherchés.
Pour créer une SCI, il suffit de :
•
rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer
•
enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
•
publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales
•
procéder à l'immatriculation de la société.
Avantages de la SCI
On a coutume de dire qu'acheter un bien sous le régime de la SCI permet une gestion plus souple du
patrimoine qu'en indivision. Cela est atténué par la modification du régime juridique de l'indivision, en
vigueur depuis le 1er janvier 2007 ; l'unanimité des indivisaires n'est plus systématiquement requise (2).
Dans une SCI, la liberté contractuelle permet d'adapter les statuts au but recherché. La SCI est ainsi
particulièrement bien adaptée lorsque plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien en vue de
le louer.
Une SCI peut être créée pour protéger un conjoint en cas de décès. Les statuts peuvent contenir des
clauses favorables au survivant, pour lui garantir la jouissance du bien familial jusqu'à son propre décès.
Cette possibilité conserve son intérêt, même si le conjoint survivant a, depuis une réforme récente, un droit
viager sur le logement familial, sauf volonté contraire du défunt.
La SCI est également intéressante en matière de transmission d'un patrimoine immobilier. Des parents
peuvent, par exemple, transmettre gratuitement une partie de leurs parts sociales de leur vivant (dans la
limite de 50.000 euros par parent et par enfant tous les 6 ans). Ils peuvent également diminuer le montant
des droits de succession que leurs enfants paieront à leur mort. Comment ? En démembrant les parts
sociales de la SCI. Ainsi, une propriété peut être « démembrée (3)» ou partagée en deux entités : d'un côté
la « nue-propriété » et de l'autre l'« usufruit ». Les parents donnent la nue-propriété de leurs parts sociales à
leurs enfants et conservent l'usufruit. Les enfants ne paieront donc des droits de donations que sur la nuepropriété. La nue-propriété aura une valeur fiscalement déterminée selon l'âge du donateur (l'âge des
parents au moment de la donation). Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins
propriétaires sans formalité ni droits à payer.
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Inconvénients de la SCI
La SCI suppose une gestion lourde pour les particuliers : il faut respecter des obligations juridiques,
comptables et fiscales comme pour n'importe quelle société.
Autre désavantage de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales
proportionnellement à leur apport. Par exemple, si une SCI décide d'engager de gros travaux réalisés par
une entreprise qu'elle n'a pas les moyens de payer, l'entreprise peut se retourner indéfiniment contre
chacun des associés jusqu'à ce que leur part de dette soit épongée.
En cas d'achat de la résidence principale par le biais de la SCI, il faut noter que les associés ne pourront
pas utiliser leurs PEL, et ne pourront pas recourir au prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés. La SCI
ne pourra pas bénéficier des réductions d'impôt pour gros travaux.
Il ne faut pas oublier non plus que des parts sociales d'une SCI sont plus difficiles à vendre qu'un logement
ou un immeuble...
(1) N'est traitée dans cet article que la SCI de gestion patrimoniale, dont l'objet est la location ou la gestion
d'un ou plusieurs immeubles. Il existe d'autres formes de SCI, au régime juridique différent, telles que la SCI
d'attribution ou de construction-vente.
(2) Les actes de conservation (actes ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent et qui
ne compromettent pas les droits des autres indivisaires) peuvent être accomplis par un indivisaire seul.
Certains actes nécessitent une majorité des deux tiers. La vente de l'immeuble nécessite, elle, l'accord de
tous les membres de l'indivision.