IMMOBILIER TERTIAIRE ET PERFORMANCE

Étude réalisée en
partenariat avec
Immobilier
tertiaire et
performance
environnementale
Analyse de la demande de
bureaux « verts » EN
ile-de-france
Synthèse
Décembre 2013
Ce document synthétise les principaux résultats
d’une étude sur la demande des entreprises
en matière de bureaux et de performance
environnementale. Deux sources complémentaires
d’information ont été utilisées :
ZZ Base de données DTZ sur les transactions de
bureaux d’une surface supérieure à 5 000 m2
réalisées en Ile-de-France entre 2005 et 2012.
ZZ Enquête réalisée entre juillet et septembre
2013 auprès d’environ 80 responsables
immobiliers d’entreprise.
Si le recours à la certification environnementale
HQE Construction permet de décrire
statistiquement l'importance de l'immobilier durable
sur le marché de bureaux, l'enquête permet de
distinguer les attentes des utilisateurs en fonction
des différentes thématiques environnementales.
1
Le bâtiment « vert » et la performance environnementale
Le développement durable est traditionnellement
décrit via trois volets: environnemental, social
et économique. L’immobilier durable aborde
ainsi de multiples problématiques: énergie, eau,
déchets, mais aussi santé et confort des occupants,
intégration du bâti dans le territoire, conditions
de travail des employés de chantier, caractère «
abordable » des biens immobiliers...
L’immobilier durable vu par les
entreprises utilisatrices : entre
consommation énergétique et confort
des salariés
La notion de bâtiment « vert » ou « durable »
est une notion polymorphe qui reste aujourd’hui
fortement associée à la performance énergétique,
à condition que les exigences de confort des
occupants soient respectées. Consommation
énergétique (99%), accessibilité en transports en
commun (97%), et confort (93%) sont ainsi les trois
premiers critères cités par le panel pour décrire un
immobilier durable. Sans surprise, les utilisateurs
s’intéressent principalement aux thématiques
ayant un impact direct sur la phase d’exploitation.
Une approche réglementaire tournée
vers la consommation énergétique
Les réglementations ont défini des standards
minimums portant essentiellement sur la
performance énergétique. Les lois Grenelle I et II,
promulguées respectivement en 2009 puis 2010,
fixent ainsi :
ZZ Un objectif de 50kWhep/m2/an pour les
consommations énergétiques des bâtiments
existants d'ici à 2050. Une étape intermédiaire
est attendue pour 2020 avec un objectif de
réduction de 38%.
Comment définiriez-vous des locaux
performants du point de vue du
développement durable ?
Très important
0%
40%
Peu important
60%
Pas important
80%
100%
Consommation
réduite d’énergie
Accessibilité
en transports
en commun
Optimisation
des conditions
de confort
Optimisation
du poste
de travail
Consommation
réduite d’eau
Faible empreinte
environnementale
à la construction
Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts – 2013
Des certifications qui doivent encore
faire la preuve des performances
réelles des immeubles
En marge de cet appareil réglementaire, des
certifications environnementales multicritères sont
disponibles. En France, la certification HQE (Haute
Qualité Environnementale) domine le marché. Si
cette certification s’est largement diffusée, certains
utilisateurs restent sceptiques sur les performances
effectivement obtenues. 30% des répondants
déclarent ainsi que les certifications ne sont
pas nécessairement le gage d’une performance
environnementale.
ZZ Une généralisation des bâtiments à "énergie
positive", également appelés BEPOS, à l'horizon
2020 pour les bâtiments neufs. Pour cela, les
réglementations thermiques (RT 2005 puis RT
2012) ont progressivement réduit les seuils de
consommation « intrinsèque » des bâtiments.
Pour accompagner ces évolutions réglementaires,
des labels énergétiques (HPE, BBC puis Effinergie +
et Effinergie BEPOS) ont été créés.
2
20%
Important
Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale |
Analyse de la demande de bureaux « verts » en Ile-de-France
Motivations et freins à la prise à bail de locaux certifiés
Politiques RSE et image de l’entreprise, principales motivations à l’occupation de
bureaux certifiés
Interrogées sur les motivations associées à l’occupation d’un immeuble certifié, 95% des entreprises du
panel indiquent que la prise à bail de locaux certifiés s’inscrit dans une politique RSE globale de l’entreprise.
Viennent ensuite les bénéfices liés à l’amélioration de l’image des entreprises (86% du panel), la
diminution des charges d’exploitation (84%) et le confort des salariés (81%).
Quels bénéfices associez-vous à l’occupation d’un immeuble certifié ?
Oui, tout à fait
Oui, plutôt
0%
Non pas nécessairement
Non, pas du tout
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Répondre à la politique RSE de l'entreprise
Améliorer l’image de l’entreprise
Diminuer les charges d’exploitation
Améliorer le confort des salariés
Optimiser le coût des postes de travail
Améliorer la productivité des salariés
Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts – 2013
Des avantages économiques qui restent à prouver
Le coût et la faiblesse de l’offre sont les deux principales barrières à la prise à bail de locaux certifiés
mises en avant par les répondants. Ainsi, 82% des répondants regrettent que les locaux certifiés soient
plus chers que la moyenne et plus d’un tiers ne sont pas convaincus de leurs avantages économiques réels.
La structure de l’offre certifiée apparaît également mal adaptée pour environ 70% des répondants.
En effet, si la certification HQE Construction a très largement pénétré la production de bureaux neufs
(90% des surfaces de bureaux livrées en Ile-de-France au cours de l’année 2013 sont certifiées), elle ne
concerne au final que 10 millions de m2 soit 20% du parc francilien. Pour 67% des personnes interrogées,
la localisation de l’offre certifiée reste à un frein à sa prise à bail. La certification ne saurait prendre le pas
sur la localisation dans le choix final d’une future implantation.
Quels freins associez-vous à la prise à bail d’un immeuble certifié?
Oui, tout à fait
Oui, plutôt
0%
Non pas nécessairement
20%
40%
60%
Non, pas du tout
80%
100%
Les immeubles certifiés présentent
un loyer plus élevé
L’offre d’immeubles certifiés est trop limitée
La localisation de l’offre certifiée
ne répond pas à nos besoins
Les immeubles certifiés n’ont pas
d’avantages clairement prouvés
Les immeubles certifiés
présentent des surcoûts à l’exploitation
Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts – 2013
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Analyse de la demande de bureaux « verts » en Ile-de-France
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Immeubles certifiés et dynamiques de marché
Les opérations certifiées dominent la
demande placée de première main depuis
2010
En huit ans, les locaux certifiés HQE Construction
sont devenus un standard de marché pour la
commercialisation des locaux de première main.
Dès 2010, la majorité des transactions sur des
locaux neufs ou restructurés s’effectue sur des
locaux certifiés. En 2012, cette proportion atteint
88% des transactions de première main.
L’évolution des surfaces certifiées HQE
Construction au sein de l’offre neuve de bureaux
confirme cette analyse. Alors que la proportion de
surfaces certifiées a augmenté de manière régulière
au sein de la demande placée depuis 2005, la
part au sein de l’offre neuve grimpe rapidement
entre 2007 et 2009 pour atteindre 77% en 2010,
proportion restée quasiment constante depuis lors.
L’augmentation du nombre d’opérations certifiées
HQE Construction s’est aussi accompagnée d’une
hausse des exigences environnementales, avec
la recherche de niveaux de certification de plus en
plus ambitieux et ce en dépit de référentiels sans
cesse plus contraignants.
La part des opérations certifiées au niveau Excellent
et Exceptionnel dépasse ainsi 50% en 2012 alors
qu’elle n’était que de 20% en moyenne entre 2005
et 2007.
Évolution de la part de surfaces certifiées
dans les livraisons et les transactions de
première main
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
% HQE Construction/livraisons
% HQE Construction/demande placée
Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour
la certification HQE
La prise à bail de locaux certifiés s’est
généralisée à tous les types de surfaces
et d’acteurs
La diffusion des certifications HQE Construction sur
le marché s’est opérée en trois périodes:
ZZ Une phase d’amorce entre 2005 et 2007.
Elle correspond à la réalisation de projets
précurseurs avec quelques opérations clés en
main lancées par des utilisateurs volontaires.
ZZ Une phase de structuration du marché entre
2008 et 2010.
Cette phase représente une période
d’apprentissage tant pour les utilisateurs
que pour les investisseurs et promoteurs.
La présence de certification concerne
principalement des locaux de grande taille,
les bureaux à vocation de siège social et
les immeubles dits de « front office ». Les
entreprises du secteur des technologies
de l’information sont celles qui ont le plus
fréquemment pris des locaux certifiés.
4
ZZ Une phase de généralisation entamée depuis
2011.
La prise à bail de locaux certifiés s’étend à
l’ensemble des surfaces indépendamment de
leur taille. Les grandes entreprises industrielles
cotées, le secteur public ainsi que les cabinets
juridiques et de conseil systématisent la
prise à bail de locaux certifiés pour leurs
déménagements dans des locaux neufs.
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Analyse de la demande de bureaux « verts » en Ile-de-France
Certification et répartition géographique
La prise à bail de locaux certifiés concerne majoritairement des secteurs émergents, situés à l’extérieur
de quartiers d’affaires traditionnels comme Paris QCA (Quartier Central des Affaires) et La Défense. La part
de surfaces certifiées au sein des transactions de première main atteint ainsi 61% dans le Croissant Ouest,
alors qu’elle ne dépasse pas 25% à La Défense. La moyenne parisienne masque des configurations très
différentes entre les arrondissements du nord-est et du sud où cette proportion approche 70%, et Paris
QCA où elle n’est que de 23%. Il est cependant à noter que l’écart entre les secteurs géographiques s’est
réduit dans le temps.
Proportion des opérations certifiées dans les transactions de première main par zone
de marché (en surfaces)
Île-de-France
Focus Paris
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
Paris Sud
HQE Construction
Paris Nord
Est
HQE Construction
Non HQE Construction
Paris
Centre
Ouest Hors
QCA
Paris QCA
Non HQE Construction
Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE
Certification et mobilité des entreprises
L’analyse de la provenance des entreprises
montre que les certifications sont d’autant plus
recherchées que les entreprises s’écartent
des zones d’affaires traditionnelles. La prise à
bail de locaux certifiés est plus fréquente lorsque
l’entreprise déménage d’un quartier d’affaires établi
(Paris Centre Ouest, Croissant Ouest, La Défense…)
vers un secteur d’affaires émergent (Première et
Deuxième Couronne, Paris hors Centre Ouest). 47%
des transferts effectués entre un pôle établi et un
pôle émergent se sont réalisés sur un immeuble
certifié.
Part des opérations certifiées selon le
type de transfert réalisé (transactions de
première main 2005-2012)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Etabli vers
Emergent
Emergent vers
Emergent
Moyenne
Emergent
vers Etabli
Etabli
vers Etabli
Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour
la certification HQE
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Les attentes environnementales des entreprises
Importance des critères environnementaux pour les nouveaux emménagements
Les premiers critères examinés par les répondants lors de leurs derniers projets immobiliers sont la
localisation (82%), puis le niveau des loyers (59%) et la flexibilité de l’aménagement intérieur (22%).
La présence d’une certification apparaît comme le dernier critère considéré, après la performance
énergétique. Cependant, cette moyenne masque d’importantes disparités. Pour 22% des répondants, la
performance environnementale n’a pas du tout été considérée alors que 12% du panel recherchaient
spécifiquement un immeuble certifié.
Néanmoins, 42% des répondants se sont déclarés insatisfaits des performances environnementales
des locaux effectivement pris à bail. Ces retours d’expérience suggèrent l’existence d’une marge
de diffusion pour les certifications à condition que la localisation et le niveau de loyer répondent aux
contraintes des utilisateurs.
Place de la performance environnementale dans les implantations actuelles
Les personnes interrogées s’estiment majoritairement satisfaites de leurs implantations actuelles. La
performance environnementale et le confort thermique sont les critères sur lesquels les taux
d’insatisfaction sont les plus élevés. 42% des répondants se sont ainsi déclarés prêt à supporter une
légère augmentation de leur loyer (inférieure à 15%) pour améliorer la qualité de leurs locaux. Quand il
est jugé admissible, ce surloyer doit, avant tout, servir à l’amélioration de la performance énergétique, du
confort thermique et de la qualité de l’air intérieur.
Dans le cadre de vos implantations actuelles, comment décririez-vous le niveau
de performance de vos immeubles sur les points suivants :
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Performance énergétique
Performance environnementale (eau, déchets)
Confort thermique (chauffage, climatisation)
Confort acoustique et visuel (luminosité, éclairage)
Optimisation des postes de travail
Qualité et flexibilité de l’aménagement intérieur
Santé et qualité de l’air
Etat général des locaux (dégradation physique)
Esthétique, visibilité
Très bonne
Bonne
Acceptable
Mauvaise
Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts – 2013
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Très mauvaise
Conséquences sur la valorisation des immeubles
Performance commerciale des opérations certifiées
Entre 2005 et 2012, les immeubles certifiés HQE Construction se sont mieux commercialisés, et avec des
taux de pré commercialisation plus élevés. En 2012, près de 60% des locaux présentant une certification
HQE Construction ont été pré commercialisés, contre 40% pour les locaux ne présentant pas cette
certification. L’analyse de l’écoulement de l’offre neuve certifiée met ainsi en évidence deux phénomènes :
ZZ La part des opérations vacantes à leur livraison est sensiblement plus faible pour les opérations
certifiées que pour celles ne pouvant se prévaloir d’une certification.
ZZ La part des pré-commercialisations est plus élevée pour les opérations certifiées que pour les autres.
% d’offre disponible à la livraison et part de la pré-commercialisation de l’offre neuve
NON HQE CONSTRUCTION
HQE CONSTRUCTION
par année de livraison
100%
60%
90%
80%
50%
70%
40%
60%
HQE
Construction
30%
50%
40%
30%
20%
Non HQE
Construction
10%
20%
10%
0%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012
Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE
Cependant, ces bénéfices en termes de commercialisation tendent à s’amoindrir dans le temps, sous l’effet
de l’augmentation de l’offre de locaux certifiés et d’une banalisation de ce type de produit. Les promoteurs
et les propriétaires devront donc sans doute trouver un nouveau un moyen de se différencier dans la
masse des opérations certifiées.
IMPACT DES CERTIFICATIONS SUR LA VALEUR DES IMMEUBLES
L’existence d’une « valeur verte » est au coeur des débats sur les immeubles verts depuis la mise en
service des premières certifications HQE. Il est cependant difficile d’estimer la valeur liée à la certification
d’un immeuble, abstraction faite de tous les autres paramètres.
Une première analyse des transactions de première main entre 2005 et 2012 suggère cependant que la
présence d’une certification est un facteur significatif pour expliquer la valeur locative des surfaces de
bureaux de plus de 5 000 m2 en Ile-de-France. Une prime de 4 à 5% sur le loyer des immeubles certifiés
est ainsi détectée, toute chose étant égale par ailleurs (secteur géographique, qualité du bien, année de
transaction…).
Cependant, un tel calcul présente ses limites. D’une part, ce calcul a été réalisé à partir de la valeur locative
annoncée et non des loyers effectifs. D’autre part, l’ensemble des caractéristiques du bien, notamment les
services à l’occupant n’ont pu être complètement contrôlés. Enfin, cette prime est probablement destinée à
s’amoindrir dans le temps.
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Analyse de la demande de bureaux « verts » en Ile-de-France
7
A retenir
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Directrice des Etudes DTZ
01 49 64 49 54
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Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, est un média expert
et un centre de recherche sur l’Investissement Responsable
(IR) créé en 2001. Le centre de recherche analyse les grandes
évolutions et caractéristiques de l’investissement responsable
et propose un label ISR et un label fonds verts qui garantissent
la qualité et la transparence des produits financiers
européens. Novethic a développé une expertise spécifique
sur l’immobilier durable, incarnée par Yona Kamelgarn.
Celle-ci a réalisé l’analyse des données utilisées pour cette
étude qui participe aux travaux de recherche de Novethic sur
l’intégration de critères environnementaux et sociaux dans la
gestion immobilière.
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