La ZAC de La Source à La Chapelle-sur-Erdre

Repères pour le développement durable
LA ZAC DE LA SOURCE
À LA CHAPELLE-SUR-ERDRE (LOIRE-ATLANTIQUE)
vivable ; mixité ; solidarité
1. Présentation
La Chapelle-sur-Erdre est une commune
résidentielle de la première couronne de
l'agglomération nantaise. Elle bénéficie d'espaces
naturels de qualité (présence de l'Erdre, de
nombreux châteaux et d'espaces boisés) et d'une
bonne image de marque. Commune rurale jusqu'en
1960, l'urbanisation sous forme de lotissements ne
commence réellement qu'à partir de cette date. La
population va alors s'accroître rapidement
puisqu'on assiste à un quintuplement du nombre
d'habitants.
En 1999, la population communale atteint
16.387 habitants. Elle est caractérisée par une surreprésentation des catégories supérieures : cadres
et professions intermédiaires formant 41.4 % des
actifs, contre une moyenne de 33.4 % dans
l'agglomération nantaise. Au niveau des revenus
des foyers fiscaux, La Chapelle-sur-Erdre se situe à
la troisième place, sur la vingtaine de communes
constituant l'agglomération nantaise, parmi les
revenus les plus élevés.
faire un urbanisme de qualité ;
greffer un quartier près du centre ;
construire des logements sociaux pour
loger en priorité des Chapelains; notamment les
jeunes.
Pour mener cette politique, les élus lancent
successivement la révision du POS, un PLH, une
ZAC et une étude sur le logement confiée au
CETE de l'Ouest. Le nouveau POS, grâce à une
modification des zonages, aboutit à créer une
nouvelle zone à urbaniser de 80 hectares proche du
centre, à diminuer la superficie des zones
urbanisables pour éviter le mitage, à renforcer le
centre-bourg (augmentation du COS).
Le PLH s'est centré sur l'idée de la mixité sociale.
Le logement social ne représente que 4 % du
nombre de logements de la commune, le PLH se
fixe d'accroître fortement le parc social pour qu'il
atteigne 10 à 15 %en 10 ans. Ce chiffre représente
un objectif très ambitieux puisqu'il serait
nécessaire de construire 600 logements sociaux
supplémentaires pour un parc initial de 150.
2. Le contexte
Aux élections municipales de 1989, la commune
gérée depuis longtemps par une équipe de droite,
bascule à gauche. Le constat effectué par la
nouvelle municipalité est que la commune a de
grands espaces non urbanisés détenus par de
grands propriétaires fonciers. Le risque est de voir
ces propriétés morcelées puis vendues par lots à de
nouveaux accédants, favorisant des demandes de
permis de construire. Aussi, la nouvelle
municipalité se fixe comme objectifs de :
Une production du groupe de travail
DGUHC-MAD, CERTU, CETE
Février 2003
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3. Les caractéristiques de
l’opération
La zone ouverte à l'urbanisation couvre
80 hectares. Située à proximité du centre-bourg.
cette zone appartenait à un seul propriétaire foncier
dont l'exploitant agricole venait de prendre sa
retraite. Dès 1992, les procédures d'études et
d'autorisation
administrative
(expropriation,
enquête publique) furent entamées sur une
première tranche de 30 hectares destinée à devenir
la ZAC de La Source.
Création de la ZAC
Cette ZAC d'initiative publique a donné lieu à un
contrat de concession avec la SELA (Société
d'Économie Mixte de Loire-Atlantique) permettant
à la municipalité de garder un droit de regard sur
les principales décisions. Dans un document
cosigné par la mairie et la SELA, intitulé "La
Source : un nouveau quartier pour une ville
verte", il est affirmé : "l'opération du quartier de
La Source, près du Plessis, présente trois objectifs
essentiels de départ :
• La maîtrise de l'urbanisation : la
municipalité se donne ainsi les moyens de
mieux traiter le coût, pour la collectivité, des
voiries, assainissement et autres infrastructures.
• Le prix pour les candidats à un logement
devrait ainsi être raisonnable.
• La diversité de l'habitat : la municipalité
entend répondre à la demande des Chapelains
qui recherchent :
- des terrains libres de construction pour y
habiter;
- des locatifs, à des prix plus accessibles que
ceux proposés actuellement sur le marché ;
- l'image verte et la qualité de l'environnement
pour tous, en particulier pour les piétons et les
cyclistes.
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Repères pour le développement durable
Tous ces atouts feront de La Source le nouveau
quartier d'une ville réellement verte. Ce nouveau
quartier sera de plus greffé sur le centre-ville,
grâce à un réseau continu et diversifié
d'infrastructures".
Mais une partie de la population ne partage pas les
objectifs du projet, notamment les résidents situés
à proximité qui ont acheté leur maison en raison du
caractère résidentiel de la commune. Plusieurs
rumeurs circulent : la Chapelle-sur-Erdre va
devenir le déversoir de personnes à problèmes
provenant de Nantes, des tours vont être
construites. L'opposition exploite les craintes de la
population et la Source devient l'enjeu principal
des élections de 1995 qui sont toutefois gagnées
par la municipalité en place.
une "période noire" pour l'opération. La société
d'économie mixte connaît des difficultés à
commercialiser les logements en raison d'une
mauvaise image de la ZAC qui ne se présente pas
sous son meilleur jour (chantier en cours,
marquage logement social, les premières
réalisations sont des immeubles).
À partir de 1998, on assiste à la reprise du marché
sur
l'agglomération,
la
commercialisation
redémarre car le POS a verrouillé les terrains
immédiatement urbanisables.
Diversité de l'habitat
Elle est réelle car parmi les 530 logements
construits, on trouve :
203 logements sociaux (dont 40 logements
PLA très sociaux), 175 logements sociaux sont
en collectifs, 28 en individuel ;
des appartements privés en accession et en
location ;
des maisons groupées ;
des lots libres (environ une soixantaine).
Si l'on regarde maintenant l'attribution des
logements sociaux (1998), on constate que la
population accueillie est très majoritairement
originaire de La Chapelle-sur-Erdre, jeune (50 %
ont moins de 30 ans), ayant des revenus modestes
(53 % inférieurs à 1 220 €uros) mais comportant
peu de faibles revenus (égaux ou inférieurs au
SMIC, 24 %).
Cohabitation lots libres-immeubles
Réalisation de la ZAC
Une fois le programme établi, un concours
d'urbanisme est organisé ; l'équipe RICHEUX
retenue organise le quartier en combinant mixité de
l'habitat avec préservation de l'environnement
(respect de la trame paysagère) et raccordement
aux secteurs urbanisés environnants. Dès le départ,
la commercialisation est ouverte, d'une part au
logement social (collectif ou individuel) et d'autre
part, au privé. Les opérations du secteur social sont
les premières à se concrétiser, les promoteurs
privés ont une attitude plus frileuse, souhaitant voir
comment allait se développer le quartier avant de
s'engager plus avant. La période 96-97 représente
Qualité urbaine
La ZAC de La Source ne comporte ni activités
(bureaux) ni équipements scolaires, ni commerces.
Cette opération est donc à vocation unique
(habitat), il n'y a pas de mixité des fonctions
urbaines. La municipalité n'a en effet pas souhaité
implanter des commerces pour ne pas concurrencer
ceux du centre-ville proches et réaliser des
équipements scolaires car ceux à proximité
connaissaient déjà une baisse de leurs effectifs.
Toutefois, des équipements de quartiers ont été
réalisés (salle de réunion, salle de sports, jardins
familiaux …).
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Repères pour le développement durable
L'idée directrice est que le quartier ne vive pas sur
lui-même, et de favoriser les échanges avec
l'urbanisation alentour.
Le plan de masse et l'aménagement de la ZAC de
La Source ont pour caractéristiques :
une hiérarchisation de la voirie ;
un maintien des espaces boisés existants et
la création d'une trame verte (10 hectares sur
31 hectares) sont consacrés aux espaces verts ;
des traitements des espaces publics de
qualité ; un mobilier urbain de conception
soignée, la voirie et des trottoirs bien traités ;
un mixage des localisations des
programmes
collectifs / individuels
et
logements sociaux / accession à la propriété.
Par ailleurs, le tracé de la ligne de bus qui dessert
le collège à proximité est redessiné et irrigue le
cœur de la ZAC. La fréquence des passages de bus
est peu élevée : 20 minutes en heures de pointe,
35 minutes en heures creuses.
4. Commentaires
Point de vue des acteurs
La commercialisation a connu trois périodes : la
production rapide de logements sociaux, un temps
d'hésitation de la promotion privée, le redémarrage
de cette dernière. À cette époque charnière, les
promoteurs privés interviewés lors de l'étude
habitat avaient fait part de leur point de vue. Pour
eux, la commune avait des atouts indéniables en
termes d'équipements, d'image, de cadre naturel.
Cependant, ils formulaient plusieurs critiques :
la ZAC était perçue comme trop dense (les
immeubles étaient localisés sur une butte et
donc très lisibles) ;
l'architecture de certains bâtiments était en
rupture avec les lotissements alentours ;
à l'époque, le plan de masse leur semblait
peu lisible.
Immeubles de logements sociaux de la SAMO, Rue
du Plessis
Aux dires des interlocuteurs, une forme urbaine
plus neutre aurait été mieux perçue. Une
production moins massive de logements sociaux
dans la première phase aurait évité une réaction
négative des promoteurs. Depuis cette époque, la
profession a changé d'avis puisque selon un élu "la
ZAC a été plébiscitée, les professionnels se sont
battus pour les derniers lots". Il n'en demeure pas
moins que les réticences des professionnels dans
un contexte moins tendu auraient pu être plus
dommageables.
Dans l'ensemble, les habitants rencontrés sont
satisfaits de résider dans ce quartier. On relève une
quasi-unanimité pour considérer que la ZAC est
bien positionnée par rapport aux équipements et
aux commerces, que la diversité de l'habitat ne
pose pas de problèmes particuliers. En revanche,
on relève quelques critiques de la part des
propriétaires de pavillons, notamment sur la
hauteur et la forme des collectifs. La vie sociale
dans le quartier s'organise surtout autour du
voisinage immédiat.
La ZAC est maintenant totalement commercialisée,
les derniers logements seront livrés en 2003. Les
élus et les opérateurs dressent un bilan positif sur
les résultats de cette opération et se félicitent que la
"ville plurielle, dont nous nous réclamons, n'est
pas un simple slogan".
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Repères pour le développement durable
La commune compte d'ailleurs poursuivre en ce
sens puisqu'elle vient de lancer une nouvelle ZAC
dite "Les Perrières" au Nord de La Source. Elle
porte sur 60 hectares et le projet d'aménagement
s'inspire des mêmes ingrédients qui ont fait le
succès de la ZAC de la Source, tenant compte des
enseignements tirés de l'expérience précédente, à
savoir
étaler dans le temps la construction des
logements sociaux ;
anticiper les équipements publics à
réaliser;
rester vigilant sur l'équilibre financier de
l'opération ;
réfléchir sur la possibilité de construire des
logements intermédiaires ;
accentuer
les
actions
concernant
l'environnement par le traitement des eaux
pluviales en fossé, par l'introduction de
contraintes quant aux matériaux et au type
d'énergie utilisés lors de la production de
logements ;
adopter une forme urbaine moins rigide et
plus banalisée.
Le profil développement durable de la ZAC
5. Pour en savoir plus
Rédacteur de la fiche :
Alain LAPLANCHE, CETE Ouest,
Tél. 02.40.12.84.66
Fax 02.40.12.84.44
[email protected]
Des aménagements urbains de qualité
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