LA SOCIÉTÉ DE GESTION LA SCPI

Transcription

LA SOCIÉTÉ DE GESTION
LA SCPI
BNP PARIBAS REAL ESTATE
INVESTMENT MANAGEMENT
INVESTIPIERRE
Société Civile de Placement Immobilier
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF
sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
339 299 059 RCS Paris
Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long
75832 Paris Cedex 17
Téléphone : 01 55 65 23 55
Visa AMF : SCPI n°03-08 du 6 mai 2003
LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM
LA COMPOSITION
DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Président
Jacqueline FAISANT
Membres
Michele CIBRARIO Administrateur Délégué de BNP Paribas REIM Italy sgr
Karl DELATTRE
Directeur Général Délégué
Cyril de FRANCQUEVILLE
Sylvie PITTICCO
Secrétaire Général – Directeur Financier
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE
DE BNP PARIBAS REIM
Président
Marie-Claire CAPOBIANCO
Directeur de la Banque Privée France /
Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks
Membres
François BENFEGHOUL
de BNP Paribas Real Estate
François DEBIESSE
Directeur de BNP Paribas Wealth Management
Michel GUIGAL
Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas
Nathalie ROBIN
Directeur Immobilier de BNP Paribas Assurance
Président
Patrick KONTZ
Secrétaire
SCI PARISO, représentée par Marie-France VUILLIER
Membres
Jean-Luc BRONSART
Romain CHAMBONCEL
Jacques CHAUVEAU
Alain COTA
Xavier-François DECROOCQ
Gilbert JACQUET
Noël KOLM
Christian LEFÈVRE
Yannick-Louis MARTIN
Pierre MATHIEU
Patrick WILLIEME
CARDIF ASSURANCE VIE, représentée par Nathalie ROBIN
SCI AVIP SCPI SÉLECTION, représentée par Pierre-Yves BOULVERT
COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI
Personnes chargées de l’information :
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD
TITULAIRE
Edouard LEDUC
SUPPLÉANT
Didier KLING
BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25
Site : www.reim.bnpparibas.fr
95, rue Jouffroy d’Abbans – 75017 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
41, avenue de Friedland – 75008 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
EXPERT IMMOBILIER DE LA SCPI
Foncier Expertise
4, quai de Bercy
94224 Charenton-le-Pont Cedex
INVESTIPIERRE
SOMMAIRE
Page 2
LA SCPI INVESTIPIERRE EN BREF
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Page 6
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Page 14
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Page 16
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
Page 18
LES COMPTES DE L’EXERCICE 2009
Page 45
L’ORDRE DU JOUR
ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
Page 48
GLOSSAIRE
LA SCPI INVESTIPIERRE EN BREF
Date de création : Investipierre 7 a été créée en 1986. En 2000, elle a absorbé, à effet du 1er janvier,
les SCPI Investipierre 1 à Investipierre 6, créées entre 1974 et 1983 et pris le nom d’Investipierre.
La SCPI au 31-12-2009
Type Immobilier de bureaux France entière
Capital 204,9 millions d’euros
Nombre de parts 1 343 633
Nombre d’associés 13 309
Nombre d’immeubles 162
Valeur vénale* 308,4 millions d’euros (229,51 euros par part)
Valeur de réalisation* 322,8 millions d’euros (240,27 euros par part)
Valeur de reconstitution* 374,7 millions d’euros (278,86 euros par part)
Taux d’occupation financier*
2
Chiffres-clés 2009
88,2 %
Composition du patrimoine
(en % des valeurs vénales)
Loyers facturés 25,9 millions d’euros
Produits financiers 0,20 million d’euros
Régions 28%
Paris 32%
Dotation à la PGR* 1,42 million d’euros
Distribution* 14,40 euros par part
Report à nouveau 4,97 euros par part
cumulé (4,1 mois de distribution)
Région Parisienne
40%
Par zones géographiques
Marché des parts 2009
Volume des 6,1 millions d’euros
échanges (en prix acheteur)
Prix moyen net 198 euros
vendeur
Par types d’actifs
Bureaux 71%
Divers 4%
Locaux d’activités 2%
Prix moyen acheteur 217 euros
Rendement 6,64%
acheteur*
Confrontations Hebdomadaires
(chaque jeudi à 12 heures).
Informations disponibles
sur le site Internet reim.
bnpparibas.fr.
Entrepôts 6%
Commerces 17%
Répartition des risques locatifs
(en % des loyers)
5 principaux locataires
13,8%
Loyers estimés des surfaces vacantes
11,8%
299 autres locataires
74,4%
Produits, charges et résultat courant
PRODUITS
Recettes locatives
brutes et produits divers
Produits financiers
CHARGES
3
5,22 €/part
Charges externes
(frais et commission de gestion,
entretien, grosses réparations,
charges locatives non récupérées)
– 0,53 €/part
Charges internes (provision nette
pour travaux, provision nette pour
créances douteuses)
14,98 €/part
RÉSULTAT
COURANT
19,52 €/part
0,15 €/part
* Voir glossaire, en fin de rapport.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
> Le contexte économique
Il y a un an et demi, les économies “réelles” étaient frappées de plein fouet par les conséquences de la crise financière venue des États-Unis
avec, pour corollaires, une raréfaction du crédit, une baisse des investissements et de la production et des licenciements parfois massifs
entraînant une hausse du chômage.
Aujourd’hui, il semble bien que l’économie française soit entrée depuis quelques mois en phase de convalescence.
Après quatre trimestres consécutifs de décroissance, elle a connu un rebond à partir du deuxième trimestre 2009, ce qui n’a toutefois pas
empêché le Produit Intérieur Brut d’enregistrer un recul sur l’année.
Pour 2010, une majorité des organismes et instituts de prévision s’attend à une croissance économique tournant aux alentours de 1%, niveau
qui devrait permettre de ralentir la hausse du chômage sans toutefois l’enrayer.
Une véritable reprise de la croissance est attendue à partir de 2012.
> Les bureaux en Ile-de-France
LA DEMANDE PLACÉE
4
Avec 1,81 million de m² commercialisés en 2009, la demande placée, c’est-à-dire le nombre de mètres carrés pris en location ou achetés par
des utilisateurs, a reculé de 24% par rapport à 2008, malgré un second semestre et, en particulier, un dernier trimestre, plus actifs.
Les grandes transactions, celles qui portent sur des surfaces supérieures à 5 000 m², ont baissé de 35%. Si les entreprises, et notamment les
plus grandes, sont toujours incitées à la rationalisation de leurs implantations et à la réalisation d’économies en termes de loyer et charges,
cette préoccupation s’est plutôt traduite, en 2009, par des réductions de surfaces et le repli vers des zones périphériques, moins chères. C’est
d’ailleurs à Paris que le recul des transactions a été le plus marqué sur ce segment de marché.
Par grandes zones géographiques, c’est pourtant Paris qui a le mieux résisté, avec un recul des transactions limité à 6%, grâce à celles portant
sur des surfaces moyennes ou petites, pratiquement stables d’une année sur l’autre.
Pour une SCPI, les tendances de marché valent pour les actifs vacants ou à relouer à brève échéance. Dans ce cas, en effet, le niveau de la
demande a une influence directe sur le délai et les conditions financières prévisibles de relocation. Mais, pour l’essentiel de son patrimoine,
loué, les locataires en place sont tenus par des échéances précises et le niveau de la demande à un instant donné ne préjuge pas de l’état
du marché lorsque ces échéances seront arrivées.
LES VALEURS LOCATIVES
Pour les bureaux franciliens de seconde main, les valeurs moyennes sont revenues de 322 euros le m², fin 2008, à 318 euros le m² un an
plus tard. Il s’agit là de loyers faciaux. La nécessité, pour les propriétaires-bailleurs, de maintenir leurs immeubles loués les amène souvent
à consentir des avantages commerciaux, tels que franchise de loyer ou prise en charge de travaux normalement supportés par le locataire,
qui se traduisent par un écart entre loyer facial et loyer économique.
Pour les patrimoines constitués et loués, l’évolution de leurs recettes locatives ne reflète pas celle des loyers de marché. Elle dépend de
l’évolution de l’indice de référence, l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Celui-ci, après avoir connu une forte hausse au cours des
dernières années, connait une tendance inverse depuis un an. Au troisième trimestre 2009, il avait baissé de 5,77% par rapport à la même
période de 2008, qui constituait toutefois un pic dans son évolution.
L’OFFRE IMMÉDIATE ET LE TAUX DE VACANCE
L’offre immédiate de bureaux totalisait 3,26 millions de m², en fin d’année, contre 2,74 millions de m², fin 2008, soit une hausse de près d’un
tiers.
Cette évolution provient à la fois de libérations de bureaux de seconde main et de l’arrivée sur le marché de bureaux neufs lancés au cours
des années précédentes. Les livraisons de programmes neufs ont ainsi atteint un volume record de 1,2 million de m². Elles devraient toutefois
baisser de 40%, en 2010.
Conséquence de l’évolution de l’offre et de la demande au cours de l’année écoulée, le taux de vacance moyen s’établissait, en fin d’année,
à un peu plus de 7% pour l’ensemble de l’Ile-de-France, contre 5%, environ, un an plus tôt.
LES INVESTISSEMENTS
Avec 4,5 milliards d’euros investis dans ce domaine en Ile-de-France, 2009 aura été la plus faible année depuis dix ans. Seul, Paris a connu
une hausse des montants investis par rapport à 2008.
Parmi les acteurs, ceux qui financent leurs acquisitions essentiellement sur fonds propres, comme les compagnies d’assurances, les fonds et
investisseurs privés, les SCPI ou les OPCI, ont été les plus présents. Les foncières cotées, pénalisées par leurs cours de bourse, ont été plus
timides. Investisseurs français et allemands ont totalisé près de 80% des transactions.
Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont reflété en négatif l’évolution des volumes. En hausse durant la première partie de
l’année, ils ont baissé par la suite, mais surtout sur les actifs à la situation locative stabilisée, donc loués pour six ou neuf ans à des locataires
de grande qualité. Pour ces cas, la concurrence est très forte.
Quoi qu’il en soit, l’écart de rendement entre l’investissement immobilier et le placement obligataire demeure historiquement élevé.
> Les bureaux en régions
L’OFFRE ET LA DEMANDE
En 2009, la demande placée de bureaux en régions a reculé de 16% pour représenter un million de mètres carrés. Néanmoins, ce niveau de
transactions reste dans la moyenne de ces dix dernières années.
La baisse a principalement résulté de la faiblesse de la demande de petites surfaces, en recul de 20%, alors que la demande de surfaces supérieures à
2 000 m² est restée à peu près stable. La crise économique pénalise en effet surtout les petites et moyennes entreprises, les amenant à
renoncer à leurs projets de développement immobilier.
L’évolution de la demande placée n’a pas été homogène. Parmi les principales métropoles régionales, Toulouse, Bordeaux, Lille et Marseille
ont mieux résisté.
L’offre a augmenté de 14%, en un an, pour s’établir à 2,5 millions de mètres carrés, surtout du fait des libérations de bureaux de seconde main.
Du côté des bureaux neufs, une baisse des livraisons et des mises en chantier s’est amorcée en 2009. Elle devrait se poursuivre en 2010.
Les situations sont contrastées à l’intérieur-même des métropoles. Les bureaux neufs ou rénovés du centre-ville continuent d’attirer les
utilisateurs, au détriment des locaux moins bien situés et en état d’usage.
En dépit de la situation de “sur-offre”, les loyers ont plutôt bien résisté, en moyenne, même si, là également, il faut pondérer les valeurs
faciales par les mesures d’aménagement mentionnées plus haut.
> Les commerces
Malgré la crise économique, la consommation des ménages a bien résisté (+ 1%), en 2009, soutenue par les mesures gouvernementales et
dans un contexte d’inflation maîtrisée. Néanmoins, les achats se sont déplacés vers les articles d’entrée de gamme et le chiffre d’affaires
global du commerce a légèrement baissé.
Quelques secteurs sont pourtant restés dynamiques, et principalement celui de l’“Équipement de l’information” (micro-ordinateurs,
téléphones portables, “smartphones”, etc…) et la pharmacie. L’e-commerce a même vu son chiffre d’affaires progresser de 25%.
Dans cet environnement difficile, les enseignes ont poursuivi leur recherche d’une plus grande proximité vis-à-vis de leurs clientèles, à la fois
en privilégiant les emplacements en centres-villes et en développant différentes gammes afin de toucher un public plus large.
Pourtant, le volume global de transactions en immobilier commercial a nettement diminué et les délais de commercialisation se sont
allongés par rapport à un passé récent. On constate ainsi une remontée importante de l’offre disponible, au moins dans les emplacements
courants. Pour les meilleurs emplacements, la demande est restée forte, les opportunités rares et les loyers stables.
Les loyers des baux en cours, jusqu’il y a peu indexés sur l’Indice du Coût de la Construction, avaient fortement monté, alors que les chiffres
d’affaires stagnaient, voire baissaient. Ils se sont assagis avec l’indexation sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), qui prend en compte
d’autres facteurs et notamment le chiffre d’affaires du commerce de détail.
> Les investissements en France
Avec 8,4 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise, l’année 2009 aura été marquée par une baisse de 44% des volumes.
Totalement atone en début d’année, notamment du fait des difficultés de financement, le marché de l’investissement s’est redressé par la
suite, surtout au second semestre, avec le retour progressif à une meilleure liquidité. Le seul dernier trimestre 2009 a représenté plus de
40% des montants investis dans l’année.
Cette accélération tout au long de l’année incite les professionnels à un optimisme mesuré pour 2010. Selon la plupart, 2009 aura marqué
un “bas de cycle”.
Au plan géographique, les investissements se sont répartis à 70% en Ile-de-France et 30% en régions. Au plan sectoriel, seuls les commerces
ont vu les volumes investis croître d’une année sur l’autre.
5
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
> Le patrimoine
ÉVOLUTION
Cessions
Au cours de l’année 2009, ont été cédés pour le compte d’Investipierre :
– les bureaux situés rue André Malraux, à Metz (57), au prix de 358 500 euros,
– les locaux d’activités de Meylan (38), d’Arcueil (94) et de Gonesse (95) pour 545 000 euros, 850 000 euros et 650 000 euros,
respectivement,
– la majeure partie des bureaux de Toulouse-l’Autan (31) pour 325 000 euros,
– les bureaux de la rue du Mail, à Rouen (76), au prix de 280 000 euros,
– les bureaux du Quartier du Lac, à Bordeaux (33) pour 475 000 euros.
– les bureaux de la rue Ferrus, à Paris 14e, au prix de 3 090 000 euros.
Ces huit actifs représentaient environ 2% de la valeur vénale du patrimoine immobilier à fin 2008.
En ce qui concerne l’immeuble de la rue Ferrus, qui était entièrement loué, il faisait l’objet d’un bail à construction. Sa cession au créditbaillleur, dans des bonnes conditions, a constitué une opportunité.
Promesse de vente
Fin 2009, les bureaux du boulevard Péreire (Paris 17e) étaient sous promesse de vente. Ils ont été cédés en janvier 2010 au prix de 720 000 euros.
Investissement
6
Comme prévu lors de l’acquisition des locaux d’activités de Gonesse (95), en 2008, Investipierre a pris livraison du bâtiment neuf supplémentaire
de 3 015 m², acquis en l’état futur d’achèvement. Ce dernier investissement a représenté 4,36 millions d’euros hors taxes.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
(au 31 décembre 2009, en % des valeurs vénales)
Bureaux
Locaux
commerciaux
Locaux
d’activités
Entrepôts
Résidences pour
personnes âgées
Totaux
Paris
26,2%
6,1%
-
-
-
32,3%
Région parisienne
31,6%
1,6%
0,8%
4,4%
1,5%
39,9%
Province Nord-Ouest
1,8%
1,5%
0,2%
-
2,0%
5,5%
Province Nord-Est
3,0%
3,5%
0,9%
1,6%
-
9,0%
Province Sud-Ouest
3,1%
1,8%
-
-
-
4,9%
Province Sud-Est
5,2%
2,5%
0,4%
0,3%
-
8,4%
TOTAUX
70,9%
17,0%
2,3%
6,3%
3,5%
100,0%
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
Selon les expertises réalisées au dernier trimestre 2009, la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société s’élevait à 308,38 millions
d’euros, hors droits, en repli d’environ 2%, à périmètre égal, par rapport à l’année précédente.
Après arrêté des autres actifs de la société et de ses dettes, la valeur de réalisation d’Investipierre s’établissait, en fin d’exercice, à 240,27 euros
par part, contre 246,98 euros, un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à 278,86 euros par part, contre 286,76 euros par part, fin 2008.
Valeurs globales (en milliers d’euros)
2008
2009
Écart
Valeur de réalisation
331 857
322 841
– 2,7%
Valeur de reconstitution
385 294
374 686
– 2,8%
LA SITUATION LOCATIVE
Taux d’occupation (en % des loyers)
Au 31/12/2008
Au 31/03/2009
Au 30/06/2009
Au 30/09/2009
Au 31/12/2009
92,7
92,0
90,7
89,2
88,2
Au premier semestre 2009, le taux d’occupation du patrimoine a évolué autour du seuil des 90%. Il s’est replié dans la deuxième partie de l’année.
La principale transaction locative de 2009 a concerné l’immeuble du quai de Dion-Bouton, à Puteaux (92), soit 1 532 m² de bureaux et
21 parkings, reloué en totalité à la société Thyssenkrupp Ascenseurs à effet du 1er octobre 2009.
À Saint-Denis (93), après la libération de 1 550 m², deux surfaces de 295 m² chacune ont été relouées aux sociétés Exact Software et Owa
France, sans interruption de loyer.
À Meylan (38), 478 m² de bureaux ont été pris à bail par la société Thalès Services.
À Toulouse (31), la Chambre de Commerce et d’Industrie s’est étendue sur 126 m² supplémentaires.
À Bordeaux (33), le commerce de la Place de la Comédie a été pris à bail par la Chocolaterie Larnicol avec un loyer en augmentation de près
de moitié.
À Lille-République (59), 256 m² de bureaux ont été reloués à l’association Nord Actif et, à Metz (57), c’est la Croix Rouge Française qui a pris
à bail environ 100 m² de bureaux.
Par ailleurs, le bail de la SNCF, principal locataire de l’immeuble de Bordeaux-Saint-Jean, a été renouvelé.
Du côté des congés, l’entrepôt d’Argenteuil a fait l’objet d’une libération de 5 120 m² sur les 7 050 m² qu’il comporte. Celui de LézennesRonchin (59), d’une superficie de 3 780 m², s’est entièrement libéré.
Début 2010, donc après la clôture de l’exercice, BNP Paribas a libéré les 1 121 m² de bureaux (quote-part d’Investipierre dans l’indivision
propriétaire) qu’elle occupait dans l’immeuble du quai Panhard-Levassor, à Paris 13e. C’est pourquoi elle ne figure pas, à dessein, dans le
tableau de répartition des risques locatifs, ci-dessous.
Principaux locaux vacants
Fin 2009, les surfaces non encore relouées dans l’immeuble de Saint-Denis et les 2 360 m² disponibles dans celui de Gentilly (92) étaient les
vacances les plus significatives.
Répartition des risques locatifs (en % des loyers)
5 principaux locataires
13,8
Air Liquide – Gentilly (92)
4,3
e
Institut Ifore –Paris 7
2,7
Polyclinique Sévigné – Cesson-Sévigné (35)
2,4
Vérizon France – Tour Franklin, La Défense (92)
2,2
Telfrance – Paris 9e
2,2
Autres locataires (299)
74,4
Loyers estimés des surfaces vacantes
11,8
LES TRAVAUX
En 2009, les travaux de grosses réparations ont représenté un montant de 2,56 millions d’euros. La majeure partie de ce montant a été
consacrée à la rénovation complète de l’actif de Gentilly. L’année a également vu la fin de la rénovation de l’immeuble de Puteaux (92) et
celle de deux plateaux de l’immeuble du cours Albert Thomas, à Lyon (69).
Le financement de ces travaux a été assuré par prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des années précédentes. En sens
inverse, cette provision a été renforcée à hauteur de 1, 42 million d’euros en 2009, soit 5,5 % des loyers quittancés dans l’année.
En 2009, les travaux réalisés ont excédé la provision constituée, ce qui est habituel dans le contexte d’un marché locatif très concurrentiel
où il importe de présenter des locaux compétitifs.
Par ailleurs, une réflexion est en cours afin de déterminer les conséquences de l’intégration des normes issues du Grenelle de l’Environnement
sur la nature et le coût des rénovations potentielles.
Provision pour grosses réparations (en milliers d’euros)
Montant au 01/01/2009
Dotations 2009
Reprises 2009
2 262
1 422
2 555
1 129
7
> Les résultats et la distribution
Le résultat de l’exercice 2009 s’est établi à 20,13 millions d’euros, en repli de 2% par rapport à celui de l’année précédente.
Les produits de l’activité immobilière ont crû de 3,7%, la forte augmentation de l’indice INSEE du Coût de la Construction ayant plus que
compensé l’effet des ventes de l’année.
En dépit de la hausse de la trésorerie de la SCPI, du fait du décalage entre ventes et remploi, les produits financiers se sont nettement repliés
avec le bas niveau des taux d’intérêt obtenus par son placement (moins de 1%, en moyenne annuelle).
Hors charges refacturées et travaux prélevés sur la provision pour grosses réparations, les charges immobilières ont connu une augmentation
de l’ordre de 5%.
Rapporté à une part, le résultat net 2009 a représenté 14,98 euros, contre 15,29 euros en 2008. La distribution de l’année a néanmoins été
portée à 14,40 euros par part, en progression de plus de 4% par rapport à celle de 2008, tout en renforçant le report à nouveau de 0,58 euro
par part. Il représente un peu plus de 4 mois de distribution au rythme de 2009.
Distribution 2009
(en euros par part)
Dont revenus de capitaux
mobiliers
Prélèvements sociaux*
(12,1%)
Prélèvement forfaitaire
libératoire* (30,1%)
14,40
0,14
0,02
0,04
* Prélèvements sur les intérêts obtenus par le placement de la trésorerie. Montants arrondis au cent d’euro.
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES
En 2009, les reprises de provisions pour créances douteuses ont représenté 0,55 million d’euros, correspondant, pour plus des trois quarts à
des créances qui se sont avérées irrécouvrables.
Provision pour créances douteuses (en milliers d’euros)
8
Dotations 2009
Reprises 2009
1 354
349
549
1 154
Principaux contentieux au 31/12/2009
Locataire
Immeuble
Montant*
SNER La
Redoute
Centre commercial
Rosny II
113 000
Litige sur montant des charges et travaux avec cet ancien locataire de locaux
vendus. Audience de plaidoiries le 04 mars 2010.
Rue du Bac
Paris 7e
71 800
APE. Locaux récupérés et reloués. Ex-locataire en RJ.
Devenir de la créance incertain.
Rue La Fayette
Paris 9e
67 100
APE. Locaux récupérés et reloués. Audience de plaidoirie fixée au 22 mars 2010.
Place Clichy
Paris 9e
62 500
Règlement des factures postérieures à la mise en sauvegarde du locataire effectué.
Créances antérieures au jugement en suspens.
Les Délices
Chemin
Kobryner
Groupe Valeur
Selarl PEPC
État d’avancement
* Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2008, arrondi à la centaine d’euros.
APE : assignation en paiement et expulsion RJ : redressement judiciaire
Ces quatre contentieux représentent 27% du poste “Dépréciations des créances douteuses”, les autres étant de montant unitaire plus
modeste.
En fin d’exercice, un autre contentieux, concernant l’immeuble de la place d’Alleray (Paris 15e) totalisait plus de 50 000 euros, mais il a été
réglé à hauteur des trois quarts, début 2010.
> Le capital et le marché des parts
Le capital de la société, d’un montant de 204 904 032,50 euros, se répartit en 1 343 633 parts détenues par 13 309 associés au 31 décembre
2009.
Au cours de l’année, 27 973 parts se sont échangées sur le marché, soit 2,1% du nombre de parts émises.
Le prix moyen vendeur enregistré à l’occasion de ces transactions s’est établi à 198 euros pour l’ensemble de l’année, contre 193 euros en
2008.
Toutefois, les prix d’exécution ont augmenté dans la deuxième partie de l’année et le dernier s’est établi à 225 euros. Au prix acheteur
correspondant, le rendement ressortait à 5,8% sur la base de la distribution 2009.
En fin d’année, 571 parts, soit seulement 0,04% du nombre total de parts émises, étaient proposées à la vente, alors que 212 parts étaient
demandées à l’achat, les unes et les autres à différents niveaux de prix.
> Prise en charge de la moitié de la cotisation ASPIM par la société de
gestion
La société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2009, à l’Association Française des Sociétés
Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas Reim a décidé de reconduire cette participation pour 2010.
> L’Assemblée générale ordinaire
AUTORISATIONS DIVERSES
Afin de procéder à des cessions d’actifs sans attendre la prochaine Assemblée générale, ni en convoquer une à cette seule fin, la société de
gestion sollicite le renouvellement pour un an de l’autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la valeur vénale du
patrimoine.
Par ailleurs, la société de gestion demande à l’Assemblée générale de renouveler l’autorisation de contracter des emprunts pour un montant
maximum cumulé égal à 10% de la valeur de réalisation de la SCPI, soit environ 32 millions d’euros, compatible avec les capacités de
remboursement de votre société. Ces emprunts auraient pour objectif d’optimiser la rentabilité globale de la SCPI, en bénéficiant de l’écart
positif entre les rendements immobiliers et les taux d’intérêt.
En outre, il est demandé à l’assemblée d’autoriser à nouveau la société de gestion à contracter, pour le compte de la SCPI, des crédits-relais
d’un montant maximum cumulé de 25 millions d’euros, destinés, en cas de besoin, à saisir des opportunités d’investissement en anticipant
des ventes d’actifs.
Il est à noter que ces autorisations d’emprunt n’ont pas été utilisées jusqu’à présent.
RENOUVELLEMENT DES COMMISSIONS D’ARBITRAGE ET DE RELOCATION
L’assemblée est également appelée à renouveler pour un an la commission d’arbitrage, votée précédemment, afin de permettre à la société
de gestion de poursuivre sa politique d’adaptation et de modernisation du patrimoine de la SCPI.
Cette commission a été fixée, cette année, à 2,5% HT du montant net revenant à la SCPI en cas de cession d’actifs immobiliers. Elle sera
acquise pour moitié au moment de la cession et pour moitié lors de l’achat des immeubles acquis en remploi des actifs cédés. Le taux global
de cette commission reste donc inchangé.
Il est également demandé aux associés d’approuver le renouvellement annuel de la commission allouée à la société de gestion lorsqu’elle
loue directement des bureaux, sans intermédiaire. Cette commission a été fixée à 10%, au maximum, des loyers de la première année de
location.
L’application de cette rémunération fait l’objet d’un compte-rendu détaillé au conseil de surveillance.
RENOUVELLEMENT DU MANDAT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES TITULAIRE DE LA SCPI
Le mandat du Commissaire aux Comptes titulaire arrive à échéance lors de la présente assemblée. Il est proposé de renouveler le mandat
de M. Edouard Leduc.
RENOUVELLEMENT DU MANDAT DE L’EXPERT IMMOBILIER DE LA SCPI
Le mandat de la société Foncier Expertise, expert immobilier de la SCPI, arrive à échéance lors de la présente assemblée. Il est proposé de
le renouveler.
> Transformation de la SCPI en OPCI
Nous vous rappelons que les porteurs de parts, réunis en Assemblée générale extraordinaire, devront légalement se prononcer, avant mai
2012, sur la possibilité de transformer leur SCPI en OPCI.
Nous vous avions indiqué l’année dernière qu’il nous apparaissait que les conditions n’étaient pas encore réunies pour permettre aux associés
de prendre leur décision en toute connaissance de cause.
Un an après, beaucoup de questions se posent encore sur la pertinence d’une telle transformation.
La loi stipule que l’assemblée devra opter pour l’une des deux formes de l’OPCI, c’est-à-dire soit la Société de Placement à Prépondérance
Immobilière à Capital Variable -SPPICAV-, soit le Fonds de Placements Immobiliers -FPI-.
Elle prévoit, également, qu’une SCPI peut transmettre tout ou partie de son patrimoine par voie de scission à des OPCI, en en faisant
préalablement apport à des Sociétés civiles nouvelles, afin que les parts de ces dernières soient transmises à des OPCI.
Les OPCI présentent, par rapport aux SCPI, des avancées, notamment en matière d’acquisition et de gestion.
9
Mais, s’agissant des SPPICAV, celles ouvertes au public sont toujours en très petit nombre et de création récente, ce qui ne permet pas
d’apprécier réellement leurs performances. En tout état de cause, la structure de leur patrimoine est très éloignée de celle des SCPI, dans
la mesure où leurs actifs immobiliers sont aujourd’hui limités à 65% au maximum, l’essentiel des autres actifs étant constitué de valeurs
mobilières.
Quant aux FPI, dont la fiscalité est celle des revenus fonciers, ils seraient plus proches des SCPI, à condition que leur patrimoine puisse être
constitué essentiellement d’actifs immobiliers. Or aucun FPI n’a été créé à ce jour.
L’autre voie, qui consiste en la transformation « indirecte » des SCPI en OPCI, par le biais de SCI auxquelles les SCPI auraient apporté
leurs patrimoines, soulève des questions, fiscales, comptables et juridiques, et nécessiterait notamment l’accord unanime des porteurs de
parts si, pour répondre au choix de chaque porteur, l’échange des parts des SCI avec des parts de FPI et des actions de SPPICAV n’était pas
proportionnel.
Les différents aspects de ces questions sont en cours d’examen par tous les acteurs concernés, professionnels et pouvoirs publics.
Dès lors, votre société de gestion a proposé de constituer un groupe de travail avec des membres des conseils de surveillance des SCPI qu’elle
gère, pour poursuivre les réflexions, dont les conclusions vous seront présentées dans les délais prévus par la loi.
> Information complémentaire
L’assemblée du 18 décembre 2009, réunie en vue de régulariser les décomptes des votes et du nombre de voix obtenu par les candidats
au Conseil de surveillance annoncés lors de l’Assemblée générale du 10 juin 2009, a réuni un quorum de plus de 43% du capital (pour 25%
requis) et la résolution de régularisation, qui lui était soumise, a été adoptée par 98,27% des voix exprimées.
10
Nous vous informons que l’assemblée a pu se tenir, nonobstant l’assignation en référé d’heure à heure qu’APPSCPI, associé d’Investipierre
et scrutateur de l’assemblée du 10 juin 2009, avait fait délivrer pour une audience de plaidoirie le 17 décembre 2009, à l’encontre de
BNP Paribas REIM et de la SCPI Investipierre, aux fins de suspension de cette assemblée et de désignation d’un administrateur judiciaire avec
mandat ad hoc et mission, pour l’essentiel :
– de convoquer les scrutateurs pour procéder au décompte, sous le contrôle de l’administrateur judiciaire, des votes de l’Assemblée générale
du 10 juin 2009,
– pour le cas où ce décompte s’avérerait impossible, de convoquer une nouvelle assemblée avec le même ordre du jour que celui de
l’Assemblée générale du 10 juin 2009,
– de faire interdiction à BNP Paribas REIM de tenir l’Assemblée générale du 18 décembre 2009 ou de convoquer toute assemblée avec un
ordre du jour similaire,
– de condamner à titre principal BNP Paribas REIM et, à titre subsidiaire, cette dernière et la SCPI Investipierre, à 2500 € au titre de l’article 700
du CPC et à tous les dépens.
En effet, l’affaire a été plaidée le 17 décembre 2009, soit la veille de l’assemblée et, à l’issue de l’audience, le magistrat l’a mise en délibéré
au 7 janvier 2010.
De la décision du juge du 7 janvier 2010, il ressort :
– le rejet de la demande de désignation d’un mandataire ad hoc,
– le rejet des demandes tendant à toute interdiction de tenue d’Assemblée générale,
– la condamnation d’APPSCPI à payer à BNP Paribas REIM et à la SCPI Investipierre ensemble, la somme de 1 500 € en application de l’article 700
du Code de Procédure Civile et aux dépens,
– le rejet de la demande d’APPSCPI sur ce même fondement.
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS HT DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS)
Année
2005
% du
total des
revenus
2006
% du
total des
revenus
2007
% du
total des
revenus
2008
% du
total des
revenus
2009
% du
total des
revenus
REVENUS
17,66
97,71
16,74
96,81
17,74
95,07
18,87
95,64
19,48
99,03
• Produits financiers
0,35
1,92
0,49
2,86
0,82
4,39
0,78
3,95
0,15
0,76
• Produits divers
0,07
0,37
0,06
0,33
0,10
0,54
0,08
0,41
0,04
0,21
TOTAL REVENUS
18,07
100,00
17,29
100,00
18,66
100,00
19,73
100,00
19,67
100,00
• Commission de gestion
1,55
8,60
1,54
8,93
1,67
8,95
1,73
8,77
1,77
9,00
• Autres frais de gestion
0,25
1,41
0,61
3,52
0,54
2,89
0,43
2,18
0,47
2,39
• Entretien du patrimoine (1)
0,17
0,96
2,03
11,73
2,33
12,49
1,06
5,37
1,91
9,71
• Charges locatives non récupérées
1,31
7,23
1,35
7,81
1,13
6,06
0,93
4,71
1,07
5,44
3,29
18,20
5,53
31,99
5,67
30,39
4,15
21,03
5,22
26,54
patrimoine
0,30
1,65
0,23
1,35
0,16
0,86
0,15
0,76
0,14
0,71
autres
0,24
1,34
–
–
–
–
–
–
–
–
pour travaux
0,94
5,22
– 1,01
– 5,82
– 1,28
– 6,86
– 0,01
– 0,05
– 0,84
– 4,27
autres
0,13
0,71
0,34
1,99
– 0,06
– 0,32
0,15
0,76
0,17
0,86
1,61
8,92
– 0,43
– 2,47
– 1,18
– 6,32
0,29
1,47
– 0,53
– 2,70
4,90
27,12
5,10
29,52
4,49
24,07
4,44
22,50
4,69
23,84
13,17
72,88
12,18
70,48
14,17
75,93
15,29
77,50
14,98
76,17
0,37
2,10
– 0,62
– 3,60
1,17
6,27
1,49
7,55
0,58
2,95
• Avant prélèvement libératoire
12,80
70,80
12,80
74,00
13,00
69,67
13,80
69,94
14,40
73,21
• Après prélèvement libératoire
12,71
70,30
12,67
73,30
12,77
68,44
13,57
68,78
14,35
72,95
• Recettes locatives brutes
CHARGES
Sous-total charges externes
• Amortissements
• Provisions (nettes)
Sous-total charges internes
TOTAL CHARGES
RÉSULTAT COURANT
• Variation du report à nouveau
REVENUS DISTRIBUÉS
(1) À compter de 2006, les grosses réparations sont inscrites en entretien du patrimoine en lieu et place de la ligne Provisions nettes pour travaux.
DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2009 PAR DATE D’ÉCHÉANCE
Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société indique la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs
au 31/12/2009 par date d’échéance.
Nature
Dettes courantes
Total
Dettes non
échues
DETTES ÉCHUES
Depuis moins de 90 jours
Depuis plus de 90 jours
178 292,08
63 483,32
18 800,47
96 008,29
178 292,08
63 483,32
18 800,47
96 008,29
Délais conventionnels
Dettes litigieuses
TOTAL
Les dettes bénéficiant d’un délai conventionnel correspondent à la quote part de commission d’arbitrage due à la Société de gestion lors du
réemploi des fonds provenant de la vente.
11
VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2009
VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)
En euros
VALEUR DE RECONSTITUTION
(ce qu'il faudrait débourser pour
reconstituer le patrimoine)
247 355 584,72
Valeur nette comptable
des immobilisations
VALEUR COMPTABLE
19 119 436,00
Frais d’acquisition
237 207 286,64
SOIT POUR UNE PART :
322 840 707,39
– 10 148 298,08
Valeur nette des autres actifs
En euros
176,54
Commission de souscription
32 725 585,72
VALEUR DE RECONSTITUTION
374 685 729,11
VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)
308 378 000,00
Valeur vénale (expertise)
14 462 707,39
Valeur nette des autres actifs
VALEUR DE RÉALISATION
322 840 707,39
240,27
EMPLOI DES FONDS
En euros
Total au 31/12/08
+ Fonds Collectés
+ Divers / Autres Réserves
– Achats + cessions d'Immeubles
12
278,86
– +/– Values sur Cessions d'Immeubles
Mouvements de l'exercice
Total au 31/12/2009
231 953 708,72
231 953 708,72
13 537 267,77
13 537 267,77
– 246 698 689,93
– 91 070,81
– 246 789 760,74
14 793 740,43
1 912 763,83
16 706 504,26
– Frais Prélevés sur les Primes d'Émission & Fusion
– 7 068 426,00
– Autres Immobilisations Corporelles
– 3 084 629,53
– 804 488,72
– 3 889 118,25
2 011 898,15
182 011,08
2 193 909,23
– 24 779 537,36
168 532,39
– 24 611 004,97
– Amt. Immobilisations Corporelles
– Écart d'Évaluation
– 872 694,60
872 694,60
–
– 20 207 362,35
2 240 442,37
– 17 966 919,98
– Immobilisations en Cours
SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS
– 7 068 426,00
CAPITAL
Date d’effet de la fusion : 1er janvier 2000
Date
31 décembre 2009
Nominal de la part : 152,50 €
Capital nominal en euros
Nombre de parts
Nombre d'associés
204 904 032,50
1 343 633
13 309
ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT
Année
Nombre de
parts cédées
ou retirées
% par rapport au
nombre total de parts en
circulation au 1er janvier
Demandes de cessions
ou de retraits en
suspens
Délai moyen d'exécution
Rémunération de la société
d'une cession ou d'un de gestion sur les cessions et
retrait
les retraits (en € HT)
2005
40 094
3,0
479
ns
277 485
2006
43 035
3,2
555
ns
316 902
2007
31 523
2,3
8 450
ns
245 918
2008
34 068
2,5
7 388
ns
262 287
2009
27 973
2,1
571
ns
209 261
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2005
2006
2007
2008
2009
Prix d'exécution au 1 janvier
175
182
195
190
163
Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel
173
184
195
193
198
Prix acheteur correspondant
190
202
214
212
217
12,80
12,80
13,00
13,80
14,40
Rentabilité au titre de l'année*
6,7%
6,3%
6,1%
6,5%
6,6%
Report à nouveau cumulé par part
2,35
1,73
2,90
4,39
4,97
er
Dividende versé au titre de l'année
* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.
13
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
En exécution de sa mission, votre Conseil de surveillance s’est réuni trois fois au cours de l’année 2009, afin de s’acquitter de son rôle de
contrôle et d’assistance de la société de gestion qui lui a été confié par l’Assemblée générale.
> L’évolution du patrimoine
Dans le cadre du plan d’arbitrage présenté et commenté par la société de gestion, nous avons donné un avis favorable à la cession, au
cours de l’année 2009, des actifs immobiliers mentionnés dans le rapport de la société. Les cessions réalisées ont représenté un montant de
6,29 millions d’euros, représentant 2% de la valeur vénale du patrimoine immobilier à fin 2008.
La société de gestion a informé le conseil de l’avancement des travaux de construction du second bâtiment dans l’entrepôt de Gonesse
(95) acquis en 2008. Cet investissement complémentaire a représenté, comme prévu, un montant total de 4,36 millions d’euros, tous frais
compris, dont 3,49 millions d’euros réglés en 2009.
> Les valeurs représentatives de la SCPI
Les expertises immobilières réalisées fin 2009 concluent à une valeur vénale du patrimoine immobilier de 308,38 millions d’euros, environ,
en repli modéré de 2%, à périmètre égal, par rapport à l’année précédente.
Après prise en comptes des autres actifs sociaux et des dettes, la valeur de réalisation d’Investipierre s’établissait, fin 2009, à 240,27 euros
par part, contre 246,98 euros par part en 2008.
14
> L’activité locative et les résultats 2009
Au cours de l’année 2009, le taux d’occupation financier du patrimoine est redescendu sous le seuil de 92%.
Les produits immobiliers ont pourtant progressé de 3,7% d’un exercice à l’autre, en particulier du fait de la forte hausse de l’indice INSEE du
coût de la construction.
Les produits financiers, en revanche, ont fortement diminué en raison du bas niveau des taux d’intérêt (moins de 1%, en moyenne annuelle).
Parmi les charges d’exploitation de la SCPI, les pertes sur créances irrécouvrables ont totalisé 426 466 euros, soit 0,31 euro par part, environ,
en hausse sensible par rapport à l’année précédente. Les travaux de grosses réparations ont représenté 2,55 millions d’euros, en 2009,
prélevés sur la provision constituée à cet effet, donc sans incidence sur le résultat de l’année. La dotation de l’année à cette provision, qui,
elle, a une incidence sur le résultat, a été d’un montant 1,42 million d’euros.
Le résultat de l’exercice s’est établi à 14,98 euros par part, en repli de 2% par rapport à celui de l’exercice précédent. La distribution a
toutefois été fixée à 14,40 euros par part, contre 13,80 euros par part au titre de l’exercice précédent. Le report à nouveau a été conforté de
0,58 euro par part, pour être porté à plus de 4 mois de distribution au rythme de 2009, dans la perspective d’une stagnation des résultats
des exercices futurs.
> Le marché secondaire des parts
Au cours de l’année 2009, 27 973 parts, soit 2% du nombre de parts en circulation, se sont échangés sur le marché secondaire, faisant
apparaître un prix d’exécution moyen de 198 euros par part, niveau supérieur de 2,6% à celui de 2008.
Toutefois, les prix d’exécution ont sensiblement monté au cours des derniers mois de l’année pour atteindre 225 euros lors des dernières
confrontations.
> Les autorisations de céder et d’emprunter
Nous demeurons favorables à l’autorisation donnée à la société de gestion de céder jusqu’à 15% de la valeur du patrimoine immobilier et,
dans le cadre de sa politique d’arbitrage menée depuis plusieurs années, au renouvellement de l’autorisation de contracter des emprunts
d’un montant maximum cumulé de 10% de la valeur de réalisation de la SCPI, compatible avec la capacité de remboursement de celle-ci.
De même, nous approuvons à nouveau la demande de la société de gestion de contracter des emprunts de courte durée, permettant d’acheter
des actifs sans attendre de percevoir le produit de la vente d’autres actifs.
Le Conseil a encouragé la société de gestion à user de cette faculté d’emprunt dans le cadre d’opportunités de marché.
>>> Les honoraires de la société de gestion
Nous avons vérifié les honoraires réglés à BNP Paribas REIM pour la gestion de la société. Ceux-ci ont représenté 2,38 millions d’euros, TVA
non récupérable comprise, pour l’année 2009.
> Le renouvellement des commissions d’arbitrage et de relocation directe
Nous approuvons la reconduction des commissions d’arbitrage et de relocation directe votées précédemment en faveur de la société de
gestion.
Pour l’exercice 2009, la commission d’arbitrage a représenté 98 602,50 euros hors taxes, soit moins de 0,07 euro par part, sur les cessions
d’actifs immobiliers.
En 2009, 12 553 euros hors taxes d’honoraires de relocation directe ont été facturés par la société de gestion, qui nous en a fourni le détail.
Nous vous recommandons de voter en faveur des résolutions présentées par la société de gestion.
> L’Assemblée générale du 18 décembre 2009
Le rapport de la société de gestion vous rappelle notamment que l’Assemblée générale du 18 décembre 2009 a régularisé les erreurs de
décompte de voix commises par son prestataire lors de celle du 10 juin 2009.
Nous nous sommes assurés que les frais engendrés par cette assemblée et la réunion préalable de votre conseil ne seraient pas supportés
par votre société.
La société de gestion et le représentant du prestataire nous ont par ailleurs indiqué les mesures prises pour éviter le retour d’un tel
incident.
> Composition du Conseil de surveillance
À la suite de ces assemblées, le Conseil de surveillance, entièrement renouvelé, est composé de Messieurs Jean-Luc Bronsart, Romain
Chamboncel, Jacques Chauveau, Alain Cota, Xavier-François Decroocq, Gilbert Jacquet, Noël Kolm, Patrick Kontz, Christian Lefèvre, YannickLouis Martin, Pierre Mathieu et Patrick Willième, ainsi que des sociétés SCI Pariso, représentée par Madame Marie-France Vuillier, Cardif
Assurance Vie, représentée par Madame Nathalie Robin, et la SCI Avip SCPI Sélection, représentée par Monsieur Pierre-Yves Boulvert.
Par ailleurs, Monsieur Patrick Kontz a été confirmé dans ses fonctions de Président et la SCI Pariso, représentée par Madame Marie-France
Vuillier, nommée Secrétaire du Conseil.
Pour le Conseil de surveillance
Patrick Kontz
Président
15
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
> Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Exercice 2009
En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre Assemblée générale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le
31 décembre 2009 sur :
– le contrôle des comptes annuels de la SCPI INVESTIPIERRE, tels qu’ils sont joints au présent rapport,
– la justification de mes appréciations,
– les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code Monétaire et Financier.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du 8 mars 2010. Les
valeurs vénales des immeubles présentées dans ces comptes ont été déterminéees par un expert indépendant nommé par votre Assemblée
générale. Il m’appartient d’exprimer une opinion sur ces comptes.
OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
J’ai procédé à l’audit des comptes annuels selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en
oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un
audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à
apprécier les principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur présentation
d’ensemble. J’estime que l’intervention de l’expert indépendant et mes propres contrôles fournissent une base raisonnable à l’opinion
exprimée ci-après.
Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi
que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code de Commerce relatives à la justification des appréciations du Commissaire aux
comptes, je porte à votre connaissance les éléments suivants :
Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère approprié des méthodes
comptables au regard des règles spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcte application.
Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur ensemble
et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans réserve exprimée dans la première partie du présent rapport.
16
VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
J’ai également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le Code
Monétaire et Financier.
Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport
de la Société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la situation financière et les comptes annuels.
Fait à Paris, le 11 mars 2010.
Édouard LEDUC
Commissaire aux comptes
Membre de la Compagnie Régionale de Paris
> Rapport spécial du commissaire aux comptes
Exercice clos le 31/12/2009
En ma qualité de Commissaire aux comptes de votre société, je vous présente mon rapport sur les conventions réglementées visées par
l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres
conventions mais de vous communiquer sur la base des informations qui m’ont été données les caractéristiques et les modalités essentielles
de celles dont j’ai eu connaissance sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de
l’article L 214-76 précité, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. J’ai effectué mes
travaux selon les normes de la profession applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences destinées à vérifier
la concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
Au titre de l’exercice sous revue, je vous indique que votre société de gestion a décidé de prendre à sa charge la moitié de la cotisation
annuelle versée par votre SCPI à l’ASPIM, soit 6 927,50 euros.
Par ailleurs, j’ai été informé que l’exécution des conventions suivantes, approuvées au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours
de l’exercice sous revue :
COMMISSIONS DE GESTION
Aux termes de l’article 17 des statuts, la société de gestion est rémunérée moyennant un forfait de gestion égal à 6% HT des recettes locatives
hors taxes et hors charges locatives à l’exclusion de tous produits financiers, augmenté de 0,20% de la capitalisation, le total ne pouvant
excéder 8,50% HT des recettes ainsi définies, à titre de remboursement de tous frais de personnel et de bureaux nécessaires à la gestion. Au
titre de l’exercice 2009, la société de gestion a perçu un montant HT de 2 379 266 euros.
COMMISSIONS DE RELOCATIONS
Dans le cadre d’une autorisation donnée par une précédente Assemblée générale, la société de gestion a droit à une commission sur les
relocations opérées directement par elle. Au titre de l’exercice 2009, les honoraires de cette nature perçus par la société de gestion se sont
élevés à 12 553 €.
COMMISSIONS D’ARBITRAGES
Conformément à la dixième résolution de l’Assemblée générale du 10 juin 2009, une commission d’arbitrages sur les cession de biens
immobiliers est acquise par votre société de gestion. Cette commission est égale à 1,50% du produit net des ventes revenant à votre SCPI. Au
titre de l’exercice 2009, les commissions d’arbitrage se sont élevées à 98 602 €.
17
Fait à Paris, le 11 mars 2010.
Édouard LEDUC
Commissaire aux comptes
LES COMPTES DE L’EXERCICE 2009
ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2009
Au 31 décembre 2009
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
PLACEMENTS IMMOBILIERS
• Immobilisations locatives
Terrains et constructions locatives
Améliorations et agencements
Immobilisations en cours
• Provisions liées aux placements immobiliers
Grosses réparations à répartir sur plusieurs
exercices
Écart de réévaluation
TOTAL
248 484 968,77
308 378 000,00
248 644 114,91
319 111 165,60
246 789 759,74
308 378 000,00
246 698 688,93
318 238 471,00
1 695 209,03
1 072 731,38
–
872 694,60
– 25 740 389,52
– 27 041 800,64
– 1 129 384,05
– 2 262 262,78
– 24 611 005,47
– 24 779 537,86
222 744 579,25
308 378 000,00
221 602 314,27
872 694,60
319 111 165,60
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
• Actifs immobilisés
271 168,93
271 168,93
271 460,90
271 460,90
271 168,93
271 168,93
271 460,90
271 460,90
3 659 717,01
3 659 717,01
3 497 106,03
3 497 106,03
Locataires et comptes rattachés
2 093 924,77
2 093 924,77
2 117 349,51
2 117 349,51
Locataires douteux
1 677 520,03
1 677 520,03
1 844 941,61
1 844 941,61
– 1 154 621,47
– 1 154 621,47
– 1 354 417,73
– 1 354 417,73
1 042 893,68
1 042 893,68
889 232,64
889 232,64
414 846,86
414 846,86
138 561,68
138 561,68
–
–
87 632,75
87 632,75
Créances fiscales
533 688,02
533 688,02
493 146,41
493 146,41
Débiteurs divers
94 358,80
94 358,80
169 891,80
169 891,80
Immobilisations financières
• Créances
Dépréciations des créances douteuses
Autres créances
Fournisseurs débiteurs
Fournisseurs, avoirs à recevoir
• Valeurs de placement et disponibilités
25 324 810,53
25 324 810,53
21 965 149,34
21 965 149,34
Valeurs mobilières de placement
24 550 000,00
24 550 000,00
21 650 000,00
21 650 000,00
774 810,53
774 810,53
315 149,34
315 149,34
– 14 792 989,08
– 14 792 989,08
– 12 987 740,81
– 12 987 740,81
– 4 928 433,85
– 4 928 433,85
– 4 626 793,54
– 4 626 793,54
– 676 375,95
– 676 375,95
– 468 204,96
– 468 204,96
– 9 188 179,28
– 9 188 179,28
– 7 892 742,31
– 7 892 742,31
Dettes fiscales
– 350 064,62
– 350 064,62
– 426 366,02
– 426 366,02
Fournisseurs d'immobilisation
– 310 781,62
– 310 781,62
–
–
Locataires créditeurs
– 3 197 409,09
– 3 197 409,09
– 1 883 526,60
– 1 883 526,60
Associés, dividendes à payer
– 5 222 567,04
– 5 222 567,04
– 5 388 792,30
– 5 388 792,30
– 107 356,91
– 107 356,91
– 194 057,39
– 194 057,39
14 462 707,39
14 462 707,39
12 745 975,46
12 745 975,46
Autres disponibilités
18
• Dettes
Dettes financières
Dettes d'exploitation
Dettes diverses
Créditeurs divers
TOTAL
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
237 207 286,64
234 348 289,73
322 840 707,39
331 857 141,06
TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2009
Au 31/12/2008
CAPITAL
Affectation
du résultat
2008
Autres
mouvements
Au 31/12/2009
204 904 032,50
204 904 032,50
• Capital souscrit
204 904 032,50
204 904 032,50
PRIMES D'ÉMISSION
33 459 419,82
33 459 419,82
• Prime d'émission
27 049 676,22
27 049 676,22
• Prime d’émission bloquée
13 478 170,06
13 478 170,06
• Prélèvement sur prime d'émission
– 7 068 426,46
– 7 068 426,46
– 24 779 537,86
168 532,39 – 24 611 005,47
ÉCARTS D’ÉVALUATION
• Écart de réévaluation
– 24 779 537,86
168 532,39
– 24 611 005,47
PLUS OU MOINS-VALUES RÉALISÉES
SUR CESSION D’IMMEUBLES
14 793 740,12
1 912 763,83
16 706 503,95
RÉSERVES
REPORT À NOUVEAU
59 097,71
59 097,71
3 904 985,87
2 006 551,57
5 911 537,44
20 548 686,97
– 20 548 686,97
20 126 015,89
20 126 015,89
– 18 542 135,40
18 542 135,40
– 19 348 315,20
– 19 348 315,20
2 858 996,91
237 207 286,64
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
• Résultat de l’exercice
• Acomptes sur distribution
TOTAL GÉNÉRAL
234 348 289,73
19
COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2009
CHARGES
CHARGES IMMOBILIÈRES
• Charges ayant leur contrepartie en produit
Au 31/12/2008
10 938 150,52
9 266 784,08
6 221 241,56
5 810 585,84
117 388,27
99 077,85
1 748 494,24
1 634 264,08
Taxes sur les bureaux
318 293,78
307 735,33
Taxes locatives
411 640,43
412 428,70
3 625 424,84
3 357 079,88
174 364,77
249 011,03
Primes d'assurance
Taxes foncières
Charges locatives
• Charges d’entretien du patrimoine
Entretien réparations
7 892,11
23 834,88
Travaux refacturables
166 472,66
225 176,15
2 555 000,05
1 399 770,67
2 555 000,05
1 399 770,67
753 846,10
627 782,85
• Grosses réparations
Grosses réparations
• Services extérieurs
Loyer bail à construction
Charges locatives non récupérées
1 200,89
1 198,40
713 301,62
623 216,90
Primes d'assurance
39 343,59
3 367,55
• Autres services extérieurs
545 720,21
553 426,82
519 294,91
532 290,23
Frais de contentieux
20 571,73
17 778,59
Publicité, insertions
5 853,57
3 358,00
687 977,83
626 206,87
Impôts fonciers
504 087,88
443 658,12
Taxes locatives
83 277,54
75 414,23
71 044,09
77 978,97
Impôts divers
29 568,32
29 155,55
4 958 116,95
4 481 839,56
Commissions et honoraires
• Impôts et taxes
CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ
• Autres services extérieurs
2 456 409,71
2 398 529,34
2 379 266,33
2 326 740,08
Honoraires
54 882,00
54 882,00
Services bancaires
12 679,03
6 907,80
9 582,35
9 999,46
–
15,30
Rémunération de la société de gestion
Cotisations et contributions
• Impôts et taxes
Droits d’enregistrement
• Autres charges
20
Au 31/12/2009
Frais de tenue de conseils et assemblées
Pertes sur créances irrécouvrables
Autres charges de gestion courante
• Dotations aux amortissements
–
15,30
536 838,68
194 702,03
58 633,11
51 761,55
426 466,44
142 940,48
51 739,13
–
193 571,51
199 218,94
193 571,51
199 218,94
1 771 297,05
1 689 373,95
349 175,73
308 007,78
1 422 121,32
1 381 366,17
293,62
16,00
293,62
16,00
7 362,47
6 591,74
7 362,47
6 591,74
TOTAL CHARGES
15 903 923,56
13 755 231,38
RÉSULTAT DE L'EXERCICE
20 126 015,89
20 548 686,97
TOTAL GÉNÉRAL
36 029 939,45
34 303 918,35
Amortissements des immobilisations locatives
• Dotations aux dépréciations et aux provisions
Dotations aux dépréciations des créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
CHARGES FINANCIÈRES
Charges d’intérêt
CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES
Charges exceptionnelles diverses
PRODUITS
PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
• Loyers
• Produits des activités annexes
Produits des activités annexes
Autres produits de gestion courante
• Charges remboursées par les locataires
Primes d'assurance
Taxes foncières
• Charges refacturées
Taxes locatives
Charges locatives
AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION
• Reprises sur provisions pour grosses réparations
Au 31/12/2009
Au 31/12/2008
32 561 843,70
31 389 502,65
25 856 321,59
25 115 747,42
484 280,55
463 169,39
467 326,65
455 056,46
16 953,90
8 112,93
2 184 176,29
2 041 077,26
117 388,27
99 077,85
1 748 494,24
1 634 264,08
318 293,78
307 735,33
4 037 065,27
3 769 508,58
411 640,43
412 428,70
3 625 424,84
3 357 079,88
3 212 204,76
1 764 495,33
2 555 000,05
1 399 770,67
• Reprises sur dépréciations de créances douteuses
548 971,99
255 089,93
• Transfert de charges
108 232,72
109 634,73
201 148,78
1 043 122,36
• Produit sur titres de créances négociables
201 148,78
1 043 122,36
PRODUITS EXCEPTIONNELS
54 742,21
106 798,01
• Produits exceptionnels divers
54 742,21
106 798,01
TOTAL PRODUITS
36 029 939,45
34 303 918,35
TOTAL GÉNÉRAL
36 029 939,45
34 303 918,35
PRODUITS FINANCIERS
21
L’ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2009
> Règles et méthodes comptables
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du
31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971
modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement
du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,
d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se
plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” de
l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
> Placements immobiliers
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi
que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.
En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de
ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation
d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous
les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la visite
systématique des immeubles. Les autres années la valeur résulte
d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite systématique
des immeubles.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine
pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des
valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :
- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
- la date de construction de l’immeuble,
- la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
- la situation géographique,
- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur
du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation
du rendement locatif.
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.
Les agencements des constructions sont amortis sur une durée de
10 ans.
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau
“État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.
À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires
versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des
immobilisations.
ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2008
Virement
de poste
à poste en
+ ou -
Diminution
cessions à des
tiers ou mise
hors service
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2009
245 074 446,45
4 363 472,96
4 654 456,56
244 783 462,85
Frais d’acquisition des immobilisations
2 211 430,82
2 500,00
Agencements
2 475 574,69
806 227,78
872 694,60
3 493 278,36
– 4 365 972,96
250 634 146,56
4 299 506,14
–
Terrains – Constructions
TOTAL
Augmentation
acquisitions
créations apports
AMORTISSEMENTS DES AGENCEMENTS, AMÉNAGEMENTS, INSTALLATIONS
Solde au 31/12/2008
706 726,36
2 575 076,11
5 361 182,92
249 572 469,78
euros
– 1 990 031,65
1 096 102,15
Diminutions de l’exercice
22
2 213 930,82
– 193 571,51
Dotations de l’exercice
Solde des amortissements au 31/12/2009
– 1 087 501,01
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS
euros
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
187 630 266,24
218 500 000,00
189 968 385,11
230 911 250,00
Commerces
29 466 870,55
52 408 000,00
29 466 870,55
51 148 000,00
Entrepôts/Activités
21 243 558,65
26 520 000,00
18 191 891,32
25 129 221,00
Cliniques
10 144 273,33
10 950 000,00
10 144 273,33
11 050 000,00
248 484 968,77
308 378 000,00
247 771 420,31
318 238 471,00
–
–
872 694,60
872 694,60
872 694,60
872 694,60
248 644 114,91
319 111 165,60
Terrains et constructions locatives
Bureaux
TOTAL
Entrepôts/Activités
TOTAL
TOTAL GÉNÉRAL
248 484 968,77
308 378 000,00
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,
établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosses
réparations est calculée en fonction d’un pourcentage appliqué sur
le montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget
des travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision
ainsi constituée. La Société de Gestion applique un pourcentage
global de 5,50% sur les loyers facturés, en se réservant la possibilité
suivant les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour
certains immeubles.
> Autres actifs et passifs
d’exploitation
> Capitaux propres
ACTIFS IMMOBILISÉS
Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux
syndics d’immeubles s’élèvent à 271 168,93 €.
CRÉANCES
Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux
facturations du 4e trimestre 2009 encaissées début 2010, et, d’autre
part, des refacturations de charges et/ou d’impôts à établir au titre
de l’exercice 2009.
Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plus
de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déductions éventuelles
de la T.V.A. et du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant
de la provision cumulée s’élève à 1 154 621,47 €.
Locataires et comptes rattachés
euros
Créances
Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :
– Les dettes fiscales pour :
350 064,62 €
– Les fournisseurs d’immobilisations pour :
310 781,62 €
– L’acompte du 4e trimestre, versé aux associés
de la S.C.P.I. en février 2010 pour :
4 837 078,80 €
– Les acomptes bloqués pour :
385 488,24 €
– Les locataires créditeurs pour :
3 197 409,09 €
– Les créditeurs divers pour :
107 356,91 €
correspondant essentiellement aux dépôts de garantie des locataires
sortis au 31 décembre 2009 et les impôts sur plus-values fiscales à
reverser.
Brut
Créances locataires
2 093 924,71
Créances douteuses
1 677 520,03
TOTAL
3 771 444,74
Autres Créances : Elles sont constituées de :
– Fournisseurs débiteurs : représentent
des redditions de charges locatives pour :
414 846,86 €
– Créances auprès de l’État pour :
533 688,02 €
– Débiteurs divers, ils correspondent essentiellement à des avances
de fonds en attente de remboursement des assurances pour
9 127,67 €, une opposition de syndic pour 13 924,00 €, une avance
de trésorerie sur l’immeuble de Noisy-le-Grand pour 29 723,55 €,
une avance de trésorerie sur l’immeuble de Boulogne pour 4 788,43 €
et des honoraires de gestion en attente de remboursement pour
26 073, 53€.
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
Disponibilités : Elles s’élèvent à 25 324 810,53 €. Elles sont placées en
certificats de dépôts négociables rémunérés pour 24 550 000,00 €.
DETTES
Dettes financières : Il s’agit principalement des dépôts de garantie
versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent
trois mois de loyers.
Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :
– Des commissions dues à la Société de gestion pour : 93 241,95 €
– D’autres dettes fournisseurs pour :
583 134,00 €
Capital souscrit : 204 904 032,50 € divisé en 1 343 633 parts de
152,50 € de nominal.
Primes d’Émission : La prime d’émission bloquée de 13 478 170,12 €
constitue une réserve qui résulte de la réduction d’un cinquième
du nominal des parts, le portant de 5 000 F à 4 000 F, de l’exInvestipierre 7, décidée par l’Assemblée générale de cette S.C.P.I. du
3 décembre 1999. Cette assemblée a également décidé de multiplier le
nombre de parts par quatre, ce qui a eu pour contrepartie d’également
diviser le nominal restant par quatre le portant ainsi à 1 000 F.
Ces opérations ont eu pour but, dans la perspective de la fusion
des Investipierre, de permettre aux associés des Investipierre 1 à
6, absorbées, d’obtenir le plus grand nombre de parts nouvelles en
échange des parts apportées, en minimisant le montant des rompus.
Nominal et réserve bloquée, qui ont servi à financer le patrimoine,
ont la même nature de fonds propres.
Écarts d’évaluation : Il s’agit des corrections de valeurs liées à la
réévaluation des immobilisations locatives de la S.C.P.I. absorbante,
actées au 31 décembre 1999. La diminution de 168 532,39 €
correspond au prélèvement effectué suite à la vente de l’immeuble
rue Robert Caumont à Bordeaux.
Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles :
Conformément à l’article 4 de l’arrêté ministériel du 26 avril
1995, relatif aux dispositions comptables applicables aux Sociétés
Civiles de Placement Immobilier, les plus ou moins-values réalisées
à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs sont inscrites
directement au passif du bilan.
Variations des plus ou moins-values de l’exercice
euros
Solde au 31/12/2008
14 793 740,12
Metz : 34 Av Malraux
57 371,41
Meylan : 9 Chemin du Vieux Chêne
191 838,59
Toulouse : 100 Allée de Barcelone
61 242,17
Arcueil : 32 Av Aristide Briand
369 395,63
Rouen : 40/42 Rue du Mail
8 654,22
Bordeaux : 39 rue Robert Caumont
– 286 309,03
Gonesse : 5 Rue Ampère
76 128,64
e
Paris 14 : Rue Ferrus
1 434 442,20
TOTAL :
1 912 763,83
Solde au 31/12/2009
16 706 503,95
Réserves : Il s’agit des autres réserves qui, après imputation de
l’augmentation de capital, sont de 59 097,71 €.
Report à nouveau : L’Assemblée générale Ordinaire des associés
statuant sur les comptes au 31 décembre 2008 a décidé d’affecter au
report à nouveau, la somme de 2 006 551,57 €. En conséquence, le
report à nouveau s’établit à 5 911 537,44 € au 31 décembre 2009.
23
Résultat de l’exercice : L’exercice 2009 se solde par un bénéfice
de 20 126 015,89 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,
novembre 2009 et en février 2010 pour 19 348 315,20 €.
> Compte de résultat – charges
Charges immobilières : Elles se décomposent en :
– Charges refacturées aux locataires :
6 221 241,56 €
– Travaux refacturés aux locataires :
166 472,66 €
– Travaux de grosses réparations :
2 555 000,05 €
– Travaux d’entretien courant du patrimoine :
7 892,11 €
– Loyer bail à construction :
1 200,89 €
– Charges locatives sur locaux vacants
ou non refacturables aux locataires :
713 301,62 €
– Honoraires divers :
545 720,21 €
– Impôts, taxes et primes d’assurance non refacturés : 727 321,42 €
Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :
– Les honoraires de la Société de gestion :
2 379 266,33 €
– Les honoraires de Commissaires aux Comptes :
54 882,00 €
– Les honoraires, commissions et autres frais
de gestion courante :
22 261,38 €
– Les frais de conseil et d’assemblées :
58 633,11 €
– Les pertes sur créances irrécouvrables
(dont certaines avaient fait l’objet de provisions
antérieures, reprises en produits) :
426 466,44 €
– Autres charges de gestion courantes :
51 739,13 €
– Les dotations aux amortissements :
193 571,51 €
– Les dotations aux provisions
(détail donné dans un chapitre qui suit) :
1 771 297,05 €
Charges financières :
293,62 €
Charges exceptionnelles :
7 362,47 €
correspondant essentiellement au passage en perte du chèque de
remboursement des taxes foncières 2005 sur la vente de notre
immeuble à Ferney Voltaire.
> Compte de résultat – produits
24
Produits de l’activité immobilière :
– Loyers facturés au cours de l’exercice :
25 856 321,59 €
– Charges remboursées par les locataires :
6 221 241,56 €
– Produits annexes :
484 280,55 €
Autres produits d’exploitation : Il s’agit des reprises de provisions
utilisées dans l’exercice pour 3 103 972,04 € et des transferts
de charges relatifs aux cessions et acquisitions d’immeubles pour
108 232,72 €.
Produits financiers : Ils correspondent aux intérêts sur certificats
négociables pour 201 148,78 €.
Produits exceptionnels : Ils correspondent principalement à :
– Des dégrèvements d’impôt foncier pour :
15 558,00 €
– Une rentrée sur la créance amortie en 2007
du locataire Franco Pétrochimique pour :
4 646,36 €
– Une rentrée sur la créance amortie en 2007
du locataire Acerep pour :
3 045,53 €
– Un solde de dépôt de garantie sur le locataire
la Ruche Picarde pour :
24 308,19 €
> Informations diverses
MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
euros
Montant
Créances locataires et comptes rattachés
460 487,94
Intérêts courus sur certificats de dépôt et
comptes à terme
8 780,40
TOTAL
469 268,34
MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
euros
Intitulés
Montant
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
676 613,69
Locataires avoirs à établir
171 388,34
Impôts Divers
460,32
TOTAL
848 462,35
ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS
RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE
euros
Montant
au
01/01/09
Dotations
de
l’exercice
Reprises
de
l’exercice
Montant
au
31/12/09
Provisions
pour grosses
réparations
2 262 262,78
1 422 121,32
2 555 000,05
1 129 384,05
Dépréciation
des créances
douteuses
1 354 417,73
349 175,73
548 971,99
1 154 621,47
TOTAL
3 616 680,51
1 771 297,05
3 103 972,04
2 284 005,52
AFFECTATION DU RÉSULTAT 2008
Conformément à la décision de l’Assemblée générale, le résultat
bénéficiaire de 2008 de 20 548 686,97 € a été affecté somme suit :
euros
Bénéfice net 2008
20 548 686,97
Report à nouveau 2007
3 904 985,87
Bénéfice distribuable
24 453 672,84
Dividende versé
– 18 542 135,40
Report à nouveau 2008
5 911 537,44
REMBOURSEMENTS DE CHARGES
Charges de copropriété et de fournitures
locatives
4 037 065,27
Assurances
117 388,27
Impôts fonciers
1 748 494,24
Taxe sur les bureaux en Ile de France
318 293,78
TOTAL
6 221 241,56
COMMISSION DE GESTION
ENGAGEMENTS HORS BILAN
Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la
Société de gestion se calcule comme suit :
– D’une part : 6% hors taxes des recettes locatives, hors taxes et
hors charges,
– D’autre part : 0,20% de la capitalisation.
Le total ne pouvant excéder 8 ,50% HT des recettes ainsi définies, soit
pour l’exercice 2009 :
euros
Recettes locatives hors taxes
28 346 765,83
Base totale de la commission
28 346 765,83
Commission au taux de 6%
1 700 805,95
euros
Engagements donnés
- Promesses d’achats
Néant
Engagements reçus
- Promesse de vente : Paris 17e 130 boulevard
Pereire
720 000,00
- Cautions bancaires reçues des locataires en
substitution des dépôts de garantie
1 406 136,29
Capitalisation du 01-01 au 31-12-2009 :
1 343 633 parts x 246,98 €
Commission sur capitalisation au taux de 0,20%
663 714,28
TVA non récupérable
14 746,10
TOTAL COMMISSION DE GESTION
2 379 266,33
Conformément à la résolution de l’Assemblée générale, les
commissions d’arbitrages sur les cessions (1,5% HT) de biens
immobiliers s’élèvent à 98 602,50 €.
25
PATRIMOINE AU 31/12/2009
PARIS - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
26
Situation géographique
Tous les montants sont exprimés en euros
Surface
Prix d’acquisitions
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
200 m² de bureaux
20 m² de locaux annexes
686 020,58
1 000 000,00
1 000 000,00 CGI
920 m² de bureaux
10 places de garage
2 103 796,44
3 950 000,00
4 040 000,00 BIOMERIEUX
CRÉDIT LYONNAIS
110 m² de bureaux
une cave
5 places de garage
365 877,64
650 000,00
640 000,00 CLOSSE ET ASSOCIÉS
210 m² de bureaux
716 510,38
1 660 000,00
1 550 000,00 LE CRÉDIT LYONNAIS
195 m² de bureaux
388 744,99
650 000,00
1 135 m² de bureaux
1 cave
3 places de garage
3 811 225,44
7 800 000,00
7 650 000,00 IFORE
01/01/00
PARIS 1er
18, rue des Pyramides
01/01/00
PARIS 5e
31 à 37, rue Censier
01/01/00
PARIS 5e
16, rue Tournefort
33, rue Lhomond
et 5, rue Amyot
01/01/00
PARIS 6e
106 bis, rue de Rennes
01/01/00
PARIS 7e
67, quai d'Orsay
01/01/00
PARIS 7e
6-8, rue du Général Camou
01/01/00
PARIS 8e
19, rue de Berri
240 m² de bureaux
829 322,65
1 550 000,00
1 500 000,00 METASOFT
01/01/00
PARIS 8e
39, rue du Général Foy
255 m² de bureaux
2 caves,
1 place de garage
838 469,59
1 700 000,00
1 670 000,00 DIANES
01/01/00
PARIS 8e
89-91, rue du Faubourg
St-Honoré
105 m² de bureaux
3 places de garage
402 465,41
715 000,00
01/01/00
PARIS 8e
4, avenue Bertie Albrecht
42,5% en indivision sur
3 117 800,00
3 400 000,00
01/01/00
PARIS 9e
42, rue Vignon
100 m² de bureaux
1 place de stationnement
216 477,60
460 000,00
01/01/00
et
08/06/89
PARIS 9e
11, rue Lafayette
260 m² de bureaux
1 local d'archives de 10 m²
2 caves
765 196,88
1 370 000,00
1 400 000,00 ASSOCIATION DES VILLES
POUR LE CABLE
GROUPE VALEUR
27/07/88
PARIS 9e
71, rue de la Victoire
19 places de garage
9 345 887,00
8 500 000,00
8 500 000,00 TELFRANCE
650 000,00 QUAI D'ORSAY LANGUAGE
CENTER
9 762,70
690 000,00 MARCHISIO & LAUZERAL
3 187 500,00 SK PARTNER
RECHTSANWALTE
QUARK France
WALLENIUS WHILHEMSEN
FOLLI FOLLIE France
FRS FRANCE - SK PARTNER
RECHTSANWALTE
500 000,00 COMPAGNIE FINANCIÈRE DE
GESTION DE PATRIMOINE
92 283,10
e
01/01/00
PARIS 13
60 rue du Dessous des
Berges
155 m² de bureaux
177 603,10
390 000,00
01/01/00
PARIS 13e
69, rue Barrault
920 m² de bureaux
6 places de garage
1 372 041,16
2 900 000,00
3 000 000,00 AFHOR - UNAFTC
CARAVANSERAIL
DÉVELOPPEMENT
CENTRE DE MÉDIATION
FONCIA GOBELINS
01/01/00
PARIS 13e
85, rue du Dessous des
Berges
355 m² de locaux divers
31 places de garage
2 210 510,75
4 300 000,00
4 275 000,00 ADONIS CRÉATION
JOUSSE ENTREPRISE
CONCERTO - GARF
ALLIANCE EXPERTISE
M. et Mme EPELBOIN
COINSTAR MONEY
TRANSFERT
395 000,00 ALLIANCE EXPERTISE
PARIS - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
30/09/05
PARIS 13e
25, quai Panhard et Levassor
11% en indivision sur
11 100 m² de bureaux et
105 parkings
9 427 715,44
159 060,86
9 570 000,00
01/01/00
PARIS 14e
6-12, rue Ferrus
01/01/00
PARIS 15e
5 et 7, place d'Alleray
01/01/00
Immeuble vendu
en 2009
Valeurs Locataires
vénales
2009
7 700 000,00
3 250 000,00
180 m² de bureaux
3 places de garage
335 387,84
790 000,00
PARIS 16e
53, avenue Victor Hugo
352 m² de bureaux
1 524 490,17
2 500 000,00
2 400 000,00 ROULOT ET ASSOCIÉS
01/01/00
PARIS 16e
7, rue Chardin
475 m² de bureaux
80 m² d'archives
1 402 530,96
3 000 000,00
2 900 000,00 INTERNATIONAL SCHOOL
OF PARIS
01/01/00
PARIS 16e
1, rue de Bassano et
58, avenue d'Iéna
490 m² de bureaux
15 m² de réserve
10 places de garage
1 539 735,07
2 900 000,00
2 900 000,00 SERAIN
09/11/88
PARIS 16e
Angle 3, avenue du Président
Wilson et
3, rue des Frères Perrier
255 m² de bureaux
25 m² d'archives
3 caves
1 645 080,28
1 750 000,00
1 750 000,00 ROSSIGNOL,
TODD ET ASSOCIÉS
27/12/01
PARIS 16e
43-47, avenue de la GrandeArmée
50% en indivision de :
370 m² de commerces
8 746 762,37
13 150 000,00
01/01/00
PARIS 17e
9, rue Descombes
100 m² de locaux
annexes
24 places de garage
2 286 735,26
4 300 000,00
4 000 000,00 CENTRE MÉDICAL
INTER-ENTREPRISES
DURAND CONCHEZ
SAMSIC
ACR AUDIT CONSEIL
REVISION
135 373,14
760 000,00 DÉPARTEMENT DE PARIS
12 000 000,00 SONEPAR, MEDICUS PARIS,
AU PETIT MATELOT
PATRICK PONS DIFFUSION
9 AUTRES LOCATAIRES
01/01/00
PARIS 17e
28, ter rue Guersant
555 m² de bureaux
7 places de garage
1 222 641,12
2 350 000,00
2 100 000,00 ÉLYSÉES LANGUES
01/01/00
PARIS 17e
7, rue Mariotte
350 m² de bureaux
3 places de garage
881 155,32
1 450 000,00
1 450 000,00 CONTACT GROUPE
SYNDICAT DE L'INDUSTRIE
DU DIAGNOSTIC IN VITRO
01/01/00
PARIS 17e
130, boulevard Péreire
110 m² de bureaux
10 m² d'archives
3 places de garage
289 653,13
600 000,00
360 m² de bureaux
30 m² d'archives
6 places de stationnement
922 316,55
Total prix d'acquisition
57 572 153,12
Total frais
159 060,86
Total améliorations
237 418,94
Total Paris / Bureaux
57 968 632,92
01/01/00
e
PARIS 17
146, boulevard Malesherbes
650 000,00
27
1 780 000,00
88 385 000,00
1 600 000,00 JURI FISCAL
HIGH BRIDGE CO
80 857 500,00
PARIS - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
28
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
335 m² de commerce
150 m² de bureaux
280 m² de locaux divers
1 372 041,16
2 400 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
PARIS 1er
226, rue de Rivoli
01/01/00
PARIS 3e
94, boulevard Sébastopol
Magasin de 105 m²
90 m² de réserve
375 024,58
960 000,00
01/01/00
PARIS 5e
16, boulevard de l'Hôpital
Surface de vente de
330 m²
175 m² de locaux
annexes
507 655,23
1 300 000,00
1 360 000,00 MONOP
01/01/00
PARIS 6e
89, boulevard du
Montparnasse
81 m² de bureaux
85 m² de commerce
1 237 886,02
2 150 000,00
2 150 000,00 BANQUE PRIVÉE
EUROPÉENNE
01/01/00
PARIS 7e
74, rue du Bac
Local commercial de
200 m²
210 m² de réserve
629 614,44
980 000,00
01/01/00
PARIS 9e
6, place de Clichy
Local commercial de
370 m²
100 m² de locaux
annexes
1 070 192,10
2 450 000,00
2 650 000,00 PHARMACIE EUROPÉENNE
DE LA PLACE CLICHY
01/01/00
PARIS 12e
21, rue Crozatier et
7-9-11, passage Abel Leblanc
Surface de vente de
425 m²
300 m² de locaux
annexes
4 places de garage
1 097 632,92
2 000 000,00
1 900 000,00 ÉTABLISSEMENT FRANÇAIS
DU SANG
01/01/00
PARIS 12e
37, avenue du Général Bizot
220 m² de commerce
2 parkings
343 010,29
690 000,00
01/01/00
PARIS 15e
4, rue de la Croix Nivert
284 m² de commerce
Caves de 40 m²
6 places de stationnement
747 000,18
1 500 000,00
01/01/00
PARIS 16e
6, rue Donizetti
50 m² de commerce
25 m² de réserves
378 073,56
550 000,00
01/01/00
PARIS 17e
9, av. Mac Mahon
265 m² de commerce
4 places de garage
686 020,58
1 150 000,00
01/01/00
PARIS 17e
39, avenue des Ternes
30 m² de commerce
167 693,92
870 000,00
01/01/00
PARIS 17e
142, rue de Courcelles
55 m² de commerce
25 m² de réserve
379 598,05
500 000,00
480 000,00 FRÉDÉRIC
01/01/00
PARIS 18e
100-102, avenue de
Saint-Ouen
Magasin de 140 m²
368 926,62
670 000,00
670 000,00 CSF
9 360 369,65
2 600 000,00 ANGELINA
940 000,00 CIE DE LITERIE
INTERNATIONALE
1 100 000,00 MATSURI RESTAURANT BAC
700 000,00 CABINET GUY JEAN-BAPTISTE
1 550 000,00 AIR CARAÏBES
PHON ALLO K7
440 000,00 GIBOR
1 150 000,00 GARRAUD PARIS
1 000 000,00 ISABELLE BARRIER
Total frais
Total Paris / Commerces
9 360 369,65
18 170 000,00
18 690 000,00
66 932 522,77
Total frais
159 060,86
237 418,94
TOTAL PARIS
67 329 002,57
106 555 000,00
99 547 500,00
TOTAL PARIS À PÉRIMETRE CONSTANT
67 329 002,57
103 305 000,00
99 547 500,00
RÉGION PARISIENNE - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
01/01/00
CHAMPS-SUR-MARNE
(Seine-et-Marne)
Ville Nouvelle de
Marne-la-Vallée
Parc de la Haute Maison
Cité Descartes
27 places de
stationnement
670 775,68
980 000,00
20/07/88
VERSAILLES
(Yvelines)
41 à 45, rue des
Chantiers
56 places de garage
4 001 274,84
3 500 000,00
3 400 000,00 APTUS - IGOP
NEPTUS INNOVATION
France VALVES
A SYSTEM
METASOFT
1 810 000,00
1 800 000,00 SERVICE DES DOUANES
WEST PHARMACEUTICAL
SERVICES
SOLIOS
ENVIRONNEMENT
RA RODIGUEZ
AQUALYZE
01/01/00
SAINT-GERMAIN-EN-LAYE
(Yvelines)
Parc d'Activités du Bel Air
25 et 27, boulevard du
Bel Air
2 et 4 rue de Temera
3 153,16
980 m² de bureaux
70 m² de locaux
sociaux
110 m² d'archivesdépôt
39 places de
stationnement
1 201 298,26
15 068,80
Valeurs Locataires
vénales
2009
930 000,00 HIMA
HERTA
ALVENE
PREVOIR VIE
01/01/00
VÉLIZY-VILLACOUBLAY
(Yvelines)
43, avenue de l'Europe
48 places de
stationnement
1 615 959,58
2 200 000,00
1 650 000,00
22/12/87
et
01/01/00
VÉLIZY-VILLACOUBLAY
(Yvelines)
1 bis, rue du Petit
Clamart
150 m² d'archives
98 places de garage
8 places de
stationnement
4 054 122,45
3 600 000,00
3 350 000,00 PMU
TIETOENATOR AXIOME
TECHNOLOGIES
PHASE FORWARD
ASFM
01/01/00
MONTIGNY-LEBRETONNEUX
(Yvelines)
Parc d'Activités de Bois
d'Arcy
rue Faraday
865 m² de bureaux
25 places de
stationnement
655 530,77
1 200 000,00
1 200 000,00
01/01/00
VIROFLAY
(Yvelines)
89-91, rue Joseph
Bertrand
50 m² d'archives
10 places de garage
10 places de
stationnement
913 169,61
1 260 000,00
1 300 000,00 PRO DÉVELOPPEMENT
COMPAGNIE LAITIÈRE
FOOD SERVICE
RIS ORANGIS
(Essonne)
Zone d'Activités du Bois
de l'Épine
avenue Jules Guesde
775 m² de bureaux
755 m² d'activités
35 places de
stationnement
868 959,40
1 430 000,00
1 300 000,00 KENNAMETAL France
MASSY
(Essonne)
Angle rue Galvani et rue
de Paris
160 m² de réserves
34 places de garage
32 places de
stationnement
2 103 796,44
01/01/00
01/01/00
10 925,46
29
3 400 000,00
3 300 000,00 AGILENT TECHNOLOGIES
66 553,22
08/02/89
LES ULIS
(Essonne)
Zone d'Activités de
Courtabœuf
1, rue Terre Neuve
Bâtiment A
913 m² de bureaux
38 places de
stationnement
1 359 095,18
900 000,00
680 000,00
20/04/89
LES ULIS
(Essonne)
Courtabœuf
1, rue Terre Neuve
Bâtiment B
955 m² de bureaux
38 places de
stationnement
1 463 432,05
950 000,00
800 000,00 CAPSIS
ALLIANCE NETWORKS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
08/12/89
LES ULIS
(Essonne)
Courtabœuf
1, rue Terre Neuve
Bâtiment C
876 m² de bureaux
38 places de
stationnement
1 467 169,34
800 000,00
01/01/00
NANTERRE
(Hauts-de-Seine)
Av. Frédéric et Irène
Joliot Curie
910 m² de bureaux
80 m² de réserves
16 places de
stationnement
1 247 921,57
1 350 000,00
1 400 000,00 DASS
01/01/00
BOULOGNE-BILLANCOURT
(Hauts-de-Seine)
39 et 41, rue de l'Est
550 m² de bureaux
Salle de réunion de
100 m²
7 places de garage
1 082 388,02
2 000 000,00
2 000 000,00 ADVENTURE LINE
PRODUCTIONS
01/01/00
(Hauts-de-Seine)
207, rue Galliéni
438 m² de bureaux
et archives
762 245,09
1 360 000,00
1 330 000,00 LAUREA
BAILLON HENRION
ARCHITECTES
ANNICK DUCROCQ EURL
02/12/87
(Hauts-de-Seine)
148-156, rue Galliéni
27 places de garage
3 488 334,02
4 550 000,00
4 200 000,00 PROSODIE
17/03/88
(Hauts-de-Seine)
Les Bureaux du Dôme
11, rue de Vanves
524 m² de bureaux
10 places de garage
6 places de
stationnement
2 298 177,33
2 400 000,00
2 350 000,00 COFOR COMM. et
FORMATION
DIAKUSTIC
ANNICK DUCROCQ EURL
ANTHALIA
210 m² de bureaux
35 m² d'archives
5 places de garage
403 989,90
660 000,00
77% en indivision sur
3 186 m² de bureaux,
250 m² d'archives
et 12 parkings
10 010 000,00
12 320 000,00
18 056,93
720 000,00 PL SYSTEMS
CAPMEDIA
INFORMATIQUE
INDUFILTRE
GALLAGHER France
01/01/00
ISSY-LES-MOULINEAUX
(Hauts-de-Seine)
14 à 22, rue Hoche
30/09/04
LA DÉFENSE
Tour Franklin
01/01/00
SAINT-CLOUD
(Hauts-de-Seine)
120, bureaux de la
Colline
681 m² de bureaux
85 m² de locaux
annexes
16 places de garage
1 022 404,85
1 500 000,00
1 650 000,00 TRAQUEUR
SOFINFRA
01/01/00
PUTEAUX
(Hauts-de-Seine)
14-18, Terrasse Bellini
7 places de garage
2 boxes
1 593 092,23
3 100 000,00
3 100 000,00 TETRA
01/01/00
PUTEAUX
(Hauts-de-Seine)
Immeuble Avant Seine
11 à 13 Quai de Dion
Bouton
19 places de garage
2 places de
stationnement
3 466 073,49
4 450 000,00
5 200 000,00 THYSSENKRUPP
ASCENSEURS
01/01/00
NOISY-LE-GRAND
(le Central I)
(Seine-Saint-Denis)
ZAC du Centre Urbain
Régional de Marne-laVallée
814 m² de bureaux
18 places de garage
487 836,86
560 000,00
560 000,00 FERMETURES GROOM
SAS SERVICES
ORGANISATION
MÉTHODES
ORALYS
01/01/00
NOISY-LE-GRAND
(Seine-Saint-Denis)
Le Central II
ZAC du Centre Urbain
Régional de la Ville
Nouvelle de Marne-laVallée
164 m² de bureaux
30 m² d'archives
9 places de garage
109 199,65
135 000,00
110 000,00 SEGECE
30
670 000,00 CHALLENGE MÉDIA
MANAGEMENT
13 090 000,00 VERIZON France
F INSURANCE COMPANY
576 918,27
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
1 320 m² d'activités
43 places de
stationnement
6 170 000,00
61 700,00
5 800 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
12/02/07
SAINT-DENIS
(Seine-Saint-Denis)
Rue Jules Saulnier
27/07/88
TREMBLAY-EN-FRANCE
(Seine-Saint-Denis)
ZAC Paris Nord II
12, route des
Chardonnerets, Bât. A
750 m² de bureaux
18 places de
stationnement
782 721,68
760 000,00
01/01/00
FONTENAY-SOUS-BOIS
(Val-de-Marne)
Le Péripole
58 rue Roger Salengro
et d'archives
37 places de garage
1 687 431,02
3 100 000,00
3 600 000,00 RATP
AIGA
01/01/00
FONTENAY-SOUS-BOIS
(Val-de-Marne)
9-11, avenue du Val-deFontenay
825 m² de bureaux
65 m² d'archives
14 places de garage
1 189 102,33
1 900 000,00
1 800 000,00 JOHNSON-DIVERSEY
20/05/03
CHARENTON (94)
Place des Marseillais
42,5% en indivision
sur 4 016 m² de
bureaux
5 382 200,00
7 331 250,00
7 012 500,00 SEHA SAS
ELECTRONICS FOR
IMAGING
SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
ESSILOR INTERNATIONAL
SOPREDIS
02/04/07
GENTILLY
(Val-de-Marne)
28 rue d'Arcueil
142 places de
stationnement
24 000 000,00
1 917 035,23
401 023,21
22 000 000,00
17/10/90
ERAGNY-SUR-OISE
(Val-d'Oise)
Parc d'Affaires des
Bellevues
Avenue du Gros Chêne
67 places de
stationnement
2 454 032,02
1 750 000,00
88 011 733,66
Total frais
1 978 735,23
244,55
1 091 943,60
Total Région Parisienne / Bureaux
91 082 412,49
99 056 250,00
4 700 000,00 POMPES SALMSON
EXACT SOFTWARE
OWA France
SOCIÉTÉ GYLLES
GÉRARDN
680 000,00 BOSSARD FRANCE
FUJI HUNT
PHOTOGRAPHIC
CHEMICALS
RENO DE MEDICI France
22 000 000,00 AIR LIQUIDE SANTÉ
1 600 000,00 EURO INFORMATION
SERVICES
GEMOFIS
97 482 500,00
31
RÉGION PARISIENNE - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
MELUN
(Seine-et-Marne)
8, rue Saint-Aspais
Magasin de 45 m²
35 m² de réserves
103 665,33
190 000,00
200 000,00 SINGER
01/01/00
(Hauts-de-Seine)
21 bis et 23, quai
Alphonse Le Gallo
Local commercial
de 3 800 m²
1 676 939,19
2 850 000,00
01/01/00
NOGENT-SUR-MARNE
(Val-de-Marne)
144, Grande-Rue
Charles de Gaulle
Surface de vente
de 25 m²
85 m² de locaux
annexes
83 846,96
150 000,00
150 000,00 ESPACE PHOTO VIDÉO
01/01/00
CERGY-PONTOISE
(Val-d'Oise)
Parvis de la Préfecture
Local commercial
de 350 m²
472 591,95
650 000,00
630 000,00 GMF ASSURANCES
01/01/00
ERAGNY-SUR-OISE
(Val-d'Oise)
Centre commercial
Art de Vivre
Local commercial
de 115 m²
347 583,76
630 000,00
630 000,00 LAFFITTE OPTIQUE
2 684 627,19
3 200 000,00 UNE PIÈCE EN PLUS
Total frais
Total Région Parisienne / Commerces
2 684 627,19
4 470 000,00
RÉGION PARISIENNE - LOCAUX D’ACTIVITÉS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Atelier dépôt de 400 m²
110 m² de bureaux et
locaux sociaux
4 places de
stationnement
260 687,82
325 000,00
1 750 000,00
15/03/88
TRAPPES - (Yvelines)
Zone d'Activités des
Bruyères
av. J-P. Timbaud
et av. Le Verrier
24/07/87
et
01/01/00
LISSES - (Essonne)
Ville Nouvelle d'Évry
ZAC de l'Églantier
14-16, rue des Cerisiers
2 665 m² d'activités
565 m² de bureaux
42 places de
stationnement
1 413 964,64
27/07/88
TREMBLAY-EN-FRANCE
(Seine-Saint-Denis)
ZAC de PARIS NORD II
12, rue des
Chardonnerets, Bât B
Bâtiment B :
Bureaux et activités
de 1 190 m²
16 places de
stationnement
1 241 358,20
32
01/01/00
ARCUEIL
(Val-de-Marne)
7, rue Aristide Briand
1 201,36
730 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
315 000,00 CEBTP SOLEN
1 530 000,00 ECRM
SDEEC CONFORT
BROSSETTE
BERTRAND SYSTÈMES
AUTOMATIQUES, ITVF
CRISTA TECHNOLOGIES
France PROJECTEURS
AMPHIA CONSEIL ET
FORMATION
640 000,00
14 895,69
Immeuble vendu
en 2009
4 810 000,00
750 000,00
2 916 010,66
Total frais
16 097,05
Total Région Parisienne / Locaux d'activités
2 932 107,71
3 555 000,00
2 485 000,00
RÉGION PARISIENNE - ENTREPÔTS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
01/01/00
CLICHY - (Hauts-de-Seine)
9 à 19, rue des Chasses
et 10 bis, rue du Bac
d'Asnières
2 962m² d'entrepôt
et de bureaux
13 places de
stationnement
1 257 617,18
2 000 000,00
01/01/00
ROSNY-SOUS-BOIS
(Seine-Saint-Denis)
Zone Industrielle de la
Garenne
1 615 m² d'entrepôt
et bureaux
503 081,76
810 000,00
01/01/00
ARGENTEUIL
(Val-d'Oise)
2-4, rue Guy Moquet
860 m² de bureaux
1 745 541,25
2 800 000,00
01/01/00
GONESSE (Val-d'Oise)
Zone d'Activités
Économiques
de la Grande Couture
rue Gay Lussac et voie XM
300 m² de bureaux
21 places de garage
785 112,44
840 000,00
Zone d'Activités
Économiques de la
Grande Couture
13, rue Gay Lussac
5, rue Ampère
Immeuble vendu
en 2009
30/12/08
31/12/09
16, rue Gay Lussac
660 m² de bureaux
7 363 472,96
76 134,73
11 654 825,59
Total frais
76 134,73
4 879,33
Total Région Parisienne / Entrepôts
11 735 839,65
03/04/90
LE KREMLIN-BICETRE
(Val-de-Marne)
21, avenue Eugène
Thomas
845 000,00 SACFOM
2 600 000,00 RM DISTRIBUTION
860 000,00 LITT DIFFUSION
600 000,00
3 409 221,00
10 459 221,00
RÉGION PARISIENNE - RÉSIDENCE POUR PERSONNES ÂGÉES
2 400 000,00 HACHETTE
LA MAISON DU WHISKY
4 879,33
01/01/00
Date
d’achat ou
d’apport
Valeurs Locataires
vénales
2009
6 700 000,00 GUERBET
13 405 000,00
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
50% en indivision
d'une résidence pour
personnes âgées de
113 chambres
5 213 m²
150 m² locaux
commerciaux
30 places de garage
5 113 455,76
4 750 000,00
5 113 455,76
Valeurs Locataires
vénales
2009
4 650 000,00 TIERS TEMPS BÎCETRE
33
Total frais
Total Région Parisienne / Résidence pour
personnes agées
5 113 455,76
4 750 000,00
4 650 000,00
110 380 652,86
Total frais
2 054 869,96
1 112 919,98
TOTAL RÉGION PARISIENNE
113 548 442,80 122 290 471,00 122 832 500,00
TOTAL RÉGION PARISIENNE À PÉRIMÈTRE CONSTANT
109 182 469,84 120 940 471,00 119 541 721,00
PROVINCE, QUART NORD-OUEST - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
34
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
235 m² de bureaux
230 m² d'activitésbureaux
13 places de
stationnement
335 387,84
500 000,00
360 m² de bureaux
1 342 770,94
2 180 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
CAEN
(Calvados)
Parc d'Activités
Technologiques
de la Folie Couvrechef,
rue Bailey
02/07/87
CAEN
(Calvados)
ZAC de la Folie
Couvrechef
27-29, rue des
Compagnons
10/06/88
CAEN
(Calvados)
Parc d'Activités
Technologiques
de la Folie Couvrechef
13, rue Karl Probst
410 m² de bureaux
14 places de
stationnement
391 184,18
400 000,00
390 000,00 PROXIS SERVICES
SOCIÉTÉ POUR
L'INFORMATIQUE
INDUSTRIELLE
01/01/00
CHARTRES
(Eure-et-Loire)
54 à 60, rue du Grand
Faubourg et
2 à 4, rue du 4 juillet
310 m² de bureaux
11 places de garage
228 673,53
285 000,00
295 000,00 L'INSPECTION
ACADEMIQUE D'EURE
ET LOIRE
20/12/88
CESSON-SEVIGNE
près de Rennes
(Ile-et-Vilaine)
765 m² de bureaux
34 places de
stationnement
675 638,36
830 000,00
870 000,00 FORCO
01/01/00
ROUEN
(Seine-Maritime)
40-42, rue du Mail
23/09/88
MONT-SAINT-AIGNAN
près de Rouen
(Seine-Maritime)
Parc d'Activités
Technologiques de
la Vatine
26 rue Raymond Aron
770 m² de bureaux
et activités
21 places de
stationnement
693 570,62
870 000,00
780 000,00 GÉNÉRALE DE
TÉLÉACTIVITÉS
ROPERS, GOURDIN &
DESMOULIEZ
06/12/94
PETIT-QUEVILLY
(Seine-Maritime)
Actipole des Chartreux
530 m² de bureaux
90 m² d'archives
17 places de
stationnement
704 684,15
650 000,00
550 000,00
4 371 909,62
6 005 000,00
5 465 000,00
Immeuble vendu
en 2009
500 000,00 SOGETI
BANQUE PALATINE
2 080 000,00
290 000,00
Total frais
Total Province, Quart Nord-Ouest / Bureaux
4 371 909,62
PROVINCE, QUART NORD-OUEST - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
Magasin de 85 m²
35 m² de réserves
137 204,12
300 000,00
300 000,00 LMJR
01/01/00
ÉVREUX
(Eure)
16, rue de la Harpe
01/01/00
CHARTRES
(Eure-et-Loir)
29 à 55, rue du Grand
Faubourg
485 m² de
commerces
399 416,43
650 000,00
670 000,00 EUREL OPTIC
LA BOITE À FILMS
01/01/00
CHARTRES
(Eure-et-Loir)
35, rue de la
Tonnellerie
Magasin de 45 m²
144 826,57
310 000,00
320 000,00 CLAIRE FRANCE
01/01/00
ORLÉANS
(Loiret)
81, boulevard
Alexandre Martin
250 m² de
commerces
457 347,05
850 000,00
850 000,00 CMT
DSO
01/01/00
ORLÉANS
(Loiret)
8, place du Martroi
670 m² de
commerces
437 528,68
750 000,00
750 000,00
01/01/00
MONTARGIS
(Loiret)
62, rue Dorée
Magasin de 30 m²
55 m² de réserves
88 420,43
160 000,00
160 000,00 MADAME MALET
01/01/00
LE MANS
(Sarthe)
29, rue des Minimes
Magasin de 120 m²
45 m² de réserves
289 653,13
515 000,00
515 000,00 DU PAREIL AU MEME
01/01/00
ROUEN
(Seine-Maritime)
Centre Commercial
Vallon Suisse
132, rue de Lausanne
Surface de vente
de 120 m²
150 m² de locaux
annexes
27 440,82
23 000,00
01/01/00
LE HAVRE
(Seine-Maritime)
26, av. René Coty
Surface de vente
de 615 m²
185 m² de locaux
annexes
609 796,07
950 000,00
01/01/00
LE HAVRE
(Seine-Maritime)
ZUP de Mont-Gaillard
Ilôt Sainte-Catherine
Surface de vente
de 100 m²
100 m² de locaux
annexes
71 651,04
85 000,00
2 663 284,34
23 000,00
950 000,00 DEVRED SA
85 000,00 DISTRIBUTION CASINO
France
35
Total frais
Total Province, Quart Nord-Ouest /
Commerces
2 663 284,34
4 593 000,00
4 623 000,00
PROVINCE, QUART NORD-OUEST - LOCAUX D’ACTIVITÉS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
12/02/88
NANTES
(Loire-Atlantique)
Zone Industrielle du
Perray
7, rue du Petit Chatelier
420 m² de bureaux
355 m² de dépôtactivités
583 350,74
760 000,00
730 000,00 ONET
583 350,74
760 000,00
730 000,00
Total frais
Total Province, Quart Nord-Ouest /
Locaux d'activités
583 350,74
PROVINCE, QUART NORD-OUEST - CLINIQUE
Date
d’achat ou
d’apport
01/01/00
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
149 lits
8 730 m²
5 030 817,57
6 300 000,00
6 300 000,00 POLYCLINIQUE SÉVIGNÉ
5 030 817,57
6 300 000,00
6 300 000,00
CESSON-SEVIGNE
près de Rennes
(Ile-et-Vilaine)
ZAC de Coësmes
Chemin des Gayeulles
Valeurs Locataires
vénales
2009
Total frais
Total Province, Quart Nord-Ouest / Cliniques
5 030 817,57
12 649 362,27
Total frais
36
TOTAL PROVINCE, QUART NORD-OUEST
12 649 362,27 17 658 000,00 17 118 000,00
TOTAL PROVINCE, QUART NORD-OUEST À PÉRIMÈTRE
CONSTANT
12 649 362,27 17 368 000,00 17 118 000,00
PROVINCE, QUART NORD-EST - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
22 places de garage
990 918,61
1 000 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
DIJON
(Côte d'Or)
Le Mercure
13, av. Albert 1er
30/06/88
REIMS
(Marne)
Parc d'Activités
Technologiques
Henri Farman,
6 rue Gabriel Voisin
700 m² de bureaux
26 places de
stationnement
655 968,61
730 000,00
650 000,00 LES PAPILLONS BLANCS
ALCANS
01/01/00
METZ
(Moselle)
Parc d'Activités de
Queuleu
9, rue Graham Bell
620 m² de bureaux
33 places de
stationnement
480 214,40
660 000,00
635 000,00 CROIX ROUGE
FRANÇAISE
01/01/00
METZ (Moselle)
34, rue André Malraux
01/01/00
LILLE
(Nord)
Les Caryatides
24, boulevard Carnot
20 places de garage
2 places de
stationnement
1 332 447,79
LILLE
(Nord)
677, avenue de la
République
43 places de garage
27 places de
stationnement
3 388 151,27
972 m² de bureaux
32 places de
stationnement
1 014 700,66
06/07/88
23/11/89
09/12/94
STRASBOURG
(Bas-Rhin)
Parc Tertiaire de la
Meinau
rue de la Durance
ILLKIRCHGRAFFENSTADEN
(Bas-Rhin)
Parc d'Innovation
Immeuble vendu
en 2009
880 000,00 SNCF
280 000,00
1 660 000,00
1 750 000,00 CONSEIL GÉNÉRAL DU
NORD-PAS DE CALAIS
ADENCLASSIFIED
AGENCE POUR
LA DIFFUSION DE
L'INFORMATION
TECHNOLOGIQUE
3 100 000,00
2 770 000,00 ANPE
PINGAT INGÉNIÉRIE
RANGER France
ASSOCIATION NORD
ACTIF
RÉGIONS JOB SAS
ACTION DOMICILE
ACT'IMPORT
FINANCIAL SOLUTIONS
EUROP ASSISTANCE
ÉTUDES ET PROJETS
INDUSTRIELS
1 160,07
13 798,22
800 000,00
720 000,00 SYNDEX
SOLYMATIC
37
41 places de
stationnement
1 875 122,91
9 737 524,25
1 820 000,00
1 700 000,00 DELPHI France
Total frais
Total Province, Quart Nord-Est / Bureaux
14 958,29
9 752 482,54 10 050 000,00
9 105 000,00
PROVINCE, QUART NORD-EST - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
38
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
480 000,00 PROMOD
01/01/00
SAINT-QUENTIN
(Aisne)
7, rue Anatole France
Magasin de 200 m²
185 m² de bureaux
et réserves
150 m² de locaux
annexes
251 540,88
460 000,00
01/01/00
REIMS
(Marne)
Angles rues de
Talleyrand
et du Cadran
Saint-Pierre
Magasin de 620 m²
1 096 108,43
1 800 000,00
01/01/00
REIMS (Marne)
74, rue de Vesle
Magasin de 65 m²
45 m² de réserves
201 232,70
360 000,00
01/01/00
NANCY
(Meurthe-et-Moselle)
47, rue Saint-Dizier
Commerce de 340 m²
2 réserves de 280 m²
844 567,56
1 400 000,00
01/01/00
NANCY
40, rue Saint-Jean
Magasin de 95 m²
15 m² de réserves
176 840,86
595 000,00
590 000,00 CANNELLE
01/01/00
ROUBAIX
(Nord)
20, Grande Rue
Magasin de 80 m²
60 m² de réserves et
locaux divers
121 959,21
230 000,00
230 000,00 N'DIAYE
01/01/00
VALENCIENNES (Nord)
10, rue du Quesnoy
Magasin de 100 m²
137 204,12
255 000,00
265 000,00 ALPHA MOBILES
SYTÈMES
01/01/00
LILLE (Nord)
23-25, rue des Fossés
Restaurant de 210 m²
90 m² de locaux
annexes
251 540,88
435 000,00
435 000,00 LE CYCLOPE
01/01/00
COMPIÈGNE (Oise)
26, rue de Solférino
Magasin de 65 m²
90 m² de réserves
131 106,15
270 000,00
290 000,00 FEMINA STYL
01/01/00
STRASBOURG
(Bas-Rhin)
5, place Kléber
Commerce de 740 m²
1 646 449,39
3 000 000,00
3 100 000,00 CAMAIEU
01/01/00
AMIENS
(Somme)
44, rue des Trois
Cailloux
Surface de vente de
275 m²
310 m² de locaux
annexes
360 m² de bureaux
868 959,40
1 650 000,00
1 700 000,00 MAC DONALD'S
LA RÉGION PICARDIE
01/01/00
AMIENS (Somme)
18, place de l'Hôtel de
Ville
Magasin de 100 m²
20 m² de réserves
147 875,55
275 000,00
300 000,00 B DEVELOPPEMENT
5 875 385,13
1 740 000,00 DEVRED
360 000,00 AVENIR TELECOM
1 350 000,00 LIBRAIRIE DUCHER
Total frais
Total Province, Quart Nord-Est / Commerces
5 875 385,13 10 730 000,00 10 840 000,00
PROVINCE, QUART NORD-EST - LOCAUX D’ACTIVITÉS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
470 m² de locaux
d'activités
15 places de
stationnement
381 579,89
410 000,00
410 000,00 FRUTAROM France
760 000,00 BWT France
OTIS
28/10/88
DIJON
(Côte-d'Or)
5, rue Louis Neel Quartier de Pouilly
02/07/87
VANDŒUVRE
Parc d'Activités de
Nancy-Brabois
Allée d'Auteuil
et activités
26 places de
stationnement
935 274,72
780 000,00
01/01/00
MARCQ-EN-BARŒUL
(Nord)
70, avenue de Flandre
3 183 m² de locaux
d'activités
838 469,59
1 500 000,00
1 520 000,00 SNC MULLIEZ KILOUTOU
2 155 324,20
2 690 000,00
2 690 000,00
Total frais
Total Province, Quart Nord-Est /
Locaux d'activités
2 155 324,20
PROVINCE, QUART NORD-EST - ENTREPÔTS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
LEZENNES ET RONCHIN
(Nord)
Z.A. manufacturières
du Hellu
375 m² de bureaux
853 714,50
1 000 000,00
01/01/00
ENGLOS ET SEQUEDIN
(Nord)
Bâtiment A
3 214 m² d'entrepôts
1 547 289,31
3 950 000,00
4 100 000,00 DARTY NORD
NORMANDIE
2 401 003,81
4 950 000,00
5 020 000,00
920 000,00
Total frais
Total Province, Quart Nord-Est / Entrepôts
2 401 003,81
20 169 237,39
Total frais
14 958,29
TOTAL PROVINCE, QUART NORD-EST
20 184 195,68 28 420 000,00 27 655 000,00
TOTAL PROVINCE, QUART NORD-EST À PÉRIMÈTRE
CONSTANT
20 184 195,68 28 140 000,00 27 655 000,00
39
PROVINCE, QUART SUD-OUEST - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
40
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
177 m² de bureaux
2 places de garage
Cession partielle
en 2009
86 691,24
500 000,00
01/01/00
TOULOUSE
(Haute-Garonne)
Résidence "l'Autan"
100-102, allée de
Barcelone
01/01/00
TOULOUSE
(Haute-Garonne)
Le Périsud
ZAC du Palays
13, rue Villet
52 places de
stationnement
975 673,71
1 180 000,00
03/07/87
TOULOUSE
(Haute-Garonne)
ZAC de Compans
Caffarelli
Place Alphonse
Jourdain
35 places de garage
3 126 772,81
3 500 000,00
16/12/88
LABEGE
près de Toulouse
(Haute-Garonne)
Technoparc voie 5
Rue Occitane
990 m² de bureaux
20 places de garage
7 places de
stationnement
949 532,91
1 000 000,00
01/01/00
BORDEAUX (Gironde)
MERIADECK
Quartier de l'Hôtel de
Ville - Ilôt 2
575 m² de bureaux
10 m² d'archives
440 577,66
680 000,00
27/06/88
BORDEAUX (Bâtiment R)
(Gironde)
Quartier du Lac
39, rue Robert Caumont
14/12/88
BORDEAUX SAINT-JEAN
(Gironde)
38, rue Charles
Domercq et
6, rue Pierre Loti
01/01/00
30/01/89
233,02
Immeuble vendu
en 2009
20 places de garage
Valeurs Locataires
vénales
2009
140 000,00 FAR CONSEIL
870 000,00 CD21
3 400 000,00 CHAMBRE DE
COMMERCE ET
D'INDUSTRIE
W FINANCES CONSEIL
DÉPARTEMENT 31
ARDESI
ERA INFORMATIQUE
CABINET D'EXPERTISE
COMPTABLE COUTURIER
CONSEIL RÉGIONAL
MIDI PYRÉNNÉES
950 000,00 EDISYS
SISTEC
PATHOLOGIES DU
BATIMENT
680 000,00 GRL GESTION
400 000,00
2 869 246,62
2 350 000,00
2 310 000,00 SNCF
LA MONDIALE
750 000,00
630 000,00 PRESENTS
OOCL FRANCE
540 000,00
510 000,00
9 754 917,84 10 900 000,00
9 490 000,00
15 948,79
BRUGES
Près de Bordeaux
(Gironde)
Le Lac Nord
715 m² de bureaux
30 places de
stationnement
491 446,53
BRUGES
(Gironde)
Quartier du Lac
rue Théodore Blanc
710 m² de bureaux
Cave de 65 m²
30 places de
stationnement
797 011,37
9 736 952,85
1 783,18
Total frais
Total Province, Quart Sud-Ouest / Bureaux
17 964,99
PROVINCE, QUART SUD-OUEST - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Magasin de 1 245 m²
1 524 490,17
2 600 000,00
Magasin de 50 m²
50 m² de réserves
160 071,47
550 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
TOULOUSE
(Haute-Garonne)
Angles des rues Paul
Vidal et
Louis Deffès et place
Occitane
2 600 000,00 HABITAT FRANCE
01/01/00
BORDEAUX
(Gironde)
15, cours Georges
Clémenceau
01/01/00
BORDEAUX
(Gironde)
1, Cours de
l'Intendance
et 1, place de la
Comédie
Commerce de 155 m²
50 m² de réserves et
locaux annexes
553 389,93
925 000,00
30/05/88
LESCAR
près de Pau
(Pyrénées-Atlantiques)
ZAC de Monhauba
Route de Bayonne
Locaux commerciaux
de 970 m²
42 places de
stationnement
716 510,38
1 350 000,00
1 350 000,00 CHANTEMUR CENTRALE
COMPAGNIE
EUROPÉENNE DE LA
CHAUSSURE
2 954 461,95
5 425 000,00
5 675 000,00
525 000,00 MYRIADE
1 200 000,00 CHOCOLATERIE
BISCUITERIE LARNICOL
Total frais
Total Province, Quart Sud-Ouest / Commerces
2 954 461,95
12 691 414,80
Total frais
17 964,99
TOTAL PROVINCE, QUART SUD-OUEST
12 709 379,79 16 325 000,00 15 165 000,00
TOTAL PROVINCE, QUART SUD-OUEST À PÉRIMÈTRE
CONSTANT
12 709 379,79 15 570 000,00 15 165 000,00
41
PROVINCE, QUART SUD-EST - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
01/01/00
FERNEY-VOLTAIRE
(Ain)
13, Chemin du Levant
195 m² de locaux
annexes
jouissance de
140 places de
stationnement
701 265,48
565 000,00
27/10/87
et
01/01/00
NICE
(Alpes-Maritimes)
Angle avenue de la
Californie
et rue de la Lanterne
45 places de garage
1 637 436,14
1 800 000,00
1 785 000,00 LE NOUVEAU LOGIS
AZUR
UNION DES MUTUELLES
DE France
APAJH ALPES MARITIMES
01/01/00
VALBONNEVILLANTIPOLIS
(Alpes-Maritimes)
Parc International
d'Activités de
Sophia Antipolis
route des Dolines
670 m² de bureaux
609 796,07
1 115 000,00
1 100 000,00 ABYLSEN
MC 2 FORCES
ADECCO TRAVAIL
TEMPORAIRE
BIENVENUE
CONSULTING
01/01/00
VALBONNE
(Alpes-Maritimes)
Parc International
d'Activités de
Sophia Antipolis
Route des Dolines - B5
670 m² de bureaux
27 places de
stationnement
708 887,93
1 000 000,00
1 000 000,00 BPI
BRUNET RUDIO
GRAVELLE
DG CONSEIL
01/01/00
VITROLLES
(Bouches-du-Rhône)
ZAC du Griffon
784 m² de bureaux
26 places de
stationnement
442 102,15
23/02/88
NÎMES
(Gard)
18, boulevard du
Sergent Triaire
40 places de garage
2 116 697,32
1 904,25
650 000,00
100 192,00
2 100 000,00
565 000,00 GIRAG, CIEL SAS
LEMAN ELEC
BARRY J MC GINLEY
TECHNOMIC
CONSULTANTS
670 000,00 COMPAGNIE
EUROPÉENNE DE
SÉCURITÉ
2 100 000,00 CONSEIL GÉNÉRAL DU
GARD
14 540,98
25/03/88
MONTPELLIER
(Hérault)
Quartier d'Entreprises
de Tournezy
260 m² de bureaux
10 places de
stationnement
253 964,82
270 000,00
270 000,00 AIR ASSISTANCE
09/08/88
MONTPELLIER
(Hérault)
Miniparc II
Parc Euromédecine
ZOLAD
rue de la Croix Verte
752 m² de bureaux
jouissance de
32 places de
stationnement
860 193,58
840 000,00
840 000,00 AXA ASSURANCES
FSK
COPLAN PROVENCE
01/01/00
MEYLAN
(Isère)
ZIRST - Moulin de
Charlaix
29, chemin du Vieux
Chêne
61 places de
stationnement
1 112 877,43
1 420 000,00
1 350 000,00 TESSI
THALES INFORMATION
SYSTEMS
ESERVGLOBAL
01/01/00
MEYLAN
(Isère)
57 chemin du Vieux
Chêne
675 m² de bureaux
30 places de
stationnement
449 724,60
660 000,00
600 000,00 THETYS INSTRUMENT
01/01/00
CLERMONT-FERRAND
(Puy-de-Dôme)
Parc d'Activités
Technologiques
de la Pardieu
750 m² de bureaux
740 m² de locaux
annexes
42 places de
stationnement
876 581,85
1 220 000,00
42
4 470,85
1 050 000,00 ATLAS FORMATION
UCCIMAC
ARACT D'AUVERGNE
PROVINCE, QUART SUD-EST - BUREAUX
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
01/01/00
LYON 3e
(Rhône)
"Le Galaxie"
14, avenue Georges
Pompidou
Local commercial de
290 m²
230 m² de bureaux
10 places de garage
426 857,25
725 000,00
08/01/88
LYON 3e
(Rhône)
3, Cours Albert Thomas
42 places de garage
3 779 967,03
3 300 000,00
TASSIN-LA-DEMI-LUNE
(Rhône)
rue du Pr Deperet et
Chemin de la Mansion
645 m² de bureaux
30 places de
stationnement
411 612,35
14 387 964,00
01/01/00
190 838,75
850 000,00
Valeurs Locataires
vénales
2009
700 000,00 LA COMPAGNIE DE
FORMATION
3 500 000,00 LIGERON SA
LA POSTE, TENNAXIA
ANT, CAP' COM
NEXALYS DIFFUSION
AQUASOLO SYSTEMS
MAX COMPACT France
570 000,00 ARCAN SYSTEMS
Total frais
Total Province, Quart Sud-Est / Bureaux
311 946,83
14 699 910,83 16 515 000,00 16 100 000,00
PROVINCE, QUART SUD-EST - COMMERCES
Date
d’achat ou
d’apport
21/06/88
ANTIBES
(Alpes-Maritimes)
Quartier des Combes
Chemin Saint-Claude
01/01/00
GRENOBLE
(Isère)
17, boulevard
Gambetta
01/01/00
AVIGNON
(Vaucluse)
19 et 21, rue de la
République
et 30-32, rue Bancasse
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
1 350 m² locaux
commerciaux
62 places de
stationnement
1 372 041,16
2 400 000,00
Magasin de 135 m²
50 m² de réserves
135 679,63
260 000,00
Commerces de
1 745 m²
1 045 m² de réserves
et locaux annexes
1 cave
4 421 021,50
5 100 000,00
5 100 000,00 FNAC SA
SKI
5 928 742,29
7 760 000,00
7 770 000,00
2 400 000,00 VENDOME
AMEUBLEMENT
COMPAGNIE
EUROPÉENNE DE LA
CHAUSSURE
CITY SPORT CENTRE
270 000,00 SINGER France
Total frais
Total Province, Quart Sud-Est / Commerces
5 928 742,29
43
PROVINCE, QUART SUD-EST - LOCAUX D’ACTIVITÉS
Date
d’achat ou
d’apport
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
et activités
30 places de
stationnement
686 020,58
1 150 000,00
216 340,40
150 000,00
01/01/00
VALBONNE
(Alpes-Maritimes)
Parc International
d'Activités de
Sophia Antipolis
ZAC des Bouillides HT1
25/03/88
MONTPELLIER
(Hérault)
Quartier d'Entreprises
de Tournezy
225 m² d'atelierbureaux
7 places de
stationnement
01/01/00
MEYLAN - (Isère)
ZIRST Pré Mayen
Immeuble vendu
en 2009
Valeurs Locataires
vénales
2009
1 150 000,00 TXCELL
170 000,00
545 000,00
902 360,98
Total frais
Total Province, Quart Sud-Est / Locaux
d'activités
902 360,98
1 845 000,00
PROVINCE, QUART SUD-EST - ENTREPÔTS
Date
d’achat ou
d’apport
01/01/00
AUBAGNE
(Bouches-du-Rhône)
Zone Industrielle des
Paluds
1 320 000,00
Surface
ou d’apport
Frais (1)
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Locataires
vénales
2009
1 960 m² d'entrepôts
245 m² de bureaux
533 571,56
870 000,00
870 000,00 MONDIAL RELAY
533 571,56
870 000,00
870 000,00
Total frais
Total Province, Quart Sud-Est / Entrepôts
533 571,56
21 752 638,83
Total frais
44
311 946,83
TOTAL PROVINCE, QUART SUD-EST
22 064 585,66 26 990 000,00 26 060 000,00
TOTAL PROVINCE, QUART SUD-EST À PÉRIMÈTRE
CONSTANT
22 064 585,66 26 445 000,00 26 060 000,00
244 575 828,92
Total frais
2 213 930,82
1 695 209,03
TOTAL GÉNÉRAL INVESTIPIERRE
248 484 968,77 318 238 471,00 308 378 000,00
TOTAL GÉNÉRAL INVESTIPIERRE À PÉRIMÈTRE CONSTANT
244 118 995,81 311 768 471,00 305 087 221,00
(1) Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1er janvier 2005.
L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
> Assemblée générale ordinaire du 9 juin 2010
ORDRE DU JOUR
• Rapports de la société de gestion et du commissaire aux comptes sur les comptes annuels,
• Examen et approbation des comptes de l’exercice,
• Approbation du rapport du Conseil de surveillance,
• Approbation du rapport du Commissaire aux comptes sur les conventions réglementées,
• Approbation des valeurs représentatives du patrimoine,
• Affectation des résultats,
• Autorisation de céder ou d’échanger un ou plusieurs éléments du patrimoine,
• Autorisations de contracter des emprunts,
• Fixation de la rémunération de la Société de gestion pour les arbitrages de biens immobiliers,
• Fixation de la rémunération de la Société de gestion pour les relocations,
• Renouvellement du Commissaire aux Comptes titulaire,
• Désignation de l’expert immobilier,
• Pouvoirs pour les formalités.
PROJET DE RÉSOLUTIONS
Première résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu :
– le rapport de la Société de gestion,
– le rapport du Commissaire aux comptes sur les comptes annuels,
approuve les comptes de l’exercice et les opérations qu’ils reflètent.
Elle donne quitus à la société de gestion et, en tant que de besoin, lui renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat dans
toutes ses dispositions.
Deuxième résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Conseil de surveillance, approuve les termes de ce rapport, et en tant que
de besoin, renouvelle sa confiance au Conseil de surveillance aux fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.
Troisième résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Commissaire aux comptes établi en application de l’article L 214-76 du
code monétaire et financier sur les conventions réglementées, déclare en approuver les conclusions.
Quatrième résolution
L’Assemblée générale approuve les valeurs représentatives du patrimoine, soit :
• Valeur comptable
237 207 286,64 € soit par part 176,54 €
• Valeur de réalisation
322 840 707,39 € soit par part 240,27 €
• Valeur de reconstitution
374 685 729,11 € soit par part 278,86 €
45
Cinquième résolution
L’Assemblée générale décide d’affecter :
Le résultat de l’exercice
Auquel s’ajoute un report à nouveau de
Soit au total
À la distribution d’un dividende de
et de reporter à nouveau le solde
20 126 015,89 €
5 911 537,44 €
26 037 553,33 €
– 19 348 315,20 €
6 689 238,13 €
Elle fixe en conséquence le montant du dividende à 14,40 € par part de pleine jouissance.
Sixième résolution
L’Assemblée générale autorise la société de gestion à procéder, dans les limites du plafond légal, à la vente d’un ou plusieurs éléments du
patrimoine social ou à leur échange aux conditions qu’elle jugera convenables et ce jusqu’à la réunion de l’Assemblée générale qui statuera
sur les comptes de l’exercice 2010.
Septième résolution
L’Assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens immobiliers, autorise la Société de gestion à contracter des emprunts, et à
souscrire des contrats de couverture de taux, assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme pour le compte de la SCPI,
aux conditions qu’elle jugera convenables, dans la limite d’un montant maximum cumulé de 10% de la valeur de réalisation de la SCPI. Cette
autorisation est valable jusqu’à l’Assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2010.
La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une
action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur les
biens lui appartenant.
Huitième résolution
L’Assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens immobiliers, autorise la Société de gestion à contracter des emprunts relais
pour le compte de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, dans la limite d’un montant maximum cumulé de 25 M€, pour
permettre de réaliser des acquisitions en anticipant sur des ventes d’actifs dont le produit sera affecté au remboursement des emprunts
relais à due concurrence.
Cette autorisation est valable jusqu’à l’Assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2010.
La Société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une
action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur les
biens lui appartenant.
Neuvième résolution
L’Assemblée générale décide d’allouer à la Société de gestion, jusqu’à l’assemblée qui statuera sur les comptes de l’exercice clos le
31 décembre 2010, une commission sur les arbitrages qui lui sera acquise après réalisation des opérations de cession et d’acquisition de
biens immobiliers.
Cette commission, assise en totalité sur les cessions de biens immobiliers, sera égale à 2,50% HT du produit net des ventes revenant à la
SCPI.
Elle sera payable à la Société de gestion, pour moitié après signature des actes de vente, et pour moitié lors du réemploi des fonds provenant
des ventes, à l’exclusion de ceux provenant de la collecte primaire, après signature des actes d’acquisition.
Dixième résolution
46
L’Assemblée générale décide d’allouer à la société de gestion, jusqu’à l’Assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2010,
lorsque qu’elle loue directement des locaux sans intermédiaire, une commission de négociation de 10% HT maximum du loyer de la première
année pour les baux d’une durée minimale de 3 ans et réduite à due proportion pour les baux d’une durée inférieure.
Cette rémunération fait l’objet d’un compte rendu spécifique et détaillé au Conseil de surveillance.
Onzième résolution
L’Assemblée générale ordinaire décide de renouveler Monsieur Edouard LEDUC, en tant que Commissaire aux comptes titulaire, pour une
durée de six ans soit jusqu’à l’Assemblée générale qui statuera sur les comptes 2015.
Douzième résolution
L’Assemblée générale ordinaire décide de renouveler la société Foncier Expertise, en qualité d’expert chargé d’évaluer les immeubles de la
société, pour une durée de quatre ans soit jusqu’à l’Assemblée générale qui statuera sur les comptes 2013.
Treizième résolution
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour l’accomplissement
de toutes formalités légales de publicité.
47
GLOSSAIRE
Arbitrage
Taux d’occupation financier
Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou
plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir
ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.
Montant des loyers facturés rapporté au montant des loyers que
procurerait le patrimoine immobilier s’il était loué à 100%.
Taux d’occupation effectif
Distribution
La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des
revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.
Elle peut comporter également des revenus financiers produits par
le placement sans risque de sa trésorerie.
Pour les personnes physiques, les premiers sont soumis à l’IR au
titre de la fiscalité foncière.
Les seconds relèvent de la fiscalité des capitaux mobiliers
(prélèvements sociaux à la source au taux de 12,1%, depuis le
1er janvier 2009 et imposition à l’IR), avec possibilité d’opter pour
le prélèvement forfaitaire libératoire (au taux de 30,1%, depuis le
1er janvier 2009, prélèvements sociaux compris).
Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)
Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement les
ordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions. Ce
marché secondaire est régi par la loi de l’offre et de la demande.
Prix de marché
Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre
permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période
de confrontation.
Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est
le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au
Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par
l’assemblée.
Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de
SCPI.
Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée
au prix acheteur.
Montant des loyers facturés rapporté au montant des loyers que
procurerait le patrimoine effectivement commercialisable s’il
était loué à 100%. Sont éventuellement sortis du patrimoine pour
déterminer le patrimoine effectivement commercialisable, les
locaux déjà loués mais à effet postérieur, sous promesse de vente ou
en travaux pour une durée supérieure à six mois.
Valeurs représentatives du patrimoine
Valeur comptable
La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du
patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle comprend
les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes.
Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût
historique.
Valeur vénale
La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises
des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant
désigné par l’Assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés
Financiers.
En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie
tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée
par l’expert.
Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique
de chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.
A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,
s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction
de ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur
des actifs dans une optique de détention à long terme.
Marché primaire (SCPI à capital variable)
Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la
société de gestion dans des limites définies par la loi.
Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de
souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.
Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le
mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la
SCPI.
Provision pour grosses réparations
Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien.
Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement sur le résultat
distribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe financière)
des loyers facturés, variable selon la nature des immeubles et
l’ancienneté du patrimoine.
48
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de
capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.
Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient
d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans
le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de
souscription.

LA SOCIÉTÉ DE GESTION LA SCPI

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