Commerces et centres commerciaux au Pays Basque : quelle

Commerces et centres commerciaux
au Pays Basque : quelle cohabitation ?
CCI Bayonne Pays Basque – 2 octobre 2012
L’Institut pour la Ville et le Commerce
 Présenta*on Collectivités territoriales
et leurs aménageurs
Distributeurs et
Syndicats
professionnels du
commerce
Promoteurs et
investisseurs
Bureaux d’étude et
chercheurs
I – Panorama commercial
II – Logiques d’acteurs
III – Le bassin de consommation
I – Panorama commercial
Un secteur de plus en plus concentré…
 Par son ou*l de produc*on Evolu*on du nombre de commerces de détail en France depuis 1850 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1850 1870 1890 Sources : C.Lefébure et Insee
1910 1930 1950 1970 1990 2010 Un secteur de plus en plus concentré…
 Par son ou*l de produc*on % du parc
% de CA
Boutiques
91 %
39 %
Moyennes surfaces
9%
61 %
Sources : Insee - enquête points de vente 2004
Un secteur de plus en plus concentré…
 En capital Sources : Insee – FCA - FFF
Un secteur de plus en plus concentré…
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 25% Centre ville Proximité 62% 13% Périphérie Un secteur de plus en plus concentré…
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2012 20% Centre ville 65% 15% Proximité Périphérie II – Logiques d’acteurs
Consommation et surfaces commerciales
 Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) 135
130
125
120
Consommation
Série1
Série2
Surfaces
115
110
105
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
00
100
Sources : Insee, enquêtes points de vente
Consommation et surfaces commerciales
 Un découplage croissant Evolu>on de l’emploi salarié dans le commerce de détail en France (base 100 en 2000) 115
110
105
100
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 2009
Sources : Insee, Dares
La filière de production de surfaces commerciales
Les acteurs 
Commerçants
Propriétaires
Financiers
Collectivités
La filière de production de surfaces commerciales
Les prix d’équilibre 
Valeurs
locatives
Valeurs
foncières
Valeurs
d’actifs
La filière de production de surfaces commerciales
Les acteurs 
Commerçants
Le paradoxe de la valeur locative
 Des surfaces de plus en plus chères … Evolu*on de l'ICC ‐ base 100 en 2000 160 150 140 130 120 110 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sources : Insee
Le paradoxe de la valeur locative
 … de moins en moins performantes Evolu>on des performances de MS et GSS entre 2000 et 2010 Sources : Panorama Points de Vente
Le paradoxe de la valeur locative
 Commerce intégré Le paradoxe de la valeur locative
 Commerce intégré Le paradoxe de la valeur locative
 Commerce intégré La filière de production de surfaces commerciales
Les acteurs 
Propriétaires
Le paradoxe de la valeur des actifs
 Une valeur refuge Evolu>on des taux de rendement de différents produits financiers 9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
jan 04
juil 04
jan 05
juil 05
jan 06
juil 06
jan 07
juil 07
Jan 08
juil 08
jan 09
juil 09
déc 09
Taux prime PAC
Obligations assimilables du Trésor à 10 ans
Taux core centres commerciaux
Euribor
Sources : RCG
Le paradoxe de la valeur des actifs
 Du patrimoine à la finance Illustra>on de l’effet de la deWe Sans emprunt Avec emprunt Loyer et plus value 5 M 5 M Valeur du centre commercial 50 M 50 M Fonds propres 50 M 20 M Emprunt 0 30 M Intérêt (3%) 0 0,9 M Bénéfice 5 M 4,1 M Rentabilité des fonds propres 10 % 20,5 % Le paradoxe de la valeur des actifs
 Du patrimoine à la finance Illustra>on de l’effet de capitalisa>on des revenus loca>fs nets Bilan
Actif
Compte d’exploitation
Passif
Loyers
capitalisés
Charges
Produits
Revenus locatifs
nets
Emprunt
Le paradoxe de la valeur des actifs
 Du patrimoine à la finance Evolu>on des projets commerciaux des promoteurs en France (m2) 9000000
8000000
7000000
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sources : Procos
La filière de production de surfaces commerciales
Les acteurs 
Collectivités
Le paradoxe de la valeur foncière
 La détermina*on des prix Le paradoxe de la valeur foncière
 De l’hyper centre au cœur d’aggloméra*on De gauche à droite : Fleur d’Eau, Angers. Les Docks Vauban, Le Havre. Le Ruban Bleu, Saint-Nazaire. L’Heure
Tranquille, Tours. Les Docks 76, Rouen. Porte jeune, Mulhouse.
Le paradoxe de la valeur foncière
 « Renforcer notre aUrac*on, limiter nos évasions » Le paradoxe de la valeur foncière
 40 ans d’urbanisme commercial Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis 1974 Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à 1.000 m² 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 0 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 500000 Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris
Bilan
 Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) 135
130
125
120
Consommation
Série1
Série2
Surfaces
115
110
105
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
00
100
Sources : Insee, enquêtes points de vente
Une bulle commerciale ?
 Un risque de perte de valeur pour toute la filière III – Le bassin de consommation
Préalables
 Un cadre réglementaire incomplet Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis 1974 Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à 1.000 m² 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 0 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 500000 Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris
Préalables
 Une gouvernance locale en chan*er Préalables
 Des coups par*s Préalables
 Des coups par*s Hypermarchés
Existants
Carrefour BAB
Leclerc Anglet
Géant Anglet
Leclerc Bayonne
Intermarché Bidart
Carrefour Tarnos
Leclerc Iraty
Surfaces
Emplois
CA en M€
Dont CA
alimentaire
11.046
3.200
10.175
5.930
3.000
6.019
2.500
468
125
260
150
80
155
-
140
40
80
45
25
50
20
90
30
50
35
20
40
15
5.000
12.000
n.r.
n.r.
40
155
30
100
Projets autorisés
Carrefour Ikéa
Auchan Ondres
∑ CA hypermarchés
415 M€
Marché nécessaire en
volume de population
550.000
à 30 mn
Dynamiques
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 25% Centre ville Proximité 62% 13% Périphérie Dynamiques
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2012 20% Centre ville 65% 15% Proximité Périphérie Dynamiques
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2015 15% 11% Centre ville Proximité Périphérie 74% Dynamiques
 Dans l’espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2015 13% 10% Centre ville Proximité Périphérie 77% Dynamiques
 Demain – les forces de recomposi*on Les « GSA » ‐ grandes surfaces alimentaires ‐ Nouveaux magasins, nouvelles hiérarchies ‐ Quels transferts/extensions/fermetures ? Les « GSS » ‐ grandes surfaces spécialisées ‐ De nouvelles opportunités (Ondres + Ikéa) ‐ 3 sites en compé>>on pour de grandes manœuvres Les bou*ques (sur la voca*on « shopping ») ‐ 3 galeries marchandes + un centre ville en compé>>on Les pôles intercommunaux et de proximité ‐ Quel poten>el ? Dynamiques
 Demain – scénario « marché » Jeu d’acteurs ‐ Poli>ques : pas de régula>on ‐ Promoteurs et distributeurs : course à la taille (transferts, extensions) et fermetures Muta*ons de l’appareil commercial ‐ Fragilisa>on de tous les pôles, développement de la vacance et des friches commerciales ‐ Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité ‐ Muta>on de la zone du BAB Dynamiques
 Demain – scénario A 63 Jeu d’acteurs ‐ Poli>ques : spécialisa>on des lieux ‐ Promoteurs et distributeurs : transferts des GSS Muta*ons de l’appareil commercial ‐ Déplacement de l’épicentre marchand sur l’A 63 ‐ Reposi>onnement voire muta>on des pôles intermédiaires et du BAB ‐ Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité ? Dynamiques
 Demain – scénario centre ville Jeu d’acteurs ‐ Poli>ques : gel de la périphérie ‐ Promoteurs et distributeurs : op>misa>on de parc Muta*ons de l’appareil commercial ‐ Statu quo ‐ Développement de la vacance et de friches ponctuelles en périphérie ‐ Main>en à moyen terme d’un poten>el pour les pôles intercommunaux et de proximité ? Incertitudes
 Incer*tudes actuelles La commercialisa*on des nouveaux centres ‐ IKEA : loyers élevés, pas d’expérience probante de galerie ‐ ALLEES SHOPPING : localisa>on à l’écart du cœur de marché ‐ BAB 2 : aWen>sme ‐ Des enseignes qui freinent leur développement avec la crise => Toutes les opéra>ons (les galeries) vont‐elles sor>r ? Incertitudes
 Incer*tudes futures Le poten*el pour des pôles intercommunaux et de proximité ‐ Un vrai relais de croissance pour la grande distribu>on ‐ Un poten>el sur le territoire ? ‐ Le danger de la prééminence des hypermarchés ‐ Le danger du « mitage » commercial (mul>plica>on des supermarchés) Conclusion
De grands projets obéissant à des logiques a‐territoriales • 
Demain : Un appareil commercial pour par>e en surcapacité de produc>on Entrée dans un régime hyper concurren>el sans précédent en France Recomposi>on en profondeur du paysage commercial • 
Nouveaux enjeux • 
Définir la nouvelle hiérarchie des pôles Gérer les friches et la vacance commerciale Préserver le développement des pôles intercommunaux L’urgence d’une poli*que d’urbanisme commercial à l’échelle du bassin de consomma*on