Communauté de Co de Plabennec et de Communauté de

Transcription

Communauté de Communes
de Plabennec et des Abers
PROGRAMME
LOCAL DE
L’HABITAT
Première partie
DIAGNOSTIC
09-208-CLG
Agence de DEveloppement et d'Urbanisme
rbanisme du Pays de Brest
24 rue Coat ar Gueven – 29200 Brest
Tél 02.98.33.51.72 Fax : 02.98.33.51.69
www.ADEUPa-brest.fr
Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers
Diagnostic - Juin 2008
2
SOMMAIRE
Partie 1 : Le pays de Brest, réalités et enjeux de la thématique habitat
1.1.
1.2
1.3
1.4
1.5
p7
Le pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années
La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier
Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise
Une sélection accrue des ménages par les prix
Un Pays qui n’échappe pas à la tendance au vieillissement
p8
p 14
p 18
p 23
p 30
Partie 2 : La Communauté de Communes de Plabennec et des Abers
p 33
1. Présentation du territoire
p 33
2. Démographie
p 36
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
Une évolution positive de la population
Un littoral attractif et des communes rurbaines plus jeunes
Un territoire jeune, excepté sur le littoral
Des ménages plus petits mais plus nombreux
Des effectifs scolaires en hausse, signe d’un dynamisme démographique
3. Contexte socio-économique
3.1. Des emplois et une population active en nette progression entre 1990 et1999
3.2. Une évolution positive de l’emploi et de la population active entre 2000 et 2006
3.3. Des migrations domicile-travail vers l’agglomération dues à une inadéquation quantitative de l’offre
et de la demande d’emploi
3.4. Des secteurs d’activités majeurs : les services, le commerce, l’agriculture et la construction
3.5. Chômage et minima sociaux
4. Parc de logements
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
Structure du parc de logement
Un littoral marqué par les résidences secondaires
Un phénomène de vacance peu développé
Des résidences majoritaires
5. Les marchés de l’habitat
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
Le marché de l’occasion
Le marché foncier
La construction neuve
Le prêt à 0 %
6. Le parc locatif
6.1. Un parc HLM peu développé
6.2. Un parc locatif privé supérieur au public
7. Accueil spécifiques et structure d’hébergement
7.1. Populations démunies
7.2. Personnes âgées
7.3. Gens du voyage
8. L’accompagnement du développement de l’habitat
8.1. Urbanisme et foncier
8.2. Assainissement
p 36
p 38
p 40
p 42
p 44
p 46
p 46
p 49
p 51
p 52
p 54
p 58
p 58
p 61
p 62
p 63
p 69
p 69
p 76
p 85
p 88
p 92
p 92
p 99
p 104
p 104
p 108
p 110
p 111
p 111
p 115
3
Préambule
La Communauté de Communes de Plabennec et des Abers (CCPA) s’engage aujourd’hui dans la réalisation
de son Programme Local de l’Habitat pour la période 2009-2015.
La finalité d’un tel outil de planification est d’offrir aux habitants actuels et futurs du territoire, une réponse
adaptée à leurs besoins en matière d’habitat. Cette ambition rejoint pour partie celle du développement
durable et vise à faire de la CCPA un espace accessible à tous, capable de satisfaire les attentes des
ménages et la variété des parcours résidentiels. Cet objectif complexe nécessite de rompre avec les blocages
existant aujourd’hui, notamment ceux qui résultent des tensions du marché de l’habitat dont l’assise
correspond au Pays de Brest.
Aujourd’hui, les différentes intercommunalités du Pays de Brest doivent se coordonner pour organiser la mise
en œuvre d’une politique de l’habitat du Pays définie par le Schéma de Cohérence Territoriale. Après Brest
métropole océane, habituée à la «procédure PLH» et la Communauté de Communes du Pays de LanderneauDaoulas, c’est désormais la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers avec celles de Lesneven
et de la Côte des Légendes, du Pays d’Iroise et de la Presqu’île de Crozon qui se lancent dans l’élaboration
du leur, conformément aux dernières modalités législatives entrées en vigueur.
Les enjeux qui en découlent sont multiples. D’une part, ce document doit estimer le nombre de constructions
neuves à prévoir à une échéance de six ans à l’échelle de la CCPA et d’autre part, il doit proposer une offre
variée en habitat et en hébergement tenant compte de la demande ainsi que des spécificités du territoire.
Le diagnostic, première étape de la démarche, permet de dégager un état des lieux du territoire en abordant
des grandes thématiques comme la démographie, le contexte socio-économique, le parc de logements
existant, les marchés foncier et immobilier, l’accompagnement du développement de l’habitat ou l’accueil
spécifique et les structures d’hébergement. Il s’attache à identifier les évolutions récentes dans ces différents
domaines, l’objectif étant in fine de dégager des enjeux puis des orientations et un programme d’actions
s’inscrivant dans une perspective de cohésion et de mixité sociale. Cette étape repose sur l’analyse de
données statistiques actualisées, issues de sources diverses et d’éléments recueillis lors d’entretiens réalisés
auprès des élus ou des professionnels dont l’activité a un rapport avec l’habitat.
Avec ce PLH, la CCPA va franchir une nouvelle étape dans le rôle qu’elle peut jouer en matière de politique
locale de l’habitat et du développement de son territoire. Espace attractif, les communes qui le composent se
doivent d’apporter des réponses adaptées aux attentes de l’ensemble de sa population.
Enfin, le grand défi de cette démarche est d’élaborer le PLH, pour et avec les acteurs locaux. Les
institutionnels et les professionnels de l’habitat doivent être associés à l’amont et l’aval de l’élaboration du
PLH, le but étant qu’ils communiquent sur les objectifs fixés, qu’ils échangent sur les outils mobilisables et
qu’ils suivent la mise en œuvre des actions.
4
CADRAGE LEGISLATIF
Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d’une politique
visant à répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la
mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les
communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre
de logements (article L.302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).
•
l’articulation avec le SCoT du Pays de Brest
Les Programmes Locaux de l’Habitat, doivent être compatibles avec les Schémas de Cohérence
Territoriale (article L 122-1 du Code de l’Urbanisme). Le SCoT «présente le projet d’aménagement et de
développement durable retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme en matière
d’habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des
marchandises, de stationnement des véhicules et de régulation du trafic automobile» (articles L. 122-1 du
Code de l’Urbanisme).
•
la qualification de l’offre et de la demande dans un PLH
Afin de mettre en évidence les dysfonctionnements du marché du logement, il convient de réaliser un
diagnostic global qui intègre tous les segments du parc et toutes les dimensions de l’offre et de la
demande. Ce diagnostic se veut dynamique pour mettre en évidence les interactions entre les parcs.
une analyse de l’offre qui porte sur :
- l’ensemble des segments du parc (parc public, parc privé, collectifs, individuels) ainsi que l’offre en
hébergement,
- la connaissance du parc privé (typologie, évolution et occupation),
- la répartition géographique de l’offre (phénomène de spécialisation ou de ségrégation socio-spatiale),
- la connaissance du stock dans le parc existant et la construction neuve,
- le marché foncier en tant que support de l’offre de logements dans un contexte de crise foncière.
une analyse de la demande qui aborde :
- les évolutions socio-démographiques (population et ménages),
- les évolutions socio-économiques (pauvreté, précarité et emploi).
•
un programme d’actions décliné par thème et par secteur géographique
Il précise :
- l’offre nouvelle de logements (meilleure répartition spatiale notamment en ce qui concerne l’offre sociale),
- l’amélioration et la réhabilitation du parc existant,
- la problématique du renouvellement urbain qui concerne à la fois le parc social (démolitions) et le parc
privé dégradé à travers le traitement des centres anciens, des questions d’habitat indigne et insalubre ou
des copropriétés dégradées,
- les personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières,
- le volet foncier qui permet de connaître le marché et ses potentialités au moment du diagnostic et qui
définit une stratégie foncière permettant la réalisation d’objectifs affichés en adéquation avec les
documents d’urbanisme et de planification.
Le programme opérationnel est territorialisé. Les actions et les moyens financiers mobilisés pour la
politique de l’habitat sont détaillés et sectorisés. La délimitation des secteurs d’intervention est laissée à la
5
collectivité : infra-communal,
communal ou supra-communal.
Articulation avec le SCoT du Pays de Brest
Le SCoT du Pays de Brest, dont le diagnostic et le Projet d’Aménagement et de Développement Durable ont
été approuvés par le syndicat mixte en janvier 2008, distingue plusieurs stratégies territoriales déclinées sous
forme d’objectifs quantitatifs. L’un d’eux relatif à la stratégie urbaine, vise à accueillir 34 000 ménages
supplémentaires à l’horizon de 15 ans. Ce scénario élaboré il y a quelques années, sur la base de données
statistiques de 1999, équivaut à l’accueil de 2 300 ménages supplémentaires par an. Annuellement, il est
envisagé que Brest métropole océane accueille 1 350 ménages dont 950 dans la ville de Brest. Parallèlement,
les autres communes du Pays de Brest accueilleraient 950 nouveaux ménages par an.
L’objectif poursuivi en matière de construction neuve est de 1 050 résidences principales par an dans les
Communautés de Communes du Pays de Brest et de 1 300 à 1 450 logements dans la Communauté Urbaine.
En effet, le Pays hors Bmo ayant « capté » l’essentiel des nouveaux ménages entre 1999 et 2006, le but est
aujourd’hui d’enrayer l’étalement urbain en redéployant la nouvelle population résidentielle «prioritairement»
dans l’agglomération brestoise.
La démarche SCoT vise ainsi à proposer un projet de développement global, ce type d’outil doit veiller à la
cohérence et au suivi des différents documents de planification sectoriels à l’échelle des intercommunalités,
notamment à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat intercommunaux.
Objectifs annuels moyens d’évolution du nombre de ménages durant la période 2007-2020
Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest
Nombre de ménages
nécessaires à
l’équilibre démographique
Nombre de ménages
contribuant à la
croissance démographique
Total de ménages
Ville de Brest
500
450
950
Communes de Bmo
250
150
400
Pays de Brest hors Bmo
450
500
950
1 200
1 100
2 300
Pays de Brest
Traduction en logements à finalité de résidence principale (ratio ménage/logement = 0,9)
Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest
Bmo
800
Nombre de constructions
neuves contribuant
à la croissance
démographique
650
500
550
1 050
1 300
1 200
2 500
Nombre de constructions
neuves nécessaires à
l’équilibre démographique
Pays de Brest
Total de logements
à construire
1 300 à 1 450
Extrait du PADD du SCoT
«Une urbanisation maîtrisée cohérente et économe suppose une gestion pondérée dans le temps, donc une
programmation autant qu’une planification. Le SCoT préconise une application de ces dispositions-cadres
pour l’urbanisation à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat dans l’ensemble des
intercommunalités du Pays de Brest. Ces PLH devront :
- préciser l’application adaptée des directives du SCoT
- gérer la fluidité de l’offre de logements dans le temps, afin d’éviter les effets de surchauffe et de
refroidissement des besoins d’équipements associés à l’urbanisation.
6
Partie 1 : Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la
thématique habitat
Le Pays de Brest qui correspond à l’étendue de la zone d’emploi, de la zone de chalandise et du bassin
d’habitat constitue le territoire le plus pertinent pour organiser la réflexion et mettre en cohérence les actions
notamment dans les domaines de l’urbanisme et de l’habitat.
Le Pays de Brest en quelques chiffres…
Territoires
Brest métropole océane
CC du Pays de Landerneau-Daoulas
CC du Pays d’Iroise
CC de Plabennec et des abers
CC du Pays de Lesneven – Côte des Légendes
CC de la Presqu’île de Crozon
CC de l’Aulne Maritime
Pays de Brest
Nombre de
communes
8
22
20
13
15
Population sans double compte
en 1999 (INSEE)
213 545 habitants
41 355 habitants
38 913 habitants
33 814 habitants
24 682 habitants
7
4
89
15 805 habitants
6 616 habitants
374 730 habitants
7
1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années
1.1.1 Un développement marqué par une croissance urbaine intense suivie d’un processus de
périurbanisation
Des années 1950 à la fin des années 1990, la population du Pays de Brest a gagné presque 107 000
nouveaux habitants. L’évolution démographique longue met en évidence deux périodes démographiques
distinctes :
Evolution démographique longue du Pays de Brest
Source : INSEE
1954-1975
1975-1999
Cumul
des deux périodes
(1954-1999)
Ville de Brest
+ 56 100
-17 200
= + 38 900
Autres communes de la Communauté urbaine
+ 13 800
+ 24 100
= + 37 900
Communauté urbaine
+ 69 900
+ 6 900
= + 76 800
Pays hors agglomération
+ 2 000
+ 28 100
= + 30 100
Pays de Brest
+ 71 900
+ 35 000
= + 106 900
⇒ 1954-1975, une concentration de la croissance démographique dans l’agglomération brestoise
Entre 1954 et 1975, le dynamisme démographique du Pays de Brest se concentre essentiellement dans la
ville-centre (+ 56 100 nouveaux habitants) et plus modérément dans les autres communes de l’agglomération
(+ 13 800 habitants). Le reste du Pays plus rural, n’est quasiment pas concerné par ces nouveaux apports
démographiques (+ 2 000 habitants).
⇒ 1975-1999, un essor démographique qui se diffuse au reste du Pays de Brest
En 1975, s’opère un renversement de tendance. A partir de cette date et jusqu’en 1999, le phénomène
« s’inverse » puisque désormais ce sont les communes du Pays de Brest, hors ville-centre qui profitent des
hausses de population : 28 000 nouveaux habitants viennent habiter les territoires correspondant aujourd’hui
aux six Communautés de Communes et environ 24 000 arrivants intègrent les communes de Brest métropole
océane tandis que la ville de Brest perd plus de 17 000 habitants. Ce phénomène s’est traduit par l’émergence
d’une « ville moyenne » éclatée et invisible qui s’est progressivement façonnée aux portes de la ville de Brest.
1.1.2 Un rayonnement croissant de la zone d’emploi brestoise
Selon divers critères établis par la Délégation Interministérielle à l’Aménagement et à la Compétitivité des
Territoires, le développement économique et les fonctions métropolitaines confèrent à l’agglomération
brestoise un rayonnement, légèrement plus fort que son poids démographique au sein des métropoles
nationales et européennes de même taille1.
1
Source : DATAR 2003, pour un rayonnement européen des métropoles françaises et INSEE-OCTANT n°92 janvier 2003
8
L’influence économique du pôle brestois, fort de 150 000 emplois en 2005, s’étend régulièrement vers l’Est du
Finistère, illustrant ainsi le phénomène national de métropolisation autour des agglomérations.
Ce type de configuration occasionne nécessairement de nombreux déplacements domicile-travail entre sousensembles du Pays de Brest, surtout entre l’agglomération brestoise et les Communautés de Communes
voisines. Ces migrations pendulaires, en constante augmentation, s’exercent de plus en plus loin générant de
fait, une dissociation grandissante entre le territoire d’emploi et celui de résidence. Il est à noter désormais
que ces mouvements quotidiens des résidents en périphérie vers les lieux d’emplois de l’agglomération, se
doublent d’un flux inverse qui se développe à grande vitesse.
Le rayonnement du pôle brestois se traduit donc par un phénomène persistant de dispersion de l’habitat
dans un contexte de très grande activité du marché immobilier qui tend à amoindrir le poids
démographique de l’agglomération brestoise au sein de son propre Pays.
Ce phénomène complexe compromet certains équilibres d’équipements destinés à la population,
occasionnant plus de déplacements et renforçant les contrastes sociaux entre les territoires.
1.1.3 Une évasion urbaine, favorable aux Communautés de Communes
Depuis une trentaine d’années, la très forte demande, particulièrement en individuel neuf a surtout profité à la
périphérie du bassin d’habitat brestois, l’agglomération-centre peinant à satisfaire la demande des ménages.
En effet, la raréfaction du foncier réellement mobilisable pour l’urbanisation a contribué à entretenir une
migration notamment des primo-accédants et des catégories intermédiaires permettant à certaines
communes peu attractives jusqu’à lors, de remplir leur école ou de rentabiliser certains équipements.
9
Ces dernières années, l’étendue du bassin d’habitat de l’agglomération brestoise n’a cessé de s’élargir.
Aujourd’hui, il tend même à rejoindre celui de Landivisiau à l’Est voire celui de Châteaulin au Sud, la
dispersion des ménages par la construction individuelle, en résidence principale, étant toujours plus
importante et géographiquement éclatée.
En 2005 et 2006, les communes dans lesquelles, les taux d’acheteurs originaires de l’agglomération brestoise
s’avèrent les plus importants sont celles situées le long des voies de communication majeures qui structurent
le Pays de Brest : la RN 12, la RN165, la D 789 et la D 788.
En 2005-2006, ce sont les communes appartenant à l’aire urbaine brestoise qui affichent les taux de
ménages issus de Brest métropole océane et détenteurs d’une autorisation de construire les plus
élevés. Ainsi, dans la plupart des communes des Communautés de Communes du Pays de LanderneauDaoulas, du Pays d’Iroise et de Plabennec et des Abers, les demandeurs de permis de construire originaires
de l’agglomération brestoise constituent 30 à 50 % des pétitionnaires de permis de construire.
Dans une moindre mesure, les Communautés de Communes du Pays de Lesneven (moins de 30 %) et de la
Presqu’île de Crozon (moins de 20 %) sont elles, moins concernées par le phénomène, car plus distantes de
Brest en temps de déplacement.
10
1.1.4 Des propriétaires-occupants qui prédominent en dehors de la ville de Brest
Statut d’occupation des résidences principales en 1999
Source : INSEE
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
30488
17858
47535
2407
1455
8619
21747
14183
Brest
Locataire du secteur privé
Bmo hors Brest
Locataire du secteur public
3275
Pays hors Bmo
Propriétaire-occupant
En 1999, dans l’agglomération brestoise hors Brest et au sein du Pays hors Communauté Urbaine, la part de
propriétaires-occupants supérieure à 80 %, résulte du phénomène de périurbanisation puisque nombreux sont
les ménages qui quittent la ville-centre pour réaliser leur projet d’accession dans les communes riveraines de
Brest. Les locataires, qu’ils résident au sein des parcs privé ou HLM, sont eux nettement moins nombreux
dans ces territoires. A Brest, les statuts d’occupation observés sont davantage équilibrés : 45 % de
propriétaires-occupants, 35 % de locataires du secteur privé et 20 % dans le parc public.
Ainsi, le phénomène de périurbanisation entretient la dualité entre la ville-centre qui possède un parc locatif
privé et public et la périphérie caractérisée par la maison individuelle habitée par son propriétaire.
Extrait du diagnostic du SCoT du Pays de Brest
Le phénomène de périurbanisation traduit la volonté d’accession à la propriété individuelle des ménages à un
coût foncier plus abordable que dans la ville-centre. L'urbanisation nouvelle, pavillonnaire, en accession à la
propriété (représentant 5 logements neufs sur 10 entre 1990 et 1999 et 8 sur 10 depuis), s’est réalisée à 90%
en lisière de l’agglomération et dans son immédiate périphérie. La concentration de la construction neuve
pavillonnaire est spécifique de ces secteurs, alors que le locatif privé et social prédomine à Brest.
Dans un contexte de très grande activité du marché immobilier, cette dispersion de l’habitat sur les communes
extérieures à l’agglomération ne s’est pas uniformément répartie. Entre 1999 et 2004, la construction de
logements a été particulièrement soutenue sur le littoral. Seules 10 communes littorales sur 45 ont connu une
progression de leur offre de logements inférieure à 8%, et la plupart d’'entre elles, une évolution supérieure à
13%. L’urbanisation prend différents visages selon les espaces, avec des divergences marquées entre le
littoral, les territoires de l'intérieur et l’agglomération. Dans les deux premiers cas, cette dynamique accélère le
mitage du territoire au détriment des espaces agricoles et des milieux naturels. Au sein de l’agglomération, la
volonté de maîtriser les surfaces aménagées et de circonscrire l'urbanisation a conduit au développement du
lotissement.
11
Destination de la construction neuve entre 1990-1999 (période de 9 ans)
Source : INSEE
Propriétaires
occupants
Bmo
3 300
Pays hors Bmo
5 000
Total
8 300
Locatifs
privés
3 800
1 500
5 300
Locatifs
HLM
1 500
800
2 300
Résidences Logements
secondaires
neufs
800
= 9 400
1 400
= 8 700
2 200
= 18 100
Destination de la construction neuve (logements autorisés) entre 2000-2007 (période de 7 ans)
Sources : Sitadel et DRE Bretagne
Propriétaires
occupants
Bmo
2 524
Pays hors Bmo
8 712
Total
11 236
Locatifs
privés
3 318
3 048
6 366
Locatifs
HLM
1 753
1 006
2 759
Résidences Logements
secondaires
neufs
18
= 7 613
1 111
= 13 877
1 129
= 21 490
Entre 1990-1999, la construction neuve s’est révélée plus importante à l’échelle de Brest métropole océane
(9 400 logements construits) que dans le reste du Pays de Brest (8 700). Au contraire, durant la période 20002007, le Pays hors Communauté Urbaine enregistre presque deux fois plus de logements autorisés (13 877)
que les communes de l’agglomération (7 613 unités).
Répartition des destinations de la construction neuve (logements autorisés)
entre 1990-1999 et 2000-2007 à l’échelle du Pays de Brest hors Bmo
Sources : INSEE et Sitadel – DRE Bretagne
70%
62,8%
60%
57,5%
50%
1990-1999
40%
2000-2007
30%
22,0%
17,2%
20%
9,2%
10%
7,2%
9,6%
8,0%
0%
Propriétaires occupants
Locatifs priv és
Locatifs H LM
Résidences secondaires
NB : Pour la période 2000-2007, les effectifs des résidences principales destinées à être occupées par leur propriétaire sont à
prendre avec précaution, car probablement sous-estimés, ces chiffres n’englobent pas certains logements collectifs intégrés aux
effectifs des locatifs privés. En effet, la destination mentionnée dans la liste des autorisations de logements n’étant pas suffisamment
explicite, celle-ci n’a pas permis de distinguer s’il agissait d’une vente à l’attention d’un propriétaire-occupant ou d’un propriétairebailleur.
12
A l’échelle du Pays de Brest hors agglomération brestoise, entre 1990-1999 et 2000-2007, le nombre
d’autorisations délivrées pour construire des logements est en pleine croissance, leurs destinations ont évolué
comme suit :
⇒ le poids des résidences principales s’accentue et augmente de 5,3 points, confirmant ainsi le rôle
résidentiel que jouent les territoires périphériques de la Communauté Urbaine,
⇒ le poids des logements locatifs privés est également en hausse (+4,2 points),
⇒ la représentation des logements sociaux est en baisse (-2 points),
⇒ le taux de résidences secondaires faiblit modérément (-1,6 point) mais représente toujours au moins
8% du total des logements neufs.
Ces évolutions confirment la destination de la construction neuve, dédiée majoritairement à un usage de
propriétaires-occupants dans les Communautés de Communes composant le Pays de Brest. Ces tendances
observées illustrent l’accentuation du processus de périurbanisation qui « touche » l‘agglomération brestoise,
laquelle continue de perdre des habitants (selon l’INSEE au moins 3 500 habitants de moins entre 1999 et
2005).
13
1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier
1.2.1 Un marché immobilier de l’occasion en perte de vitesse chez les acheteurs originaires de
l’agglomération brestoise
Evolution du nombre d’acheteurs originaires de Bmo
dans le marché foncier et immobilier du Pays de Brest hors Bmo
Source : DGI – services des domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa de Brest
450
400
350
300
250
Mutations du bâti ancien
individuel
200
150
Construction neuve
(individuel pur et individuel
groupé)
100
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Entre 1999 et 2005, les ménages originaires de l’agglomération brestoise qui ont acheté un bien immobilier
dans les communes du Pays de Brest hors agglomération, l’ont fait majoritairement dans le marché de
l’occasion (entre 300 et 450 ventes annuelles durant la période). Conjointement, le marché de la construction
neuve semble avoir moins pesé puisqu’ils n’étaient « seulement » que 250 à 350 acheteurs issus de
l’agglomération à concrétiser leur acquisition dans ce secteur sur la même période. En 2006, la tendance s’est
inversée. Les acheteurs issus de Bmo ont été plus nombreux à faire construire une maison qu’à acheter une
maison ancienne. La périurbanisation des dernières années a eu pour conséquence une hausse des prix dans
le marché de l’occasion qui a entraîné un report des acheteurs vers la construction neuve.
Moyenne annuelle des logements commencés
Sources : INSEE et Sitadel, DRE Bretagne
850
736
2007-2008
(logements autorisés pour cette
dernière année)
1 658
Total Pays de Brest
763
1 613
1 508
2 244
2 305
3 588
1990-1998 1999-2006
⇒ Entre 1990 et 1998, on observe un relatif équilibre du volume de la construction neuve, entre 700 et
800 logements, pour chaque espace : agglomération brestoise et les six Communautés de
Communes.
14
⇒ Durant la période 1999-2006, on assiste au doublement du nombre de constructions neuves dans le
Pays de Brest hors agglomération brestoise, tandis que la Communauté Urbaine voit son stock
diminuer.
⇒ Enfin, ces deux dernières années, en 2007 et 2008, les communes de Brest métropole océane
rattrapent leur retard en multipliant par deux le niveau de construction antérieur. Parallèlement, dans
le reste du Pays, on constate une nouvelle explosion des logements neufs qui constituent désormais
plus de 2 000 nouvelles unités par an.
1.2.2 Et une construction neuve qui explose à compter de 1999
15
Entre 1999 et 2006, nombreuses sont les communes du Pays de Brest qui se distinguent par une hausse
importante de leur parc de logements grâce à la construction neuve. Pour n’en citer que quelques unes,
Plouarzel, Saint-Pabu, Landéda, Tréglonou, Trégarantec, Saint Urbain ou La Martyre sont parmi celles qui ont
enregistré le plus de nouvelles constructions, proportionnellement au parc dont elles disposaient en 1999,
affichant ainsi plus de 24 % de nouveaux logements.
Les logements commencés à l’échelle du Pays de Brest entre 1990 et 2007
Source : Sitadel - Traitement Adeupa
2000
Individuel
Collectif
1500
1000
500
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995 1996
1997
1998
1999
2000
2001 2002
2003
2004
2005
2006
2007
Au début des années 1990, la construction neuve se répartit presque équitablement entre l’individuel et le
collectif. Cependant à partir de 1995, l’écart entre les niveaux de construction de type individuel et collectif n’a
cessé de s’accentuer jusqu’en 2006.
Récemment, l’année 2007 vient contrecarrer le phénomène puisqu’elle affiche un nombre record de
logements collectifs, réduisant ainsi l’écart creusé jusqu’alors. Celui-ci ne se cantonne plus uniquement aux
pôles urbains majeurs, conséquence pour partie de l’essor de la promotion immobilière et des dispositifs
d’investissement locatif.
16
Evolution du nombre de logements individuels
commencés annuellement entre 1990 et 2007
Source : Sitadel - Traitement Adeupa
600
500
400
300
200
100
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
CC Presqu'île de Crozon
CC Pays d'Iroise
CC Aulne Maritime
CC Pays de Lesneven
CC Pays de Landerneau
CC Plabennec et des Abers
L’analyse de l’évolution de la construction neuve dans les différents territoires du Pays de Brest, durant les 17
dernières années, permet de distinguer deux grandes périodes :
- 1990 et 1998 : période de relative stabilité du marché
Dans la totalité des territoires composant le Pays de Brest, la progression de la construction neuve est
constante avec une année plus soutenue en 1994 notamment dans l’agglomération brestoise. La hiérarchie
des territoires est « respectée » puisque c’est à l’échelle de Brest métropole océane qu’on enregistre le plus
de logements commencés, suivent le Pays d’Iroise, les secteurs de Plabennec et de Landerneau à égalité, le
Pays de Lesneven ou la presqu’île de Crozon avec des proportions semblables et enfin l’Aulne Maritime.
- 1998-2007 : essor de l’évasion urbaine qui bouleverse la hiérarchie des territoires
A partir de 1998, l’emballement du marché de la construction est plus marqué mais aussi plus heurté affichant
des hausses irrégulières. Hormis le secteur de l’Aulne Maritime, tous les territoires sont concernés par une
certaine frénésie et chacun d’entre eux enregistre des niveaux de construction plus soutenus que durant la
période précédente. Fait nouveau, le Pays d’Iroise dépasse désormais le niveau de construction de
l’agglomération brestoise qui a fortement baissé en 2005. Dans les autres territoires, les progressions sont
importantes mais moindres notamment dans la presqu’île de Crozon et à l’échelle du Pays de Lesneven.
Durant cette période, la construction neuve dans l’ensemble du Pays de Brest a progressé de 50 %. Dans les
Communautés de Communes, cette progression a souvent doublé par rapport à 1990-1998. A contrario,
l’agglomération brestoise a évolué à un rythme faible, inférieur à celui des années 1990.
17
1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise
Le développement de l’urbanisation tel qu’il s’est fait à l’échelle du Pays de Brest s’est accompagné de fortes
hausses des prix dans les trois types de marché de l’habitat : foncier, construction neuve et occasion.
L’ensemble des territoires a été concerné, à des degrés variables.
1.3.1 Une hausse des prix du foncier corrélée à la propagation de l’étalement urbain
Entre 2005 et 2006, à l’échelle du Pays, la ville de Brest subit l’augmentation du prix des terrains à bâtir la plus
forte (+48,1 %), si bien que certains ménages trop « modestes » ont quitté la ville pour acheter dans d’autres
communes où le foncier est moins onéreux. Cette évasion urbaine a engendré une demande grandissante à
l’extérieur de l’agglomération déséquilibrant ainsi le rapport entre l’offre et la demande. En effet, l’offre
existante étant parfois insuffisante dans les communes rurales, certaines ne sont pas parvenues à satisfaire la
demande grandissante. De fait, on a assisté à une hausse générale des prix surtout dans les communes les
plus proches de l’agglomération brestoise et dans les communes littorales (+32,5 % de hausse entre 2005 et
2006).
Prix des terrains à bâtir en 2005 et 2006 dans les différentes entités du Pays de Brest
Source : DGI Finistère / Actes notariés fonciers - Traitement ADEUPa
Superficie
moyenne des
terrains en 2006
Moyenne des
prix TTC / m²
en 2005
Moyenne des
prix TTC / m²
en 2006
Evolution des
prix TTC / m²
Brest
571 m²
88 €/m²
130 €/m²
+ 48,1 %
Communes littorales
980 m²
44 €/m²
59 €/m²
+ 32,5 %
Aire urbaine hors littoral
832 m²
55 €/m²
68 €/m²
+ 23,1 %
Communes rurales hors aire urbaine
991 m²
37 €/m²
43 €/m²
+ 16,3 %
18
Les prix de vente des terrains à bâtir ont progressé en moyenne de 8% dans le Pays de Brest par an entre
2004, 2005 et 2006. Les hausses les plus soutenues se sont produites dans la Communauté Urbaine et dans
sa proche périphérie. Les communes littorales sont également concernées puisque certaines d’entre elles ont
affiché des augmentations de l’ordre de 10 à 15%.
Au sein de l’agglomération brestoise, la pression foncière qui s’exerce est le reflet d’une demande importante
et insatisfaite notamment en matière d’habitat individuel pur.
Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 (en € T.T.C.)
Source : Domaines et Traitements : ADEUPa
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
33%
19%
12%
28%
41%
3%
68%
33%
43%
29%
40%
6%
10%
7%
Bmo
CCPI
CCPA
supérieur à 70 000 €
9%
50 000 à 70 000 €
30 000 à 50 000 €
21%
CCPLCL
inférieur à 30 000 €
19
En 2006, pour acquérir un terrain dans une des communes de la Communauté Urbaine, 33 % des ménages
devaient disposer d’un budget supérieur à 70 000€. Parallèlement, dans les autres Communautés de
Communes, ce taux oscille entre 3 % pour Lesneven - Côte des Légendes et 19 % pour le Pays d’Iroise. La
hausse des budgets fonciers est très importante et fait apparaître des budgets supérieurs à 100 000 € qui vont
jusqu’à représenter 6 % dans la presqu’île de Crozon et 8 % dans Bmo.
De manière générale, l’écart s’agrandit entre les petits budgets qui tendent à disparaître, et les gros budgets
qui sont de plus en plus importants.
1.3.2 Un marché de l’occasion qui enregistre toujours des hausses de prix à deux chiffres
NB Le nombre de transactions utilisé pour calculer les moyennes de prix des maisons anciennes
est de 4 448. Il correspond à l’ensemble des mutations effectuées en 2004, 2005 et 2006.
Depuis 2000, le marché de l’occasion subit le même phénomène que celui observé au sein du marché foncier.
Les prix ont fortement progressé dans l’agglomération et sur la frange littorale. Plusieurs communes ont même
affiché des hausses supérieures à 20% par an.
Dans la Communauté urbaine, certains produits d’occasion en individuel, vendus à des prix très élevés
deviennent inaccessibles pour les ménages dont les ressources sont modestes, si bien que certains d’entre
eux sont « contraints » d’acheter un bien à l’extérieur de Brest métropole océane, se rabattant fréquemment
sur le marché du neuf, financièrement plus abordable.
Toutefois, le marché du logement collectif d’occasion spécifiquement brestois, demeure moins cher, les biens
proches de 90 000 à 100 000 euros y sont nombreux et donc plus propices à une accession avec des revenus
moyens.
20
1.3.3 L’essor de la résidence secondaire et son impact sur le marché de la frange littorale
En 1999, dans le Pays de Brest, les communes littorales de la presqu’île de Crozon, du Pays d’Iroise, de
Plabennec et des Abers et de la Côte des Légendes sont celles qui enregistrent les taux de résidences
secondaires les plus élevés, constituant 25 à plus de 40 % du parc de logements.
Ces dernières années, la hausse des prix observée n’est pas étrangère au développement de la résidence
secondaire, en particulier sur le linéaire côtier. Les acheteurs de maisons de vacances affichent
habituellement des revenus confortables et contribuent ainsi aux tensions qui affectent le marché, obligeant
21
les locaux et notamment les jeunes à se tourner davantage vers les communes de l’intérieur pour concrétiser
leur désir d’accession.
Entre 2000 et 2007, après estimations des données Sitadel (DRE Bretagne), 8 % des logements neufs
construits dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise étaient destinés à l’usage de résidence
secondaire. Ce taux atteint 20,5 % des nouveaux logements de la presqu’île de Crozon et 7 % du parc de la
CC de Plabennec et des Abers.
La destination des logements vendus dans le marché de l’occasion étant plus difficile à évaluer, il est
impossible de connaître le poids que pèse la résidence secondaire dans ce secteur, même si ce marché est
davantage convoité lors de l’acquisition d’une maison de vacances.
22
1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix
L’ensemble des mécanismes évoqués précédemment contribue donc à la hausse des prix fonciers et
immobiliers, lesquels ont engendré une nouvelle forme de « ségrégation spatiale et sociale » qui affecte en
premier lieu, les ménages aux ressources modestes.
1.4.1 La ville de Brest ceinturée par des communes dont les revenus fiscaux médians sont élevés
En 2005, le Pays de Brest se caractérise par une relative homogénéité des revenus fiscaux médians2.
2 La médiane du revenu fiscal par unité de consommation partage les personnes en deux groupes : la moitié des personnes
appartient à un ménage qui déclare un revenu par UC inférieur à cette valeur et l'autre moitié présente un revenu par UC supérieur.
Cet indicateur permet donc de mesurer le niveau central des revenus par UC au sein d'une zone.
Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) est le revenu du ménage rapporté au nombre d’unités de consommation qui le
composent. Par convention, le nombre d’unités de consommation d’un « ménage fiscal » est évalué de la manière suivante : le
premier adulte du ménage compte pour une unité de consommation ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune
pour 0,5 ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3. Cette échelle d’équivalence est utilisée couramment par
l’INSEE et Eurostat pour étudier les revenus ainsi exprimés par « équivalent adulte ».
23
Entre 2000 et 2005, certaines communes ont connu des augmentations importantes résultant pour partie de
l’étalement urbain et de la forte attractivité des territoires côtiers. Elles ont ainsi modifié leur composition
sociale en accueillant de nouveaux propriétaires issus de catégories socio-professionnelles plus aisées.
Néanmoins ce sont dans les communes de l’agglomération brestoise exceptée Brest, les communes du sud
du Pays d’Iroise et certaines du Pays de Landerneau que résident les ménages dont les revenus fiscaux
demeurent les plus élevés, supérieurs à 18 000 euros par unité de consommation.
En 2005, le revenu fiscal médian annuel de l’agglomération brestoise atteint 16 429 euros, plus faible que
dans d’autres territoires voisins, s’explique par la présence de ménages aux revenus très disparates. Ainsi, les
10 % des ménages les plus aisés ont un revenu annuel 4,6 fois supérieur au revenu des 10 % les plus
modestes.
Au sein des Communautés de Communes, les revenus sont plus homogènes et l’écart entre les plus riches et
les plus modestes est moindre : entre 3,6 dans la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon et
3,1 dans la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers. Les 10% de ménages les plus aisés du
Pays de Brest résident dans la Communauté de Communes du Pays d’Iroise.
Les revenus fiscaux médians par unité de consommation par EPCI en 2005
Sources : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005
35000
30787
29985
1er décile
médiane
9ème décile
30579
27913
30000
28431
26719
26231
25000
20000
17221
15000
16999
16429
16262
15760
15556
15267
10000
5000
9232
8852
8823
6624
7934
7790
7414
0
CC Pays d'Iroise CC Landerneau- Brest métropole CC Plabennec et CC Presqu'île de CC de LesnevenDaoulas
océane
des Abers
Crozon
Côte des
Légendes
CC Aulne
Maritime
Les revenus fiscaux médians, le prix moyen des maisons d’occasion et celui des terrains à bâtir sont des
indicateurs qu’il semble intéressant de mettre en parallèle. Aujourd’hui, si l’on imagine qu’un ménage doit
disposer d’un budget moyen qui s’échelonne entre 150 000 et 200 000 euros pour accéder à la propriété
(marché de l’occasion ou marché du neuf), on peut estimer (d’après le site internet meilleur taux.com) :
⇒ Pour un prêt immobilier à hauteur de 150 000 €
- des mensualités évaluées à 1 000 euros soit 12 000 euros par an sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 4,65 % et
un taux d’assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 91 500 euros.
- des mensualités évaluées à 900 € soit 10 800 € par an sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 4,75 % et un taux
d’assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 120 000 euros.
24
⇒ Pour un prêt immobilier à hauteur de 200 000 €
- des mensualités de 1 350 € soit 16 200 € par an sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4,65 % et un taux
- des mensualités de 1 200 € soit 14 400 € par an sur 25 ans à un taux d’intérêt de 4,75 % et un taux
En comparant ces estimations de remboursements d’emprunts immobiliers aux revenus fiscaux médians des
moins de 39 ans, classe d’âge constituant majoritairement les primo-accédants, on mesure les difficultés que
l’accession à la propriété peut engendrer.
Revenu fiscal médian des moins de 39 ans par unité de consommation en 2005
Sources : INSEE-DGI revenus fiscaux des ménages de 2005
CC de Plabennec et des Abers
CC du Pays de Lesneven et de la Côte des
Légendes
Moins de 30 ans
15 960
15 861
16 069
13 507
30 – 39 ans
16 906
16 595
15 984
15 447
Population totale
17 221
16 999
16 262
16 429
14 970
15 318
15 556
14 991
14 844
15 780
A titre d’exemple, la moitié des 30-39 ans de la CC du Pays d’Iroise dispose de moins de 16 906 euros de
revenus fiscaux annuels et ceux de la CC de la Presqu’île de Crozon de 14 844 euros.
25
1.4.2 Des profils d’acheteurs distincts selon les sous-ensembles du Pays de Brest
Depuis 1999, chaque année, l’ADEUPa collecte et retranscrit l’ensemble des actes
notariés immobiliers sur l’ensemble du département, dans les services des Domaines
de la Direction Générale des Impôts. Ces éléments chiffrés permettent ainsi de mieux
connaître l’activité du marché et notamment le profil des acheteurs. L’analyse suivante
a été menée à l’échelle du Pays de Brest, par grande entité géographique : ville de
Brest, reste de l’aire urbaine, communes littorales et communes rurales.
Profil des acheteurs de terrains à bâtir entre 1999 et 2006 selon la localisation du terrain
(Les taux mentionnés dans le tableau sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir
conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006).
Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa
Territoires
Ville de Brest
Attractivité
Commune de moins
en moins attractive
(3,4% des ventes en
2005-2006)
Profil type des acheteurs
• Résidant déjà dans la ville
de Brest
• 30-44 ans
• Employés
• Résidant déjà dans l’aire
urbaine
• Originaires de la ville de
Brest
• 30-34 ans
• Employés
Autres caractéristiques des acheteurs
• Les moins de 30 ans en hausse
• Cadres moyens et professions libérales
(représentent 5,3% des acheteurs en 2006)
Reste de
l’aire urbaine
Zone attractive
(33,2% des ventes en
2005-2006)
Communes
littorales
Secteur très
dynamique
(49% des ventes en
2005-2006)
• Résidant déjà dans une
commune littorale
• 30-34 ans (-1,6 point)
• Employés
• Provenant d’une commune extérieure
au Pays de Brest (9 % en 2006)
• 55 ans et plus en hausse
• Cadres et professions libérales
• Retraités en hausse
Communes
rurales
Territoire de plus en
plus recherché (15%
des ventes en 20052006)
commune rurale
• 30-34 ans
• Employés
•
•
•
Provenant de l’aire urbaine (+ 1 point)
Moins de 30 ans et 55-59 ans en hausse
Cadres moyens en hausse (+ 1,3 point)
26
Profil des acheteurs de maisons d’occasion
entre 1999 et 2006 selon la localisation du bien
(Les taux mentionnés dans le tableau suivant sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir
conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006).
Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa
Territoires
Attractivité
Profil type des acheteurs
Autres caractéristiques des acheteurs
Ville de Brest
Attractive
2005-2006)
• Résidant déjà dans la ville
de Brest
• 30-34 ans
• Employés
• Professions libérales et
cadres supérieurs
• Provenant d’une commune extérieure au
Pays de Brest (en hausse)
• 55-59 ans en hausse
• Cadres moyens en baisse
Reste de
l’aire urbaine
Zone de plus en plus • Résidant déjà dans l’aire
urbaine
attractive
(32,6% des ventes en • 30-34 ans
• Employés (-1,2 point)
2005-2006)
Communes
littorales
Attractivité qui
demeure importante
malgré une baisse
des ventes (31% des
transactions en 20052006)
commune littorale
• 30-34 ans
• Professions libérales,
cadres supérieurs
(10,1% en 2006)
Pays de Brest
• 55 ans et plus en hausse
• Employés (-2,1 points)
Communes
rurales
Attractivité faible
mais en hausse
2005-2006)
commune rurale
• 30-34 ans
• Employés en hausse
Pays de Brest (+ 1,2 point)
• Moins de 30 ans (+ 0,7 point)
• Cadres moyens et militaires en hausse
• Provenant de la ville de Brest
• Augmentation d’acheteurs originaires de
l’extérieur au Pays de Brest
• Moins de 30 ans (+0,9 point)
• Cadres moyens et professions libérales
(13,5 % en 2006)
27
1.4.3 Des inégalités face à l’accès au logement social
Au sein du Pays de Brest, les communes affichent le plus souvent un taux de logements HLM3 inférieur à 5 %.
C’est surtout la ville de Brest qui concentre l’offre sociale (20 % du parc appartient aux organismes HLM) et
dans une moindre mesure le reste de l’agglomération brestoise. Hormis la commune de Landerneau, les
autres pôles urbains (Plabennec, Saint Renan et Lesneven) semblent moins bien dotés.
Pour faire face au manque de logements sociaux qui peut faire défaut dans des secteurs tel que le littoral,
certains ménages s’orientent vers le parc privé, parfois trop cher ou qui peut se révéler vétuste et inadapté.
Ainsi, le nombre de ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds HLM au sein du parc privé se
révèlent relativement conséquent.
3
Rapport entre le nombre de logements HLM et le nombre total de logements de la commune
28
Plafonds de ressources pour accéder aux logements HLM en 2003 :
- pour une personne seule = 13 257 € de revenus annuels (les 30 % correspondent à 3 977 €)
- pour un couple = 17 703 € de revenus annuels (les 30 % correspondent à 5 311 €)
•
En 2003 à l’échelle du Pays de Brest, selon FILOCOM, 18,1% des ménages du secteur privé sont
considérés comme pauvres, c’est-à-dire qu’ils disposent d’un revenu équivalent à 30% des plafonds
HLM. Ce sont les mêmes qui rencontrent parfois des situations de mal logement : logement trop petit,
insalubrité,...
•
Les propriétaires-occupants dits modestes (61,9 %) et pauvres (5,1 %) peuvent être des personnes
âgées disposant de peu de revenus. Il peut également s’agir de ménages en situation de
surendettement ou bien encore qui connaissent de fortes diminutions de revenus suite à un
événement personnel ou professionnel (chômage, problème de santé,…)
•
Dans le parc public, ce sont 30,6 % des locataires qui sont considérés comme pauvres et qui
possèdent des revenus inférieurs à 30 % des plafonds HLM.
Part des ménages modestes et pauvres du Pays de Brest
selon leur statut d’occupation en 2003
Source : Filocom 2003
Propriétaires-occupants
Locataires du parc privé
Locataires du parc HLM
Part de personnes modestes
(100 % du plafond de ressource)
61,9 %
79,8 %
96,2 %
Part de personnes pauvres
(30 % du plafond de ressource)
5,1 %
18,1 %
30,6 %
D’après l’enquête d’occupation du parc social de 2006, à l’échelle du Pays de Brest, 11,6 % des locataires du
parc HLM sont sans ressource et pour lesquels il semble difficile d’envisager un parcours résidentiel
classique. De plus, pour les 31,5 % des locataires qui ont intégré le parc ces trois dernières années, le revenu
moyen annuel de 8 689 € est inférieur à celui des locataires présents depuis plus de 3 ans (9 266 €).
29
1.5 Un Pays qui n’échappe par à la tendance au vieillissement
En 1999, 11,5 % de la population du Pays de Brest est âgée de plus de 70 ans. La frange littorale s’avère
particulièrement concernée par le phénomène de vieillissement. Les communes de la presqu’île de Crozon,
de la côte des Légendes et des environs de Porspoder enregistrent plus de 15 % de leur population totale,
âgée de plus de 70 ans. Cependant, ces taux sont à prendre avec précaution car ils tiennent compte de la
présence d’établissements pour personnes âgées et viennent « artificiellement » gonfler les chiffres
enregistrés dans certaines communes.
Les perspectives démographiques du Pays de Brest sont comparables à celles observées à l’échelle
régionale. A l’horizon 2030, l’INSEE prévoit que 28 % de la population totale du Pays de Brest sera âgée de
plus de 60 ans, ce taux devrait atteindre 32 % dans le reste de la Bretagne.
30
Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest
Le phénomène de vieillissement de la structure par âge occasionnera à terme :
- une économie de plus en plus dépendante des dépenses de la population retraitée et de leur pouvoir
d’achat. Or, le vieillissement de la population a des conséquences sur le système de financement des retraites
avec un probable affaiblissement du pouvoir d’achat de certains ménages sans doute compensé chez
d’autres, par une montée en puissance des doubles-retraites.
- un impact important et durable sur la population active : 59 000 départs à la retraite sont prévus dans le Pays
de Brest durant la période 1999-2015. Ainsi d’ici 2015, ce sont 42% des actifs occupés qui travaillaient en
1999 qui devraient avoir cessé leur activité. Ces éléments laissent présager une tension accrue sur le marché
du travail et une forte concurrence entre les territoires pour attirer les actifs occupés.
- puisqu’une éventuelle intervention publique sur le marché ne peut s’envisager que sur la construction neuve,
à la question «où urbaniser» s’ajoutera «comment urbaniser et pour qui», au risque sinon, pour certaines
communes de ne plus être en capacité d’assurer le renouvellement des générations.
On peut également spéculer, dans un secteur bordé par le littoral, sur un afflux de néo-retraités (déjà
amorcé dans la presqu’île de Crozon ou le Pays d’Iroise), qui devrait doper l’économie résidentielle.
Entre 2000 et 2005, dans certaines Communautés de Communes du Pays de Brest, le vieillissement de la
population s’est accompagné d’une hausse des revenus fiscaux médians des plus de 60 ans. Cette
augmentation s’est d’ailleurs révélée supérieure à celle qu’a connue le reste de la population.
Revenus fiscaux médians par unité de consommation en 2005
Source : INSEE – DGI revenus fiscaux des ménages
60-74 ans
plus de 75 ans
Ensemble
de la population
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
17 354
4%
12 681
4%
17 221
2,7 %
CC du Pays de Lesneven et de
la Côte des Légendes
15 989
3,7 %
12 992
3,8 %
16 262
2,8 %
16 027
3,9 %
13 925
3,1 %
15 556
2,5 %
17 283
4,4 %
13 925
3,3 %
15 760
2,7 %
Pour la catégorie des 60-74 ans, le Pays d’Iroise et la presqu’île de Crozon ont affiché les taux d’évolution
annuel les plus élevés entre 2000 et 2005 : 4 % par an pour le premier et 4,4 % pour la seconde. En revanche
parmi la population totale, les hausses enregistrées sont nettement plus faibles, situées seulement entre 2,5%
et 2,8 % par an.
31
Part des pensions et des retraites dans le revenu fiscal en 2005
Source : INSEE – DGI revenus fiscaux des ménages
60-74 ans
74,2 %
75,4 %
76,2 %
79,3 %
CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes
plus de 75 ans
86,8 %
86 %
85 %
90,2 %
Evolution démographique du Pays de Brest à l’horizon 2015
Source : INSEE
30000
25000
20000
bas
15000
haut
central
10000
2000 central
5000
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4ans
0
A l’horizon 2015, les personnes de plus de 55 ans, quel que soit le scénario bas, central ou haut seront plus
nombreuses qu’en 2000. A l’inverse, les classes d’âge plus jeunes seront moins représentées parmi la
population totale. La tendance au vieillissement est donc un phénomène qui devrait s’accentuer dans les sept
prochaines années.
Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest
La société française évolue sous l’effet de facteurs démographiques et des comportements sociaux :
- vieillissement de la population,
- maintien à domicile des personnes âgées,
- fréquence des études supérieures,
- augmentation des divorces et des familles monoparentales.
Ces évolutions ont de multiples conséquences dont l’augmentation du nombre de personnes seules, qui
entraîne la multiplication des ménages. La taille moyenne des ménages est ainsi passée de 2,60 en 1990 à
2,36 en 1999 à l’échelle du Pays de Brest. Ce phénomène se poursuit et pourrait générer plusieurs milliers de
ménages supplémentaires.
Cette tendance a pour corollaire un besoin croissant de logements, proportionnellement plus important que la
seule croissance démographique.
La demande de logements sera donc croissante dans les années à venir, mais sa nature peut évoluer sous
l’effet des conditions macro-économiques et des politiques publiques en matière de crédit.
32
Partie 2 : La Communauté de Communes de Plabennec et
des Abers
1. Présentation du territoire
Située au nord de Brest métropole océane et voisine des Communautés de Communes du Pays de Lesneven
Côte des Légendes et du Pays d’Iroise, la communauté de communes de Plabennec compte 13 communes.
Elle se structure autour du pôle de Plabennec et est composée de 13 communes :
-
Bourg-Blanc
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Landéda
Lannilis
Le Drennec
Loc-Brévalaire
-
Plabennec
Plouguerneau
Plouguin
Plouvien
Saint-Pabu
Tréglonou
33
Pour une lecture fine et une meilleure compréhension des mécanismes liés à la démographie, à la structure
du parc de logements et au marché local de l’habitat, il a été fait le choix de mener une approche par grands
secteurs, déterminés à l’aide d’une typologie des communes qui composent chacun des trois territoires de la
CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes, la CC du Pays d’Iroise et la CC de Plabennec et des Abers.
La typologie retenue, tient compte de la localisation géographique de la commune mais également de divers
indicateurs thématiques tels que :
⇒ le nombre d’habitants au recensement général de population de 1999,
⇒ l’indice de jeunesse en 1999 (rapport entre le nombre d’habitants âgés de moins de 20 ans et le
nombre de personnes âgées de plus de 60 ans)
⇒ l’évolution du parc de logements de 1999 par la construction neuve entre 1999 et 2006
⇒ le taux de résidences secondaires en 1999
⇒ le taux HLM en 2006 (rapport entre le nombre de logements sociaux en 2006 selon la DRE-Bretagne
et le nombre de résidences principales selon FILOCOM 2003)
⇒ la variation de l’emploi salarié privé entre 1999 et 2006 (source : UNEDIC)
⇒ le taux de bénéficiaires de minima sociaux en 2006 (source : CAF du Finistère)
⇒ le prix moyen des terrains à bâtir en 2005 et 2006 (source : DGI - service des Domaines)
⇒ le prix moyen d’une maison d’occasion de 2004 à 2006 (source : DGI - service des Domaines)
A l’échelle de la CCPA, la classification suivante a été retenue :
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Plouguin
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Le Drennec
Plouvien
Bourg-Blanc
Saint-Pabu
Lannilis
Plouguerneau
Landéda
Plabennec
Communes
rurbaines
Communes littorales
Ville centre
⇒ la ville centre est définie comme l’un des pôles structurants et identifié comme tel dans le diagnostic
et le Projet d’Aménagement et de Développement Durable du SCoT du Pays de Brest.
⇒ le secteur rurbain réunit les communes à dominante périurbaine ou rurale, sous influence brestoise
ou sous l’attraction de Plabennec, qui connaissent des phénomènes communs de migrations
domicile-travail, d’installations de ménages en accession à la propriété, d’essor de la construction
neuve, …
⇒ le secteur littoral regroupe les communes situées sur la frange maritime, soumises aux obligations
de la loi Littoral, qui rencontrent des caractéristiques spécifiques : poids de la résidence secondaire,
pression du marché immobilier, vieillissement de la population,… Les communes de Plouguerneau
et de Lannilis ont été identifiées dans le SCoT en tant que pôle d’équilibre.
34
2. Démographie
2.1 Une évolution positive de la population
Population sans double compte entre 1990 et 2005-2007
Source : INSEE
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Saint-Pabu
Le Drennec
Plouguin
Landéda
Plouvien
Bourg-Blanc
Lannilis
Plouguerneau
Plabennec
CCPA
1990
1999
218
494
669
1 001
1 392
1 599
2 060
2 666
2 886
2 971
4 272
5 255
6 600
32083
207
492
737
1 106
1 479
1 527
1 955
2 949
3 187
3 077
4 473
5 628
6 997
33 814
Recensements
rénovés (20042005-2006-2007)
523
870
1 686
2 050
3 519
3 174
5 086
6 162
7 568
Taux d'évolution
annuel entre 1990 et
1999
Taux d'évolution
annuel entre 1999 et
le nouveau
recensement
-0,6%
0,0%
1,1%
1,1%
0,7%
-0,5%
-0,6%
1,1%
1,1%
0,4%
0,5%
0,8%
0,7%
0,6%
1,0%
2,8%
2,2%
0,6%
2,6%
0,5%
1,1%
1,1%
La Communauté de Communes de
Plabennec et des Abers regroupe des
communes très différentes. La
commune la plus importante est
Plabennec avec 6 997 habitants en
1999. La plus petite commune, LocBrévalaire compte 207 habitants.
Lannilis et Plouguerneau, avec une
population supérieure à 4 000
habitants sont considérées comme
pôles d’équilibre dans le cadre du
SCoT et Plabennec comme pôle
structurant.
Taux d’évolution annuel de la population sans
doubles comptes durant les périodes intercensitaires
Source : INSEE
1975-1982
1982-1990
1990-1999
CCPA
1,86 %
0,72 %
0,59 %
Finistère
0,41 %
0,15 %
0,18 %
Entre 1975 et 1982, avec un taux
d’évolution annuel de 1,9 % la population
dans la CCPA a augmenté de manière
plus significative que dans le
département. Sur les deux autres
périodes
intercensitaires
cette
progression
diminue
mais
reste
supérieure à celle finistérienne.
A l’échelle communale entre 1990 et 1999
quatre communes ont perdu des
habitants : Loc-Brevalaire, Tréglonou, Le
Drennec et Plouguin. Les autres ont vu
leur
population
augmenter
mais
faiblement. Le taux d’évolution annuel le
plus élevé dépasse à peine les 1 %.
En revanche, entre 1999 et le nouveau
recensement l’évolution démographique
est positive pour l’ensemble des
communes recensées. C’est la commune
de Coat-Méal qui connaît la progression
la plus importante (+2,8 %), avec juste
derrière Landéda (+2,6 %). De manière
générale les taux d’évolution annuels
(entre +0,5 % et +2,8 %) sont supérieurs
à ceux de la période 1990-1999. En 2006,
Plabennec atteint 7 568 habitants et la
commune de Plouguerneau, en 2007
dépasse les 6 000 habitants.
37
2.2 Un littoral attractif et des communes rurbaines plus jeunes
Entre 1999 et 1990, la CCPA a une population qui s’accroît grâce à des mouvements naturel et migratoire
différents selon les secteurs.
Taux annuels de variation de la population dus aux mouvements naturel et
migratoire entre 1990 et 1999 par secteurs
Source : INSEE
1,0%
0,8%
0,88%
Mouvement naturel
Mouvement migratoire
0,66%
0,6%
0,34% 0,32%
0,4%
0,2%
0,0%
-0,2%
-0,20%
-0,14%
-0,4%
Communes rurbaines
Communes littorales
Ville centre
Les
communes
périurbaines
accroissent leur population par un
solde naturel positif qui signifie
qu’elles possèdent une population
assez jeune et familiale mais elles
sont peu attractives.
A l’inverse les communes littorales
attirent de nombreux nouveaux
arrivants, permettant à la commune
de se développer. En revanche, le
solde naturel négatif indique que la
population sur le littoral est plus
âgée.
Le pôle de Plabennec plus équilibré,
se développe grâce à un apport
extérieur de population mais aussi
par
un
renouvellement
des
générations.
38
Soldes naturels cumulés entre 1990-1999 et 2000-2005
Source : INSEE
Communes
littorales
Communes rurbaines
Soldes naturels Soldes naturels
Par
cumulés
cumulés
secteur
1990-1999
2000-2005
Plouguerneau
-191
1
Landéda
-66
3
74
Saint-Pabu
24
42
Lannilis
57
28
Tréglonou
5
32
Bourg-Blanc
2
39
Le Drennec
66
63
Coat-Méal
46
75
680
Plouguin
97
78
Kersaint-Plabennec
102
113
Loc-Brévalaire
6
13
Plouvien
224
267
Plabennec
206
225
225
979
CCPA
578
979
Les soldes naturels cumulés entre
1990 et 1999, montrent que ce sont les
communes de Plouguerneau et de
Landéda aux soldes naturels négatifs
qui entraînent un solde naturel négatif
dans les communes littorales.
Sur la période 2000-2005, les
communes littorales ont un solde
naturel positif mais qui reste encore
très faible par rapport au reste des
communes. La majeure partie des
communes voit leur solde naturel
augmenter alors que la période 20002005 est plus courte que la précédente.
Sur les deux périodes KersaintPlabennec et Plouvien ressortent par
leur solde naturel très élevé.
39
2.3 Un territoire jeune, excepté sur le littoral
Structure par âge de la population de la CCPA en 1999
Source : INSEE
30%
26,1 26,5
26,8
25%
23,6
CCPA
25,2 25,2
Finistère
20%
14,5
15%
15,6
9
10%
7,4
5%
En 1999, la CCPA est un
territoire jeune en comparaison
au Finistère, 52,9 % de la
population a moins de 39 ans
dont 27 % de moins de 19 ans.
Ceci se confirme par une
représentation moins forte des
plus de 60 ans dans la CCPA
que dans le Finistère (22 %
pour 25 %).
0%
0-19 ans
20-39 ans
40-59 ans
60-74 ans
75 ans et plus
Cependant, sur la période 1990-1999 les moins de 39 ans ont tendance à diminuer, alors que les plus de 40
ans sont en augmentation.
La CCPA, bien que jeune dans sa structure par âge, est vieillissante.
Evolution de la structure par âge entre 1990 et 1999
Source : INSEE
0-19 ans
20-39 ans
40-59 ans
60-74 ans
75 ans et plus
CCPA en 1990
9 488
8 981
7 188
4 204
2 236
CCPA en 1999
9 076
8 834
8 517
4 903
2 511
Taux d'évolution annuel
-1,1 %
-0,8 %
1,3 %
1,1 %
0,7 %
40
Indice de jeunesse4 en 1990, 1999 et au nouveau recensement
Source : INSEE
1990
Indice par
secteur
1999
Indice par
secteur
0,70
Nouveau
recensement 5
Saint-Pabu
1,09
Landéda
1,00
Lannilis
1,30
1,0 7
Tréglonou
1,37
1,34
1,62
Bourg-Blanc
2,00
1,48
1,5
Le Drennec
2,47
1,60
Plouguin
2,25
Plouvien
1,87
Coat-Méal
1,85
1,93
Kersaint-Plabennec
3,13
2,56
Loc-Brévalaire
2,93
2,77
Plabennec
1,87
1,87
1,51
1,51
CCPA
1,47
1,47
1,22
1,22
Finistère
1,12
1,12
0,96
0,96
1
2,11
0,82
1,04
1,66
1,86
0,8
0,87
1,73
0,98
1,21
1,7
2,5
Communes rurbaines
0,81
Communes
littorales
Plouguerneau
1,55
1,03
L’indice de jeunesse à l’échelle de la CCPA confirme que le territoire de la CCPA est plus jeune que le
Finistère. Ainsi en 1999, pour 100 personnes de plus de 60 ans, la CCPA compte 122 jeunes de moins de 20
ans alors que le Finistère compte 96 jeunes. En revanche, la CCPA suit la tendance du vieillissement de la
population.
L’indice de jeunesse en 1999 par secteur montre des habitants du littoral plus âgés que ceux des communes
rurbaines et de Plabennec. Ceci est dû au vieillissement de la population locale mais aussi aux nouveaux
arrivants qui sont davantage des personnes âgées que des familles. A l’inverse, les communes rurbaines et
Plabennec sont dynamiques et présentent une part importante de moins de 19 ans.
L’ensemble des communes recensées montrent une progression de leur indice de jeunesse traduisant un
certain nouveau dynamisme démographique dans ces communes et laisse présager une augmentation de la
part des jeunes dans le territoire de la CCPA.
4
5
Rapport entre la population âgée de moins de 20ans et la population âgée de plus de 60 ans
2005, 2006, 2007
41
2.4 Des ménages plus petits mais plus nombreux
Nombre de ménages entre 1982 et 2006
Source : INSEE / Taxe d’Habitation – DGI
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Le Drennec
Saint-Pabu
Plouguin
Bourg-Blanc
Plouvien
Landéda
Lannilis
Plouguerneau
Plabennec
CCPA
1982
1990
1999
45
147
203
231
434
451
561
750
860
802
1 264
1 847
1 854
9 449
67
162
227
295
484
519
635
933
977
990
1 474
2 038
2 098
10 899
66
188
263
364
532
585
674
1 086
1 160
1 146
1 692
2 334
2 491
12 581
2006
(selon la TH)
73
209
318
435
621
694
760
1 160
1 352
1 392
1 878
2 640
2 776
14 308
Taux d'évolution annuel
entre 1982 entre 1990 entre 1999 et
et 1990
et 1999
2006
5,1 %
-0,2 %
1,5 %
1,2 %
1,7 %
1,5 %
1,4 %
1,6 %
2,7 %
3,1 %
2,4 %
2,6 %
1,4 %
1,1 %
2,2 %
1,8 %
1,3 %
2,5 %
1,6 %
0,7 %
1,7 %
2,8 %
1,7 %
0,9 %
1,6 %
1,9 %
2,2 %
2,7 %
1,6 %
2,8 %
1,9 %
1,5 %
1,5 %
1,2 %
1,5 %
1,8 %
1,6 %
1,9 %
1,6 %
1,8 %
1,6 %
1,9 %
Entre 1982 et 2006, l’ensemble des communes voit son nombre de ménages augmenter. De manière plus
détaillée la période 1982-1990 est caractérisée par un dynamisme démographique. L’ensemble des
communes connaît une évolution annuelle positive de son nombre de ménages allant de +1,2 % pour les
communes de Tréglonou et Plouguerneau à +5,1 % pour Loc-Brevalaire. Elle est suivie de la période 19901999 plus stable, où les taux d’évolution annuels sont moins élevés entre +0,7 % à Plouguin et +2,4 % à
Kersaint-Plabennec. Entre 1990 et 1999 la commune de Loc-Brévalaire est la seule commune qui voit son
nombre de ménages diminuer. Entre 1999 et 2006, on trouve un taux d’évolution annuelle à l’échelle de la
CCPA supérieur aux deux autres périodes. Mise à part la commune de Bourg-Blanc qui sur les trois périodes
a vu son taux d’évolution annuel fortement diminuer, l’ensemble des communes ont connu une progression ou
une stabilité de leur évolution annuelle.
L’augmentation des ménages sur la période 1982-2006 est dû à l’attractivité du territoire et à sa jeunesse mais
aussi à la diminution de la taille des ménages.
Répartition des ménages selon le nombre de personnes en 1999
Source : INSEE
40%
20%
15%
10%
5%
Finistère
30% 30%
30%
25%
CCPA
34%
35%
24%
18%
17%
15%
14%
9%
Les ménages d’une seule personne,
caractéristiques
des
territoires
vieillissants ou fortement urbains,
sont très peu présents dans la
CCPA. Celle-ci accueille davantage
des familles composées de trois,
quatre ou cinq personnes.
6%
2% 1%
0%
1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes
et plus
42
Nombre moyen de personnes par ménage
1982
1990
1999
2006
CCPA
3.14
2.89
2.64
2.51
Finistère
2.76
2.54
2.32
2.20
Taux d’évolution annuel de la taille
moyenne des ménages
1982-1990
1990-1999
CCPA
-0,89 %
-0,98 %
Finistère
-1,03 %
-1,02 %
A l’échelle de la CCPA, la taille des
ménages a diminué sur les deux périodes de
1982-1990 et 1990-1999, mais de manière
moins significative qu’à l’échelle du
département. La taille des ménages est
passée de 3 à 2,7 personnes. Cette tendance
à la diminution de la taille des ménages est
nationale et due en particulier à
l’augmentation des divorces et au
rallongement de l’espérance de vie.
Source : INSEE
De manière plus détaillée, sur la période 1990-1999, ce sont les ménages de 2 personnes qui ont le plus
progressé. En revanche, les ménages de plus de 4 personnes sont en nette diminution.
Composition des ménages à l’échelle de la CCPA
Source : INSEE
1990
1999
Variation
Taux d'évolution
annuel
1 pers.
2 363
3 051
688
2 pers.
2 762
3 795
1 033
3 pers.
1 725
2 092
367
4 pers.
2 254
2 231
-23
5 pers.
1 411
1 176
-235
6 pers. ou +
384
236
-148
2,9 %
3,6 %
2,2 %
-0,1 %
-2 %
-5,3 %
La distinction de la taille des ménages par secteur fait ressortir des différences. Les communes littorales ont
une taille des ménages moins élevée que les autres communes mais néanmoins supérieure à celle du
Finistère. A Plouguerneau en 1999, les ménages sont composés en moyenne de 2,4 personnes, ce qui est la
plus petite taille de ménage dans la CCPA.
Evolution de la taille des ménages entre 1990 et 1999 par secteur
Source : INSEE
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
3,1
3,1
2,8
2,6
2,5
1990
Communes rurbaines
2,7
2,5
2,3
1999
Ville centre
Communes littorales
Finistère
Les communes rurbaines et Plabennec possèdent des ménages de grandes tailles. Cependant, sur la période
1990-1999 ces communes ont connu une diminution de leur taille de ménages. Kersaint-Plabennec et LocBrevalaire ont malgré tout une taille des ménages supérieure à 3 personnes en 1999.
43
Dans les communes recensées entre 2004 et 2006, la taille des ménages continue à diminuer. C’est la
commune de Bourg-Blanc qui connaît la diminution la plus importante, passant de 3,1 personnes par ménage
en moyenne en 1990 à 2,6 personnes en 2005.
2.5 Des effectifs scolaires en hausse, signe d’un dynamisme démographique
Pour mieux appréhender le poids que représente l’arrivée de nouveaux ménages avec enfants, il convient
d’analyser l’évolution du nombre d’élèves inscrits dans les écoles élémentaires et les collèges qui maillent le
territoire intercommunal.
Evolution des effectifs scolaires des écoles élémentaires de la CCPA
Source : Académie de Rennes
2900
2800
2808
2700
2629
2561
2600
2581
2500
2452
2400
2373
2300
2394
Ecoles élémentaires
2200
2100
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
De manière globale, les effectifs scolaires sont en hausse dans les écoles élémentaires de la CCPA. A
l’échelle communale des différences existent. En effet, les communes de Lannilis, Plouvien et Bourg-Blanc ont
des effectifs scolaires qui augmentent peu. En revanche, les autres communes ont des taux de variations
annuels supérieurs à 3,5 % entre 2001 et 2007. Saint-Pabu avec 29 élèves supplémentaires entre 2001 et
2007, connaît une progression de 5,9 % par an de ses effectifs scolaires.
Evolution des effectifs scolaires des collèges public et privé de Lannilis et de Plabennec
Source : Académie de Rennes
840
820
800
780
760
740
720
700
680
660
640
620
818
811
791
778
783
730
718
703
721
Collèges de Lannilis
Collège privé de Plabennec
2001
2002
2003
2004
698
2005
2006
2007
Il existe deux collèges dans la commune de Lannilis, dont l’un est privé et l’autre public. Les effectifs sont plus
importants dans le collège public, 539 élèves en 2007 pour 279 élèves dans le collège privé. Néanmoins les
44
deux établissements connaissent une augmentation du nombre de collégiens, exception faite de l’année 20062007 pour le collège privé. Les projections élaborées indiquent une baisse des effectifs pour l’année 20072008, puis une reprise de la hausse. Le collège privé de Plabennec montre une stabilité de ces effectifs sur
les trois dernières années.
DEMOGRAPHIE
A retenir…
-
Une population en progression entre 1990 et 1999 suivi d’une augmentation de la hausse pour les
communes nouvellement recensées
Des communes littorales attractives mais vieillissantes (faible indice de jeunesse)…
… a contrario des communes périurbaines, jeunes avec des soldes naturels positifs
Le pôle de Plabennec gagne des habitants par un excédent naturel et l’arrivée de brestois.
Des effectifs scolaires en légère augmentation chaque année depuis 2000 qui confirment l’arrivée
récentes de familles
45
3. Contexte socio-économique
3.1 L’emploi et la population active en nette progression entre 1990 et 1999
Emploi au lieu de travail en 1999
Source : INSEE
2500
2294
2000
1533
1500
1046
1000
760
666
439
500
348
314
269
181
120
80
20
0
En 1999, la CCPA accueille 8 070 emplois ce qui équivaut à 914 emplois supplémentaires (+12,8 %) par
rapport à 1990. Cette hausse est supérieure à la moyenne du Pays de Brest qui est de 9,8 % et de celle de
10,5 % pour le Pays de Brest hors Bmo.
A l’échelle communale, l’emploi se concentre majoritairement dans les communes de Plabennec, Lannilis et
Plouguerneau. Entre 1990 et 1999 les créations d’emplois ont surtout eu lieu dans les communes de :
- Plabennec (+258 emplois)
- Plouvien (+188 emplois)
- Kersaint-Plabennec (+185 emplois)
- Landéda (+123 emplois)
- Bourg-Blanc (+98 emplois)
En parallèle, des communes ont connu des suppressions d’emplois : Saint-Pabu (-59 emplois), Coat-Méal (24 emplois) et Loc-Brévalaire (-8 emplois).
46
Evolution de la population active entre 1982 et 1999
par sexe et tranche d’âge
Source : INSEE
9000
7000
6000
1990
1982
8000
184
459
1999
112
3817
3164
2818
170
5000
2973
248
4000
1863
1491
3000
2000
87
4228
4309
4113
2370
1000
195
0
111
Hommes
3303
3023
Femmes
15 à 19 ans
95
Hommes
39
Femmes
20 à 39 ans
40 à 59 ans
85
Hommes
42
Femmes
60 ans et plus
En 1999, 14 532 actifs résident dans la CCPA, ce qui représente une progression de 22 % par rapport à la
population active de 1982. Cette hausse, supérieure à celle constatée dans le Pays de Brest (+15,4 %) est
due à l’augmentation de la population active féminine. Entre 1982 et 1999, c’est 2 210 femmes actives
supplémentaires pour seulement 402 hommes. Cette progression de l’activité féminine (+ 52 %) est nettement
supérieure à celle déjà forte du Pays de Brest (+ 36 %).
Catégories socioprofessionnelles de la population en 1999
Source : INSEE
33%
34%
autres inactifs
24%
retraités
23%
4%
4%
Chômeurs
ouvriers
10%
12%
employés
11%
11%
9%
9%
professions intermédiaires
professions supérieurs ; cadres
4%
3%
commercants ; artisants
2%
2%
exploitants ; agriculteurs
2%
2%
En 1999, la population active
représente 43 % de la population
totale. Elle est constituée à 23 %
d’ouvriers et d’employés, mais ce
sont les inactifs qui dominent (les
retraités et les autres inactifs). La
structure de la CCPA par catégorie
socioprofessionnelle est quasiment
la même que celle du Pays de Brest
hors Bmo.
Pays hors Bmo
CCPA
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
47
Conditions d’emploi de la population active en 1999
Source : INSEE
1,4%
Apprentis, Stagiaires rémunérés
1,6%
1,7%
Emplois aidés
1,5%
Pays hors Bmo
1,3%
Intérimaires
1,2%
CCPA
3,1%
CDD à temps partiel
3,2%
5,8%
CDD à temps complet
5,6%
11,0%
CDI à temps partiel
11,4%
41,1%
CDI à temps complet
41,7%
19,4%
Titulaires fonction publique
18,9%
15,1%
Non salairés
15%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Pour ce qui est des conditions d’emploi de la population active dans la CCPA, 53 % sont des salariés titulaires
d’un contrat à durée indéterminée, ce qui correspond à 6 036 personnes. Bien que la part des non salariés
soit encore conséquente, environ 2 000 personnes, leur nombre a fortement baissé : - 23 % entre 1990 et
1999. La proportion des salariés en situation de précarité (13 %) se situe dans la moyenne de la population
active du Pays de Brest hors Bmo. Néanmoins entre 1990 et 1999 le nombre de personnes en situation
précaire a été fortement augmenté. Ainsi les salariés en contrat déterminé ont été multipliés par trois. Quant
au nombre d’intérimaires, ils sont passés de 48 en 1990 à 164 actifs en 1999.
48
3.2 Une évolution positive de l’emploi et de la population active entre 2000 et 2006
Evolution de l’emploi salariés privés6 entre 1999 et 2006 (base 100 en 1999)
Source : Unedic, situation au 31 décembre
120
CCPA
5973
Finistère
115
192 360
5763
110
184 265
100
185 790
5445
105
189 701
186 790
181 220
5 184
5373
5391
177 693
5085
173 114
Les valeurs indiquées
correspondent au
nombre d’emplois
95
4827
90
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Le nombre d’emplois salariés privés correspond à 66 % de l’emploi total en 1999. Malgré une chute
apparente en 2003, l’emploi salarié a progressé entre 1999 et 2006 de 3,6 %. Cette diminution ne s’est
pas traduite par une véritable perte d’emplois. En effet, elle est due à la décentralisation de la
comptabilité des employés de l’ADMR. Jusqu’alors l’ensemble des salariés était comptabilisé à
Plabennec même si leur emploi était localisé dans une autre commune du Pays de Brest. À partir de
2003, le personnel est enregistré dans la commune où il travaille. La courbe avant 2003 n’est donc pas
conforme à la réalité.
Nombre d’emplois salariés privés en 2000 et 2006
Source : UNEDIC
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Coat-Méal
Saint-Pabu
Kersaint-Plabennec
Landéda
Plouguin
Drennec
Bourg-Blanc
Plouvien
Plouguerneau
Lannilis
Plabennec
CCPA
Finistère
6
2000
2006
0
14
18
63
108
122
130
220
349
391
451
876
2 703
5 445
0
26
18
73
140
128
128
173
470
389
599
1 073
2 156
5 373
Evolution entre
2000 et 2006
0
12
0
10
32
6
-2
-47
121
-2
148
197
-547
-72
177 693
192 360
14 667
Concrètement cette redistribution
se traduit par une baisse de
1 242 salariés pour la commune
de Plabennec entre 2002 et 2003.
Si on enlève le changement de
comptabilité du personnel de
l’ADMR, la commune de
Plabennec sur la période 20002006 gagne 695 emplois.
Dans chacune des communes de
Lannilis, de Plouguerneau et de
Bourg-Blanc plus d’une centaine
d’emplois a été créée.
Les données Unedic concernent toutes les entreprises privées en dehors du secteur agricole et leurs établissements
En ce qui concerne la population active dans les communes recensées entre 2004 et 2006, celles-ci
montrent une évolution positive de leur population active, en particulier Landéda et Plabennec.
Evolution de la population active entre 1999 et 2007 pour les communes recensées
Source : INSEE
1999
Tréglonou
Coat-Méal
Saint-Pabu
Plouguin
Landéda
Bourg-Blanc
Plouguerneau
Plabennec
239
334
566
893
1 177
1 425
2 080
3 127
2004-2005-20062007
268
448
689
1 000
1 504
1 503
2 498
3 478
Variation
+ 29
+ 114
+ 123
+107
+ 327
+ 78
+ 418
+ 351
Que ce soit en termes d’emplois ou de population active, la période récente montre un certain
dynamisme.
50
3.3 Des migrations domicile-travail dues à une inadéquation géographique de
l’offre et de la demande d’emploi
En 1999, la CCPA compte 8 070 emplois pour 13 323 actifs ayant un emploi. La part des emplois
occupés par des actifs résidant dans la CCPA s’élève à 60 %. C’est pourquoi en 1999 les
déplacements domicile-travail concernent 10 122 personnes. A cette époque, 8 000 actifs occupent un
emploi à l’extérieur de la communauté dont 5 600 dans une entreprise de Bmo. A l’inverse ce sont
2 000 personnes qui viennent travailler chaque jour dans la CCPA dont 910 résidants de Bmo.
Ensuite c’est avec la Communauté de Communes de Lesneven Côte des Légendes que les flux sont
les plus importants, avec 1 276 déplacements journaliers.
Les migrations domicile-travail sont aujourd’hui peu connues. Néanmoins, l’évolution de la population
active montre que le territoire de la CCPA attire de nombreux actifs qui, au vu du nombre d’emplois
locaux, ne travaillent pas tous sur le territoire. On peut en déduire que les migrations domicile-travail
progressent. Ces migrations aujourd’hui s’organisent de plus en plus et on observe l’apparition de
parkings relais qui facilitent le covoiturage entre Plabennec et Brest.
D’après une étude de l’INSEE sur les déplacements domicile-travail en Bretagne, 70% des salariés
travaillent hors de leur commune de résidence en 2004 pour 62 % en 1999. La distance du trajet a
augmenté, on passe de 12 km en 1999 à 14 km en 2004. De manière générale en Bretagne, l’espace
périurbain concentre 43 % des actifs et 25 % des emplois et on y trouve moins d’emplois de cadres et
de professions intermédiaires que de résidents. Ces conclusions de l’étude de l’INSEE peuvent
correspondre au territoire de la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers qui est qualifié
d’espace périurbain de l’agglomération brestoise.
51
3.4 Des secteurs d’activités majeurs : les services, le commerce, l’agriculture et la
construction
Répartition de l’emploi par secteur d’activité économique en 1999
Source : INSEE
Entreprises crééess dans la CCPA
entre 2003 et 2007
Source : SIREN / INSEE
Traitement Adeupa de Brest
Secteurs d'activité
Fabrication de matériel de
transport
Education
Industries agricoles et
alimentaires
Pêche, aquaculture
Transports et
communications
Hôtels et restaurants
Santé et action sociale
Services collectifs, sociaux
et personnels
Agriculture, chasse,
sylviculture
Commerce ; réparations
automobile
Construction
Immobilier, location et
services aux entreprises
7
Nombre
d'entreprises
créées7
10
13
14
16
36
56
57
66
90
96
133
Secteur primaire :
L’activité agricole représente 16 % des emplois en 1999 dans
la CCPA et lorsque l’on cumule le secteur primaire et celui
des industries agroalimentaires, cette proportion atteint les
23% de l’emploi total. C’est dans la CCPA que ce secteur est
le plus important, dans le pays de Brest il représente 7,3 %.
D’après le recensement général agricole de 2000, c’est plus
de 620 exploitations qui sont localisées dans le territoire sur
lesquelles s’ajoutent 90 entreprises agricoles créées entre
2003 et 2007 dans la CCPA.
Secteur secondaire :
L’activité industrielle dans le territoire de la CCPA est
fortement influencée par l’activité agricole. L’industrie
agroalimentaire représente 7,5 % des emplois, en 1999. Ce
secteur se développe peu entre 2003 et 2007, seulement 14
entreprises se sont créées en agroalimentaire.
Autre activité secondaire importante dans la CCPA et qui
tend à se développer, la construction. En effet, en 1999 elle
représente 12 % des emplois et sur la période 2003-2007 ce
sont 133 entreprises qui se sont créées dans ce secteur.
144
N’a été retenu que les secteurs avec plus de 10 entreprises créées.
52
Secteur tertiaire :
En 1999, le secteur tertiaire avec l’éducation, la santé et l’administration représente la majeure partie
des emplois de la CCPA. Le commerce avec 14 % des emplois, arrive juste après.
Les activités qui se sont développées le plus ces dernières années sont l’immobilier et le service aux
entreprises avec 144 créations d’entreprises entre 2003 et 2007. Les agences immobilières sont de
plus en plus présentes dans les bourgs alors qu’auparavant elles se développaient essentiellement en
ville. Elles montrent la bonne santé des marchés fonciers et immobiliers des dernières années. Le
service aux entreprises est aussi un secteur d’activité en développement. De nombreux particuliers ont
pu ainsi créer leur entreprise de conseil.
La création de 774 entreprises entre 2003 et 2007 dans la CCPA ainsi que les créations dans la CCPI
et à Landerneau-Daoulas traduisent le dynamisme économique de la périphérie brestoise. Ces
entreprises développent l’attractivité du territoire et l’enrichissent.
Nombre de créations d’entreprise entre 2003 et 2007
Source : SIREN / INSEE – Traitement Adeupa de Brest
2003
27
48
75
117
150
124
647
1 188
CC de l'Aulne Maritime
CC de la Presqu'île de Crozon
CC de Lesneven-Côte des Légendes
CC du Pays d'Iroise
BMO
Pays de Brest
2004
31
75
107
126
152
160
759
1 410
2005
33
79
109
159
186
185
896
1 647
2006
39
71
96
181
200
226
1 069
1 882
2007
44
106
140
187
221
224
1 093
2 015
Total
174
379
534
774
915
933
4 506
8 215
Emploi salarié en équivalent temps plein dans la CCPA en 2005
(hors MSA, Défense Nationale et Intérim)
Source : INSEE - Clap 2005
Nombre
d'emplois
1 308
24 %
Commerce
938
17 %
Construction
806
15 %
Industries agricoles et alimentaires
490
9%
Services aux entreprises
452
8%
Administration
414
8%
Services aux particuliers
266
5%
Industries des biens intermédiaires
253
5%
Transports
217
4%
Industries des biens d'équipement
101
2%
Activités financières
80
1%
Activités immobilières
-
-
Energie
-
-
Secteurs d'activité
Éducation, santé, action sociale
Total
Part
En 2005, l’emploi salarié est dominé par
des emplois dans l’éducation, la santé et
l’action sociale. On voit aussi au troisième
et quatrième rangs la construction et
l’industrie agroalimentaire qui viennent
confirmer l’importance de ces activités.
En revanche, malgré la création
d’entreprises dans l’immobilier, en termes
d’emploi salarié cela ne représente rien
en 2005.
Les services aux entreprises représentant
452 emplois est aussi constitué
d’entreprises opérationnelles qui gèrent
les ménages, de bureaux juridiques… qui
embauchent de nombreux salariés. Le
secteur agricole est minimisé par de
nombreux emplois en MSA non
comptabilisés dans ce tableau.
5325
53
3.5 Chômage et revenus fiscaux
3.5.1 Le chômage
Au recensement 1999, 1 209 habitants de la CCPA avaient déclaré être demandeurs d’emploi, ce qui
correspond à un taux de chômage de 8,3% légèrement inférieur à la moyenne du Pays de Brest hors
Bmo.
Entre 1990 et 1999, le nombre de demandeurs d’emploi a baissé de 5,2% (-66 personnes). Cette
diminution du chômage est proportionnellement plus importante que celle du Pays de Brest hors Bmo (2%). De manière générale, le Pays de Brest hors Bmo est beaucoup moins touché par le chômage que
l’agglomération où le taux de chômage atteint les 14%.
Taux de chômage par secteur en 1999
Source : INSEE RGP
Communes littorales
Communes rurbaines
Ville centre
CCPA
Nombre de
chômeurs
556
428
225
1 209
Population
active en 1999
5 695
5 707
3 130
14 532
Taux de
chômage
9,8 %
7,5 %
7,2 %
8,3 %
La distinction du taux de chômage
par secteurs fait ressortir les
communes littorales qui possèdent
un taux de chômage de 9,8%,
supérieur aux autres secteurs et
au taux moyen de la CCPA.
A l’échelle communale, ce sont
Plouguerneau et Landéda qui
affichent les taux les plus élevés
(10%). Le reste des communes
est assez homogène. Les taux de
chômage se situent entre 6% et
9%.
Kersaint-Plabennec
se
détache par un taux plus faible
(5%).
54
Taux de chômage en 1999 et 2005-2006-2007
pour les communes recensées
Source : INSEE RGP
Taux de
chômage en
1999
Coat-Méal
Bourg-Blanc
Plouguin
Plabennec
Landéda
Plouguerneau
Tréglonou
Saint-Pabu
6,3 %
7,9 %
8%
7,2 %
10,3 %
10,7 %
8,8 %
9%
Taux de
chômage
2005-20062007
5,1%
5,5%
6,8 %
7,3%
7,7%
8,4 %
8,6%
8,6%
Nombre de
chômeurs
en 20052006- 2007
23
83
68
254
116
211
23
59
A l’exception de Plabennec, les
communes recensées entre 2004 et 2006
ont vu leur taux de chômage diminuer en
comparaison à 1999. Landéda qui a le
taux de chômage le plus élevé en 1999 a
connu une forte baisse entre 1999 et 2005
(-2,6 points). Au nouveau recensement ce
sont les communes de Tréglonou et de
Saint-Pabu qui possèdent le taux de
chômage le plus élevé.
Demandeurs d’emploi de catégorie 1 en 2007
Source : ANPE / DARES
Loc-Brévalaire
Coat-Méal
Tréglonou
Kersaint-Plabennec
Le Drennec
Plouguin
Saint-Pabu
Bourg-Blanc
Plouvien
Landéda
Lannilis
Plouguerneau
Plabennec
CCPA
Chômeurs de
Catégorie 1
4
16
17
27
39
41
51
71
88
100
110
160
161
885
Répartition
0,5 %
1,8 %
1,9 %
3,1 %
4,4 %
4,6 %
5,8 %
8%
9,9 %
11,3 %
12,4 %
18,1 %
18,2 %
100 %
Le nombre total de chômeurs dans la
CCPA, d’après l’ANPE est plus faible que
celui de l’INSEE en 1999, mais ces deux
chiffres sont difficilement comparables. Le
calcul de l’évolution est donc impossible.
En effet, les demandeurs de catégorie 1
correspondent à une définition précise
plus restreinte que les chômeurs
comptabilisés par l’INSEE8. Néanmoins
d’après l’ANPE, en 2007, les demandeurs
d’emploi sont plus nombreux à Plabennec
et à Plouguerneau que dans le reste de la
CCPA.
8
Demandeurs de catégorie 1 : personnes immédiatement disponibles recherchant un emploi à temps complet et à durée indéterminée
et n’ayant pas exercé une activité réduite de plus de 78 heures dans le mois.
55
3.5.2 Un revenu fiscal médian assez élevé
A l’échelle de la CCPA, le revenu médian est de 16 262 €. Les communes aux revenus les plus élevés
sont Landéda, Le Drennec et Kersaint-Plabennec. Plouguerneau est la commune littorale qui a le
revenu médian le moins élevé et dû à une population contrastée.
En termes d’évolution, ce sont les communes de Landéda, Tréglonou et Coat-Méal qui connaissent la
progression la plus importante. Dans la CCPA aucune commune ne voit son revenu médian baisser.
Plabennec est la seule commune à avoir un taux d’évolution inférieur à 15 %.
56
CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE
A retenir…
-
-
Un bassin d’emploi composé de 8 070 emplois en 1999
Des emplois concentrés à Plabennec et Lannilis
Un territoire dynamique en termes de création d’emplois salariés entre 2000 et 2006 et
d’accueil de population active
Inéquation entre l’offre d’emplois et la population active qui entraîne d’importantes migrations
domicile-travail entre la CCPA et BMO
Plusieurs secteurs spécifiques dynamiques : la construction, l’agriculture et les services aux
entreprises
Un taux de chômage de 8,3%, inférieur à la moyenne départementale
57
4. Parc de logements
4.1 Structure du parc de logement
4.1.1 Composition et évolution du parc de logement entre 1990 et 2006
Le parc de logements après une progression de 12,6% entre 1990 et 1999, se compose de 14 990
logements. En 1999, le parc de logements de la CCPA est constitué à 84 % de résidences principales
et à 12 % de résidences secondaires. Sur la période 1990-1999, le nombre de résidences principales
progresse à un rythme supérieur (+15,4%) à celui constaté dans l’ensemble du Pays de Brest. Cette
augmentation est due à la construction neuve mais aussi à l’occupation de logements vacants dont le
nombre diminue de 13%, ce qui est deux fois plus que dans le Pays de Brest. En revanche les
résidences secondaires ont un poids dans le parc de logements qui augmente faiblement (+4,8%).
Les logements vacants, sur la période 1990-1999 diminuent de 13%. Sur le littoral cette baisse est
essentiellement due à la commune de Plouguerneau dont 71 logements ont réintégré le marché
immobilier.
Parc de logements entre 1990 et 2006
Sources : INSEE / Taxe d’habitation
INSEE 1990
RP 9
En effectif
Communes littorales
Communes rurbaines
Ville centre
CCPA
En pourcentage
RS
LV
5 021 1 579
3 780
114
2 098
47
10 899 1 740
INSEE 1999
Total
397 6 997
194 4 088
84 2 229
675 13 314
RP
RS
5 757 1 675
4 333
127
2 491
21
12 581 1 823
TH 2006
LV
Total
RP
341
179
66
586
7 773
4 639
2 578
14 990
6 604
4 928
2 776
14 308
LV
Total
1 679
125
23
1 827
-
8 283
5 053
2799
16 135
RS
Communes littorales
72 %
23 %
6%
74 %
22 %
4%
79,7 % 20,3 %
-
Communes rurbaines
92 %
3%
5%
93 %
3%
4%
97,5 %
2,5 %
-
Ville centre
94 %
2%
4%
97 %
1%
3%
99,2 %
0,8 %
-
CCPA
82 %
13 %
5%
84 %
12 %
4%
88,7 % 11,3 %
-
Taux d'évolution annuel dans les périodes 1990-1999 et 1999-2006
Source : INSEE
entre 1990 et 1999
Communes littorales
Communes rurbaines
Ville centre
CCPA
9
RP
1,53 %
1,53 %
1,93 %
1,61 %
RS
0,66 %
1,21 %
- 8,56 %
0,52 %
LV
- 1,68 %
- 0,89 %
- 2,64 %
- 1,86 %
entre 1999 et 2006
Total
1,18 %
1,41 %
1,63 %
1,33 %
RP
1,98 %
1,86 %
1,56 %
1,85 %
RS
0,03 %
- 0,23 %
1,31 %
0,03 %
LV
-
Total
0,91 %
1,23 %
1,18 %
1,06 %
Les sigles RP, RS et LV correspondent aux résidences principales, résidences secondaires et logements vacants.
58
4.1.2 Les premiers résultats du recensement
Les premières communes recensées donnent les tendances. Toutes ces communes enregistrent une
évolution positive du nombre de résidences principales. Ces évolutions suivent la progression du
nombre d’habitants sur la même période.
A l’exception de Bourg-Blanc la part des résidences secondaires continue de progresser. A l’inverse, les
logements vacants qui étaient en nette diminution sur la période 1990-1999 sont aujourd’hui en
augmentation mis à part à Tréglonou et Coat-Méal.
Parc de logements des communes recensées en 1999 et au nouveau recensement
Source : INSEE
en 1999
en 2004-2005-2006-2007
RP
RS
LV
Total
RP
RS
LV
Total
Tréglonou
Coat-Méal
Plouguin
Saint-Pabu
Bourg-Blanc
188
263
674
585
1 086
17
5
37
304
13
6
18
17
26
29
211
286
728
915
1 128
213
315
773
697
1 157
22
12
48
332
10
6
13
21
67
44
241
340
842
1 096
1 211
Landéda
1 146
363
47
1 556
1 398
402
112
1 912
Plabennec
2 491
21
66
2 578
2 868
30
111
3 009
Plouguerneau
2 334
905
176
3 415
2 671
1 068
235
3 974
Taux d’évolution entre 1999 et le nouveau recensement (2004 - 2005 – 2006 - 2007)
Source : INSEE
Tréglonou
Coat-Méal
Plouguin
Saint-Pabu
Bourg-Blanc
Landéda
Plabennec
Plouguerneau
RP
RS
LV
Total
13 %
20 %
15 %
19 %
7%
22 %
15 %
14 %
29 %
140 %
30 %
9%
-23 %
11 %
43 %
18 %
0%
-28 %
23 %
158 %
52 %
138 %
68 %
33 %
14 %
19 %
16 %
20 %
7%
23 %
17 %
16 %
De manière générale le parc de logements des communes recensées a augmenté entre 1999 et le
nouveau recensement. Mais ce sont les communes de Saint-Pabu et de Landéda qui connaissent la
progression la plus forte de leur parc de logements (+20 % et 23 %).
59
4.1.3 Un parc de logement récent
Répartition des logements par période de construction en 1999
Source : INSEE
45%
Finistère
34%
35%
30%
30%
25%
CCPA
39,4%
40%
28%
23% 22,5%
20%
14%
15%
10,2%
10%
5%
0%
avt 1949
1949 à 1974
1975 à 1989
1990 ou après
Le parc de logements de la CCPA, date à 78% de l’après-guerre et plus particulièrement de la période
après 1975. C’est donc un parc récent, avec 14% des résidences principales construites dans les
années 90, dont est constituée la CCPA. Le parc à risque généralement d’avant-guerre, représente
23% des résidences principales dans la CCPA.
A l’échelle communale, c’est la commune de Tréglonou qui possède le parc d’avant-guerre le plus
important (38%). Ensuite, les communes littorales accompagnées de Loc-Brevalaire ont un taux de
logements construits avant 1949 supérieur à la moyenne intercommunale.
intercommunale. En revanche, les communes
rurbaines et le pôle de Plabennec ont un parc de logements plus récent.
Taux de logements construits avant 1949
Source : INSEE
60
4.2 Un littoral marqué par les résidences secondaires
Au recensement de 1999, la
CCPA compte 1 785 résidences
secondaires,
chiffre
en
progression de 8% par rapport à
1990
(+131
résidences
secondaires). Cette progression
a majoritairement eu lieu dans
la commune de Plouguerneau
(+55 résidences secondaires) et
seulement deux communes ont
vu leur nombre de résidences
secondaires diminuer : Le
Drennec (-8 résidences) et
Plabennec (-12 résidences).
A l’exception de Lannilis, les communes littorales sont marquées par un pourcentage de résidences
secondaires supérieur à 20%. Ce sont aussi ces communes qui, entre 1990 et 1999, ont connu une
hausse de leur nombre de résidences secondaires, mais dont le poids dans le parc de logements n’a
pas augmenté sur cette période. C’est la commune de Saint-Pabu avec 33% de résidences
secondaires qui est le plus touché par la pression qu’exerce le marché de la résidence secondaire.
En ce qui concerne les communes recensées entre 2004 et 2006, elles ont vu leur nombre de
résidences secondaires augmenter, à l’exception de la commune de Bourg-Blanc.
Le poids de la résidence secondaire dans la CCPA est tout de même à relativiser par rapport à
certaines communes littorales voisines qui ont des taux atteignant les 40 % (Brignogan, PlounéourTrez, Landunvez, …)
Insee 1999
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Loc-Brévalaire
Le Drennec
Bourg-Blanc
Tréglonou
Plabennec
Plouvien
Plouguin
Lannilis
Saint-Pabu
Landéda
Plouguerneau
CCPA
5
6
6
9
13
17
21
34
37
103
304
363
905
1 823
Insee 2005-20062007
12
10
22
30
48
332
402
1 068
TH 2006
5
6
6
9
14
18
23
31
36
105
305
362
907
1 827
Les données fournies par la
taxe d’habitation sont moins
fiables pour le nombre de
résidences secondaires que
celui
des
résidences
principales. Dans la CCPA, la
taxe d’habitation montre qu’il y a
eu peu d’évolution dans le parc
61
4.3 Un phénomène de vacance peu développé
En 1999, à l’échelle intercommunale, le taux de vacance est de 4%, ce qui est révélateur d’un bon
fonctionnement du marché. En effet, il existe un niveau incompressible de vacance dite conjoncturelle,
nécessaire à la fluidité du marché. En revanche, la commune de Plabennec avec un taux de vacance
de 2,6% en 1999 a un marché sous tension. En 2006 ce taux remonte à 3,6%, ce qui permet une
meilleure rotation dans le parc.
Proportionnellement à son parc de logement, la commune de Loc-Brévalaire est celle qui concentre le
plus de logements vacants (13,3% du parc de 1999, ce qui correspond à 11 logements). Ensuite, les
communes dont le taux de vacance est le plus élevé sont Plouguerneau et Plouvien avec 5,2%. Ce
taux reste tout de même largement dans la moyenne.
Le phénomène de vacance10 trouve son origine dans plusieurs causes :
- une offre qui ne correspond pas à la demande,
- des biens trop vétustes, plus habitables,
- des propriétaires trop âgés en établissement,
- des conflits d’héritage qui empêchent la vente ou la location du logement.
Kersaint-Plabennec
Plouguin
Bourg-Blanc
Tréglonou
Le Drennec
Plouvien
Coat-Méal
Loc-Brévalaire
Saint-Pabu
Landéda
Lannilis
Plouguerneau
Plabennec
CCPA
Nombre de
logements vacants
8
17
29
6
25
65
18
11
26
47
92
176
66
586
Taux de logements
vacants
2,1 %
2,3 %
2,6 %
2,8 %
4,4 %
5,2 %
6,3 %
13,3 %
2,8 %
3%
4,9 %
5,2 %
2,6 %
3,9 %
Nombre de logements vacants
en 2004-2005-2006-2007
21
44
6
13
67
112
235
111
Pour les communes qui ont bénéficié d’un recensement rénové en 2004, 2005 ou 2006 les évolutions
sont variables :
- Landéda et Saint-Pabu enregistrent une forte augmentation de leur vacance (respectivement
+65 et + 41 logements). Plabennec et Bourg-Blanc connaissent aussi une hausse mais moins
importante proportionnellement à leur parc de logement.
- à l’inverse Coat-Méal est la seule commune à voir son taux de logements vacants diminuer.
- la commune de Tréglonou n’enregistre aucune évolution.
10
Les données concernant les logements vacants sont difficiles à interpréter. Ceux-ci comprennent les logements ordinaires sans
occupant, disponibles à la vente ou à la location, des logements neufs ou achevés mais non encore occupés à la date du recensement
ainsi que les logements autres que les résidences secondaires, que les titulaires n’occupent à la date du recensement, en attente de
règlement de succession, de liquidation judiciaire,…
62
4.4 Des résidences principales majoritaires
4.4.1 Des résidences principales dominantes
Le parc de résidences
principales est proportionnel
au nombre d’habitants dans
les communes. En 1999, les
trois principales communes
sont Plabennec, Lannilis et
Plouguerneau. Ensuite se
détache Landéda, BourgBlanc et Plouvien. En termes
de
représentation,
les
résidences principales sont
majoritaires dans le parc de
logements. En revanche, les
communes de Plouguerneau
et de Saint-Pabu ont une
part moins importante de
résidences principales (68%
et 64%).
Insee 1999
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Le Drennec
Saint-Pabu
Plouguin
Bourg-Blanc
Landéda
Plouvien
Lannilis
Plouguerneau
Plabennec
66
188
263
364
532
585
674
1 086
1 146
1 160
1 692
2 334
2 491
CCPA
12 581
Insee 2005-20062007
213
315
697
773
1 157
1 398
2 671
2 868
TH 2006
73
209
318
435
621
694
760
1 160
1 392
1 352
1 878
2 640
2 776
La taxe d’habitation, même
si elle n’est pas directement
comparable avec l’Insee
offre un aperçu de la
tendance sur la période
1999-2006. L’ensemble des
communes a vu son nombre
de résidences principales
augmenter sur la dernière
période.
14 308
63
4.4.2 La maison individuelle, caractéristique de la CCPA
Typologie des résidences principales en 1999
Source : INSEE
Loc-Brévalaire
Tréglonou
Kersaint-Plabennec
Plouguin
Coat-Méal
Saint-Pabu
Le Drennec
Landéda
Plouvien
Plouguerneau
Bourg-Blanc
Lannilis
Plabennec
CCPA
Part sur la CCPA
Collectif
Individuel
Total
0
66
66
2
2
2
4
5
16
19
44
62
117
165
151
589
4,7%
362
672
186
259
580
516
1 127
1 116
2 272
969
2 326
1 541
11 992
95,3%
364
674
188
263
585
532
1 146
1 160
2 334
1 086
2 491
1 692
12 581
De la même manière que les autres
Communautés de Communes du Pays de
Brest, les résidences principales dans la
CCPA
sont
quasi
exclusivement
constituées de maisons individuelles.
En 1999, le peu de logement collectif se
concentre sur trois communes : Lannilis,
Plabennec et Bourg-Blanc. Cette dernière
possède le taux de logement collectif
proportionnellement à son parc de
résidence principale, le plus élevé : 10,8%,
arrive ensuite Lannilis avec 9,3%. A
l’échelle de la CCPA, les logements
collectifs ne représentent que 4.7%.
4.4.3 Des logements de grande taille
Evolution de la taille des résidences principales de la CCPA
Source : INSEE
90%
1990
80%
80,1% 81,8%
1999
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
6,0%
1,8% 1,3%
12% 12%
4,9%
0%
T1
T2
T3
T4 et plus
Les résidences principales majoritairement des maisons individuelles, sont de grande taille. A 93%,
elles font plus de trois pièces. L’évolution entre 1990 et 1999 est très faible mais conforte quand même
les grands logements.
64
4.4.4 Des occupants majoritairement propriétaires
Statut d’occupation des résidences principales en 1999
Source : INSEE
90%
CCPA
77,8%
80%
Finistère
66,7%
70%
60%
50%
40%
30%
16% 19,7%
20%
10%
10%
3,3%
3,6%
2,8%
0%
Propriétaires
Locataires du parc
privé
Locataires du parc
HLM
Logés gratuitement
Les propriétaires représentent 78% des occupants de résidences principales, ce qui est supérieur au
taux départemental. Au contraire la part des locataires du parc HLM est très faible (3% des occupants
de résidences principales) au regard des 10% à l’échelle du Finistère.
La Communauté de Communes de Plabennec et des Abers, périurbaine à l’agglomération de Brest,
accueille des ménages qui souhaitent devenir propriétaires.
4.4.5 Des situations d’inconfort
Les éléments de confort des résidences principales en 1999
Eléments de confort : WC intérieur, chauffage central, baignoire ou douche
Source : INSEE
CCPA
Part
Finistère
Part
Résidences
principales
Tout
confort
12 581
100 %
359 502
100 %
10 176
80,9 %
302 424
84 %
sans baignoire, Dont au moins un
sans douche et
des éléments
sans wc intérieur sanitaires manque
187
499
1,5 %
4%
4 449
1,2 %
-
sans
chauffage
central
1 906
15,1 %
1 188
11,7 %
Dont au moins un
des éléments de
confort manque
2 405
19,1 %
57 078
15,9 %
Dans la CCPA, le nombre de résidences principales en 1999 sans baignoire, ni douche, ni wc n’est pas
négligeable. Le poids de ces résidences est légèrement supérieur à celui du Finistère (1,5% pour
1,2%). À l’échelle communale, Plouguerneau possède le taux le plus important de résidences
principales sans baignoire, ni douche, ni wc intérieur avec 3,7%. Cependant, ces pourcentages sont à
relativiser. En effet, depuis 1999, des opérations d’amélioration de l’habitat ont eu lieu dans la CCPA et
ont pu permettre la mise aux normes de certaines maisons.
Il est important de remarquer que cette variable inconfort, au sens de l’INSEE, est désormais peu
satisfaisante par rapport à la problématique visée. En effet, la présence du confort ne préjuge pas de
l’état d’entretien, d’habitabilité, voire de salubrité du logement, particulièrement dans le parc d’après
65
1945. En outre, le critère « chauffage central ou fixe » s’applique mal aux zones rurales où se
développent de plus en plus des systèmes hybrides.
Il est difficile de se rendre compte de l’état actuel des logements. Le bilan de l’OPAH met en avant les
opérations de réhabilitation qui ont pu être menées, mais pas les problèmes qui pourraient persister.
D’après Filocom 2003, le parc potentiellement indigne est estimé à 7,3 % du parc privé. Il est calculé à
partir de catégories cadastrales croisés avec les revenus des ménages occupants.
4.4.6 Bilan de l’OPAH
L’OPAH a été menée dans les Communautés de Communes du Pays de Lesneven Côte des
Légendes, du Pays d’Iroise et de Plabennec et des Abers entre 2003 et 2006. Elle correspond à la
seconde opération de ce type dans les trois Communautés de Communes.
Les objectifs de cette opération étaient de :
- Favoriser le maintien à domicile par une adaptation des logements
- Encourager les travaux dans des logements insalubres
- Développer l’offre de logements locatifs avec un soutien particulier pour les logements
conventionnés.
Le bilan de cette opération a été réalisé en décembre 2005 par Habitat et Développement. Les
éléments de bilan à l’échelle de la CCPA ont été repris ici.
Objectifs et réalisation dans la catégorie « propriétaires-bailleurs »
Source : bilan suivi-animation
Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers – Côte des Légendes
Objectifs
Logements à
loyer libre
Réalisations
Logements à loyer Logements à
conventionné
loyer libre
Logements à loyer
conventionné
CC Plabennec et les Abers
80
15
1
8
Total (à l’échelle des trois EPCI)
220
50
2
37
Sur les neuf logements qui ont bénéficié des subventions de l’ANAH, 6 sont sortis de la vacance. Dans
la CCPA, au moment du bilan 1 dossier était en attente d’acceptation et 12 autres en cours de
procédure. Ce sont donc 13 nouveaux logements qui devraient s’ajouter au 9 logements réhabilités.
Sur l’ensemble de la période de l’OPAH, les objectifs énoncés en ce qui concerne les propriétaires
bailleurs n’ont pas été atteints.
66
En ce qui concerne les propriétaires occupants :
Objectifs et réalisation dans la catégorie « propriétaires-occupants »
Source : bilan suivi-animation
Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers – Côte des Légendes
Total
(à l’échelle des trois
EPCI)
Objectifs
Réalisations
900 logements :
- 250 logements en vue de l’amélioration
du confort
- 300 logements pour des ménages très
modestes
- 300 logements en vue de l’adaptation
au handicap et de l’accessibilité de
l’immeuble
- 50 logements sortis d’insalubrité
416 dossiers soit 390 logements :
- 3 dossiers en vue de l’amélioration du
confort
- 250 dossiers pour des ménages très
modestes
- 162 dossiers en vue de l’adaptation au
handicap et de l’accessibilité de l’immeuble
- 1 dossier de sortie d’insalubrité
+ 63 logements subventionnés par des
caisses de retraite
137 dossiers soit 130 logements :
- 80 dossiers pour des ménages très
modestes
- 57 dossiers en vue de l’adaptation au
handicap et de l’accessibilité de l’immeuble
CC Plabennec et les
Abers
=> A l’échelle du territoire d’intervention, 43% des objectifs ont été réalisés et 53% des crédits
réservés par l’ANAH ont été utilisés.
Sur les 130 logements qui ont bénéficié des aides de l’ANAH, 62% concernaient une subvention très
sociale et le reste une subvention adaptation handicap. Dans la CCPA aucune sortie d’insalubrité n’a
été réalisée. Les objectifs ont été beaucoup trop ambitieux en ce qui concerne les demandes de
subventions en vue d’une amélioration du confort.
Synthèse du bilan de l’OPAH 2003-2006 sur les trois EPCI
Source : Bilan suivi-animation,
Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers-Côte des Légendes
Objectifs
Réalisations
Propriétaires-occupants
Propriétaires-bailleurs
Total
900 logements
220 logements
dont 50 conventionnés
1 120
39 logements (17 % des
390 logements (43 % des
objectifs) dont 37 conventionnés
objectifs ont été réalisés)
(73 % des objectifs)
427
L’OPAH a partiellement rempli ses objectifs quantitatifs : 1 120 logements à réhabiliter au total mais
seulement 427 logements améliorés, soit une moyenne de 140 logements par an sur les trois années.
Avec 91% des logements réhabilités habités par leurs propriétaires, ce sont, comme le plus souvent, les
propriétaires occupants qui ont le plus bénéficié des subventions.
67
Bilan de l’OPAH 2003-2006 par commune
Sources : bilan suivi-animation Habitat et Développement Bretagne et
Agence de Développement du Pays des Abers – Côte des Légendes et Filocom 2003
Propriétaires bailleurs
Total
PO+PB
Logements
réhabilités/
parc total de
logement 2003
(FILOCOM)
11
0,9 %
3
1%
3
0,7 %
12
0,7 %
20
1%
5
0,8 %
21
0,8 %
33
33
0,9 %
Plouguin
10
10
1,2 %
Plouvien
9
12
0,8 %
Saint-Pabu
8
8
0,8 %
Tréglonou
1
1
0,5 %
139
0,9 %
dont
dont logements logements
conventionnés remis sur
le marché
1
Propriétaires
occupants total
Total
Bourg-Blanc
10
1
Coat-Méal
1
2
Kersaint-Plabennec
3
Landeda
11
Lannilis
20
Le Drennec
4
1
1
Plabennec
20
1
1
Plouguerneau
CCPA
130
1
3
9
2
1
2
8
1
1
1
3
6
Mis à part Loc-Brévalaire, l’ensemble des communes de la CCPA a été concerné par les subventions
de l’OPAH. C’est dans la commune de Plouguerneau que le nombre de logements ayant bénéficié
d’aides de l’OPAH est le plus important : 33. Mais proportionnellement, au parc de logements existant,
ce sont les communes de Lannilis et de Plouguin qui ont eu les meilleurs résultats. Les logements
réhabilités sont tout de même très peu nombreux au vu du parc de logements des communes.
On peut s’interroger sur le fait de savoir si les propriétaires ont bien compris l’intérêt et/ ou le
fonctionnement de l’OPAH ? Le coût des travaux en cas de réhabilitation lourde était-il suffisamment
couvert par les aides ? Les ménages nouvellement installés réhabilitent-ils leur logement sans faire
appel aux aides de l’ANAH ? Enfin, les acteurs locaux qui œuvrent dans le domaine du logement
(notaires, agents immobiliers et CLIC) ont-ils suffisamment été informés pour relayer l’information sur
l’existence de l’OPAH ?
PARC DE LOGEMENTS
A retenir…
-
Une hausse du nombre de logements entre 1990 et 1999 en particulier des résidences
principales, accompagnée d’une baisse des logements vacants
Des résidences secondaires nombreuses sur le littoral mais dont la part diminue
Des résidences principales dominées par des maisons individuelles de grande taille
Des propriétaires occupants largement majoritaires au sein des résidences principales
Une OPAH entre 2003 et 2006 aux résultats mitigés
68
5. Les marchés de l’habitat
5.1 Le marché de l’occasion
5.1.1 Un nombre de ventes de maison en recul depuis 2004
Entre 2000 et 2003, les ventes de maisons ont augmenté de 36% dans la CCPA, tandis que ce même
marché n’augmentait que de 22,9 % dans le Pays de Brest. Seulement à partir de 2004, le niveau de
ces ventes diminue. C’est en 2006 que la baisse est la plus importante, - 24% de ventes entre 2005 et
2006 dans la CCPA. Celle-ci touche l’ensemble du Pays de Brest qui lui connaît une diminution du
nombre de ventes de 11% entre 2005 et 2006.
Evolution du nombre de ventes dans le marché de l’occasion entre 2000 et 2006
Source : DGI mutations – Traitement : Adeupa de Brest
400
349
350
300
340
Maisons
327
312
296
Appartements
257
248
250
200
150
100
50
14
23
23
20
2000
2001
2002
2003
35
36
2004
2005
24
0
2006
En ce qui concerne les ventes d’appartements entre 2000 et 2005, elles ont plus que doublé dans la
CCPA. A l’échelle du Pays de Brest cette augmentation est aussi fortement ressentie avec une hausse
de 27,5 % des ventes. Néanmoins, cette tendance est à relativiser par le nombre de ventes qui reste
très faible dans les Communautés de Communes du Pays de Brest. Les ventes d’appartements se
concentrent quasi exclusivement dans la ville de Brest.
L’urbanisation de la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers reste essentiellement
constituée de maisons individuelles qui correspondent aux attentes des acheteurs.
69
Nombre de ventes cumulées entre 2004 et 2006 par communes et par secteurs
Source : DGI mutations - Traitement : Adeupa de Brest
Nombre de
ventes par
secteurs
Part
548
34 %
Communes rurbaines
764
48 %
Communes
littorales
Loc-Brévalaire
Kersaint-Plabennec
Tréglonou
Coat-Méal
Le Drennec
Plouguin
Bourg-Blanc
Plouvien
Saint-Pabu
Lannilis
Landéda
Plouguerneau
Plabennec
CCPA
Nombre de
ventes par
communes
10
25
39
41
85
108
109
131
147
152
180
285
282
1 594
282
1 594
18 %
Entre 2004 et 2006, les ventes de maisons anciennes ont principalement concerné les communes
littorales (48% des ventes de la CCPA), et en particulier Plouguerneau qui dépasse même, en nombre
de ventes la commune de Plabennec. Les communes rurbaines : Plouvien, Bourg-Blanc et Plouguin
attirent aussi de nombreux acheteurs (+100 entre 2004 et 2006).
D’après les chiffres provisoires11 de 2007, 121 ventes ont eu lieu dans la CCPA sur les six premiers
mois de l’année. Ils viennent confirmer la baisse entre 2005 et 2006, mais cette diminution ne devrait
pas s’accentuer.
A l’échelle communale, Landéda et Bourg-Blanc ont un nombre de ventes très important par rapport à
l’année précédente. En revanche, Plouvien est loin d’atteindre ses ventes de 2006. Plabennec et
Plouguerneau se situent dans un nombre de ventes équivalent voir légèrement supérieur à 2006.
La réduction des ventes depuis 2004 peut être due à des prix qui ne cessent d’augmenter depuis 2002
et qui ne correspondent plus à la capacité d’investissement de certains ménages.
11
Ces chiffres sont basés sur les ventes des six premiers mois de l’année 2007.
70
5.1.2 Des prix moyens de ventes en hausse continue
A l’image de la tendance observée à l’échelle du Finistère, la CCPA enregistre une augmentation
importante de la moyenne des prix de logements anciens depuis 2000. Ainsi on note entre 2000 et
2006, une hausse des prix de 61,7%, légèrement inférieure à celle du Finistère (+66%). En 2006, le prix
moyen de vente d’une maison ancienne dans la CCPA atteint les 173 000 euros.
Evolution du prix moyen de vente des maisons d'occasion
entre 2000 et 2006 en milliers d'euros (TTC)
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
173 181
CCPA
Pays de Brest
156 163
140 141
117
113 114
107 109
2000
118 123
106
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Contenu du faible effectif de ventes d’appartements, leur prix fluctue chaque année. Néanmoins entre
2000 et 2006, le prix de vente moyen d’un appartement est de 48 000 euros.
En 2006, très peu de maisons anciennes se vendent à moins de 60 000€. 57% des ventes se font entre
140 000€ et 250 000€, pour 52% dans le Pays de Brest hors Bmo. Le prix médian pour une maison
dans la CCPA approche les 170 000€.
La diversité des prix est faible et il est de plus en plus difficile pour les petits budgets d’accéder à une
maison ancienne.
Répartition des ventes de maisons anciennes en 2006, selon des tranches de prix
35%
30%
32%
CCPA
Pays de Brest hors BMO
25%
25%
20% 21%
20%
31%
21%
15%
8%
10%
5%
11% 11%
10%
3% 5%
0%
< 60 000 €
60 000 à
100 000 €
100 000 à
140 000 €
140 000 € à
170 000 €
170 000 € à
250 000 €
> 250 000 €
A l’échelle communale, les prix les plus élevés se situent dans les communes littorales et en particulier
à Saint-Pabu, où le prix moyen est supérieur à 195 000€ pour l’année 2005. En 2006, c’est la commune
de Landéda qui détient le prix moyen le plus élevé. Entre 2005 et 2006, les autres communes ont
tendance à aligner leurs prix sur ceux pratiqués sur le littoral. Les communes de Coat-Méal, Tréglonou
et Loc-Brévalaire n’ont pas assez de ventes pour qu’une moyenne des prix soit effectuée.
71
72
D’après les professionnels, les prix dans l’occasion stagnent depuis début 2007. Cela se traduit par des
délais d’écoulement plus longs qui obligent les vendeurs, au bout de 3-4 mois, à baisser le prix de
vente.
Plusieurs explications à ce phénomène :
- l’élection présidentielle du mois de mai. Cet évènement entraîne toujours une baisse de
l’activité immobilière, de plus cette année comportait une perspective de défiscalisation.
- la crise économique actuelle
- les taux d’intérêt bancaires plus élevés
- la fin d’un cycle de très forte augmentation des prix immobiliers
En 2008, le tassement devrait persister avec une baisse des ventes et une faible augmentation des
prix.
Les chiffres provisoires des six premiers mois de 2007 modèrent l’avis des professionnels. En effet, le
prix de vente moyen d’une maison ancienne dans la CCPA aurait progressé de seulement 3,5% entre
2006 et 2007, ce qui est nettement mois élevé que l’augmentation de 10% entre 2005 et 2006.
Néanmoins, les prix progressent toujours. Des différences sont visibles entre communes. Celles qui
connaissent une hausse importante sont Plouguerneau (+ 12%), Plouguin (+ 8,5%) et Plabennec (+
8%). En revanche, Landéda connaît une baisse de 25 % du prix moyen de vente de ses maisons
anciennes et Saint-Pabu une diminution de 8,4%. Dans le reste des communes le nombre de ventes
est insuffisant pour calculer des moyennes de prix.
5.1.3 Des acheteurs brestois plus jeunes que dans le reste du Pays de Brest
Les acheteurs de maisons d’occasion dans la CCPA sont plus jeunes que dans le reste du Pays de
Brest. En effet, en 2006 19 % des acheteurs ont moins de 30 ans. En revanche la part des plus de 60
ans est égale à celle dans le Pays de Brest.
Âge moyen des acheteurs de maisons d’occasion
dans la CCPA et dans le Pays de Brest en 2006
Source : DGI service des Domaines
45%
Moins de 30 ans
38%
40%
30-39 ans
35%
40-49 ans
30%
50-59 ans
25%
20%
40%
19%
16%
14%
15%
10%
24%
plus de 60 ans
22%
13%
7%
7%
5%
0%
CCPA
Pays de Brest
73
Ventes de maisons d’occasion dans la CCPA
selon le lieu de résidence de l’acheteur, en 2006
Source : DGI-mutations – Traitements : ADEUPa de Brest
Lieu de résidence de l'acheteur
Effectifs
Part
CC Aulne Maritime
0
0%
CC Presqu'île de Crozon
0
0%
CC Lesneven-Côte-des-Légendes
6
2%
CC Landerneau-Daoulas
4
2%
Finistère hors Pays de Brest
5
2%
CC du Pays d'Iroise
15
6%
Bmo hors Brest
22
9%
Hors Finistère
37
15 %
Brest
58
23 %
CC Plabennec et Abers
TOTAL
89
248
36 %
Les acheteurs de maisons d’occasion sur
la CCPA viennent majoritairement de la
Communauté de Communes elle-même
et de la ville de Brest (23%). Les
acheteurs en provenance de l’extérieur
du Finistère représentent eux aussi une
part importante des nouveaux arrivants
(15%).
En rapprochant l’âge de la provenance
des acheteurs, on s’aperçoit que les
originaires du Finistère sont davantage
des jeunes de 25 à 39 ans.
Par secteur, cette analyse devient plus intéressante. En effet, en 2006, les acheteurs en provenance de
l’extérieur du Finistère sont plus nombreux à acheter sur le littoral. D’après les professionnels, ce sont
majoritairement des parisiens. En revanche, les acheteurs dans les communes rurbaines sont à 90%
des Finistériens.
Ventes de bâti ancien selon le lieu de résidence de l’acheteur et la
localisation du logement, en 2006
Source : DGI – mutations – Traitement : Adeupa de Brest
LIEU DE RESIDENCE DE
L'ACHETEUR
Effectifs
Finistère
France hors Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
LOCALISATION DU LOGEMENT
Communes
Plabennec
Littoral
rurbaines
CCPA
46
6
0
0
52
69
18
5
1
93
93
10
0
0
103
208
34
5
1
248
88 %
12 %
0%
0%
100 %
74 %
19 %
5%
1%
100 %
90 %
10 %
0%
0%
100 %
84 %
14 %
2%
0%
100 %
74
Alors que dans le Pays de Brest, les cadres et les employés ouvriers sont représentés de manière
égale (24%) dans l’achat d’une maison ancienne, dans la CCPA ce sont les employés-ouvriers qui
dominent largement (29%). En effet, la CCPA n’accueille que 17% de cadres supérieurs et de
professions libérales. Autres caractéristiques, les agriculteurs sont davantage présents dans l’achat
d’une maison dans la CCPA que dans le Pays de Brest.
Ventes de bâti ancien dans la CCPA selon la catégorie socio-professionnelle de
l’acheteur en 2006
Source : DGI service des Domaines – Traitement : Adeupa de Brest
35%
CCPA
29%
30%
Pays de Brest
24%
25%
20%
17%
15%
24%
16% 14%
13%
13%
10%
5%
5% 4%
4%
6%
7%
1%
1%
0%
75
5.2 Le marché foncier
5.2.1 Des ventes de terrains nombreuses
Les ventes de terrains sont globalement inférieures à celles dans le marché de l’occasion. En revanche,
entre 1990 et 2007, les ventes ont été multipliées par cinq. Cette progression exceptionnelle, dans des
territoires comme la CCPA est due au phénomène de périurbanisation et au report de certaines
personnes qui n’ont pas le budget suffisant pour acquérir dans le marché de l’occasion.
En 2005 et 2006, on assiste à une baisse du nombre de ventes de terrains, alors que la construction
neuve continue de progresser. Ce décalage, présent aussi entre 1998 et 2001 peut être dû à la vente
de maisons neuves associées à un terrain, sans que le terrain fasse l’objet d’un acte notarié à lui seul.
La comptabilité des ventes de terrains ne prend pas en compte ces « kit maison-terrain », en revanche
les permis de construire sont enregistrés. Ceci semble vouloir dire que la baisse du nombre de ventes
de terrains n’est pas « réelle » et qu’il faut davantage regarder la construction neuve en individuel pur
qui continue de croître.
Evolution du nombre de ventes de terrain à bâtir et de la construction neuve12 en
individuel pur entre 1990 et 2007
Source : Sitadel / DGI service des Domaines – Traitement : Adeupa de Brest
400
Ventes de terrain
350
365
Construction en individuel pur
320
293
300
294
282
302
267
261
250
200
179
246
162
207
236 235
211
191
137
150
100
220
230 241
297
294
160
124
82
140
87
70
78
99
107
82
50
43
58
50
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
12
Logements commencés
76
Evolution du nombre de ventes de terrain à bâtir
entre 2000 et 2006
180
155
160
146
132
140
136
134
133
140
144
120
109
109
100
118
102
80
71
60
45
40
hors lotissement
en lotissement
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Depuis 2000, le nombre de terrains
vendus hors lotissement est resté
stable, sauf en 2006 où la vente
terrains en diffus connait une forte
baisse. A l’inverse les ventes de
terrains en lotissement connaissent
des fluctuations sur la période. De
manière générale, les ventes hors
lotissement sont supérieures à
celles des terrains en lotissement.
Mais l’année 2006, marque un
renversement de cette tendance
avec des ventes en lotissement
deux fois plus nombreuses qu’en
diffus, et qui signifieraient un
développement de la pratique du
lotissement.
Cette
nouvelle
tendance sera à confirmer avec
l’année 2007.
Sur les quatre dernières années, les ventes s’effectuent davantage dans les communes littorales et en
particulier à Plouguerneau qui dépasse le nombre de terrains vendus à Plabennec. La répartition des
ventes de terrains sur le territoire est équivalente à celle des ventes dans le marché de l’occasion. 46%
des ventes sont localisées dans les communes littorales.
Dans les communes rurbaines et à Plabennec, les ventes de terrain en lotissement sont majoritaires.
En revanche, dans les communes littorales ce sont davantage les terrains en diffus qui sont vendus,
excepté dans la commune de Lannilis où les lotissements sont plus présents.
Total des ventes en lotissement et hors lotissement entre 2003 et 2006
TREGLONOU
KERSAINT-PLABENNEC
PLOUVIEN
211
89
160
326
131
502
46
461
LE DRENNEC
BOURG-BLANC
PLOUGUIN
LANNILIS
LANDEDA
SAINT-PABU
PLOUGUERNEAU
PLABENNEC
CCPA
Ventes totales
par secteur
Part
300
34 %
486
46 %
164
17 %
6
26
29
LOC-BREVALAIRE
COAT-MEAL
Ventes par
commune
Communes
littorales
Ventes hors
lotissement
Communes rurbaines
Ventes en
lotissement
33
44
49
65
48
84
118
98
186
164
963
77
En 2006, la CCPA avec 71 ventes hors lotissement, a un nombre de ventes inférieur à la CCPI et à la
Presqu’île de Crozon. En revanche, les terrains vendus dans la CCPA sont relativement chers par
rapport au reste des Communautés de Communes du Pays de Brest. À 52 € le m², la CCPA a un prix
moyen au m² élevé. Seules la CCPI et Bmo ont des prix au m² supérieurs.
En lotissement, la CCPI domine toujours par son nombre de ventes, viennent ensuite Landerneau
Daoulas, puis la CCPA. Les prix pratiqués en lotissement sont plus élevés qu’en diffus, on atteint les
65€/m² dans la CCPA. Là encore, seules Bmo et la CCPI enregistrent des prix plus importants.
En ce qui concerne la surface moyenne des parcelles en 2006, les Communautés de Communes ont
des parcelles bien plus grandes que sur l’agglomération que ce soit en lotissement ou hors lotissement.
Typologie des terrains vendus en 2006
Source : DGI service des Domaines – Adeupa de Brest
Nombre de
ventes
Surface
moyenne
CC de Landerneau-Daoulas
16
56
1 149 m²
1 182 m²
28 €/m²
46 €/m²
28 454 €
46 305 €
CC de Lesneven - Côte des Légendes
59
1 024 m²
41 €/m²
38 405 €
BMO
65
803 m²
127 €/m²
74 758 €
71
1 050 m²
52 €/m²
51 885 €
118
1 224 m²
37 €/m²
39 511 €
CC du Pays d'Iroise
124
1 024 m²
61 €/m²
59 464 €
En lotissement
15
27
884 m²
1 018 m²
37 €/m²
38 €/m²
32 818 €
38 860 €
CC de Lesneven-Côte des Légendes
56
800 m²
48 €/m²
37 445 €
BMO
128
628 m²
99 €/m²
59 967 €
140
860 m²
65 €/m²
55 900 €
CC de Landerneau-Daoulas
CC du Pays d'Iroise
164
192
854 m²
776 m²
61 €/m²
67 €/m²
50 932 €
49 690 €
Hors lotissement
Moyenne des prix Prix moyen du
(ttc) au m²
terrain (ttc)
Dans la CCPA, la taille moyenne des parcelles en lotissement (860m²) est assez élevée par rapport au
reste des Communautés de Communes. Néanmoins elle reste inférieure à celle des parcelles hors
lotissement. Avec une taille moyenne de parcelle de 1 050m² hors lotissement et de 776m² en
lotissement, la CCPA se démarque des autres Communautés de Communes.
78
5.2.2 Des surfaces de terrains en hausse entre 2003 et 2006
Comme auparavant, il est visible que la taille moyenne des parcelles est supérieure hors lotissement
qu’en lotissement. En lotissement, la taille moyenne la plus élevée se trouve dans les communes
rurbaines. La pression foncière y est la moins forte. La commune de Plabennec pratique une taille de
parcelle de 704 m² en 2006, ce qui est supérieur aux années précédentes qui tournaient autour de 620
m². En revanche, les communes littorales ont vu la taille moyenne de leur parcelle diminuer entre 2003
et 2006.
Surface moyenne des terrains vendus en lotissement
par secteurs entre 2003 et 2006
Source : DGI service des Domaines – Traitement Adeupa de Brest
en 2003
en 2004
en 2005
en 2006
Communes littorales
993 m²
994 m²
995 m²
887 m²
Plabennec
627 m²
642 m²
604 m²
704 m²
Communes rurbaines
785 m²
880 m²
859 m²
911 m²
Dans les communes littorales, la taille des parcelles hors lotissement diminue aussi, mais reste élevée,
au dessus de 1000 m². Dans la commune de Plabennec, les terrains vendus sont eux aussi en nette
diminution.
Surface moyenne des terrains vendus hors lotissement
par secteurs entre 2003 et 2006
en 2003
en 2004
en 2005
en 2006
Communes littorales
1280 m²
1204 m²
1034 m²
1088 m²
Plabennec
984 m²
908 m²
865 m²
833 m²
Communes rurbaines
1040 m²
1261 m²
1058 m²
n.s
La diminution de la taille des terrains vendus en lotissement et hors lotissement peut être due à la
pression foncière de plus en plus importante à Plabennec et dans les communes littorales. Néanmoins,
si cette réduction de la taille des parcelles est pratiquée de manière volontaire à travers la pratique du
lotissement, elle permettra d’agir sur la pression foncière, de maîtriser certains prix qui deviennent
exorbitants ainsi que d’accéder à une densité plus élevée et une économie de l’espace.
79
5.2.3 Des prix moyens de terrain en forte hausse
Le prix du terrain prend une place de plus en plus importante dans le budget d’une construction neuve.
Dans Bmo, certains ménages ne peuvent plus accéder au foncier, en effet 33 % des achats de terrains
sont supérieurs à 70 000 €. Par manque de biens accessibles, les petits budgets quittent
l’agglomération pour des lieux plus abordables dans et hors le Pays de Brest. Comparé au budget
moyen d’investissement foncier dans le Pays de Brest hors Bmo, celui de la CCPA est plus élevé. 41%
des acheteurs dans la CCPA ont investi entre 50 000 € et 70 000 € pour l’achat de leur terrain, pour
28% dans le Pays de Brest hors Bmo. Les budgets inférieurs à 30 000 € deviennent de plus en plus
rares (7%) dans la CCPA alors que les budgets supérieurs à 70 000 € représentent 12 % des achats.
Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006
Source : DGI service des Domaines– Traitement Adeupa de Brest
100%
80%
11%
12%
90%
33%
28%
70%
41%
60%
50%
supérieur à 70 000 €
33%
50 000 à 70 000 €
40%
45%
30%
20%
inférieur à 30 000 €
29%
10%
0%
30 000 à 50 000 €
40%
6%
7%
Bmo
CCPA
16%
Pays de Brest hors
Bmo
Les prix sont différents selon qu’on se situe en lotissement ou hors lotissement. Les prix en lotissement
ont fortement augmenté ces dernières années pour atteindre 87 €/m² sur Plabennec et 73 €/m² à
Landéda. Les hausses les plus élevées se sont réalisées dans les communes de Landéda et de
Plouguerneau. Plabennec connaît une augmentation moins forte mais les prix pratiqués y sont
néanmoins plus élevés que dans le reste des communes de la CCPA.
Prix au m² des terrains en lotissement entre 2003 et 2006
100 €/m²
2003
2004
2005
2006
90 €/m²
80 €/m²
87 €/m²
73 €/m²
70 €/m²
65 €/m²
59 €/m²
56 €/m²
60 €/m² 56 €/m² 56 €/m²
50 €/m²
36 €/m²
40 €/m²
37 €/m²
28 €/m²
30 €/m²
27 €/m²
20 €/m²
10 €/m²
0 €/m²
Bourg-Blanc
Le Drennec
Landeda
Lannilis
Plabennec
Plouguerneau
80
Les prix des terrains hors lotissement sont moins élevés que ceux en lotissement mais ils subissent une
hausse aussi importante avec des prix qui ont plus que doublé. Les communes littorales, Landéda,
Saint-Pabu et Plouguerneau, sont celles qui connaissent la hausse la plus forte. Les prix les plus élevés
concernent Plouguerneau avec 58 €/m² en 2006 et Plabennec avec 65 €/m² en 2005.
Prix au m² des terrains hors lotissement entre 2003 et 2006
70 €/m²
60 €/m²
2003
65 €/m²
57 €/m²
56 €/m²
2004
2005
58 €/m²
50 €/m²
49 €/m²
46 €/m²
50 €/m²
39 €/m²
40 €/m²
2006
40 €/m²
34 €/m²
30 €/m²
20 €/m²
20 €/m²
20 €/m²
22 €/m²
15 €/m²
10 €/m²
0 €/m²
Landeda
Lannilis
Plabennec Plouguerneau
Plouguin
Plouvien
Saint-Pabu
Les cartes qui suivent permettent d’avoir une image des prix des terrains à bâtir (lotissement et hors
lotissement) sur l’ensemble des communes en 2005 et 2006. Elles mettent en évidence des hausses
de prix dans la quasi-totalité des communes de la CCPA sur la période. Ce sont les communes littorales
qui ont connu la plus forte augmentation. Plouguerneau a vu ses prix fonciers augmenter de 63 %, en
un an. Lannilis, Saint-Pabu et Le Drennec ont subit une hausse de plus de 40 %.
81
82
5.2.4. Profil des acheteurs
Ventes de terrains selon le lieu de résidence de l’acheteur en 2006
LOCALISATION DU TERRAIN
LIEU DE RESIDENCE DE
L'ACHETEUR
Effectifs
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Plabennec
Littoral
Communes
rurbaines
CCPA
30
1
0
0
31
106
11
0
0
117
46
4
0
1
51
182
16
0
1
199
97 %
3%
0%
0%
100 %
91 %
9%
0%
0%
100 %
90 %
8%
0%
2%
100 %
91 %
8%
0%
1%
100 %
Les locaux dominent largement dans le marché foncier quelque soit la localisation du terrain.
Seulement 8% des acheteurs proviennent de la France hors Finistère. Dans ces acheteurs originaires
du Finistère, 31,3 % sont issus de l’agglomération brestoise, ce qui n’est pas négligeable et 48 % de la
communauté de communes elle-même.
Age moyen des acheteurs de terrains à bâtir en 2005-2006
Source : DGI Finistère services des Domaines - Traitement : Adeupa de Brest
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
18,8%
21,6%
13,7%
10%
41,6%
moins de 30 ans
30-39 ans
40-49 ans
50-59 ans
plus de 60 ans
39,5%
6,3%
19,8%
17,1%
15,4%
6,1%
5%
0%
CCPA
Pays de Brest
Les acheteurs de terrains à bâtir dans la CCPA ont le même profil que les acheteurs dans le Pays de
Brest. Néanmoins les moins de 30 ans ainsi que les 40-49 ans sont légèrement plus nombreux dans la
CCPA que dans le Pays de Brest. De manière générale, les 30-39 ans sont les acheteurs de terrains
majoritaires.
83
Catégories socioprofessionnelles des acheteurs de terrains à bâtir en 2005-2006
Source : DGI Finistère services des Domaines – Traitement : Adeupa de Brest
45%
42%
40%
CCPA
35%
Pays de Brest
32%
30%
25%
19%
16%
20%
15%
7%
10%
5%
5%
2%
18% 20%
10% 12%
7%
8%
1%
1%
0%
De même que dans le marché de l’occasion, les acheteurs de terrains à bâtir sont majoritairement des
employés-ouvriers. Leur proportion est nettement supérieure dans la CCPA que dans le Pays de Brest.
En revanche, les professions libérales et les cadres sont moins bien représentés.
84
5.3 La construction neuve
5.3.1 Une explosion de la construction neuve
La construction neuve13 dans la Communauté de Communes
de Plabennec et des Abers entre 1990 et 2007
Source : Sitadel / DRE Bretagne – Traitement : Adeupa de Brest
400
Individuels purs
365
Individuels groupés
350
320
Collectifs
300
293
267
218
220
200
179
150
137
124
82
10
140
80
87 70 78
50
0
294
282
261
250
100
302 297
14
28
17
24 22
2 7
21
25
30
65
57
40
22
27
8
19
54
26
10
30
24
23
11
5 12
17
7
5
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Total de la construction neuve entre 1990 et 2007
Source : Sitadel / DRE Bretagne
Total
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
97
108
102
117
150
166
217
165
314
373
363
255
306
305
361
406
416
613
Sur la période 1990-2007, deux hausses de la construction neuve sont observées. La première entre
1997 et 2000, montre une progression brutale du nombre de logements commencés par année. La
seconde croît de manière plus lente depuis 2002 mais ne s’est toujours pas arrêtée.
En ce qui concerne la construction de logements collectifs, on assiste à une forte augmentation depuis
2004. Avec une production de 218 logements collectifs, l’année 2007 peut être qualifiée
d’exceptionnelle. Cette explosion du logement collectif est due à plusieurs opérations dans la commune
de Plouguerneau, dont l’ensemble aboutit à la construction de 154 logements.
L’individuel groupé progresse ces dernières années mais ne dépasse pas la production annuelle de 65
logements.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces hausses de la construction neuve :
13
On été pris en compte les logements commencés pour chaque année.
Individuel pur : opération de construction d’un seul logement isolé sur une seule parcelle.
Individuel groupé : opération de construction de plusieurs logements individuels dans un même permis.
85
-
-
-
les incitations fiscales nationales sur les produits immobiliers à partir de 2003. A ce titre, il faut
noter que les opérations de construction les plus importantes de 2006 ont concerné
essentiellement des logements collectifs, produits très convoités pour bénéficier de tels
dispositifs.
les prix trop élevés dans le marché de l’occasion qui incitent les ménages à se rabattre sur la
construction neuve.
la saturation foncière des communes littorales du Finistère sud et nord qui pourrait entraîner un
effet de rattrapage concernant les constructions sur le littoral ouest,
A l’échelle communale, les progressions les plus impressionnantes entre la période 1990-1999 et celle
de 2000-2007, se sont produites à Plabennec et dans les communes littorales, en particulier à
Plouguerneau. Néanmoins des communes comme Le Drennec et Plouguin ont vu leur production
annuelle de logements fortement augmenter, passant de 5 à 15 logements par an.
Nombre moyen de logements individuels neufs par an et
par commune entre 1990 et 2007
80
75
1990-1999
70
64
57
60
2000-2007
48
50
40
30
39
32
27
21
22
22
20
24 22
16
15
15
7
10
6
10
5
8 9
5
7
1
0
1
En ce qui concerne le collectif, il s’est majoritairement développé dans les communes de Plabennec,
Lannilis et Plouguerneau durant la deuxième période.
5.3.4 Une augmentation de la construction neuve qui devrait se confirmer en 2008
Nombre de logements autorisés entre 2005 et 2007 dans la CCPA
Nombre de logements autorisés
Année
individuels
purs
individuels
groupés
collectifs
total
2005
328
51
101
480
2006
2007
395
323
46
101
321
92
762
516
86
L’augmentation du nombre de constructions neuves devrait se poursuivre en 2008. En effet, le nombre
de logements autorisés en 2007 reste élevé et certains logements autorisés en 2006 n’ont pas débuté
leur construction, en particulier les opérations de logements collectifs.
La part du collectif dans les autorisations a surtout été très importante en 2006, celui-ci représente 21 %
en 2005, 42% en 2006 et 17,8 % en 2007. Dans les prochaines années, l’offre en logements collectifs
devrait donc sensiblement augmenter.
Certains d’entre eux seront occupés par des propriétaires-occupants mais la plupart, achetés dans le
cadre d’un investissement locatif, devrait venir alimenter le marché locatif privé. De fait, on peut
s’interroger sur la capacité de ce marché à absorber cette nouvelle offre. En effet, s’il n’y parvient pas,
des situations de vacance pourraient apparaître et perturber ainsi l’équilibre du marché.
La saturation de ce marché locatif d’investissement est déjà évoquée par certains professionnels de
l’immobilier.
Nombre de logements autorisés en 2007 par secteur
Logements autorisés
Individuel
Collectif
Total
pur
groupé
Communes littorales
135
36
18
189
Communes rurbaines
69
8
3
80
Plabennec
119
57
71
247
En ce qui concerne les logements autorisés de 2007, ils sont majoritairement localisés sur Plabennec,
puis sur les communes littorales et de manière beaucoup moins importante dans les communes
rurbaines. A Plabennec la proportion de logement collectif et d’individuel groupé est plus importante que
sur les communes littorales. En revanche, celles-ci ont délivré davantage d’autorisations pour la
construction de maison individuelle pure.
87
5.4 Le prêt à 0 %
5.4.1 Le dispositif du prêt à 0 %
- Le prêt à 0 %, pour quoi faire ?
⇒ Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n'a jamais encore été occupé.
⇒ Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, les travaux
rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de
l'acquisition du logement.
⇒ Transformer un local (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement,
ou acquérir et transformer un tel local.
- Qui peut bénéficier d’un prêt à 0 % ?
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières
années précédant l'offre de prêt. L'acquéreur doit disposer de revenus qui ne dépassent pas un plafond
variable, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation :
Plafonds de ressources, valables pour une offre de prêt émise à compter du 1er avril 2007
Source : ANIL
Nombre de personnes vivant dans le logement
Isolé
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes et plus
Zone B ou C
23 688 €
31 588 €
36 538 €
40 488 €
44 425 €
- Pour quel montant ?
Le montant du prêt à 0 % ne peut dépasser un double plafond :
⇒ il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à
deux ans concourant au financement de l'opération,
⇒ il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l'opération dans la limite d'un montant
maximum variable en fonction de la localisation du logement, du nombre de personnes
destinées à occuper le logement et du caractère neuf ou ancien du logement.
Montant maximum du prêt à 0 %, valables pour une offre de
prêt émise à compter du 1er avril 2007
Source : ANIL
Nombre de personnes
vivant dans le logement
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
6 personnes et plus
Logement neuf
Logement ancien
Zone B ou C
11 000 €
16 500 €
19 000 €
21 500 €
24 000 €
26 500 €
Zone C
8 250 €
12 375 €
14 250 €
16 125 €
18 000 €
19 875 €
88
Le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d'un logement neuf, sous une
double réserve :
⇒ les ressources de l'emprunteur et de celles des personnes destinées à occuper le logement ne
dépassent pas un plafond inférieur à celui qui ouvre droit à un prêt à 0 % de base, variable en
fonction du nombre d'occupants du logement et de sa localisation,
⇒ une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de
collectivités du lieu d'implantation du logement (commune, établissement public de coopération
intercommunale, département, région, notamment). Cette aide doit prendre la forme :
- soit d'une subvention,
- soit d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt à 0 % ou à un taux inférieur à ceux du marché.
Le montant de la subvention ou de la bonification doit atteindre un montant minimum variable suivant le
nombre d'occupants du logement et sa localisation géographique : soit d'une mise à disposition du
terrain sur lequel sera implantée la construction par bail emphytéotique ou bail à construction (bail de
longue durée) pour un loyer limité (inférieur à 15 euros par an).
- Pour quelle durée ?
L'emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes sur une durée de 6 à 22 ans en
fonction de ses revenus (9 à 24 ans en cas de prêt à 0 % majoré) : plus ses revenus sont élevés plus la
durée du prêt est courte.
5.4.2 Le prêt à 0% dans la CCPA
Dans la CCPA, les demandes de Prêt à 0 % sont variables selon ces années mais ne descendent
jamais en dessous de 130. En 2006, elles atteignent le nombre de 213. L’augmentation des demandes
entre 2004 et 2005 est due à la réforme du prêt à 0% en 2005. Celle-ci a étendu le prêt au secteur de
l’occasion.
Au total, les demandes de prêt à 0% dans la CCPA représentent 15,6 % des demandes à l’échelle du
Finistère, sachant que BMO, à elle tout seule, représente déjà 35 % des demandes.
Répartition des demandes de Prêt à 0 % entre 1997et 2006
Source : ADIL 29
EPCI
CC Aulne Maritime
CCPC
CC Lesneven - Côte des Légendes
CC Plabennec et des Abers
CC Pays d’Iroise
CC Landerneau-Daoulas
Pays de Brest
1997
14
38
98
169
174
180
340
1 013
1998
16
44
116
157
204
178
243
958
1999
16
52
116
202
219
166
267
1038
2000
17
48
110
145
152
156
201
829
2001
10
36
80
144
131
154
139
694
2002
12
41
75
151
135
128
141
683
2003
15
39
103
141
154
123
156
731
2004
32
36
71
138
107
136
89
609
2005
50
72
151
223
228
300
1 011
2 035
2006
49
60
151
213
236
281
1 172
2 162
Les données de l’Adil permettent de détailler les demandes de prêt à 0 % et d’identifier la destination de
ces prêts : construction neuve, achat de maison sur plan ou acquisition-amélioration dans de l’habitat
ancien.
89
total
231
466
1 071
1 683
1 740
1 802
3 759
10752
Détails des demandes de prêt à 0 % selon le type d’opération, en 2005 et 2006
Source : ADIL 29
2005
2006
Achat d’une
maison
neuve
6
2
Individuel
Collectif
Construction Construction
Achat d’un
AcquisitionAcquisitionterrain
(hors
appartement
amélioration
amélioration
compris
terrain)
neuf
96
25
90
1
5
72
28
109
2
Malgré une diminution des demandes entre 2005 et 2006, le nombre de prêts à 0 %, accordés pour de
l’acquisition-amélioration, a augmenté dans la CCPA. La réforme de 2005, qui a permis d’étendre le
prêt à 0 % au marché de l’occasion, a diffusé et fait progresser l’intérêt pour le prêt à 0 %.
Si l’on met en lien les 248 ventes dans l’occasion et les 109 prêts à 0 % accordés pour de l’acquisitionamélioration, ce sont 43,9% des ventes de 2006 qui ont fait l’objet du prêt.
La construction neuve avec terrain attire aussi les primo-accédants. En 2006, 33,6% des constructions
de maisons en individuel pur ont fait l’objet d’un prêt à 0%.
Les prêts à 0 % ont leur importante dans l’accession à la propriété.
90
MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER
A retenir…
Marché de l’occasion
-
Marché dominant par rapport au marché foncier
Baisse des ventes en 2006 qui, d’après les professionnels, devrait se confirmer en 2007
Des prix en constante augmentation qui néanmoins présentent des signes de fléchissement
pour l’année 2007
Un marché immobilier source d’exclusion
Des acheteurs brestois en début de parcours résidentiel (25-39 ans) et une part significative
d’acheteurs extérieurs au département.
Marché foncier / construction neuve
-
Baisse des ventes de terrains à bâtir, à relativiser avec la hausse de la construction neuve
Des prix qui ont fortement augmenté en 2005-2006
Des budgets fonciers de plus en plus élevés
Des tailles de parcelle assez élevées bien qu’elles soient en diminution
Des acheteurs qui demeurent majoritairement employés-ouvriers et qui ont moins de 39 ans.
Forte augmentation de la construction neuve depuis 2001 et qui devrait persister en 2008
Explosion du nombre de logements collectifs construit en 2007
Prêt à Taux Zéro
-
Des demandes de prêts à taux zéro assez importantes qui traduisent l’importance d’une
accession de ménages à revenus moyens
91
6. Le parc locatif
6.1 Un parc HLM peu développé
6.1.1 Un parc locatif social en progression
Les bailleurs sociaux, propriétaires et gestionnaires du parc HLM majoritaires dans la CCPA, sont les
suivants :
Répartition du parc HLM par bailleur social en 2006
Source : OPS 2006
BMH
Aiguillon
Habitat 29
Nombre de logements
16
47
165
Armorique
Habitat
270
Part
3%
8,9%
31,5%
51,6%
Total
498
Actuellement, la majeure partie du parc est possédée par Armorique Habitat. Le parc social dans la
CCPA est réparti de manière inégale. On constate une concentration des logements HLM à Plabennec
(33% du parc), mais elle est moins marquée que dans d’autres territoires dans leur ville centre.
Le parc social de la CCPA en 2006
Source : DRE Bretagne / Filocom 2003 – Traitement : Adeupa de Brest
14
Nombre de
logements sociaux
Répartition des
HLM
Taux de logements
sociaux14
Loc-Brevalaire
0
-
-
Tréglonou
0
-
-
Kersaint-Plabennec
8
2%
2%
Coat-Méal
12
2%
4,2%
Saint-Pabu
20
4%
2,9%
Le Drennec
20
4%
3,4%
Landéda
32
6%
2,4%
Bourg-Blanc
34
7%
3,1%
Plouvien
36
7%
2,7%
Plouguin
49
9%
6,6%
Lannilis
62
12%
3,4%
Plouguerneau
79
15%
3%
Plabennec
171
33%
6,4%
CCPA
523
100%
3,8%
Nombre de logements sociaux sur le nombre de résidences principales en 2003 selon filocom
92
Les taux de logements sociaux sont assez faibles sur l’ensemble de la Communauté de Communes.
Plouguin et Plabennec dépassent les 6% de logements sociaux. Les autres communes ont des taux
entre 2% et 4%, ce qui est assez faible.
Evolution du nombre de logements HLM
entre 2002 et 2006
Source : DRE Bretagne
2002
2006
Loc-Brevalaire
0
0
Taux d'évolution
annuel
-
Tréglonou
0
0
-
Kersaint-Plabennec
8
8
0%
Coat-Méal
12
12
0%
Saint-Pabu
8
20
25,7 %
Le Drennec
20
20
0%
Landéda
19
32
13,9 %
Bourg-Blanc
26
34
6,9 %
Plouvien
36
36
0%
Plouguin
49
49
0%
Lannilis
62
62
0%
Plouguerneau
63
79
5,8 %
Plabennec
179
171
-1,1 %
CCPA
482
523
2,1 %
Pays de Brest
18 882
20 327
1,9 %
Entre 2002 et 2006 le parc HLM a
surtout progressé dans certaines
communes comme Saint-Pabu ou
Landéda, qui étaient faiblement
pourvues auparavant. En revanche,
la commune de Plabennec a vu son
nombre de logements sociaux
diminuer. Six des communes n’ont
pas vu leur parc évoluer entre 2002–
2006.
93
Actuellement, plusieurs projets sont en cours dans les communes de la CCPA. Nous avons repris les
autorisations délivrées entre 2005 et 2007 pour des projets de logements sociaux :
- À Plabennec, six logements en collectif vont être construits par Brest Métropole Habitat dont
cinq T4 et un T3. Le Logis Breton y prévoit huit logements individuels groupés. Armorique
Habitat prévoit trois opérations de quatre, et deux fois six logements individuels. Douze des
logements sont des T4, le reste correspond à du T3.
A Plabennec un projet d’une vingtaine de logements reste à définir avec Brest Métropole
Habitat.
En tout, ce sont 50 logements qui vont être en construction les deux prochaines années à
Plabennec.
- À Plouguin, quatre logements T2 en collectif et deux logements en individuel groupé (T2, T3)
seront mis à disposition par Armorique Habitat. Six logements vont donc venir s’ajouter au parc
public de Plouguin.
- A Plouguerneau, 25 logements sociaux sont prévus dont 12 appartements (4 T3 et 8 T2), 4
maisons en locatif et 9 maisons en accession (PSLA).
- À Plouvien, cinq nouveaux logements en collectif (T3-T4) vont être construits par Armorique
Habitat.
- À Saint-Pabu, deux opérations de collectif sont prévues par Brest métropole habitat,l’une avec
deux T2, trois T3 et deux T4 et l’autre avec deux T1, un T2 et un T3. C’est donc 11 logements
qui viennent compléter le parc public de Saint-Pabu.
- À Landéda, cinq logements sont en construction par Habitat 29 dont deux T4 et trois T5.
Aiguillon Construction prévoit à Landéda, dix logements collectifs dont quatre T2 et six T3.
- À Bourg-Blanc, deux logements en individuel groupé sont programmés par Brest Métropole
Habitat.
En tout, ce sont 114 nouveaux logements HLM qui devraient bientôt s’ajouter au parc public actuel dans
la CCPA.
6.1.2 L’état du parc HLM en 2006 (enquête OPS 2006 et autres données des bailleurs sociaux)
95,2 % du parc HLM de la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers ont été traités par
l’enquête d’occupation du parc social (OPS), ce qui permet d’avoir une vision quasi complète de l’état
actuel du parc de logement social en 2006.
Répartition du parc HLM par taille
Source : OPS 2006
Bourg-Blanc
Coat-Meal
Le Drennec
Kersaint-Plabennec
Landeda
Lannilis
Plabennec
Plouguerneau
Plouguin
Plouvien
Saint-Pabu
CCPA
T1
2
7
0
0
0
8
11
6
4
6
0
44
T2
13
1
13
3
5
16
48
27
23
17
3
169
T3
10
2
5
4
21
17
59
22
10
7
11
168
T4
9
2
2
1
6
2
40
15
12
5
6
100
T5 et +
0
0
0
0
0
1
12
4
0
0
0
17
Total
34
12
20
8
32
44
170
74
49
35
20
498
94
La majeure partie du parc HLM correspond à des logements de taille moyenne (T2, T3). C’est la
commune de Plabennec qui accueille la plus grande diversité de taille de logement (du T1 au T5 et
plus).
Période de construction du parc de logement locatif public
Source : Armorique Habitat, Habitat 29 et BMH
Bourg-Blanc
Coat-Meal
Le Drennec
Kersaint-Plabennec
Landeda
Lannilis
Plabennec
Plouguerneau
Plouguin
Plouvien
Saint-Pabu
CCPA
De 1960 à 1980
6
7
10
De 1980 à 1990
6
8
91
12
18
10
29
12
6
162
53
De 1990 à 2000
17
4
10
2
10
26
57
13
6
3
8
156
Après 2000
13
4
18
22
6
16
6
8
12
105
Fin 2007, d’après les données des bailleurs sociaux, 34% des 476 logements renseignés, datent
d’avant 1980. Ce parc ancien peut montrer certains signes de vétusté s’il n’a pas été réhabilité. Il se
situe majoritairement dans la commune de Plabennec. Cependant, 32% des logements ont été
construits entre 1990 et 2000 et la période actuelle (après 2000) a aussi été favorable à la construction
de nouveaux logements HLM.
Répartition des ménages du parc HLM selon
leurs ressources annuelles en 2006 (en euros)
Source : OPS 2006
25%
CCPA
20,1%
20%
20,7%
20,7%
18,7%
19,5%
Pays de Brest
16,3%
15,2%
15%
13,7%
11,6%
11,9%
9,6%
10%
5,6%
7% 6,6%
5%
0%
sans
< 3 000
3 à 6 000
6 à 9 000
9 à 12 000 12 à 15 000
> 15 000
En ce qui concerne les locataires, la CCPA compte seulement 28 personnes sans ressources au sein
de son parc HLM. En pourcentage, c’est nettement moins important que dans le Pays de Brest et en
particulier comparé à la Presqu’île de Crozon qui accueille 13% de locataires sans ressource. De plus,
64,7 % des locataires ont des ressources supérieures à 6 000 €/an. Néanmoins, 20% ont un revenu
entre 3 000 et 6 000 € par an sachant que 6 000 €/an est équivalent à 500 €/mois.
95
Moyenne des loyers par bailleur social (en euros)
Source : Armorique Habitat, Habitat 29
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
459
454
340
283
251
Loyer le plus élevé
Loyer moyen
141
Loyer le moins élevé
Armorique Habitat
Habitat 29
Le loyer moyen pratiqué chez Armorique Habitat est moins élevé que celui d’Habitat 29 mais occulte
une différence de 313 euros entre le loyer le plus cher et celui le moins élevé. Habitat 29 pratique des
loyers plus homogènes sur l’ensemble de son parc. La diversité des loyers dans le parc d’Armorique
Habitat peut traduire la différence de revenus qui peut exister entre les locataires du parc public.
Composition des ménages du parc HLM en 2006
Source : OPS 2006
60%
54%
CCPA
50%
Pays de Brest
43%
40%
30%
25,2%
18,5%
20%
15,2%
11,6%
10%
8,4% 9,5%
3,8% 4,7%
1% 2,3%
0%
1 pers
2 pers
3 pers
4 pers
5 pers
6 pers ou +
En comparaison au parc HLM du Pays de Brest, celui de la CCPA est davantage composé de
personnes seules (54%). En revanche, les couples sont moins présents que dans l’ensemble du parc
du Pays de Brest. Les familles monoparentales représentent 14% des ménages du parc, c'est-à-dire 70
ménages.
96
Répartition des locataires du parc HLM selon leur âge
Source : OPS 2006
35%
29,3%
30%
CCPA
31,5%
Pays de Brest
27,2%
25%
22,9%
22,5%
20%
14,2%
13,7%
15%
11,8%
10,8%
11,4%
10%
5%
0%
< 30 ans
30 à 45 ans
45 à 60 ans
60 à 75 ans
> 75 ans
La part des plus de 75 ans est très importante dans le parc HLM. Avec la Communauté de Communes
de Lesneven-Côte-des-Légendes, la CCPA accueille la part de personnes âgées la plus importante
(pour les autres Communautés de Communes les plus de 75 ans sont inférieurs à 16 %). Cette
présence des personnes âgées explique le nombre important de personnes seules.
Sinon le parc est majoritairement composé de personnes entre 30 et 45 ans. Les moins de 30 ans ne
représentent que 11 % des occupants du parc HLM.
97
Ancienneté des locataires du parc HLM en 2006
Source : OPS 2006
35%
30%
CCPA
31,5%
28,3%
Pays de Brest
25,3%
25%
20,6%
20%
19,7%
16,9%
18,9%
16,7%
14,1%
15%
10%
7%
5%
0%
< 3 ans
3 à 5 ans
6 à 10 ans
11 à 20 ans
> 20 ans
Les locataires présents depuis moins de 3 ans ainsi que ceux présents depuis plus de 20 ans sont
moins nombreux proportionnellement que dans le Pays de Brest. On est davantage sur des durées
d’occupation entre 3 à 10 ans.
A l’échelle communale, Plabennec et Plouvien accueillent la quasi-totalité des locataires présents
depuis plus de 20 ans dans le parc HLM. Ce sont aussi les communes qui ont le parc le plus ancien. À
l’inverse, Coat-Méal accueille à 80% des locataires présents depuis moins de 3 ans dans son parc.
6.1.3 Une demande supérieure à l’offre
Fin 2007, Armorique Habitat enregistre une demande de 358 personnes, afin d’intégrer son parc locatif
public. Les demandes sont plus nombreuses que dans la CC de Lesneven Côte des Légendes mais
inférieures à celles enregistrées dans la CCPI. En 2007, 22 logements ont été attribués par l’organisme.
Cette demande se dirige à 66% vers du T2, T3. Les T1 ne représente que 8% de la demande. Les
demandeurs sont à 35% des célibataires et l’âge moyen est de 43 ans, ce qui est comparable à l’âge
moyen des demandeurs de la CC de Lesneven-Côte-des-Légendes mais beaucoup plus élevé que
dans la CCPI où l’âge moyen est de 30 ans.
Habitat 29 a comptabilisé 191 demandes renouvelées ou enregistrées et toujours en attente au
31/12/2007. Ces demandes sont supérieures à celles des Communautés de Communes voisines. En
2007, Habitat 29 a attribué 18 logements dans la CCPA.
Le profil des demandeurs dans ce parc diffère de peu celui des demandeurs d’Armorique Habitat. Ce
sont des personnes seules à 37 %, âgées de moins de 40 ans (58%) qui recherchent à 46% un T3 et à
30% un T2. Leur souhait se dirige particulièrement vers de l’habitat individuel (à 64%). 41% de ces
demandeurs ont des ressources inférieures à 20% du plafond PLUS.
A BMH, ce sont 38 demandes qui ont été enregistrées en 2007. 58 % de ces demandes proviennent de
personnes seules, de moins de 40 ans qui recherchent essentiellement du T2, T3. 60% des
demandeurs ont des ressources inférieures à 40 % des plafonds PLUS. Sur les 38 demandes, 4 ont été
satisfaites dans l’année dans le parc de BMH dont 3 dans la CCPA.
D’après le numéro unique géré par la DDE, en 2008 275 demandeurs (demandes renouvelées depuis
moins d’un an) sont en attente d’un logement. Sur l’année 2007, le taux de satisfaction est de 1/10, ce
qui oblige à se poser quelques questions sur l’offre en logement.
98
En ce qui concerne les logements en PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), il en existe trois dans la
CCPA dans les communes de Lannilis, Plouguerneau et Plouvien. D’après une étude de la DRE, les
besoins en PLAI ont été estimés à 6 logements dans le territoire.
6.2 Un parc locatif privé supérieur au public
6.2.1 Un parc privé important
Part du locatif privé dans les résidences principales
Logements
locatifs du
parc privé
0
Part dans les
résidences
principales
0
Tréglonou
26
13,9 %
Coat-Méal
39
14,8 %
Kersaint-Plabennec
54
13,9 %
Plouguin
57
7,8 %
Saint-Pabu
61
9,3 %
Drennec
64
11,0 %
Bourg-Blanc
138
12,7 %
Landéda
165
12,5 %
Plouvien
265
20,4 %
Lannilis
341
18,8 %
Plouguerneau
358
13,8 %
Plabennec
451
16,9 %
2 019
14,8%
Loc-Brevalaire
CCPA
En 2003, le parc locatif privé représente 14,8 % des résidences principales. A l’échelle du Finistère, ce
sont 17,8 % des résidences principales qui sont à destination de la location.
Plouvien est la commune où le locatif privé tient la plus grande place dans les résidences principales.
En revanche, c’est à Plabennec que le nombre de locations est le plus important avec 451 logements
locatifs privés.
A l’échelle de la CCPA, le locatif privé est à 71% de l’habitat individuel. Le logement collectif est peu
développé, mis à part dans la commune de Lannilis où il représente 46% du locatif privé. Toutefois, au
vu du nombre d’opérations de logements collectifs autorisées entre 2005 et 2007, leur représentation
devrait augmenter.
Surface habitable des logements locatifs privés
CCPA
Finistère
Moins de 35 m²
De 35 à 75 m²
Plus de 75 m²
6,7 %
19,6 %
45,1 %
50,1 %
48,1 %
30,3 %
99
Comme dans le secteur locatif social, l’offre en petits logements est très faible. Les logements de moins
de 35 m² ne représentent que 6,7%. En comparaison au département, ce taux est très faible. En
revanche, les logements de plus de 75m² sont davantage représentés dans la CCPA que dans le
Finistère.
Répartition des logements locatifs selon l’ancienneté
Avant 1948
Entre 1948 et 1990
Après 1990
CCPA
45,1 %
33,7 %
21,2 %
Finistère
37,8 %
46,9 %
15,3 %
La part importante de logements datant d’avant 1948 peut sous-entendre des problèmes d’inconfort et
de vétusté, si les logements n’ont pas subi de réhabilitation. En revanche, 21% des logements datent
d’après 1990, ce qui est assez récent.
Le parc de logements locatifs privés
Âge des locataires du parc locatif privé
60%
55,7%
CCPA
48,2%
50%
Finistère
40%
27,5%
30%
25,6%
20%
10%
7,5% 10,2%
6,9%
7,2%
5,9%
5,3%
0%
< 25 ans
25 à 39 ans
40 à 59 ans
60 à 75 ans
75 ans et plus
La part des jeunes est importante dans le parc locatif privé, 55,7% sont âgés entre 25 et 39 ans, ce qui
est supérieur au taux finistérien. Le reste de la structure par âge est semblable à celle du Finistère. Le
parc locatif privé accueille majoritairement des personnes en début de parcours résidentiel.
100
6.2.2 Certains locataires du parc privé, éligibles au parc public
101
Les personnes dont les revenus sont inférieurs à 30% des plafonds HLM ont normalement des
difficultés financières à trouver un logement dans le parc privé, ou ensuite de s’y maintenir. Dans la
CCPA, cinq communes accueillent 10 à 15 % de locataires du parc privé avec des revenus inférieurs à
30 % des plafonds HLM. Ces locataires sont des demandeurs potentiels de logements dans le parc
public. Mais si l’on rapproche à ces données le taux de HLM dans ces communes, le nombre de
logements sociaux n’est pas suffisant pour accueillir ces personnes.
Les logements conventionnés du parc privé ont aussi un rôle important à jouer dans l’offre de
logements accessibles aux personnes modestes. Ce parc peut être amené à être développé. En effet,
entre 1993 et 2005, d’après filocom, 39 logements ont été réhabilités dans le cadre d’un
conventionnement.
En 2007 dans la CCPA, ce sont 67 ménages qui ont fait appel au Fond de Solidarité Logement. 55 ont
bénéficié de ces aides pour se maintenir ou accéder à un logement.
Ces demandes concernent à 43% l’accession à un logement, à 93% dans le parc privé.
Les demandes de FSL pour le maintien dans un logement, concernent le paiement des factures d’eau
et touchent de la même manière des ménages du parc public et du parc privé. Ces bénéficiaires
montrent qu’il est difficile d’avoir un logement dans le parc privé.
102
PARC LOCATIF PUBLIC ET PRIVE
A retenir…
Parc locatif social :
-
Des taux d’HLM très faibles, compris entre 0 % et 6,6 %
Une relative concentration du parc social sur Plabennec
Des locataires âgés et seuls
Des difficultés financières peu présentes chez les locataires…
…mais une durée d’ancienneté dans le parc assez importante, souvent supérieure à 5 ans
Parc locatif privé :
-
Un parc privé important : 4 logements du parc locatif sur 5 sont privés
Un parc réparti sur l’ensemble des communes de la CCPA
Des logements utilisés en début de parcours résidentiel par des jeunes locataires
Des locataires souvent éligibles au parc social
103
7. Accueil spécifique
d’hébergement
et
structures
7.1 Populations démunies
7.1.1 La précarité
Les allocataires CAF
En 2006, le seuil de pauvreté est de 738,6 euros par mois et par unité de consommation. Ce montant
fixé par l’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Economique) est estimé à partir de
l’enquête budget-famille et actualisé par la comptabilité nationale. Il correspond à 50 % du niveau de vie
médian (soit 1 477,2 euros) et ne tient pas compte des personnes de plus de 65 ans et des étudiants.
Allocataires15 CAF sous le seuil de bas revenus en 2006
Source : CAF
115
143
442
184
173
344
202
369
28
840
58
615
605
4 118
ND
11
48
22
24
51
34
64
5
159
11
122
133
684
Taux
d'allocataires
sous le seuil de
bas revenus
ND
7,7 %
10,9 %
12 %
13,9 %
14,8 %
16,8 %
17,3 %
17,9 %
18,9 %
19 %
19,8 %
22 %
16,6 %
2 821
594
21 %
4 369
705
16,3 %
Allocataires CAF Allocataires sous
(hors étudiants et le seuil de bas
+ 65 ans)
revenus
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Plouvien
Le Drennec
Saint-Pabu
Bourg-Blanc
Plouguin
Landéda
Loc-Brévalaire
Plabennec
Tréglonou
Plouguerneau
Lannilis
CCPA
CC Lesneven Côte des
Légendes
CC Pays d’Iroise
La CCPA accueille 684 allocataires CAF dont le revenu se situe sous le seuil de bas revenu. Ils
représentent 16,6 % des allocataires CAF (hors étudiants et plus de 65 ans) ce qui est loin en dessous
15
Allocataire : Les allocataires des Caisses d’Allocations Familiales sont les personnes qui perçoivent au moins une allocation au regard
de leur situation monétaire et familiale. Les autres membres de la famille de l’allocataire (conjoint, enfants et autres personnes à charges)
sont appelés les ayants droit. L’ensemble formé par les allocataires et leurs ayants droit représente les personnes couvertes par les
allocataires ou la population bénéficiaire.
du taux finistérien de 30,6 %. Les communes qui concentrent le plus d’allocataires sous le seuil de
pauvreté sont Plabennec, Lannilis et Plouguerneau. Tréglonou a un taux d’allocataires CAF sous le
seuil de bas revenus de 19 %. Ce taux est à relativiser car il ne représente qu’uniquement 11
personnes.
Bénéficiaires des minima sociaux et les RMIstes
Bénéficiaires des minima sociaux et la part des
RMIstes en 2006
Parmi l’ensemble des allocataires CAF
(5 123 personnes dans la CCPA), 19%
Part de la
touchent les minima sociaux. Les
Population
population couverte bénéficiaires du RMI sont majoritaires
couverte par des
par les minima
dans les communes de Landéda, Saintminima sociaux16 sociaux bénéficiant Pabu et Plabennec. Dans le reste des
du RMI (en %)
communes ce sont les bénéficiaires de
Coat-Méal
14
ND
l’Allocation Adultes Handicapés qui
Tréglonou
16
43,7 %
sont le plus représentés. A l’échelle de
Kersaint-Plabennec
22
ND
la CCPA, ils représentent 53,9% des
Le Drennec
31
45,2 %
allocataires de minima sociaux.
En comparaison au Finistère, le poids
Saint-Pabu
31
48,4 %
du RMI chez les bénéficiaires de
Plouguin
43
32,6 %
minima sociaux dans la CCPA est
Bourg-Blanc
52
13,5 %
moins important (37% pour 48,6%).
Plouvien
59
16,9 %
Landéda
87
49,4 %
A l’échelle du territoire d’action sociale
Lannilis
156
30,8 %
Lesneven Abers Iroise, la situation est
Plouguerneau
216
33,8 %
globalement favorable au regard des
Plabennec
230
53 %
autres territoires, avec notamment un
Source : CAF
CCPA
CC Lesneven Côte
des Légendes
CC Pays d’Iroise
Finistère
957
37 %
916
39,7 %
776
46 %
48,6 %
nombre de bénéficiaires du RMI parmi
les plus bas. En effet, les personnes qui
cumulent des difficultés sociales et
financières, se déplacent à Brest pour
trouver des solutions plus nombreuses
et plus adaptées.
Le salariat pauvre
Une nouvelle préoccupation émerge concernant les personnes disposant d’un emploi salarié mais qui,
faute de revenus suffisants, ont de plus en plus recours à des aides financières. Cet élément renvoie
particulièrement à la question de l’accessibilité au logement puisqu’aux tensions qui affectent le marché
local (loyers et prix de l’immobilier élevés), se greffent les problèmes de surendettement des ménages.
A ce propos, la Commission Locale de Luttes contre les Exclusions traite de plus en plus de dossiers de
« travailleurs pauvres » qui exercent leur activité dans la pêche, le maraîchage ou comme saisonnier,
que dans le reste du Finistère. Ainsi, à l’échelle du département, 16 % des demandeurs d’aides qui
sollicitent la commission sont salariés quand ils sont 21 % à l’échelle du territoire « Iroise, Abers,
Lesneven » en 2007. Alors qu’en 2005, ces mêmes personnes ne représentaient que 15,7 % des
demandes d’aides financières. Pour moitié, ces personnes sont originaires de Brest mais, ne parvenant
16
Les minima sociaux regroupent les allocations de type Revenu Minimum d’Insertion, Allocation Adultes Handicapés et Allocation Parent
Isolé.
105
pas à trouver de logement dans l’agglomération, elles s’en éloignent et viennent s’installer dans une
des communes du territoire d’action sociale même si elles doivent faire face à des problèmes de
mobilité et au manque de certains services de proximité
A titre d’exemple, la commune de Plouguerneau présente une population très contrastée. D’un côté elle
affiche un nombre élevé de résidences secondaires dans lesquelles résident épisodiquement des
ménages aisés, elle accueille une nouvelle population à l’année sans problème financier, et de l’autre
une certaine partie des locaux font face à de sérieux problèmes de précarité.
7.1.2 L’offre sociale et l’accompagnement :
Le Fond de Solidarité pour le Logement
Le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL) permet, en partie, d’évaluer les situations sociales
difficiles de certains ménages. Il s’agit d’un dispositif géré par le Conseil Général du Finistère en
partenariat avec des co-financeurs. Il s’adresse aux ménages éprouvant des difficultés particulières
pour accéder et se maintenir dans un logement décent et pour y disposer de la fourniture d’eau,
d’énergie et de services téléphoniques. Il est l’un des outils de mise en œuvre du droit au logement.
Il peut attribuer des aides, sous certaines conditions, en tenant compte de l’importance et de la nature
des difficultés du ménage. Il fonctionne sur le principe de la subsidiarité et peut être sollicité après que
le ménage ait fait valoir ses droits. L’attribution d’une aide est décidée, en fonction de l’appréciation de
son opportunité, par une commission regroupant les partenaires acteurs dans la lutte contre les
exclusions (la CCLE). Mais tous les ménages en difficulté n’ont pas nécessairement recours au FSL. Un
travail en amont est fait par les travailleurs sociaux qui évaluent certaines situations comme non
éligibles au FSL et qui n’incitent pas la personne à transférer son dossier en commission.
Demandes de Fonds de Solidarité Logement en 2007
Source : Action sociale du territoire Lesneven-Abers-Iroise
Demandes pour
Accès
Bourg-Blanc
Coat-Méal
Landeda
Lannilis
Le Drennec
Loc-Brévalaire
Plabennec
Plouguerneau
Plouguin
Plouvien
Saint-Pabu
CCPA
3
1
2
9
1
3
8
2
29
Demandes
Maintien Accordées Refusées Les demandes de Fonds de Solidarité
Logement (FSL), confirment la présence
1
4
de personnes en situation précaire dans
1
la commune de Plouguerneau. En effet,
2
4
celle-ci concentre 25 demandes de FSL
5
12
2
sur les 67 dossiers déposés dans la
1
CCPA. Viennent ensuite, Lannilis avec
1
1
14 demandes et Plabennec (11
8
9
2
demandes). Les autres communes sont
17
17
8
très peu concernées. Dans la CCPA, les
3
3
demandes concernent majoritairement
1
1
le maintien dans le logement.
2
38
55
12
Le logement d’urgence
Dans la CCPA il existe deux logements d’urgence dans la commune de Plabennec. Le logement
d’urgence est une structure officielle intra-communale gérée par la commune de Plabennec, mais reste
ouvert à l’ensemble de la population de la Communauté de Communes. Il n’existe pas de commission
d’attribution pour ce logement d’urgence. Un hébergement relais est présent dans la commune de
Plouguerneau
106
8.1.3 Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies
Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies (PDALPD) vient d’être
validé par le Conseil Général. Il aborde plusieurs problématiques sur le droit, l’accession et le maintien
dans le logement. Le public concerné par le plan a été redéfini par l’ensemble des partenaires, des
acteurs locaux de l’habitat et de l’action sociale. Il s’adresse donc aux ménages dont les
caractéristiques sociales et économiques constituent un handicap à l’accès ou au maintien dans le
logement.
Le diagnostic, qui porte sur la situation actuelle, est territorialisé par Pays. Il dégage les tendances et
les problèmes spécifiques de chaque territoire afin d’y apporter des réponses adaptées.
Le diagnostic relatif au Pays de Brest fait apparaître les tendances suivantes :
- une part significative de personnes seules et ou de familles monoparentales,
- des bénéficiaires de minima sociaux (50 % des situations repérées),
- une insuffisance d’offres en logements sociaux d’urgence, et en PLAI dans l’ensemble du Pays. Un
manque de solutions accessibles de logement, particulièrement marqué en dehors de Brest métropole
océane,
- le vieillissement de la population et l’isolement en milieu rural,
- un public très désociabilisé, non accessible à un accompagnement social vers un logement autonome,
- une absence de solutions en termes d’offre de logement et en hébergement sur le secteur rural et
littoral,
- l’intérêt d’organiser des concertations avec les intercommunalités pour suivre les parcours des
ménages en difficultés.
En ce qui concerne les actions, les éléments suivants peuvent concerner la CCPA :
- fiabiliser la connaissance des ménages,
- créer un observatoire nominatif des logements indignes,
- lutter contre l’habitat indigne et l’insalubrité,
- sensibiliser les ménages modestes aux moyens de réduire leurs factures d’eau et d’énergie,
- améliorer la prévention des expulsions et les actions d’accompagnement social correspondantes,
- développer le parc très social public de qualité (PLAI),
- développer l’offre en direction des jeunes,
- développer et améliorer l’offre en logements-foyers pour personnes âgées et handicapées,
- développer l’adaptation de l’habitat public et privé pour le maintien à domicile.
Le PLH prendra en compte lors de la définition des orientations et l’élaboration du programme d’actions,
les objectifs et les actions préconisés par le PDALPD.
107
7.2 Personnes âgées
7.2.1 Le vieillissement
682 personnes sont bénéficiaires de l’allocation personnalisée à l’autonomie dans la CCPA. Ils sont
majoritairement localisés dans la commune de Plouguerneau. La part la plus importante des
bénéficiaires concerne les plus de 75 ans.
Nombre de bénéficiaires de l’Allocation Personnalisée à l’Autonomie
et leur répartition par âge en 2006
Source : Conseil Général du Finistère
Coat-Méal
Kersaint-Plabennec
Le Drennec
Saint-Pabu
Plouguin
Bourg-Blanc
Landéda
Plouvien
Lannilis
Plabennec
Plouguerneau
Tréglonou
CCPA
Bénéficiaires
APA
(en effectif)
13
13
16
28
30
49
69
75
89
99
201
682
Part des plus
de 60 ans
Part des plus
de 75 ans
10,6 %
9,3 %
5,9 %
6,7 %
8,7 %
8,6 %
9,2 %
14,7 %
8,1 %
7,6 %
11,3 %
9,3 %
39,4 %
27,7 %
21 %
22,2 %
28,6 %
21,6 %
26,1 %
49,3 %
20,5 %
23,6 %
33,8 %
27,4 %
Le vieillissement de la population, en général, pose la question de l’offre de logements accessibles et
adaptés à la perte de mobilité et de l’hébergement, et ce quel que soit le niveau de ressources de la
population. Certaines communes réfléchissent à la réalisation de structures et de logements adaptés
aux personnes âgées.
7.2.2 Structures d’hébergement pour personnes âgées
Sept établissements d’accueil médicalisés pour personnes âgées existent dans la CCPA :
-
-
-
La résidence du Penty, unité spécifique pour la Maladie d’Alzheimer et troubles apparentés, est
localisée dans la commune de Lannilis. Cette unité dispose de 10 lits maison de retraite pour
les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer, de 10 places d’accueil de jour et de 3
hébergements temporaires pour soulager les familles.
Dans la commune de Bourg-Blanc, la maison de retraite est composée de 119 places. Une
unité Alzheimer a été mise en place et dispose de 38 lits dont 2 dédiés à l’hébergement
temporaire et 2 aux urgences.
La maison de retraite intercommunale des Abers est divisée en trois sites : à Lannilis où 120 lits
sont disponibles, à Landéda avec 84 lits, et à Plouguerneau où 81 lits sont mis à disposition.
La maison de retraite de Saint Pierre à Plabennec peut accueillir jusqu’à 120 places dont une
est consacrée à l’hébergement temporaire.
108
Il existe un projet de « résidence séniors » dans la commune de Plouguerneau, de deux immeubles de
32 logements locatifs, exclusivement des T1 et T2, ainsi qu’un lotissement de 10 maisons locatives.
D’autres communes réfléchissent à des logements spécifiques pour les personnes âgées.
Il existe deux centres locaux d’information et de coordination (CLIC) dans les communes de Plabennec
et de Lannilis. Ces CLIC permettent de diffuser des informations aux personnes âgées ou à leur famille
sur les droits sociaux et de les guider dans leurs démarches administratives.
D’après les personnes en contact avec le public « personnes âgées », l’accueil en maison de retraite
est suffisant pour répondre au besoin de la CCPA. En revanche, il existe un véritable manque au niveau
de l’hébergement temporaire. Certaines familles ne trouvent pas de solution pour leurs parents
lorsqu’elles souhaitent partir en vacances. Surtout que certaines places d’hébergements temporaires
sont utilisées dans l’attente qu’une place en maison de retraite se libère.
7.2.3 Maintien à domicile
Les services de maintien à domicile proposés aux personnes sont relativement bien développés avec
l’ADMR (Association de l’Aide à Domicile en Milieu rural) présente dans plusieurs communes : BourgBlanc, Plabennec, Plouguerneau, Lannilis et Saint-Pabu. L’association de développement sanitaire
localisée à Plabennec permet aussi le maintien à domicile de certaines personnes âgées par du
portage de repas et des soins. De plus, Prestadomicile, une société de services à domicile présente
dans l’ensemble du territoire de la CCPA, propose une multitude de services, allant du ménagerepassage, au bricolage jusqu’à la promenade des animaux et une assistance à l’informatique. Le
SIAD, dépendant de la maison de retraite de Lannilis, propose des soins infirmiers et effectue des
toilettes pour certaines personnes dépendantes qui sont toujours à domicile.
L’ensemble des communes de la CCPA sont couvertes par des services à la personne, ce qui permet à
de nombreuses personnes âgées de rester à domicile. Seule la commune de Plouguerneau fait face à
un manque au niveau des soins infirmiers et de la toilette. En effet, le SIAD ainsi que les cabinets privés
sont saturés.
Face à l’éparpillement des lieux d’habitation et à la faiblesse des transports en commun, la question de
la mobilité est un enjeu majeur. La présence des commerces de proximité, des aides ménagères, la
solidarité familiale, celle du voisinage, pallient pour partie, aux difficultés de déplacement, de
ravitaillement et d’isolement des personnes dont la mobilité est réduite.
Le profil-type, identifié par les professionnels du Territoire d’Action Sociale, décrit une femme âgée,
veuve qui touche des minimas sociaux et qui rencontre souvent des difficultés pour percevoir les
subventions de l’ANAH afin d’adapter son logement. En effet, aujourd’hui pour tous travaux sanitaires
(changement d’une baignoire en douche), il faut préalablement disposer d’un assainissement aux
normes. Cela, n’est pas sans poser de problèmes de coût. Certaines personnes âgées, dont les
ressources financières sont limitées, ne peuvent pas effectuer les travaux d’assainissement et donc ne
bénéficient pas des aides de l’ANAH.
Pour faire face, aux problèmes des surcoûts, le Pact-Arim du Finistère lance de plus en plus de travaux,
soumis à un échéancier afin de répartir au mieux les dépenses. Malgré ce dispositif, le nombre de
dossiers non abouti est grandissant. Le problème du coût des travaux remet en cause le maintien à
domicile même si peu de solutions alternatives sont proposées.
Il est important que les personnes âgées soient informées des aides qu’elles peuvent recevoir pour
améliorer leur confort dans leur maison. Pour cela une anticipation est nécessaire. Il est plus difficile
d’agir lorsque les problèmes sont déjà présents. Le Pact-Arim ainsi que les CLIC doivent jouer un rôle
dans la communication et l’information auprès des personnes âgées.
Des solutions intermédiaires (entre la maison et la maison de retraite) peuvent être trouvées afin de
permettre le maintien à domicile tout en rapprochant les personnes des commodités du bourg et en leur
109
garantissant une certaine sécurité et certains services d’aide ménagère et de soins infirmiers. Certaines
innovations dans ce domaine vont être nécessaires.
7.2.4 Orientations politiques du Conseil Général relatives à la vieillesse
A l’échelle du Territoire d’Action Sociale, le Département souhaite favoriser le maintien à domicile dans
de bonnes conditions :
- accompagner le vieillissement, prévenir des dysfonctionnements qui y sont liés (troubles de la
mémoire et du comportement) et orienter les personnes pour une prise en charge,
- repérer les situations de maltraitance et établir les conditions d’une prévention auprès des familles,
des professionnels et des institutions,
- développer les réseaux d’intervention autour des personnes âgées (CLIC).
7.2.5 Bénéficiaires de l’Allocation Adulte Handicapé
A noter également, que parmi les allocataires de minima sociaux, on dénombre une part d’adultes
handicapés plus élevée à l’échelle du TAS Lesneven-Abers-Iroise que dans le reste du département :
63,1 % contre 50,8 % en 2002. Cette situation commune aux trois EPCI, ne trouve pas d’explication
dans le nombre de places en établissements spécialisés, pas plus importante dans ce secteur.
7.3 Gens du voyage
Conformément à la loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage : « Les
communes participent à l’accueil des personnes dites gens du voyage et dont l’habitat traditionnel est
constitué de résidences mobiles ».
Le Conseil Général doit, en y associant les communes, élaborer avec le représentant de l’Etat, le
schéma départemental d’accueil des gens du voyage. Ce document doit répartir et programmer la
réalisation d’aires d’accueil en fonction de la définition des besoins.
Toutes les communes de plus de 5 000 habitants doivent y figurer. Seules les communes de Plabennec
et de Plouguerneau sont concernées par cette loi.
Sur la commune de Plouguerneau une aire d’accueil est prévue au Hellès. Cette aire comprendra 8
emplacements de 150 m² ainsi que des facilités communes. Sur la commune de Plabennec une aire
d’accueil de 22 places existe déjà.
Accueil spécifique et structures d’hébergement
A retenir…
-
L’accumulation des difficultés sociales et financières existe peu dans la CCPA
La commune de Plouguerneau ressort par son nombre de demandeurs de FSL
Une identification difficile de la précarité sur le territoire
Un maintien à domicile difficile pour les personnes âgées malgré la présence de services
d’accompagnement
Une capacité d’accueil des gens du voyage en adéquation avec le schéma départemental
110
8. L’accompagnement du développement de l’habitat
8.1 Urbanisme et foncier (Source : analyse des documents d’urbanisme)
Communes
Documents
d’urbanisme
exécutoires
Etat d’avancement
des documents
d’urbanisme au 1er
décembre 2007
(source : DDE 29)
Objectifs
d’accueil de
population
Atteindre
1 096
habitants à
l’horizon 2015
Atteindre
1 415
habitants à
l’horizon 2015
Atteindre
1 762
habitants à
l’horizon 2015
Objectifs en
termes de
construction
logements ou de
permis de
construire
Disponibilités
Réserves
foncières
communales en
zone urbaine
Zones
U
Zones
1AU ou 1
Na
Zones
2AU ou 2 Na
(après modification du
PLU)
7 logements par
an
NR
5,8 ha
8,7 ha
0 ha
NR
1,1 ha
-
13 ha
0,5 ha
12 logements
par an
7 ha
13,6 ha
9,4 ha
0 ha
3 ha
0 ha
32,8 ha
(et 21,8 ha en 3AU)
0 ha
Coat-Meal
PLU rendu exécutoire depuis août
2006
Kersaint Plabennec
PLU rendu exécutoire depuis juillet
2006
Le Drennec
PLU rendu exécutoire en décembre
2007
Plabennec
PLU rendu exécutoire en 2005
NR
Entre 50 et 60
permis par an
Plouguerneau
PLU arrêté en septembre 2007
Atteindre
7 500
habitants à
l’horizon 2017
50 logements
par an
NR
53,5 ha
32 ha
17,4 ha +
emplacements
réservés
Plouguin
PLU rendu exécutoire en 2008
NR
10 logements
par an
3à4
ha
6,9 ha
12,9 ha
0 ha
Communes
Tréglonou
Documents
d’urbanisme
exécutoires
Etat
d’avancement des
documents
d’urbanisme au
1er décembre
2007 (source :
DDE 29)
PLU rendu
exécutoire en
2007
Disponibilités
Objectifs
d’accueil de
population
Objectifs en
termes de
logements
ou de permis
de construire
Zones
U
Zones
1AU ou 1 Na
Atteindre 600
habitants à
l’horizon 2013
3 logements
neufs par an
4,1 ha
0,8 ha
6 ha
Zones
2AU ou 2 Na
(après
modification du
PLU)
0 ha
POS modifié en
juin 2005
-
-
-
2,1 ha
21,3 ha
-
Landéda
POS
-
-
-
-
-
-
Lannilis
POS rendu
exécutoire en
2001, modifié PLU
en 2004 et 2007
-
-
-
NR
57,1 ha
(modification du
POS en 2007)
21,2 ha
(modification du
POS en 2007)
Loc-Brévalaire
POS rendu
exécutoire
le 26 mars 1985
Carte communale
en révision
-
-
-
-
-
Plouvien
POS rendu
exécutoire le 9
juillet 1993
PLU en cours
d’élaboration
-
10 à 15
logements
par an
4,7 ha
6,6 ha
28 ha
Révision simplifiée
du POS, rendue
exécutoire le 30
mars 2006
-
-
-
NR
158 ha
9,7ha
Bourg-Blanc
Saint-Pabu
Réserves foncières
communales en
zone urbaine
0 ha
112
De manière générale, on remarque dans les PLU récents que les zones 1AU sont plus nombreuses que
les zones 2AU. Peu de terrains sont gardés en réserve d’une urbanisation future. De plus, les zones
1AU ne font que trop rarement l’objet d’un schéma d’aménagement alors que celui-ci est nécessaire
pour mettre en place un projet urbain sur la zone à urbaniser. Dans la pratique, ces zones 1AU sont
considérées comme des zones urbanisées et les propriétaires, lorsqu’ils le peuvent, préfèrent revendre
leur terrain au prix fort à des particuliers plutôt qu’à des lotisseurs. De plus, ils peuvent eux même
diviser leur parcelle en plusieurs lots, en déposant une déclaration préalable à la mairie.
Il est nécessaire que les volontés politiques soient bien inscrites dans les PLU et qu’elles puissent être
appliquées par la suite.
Dans les PLU, il est obligatoire d’indiquer un objectif d’accueil de population et donc du nombre de
logements nécessaires à l’arrivée de ces nouveaux ménages.
Objectifs annuels de construction neuve retenus dans les documents d’urbanisme
récents et nombre annuel moyen de logements neufs réalisés entre 2001 et 2007
Source : Analyse des documents d’urbanisme
Tréglonou
Coat-Méal
Plouguin
Le Drennec
Plouguerneau
Plabennec
Plouvien
et DRE Bretagne - Sitadel
Document d’urbanisme
exécutoire
Objectifs annuels de
constructions neuves
Nombre moyen de constructions
neuves entre 2001 et 2007
PLU 2006
PLU 2006
PLU 2007
PLU 2007
PLU 2007
PLU 2005
POS 1993
3
7
10
12
50
50 à 60
10 à 15
7
10
14
16
67
78
19
Dans les communes qui viennent d’élaborer leur document d’urbanisme, les objectifs énoncés sont
inférieurs à la production de logements des sept dernières années et marquent une volonté de maîtriser
la construction neuve dans ces communes.
Dans la commune de Plouvien, la seule qui dans son POS a inscrit des objectifs de production de
logements, on s’aperçoit que les objectifs ont été dépassés ces dernières années pour aboutir à la
construction de 19 logements par an. Il est important que les objectifs des récents PLU soient tenus.
Pour les années à venir plusieurs projets de lotissement sont programmés dans certaines communes
de la CCPA.
Projets de lotissements en cours
2 projets de lotissements pour l’année 2008 :
Coat-Méal
- 22 lots
-
Plouguin
Le Drennec
Et 10 lots
1 lotissement privé de11 lots pour 2008
Un lotissement privé pour l’année 2008 de 12 lots
3 projets de lotissement privé pour les années 2009-2010
-
5 lots
12 lots
Et 12 lots
Tréglonou
1 lotissement privé de 4 lots
Plouvien
1 lotissement de 25 lots par un promoteur privé
Kersaint - Plabennec 1 lotissement privé de 25 lots
1 projet de lotissement communal, mixte à caractère social, de 29 lots.
Plouguerneau
2 emplacements réservés par la commune pour un lotissement « résidence
senior » et un lotissement pour l’installation de jeunes ménages.
Ces projets dépassent, dans certaines communes, les objectifs de production de logements par an fixés
dans les PLU.
Comparaison évolution de la population et des résidences principales entre 1999 et les
recensements rénovés
Source : INSEE
Tréglonou (2005)
Coat-Méal (2005)
Saint-Pabu (2005)
Bourg-Blanc (2005)
Landéda (2006)
Plabennec (2006)
Communes
recensées
Population
1999
Population
2004, 2005 ou
2006
Variation
population
entre 1999 et
2004,2005 ou
2006
492
737
1 479
3 077
2 949
6 997
523
870
1 686
3174
3 519
7 568
+31
+133
+207
+97
+570
+571
188
263
585
1 086
1 146
2 491
213
315
697
1 157
1 398
2 868
Variation
résidences
principales
entre 1999 et
2004,2005 ou
2006
+25
+52
+112
+71
+252
+377
15 731
17 340
+ 1 609
5 759
6 648
+ 889
Résidences
principales
en 1999
Résidences
principales
en 2004, 2005 ou
2006
Globalement, dans les 6 communes recensées récemment, entre 1999 et 2006, on compte environ
1 609 habitants supplémentaires pour 889 résidences principales de plus, soit un ratio théorique de
« 1,8 personne » pour chaque nouvelle résidence principale. Ce ratio cache des disparités
communales. A Tréglonou le ratio théorique est de 1.24, alors qu’il est de 2.55 personnes par résidence
principale créée à Coat-Méal. Ce ratio fait référence au nombre de personnes par ménages. Nombre
qui est en baisse et qui traduit le desserrement que connaissent les ménages aujourd’hui.
Certaines contraintes s’appliquent aux communes et contraignent le développement de l’habitat. Ce
tableau récapitule l’ensemble des contraintes que peuvent connaître les communes.
Contraintes au développement de l’habitat
Source : questionnaires auprès des communes
Contraintes naturelles
Contraintes patrimoniales
Plouvien
-
Deux périmètres Monuments
Historiques
Coat-Méal
-
Porche de l’église inscrit aux
Monuments Historiques
Autres types de
contraintes
Périmètre de protection de
captage d’eau (non
opposable à ce jour)
-
Plouguin
-
-
Le Drennec
-
-
Contrainte liée à la station
d’épuration en limite de
capacité
-
Tréglonou
Loi Littoral
-
-
114
8.2 Assainissement
L’assainissement est une problématique déterminante dans le développement de l’habitat. L’ouverture
à l’urbanisation des espaces sera de plus en plus conditionnée par la mise en place d’un
assainissement adapté et performant.
La commune qui pose le plus de problèmes actuellement est Saint-Pabu. Au vu de sa population, de sa
localisation et de sa croissance, la commune devrait disposer d’une station d’épuration.
115
Assainissement collectif
Communes
Lannilis
Quartiers
Station
(procédé)
Capacité en
EH
Taux de
raccordement
Rejet
Bourg
Boues activées
11 700
1 336 raccordements
Mer
Prat ar Coum
Aber Wrac'h
Boues activées
2 700
Reste du
littoral
Plouguerneau
Fonctionnement
204 foyers équivalent
à 1 100EH
Mer (même bassin
tampon que Lannilis
avant le rejet en mer)
2 500
Saint-Pabu
1 218 foyers
Pas de problème de
fonctionnement
Pointe de Portz Guen
Canalisations vieillissantes
Pas de station
Tréglonou
Petit collectif
Bourg-Blanc
Boues activées
4 000
Le Drennec
Lit bactérien
1 300
562 foyers
Aber Wrac'h
Plouvien
Lagunage
1 820
1 420 (en 2002)
Croas Mesdoun
(Acceptabilité du
milieu insuffisant.)
Surcharge hydraulique par
temps de pluie.
Plouguin
Boues activées
1 200
540 foyers
Le Garo
Limites de capacité de
traitement de la station
KersaintPlabennec
Lagunage
1 200
280 foyers
Lagunage
700
204 foyers
Ruisseau Arcouët
Limitation du rejet en étiage
Coat-Méal
LocBrevalaire
Plabennec
33 foyers
Mer
9 500
Taux
d'ANC
4 300
88,2 %
1529
foyers
En 2008, augmentation de la
capacité à 5 000 EH.
Extension du réseau.
60 %
Pas de projet
100 %
Station pour le bourg en
prévision
84 %
177 foyers
Projet d’extension du réseau
d’assainissement aux
nouveaux lotissements
Extension ou création d’une
nouvelle station
Extensions prévues vers les
lotissements en cours
Amélioration de la station
100 %
Le Mendy
Gestion du
SPANC
36,7 %
705 foyers
Aber Benoit
Pas de station
Boues activées
Projet = 453 habitants
supplémentaires à raccorder
d'ici fin 2008
Problème d'aptitude de sols
à l'assainissement individuel
Assainissement individuel
Boues activées
Projets
Extension importante de
l'urbanisation
Pas de station
Bourg
Landéda
Assainissement individuel
CC de
Plabennec et
des Abers +
gestion du
Bassin Versant
ACCOMPAGNEMENT DU DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
A retenir…
-
Sept communes avec un PLU récent
Peu d’anticipation dans les zones à urbaniser et dans l’achat de réserves foncières
Présence d’un assainissement collectif dans les communes excepté à Saint-Pabu et à KersaintPlabennec, Loc-Brévalaire n’ayant pas la population suffisante pour mettre en place un
assainissement collectif

Communauté de Co de Plabennec et de Communauté de

Transcription

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