Voir le diagnostic de 2007 - Communauté de Communes de Crozon
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Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT Première partie DIAGNOSTIC Décembre 2007 Réf. : 09-206-CLG Agence de DEveloppement et d'Urbanisme du Pays de Brest 24 rue Coat ar Gueven – 29200 Brest Tél 02.98.33.51.72 Fax : 02.98.33.51.69 www.ADEUPa-brest.fr PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 2 SOMMAIRE Partie 1. Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique Habitat 1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années 1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier 1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise 1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix p.7 p.8 p.14 p.18 p.23 1.5 Un Pays qui n’échappe pas à la tendance p.30 Partie 2. La Communauté de Communes de la presqu’île de Crozon 1. Démographie 1.1 Une évolution de la population encourageante 1.2 Un excédent migratoire qui ne compense pas le déficit naturel 1.3 Une structure par âge vieillissante 1.4 Une augmentation du nombre de ménages accompagnée d’une réduction de leur taille 1.5 Evolution des effectifs scolaires : hausse récente en élémentaire 2. Contexte socio-économique 2.1 Un emploi qui s’érode entre 1990 et 1999 2.2. Des migrations domicile-travail limitées 2.3 Une évolution favorable de l’emploi salarié privé depuis 2000 2.4 Un développement économique tourné essentiellement vers le tourisme et l’économie Résidentielle 2.5 Une population active vieillissante 2.6 Chômage et minima sociaux : une situation sociale qui s’améliore mais qui reste fragile 2.7 Catégories socio-professionnelles et revenus des ménages 2.8 Une faible motorisation p.33 p.34 p.34 p.37 p.39 p.41 p.44 4. Parc de logements 3.1 Structure du parc en 1999 3.2 Des propriétaires-occupants majoritaires 3.3 Caractéristiques du parc de logements p.63 p.36 p.67 p.68 4. Le parc locatif p.73 4.1 Un parc HLM peu développé sauf à Crozon 4.2 Un parc locatif privé limité p.73 p.82 5. Les marchés fonciers et immobilier 5.1 Le marché de l’occasion 5.2 La construction neuve 5.3 Le marché foncier 5.4 Le Prêt à Taux Zéro p.84 p.84 p.89 p.93 p.101 6. L’accompagnement du développement de l’habitat 6.1 Urbanisme et foncier 6.2 Assainissement 6.3 Dispositions réglementaires propres au territoire p.103 p.103 p.106 p.108 7. Accueil spécifique et structures d’hébergement 7.1 Populations démunies 7.2 Personnes âgées et personnes handicapées 7.3 Gens du voyage p.110 p.110 p.113 p.114 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 p.46 p.47 p.48 p.49 p.52 p.53 p.58 p.62 3 Préambule La Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon (CCPC) s’engage aujourd’hui dans la réalisation d’un Programme Local de l’Habitat pour la période 2009-2015. La finalité d’un tel outil de planification est d’offrir aux habitants actuels et futurs de ce territoire, une réponse adaptée à leurs besoins en matière d’habitat. Cette ambition rejoint pour partie celle du développement durable et vise à faire de la CCPC un espace accessible à tous, capable de satisfaire les attentes des ménages dans la concrétisation de leurs parcours résidentiels. Cet objectif complexe nécessite de rompre avec les blocages existant aujourd’hui, notamment ceux qui résultent des tensions du marché de l’habitat dont l’assise correspond au Pays de Brest. Aujourd’hui, les différentes intercommunalités de cet espace doivent se fédérer et organiser la mise en œuvre d’une politique de l’habitat en adéquation avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale. Après Brest métropole océane, habituée à la «procédure PLH», et la Communauté de Communes du Pays de Landerneau-Daoulas, la CCPC est le troisième territoire du Pays à se lancer dans l’élaboration du sien, conformément aux dernières modalités législatives entrées en vigueur. Les enjeux qui en découlent sont multiples. D’une part, ce document doit estimer le nombre de constructions neuves à prévoir à une échéance de six ans et d’autre part, il doit proposer une offre variée en habitat et en hébergement tenant compte de la demande ainsi que des spécificités du territoire. Le diagnostic, première étape de la démarche, permet de dégager un état des lieux du territoire qui aborde des grandes thématiques comme la démographie, le contexte socio-économique, le parc de logements existant, les marchés foncier et immobilier, l’accompagnement du développement de l’habitat et l’accueil spécifique et les structures d’hébergement. Il s’attache à identifier les évolutions récentes dans ces différents domaines, l’objectif étant in fine de dégager un programme d’actions s’inscrivant dans une perspective de cohésion et de mixité sociale. Cette étape repose sur l’analyse de données statistiques actualisées, issues de sources diverses et d’éléments recueillis lors d’entretiens réalisés auprès des élus ou des professionnels dont l’activité a un rapport avec l’habitat. Avec ce PLH, la CCPC va franchir une nouvelle étape dans le rôle qu’elle peut jouer en matière de politique locale de l’habitat et du développement de son territoire. Espace attractif du point de vue touristique, l’ensemble des communes de la presqu’île se doit d’apporter des réponses adaptées aux attentes de sa population. Enfin, le grand défi de cette démarche est de «faire vivre le PLH pour et avec les acteurs». Les institutionnels et les professionnels de l’habitat doivent être associés à l’amont et l’aval de l’élaboration du PLH, le but étant qu’ils communiquent sur les objectifs fixés, qu’ils échangent sur les outils mobilisables et qu’ils suivent la mise en œuvre du panel d’actions. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 4 CADRAGE LEGISLATIF Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements (article L.302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation). • l’articulation avec le SCoT du Pays de Brest Les Programmes Locaux de l’Habitat, doivent être compatibles avec les Schémas de Cohérence Territoriale (article L 122-1 du Code de l’Urbanisme). Le SCoT «présente le projet d’aménagement et de développement durable retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme en matière d’habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises, de stationnement des véhicules et de régulation du trafic automobile» (articles L. 122-1 du Code de l’Urbanisme). • la qualification de l’offre et de la demande dans un PLH Afin de mettre en évidence les dysfonctionnements du marché du logement, il convient de réaliser un diagnostic global qui intègre tous les segments du parc et toutes les dimensions de l’offre et de la demande. Ce diagnostic se veut dynamique pour mettre en évidence les interactions entre les parcs. une analyse de l’offre qui porte sur : - l’ensemble des segments du parc (parc public, parc privé, collectifs, individuels) ainsi que l’offre en hébergement, - la connaissance du parc privé (typologie, évolution et occupation), - la répartition géographique de l’offre (phénomène de spécialisation ou de ségrégation socio-spatiale), - la connaissance du stock dans le parc existant et la construction neuve, - le marché foncier en tant que support de l’offre de logements dans un contexte de crise foncière. une analyse de la demande qui aborde : - les évolutions sociodémographiques (population et ménages), - les évolutions socio-économiques (pauvreté, précarité et emploi). • un programme d’actions décliné par thème et par secteur géographique Il précise : - l’offre nouvelle de logements (meilleure répartition spatiale notamment en ce qui concerne l’offre sociale), - l’amélioration et la réhabilitation du parc existant, - la problématique du renouvellement urbain qui concerne à la fois le parc social (démolitions) et le parc privé dégradé à travers le traitement des centres anciens, des questions d’habitat indigne et insalubre ou des copropriétés dégradées, - les personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières, - le volet foncier qui permet de connaître le marché et ses potentialités au moment du diagnostic et qui définit une stratégie foncière permettant la réalisation d’objectifs affichés en adéquation avec les documents d’urbanisme et de planification. Le programme opérationnel est territorialisé. Les actions et les moyens financiers mobilisés pour la politique de l’habitat sont détaillés et sectorisés. La délimitation des secteurs d’intervention est laissée à la collectivité : infracommunal, communal ou supra-communal. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 5 Articulation avec le SCoT du Pays de Brest Le SCoT du Pays de Brest, dont le diagnostic et le Projet d’Aménagement et de Développement Durable ont été approuvés par le syndicat mixte en janvier 2008, distingue plusieurs stratégies territoriales déclinées sous forme d’objectifs quantitatifs. L’un d’eux relatif à la stratégie urbaine, vise à accueillir 34 000 ménages supplémentaires à l’horizon de 15 ans. Ce scénario élaboré il y a quelques années, sur la base de données statistiques de 1999, équivaut à l’accueil de 2 300 ménages supplémentaires par an. Annuellement, il est envisagé que Brest métropole océane accueille 1 350 ménages dont 950 dans la ville de Brest. Parallèlement, les autres communes du Pays de Brest accueilleraient 950 nouveaux ménages par an. L’objectif poursuivi en matière de construction neuve est de 1 050 résidences principales par an dans les Communautés de communes du Pays de Brest et de 1 300 à 1 450 logements dans la Communauté Urbaine. En effet, le Pays hors Bmo ayant « capté » l’essentiel des nouveaux ménages entre 1999 et 2006, le but est aujourd’hui d’enrayer l’étalement urbain en redéployant la nouvelle population résidentielle «prioritairement» dans l’agglomération brestoise. La démarche SCoT vise ainsi à proposer un projet de développement global, ce type d’outil doit veiller à la cohérence et au suivi des différents documents de planification sectoriels à l’échelle des intercommunalités, notamment à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat intercommunaux. Objectifs annuels moyens d’évolution du nombre de ménages durant la période 2007-2020 Nombre de ménages nécessaires à l’équilibre démographique Nombre de ménages contribuant à la croissance démographique Total de ménages Ville de Brest 500 450 950 Communes de Bmo 250 150 400 Pays de Brest hors Bmo 450 500 950 1 200 1 100 2 300 Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Pays de Brest Traduction en logements à finalité de résidence principale (ratio ménage/logement = 0,9) Bmo 800 Nombre de constructions neuves contribuant à la croissance démographique 650 Pays de Brest hors Bmo 500 550 1 050 1 300 1 200 2 500 Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Pays de Brest Nombre de constructions neuves nécessaires à l’équilibre démographique Total de logements à construire 1 300 à 1 450 Extrait du PADD du SCoT «Une urbanisation maîtrisée cohérente et économe suppose une gestion pondérée dans le temps, donc une programmation autant qu’une planification. Le SCoT préconise une application de ces dispositionscadres pour l’urbanisation à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat dans l’ensemble des intercommunalités du Pays de Brest. Ces PLH devront : - préciser l’application adaptée des directives du SCoT - gérer la fluidité de l’offre de logements dans le temps, afin d’éviter les effets de surchauffe et de refroidissement des besoins d’équipements associés à l’urbanisation. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 6 Partie 1. Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique habitat Le Pays de Brest qui correspond à l’étendue de la zone d’emploi, de la zone de chalandise et du bassin d’habitat constitue le territoire le plus pertinent pour organiser la réflexion et mettre en cohérence les actions notamment dans les domaines de l’urbanisme et de l’habitat. Le Pays de Brest en quelques chiffres… Nombre de communes 8 Population sans double compte en 1999 (INSEE) 213 545 habitants CC du Pays de Landerneau-Daoulas 22 41 355 habitants CC du Pays d’Iroise 20 38 913 habitants CC de Plabennec et des abers 13 33 814 habitants CC du Pays de Lesneven – Côte des Légendes 15 24 682 habitants CC de la Presqu’île de Crozon 7 15 805 habitants CC de l’Aulne Maritime Pays de Brest 4 89 6 616 habitants 374 730 habitants Territoires Brest métropole océane PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 7 1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années 1.1.1 Un développement marqué par une croissance urbaine intense suivie d’un processus de périurbanisation Des années 1950 à la fin des années 1990, la population du Pays de Brest a gagné presque 107 000 nouveaux habitants. L’évolution démographique longue met en évidence deux périodes démographiques distinctes : Evolution démographique longue du Pays de Brest 1954-1975 1975-1999 Cumul des deux périodes (1954-1999) Ville de Brest + 56 100 -17 200 = + 38 900 Autres communes de la Communauté urbaine + 13 800 + 24 100 = + 37 900 Communauté urbaine + 69 900 + 6 900 = + 76 800 Pays hors agglomération + 2 000 + 28 100 = + 30 100 Pays de Brest + 71 900 + 35 000 = + 106 900 source : INSEE 1954-1975, une concentration de la croissance démographique dans l’agglomération brestoise Entre 1954 et 1975, le dynamisme démographique du Pays de Brest se concentre essentiellement dans la ville-centre (+ 56 100 nouveaux habitants) et plus modérément dans les autres communes de l’agglomération (+ 13 800 habitants). Le reste du Pays plus rural, n’est quasiment pas concerné par ces nouveaux apports démographiques (+ 2 000 habitants). 1975-1999, un essor démographique qui se diffuse au reste du Pays de Brest En 1975, s’opère un renversement de tendance. A partir de cette date et jusqu’en 1999, le phénomène « s’inverse » puisque désormais ce sont les communes du Pays de Brest, hors ville-centre qui profitent des hausses de population : 28 000 nouveaux habitants viennent habiter les territoires correspondant aujourd’hui aux six Communautés de communes et environ 24 000 arrivants intègrent les communes de Brest métropole océane tandis que la ville de Brest perd plus de 17 000 habitants. Ce phénomène s’est traduit par l’émergence d’une « ville moyenne » éclatée et invisible qui s’est progressivement façonnée aux portes de la ville de Brest. 1.1.2 Un rayonnement croissant de la zone d’emploi brestoise Selon divers critères établis par la Délégation Interministérielle à l’Aménagement et à la Compétitivité des Territoires, le développement économique et les fonctions métropolitaines confèrent à l’agglomération brestoise un rayonnement, légèrement plus fort que son poids démographique au sein des métropoles nationales et européennes de même taille1. 1 Source : DATAR 2003, pour un rayonnement européen des métropoles françaises et INSEE-OCTANT n°92 janvier 2003 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 8 L’influence économique du pôle brestois, fort de 150 000 emplois (en 2005), s’étend régulièrement vers l’Est du Finistère, illustrant ainsi le phénomène national de métropolisation autour des agglomérations. Ce type de configuration occasionne nécessairement de nombreux déplacements domicile-travail entre sous-ensembles du Pays de Brest, surtout entre l’agglomération brestoise et les Communautés de communes voisines. Ces migrations pendulaires, en constante augmentation, s’exercent de plus en plus loin générant de fait, une dissociation grandissante entre le territoire d’emploi et celui de résidence. Il est à noter désormais que ces mouvements quotidiens des résidents en périphérie vers les lieux d’emplois de l’agglomération, se doublent d’un flux inverse qui se développe à grande vitesse. Le rayonnement du pôle brestois se traduit donc par un phénomène persistant de dispersion de l’habitat dans un contexte de très grande activité du marché immobilier qui tend à amoindrir le poids démographique de l’agglomération brestoise au sein de son propre Pays. Ce phénomène complexe compromet certains équilibres d’équipements destinés à la population, occasionnant plus de déplacements et renforçant les contrastes sociaux entre les territoires. 1.1.3 Une évasion urbaine, favorable aux Communautés de communes Depuis une trentaine d’années, la très forte demande, particulièrement en individuel neuf a surtout profité à la périphérie du bassin d’habitat brestois, l’agglomération-centre peinant à satisfaire la demande des ménages. En effet, la raréfaction du foncier réellement mobilisable pour l’urbanisation a contribué à entretenir une migration notamment des primo-accédants et des catégories PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 9 intermédiaires permettant à certaines communes peu attractives jusqu’à lors, de remplir leur école ou de rentabiliser certains équipements. Ces dernières années, l’étendue du bassin d’habitat de l’agglomération brestoise n’a cessé de s’élargir. Aujourd’hui, il tend même à rejoindre celui de Landivisiau à l’Est voire celui de Châteaulin au Sud, la dispersion des ménages par la construction individuelle, en résidence principale, étant toujours plus importante et géographiquement éclatée. En 2005 et 2006, les communes dans lesquelles, les taux d’acheteurs originaires de l’agglomération brestoise s’avèrent les plus importants sont celles situées le long des voies de communication majeures qui structurent le Pays de Brest : la RN 12, la RN165, la D 789 et la D 788. En 2005-2006, ce sont les communes appartenant à l’aire urbaine brestoise qui affichent les taux de ménages issus de Brest métropole océane et détenteurs d’une autorisation de construire les plus élevés. Ainsi, dans la plupart des communes des CC du Pays de Landerneau-Daoulas, du Pays d’Iroise et de Plabennec et des Abers, les demandeurs de permis de construire originaires de l’agglomération brestoise constituent 30 à 50% des pétitionnaires de permis de construire. Dans une moindre mesure, les Communautés de communes du Pays de Lesneven (moins de 30%) et de la Presqu’île de Crozon (moins de 20%) sont elles, moins concernées par le phénomène, car plus distantes de Brest en temps de déplacement. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 10 1.1.4 Des propriétaires-occupants qui prédominent en dehors de la ville de Brest Statut d’occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE 100% 2407 80% 60% 1455 21747 3275 14183 17858 47535 Bmo hors Brest Pays hors Bmo 40% 20% 8619 30488 0% Brest Propriétaire-occupant Locataire du parc HLM Locataire du secteur privé En 1999, dans l’agglomération brestoise hors Brest et au sein du Pays hors Communauté Urbaine, la part de propriétaires-occupants supérieure à 80%, résulte du phénomène de périurbanisation puisque nombreux sont les ménages qui quittent la ville-centre pour réaliser leur projet d’accession dans les communes riveraines de Brest. Les locataires, qu’ils résident au sein des parcs privé ou HLM, sont eux nettement moins nombreux dans ces territoires. A Brest, les statuts d’occupation observés sont davantage équilibrés : 45% de propriétaires-occupants, 35% de locataires du secteur privé et 20% dans le parc public. Ainsi, le phénomène de périurbanisation entretient la dualité entre la ville-centre qui possède un parc locatif privé et public et la périphérie caractérisée par la maison individuelle habitée par son propriétaire. Extrait du diagnostic du SCoT du Pays de Brest Le phénomène de périurbanisation traduit la volonté d’accession à la propriété individuelle des ménages à un coût foncier plus abordable que dans la ville-centre. L'urbanisation nouvelle, pavillonnaire, en accession à la propriété (représentant 5 logements neufs sur 10 entre 1990 et 1999 et 8 sur 10 depuis), s’est réalisée à 90% en lisière de l’agglomération et dans son immédiate périphérie. La concentration de la construction neuve pavillonnaire est spécifique de ces secteurs, alors que le locatif privé et social prédomine à Brest. Dans un contexte de très grande activité du marché immobilier, cette dispersion de l’habitat sur les communes extérieures à l’agglomération ne s’est pas uniformément répartie. Entre 1999 et 2004, la construction de logements a été particulièrement soutenue sur le littoral. Seules 10 communes littorales sur 45 ont connu une progression de leur offre de logements inférieure à 8%, et la plupart d’'entre elles, une évolution supérieure à 13%. L’urbanisation prend différents visages selon les espaces, avec des divergences marquées entre le littoral, les territoires de l'intérieur et l’agglomération. Dans les deux premiers cas, cette dynamique accélère le mitage du territoire au détriment des espaces agricoles et des milieux naturels. Au sein de l’agglomération, la volonté de maîtriser les surfaces aménagées et de circonscrire l'urbanisation a conduit au développement du lotissement. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 11 Destination de la construction neuve entre 1990-1999 (période de 9 ans) Source : INSEE Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires Logements neufs Bmo Pays hors Bmo Total 3 300 5 000 8 300 3 800 1 500 5 300 1 500 800 2 300 800 1 400 2 200 = 9 400 = 8 700 = 18 100 Destination de la construction neuve (logements autorisés) entre 2000-2007 (période de 7 ans) Source : DRE Bretagne - Sitadel Bmo Pays hors Bmo Total Propriétaires occupants 2 524 8 712 11 236 Locatifs privés 3 318 3 048 6 366 Locatifs HLM 1 753 1 006 2 759 Résidences secondaires 18 1 111 1 129 Logements neufs = 7 613 = 13 877 = 21 490 Entre 1990-1999, la construction neuve s’est révélée plus importante à l’échelle de Brest métropole océane (9 400 logements construits) que dans le reste du Pays de Brest (8 700). Au contraire, durant la période 20002007, le Pays hors Communauté Urbaine enregistre presque deux fois plus de logements autorisés (13 877) que les communes de l’agglomération (7 613 unités). Répartition des destinations de la construction neuve (logements autorisés) entre 1990-1999 et 2000-2007 à l’échelle du Pays de Brest hors Bmo Sources : INSEE et DRE Bretagne - Sitadel 70% 62,8% 60% 57,5% 50% 1990-1999 40% 2000-2007 30% 22,0% 17,2% 20% 9,2% 10% 7,2% 9,6% 8,0% 0% Propriétaires occupants Locatifs priv és Locatifs H LM Résidences secondaires NB : Pour la période 2000-2007, les effectifs des résidences principales destinées à être occupées par leur propriétaire sont à prendre avec précaution, car probablement sous-estimés, ces chiffres n’englobent pas certains logements collectifs intégrés aux effectifs des locatifs privés. En effet, la destination mentionnée dans la liste des autorisations de logements n’étant pas suffisamment explicite, celle-ci n’a pas permis de distinguer s’il agissait d’une vente à l’attention d’un propriétaire-occupant ou d’un propriétairebailleur. Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays d’Iroise Diagnostic – Juin 2008 A l’échelle du Pays de Brest hors agglomération brestoise, entre 1990-1999 et 2000-2007, le nombre d’autorisations délivrées pour construire des logements est en pleine croissance, leurs destinations ont évolué comme suit : le poids des résidences principales s’accentue et augmente de 5,3 points, confirmant ainsi le rôle résidentiel que jouent les territoires périphériques de la Communauté Urbaine, le poids des logements locatifs privés est également en hausse (+4,2 points), la représentation des logements sociaux est en baisse (-2 points), le taux de résidences secondaires faiblit modérément (-1,6 point) mais représente toujours au moins 8% du total des logements neufs. Ces évolutions confirment la destination de la construction neuve, dédiée majoritairement à un usage de propriétaires-occupants dans les Communautés de communes composant le Pays de Brest. Ces tendances observées illustrent l’accentuation du processus de périurbanisation qui « touche » l‘agglomération brestoise, laquelle continue de perdre des habitants (selon l’INSEE au moins 3 500 habitants de moins entre 1999 et 2005). PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 13 1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier 1.2.1 Un marché immobilier de l’occasion toujours soutenu mais en perte de vitesse chez les acheteurs originaires de l’agglomération brestoise Evolution du nombre d’acheteurs originaires de Bmo dans le marché foncier et immobilier du Pays de Brest hors Bmo Source : DGI – services des domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – traitements ADEUPa de Brest 450 424 379 400 425 382 380 367 426 347 350 300 361 329 327 317 286 250 269 337 261 200 150 Mutations du bâti ancien individuel 100 Construction neuve (individuel pur et individuel groupé) 50 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Entre 2000 et 2005, les ménages originaires de l’agglomération brestoise qui ont acheté un bien immobilier dans les communes du Pays de Brest hors agglomération, l’ont fait majoritairement dans le marché de l’occasion (entre 350 et 400 ventes annuelles durant la période). Conjointement, le marché de la construction neuve semble peser de plus en plus, puisque après avoir connu une baisse entre 1999 et 2003, il connaît une augmentation significative. Ainsi, en 2006, les acheteurs issus de l’agglomération sont désormais plus nombreux à concrétiser leur acquisition dans ce secteur. Moyenne annuelle des logements commencés 1990-1998 1999-2006 2007-2008 (logements autorisés pour cette dernière année) Brest métropole océane 876 782 1 658 Pays de Brest hors Bmo 729 1 576 2 305 1 450 2 131 3 588 Sources : INSEE et DRE Bretagne - Sitadel Total Pays de Brest Entre 1990 et 1998, on observe un relatif équilibre du volume de la construction neuve, entre 700 et 800 logements, pour chaque espace : agglomération brestoise et les six Communautés de communes. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 14 Durant la période 1999 et 2006, on assiste au doublement du nombre de constructions neuves dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise, tandis que la Communauté Urbaine voit son stock diminuer. Enfin, ces deux dernières années, en 2007 et 2008, les communes de Brest métropole océane rattrapent leur retard en multipliant par deux le niveau de construction antérieur. Parallèlement, dans le reste du Pays, on constate une nouvelle explosion des logements neufs qui constituent désormais plus de 2 000 nouvelles unités par an. 1.2.2 Une construction neuve qui explose à compter de 1999 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 15 Entre 1999 et 2006, nombreuses sont les communes du Pays de Brest qui se distinguent par une hausse importante de leur parc de logements grâce à la construction neuve. Pour n’en citer que quelques unes, Plouarzel, Saint-Pabu, Landéda, Tréglonou, Trégarantec, Saint Urbain ou La Martyre sont parmi celles qui ont enregistré le plus de nouvelles constructions, proportionnellement au parc dont elles disposaient en 1999, affichant ainsi plus de 24% de nouveaux logements. De plus, il faut noter qu’au sein de cette construction neuve, le segment du collectif est en plein boom. Depuis peu, celui-ci ne se cantonne plus uniquement aux pôles urbains majeurs, conséquence pour partie de l’essor de la promotion immobilière et des dispositifs d’investissement locatif. Les logements commencés à l’échelle du Pays de Brest entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest 2000 Individuel Collectif 1500 1000 500 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Au début des années 1990, la construction neuve se répartit presque équitablement entre l’individuel et le collectif. Cependant à partir de 1995, l’écart entre les niveaux de construction de type individuel et collectif n’a cessé de s’accentuer jusqu’en 2006. Récemment, l’année 2007 vient contrecarrer le phénomène puisqu’elle affiche un nombre record de logements collectifs, réduisant ainsi l’écart creusé jusqu’à lors. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 16 Evolution du nombre de logements individuels purs et groupés commencés annuellement entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest 600 500 400 300 200 100 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 CC Presqu'île de Crozon CC Aulne Maritime CC Pays de Landerneau CC Pays de Lesneven CC Plabennec et des Abers CC Pays d'Iroise 2003 2004 2005 2006 2007 Brest métropole océane L’analyse de l’évolution de la construction neuve dans les différents territoires du Pays de Brest, durant les 17 dernières années, permet de distinguer deux grandes périodes : - 1990 et 1998 : période de relative stabilité du marché A l’exception de l’agglomération brestoise, la progression de la construction neuve est constante dans l’ensemble du Pays de Brest avec une année plus soutenue en 1994. La hiérarchie des territoires est « respectée » puisque c’est à l’échelle de Brest métropole océane qu’on enregistre le plus de logements commencés, suivent le Pays d’Iroise, les secteurs de Plabennec et de Landerneau à égalité, le Pays de Lesneven ou la presqu’île de Crozon avec des proportions semblables et enfin l’Aulne Maritime. - 1998-2007 : essor de l’évasion urbaine qui bouleverse la hiérarchie des territoires A partir de 1998, l’emballement du marché de la construction est plus marqué mais aussi plus heurté affichant des hausses irrégulières. Hormis le secteur de l’Aulne Maritime, tous les territoires sont concernés par une certaine frénésie et chacun d’entre eux enregistre des niveaux de construction plus soutenus que durant la période précédente. Fait nouveau, à partir de 2005, le Pays d’Iroise dépasse désormais le niveau de construction de l’agglomération brestoise. Dans les autres territoires, les progressions sont importantes mais moindres notamment dans la presqu’île de Crozon et à l’échelle du Pays de Lesneven. Durant cette période, la construction neuve dans l’ensemble du Pays de Brest a progressé de 50%. Dans les Communautés de communes, cette progression a souvent doublé par rapport à 1990-1998. A contrario naturellement, l’agglomération brestoise a évolué à un rythme faible, inférieur à celui des années 1990. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 17 1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise Le développement de l’urbanisation tel qu’il s’est fait à l’échelle du Pays de Brest s’est accompagné de fortes hausses des prix dans les trois types de marché de l’habitat : foncier, construction neuve et occasion. L’ensemble des territoires a été concerné, à des degrés variables. 1.3.1 Une hausse des prix du foncier corrélée à la propagation de l’étalement urbain Entre 2005 et 2006, à l’échelle du Pays, la ville de Brest subit l’augmentation du prix des terrains à bâtir la plus forte (+48,1%), si bien que certains ménages trop « modestes » ont quitté la ville pour acheter dans d’autres communes où le foncier est moins onéreux. Cette évasion urbaine a engendré une demande grandissante à l’extérieur de l’agglomération déséquilibrant ainsi l’offre et la demande. En effet, l’offre existante étant parfois insuffisante dans les communes rurales, certaines ne sont pas parvenues à satisfaire la demande grandissante. De fait, on a assisté à une hausse générale des prix surtout dans les communes les plus proches de l’agglomération brestoise et dans les communes littorales (+32,5% de hausse entre 2005 et 2006). Prix des terrains à bâtir en 2005 et 2006 dans les différentes entités du Pays de Brest Source : DGI Finistère / Actes notariés fonciers - Traitement ADEUPa de Brest Superficie moyenne des terrains en 2006 Moyenne des prix TTC / m² en 2005 Moyenne des prix TTC / m² en 2006 Evolution des prix TTC / m² Brest 571 m² 88 €/m² 130 €/m² +48,1 % Communes littorales 980 m² 44 €/m² 59 €/m² +32,5 % Aire urbaine hors littoral 832 m² 55 €/m² 68 €/m² +23,1 % Communes rurales hors aire urbaine 991 m² 37 €/m² 43 €/m² +16,3 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 18 Les prix de vente des terrains à bâtir ont progressé en moyenne de 8% par an entre 2004, 2005 et 2006. Les hausses les plus soutenues se sont produites dans la Communauté Urbaine et dans sa proche périphérie. Les communes littorales sont également concernées puisque certaines d’entre elles ont affiché des augmentations de l’ordre de 10 à 15%. Au sein de l’agglomération brestoise, la pression foncière qui s’exerce est le reflet d’une demande importante et insatisfaite notamment en matière d’individuel pur. Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 (en € T.T.C.) Source : service des Domaines et Traitements ADEUPa de Brest 100% 19% 90% 80% 12% 9% 3% 33% 70% 28% 41% 60% 50% 68% 33% 40% 43% 30% 20% 40% 29% 21% 10% 0% 6% 10% 7% Brest M étropole Océane CC du Pays d'Iroise CC de Plabennec et des Abers inférieur à 30 000 € 30 000 à 50 000 € 50 000 à 70 000 € CC du Pays de LesnevenCôte-des-Légendes supérieur à 70 000 € PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 19 En 2006, pour acquérir un terrain dans une des communes de la Communauté Urbaine, un tiers des ménages devaient disposer d’un budget supérieur à 70 000€ et parmi ces acheteurs, 8% versaient plus de 100 000 €. Parallèlement, dans le reste du Pays de Brest, seulement 15% des acquéreurs investissaient plus de 70000 €. Certes, il existe de fortes disparités au sein même des territoires du Pays de Brest, mais certains d’entre eux demeurent financièrement accessibles, c’est notamment le cas de la CC du Pays de Lesneven - Côte des Légendes. 1.3.2 Un marché de l’occasion qui enregistre toujours des hausses de prix à deux chiffres NB Le nombre de transactions utilisé pour calculer les moyennes de prix des maisons anciennes est de 4 448, il correspond à l’ensemble des mutations effectuées en 2004, 2005 et 2006. Depuis 2000, le marché de l’occasion subit le même phénomène que celui observé au sein du marché foncier. Les prix ont fortement progressé dans l’agglomération et sur la frange littorale. Plusieurs communes ont même affiché des hausses supérieures à 20% par an. Dans la Communauté urbaine, certains produits d’occasion en individuel, vendus à des prix très élevés deviennent inaccessibles pour les ménages dont les ressources sont justes, si bien que certains d’entre eux sont « contraints » d’acheter un bien à l’extérieur de Brest métropole océane, se rabattant fréquemment sur le marché du neuf, financièrement plus abordable. Toutefois, le marché du logement collectif d’occasion spécifiquement brestois, demeure moins cher, les biens proches de 90 000 à 100 000 euros y sont nombreux et donc plus propices à une accession avec des revenus moyens. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 20 1.3.3 L’essor de la résidence secondaire et son impact sur le marché de la frange littorale En 1999, dans le Pays de Brest, les communes littorales de la presqu’île de Crozon, du Pays d’Iroise et de la Côte des Légendes sont celles qui enregistrent les taux de résidences secondaires les plus élevés, constituant 25 à plus de 40% du parc de logements. Ces dernières années, la hausse des prix observée n’est pas étrangère au développement de la résidence secondaire, en particulier sur le linéaire côtier. Les acheteurs de maisons de vacances affichent habituellement des revenus confortables et contribuent ainsi aux tensions qui affectent le marché, obligeant PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 21 les locaux et notamment les jeunes à se tourner davantage vers les communes de l’intérieur pour concrétiser leur désir d’accession. Entre 2000 et 2007, après estimations des données Sitadel (DRE Bretagne), 8% des logements neufs construits dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise étaient destinés à l’usage de résidence secondaire. Ce taux atteint 20,5% des nouveaux logements de la presqu’île de Crozon et presque 10% du parc de la CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes. La destination des logements vendus dans le marché de l’occasion étant plus difficile à évaluer, il est impossible de connaître le poids que pèse la résidence secondaire dans ce secteur, même si ce marché est davantage convoité lors de l’acquisition d’une maison de vacances. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 22 1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix L’ensemble des mécanismes évoqués précédemment contribue donc à la hausse des prix fonciers et immobiliers, lesquels ont engendré une nouvelle forme de « ségrégation spatiale et sociale » qui affecte en premier lieu, les ménages aux ressources modestes. 1.4.1 La ville de Brest ceinturée par des communes dont les revenus fiscaux médians sont élevés En 2005, le Pays de Brest se caractérise par une relative homogénéité des revenus fiscaux médians2.Entre 2000 et 2005, certaines communes ont connu des augmentations importantes résultant pour partie de 2 La médiane du revenu fiscal par unité de consommation partage les personnes en deux groupes : la moitié des personnes appartient à un ménage qui déclare un revenu par UC inférieur à cette valeur et l'autre moitié présente un revenu par UC supérieur. Cet indicateur permet donc de mesurer le niveau central des revenus par UC au sein d'une zone. Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) est le revenu du ménage rapporté au nombre d’unités de consommation qui le composent. Par convention, le nombre d’unités de consommation d’un « ménage fiscal » est évalué de la manière suivante : le premier adulte du ménage compte pour une unité de consommation ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune pour 0,5 ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3. Cette échelle d’équivalence est utilisée couramment par l’INSEE et Eurostat pour étudier les revenus ainsi exprimés par « équivalent adulte ». PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 23 l’étalement urbain et de la forte attractivité des territoires côtiers. Elles ont ainsi modifié leur composition sociale en accueillant de nouveaux propriétaires issus de catégories socio-professionnelles plus aisées. Néanmoins ce sont dans les communes de l’agglomération brestoise exceptée Brest, les communes du sud du Pays d’Iroise et certaines du Pays de Landerneau où résident les ménages dont les revenus fiscaux demeurent les plus élevés, supérieurs à 18 000 euros par unité de consommation. En 2005, le revenu fiscal médian annuel de l’agglomération brestoise atteint 16 429 euros, plus faible que dans d’autres territoires voisins, s’explique par la présence de ménages aux revenus très disparates. Ainsi, les 10% des ménages les plus aisés ont un revenu annuel 4,6 fois supérieur au revenu des 10% les plus modestes. Au sein des Communautés de communes, les revenus sont plus homogènes et l’écart entre les plus riches et les plus modestes est moindre : entre 3,6 dans la Communauté de communes de la Presqu’île de Crozon et 3,1 dans la Communauté de communes de Plabennec et des Abers. Les 10% de ménages les plus aisés du Pays de Brest résident dans la Communauté de communes du Pays d’Iroise. Les revenus fiscaux médians par unité de consommation par EPCI en 2005 Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005 35000 30787 29985 1er décile médiane 9ème décile 30579 27913 30000 28431 26719 26231 25000 20000 17221 15000 16999 16429 16262 15760 15556 15267 10000 5000 9232 8852 8823 6624 7934 7790 7414 0 CC Pays d'Iroise CC Landerneau- Brest métropole CC Plabennec et CC Presqu'île de CC de LesnevenDaoulas océane des Abers Crozon Côte des Légendes CC Aulne Maritime Les revenus fiscaux médians, le prix moyen des maisons d’occasion et celui des terrains à bâtir sont des indicateurs qu’il semble intéressant de mettre en parallèle. Aujourd’hui, si l’on imagine qu’un ménage doit disposer d’un budget moyen qui s’échelonne entre 150 000 et 200 000 euros pour accéder à la propriété (marché de l’occasion ou marché du neuf), on peut estimer (d’après le site internet meilleur taux.com) : Pour un prêt immobilier à hauteur de 150 000 € - des mensualités évaluées à 1 000 euros soit 12 000 euros par an sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 4,65% et un taux d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 91 500 euros. - des mensualités évaluées à 900 € soit 10 800 € par an sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 4,75% et un taux d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 120 000 euros. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 24 Pour un prêt immobilier à hauteur de 200 000 € - des mensualités de 1 350 € soit 16 200 € sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4,65% et un taux d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 122 000 euros. - des mensualités de 1 200 € soit 14 400 € sur 25 ans à un taux d’intérêt de 4,75% et un taux d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 160 000 euros. En comparant ces estimations de remboursements d’emprunts immobiliers aux revenus fiscaux médians des moins de 39 ans, classe d’âge constituant majoritairement les primo-accédants, on mesure les difficultés que l’accession à la propriété peut engendrer. Revenu fiscal médian des moins de 39 ans par unité de consommation en 2005 Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005 Moins de 30 ans 30 – 39 ans Population totale CC du Pays d’Iroise CC du Pays de Landerneau-Daoulas CC de Plabennec et des Abers Brest métropole océane CC du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes CC de la Presqu’île de Crozon 15 960 15 861 16 069 13 507 14 970 14 991 16 906 16 595 15 984 15 447 15 318 14 844 17 221 16 999 16 262 16 429 15 556 15 780 A titre d’exemple, la moitié des 30-39 ans de la CC du Pays d’Iroise dispose de moins de 16 906 euros de revenus fiscaux annuels et ceux de la CC de la Presqu’île de Crozon de 14 844 euros. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 25 1.4.2 Des profils d’acheteurs distincts selon les sous-ensembles du Pays de Brest Depuis 1999, chaque année, l’ADEUPa collecte et retranscrit l’ensemble des actes notariés immobiliers sur l’ensemble du département, dans les services des Domaines de la Direction Générale des Impôts. Ces éléments chiffrés permettent ainsi de mieux connaître l’activité du marché et notamment le profil des acheteurs. L’analyse suivante a été menée à l’échelle du Pays de Brest, par grande entité géographique : ville de Brest, reste de l’aire urbaine, communes littorales et communes rurales. Profil des acheteurs de terrains à bâtir entre 1999 et 2006 selon la localisation du terrain (Les taux mentionnés dans le tableau sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006). Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa de Brest Territoires Ville de Brest Attractivité Commune de moins en moins attractive (3,4% des ventes en 2005-2006) • • • • Profil type des acheteurs Résidant déjà dans la ville de Brest 30-44 ans Employés Résidant déjà dans l’aire urbaine Originaires de la ville de Brest 30-34 ans Employés Autres caractéristiques des acheteurs • Les moins de 30 ans en hausse • Cadres moyens et professions libérales (représentent 5,3% des acheteurs en 2006) Reste de l’aire urbaine Zone attractive (33,2% des ventes en 2005-2006) Communes littorales Secteur très dynamique (49% des ventes en 2005-2006) • Résidant déjà dans une commune littorale • 30-34 ans (-1,6 point) • Employés • Provenant d’une commune extérieure au Pays de Brest (9 % en 2006) • 55 ans et plus en hausse • Cadres et professions libérales • Retraités en hausse Communes rurales Territoire de plus en plus recherché (15% des ventes en 20052006) • Résidant déjà dans une commune rurale • 30-34 ans • Employés • • • • • • Provenant de l’aire urbaine (+ 1 point) Moins de 30 ans et 55-59 ans en hausse Cadres moyens en hausse (+ 1,3 point) PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 26 Profil des acheteurs de maisons d’occasion entre 1999 et 2006 selon la localisation du bien (Les taux mentionnés dans le tableau suivant sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006). Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa de Brest Territoires Attractivité • Profil type des acheteurs Résidant déjà dans la ville de Brest 30-34 ans Employés Professions libérales et cadres supérieurs Autres caractéristiques des acheteurs • Provenant d’une commune extérieure au Pays de Brest (en hausse) • 55-59 ans en hausse • Cadres moyens en baisse Ville de Brest Attractive (22,2% des ventes en 2005-2006) • • • Reste de l’aire urbaine Zone de plus en plus attractive (32,6% des ventes en 2005-2006) • Résidant déjà dans l’aire urbaine • 30-34 ans • Employés (-1,2 point) • Provenant de la ville de Brest • Augmentation d’acheteurs originaires de l’extérieur au Pays de Brest • Moins de 30 ans (+0,9 point) • Cadres moyens et professions libérales (13,5 % en 2006) Communes littorales Attractivité qui demeure importante malgré une baisse des ventes (31% des transactions en 20052006) • Résidant déjà dans une commune littorale • 30-34 ans • Professions libérales, cadres supérieurs (10,1% en 2006) • Provenant d’une commune extérieure au Pays de Brest • 55 ans et plus en hausse • Employés (-2,1 points) Communes rurales Attractivité faible mais en hausse (13,7% des ventes en 2005-2006) • Résidant déjà dans une commune rurale • 30-34 ans • Employés en hausse • Provenant d’une commune extérieure au Pays de Brest (+ 1,2 point) • Moins de 30 ans (+ 0,7 point) • Cadres moyens et militaires en hausse PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 27 1.4.3 Des inégalités face à l’accès au logement social A l’échelle du Pays de Brest, les communes sont inégalement pourvues en logements sociaux. Elles affichent le plus souvent un taux de logements HLM3 inférieur à 5%. C’est surtout la ville de Brest qui concentre l’offre sociale (20% du parc appartient aux organismes HLM) et dans une moindre mesure le reste de l’agglomération brestoise. Hormis la commune de Landerneau, les autres pôles urbains (Plabennec, SaintRenan et Lesneven) semblent moins bien dotés. Pour faire face au manque de logements sociaux qui peut faire défaut dans des secteurs tel que le littoral, certains ménages s’orientent vers le parc privé, parfois trop cher ou qui peut se révéler vétuste et inadapté. Ainsi, le nombre de ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds HLM au sein du parc privé se révèlent relativement conséquent. Plafonds de ressources pour accéder aux logements HLM en 2003 : - pour une personne seule = 13 257 € de revenus annuels (les 30% correspondent à 3 977 €) - pour un couple = 17 703 € de revenus annuels (les 30 % correspondent à 5 311 €) En 2003 à l’échelle du Pays de Brest, selon FILOCOM, 18,1% des ménages du secteur privé sont considérés comme pauvres, c’est-à-dire qu’ils disposent d’un revenu équivalent à 30% des plafonds HLM. Ce sont les mêmes qui rencontrent parfois des situations de mal logement : logement trop petit, insalubrité,... 3 Rapport entre le nombre de logements HLM et le nombre total de logements de la commune PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 28 Les propriétaires-occupants dits modestes (61,9%) et pauvres (5,1%) peuvent être des personnes âgées disposant de peu de revenus. Il peut également s’agir de ménages en situation de surendettement ou bien encore qui connaissent de fortes diminutions de revenus suite à un événement personnel ou professionnel (chômage, problème de santé,…) Dans le parc public, ce sont 30,6% des locataires qui sont considérés comme pauvres et qui possèdent des revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM. Part des ménages modestes et pauvres du Pays de Brest selon leur statut d’occupation en 2003 Source : Filocom 2003 Propriétaires-occupants Locataires du parc privé Locataires du parc HLM Part de personnes modestes (100 % du plafond de ressource) 61,9% 79,8% 96,2% Part de personnes pauvres (30 % du plafond de ressource) 5,1% 18,1% 30,6% En 2003, 11,6% des locataires du parc HLM sont sans ressource, pour lesquels il semble difficile d’envisager un parcours résidentiel classique. D’après l’enquête d’occupation du parc social de 2006, à l’échelle du Pays de Brest, 31,5% des locataires ont intégré le parc ces trois dernières années. Ces nouveaux arrivants ont un revenu moyen annuel de 8 689 €, inférieur à celui des locataires présents depuis plus de 3 ans (9 266 €). PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 29 1.5 Un Pays qui n’échappe pas à la tendance au vieillissement En 1999, 11,5% de la population du Pays de Brest est âgée de plus de 70 ans. La frange littorale s’avère particulièrement concernée par le phénomène de vieillissement. Les communes de la presqu’île de Crozon, de la côte des Légendes et des environs de Porspoder enregistrent plus de 15% de leur population totale, âgée de plus de 70 ans. Cependant, ces taux sont à prendre avec précaution car ils tiennent compte de la présence d’établissements pour personnes âgées et viennent « artificiellement » gonfler les chiffres enregistrées dans certaines communes. Les perspectives démographiques du Pays de Brest sont comparables à celles observées à l’échelle régionale. A l’horizon 2030, l’INSEE prévoit que 28% de la population totale du Pays de Brest sera âgée de plus de 60 ans, ce taux devrait atteindre 32% dans le reste de la Bretagne. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 30 Extrait du Diagostic du SCoT du Pays de Brest Le phénomène de vieillissement de la structure par âge occasionnera à terme : - une économie de plus en plus dépendante des dépenses de la population retraitée et de leur pouvoir d’achat. Or, le vieillissement de la population a des conséquences sur le système de financement des retraites avec un probable affaiblissement du pouvoir d’achat de certains ménages sans doute compensé chez d’autres, par une montée en puissance des double-retraites. - un impact important et durable sur la population active : 59 000 départs à la retraite sont prévus dans le Pays de Brest durant la période 1999-2015. Ainsi d’ici 2015, ce sont 42% des actifs occupés qui travaillaient en 1999 qui devraient avoir cessé leur activité. Ces éléments laissent présager une tension accrue sur le marché du travail et une forte concurrence entre les territoires pour attirer les actifs occupés. - puisqu’une éventuelle intervention publique sur le marché ne peut s’envisager que sur la construction neuve, à la question « où urbaniser » s’ajoutera « comment urbaniser et pour qui », au risque sinon, pour certaines communes de ne plus être en capacité d’assurer le renouvellement des générations. On peut également spéculer, dans un secteur bordé par le littoral, sur un afflux de néo-retraités (déjà amorcé dans la presqu’île de Crozon ou le Pays d’Iroise), qui devrait doper l’économie résidentielle. Ainsi, entre 2000 et 2005, dans certaines Communautés de communes du Pays de Brest, le vieillissement de la population s’est accompagné d’une hausse des revenus fiscaux médians des plus de 60 ans. Cette augmentation s’est d’ailleurs révélée supérieure à celle qu’a connue le reste de la population. Revenus fiscaux médians par unité de consommation en 2005 60-74 ans Source : INSEE – DGI revenus fiscaux des ménages2005 plus de 75 ans ensemble de la population Revenu fiscal médian en 2005 Taux d’évolution annuel 2000-2005 Revenu fiscal médian en 2005 Taux d’évolution annuel 2000-2005 Revenu fiscal médian en 2005 Taux d’évolution annuel 2000-2005 CC du Pays d’Iroise 17354 4% 12 681 4% 17 221 2,7% CC de Plabennec et des Abers 15 989 3,7% 12 992 3,8% 16 262 2,8% CC du Pays de Lesneven 16 027 3,9% 13925 3,1% 15 556 2,5% CC de la Presqu’île de Crozon 17 283 4,4% 13 925 3,3% 15 760 2,7% Pour la catégorie des 60-74 ans, le Pays d’Iroise et la presqu’île de Crozon ont affiché les taux d’évolution annuel les plus élevés entre 2000 et 2005 : 4% par an pour le premier et 4,4% pour la seconde. En revanche parmi la population totale, les hausses enregistrées sont nettement plus faibles, situées seulement entre 2,5% et 2,8% par an. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 31 Part des pensions et des retraites dans le revenu fiscal en 2005 Source : INSEE – DGI revenus fiscaux des ménages2005 CC du Pays d’Iroise CC de Plabennec et des abers CC du Pays de Lesneven - Côte des Légendes CC de la Presqu’île de Crozon 60-74 ans 74,2% 75,4% 76,2% plus de 75 ans 86,8% 86% 85% 79,3% 90,2% Evolution démographique du Pays de Brest à l’horizon 2015 Source : INSEE 30000 25000 20000 bas 15000 haut central 10000 2000 central 5000 90-94 80-84 70-74 60-64 50-54 40-44 30-34 20-24 10-14 0-4ans 0 A l’horizon 2015, les personnes de plus de 55 ans, quel que soit le scénario bas, central ou haut seront plus nombreuses qu’en 2000. A l’inverse, les classes d’âge plus jeunes seront moins représentées parmi la population totale. La tendance au vieillissement est donc un phénomène qui devrait s’accentuer dans les sept prochaines années. Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest La société française évolue sous l’effet de facteurs démographiques et des comportements sociaux : - vieillissement de la population, - maintien à domicile des personnes âgées, - fréquence des études supérieures, - augmentation des divorces et des familles monoparentales. Ces évolutions ont de multiples conséquences dont l’augmentation du nombre de personnes seules, qui entraîne la multiplication des ménages. La taille moyenne des ménages est ainsi passée de 2,60 en 1990 à 2,36 en 1999 à l’échelle du Pays de Brest. Ce phénomène se poursuit et pourrait générer plusieurs milliers de ménages supplémentaires. Cette tendance a pour corollaire un besoin croissant de logements, proportionnellement plus important que la seule croissance démographique. La demande de logements sera donc croissante dans les années à venir, mais sa nature peut évoluer sous l’effet des conditions macro-économiques et des politiques publiques en matière de crédit. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 32 Partie 2. La communauté de communes de la Presqu’île de Crozon Présentation du territoire Située entre la rade de Brest et la baie de Douarnenez, la presqu’île de Crozon présente de nombreuses particularités, notamment en raison de sa situation géographique. Son caractère de presqu’île en fait un territoire difficilement accessible et isolé mais néanmoins attractif et hautement touristique. A l’échelle du Pays de Brest, il convient de souligner que la presqu’île s’affiche comme un espace original, caractérisé par une population aux comportements insulaires qui revendique un attachement identitaire fort à l’égard de leur territoire. La Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon appartient au Pays de Brest qui réunit également Brest métropole océane, les Communautés de Communes du Pays d’Iroise, du Pays de Landerneau-Daoulas, de Lesneven et de la Côte des Légendes, de Plabennec et des Abers et de l’Aulne Maritime. Crozon est la commune la plus peuplée du territoire. Les autres communes comptent chacune entre 2 700 et 750 habitants, à l’exception de Landévennec qui regroupe moins de 400 habitants. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 33 1. Démographie 1.1 Une évolution de la population encourageante Les sept communes de la CCPC comptent 15 816 habitants au recensement général de 1999, soit une baisse de 0,21 % par an par rapport au recensement de 1990. C’est la Communauté de Communes du Pays de Brest dont la population accuse la plus forte baisse durant cette période. Grâce aux recensements de population de 2004 et 2006, des informations complémentaires sont disponibles pour quatre communes : Camaret-sur-Mer, Lanvéoc, Roscanvel et Landévennec. Population sans doubles comptes entre 1990 et 2004-2006 Source : INSEE 1990 recensements rénovés 1999 2004 Crozon 7 705 7 537 Camaret-sur-Mer Lanvéoc Telgruc-sur-Mer Roscanvel Argol Landévennec 2 933 1 857 1 811 740 698 374 2 667 1 877 1 825 793 746 371 CCPC 16 118 15 816 2006 évolution en % par an entre 1999-2004 ou 2006 2 618 2 209 -0,4 % 3,3 % 983 4,4 % 349 -0,9 % Les derniers recensements de l’INSEE ont eu recours à un nouveau mode de comptage, différent de celui utilisé en 1999. Les militaires sont désormais comptabilisés au sein de la population sans doubles comptes. Ainsi, les augmentations démographiques qu’ont connues les communes de Lanvéoc et Roscanvel entre 1999 et 2004 sont à prendre avec précaution. Evolution en % par an de la population sans doubles comptes durant les périodes intercensitaires Source : INSEE 1975-1982 1982-1990 1990-1999 CCPC -0,03 % -0,01 % -0,21 % Finistère 0,41 % 0,15 % 0,18 % Entre 1975 et 1999, la CCPC a connu une baisse totale de sa population de 2,2 % soit un déficit démographique de 357 habitants. Bien que cette perte démographique soit continue depuis 1975, c’est au cours de la dernière décennie qu’elle a été le plus marquée (-0,21 % par an). En effet, entre 1975 et 1990, la CCPC a perdu 44 habitants lorsque, durant la décennie 1990 elle en perdait 313. En comparaison, le Finistère observait un rythme d’évolution croissant, autour de 0,15 % par an, entre les années 1980 et la fin des années 1990. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 34 Entre 1990 et 1999, quatre communes sur sept ont enregistré des taux annuels de croissance positifs. Deux d’entre elles, atteignent des taux encourageants supérieurs à 0,5 % par an : Argol (+0,74 % par an) et Roscanvel (+0,77 % par an). A l’inverse, trois autres communes enregistrent des taux négatifs. Pour Crozon et Landévennec, ces baisses restent faibles mais pour Camaret-sur-Mer, celle-ci est plus conséquente (-1,05 % par an). Ces évolutions résultent le plus souvent d’un nombre d’arrivées de nouveaux résidents et de naissances insuffisants pour compenser le nombre importants de départs et de décès. Afin d’actualiser les données démographiques, une estimation de la population des ménages4 a été calculée à partir des fichiers de la Taxe d’Habitation de 2006. Disponibles pour chaque commune, ils permettent de connaître le nombre de résidences principales ; celui-ci étant équivalent au nombre de ménages, il a été multiplié par la taille moyenne des ménages connue pour chaque commune, d’après les recensements INSEE de 1999, 2004, 2006 ou 2007. Compte tenu de la nature de la source et du mode de calcul, les résultats obtenus sont difficilement comparables à ceux de l’INSEE. Néanmoins, ils permettent de dégager des grandes tendances. Population des ménages Source : INSEE et TH – Direction Générale des Impôts INSEE Crozon Camaret-sur-Mer Lanvéoc Telgruc-sur-Mer Roscanvel Argol Landévennec CCPC 1982 7 389 3 035 1 815 1 826 677 700 340 15 782 1990 7 526 2 936 1 786 1 808 741 698 337 15 832 1999 7 325 2 661 1 756 1 814 784 737 339 15 416 2004 2006 2007 2 628 1 838 1 967 952 810 330 Estimations à partir de la TH 2006 7 580 2 630 1 870 1 850 930 810 320 15 990 Entre 1999 et 2007, les estimations réalisées montrent que le développement démographique s’est accéléré permettant des gains de population plus importants qu’auparavant. Ainsi, en 2006 la CCPC compterait une population des ménages de l’ordre de 15 990 habitants. Durant la période, Crozon, Lanvéoc, Roscanvel, Ensemble de la population, à l’exception de la population des collectivités (personnes âgées en maison de retraite, élèves internes, résidents de centres d’hébergement), la population des établissements sans résidence personnelle et la population des habitations mobiles (dont mariniers et sans abris). 4 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 35 Telgruc-sur-Mer et Argol auraient gagné des habitants mais Camaret-sur-Mer et Landévennec en auraient perdus. Taux d’évolution annuel de la population des ménages Source : INSEE et TH – DGI CCPC 1982-1990 1990-1999 1999-2006 0,04 % -0,30 % 0,52 % Globalement, après une stabilité durant les années 1980 et un recul de 0,3 % par an entre 1990 et 1999, la dernière période serait favorable à l’augmentation de la population des ménages de la CCPC. D’autre part, il semble important de souligner le fait que la fréquentation touristique tend à modifier sensiblement le niveau de population du territoire durant la période estivale. En 2004, elle atteint presque 46 000 habitants soit 3 fois plus d’habitants que durant la saison creuse (16 508). Le calcul tient compte de la population hivernale (nombre de résidences principales en 2003 et nombre de personnes par ménage) additionné au nombre de lits marchands et des places en résidences secondaires (5 personnes par logement). Même si Crozon passe de 7 858 à plus de 22 000 habitants l’été, ce sont les communes de Roscanvel et Landévennec qui connaissent le rapport le plus élevé entre la population qui réside à l’année et la population touristique (multipliée par 3 voire 4). Population de la CCPC durant l’hiver et l’été en 2004 Source : Comité Départemental du Tourisme et Sitadel Hiver Crozon Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Roscanvel Argol Landévennec CCPC Finistère Eté Population Surface Densité (habitant au km²) 7 858 2 765 1 954 1 888 873 849 321 16 508 866 049 80,4 11,6 28,3 19,2 9,1 31,7 13,8 194,1 6 733 97,8 237,5 69,1 98,3 96,1 26,8 23,2 85 129 Population Densité (habitant au km²) 22 778 8 001 5 312 3 368 2 976 2 148 1 281 45 864 1 318 613 283 687 188 175 238 68 92 236 195 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 Rapport population été/ population hiver 2,9 2,9 2,7 1,8 3,4 2,8 4 2,7 1,5 36 1.2 Un excédent migratoire qui ne compense pas le déficit naturel Durant la période 1990-1999, la CCPC se caractérise par un déficit naturel important, que les excédents migratoires ne parviennent pas à combler. La baisse de population en 1999 est liée au déséquilibre entre les naissances et les décès mais également à un nombre insuffisant de nouveaux résidents. Taux annuels de variation de la population dû aux mouvements naturel et migratoire entre 1990 et 1999 source : INSEE 1,5 1,23 1,14 0,98 1 0,67 0,5 0,34 0,1 0 -0,18 -0,28 -0,34 -0,5 -0,49 -1 -0,55 -0,45 Mouvement naturel -0,87 Mouvement migratoire -1,07 -1,5 Argol Cam aret Crozon Landévennec Lanvéoc Ros canvel Telgruc Entre 1990 et 1999, sur les sept communes, seule Lanvéoc connaît un excédent naturel (112 naissances) qui compense son déficit migratoire (-93 personnes). Cet excédent naturel pourrait s’expliquer par la présence importante de militaires et, par conséquent, de jeunes ménages en âge d’avoir des enfants. Quant au déficit migratoire, il résulte probablement des mutations fréquentes qui ont lieu dans le secteur de la Défense nationale. Mais la commune de Lanvéoc fait exception à l’échelle de l’intercommunalité. Ainsi, toutes les communes ont un mouvement naturel déficitaire. La situation de Camaret-sur-Mer se révèle la plus préoccupante car, non seulement les naissances ne compensent pas les décès, mais, de surcroît, les départs sont supérieurs aux arrivées. Pour les autres communes, le solde migratoire positif ne parvient pas à combler le déficit naturel. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 37 Seules, Argol, Landévennec et Roscanvel se révèlent plus attractives que la moyenne avec un excédent migratoire élevé. Soldes naturels cumulés entre 1990-1999 et 1999-2005 Source : INSEE Soldes naturels cumulés 1990-1999 Soldes naturels cumulés 1999-2005 Crozon -170 -201 Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Landévennec Argol Roscanvel -265 11 -3 48 47 -187 -66 -29 -5 -3 19 76 -313 -415 Source : INSEE Lanvéoc CCPC Entre les périodes 1990-1999 et 1999-2005, le déficit naturel s’est globalement accru. Cependant, selon les communes, les situations sont contrastées : - Crozon, Camaret-sur-Mer et Landévennec continuent à enregistrer un nombre de décès supérieur à celui des naissances, toutefois pour Camaret-sur-Mer, celui-ci est moins prononcé, - Telgruc-sur-Mer, Argol et Roscanvel qui affichaient un léger excédent naturel entre 1990 et 1999, sont désormais concernées par un mouvement naturel déficitaire entre 1999 et 2005, - seule Lanvéoc continue d’enregistrer un excédent naturel qui s’est sensiblement amélioré durant la dernière période. Evolution du nombre des naissances et des décès entre 1999 et 2005 CCPC source : INSEE 300 253 250 228 228 224 235 199 195 200 195 150 163 100 163 160 155 2002 2003 166 145 Naissances Décès 50 0 1999 2000 2001 2004 2005 Entre 1999 et 2005, à l’échelle de la CCPC, le nombre de décès est toujours nettement supérieur à celui des naissances, situation qui se confirme par rapport à la période 1990-1999. Par conséquent, la croissance de la population des ménages estimée d’après l’estimation de la Taxe d’Habitation de 2006, ne trouve pas son origine dans un excédent naturel mais plutôt dans des apports migratoires suffisants pour compenser le solde naturel négatif. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 38 1.3 Une structure par âge vieillissante Structure par âge de la population de la CCPC Source : INSEE plus de 75 ans 0-19 ans 20-39 ans 40-59 ans 60-74 ans Effectifs 1999 3 341 3 727 3 762 3 155 1 831 Taux d’évolution -1,4 % -1,4 % 0,4 % 0,7 % 1,9 % Répartition 1999 21,1 % 23,6 % 23,8 % 19,9 % 11,6 % Finistère 1999 23,6 % 26,5 % 25,2 % 15,6 % 9% France 1999 24,6 % 28,1 % 26,0 % 13,6 % 7,7 % Structure comparée de la population par âge en 1999 source: INSEE 30 CCPC 26,5 23,6 25 23,8 23,6 25,2 21,1 Département 19,9 20 15,6 15 En 1999, le profil de la population de la CCPC apparaît plus âgé que celui du Finistère. Le poids des plus de 60 ans est de 31,5 % contre 24,6 % dans le département. A l’inverse, les jeunes adultes et les enfants sont proportionnellement moins nombreux. Cette tendance s’est accentuée depuis 1990 avec un recul des jeunes générations puisque le renouvellement des familles a été insuffisant. En parallèle, le poids des retraités progresse, accentuant le phénomène du vieillissement. 11,6 9,0 10 5 0 0-19 ans 20-39 ans 40-59 ans 60-74 ans 75 ans et plus L’indice de jeunesse5 permet de mesurer le dynamisme démographique. Il est de 0,67 en 1999. Ainsi pour 100 personnes de plus de 60 ans, la CCPC compte 67 jeunes de moins de 20 ans. C’est le ratio le plus faible du Pays de Brest. Le vieillissement de la population de l’ensemble des communes se traduit par la diminution de l’indice de jeunesse, passé de 0,84 en 1990 à 0,67 en 1999. Cet indice est nettement inférieur à celui du Finistère (0,96) et surtout celui de la France (1,15). Seule la commune de Lanvéoc possède un indice supérieur à 1 en 1990 et 1999. Ce taux résulte de la présence des militaires venus s’installer en famille dans la commune. Pour les autres communes, les indices s’échelonnent de 0,31 à Landévennec à 0,73 à Crozon. Cependant, les indices de jeunesse des communes de Crozon et Camaret-sur-Mer sont à relativiser compte tenu de l’existence, sur ces deux communes, d’établissement d’hébergement pour personnes âgées. 5 Indice de jeunesse Source : INSEE Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer CCPC Finistère France 1990 0,52 0,72 0,98 0,26 1,68 0,46 0,62 0,84 1,12 1,33 1999 0,72 0,50 0,73 0,31 1,19 0,43 0,58 0,67 0,96 1,15 Rapport entre la population âgée de moins de 20 ans et la population âgée de plus de 60 ans PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 39 Dans les communes de Camaret-sur-Mer, Crozon et dans une moindre mesure Roscanvel et Telgruc-sur-Mer, le phénomène du vieillissement s’accentue entre les deux recensements. Argol a vu le poids des plus de 60 ans diminuer et a amélioré son indice de jeunesse (de 0,52 à 0,72). Landévennec a connu également une augmentation de celui-ci (0,26 à 0,31) mais la situation reste «préoccupante» puisque l’indice est le plus faible de la CCPC. Le vieillissement de la population est une des principales caractéristiques démographiques de ce territoire. Il résulte de deux facteurs. D’une part, un vieillissement naturel de la population déjà présente depuis une dizaine d’années. D’autre part, il est accentué par une migration de néo-retraités qui reviennent pour certains, s’installer dans leur commune natale. Actuellement, les personnes de plus de 60 ans représentent plus d’un tiers de la population de la presqu’île de Crozon, taux nettement supérieur aux autres territoires du Pays de Brest. Les conséquences de ce vieillissement sont multiples : - une réduction du nombre de personnes par ménage, - des personnes âgées qui se retrouvent souvent seules dans un logement trop grand et inadapté à leurs besoins, - une demande grandissante en matière de services et d’hébergements spécifiques destinés à cette population. A l’échelle du Pays de Brest, le processus du vieillissement concerne surtout la presqu’île de Crozon. Ainsi, en 1999, hormis Lanvéoc, le poids des plus de 70 ans représente plus de 15,5 % de la population de chaque commune, contre 11,5 % en moyenne pour le Pays de Brest. Cette tendance est corroborée en 2003 par les données Filocom, qui indiquent que l’âge médian est de 63 ans chez les propriétairesoccupants, catégorie qui représente 73 % de la population résidente. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 40 1.4 Une augmentation du nombre de ménages accompagnée d’une réduction de leur taille 1.4.1 - Un nombre de ménages en hausse Nombre de ménages entre 1982 et 2004 Source : INSEE et Taxe d’Habitation – DGI Taux d'évolution annuel (en % par an) CCPC 1982 1990 1999 2006 (selon la TH) 1982-1990 1990-1999 1999-2006 Nombre de ménages 5 826 6 418 6 854 7 449 1,22 % 0,73 % 1,20 % Durant la période 1999-2004, la croissance du nombre de ménages6 est de 1,20 % par an sur l’ensemble du territoire. Elle est plus élevée que le taux annuel de la période précédente qui atteignait 0,73 % par an et retrouve le niveau qu’elle affichait durant les années 1980. Cette hausse constitue une tendance démographique importante qui s’opère à l’échelle nationale et à laquelle les communes de la presqu’île n’échappent pas : le desserrement des ménages7. 1.4.2 - Une prédominance des petits ménages L’augmentation du nombre de ménages s’est traduite par une hausse du nombre de petits ménages, composés d’une ou deux personnes. Répartition des ménages selon le nombre de personnes en 1999 CCPC source : INSEE 40% 35% 34,4% 33,7% CCPC 30% Département 25% 20% 13,1% 15% 11,8% 10% 5,6% 5% 1,4% 0% 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes ou plus Le ménage désigne les occupants d’une même résidence principale sans que ces personnes ne soient nécessairement unies par un lien de parenté, un ménage peut correspondre à une personne. 7 Le desserrement résulte de la décohabitation définie comme le moment où une personne quitte un ménage pour en former un autre. Les deux principales formes de décohabitation sont la décohabitation juvénile (un jeune quitte ses parents) et l’éclatement familial consécutif à la séparation d’un couple. 6 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 41 Le vieillissement démographique, se caractérise en 1999 par une proportion élevée de personnes isolées et de celles vivant en couple. La part des ménages constitués de trois personnes et plus, correspondant aux familles avec au moins un enfant, est nettement inférieure à la moyenne départementale. Composition des ménages Source : INSEE CCPC 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers ou plus 1990 1 938 1 973 919 958 475 155 1999 2 360 2 311 895 810 383 95 Solde 422 338 -24 -148 -92 -60 Variation en % par an 2,21 % 1,77 % -0,29 % -1,85 % -2,36 % -5,29 % Entre 1990 et 1999, ce sont les ménages constitués d’une personne (+2,21 % par an) ou de deux personnes (+1,77 % par an) qui ont vu leur nombre le plus augmenter. Les familles surtout les plus nombreuses se sont amenuisées relativement rapidement. Il est intéressant de voir l’évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2004-2006 dans les communes recensées. L’interprétation des données de l’INSEE indique une augmentation du nombre de ménages dans toutes les communes sauf à Landévennec : - Camaret-sur-Mer : 1,8 % (+ 23 ménages) - Lanvéoc : 7,6 % (+ 54 ménages) - Roscanvel : 8,7 % (+ 33 ménages) - Landévennec : 0 % (nombre de ménages stable) De plus, dans les quatre communes, cette augmentation du nombre de ménages s’est également accompagnée d’une diminution de leur taille. 1.4.3 - Une diminution de la taille moyenne des ménages De 1982 à 1999, la taille moyenne des ménages (nombre moyen des occupants par résidence principale) est continuellement inférieure à l’indice départemental. Mais le rythme de diminution n’y est pas plus marqué entre 1990 et 1999 qu’entre 1982 et 1990. En 1999, la taille moyenne des ménages de la CCPC est de 2,25 contre 2,32 à l’échelle départementale. Evolution de la taille moyenne des ménages entre 1982 et 1999 source : INSEE 2,90 2,80 2,70 2,60 2,50 2,40 2,30 2,20 2,10 2,00 2,76 2,71 2,54 2,47 2,32 2,25 CCPC Département 1982 1990 1999 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 42 Evolution de la taille moyenne des ménages par commune entre 1982 et 2004-2006 Source : INSEE Argol Camaret sur Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc sur Mer CCPC 1982 2,72 2,69 2,70 2,38 2,91 2,36 2,81 2,71 1990 2,60 2,35 2,48 2,13 2,74 2,18 2,54 2,47 1999 2,52 2,06 2,26 2,05 2,47 2,06 2,35 2,25 2004 2006 2,0 2,0 2,4 2,3 Taux d'évolution annuel 1982-1990 1990-1999 CCPC Finistère -1,16 % -1,03 % -1,02 % -1,02 % En 1999, Lanvéoc, Telgruc-sur-Mer et Argol affichent les tailles moyennes de ménages les plus élevées de la CCPC. A l’inverse, les communes de Landévennec, Camaret-sur-Mer et Roscanvel sont celles où les familles sont les moins représentées. Toutefois, il faut noter qu’en 2004, Roscanvel affiche une taille moyenne des ménages de 2,3 contre 2,06 en 1999, grâce à l’arrivée de nouvelles familles. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 43 1.5 Evolution des effectifs scolaires : hausse récente en élémentaire Le territoire compte six écoles élémentaires publiques situées à Argol, Crozon, Camaret-sur-Mer, Lanvéoc, Roscanvel et Telgruc-sur-Mer et une école privée à Crozon. Il dispose également de trois collèges : un établissement public et privé à Crozon et un établissement public à Camaret-sur-Mer. Evolution des effectifs scolaires des établissements publics et privés de la CCPC source : Académie de Rennes 1 000 935 950 900 885 894 883 845 862 850 Collèges 800 Ecoles élémentaires 750 700 724 702 717 709 687 650 666 600 2001-2002 2002-2003 2003-2004 2004-2005 2005-2006 2006-2007 1.5.1 Une augmentation des effectifs en élémentaire depuis 2003 Après une baisse générale des effectifs entre 2001 et 2003, une amélioration se dessine avec un accroissement de 90 élèves entre les rentrées de 2003 et 2006. L’évolution des effectifs scolaires des établissements est la suivante : - l’école primaire publique de Crozon enregistre une baisse de ses effectifs avec une perte de 40 élèves entre 2001 et 2006 lorsque parallèlement l’école privée Diwan gagne environ 25 élèves supplémentaires. - dans les communes voisines de Camaret-sur-Mer, Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer, les effectifs sont en hausse avec des gains situés entre une dizaine et une vingtaine d’enfants. Ce phénomène correspond probablement à l’arrivée récente de nouveaux arrivants. - l’école publique d’Argol a perdu une dizaine d’enfants. - celle de Roscanvel affiche des effectifs stables durant cette période. 1.5.2 Un nombre d’élèves en recul dans les collèges Globalement depuis 2002, les collèges de la presqu’île font face à une chute des effectifs : une petite quarantaine d’élèves en moins en quatre ans, passant d’un total de 724 à 687 collégiens. Ce phénomène lié à la démographie est enregistré d’une manière globale en France. Seul, le collège public de Crozon affiche des effectifs stables. Toutefois, on peut penser que l’amélioration de la situation en primaire devrait se répercuter dans les prochaines années dans les collèges. Au regard du nombre d’habitants de la CCPC, ces équipements répondent largement aux besoins de la population. A titre de comparaison, la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers, qui est deux fois plus peuplée (33 814 habitants en 1999), ne dispose que d’un seul collège pour 13 communes. Par ailleurs, la pérennité de ces établissements dépend du nombre d’élèves inscrits, or le diagnostic a montré un solde naturel déficient et un vieillissement accentué de la population. Les élus soulignent déjà la difficulté PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 44 de maintenir l’ouverture du collège de Camaret-sur-Mer par manque d’effectifs. Une réflexion sur le maintien de ces établissements semble nécessaire. La solution consistera peut-être à réaliser un regroupement éventuel des unités d’enseignement. Cette possibilité est actuellement étudiée en coopération avec le Conseil Général du Finistère, propriétaire des terrains et des bâtiments des collèges publics. DEMOGRAPHIE A retenir… - Une configuration de presqu’île qui « isole » le territoire du reste du Pays de Brest - Une accélération récente de la croissance démographique depuis 1999, grâce à l’arrivée de nouveaux résidents - Une population au caractère vieillissant, renforcée par un solde naturel négatif et des apports migratoires insuffisants jusqu’en 1999 - Une augmentation du nombre de petits ménages, synonyme du vieillissement - Une évolution à la hausse des effectifs élémentaires PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 45 2. Contexte socio-économique 2.1 Un emploi qui s’érode entre 1990 et 1999 En 1999, la CCPC compte 5 733 emplois. Deux pôles d’emplois sont particulièrement développés : Crozon avec 2 606 emplois et Lanvéoc avec 1 842 emplois. L’important dispositif militaire (Ecole navale et base aéronavale) apporte la majorité des emplois à Lanvéoc et une part non négligeable à Crozon. Emploi au lieu de travail en 1999 source : INSEE 3000 2606 2500 1842 2000 1500 1000 597 337 500 161 116 74 0 on oz r C l er er ve r- m an r -m u c u s s t-s cRo re ru a g l m Te Ca oc vé n La l go Ar c ne en v é nd La Au cours de la décennie 1990, la CCPC a enregistré une progression de 7 % du nombre d’emplois. Cependant, cette augmentation est principalement due à un nouveau mode de comptage. En effet, depuis 1999, le recensement du nombre d’actifs intègre les militaires qui étaient comptabilisés précédemment comme actifs à Brest. Ainsi Lanvéoc (+56 %) et Roscanvel (+39 %) connaissent une augmentation importante de leur nombre d’emplois. Mais pour les autres communes de la CCPC, le nombre d’emplois diminue, notamment à Camaret-sur-Mer qui enregistre une baisse de 12 % (-79 emplois). Globalement, on peut supposer que le nombre d’emplois de la CCPC, autres que militaires, a diminué entre 1990 et 1999. Cette baisse peut être reliée à la faible proportion d’actifs que compte la presqu’île de Crozon. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 46 2.2 Des migrations domicile-travail limitées En 1999, la presqu’île compte 5 986 actifs dont 5 154 actifs occupés. Ils sont 77 % à travailler et résider dans la presqu’île dont plus de la moitié (57 %) occupe un emploi à proximité immédiate de leur lieu de résidence. Contrairement au reste du Pays de Brest, les habitants de la CCPC sont donc peu concernés par les migrations domicile-travail. Mais pour les migrations pendulaires qui s’effectuent, elles se font surtout à destination des communes de BMO qui concentrent à elles seules 70 % de l’emploi du Pays de Brest. En 1999, 1 200 personnes font quotidiennement la navette entre la presqu’île de Crozon et l’agglomération brestoise, dont 914 actifs entrants et 310 actifs sortants. De plus, la situation géographique de la presqu’île induit des échanges importants avec le Pays de Quimper-Cornouaille puisque 745 personnes s’y rendent chaque jour. Au total, ce sont 1 483 non résidents qui viennent quotidiennement dans la presqu’île de Crozon et 812 actifs résidants qui travaillent à l’extérieur de leur lieu de résidence. Malgré son caractère péninsulaire, ces données révèlent que le territoire est relativement attractif du point de vue économique. Ainsi, la CCPC ne fonctionne pas comme un modèle périurbain classique, mais plutôt comme un pourvoyeur d’activité «indépendant». Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays d’Iroise Diagnostic – Juin 2008 2.3 Une évolution favorable de l’emploi salarié privé depuis 2000 En 1999, l’emploi salarié privé, qui représente 22 ,6 % de l’emploi total, connaît une croissance importante de ses effectifs notamment entre 2000 et 2006. Corrélée à la tendance observée à l’échelle du Finistère, le rythme de croissance de la CCPC est même supérieur à celui du reste du département à compter de 2002. Evolution du nombre d'emplois salariés privés entre 1993 et 2006 Base 100 en 1993 source : UNEDIC, situation au 31 décembre 1726 145 1672 140 135 1607 Finistère 1577 CCPC 192360 130 1463 125 189701 177693 173114 165607 162108 120 115 110 186790 1502 184265 185241 181220 1409 158798 Les valeurs indiquées correspondent au nombre d'emplois. 1297 154807 151189 1283 1258 1261 147360 1229 1220 100 1188 95 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 105 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 prov Hormis Landévennec, toutes les communes ont enregistré une hausse de l’emploi salarié privé entre 1998 et 2006. Au total ce sont 443 créations d’emplois qui ont vu le jour en huit ans. Nombre d’emplois salariés privés en 1998 et 2006 Source : UNEDIC Argol 23 31-12-2006 (provisoire) 50 Camaret sur mer 221 237 16 Crozon 746 1 027 281 Landévennec 14 12 -2 Lanvéoc 188 209 21 Roscanvel 2 4 2 Telgruc-sur-mer 89 187 98 1 283 1 726 443 165 607 192 360 26 753 31-12-1998 CCPC Département Variation 1998-2006 27 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 48 2.4 Un développement économique tourné essentiellement vers le tourisme et l’économie résidentielle Répartition de l'emploi par secteur d'activité économique en 1999 Source INSEE Agriculture 6% Industrie 7% Commerce 10% Construction 5% Tertiaire 72% 2.4.1 Un secteur primaire en déclin En 1999, le secteur primaire (agriculture et pêche) ne représente que 6 % de la totalité de l’emploi du territoire, contre 12 % pour le Pays de Brest. Le secteur agricole, en perte de vitesse, connaît ainsi une diminution importante du nombre d’exploitations. 2.4.2 Un secteur secondaire limité En 1999, l’industrie constitue 7 % de l’emploi presqu’îlien. En 2002, selon l’INSEE et la base de données SIRENE, 1 096 entreprises sont implantées dans la CCPC, dont plus de la moitié n’emploie aucun salarié : - l’artisanat et le petit commerce sont très développés puisque les établissements de moins de 5 salariés constituent 86 % de l’ensemble des activités, - au contraire, les établissements de 10 à 19 salariés et ceux de plus de 20 salariés sont peu nombreux et représentent à peine 10 % de l’ensemble des activités. Les emplois concernés sont généralement peu qualifiés et les revenus correspondants souvent insuffisants pour permettre à certains ménages, notamment les plus jeunes, d’accéder à la propriété sur la presqu’île. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 49 2.4.3 Un secteur tertiaire développé L’attractivité de la presqu’île de Crozon et son isolement favorise le développement d’une activité tertiaire de proximité. En 1999, selon l’INSEE ce secteur est majoritaire avec 72 % de l’emploi presqu’îlien. En 2004, cette tendance se confirme, d’après l’INSEE et le fichier sur la connaissance locale de l’appareil productif, le secteur tertiaire constitue plus des deux tiers des emplois offerts sur le territoire tandis qu’il représente seulement 52 % de l’emploi à l’échelle du Pays de Brest hors BMO et 68 % au sein de BMO. Emploi salarié en équivalent temps plein dans la CCPC en 2004 (hors MSA, Défense nationale et Intérim) Source : INSEE - Clap 2004 Secteurs d’activité Education, santé, action sociale Commerce Services aux particuliers Administration Construction Services aux entreprises Industries de biens d’équipement Transports Industries agro-alimentaires Activités financières Activités immobilières Industries de biens de consommation Energie, industrie de biens intermédiaires, industrie automobile Total • Nombre d’emplois 434 415 376 223 120 108 73 55 46 37 25 19 secret statistique 1 957 Part 22,1% 21,2% 19,2% 11,4% 6,1% 5,5% 3,7% 2,8% 2,3% 1,9% 1,3% 1% 100% Le poids du secteur public En 2004, les parts de l’éducation, la santé, l’action sociale et des services aux particuliers sont majoritaires avec 41,3 % de l’emploi salarié public et privé. Compte tenu du vieillissement de la population et de l’installation croissante de retraités dans les communes de la CCPC, les services de santé sont un secteur non négligeable même s’ils semblent insuffisants. Les communes de Roscanvel et d’Argol disposent uniquement de soins infirmiers et l’hôpital local de Crozon ne permettra pas à terme de répondre en totalité à la demande croissante en matière de santé. • Une offre en équipements commerciaux très développée Le secteur commercial concentre 21,2 % de l’emploi salarié. Les communes de la presqu’île de Crozon proposent une offre commerciale diversifiée, dans la moyenne du Pays de Brest. Ce développement commercial est lié : - au grand nombre de résidents de la presqu’île qui y travaillent et qui consomment sur place, - à l’activité touristique très développée qui subsiste au-delà de la période estivale. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 50 • Loisirs et tourisme : moteurs du développement Le territoire de la presqu’île compte deux ports de plaisance, l’un à Morgat (Crozon) et l’autre à Camaret-sur-Mer, deux cinémas, une piscine et quatre musées. Toutes les communes disposent d’équipements de loisirs de «base» : terrain de football, terrain de tennis ou bibliothèque. La CCPC dispose également d’un grand nombre d’équipements et de services à la personne liés aux loisirs et au tourisme. Elle se situe au-dessus de la moyenne du Pays de Brest. Ce taux d’équipement s’explique par : - son caractère péninsulaire, qui l’isole des autres territoires et qui la pousse à se développer de manière « autosuffisante », - son attractivité touristique, qui nécessite un grand nombre de services pour répondre à une population multipliée par quatre en haute saison. Ainsi, l’activité touristique de la presqu’île a contribué à développer une offre culturelle et de loisirs non négligeable malgré un nombre d’habitants réduit. La vocation touristique du territoire est indéniable et l’équipement touristique est supérieur aux autres Communautés de Communes du Pays de Brest. Le territoire dispose d’une large gamme d’hébergement à vocation touristique. En 2007, le Comité Départemental du Tourisme dénombre 29 161 lits touristiques, comprenant l’hébergement marchand et les résidences secondaires. Crozon est d’ailleurs la commune du Pays de Brest qui en offre le plus grand nombre avec 14 277 unités. Au sein de ce secteur, la location saisonnière est bien développée. De nombreux non professionnels profitent aussi de ce créneau pour louer leur maison meublée durant la saison estivale. Les autres modes d’hébergement sont de bonne qualité (sept campings d’un classement supérieur ou égal à 3 étoiles). PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 51 2.5 Une population active vieillissante En 1999, la CCPC compte 5 946 actifs soit 38 % de la population totale. De plus, leur nombre n’a pratiquement pas augmenté depuis 1982 (+1,6 %), alors que l’ensemble du Pays de Brest connaît une progression de 15,4 %. Composition de la popula tion pa r âge et pa r sex e en 1990 et 1999 source : INSEE 4000 plus de 60 ans 103 62 40-59 ans 3500 3000 20-39 ans 15-19 ans 1476 1577 66 2500 141 2000 1000 1096 788 1500 2117 1884 1249 1207 500 57 0 Hommes 1990 36 30 Femmes 16 Hommes Femmes 1999 Entre 1990 et 1999, la population active se caractérise par : - une progression de la population active féminine (+12,1 %) - une diminution importante du nombre d’actifs masculins (-5,2 %), tandis que la population active augmente faiblement (1,1 %) dans l’ensemble des communes. Ces tendances peuvent s’expliquer par un vieillissement de la population et des actifs, supérieur à la moyenne. En effet, le nombre de jeunes actifs de moins de 25 ans a baissé de près de 32 %, et celui des actifs de 40 à 59 ans a augmenté seulement de 18 % entre 1990 et 1999. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 52 2.6 Chômage et minima sociaux : une situation sociale qui s’améliore mais qui reste fragile 2.6.1 Le chômage • en 1999 Selon l’INSEE, lors du recensement général de 1999, la part des chômeurs représente 13 % de la population active de la CCPC soit 830 actifs concernés. Elle se situe au-dessus de la moyenne du Pays de Brest hors BMO (8 %). Durant la période 1990-1999, le nombre de demandeurs d’emploi a diminué de près de 5 % à l’échelle intercommunale, contre seulement 2% pour le Pays de Brest (hors BMO). Cette diminution du chômage, entre 1990 et 1999, peut s’expliquer d’une part par la baisse importante du nombre de jeunes de moins de 25 ans (-32 %) mais aussi par le manque de perspectives professionnelles qui poussent certains d’entre eux à quitter le territoire. Taux de chômage selon l'âge en 1990 et 1999 source : INSEE 30 26,6 26,2 25 1990 1999 20 14,1 15 12 12,4 13,2 11,9 9,7 10 5 0 15-24 ans 24-29 ans 50 ans et plus Total La situation de la CCPC de Crozon est unique à l’échelle du Pays de Brest. Non seulement la population active est minoritaire (38 % de la population totale en 1999), mais en plus elle affiche un taux de chômage important. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 53 Selon les communes, le taux de chômage connaît des disparités. En 1999, il atteint 10 % à Argol, Landévennec et Telgruc-sur-Mer et 15 % à Camaret-sur-Mer voire même 17 % à Roscanvel. Ces différences s’expliquent pour partie par la position géographique des communes. Situées à l’est de la presqu’île, Argol, Telgruc-sur-Mer et Landévennec sont plus accessibles, facilitant ainsi les migrations domicile-travail vers d’autres pôles d’emploi. Les possibilités d’emploi sont donc plus élevées et le taux de chômage réduit. À l’inverse, Roscanvel étant la commune la plus enclavée, sa localisation limite la mobilité des actifs. D’après les recensements de 2004 et 2006, le taux de chômage des communes recensées diminue, à l’exception de celui de Camaret-sur-Mer. Les situations sont contrastées : Lanvéoc (-4,8 points) et Roscanvel (-2,5 points) connaissent une baisse importante du nombre de chômeurs, mais Camaret-surMer enregistre une hausse de 1,4 point avec 16,5 % de chômeurs en 2004. Taux de chômage en 1999 et 2004-2006 Source : INSEE Communes recensées Camaret-sur-Mer Roscanvel Lanvéoc Landévennec Taux de chômage 1999 15,1 % 17,2 % 12,7 % 12,0 % Taux de chômage (2004-2006) 16,5 % 14,7 % 7,9 % 9,9 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 54 • en 2006 En 2006, l’ANPE recense 560 demandeurs d’emploi en fin de mois, de catégorie 18, qui résident dans la CCPC, dont plus de la moitié sont domiciliés à Crozon et 16 % à Camaret-sur-Mer. Demandeurs d’emploi de catégorie 1 en 2006 Source : ANPE Communes Crozon Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Argol Roscanvel Landévennec CCPC Effectifs 302 90 51 49 30 26 12 560 Part 53,9 % 16,1 % 9,1 % 8,8 % 5,3 % 4,6 % 2,2 % 100 % Les demandeurs d'emploi sont classés en huit catégories, selon la nature de l'emploi qu'ils recherchent et leur disponibilité. La catégorie n°1 correspond aux demandeurs d’emploi à la recherche d’un Contrat à Durée Indéterminée à temps plein, n’ayant eu aucune activité au cours du dernier mois ou ayant eu une activité d’une durée n’excédant pas 78 heures. 8 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 55 Répartition par âge et par commune des chômeurs de catgéorie 1 en 2006 source : ANPE 100% 12,2% 90% 13,6% 20,0% 9,8% 80% 70% 60% 60,0% 64,6% 50% 60,0% 78,4% 40% 30% 20% 27,8% 10% 21,9% 20,0% 11,8% 0% Argol Camaret-sur-Mer moins 25 ans Crozon 25-49 ans Telgruc-sur-Mer 50 ans et plus Les communes de Landévennec, Lanvéoc et Roscanvel sont non renseignées pour des raisons de secret statistique. Comme en 1999, le chômage des jeunes affecte sensiblement le territoire. A ce titre, Camaret-sur-Mer est la commune la plus touchée avec 28 % des chômeurs de catégorie 1, âgés de moins de 25 ans. Ce phénomène s’explique en partie par le fait que la CCPC concentre le plus fort taux de jeunes sans qualification du Pays de Brest (données Compas de 2005)9. Par ailleurs, le chômage des actifs proches de la retraite est également problématique. A Argol, 20 % des chômeurs sont âgés de plus de 50 ans. Il s’agit essentiellement de femmes et de chômeurs de longue durée. 9 «Territoire d’Action Sociale de Landerneau-Crozon – synthèse des problématiques sociales» Conseil général du Finistère, décembre 2005 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 56 2.6.2 Bénéficiaires des minima sociaux10 Depuis ces trois dernières années le nombre de Rmistes reste stable dans la CCPC, ils sont environ 270 en 2005. Bénéficiaires du RMI en 2005 Nombre de Rmistes (au 1er janvier 2005) CCPC % de Rmistes dans la population locale 1,3 % Pays de Brest 1,3 % Finistère 1,52 % Bretagne Souce CAF Landévennec 6 16 17 Roscanvel 24 136 1,06 % Lanvéoc Argol 46 25 Telgruc-sur-Mer Camaret-sur-Mer Crozon A l’échelle du territoire, la part de personnes en situation précaire qui bénéficie du RMI est équivalente à celle du Pays de Brest. Ce chiffre n’est pas alarmant car il est plus rare de voir de forts taux de précarité dans les territoires ruraux tels que la presqu’île de Crozon, qu’au sein des grandes agglomérations. Cependant cette précarité existe et il est nécessaire de la prendre en compte, en particulier dans un territoire où il est difficile de se loger. De plus, la CCPC présente une proportion relativement élevée d’allocataires de la CAF sous le seuil de bas revenus, ils sont 26 % d’entre eux à percevoir moins de 738,9 € par mois (niveau par unité de consommation). Avec la Communauté de Communes de l’Aulne Maritime, le territoire se positionne parmi ceux du Pays de Brest les plus affectés par cette précarité. 10 Les minima sociaux regroupent les allocations de type RMI, Allocation Adultes Handicapés et Allocation Parent Isolé. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 57 2.7 Catégories socio-professionnelles et revenus des ménages 2.7.1 Une structure socio-professionnelle dominée par les retraités Concernant les catégories socioprofessionnelles, le profil de la population de la CCPC se distingue de celui des autres territoires du Pays de Brest. Ainsi le nombre de retraités y est beaucoup plus élevé en 1999. Ils sont 5 294 et représentent le tiers de la population. Ce nombre n’a d’ailleurs cessé d’augmenter entre 1990 et 1999 (+13 %). Les catégories socioprofessionnelles les plus représentées sont les artisanscommerçants et les employés. Ce phénomène peut s’expliquer par l’importance du secteur de l’hôtellerie et de la restauration qui constitue près de 15 % de l’ensemble des entreprises du territoire. Au contraire, la petite taille des entreprises et la faible présence industrielle entraîne une sousreprésentation des ouvriers, des professions intermédiaires (techniciens, agents de maîtrise…) ainsi que des cadres supérieurs. 2.7.2 Des conditions d’emploi moins favorables que dans le reste du Pays de Brest Les emplois de la Défense nationale relevant du secteur de la fonction publique et les activités liées au tourisme (emploi généré par la restauration, l’hébergement, le loisir et les commerces,...) prédominent. Les actifs en Contrat à Durée Indéterminée sont majoritaires (30 % à temps complet et 11 % à temps partiel). Ces taux restent inférieurs à la moyenne du Pays de Brest. Les actifs en Contrat à Durée Déterminée représentent 12 % de la population active, taux supérieur à celui du Pays de Brest. Cette tendance peut s’expliquer par le rôle important du tourisme qui a très souvent recours aux emplois saisonniers. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 58 2.7.3 Un revenu fiscal médian des ménages «dans la moyenne» des territoires voisins Il existe des différences de revenus fiscaux médians11 entre les différentes intercommunalités du Pays de Brest. À l’exception de certaines communes littorales, plus on s’éloigne de Brest, plus le revenu fiscal par habitant diminue. Revenus fiscaux médians des ménages par UC en 2004 source : DGI 17000 16626 16561 16500 16021 16005 16000 15750 15500 15166 14818 CCPC CC Lesneven côte des légendes 15000 14818 14500 14000 13500 CC Pays Iroise CC Pays Landerneau Daoulas BMO Pays de Brest CC Pays Plabennec et ses abers CC Aulne Maritime En 2004, le revenu fiscal médian de la CCPC par unité de consommation11 s’élève à 15 166 €. Cette moyenne est inférieure à celles de BMO (16 021 €) et du Pays de Brest (16 005 €). Cette relative faiblesse des revenus fiscaux est en partie liée aux fortes proportions de retraités et actifs agricoles dont les revenus ont été affectés par les difficultés économiques de ce secteur, mais également à la faible représentation des cadres supérieurs parmi la population. Cependant, ces données ne prennent pas en compte les revenus des propriétaires de résidences secondaires qui jouent un rôle prépondérant dans l’économie de la presqu’île de Crozon. 11 Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) présente l'avantage de relativiser le niveau de revenu par rapport à la composition du ménage fiscal. Par rapport au revenu d'une personne, il permet de prendre en compte les économies d'échelle résultant de la vie en groupe. Le revenu exprimé par UC devient un revenu par équivalent adulte, comparable d'un lieu à un autre et entre ménages de compositions différentes. Le nombre d'UC d'un ménage est évalué selon la définition utilisée par l'INSEE et par EUROSTAT : le premier adulte du ménage compte pour 1 UC ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune pour 0,5 UC ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3 UC. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 59 Globalement à l’échelle du Finistère, en 2004, les niveaux de revenus de Crozon, Roscanvel et Telgrucsur-Mer sont comparables à ceux observés dans les secteurs périurbains de Brest, Morlaix ou Quimper (entre 15 500 et 17 000 €). Au contraire, Camaret-sur-Mer, Lanvéoc, Landévennec et surtout Argol affichent des revenus médians compris entre 12 500 à 15 500 €, à l’image de ceux du Centre-Finistère. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 60 Evolution des revenus fiscaux médians par unité de consommation en euros constants de 2000 à 2004 Entre 2000 et 2004, le revenu fiscal médian a progressé de 14,3 % à l’échelle de la CCPC. Quelques communes ont enregistré une forte progression : Crozon (+7,3 %), Lanvéoc (+6,9 %) et Telgruc-sur-Mer qui enregistre la hausse la plus importante de la CCPC (+9,1 %). Ce sont ces mêmes communes qui affichent les revenus médians les plus élevés en 2004. Ces hausses résultent probablement de l’arrivée récente de nouveaux résidents dont les revenus sont supérieurs à ceux des presqu’îliens. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 61 2.8 Une faible motorisation La relative faiblesse des niveaux de revenus des ménages de la presqu’île explique pour partie le taux non négligeable de non-motorisation enregistré à l’échelle intercommunale : 13,1% des ménages ne disposent pas de voiture en 1999. Cette faible mobilité est également à mettre en relation avec le phénomène de vieillissement que connaît le territoire. Part des ménages disposant au moins d’une voiture (en %) source : INSEE Argol Crozon Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Roscanvel Landévennec Camaret-sur-Mer CCPC 1999 95,1 93,5 93,1 86,2 85,8 80 74,7 86,9 2004 88,1 88,9 85,5 78,3 En 1999, Argol, Crozon et Telgruc-sur-Mer sont les communes dans lesquelles les parts de ménages motorisés sont les plus élevées, supérieures à 93%. Camaret-sur-Mer, située à l’extrémité de la presqu’île, affiche quant à elle la part la plus faible (74,7%). Ce constat met aussi en exergue les insuffisances de réseaux et de dispositifs de transports collectifs qui pénalisent les populations les plus précarisées et constituent un frein à leur insertion sociale et professionnelle. CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE A retenir… - Une réduction de l’emploi entre 1990-1999 - Un emploi salarié privé en hausse depuis 2000 - L’économie résidentielle : pilier du développement économique - Une population active en baisse, qui vieillit - Un chômage qui diminue dans les communes recensées dernièrement - Un revenu médian inférieur à celui du Pays de Brest PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 62 3. Parc de logements 3.1 Structure du parc en 1999 3.1.1 Un développement de l’habitat qui profite essentiellement aux résidences secondaires En 1999, la CCPC compte 11 194 logements. Entre 1990 et 1999, le parc de logements s’est accru de 0,87 % par an, ce rythme est inférieur à celui enregistré à l’échelle du Finistère (1,10 %). Ce développement a profité essentiellement aux résidences secondaires (+1,35% par an) et dans une moindre mesure aux résidences principales (+0,73 % par an). En 1999, le parc de résidences secondaires représente 31,4 % des logements de la CCPC, taux le plus élevé des territoires intercommunaux du Finistère. En 9 ans, elles ont augmenté de 300 unités traduisant ainsi, l’attractivité croissante du territoire en tant que destination privilégiée pour les vacances. Le taux de vacance est de 6,7 % en 1999, en légère baisse depuis 1990 (-0,2 point). Ce niveau permet au marché de fonctionner normalement sans être sous tension. Parc de logements Source : INSEE, CCPC Finistère INSEE 1990 INSEE 1999 Résidences principales 6 418 7 449 81,8 % 7 449 59% 80,4% Résidences secondaires et logements occasionnels 3229 30,1 % 3 814 11,8 % 3 814 37% 13.7 % Logements vacants 712 5,8 % Total 10 359 62 % 6,9 % 5,8 % TH 2006 INSEE 1999 4% 11 194 Taux d'évolution 1999-2006 Source : INSEE Total des logements CCPC Finistère 1,10 % Résidences principales 0,73 % 1,17 % Résidences secondaires 1,35 % 1,38 % Logements vacants 0,55 % -1,40 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 63 3.1.2 Des situations disparates selon les communes • Un essor de la résidence secondaire… A l’échelle du Finistère, toutes les communes de la presqu’île se distinguent par des proportions de résidences secondaires très importantes, comparables à celles des communes du littoral sud et de certaines de la côte nord. Ce phénomène s’est probablement accentué depuis 1999. Entre 1990 et 1999, le parc de résidences secondaires est en forte hausse à Argol (+3,22 % par an) et Camaret-sur-Mer (+2,07 % par an). Crozon (+1,59 % par an), Landévennec (+1,21 % par an) et Roscanvel (+0,81 % par an) ont enregistré des hausses moindres. A l’inverse, la commune de Telgrucsur-Mer, accuse une diminution (-1,70 % par an). Les disparités entre communes peuvent refléter des contrastes selon leur vocation touristique. D’après les agents immobiliers rencontrés, certaines communes sont davantage prisées que d’autres. Ainsi, les communes du nord et de l’intérieur de la presqu’île véhiculent une image moins «vendeuse» du point de vue touristique. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 64 Résidences secondaires dans le parc de logements en 1999 et 2006 Source : INSE et TH -DGI 1999 (INSEE) RS Roscanvel Landévennec Crozon Argol Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Lanvéoc CCPC 385 146 1 863 149 587 233 153 3 516 Résidences secondaires / Parc total 49,3 % 44,3 % 33,6 % 31,2 % 29,2 % 21 % 16,1 % 31,4 % Estimations 2006 (TH) RS 408 143 2 059 90 675 249 190 3814 Plus de la moitié du parc de résidences secondaires de la CCPC se situe dans la commune de Crozon. Elles représentent au sein du parc communal, un tiers des logements. La part des résidences secondaires sur l’ensemble des logements varie selon les communes. A Roscanvel près de 50 % des logements sont destinés à la résidence secondaire. C’est le taux le plus important des communes du Pays de Brest. En revanche à Lanvéoc où la présence des militaires est la plus forte, ce taux n’atteint que 16 %. Les résidences secondaires font l’objet de trois usages distincts : - une utilisation fréquente durant les week-ends et les vacances scolaires, qui ne signifie pas nécessairement une installation définitive à moyen terme, - une utilisation très ponctuelle pouvant concernée des personnes ayant hérité d’un logement. Ces logements ne font pas toujours l’objet d’un entretien suivi. - d’autre part, il existe des installations définitives de retraités, phénomène qui occasionne à terme une transformation des résidences secondaires en résidences principales. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 65 … qui se traduit par une diminution de la vacance Le phénomène de la vacance12 trouve son origine dans plusieurs causes : - le marché est complètement saturé, - l’offre ne correspond pas à la demande, - les biens, trop vétustes ne peuvent plus être habités, - les propriétaires trop âgés sont en maison de retraite, - des conflits d’héritage qui empêchent la vente ou la location du logement. En 1999, Roscanvel affiche le taux de vacance le plus faible (1,8 %) mais d’autres communes, comme Telgruc-sur-Mer (8,9 %) et Lanvéoc (8,3 %) sont davantage touchées. En 2004 et 2006, les situations de vacance se confirment pour les communes recensées. Ainsi, le nombre de logements vacants est en recul dans toutes les communes, à l’exception de Lanvéoc qui passe de 79 à 97 unités et de Landévennec qui enregistre un nombre stable de 18 logements. Camaret-sur-Mer et Roscanvel ont vu leur stock de logements vacants diminuer. Cette baisse s’explique par les faibles disponibilités de foncier, notamment à Camaret-sur-Mer, qui obligent les acquéreurs de maisons à se rabattre sur le parc existant et à transformer les logements vacants en résidences principales ou secondaires. La vacance au sein du parc de logements en 1999 et 2004-2006 Source : INSEE Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Argol Crozon Camaret-sur-Mer Landévennec Roscanvel CCPC Nombre de logements vacants 1999 99 79 36 385 117 18 14 748 Logements vacants/ Parc total 1999 8,9 % 8,3 % 7,5 % 7% 5,8 % 5,5 % 1,8 % 6,7 % Nombre de logements vacants 2004-2006 97 79 18 9 - Les logements vacants comprennent les logements ordinaires sans occupant, disponibles à la vente ou à la location, les logements neufs ou achevés mais non encore occupés à la date du recensement ainsi que les logements autres que les résidences secondaires, que les titulaires n'occupent pas à la date du recensement, en attente de règlement de succession, de liquidation judiciaire,... 12 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 66 3.2 Des propriétaires-occupants majoritaires Statut d'occupation des résidences principales en 1999 source : INSEE 80% 70% 73,0% 66,7% CCPC 60% Finistère 50% 40% 30% 19,7% 20% 13,1% 7,2% 10% 10,0% 6,7% 3,6% 0% Propriétaires Locataires du parc privé Locataires du parc HLM Logés gratuitement Comme dans de nombreux territoires ruraux, la CCPC se caractérise par la prédominance des propriétaires-occupants au sein du parc (73 %). En 1999, ce taux est d’ailleurs supérieur à la moyenne enregistrée à l’échelle du Finistère (66,7 %). A l’opposé, la CCPC possède moins de logements locatifs que le territoire de référence. Ainsi, 13,1 % des locataires logent au sein du parc privé contre 19,7 % dans le reste du département. Quant aux locataires du parc social, ils sont 7,2 % et 10 % dans le Finistère. Ces faibles proportions limitent les possibilités de maintien sur place des décohabitants, des jeunes couples et de certaines familles, lesquels, compte tenu de leurs modestes ressources, ne peuvent pas toujours prétendre à l’accession à la propriété. Statut d’occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE Crozon Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Roscanvel Argol Landévennec CCPC Propriétaires Locataires 2 292 984 611 459 302 222 136 5 006 669 269 100 224 66 47 16 1 391 Le nombre de propriétaires-occupants est moins élevé que dans les autres communes du Pays de Brest. Cette tendance peut s’expliquer en partie, par la présence importante du secteur militaire. Ainsi la proportion de logements attribués à titre gracieux (logements de fonction) est de 6,7 %, contre 3 % en moyenne pour le Pays de Brest et 3,6 % pour le département. Toutefois, cette moyenne n’est pas représentative, car toutes les communes ne sont pas concernées par la présence des militaires. La proportion de locataires estimée dans la CCPC (20 %) est légèrement inférieure à la moyenne du Pays de Brest hors BMO. Néanmoins, le nombre de locataires a fortement progressé entre 1990 et 1999 (+ 2,27 % par an). La part réduite du nombre de locataires peut s’expliquer par le fort pouvoir d’attraction touristique. En effet, les propriétaires ont tendance à profiter de ce marché spéculatif et louent leur logement essentiellement en période estivale. Une partie du parc locatif est donc destinée à l’activité touristique, perturbant ainsi le marché local notamment concernant la location de logements par les ménages modestes. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 67 3.3 Caractéristiques du parc de logement 3.3.1 Un parc relativement récent Répartition des logements par période de construction en 1999 source : INSEE 30% 29,0% 25,5% CCPC 25% Finistère 21,9% 19,0% 20% 15,7% 16,0% 15% 14,5% 14,7% 13,9% 11,9% 9,9% 10% 7,9% 5% 0% avant 1949 1949-1967 1968-1974 1975-1981 1982-1989 1990-1998 Globalement, le parc de logements de la CCPC est assez récent puisqu’en 1999, selon les données de l’INSEE, seulement 29 % des logements datent d’avant 1949, soit un total de 3 247 unités sur le territoire. Cette proportion est légèrement supérieure à celle du département (25,5 %), mais sensiblement inférieure à la moyenne de la France métropolitaine (35 %). Parallèlement, en 2003 les données Filocom indiquent un taux de 24 % de logements anciens qui datent d’avant 1948 contre 26 % pour le Finistère et 38% pour la France. Taux de logements construits avant 1949 source : INSEE Camaret-sur-Mer 22,8% Moyenne de la CC en 1999 : 29% Crozon 27,0% Telgruc-sur-Mer 27,0% 27,9% Lanvéoc Roscanvel 29,3% 35,1% Landévennec Argol 51,1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% En 1999, selon les communes, la situation varie de 22,8 % de logements anciens à Camaret-sur-Mer à 51,1 % à Argol. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 68 3.3.2 Une faible part de logements collectifs En 1999, on constate une prédominance de l’individuel dans toutes les communes de la presqu’île : 9838 logements individuels (88 %), contre seulement 1 356 logements collectifs (12 %). De plus, durant la période 1990-1999, le nombre de logements individuels a davantage progressé (+7 %) que celui des logements collectifs (+4,8 %), alors que dans le Pays de Brest, la tendance s’est inversée avec une progression de 12,3 % du nombre de logements individuels contre 14,7 % de collectifs. Résidences principales : individuel et collectif Source : INSEE Effectifs en 1999 Individuel 2 638 1 075 725 599 369 285 159 5 850 Crozon Camaret-sur-Mer Telgruc-sur-Mer Lanvéoc Roscanvel Argol Landévennec CCPC Collectif 539 120 28 100 8 2 4 801 Taux d’évolution annuel 1990-1999 (en % par an) Individuel Collectif 1,18 % -0,8 % -0,23 % 8,0 % 1,54 % -7,8 % 0,81 % 2,2 % 1,49 % -4,4 % 1,24 % -15,4 % 0,80 % -6,0 % 0,92 % -0,1 % Entre 1990 et 1999, le nombre total de maisons situées dans la presqu’île a augmenté de 464 unités soit une hausse de 8,6 % par an. Concernant les appartements, la faiblesse des effectifs ne permet pas de dégager une tendance précise de l’évolution de ce segment. Entre 1990 et 1999, hormis Camaret-sur-Mer qui a connu une baisse de -0,23 % par an du nombre de maisons individuelles, toutes les communes ont vu leur nombre augmenter : entre 1,54 % par an à Telgruc-sur-Mer et 0,80 % à Landévennec. Concernant les résidences principales collectives, deux communes font exception : Camaret-sur-Mer et Lanvéoc. Elles ont connu la plus forte progression du nombre de locatifs HLM entre 1990 et 1999, d’où une augmentation du nombre de collectifs durant cette période dans ces deux communes. 3.3.3 Des logements de grande taille Evolution de la taille des résidences principales de la CCPC Evolution de la taille des résidences principales de la CCPC Source : INSEE source : INSEE 80% 74,4% 69,6% 70% 60% 1990 1999 50% 40% 30% 20% 13,1% 16,7% 15,6% 10,0% 10% 0% 1-2 pièces 3 pièces 4 pièces ou plus PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 69 La forte représentation des propriétaires occupants s’accompagne en général de l’existence d’un parc de grands logements. En l’occurrence, en 1999, la CCPC possède 74,4 % de logements de 4 pièces ou plus. Cette proportion est supérieure à celle du département (68,7 %). Entre 1990 et 1999, la part des logements de grande taille existant dans la CCPC s‘est accrue (+4,8 points). Cette tendance est alimentée par la construction neuve orientée davantage vers des logements de type T4 ou plus. Les logements de taille plus réduite sont peu représentés, les studios et les deux pièces ne sont que 10% au sein du parc malgré la forte proportion du nombre de petits ménages. Parallèlement, Filocom indique, en 2003, que 67,2 % des résidences principales ont une taille supérieure à 75m² et seulement 3,9 % inférieure à 35m². 3.3.4 Des situations d’inconfort qui concernent 22 % des résidences principales Les éléments de confort des résidences principales en 1999 Eléments de confort : WC intérieur, chauffage central, baignoire ou douche Source : INSEE dont au moins un des éléments de confort manque Part Nombre des RP sans baignoire sans douche et sans WC intérieur Part Nombre des RP résidences principales tout confort Nombre Nombre CCPC 6 854 5 341 1 513 22,1 % 121 Finistère 359 502 302 424 57 078 15,9 % 4 449 sans chauffage central Nombre Part des RP 1,8 % 1 188 17,3 % 1,2 % 41 989 11,7 % En 1999, 22,1 % du parc de logements de la CCPC est dépourvu d’au moins un des trois éléments de confort définis par l’INSEE (WC intérieur, douche ou baignoire, chauffage central). Ce taux est supérieur de 6,2 points à la moyenne du Finistère. C’est le chauffage central qui manque le plus souvent, avec 17,3 % des résidences principales concernées, soit 1 188 logements. Les unités qui ne disposent d’aucun sanitaire (WC intérieur, douche ou baignoire), sont beaucoup moins nombreuses (121 résidences principales) et représentent seulement 1,8 % des résidences principales, taux légèrement supérieur à la moyenne départementale. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 70 L’inconfort étant généralement un corollaire de l’ancienneté du parc de logements, ce sont dans les communes où celui-ci est le plus ancien, que l’on rencontre les taux de parc «inconfortable» les plus élevés : Landévennec (42,2 %) et Argol (33,8 %). Ce constat peut également être mis en relation avec le caractère âgé de la population parfois réticente à se lancer dans la réalisation de travaux d’amélioration. Part des résidences principales dont au moins un des éléments de confort manque en 1999 source : INSEE Camaret-sur-Mer 14,0% Crozon 21,1% Lanvéoc 21,2% Telgruc-sur-Mer Moyenne de la CC en 1999 : 22,1% 28,1% 28,9% Roscanvel Argol 33,8% 42,4% Landévennec 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 3.3.5 Une particularité du territoire : le logement des militaires Il existe deux cas de figure : - les militaires logés en caserne, qui n’alimentent pas la demande en logement, - les militaires ne bénéficiant pas de logements attitrés, qui sont donc demandeurs en logements. Les premiers sont logés dans le parc de la Société nationale immobilière située à Crozon (305 logements). D’autre part, la population étudiante de l’Ecole navale située à Lanvéoc, a peu d’impact sur le marché de l’immobilier car la plupart des jeunes sont internes. Les seconds sont à la recherche d’un logement à proximité de leur lieu de travail ainsi que d’un cadre de vie agréable. Ils sont nombreux entre avril et juin, lors des ordres de mutations, à rechercher principalement des logements individuels. En effet, la plupart vient s’installer avec leur famille et loue prioritairement des maisons de type T4 à T6 avec jardin. Parallèlement, certains étudiants de l’Ecole navale sont également demandeurs de locations meublées qu’ils occupent entre septembre et juin. Ces logements sont souvent les mêmes qui font l’objet de locations saisonnières durant la période estivale. Ainsi, la présence des militaires a une influence directe sur le parc locatif puisqu’ils ont une profession qui suppose une certaine mobilité résidentielle. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 71 PARC DE LOGEMENTS A retenir… - Une hausse du nombre de résidences principales et surtout de résidences secondaires entre 1990 et 1999 - Une offre limitée de locations en 1999 - Plus de six locatifs sur 10 relèvent du parc privé - Un parc de logement assez récent - Des résidences principales dominées par des maisons individuelles de grande taille - 22 % du parc de résidences principales dépourvues d’au moins un élément de confort - Une présence militaire qui induit des besoins particuliers en location PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 72 4. Le parc locatif 4.1 Un parc HLM peu développé sauf à Crozon 4.1.1 Un parc locatif social en progression depuis 1999 Le parc privé est majoritaire dans l’ensemble de la CCPC tandis que le parc HLM reste à la marge. En 1999, la part des logements sociaux représente 7,2 % du parc de résidences principales de la CCPC, taux supérieur à la moyenne du Pays de Brest hors BMO. Entre 1990 et 1999, le nombre de logements HLM a eu tendance à progresser dans l’ensemble des communes de la presqu’île (+4,8 % par an en moyenne). Le parc HLM en 1999 Source : INSEE Nombre de logements HLM 1990 1999 Crozon Camaret-sur-Mer Lanvéoc Telgruc-sur-Mer Argol Roscanvel Landévennec CCPC 192 31 29 32 20 14 4 322 252 100 60 40 20 15 4 491 Taux d’évolution annuel 1990-1999 (en % par an) 3,1 % 13,9 % 8,4 % 2,5 % 0% 0,8 % 0% 4,8 % Durant la période 1990-1999, les communes de Camaret-sur-Mer et Lanvéoc ont connu les plus fortes progressions du nombre de logements HLM. Parallèlement, Landévennec, Roscanvel et Argol, communes les moins peuplées du territoire, conservent un patrimoine de logements HLM plus réduit. Nombre de logements HLM en 2002 et 2006 Source : DRE Bretagne Pays de Brest CCPC 2002 2006 18 882 430 20 327 508 Taux d’évolution annuel 1,86 % 4,26 % D’après la DRE, en 2006, le territoire compte 508 logements sociaux. A l’échelle de la CCPC, ils ont progressé de 4,26 % par an, entre 2002 et 2006, hausse nettement supérieure à celle observée dans le Pays de Brest (1,86 % par an). Les bailleurs sociaux majoritaires, propriétaires et gestionnaires du parc HLM de la CCPC, sont les suivants : - Habitat 29 qui détient 352 logements (69 % des logements du parc) est présent dans toutes les communes, - Aiguillon Construction qui possède depuis 2002, 52 logements (10 %) uniquement à Crozon dont 19 sont réservés à la Marine Nationale, PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 73 - Armorique Habitat qui détient 25 logements (5%) à Roscanvel et Telgruc-sur-Mer, - la SNI (patrimoine de la Défense Nationale) et Espacil possèdent autour de 80 logements, à eux deux, soit 15% du parc restant. Actuellement, les bailleurs sociaux envisagent de construire : • 22 nouveaux logements sociaux livrés par Habitat 29 en 2008 : - 12 logements collectifs de type T2, T4 et T3 à Camaret-sur-Mer, - 10 logements dont 4 maisons individuelles (T4 et T5) et 6 appartements T3 à Crozon. • 6 logements pavillonnaires de type T3 destinés aux personnes âgées, à Telgruc-sur-Mer, créés par Armorique Habitat • 6 pavillons en PSLA (prêt social locatif/accession) à Argol, du maître d’ouvrage Logis Breton. 4.1.2 Une offre de logements sociaux principalement concentrée à Crozon Répartition des logements HLM dans la CCPC en 2006 Source : DRE Bretagne Crozon Lanveoc Telgruc-Sur-Mer Camaret-Sur-Mer Argol Roscanvel Landevennec CCPC Logements HLM en 2006 308 57 44 41 35 19 secret statistique 508 Répartition géographique dans la CCPC 60,6 % 11,2 % 8,7 % 8,1 % 6,9 % 3,7 % 0,8 % 100 % A l’échelle intercommunale, la répartition géographique du parc social est déséquilibrée puisque la majorité du parc se concentre aujourd’hui à 60 % dans la commune de Crozon. La prédominance de la ville-centre va d’ailleurs encore être confortée par les nouveaux logements disponibles en 2008. Avec 507 logements en 2005, le parc locatif social de la CCPC n’atteint que 6,8 % du parc des résidences principales de 2003 (Filocom), soit moins d’un logement sur dix. A Crozon, Lanvéoc et Argol, ce taux HLM atteint 5 à 7 % des résidences principales, entre 3 et 5 % à Telgruc-sur-Mer et moins de 3 % à Camaret-sur-Mer et Roscanvel. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 74 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 75 4.1.3 Taille des logements HLM Le parc social d’Habitat 29 et Aiguillon Construction est constitué majoritairement de logements collectifs (74 %), pour la plupart localisés à Crozon. A l’inverse, le parc d’Armorique Habitat est exclusivement composé de petits pavillons. Crozon compte une trentaine de logements T1 correspondant pour partie, à un foyer pour personnes âgées. Aiguillon Construction dispose aussi d’un foyer logements pour seniors, composés de 34 petits studios à Camaret-sur-Mer (ils ne sont pas intégrés au tableau ci-dessous car ils possèdent un statut particulier). Dans l’ensemble des trois parcs, plus de la moitié des logements sociaux sont de type T3 et T4 (65,5 %). Répartition par taille du parc d’Habitat 29 Source : entretiens auprès d’Habitat 29, Aiguillon Construction et Armorique Habitat Argol Camaret-Sur-Mer Crozon Landevennec Lanveoc Roscanvel Telgruc-Sur-Mer CCPC T1 6 0 29 0 0 0 0 35 T2 6 5 52 4 0 1 1 69 T3 16 10 90 0 12 2 14 144 T4 7 17 88 0 2 12 11 137 T5et+ 0 9 31 0 0 2 0 42 Total 35 41 290 4 14 17 26 427 4.1.4 Ancienneté du parc Période de construction du parc Source : entretiens auprès d’Habitat 29, Aiguillon Construction et Armorique Habitat Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer CCPC 1960-1980 6 222 9 237 1980-2000 23 41 61 4 8 11 148 après 2000 6 7 6 6 19 44 En 2006, 55,2 % du parc a été construit entre 1960 et 1980. Ce parc ancien se concentre presque exclusivement à Crozon. Le reste, date de la période 1980-2000 (34,5 %) ou a été construit depuis le début des années 2000 (10,2 %). La progression du parc HLM de la presqu’île est assez récente et continue avec les projets en cours (évoqués précédemment). PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 76 4.1.5 Montant moyen des loyers pratiqués Moyennes des loyers pratiqués selon les communes, en 2006 Source : entretiens auprès d’Habitat 29, Aiguillon Construction et Armorique Habitat Habitat 29 379 € 359 € 337 € 319 € 316 € 279 € 215 € Telgruc-sur-Mer Camaret-sur-Mer Lanvéoc Roscanvel Argol Crozon Landévennec Aiguillon Construction Armorique Habitat 292 € 363 € 320 € Le parc étant plus ancien et globalement plus petit à Landévennec et Crozon, les montants moyens des loyers sont sensiblement plus faibles que dans les autres communes. La ville-centre joue donc un rôle primordial dans l’accueil des populations fragiles à faibles ressources. Les loyers du parc locatif social des autres communes, sont plus élevés. Les loyers supérieurs à 350 € concernent les communes de Telgruc-sur-Mer et Camaret-sur-Mer où l’offre de logements de grande taille est plus importante et où de nouveaux produits ont été récemment construits. 4.1.5 Occupation du parc locatif social Nombre de logements HLM renseignés par l’enquête OPS en 2006 Source : bailleurs sociaux Nombre de logements HLM en 2006 Crozon 260 Camaret-Sur-Mer Argol Telgruc-Sur-Mer 41 33 19 Roscanvel Lanveoc Landevennec CCPC 16 14 4 387 • L’analyse des principales caractéristiques des occupants du parc locatif social est réalisée à partir de l’enquête Occupation du Parc social (OPS) menée auprès des organismes HLM. Toutefois, en 2006, seulement 387 logements HLM ont pu être renseignés sur les 429 que possèdent les principaux bailleurs. Cette enquête est également complétée par les entretiens réalisés auprès de ces derniers. Des occupants à faibles et très faibles ressources Le territoire se caractérise par une part importante de ménages en situation de grande précarité : 21 % des locataires du parc sont sans ressources ou disposent de ressources très faibles, inférieures à 3 000 € par an. Dans le Pays de Brest, ces locataires correspondent à 18 % des ménages du parc. De plus, si l’on prend en compte uniquement les ménages sans ressources (13 %), ils sont beaucoup plus nombreux que dans les autres Communautés de Communes du Pays de Brest (6,4 % des ménages). La grande majorité des ménages occupant le parc (63 %), ont des ressources financières annuelles comprises entre 3 000 et 15 000 €. Enfin, seulement 15 % d’entre eux affichent un revenu annuel supérieur à 15 000 €. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 77 Effe ctifs se lon le s re v e nus annue ls de s ménage s du parc HLM e n 2006 source : OPS 19% 20% 18% 18% 16% 15% 16% 14% 13% 12% 10% 10% 8% 8% 6% 4% 2% 0% sans ress. <3000 3 à 6000 6 à 9000 9 à 12000 12 à 15000 > 15000 • Des personnes seules majoritaires Composition de s ménage s locataire s du parc HLM e n 2006 source : OPS 60% 51% 50% 40% 30% 22% 20% 13% 10% 10% 3% 2% 5 pers 6 pers ou+ 0% 1 pers. 2 pers 3 pers 4 pers Composition familiale des ménages du parc HLM en 2006 Source : OPS Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer 1 pers 48,5 % 24,4 % 57,7 % 75 % 50 % 25 % 36,8 % 2 pers 24,2 % 22 % 20 % 25 % 28,6 % 25 % 31,6 % 3 pers 12,1 % 19,5 % 11,9 % 0% 14,3 % 12,5 % 10,5 % 4 pers 9,1 % 19,5 % 7,3 % 0% 7,1 % 25 % 21,1 % 5 pers 3% 12,2 % 1,5 % 0% 0% 0% 0% 6 pers ou+ 3% 2,4 % 1,5 % 0% 0,0 % 12,5 % 0% En 2006, 51 % des locataires du parc HLM de la CCPC sont des personnes isolées, part supérieure à celle du Pays de Brest (43 %). Elles sont plus nombreuses dans la ville-centre (57,7 %) et à Landévennec (75 %). A l’inverse, dans les communes de Camaret-sur-Mer (53,6 %), Roscanvel (50 %) ou Telgruc-sur-Mer (31,6 %) les familles avec enfants prédominent, puisque les logements y sont globalement les plus grands. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 78 Familles monoparentales dans le parc de logements en 2006 Source : OPS Familles monoparentales 18 4 7 3 45 3 80 Camaret-Sur-Mer Lanvéoc Argol Roscanvel Crozon Telgruc-sur-Mer CCPC Part des ménages 43,9 % 28,6 % 21,2 % 18,8 % 17,3 % 15,8 % 21 % Total des logements 41 14 33 16 260 19 383 A Camaret-sur-Mer, le poids important des familles monoparentales est relativement prépondérant, presqu’un ménage sur deux est une famille monoparentale. Ces ménages potentiellement fragiles représentent au total, près d’un quart (21 %) des occupants du parc social de la CCPC, ce qui est au dessus de la moyenne du Pays de Brest 15,9%, mais reste raisonnable. • Un tiers des chefs de ménages âgés entre 30 et 45 ans Effectifs selon l'âge du locataire du parc HLM en 2006 source : OPS 35% 33% 30% 23% 25% 20% 15% 14% 15% 15% 10% 5% 0% < 30 ans 30 à 45 ans 45 à 60 ans 60 à 75 ans > 75 ans En 2006, 33 % des chefs de ménages occupant un logement social, sont âgés entre 30 et 45 ans, contre 26,2 % à Crozon. Les parcs de Roscanvel (25 %) et de Telgruc-sur-Mer (21,1 %) sont ceux qui proportionnellement accueillent le plus de jeunes ménages, de moins de 30 ans. Les ménages de Crozon sont majoritairement plus âgés, 32,7 % ont plus de 60 ans et les quatre logements de Landévennec abritent trois ménages sur quatre de plus de 60 ans. Dans les Communautés de Communes du Pays d’Iroise, du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes et de Plabennec et les Abers, les plus de 75 ans sont plus présents (environ 23 % des locataires) que dans la CCPC alors que les 60-75 ans y sont légèrement moins nombreux (12 % des locataires). Dans les années à venir, les personnes de plus de 75 ans pourraient donc être plus nombreuses et poser la question de l’adaptation de certains logements du parc social. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 79 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 80 • Environ la moitié des locataires présents depuis moins de 3 ans Durée d'ancienneté des locataires du parc HLM en 2006 source : OPS 50% 44% 40% 30% 25% 20% 12% 11% 7% 10% 0% <3ans 3à5 6à10 11à20 >20ans Ancienneté dans le parc HLM en 2006 Source : OPS Argol Camaret-sur-Met Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer < 3 ans 45,5 % 24,4 % 43,5 % 25,0 % 71,4 % 68,8 % 52,6 % 3à5 21,2 % 19,5 % 28,8 % 25,0 % 14,3 % 12,5 % 5,3 % 6 à 10 18,2 % 24,4 % 10,0 % 0,0 % 7,1 % 12,5 % 15,8 % 11 à 20 15,2 % 19,5 % 9,6 % 0,0 % 7,1 % 6,3 % 21,1 % > 20 ans 0,0 % 12,2 % 8,1 % 50,0 % 0,0 % 0,0 % 5,3 % Environ 44 % des locataires occupent leur logement locatif social depuis moins de trois ans. A Lanvéoc et Roscanvel, ils sont même 71,4 % et 68,8 % des locataires. Au total, seulement 18 % des locataires occupent leur logement locatif social depuis au moins 10 ans, c’est à Camaret-sur-Mer que la proportion est la plus importante (31,7 %) et Telgruc-sur-Mer (26,2 %). Il s’agit souvent de ménages captifs installés depuis des années dans un parc ancien. D’après Habitat 29, le taux de rotation des locataires atteindrait entre 10 et 12 % dans la CCPC contre 16 % dans la Communauté de Communes voisine de Landerneau-Daoulas. Il faut également souligner l’existence de certains blocages qui touchent des produits comme les pavillons. Etant très demandés, une fois un ménage installé, celui-ci reste souvent de nombreuses années limitant ainsi les possibilités de rotation nécessaire au bon fonctionnement du parc HLM. 4.1.6 La demande locative sociale En octobre 2007, les organismes HLM enregistrent un effectif d’environ 170 demandeurs inscrits sur liste d’attente, qui souhaitent intégrer un logement du parc. Aujourd’hui, Habitat 29 compte deux demandes pour un logement libéré, ce niveau atteint trois demandes à Crozon. Crozon et Camaret-sur-Mer sont les communes les plus recherchées car les plus peuplées et dotées de nombreux équipements et services. A l’inverse, la commune de Roscanvel est très peu recherchée compte tenu de son enclavement et du peu de services dont elle dispose. Les logements T3 et plus, ainsi que les pavillons sont les plus demandés, même si 21% des demandeurs sont des personnes seules. La demande est moindre pour les petits logements mais néanmoins présente. L’offre de ce type de logements étant quasi-inexistante, elle entraîne des PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 81 insatisfactions. D’après les bailleurs, les demandes sont généralement consécutives à des séparations de couples, des problèmes financiers, des décohabitations de jeunes adultes,… 4.2 Un parc locatif privé limité 4.2.1 Une résidence principale sur dix appartient au parc locatif privé Statuts d'occupation des résidences principales (en % ) sur la CCPC Part du locatif privé dans les résidences principales Source : Filocom 2003 8,1% Source : Filocom 2003 Communes Lanvéoc Camaret-sur-Mer Crozon Roscanvel Telgruc-sur-Mer Argol Landévennec CCPC 6,0% 10,6% 75,3% Propriétaire occupant Locatif HLM/SEM Locatif privé Autre Effectifs 108 150 402 31 53 21 NR 765 Part 14 % 11,3 % 11,3 % 8,1 % 6,3 % 6,3 % NR 10,6 % En 2003, d’après Filocom, le parc locatif privé de la presqu’île représente seulement 10,6 % de l’ensemble des résidences principales, contre 17,8 % à l’échelle du Finistère. Parmi les communes, Lanvéoc est celle qui affiche la part de locatifs privés la plus importante. Cette offre s’explique par la présence importante des militaires. 4.2.2 Des logements individuels de type T3 et T4 prédominants Comme très souvent en milieu rural, le parc locatif privé est constitué d’une majorité de logements individuels (57 %) et de grande taille puisque 42 % font plus de 75 m² contre 30 % dans le reste du Finistère. Toutefois, dans les années à venir, cette part de l’individuel pourrait diminuer compte tenu du développement éventuel de collectifs dans la construction neuve. Surface habitable des logements locatifs privés Source : Filocom 2003 CCPC Finistère moins de 35 m² de 35 à 75 m² plus de 75 m² 8,0% 19,6% 50,2% 50,1% 41,8% 30,3% Néanmoins la grande taille des logements locatifs n’induit pas nécessairement une taille moyenne des ménages importante puisque 45 % des locataires sont des personnes seules. Répartition des logements selon l’ancienneté Source : Filocom 2003 CCPC Finistère avant 1948 37,7 % 37,8 % 1948-1990 45,2 % 46,9 % après 1990 17,1 % 15,3 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 82 Comme le Finistère, la CCPC possèdent 40 % de logements datant d’avant 1948. Certains de ces logements peuvent présenter des éléments d’inconfort et de vétusté. 4.2.3 Des locataires jeunes Répartition par âge des locataires du privé Source : Filocom 2003 CCPC Finistère moins de 25 ans 8,4 % 10,2 % de 25 à 39 ans 50,7 % 48,2 % de 40 à 59 ans 25,3 % 27,5 % de 60 à 75 ans 8,3 % 7,2 % 75 ans et plus 7,2 % 6,9 % La part des jeunes dans le parc locatif privé est importante, 50,7 % sont âgés entre 25 et 39 ans. La structure par âge du parc dans la CCPC correspond à celle du Finistère. Ce parc accueille donc de nombreux jeunes en début de parcours résidentiel. D’après les professionnels de l’immobilier, le locatif privé devrait fortement augmenter avec la construction neuve. Actuellement, il semble répondre à la demande, mais à terme, si l’offre devient trop importante, un risque de vacance pourrait venir perturber le marché. Aujourd’hui, les niveaux de loyers pratiqués sont les suivants : - pour les petits logements de type T2 : entre 450 et 500€ - pour une maison avec 3 chambres et jardin : entre 570 et 650 € - pour une maison avec 4 chambres et jardin : entre 650 et 750 € PARC LOCATIF A retenir… Parc locatif social - Une concentration des logements sociaux à Crozon - Des taux HLM compris entre 3 et 7 % selon les communes - Des locataires majoritairement seuls - Près d’un quart des locataires du parc social en très grande difficulté financière - Une demande locative sociale orientée vers le parc de Crozon où l’offre est la plus importante et les services les plus nombreux Parc locatif privé - Un parc de grands logements - Une petite majorité de personnes seules - La moitié des locataires âgés entre 25 et 39 ans - A terme, un risque possible de produits vacants, causée par une sur-offre des immeubles collectifs neufs PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 83 5. Les marchés foncier et immobilier Depuis 2000, le fonctionnement du marché de l’habitat a connu des bouleversements majeurs aussi bien sur le plan foncier qu’immobilier. 5.1 Le marché de l’occasion 5.1.1 Un nombre de ventes en recul depuis 2004 Entre 2000 et 2004, les ventes de maisons ont augmenté de 47 % à l’échelle de la CCPC, tandis que ce même marché n’augmentait que de 19,7 % dans le Pays de Brest. Mais depuis 2005, les niveaux de vente ont diminué. Cette soudaine baisse qui touche l’ensemble du Pays de Brest est peut être liée à l’augmentation croissante, depuis 2002, du prix des maisons qui ne correspondent plus à la capacité d’investissement de nombreux ménages. Les ventes d’appartements entre 2000 et 2004 connaissent une forte augmentation sur l’ensemble du Pays de Brest (+48,4 %), ce phénomène s’accentue sur le territoire de la presqu’île de Crozon avec une hausse de 150 %. Cependant, les ventes dans ce segment de marché restent très faibles à l’échelle de la CCPC, autour d’une trentaine par an, à l’exception de 70 ventes en 2004. En effet, le choix des ménages presqu’îliens s’oriente davantage vers la maison individuelle que vers des produits de type appartement. Evolution du nombre de ventes de maisons individuelles et d'appartements entre 2000 et 2006 dans la CCPC source : DGI Finistère, retranscriptions exhaustives des extraits d'actes notariés 300 maisons individuelles 250 200 254 237 appartements 189 189 173 172 166 150 100 70 50 28 35 36 23 20 28 0 2000 2001 2002 2003 2004 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 2005 2006 84 5.1.2 Des prix moyens de ventes en hausse continue A l’image de la tendance observée à l’échelle du territoire national, la CCPC enregistre une augmentation de la moyenne des prix des logements anciens assez significative depuis 2000. Ainsi, on note entre 2000 et 2006, une hausse considérable des prix (+74 %), supérieure de 8 points à celle du Pays de Brest (+66 %). L’année 2006 affiche même une moyenne de prix équivalents entre la CCPC et le Pays de Brest. Prix moyen de vente des maisons d’occasion en milliers d’€ (TTC) Source : DGI du Finistère-service des domaines extraits des actes notariés - retranscriptions exhaustives et traitement ADEUPa CCPC 200 Pays Brest 181 181 180 157 160 139 141 140 140 120 104 109 117 101 163 108 123 111 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Concernant les prix moyens de vente des appartements, il est difficile de dégager une tendance générale. En effet, les prix pratiqués se caractérisent par une relative instabilité selon les années, compte tenu des faibles effectifs de ventes. A l’image du reste du Finistère, la presqu’île connaît globalement, une hausse des prix, entre 2005 et 2006. Cette augmentation est marquée à Roscanvel, Crozon, Lanvéoc et Argol. Cependant, les prix demeurent stables à Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 85 Les professionnels de l’immobilier soulignent la hausse élevée des prix qu’a connue le territoire, ces dernières années. Pour certains, les prix devraient se stabiliser voire diminuer dans les prochains mois, pour d’autres l’augmentation devrait se poursuivre mais à un rythme moins soutenu. 5.1.3 Des acheteurs plus âgés que dans le reste du Pays de Brest La part des jeunes acheteurs «dans l’ancien» est beaucoup moins importante dans la CCPC que dans le reste du Pays de Brest. Ils sont 37 % âgés de moins de 39 ans à devenir propriétaires d’une maison d’occasion contre 53,6 % à l’échelle du Pays de Brest. Quant aux plus de 60 ans, ils sont nombreux à investir dans la presqu’île, autour de 17 %, contre 6,8 % dans le Pays. Ils achètent souvent dans le but que ce logement devienne leur nouvelle résidence principale ou une résidence secondaire. De plus, parmi cette population, le phénomène de bi-résidentialisation est en plein essor. Ils sont de plus en plus à partager leur temps entre deux domiciles : la moitié de l’année en ville et l’autre moitié, pendant la belle saison, dans leur logement presqu’îlien. Age moyen des acheteurs de maisons d’occasion dans la CCPC et dans le Pays de Brest en 2006 Source : Domaines 60% 51,4% 50% 39,7% 40% 35,4% 33,4% 30% 16,9% 20% 6,8% 6,2% 6,4% 10% 2,2% 1,6% 0% CCPC moins de 25 ans Pays de Brest 25-39 ans 40-59 ans 60 ans ou plus non renseigné Age moyen et lieu de résidence des acheteurs de logements d’occasion dans la CCPC en 2006 Source : Domaines de 40 à 59 ans 60 ans et plus total des acheteurs Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère France hors Finistère Hors France Total de 25 à 39 ans LIEU DE RESIDENCE DE L'ACHETEUR moins de 25 ans TRANCHES D'AGES 4 1 0 0 5 55 17 3 0 75 35 41 7 0 83 22 14 3 0 39 116 73 13 0 202 3% 1% 0% 2% 47 % 23 % 23 % 35 % 30 % 56 % 54 % 40 % 19 % 19 % 23 % 17 % 100 % 100 % 100 % 100 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 86 En croisant les données correspondant à l’âge et à l’origine des acquéreurs, on constate que plus de la moitié des acheteurs originaires du reste de la France ou de l’étranger sont âgés entre 40 et 59 ans. Au contraire, ceux originaires du Finistère sont en moyenne, des ménages plus jeunes, 47 % ont entre 25 et 39 ans. D’après les professionnels, la part des personnes âgées parmi les acheteurs est grandissante. Ces dernières, lorsqu’elles sont originaires de la presqu’île, sont nombreuses à faire le choix de vendre leur grande maison pour acquérir un logement plus petit, en ville, proche des équipements et des services de proximité. Elles recherchent ainsi des appartements en immeubles collectifs dotés d’ascenseurs, produits quasi-inexistants à Crozon. Dans ce segment de marché, comme dans le parc locatif social, la question de l’adaptation des logements au vieillissement se pose. 5.1.4 Environ la moitié des acheteurs originaire du Pays de Brest En 2006, 49,8 % des acheteurs de biens d’occasion sont originaires du Pays de Brest parmi lesquels 35,7 % sont presqu’îliens. De plus, 35,5 % des acquéreurs sont domiciliés en dehors du Finistère et 6 % à l’étranger. D’après les agents immobiliers rencontrés, les Franciliens représenteraient 30 % de l’effectif total des acheteurs. Quant aux étrangers, ils seraient majoritairement anglais et belges. Récemment quelques Polonais se sont également intéressés au marché immobilier de la presqu’île. Ventes du bâti dans la CCPC selon le lieu de résidence de l’acheteur, en 2006 Source : DGI-mutations. Traitements ADEUPa de Brest Lieu de résidence Effectif Pourcentage Pays de Brest 108 49,8 % dont BMO 17 7,8 % dont CCPC 78 35,7 % Pays du Centre-Ouest Bretagne 2 Pays de Morlaix 3 Pays de Cornouaille 8 Hors Finistère 77 35,5 % et étrangers 13 6% N.R. 6 2,8 % 217 100 % TOTAL 6% PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 87 Ventes du bâti dans la CCPC selon le lieu de résidence de l’acheteur et la localisation du logement, en 2006 Source : DGI-mutations. Traitements ADEUPa de Brest Ce tableau ne tient pas compte des biens achetés par des sociétés. Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc CCPC Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère France hors Finistère Hors France Total Camaret LIEU DE RESIDENCE DE L'ACHETEUR Argol LOCALISATION DU LOGEMENT 4 8 1 0 13 27 9 0 0 36 44 39 7 3 93 1 3 0 0 4 13 6 2 0 21 10 5 1 2 18 17 3 2 0 22 116 73 13 5 207 31 % 75 % 47 % 25 % 62 % 63 % 77 % 57 % 62 % 25 % 42 % 75 % 29 % 31 % 14 % 36 % 8% 0% 8% 0% 10 % 6% 9% 6% 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Selon les communes, les acheteurs qui investissent dans le marché d’occasion proviennent d’horizons divers : - Crozon est un cas unique où la moitié des acheteurs est originaire du Finistère et l’autre moitié du reste de la France, voire de l’étranger, - Argol et Landévennec sont convoitées par des acheteurs provenant essentiellement de l’extérieur du Finistère, - à l’inverse, Camaret-sur-Mer, Telgruc-sur-Mer, Roscanvel et Lanvéoc sont des communes où les acheteurs de maisons d’occasion sont davantage des locaux. D’après les professionnels de l’immobilier, la part des acheteurs étrangers est encore relativement mineure. Toutefois, certains d’entre eux, à la recherche de biens exceptionnels, sont prêts à payer des prix nettement au-dessus du marché (450 à 500 000 €). Ces pratiques ont tendance à biaiser le marché et contribuent à la hausse générale des prix. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 88 5.2 La construction neuve 5.2.1 Un secteur très dynamique dans le Pays de Brest L’accroissement du parc de logements entre 1999 et 2006, grâce à la construction neuve, est relativement important dans les communes du Pays de Brest. Dans la presqu’île, Telgruc-sur-Mer se distingue comme étant la commune où le phénomène a été le plus marqué, avec 239 nouveaux logements construits. Ce volume de production neuve représente environ 20 % du parc de logements existant dans la commune en 1999. En parallèle, Lanvéoc, Crozon, Camaret-sur-Mer et Argol enregistrent des taux moindres, situés entre 12 et 18 %. Enfin, Landévennec et Roscanvel ont été les communes les moins concernées par la construction neuve avec un taux inférieur à 12 %. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 89 En 2006, à l’échelle du Finistère, la presqu’île atteint un record de production de logements neufs (individuels et collectifs), avec un total de 213 nouveaux logements à Crozon et 109 à Camaret-sur-Mer. Ce niveau est considérable car la même année, la ville de Brest enregistrait «seulement» 478 nouveaux logements. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 90 5.2.2 Un emballement amorcé dans la presqu’île au début des années 2000 Durant les périodes 1990-1999 et 2000-2005, le nombre moyen de logements neufs commencés chaque année a connu une hausse spectaculaire de 109 à 224 logements en moyenne / an. Ainsi, entre ces deux cycles, les communes de Telgruc-sur-Mer et Lanvéoc ont vu multiplier par trois leur niveau de construction, pendant que Crozon et Camaret-sur-Mer doublaient le leur. Nombre de logements neufs par an et par commune entre 1990-1999 et 1999-2006 source : Sitadel 120 119 100 1990-1999 80 60 2000-2006 59 40 33 33 22 18 20 11 5 5 10 5 8 1 2 0 Crozon Camaret Telgruc Lanvéoc Roscanvel Argol Landevennec 5.2.3 Un phénomène encore plus marqué depuis 2005 Evolution du nombre de logements commencés entre 2000 et 2006 source : Sitadel 450 417 400 350 300 264 250 200 189 150 115 127 139 2002 2003 121 100 50 0 2000 2001 2004 2005 Entre 2000 et 2004, à l’échelle de la CCPC, le secteur de la construction neuve est relativement stable. Mais à partir de 2005, le marché connaît un véritable emballement avec 264 logements en construction et 417 en 2006, niveau sans précédent. 2006 Deux facteurs peuvent expliquer cette hausse : - la saturation foncière des communes littorales du Finistère sud et nord qui entraîne un effet de rattrapage concernant les constructions sur le littoral ouest, - les incitations fiscales nationales sur les produits immobiliers à partir de 2003. A ce titre, il faut noter que les opérations de construction les plus importantes de 2006 ont concerné essentiellement des logements collectifs, produits très convoités pour bénéficier de tels dispositifs. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 91 Ce phénomène est également à mettre en relation avec la situation privilégiée de la presqu’île de Crozon où les prix pratiqués jusqu’en 2004 étaient très raisonnables. Logements commencés entre 2000 et 2006 Source : Sitadel Année 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 individuels purs 134 78 112 121 114 215 201 individuels groupés 8 21 15 15 2 20 27 collectifs total 36 16 0 3 5 29 189 178 115 127 139 121 264 417 En 2005 et 2006, la part de l’individuel pur a eu tendance à diminuer dans l’ensemble de la production neuve : 81,4 % en 2005 et 48,2 % en 2006 contre 81 % en moyenne entre 2000 et 2004, tandis que le collectif explosait : 10,9 % en 2005 contre 45,3 % en 2006. D’après Sitadel et l’analyse des permis de construire des opérations groupées, ce parc, est essentiellement composé d’appartements de taille moyenne : 48 % de T2 et 36,9 % de T3. D’après quelques promoteurs, concernant les immeubles collectifs sortis de terre, les acheteurs des appartements mis en vente correspondraient soit à des ménages locaux accédants, soit à des investisseurs locaux et départementaux qui y voient une résidence dans quelques années ou bien à des investisseurs régionaux-nationaux qui veulent bénéficier d’un produit de défiscalisation. 5.2.4 Une augmentation de la construction neuve qui se confirmera en 2007… Afin d’évaluer la tendance de 2007, il convient de prendre en compte les logements autorisés depuis 2005. Nombre de logements autorisés en 2005 et 2006 Source : DRE et Sitadel nombre de logements autorisés Année individuels purs individuels groupés collectifs total 2005 2006 229 182 31 15 221 248 481 445 L’augmentation récente du nombre de constructions neuves va se poursuivre dans les années à venir. La part croissante du collectif semble encore se confirmer, il représente 46 % des autorisations en 2005 et 55,7 % en 2006. Dans les prochaines années, l’offre en logements collectifs devrait donc sensiblement augmenter. Certains d’entre eux seront occupés par des propriétaires-occupants mais la plupart, achetés dans le cadre d’un investissement locatif, devrait venir alimenter le marché locatif privé. De fait, on peut s’interroger sur la capacité de celui-ci à absorber cette nouvelle offre. En effet, s’il n’y parvient pas, des situations de vacance pourraient apparaître et perturber ainsi l’équilibre du marché. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 92 5.3 Le marché foncier 5.3.1 Un nombre de ventes de terrains élevé La presqu’île de Crozon a peu de terrains disponibles. De nombreuses contraintes spatiales pèsent sur les disponibilités foncières : terrains en lanière, difficultés à regrouper les propriétaires des terrains pour engager des procédures de lotissements,... De plus, les espaces protégés sont nombreux. Il apparaît donc primordial d’élaborer une véritable politique de gestion foncière sur le territoire dans un contexte où le secteur de la construction neuve connaît un boom sans précédent. Evolution du nombre de ventes des terrains à bâtir entre 2000 et 2006 source : DGI Finistère, extraits des actes notariés retranscription exhaustive et traitement ADEUPa 250 221 200 169 150 151 148 129 118 95 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Entre 2000 et 2006, le nombre de terrains mis en vente dans l’ensemble du territoire est variable selon les années. Toutefois, à partir de 2004 les ventes sont globalement plus importantes que les années précédentes. Cette augmentation est à mettre en relation avec l’essor de la construction neuve qui s’opère au même moment. Avec 221 ventes de terrains à bâtir, 2004 est l’année record. Ce niveau élevé est d’ailleurs répercuté l’année suivante dans le secteur de la construction neuve avec 264 nouveaux logements. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 93 5.3.2 Des surfaces de terrains en hausse entre 2005 et 2006 Les moyennes suivantes sont à considérer avec précaution, certaines communes ayant enregistré très peu de ventes de terrains. Superficie des terrains vendus en lotissement en 2005 et 2006 Source : domaines et Traitements : ADEUPa Argol Crozon Telgruc-sur-Mer Camaret-sur-Mer CCPC Pays de Brest 2005 Nombre Superficie de ventes moyenne (m²) 1 1 258 13 1 253 4 670 16 667 34 909 713 825 2006 Nombre Superficie de ventes moyenne (m²) 2 1 538 9 1 407 3 1 093 13 651 27 1 018 722 800 La taille moyenne des terrains vendus est importante au regard des capacités foncières limitées de la presqu’île mais aussi compte tenu des contraintes engendrées par la loi Littoral et par les nombreux espaces protégés. Les terrains vendus en lotissement en 2006 ont une surface moyenne de 1 018 m2. Cette superficie moyenne a augmenté de 100 m² entre 2005 et 2006. Le recours aux terrains de petite taille semble plus développé dans les communes de Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer. En effet, les capacités financières relativement modestes des ménages locaux et les disponibilités foncières réduites, notamment à Camaret-sur-Mer, peuvent être des éléments explicatifs. L’objectif visé étant aujourd’hui de maximiser l’usage du sol et de limiter le processus d’étalement urbain, il semble primordial de freiner ce phénomène en intégrant dans les règlements de lotissements des tailles de parcelles plus restreintes. Superficie des terrains vendus hors lotissement en 2005 et 2006 Source : domaines et Traitements : ADEUPa Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer CCPC Pays de Brest Nombre de ventes 1 17 56 11 11 21 117 664 2005 Superficie moyenne (m²) 1 480 1 176 1 169 1 330 1 091 1 192 1 185 1 101 Nombre de ventes 3 17 46 4 21 10 17 118 509 2006 Superficie moyenne (m²) 1 613 1 037 1 149 1 791 1 544 1 130 1 072 1 224 1 067 D’une manière générale, la superficie des terrains situés hors lotissement est nettement plus élevée, avec 1 224 m² en moyenne en 2006. Cette utilisation «excessive» de l’espace confirme la nécessité de mettre en place une politique de gestion foncière car il semble difficile aujourd’hui, pour les communes d’agir sur l’espace consommé par les constructions en diffus. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 94 5.3.3 Des prix moyens de terrains moins chers que dans le reste du Pays de Brest Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 Source : domaines et Traitements : ADEUPa Dans un contexte national d’augmentation des prix du foncier, ceux pratiqués dans la CCPC étaient, en 2006, encore raisonnables. Lorsqu’à l’échelle du Pays de Brest (hors BMO), la plupart des ménages (84 %) investissent plus de 30 000 € pour des terrains à bâtir, les ménages de la CCPC (44 %) peuvent encore bénéficier d’une gamme de prix inférieure à 30 000 €. Néanmoins, entre 2005 et 2006, les prix ont augmenté de façon significative tout en restant en dessous de la moyenne du Pays de Brest. Cette augmentation est le signe d’une rupture dans le fonctionnement du marché qui fait aujourd’hui l’objet d’un emballement. La flambée des prix remonte du sud vers le nord du Finistère, en venant «coloniser» peu à peu la presqu’île de Crozon. Evolution du prix des terrains vendus entre 2005 et 2006 (prix TTC en m²) Source : domaines Nombre Nombre Communes de ventes de ventes 2005 2006 Communauté de Communes de la Presqu'île de Crozon Argol 2 5 33 30 Camaret-sur-Mer Crozon 69 55 0 4 Landévennec 11 21 Lanvéoc Roscanvel 11 10 25 20 Telgruc-sur-Mer EPCI 192 193 BMO 371 316 CC du Pays d'Iroise CC de Plabennec et des Abers 235 211 169 115 CC de Lesneven-Côte des Légendes CC de Landerneau-Daoulas 226 220 33 31 CC de l'Aulne Maritime CC de la Presqu'île de Crozon 151 145 1377 1231 Ensemble du Pays de Brest Moyenne des prix en 2005 Moyenne des prix en 2006 Evolution des prix 10 €/m² 28 €/m² 35 €/m² 0 €/m² 15 €/m² 19 €/m² 33 €/m² 12 €/m² 38 €/m² 49 €/m² 13 €/m² 16 €/m² 27 €/m² 41 €/m² 30,1 % 35,4 % 41 % N.R. 7,9 % 41,6 % 24,5 % 83 €/m² 48 €/m² 43 €/m² 40 €/m² 44 €/m² 23 €/m² 30 €/m² 48 €/m² 108 €/m² 65 €/m² 61 €/m² 45 €/m² 58 €/m² 32 €/m² 37 €/m² 64 €/m² 30,6 % 33,3 % 40,7 % 12,1 % 31,4 % 42,5 % 23,4 % 32,8 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 95 Ce sont les communes de Crozon, Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer qui enregistrent le plus grand nombre de ventes de terrains en 2005 et 2006. Concernant les prix pratiqués, Crozon et Roscanvel affichent les hausses les plus élevées avec environ 41 % d’augmentation entre 2005 et 2006. Durant cette même période, l’ensemble du territoire enregistre une augmentation moyenne de 23,4 %, en deçà de celles du Pays de Brest (32,8 %) et des autres intercommunalités, à l’exception de la CC de Lesneven-côte des Légendes qui affiche seulement 12,1 % de hausse. Une distinction doit être faite entre les prix pratiqués des terrains vendus dans le cadre d’une procédure de lotissement et ceux cédés hors lotissement. Prix des terrains vendus en lotissement en 2005 et 2006 (prix TTC en €/m²) Source : domaines et Traitements : ADEUPa 60 56 2005 52 2006 50 40 28 30 28 20 10 0 Crozon Camaret-sur-Mer Prix des terrains vendus hors lotissement en 2005 et 2006 (prix TTC en €/m²) Source : domaines et Traitements : ADEUPa 48 50 46 45 41 40 35 33 31 2005 28 30 27 2006 25 19 20 17 15 16 15 13 9 10 5 0 Cr oz on Camar et - sur - Mer Telgr uc- sur - Mer Rosc anv el Ar gol Lanv éoc Landév ennec Entre 2005 et 2006, en moyenne dans la CCPC, les prix des terrains en lotissement sont stables mais le mètre carré augmente de 10 euros, en moyenne, pour les terrains en diffus. Hors lotissement, toutes les communes affichent un accroissement des prix. En comparaison avec le Pays de Brest, la hausse des prix est également moins marquée pour les terrains en lotissement que ceux en diffus. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 96 A l’échelle du Finistère, en moyenne, entre 2005 et 2006 les communes de Crozon, Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer ont vu leur prix de terrain à bâtir sensiblement augmenter, passant chacune en 2006 dans la classe supérieure des prix qu’elles affichaient en 2005. Néanmoins, Camaret-sur-Mer, Roscanvel, Argol et Lanvéoc enregistrent encore des prix raisonnables au regard des autres communes littorales du Pays de Brest. Il faut également souligner que la différence de prix entre la presqu’île et certaines communes littorales proches de l’agglomération brestoise s’est fortement accentuée entre les deux dates. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 97 5.3.4 - Des acheteurs originaires à 70 % du Finistère Les chiffres de 2006 révèlent que la majorité des acheteurs de terrains trouve son origine dans le département du Finistère dont une grande partie réside déjà dans la presqu’île de Crozon. Ils sont un peu moins d’un tiers à venir du reste de la France. Deux phénomènes sont observés : - un pouvoir d’attractivité vis-à-vis des ménages extérieurs au Pays de Brest, - une stabilité résidentielle de la population locale et donc une capacité à la retenir. Ventes de terrains dans la CC de la Presqu'île de Crozon selon le lieu de résidence de l'acheteur, en 2006 Source : domaines et Traitements : ADEUPa Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc CCPC Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Camaret Lieu de résidence de l’acheteur Argol Localisation du terrain 3 2 0 0 5 22 8 0 0 30 40 16 1 0 57 3 1 0 0 4 15 5 0 1 21 6 4 0 0 10 15 5 0 0 20 104 41 1 1 147 60 % 73 % 70 % 75 % 71 % 60 % 75 % 71 % 40 % 27% 28 % 25 % 24 % 40 % 25 % 28 % 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 5% 0% 0% 1% 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 98 5.3.5 - Des acheteurs plus jeunes que dans le marché de l’occasion Ventes de terrains dans la CC de la Presqu'île de Crozon selon l’âge de l'acheteur, en 2006 Source : domaines et Traitements : ADEUPa De 40 à 59 ans 60 ans et plus Non renseigné Ensemble des acheteurs Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total De 25 à 39 ans LIEU DE RESIDENCE DE L'ACHETEUR Moins de 25 ans TRANCHES D'AGES 2 0 0 0 2 50 13 0 0 63 41 18 2 0 61 10 8 0 0 18 1 1 0 1 3 104 40 2 1 147 2 % 48 % 39 % 10 % 1 % 0 % 33 % 45 % 20 % 3 % 0 % 0 % 100 % 0 % 0% 0% 0% 0% 0 % 100 % 1 % 43 % 41 % 12 % 2 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Près de cinq acheteurs sur dix sont originaires du Finistère et âgés entre 25 et 39 ans. Ceux provenant du reste de la France, appartiennent à la classe d’âge supérieure puisqu’ils sont 45 % à avoir entre 40 et 59 ans. 5.3.6 - Des acheteurs essentiellement employés-ouvriers, cadres supérieurs ou retraités Ventes de terrains dans la CCPC en 2006 selon la catégorie socioprofessionnelle de l’acheteur Source : domaines et Traitements : ADEUPa Catégorie socioprofessionnelle de l'acheteur Agriculteurs Artisans-commerçants Prof.libér.,cadres sup. Cadres moyens Employés, ouvriers Militaires Retraités Inactifs Sociétés Non renseigné Total Nombre de ventes lotissement en diffus Total 2 1 3 1 13 17 3 19 30 2 17 22 7 23 33 5 15 22 4 20 25 0 5 5 1 2 5 2 5 7 27 120 169 Répartition en % Lotissement en diffus 7% 1% 4% 11 % 11 % 16 % 7% 14 % 26 % 19 % 19 % 13 % 15 % 17% 0% 4% 4% 2% 7% 4% 100 % 100 % PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 Total 2% 10 % 18 % 13 % 20 % 13 % 15 % 3% 3% 4% 100 % 99 En 2006, les catégories socio-professionnelles sont représentées de manière équilibrée parmi les acheteurs de foncier à bâtir : - 20 % sont employés-ouvriers, - 18 % sont cadres supérieurs, - 15 % sont militaires, - 13 % sont retraités. Une évolution de la structure socio-professionnelle s’opère avec l’arrivée de cadres supérieurs, financièrement plus aisés que la population actuelle. D’après les professionnels de l’immobilier, une augmentation notable des prix du foncier à bâtir s’est opérée en 2007. Les terrains hors lotissement sont plus recherchés que ceux situés en lotissement. Ce foncier est principalement acheté par les locaux, de plus en plus « exclus » du marché de l’occasion. Récemment, le nombre de terrains à bâtir mis en vente dans les communes de Telgruc-surMer et Argol a fortement augmenté. Pour de nombreux lots, les prix pratiqués sont encore accessibles mais certains lotisseurs proposent des prix du m² proches de ceux enregistrés dans l’agglomération brestoise (autour de 90 €/m² pour un terrain « vue mer » de 700 m²). PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 100 5.4 Le Prêt à Taux Zéro Dans la CCPC, les demandes de Prêt à Taux Zéro ont été multipliées par deux entre 2004 et 2005, suite à l’élargissement de ce dispositif au secteur des logements anciens, avec ou sans travaux. Peu de PTZ sont sollicités dans les communes de la CCPC, puisqu’ils représentent seulement 4% de la demande à l’échelle du Pays durant la période 1997-2006. Répartition des demandes de PTZ entre 1997et 2006 Source : ADIL 29 EPCI Brest métropole océane CC Landerneau-Daoulas CC Plabennec et des Abers CC Pays d’Iroise CC Lesneven - Côte des Légendes CCPC CC Aulne Maritime Pays de Brest 1997 340 180 169 174 98 38 14 1998 243 178 157 204 116 44 16 1999 267 166 202 219 116 52 16 2000 201 156 145 152 110 48 17 2001 139 154 144 131 80 36 10 2002 141 128 151 135 75 41 12 2003 156 123 141 154 103 39 15 2004 89 136 138 107 71 36 32 2005 1011 300 223 228 151 72 50 2006 1172 281 213 236 151 60 49 total 3759 1802 1683 1740 1071 466 231 1013 958 1038 829 694 683 731 609 2 035 2 162 10 752 En 2006, la majorité des projets financés dans la CCPC concerne la maison individuelle neuve : 35 dossiers soit 58% des projets. A l’inverse, la demande départementale s’oriente davantage vers l’ancien (63%). Nature des projets financés en 2006 dans la CCPC Source : ADIL 29 Achat neuf Construction (terrain compris) Construction (hors terrain) Achat ancien (travaux <=35%) Achat ancien (travaux >35%) 7% 10% Durée moyenne PTZ 22 21 138 942 14% 12 17 416 134 026 13% 15 33% 12 206 121 948 10% 14 5% 10 313 14 250 148 650 135 000 7% 11% 15 18 Nature de l’opération Nombre Part Montant du PTZ individuel collectif 1 1 4% 11 000 individuel 18 30% 19 008 individuel 17 28% individuel 20 individuel collectif 2 1 Montant total de l’opération 158 000 112 106 Quotité du PTZ En 2006, Crozon et dans une moindre mesure Telgruc-sur-Mer, Camaret-sur-Mer et Lanvéoc sont les communes où le nombre de projets PTZ ont été les plus nombreux. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 101 MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER A retenir… - Marché de l’occasion : un recul du volume des ventes, des prix continuellement en hausse, des produits davantage prisés par des acheteurs extérieurs au Finistère et plus âgés que dans le reste du Pays de Brest, - Un emballement sans précédent du marché de la construction neuve depuis 2005, - Marché foncier : une augmentation des tailles de parcelles surtout en diffus entre 2005 et 2006, des prix qui demeurent moins chers que dans le reste du Pays de Brest et des acheteurs locaux plus jeunes que dans l’occasion. - Prêt à Taux Zéro : peu de dossiers déposés au regard des autres intercommunalités du Pays de Brest, demande orientée majoritairement vers la construction neuve. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 102 6. L’accompagnement du développement de l’habitat 6.1 Urbanisme et foncier 6.1.1 Etat d’avancement des documents d’urbanisme Toutes les communes disposent d’un document d’urbanisme, plus ou moins récent. Quatre communes sont actuellement concernées par l’élaboration d’un nouveau document d’urbanisme qui devra prendre en compte les orientations retenues à l’issue du PLH. Communes Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer Documents en cours PLU applicable depuis 2006 PLU en cours d’élaboration PLU en cours d’élaboration (phase PADD) PLU en cours d’élaboration POS PLU en cours d’élaboration (phase du plan de zonage) POS 6.1.2 Notion de densité Il semble important, au vu des lois Littoral et SRU, mais aussi suite aux conclusions du Grenelle de l’Environnement de limiter au maximum l’étalement urbain, responsable chaque année, en France, de l’artificialisation de 60 000 hectares. Ainsi, dans un souci de maîtrise foncière et d’économie d’espace, la notion de densité de bâti destiné au logement est désormais essentielle dans le développement des pratiques d’un urbanisme plus durable. Dans le cadre du PLH, il semble important de dresser un état des lieux des densités réelles qui existent dans les communes de la presqu’île. Pour évaluer cette notion de densité, deux approches ont été retenues : 1 - une analyse de la taille moyenne des parcelles estimée en mètre carré. Elle induit une consommation d’espace plus ou mois importante qui dépend parfois du système d’assainissement. En effet, un système d’assainissement individuel demande une surface de terrain plus importante qu’un raccordement au réseau collectif. 2 - une analyse de l’agencement urbain, estimée en nombre de logements à l’hectare. La surface prise en compte dans cet indicateur est l’espace urbain dans son ensemble, c'est-à-dire l’espace public, les parcelles non bâties et les parcelles à vocation commerciale ou à l’emplacement d’infrastructures, en plus des parcelles construites à vocation d’habitat. Le nombre de logements par hectare indique l’emprise globale au sol nécessaire au développement de l’urbanisation. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 103 • Méthode de calcul Pour estimer la taille moyenne des parcelles, un périmètre a été déterminé afin d’intégrer l’ensemble des parcelles bâties de l’espace urbain correspondant au bourg et ses extensions. La surface de l’ensemble des parcelles a été divisée par leur nombre, pour aboutir à la taille moyenne des parcelles de l’espace urbain de chaque commune. Pour estimer l’agencement urbain et ainsi le nombre de logement à l’hectare, c’est l’ensemble du périmètre de l’espace urbain qui a été pris en compte. Le nombre de parcelles, ainsi retenu dans le calcul précédent, a été divisé par cette surface. • Exemples de Camaret-sur-Mer et de Telgruc-sur-Mer Source : DGI Traitements : SIG ADEUPa Les deux cartes illustrent la méthode de calcul évoquée ci-dessus. Ces deux exemples montrent bien la différence des tailles de parcelles. L’agencement urbain permet dans un cas, une concentration de l’urbanisation, et dans le deuxième cas, l’urbanisation suit les axes routiers et s’étale davantage. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 104 • La taille moyenne des parcelles La taille moyenne des parcelles bâties à vocation d’habitat est contrastée selon les communes. Taille moyenne des parcelles par commune Source : DGI et traitement : calculs ADEUPa Communes Roscanvel Lanvéoc Telgruc-sur-Mer Agglomération Crozon/Morgat Le Fret (Crozon) Tal ar Groaz (Crozon) Argol Landévennec Camaret-sur-Mer Taille moyenne des parcelles 1 300 m² 1 250 m² 1 100 m² 1 050 m² 1 000 m² 1 000 m² 1 000 m² 750 m² 550 m² Camaret-sur-Mer possède des parcelles de petite taille autour de 550 m². Son développement urbain semble avoir été maîtrisé grâce aux lotissements qui ont permis de concentrer l’urbanisation. A Landévennec, les parcelles sont également de taille réduite car les extensions peu nombreuses, ont permis de conserver l’aspect bourg-village. A l’inverse, les autres communes qui possèdent des parcelles plus grandes, supérieures à 1 000 m², ont connu un développement plus important de l’urbanisation diffuse. Certaines moyennes sont à relativiser. A Argol et Telgruc-sur-Mer, la taille des parcelles est très hétérogène puisque l’écart entre les parcelles les plus grandes et les plus petites est d’environ 1 700m². En revanche, à Camaret-sur-Mer la taille des parcelles est plus homogène avec une différence de 500m². • L’agencement urbain Aujourd’hui les extensions d’urbanisation sont de plus en plus conditionnées par un cadre législatif qui préconise la densification et l’économie d’espace. Des efforts doivent donc être faits dans ce sens, dans l’ensemble des communes de la CCPC. Nombre moyen de logements par hectare Source : DGI et traitement : calculs ADEUPa Communes Densité brute (logements/ ha urbanisés) Landévennec Camaret-sur-Mer Le Fret (Crozon) Agglomération Crozon/Morgat Argol Lanvéoc Telgruc-sur-Mer Tal ar Groaz (Crozon) Roscanvel 7 6 5 5 5 4 4 4 3 Densité nette (logements/ha urbanisés destinés à l’habitat) 13 18 10 10 10 9 9 10 7 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 105 La densité brute correspond au nombre de logements par hectare urbanisé (habitat, commerces, voiries…). L’ensemble des communes a un espace urbain peu dense. Seule Landévennec se démarque avec une densité brute de sept logements à l’hectare. Cette densité est due à son aspect bourg-village et au peu de bâti destiné au commerce et aux équipements. La densité nette qui prend en compte uniquement l’espace dédié au logement permet d’avoir des densités plus importantes. Camaret-sur-Mer se distingue notamment par une densité plus élevée due à la faible taille de ses parcelles. L’objectif est d’augmenter ces deux densités, en diminuant la taille des parcelles et en améliorant l’agencement urbain par le développement d’une urbanisation groupée. L’urbanisation en diffus le long des routes est donc à proscrire. 6.1.3 Disponibilité foncière et réserves foncières communales Le marché foncier et le développement de l’habitat dépendent des disponibilités foncières des communes. D’après les sorties terrains menées et suite à la lecture des plans de zonages des POS et PLU, le potentiel de terrains urbanisables serait aujourd’hui relativement réduit. Foncier disponible et réserves foncières communales en mars 2007 Source : relevés terrains, entretiens auprès des élus, analyse des documents d’urbanisme traitements : calculs ADEUPa Communes Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Lanvéoc Roscanvel Telgruc-sur-Mer Foncier détenu par des propriétaires privés 21 ha 41 ha NR NR 24 ha 33 ha NR Réserves foncières communales 1 ha 4 854 m² NR NR 0 ha NR 2 ha Cette rareté du terrain peut aujourd’hui favoriser l’augmentation des prix. Il est indispensable que les POS soient révisés afin de permettre l’ouverture à l’urbanisation de certaines zones et de rendre possible la réalisation de réserves foncières par les communes. 6.2 Assainissement L’assainissement est une problématique déterminante dans le développement de l’habitat. L’ouverture à l’urbanisation des espaces sera de plus en plus conditionnée par la mise en place d’un assainissement adapté et performant. L’assainissement individuel étant encore majoritaire dans la presqu’île, des contrôles dans le cadre du Service public d’Assainissement non collectif sont menés. Néanmoins, aucun SPANC n’a été créé à l’échelle intercommunale. Chaque commune doit donc faire appel, de manière indépendante, à un bureau d’études extérieur. Les contrôles ainsi menés, le sont majoritairement sur les constructions neuves, sans que les logements existants ne soient vérifiés systématiquement. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 106 Systèmes d’assainissement selon les communes Source : entretiens auprès des communes et analyse des documents d’urbanisme ASSAINISSEMENT COLLECTIF Communes ASSAINISSEMENT INDIVIDUEL Station (procédé) Capacité en équivalent habitants Taux de raccordement Rejet Fonctionnement Lagunage 340 50% Ruisseau de l'Aber Réseau unitaire dans le bourg et séparatif sur la partie sud du bourg Boues activées 5 000 En 2007 : 1 450 raccordements Mer Réseau vétuste et station saturée l'été, eaux parasitaires marines Prévision d'une nouvelle station de 7 000 EH. 30% En régie Crozon Boues activées 13 500 En 2006 : 2 136 raccordements Mer Eaux parasitaires Projet d'extension pour passer de 13 500 EH à 15 000 EH et transformation de la station en membranaire. 65% SAUR Ile longue Boues activées 5 400 Projet de création d'une STEP très difficile à mettre en place. 100% AREA Station qui vient d'être redimensionnée avec un agrandissement des bassins. Pas de projet d'extension du réseau. 55% SAUR Dernière phase d'étude en cours. La construction devrait débuter en 2008. 100 % (pour l'instant) Régie + DDE Quartiers Argol Camaret-sur-Mer Crozon Landévennec Pas de station Lanvéoc Boues activées 1 500 Roscanvel Projet de station en boues activées 1 200 Bourg Nouvelle station : membranes enterrées et roselières pour les boues 1 800 Croas Seméno Boues activées 200 Telgruc-sur-Mer En 2007 : 481 raccordements Rade Rade Problème d'eaux parasitaires dû au réseau unitaire Projets Taux d'ANC Gestion du SPANC Bureau d'étude (AREA) En 2007 : 434 raccordements Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays d’Iroise Diagnostic – Juin 2008 60% 6.3 Dispositions réglementaires propres au territoire Le territoire de la CCPC est soumis à de fortes protections environnementales. Certaines conditionnent le développement de l’urbanisation comme la loi Littoral et d’autres interdisent toute urbanisation : les zones N, NS et les Espaces Boisés Classés. L’activité militaire est également contraignante puisqu’elle génère un usage exclusif de certains espaces. Loi Littoral Argol Landévennec Lanvéoc Crozon Telgruc-sur-Mer Camaret-sur-Mer Roscanvel Toutes les communes de la presqu’île de Crozon sont concernées par la loi Littoral. Celleci contraint l’urbanisation dans la bande des 100 mètres et dans l’espace proche du rivage. Elle permet aussi la protection des espaces remarquables littoraux (zones NS). Espace naturel N Espaces remarquables NS (en % du territoire communal) 9,7 % Espaces Boisés Classés (en % du territoire communal) Zone militaire (en % du territoire communal) Zone Natura 2000 15 % NR NR 9,8 % 11,9 % 16,4 % 10,8 % 34,8 % 1,9 % 11,7 % 10 % 3% 42 % 60,4 % 30 % NR NR 1,4 % Zone Natura 2000 de 4423 ha dont la majeure partie se trouve au Cap de la Chèvre à Crozon. 2,3 % Ces contraintes sont à prendre en compte dans le développement de l’habitat. Les communes de Roscanvel, Camaret-sur-Mer et Crozon sont particulièrement concernées par l’ensemble de ces prérogatives. Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays d’Iroise Diagnostic – Juin 2008 ACCOMPAGNEMENT DU DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT A retenir… - De nombreuses communes en cours d’élaboration de PLU - Un mode d’occupation qui a généré une urbanisation diffuse - La plupart des communes sont dotées de système d’assainissement collectif mais des efforts restent à faire dans ce domaine PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 109 7. Accueil spécifique d’hébergement et structures 7.1 Populations démunies La question de la précarité se pose sur le territoire car de grandes difficultés sociales affectent certains ménages de la presqu’île notamment dans l’accès et le maintien dans les logements. D’après les professionnelles du territoire d’action sociale de Landerneau-Crozon13 sur lequel agit le Conseil Général du Finistère, tous les publics, jeunes et plus âgés semblent affectés, tout comme les personnes isolées et les familles monoparentales. On est également en présence d’une population peu mobile, très attachée à son territoire, lequel propose peu de débouchés professionnels d’où des difficultés d’insertion sociale importantes. Le Fond de Solidarité pour le Logement permet, en partie, d’évaluer les situations sociales difficiles de certains ménages de la presqu’île. Il s’agit d’un dispositif géré par le Département en partenariat avec des cofinanceurs. Il s’adresse aux ménages éprouvant des difficultés particulières pour accéder et se maintenir dans un logement décent et indépendant et pour y disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques. Il est l’un des outils de mise en œuvre du droit au logement. Il peut attribuer des aides, sous certaines conditions, en tenant compte de l’importance et de la nature des difficultés du ménage. Il fonctionne sur le principe de la subsidiarité et peut être sollicité après que le ménage ait fait valoir ses droits. L’attribution d’une aide est décidée, en fonction de l’appréciation de son opportunité, par une commission regroupant les partenaires acteurs dans la lutte contre les exclusions. Mais tous les ménages en difficulté n’ont pas nécessairement recours au FSL. Un travail en amont est fait par les travailleurs sociaux qui évaluent certaines situations comme non éligibles au FSL et qui n’incitent pas la personne à transférer son dossier en commission. Ces situations ne sont pas négligeables à l’échelle du territoire. A la différence de l’Aulne Maritime et de Landerneau-Daoulas, en 2006, la presqu’île est un territoire où le dépôt de dossiers est important, proportionnellement au nombre d’habitants qu’elle compte. Au total, ce sont 103 dépositaires de dossiers qui ont eu recours au FSL dont les deux tiers ont été retenus par la commission. La nature des demandes formulées concernent majoritairement le maintien (factures EDF et eau) et dans une moindre mesure des loyers impayés. Toutefois, il est actuellement impossible de savoir s’il s’agit de locataires du parc locatif privé et public ou de propriétaires. La vétusté d’une partie du parc public de Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer peut expliquer les difficultés rencontrées par certains locataires. De plus, le segment du parc privé de Camaret-sur-Mer serait également concerné. Les bénéficiaires les plus nombreux sont établis à Crozon et Camaret-sur-Mer. A Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer, ils sont moins nombreux. Peu de demandes concernent Argol et Roscanvel. Dans la presqu’île, le parc locatif privé est relativement onéreux pour les personnes en difficulté. Par ailleurs, les locataires qui possèdent des baux non-conformes (location de septembre à juin) ne sont pas rares. Même si cette pratique est illégale, le FSL n’exclut pas les demandes qui émanent de locataires concernés par cette situation. D’autre part, d’après une étude menée sur certains bénéficiaires du RMI (94 personnes identifiées par les assistantes sociales), environ la moitié d’entre eux est hébergée par des proches, laissant supposer qu’ils sont dans l’incapacité de pouvoir louer un logement. 13 Le périmètre correspond aux CC de Landerneau-Daoulas, de l’Aulne Maritime et de la Presqu’île de Crozon. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 110 Dans la CCPC, deux problèmes semblent donc se poser pour les personnes démunies : le manque de logements de petite taille et le manque de ressources de ces personnes. D’autant plus que la rotation dans le parc public est insuffisante pour répondre convenablement à la demande locative sociale. Les expulsions des locataires constituent également une autre forme de difficultés qui touche les plus pauvres. Les assignations émises par les bailleurs sociaux vont de plus en plus jusqu’au bout de la procédure. Les personnes seraient dans une situation financière telle, qu’elles ne peuvent pas trouver de solution. 7.1.1 Logements et hébergements spécifiques des personnes défavorisées Parallèlement au parc locatif social présent dans la presqu’île, les possibilités d’accueil et d’hébergement spécifiques des populations démunies sont relativement peu développées sur le territoire. - - Un logement PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) sera prochainement livré à Crozon, il sera mis à disposition d’une famille en difficulté déjà identifiée par Habitat 29. Depuis début 2007, il existe à nouveau un logement d’urgence à Crozon. Précédemment, il en existait déjà un, porté par une association, extérieure à la presqu’île, mais depuis trois ans, l’outil fonctionnait moins bien. Habitat 29 a créé un nouveau logement de type T3 qui compte six couchages. Il est très utilisé notamment par des familles, depuis sa mise à disposition. Compte tenu de l’activité touristique qui existe sur le territoire, les hôtels de la presqu’île, sont également réquisitionnés dans le cadre du dispositif du 115, notamment pour héberger les personnes seules en difficulté. A l’échelle des communes, Camaret-sur-Mer est concernée par des difficultés qui lui sont spécifiques. Les services sociaux ont identifié une dizaine d’hommes désocialisés, aujourd’hui locataires dans des conditions indignes ou propriétaires mais «clochardisés». Le Conseil Général émet l’idée de la création d’une «maison-relais» qui permettrait à ces personnes en grande exclusion de se retrouver dans une structure collective, financée au titre d’un PLAI, dans laquelle un ou plusieurs travailleurs sociaux les accompagneraient. Compte tenu de la rareté du foncier dans la commune, un projet d’acquisition-amélioration d’une maison de bourg pourrait être une alternative appropriée. Un projet de cette nature est également en cours à Lesneven, sous l’égide de la DDASS et du Conseil Général, en partenariat avec l’AGEHB (Association de Gestion pour l’Emploi et l’Hébergement en Bretagne) qui assure la gestion de la structure. 7.7.2 Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies (PDALPD) vient d’être validé par le Conseil Général. Il aborde plusieurs problématiques sur le droit, l’accession et le maintien dans le logement. Le public concerné par le plan a été redéfini par l’ensemble des partenaires, des acteurs locaux de l’habitat et de l’action sociale. Il s’adresse donc aux ménages dont les caractéristiques sociales et économiques constituent un handicap à l’accès ou au maintien dans le logement. Le diagnostic qui porte sur la situation actuelle est territorialisé par Pays. Il dégage les tendances et les problèmes spécifiques de chaque territoire afin d’y apporter des réponses adaptées. Le diagnostic relatif au Pays de Brest fait apparaître les tendances suivantes : - une part significative de personnes seules et ou de familles monoparentales, - des bénéficiaires de minima sociaux (50 % des situations repérées), - une insuffisance d’offre en logement sociaux d’urgence, et en PLAI dans l’ensemble du Pays. Un manque de solutions accessibles de logement, particulièrement marqué en dehors de Brest métropole océane, - le vieillissement de la population et l’isolement en milieu rural, PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 111 - un public très désociabilisé, non accessible à un accompagnement social vers un logement autonome, - une absence de solutions en termes d’offre de logement et en hébergement sur le secteur rural et littoral, - l’intérêt d’organiser des concertations avec les intercommunalités pour suivre les parcours des ménages en difficultés. En ce qui concerne les actions, les éléments suivants peuvent concerner la CCPC : - fiabiliser la connaissance des ménages, - créer un observatoire nominatif des logements indignes, - lutter contre l’habitat indigne et l’insalubrité, - sensibiliser les ménages modestes aux moyens de réduire leurs factures d’eau et d’énergie, - améliorer la prévention des expulsions et les actions d’accompagnement social correspondantes, - développer le parc très social public de qualité (PLAI), - développer l’offre en direction des jeunes, - développer et améliorer l’offre en logements-foyers pour personnes âgées et handicapées, - développer l’adaptation de l’habitat public et privé pour le maintien à domicile. Le PLH prendra en compte lors de la définition des orientations et l’élaboration du programme d’actions, les objectifs et les actions préconisés par le PDALPD. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 112 7.2 Personnes âgées et personnes handicapées Le vieillissement de la population en général et de ce territoire en particulier, pose la question de l’offre de logements accessibles et adaptés à la perte de mobilité et de l’hébergement et ce quel que soit le niveau de ressources de la population. 7.2.1 Structures d’hébergement pour personnes âgées Deux établissements d’accueil médicalisés pour personnes âgées existent : - le foyer logement de «Ty ar Garantez» à Camaret-sur-Mer d’une capacité de 68 places qui devrait être transformé en EHPAD et doté d’une unité Alzheimer. l’hôpital local de Crozon qui accueille : 5 lits en médecine, 10 lits en soins de suite et de réadaptation et 110 lits EHPAD Il semble que l’attente à l’entrée de ces établissements soit de plus en plus importante. L’association presqu’île âge est présente au sein de l’hôpital local. Elle est un lieu d’écoute, de conseil et d’accompagnement des personnes âgées, important sur la presqu’île. 7.2.2 Maintien à domicile Le vieillissement de la population génère des besoins en matière de services à la personne. D’autant plus que les personnes âgées nouvellement arrivées sur le territoire ne possèdent pas toujours d’attaches familiales dans la presqu’île. En 2004, le territoire compte 531 bénéficiaires de l’Allocation Personnalisée à l’Autonomie dont 65,2% vivent à domicile. Ce taux est supérieur à la moyenne départementale (56,6%). Les services de maintien à domicile proposés aux personnes sont relativement bien développés avec Proxim service et l’ADMR (Association de l’Aide à Domicile en Milieu rural). Une association appelée «Presqu’île repas» assure également les services de portage de repas. Un grand nombre de personnes, dont certaines très âgées et handicapées, est ainsi maintenu à domicile. Face au vieillissement de la population et au désir des personnes de rester vivre chez elles, l’ADMR doit s’adapter pour faire face à une activité croissante. De plus, à l’heure actuelle, un seul service de soins infirmiers à domicile (SSIAD) couvre les communes de la presqu’île et la CC du Pays de Landerneau-Daoulas. Parallèlement de nombreuses personnes âgées, habitant loin des bourgs, souhaitent se rapprocher des centres et de leurs services. Face à l’éparpillement des lieux d’habitation et à la faiblesse des transports en commun, la question de la mobilité est également un enjeu majeur. La présence des commerces de proximité, des aides ménagères, la solidarité familiale, celle du voisinage, pallient pour partie, aux difficultés de déplacement, de ravitaillement et d’isolement des personnes dont la mobilité est réduite. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 113 7.2.3 Orientations politiques du Conseil Général relatives à la vieillesse A l’échelle du territoire d’action sociale de Landerneau-Crozon, le Département souhaite favoriser le maintien à domicile dans de bonnes conditions : - accompagner le vieillissement, prévenir des dysfonctionnements qui y sont liés (troubles de la mémoire et du comportement) et orienter les personnes pour une prise en charge, - repérer les situations de maltraitance et établir les conditions d’une prévention auprès des familles, des professionnels et des institutions, - développer les réseaux d’intervention autour des personnes âgées (CLIC). 7.3 Gens du voyage Conformément à la loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage : « Les communes participent à l’accueil des personnes dites gens du voyage et dont l’habitat traditionnel est constitué de résidences mobiles ». Le Conseil Général doit, en y associant les communes, élaborer avec le représentant de l’Etat, le schéma départemental d’accueil des gens du voyage. Ce document doit répartir et programmer la réalisation d’aires d’accueil en fonction de la définition des besoins. Toutes les communes de plus de 5 000 habitants doivent y figurer. Seule la commune de Crozon est concernée et devra prévoir une offre totale de 10 emplacements soit 20 places de caravanes. PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 114 ACCUEIL SPECIFIQUE ET STRUCTURES D’HEBERGEMENT A retenir… - des situations sociales problématiques même si en nombre limité, notamment dans le parc privé. - une quarantaine de bénéficiaires du RMI hébergés par des proches - des dispositifs d’hébergement spécifique peu développés - des structures d’accueil pour personnes âgées insuffisantes - des besoins en matière de services à la personne grandissants - la commune de Crozon devra prévoir la création d’un terrain d’accueil des gens du voyage PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 115 PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon Diagnostic – Décembre 2007 116