rehabilitation de la ferme de l`hotel

REHABILITATION et USAGE DE LA FERME DE L’HÔTEL
Commande politique
I- DESCRIPTION
Il s’agit d’une ferme seigneuriale du 17
l’élevage.
ème
siècle dont l’usage a toujours été en lien avec l’agriculture et
La ferme de l’Hôtel est constituée de plusieurs bâtiments répartis autour d’une cour
représentant une surface importante de l’ordre de 1 400m².
centrale
-
Le bâtiment principal avait une fonction d’habitat.
-
en RDC. Des surfaces plus techniques existent aux extrémités du corps de ferme et en soussol. (caves voutées).
-
Ses combles sont facilement accessibles par un escalier donnant depuis l’extérieur. Ils ne
sont pas aménagés. Leur charpente en orme est de belle qualité.
-
Les autres bâtiments constituent des surfaces techniques qui étaient affectées au remisage
du matériel agricole lourd et à l’hébergement des animaux :
 des étables délabrés, mais avec une toiture globalement en assez bon état
 une grange en assez bon état, caractérisé par une charpente en orme.
Les bâtiments techniques de la ferme sont dans un état délabré.
Globalement en bon état général eu égard à son âge, l’ambiance humide qui a régné dans toutes les
pièces a eu pour conséquence de détériorer des cloisons et surtout le carrelage des sols.
Les espaces extérieurs alentours sont constitués par d’anciennes douves et des terrains à usage
agricole dont la ville de Bondues a fait l’acquisition.
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2- ENJEUX
-Sauvegarder et préserver un site historique et remarquable (bâtiments et espaces verts et naturels
alentours), symbole du passé et du présent agricole de Bondues, et à l’origine de notre village.
- Réaliser un ensemble ouvert au public permettant d’en faire un lieu de vie évolutif, pour y développer
toutes activités, associatives, en lien avec la nature, la biodiversité, la promotion du terroir, les
traditions des produits régionaux et des saisons….
3- LE PHASAGE DES TRAVAUX
Le but est de réaliser la totalité du projet pour fin 2017.
Toutefois, cette échéance pourrait être reportée, si les
contraintes du PLU ne permettaient pas de réaliser la
totalité du projet à cette échéance.
Le phasage des travaux ci-dessous tient donc compte
des possibilités limitées mais évolutives, offertes par le
PLU.
Il serait revu au besoin, si nous n’obtenions pas
l’évolution du PLU avant 2017.
ère
1
phase 2014-2015 réalisation des travaux autorisés par la zone NE à savoir :
-
Travaux confortatifs sur l’ensemble des bâtiments existants.
Restauration et mise en valeur des éléments architecturaux remarquables en particulier la
façade extérieure.
Réhabilitation et transformation du bâtiment à usage d’habitation et réhabilitation de la grange
et des locaux techniques (étables…).Ces locaux étant destinés à accueillir des activités
conformes aux enjeux ci-dessus et en particulier l’ accueil du public en vue d’actions
pédagogiques et d’activités de découverte et de promotion de la nature et de biodiversité.
NB : Zone NE du PLU : « Sont autorisés les travaux visant à améliorer le confort, la solidité
des bâtiments, dans le volume existant, dans le respect de la qualité architecturale du
bâtiment existant et dans un souci d’intégration à l’environnement rural, paysager et
écologique.
Les changements de destination des constructions à usage d’habitation sont autorisés dans
la mesure où la destination nouvelle répond au besoin de gardiennage du site, d’accueil du
public et des activités liées à la préservation des milieux naturels. »
Les terrains alentours conserveront une vocation agricole car ils ne sont pas constructibles au regard
des dispositions réglementaires du PLU. (Vergers et pâtures pour les animaux).
ème
2
phase : 2015-2017 modification de la destination des bâtiments grâce au nouveau zonage
inscrit au PLU pour accueillir des activités supplémentaires (salle de réception notamment) ce qui
implique. Objectif : permettre d’envisager les activités suivantes :
● Vente de produits fermiers locaux et maraîchers,
● Gîtes ruraux, les chambres d’hôtes,
● Gîtes de groupe,
● Chambres d’étudiants à la ferme,
● Fermes auberges,
● Salles de réceptions ;
● Logement de fonction.
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4- DEMARCHES PREALABLES AUX TRAVAUX
4.1 Démarches liées à la maîtrise d’œuvre :
1) Réaliser un état sanitaire des bâtiments avec un bureau d’études structure (Réalisé cf. étude
Folliot).
2) Faire réaliser un chiffrage des travaux et maîtrise d’œuvre (Réalisé cf. étude Folliot).
3) Maîtrise d’œuvre en interne, se renseigner auprès de l’Ordre des architectes pour inscription
de l’architecte communale et assurances.
4) Etablir les besoins.
5) Réaliser une étude de faisabilité.
6) Définir les objectifs prioritaires avec
phasage des opérations.
7) Réhabilitation et restructuration par
bâtiment (Maîtrise d’œuvre).
8) Mise en valeur et remise en état des
éléments remarquables dans le respect
des modes de construction d’origine
(ancrages ouvragés, lucarnes, portique
en pierre, arcs ouvragés,…).
4.2 Démarches administratives :
Planifier et réaliser l’évolution du classement au PLU.
4.3 Recherche du mode de financement :
Inviter tous les acteurs majeurs qui pourront nous aider à réaliser le projet (DRAC, ABF,
CAUE, Fondation du patrimoine, CCI de Région et crowdfunding).
Sensibiliser et informer différents acteurs qui pourraient devenir partenaires financiers du
projet.
Organiser des chantiers écoles ou des séances de travaux basées sur le volontariat
(associations, élus, personnel de mairie, étudiants).
Insertion : rechercher les moyens de réaliser un chantier permettant de former et insérer des
jeunes bonduois (métiers du bâtiment).
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5- COMMUNICATION-PARTICIPATION
Réaliser un plan de communication et de concertation permettant à la population bonduoise et aux
partenaires et associations de s’approprier le projet de réhabilitation (dont reportage photographique à
effectuer à chaque étape des travaux en vue d’une exposition finale (avant/après).
6- DETAIL DES ACTIONS A ENTREPRENDRE PAR ESPACE : grange, étables, habitation, cour
intérieure, espaces extérieurs.
Détail des démarches à entreprendre par type d’espace
A) La grange

Etape 1 : Réhabilitation-Embellissement
-
-
-
Diagnostic sanitaire et structurel du bâtiment (recherche de désordres structurels,
fissures, état des fondations, trace
d’humidité, moisissures, champignons sur
charpente bois,…) (Réalisé cf. étude
Folliot)
Chiffrage des travaux de remise en état et
confortement (anticipation si besoin de
renforcement de structure porteuse ou
charpente par rapport au futur projet de
salle polyvalente, rajout de poids lié à
l’isolation par exemple)
Inventaire des éléments architecturaux et
structurels remarquable
Liste des travaux à effectuer :
 Préservation et réfection des matériaux de façade d’origine en brique
apparente: sablage et rejointoiement, remplacement de briques
endommagées.
 Mise en valeur et restauration des éléments décoratifs (bandeaux, frises,
briques vernissées, briques de sable, les linteaux et les saillies sur arcs,
inserts, …).
 Réfection de la charpente et remise en état des poutres démontées et
stockées au sol.
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
Réfection de la couverture en tuile, à vérifier en adéquation avec le futur
projet (si manque de clarté, prévoir arrivées de lumière en toitures par
implantation de verrières ou chiens assis).
Réfection des chéneaux, descente d’eau et planches de rives en bois
traitées et mise en peinture.
Isolation thermique du toit.
Amenée des réseaux et positionnement des compteurs en adéquation et
anticipation du futur projet (électricité, eau, gaz si chauffage au gaz,
câblage numérique, sonorisation,…)
Etat sanitaire des grandes portes bois, à voir si elles peuvent être
préservées et remise en état (charnières, traitement, peinture,…)
Création d’une chape béton pour mise à niveau du sol (voir si réalisation
en phase 1 ou en phase 2), (anticiper si chauffage au sol, si béton
quartzé ou ciré praticable de suite, réseaux par rapport au futur plan
sanitaires…, vérifier les niveaux et accessibilité PMR,…)
Etape 2 : évolution en salle de réception
-
-
-
-
Missionner un bureau de contrôle.
Isolation thermique de la grange.
Isolation acoustique de la grange.
 Contacter la Direction des affaires sanitaires et sociales (réglementation
pour les lieux diffusant de la musique amplifiée à proximité des
habitations).
 Etude acoustique tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des locaux et sur le
fondement de laquelle ont été effectués, par l'exploitant, les travaux
d'isolation acoustique nécessaires.
 Description des dispositions prises pour limiter le niveau sonore et les
émergences aux valeurs fixées par l'article R. 1334-33 du Code de la
santé publique.
Projet de maîtrise d’œuvre d’aménagement de la salle, avec :
 Aménagement des accès en respect des règles d’accessibilité.
 Dessiner et installer des châssis vitrés en harmonie avec les arcs cintrés
des grandes baies existantes (voir si réalisation en phase 1 ou en phase
2)
 Aménagement d’une zone de stationnement à proximité et remise en état
des dessertes viaires.
 Création d’une cuisine de réchauffage donnant sur l’accès.
 Aménagement de deux blocs sanitaires accessibles PMR selon effectif
potentiel.
 Un vestiaire.
 Un local de stockage du mobilier.
Prévoir sonorisation.
Dossier administratif :
 Passage en commission de sécurité.
 Passage en commission d’accessibilité.
 Montage du dossier d’autorisation de travaux (AT+PC).
Aménagement d’espaces extérieurs paysagers en lien avec la salle (terrasse,
jardin,…)
Réalisation des travaux.
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B) Le corps de ferme (étables)
-
-
Diagnostic sanitaire et structurel du bâtiment (recherche de désordres structurels,
fissures, état des fondations, trace d’humidité, moisissures, champignons sur
charpente bois,…) (Réalisé cf. étude Folliot).
Chiffrage des travaux de remise en état et confortement (anticipation si besoin de
renforcement de structure porteuse ou charpente par rapport au futur projet).
Inventaire et mise en valeur des éléments architecturaux et structurels
remarquables.
Liste des travaux à effectuer :
Priorité : Préservation et réfection des matériaux de façade d’origine,
rejointoiement, remplacement de briques endommagées, remplacement
des pierres de taille. Badigeonnage de la façade après réfection des murs
et mise en valeur des parties remarquables.
 Mise en valeur et restauration des éléments ornementaux (boiseries,
maçonneries décoratives, fronton…), ainsi que les ferronneries
décoratives et/ou liées au système constructif (garde-corps, grilles de
soupiraux, portails, grilles, ancres, etc.) concourent à l’embellissement
des constructions et doivent être préservés.
 Réfection des charpentes.
 Réfection des couvertures en tuile et plateformes en zinc, à vérifier en
adéquation avec le futur projet (si manque de clarté, prévoir arrivées de
lumière en toitures par implantation de verrières ou chiens assis).
 Réfection des chéneaux, descente d’eau et planches de rives en bois
traitées et mise en peinture.
 Amenée des réseaux et positionnement des compteurs en adéquation et
anticipation du futur projet (électricité, eau, gaz si chauffage au gaz,
câblage numérique,…)
 Isolation thermique des bâtiments si besoin.
 Isolation coupe-feu si locaux de stockage.
 Aménagement des accès en respect des règles d’accessibilité.
Dossier administratif :
 Passage en commission de sécurité.
 Passage en commission d’accessibilité.
 Montage du dossier d’autorisation de travaux (AT+PC).
 Aménagement d’espaces extérieurs paysagers en lien avec la future
activité.

-
C) L’habitation

Extérieur, clos et couvert :
Diagnostic sanitaire et structurel du bâtiment (recherche de désordres structurels,
fissures, état des fondations, trace d’humidité, moisissures, champignons sur
charpente bois,…) (Réalisé cf. étude Folliot).
Chiffrage des travaux de remise en état et confortement (anticipation si besoin de
renforcement de structure porteuse ou charpente par rapport au futur projet).
Inventaire des éléments architecturaux et structurels remarquable.
Liste des travaux à effectuer :
 Préservation et réfection des matériaux de façade d’origine en brique
apparente: sablage et rejointoiement, remplacement de briques
endommagées, remplacement des pierres de taille.
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•
Mise en valeur et restauration des éléments ornementaux (boiseries,
maçonneries décoratives, fronton…), ainsi que les ferronneries
décoratives et/ou liées au système constructif (garde-corps, grilles de
soupiraux, portails, grilles, ancres, etc.) concourent à l’embellissement
des constructions et doivent être préservés.
Réfection des charpentes.
Réfection des couvertures en tuile et plateformes en zinc, à vérifier en
adéquation avec le futur projet (si manque de clarté, prévoir arrivées de
lumière en toitures par implantation de verrières ou chiens assis)
Réfection des chéneaux, descente d’eau et planches de rives en bois
traitées et mise en peinture.
Amenée des réseaux et positionnement des compteurs en adéquation et
anticipation du futur projet (électricité, eau, gaz si chauffage au gaz,
câblage numérique,…)
Reprise des planchers compris démolition nécessaire des existants selon
projet.
Remplacement des portes extérieures et des châssis en double vitrages.
Intérieur :
-
-
Liste des travaux à effectuer :
 Reprise des planchers compris démolition nécessaire des existants selon
projet.
 Isolation thermique des bâtiments.
 Isolement acoustique.
 Isolation coupe-feu si locaux de stockage.
 Décloisonnement et réaménagement en fonction du projet.
 Réfection et mise aux normes du système électrique.
 Plomberie en fonction du projet (cuisine, sanitaires, salles de bains,…).
 Chauffage.
 Réfection des sols, avec conservation des carrelages lorsque cela est
possible.
 Aménagement des accès en respect des règles d’accessibilité.
Dossier administratif :
 Passage en commission de sécurité.
 Passage en commission d’accessibilité.
 Montage du dossier d’autorisation de travaux (AT+PC).
 Aménagement d’espaces extérieurs paysagers en lien avec la future
activité.
D) La cour intérieure

Etape 1 : Réhabilitation
Nettoyage de la cour.
Réfection du fronton et remplacement de la porte.
Réfection de la halle couverte, désamiantage et remplacement de la couverture.
Mise à nu des espaces pavés.
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
Etape 2 : Aménagement paysager
-
Projet paysager : aménagement en différents sous-espaces :
 Aménagement paysager en jardin d’agrément.
 Terrasse en lien avec la grange.
 Terrassement des zones de circulation dans le respect des règles
d’accessibilité et permettant d’implanter des stands ou étalages.
 Aménagement des accès à la partie habitation (rampe,…).
 Place à donner à l’eau.
E) Les espaces verts extérieures
-
Nettoyage et remise en état des espaces extérieurs autour de la ferme Traitement
en long des accès (drève, plantations diverses, clôtures,…)
Aménagement paysager en jardin d’agrément (à proximité de la grange et de
l’habitation).
Aménagement d’une zone de stationnement à proximité et remise en état des
dessertes viaires. Traitement paysager de cette zone.
Recréation de la mare d’origine dans la prairie et création éventuelle d’un verger.
Relation du projet avec la propriété voisine et aménagements de la mitoyenneté
(murs, ouvertures….)
Projet d’acquisition du verger.
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