dossier de présentation agence universal

DOSSIER DE PRÉSENTATION
AGENCE UNIVERSAL
02.646.55.55 / www.universal.be / [email protected]
180, av. Louise - 1050 Ixelles / TVA BE0542900387
IPI 103.084
SOMMAIRE
HISTORIQUE
- Un «pari fou» mais gagnant
NOUVELLE DIRECTION
- A. Susswein & M. Abizdid : Un travail en
binôme.
- Organigramme au profit de la productivité
- Universal : Une agence près de chez vous
PROJET & OBJECTIFS
- Universal : La référence immobilière
- Universal TV : 1ère Tv de l’immobilier
- Universal Café, encore plus proche
POSITIONNEMENT AU SERCIVE DES CLIENTS
- Proximité
- Disponibilité
- Accompagnement / sens du service
- Réseau entièrement privé
- 1ère agence des français en
Belgique
UNE COMMUNICATION QUI DÉMÉNAGE
- Print
- Visibilité urbaine
- Web
- Réseaux Sociaux
AMBITIONS
- Développement du réseau
- Développement de la marque
- Fondation Universal
ANNEXES
- La Revue de Presse Universal
- Campagnes PUB
HISTORIQUE : Un «pari fou» mais gagnant
L’Histoire d’Universal remonte a une vingtaine d’années:
l’agence située dans un des plus beaux quartiers de
Bruxelles, avenue Louise était alors une petite structure
de courtage immobilier comptant une dizaine de
collaborateurs.
Lorsque Michaël Abizdid en devient le nouveau
propriétaire, en décembre 2013, Universal se répand
comme une trainée de poudre et explose dans toute la ville
: en moins de trois mois, 15 nouvelles agences installent
leurs enseignes rouges.
Depuis ce jour Universal ouvre en moyenne deux agences
par mois.
Aujourd’hui, il y a donc une trentaine d’agences Universal
dans toute la ville de Bruxelles.
Au mois de mars Universal ouvre sa première agence
dans la région Flamande, à Anvers destinée à devenir le
Head-Office de toute cette région.
Dès avril, c’est dans la partie Wallone qu’Universal prend
ses quartiers, tout d’abord avec Wemmel, Waterloo en
juillet, ou encore Wavre en octobre.
Enfin, dans la continuité du développement de la marque
Universal et de sa volonté de proximité avec le client,
l’agence ouvre son premier café immobilier en septembre
2014. Le concept : un endroit calme et chaleureux, où
chacun peut venir demander conseil à des experts en
immobilier tout en mangeant un bon repas ou en buvant
un café. Le wifi gratuit ainsi qu’une bibliothèque sur la
décoration et l’immobilier sont à la disposition des clients.
Ouverture
à Wemmel
26 déc. rachat
Universal Louise
14 agences,
6 jan. ouverture
ouverture à Anvers
7 agences
Dec 13.
Jan.
Fév.
Salon
BATIBOUW
Mar.
Avr.
30 agences,
ouverture
à Wavre
Ouverture
à Waterloo
18 agences
Mai.
Salon
REALTY
Juin.
23 agences
Juill.
Août.
Sep.
Oct.
Lancement Ouverture
Universal TV Universal Café
NOUVELLE DIRECTION : Un travail en binôme
ANNA SUSSWEIN
Pour animer et diriger l’ensemble de ses équipes, une
femme dynamique et entreprenante, Anna Susswein
explique très bien la philosophie de l’entreprise : « Nous
entendons privilégier le lien local: Raison pour laquelle
chaque agence est animée par des collaborateurs ayant
une exellente maîtrise de l’environnement où ils vivent
au quotidien. Ils connaissent parfaitement les styles et
attentes des habitants, les commerçants, les acteurs
locaux. Afin d’assurer la gestion de nos agences locales,
nous engageons prioritairement du personnel issu de
leur quartier d’implantation. Et ainsi, nous sommes
particulièrement fiers de générer de l’emploi à la clé».
Agent immobilier IPI depuis 1990, elle a été désignée
Directrice Générale d’Universal en janvier 2014.
Bruxelloise, jeune grand-mère de 8 petits-enfants,
autodidacte, elle dispose d’une solide réputation dans le
monde immobilier belge.
MICHAEL ABIZDID
Michaël Abizdid, 50 ans, issu du monde de l’investissement,
rachète, en décembre 2013, l’entreprise UNIVERSAL
située sur la prestigieuse Avenue Louise de Bruxelles.
Bien plus qu’un investissement financier ou même l’achat
d’une simple agence immobilière, il développe rapidement
une marque et l’image qui va avec, en mettant en place le
premier réseau privé belge.
«Un pari fou» pour certains, mais surtout un projet
ambitieux, avec une vision sur le long terme au niveau du
développement d’Universal.
Michaël Abizdid développe surtout ici un projet
profondément humain, dans lequel l’homme est au
coeur de l’histoire Les valeurs telles que la proximité, la
disponibilé, ou encore le travail d’équipe sont devenues
le fer de lance de la petite agence belge devenue grande.
Depuis 9 mois souffle un vent nouveau sur le monde de
l’immobilier, où les agents travaillent chaque jour main
dans la main pour être toujours plus efficaces et plus
centrés sur le client.
«Derrière Universal,
il y a une Vision.»
Désormais Anna Susswein organise et coordonne le
travail de l’ensemble des agences Universal et des
collaborateurs, tout en continuant à jouer son rôle
d’agent immobilier. Elle veille avec soins aux questions
de déontologie et d’éthique, tant vis-à-vis des clients promoteurs, propriétaires, acheteurs et locataires - que
des confrères.
Un Organigramme au profit de la productivité
Michaël ABIZDID
Anna SUSSWEIN
C.E.O
Directrice Générale
Administration
Commerciaux
Back-Office
Télémarketing
Communication
Juliana Ramirez
Anna Susswein
Iman Houmaid
Joël Gbakayoro
Adeline Sicart
Responsable
communication
10 employés mitemps administratifs
23
10
8
24
7
7
- 7 Agents IPI
- 7 Stagiaires IPI
- 24 Salariés
commerciaux
- Une équipe de 5
personnes au back
office pour gestion
appels entrants,
prise de rdv, visite,
mails etc..
- 8 employés mitemps formés à
la prospection et
télémarketing
Yaël Lasry
Responsable Web
Marketing
Donè Gemici
Assistante Web
- Aide par stagiaires
+ étudiants.
+
de
70
collaborateurs
chez Universal
UNIVERSAL : Une agence près de chez vous
28 AGENCES UNIVERSAL
UNIVERSAL Head-Office, Av. Louise 180 - 1050 Ixelles
UNIVERSAL Brugmann, Place G. Brugmann, 1050
Ixelles
UNIVERSAL St-Gilles, Ch. de Waterloo 396,
1060 St-Gilles
UNIVERSAL Projet-neuf, Av Louise 163, 1050 Ixelles
UNIVERSAL Prestige, Av. Louise 481, 1050 Ixelles
UNIVERSAL Centre, Bd Lemonnier 115, 1000
Bruxelles
UNIVERSAL Sablon, Rue Lebeau 3, 1000 Bruxelles
UNIVERSAL Anderlecht, Rue de Veeweyde 3, 1070
Anderlecht
UNIVERSAL Jette, Bd de Smet de Nayer, 1070 Jette
UNIVERSAL Laeken, Rue A. Stevens 96, 1020 Laeken
UNIVERSAL Evere, Av, Henri Conscience, 1140 Evere
UNIVERSAL Schaerbeek, Av. du Diamant 1,
1030 Schaerbeek
UNIVERSAL Fort-Jaco, Ch. de Waterloo 1329, 1180
Uccle
UNIVERSAL Alsemberg, Ch. d’Alsemberg 136,
1060 St-Gilles
UNIVERSAL Etterbeek, Av. de la Chasse 20, 1040
Etterbeek
UNIVERSAL Schuman, Rue Archimède 41, 1000
Bruxelles
UNIVERSAL Forest, Rue Pieters 9, 1190 Forest
UNIVERSAL Rogier, Rue de Laeken 69, 1000 Bruxelles
UNIVERSAL Jeu de Balle, Rue Haute 219, 1000
Bruxelles
UNIVERSAL Molenbeek, Ch. de Gand 428, 1080
Molenbeek-St-Jean
UNIVERSAL WOLUWE-ST-PIERRE, Rue au Bois, 366
1150 Woluwé-St-Pierre
UNIVERSAL WOLUWE-ST-LAMBERT, Av. G. Henri,
1200 Woluwé-St-Lambert
UNIVERSAL Auderghem, Rue E. Henrard,
1160 Auderghem
BELGIQUE
UNIVERSAL WATERLOO
Ch. de Bruxelles 212 - 1410 Waterloo
UNIVERSAL WEMMEL
De Limburg Stirumlaan 92 - 1780 Wemmel
UNIVERSAL ANVERS
Sint-Jorispoort 37 - 2000 Anvers
UNIVERSAL WAVRE
Quai aux Huîtres, 11- 1300 Wavre
FRANCE
UNIVERSAL PARIS
16, Pl. Vendôme - 75001 Paris
Jette
Bruxelles-ville
Ganshoren
Evere
Berchem-sainte
Agathe
Koekelberg
Schaerbeek
Saint-JosseTen-Noode
Molenbeek-saint-Jean
Anderlecht
Ixelles
Saint-Gilles
Woluwé-saint-Lambert
Etterbeek
Woluwé-saint-Pierre
Forest
Auderghem
Uccle
Watermael Boisfort
PROJETS & OBJECTIFS : Universal, la référence immobilière
DÉVELOPPER
DES
AGENCES
DANS
CHAQUE
COMMUNE
Le grand projet Universal démarre derrière les portes du
Head Office au 180 de l’avenue Louise. C’est ici que les
décisions se prennent, c’est ici que tout a commencé.
Installée depuis 20 ans à cette adresse, la petite belge se
disperse dans la ville dès le mois de janvier 2014, après
son rachat. Chaque semaine les bruxellois voient fleurir
une nouvelle enseigne rouge dans une de leurs communes.
En s’implantant à chaque coin de rue, l’agence Universal
entend tenir sa promesse de proximité avec ses clients. En
à peine trois mois, cet objectif est atteint avec pas moins de
15 agences dans la ville.
ELARGIR SA GAMME DE SERVICES
Si l’objectif est atteint en terme de proximité géographique,
il faut aussi élargir la gamme de services pour répondre à la
demande de chaque client.
Ainsi Universal ouvre un département location, une agence
Prestige, un département commerce & horeca, et développe
aujourd’hui la gestion locative ainsi que le syndic.
CRÉER DE L’EMPLOI ET UNE “FAMILLE” UNIVERSAL
En moins d’un an, Universal a créé plus de 70 emplois et
ouvert une trentaine d’agences: elle peut donc être fière
de générer de l’emploi et ce dans toutes les catégories
sociales.
Si Universal est un réseau entièrement privé, c’est aussi
pour que le travail se fasse en équipe: pour qu’un rapport
de proximité se tisse avec les clients, il faut avant tout qu’il
soit présent entre chacun des collaborateurs.
Pour cela, des séminaires ainsi que des afters-works sont
organisés régulièrement dans le but de fédérer l’équipe :
cela permet de se retrouver dans une ambiance conviviale
et détendue afin de pouvoir faire plus ample connaissance,
mais aussi partager ses points de vues et expériences, et
faire un point général sur la situation.
Universal compte bien continuer à solidifier ses fondations
en asseyant chaque jour un peu plus la marque, tout en
continuant à bâtir l’édifice au travers de nouvelles agences,
de nouveaux départements, de nouveaux services et de
PROJETS & OBJECTIFS : Universal TV 1ère télé de l’immobilier
Universal TV est le fruit d’une réflexion visant à développer l’image de la marque au travers
de moyens dynamiques tels que la vidéo. C’est aussi, pour le client, une plongée dans le
monde de l’immobilier et l’opportunité pour lui de connaître un peu mieux les agents avec
qui il est en relation.
Chaque jour de nouvelles vidéos sont ajoutées : films corporates, interviews d’agents
immobiliers et autres professionnels du secteur, actualités, conseils etc.
Universal TV est la première web TV de l’immobilier en Belgique et devrait très prochainement être diffusée sur un
canal de télévision.
C’est au 163 de l’avenue Louise que l’Universal TV prend ses quartiers, avec la création d’un studio de télévision
permettant à notre photographe/cameraman et à notre journaliste de réaliser certaines interviews, mais aussi de
présenter un journal d’actualités quotidien.
PROJETS & OBJECTIFS : Universal Café, encore plus proche.
UN CONCEPT UNIQUE EN BELGIQUE
Toujours dans cette optique de proximité, Universal se
démarque encore une fois en ouvrant, en septembre 2014,
le premier café immobilier de Belgique. C’est un projet qui
révolutionne la profession d’agent immobilier en apportant
un tout nouveau concept.
Concrètement, il s’agit d’un espace de petite restauration
ouvert à tous et où les consommateurs pourront, tout
en buvant un café ou en dégustant une salade, surfer
gratuitement sur le net, échanger et prendre connaissance
de l’actualité immobilière en Belgique mais aussi à l’étranger,
en discutant avec des professionnels qui connaissent leur
métier.
Quels en sont les principaux avantages ? Du lundi au
vendredi, si un client ou un client potentiel a besoin
d’informations sur un bien à louer ou à acheter, s’il
recherche des informations sur un quartier avant d’y habiter,
il y trouvera les réponses aux questions qu’il se pose. Des
agents immobiliers seront à sa disposition dans cet espace
à la fois interractif et convivial.
Avec ce café, Universal veille à se rapprocher de ses
clients et à leur faire profiter d’une façon différente mais
complémentaire de l’expérience de ses collaborateurs.
POSITIONNEMENT : au service du client
LA PROXIMITÉ
Comme expliqué précedemment Universal mise principalement sur la proximité avec ses clients grâce à des agences
sur chaque communce de Bruxelles, des profesionnels du secteur connaissant parfaitement leur quartier et une équipe
qui fonctionne en collaboration totale.
LA DISPONIBILITÉ
En plus d’avoir toujours une agence à moins de 10 minutes de chez vous, les horaires d’Universal sont extrêmement
flexibles, permettant ainsi de fixer des entretiens ou des visites le soir, et même le weekend, en prenant rendez-vous.
ACCOMPAGNEMENT / SENS DU SERVICE
Au fil des semaines et des mois, Universal a développé de nouveaux services avec la volonté d’accompagner le client
tout au long de sa démarche, de la recherche d’un bien à son installation en proposant des services tels que l’aide
au financement grâce à un partenariat avec Record Bank, l’aide au déménagement, la gestion locative, et même le
coaching en décoration et des réductions chez BoConcept désormais partenaire d’Universal.
Coaching Déco
Aide au
déménagement
Syndic.
€
PEB
Aide au
financement
PEB Offert *
Gestion Locative
POSITIONNEMENT au service du client
RÉSEAU ENTIÈREMENT PRIVÉ
Universal est également le premier réseau entièrement privé de Belgique, une volonté de la direction, qui permet un
meilleur travail d’équipe et une meilleure communication entre les agences.
PREMIÈRE AGENCE DES FRANÇAIS EN BELGIQUE
Avec une agence située en plein coeur de Paris au 16, Place Vendôme, Universal est la première agence immobilière
des français en Belgique. Cette dernière permet de faire le lien entre les deux pays afin d’assurer un suivi personnalisé
aux français désireux d’investir dans la pierre bruxelloise.
Pierre Agache, directeur de l’agence Prestige au 481 avenue Louise, lui même français vivant en Belgique depuis plus
de 15 ans est l’interlocuteur privilégié de cette clientèle.
L’agence Universal Prestige, 481 av. Louise, et ses collaborateurs en lien avec la France.
UNE COMMUNICATION qui déménage
L’agence Universal accorde une grande importance à la communication. Pour se faire connaître depuis son rachat,
elle utilise différents canaux de diffusion.
PRINT
De nombreuses campagnes de pubs ont été lancées avec une identité graphique originale et des slogans forts.
Encore une fois Universal cherche à se démarquer en faisant des campagnes pas comme les autres. Jeux de mots,
support à la Coupe du Monde sont autant de moyens utilisés.
Universal parait régulièrement dans les supports de presse “classique”, c’est à dire purement immobilier. Parmi eux,
Immotransit, Logic-Immo etc. Mais c’est aussi dans des journaux plus variés tels que Juliette & Victor, La Libre, Le
Soir, ou encore Paris Match qu’Universal apparait régulièrement.
Des flyers sont réalisés et distribuer dans toutes les agences et toutes leurs communes afin d’annoncer de nouveaux
services, les nouveaux biens à vendre dans les environs etc.
Un Magazine Universal a également été produit et distribuer dans toute la ville. Ce dernier contient la quasi totalité
des biens immobiliers à vendre et à louer, ainsi que des interviews du secteur professionnels ainsi que des articles de
fond sur l’actualité immobilière.
Universal favorise également le développement de parteneriats. C’est le cas par exemple avec BoConcept, marque
de design Danois. De ce fait des visuels ont été réalisés en commun, afin de proposer aux clients Universal (dans le
cadre d’un mandat exclusif) des réductions ainsi qu’un Coaching personnalisé en décoration chez BoConcept.
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VISIBILITÉ URBAINE
Universal ne cesse d’améliorer la visibilité de ses agences. Le choix du rouge comme identité graphique, permet de se
démarquer et d’être vu, même de loin. Ainsi des enseignes lumineuses sont posées devant chaque agence, les vitrines
sont éclairées avec des annonces actualisées chaque semaine, des magazines sont à disposition des clients à l’entrée.
Chaque agence est comme une page de publicité à grande échelle en plein coeur de la ville.
WEB
En premier lieu, une bonne communication web ne pourrait se faire sans un bon site internet.
www.universal.be est un des éléments clés d’une communication efficace et directement au service du client. Très
ergonomique, le site d’Universal permet d’effectuer des recherches ciblées, de configurer des alertes, de contacter
directement les collaborateurs et bien sûr de retrouver l’une des 28 agences actuellement en activité.
Le site internet comporte également une partie Blog, permettant de partager des articles sur l’actualité immobilière et de
divulguer des conseils à nos lecteurs.
Des campagnes de mailings partent régulièrement vers l’ensemble de notre base de données. Les clients reçoivent des
suggestions de biens en rapport avec leurs critères de recherches. C’est aussi un formidable moyen de communication
pour annoncer de nouveaux services, départements, agences, ainsi que pour inviter nos clients à certains événements
tel que des «visites portes-ouvertes»
Les plateformes immobilières telles qu’immoweb sont devenues à ce jour incontournable. L’ensemble du portefeuille
Universal est donc en ligne sur Immoweb, Immovlan etc. Cela permet une mise à jour quotidienne : Dès qu’un bien
rentre en agence, il est mis en avant sur les sites internet dans l’heure qui suit.
Ces sites internet permettent non seulement la mise en ligne de l’intégralité du portefeuille immobilier, mais aussi de
communiquer au travers de bannières web judicieusement placées sur les différentes pages du site.
En parallèle de ses sites de références, les sites d’annonces gratuites sont également très prisés par l’agence. Aussi
les annonces sont mises en ligne chaque jour par une équipe en interne, sur Kapaza, 2nd main, Locanto, Trefle et biens
d’autres.
RÉSEAUX SOCIAUX
Universal franchit un pas de plus avec les réseaux sociaux, aujourd’hui incontournables. En étant présente sur Facebook,
Twitter, Pinterest, YouTube, Instagram et Linkedin, Universal privilégie un accès direct de l’information dont les clients
ont besoin, ce qui leur facilitent grandement la vie. Les annonces y sont diffusées immédiatement et lisibles par tous. A
ce jour plus de 4200 personnes suivent Universal quotidiennement sur la page Facebook. En plus de la page officielle,
chaque collaborateur possède son propre compte sur lequel il partage ses informations. Il en est de même sur Linkedin,
et autres réseaux.
Enfin, chacun de nos collaborateurs et un porte parole d’Universal qui contribue à la communication. Son image, son
discours et ses valeurs reflètent la vision globale de l’agence.
AMBITIONS
DÉVELOPPEMENT DU RÉSEAU IMMOBILIER
Si Universal compte à ce jour une trentaine d’agences, elle entend bien poursuivre le développement de son réseau
en ouvrant de nouvelles agences notamment dans la partie Flamande de la Belgique avec pour Head Office, Anvers.
DÉVELOPPEMENT DE PROJETS
Bien plus qu’un réseau d’agences, Universal est une marque qui a su s’imposer dans le paysage belge. Dans ce but,
elle ne cesse de développer de nouveaux projets visant à donner de l’ampleur et à asseoir la marque.
Ainsi L’Universal café, premier café immobiler de Bruxelles a été ouvert à l’angle de la rue Defacqz et Livourne, en plein
quartier Louise, tandis qu’est apparu sur la toile l’Universal TV, première Web TV de l’immobilier, qui prend ses quartiers
au 163 de l’avenue Louise.
Universal est donc précurseur dans beaucoups de ses projets et redéfinit ainsi le secteur de l’immobilier.
FONDATION UNIVERSAL
L’un des plus gros projets d’Universal qui devrait voir
le jour dans les mois à venir est la fondation Universal.
PLANCHE LOGO UNIVERSAL ACADEMY
ACADEMY
WWW.AGENCEUNIVERSAL.BE
Son but : dispenser des cours gratuits aux jeunes afin
ACADEMY
VERSA
NI
A
C
L
la formation ainsi qu’à l’emploi.
U
de permettre à ces derniers d’accéder plus facilement à
Les locaux sont en train d’être aménagés, au coeur de
Y
ADEM
Bruxelles.
ACADEMY
A la sortie de l’Universal Academy, ces jeunes pourront
s’ils le souhaitent rejoindre le réseau Universal.
La formation des jeunes est cher à Universal et par la
même à Michaël Abizdid qui n’oublie jamais d’intégrer à
l’aventure des stagiaires et des étudiants.
BE
UNIVERSAL
A C A D E MY
ACADEMY
Twindesigners.com
Recherche de logos pour l’Universal Academy
LA REVUE DE PRESSE
UNIVERSAL.BE
Revue de presse
Latribune.fr, le 26/03/2014
IMMOBILIER : ET SI BRUXELLES DEVENAIT LA BANLIEUE DE PARIS ?
A Bruxelles, les prix de l’immobilier sont trois fois inférieurs à ceux de Paris. Résultat, certaines familles
franciliennes affluent.
Il fût un temps où, disait-on, les français partaient s’exiler en Belgique pour bénéficier de conditions fiscales
avantageuses, et notamment les chefs d’entreprise qui souhaitaient vendre.
Désormais il semble que l’intérêt des français pour la Belgique, et principalement pour sa capitale Bruxelles,
dépasse les seules velléités d’échapper à l’impôt.
Asphyxiés par les niveaux des prix immobilier, des familles franciliennes de Paris et sa banlieue préfèrent
ainsi aller habiter à Bruxelles. Le prix moyen au mètre carré s’y établissait fin 2012 à environ 2700 euros du
mètre carré, selon une étude de Deloitte. Soit trois fois moins qu’à Paris intramuros !
La gare du midi prise d’assaut
«Les parisiens sont assis sur des tas d’or sans le savoir», explique Anna Susswein, directrice de l’agence
immobilière belge Universal. «Pour la vente d’un petit appartement à Paris, on a une belle maison à Bruxelles
et de l’argent pour vivre», ajoute-t-elle. De plus, le cadre de vie bruxellois n’a pas grand chose à envier à celui
des grandes villes françaises.
Certains quartiers de Bruxelles sont ainsi pris d’assaut par les ménages hexagonaux, notamment autour
de la gare du Midi, où les biens immobiliers «se vendent comme des petits couques», selon l’expression
consacrée outre-Quiévrain (ndlr : les «couques» sont des pains au chocolat belges).
Et même après avoir déménagé, certains néo-bruxellois gardent leur activité en France, notamment ceux qui
travaillent à Paris. «A 1H20 en train de Paris, certains font même la navette chaque jour !», constate Anna
Susswein. D’autres fonctionnent par télé-travail.
Des artistes français, qui n’ont pas les moyens de louer un atelier à Paris, sont également de plus en plus
attirés par la capitale belge.
Les prix s’accroissent déjà
Mais l’attractivité de Bruxelles pourrait jouer des tours à certains ménages. Certes, «le marché de l’immobilier
bruxellois suit une tendance haussière, régulière et sans à-coup», explique Anne Susswein, mais il n’est pas
à exclure qu’à force d’attiser les convoitises, la capitale belge ne subisse une hausse plus marquée de ses
prix de l’immobilier. D’autant que dans les 25 prochaines années, la ville attend un afflux net de près de
300.000 habitants.
En 2012 déjà, elle était la cinquième grande ville où les prix ont le plus augmenté en Europe derrière Berlin,
Londres, Moscou et Vienne, selon Deloitte. Les prix dans des quartiers comme celui de la place Brugmann,
très prisé des français, atteignent déjà près de 6.000 euros du mètre carré.
Les primo-accédants menacées
Les plus exposés au risque inflationniste de l’immobilier bruxellois sont, comme souvent, les jeunes actifs
potentiellement primo-accédants. «Les jeunes bruxellois ont désormais du mal à accéder à la propriété
à Bruxelles», s’inquiète Anne Susswein, malgré l’abattement de 7.500 euros en vigueur sur les droits
d’enregistrement pour tout accédant n’étant pas déjà propriétaire.
Ils souffrent enfin de la faible offre locative en Belgique où près de 72% des ménages sont propriétaire. Cette
part est inférieure à Bruxelles (50%) mais reste à un niveau élevé à l’échelle des grandes villes européennes.
La Libre, le 05/06/2014
Immoweek.fr, le 25/03/2014
L’AGENCE IMMOBILIÈRE BELGE UNIVERSAL PROPOSE AUX FRANÇAIS DE S’INSTALLER À
BRUXELLES
Reprise par un nouvel actionnariat depuis janvier 2014, l’agence immobilière belge Universal déploie son
réseau à Paris, place Vendôme. Anna Susswein, directrice du groupe, y voit «une opportunité pour les
Belges résidant à Paris comme pour les Parisiens eux-mêmes, de venir à Bruxelles».
«Deux avantages : la qualité de vie et la fiscalité»
Ce sont, en effet, les deux arguments avancés par Anna Susswein lorsqu’on l’interroge sur la raison pour
laquelle Universal a ouvert une agence à Paris. «Bruxelles bénéficie d’une grande qualité de vie et la fiscalité,
en comparaison avec Paris, y est moindre. La Belgique, par exemple, n’est pas taxée sur les loyers et les
revenus locatifs sont bons, de l’ordre de 4 à 5 %»...
Et de poursuivre : «lorsque les prix au mètre carré de votre capitale avoisinent les 10 000 euros, ceux de
la nôtre sont trois fois moins élevés : environ 3 000 euros». Ainsi, à titre d’exemple, une maison de 281 m2
avec jardin de 210 m2 dans le centre de Bruxelles, 3 chambres et 2 bureaux reviennnent à moins de 500
000 euros.
«Nous nous adressons à tous types de profils»
Bien qu’Universal, qui a plus de 20 ans d’existence, propose des biens «de prestige» comme l’exemple cité
ci-dessus, la directrice du groupe précise que la nouvelle agence de Paris «s’adresse à tous types de profils.
Nous proposons essentiellement des appartements mais aussi des maisons ou des lofts».
Universal : et après ?
Leurs ambitions françaises se limitent à la capitale et, bien qu’elle souhaite s’agrandir, l’agence étendra son
réseau en Belgique, côté wallon, là où l’un de nos célèbres comédiens a fait le choix de s’installer...
Toursurlimmobilier.fr, le 29/04/2014
BRUXELLES : « LES FRANÇAIS PEUVENT ACHETER UNE MAISON AVEC JARDIN »
INTERVIEW Depuis 1975, les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter à Bruxelles. En cause :
l’influence importante de la commission européenne, qui attire des acheteurs de toute l’Europe.
Décryptage de ce marché avec Anna Susswein, directrice du réseau d’agences immobilières Universal.
Toutsurmesfinances.com : Comment évolue le marché de l’immobilier bruxellois ?
Anna Susswein : L’influence des institutions communautaires est forte. Derrière chaque fonctionnaire
européen, il y a un ou deux lobbyistes. D’ici 2040, la ville accueillera 1,3 million d’habitants (contre 1,14
million aujourd’hui, NDLR). Autant de familles aisées qui viennent nourrir le marché de l’immobilier. Pour
autant, les habitudes divergent en fonction de la nationalité. Les personnes originaires d’Europe de l’Est ont
plus tendance à louer, pour un acheter un logement dans leur pays d’origine. A l’Ouest, on loue d’abord, pour
acheter dans le pays d’accueil ensuite. Quant aux Belges, ils ont « la brique dans le ventre », ils accèdent à
la propriété privée dès qu’ils le peuvent.
Quel est le profil de l’acheteur français ?
Ils sont dotés d’un budget moyen oscillant entre 300.000 et 350.000 euros. La plupart viennent de Paris et
disposent d’un budget suffisant pour acquérir une maison. Les Français privilégient les communes* d’Uccle,
Ixelles et Woluwe-Saint-Lambert, réputées pour leurs bonnes écoles, leur qualité de vie et leurs espaces
verts. Les produits prisés restent les hôtels de maître avec de belles hauteurs sous plafond et un jardin et les
appartements de style art déco, avec de beaux volumes.
Selon une étude de l’OCDE publiée en mai 2013, le marché immobilier bruxellois est surévalué de
49%. Comment évolue-t-il ?
Le marché est peut-être surévalué, mais les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter (le prix de vente
moyen d’une maison d’habitation a été multiplié par plus de dix depuis 1975, selon Statbel, la direction
générale statistique belge, NDLR). Mais comme les tarifs partent d’un niveau extrêmement bas, Bruxelles
reste encore l’une des capitales les moins chères d’Europe. Rendez-vous compte, dans la ville, le prix moyen
se fixe à 3.000 euros du mètre carré. Par ailleurs, le parc, relativement ancien, est bien entretenu. Nous
connaissons peu de problèmes de dégradation de copropriétés, et d’une manière générale, les logements
sont assez économes en énergie. Dès 2015, toute nouvelle construction devra être à « énergie passive ».
Enfin, les Bruxellois font attention à avoir des charges de copropriété faibles. Chacun dispose de sa propre
chaudière, il y a peu de concierges, les habitants leur préfèrent les services de conciergerie, etc.
La fiscalité est-elle lourde lors d’un achat immobilier ?
Les droits d’enregistrement se fixent à 12,5 % du prix du bien (contre 7 à 8% en France, NDLR). Leur niveau
assez élevé est un frein à la mobilité rapide. Toutefois, si l’acheteur vend pour acquérir un nouveau bien dans
la même commune, il n’a pas à payer à nouveau 12,5% de droits d’enregistrement sur l’ensemble du prix
du logement, mais seulement sur la différence entre le prix d’acquisition du premier bien et celui du second.
Par ailleurs, les droits de succession pour un conjoint ou un enfant ont été supprimés sur les résidences
principales dans la limite d’un prix de vente de 500.000 euros. Les vendeurs d’une résidence secondaire
détenue plus de cinq ans sont exemptés d’imposition sur la plus-value. Enfin, les revenus locatifs ne sont
pas imposables.
*Bruxelles-Capitale se compose de 19 communes sur 162 kilomètres carrés
Le Soir, le 10/04/2014
UNIVERSAL A OUVERT 16 AGENCES EN TROIS MOIS DANS LA CAPITALE
Á 66 ans, Anna Susswein a accepté de relever un ultime défi dans sa carrière immobilière longue de 24 ans
: prendre les rennes d’Universal, une enseigne qui effectue une percée en force sur le marché bruxellois
puisqu’elle compte déjà aujourd’hui 16 agences dans la capitale.
Cette arrivée massive, on la doit aux nouveaux actionnaires (français) d’Universal qui ont l’intention de bâtir
un réel réseau privé. « Je dirige 52 personnes, dont 20 sont des indépendants, explique Anna Susswein sur
la terrasse d’un snack situé juste à côté de son quartier-général de l’avenue Louise. Nos agences ne sont
pas franchisées et il n’y a aucune concurrence entre elles. Nous mettons tous nos biens en commun grâce à
un programme informatique identique. Nous disposons également d’un back-office de 6 personnes de sorte
que plus aucun appel n’est perdu. »
Pour tenter de faire la différence, Universal mise sur la proximité, un concept facile à exprimer mais plus
difficile à mettre en pratique. « Nous voulons nous implanter dans tous les quartiers de Bruxelles pour bien
connaître leurs commerçants et leurs habitants et développer avec eux des rapports étroits, confirme Anna
Susswein. Chez nous, les gens passent et repassent pour nous demander combien de visites le bien qu’ils
nous ont confié a eues. On garde le contact avec nos clients, c’est sympa. Et cela me change de la vente de
biens de prestige… »
Cela n’empêche pas notre interlocutrice de demander à ses collaborateurs de beaucoup mettre l’accent sur
le marketing sur le web. « D’emblée, nous avons été présents sur tous les réseaux sociaux en plus de notre
site, explique-t-elle. Nous avons 1.500 fans sur Facebook et 1.500 relations sur LinkedIn. Et nous avons mis
notre séminaire d’ouverture sur YouTube. Ceci dit, je reste persuadée de l’importance du support papier, et je
mets d’ailleurs beaucoup d’annonces dans les journaux et les revues car ceux qui veulent vraiment acheter
achètent ou se procurent un média papier. Mais le versant Internet est devenu aujourd’hui incontournable. »
Anna Susswein constate l’extrême concurrence qui sévit entre les agents immobiliers. Mais cela ne l’effraie
pas, au contraire, ça la stimule. Mais se démarquer est plus que jamais une obligation. Différentes actions
sont, ou ont été mises en place. « Notre agence de l’avenue Louise ouvre par exemple jusque 20h30, dit-elle.
Nous offrons le PEB (certificat de performance énergétique) de même qu’une aide en cas de déménagement.
Nous avons également développé des partenariats avec Recordbank pour l’octroi de crédits hypothécaires
ainsi qu’avec le fabricant de meubles design BoConcept. Enfin, nous baissons notre commission d’agence
dans le cas où le bien dont nous nous occupons n’est pas vendu après trois mois. »
Autant d’actions destinées à attirer la clientèle dans les filets d’Universal. Mais elles sont inopérantes si
l’élément essentiel, c’est-à-dire la confiance, vient à manquer entre le client et l’agent. « Le métier a fortement
évolué, assure Anna Susswein. Aujourd’hui, un compromis de vente s’étale sur dix pages car la législation
immobilière est en perpétuel mouvement. Mais nos agents sont mieux préparés au métier. Je le constate
avec les stagiaires IPI qui passent chez nous. La réputation de l’agent immobilier est en train de s’améliorer.
»
L’avenir dira si la proximité prônée par Universal portera ses fruits. Le portefeuille commun recèle actuellement
860 biens et une cinquantaine ont été vendus depuis décembre 2013. Ouverte elle aussi il y a trois mois,
l’agence Universal à Paris (place Vendôme) a été montée dans le seul but de répondre aux besoins des
expatriés français désireux de s’installer à Bruxelles. « Mon objectif ? Vendre quarante-cinq biens par jour
et par agence, sourit Anna Susswein en guise de conclusion. Plus sérieusement, j’espère que l’enseigne va
connaître un vrai nouveau départ. À terme, nous espérons en ouvrir deux en Flandre et une dans les grandes
villes wallonnes. »
Directgestion.com, le 18/04/2014
BRUXELLES, CETTE VILLE 1,6 FOIS PLUS DENSE ET 10 FOIS MOINS PEUPLÉE QUE L’ILE-DEFRANCE
De nos jours, il devient de plus en plus difficile pour un foyer de classe moyenne de se loger et d’accéder à la
propriété même en faisant des concessions sur les surfaces. A Paris, selon les chiffres du courtier Emruntis,
seulement 33,1% des foyers sont propriétaires pour des revenus nets moyens de 8 449 euros en 2013.
Un autre courtier, meilleurstaux.com, fait remarquer que le foyer parisien est constitué en moyenne de 2
personnes.
Où sont donc passées les familles ? Probablement à la recherche d’une meilleure qualité de vie avec plus
de surface, plus d’espace et prix moins chers. Ok, mais où ? Il est assez probable que Bruxelles fasse partie
de ces endroits. A vrai dire, il n’est pas étonnant que Bruxelles ait la cote : 15 % de la population à Bruxelles
est française (selon le MiniBru 2014 publié par l’IBSA), première communauté étrangère après les Belges.
Les raisons de cet exil ? Une capitale moins dense, plus d’espace et de verdure, un habitat de prestige
très abordable (prix jusqu’à 3 fois inférieurs à ceux de Paris), la présence d’institutions internationales,
d’universités et d’écoles renommées, une richesse culturelle et... un capitale francophone.
Installée depuis peu à Paris, l’agence immobilière belge, Universal, a vu affluer les demandes de Français
(près de 60 % de leurs clients). Ils ont compris ce besoin et accompagne ces particuliers dans leur projet
: conseils sur-mesure en fonction des profils, aide au déménagement, facilité d’accès aux crédits et à
l’aménagement des intérieurs.
La Tribune, le 27/03/2014
IMMOBILIER : LA COLOCATION A-T-ELLE DE L’AVENIR ?
En plus d’être attractive en matière de prix, la colocation deviendrait un mode de vie pour la jeune
génération. Ce marché a désormais besoin de se structurer.
C’est bien connu, vivre en colocation permet souvent de réduire le poids du logement dans son budget.
Dans les zones tendues, les habitations partagées permettent de subvenir aux besoins des locataires qui
subissent le niveau trop élevé des prix de l’immobilier.
Sans être obsolète, ce raisonnement doit cependant être complété, car la culture de la colocation chez les
moins de trente ans se développe en France. «Le facteur prix est devenu un facteur parmi d’autres de l’attrait
pour la colocation», explique Thomas Villeneuve, président de Weroom, un réseau social pour colocataires.
Un rite de passage pour les moins de trente ans
Il est vrai que dans villes les plus tendues -principalement Paris- les colocations «proposent aujourd’hui des
loyers équivalents à ceux des studios, c’est-à-dire autour de 700 à 800 euros», constate Thomas Villeneuve.
D’autre part, «les moins de 30 ans sont passés de la vision économique de la colocation à une idée plus
équilibrée qui intègre une envie réelle de partager son habitat. La colocation est en effet devenu une sorte
de rite de passage pour cette génération, un mode de vie. Cette tendance a été introduite par le mouvement
Erasmus», ajoute-t-il.
Un cadre juridique amélioré
Si la demande existe, le cadre juridique est encore à définir. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme
rénové (Alur), récemment votée au Parlement, va introduire quelques avancées dans ce cadre. Elle instaure
un véritable statut de la colocation, des baux individuels par chambre, et propose un modèle de bail type
qui devrait permettre d’homogénéiser et de clarifier les relations entre les colocataires et leurs propriétaires.
Ce dernier point n’est pas neutre car les professionnels sur le terrain regrettent les aprioris de certains
propriétaires sur la colocation, qui y voient une source de dégradation ou de vacance de leur bien immobilier.
Alors que dans les zones tendues, le risque de vacance est extrêmement faible malgré la mobilité extrême
des colocataires : ils partent en moyenne tous les 12 mois.
La colocation est plus rentable
Mais le principal argument de la colocation pour les propriétaires est sa rentabilité : «En zone tendue,
le loyer global d’une colocation en général 15 à 20% plus cher que lorsqu’on loue à un seul ménage»,
constate Thomas Villeneuve. «Louer les chambres séparément permet d’accroître le loyer global et dont la
rentabilité de l’investissement», assure pareillement Pierre Agache, responsable de l’agence immobilière
belge Universal, qui compte développer la colocation outre-Quiévrain. «Au dessus d’un certain seuil de loyer,
un seul ménage ne peut plus assumer de payer», ajoute-t-il.
Les entreprises s’y intéressent ....
La colocation va même jusqu’à intéresser les entreprises, très concernées par les problématiques de
logement de leurs salariés. Elles y voient un moyen de les loger à prix décent et près de leur lieu de travail.
Collecteur du 1% logement -dont la première mission est de loger les salariés des entreprises-, le groupe
Solendi tente de son côté de développer la colocation pour les moins de trente ans, qu’ils soient salariés à
plein temps, précaires, en alternance, ou bien en recherche d’emploi.
Si, en 2013, le groupe a réussi à loger une centaine de personne en colocation, il rencontre des difficultés
pour remplir toutes ses habitations. «Il y a un problème d’amorçage, car beaucoup de salariés ne sont
pas prêt à vivre avec des gens qu’ils ne connaissent pas», explique Bertrand Goujon, directeur général de
Solendi.
La Tribune, le 27/03/2014, suite
Preuve qu’il y a encore beaucoup à faire pour généraliser la colocation en France, le nombre moyen de
personnes par habitat partagé n’est que de 2,5 en France. C’est beaucoup moins qu’en Angleterre par
exemple, où la culture de la colocation est davantage présente :
la moitié des 10 millions de colocataires européens vivent à Londres!
... mais ont besoin que le marché s’invente
Thomas Villeneuve dresse le même constat : Autant «le risque de mal vivre une colocation où l’on connaît
déjà son colocataire est très faible», autant découvrir son colocataire au moment de l’emménagement
s’apparente à une expérimentation hasardeuse. D’où l’intérêt de leur donner la possibilité de se rencontrer
avant par l’intermédiaire de plateformes internet et de créer une communauté de la colocation.
«A l’instar du covoiturage, qui est tout simplement la nouvelle version de l’autostop jadis pratiqué par nos
parents et nos grands-parents, l’habitat partagé, qui existe aussi depuis plusieurs décennies, a besoin d’un
nouvel élan, notamment par le développement de communautés sur les réseaux sociaux. Nous ne sommes
qu’au début de sa réinvention», se réjouit-il.
La colocation pourrait même ne plus se limiter aux plus jeunes. Des profil plus âgés, fuyant l’isolement, se
montrent de plus en plus intéressés par ce type d’habitation. De quoi alimenter les réflexions sur un marché
en pleine structuration.
Lavieimmo.com, le 11/03/2014
UNE AGENCE IMMOBILIÈRE PARISIENNE POUR S’OFFRIR DES BIENS À… BRUXELLES !
Le réseau d’agences immobilières belge Universal annonce l’ouverture de sa première agence à Paris.
L’agence, qui se dite « spécialiste du marché bruxellois dédiée aux Français », propose de découvrir Bruxelles
« et ses innombrables opportunités immobilières haut de gamme à des prix jusqu’à 3 fois inférieurs aux prix
parisiens, à seulement 1h20 de Paris ». Son adresse : 16, place Vendôme, dans le 1er arrondissement.
La Libre, le 03/06/2014
AGENCE UNIVERSAL – DES AGENCES IMMOBILIÈRES BELGES DE QUARTIER
Après 24 années passées au sein de l’équipe dirigeante de l’agence immobilière de prestige Lecobel,
Anna Susswein met son expérience au service du nouveau réseau privé Universal et mise sur la
proximité et les biens moyen de gamme.
ANNA SUSSWEIN A UNE LONGUE expérience dans le commerce. Celui de l’immobilier bien sûr, puisque,
dès sa création, en 1989, elle a activement pris part au développement de l’agence bruxelloise spécialisée
dans les biens de prestige Lecobel, devenue Lecobel Vaneau depuis son rachat par le groupe français GTS
en février dernier. Mais elle a aussi exploré d’autres secteurs au cours de sa carrière, aussi divers que celui
de l’équipement de la personne ou encore de la maison. “Avant de me lancer dans l’immobilier, j’ai aidé
mon mari dans ses affaires d’importation de vaisselle et d’articles de cadeaux, retrace-t-elle. Puis j’ai été
acheteuse pour un grossiste de vêtements pour enfants pendant 10 ans.”
La voilà désormais propulsée à la tête du réseau privé d’agences immobilières Universal depuis le mois de
janvier. Un réseau qui, en trois mois de temps seulement, a ouvert non moins de… 16 agences à Bruxelles
! Le fait est assez rare pour être souligné. “L’agence Universal existe depuis une vingtaine d’années et a
toujours eu pignon sur l’avenue Louise. Les actionnaires français qui l’ont rachetée voici cinq mois maintenant
se sont appuyés sur son nom et sa réputation pour lui insuffler un souffle nouveau.” Lequel s’apparente plus
à une bourrasque, puisque ses couleurs ornent à présent tous les quartiers de Bruxelles.
Des quartiers qui sont d’ailleurs un facteur de développement central, Universal ayant choisi de se démarquer
de ses concurrents en jouant sur la proximité. “Nous nous voulons proches du quartier dans lequel nos
agences sont implantées, proches des commerçants, des habitants.” Proches de leurs clients, aussi. “C’est
ce qui me plaît dans ce métier, le contact avec les gens. Acheter ou vendre un bien immobilier est une étape
extrêmement importante au cours d’une vie, qu’elle soit positive ou négative. Un premier achat, une vente
liée à un divorce… Nos services nous ouvrent la porte de l’intimité de nos clients.”
Universal mise sur d’autres atouts pour espérer faire la différence sur le marché bruxellois. “Le fait que
nous soyons un réseau privé, sans franchisés donc, nous permet de gérer le portefeuille de biens de nos
différentes branches en commun, soit plus de 1000 biens. Il n’y a pas de secteurs prédéfinis, ce qui démultiplie
les possibilités de conclure une vente.” Autre plus, la maîtrise des réseaux sociaux, “via lesquels Universal
s’est fait connaître”, mais aussi différents partenariats : avec le fabricant de meubles design BoConcept, qui
participe au service de home staging mis en place par le réseau, mais aussi avec Recordbank pour l’octroi
de crédits hypothécaires.
Quid de l’avenir ? “Nous avons trois ouvertures prévues, à Waterloo en juillet prochain, à Anderlecht et au
Sablon.” De quoi faire grimper le nombre d’agences à 21, en comptant celles d’Anvers et de Paris. Ensuite,
direction la Wallonie et le reste de la Flandre. D’autres services sont aussi à l’étude : outre la vente et la
location, Universal lorgne la gestion locative.
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