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Communiqué de presse - juin 2016
Bilan du marché de l'immobilier en Savoie Mont-Blanc
Un 1er semestre 2016 positif
Après avoir subi la crise économique avec retardement, et repris quelques couleurs en 2015, le marché de l’immobilier en Savoie
Mont-Blanc poursuit sa lancée sur le 1er semestre 2016.
Il va sans dire que les conditions de prêt extrêmement favorables aux ménages dynamisent indéniablement le rythme des
transactions. Toutefois, l’ordre des choses a changé! Le marché de l’immobilier ne fonctionne plus selon le postulat que l’offre
détermine la demande. Aujourd’hui, il est clair que le pouvoir d’achat des acquéreurs est devenu plus qu’un véritable indice, un
critère de définition des prix du marché.
« Le marché de l’immobilier a subi une grosse mutation, les acquéreurs sont plus forts sur le marché, ils sont plus
nombreux et plus exigeants. Il faut donc adapter l’offre à la demande,
la demande est vraiment le critère de définition des prix.
«
précise Olivier Bruchon,
Responsable de ventes à l’agence Générale Immobilière, à Chambéry, et adhérent à la FNAIM Savoie Mont-Blanc.
Un réel travail de pédagogie imposé par le marché en 2015, et opéré par les professionnels de l’immobilier, porte aujourd’hui
ses fruits. En adaptant les biens immobiliers au budget des acquéreurs, le marché de l’existant connaît aujourd’hui une nouvelle
dynamique : « des biens autrefois invendables du fait de leur vétusté et de leur prix trop élevé trouvent aujourd’hui acquéreur
», constate Olivier Bruchon. Les primo-accédants reviennent en force sur ce marché. Bénéficiant de conditions d’emprunt
attractives avec le PTZ+, ces ménages agés de 25 à 35 ans et dotés d’une enveloppe modeste, se positionnent sur des biens des
années 1960 aux prix extrêmement agressifs, dans lesquels ils voient un vrai potentiel de rénovation.
Les ménages ont envie d’investir!
2016 s’accompagne d’une envie de la part des ménages
de construire leur projet de vie. Finie l’hésitation d’investir
face à une conjoncture économique timide, les ménages
veulent avancer, construire leur patrimoine, et vivre !
« L’envie d’investir prend le dessus sur l’économie », souligne
Corinne Desmoulins, gérante de Canal Immobilier et viceprésidente du bassin d’Annecy et de l’Albanais à la Chambre.
Sur le bassin annécien, on observe trois types d’acquéreurs
qui sont au cœur de la dynamisation du rythme de
commercialisation. D’un côté, il y a les investisseurs,
séduits par la loi Pinel, qui bénéficient d’un régime de
défiscalisation attractif, d’un autre côté, les séniors qui
échangent volontiers leur maison contre un appartement
à proximité des commerces. Enfin, les primo-accédants,
qui bénéficient des conditions de financement actuelles
extrêmement avantageuses : des taux d’emprunt très
attractifs et la possibilité de profiter, selon leur niveau de
revenu, du nouveau dispositif PTZ+ 2016.
Nouveau PTZ+
Un coup de pouce indiscutable pour accéder
à la propriété
Sur l’agglomération d’Annecy, un couple avec 2 enfants
disposant d’un revenu de 3 000€ par mois (base N-2)
souhaite acquérir un T4 en VEFA à 280 000€. Appartenant
à la tranche 1, le couple a droit à un prêt à taux zéro de
108 000€, soit 40% du plafond de 270 000€ (maximal
pour 4 occupants en zone B1), sur 25 ans, dont un
Achat
Montant
PTZ
Mensualité
Apport
nécessaire
Taux
d’effort
Sans PTZ
0€
996 €
57 984 €
33,2 %
PTZ 2016
108 000 €
996 €
20 000 €
33,2 %
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Des écarts de prix notables dans les copropriétés
Manifestement, une forte demande se dégage sur les biens rénovés, marquant un écart de prix significatif avec les biens
vétustes à remettre aux normes. Effectivement, en sus d’être beaux et décorés, les appartements rénovés présentent
l’avantage d’être immédiatement habitables. La conformité aux réglementations thermiques et énergétiques justifie
d’autant plus des prix de vente élevés, puisque ces travaux assurent aux propriétaires une sécurité et une pérennité
certaines au logement.
Dépendant de la qualité des copropriétés, on peut trouver de grandes différences de prix dans un
même quartier. Aussi, les acquéreurs sont plus regardant vis-à-vis de la qualité du logement.
«
«
confirme Corinne Desmoulins,
gérante de Canal Immobilier et vice-présidente du bassin d’Annecy et de l’Albanais à la Chambre Savoie Mont-Blanc.
Incidence de l’année de construction sur les prix de vente :
Exemples donnés pour un T3 de 65m2 sur la commune de Cran-Gevrier (secteur République)
272 500 € : appartement en VEFA (livraison prévue fin 2016)
239 000€ : appartement en copropriété de moins de 10 ans (vendu en 28 jours)
211 000€ : appartement en copropriété des années 1950 (vendu sous 4 mois)
Des disparités sur le marché du neuf en Savoie Mont-Blanc
Entre trop ou pas assez d’offre, quelle politique d’urbanisme choisir?
Force est de constater que l’agglomération d’Annecy enregistre
un retard sur sa politique de renouvellement urbain. Porteuses d’une
véritable réflexion sur la dynamisation des commerces et la vie dans les
quartiers, les communes de Cran-Gevrier et de Seynod se distinguent par
leurs initiatives économiques et écologiques :
Le quartier des Passerelles à Cran-Gevrier construit autour du nouveau
Pôle de l’image et du multimédia, redonne vie à une ancienne zone
industrielle. Composé de 570 logements (30 % du site est dédié aux
logements sociaux, 5 % en accession sociale à la propriété), il fait la
part belle aux espaces verts (60% de la surface)
A contrario, l’agglomération de
Chambéry jouit d’une effusion de
programmes
immobiliers
neufs.
Alors que l’objectif premier de cette
politique était de moderniser le parc
immobilier et de booster le volume
des
transactions,
l’abondance
de
programmes
neufs
vient
aujourd’hui freiner la dynamique
du bassin. L’offre est extrêmement
concurrentielle et reste bien trop
généreuse face à la demande.
Ainsi, bien que les avantages
fiscaux soient nombreux, les prix de
l’acquisition élevés rendent l’accès
à la propriété inenvisageable pour
la majorité des ménages. Seul un
certain type de bien continue de
séduire : les biens atypiques en
termes de situation et de qualité,
qui attirent une clientèle spécifique.
Le quartier repensé de Periaz, à Seynod, joue, quant à lui, un rôle
essentiel dans la dynamique de l’agglomération. Situé sur le bas de
la commune, il fait le lien avec le centre-ville d’Annecy, par le quartier
rénové du Pont-Neuf.
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LOCATION : le neuf prend le dessus sur l’existant
c’est ce qu’explique Caroline Pillet,
Directrice de l’agence Générale Immobilière 73 et secrétaire adjoint de la FNAIM Savoie Mont-Blanc.
«
« La démarche est claire : les loyers ne peuvent plus être augmentés, il faut rénover !
Avec des appartements énergivores aux charges de copropriété élevées, le marché de l’existant ne peut plus concurrencer
le neuf en termes de loyer et de confort. Le marché du neuf est effectivement plus attractif pour les locataires, d’autant plus
qu’il correspond davantage à leurs attentes : qu’il s’agisse de l’accessibilité, de l’offre de stationnement, de l’isolation phonique
et thermique, ou encore de la surface de l’espace de vie, ce marché répond davantage à leurs besoins. Force est de constater
également, que d’un point de vue fiscal, celui-ci est nettement plus avantageux pour les investisseurs.
«
«
Dès que l’on se rapproche du standard des normes d’aujourd’hui,
on peut appliquer un loyer plus important.
confirme Jean-Christian Bozon,
gérant de Charmilles Immobilier et référent de la Commission Communication à la Chambre Savoie Mont-Blanc.
Annecy vieille-ville, une exception
Tandis que le marché de la location dans le neuf se porte bien, le centreville d’Annecy - site touristique incontournable de la région Savoie
Mont-Blanc - reste encore et toujours très inaccessible. Les logements
sont généralement meublés, réservés aux touristes de passage, ne
laissant aux saisonniers le seul choix de se loger à l’extérieur du centre.
Deux zones géographiques phares répondent aux demandes du plus grand nombre :
• Annecy-le-vieux, Pringy, Metz-Tessy et Argonay ; des communes prisées par les frontaliers et le Genevois
• Cran-Gevrier, Seynod, Meythet ; un marché plus accessible répondant à la demande du plus grand nombre
Chambéry, ville étudiante
Ville étudiante d’envergure, la ville de Chambéry vit au rythme des
locations étudiantes (studios et petites surfaces). La demande, qui se
concentre entre septembre et juin, revêtit deux aspects : l‘étudiant qui
recherche la proximité immédiate avec le campus, et celui qui est en
quête d’animations et de commodités. Le premier se penchera sur
les logements de la résidence universitaire, tandis que le deuxième
trouvera son bonheur dans le centre ville.
Les secteurs prisés :
• Campus Jacob-Bellecombette : des résidences universitaires récentes
• La Motte-Servolex : convient aux cadres travaillant entre Annecy et Aix-les-Bains
• L’hyper-centre quant à lui est délaissé par manque de stationnement…
Contact presse : agence SOGO COM
Marine Métaillier : [email protected]
Sophie Gommé : [email protected]
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