Immobilier : où faire de bonnes

Notre dossier
“
Tout porte à croire que les prix
vont augmenter sur Oléron.
”
Immobilier : où faire
Le marché n'évolue pas de la même façon dans les terres et en bord de mer. Les agents immobiliers livrent leur analyse et
Le haut de gamme se vend toujours bien à Royan, comme cette villa du XIXe siècle avec
vue sur la mer proposée à 1,4 millions d'euros par l'agence Chartreux Immobilier. © D. R.
B
onne nouvelle pour les
acheteurs, les prix de
l'immobilier ont chuté de
6,6 % ces deux dernières années.
Une moyenne dans le département qui ne s'observe bien évidemment pas partout. Pour en
savoir davantage, nous avons
sondé les agents immobiliers dans
les principaux bassins de vie.
Pour faire de bonnes affaires,
Philippe Blanchard mise sur Marennes, “une ville qui a de plus en
plus d'attrait”, et Saint-Just-Luzac,
“avec de nombreux commerces et
services de proximité”. Une règle de
base néanmoins : les maisons avec
de grands jardins ont du mal à se
vendre, les acquéreurs préférant
s'éviter de longues journées de jardinage.
Cap sur Marennes
et Saint-Just-Luzac
Dans le bassin de Marennes,
par exemple, Philippe Blanchard
(Orpi Marennes et La Tremblade) annonce une hausse de 3
à 5 % en 2015. Comme ailleurs,
les tarifs dépendent beaucoup de
“l'ambiance vacances”, à commencer par la proximité de la mer.
Voilà pourquoi les prix deviennent
plus abordables à mesure que l'on
rentre dans les terres. À l'image de
Nieulle-sur-Seudre, une commune
encore très attractive qui a vu sa
population doubler en vingt ans.
“Si le TGV arrive à Royan,
le marché va décoller”
En pays royannais, en revanche,
la baisse de prix est une réalité
depuis deux ans. C'est particulièrement vrai à Saint-Sulpice de
Royan, Médis et Semussac, trois
communes qui se sont beaucoup
développées avec des biens plus
abordables qu'à Royan. “Mais
c'est aussi là-bas que les prix ont
nettement baissé depuis deux ans,
il y a beaucoup d'offres et peu de
demandes”, remarque Fabrice
Chartreux, directeur de l'agence
Charreux Immobilier. Une ten-
dance qui ne touche pas la bande
de 500 m à un kilomètre le long
de la cote royannaise. C'est là que
l'on trouve les plus belles villas
avec des prix dépassant souvent le
million d'euros, et des acheteurs
fortunés toujours au rendez-vous.
Pour dénicher la bonne affaire,
Fabrice Chartreux mentionne
Royan, “une ville de plus en plus
attractive ou l'on y vit mieux l'hiver”, et Saujon, “une commune
bien gérée avec de bonnes infrastructures et un centre-ville intéressant”. Selon lui, c'est aussi toute
la cote royannaise, de Meschers à
La Palmyre, qui risque de prendre
de la valeur dans les années à venir.
“Les prix sont moins élevés que sur le
bassin d'Arcachon, la côte landaise
ou Biarritz. Et si le TGV arrive un
jour à Royan, le marché va réellement décoller”, ajoute-t-il.
À Rochefort, le haut de gamme
se vend difficilement
Plus loin de la mer, dans le pays
rochefortais, les prix baissent surtout dans les petites communes.
“90 % des acquéreurs nous demandent Rochefort, très peu veulent
aller à Tonnay-Charente ou à Échillais”, note Franck Grzegorzewski,
directeur de l'agence ERA FG Immobilier.
Souvent, les retraités se dirigent
vers des biens déjà rénovés alors
que les actifs peuvent se laisser
tenter par un achat avec de gros
travaux. C'est plutôt dans “l'entredeux” que les biens ont du mal à
se vendre, avec des marges de négociation possibles pour dénicher
la bonne affaire. “Ces produits ont
tendance à baisser, ils restent plus
longtemps sur le marché. Les gens
ont du mal à s'y projeter”, explique
Franck Grzegorzewski. Attention toutefois aux biens haut de
gamme, semble-t-il très difficiles à
revendre : “Au-dessus de 250 000 €,
c'est compliqué. À ce prix-là, les gens
préfèrent aller à La Rochelle ou en
bord de mer.”
Le marché oléronais
bouleversé depuis Xynthia
Sur Oléron, les prix se stabilisent après une baisse observée ces
deux dernières années. Les futurs
résidents permanents recherchent
surtout des biens dans les centres
bourgs de Dolus, du Château
d'Oléron ou de Saint-Pierre
d'Oléron. En revanche, les biens
très proches de la mer sont plus
difficiles à vendre depuis Xynthia,
surtout quand ils entrent dans le
périmètre du tout nouveau plan
de prévention des risques littoraux
(PPRL). “Quand on explique aux
clients qu'ils ne pourront pas reconstruire à l'identique en cas de sinistre,
ou même ne pas reconstruire du
tout, ils y réfléchissent à deux fois”,
explique Franck Paillot, directeur
de l'agence Immo des Pertuis.
L'environnement est un
autre facteur à prendre en
compte puisqu'il faut selon lui
rechercher les secteurs de SaintDenis d'Oléron, La Brée-les-Bains,
La Cotinière, La Rémigeasse ou
Beaurepaire (Dolus) pour dénicher
la bonne affaire. Même si au final,
c'est toute l'île qui risque de voir
sa cote augmenter dans les années
à venir. “Avec le PPRL qui gèle certains secteurs et qui impose des restrictions (pour les agrandissements
notamment, Ndlr), tout porte à
croire que les prix vont augmenter sur
Oléron”, ajoute Franck Paillot. n
David Labardin
Philippe Blanchard, directeur des agences Orpi de
Qui sont les acheteurs ?
Tous les élus connaissent “l'attraction
littorale”, du nom de ce mouvement de
populations qui voit arriver de nombreux
retraités sur les côtes atlantiques depuis la
fin des années 1990. On parle également
de “ruée vers l'ouest”.
Ainsi, même s'il ne faut pas occulter les
locaux, les agents immobiliers de Royan, de
l'île d'Oléron ou de la presqu'île d'Arvert
travaillent beaucoup avec cette clientèle.
Des nouveaux arrivants qui achètent souvent “cash” après avoir vendu un bien dans
leur région d'origine. Ils viennent principalement de région parisienne et du centre de
la France, en suivant peu ou prou le tracé de
l'autoroute A10.
Sur Oléron, les maisons abordables (autour
de 200 000 €) se vendent surtout en début
d'année, alors que les bien plus chers se monnaient traditionnellement entre septembre et
novembre. Directeur de l'agence Immo des
Pertuis, Franck Paillot en donne l'explication : “Les clients qui ont des moyens importants profitent de leurs vacances pour regarder,
et achètent ensuite. Ils ne vont pas se déplacer
spécifiquement en hiver avant d'acheter.”
Au regard des prix très élevés, les jeunes
oléronais ont compris depuis longtemps
qu'il fallait rallier le continent pour devenir
propriétaire. Un phénomène qui inquiète
d'ailleurs beaucoup les élus, lesquels tentent
de développer les programmes en direction
des primo accédants.
Pour autant, Franck Paillot, tente de proposer des terrains en divisions de parcelles,
plus petits et plus abordables. “Le nouveau prêt à taux zéro 2016 permettra aussi
de faciliter les travaux dans l'ancien”, souligne-t-il. Une mesure que mentionne aussi
Philippe Blanchard, directeur des agences
Orpi de Marennes et de La Tremblade : “Vu
le contexte général, nous n'avons pas vu un
afflux de primo-accédants. Mais ce dispositif
va peut-être booster les choses.”
Les primo accédants
de retour à Rochefort
À Rochefort, en revanche, les jeunes
de 25 à 35 ans semblent faire leur retour
depuis quelques mois. “Notamment des
militaires ou des employés de la Stelia qui
s'orientent vers des maisons de faubourgs,
Les agents immobiliers comptent sur le prêt à taux zéro pour séduire les primo-accédants.
d'autant plus que les prix ont tendance à
baisser”, note Franck Grzegorzewski, directeur de l'agence ERA FG Immobilier.
Mais là encore, les retraités sont nombreux
© D. L.
à venir s'installer. “Surtout dans l'hypercentre avec des immeubles du XIXe siècle. Ils
nous disent que ça ressemble un peu à Paris”,
sourit-il.
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Le Littoral - vendredi 4 mars 2016
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Notre dossier
de bonnes affaires ?
désignent les communes qui pourraient prendre de la valeur à l'avenir. Le point à Rochefort, Marennes, Royan et Oléron.
Le palmarès des biens
les plus chers
Hors île de Ré, la palme revient
à Vaux-sur-Mer avec une somptueuse villa de 261 m2 proposée
à 2,44 millions d'euros (Chartreux Immobilier). À ce prix-là,
vous aurez droit à une vue imprenable sur la mer avec un terrain
de 1 664 m2. “En première ligne
et à l'abri des regards, elle dispose
de belles terrasses baignées par le
soleil et de paisibles patios”, précise
l'agence.
un logis du XVIe siècle
à Breuillet
L'île d'Oléron regorge aussi de
villas haut de gamme, à l'image de
cette maison facturée 1,49 million d'euros à Saint-Denis
d'Oléron (agence Delille). Cette
fois, pas de vue sur la mer mais un
emplacement en plein cœur du
village à deux pas de la plage et du
port de plaisance.
Sur la presqu'île d'Arvert, le bien
le plus cher se situe à Breuillet avec
un logis du XVIe siècle proposé à
1,04 million d'euros (L'immobilière Internationale). “Un accord
parfait entre la pierre et le confort de
nos jours”, précise l'annonce. Pour
la petite histoire, le logis a été la
La magnifique cour intérieure de la villa
facturée 2,44 M€ à Vaux-sur-Mer. © D. R.
propriété de Sieur François Vassal
de Ferrières vers 1540.
Changement de tarifs pour
le pays rochefortais puisque le
bien le plus cher, situé à TonnayCharente, coûte 676 000 € (Orpi
La Fayette Immobillier). Une belle
maison bourgeoise de 380 m2.
Enfin, dans le bassin de Marennes,
c'est à Bourcefranc-Le Chapus qu'iront les plus fortunés. À
200 mètres du vieux port, l'agence
Delille propose une vaste demeure
sur un terrain de 1 176 m² à
519 000 €.
Les prix au m2 pour
acheter une maison
Marennes et de La Tremblade, souligne l'importance des commerces de proximité pour les acheteurs.
La carte des prix moyens (maisons et appartements), avec une forte attraction pour les secteurs de bord de mer.
© D. R.
© Source : MeilleursAgents.com.
Marennes
1647€/m2 (Source : MeilleursAgents.com)
Bourcefranc-Le chapus
1610 €
Nieulle-sur-Seudre
1396 €
Saint-Just-Luzac
1618 €
Le Gua
1509 €
Hiers-Brouage
1869 €
Saint-Pierre d'Oléron
2216 €
Le Château d'Oléron
2218 €
Dolus d'Oléron
2262 €
Saint-Georges d'Oléron
2363 €
Saint-Trojan-les-Bains
2937 €
Saint-Denis d'Oléron
2529 €
Royan
2363 €
La Tremblade
2073 €
Arvert
1670 €
Vaux-sur-Mer
2496 €
Meshers-sur-Gironde
2035 €
Etaules
1600 €
Rochefort
1582 €
Tonnay-Charente
1478 €
Saint-Agnant
1471 €
Échillais
1504 €
Soubise
1579 €
Saint-Nazaire-sur-Charente
1513 €