Observatoire des loyers du parc locatif privé Héraultais

Observatoire des loyers
du parc locatif privé Héraultais
Cartographie
des niveaux de tension du marché locatif privé
par zone de marché
Ce travail a été réalisé à la demande des représentants de l’ANAH et des délégataires des aides à la
pierre du département de l’Hérault dans le cadre de la prime de réduction de loyer octroyées aux
bailleurs de logements conventionnés dans les marchés les plus tendus.
Il consiste à réaliser un découpage du département plus précis en termes de tension du marché locatif
que le zonage Robien (B1, B2, C). Il est présenté ici la synthèse de l’étude.
→ Le zonage Robien
Lunel
Lunel
Montpellier
Montpellier
Lunel
La
LaGrande-Motte
Grande-Motte
Montpellier
Lunel
Montpellier
La Grande-Motte
Sète
Sète
La Grande-Motte
Zonage Scellier
Scellier
Zonage Sce
C
Béziers
Béziers
Sète
Agde
Agde
B1
B1
B1
Béziers
Agde
Sète
Béziers
Agde
Adil de l’Hérault - Juin 2011
C
Zonage Scellier
B2
B2
B2
B1
C
B2
C
B1
B2
Dans un marché libre, les tensions viennent d’un déséquilibre de l’offre et de la demande et se
traduisent par un ajustement par les prix. Le zonage Robien divise le territoire français en zone
censées refléter ces niveaux tensions. Il est démontré ci-dessous, qu’au sein d’une même zone, les
niveaux de loyers peuvent être différents. Les implications de ce zonage sont nombreuses (Scellier,
PTZ+, Loyer des logements conventionnés,…) et les conséquences au niveau local peuvent s’éloigner
des objectifs des politiques publiques.
En zone B1
En zone B2
Prix au mètre carré médian
Loyers au mètre carré médian
Au 1er janvier 2010
17,0
16,0
Prix au mètre carré
Loyers au mètre carré médian
Au 1er janvier 2010
11,0
10,5
15,0
10,0
14,0
9,5
13,0
9,0
12,0
8,5
11,0
8,0
10,0
7,5
9,0
7,0
8,0
T2
T1
T2
T3
T3
T4
Appartement
Appartement
Lunel
Montpellier
Béziers
1ère couronne de Montpellier
Agde
L’approche utilisée pour cette étude, a consisté, au préalable, à segmenter le territoire en zone de
marché à l’aide d’indicateurs socio-démographiques, d’attractivité et d’indicateurs spécifiques à
l'habitat local grâce à la méthode de classification ascendante hiérarchique.
Pour chaque zone de marché, un loyer surfacique moyen hors charges est calculé. Ces références
sont recueillies dans le cadre de l’Observatoire des loyers du parc locatif privé mis en place en 2007
par l’Adil de l’Hérault et actualisées chaque année.
→ Les zones de marché
Ganges
Reste CC Cévennes
Gangeoises et Suménoises
CC Lodevois
et Larzac
Couronne_Nord Montpellier
Périphérie Lunel
Lodèv e
Périphérie de Montpellier
Clermont
l'Hérault
Bédaricien
Gignac
Montpellier
Zone Vallée
de l'Hérault
CC du
Clermontais
Zone de Lunel
Littoral_Est
Hauts Cantons_Ouest
Couronne_Nord Béziers
Pézenas
Bassin de Thau
Reste CA Hérault
Méditerranée
Sète
Zone de Béziers
Agde
Littoral_Ouest
Adil de l’Hérault
2
La hiérarchie des loyers pratiqués dans l’Hérault par zone de marché fait ressortir 4 groupes de
territoires ayant des prix homogènes. Pour le marché locatif Héraultais, cela représentent 4 niveaux de
tension que nous nommerons : « Marché très tendu », « Marché tendu », « Marché fluide, et « Marché
détendu ».
→
Marché très
tendu
Marché tendu
Marché fluide
Marché détendu
Zone de marché en B1 et B2
Zone de marché en C
A partir de ce constat, nous avons défini les règles définissant la tension du marché locatif en nous
appuyant sur celles exprimés par le MEEDDM sur la notion de marché tendu.
* Les loyers surfaciques mensuels ci-dessous sont « hors charges »
Un marché très tendu est défini tel que le loyer surfacique mensuel moyen soit supérieur ou
égal au loyer plafond conventionné de la zone B augmenté de 5 €.
 Loyer moyen ≥ 10,7 €/m2 mensuel
Un marché tendu est défini tel que le loyer surfacique mensuel soit inférieur à 10,7 €/m2
mensuel et supérieur ou égal au loyer plafond conventionné de la zone B augmenté de 60%.
 Loyer moyen < 10,7 €/m2 mensuel et ≥ 9,1€/m2 mensuel
Un marché fluide est défini tel que le loyer surfacique mensuel soit inferieur à 9,1 €/m2 mensuel
et supérieur ou égal au loyer plafond conventionné de la zone B augmenté de 30%.
 Loyer moyen < 9,1 €/m2 mensuel et ≥ 7,4€/m2 mensuel
Un marché détendu est défini tel que le loyer surfacique mensuel soit inférieur au loyer plafond
conventionné de la zone B augmenté de 30%
 Loyer moyen <7,4 €/m2 mensuel
Adil de l’Hérault
3
→ Les tensions du parc locatif privé par zone de marché
Clermont
L’Hérault
Lodève
Gignac
Zone de
Bédarieux
Zone de
Lunel
Zone de
Béziers
Montpellier
Sète
Agde
Pézenas
Limite des zones B1/B2 et C
Marché très tendu
Marché tendu
Marché fluide
Marché détendu
Nombre de références insuffisantes
Etude réalisée par l’ADIL de l’Hérault
Augustin Chomel - Directeur Général de l’ADIL de l’Hérault
Florent Sernoux - Chargé d’études
Adil de l’Hérault
4