Dossier complet pour bien comprendre les

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Dossier complet pour bien comprendre les mécanismes actuels de défiscalisation
immobilière.
01-04-2007
La pierre est un des placements favoris des Français. Et la fiscalité, un de leur « sport » favori. Et quand l'un et l'autre se
conjuguent, le succès est assuré. Oui, mais parfois à leur détriment. Trop nombreux sont ceux qui achètent aveuglément
de la fiscalité sans se soucier du bien immobilier en tant que tel. Cruelle erreur et déception au bout du compte. Nous
vous le disons à chaque article, la fiscalité attractive proposée ne doit pas vous aveugler sur votre investissement pierre.
Et un bon investissement pierre tient compte de l'emplacement par rapport à des transports, des écoles, un
environnement, d'un marché locatif alimenté par un bassin d'emplois, des étudiants, une clientèle touristique... Et
d'ailleurs, faute de locataires, la fiscalité octroyée est dans la plupart des cas reprise. Pour se lancer dans cette
aventure de la défiscalisation, il faut d'abord préciser vos objectifs : est-ce uniquement pour payer moins d'impôt et donc
ne pas envisager de l'habiter et le revendre une fois la défiscalisation terminée ? ou est-ce un moyen de payer moins
d'impôt tout en se constituant un patrimoine habitable par un des vôtres ou par vous-même ultérieurement ? Et dans cette
hypothèse, l'emplacement et la qualité du logement seront encore plus appréciables. Enfin, il faut savoir que les
régimes de défiscalisation les plus intéressants s'avèrent les plus risqués : le « Girardin » est plus incitatif au niveau
des impôts que le « Borloo » mais aussi plus délicat. A vous, investisseurs, de définir vos besoins de défiscalisation en
n'oubliant aucun de ces paramètres. Et n'hésitez pas à contacter plusieurs vendeurs de défiscalisation ayant pignon sur
rue et à faire réaliser diverses simulations, des plus euphoriques au plus réalistes.
Investir dans les grandes villes ou en périphérie
Dispositif Borloo : le dernier né
Il a été mis en place à l'initiative de Jean Louis Borloo pour contrer l'ancien Robien aux plafonds de loyers trop élevés,
dépassant parfois les loyers pratiqués dans certaines villes et donnant lieu, par ricochet, à des aberrations soit au niveau
des loyers trop élevés, soit au niveau du marché locatif où rien ne se passe faute d'un véritable marché locatif. Avec
l'amortissement Borloo, ces dérives devraient être arrêtées compte tenu de plafonds de loyers revus à la baisse
notamment dans certaines zones où le plafond Robien ne correspondait pas avec le marché locatif local. Avec parfois
des résultats navrants : les investisseurs qui avaient calqué le remboursement de leur mensualité de crédit sur le
montant du loyer promis se sont trouvés avec des revenus inférieurs à ceux escomptés voire sans revenus et dans ce
cas, sans locataire. Sachant que le fisc n'accorde qu'une année au bailleur pour trouver un locataire, faute de quoi
l'avantage fiscal peut être remis en cause.
Ce dispositif figure dans l'article 40 de la loi Engagement National pour le Logement et dans l'article 31 I du Code
général des impôts.
- Le principe
Tout investisseur qui acquiert un logement neuf pour le donner en location non meublée à un locataire qui y établit sa
résidence principale peut déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix de revient pendant les sept premières années et
4 % pendant les deux années suivantes avec possibilité de proroger le dispositif pendant six ans à raisons de 2,5 % par
an. L'amortissement peut ainsi atteindre 65 % sur 15 ans. Par ailleurs, les loyers encaissés jouissent d'un abattement
majoré de 30 %.
- Les conditions
Pour bénéficier de ce système, plusieurs conditions doivent être respectées :
> Les critères du logement
Le logement doit être neuf, appartement ou maison en village, ou en l'état futur d'achèvement. Il doit être loué
pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
> Un plafond de loyers décliné en quatre zones
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé. Les plafonds de loyers sont environ 30 % inférieurs à ceux des
loyers libres dans le neuf.
15,92 € pour la zone A (Paris et agglomération parisienne, côte d'Azur de Hyères à Menton, Genevois français).
11,06 € pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, marchés spécifiques d'Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, côte d'Azur autre que zone A, les départements d'Outre mer, la Corse et les
îles).
9,04 € pour la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales et frontalières chères, ou à
la limite de l'Ile de France).
6,63 € pour la zone C (reste du territoire) .
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Ces plafonds s'entendent par loyer au m2 hors charges. La surface à prendre en compte est la surface habitable
augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 (cave, cellier, balcon). Ainsi, si vous louez en zone B1 un
logement de 65 m2 avec une cave de 4 m2 et un balcon de 8 m2, la surface de référence sera de 65 m2+ (12 : 2), soit
71 m2. Et le loyer mensuel ne devra donc pas dépasser 787,39 euros.
A savoir
Les parkings non soumis au plafond de loyer
Si vous louez un logement avec parking dans un même bail, le loyer au m² s'apprécie en fonction de la seule surface
habitable. Plus astucieux est de faire deux baux séparés, le loyer du parking pouvant alors être librement fixé.
Un plafond de ressources des locataires
Destiné à répondre aux besoins en logement des locataires les moins aisés, ce dispositif impose un plafond de
ressources des locataires. Si ces derniers ont des revenus supérieurs, ils ne peuvent donc prétendre à habiter ces
logements. Les plafonds correspondent au cumul des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne
vivant au foyer du locataire au titre de l'avant-dernière année précédent l'année de la signature du contrat de bail (N2). Soit, pour l'année 2006, les revenus de l'année 2004. Ces plafonds, réévalués par décret chaque année,
correspondent à ceux des logements financés avec un prêt locatif intermédiaire (PLI). Ils ont été précisés au Journal
officiel du 11 août 2006.
Plafonds de ressources (JO 11/08/2006)
Catégories de familles
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
32 268 €
23 968€
21 971€
21 822€
Personne sans aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages
48 226€
35 198€
32 265€
29 332€
Personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge
57 971€
42 138€
38 627€
35 115€
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Personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge
69 440€
50 996€
46 747€
42 497€
Personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge
82 204€
59 855€
54 867€
49 879€
Personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge
92 502€
67 517€
61 890€
56 264€
Personne supplémentaire
+ 10 308€
+ 7 667€
+ 7 028€
+6 389€
Louer à un membre de sa famille : possible mais compliqué
La location ne peut être consentie à un locataire appartenant au foyer fiscal du bailleur. En principe il ne peut pas être
loué à un ascendant ou descendant, sauf... Les contribuables qui le souhaitent peuvent mettre leur logement à disposition
d'un ascendant ou d'un descendant non rattaché à leur foyer fiscal pendant une durée qui ne peut excéder 9 ans dans la
mesure où le logement a déjà été loué pendant 3 ans. Attention, pendant la période de location familiale, l'avantage
fiscal est suspendu et le bailleur est alors soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers. Un dispositif
compliqué qui rappelle celui du Besson en 1999.
> Des sanctions en cas de non-respect
En cas de non-respect des engagements, le revenu foncier est majoré du montant de la déduction spécifique et des
amortissements de non-respect des engagements du bailleur. Excepté dans des cas très précis liés à la situation du
bailleur comme l'invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou d'un des époux soumis à imposition commune.
Les bonnes règles de l'investissement
Il faut orienter sa recherche dans des villes où les loyers pratiqués sont compatibles avec les plafonds déterminés par
la loi et qui sont, en général, de 30 % inférieurs à ceux des loyers couramment pratiqués dans les diverses zones. Dans
de nombreuses villes, ce montant de loyers est compatible avec la réalité des prix du marché et avec les revenus des
locataires. Toutefois, pour réussir son investissement, plusieurs paramètres sont à prendre en compte.
Tâter le dynamisme économique de la ville
Il ne faut jamais se contenter de ce que vous entendez dire sur telle ou telle ville. Certaines connaissent un dynamisme
flamboyant grâce à une monoactivité (aérospatiale, informatique, pneumatique, tourisme...). Mais le jour où cette «
locomotive » s'en va ou périclite, la ville est plongée dans le désarroi et les investisseurs aussi faute de locataires.
L'idéal est donc de regarder une ville où il y a un large tissu de petites et moyennes entreprises mais aussi des
fonctionnaires (hôpitaux, universités, préfecture et sous-préfecture...). Ou une ville qui renaît après des années de
torpeur comme Dunkerque, La Seyne-sur-mer, Nîmes, Saint-Nazaire, Le Havre... Pour en savoir plus sur une ville,
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contacter la chambre de commerce mais aussi les commerçants qui peuvent déjà vous donner une ambiance de la ville. Et
généralement, ils ne sont pas tendres.
Sonder la vitalité du marché locatif de la commune envisagée
Vous achetez du neuf certes. Mais rien ne vous empêche et cela est même conseiller de quadriller les agences
immobilières d'une part pour connaître les besoins en matière locative et d'autre part pour avoir une idée des prix
pratiqués dans les divers quartiers. Et vous pouvez bien sûr pour affiner votre recherche, surfer sur internet sur les sites
des différents promoteurs ou des courtiers en placement immobilier. Attention aux marchés des certaines villes
moyennes désormais courtisées par les promoteurs. Elles n'ont pas toutes la possibilité d'absorber les centaines de
logements neufs et donc autant de locations.
Quelles surfaces acheter ?
Dans les grandes villes, le prix du loyer au m2 est souvent supérieur à celui autorisé par le plafond Borloo notamment
pour les petites surfaces. Pour la simple raison que les petites surfaces au m2s e vendent plus chères que les grandes.
Et pour obtenir un rendement correct, il faut donc louer cher. En revanche, les trois pièces, dans la zone B2 se louent
souvent entre 8 € et 8,50 € et sont donc tout à fait compatibles avec le plafond Borloo (9,04 €). Certains professionnels prônent
même des surfaces plus grandes ou des maisons individuelles. Attention toutefois à ces grandes superficies : d'une part,
leurs loyers commencent à devenir conséquents et il faudra donc trouver des locataires capables de les assumer. D'autre
part, arrivés à un certain montant de loyers, les locataires préfèrent profiter des taux d'intérêt attractifs et des prêts à
long terme pour franchir le pas et devenir propriétaires.
Acheter en ayant vu l'emplacement
Vous achetez un bien pour lequel vous vous endettez. Pas question, sous prétexte d'un avantage fiscal, d'acquérir un
bien dans n'importe quelle ville pas plus que dans n'importe quel quartier. Soyez très très vigilant par rapport à la zone C.
Là c'est du cas par cas. En général, le mieux est de procéder de la même façon que si vous vouliez l'habiter, c'est-à-dire
d'aller voir sur place la situation exacte du programme. Ceux qui ne le font pas le regrettent trop souvent : une nuisance
(voie ferrée, route nationale bruyante, ceinture circulaire ou boulevards périphériques...) peut faire fuir les locataires ! et
mettre à mal l'avantage fiscal
Cas pratique
Monsieur et Madame Le Soizic sont mariés et ont deux enfants. Ils achètent un 2 pièces avec parking à Brest.
- Profil
Revenus imposables avant abattement fiscal (3 parts) : 117 000 euros
TMI : 30 %
Impôt sur le revenu : 20 632 euros
- Investissement
Montant de l'investissement1 130 000 euros
Apport aucun
Taux d'intérêt d'emprunt 4% hors ADI
Assurance décès-invalidité (ADI) 0,28% réparti à 50/50
Durée du prêt 20 ans (240 mois)
Loyer mensuel brut prévisionnel 435 € revalorisé de 2 % par an
Charges de copropriété 4 % des loyers bruts annuels
Frais de gestion et d'assurances 12,56 TTC
Taxe foncière annuelle 305 euros
(1) investissement packagé
- Résultats
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Taux de rendement interne sur 9 ans :
8,28 % (pour une épargne mensuelle de 279 €)
(Source : Tagerim)
Borloo : où investir en province ?
Tagerim)
Borloo : où investir en province ?
Communes
Prix au m² en Euros
Zone
Loyer Plafond
Loyers de marché
Studio
3 pièces
Avignon
1800/2500
B1
11,06 %
10/12€
8/9 €
Bayonne
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2500/4000
B1
11,06 %
7/12€
8/12 €
Brest
2000/2300
B2
9,04 %
6/12€
6/9 €
Calais
2000/2300
B2
9,04 %
12/14€
8/9 €
Le Mans
2000/2300
B2
9,04 %
12/14€
9/10 €
Lille
2900/3600
B1
11,06 %
10/13€
8/10 €
Lorient
2000/2500
B2
9,04 %
10/14€
8/10 €
Lyon
2500/4200
B1
11,06 %
9,5/20€
8/12 €
Marseille
2200/4400
B1
11,06 %
8/15€
7/12 €
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Nancy
1900/2500
B1
11,06 %
9/15€
7/10 €
Nantes
2800/4000
B1
11,06 %
10/14€
8/12 €
Nîmes
2500/3500
B2
9/04 %
7/15€
6/12 €
Pau
2200/2900
B2
9,04 %
8/11€
7/10 €
Perpignan
2500/3100
B2
9,04 %
8,5/14€
7/9 €
Poitiers
2100/3000
B2
9,04 %
11/14€
7/11€
Rennes
2800/3800
B1
11,06 %
12/17€
10/12 €
Rouen
2500/3000
B1
11,06 %
9/13€
6/11 €
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Saint-Etienne
2200/3000
B1
11,06 %
7/11€
6/10 €
Toulouse
2900/4200
B1
11,06 %
8/17€
8/13 €
Valence
2300/3100
B2
9,04 %
6/9€
5/8 €
Valenciennes
2200/2900
B2
9,04 %
6/14€
5/10 €
Sources : Se loger Neuf, baromètre Se Loger, Foncia second semestre 2006
Dispositif Robien recentré : le Robien nouveau et mieux adapté
Ce dispositif succède à l'ancien dispositif Robien. Il abaisse, dans certains secteurs, les plafonds de loyers pour mieux
s'adapter au marché.
Le principe
Ce dispositif permet à un investisseur qui achète un logement neuf pour le louer à un locataire que l'habite à titre de
résidence principale de déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix de revient par an et pendant les sept premières
années et 4 % par an pendant les deux années suivantes. L'amortissement maximal est de 50 % (contre 65 % en
Borloo mais aussi dans le Robien ancienne version).
Les conditions
> Pour bénéficier de ce dispositif, il faut louer le bien au minimum neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence
principale.
> Par ailleurs, les loyers sont plafonnés selon quatre zones géographiques :
19,89€ pour la zone A (Paris et agglomération parisienne, côte d'Azur de Hyères à Menton, Genevois français)
13,82€ pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, marchés spécifiques de quelques villes comme
Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo, Côte d'Azur autre que zone A, les départements d'OutreMer, la Corse et les îles)
11,30 € pour la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et
les limites de l'Ile-de-France)
8,28 € pour la zone C (reste du territoire).
> pas de conditions de ressources des locataires.
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Contrairement au Borloo, le Robien recentré n'exige pas un plafonnement des ressources du locataire.
Emplacement et bassin locatif
Comme pour le Borloo, les règles à suivre sont celles de tout placement immobilier, à savoir l'emplacement et le besoin
locatif. Les plafonds de loyers permettent des emplacements peut-être plus attractifs que ceux du Borloo. Tout dépend
des villes et des quartiers. Les plafonds de revenus de locataires n'existent pas. Ce qui n'empêche pas d'être vigilant
sur la qualité du locataire sans pour autant être draconien. Certains locataires à faible revenu sont de biens meilleurs
locataires que ceux à gros revenus qui se croient tout permis et même de ne pas honorer leur loyer.
Cas pratique
M. et Mme Martin, sont mariés, sans enfant et gagnent 60 000 euros par an. Ils investissent dans la banlieue rennaise, à
Saint-Thurial, dans un 2-pièces de 49 m2, frais d'acquisition en supplément. Le dispositif Robien recentré, sur 9 ans,
leur fait économiser 14 480 € d'impôt et se constituer un capital de 67 027 € avec une épargne de 249 € par mois.
(Source : Meilleurtaux)
Investir à la mer, à la montagne ou à la campagne
Des vacances à rallonge avec, en moyenne, pour un salarié français, 39 jours de congés à prendre sur une année. Un
pays doté d'un riche patrimoine et d'une forte diversité des sites touristiques attirant les autochtones bien sûr mais aussi
de nombreux touristes. Après avoir visité la Tour Eiffel, le Louvre et Versailles, les étrangers se ruent sur les plages,
dévalent les montagnes, sillonnent la campagne. Et séjournent dans des résidences de tourisme. Le principe de la
résidence de tourisme est né dans les années soixante-dix à l'époque du lancement des grandes stations de sports
d'hiver dites « intégrées » telles les Menuires, La Plagne, Tignes, les Arcs... L'idée était de favoriser l'accès des sports
de glisse, après les Jeux Olympiques de 1968 à Grenoble, à un grand nombre de vacanciers. Il fallait donc construire,
vendre soit à des investisseurs institutionnels qui donnèrent souvent le coup d'envoi, soit à des investisseurs privés, les
appartements dans d'immenses « paquebots des neiges ». Il fallait aussi, par le biais des locations, de la taxe de séjour
et des forfaits des remontées mécaniques, rentabiliser les équipements sportifs. Dans les années quatre-vingt, le
concept s'étend à la mer : en Languedoc-Roussillon, dans le Var, la Côte d'Azur, en Bretagne et en Normandie. Depuis
une dizaine, la formule gagne la campagne picarde, aveyronnaise, girondine, gersoise, tourangelle...mais aussi la ville
(Paris et les grandes métropoles régionales). Aujourd'hui, selon le syndicat national des résidences de tourisme
(SNRT), près de 1 500 résidences existent sur tout le territoire fournissant 100 000 logements et 500 000 lits. Toutefois,
l'implantation est inégale. Toujours selon cette source, quatre départements sont principalement concernés : Savoie et
Haute-Savoie, Var et Alpes-Maritimes qui regroupent près de la moitié des lits. Et c'est d'ailleurs à la montagne qu'est né
le concept du « nouveau propriétaire » et de la résidence de tourisme. Pour louer et pour attirer des investisseurs
privés dans des stations de montagne attractives seulement de décembre à avril, et encore, dans les stations de haute
altitude, il fallait de l'imagination. Pour construire la station d'Avoriaz, qui va fêter cette année ses 40 ans, véritable défi
à la nature, à 1 800 mètres d'altitude et sans aucune voie de communication depuis Morzine, il fallait lancer un vrai pari.
Non seulement en terme d'emplacement puisqu'il fallait inventer une station sur un site vierge mais aussi capter des
investisseurs privés pour les inciter à acheter. C'est alors que Gérard Brémond, président du groupe Pierre et
Vacances, met au point une nouvelle formule d'achat la « Nouvelle Propriété », copiée abondamment depuis même
sous d'autres appellations, Pierre et Vacances a donc inventé une nouvelle façon d'être propriétaire. Rien à voir avec la
multipropriété, en vogue quelques années auparavant qui attachait plus de soin aux loisirs qu'à la pierre et qui n'était
donc pas un vrai placement immobilier. Dans la « Nouvelle Propriété », l'acheteur est propriétaire de son achat
immobilier, acte notarié à l'appui, signe un bail de neuf à onze ans avec l'exploitant qui le meuble, le met en location,
assure l'entretien et les travaux. En contrepartie, le propriétaire perçoit des loyers ou occupe le logement quelques
semaines par an ou conjugue les deux. Tout dépend de son choix. Dans tous les cas, dès l'instant où l'immeuble
répond aux caractéristiques d'une résidence de tourisme classé, l'investisseur peut demander le remboursement de la
TVA (19,6 %), ce qui diminue son prix d'acquisition. Et dans le cas où le bien se trouve dans une zone de revitalisation
rurale (ZRR), l'investisseur peut prétendre à une réduction d'impôt tout à fait attractive.
Le principe de la résidence de tourisme
Selon la définition de l'arrêté du 14 février 1986 du ministère du Tourisme, la résidence de tourisme est un
établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est
constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés disposés en unités collectives ou
pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui
n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements (cuisine ou kitchenette, salle de bains) et de services
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communs tels que réception, accueil... La résidence est soumise à un classement qualitatif établi par le ministère du
Tourisme à travers des commissions départementales de classement. Les résidences haut de gamme comptent
aujourd'hui quatre étoiles, ce qui correspond à des superficies ne ressemblant pas à des « cellules », un équipement avec
lave-vaisselle, four, salle de bain et salle d'eau pour les grands appartements, mais aussi au niveau des équipements
communs, piscine, jacuzzi, hammam et des services « à la carte » tels ménage, fourniture de draps et serviettes de
toilette, petits déjeuners...
Une zone de revitalisation rurale, pourquoi et où ?
L'idée d'explorer les zones rurales part du principe de réduire les inégalités au sein de l'hexagone. Pas question que
ne se développent que les massifs alpins reconnus, que les bords de la méditerranée, de Banyuls à Menton, que
l'arrière-pays basque ou provençal, que les rivages normands ou bretons recherchés. Bien au contraire, le
développement des régions rurales les moins mises en valeurs a été institué pour donner une juste valeur aux
communes ayant un potentiel historique, architectural, culturel...à faire connaître et qui, par ailleurs, étaient victimes d'un
exode rural. Les fameuses zones de revitalisation rurales (ZRR) ont été créées par la loi du 5 février 1995 (article 42)
pour l'aménagement et de développement du territoire. Et leur périmètre s'étend aujourd'hui (voir carte). Il a cependant
fallu une incitation fiscale, avec la loi de Finances 1999, pour que les logements s'y développent. Le « zonage » a
parallèlement été étendu et soutenu par les fonds structurels de la Communauté européenne dits de « l'objectif 2 » au
titre de la reconversion économique et sociale des zones en difficulté structurelle. Dès lors, au travers de toutes ces
communes, on peut trouver un village totalement perdu dans la campagne profonde comme Arbigny, Bellignat, Griège,
Ordonnaz mais aussi des communes plus importantes et plus connues comme à la montagne, Vars-les-Claux ou SerreChevalier ou certaines stations de la Maurienne où le tourisme est une condition sine qua non de l'emploi local. Dans les
stations de montagne de la Maurienne, telles Valmeinier, Valloire, Valfréjus, La Toussuire, La Norma, Val Cenis, SaintJean ou Saint-Sorlin d'Arves, de nombreux programmes ont vu le jour et d'autres s'y construisent encore. Une bonne
partie des stations des Hautes-Alpes( Puy-Saint-Vincent, Superdévoluy, Realon, La Joue-du-Loup, Risoul...) et des
Alpes de Haute-Provence (Pra-Loup, Le Sauze...) sont aussi classées en zone de revitalisation rurale. Dans les
Pyrénées, quelques communes sont également éligibles au classement ZRR. En revanche, très peu de zones
littorales sont éligibles aux ZRR. Certaines communes rurales ont connu un nouvel essor par le biais de quelques
résidences de tourisme. C'est le cas, par exemple, de Montflanquin dans le Lot et Garonne, de Marciac dans le Gers,
d'Argentat en Corrèze, Salavas en Ardèche...ou encore de celui de Nontron dans le Périgord ou de Sauve dans le Gard.
Et ce n'est pas fini. D'autres communes dopées par quelques nouvelles résidences ont toutes les chances de connaître
une nouvelle animation. A titre indicatif, parmi les programmes en cours sur tout l'hexagone, citons, dans les HautesAlpes (05), à la Joue-du-Loup, la « Crête du berger », une résidence commercialisée par Immo-Investir propose des
appartements à partir de 89 000 euros HT. Non loin de là, aux Orres des 2 pièces de 30 m2 à partir de 109 000 euros. A
Serre-Chevalier, MGM propose quelques appartements avec cave, casier à ski et parking privatif, entre 185 000 et 252
500 euros pour des surfaces allant de 38 à 51 m2. Il existe bien sûr d'autres résidences sur d'autres sites : dans les
Hautes- Pyrénées, à Luze Saint-Sauveur, dans les Landes, à Aureilhan, dans le Lot à Cajarc, Molines-en-Queyras.
ZRR : une fiscalité tout à fait lisible
Acquérir un logement dans une résidence de tourisme située en ZRR, c'est un peu prendre un risque sur l'avenir des
lieux où l'on investit. Pour attirer l'investisseur, une incitation fiscale instaurée dès la promulgation de la loi Demessine, a
été prorogée et même amplifiée. Aujourd'hui et jusqu'en 2010, cette loi permet au contribuable de bénéficier d'une
réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement, dans
la limite d'un plafond fixé à 50 000 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et à 100 000 € pour les couples mariés. Cette
réduction est étalée sur 6 ans maximum. Le bénéfice de cette réduction est subordonné à l'engagement de louer le
logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. Par ailleurs, dès lors que la commune et les
services de l'Etat du département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la
station, l'exploitant de la résidence de tourisme devra s'engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le
logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix d'acquisition majoré des frais
afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière). La TVA est exclue dès lors
qu'elle est récupérée par le bailleur. Le fait d'occuper le logement quelques semaines ne remet pas en cause
l'avantage fiscal. Mais la durée totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder 8 semaines par an et le revenu
foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en
l'absence de toute occupation par le propriétaire. L'avantage fiscal peut être repris lorsque le bailleur rompt
l'engagement de location pendant la période des 9 années. Rupture qui peut être constituée par la revente du
logement pendant la période couverte pendant l'engagement, par une occupation supérieure à 8 semaines, par un
changement de situation matrimoniale (mariage, divorce ou séparation modifiant le foyer fiscal et entraînant la création
de nouveaux contribuables). En revanche, si le changement de situation matrimoniale résulte d'un décès d'un des
conjoints, le conjoint survivant reprend le dispositif à son profit.
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Un mécanisme d'achat et de revenus
En zone de revitalisation rurale (ZRR) ou non, mais en résidence de tourisme, le mode d‘acquisition se fait toujours selon
le même principe. L'acquéreur signe un bail commercial de 9 ou 11 ans avec un exploitant qui le décharge de tout
souci de gestion. En contrepartie, l'acquéreur peut choisir, le plus souvent, entre plusieurs formules selon qu'il veut ou
non y séjourner. Chez Pierre et Vacances, inventeur du concept et leader européen de l'immobilier de loisirs, le client
peut opter pour La Propriété Pierre et Vacances qui offre deux avantages. D'une part, un crédit vendeur est consenti à
l'acquéreur, correspondant à 9 % ou 14 % du montant de l'investissement TTC. Et d'autre part, un revenu lui est garanti
pour partie en numéraire, pour partie en nature. Pierre et Vacances signe un bail de 11 ans avec l'acquéreur et souscrit
un loyer se décomposant en un loyer numéraire égal à l'annuité de remboursement du crédit vendeur consenti et un
loyer en nature correspondant à six semaines d'occupation (3 en haute saison, 2 en basse saison et 1 en moyenne
saison). Il peut aussi choisir la Propriété Financière Pierre et Vacances avec séjours qui permet de cumuler revenus et
séjours. Et il peut également se décider à faire un investissement pur et donc recevoir chaque année un loyer garanti
égal à 4 % (ou 4,5 % en meublé) hors taxes de l'investissement hors taxes net de charges. La plupart des gestionnaires
ont copié la formule. Quelques variantes existent notamment chez Odalys. Au lieu d'être enfermé dans un nombre de
semaines limité et dans une période d'utilisation figée, Odalys octroie un budget vacances variant de 1 à 2 % de
l'investissement hors taxes. Tout acquéreur peut donc utiliser à sa guise ce budget annuel, excepté sur certaines
résidences mer et campagne du 14 juillet au 15 août et à la montagne pendant les vacances de février. Dans tous les
cas, il devra régler des frais de dossier. Il faut savoir toutefois que si ce budget n'est pas utilisé ou l'est seulement en
partie dans l'année, il ne peut être reporté l'année suivante.
Acheter : sept conseils à observer
- Rechercher un bon promoteur, local ou national. Visiter des résidences déjà habitées et regarder la façon dont elles
vieillissent.
- Faire le tour des agences pour « sentir » le marché, discuter de la station, avoir une idée des prix.
- Choisir un emplacement de qualité, que ce soit par sa vue, par sa proximité avec les pistes, la plage ou les sentiers de
randonnées.
- Acquérir, avec l'appartement, une cave, pour stocker affaires de ski, pulls et vêtements d'été ou de demi-saison
lorsque vous louez.
- Ne pas surpayer le prix au m_ sous prétexte que le programme est neuf, qu'il offre quelques services et qu'il est vendu
avec avantages fiscaux (récupération de TVA, réduction d'impôt Demessine).
- Attacher de l'importance à l'orientation. Dans le sud de la France, une exposition nord ou est peut être tout fait
agréable par grosses chaleurs. Dans le nord et le nord-ouest, une exposition sud est préférable.
- Privilégier l'espace principal dans un appartement quitte à opter pour une superficie moyenne mais avec séjour
convivial où l'on ne se « marche pas les uns sur les autres ». Les locataires y sont également très sensibles.
La qualité du gestionnaire prime
Dès l'instant où vous achetez dans une résidence de tourisme, vous devez vous renseigner sur la qualité de l'exploitant
et donc le gestionnaire, certains promoteurs n'assurant pas ce service. Vérifier qui est le preneur. Il est conseillé de
signer avec des professionnels reconnus comme Pierre et Vacances qui gère plus de 200 000 lits dans l'hexagone,
Lagrange avec 30 000 lits, Odalys et ses 20 000 lits, France Location 15 000 lits, CGH, filiale de gestion du groupe
MGM. De la qualité de l'exploitant dépendent les revenus s'ils ne sont pas garantis, mais aussi la bonne ambiance dans
la copropriété, celui-ci étant chargé du règlement qui touche également les parties communes (salle de réception, de
gymnastique ou de fitness, piscine, spa), et d'en définir les horaires. Certaines résidences décident, par exemple, de
fermer piscine, hammam et accueil entre 13 et 15 h, d'autres préfèrent garder ces services ouverts toute la journée,
quitte à fermer plutôt...
A savoir
En résidence de tourisme hors zone spécifique ou en résidence de tourisme située en zone de revitalisation rurale,
l'investisseur peut récupérer la TVA. La durée d'amortissement de cette TVA est étalée sur 20 ans. Si le propriétaire
revend son bien avant ce terme, il doit restituer au fisc la TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre
restant à courir.
Revente : tout dépend de la conjoncture
Sous réserve de perdre l'avantage fiscal en ZRR et de se voir priver du remboursement de l'intégralité de la TVA, il
vaut mieux ne pas revendre avant 20 ans. Mais il est parfois impossible pour raisons personnelles et pécuniaires
d'attendre ce laps de temps. Et dans un contexte de marché porteur, il vaut mieux perdre quelques euros de
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remboursement de TVA ou d'économies d'impôt qui pourront être compensés par une revalorisation du bien. La plusvalue, c'est toujours ce que les promoteurs et les réseaux de commercialisation mettent en avant. Seul bémol, elle n'est
pas toujours au rendez-vous...si ce n'est dans les simulations. Donc mieux vaut se méfier des simulations où le bien se
revalorise de 2 % par an. Tout dépendra de la conjoncture, de la station, du produit, de son entretien...Il faut être
prudent. En ZRR à la montagne, dans certaines stations de la Maurienne, les prix ont beaucoup grimpé en 6 ans. Or, la
qualité du domaine skiable et des infrastructures n'en feront jamais des stations stars. Et ceux qui achètent aujourd'hui à
prix fort, succombant aux sirènes fiscales, risquent de déchanter lors de la revente. A la campagne portée par une
tendance du retour à la nature, l'aléa est plus nuancé : la population vieillissante et ne voulant pas s'encombrer d'une
résidence secondaire à entretenir devrait maintenir ce marché. Que ce soit au soleil dans le Gers et l'Ardèche ou en
Normandie. A condition là encore de ne pas avoir surpayé le bien. Dans tous les cas, bien revendre, c'est avoir réussi un
bon achat et avoir su aussi l'entretenir. Avec un zeste de chance pour revendre dans une conjoncture porteuse. Certains
promoteurs disposent d'un service revente, souvent efficace. Mais les agences locales ou les petites annonces peuvent
aussi s'avérer de bonnes sources d'information ayant pignon sur rue toute l'année. Et si ce n'est sur le site à proprement
parler, sur la commune proche.
Cas pratique
Acquisition d'un appartement à Serre-Chevalier, meublé et équipé avec casier à skis et parking pour 343 000 €.
Deux formules d'acquisition avec une durée de bail de 11 ans, d'une taxe foncière 12 €/m2/an, de charges de
copropriété pour les parties communes fixées à 25 €m2 /an et de frais notariés évalués à près de 3 %.
1) Avec 6 semaines d'occupation
343 000 €
et des loyers « avancés »
récupération TVA 58 211 €
déduction des loyers « avancés » 46 689 €
montant à financer 240 100 €
2) Avec 4 semaines d'occupation 343 000 €
récupération TVA 58 211 €
montant à financer 288 789 €
garantie locative annuelle 7 588 €
Investir Outre-mer
Dans la famille des instruments pour défiscaliser de l'immobilier neuf, le dispositif Girardin est le plus performant pour
les contribuables fortement imposés. Il permet aussi de constituer un patrimoine exotique dont l'investisseur peut profiter
ultérieurement.
Les dépliants touristiques vantent les longues plages de sable blanc, les cocotiers qui invitent au farniente, les
langoustes et le rhum qui invitent à la dégustation, le survol des îles en hélicoptère, la croisière au travers des Caraïbes, la
découverte de cirques ou de volcans mais également une végétation tout à fait inédite passant d'une végétation
abondante à une montagne totalement pelée. Globalement des sites époustouflants où le rêve s'installe au fur et à
mesure que l'on visite les paysages. Cependant, au-delà du ravissement pour touristes logés sur les paquebots, dans
des palaces ou des propriétés où la végétation affiche un déploiement luxuriant, les autochtones ont besoin de se
loger. C'est sur ce secteur de la construction de logements neufs destinés aux habitants du cru que les « continentaux »
peuvent se placer en tant qu'investisseurs avec à la clé, un important levier fiscal, variable selon que le bien est situé en
secteur libre ou en secteur intermédiaire. Ceux qui sont subjugués au point d'y habiter toute l'année, pendant au moins
cinq ans, peuvent aussi prétendre à une réduction d'impôt.
Les textes en vigueur
L'investissement en Outre-mer n'est pas récent. Il y a eu la loi Pons, la loi Paul et actuellement la loi Girardin, du nom de
la ministre chargée de l'Outre-mer. Ceux qui veulent réaliser un placement Outre-mer actuellement et pour quelque
temps encore, jusqu'au 31 décembre 2007, doivent se référer à la loi du 21 juillet 2003 (n° 2003-660). Reste qu'au gré
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des lois de Finances, la réduction d'impôt peut fluctuer. Depuis la loi de Finances rectificative pour 2005 du 30 décembre
2004 (article 58), le plafond par m2 de surface habitable pris en compte est fixé à 1 866 euros par m2, hors taxe, soit.
2 024 euros TTC (loi de Finances 2006) qu'ils s'agissent des départements d'outre-mer ou des collectivités territoriales.
Ce prix au m2 suit l'évolution de l'indice du coût de la construction établi par l'Insee communiqué à chaque début
d'année.
Les secteurs où investir
La loi Girardin du 21 juillet 2003 s'applique aux investissements réalisés en Guadeloupe et en Martinique, à Saint-Martin
(partie française), la Réunion, Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, aux îles
Wallis et Futuna et dans les terres australes et antarctiques françaises.
Comment défiscaliser ?
Il y a la réduction d'impôt mais aussi, pour les bailleurs, une déduction des revenus fonciers.
Réduction d'impôt
Tout dépend si l'investisseur acquiert un bien neuf pour l'habiter ou pour le louer. Et dans ce dernier cas, s'il le loue
dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire. Mais dans tous les cas, le principe est celui d'une réduction
d'impôt proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition de l'investisseur. Plus le
bien est grand et cher, plus la facture fiscale du contribuable s'allège.
Attention : le point de départ de la réduction d'impôt est marqué par l'année de l'achèvement de l'immeuble ou l'année
de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'année d'achèvement. Cette réduction n'est pas effectuée au prorata
temporis mais sur la base du taux plein quel que soit le mois dans l'année durant lequel survient l'achèvement ou
l'acquisition.
- Acquisition pour être résidence principale du propriétaire
Les contribuables qui ont investi dans l'acquisition ou la construction d'un logement neuf situé Outre-mer et qui le
destinent à être leur résidence principale bénéficient d'une réduction d'impôt de 25 % du montant du prix d'achat. Cette
réduction est de 25% sur 10 ans, soit 2,5% par an. Seule condition : habiter le bien au moins cinq ans. Le prix du m2
habitable sur lequel est calculée la réduction d'impôt est de 1 866 euros HT/m2, soit 2 024 €/m2 TTC.
-Acquisition pour louer dans le secteur locatif libre
Dans ce cas, l'investisseur est obligé de louer le logement non meublé à un occupant qui en fait sa résidence principale
pour une durée minimum de cinq ans. Aucun plafond de ressources du locataire ni de prix de loyer maximum. Deux
obligations : s'engager, par écrit, à louer le logement pour cinq ans et joindre cette lettre d'engagement qui doit comporter
le nom du locataire et l'adresse du logement à la déclaration d'impôt. Et ne pas louer à un membre du foyer fiscal du
bailleur. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 40 % du prix de revient du bien, soit 8%
chaque année pendant cinq ans, dans la limite du montant de 1 866 euros hors taxe/m2 multiplié par la surface
défiscalisable du bien.
-Acquisition pour louer dans le secteur locatif intermédiaire
Là encore, il faut louer un logement nu et donc non meublé pendant cinq années minimum à un locataire qui en fait son
logement principal. Mais il existe une double contrainte de loyers qui ne doivent pas dépasser 136 euros le m2 hors
charges et de ressources du locataire qui varient selon la composition de la famille (voir tableau). En contrepartie de
cette double contrainte, la réduction est un peu plus élevée :50 % pendant cinq ans, soit 10 % chaque année dans la
limite du montant de 1 866 euros hors taxe/ m2 multiplié par la surface défiscalisable du bien. Le logement ne peut être
loué à à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur. Et là encore, le bailleur doit produire aux services
fiscaux l'engagement par écrit de location avec le nom et l'adresse du locataire ainsi que son avis d'imposition afin de
bien vérifier que les plafonds de ressources sont respectés.
Tableau des plafonds de ressources des locataires en 2006
Personne seule 26 241 €
Couple marié 48 534 €
Personne seule ou couple marié ayant :
1 personne à charge 51 341 €
2 personnes à charge 54 149 €
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A SAVOIR
Deux majorations supplémentaires
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez obtenir une majoration de 10% du taux de réduction si les logements sont
situés en zone urbaine dite sensible et de 4% si les logements sont équipés de dispositifs de production d'énergies
renouvelables, soit au total,14%. Ainsi, en secteur libre, la réduction peut atteindre 54% (40%+14%) et en secteur
intermédiaire 64% ( 50%+14%).
Déduction de certaines charges des revenus fonciers
Dès l'instant où l'investisseur donne en location un bien non meublé, il perçoit des revenus fonciers. A ce titre, il peut
déduire chaque année de ces loyers un certain nombre de charges : les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir
le bien et les frais d'assurance liés à l'emprunt, à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur les revenus
fonciers ultérieurs pendant 10 ans ; les charges non récupérables sur le locataire (taxe foncière, frais de gestion et
d'assurance pour loyers impayés).
Sept conseils pour bien investir Outre-mer
- Aller sur place pour connaître la région, la ville, la rue ou l'anse. Ne jamais acheter à l'aveuglette sur les conseils d'un
vendeur qui, lui-même, n'a peut-être jamais mis les pieds hors de France ou d'une plate-forme de vente.
- Profiter d'un séjour pour voir les réalisations, regarder les prix du neuf mais aussi de l'ancien pour se forger une idée
des prix d'achat.
- Se renseigner sur le promoteur (ancienneté sur l'île ou en métropole, stabilité financière, état des réalisations
effectuées voici quelques années).
- Demander au promoteur un maximum d'attestation des garanties proposées : chèvement, remboursement, biennale,
décennale...afin de vous couvrir en cas de problèmes.
- Ne pas hésiter à recourir au service d'un notaire spécialisé dans ce type de transactions qui saura vous donner
exactement les avantages et vous éviter les pièges qui peuvent se transformer en cauchemar.
- S'interroger sur le marché locatif pour connaître la demande au niveau de la localisation et des valeurs locatives.
- S'informer de la qualité du gestionnaire
Elisabeth Lelogeais
SIMULATIONS - Hypothèses d'investissement
EXEMPLE 1
DANS LE SECTEUR “LIBRE”
Surface habitable
55 m2
Terrasse couverte*
10 m2
Total
65 m2
Prix d'acquisition
180 000 €
Base totale de la réduction d'impôt plafonnée à
2 024 € TTC x 65m2 = 131 560 €
Base annuelle de la réduction d'impôt
131 560 € x 20% =
26 312 €
Réduction annuelle de 2006 à 2010
26 312 € x 40% =
10 524 €
Avantage fiscal cumulé 10 524 € x 5 =
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52 620 €
EXEMPLE 2
DANS LE SECTEUR “INTERMÉDIAIRE”
Surface habitable
55 m2
Terrasse couverte*
10 m2
Total
65 m2
Prix d'acquisition
180 000 €
Base totale de la réduction d'impôt plafonnée à
2 024 € TTC x 65m2 = 131 560 €
Base annuelle de la réduction d'impôt
131 560 € x 20% =
26 312 €
Réduction annuelle de 2006 à 2010
26 312 € x 50% =
13 156 €
Avantage fiscal cumulé 13 156 € x 5 =
65 780 €

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