Publicité foncière

Module Droit Immobilier – La publicité Foncière M2/DN La publicité foncière Jean François Le Falher, notaire à paris La publicité foncière est un système qui permet de justifier de droit réel, d’assurer la publicité des actes dont tout le monde doit avoir connaissance, c’est aussi un service fiscal (paiement des droits). Publicité foncière résulte d’un décret du 4 janvier 1955. Depuis ce décret est intervenu FIDJI qui renvoie à l’informatisation des systèmes de publicité foncière et Téléactes. Téléactes est la dématérialisation des échanges entre la publicité foncière et les études. En France pour des raisons historiques on a un système dualiste. En Alsace Lorraine, on a le système du livre foncier. Le livre foncier dépend du tribunal. Le bureau des hypothèques dépend du ministère des finances. Le livre foncier se différencie de la conservation des hypothèques pour au moins deux raisons : -­‐ Il est accessible à tous c'est-­‐à-­‐dire à la fois les notaires et aussi les simples particuliers ayant un intérêt légitime. -­‐ Il est tenu par un juge qui confère une présomption simple de validité à l’acte. I Organisation et règles générales
§1 Le cadastre
Le cadastre : il n’y a pas de publicité foncière sans cadastre. C’est un fichier immobilier par commune. On identifie les parcelles de terrain. Quand on interroge le cadastre on a la commune, section et numéro, l’adresse ou le lieu dit de la parcelle, la contenance cadastrale. Le cadastre est relativement fiable en ce qui concerne les limites cadastrales. Par contre le cadastre est faible quant : -­‐ à la superficie. Elle existe au cadastre mais un géomètre vérifie, il ne trouve pas forcément la même donnée. D’un point de vue juridique c’est gênant. -­‐ Le cadastre donne aussi le nom du propriétaire. Ce n’est pas très fiable non plus. Ce n’est pas non plus son rôle. C’est au niveau du cadastre qu’on gère les impôts locaux (taxe habitation et foncière). Il arrive souvent que les impôts locaux soient envoyés au précédent propriétaire même un an après la vente. La conservation des hypothèques ne transmet pas immédiatement les données. Les notaires ont des relations avec le cadastre pour avoir des plans cadastraux nécessaire pour publier un acte. §2 Les bureaux des hypothèques/ Le livre foncier
Il y a environ 350 conservations des hypothèques en France. Elles dépendent du ministère des finances. Depuis 1955, on a un double fichier : des personnes et immobilier. Antérieurement à 1955 n’existait que le fichier des personnes. On ne peut donc pas avoir de fiche d’immeuble antérieure à 1955. II Les règles générales de la publicité foncière
Le rôle est d’assurer l’opposabilité des actes aux tiers. Ce n’est pas une condition de vente. On peut faire un acte de vente sous seing privé. Le conservateur des hypothèques ne vérifie pas la validité des actes. Ils s’assurent que son fichier soit bien tenu. La conservation des hypothèques est un service extrêmement fiable. Les conservateurs des hypothèques sont responsables sur leur bien personnel. L’authenticité Il faut un acte authentique. Cet acte peut être dressé par un juge, un préfet, un notaire. L’important au niveau de la publicité foncière est d’assurer l’exactitude des mentions. Page 1 sur 3
Module Droit Immobilier – La publicité Foncière M2/DN Règle assurant l’exactitude des mentions : Il y a 3 grands axes. L’exactitude des mentions concernent les personnes et les immeubles et l’effet relatif. L’effet relatif signifie que la conservation des hypothèques vérifie que le vendeur est enregistré comme propriétaire dans le fichier aux hypothèques. Le contrôle du conservateur Il n’est pas juge. Il vérifie uniquement l’exactitude des mentions. Le rôle de contrôle est important mais limité (Ex : il ne vérifie pas la purge du droit de préemption). Le conservateur peut prendre 3 décisions : acceptation, refus ou rejet : -­‐ Le refus se fait avant le dépôt. Les hypothèques renvoient le dossier. -­‐ Le rejet se fait après le dépôt. Quand l’acte est déposé, il prend date car il est inscrit sur le registre des dépôts. En cas de rejet, un mois pour régulariser l’imperfection. Si la régularisation a lieu dans le mois, l’acte sera publié rétroactivement à la date de son dépôt. Le rejet sera sans incidence. Si le rejet n’est pas régularisé dans le mois, il se transforme en refus. Le notaire a deux mois pour publier un acte. Au-­‐delà pénalité de retard. Critère de distinction entre un refus et un rejet : loi de 1955 a adopté la méthode de l’énumération de ce qui est cause de rejet et de refus. Le problème est que tout n’est pas prévu. Dans tous les cas, refus ou rejet, il faut régulariser vite. Les actes soumis à publicité -­‐
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Actes translatifs de propriété : apport en société… Actes constitutifs de droits réels : Concerne aussi certains droits personnels, les constitutions d’usufruit, les emphytéoses, les baux de plus de 12 ans quelque soit le type de bail (habitation, commerciale) Mutations par décès : attestation immobilière (on peut y échapper en dressant un acte de partage de la succession. Si on fait un partage dans les 10 mois du décès permet de faire l’économie de l’attestation immobilière. L’administration a voulu éviter que par suite de décès les formalités ne soient pas faites). Acte déclaratifs de droit réel : acte de partage, cession des droits successifs Document précédemment publiés : quand on fait un acte qui modifie un autre acte, on est obligé de publié les deux actes. Ex : création d’une clause d’inaliénabilité. Information des usagers : procès verbaux de cadastre -­‐
Des actes peuvent être publiés mais facultativement comme la promesse de vente. Il ne sert à rien de publier une promesse de vente sauf pour la rendre opposable au tiers. On le fait quand il commence à y avoir des ème
différents entre acquéreur et vendeur. Permet d’éviter si le vendeur vende à une autre personne, ce 2 acquéreur se dise de bonne foi. Le pacte de préférence est une restriction au droit de disposer. On avait tendance à considérer qu’il fallait le publier. La Cour de Cassation a été saisie de cette question. Dans un arrêt du 16 mars 1994, elle dit que le pacte de préférence est comme une promesse de vente. On peut les publier mais il n’y a rien d’obligatoire. Il est quand même conseillé de publier le pacte de préférence. Exécution de la formalité C’est du ressort des services de formalités. Le formalisme : Une fois l’acte signé, le service des formalités confectionne à partir de la minute des expéditions pour le client, la banque…Il adresse tout cela avec un chèque payant les droits et le salaire du conservateur. Il envoie aussi les documents annexes. Avec Téléacte, tout cela est remis en cause car tout est dématérialisé. On doit quand même joindre des documents papiers non présents sous forme électronique. La conservation des hypothèques accueille à la fois les actes et les droits. La formalité unique ne s’applique pas à tout. Il y a aussi par ailleurs des bureaux d’enregistrement pour les donations, promesse de vente car il faut payer des droits mais il n’est pas nécessaire de publier. Page 2 sur 3
Module Droit Immobilier – La publicité Foncière M2/DN Délai : Habituellement de 2 mois. Au delà, pénalité de retard. Les rejets peuvent proroger le délai d’un mois. Il peut aussi y avoir certains actes requérant plusieurs conservations des hypothèques. Dans ce cas là, il y a un mois de plus par bureau. La sanction du non respect du délai est l’inopposabilité de l’acte aux tiers et le non paiement des droits donc des pénalités de retard. er
L’acte opposable le premier est celui qui a été publié le 1 . Il est donc important de publier vite. On parle souvent de délai de 2 mois de validité pour l’état hypothécaire. C’est faux, l’état hypothécaire n’est valable qu’une seconde, à la signature de l’acte. C’est par contre le délai de validité que reconnait l’assureur pour estimer que le notaire n’a pas fait de faute. Il est possible d’obtenir de prorogation d’état hypothécaire. Par Téléacte, on a une réponse très rapide. III Publicité des sûretés réelles
Formalisme : Il faut déposer un bordereau en double exemplaire (hors Téléact), dresser un titre de créance pour le créancier Délais : Pas de délai pour les hypothèques mais il faut le faire le plus rapidement possible. Délai pour les privilèges (prêteur de denier, vendeur) car il y a rétroactivité à la date de l’acte. Le délai est de 2 mois. Passé ce délai, pas de rétroactivité, il dégénérera en hypothèque. IV Le bordereau d’inscription
Garantie hypothécaire La durée de l’hypothèque correspond à celle du prêt plus un an (ou 6 mois pour LCL) de façon à ce que la banque puisse utiliser la sûreté en cas de non paiement de la dernière échéance. Intérêt pour mémoire car on ne connait pas le montant des intérêts au moment où ils seront peut être hypothéqués. Il y a aussi les accessoires correspondant aux frais de justice. L’usage est que les accessoires représentent 20% de la somme. Plus la somme est élevée, plus ce montant baisse. Rem : La grosse était distinguée de la minute (en vieux français petit). Les pages étaient timbrées. Quand le notaire recevait des clients, il écrivait tout petit pour faire des économies en droit de timbre. Une fois la minute signée, il fallait copier cet acte pour l’envoyer aux hypothèques, aux banques. A la banque on envoyait une grosse car il y avait à l’époque un métier qui était les expéditionnaires. Les notaires confiaient les minutes à des gens qui recopiaient les minutes. Les expéditionnaires étaient payés à la ligne donc ils avaient intérêt à écrire gros. V La demande d’état hypothécaire
Il faut être vigilant dans la rédaction. On demande tout ce que le conservateur sait. Dans les petites communes, il n’y a pas toujours de fichier immeuble. Il est essentiel d’avoir un état qui remonte à plus de 30 ans. Cela évite les problèmes de prescription. Le seul problème qui reste est celui des servitudes car elles sont perpétuelles. Il faut donc aller le plus en amont possible. Page 3 sur 3