projet hotelier autun etude d`implantation

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PROJET HOTELIER
AUTUN
ETUDE D’IMPLANTATION
Septembre 2013
209/207
MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin
I
Septembre 2013
www.mkg-group.com
Etude d’implantation
Projet hôtelier - Autun
SOMMAIRE
1.
ENVIRONNEMENT DU PROJET................................................................................................. 10
1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE ............................................................................................ 10
1.2. DETERMINATION DU SITE D’IMPLANTATION ........................................................................... 11
1.3. ACCESSIBILITE ............................................................................................................................ 14
1.4. DONNEES DEMOGRAPHIQUES.................................................................................................. 18
1.5. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ............................................................................................. 19
1.6. ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE .............................................................................................. 24
2.
ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE................................................... 29
2.1. L’OFFRE HOTELIERE ................................................................................................................... 29
2.2. LA DEMANDE HOTELIERE .......................................................................................................... 42
3.
ENQUETE AUPRES DES PRESCRIPTEURS POTENTIELS .................................................... 48
4.
AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET .................................................................................. 53
4.1. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET ..................................................................................... 53
4.2. RECOMMANDATIONS PRODUIT................................................................................................. 54
5.
RESULTATS PREVISIONNELS .................................................................................................. 56
5.1. TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS ................................................................................... 56
5.2. MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL .............................................................................................. 58
5.3. REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR .............................................................. 61
5.4. ACTIVITES ANNEXES .................................................................................................................. 64
5.5. CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS ................................................................................. 64
5.6. CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY ........................................................................... 64
MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin
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Etude ’implantati
Projet hôtelier – Autun
OBJECTIFS DE L’ETUDE
La société MKG Hospitality a été mandatée afin de mesurer l’opportunité d’implanter un hôtel à Autun et,
le cas échéant, de définir les conditions de réussite inhérentes à ce projet.
Trois sites d’implantation sont disponibles pour l’accueil de ce projet : l’un en face du Parc des
Expositions et à proximité du plan d’eau du Vallon, le deuxième en face de l’aérodrome Bellevue, le
troisième dans la zone d’activités Bellevue.
Les objectifs de l’étude sont les suivants :
-
Dresser le panorama de l’environnement économique et touristique du territoire et d’identifier les moteurs de
la demande d’hébergement, actuels ou susceptibles d’être développés,
-
Analyser l’offre hôtelière et les concurrents potentiels au projet actuels et futurs dans le territoire tant
quantitativement que qualitativement,
-
Evaluer le niveau de la demande et les caractéristiques des clientèles hôtelières actuelles,
-
Mesurer l’opportunité de la création d’un établissement hôtelier et anticiper la demande potentielle pour ce
projet,
-
Emettre des recommandations sur la capacité et le positionnement les plus adaptés pour l’établissement et
les conditions de réussite de ce projet,
-
Estimer le chiffre d’affaires prévisionnel pour les cinq premières années d’exploitation de l’hôtel, par segment
de clientèle.
La zone d’étude retenue dans le cadre de cette étude intègre les 23 communes de la Communauté de
Communes de l’Autunois :
Anost, Antully, Autun, Auxy, Barnay, Chissey-en-Morvan, Cordesse, Curgy, Cussy-en-Morvan, Dracy-Saint-Loup,
Igornay, La Celle-en-Morvan, La Grande-Verrière, La Petite-Verrière, Lucenay-l'Évêque, Monthelonn, Reclesne,
Roussillon-en-Morvan, Saint-Forgeot, Saint-Martin-de-Commune, Sommant, Tavernay, Tintry.
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SYNTHESE ET FAITS MARQUANTS
SYNTHESE DE L’ENVIRONNEMENT
ACCESSIBILITE
Le site d’implantation se situe au sein de la ville d’Autun, carrefour entre les villes moyennes de Beaune, Chalonsur-Saône et Nevers. Disposant d’un maillage routier efficace au niveau régional, la zone se positionne à 1h de
Dijon et à moins d’1h des autres villes d’importance moyenne comme Le Creusot ou Chalon. A l’échelle
nationale, la ville se situe à 2h de Lyon et 3h de Paris, grâce notamment à la présence de l’autoroute A6, située à
moins d’une heure.
Le site d’implantation de l’hôtel en projet, est idéalement situé à l’entrée Est de la ville, entre la D978 (vers
Chalon) et la D973 vers Beaune. Grâce à cette localisation, l’hôtel en projet bénéficiera d’une bonne accessibilité
et d’une visibilité importante à l’échelle locale.
La zone d’étude bénéficie également de la relative proximité de la gare TGV du Creusot-Montceau, située à 28
km soit 30 minutes en voiture, permettant de rejoindre Lyon en moins d’une heure et Paris en 1h30. La ville
d’Autun sur dispose également d’une gare TER assurant la liaison avec les villes régionales et permettant de
rejoindre Le Creusot en 45 minutes. En outre, la ville d’Autun bénéficie du réseau de transport régional
Buscéphale, assurant la liaison entre les principales villes de la région et les gares. Toutefois, il est important de
noter que la voiture reste le mode de transport privilégié pour se rendre dans la zone.
Ainsi, l’hôtel en projet sera relativement accessible pour les visiteurs véhiculés, mais moins pour les usagers des
transports collectifs qui seront confrontés à des trajets longs, avec parfois plusieurs correspondances.
ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
La zone d’étude est marquée par une démographie peu dynamique, avec 23 633 habitants en 2009, contre
25 525 habitants en 1999 soit une baisse de 0,8% en moyenne chaque année. Ce constat va à l’encontre de la
situation dans le reste du département, bien que celui-ci ne bénéficie pas non plus d’un fort dynamisme (+1,8%).
Les communes de la zone d’étude bénéficient de la présence de près de 2 000 entreprises représentant environ
8 000 emplois. La majorité d’entre elles se situent sur la commune d’Autun, le reste de l’agglomération étant
essentiellement rural et peu dynamique économiquement. Le territoire n’abrite que 5 entités de plus de 200
salariés (habituellement générateur de de nuitées hôtelières), dont 2 usines. Bien que l’on note la présence de
certains sièges sociaux, la zone abrite une majorité de sites de production.
En effet, le secteur est fortement industrialisé, avec la présence de seulement 4 entreprises dédiées aux activités
de services sur les 19 entreprises de plus de 35 salariés présentes. L’industrie textile est très représentée avec la
présence de 4 entités (dont 2 usines) de l’entreprise DIM. S’y ajoute des activités de sous-traitance industrielle,
métallurgie, bois, traitement plastique…
L’ensemble de ces entreprises sont réparties sur 4 zones d’activités au sein de la ville d’Autun ou à proximité,
représentant 126 hectares pour environ 2 100 emplois.
A noter qu’une nouvelle zone d’activité à vocation tertiaire devrait voir le jour à l’Est de la ville (et à proximité
immédiate du parc des expositions) à l’horizon 2018, dans le cadre d’un projet de développement d’ampleur
visant à développer le tourisme sur le secteur. Accompagné de la requalification de plusieurs quartiers et d’une
modification de l’aménagement urbain, ce projet devrait renforcer l’attractivité du site et favoriser la demande
d’une clientèle de loisirs. L’hôtel en projet, qui devrait s’implanter dans cette nouvelle zone, pourra ainsi espérer
bénéficier à la fois d’une clientèle de loisirs et d’une clientèle d’affaire en provenance des grandes entreprises de
la ville, toutes situées à moins de 5 km.
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ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE
La Saône-et-Loire représente environ 30% des nuitées en Bourgogne, à égalité avec la Côte d’Or. Le principal
mode d’hébergement est le camping, suivi des hôtels et gîtes ruraux. On remarque également une présence
importante de l’hébergement non-marchand, qui représente entre 15 et 20% des arrivées. Le département est le
seul de la région à afficher une fréquentation en hausse cette année. Il retrouve ainsi les bons résultats de
l’année 2010, la meilleure année depuis 2005.
La fréquentation touristique de la Saône-et-Loire est majoritairement composée d’une clientèle de tourisme de
loisirs. Ce phénomène est encore renforcé au sein de la Communauté de communes de l’Autunois, Le tourisme
d’agrément constitue donc la meilleure opportunité pour le futur hôtel, grâce à l’importance des filières tourisme
culturel et tourisme de nature.
Le patrimoine architectural et historique, des périodes gallo-romaines et médiévales donnent une véritable
identité à la zone d’étude. De plus, elle dispose d’une large gamme de loisirs de plein air, qui renforce son
attractivité comme destination nature. Ce double aspect de l’offre touristique de la zone d’étude correspond bien
aux caractéristiques de la clientèle touristique. Selon les enquêtes de fréquentation, le profil des visiteurs est
assez homogène : d’âge mûr, ils viennent en couple, et sont intéressés par l’histoire, les randonnées et le calme.
Cette demande devrait être favorisée par le projet de développement touristique visant à faire de l’Est d’Autun, un
pôle de loisirs à part entière. A noter que l’hôtel en projet s’inscrit directement dans cette démarche, puisqu’il sera
situé à proximité immédiate de la base de loisirs de la ville.
Enfin il faut noter que la zone d’étude semble présenter peu d’intérêt pour la clientèle d’affaires, malgré la
présence du Parc des Expositions L’Eduen. Les infrastructures d’accueil des évènements de tourisme d’affaires
sont localisées plus à l’est du département, le long de l’autoroute A6, la proximité de cet axe national majeur
garantissant une accessibilité optimale.
MARCHE HOTELIER
Le parc hôtelier de la zone d’étude regroupe 14 hôtels pour 256 chambres. L’hôtel en projet intègrera un marché
caractérisé par la prédominance de l’hôtellerie économique (43,8%) et une faible représentation de chambres
milieu (31 chambres, 12,1%) et haut de gamme (43 chambres, 16,8%). Par ailleurs, seulement 4 établissements
sont désormais classés selon les Nouvelles Normes de 2009, représentant 100 chambres de la zone d’étude
(39,1% de l’offre hôtelière) auxquelles s’ajoutera bientôt l’Hostellerie Les Ursulines en cours de classement 4*NN.
L’hôtellerie est essentiellement indépendante et familiale de très petite capacité : 18 chambres en moyenne,
contre 31 chambres pour les hôtels de province. Le parc hôtelier montre une grande disparité dans les créneaux
les plus représentés : économique avec 19 chambres en moyenne et super-économique avec 12 chambres.
L’hôtellerie de chaîne n’est présente cependant que sur le segment économique avec l’enseigne Ibis du groupe
Accor qui propose la plus grande capacité d’hébergement (46 chambres). Les hôtels les plus proches du site de
la zone Pont l’Evêque, l’Hôtel Les Jardins du Lac et l’hôtel Ibis Autun, sont tous deux positionnés sur le créneau
économique. Ceci laisse un potentiel de développement surtout sur les créneaux supérieurs à Autun même si la
ville même rassemble 84,4% de l’offre de la zone d’étude. En dehors de cette ville, l’offre est éparse et propose
une hôtellerie d’appoint avec des petites capacités totalisant moins de 10% du parc en chambres, dans les villes
d’Anost (16 chambres, 6,3% de l’offre), La Petite-Verrière et Chissey-en-Morvan (7 chambres, 2,7% chacune), La
Grande-Verrière (6 chambres, 2,3%) et Reclesne (4 chambres, 1,6%).
L’hôtellerie de la Communauté de Communes et en particulier celle d’Autun montre dans l’ensemble un manque
d’équipements et services dédiés à la clientèle de loisirs. Or, le site proche de l’Eduen permettrait de bénéficier
de la présence d’équipements et de services développés à proximité, permettant d’envisager une clientèle plus
diversifiée et un avantage concurrentiel vis-à-vis des autres unités d’Autun, avec seulement deux unités
économiques à proximité.
Le parc hôtelier montre également une déficience qualitative avec des unités manquant de rénovations
d’ensemble et d’un état qualitatif homogène au sein des structures. Se démarquent seulement les
5 établissements nouvellement classés ou en cours, les autres ayant réalisés des travaux davantage d’entretien
et de rafraîchissement. Les unités aux plus grandes capacités (Ibis Autun, Les Ursulines et La Tête Noire)
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montrent néanmoins un service plus adapté que les autres et satisfaisant. Ils ont en effet entrepris des travaux de
rénovation plus importants récemment.
L’absence de certains équipements montre également un certain déséquilibre entre l’offre et la demande
hôtelière. Des équipements dédiés aux clientèles d’affaires sont généralement proposés. Hormis l’hôtel Les
Arcades dont les services sont limités, tous proposent au moins une salle de réunion pour l’organisation de
manifestations professionnelles. Les clientèles de la Communauté de Communes sont en partie liées aux
clientèles de groupes et de seniors pour ce qui concerne le tourisme d’agrément. Or, les services clairement
destinés à une clientèle touristique de loisirs sont peu développés, offrant une fenêtre d’opportunité pour un
projet de ce type.
L’analyse tarifaire du parc hôtelier révèle par ailleurs l’absence d’offre comprise entre 75€ et 93€, laissant
envisager un potentiel d’insertion dans le marché pour un nouvel établissement.
Un parc résidentiel de loisirs sera ouvert fin 2014 dans le quartier en développement du secteur Vallon-Pont
l’Evêque. Celui-ci prévoit la création de 32 unités locatives à caractère résidentiel et d’une résidence de tourisme
de 32 appartements avec des services hôteliers (réception dans un bâtiment commun et des hébergements sous
forme de chalets). Celui-ci ne devrait pas impacter de manière significative l’hôtel en projet (se destinant
davantage à une clientèle de moyen séjour), il permettrait au contraire de constituer un pôle hôtelier à proximité
du plan d’eau. L’hôtel Les Ursulines a également pour projet à terme (sans échéance annoncée) de réaliser une
extension de son bâtiment pour augmenter sa capacité d’hébergement et pouvoir accueillir plus de groupes à la
fois. Ceci démontre un besoin non satisfait de la demande.
L’analyse de la demande du marché hôtelier met en exergue des taux d’occupation satisfaisants en 2012 à
Autun. Même si l’hôtellerie d’Autun enregistre des performances très inférieures aux standards dans les hôtels de
province (49,4% en 2012 contre 60,7%), les hôtels de plus grande capacité de la Communauté de Communes et
ceux qui sont situés en plein centre-ville enregistrent les meilleures performances du territoire, avec des taux
d’occupation équivalents ou supérieurs à 60%. Les variations saisonnières des hôtels d’Autun sont révélatrices
de la complémentarité entre les deux segments, avec une haute saison de mai à octobre. Quelques événements
dans l’année sont également sources de clientèle et peuvent occasionner de manière très ponctuelle un
accroissement de la demande durant l’année et une saturation de l’offre dans certains hôtels : Masters de
pétanque (2 jours en semaine en août), le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne (en
week-end en août) à Chissey-en-Morvan, les cérémonies organisées au sein du Lycée Militaire.
La durée de séjour moyenne est de 1 nuit sur l’ensemble de l’hôtellerie. Seule l’Hostellerie Les Ursulines, dont la
clientèle est à dominante étrangère, affiche une durée moyenne de séjours supérieure aux autres unités
hôtelières et à celle de Bourgogne (1,8 jours).
Les hôtels de catégories supérieures (milieu et haut de gamme) et de plus grande capacité sont favorisés par un
produit adapté à une clientèle plus variée que les autres unités, dont l’activité repose sur les clientèles itinérantes
et l’environnement économique local. Ceci leur permet d’être moins sensible aux variations saisonnières et
d’étaler leur activité sur l’ensemble de l’année, mais également d’afficher des taux d’occupation atteignant
environ 60%, contre près de 50% pour l’ensemble de l’hôtellerie d’Autun.
Les niveaux de prix moyen sont satisfaisants bien que plus faibles que l’hôtellerie de chaînes en province en
France mais certains, en particulier l’hôtellerie milieu de gamme, parviennent à équilibrer leurs revenus et afficher
un revenu par chambre disponible satisfaisant pour une hôtellerie indépendante.
Compte tenu de la moindre venue des clientèles par rapport à Beaune ou Châlon-sur-Saône par exemple, la
demande est globalement dominée par le segment affaires représentant 58,7%. Cette dernière est
principalement constituée d’individuels (commerciaux et ouvriers), en particulier dans les segments superéconomiques et économiques où ils constituent la majorité des clientèles. Tous les hôteliers rencontrés à Autun
ont confirmé que 4 grandes sociétés en particulier sont pourvoyeuses de nuitées régulières dans la ville : DIM,
Nexans, Tolix Steel et Gauthey Automatismes sont les sociétés les plus communément citées. Les groupes
d’affaires sont peu nombreux à Autun du fait des petites capacités du parc hôtelier. Les 3 hôtels de plus grande
capacité et qui performent le mieux, ont développé une stratégie de commercialisation propre leur permettant
d’attirer une clientèle plus variée dans ce créneau en particulier et d’enregistrer de meilleurs résultats.
La clientèle d’agrément est une clientèle itinérante en Bourgogne essentiellement présente les weekends de juin
à octobre. Les hôteliers indiquent également que les évènements organisés à Autun (Masters de pétanque et le
Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne tous deux en août) mais également les
événements familiaux sont occasionnellement pourvoyeurs de nuitées.
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Les entretiens réalisés avec les différents acteurs économiques et touristiques font ressortir des avis mitigés
concernant la création d’un nouvel hôtel à Autun.
Il n’existe pas de réel besoin identifié en tant que tel à Autun. Pour les entreprises, l’offre actuelle est relativement
satisfaisante. Les agences de voyages montrent à l’inverse un problème de concordance vis-à-vis de leurs
besoins et de leurs attentes. Elles relèvent surtout un problème global de territoire, qui apparait avant tout comme
une ville de passage et d’étape que comme une véritable destination touristique. Le parc hôtelier souffre d’un
manque de capacités évident et d’un niveau qualitatif mitigé pour les prescripteurs actuels et potentiels. Les
demandes visent des établissements 3* ou 4* nouvelles normes avec des équipements de base et des tarifs
inférieurs à 100€ pour la majorité des interlocuteurs.
L’implantation d’un nouvel établissement permettrait par ailleurs aux professionnels du tourisme interrogés de
reconsidérer Autun comme une étape d’une nuit parmi un circuit.
LA FAISABILITE DU PROJET
Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable
à la création d’un établissement milieu de gamme (3*NN) à Autun, sur le site face au Parc des
Expositions.
Cet emplacement permettra en effet de capitaliser sur une offre principalement axée sur les loisirs, en
lien avec le développement de la zone directe environnante.
Le site pressenti permettra de s’insérer dans le projet de création d’un pôle touristique autour du Plan d’eau du
Vallon et de proposer un produit plus axé sur les clientèles de loisirs et familiales, qui sont aujourd’hui peu
privilégiées par l’hôtellerie locale. Il présente par ailleurs la meilleure accessibilité et visibilité, car l’hôtel serait l’un
des premiers visibles depuis l’axe majeur d’entrée de la ville (la route nationale N80) et serait plus proche de la
gare TGV Le Creusot-Montchanin, à 30 minutes en voiture et relie la ville à Paris (1h) et Lyon (45 minutes).
Les disponibilités foncières à proximité et le projet de développement de la zone laissent envisager la possibilité
de proposer de nombreux équipements et services complémentaires et un environnement de destination de
loisirs afin d’allonger la durée de séjours et d’ouvrir le champ des clientèles à l’échelle d’Autun.
Autun est une ville dont l’activité économique repose sur le secteur tertiaire, surtout pourvoyeurs de nuitées
d’affaires de passage et de commerciaux. Elle présente néanmoins des employeurs importants (2 sociétés de
plus de 200 entreprises) dans l’industrie, certaines de renommées nationales et internationales et génératrices de
nuitées.
Ce dynamisme est renforcé par la présence d’un fort potentiel en matière de tourisme de loisirs grâce au riche
patrimoine architectural de la ville et la thématique gallo-romaine en ligne avec la stratégie de communication de
la région Bourgogne.
L’offre hôtelière locale est caractérisée globalement par une faiblesse tant quantitative que qualitative. Le parc
est majoritairement constitué d’une petite hôtellerie indépendante, avec en moyenne 18 chambres et un seul
établissement hôtelier de chaînes. Caractérisé par une prédominance du segment économique, le parc en
chambres est peu présent dans les créneaux supérieurs, avec une seule unité en milieu et haut de gamme.
Contrairement aux autres segments et à l’hôtel Ibis, les deux hôtels milieu et haut de gamme faisant partie des
hôtels proposant les plus grandes capacités pour la ville offrent un produit satisfaisant grâce à des rénovations
davantage d’ensemble en vue de la mise aux normes et du nouveau classement hôtelier.
Le parc hôtelier présent en face du terrain pressenti, l’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac nécessitent tous
deux des rénovations de profondeur, malgré les efforts fournis par l’hôtel Ibis sur le bâtiment extérieur et le rezde-chaussée.
L’analyse de la demande montre de meilleurs taux d’occupation dans les hôtels de plus grande capacité car ils
bénéficient d’une clientèle plus variée, en l’occurrence en groupes et en clientèle de loisirs. L’hôtel La Tête Noire
représentant le segment milieu de gamme bénéficie notamment de son adhésion au réseau Logis et de
partenariats nationaux générant une clientèle régulière. Même si les prix moyens sont globalement inférieurs aux
standards nationaux dans les hôtels de province, il est le seul parmi ceux qui performent le mieux à afficher un
niveau de RevPAR en ligne avec son segment grâce à un bon équilibre entre taux d’occupation et prix moyen.
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Le positionnement tarifaire global dans la Communauté de Communes et à Autun, qui concentre plus de 80% du
parc en chambres, fait apparaître un potentiel de développement d’un produit à des tarifs en chambre double
standard entre 60€ et 80€. MKG Hospitality préconise de créer un hôtel milieu de gamme avec des tarifs
positionnés sur ce créneau, correspondant à de l’hôtellerie économique supérieure, afin de garantir un bon
remplissage.
Cet avis positif est conditionné par la réalisation des différents volets touristiques de la zone Vallon Pont
L’Evêque ainsi qu’une commercialisation et une communication adaptée aux clientèles de loisirs puis
d’affaires. Il est ainsi fortement recommandé de ne pas créer une concurrence frontale au parc hôtelier
existant, notamment de proximité, via une offre milieu de gamme, un cadre verdoyant aux abords directs
de l’établissement et une véritable offre loisirs (en partenariat avec les différentes activités de la zone),
généralement et encore trop peu développée par les hôteliers de la zone à ce jour.
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PREVISIONNELS D’ACTIVITE
L’ouverture de l’hôtel peut être espérée pour 2015.
Les taux d’occupation estimés pour les 5 premières années d’exploitation sont les suivants :
2015
2016
2017
2018
2019
52,5%
58,6%
61,9%
63,2%
63,2%
Les clientèles accueillies au sein de l’hôtel seront à dominante des clientèles loisirs. Le mix-clientèle sera le
suivant :
En % des chambres vendues
2015
2019
Individuels Affaires & Corporates
22,1%
22,5%
Groupes d’affaires et Mariages
15,4%
15,4%
Individuels Loisirs
46,8%
46,6%
Groupes loisirs
15,7%
15,6%
Les prix moyens TTC par type de clientèle seront les suivants en 2019 :
Indice de
fréquentation
Taux de
réduction
2019
1,1
5%
73,4 €
1,5
12%
69 €
Individuels Loisirs
1,9
5%
77 €
Groupes Loisirs / FIT
1,9
12%
72,2 €
74,2 €
Prix moyen hébergement
IF = Indice de Fréquentation
Les chiffres d'affaires prévisionnels HT de l'hôtel en projet sont les suivants pour les 5 premières années
d'exploitation :
Hébergement
Restauration
Divers
Total
2015
636 394€
357 417€
52 767€
1 046 578€
2016
715 396€
395 990€
55 601€
1 166 987€
2017
762 060€
419 578€
56 907€
1 238 544€
2018
778 426€
434 680€
57 470€
1 270 577€
2019
778 426€
434 680€
57 470€
1 270 577€
* Euros constants 2013 – Hors Taxes
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1. ENVIRONNEMENT DU PROJET
Trois terrains d’implantation pour un projet hôtelier sont disponibles à Autun (Saône-et-Loire en Bourgogne).
1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE
La zone d’étude se définit comme la surface à l’intérieur de laquelle l’établissement hôtelier attirera sa clientèle
et s’intégrera dans l’offre hôtelière existante. Son périmètre est déterminé selon différents paramètres :





les axes de communications permettant de se déplacer dans la zone,
les temps et distances pour atteindre le site,
les pôles hôteliers existants,
les zones industrielles et d'activités,
les sites touristiques.
La zone d’étude a été délimitée en fonction des axes routiers et des logiques des pôles touristiques et hôteliers.
Elle regroupe ainsi les 23 communes de la Communauté de Communes de l’Autunois:
Autun
(Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality – 09/2013)
Anost, Antully, Autun, Auxy, Barnay, Chissey-en-Morvan, Cordesse, Curgy, Cussy-en-Morvan,
Dracy-Saint-Loup, Igornay, La Celle-en-Morvan, La Grande-Verrière, La Petite-Verrière, Lucenayl'Évêque, Monthelonn, Reclesne, Roussillon-en-Morvan, Saint-Forgeot, Saint-Martin-de-Commune,
Sommant, Tavernay, Tintry
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DETERMINATION DU SITE D’IMPLANTATION
1.2.
Trois terrains seraient disponibles pour accueillir un projet hôtelier à Autun.
Site d’implantation 2
(Source : Google Maps, traitement MKG Hospitality – 09/2013)
1.2.1
Site d’implantation 1 : aérodrome de Bellevue
Un premier site serait disponible en face de l’ancien hôtel La
Clef des Champs, face à l’aérodrome Bellevue. Cet ancien
hôtel-restaurant fermé depuis plus de 5 ans est localisé le long
de la route départementale D978, dite « Route de ChâteauChinon ».
Cette implantation à proximité directe de la route nationale
nécessiterait de prêter une attention particulière à
l’insonorisation de l’établissement.
Il bénéficierait d’une très bonne visibilité depuis cette route mais
les flux liés à l’activité de l’aérodrome et au passage sur la route
laisse envisager une faible visibilité.
(Source : MKG Hospitality – 09/2013)
L’environnement proche du site est peu agréable et l’offre en
restauration se situe au niveau de la ZAC de Bellevue, à environ
1 kilomètre.
Aérodrome Bellevue
Ancien hôtel La Clef des
Champs
(Source : Streetview, Traitement MKG Hospitality – 09/2013)
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1.2.2
Site d’implantation 2 : zone d’activités de Bellevue
Un lot est disponible au niveau du rond-point de Bellevue, en
face du parc d’activités.
Situé le long de route départementale D978, dite « Route de
Château-Chinon », il est localisé entre l’aérodrome et le centre
d’Autun.
Zone à dominante commerciale à faible potentiel de nuitées
affaires, le Parc d’activités de Bellevue accueille également le
centre logistique de DIM.
Cette zone est vouée à se développer avec un projet
d’extension et la création d’un Retail Park sur 10 000m².
Cependant, celles-ci ne devraient pas accroître de manière
significative les nuitées hôtelières, au vu du secteur d’activités à
caractère commercial habituellement faiblement pourvoyeurs de
nuitées.
En surplomb du rond-point central à Bellevue devrait s’installer
d’ici fin 2013 un restaurant de chaîne de type franchisé.
Ce site est peu propice à une activité hôtelière diversifiée,
orientée vers le parc d’activités de Bellevue dont l’une de ses
entreprises majeures (DIM), la route D978 étant une route
secondaire.
Parc d’activités Bellevue
Route Départementale
D978
(Source : Streetview, Traitement MKG Hospitality – 09/2013)
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1.2.3
Site d’implantation 3 : Pont L’Evêque
Un lot est disponible au niveau du rond-point François
Mitterrand, au sein du Parc d’activités du Pont L’Evêque en face
du Parc des Expositions.
La route nationale N80, dite « Route de Chalon », longeant le
site d’implantation constitue un des axes majeurs de la
Communauté de Communes. En effet elle dessert Le Creusot et
la gare TGV la plus proche, mais également permet de relier
Chalon-sur-Saône et Beaune.
La proximité du Parc des Expositions, du Plan d’Eau du Vallon,
d’un complexe de loisirs (centre nautique, des terrains de tennis
et du golf d’Autun offrirait aux clientèles de l’hôtel un cadre
agréable à ses clientèles et des équipements de loisirs à
proximité. Les diverses infrastructures alentours permettraient
en effet de capter une clientèle d’affaires liées à l’Eduen, et de
loisirs. Par ailleurs, l’environnement général du site est calme,
situé entre des résidences, la gendarmerie et le Parc des
Expositions.
Ibis Autun
Parc des Expositions
Les Jardins du Lac
Gendarmerie
Parc des Expositions
(Source MKG Hospitality – 09/2013)
Le site d’implantation 3 en face du Parc des Expositions semble plus propice à l’implantation d’un hôtel
car il dispose d’un cadre plus agréable, qui lui permettrait de capter une clientèle plus diversifiée et des
flux de clientèle plus importants que les deux premiers sites d’implantation.
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1.3.
ACCESSIBILITE
1.3.1
Accès routier
Autun constitue un carrefour entre les villes moyennes de Beaune, Chalon-sur-Saône et Nevers, et se situe à
moins d’une heure en voiture de l’autoroute A6, qui relie Lyon à Paris. Le site se trouve ainsi à environ 1 heure
de Dijon, 2 heures de Lyon et 3 heures de Paris. Par ailleurs, Autun se trouve à proximité d’un tronçon de la
Route Centre-Europe-Atlantique, un axe transversal qui reliera à terme la Suisse au littoral aquitain (A6 et N80).
Maillage routier de la zone d’étude
BEAUNE
D978
DIJON
Sites d’implantation
pressenti
D981
D973
NEVERS
A6
N80
CHALON
SUR SAONE
LE CREUSOT
MACON
(Source : ViaMichelin, Traitement MKG Hospitality – 09/2013)
Le réseau routier dont bénéficie la zone d’étude est principalement constitué des axes suivants :
Autoroute A6 : axe routier Paris-Lyon qui emprunte la vallée de la Saône, connecté au site d’implantation via
les routes départementales D978 et D981 (45 minutes). Depuis Chalon-sur-Saône, l’autoroute A6 permet de
rejoindre Dijon en 1h, Lyon en 2h et Paris en 3h. L’A6 constitue l’axe majeur de la région, particulièrement
usité lors des saisons touristiques estivales (vers la Méditerranée) et hivernales (vers les Alpes).
Route nationale N80: axe routier longeant le site d’implantation, qui relie Autun au Creusot (et à la Gare TGV
Le Creusot-Montceau) en 30 minutes, et se prolonge jusqu’à Chalon-sur-Saône. Cette route constitue une
des principales entrées de la ville qui comptabilise plus de 10 000 véhicules par jour.
Route D978 : « Route de Château-Chinon » axe routier situé à proximité immédiate du site d’implantation,
qui traverse Autun et relie Chalon-sur-Saône à Nevers. Autun étant située à peu près à mi-chemin, Nevers se
trouve à 1h de route, et Chalon à 45 minutes. Cette route permet également de rejoindre l’autoroute A6 à la
hauteur de Chalon.
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Route D981 : axe routier qui remonte vers le nord jusqu’à Pouilly-en-Aixois, à la hauteur de l’échangeur des
autoroutes A6 et A38, le tronçon qui relie l’A6 et Dijon. Dijon se trouve ainsi à 1 heure en voiture. Au sudouest d’Autun, la départementale se prolonge jusqu’à Moulins.
Route D973 : permet de relier Autun et Beaune en 45 minutes.
Fréquentation des principaux axes desservant Autun, en moyenne journalière annuelle
A6
N80 (Givry)
2010
2012
59 197
NC
NC
20 949
D981 (Dracy-le-Fort)
4 431
NC
D973 (Curgy)
4 035
NC
NC
3 582
D978 (Tavernay)
(Source : Direction des Routes Centre-Est – 09/2013)
Le site d’implantation bénéficie de la proximité d’un axe structurant de la région, l’autoroute A6, qui permet de
relier Lyon en 2h et Paris en 3h. Cette autoroute est particulièrement prisée durant les saisons touristiques (hiver
et été), même si des séries de travaux ont entraîné une légère diminution de la fréquentation.
La route nationale N80, longeant le site d’implantation pressenti, est l’un des axes les plus fréquentés autour
d’Autun et un axe majeur en France. Elle relie notamment la gare TGV du Creusot (35 kilomètres, 31 minutes en
voiture), qui lui permet d’être ensuite accessible à environ 1h de Paris. Cet axe routier sera largement
privilégié pour se rendre à l’hôtel en projet.
1.3.2
Accès ferroviaire
Le site d’implantation bénéficie de la relative proximité de la gare Le Creusot - Montceau TGV, située à
30 minutes en voiture (35 kilomètres). La ligne TGV permet de relier Paris Gare de Lyon au Creusot en un peu
plus d’1 heure. Avec 686 138 voyageurs par an (2012), la desserte s’établit principalement à destination de Paris
et de Lyon.
Desserte vers les principales destinations nationales depuis la gare Le Creusot-Montceau TGV
Destination
Durée du trajet
Lyon
45 min
Paris Gare de Lyon
1h30
Marseille
2h30
Lille
2h30
Bruxelles
3h
(Source : SNCF – 09/2013)
La gare Le Creusot-Montceau TGV permet de relier les métropoles Paris et Lyon très rapidement et
fréquemment. Il existe 4 liaisons par jour avec Marseille, mais seulement une vers Lille et Bruxelles, très tôt le
matin.
La gare de Dijon dans le cadre du développement de la Ligne à Grande Vitesse Rhin-Rhône (LGV Rhin-Rhône)
représente également une opportunité pour Autun, bien connectée à cette ville. La LGV Rhin-Rhône est une ligne
qui dessert et connecte les grandes villes de l’est de la France, sans passer par l’Ile-de-France. Ainsi, depuis
décembre 2011, Dijon est reliée aux grandes métropoles françaises et européennes : Paris, Lille, Lyon, Marseille
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et Montpellier, mais aussi à Mulhouse, Strasbourg, Zurich ou Lausanne. Cette gare contribue au dynamisme et
au développement économique de l’ensemble de la région.
Autun dispose également d’une gare TER, proche du site d’implantation retenu et permettant de rejoindre la gare
TGV du Creusot en 45 minutes. Cette gare dessert également la plupart des villes d’importance locale et
régionale et place ainsi Dijon à 1h30. Cette gare affiche une fréquentation très limitée et est utilisée avant tout par
les populations locales et scolaires. Les visiteurs rejoignent généralement les gares TGV alentours et se
déplacent ensuite en voiture de location.
1.3.3
Accès en transports en commun
Autun est desservie par le réseau de cars du Conseil Général de Saône-et-Loire, les cars Buscéphale.
Elle dispose ainsi de liaisons directes avec Château-Chinon (50 minutes), Chalon-sur-Saône (de 1h à 2h en
fonction de l’itinéraire choisi) et Le Creusot (45 minutes). Des liaisons vers Nevers (1h20) sont aussi en place.
Toutefois ces transports en commun sont trop limités et peu fréquents pour être utilisés par les visiteurs et
clientèles hôtelières.
1.3.4
Accès aérien
Autun dispose d’un aérodrome, Autun-Bellevue, mais il est surtout dédié aux pratiques de loisirs ou
d’aéromodélisme.
L’aéroport régional de Dijon est l’aéroport le plus proche d’Autun. Situé à 1 heure de route, la compagnie
britannique Eastern Airways assure des vols réguliers (deux par jour) vers Bordeaux et Toulouse.
Nombre de passagers de l’aéroport régional de Dijon
2008
2009
2010
2011
2012
Evolution 2012/2011
14 610
13 232
18 678
46 145
42 167
- 8,6 %
(Source : chiffres officiels Aéroport Dijon, 09/2013)
L’aéroport attire à la fois une clientèle d’affaires et touristique, et la fréquentation de l’aéroport est en nette
hausse depuis 2011 avec l’ouverture de nouvelles liaisons (vers Nantes et Southampton). Aujourd’hui cependant,
ces liaisons ont été abandonnées et Toulouse et Nantes restent les deux seules destinations régulières.
La diminution du nombre de passagers traduit les difficultés actuelles de l’aéroport, confrontées à de lourdes
incertitudes sur sa gestion interne et un déficit financier important (actuellement en délégation de service public
par la CCI de Côte d’Or, et qui vient d’être renouvelée jusqu’en 2014).
L’aéroport Lyon Saint-Exupéry se situe par ailleurs à 30 km de la gare de Lyon Part-Dieu, qui est la gare
desservie par la ligne TGV Paris-Lyon, via Le Creusot. Situé à 45 minutes en train de Le Creusot, la gare PartDieu bénéficie du réseau de transports en commun du Grand Lyon qui permet un accès aisé à son aéroport
(30 minutes).
Cette relative proximité ne constitue pas néanmoins une porte d’entrée de l’Autunois.
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1.3.5
Projets d’infrastructures de transports
Il n’existe pas actuellement de projets d’infrastructures de transports majeurs dans la zone d’étude
susceptibles d’avoir un impact direct sur le projet.
Accès routier
Il faut signaler la proximité de la Route Centre Europe Atlantique, qui emprunte certains tronçons de la N80 et de
l’A6 et passe par Beaune et Chalon-sur-Saône. Cette route a pour objectif de relier les grandes voies de
communication de l’est de la France et le littoral atlantique. Une fois terminée, elle sera constituée d’un axe
principal, entre La Souterraine (23) et Paray-le-Monial (71), et de 4 branches : les branches ouest se
prolongeront respectivement jusqu’à Nantes et Royan, et les branches est jusqu’à Besançon et Chamonix. Autun
ne devrait pas profiter directement de ce projet mais davantage du développement de la région.
Accès ferroviaire
A plus large échelle, les travaux de prolongation de la LGV Rhin-Rhône vers Dijon, ou encore les projets de
réaménagement et de développement de la Route Centre Europe Atlantique devraient contribuer à développer
l’accessibilité de la région et par conséquent, à faciliter les déplacements des touristes, particulièrement en
provenance de l’Europe de l’est (Allemagne et Suisse notamment).
La communauté de communes d’Autun se situe au carrefour d’axes routiers reliant plusieurs villes
régionales, comme Chalon-sur-Saône, Nevers, Dijon, Le Creusot et Beaune. Le site d’implantation est
bien desservi par l’ensemble de ces axes, et se trouve surtout à moins d’une heure de route de l’axe
structurant de la région, l’autoroute A6 reliant Lyon et Paris. Son accessibilité routière lui permet
notamment de bénéficier des liaisons ferroviaires en TGV entre Paris et Lyon via Le Creusot, à
30 minutes en voiture d’Autun.
Si aucun projet majeur n’a été identifié dans la Communauté de Communes, les projets concernant
l’accès général de la région pourrait avoir un impact indirect sur l’accessibilité d’Autun et de fait du
projet hôtelier.
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1.4.
DONNEES DEMOGRAPHIQUES
Evolution de la population de la zone d’étude entre 1999 et 2009
Commune
Population 1999
Population 2009
Evol. 2009/1999
Croissance
annuelle
moyenne
Autun
16 425
14 496
-13,3%
-1,2%
Curgy
1 138
1 108
-2,7%
-0,3%
Auxy
1 048
989
-6,0%
-0,6%
Antully
861
815
-5,6%
-0,5%
Anost
678
691
1,9%
0,2%
Dracy Saint-Loup
615
585
-5,1%
-0,5%
La Grande Verrière
570
530
-7,5%
-0,7%
Tavernay
520
519
-0,2%
0,0%
Saint-Forgeot
478
509
6,1%
0,6%
Igornay
497
500
0,6%
0,1%
Autres communes (moins de 500
personnes en 2009)
2 695
2 891
7,3%
0,7%
Total de la zone d'étude
25 525
23 633
-8,0%
-0,8%
Saône-et-Loire
544 891
554 720
1,8%
0,2%
(Source : INSEE – 09/2013)
La zone d’étude comptait plus de 23 000 habitants en 2009, contre 25 525 habitants en 1999 soit une baisse de
8% sur la période et 0,8% en moyenne chaque année. Autun souffre également d’une démographie en baisse
avec 14 496 habitants en 2009, contre 16 425 en 1999 soit une diminution de 13,3% sur la période.
Ce constat n’est pas en accord avec les données enregistrées par le département de la Saône-et-Loire, qui
affiche une légère hausse de 1,8% sur la période étudiée. L’ouest de Saône-et-Loire perd des habitants depuis
environ 3 ans et constitue une zone moins attractive que le reste du département. Par ailleurs, Autun manque
d’investissements sur deux dernières décennies malgré des opérations d’amélioration programmées dans
l’habitat. La ville est la zone du département où l’attente est une des plus longues en matière de logement, qui
entraîne un report vers d’autres villes.
Autun constitue donc le cœur démographique et économique du territoire à l’étude.
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1.5.
ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
1.5.1
L’emploi
La Communauté de communes de l’Autunois comptabilise plus de 2 000 entreprises pour près de 8 000 emplois
en 2010, soit 4,5% de l’emploi de Saône-et-Loire.
Nombre d’établissements et de salariés de la Communauté de Communes en 2010
Nombre
d'établissements
Nombre de
salariés
Part de l'emploi
salarié de la zone
1 316
7 333
92,5%
Saint-Forgeot
37
150
1,9%
Anost
87
75
0,9%
Curgy
Antully
60
50
0,6%
62
36
0,5%
531
280
3,6%
2 093
7 924
100%
Commune
Autun
Autres communes (moins de 50
emplois en 2010)
Total
L’activité économique de la zone d’étude est essentiellement concentrée sur Autun qui avec plus 7 000 salariés
représente 92,5% de l’emploi total de la Communauté de Communes. Les villes avoisinantes sont peu
génératrices d’emploi, à l’écart de toute zone d’activités ou pôles économiques notables. Seule la commune de
Saint-Forgeot, à proximité immédiate d’Autun, bénéficie d’un taux d’emploi légèrement supérieur au reste de la
zone.
Répartition des établissements et des emplois dans la Communauté de communes de l’Autunois en 2010
Etablissements
Administration
publique,
enseignement
14,3%
Commerce,
transports,
services
51,5%
Emplois
Administration
publique,
enseignement
32,5%
Agriculture
20,7%
Industrie
5,4%
Agriculture
1,5% Industrie
15,3%
Construction
7%
Commerce,
transports,
services
43,7%
Construction
8%
La Communauté de communes de l’Autunois concentre son activité sur le secteur tertiaire, notamment dans le
secteur du commerce, des transports et des services avec 43,7% des emplois, une moyenne supérieure à celle
de Saône-et-Loire (37,1%) et de la région Bourgogne (38,7%). La part de l’industrie, habituellement fortement
génératrice de nuitées hôtelières, concentre 15,3% des emplois, un chiffre légèrement plus faible que la
moyenne du département (22,4%) et de la région (18,6%), mais représentant une part non négligeable.
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1.5.2
Panorama de la zone d’étude
Le tableau présenté ci-dessous répertorie les principales entreprises de plus de 50 salariés implantées au sein
de la zone (hors sociétés de nettoyage, commerces, hypermarchés et hôtels, faibles générateurs de nuitées).
Entreprises de plus de 50 salariés implantées au sein de la zone d’étude
Nom des
entreprises
Commune
Activité
Catégorie
Effectifs
Distance du
site
DIM
(usine)
Autun
Fabrication de sous-vêtements
Industrie
321
3,8 km, 8 min
DIM
(entrepôt)
Autun
Industrie
317
5,5 km, 9 min
Nexans France
(usine)
Autun
Fabrication de câbles
électriques
Industrie
233
4,5 km, 7 min
DIM
(bâtiment
administratif)
Autun
Services administratifs
Services
222
2,6 km, 6 min
DIM
(usine)
Autun
Industrie
183
3,1 km, 7 min
Autun
Transport ferroviaire
Service
62
2,7 km, 6 min
Saint-Forgeot
Fabrication de matelas
Industrie
54
6,4 km, 8 min
Réservoirs Pauchard
Autun
Fabrication de réservoirs
métalliques
Industrie
50
3,4 km, 7 min
Tolix Steel Design
Autun
Fabrication de meubles de
bureaux
Industrie
50
3,6 km, 8 min
VFLI Centre
Bourgogne
Veldeman literie
(siège social)
(Source : Annuaires de Entreprises de France – 09/2013)
La zone d’étude compte 9 entreprises d’au moins 50 salariés dont 4 sites de plus de 200 salariés. Bien que
l’industrie ne soit pas le secteur majoritaire dans l’économie de la Communauté de Communes, il regroupe les
plus grandes entreprises locales, principalement à Autun même.
Parmi elles, il faut noter la présence de trois entités de la société DIM qui emploie plus de 1 000 personnes dans
la zone (sans compter les activités commerciales). L’usine de fabrication de câbles, Nexans est également
présente et emploie un nombre conséquent de salariés, révélant un potentiel de demande hôtelière non
négligeable.
Les entreprises majeures de la zone d’étude sont toutes situées à Autun (excepté Veldeman literie située à SaintForgeot à 6 kilomètres de la ville) soit à proximité du site d’implantation du Pont L’Evêque (moins de
5 kilomètres).
Par ailleurs, il est important de signaler la présence de plusieurs sièges sociaux (Veldeman Literie et le bâtiment
administratif de DIM) habituellement facteurs de nuitées hôtelières. La présence combinée de sièges sociaux ou
de bâtiments administratifs et de sites de production représente un moteur de l’économie de la zone d’étude et
favorise la demande hôtelière. Même si Honeywell, AEB et Gauthey Automatismes emploient un nombre plus
faible de salariés, elles sont également des entreprises importantes qui génèrent des flux de visiteurs d’affaires,
de commerciaux entre autres, dans les hôtels d’Autun.
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Localisation des principales zones d’activités de la Communauté de Communes
Zone d’activités de la
Porte d’Autun
(15 ha, 200 emplois) –
Saint-Forgeot
Parc d’activités de
Bellevue
(50 ha, 500 emplois)
- DIM (Entrepôt – 317
emplois)
Zone d’activités de
Saint-Pantaléon
(34 ha, 1 000 emplois)
- DIM (222 emplois)
- Nexans France
(233 emplois)
- L’éclat du Morvan
(220 emplois)
Sites d’implantation de
Bellevue
Zone d’activités de
Pont-L’évêque (3,8 ha)
Zone industrielle de
Saint-Andoche
(27 ha, 400 emplois)
- DIM (Usine –
321 emplois)
Site d’implantation de
Pont L’Evêque
(Source : Agence de promotion de la région autunoise – 09/2013)
La zone d’étude compte près de 126 hectares de parcs d’activités, représentant près de 2 100 emplois.
Ces zones d’activités participent au dynamisme économique d’Autun.
Autun confirme son rôle de pôle économique local avec la présence de 111 hectares de zones d’activités (soit
88% de la surface totale d’activités de la zone d’étude), représentant près de 1 900 emplois.
Les zones d’activités sont essentiellement tournées vers le secteur industriel, hormis le Parc d’Activités de
Bellevue à dominante commerciale et la zone Porte d’Autun à vocation artisanale et industrielles, toutes deux
moins génératrices de nuitées. Sur le reste du territoire, les zones abritent des activités liées aux transports et à
la logistique, à la mécanique et industrie électronique de pointe ou encore au textile. La plus grande d’entre elles
et la plus porteuse en matière d’hôtellerie est la zone d’activités de Saint-Pantaléon (à 3 kilomètres soit
6 minutes de trajet jusqu’au site d’implantation). Celle-ci à vocation industrielle (textile, mécanique de précision)
s’étend sur 34 hectares et accueille 1 000 emplois.
A noter que l’entreprise Dim est présente sur l’ensemble des zones et laisse supposer un forte besoin en
hôtellerie pour le compte de fournisseurs, partenaires commerciaux ou clients.
La zone de Pont L’Evêque au sein de laquelle s’insèrerait l’hôtel en projet, est actuellement en développement et
accueille le parc des expositions. Essentiellement composée d’activités de loisirs avec un golf et le plan d’eau, de
commerces, de l’hôtellerie et des restaurants, elle offre un potentiel économique direct plus limité dans l’hôtellerie
et davantage touristique.
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1.5.3
Projets de développement économique
Plusieurs projets menés dans l’environnement proche du site d’implantation Pont L’Evêque sont susceptibles
d’exercer une influence favorable sur l’activité économique locale future et la demande en nuitées hôtelières.
Projet global d’aménagement du secteur Vallon-Pont l’évêque
Cette zone qui accueille le site retenu est essentiellement dédiée aux loisirs et structurée autour du plan d’eau du
Vallon.
Cette zone fait l’objet de plusieurs projets d’aménagement:
Création d’éco-quartiers au nord de la route départementale D973 (Quartiers Saint-Pantaléon et
Saint-Pierre) : le projet d’aménagement urbain programme la création de quartiers à vocation durable
(constructions basse consommation, architecture en bois), dans le but de répondre à la pénurie de logement
dans la zone. Ces quartiers de 4,5 et 4,4 hectares, abriteront respectivement 90 et 150 nouveaux logements.
Aménagement des espaces publics et des voies : il s’agit de favoriser l’accessibilité du site, diminuer
la vitesse de circulation et développer les modes de transport doux (création de pistes cyclables et
cheminements piétons).
Ce projet global d’aménagement du secteur Vallon - Pont-l’Evêque s’effectuera en plusieurs étapes : la phase
réglementaire, de création des premiers aménagements urbains (cheminements piétons, mobilier urbain) et des
premiers commerces devrait s’achever à l’horizon 2014. Les aménagements piétonniers et de la voirie se
poursuivront de 2014 à 2018, avec en parallèle la première phase de création d’éco-quartiers.
Ce projet d’ensemble de la zone est peu porteur en hôtellerie car il concerne essentiellement la création
d’habitation et une amélioration des accès sur place avec un impact plus local que touristique.
Extension du Parc Bellevue et ouverture d’un Retail Park
Un projet de création d’un Retail Park est envisagé. Celui-ci étendra de 10 000 m² la zone commerciale de
Bellevue. MDA, La maison de la literie, MaxiZoo, Bleu libellule, Passage bleu devraient s’y installer d'ici mars
2014, derrière Gifi et l'ex-magasin Vet'Affaires.
Ce projet ne devrait pas accroître les nuitées affaires dans la Communauté de Communes, de par la nature
même des activités commerciales proposées. En revanche, la présence dense de commerces au sein de cette
zone peut être partiellement pourvoyeuse de nuitées, via la venue de commerciaux et VRP.
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La zone d’étude bénéficie d’un tissu économique fortement orienté vers le secteur tertiaire pourvoyeur
de nuitées de courte durée, de commerciaux, VRP itinérants. Cependant de grandes entreprises locales
industrielles spécialisées dans la fabrication textile et électronique, la sous-traitance industrielle ou liées
au secteur de la construction des activités industrielles sont présentes.
Les principaux employeurs de la zone d’étude sont situés à Autun même, qui concentre la majeure partie
de l’activité économique. Elle abrite en effet plus de 100 hectares de zones d’activités répartis en 4 pôles,
où sont implantées entre autres, 4 entités de l’entreprise DIM qui représente à elle seule plus de
1 000 emplois. La présence de plusieurs sièges sociaux et bâtiments administratifs (Veldeman Literie,
L’Eclat du Morvan, DIM), des filiales d’entreprises spécialisées dans leur domaine (telles que Honeywell)
et des usines peuvent en général susciter des visites de la part d’auditeurs, formateurs, responsables et
clients.
Malgré une perte de vitesse en 2012 conjuguée par des rumeurs de revente des entreprises DIM
(actuellement suspendue) l’activité industrielle de la zone reste dynamique.
Plusieurs projets d’aménagement (aménagement du secteur Vallon Pont l’évêque, extension du Parc
Bellevue) sont en cours à Autun mais concernent essentiellement l’aménagement global du territoire et/
ou ne devraient pas accroître la demande hôtelière.
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1.6.
ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE
1.6.1
Le tourisme en Saône-et-Loire
En 2012, la fréquentation touristique en Saône-et-Loire augmente légèrement, de 2,2%, après la diminution
constatée en 2010. En revanche, les autres départements de la région Bourgogne ont vu leur nombre de nuitées
touristiques diminuer entre 2011 et 2012, de 1,4% pour la Côte d’Or à 2,7% pour l’Yonne. Grâce aux bons
chiffres de Saône-et-Loire, la région n’enregistre qu’un très léger recul de la fréquentation touristique (-0,7%).
Evolution de la fréquentation touristique en nombre d’arrivées et de nuitées
en Saône-et-Loire entre 2010 et 2012
2 500 000
2 024 580
1 970 431
2 000 000
1 500 000
1 241 941
1 236 632
2 027 623
1 246 988
1 000 000
500 000
0
2010
2011
Arrivées
2012
Nuitées
(Source : CRT Bourgogne – 09/2013)
Les chiffres des dernières années semblent confirmer une certaine reprise pour le tourisme en Saône-et-Loire.
L’année 2010 avait été particulièrement bonne, avec un retour à la fréquentation touristique de 2008, avant la
crise, largement portée par la venue des clientèles touristiques étrangères traditionnelles. Ces bons résultats
s’expliquent aussi par les célébrations autour du 1100e anniversaire de l’Abbaye de Cluny, qui avaient permis de
drainer un flux important de visiteurs (153 000 à l’abbaye et 79 000 à l’exposition internationale).
L’année 2011, à l’inverse, connait une nette diminution du nombre de touristes français et étrangers. En 2012, les
indicateurs repartent à la hausse. La fréquentation des lieux touristiques est notamment en progression. Le
nombre de nuitées atteint et dépasse légèrement les chiffres de 2010, alors que le reste de la région Bourgogne
accuse un léger repli. Ces résultats sont dus notamment à la progression du nombre de nuitées en hôtellerie de
plein air, plébiscité par les principales clientèles étrangères du département (Néerlandais, Belges, Allemands
notamment).
Les nuitées en hébergement marchand sont essentiellement constituées par la fréquentation des hôtels, des
campings et des gîtes ruraux. L’hôtellerie traditionnelle représente donc 70% des nuitées touristiques du
département. Toutefois, la durée du séjour en hôtel est très réduite (autour de 1,4 jour), correspondant à des
clientèles d’affaires, week-ends et de passage, alors que la durée de séjour en camping est de 2,4 jours. Les
séjours en gîte rural sont les plus longs et durent en moyenne une semaine.
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1.6.2
Le tourisme au sein de la zone d’étude
Evolution de la fréquentation touristique en nombre de nuitées
à Autun entre 2009 et 2012
80 000
77 149
75 000
70 917
70 020
70 000
65 441
65 000
60 000
55 000
2009
2010
2011
2012
Autun a enregistré une baisse de ses nuitées de 6,5% entre 2009 et 2012. Mais celle-ci montre des évolutions
mitigées avec une hausse de 8,8% des nuitées hôtelières entre 2010 et 2011 suivie d’une baisse conséquente
de 15,2% des nuitées atteignant un niveau inférieur à 2010.
1.6.2.1
Le tourisme d’agrément
Le tourisme de loisirs est l’un des atouts de la zone d’étude. Selon une étude de fréquentation réalisée en 2010,
le profil de la clientèle touristique à Autun est majoritairement des couples, d’âge moyen (entre 35 et 60 ans), qui
manifestent un intérêt pour les visites culturelles, la nature et le calme. Très souvent, Autun est un lieu de
passage au cours de leur séjour en Bourgogne, mais la ville constitue rarement la destination principale du
voyage, sauf dans le cas où les touristes rendent visites à des membres de leur entourage.
En effet, 15% des touristes résident en hébergement non marchand (famille ou résidences secondaires), une
proportion presque égale à celle des séjours en hôtel et en gîte rural. Les campings, durant la saison estivale,
attirent davantage de clients avec 34% des nuitées des touristes interrogés.
Tourisme culturel
Autun a reçu le label Ville d’art et d’histoire, attribué aux territoires impliqués dans la valorisation de leur
patrimoine architectural et culturel. Ce label représente un enjeu majeur pour le tourisme culturel.
La zone d’étude possède un remarquable patrimoine gallo-romain, qui représente le fer de lance de la
communication touristique et est en ligne avec celle de la région Bourgogne. Les traces de la civilisation galloromaine sont très présentes au sein même de la ville : le théâtre romain, le temple de Janus, la pierre de
Couhard, ou encore les vestiges du rempart datant de cette époque donnent à Autun une identité particulière,
rehaussée par une programmation évènementielle en accord avec ce patrimoine (journées romaines).
L’histoire d’Autun et des communes de la zone d’étude a également été très marquée par la période médiévale,
et les monuments relatifs à cette période sont assez nombreux, comme la Cathédrale St-Lazare
(250 000 visiteurs par an) et la Tour des Ursulines à Autun, l’église d’Anost ou encore les Châteaux de Savignyle-Vieux et de Couches (23 900 visiteurs en 2012).
Le musée Rolin (18 816 visiteurs en 2012) associe ces deux thématiques, Antiquité et Moyen-Age, à travers les
collections proposées permettant d’asseoir l’identité culturelle et historique de la ville.
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Tourisme vert
Autun est située aux portes du Parc Naturel Régional du Morvan. Plus globalement, la zone d’étude est un
territoire de haute qualité environnementale, propice aux activités de loisirs, comme les randonnées pédestres,
VTT ou cyclotouristiques, équestres. La Communauté de Communes dispose aussi d’activités de nature variées,
comme l’escalade, la pêche, les sports nautiques, mais aussi la présence de bases de loisirs. La zone en
développement du Pont L’Evêque sera composée à termes d’un centre nautique, d’un centre VTT et skate park,
deux terrains de tennis, un mini-golf et un golf, d’un centre de loisirs, d’un équi’centre, d’un bowling, d’un
complexe hôtelier et du Parc des expositions l’Eduen.
Ces loisirs de plein air peuvent constituer un deuxième axe de développement touristique intéressant, compte
tenu de l’engouement actuel pour les activités proches de la nature, le calme et une recherche d’authenticité. Le
secteur de Pont L’Evêque en développement apporterait un certain cadre et des activités de loisirs possibles si
un nouvel hôtel s’insère dans ce secteur, à proximité des hôtels Ibis et Les Jardins du Lac.
D’autres atouts à proximité
Le site archéologique de Bibracte, à 25 kilomètres, et son musée font partie des 50 premiers sites de la région
ème
bourguignonne (16
position) avec 75 000 visiteurs sur le site et plus de 40 000 visiteurs du musée par an.
La zone d’étude se trouve à proximité de sites touristiques de grande envergure, avec les pôles de Chalon, du
Creusot et de Beaune qu’il convient de mentionner. En effet, Autun a pour ambition de devenir une destination
touristique à part entière, et davantage un lieu de séjour qu’un lieu de passage. A ce titre, de courtes excursions
aux alentours peuvent être envisagées comme des atouts pour attirer plus de visiteurs.
Le tourisme œnologique autour de Beaune, avec la route des vins et la découverte des vignobles, ou encore le
patrimoine industriel du Creusot représentent par exemple des activités complémentaires à celles proposées sur
la zone d’étude.
L’Office de Tourisme a participé à créer une nouvelle identité au territoire autour de la thématique gallo-romaine
en lien avec la région Bourgogne et a impulsé une nouvelle dynamique en proposant de nouvelles activités et
animations du territoire en été, avec entre autres la mise en place de navette entre Autun et le temple de Janus.
1.6.2.2
L’événementiel d’affaires
L’événementiel d’affaires, s’il représente un potentiel de développement très intéressant pour la région et le
département, concerne assez peu la Communauté de Communes.
Le parc des expositions l’Eduen accueille environ 40 000 visiteurs par an et une centaine de manifestations
(concerts, expositions, séminaires, assemblées générales ou événements privés). Malgré sa proximité avec le
site d’implantation de Pont L’Evêque, les événements professionnels qui y sont organisés, une trentaine par an,
sont limités et ne semblent pas constituer à ce jour un marché porteur pour l’établissement en projet. Les
séminaires de 500 personnes sont rares et ceux de 100 à 200 personnes s’organisent souvent à la journée sans
besoin en hébergement.
De plus en plus événements privés et familiaux, qui sont les plus nombreux, y sont organisés et s’accompagnent
parfois d’une demande en hébergement à proximité.
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Principales infrastructures d’accueil de manifestations professionnelles dans la zone d’étude
Infrastructure
Commune Type de structure Surface/ capacité totale Capacité d’accueil
Parc des expositions L'Eduen
Autun
Les Ursulines International
Autun
Hôtel - restaurant 6 salles, 582 m²
775 personnes
Ibis Autun
Autun
Hôtel - restaurant 2 salles, 100 m²
100 personnes
L’hôtel La Tête Noire
Autun
Hôtel-restaurant
50 et 100 personnes
Parc des
expositions
2 712 m²
2 salles
3 370 personnes
(Source : CRT Bourgogne, site internet Tourisme d’affaires – 09/2013)
Le Parc des expositions L’Eduen propose un hall de 2 200 m² de 2 600 places debout, un hall d’accueil de 325
m² avec bar, une salle de 340 m² avec équipement audiovisuel, une cuisine adjacente avec un traiteur. Cette
infrastructure complète permet d’organiser surtout des concerts et expositions, des événements familiaux
(800 personnes en 2012) et environ une trentaine d’événements professionnels sur l’année. Les séminaires qui y
sont organisés rassemblent environ 100 à 200 personnes (majoritairement à la journée), les séminaires de plus
de 500 personnes sont plus rares. Le Parc des Expositions constate de plus en plus de demande concernant les
événements familiaux, tels que les mariages.
Un hôtel en face du Parc des expositions permettrait en outre de développer ce créneau et permettrait de
proposer un parc hôtelier plus conséquent à proximité.
1.6.2.3
Projets de développement touristique
Développement des activités de loisirs de Pont-l’évêque :
Le site de Pont L’Evêque s’intègre dans cette zone en devenir, essentiellement dédiée aux loisirs et structurée
autour du plan d’eau du Vallon.
Un terrain disponible dont fait partie le site en face du Parc des Expositions, s’étend sur 3,8 hectares minimum
(une réserve foncière étant disponible) et est réservé à l’accueil d’activités économiques ciblée sur le tourisme et
les loisirs. La ville d’Autun envisage notamment sur le site de nouveaux équipements de loisirs, un village bienêtre, un complexe de cinéma en plus de restaurants et de commerces de proximité. Concrètement, la ville
d’Autun envisage en matière d’équipement touristique:
-
La création de 45 à 50 unités d’hébergement léger de loisirs (bungalows de 50 m² à impact écologique
minime),
-
La mise en place d’un nouvel espace d’accueil et d’informations touristiques ainsi que d’un espace
réservé aux manifestations publiques, au niveau de la zone d’activité Pont-L’Evêque,
-
La mise en place d’un spa (au positionnement de type thermes gallo-romain) au sein de la zone
d’activité Pont-l’évêque, structurant l’espace pour en faire un « village bien être »,
-
Une revalorisation du théâtre gallo-romain existant (permettant d’y organiser de grands évènements
culturels) et son intégration dans les circuits touristiques de la ville.
-
La création d’un hôtel, objet de la présente étude.
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Ce projet viendra compléter l’offre de loisirs présente et développer l’activité commerciale entre 2014 à 2018, qui
constitueront un réel atout commercial. Un projet hôtelier sur cette zone pourrait directement s’appuyer sur ce
potentiel touristique à exploiter et s’intègrerait également à un projet structurant du territoire.
Parc naturel de loisirs des portes du Morvan
A travers le réaménagement de la zone Vallon – Pont-l’Evêque (190 hectares de zones naturelles et 15 hectares
destinés à être urbanisés), la ville d’Autun souhaite créer un réel pôle touristique associant activités de nature et
sites culturels. L’ensemble serait requalifié en « Parc naturel de loisirs des Portes du Morvan » et rassemblerait à
la fois des activités commerciales liées au bien-être et aux services à la personne, des activités de loisirs
(nautique mais également sportives), des activités culturelles organisées autour du théâtre gallo-romain présent
sur le site, et de l’hébergement touristique (hôtellerie classique et hôtellerie de plein air de type bungalow).
L’objectif principal de ce projet étant de ne plus seulement capter une clientèle de passage, mais de faire d’Autun
une réelle destination touristique de proximité, associée à l’image du repos, du bien-être, de la nature et du sport,
la clientèle principalement visée étant les séniors actifs et les familles.
Ce projet devrait susciter l’intérêt des touristes de proximité souhaitant découvrir la région du Morvan, et favoriser
un allongement de la durée de séjour (actuellement 1 jour en moyenne). Sa visibilité sera avant tout locale voir
régionale.
Le tourisme de la Communauté de Communes s’articule essentiellement autour des thématiques de
loisirs :
> le tourisme culturel grâce au patrimoine historique notamment gallo-romain qui s’inscrit en lien avec la
promotion territoriale de la Bourgogne,
> le tourisme vert avec les activités de nature et nautique.
De par son emplacement, au cœur des zones prioritaires de la Communauté de Communes, un hôtel sur
le site de Pont L’Evêque pourrait être directement favorisé par la présence d’équipements de loisirs
complets.
En plus de ces équipements de loisirs, l’hôtel en projet pourrait disposer d’un bon emplacement vis-à-vis
du Parc des Expositions qui lui permettra de compléter sa clientèle. Bien que les événements
professionnels soient minoritaires, l’hôtel pourrait ponctuellement bénéficier des nuitées générées par
ces manifestations. Par ailleurs, l’implantation d’un hôtel permettrait une meilleure commercialisation du
parc des expositions l’Eduen, via un partenariat par exemple.
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2. ANALYSE DU MARCHE HOTELIER DE LA ZONE D’ETUDE
Compte tenu de la modification récente du classement hôtelier, et du fait que tous les établissements n’aient pas
achevé cette procédure, nous avons considéré les établissements en tenant compte de leur positionnement
tarifaire et qualitatif, afin de ne pas créer de confusion entre ancien et nouveau classement.
2.1. L’OFFRE HOTELIERE
Segmentation catégorielle, taille moyenne et taux de pénétration
Catégorie
Nombre Nombre de
d’hôtels chambres
% du
Taille moyenne
nombre total
des
de chambres établissements
Nombre de
chambres de
chaînes
Taux de
pénétration
de chaînes
Super-économique
6
70
27,3%
12
-
-
Economique
6
112
43,8%
19
46
41,1%
Milieu de gamme
1
31
12,1%
31
-
-
Haut de gamme
1
43
16,8%
43
-
-
TOTAL
14
256
100%
18
46
18%
(Sources : Office de Tourisme d’Autun et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013)
La zone d’étude se caractérise par une hôtellerie indépendante, familiale et de très petite capacité. Elle
comprend en effet 14 hôtels pour 256 chambres, soit en moyenne 18 chambres par unité.
Par ailleurs, seulement 4 établissements sont désormais classés selon les Nouvelles Normes de 2009,
représentant 100 chambres de la zone d’étude (39,1% de l’offre hôtelière) :
-
Hôtel du Commerce et Touring, 2*NN, 18 chambres,
-
Hôtel Les Arcades, 2*NN, 29 chambres,
-
Ibis Autun, 3*NN, 46 chambres,
-
Auberge de la Chaloire, 2*NN, 7 chambres.
A noter que l’Hostellerie Les Ursulines s’est engagée dans des travaux d’ensemble en vue d’une classification
4*NN.
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2.1.1
Segmentation catégorielle
Haut de
gamme
16,8%
Milieu de
gamme
12,1%
1
Le parc hôtelier de la zone d’étude se caractérise par une
segmentation catégorielle dominée par la gamme
économique.
Superéconomique
27,3%
Economique
43,8%
(Source : MKG Hospitality, Office de tourisme Autun
et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013)
Avec 43,8% de l’offre en chambres, ce marché domine à
travers 6 hôtels et 112 chambres. Cette proportion est
relativement en ligne avec la moyenne de
province (44,4%).
L’hôtellerie super-économique compte également
6 hôtels mais de plus petite capacité avec un total de
70 chambres soit 27,3% du parc hôtelier global (contre
20,8% en province).
Bien représentée en comparaison de la segmentation catégorielle standard (6,8%), l’hôtellerie haut de gamme de
la zone d’étude (16,8%) ne compte qu’un seul établissement qui affiche de grande capacité pour la zone d’étude
avec 43 chambres : l’Hostellerie Les Ursulines à Autun.
Constitué également d’une seule unité de plus petite capacité, le marché milieu de gamme affiche ainsi le plus
fort potentiel pour un projet de développement au regard seul de la segmentation catégorielle.
2.1.2
Taille moyenne et taux de pénétration des chaînes
2
La taille moyenne des hôtels implantés dans la zone d’étude, toutes catégories confondues, est très faible avec
une moyenne de 18 chambres par établissement, quand la capacité moyenne dans les hôtels de province atteint
31 chambres.
Cette disparité est la plus flagrante dans les créneaux les plus représentés, à savoir économique (19 chambres
en moyenne) et super-économique (12 chambres) qui comptent tous deux le plus grand nombre d’établissements
(6 unités chacune). De manière générale, l’hôtellerie de l’Autunois est représentée par seulement
2 établissements de plus de 40 chambres, 3 hôtels de 20 à 40 chambres et 9 de moins de chambres.
Dans le créneau super-économique, deux hôtels affichent moins de 10 chambres : l’Auberge de la Cascade
(4 chambres) et l’hôtel du Grand Café (9 chambres) pour qui l’hôtellerie est avant tout une activité
complémentaire. L’hôtel qui dispose de la plus grande capacité, l’hôtel Les Arcades, propose 29 chambres,
similaire à la moyenne de province (27 chambres).
1
Segmentation catégorielle des hôtels en province en 2012, BDD MKG Hospitality (en % du nombre total de chambres :
Super économique : 20,8%
Economique : 44,4%
Milieu de gamme : 28%
Haut de gamme : 6,8%
2
Capacité moyenne des hôtels en province en 2012, BDD MKG Hospitality :
Super-économique : 27 chambres
Economique : 26 chambres
Moyen de gamme : 41 chambres
Haut de gamme : 52 chambres
Total : 31 chambres
Taux de pénétration des hôtels de chaînes sur le marché hôtelier en province en 2012 :
Super-économique : 58,7%
Economique : 28,1%
Moyen de gamme : 35,2%
Global : 37,5%%
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La catégorie économique avec 19 chambres en moyenne est représentée par le seul établissement de
chaînes de la zone d’étude (Ibis Autun) qui affiche la plus forte capacité d’hébergement (46 chambres) de la
communauté de communes. La présence de celui-ci et un taux de pénétration élevé (41,1%) pour le créneau
(28,1% dans les hôtels de province) permettent d’expliquer en partie la forte représentation de ce créneau en
comparaison des autres. Les autres unités présentent des capacités moyennes en dessous des standards de
province, avec moins de 20 chambres chacun.
Les créneaux milieu et haut de gamme sont représentés par des unités dont les capacités se situent en
dessous de la moyenne de province, respectivement par l’hôtel de la Tête Noire adhérent à Logis (31 chambres)
et l’Hostellerie Les Ursulines de 43 chambres adhérent au groupement Châteaux & Hôtels Collection et qui
constitue la deuxième unité la plus importante de la zone d’étude après l’hôtel de chaîne Ibis.
2.1.3
Répartition géographique
Répartition géographique de l’offre hôtelière par commune en 2013
Anost
1 hôtel de16 chambres,
6,3% du parc global
Chissey-en-Morvan
1 hôtel de 7 chambres,
2,7% du parc global
Chissey-en-Morvan
7 chambres,
2,7% du parc global
zone Bellevue
Site d’implantation
zone Pont L’Evêque
Autun
9 hôtels,
216 chambres,
84,4% du parc global
La Grande-Verrière
2,3% du parc global
La Petite-Verrière
2,7% du parc global
(Sources : Google Maps, MKG Hospitality, Office de tourisme Autun et de l’Autunois, Sites Internet des hôtels – 09/2013)
L’offre hôtelière est concentrée à Autun qui rassemble 84,4% de l’offre hôtelière avec 216 chambres réparties
dans 9 hôtels.
En dehors de cette ville, l’offre est éparse et propose des petites capacités totalisant moins de 10% du parc en
chambres, dans les villes d’Anost (16 chambres, 6,3% de l’offre), La Petite-Verrière et Chissey-en-Morvan
(7 chambres, 2,7% chacune), La Grande-Verrière (6 chambres, 2,3%) et Reclesne (4 chambres, 1,6%).
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Etude ’implantation
Localisation des hôtels à Autun
Hôtel du Grand Café
9 chambres
Localisation des hôtels dans le reste
de la Communauté de Communes de l’Autunois
Hôtel de La Tête Noire
31 chambres
Hôtel La Galvache,
16 chambres
Hôtel L’Auberge
Fleurie, 7 chambres
Site d’implantation
zone Pont l’Evêque
zone Bellevue
Hostellerie du Vieux
Moulin, 16 chambres
Hôtel Les Arcades
29 chambres
Hôtel Les Jardins du
Lac, 20 chambres
Ibis Autun, 46 chambres
Hôtel du Commerce et
Touring, 18 chambres
Auberge de la Chaloire,
7 chambres
Hôtel Restaurant Chez
Daché, 4 chambres
Hôtel de la Poste Chez
Cécile, 6 chambres
46 chambres
Auberge de la Cascade
4 chambres
Hostellerie Les
Ursulines, 43 chambres
Super-économique
Economique
Milieu de gamme
Haut de gamme
(Source : Google Maps, Traitement MKG Hospitality –09/2013)
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Etude ’implantation
Les hôtels les plus proches du site de la zone Pont l’Evêque, l’Hôtel Les Jardins du Lac et l’hôtel Ibis Autun, sont
positionnés sur le créneau économique et font partie des plus grandes capacités de la Communauté de
Communes, avec respectivement 20 et 46 chambres. Les hôtels disposent d’une bonne localisation, le long de
ème
l’axe d’entrée de la ville, doublée d’un cadre agréable proche du golf et du plan d’eau. Le 3
hôtel économique
implanté à Autun dispose d’un environnement calme et agréable mais plus en retrait des principaux axes de la
zone et des sites d’attraction.
La plupart des chambres super-économiques sont situées en face de la gare d’Autun, dans un quartier aisé
d’accès mais disposant d’un cadre moins agréable qu’en plein centre-ville ou près du plan d’eau du Vallon.
Le seul hôtel milieu de gamme, l’hôtel de La Tête Noire, est situé en centre-ville d’Autun, proche des commerces
et d’un grand nombre de restaurants.
L’hôtel Les Ursulines, seul hôtel haut de gamme de la zone, est localisé dans une rue ancienne typique, avec
une accessibilité plus limitée que les autres, mais dont le produit correspond bien à son créneau.
Dans le reste de la Communauté de Communes de l’Autunois, l’offre est très dispersée et correspond davantage
à de l’hôtellerie d’appoint avec de petite capacité et localisés dans les bourgs voisins d’Autun, sur des axes
secondaires. L’hôtel avec la plus grande capacité est l’hôtel La Galvache de 16 chambres à Anost.
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2.1.4
Présentation qualitative des établissements
(Crédit photos : MKG Hospitality, site internet des hôtels)
HOTEL IBIS AUTUN – 3*NN – 46 CHAMBRES
3, rue Louis Aragon – 71 400 AUTUN
Adresse
Situé le long de la route nationale N80 (« Route de Chalon »), à proximité du Parc des
Expositions et du Plan d’Eau du Vallon
Localisation
En face du site d’implantation de la zone Pont l’Evêque (de l’autre côté de la route
nationale N80)
Ouverture à l’année
46 chambres
Hébergement
> 40 chambres doubles
> 6 chambres triples
Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV écran plat avec câble, air conditionné
Espace bar-lounge
Restauration
Equipements
Services
Restaurant proposant une gastronomie régionale et salle de petit-déjeuner (sous forme de
buffet) d’une trentaine de places
et
Parking gratuit (40 places) avec emplacement bus
2 salles de réunion pouvant accueillir 80 personnes
Rénovation il y a 3 ans du rez-de-chaussée et des parties communes (rafraichissement du
bâtiment extérieur entre autres) et en cours des chambres.
Etat actuel
produits
Points forts
des
Projets de renouveler la literie
Etat qualitatif correct mais l’établissement montre des signes de vieillissement dans les
étages.
Localisation : un accès aisé et une bonne visibilité depuis l’un des axes majeurs de la
zone d’étude, équipements de loisirs à proximité (plan d’eau, golf et piscine chauffée entre
autres), en face de la zone en développement du Vallon l’Evêque
Commercialisation : hôtel favorisé par la communication et les contrats nationaux passés
par le groupe Accor
Restauration : fermeture du restaurant le dimanche
Points faibles
Etat qualitatif : Bon aspect extérieur et des espaces communs au rez-de-chaussée mais
nécessité de rénovations plus étendues à l’étage
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HOTEL LES JARDINS DU LAC – 2* – 20 CHAMBRES
1, rue Louis Aragon – 71 400 AUTUN
Adresse
Situé le long de la route nationale N80 (« Route de Chalon »), à proximité du Parc des
Expositions et du Plan d’Eau du Vallon
Localisation
En face du site d’implantation de la zone Pont l’Evêque (de l’autre côté de la route
nationale N80)
Fermeture en fin d’année
Hébergement
20 chambres
Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV avec câble
Restaurant d’une quarantaine de places (terrasse comprise) proposant une gastronomie
régionale et traditionnelle et dédié également au service de petit-déjeuner (sous forme de
buffet)
Restauration
Equipements
Services
Etat actuel
produits
et
Parking gratuit et pour bus
Espace vert en terrasse
des
Pas de rénovation d’ensemble majeure depuis au moins 3 ans.
Localisation : un accès aisé et une bonne visibilité depuis l’un des axes majeurs de la
zone d’étude
Points forts
Equipements : équipements de loisirs à proximité (plan d’eau, golf et piscine chauffée
entre autres), en face de la zone en développement du Vallon l’Evêque
Restauration : espace de restauration avec une terrasse agréable
Points faibles
Etat qualitatif : nécessité de rénovations majeures et de modernisation de la décoration
(chambres, restaurant).
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HOTEL DE LA TETE NOIRE – 2* – 31 CHAMBRES
3, rue de l’Arquebuse – 71 400 AUTUN
Adresse
Situé à côté du centre-ville avec l’Office de Tourisme et de la place du Champ de Mars
Localisation
A 1,9 km du site de la zone Pont l’Evêque
Fermeture de Noël à fin janvier
31 chambres - 3 cheminées Logis
> 24 chambres doubles (12 convertibles en twin)
> 5 chambres twin
Hébergement
> 2 chambres pour personnes à mobilité réduite proposées en familiales (avec lit
gigogne)
Equipement : accès wifi gratuit, espace bureau, TV écran plat avec câble et Canal +, air
conditionné dans certaines chambres
Restaurant de 140 places proposant une gastronomie traditionnelle dédié également au
service de petit-déjeuner (sous forme de buffet)
Restauration
2 cocottes Logis
Parking public gratuit à proximité et parking bus à 200 m
Equipements
Services
et
Garage moto et vélo fermé (avec supplément)
2 salles de réunion climatisées de 50 personnes et 100 personnes.
Ascenseur
Bon état qualitatif
Etat actuel
produits
des
Rénovations partielles dans les parties communes (peintures notamment)
Rénovations progressives des chambres et des salles de bain : installation de TV écran
plat, réfection des sols et murs
Hébergement : bon état grâce à des rénovations d’ensemble récentes dans les chambres,
propreté
Points forts
Restauration : ouverture du restaurant 7j/ 7, grand espace de restauration avec possibilité
d’accueillir des groupes de 15 à 100 personnes
Localisation : bon emplacement, à proximité des commerces et du centre-ville
Commercialisation : partenariat avec des associations locales type Rotary Club
Hébergement : pas de climatisation dans toutes les chambres
Points faibles
Lobby et réception : étroit et peu accueillant
Parking : uniquement public
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HOTEL LES URSULINES – 3* – 43 CHAMBRES
3, rue de l’Arquebuse – 71 400 AUTUN
Adresse
A 3 minutes à pied de la Cathédrale
Localisation
Dans les quartiers de la vieille ville
A 4 km du site de la zone Pont l’Evêque
43 chambres - Châteaux & Hotels Collection
Hébergement
> 5 Suites junior
Equipement : double-vitrage, accès wifi gratuit, espace bureau, minibar, téléphone, TV
er
écran plat avec câble, air conditionné dans les chambres du 1 étage et des suites du
ème
2
étage, bain dans certaines chambres et dans les suites
Bar-restaurant de 400 places (terrasse comprise) avec un restaurant Gourmet proposant
une gastronomie de terroir revisitée, des cours de cuisine, d’œnologie et de dégustation
des vins
Restauration
Garage couvert fermé
Jardin à la française et d’hiver, terrasse
Equipements
Services
et
Bar lounge
6 salles de réunion et de réception
Programme interactif FEAST de présentation d’excursions
Ascenseur
Etat actuel
produits
des
Très bon état qualitatif
Travaux de mise aux normes pendant deux ans terminés d’ici fin 2013 (24 chambres
totalement rénovées, 19 redécorées, hall, lounge bar, salle de petit-déjeuner)
Localisation : dans la vieille ville, cadre pittoresque et typique dans un ancien couvent du
ème
17
siècle.
Points forts
Hébergement : référencement de Châteaux et Hotels Collection, un cadre verdoyant,
agréable et chaleureux, thématisation des chambres
Restauration : vaste espace avec les jardins permettant d’accueillir jusqu’à 400 personnes
Equipements : animations culturelles dans l’enceinte du bâtiment (concerts proposés
pendant le Festival de musique à Autun
Points faibles
Pas d’élément négatif majeur en dehors de la climatisation non présente dans toutes les
chambres et des difficultés de parking pour les bus.
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HOTEL LES ARCADES – 2* – 29 CHAMBRES
Adresse
22, avenue de la République– 71 400 AUTUN
Face à la gare ferroviaire
Localisation
A 2,8 km du site de la zone Pont l’Evêque
29 chambres – adhérent Contact Hotel
Hébergement
> 7 chambres triples
> 5 chambres quadruples
Distributeur automatique à l’entrée
Restauration
Petit-déjeuner sous forme de buffet
Garage fermé (avec supplément)
Equipements
Services
Etat actuel
produits
Points forts
et
Equipement des chambres : insonorisation des chambres, climatisation, accès wifi gratuit,
appareil anti-stress et coffre-fort disponibles
des
Rez-de-chaussée entièrement rénové et rafraîchissement des peintures au moment du
rachat de l’établissement il y a 4 ans
Lobby et réception: entrée spacieuse et rez-de-chaussée lumineux
Stationnement : possibilité de stationnement des bus sur le parking de la gare
Lobby et réception : pas d’entrée donnant directement sur la réception qui a de fait une
visibilité réduite, pas de signalétique suffisante, pas d’information sur les horaires
d’ouverture de la réception.
Points faibles
Etat qualitatif : très disparate dans l’établissement entre le lobby et les étages.
Hébergement : nécessité de renouvellement du mobilier et de modernisation dans la
décoration des chambres et des étages.
Restauration : pas de restaurant dans l’établissement, une offre limitée à l’hôtel Logis
Commerce et Touring voisin
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L’hôtellerie locale est dans l’ensemble une hôtellerie indépendante avec un professionnalisme très
disparate d’un établissement à l’autre et un état qualitatif mitigé. Les unités aux plus grandes capacités
(Ibis Autun, Les Ursulines et La Tête Noire) montrent néanmoins un service plus adapté que les autres et
satisfaisant. Ils ont en effet entrepris des travaux de rénovation plus importants récemment.
La grande majorité des hôtels présents dans la Communauté de Communes propose une offre de
restauration à l’attention des clientèles. Cependant, des entretiens avec des structures locales qui ont
des besoins en hébergement, montrent une restauration peu adaptée aux attentes, notamment en termes
de qualité des produits et des plats proposés, alors que la restauration est un élément essentiel
recherché par les visiteurs de Bourgogne en particulier les clientèles de loisirs.
L’absence de certains équipements montre également un certain déséquilibre entre l’offre et la demande
hôtelière. Les clientèles de la Communauté de Communes sont en partie liées aux clientèles de groupes
et de seniors pour ce qui concerne le tourisme d’agrément. Or, aucune unité étudiée ne présente
d’ascenseur et nombre d’entre elles sont difficilement accessibles en bus. En dehors des Ursulines et de
l’Hostellerie du Vieux Moulin (16 chambres), peu ont un cadre direct très agréable et propice pour ces
segments de clientèle.
En revanche, des équipements dédiés aux clientèles d’affaires sont généralement proposés. Hormis
l’hôtel Les Arcades dont les services sont limités, tous proposent au moins une salle de réunion pour
l’organisation de manifestations professionnelles. Parallèlement, les services clairement destinés à une
clientèle touristique de loisirs sont peu développés, offrant une fenêtre d’opportunité pour un projet de
ce type.
L’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac ont un atout majeur sur les autres unités dont bénéficiera
potentiellement l’hôtel en projet : la proximité d’équipements de loisirs (complexe sportif, nautique et
projet du Vallon l’Evêque) et du Parc des Expositions.
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2.1.5
Positionnement tarifaire
Positionnement tarifaire de quelques établissements hôteliers représentatifs de la zone d’étude (sur la
base d’une nuit en chambre double), en euros TTC, pour l’année 2013
Hôtels
Capacité
PERIODE ESTIVALE
RESTE DE L’ANNEE
(période de référence :
septembre)
Petitdéjeuner
100 €
12 €
Hôtellerie haut de gamme
Hostellerie Les Ursulines
100€ en semaine
113€ en week-end
43 chambres
Hôtellerie milieu de gamme
Hôtel de La Tête Noire
93€ (chambre climatisée)
31 chambres
11 €
Hôtellerie économique
Auberge de La Chaloire
7 chambres
64 €
58 €
10 €
Ibis Autun
46 chambres
64€ en semaine
69€ en week-end
69€
9,5 €
Hostellerie du Vieux Moulin
16 chambres
75 €
8,5 €
Hôtel Les Jardins du Lac
20 chambres
62 €
7,5 €
Hôtel L'Auberge Fleurie
7 chambres
65 €
7€
Hôtellerie super-économique
Hôtel Les Arcades
Hotel du
Touring
Commerce
29 chambres
et
47,5€ en semaine
69,5€ en week-end
48 €
6,9 €
18 chambres
48 €
6€
Hôtel du Grand Café
9 chambres
45 €
6€
Hôtel de La Poste Chez
Cécile
6 chambres
38 €
6€
(Source : Entretiens auprès des hôteliers, sites internet des hôtels – 09/2013)
La majorité des hôtels de la Communauté de Communes ne montre pas de variation tarifaire saisonnière. A
l’inverse, l’hôtel Les Arcades (29 chambres), l’hôtel Ibis Autun, l’Auberge de La Chaloire et l’Hostellerie Les
Ursulines affichent des tarifs supérieurs en été (autour de 15€). Ce positionnement tarifaire révèle une
prédominance d’une clientèle d’agrément et s’explique par une plus forte affluence pendant les week-ends en
période estivale que le reste de l’année, où les nuitées de loisirs sont moins nombreuses, les tarifs baissent dans la
majorité des unités à des niveaux similaires à la semaine en période estivale. L’hôtel Ibis Autun est le seul à
pratiquer des tarifs identiques à la période de plus forte activité, laissant supposer une demande importante le reste
de l’année.
A noter que seuls les hôtels Ibis Autun et Les Ursulines qui disposent d’un Yield Manager, montrent ainsi une plus
forte flexibilité dans leur gestion des tarifs avec des prix différenciés en basse-saison en décembre, de
respectivement 2€ et 20€ inférieurs.
La segmentation catégorielle apparait bien homogène, avec des tarifs hébergement variant de 38€ à 48€ hors
période estivale dans la catégorie super-économique (petit-déjeuners de 6€ à 7€), de 65€ à 75€ dans la catégorie
économique (petit-déjeuners de 7€ à 10€), plus de 90€ en milieu de gamme (petit-déjeuners à 11€) et à 100€ dans
le haut de gamme (petit-déjeuners à 12€).
Enfin, il convient de souligner l’absence d’offre tarifaire entre 75€ et 93€, laissant une fenêtre d’opportunité pour
une nouvelle offre.
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2.1.6
Evolution de l’offre hôtelière et para-hôtelière dans la zone d’étude
Evolutions passés depuis les 5 dernières années
Les évolutions majeures du parc hôtelier de la Communauté de Communes depuis les 5 dernières années
concernent essentiellement des fermetures d’établissements à Autun. L’hôtel La Clef des Champs en face de
l’aérodrome Bellevue a fermé il y a plus de 5 ans. Depuis 2011/ 2012, les nouvelles classifications hôtelières et les
besoins de travaux d’ensemble pour la mise aux normes ont entrainé la fermeture de deux établissements hôteliers
à Autun. L’Hôtel Saint-Louis et de la Poste d’une cinquantaine de chambres (à proximité du Logis La Tête Noire) et
l’Hôtel de France d’une vingtaine de chambres (à proximité du Logis Commerce et Touring et de l’Hôtel Les
Arcades, en face de la gare ferroviaire) n’ont pas pu trouver les fonds nécessaires pour des investissements de
grande échelle et ont fermé leurs portes, se traduisant par une baisse de 70 chambres environ du parc hôtelier.
Deux hôtels ont entamé des travaux de rénovation au moment de leur rachat : en 2008 environ l’hôtel Les Arcades
(le rez-de-chaussée et rafraichissement des peintures uniquement), l’hôtel du Grand Café vers 2010. Ceux qui sont
aujourd’hui nouvellement classés (Hôtel du Commerce et du Touring, Les Arcades, l’Auberge de la Chaloire et
l’Ibis Autun en 3*NN) et l’Hostellerie Les Ursulines (classement 4*NN en cours) se sont ainsi engagés dans des
travaux de rénovation. La majorité des autres hôtels font en revanche des rafraîchissements et des travaux
d’entretien réguliers.
Evolutions futures
Un parc résidentiel de loisirs sera ouvert fin 2014 dans le quartier en développement du secteur Vallon-Pont
l’Evêque. Celui-ci prévoit la création de 32 unités locatives à caractère résidentiel et d’une résidence de tourisme
de 32 appartements avec des services hôteliers (réception dans un bâtiment commun et des hébergements sous
forme de chalets). Celui-ci ne devrait pas impacter de manière significative l’hôtel en projet (se destinant davantage
à une clientèle de moyen séjour), il permettrait au contraire de constituer un pôle hôtelier à proximité du plan d’eau.
L’hôtel Les Ursulines a également pour projet à terme (sans échéance annoncée) de réaliser une extension de son
bâtiment pour augmenter sa capacité d’hébergement et pouvoir accueillir plus de groupes à la fois. En effet, il lui
arrive de devoir refuser des clientèles de groupes par manque de chambres.
Le parc hôtelier de la zone d’étude regroupe 14 hôtels pour 256 chambres. L’hôtel en projet intègrera un
marché caractérisé par la prédominance de l’hôtellerie économique (43,8%) et une faible représentation de
chambres milieu (31 chambres, 12,1%) et haut de gamme (43 chambres, 16,8%). L’hôtellerie est
essentiellement indépendante et familiale de très petite capacité : 18 chambres en moyenne, contre
31 chambres pour les hôtels de province. L’hôtellerie de chaîne n’est présente que sur le segment
économique avec l’enseigne Ibis du groupe Accor. Ceci laisse un potentiel de développement sur les
créneaux supérieurs à Autun même si la ville même rassemble 84,4% de l’offre de la zone d’étude.
L’hôtellerie de la Communauté de Communes et en particulier celle d’Autun montre dans l’ensemble un
manque d’équipements et services dédiés à la clientèle de loisirs. Or, le site proche de l’Eduen permettrait
de bénéficier de la présence d’équipements et de services développés à proximité, permettant d’envisager
une clientèle plus diversifiée et un avantage concurrentiel vis-à-vis des autres unités d’Autun, avec
seulement deux unités économiques à proximité.
Le parc hôtelier montre également une déficience qualitative avec des unités manquant de rénovations
d’ensemble et un état qualitatif homogène au sein des structures. Se démarquent seulement les
5 établissements nouvellement classés ou en cours, les autres ayant réalisés des travaux davantage
d’entretien et de rafraîchissement.
L’analyse tarifaire du parc hôtelier révèle par ailleurs l’absence d’offre comprise entre 75€ et 93€, laissant
une fenêtre d’opportunité pour un nouvel établissement.
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2.2. LA DEMANDE HOTELIERE
L’activité moyenne des établissements dans la zone d’étude a été déterminée à partir de :
La base de données de MKG Hospitality recense les performances de l’hôtellerie de chaîne,
représentée dans la Communauté de Communes par un établissement économique, l’hôtel Ibis Autun (46
chambres). Pour des raisons de confidentialité de ces données, celles-ci ne seront pas diffusées de
manière individuelle.
Les données de l’INSEE, du Comité Régional du Tourisme de Bourgogne et de la Communauté de
Communes de l’Autunois pour les éléments relatifs à la demande et l’origine de la clientèle.
Les entretiens avec les hôteliers de la zone d’étude :
o
o
o
o
o
l’hôtel Les Arcades, 29 chambres, 2*NN
l’hôtel du Grand Café, 9 chambres
l’hôtel Ibis Autun, 46 chambres, 3*NN
l’hôtel La Tête Noire, 31 chambres
l’hostellerie les Ursulines, 43 chambres, 4*NN en cours
Les données publiées en ligne par Infogreffe recensant les chiffres d’affaires des hôteliers interrogés de
la Communauté de Communes en 2012.
Les entretiens avec les structures locales suivantes :
o
o
o
o
le Lycée militaire,
le Parc des Expositions
le Golf d’Autun,
l’Office de Tourisme d’Autun
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2.2.1.1
Taux d’occupation
1
Taux d’occupation moyen des hôtels d’Autun entre 2009 et 2012
60%
55%
54,1%
52,8%
50,4%
49,4%
50%
45%
40%
35%
30%
2009
2010
2011
2012
Avec un taux d’occupation de 49,4% en 2012, l’hôtellerie d’Autun enregistre des performances très inférieures
aux standards dans les hôtels de province (60,7% en 2012), malgré des capacités moyennes plus faibles :
18 chambres dans la Communauté de Communes, et 24 chambres en moyenne à Autun contre 31 chambres en
province en 2013. Les hôtels de plus grande capacité de la Communauté de Communes et ceux qui sont
situés en plein centre-ville enregistrent les meilleures performances du territoire, avec des taux
d’occupation équivalents ou supérieurs à 60%. En revanche, les hôtels proches de la gare ont une
fréquentation plus faible, davantage autour de 50%-55% en grande partie liée à leur état qualitatif inférieur. L’hôtel
Les Arcades a précisé avoir perdu un contrat corporate lui faisant perdre autour de 20 points de taux d’occupation
entre 2010 et 2012. Les hôtels de petite capacité observent de plus en plus de « walk in » dans leur activité depuis
environ 2010.
Le marché a enregistré une baisse de sa fréquentation avec -3,4 points de taux d’occupation entre 2009 et 2012.
La crise économique débutée en 2008 a réduit les budgets voyages des entreprises et des clientèles de loisirs et
entraîné une baisse de 2,4 entre 2009 et 2010. Les hôtels de plus petite capacité considèrent que la concurrence
avec les gîtes et chambres d’hôtes s’est accrue ces dernières années.
L’année 2011 a été particulièrement favorable pour les hôteliers d’Autun qui ont tous constaté une hausse de leur
taux de remplissage à l’année d’environ 4 points, sans pouvoir identifier les réelles raisons de celle-ci. La hausse
de la fréquentation s’est enregistrée davantage sur la haute saison (d’avril à octobre) avec plus de 6 points d’écarts
entre 2010 et 2011. Elle s’est traduite par ailleurs par une hausse de 20% de chiffre d’affaires chez certains hôtels
à des niveaux supérieurs à la période de pré-crise.
En revanche, entre 2009 et 2012, les tendances baissières sont davantage marquées en basse saison (-7 points
environ), révélant une plus forte saisonnalité au fil des ans avec la haute saison (-0.9 points entre 2009 et 2012).
Certains hôteliers ont perdu autour de 10 et 15% de leur chiffre d’affaires et 10 points de taux d’occupation au
cours de cette période. Pourtant, certaines nationalités (canadienne, suisse, belge) se sont montrées en hausse
dans certaines unités du centre-ville, tels que l’hôtel du Grand Café intégralement rénové en 2010.
En 2013, les hôteliers constatent globalement une forte baisse de l’activité de l’ordre de 5 points et de 10% de
perte sur leur chiffre d’affaires par rapport à l’année précédente, et ce quel que soit le positionnement des hôtels en
raison d’une météorologie peu favorable. L’hôtel Logis La Tête Noire a mentionné une diminution du nombre de
groupes de loisirs cette année, alors que pour l’hôtel Ibis et l’hôtel Les Ursulines, la baisse est généralisée à
l’ensemble des clientèles. Pour l’hôtel du Grand Café, une hausse de la fréquentation a été constatée uniquement
dans la restauration, qui ne dépend toutefois pas uniquement de sa clientèle hôtelière, l’établissement louant des
chambres plus à titre de complément d’activité.
1
Taux d’occupation moyens dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality :
Super-économique : 64,7%
Economique : 59,2%
Milieu de gamme : 58,1%
Global : 60,7%
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2.2.1.2
Saisonnalité de l’activité
Variations mensuelles des taux d’occupation des hôtels d’Autun en 2011 et 2012
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Janv
2012 37,6%
Févr
Mars
Avr
Mai
Juin
Juil
Août
Sept
Oct
Nov
Déc
38,9%
44,7%
48,3%
50,3%
64,6%
62%
67%
61,5%
50,6%
37%
29,2%
2011
45,4%
43,7%
54,1%
63,9%
66,1%
65,6%
71%
67,7%
59,7%
41,3%
34,8%
36%
(Sources : CRT Bourgogne – 09/2013)
La saisonnalité enregistrée est caractérisée par une complémentarité entre clientèle de loisirs et d’affaires :
- la haute saison s’étend de mai à octobre avec des taux d’occupation supérieurs à 50%. Un pic de fréquentation
est enregistré de juin à septembre, lié à la présence combiné des deux clientèles et une très forte affluence des
touristes d’agrément en juillet et août.
- la basse saison correspond aux mois de novembre à avril où l’activité hôtelière est essentiellement liée aux
nuitées d’affaires.
Les hôtels d’Autun montrent des divergences de saisonnalité. En effet, les hôtels super-économiques et
économiques de petite capacité présentant une clientèle moins variée que dans les segments supérieurs. L’hôtel
Ibis Autun, le Logis La Tête Noire et l’Hostellerie Les Ursulines sont moins sujets aux variations saisonnières. C’est
la raison pour laquelle certaines unités ferment en fin d’année.
La baisse de la fréquentation enregistrée entre 2011 et 2012 se retrouve bien dans les variations saisonnières. Si
en 2011, les niveaux atteints sont similaires ou supérieurs, une haute saison plus significative est observable en
avril, mai et octobre où les taux d’occupation en 2011 atteignent au moins 54% contre environ 50% en 2012.
Les entretiens menés avec les hôteliers de la zone d’étude ont confirmé la dominance de la clientèle d’affaires, très
présente pendant la semaine, et plus particulièrement le mardi et le mercredi. A noter que l’Hostellerie Les
Ursulines a d’ailleurs pour projet d’étendre sa capacité d’hébergement à termes, en raison d’un problème de
capacité qui ne lui permet pas d’accueillir deux groupes en même temps en mai et juin et septembre et octobre. En
été en revanche, l’activité est au plus importante pendant les week-ends, où des périodes de saturation sont
observées.
Quelques événements dans l’année sont également sources de clientèle et peuvent occasionner de manière très
ponctuelle un accroissement de la demande durant l’année et une saturation de l’offre dans certains hôtels :
Masters de pétanque (2 jours en semaine en août), le Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La
Châtaigne (en week-end en août) à Chissey-en-Morvan, les cérémonies organisées au sein du Lycée Militaire.
La durée de séjour moyenne est de 1 nuit sur l’ensemble de l’hôtellerie. Seule l’Hostellerie Les Ursulines, dont
la clientèle est à dominante étrangère, affiche une durée moyenne de séjours supérieure aux autres unités
hôtelières et à celle de Bourgogne (1,8 jours).
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2.2.1.3
Prix moyens et des revenus par chambre disponible
1
En 2012, l’hôtellerie d’Autun dans son ensemble affiche des niveaux de prix moyen et de RevPAR tout à
faits corrects mais inférieurs aux standards nationaux des hôtels de province (près de 10€). Il est toutefois
à noter que les moyennes de référence proviennent de la base de données MKG Hospitality, principalement
renseignée par des hôtels de chaîne dont les niveaux de prix moyens et RevPAR sont supérieurs à
l’hôtellerie indépendante.
Seul le créneau super-économique montre des indicateurs de performance relativement en ligne avec ceux-ci.
En effet, le prix moyen est compris entre 40€ et 50€, pour un RevPAR d’un peu moins de 30€, alors que les
standards à l’échelle provinciale sont de respectivement 42,6€ et 27,6€. L’hôtellerie proche de la gare affiche un
prix moyen légèrement supérieur à celle du centre-ville, qui permet d’équilibrer ses revenus malgré un taux
d’occupation inférieur.
L’hôtellerie économique affiche des indicateurs faibles au regard des moyennes dans les hôtels de province. Le
prix moyen (entre 50€ et 60€) est en effet inférieur en raison de tarifs négociés importants. La présence de
corporate liée à une clientèle fidèle est compensée en partie par des niveaux d’occupation élevés pour la ville. Ceci
lui permet d’atteindre un RevPAR compris entre 30€ et 40€ (contre 40,6€ en France).
Sur le créneau milieu de gamme, le taux d’occupation fait partie des plus élevés de la ville (plus de 60%) en
raison de sa capacité, de sa localisation. Ceci peut expliquer également un niveau de prix moyen un peu faible
pour le créneau (compris entre 80€ et 90€ contre 96,4€). Cependant, le RevPAR est tout à fait satisfaisant avec
des niveaux supérieurs aux moyennes dans les hôtels de province du même créneau (56€).
Même si l’hôtel haut de gamme (deuxième plus grand hôtel d’Autun) atteint lui aussi un niveau d’occupation très
satisfaisant (plus de 60%), il a atteint en 2012 un prix moyen faible (supérieur à 90€ ) pour le créneau (186€ en
province) en raison d’un bon apport en groupes de loisirs assortis de tarifs négociés importants. Avec un RevPAR
supérieur à 60€, l’établissement n’atteint pas les niveaux de performance des hôtels de province (109,9€).
1
Prix moyens dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality :
Super-économique : 42,6€
Economique : 68,6€
Milieu de gamme : 96,4€
Haut de gamme : 186€
Global : 76,4€
RevPAR dans les hôtels de province en France en 2012, BDD MKG Hospitality :
Super-économique : 27,6€
Economique : 40,6€
Milieu de gamme : 56€
Haut de gamme : 109,9€
Global : 46,4€
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2.2.1.4
Autres caractéristiques de la demande hôtelière à Autun
Mix-clientèles de quelques hôtels
représentatifs d’Autun
Mix-clientèles de la Saône-et-Loire
Affaires
44,9%
Affaires
58,7%
Loisirs
41,3%
Loisirs
55,1%
(Source : Insee, entretiens avec les hôteliers – 09/2013)
Contrairement au département, où la clientèle de loisirs (environ 55%) est légèrement supérieure à la clientèle
d’affaires (près de 45%), une nette disparité s’observe au sein de la zone d’étude. En effet, compte tenu de la
moindre venue des clientèles par rapport à Beaune ou Châlon-sur-Saône par exemple, la demande est
globalement dominée par le segment affaires représentant 58,7%.
Cette dernière est principalement constituée d’individuels (commerciaux et ouvriers), en particulier dans les
segments super-économiques et économiques où ils constituent la majorité des clientèles. Tous les hôteliers
rencontrés à Autun ont confirmé que 4 grandes sociétés en particulier sont pourvoyeuses de nuitées régulières
dans la ville : DIM, Nexans, Tolix Steel et Gauthey Automatismes sont les sociétés les plus communément citées.
L’hôtel Les Arcades est le seul à avoir précisé ne pas développer de partenariats auprès des principales
entreprises locales. Il a constaté par ailleurs en 2010 la fin d’un contrat avec un centre de formation de la SNCF
expliquant en partie la forte baisse de son taux d’occupation (-20 points en 2 ans). Cette clientèle est présente de
manière plus constante dans l’année : de février à début juillet et de fin août à novembre, pour les hôtels disposant
d’un produit le plus adapté aux attentes de ce segment.
Les groupes d’affaires sont peu nombreux à Autun du fait des petites capacités du parc hôtelier. Les 3 hôtels de
plus grande capacité et qui performent le mieux, ont développé une stratégie de commercialisation propre leur
permettant d’attirer une clientèle plus variée dans ce créneau en particulier et d’enregistrer de meilleurs résultats:
les Ursulines vise les marchés étrangers, l’hôtel Ibis bénéficie des contrats nationaux avec Accor et de l’enseigne
de chaînes, l’hôtel La Tête Noire a développé un partenariat avec les associations Kiwanis, Rotary Club et Lions
Club.
Les séminaires résidentiels minoritaires à Autun car très souvent organisés à la journée, sont présents
principalement dans l’Hostellerie Les Ursulines, l’hôtel La Tête Noire et Ibis Autun qui proposent des capacités
d’hébergement suffisantes. Mais les hôtels les plus performants ont commercialisé leur produit à plus large échelle
sur l’axe ferroviaire Paris-Lyon et attirent des entreprises nationales pour des séminaires notamment.
La clientèle d’agrément est une clientèle itinérante en Bourgogne essentiellement présente les weekends de juin
à octobre. Les hôteliers indiquent également que les évènements organisés à Autun (Masters de pétanque et le
Rallye automobile national d’Autun Sud Morvan – La Châtaigne tous deux en août) mais également les
événements familiaux sont occasionnellement pourvoyeurs de nuitées. Cette clientèle génère au même titre que la
majorité de la clientèle d’affaires une demande très courte de l’ordre d’une nuit en moyenne.
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Répartition des nuitées étrangères de Saône-et-Loire
Répartition des nuitées étrangères des hôtels
d’Autun
Etrangers
25,5%
Etrangers
21,4%
Français
78,6%
Français
74,5%
Sources : Insee, CRT Bourgogne, entretiens avec les hôteliers – 09/2013)
La part des nuitées étrangères est équivalente au sein des hôtels interrogés (25,5% des nuitées) que dans
l’ensemble du département (21,4%). Selon les entretiens avec les hôteliers, ce segment de clientèle est lié aux
groupes de loisirs et davantage présent dans les segments supérieurs et les établissements présentant un produit
adapté, soit par le cadre, soit par les capacités : entre autres l’Hostellerie Les Ursulines a mis en place une
politique de commercialisation axée sur le segment étranger (70% de sa clientèle). Ce dernier a précisé d’ailleurs
que ces clientèles contribuaient à allonger la durée de séjour.
Les principales clientèles étrangères mentionnées par les hôteliers sont majoritairement européennes,
représentées par les Allemands (26,4%), les Belges (24,5%) et les Hollandais (10%). Selon l’hôtel La Tête Noire,
les groupes ont été moins nombreux en 2013, ce qui a contribué en partie à faire fléchir le taux d’occupation.
L’hôtel Ibis Autun a constaté à l’inverse une bonne progression des groupes de Chinois en 2013 dans son
établissement.
L’analyse de la demande du marché hôtelier met en exergue des taux d’occupation satisfaisants en 2012 à
Autun. Les variations saisonnières des hôtels d’Autun sont révélatrices de la complémentarité entre les
deux segments, avec une haute saison de mai à octobre.
Les hôtels de catégories supérieures (milieu et haut de gamme) et de plus grande capacité sont favorisés
par un produit adapté à une clientèle plus variée que les autres unités, dont l’activité repose sur les
clientèles itinérantes et l’environnement économique local. Ceci leur permet d’être moins sensible aux
variations saisonnières et d’étaler leur activité sur l’ensemble de l’année, mais également d’afficher des
taux d’occupation atteignant environ 60%, contre près de 50% pour l’ensemble de l’hôtellerie d’Autun.
Les niveaux de prix moyen sont satisfaisants bien que plus faibles que l’hôtellerie de chaînes en province
en France mais certains, en particulier l’hôtellerie milieu de gamme, parviennent à équilibrer leurs revenus
et afficher un revenu par chambre disponible satisfaisant pour une hôtellerie indépendante.
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3. ENQUETE AUPRES DES PRESCRIPTEURS POTENTIELS
Dans le cadre de cette étude, des entretiens ont été réalisés auprès des acteurs économiques locaux afin
d’identifier les attentes et besoins des clients qui fréquentent les hôtels, déterminer les infrastructures plébiscitées
et leur intérêt pour la création d’un nouvel hôtel à Autun.
Ces entretiens téléphoniques ont été réalisés auprès des structures suivantes :
Prescripteurs
Fonction de la personne
interrogée
Localisation
Avis sur le projet
ENTREPRISES
Gauthey Automatismes
Autun
Responsable
Grand intérêt pour un hôtel milieu de gamme car pas
totalement satisfait du parc actuel, recherche un niveau
de services plus élevé.
Veldeman Literie
Autun
Secrétaire
Intérêt pour un hôtel de qualité (milieu ou haut de
gamme) mais pas au Parc des Expositions, où il y a déjà
des hôtels et emplacement trop éloigné de leurs locaux.
PROALIM
Autun
Secrétaire
Intérêt pour un hôtel économique ou milieu de gamme
mais satisfait de l’offre actuelle, site d’implantation plus
intéressant au niveau de la ZAC de Bellevue
DIM
- C3D
- Siège social Rueil
Malmaison
Autun
- Assistante de Direction
- Assistante des Ressources
Humaines
Intérêt faible : besoins limités, déplacements à la
journée et offre actuelle satisfaisante.
Neyrat
Autun
Secrétaire
Pas d’intérêt particulier: satisfait de l’hôtellerie actuelle
AGENCES DE VOYAGES ET AUTOCARISTES
Marjorie Découverte
St-Leu-la Forêt
Gérante
Intérêt : pas d’hôtel 3* (type Les Ursulines) en nombre
suffisant malgré des besoins limités en matière
d’hébergement
Kéolis Bourgogne
Dijon
Responsable commercial
Intérêt pour un groupe en particulier et de manière très
ponctuelle malgré des besoins jusqu’à présent satisfaits.
Fairplay Voyages
Vincennes
Service Groupes
Pas d’intérêt particulier : hébergement à Beaune, visite
à la journée d’Autun
Voyages Girardot
Perrigny-les-Dijon Service Réceptif
Pas d’intérêt particulier : demande rare, hébergement
plutôt à Dijon, Beaune ou Chalon-sur-Saône, visite à la
journée d’Autun
A noter également que les structures suivantes ont été contactées afin de se faire une opinion plus générale de la
demande et des besoins des visiteurs : Autun Morvan Tourisme, le Lycée Militaire, le Parc des Expositions et le
Golf d’Autun.
Les entreprises Fontaine Transports, Ceadom, Accma Entreprise, L’Eclat du Morvan, entreprise Rieufort,
Honeywellont été contactées mais ont indiqué ne pas avoir de besoin en hébergements ou très rares dans la
Communauté de Communes.
Les agences de voyages suivantes ne programment pas du tout Autun : Durand Tourisme, Voyages Ginhoux,
Evao Voyages.
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Septembre 2013
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Motifs de séjour et profils des clientèles
La majorité des entreprises contactées s’occupent elles-mêmes des réservations, sans passer par un
intermédiaire de type agence de voyage. A DIM, aucune personne n’est en charge de l’ensemble des
réservations pour les besoins des différentes entités d’Autun, chaque service s’en occupant individuellement.
Les besoins de la société dans son ensemble sont de fait difficilement identifiables par le biais seuls des
entretiens prescripteurs.
Le nombre de visiteurs accueillis par mois est variable, dépendant de l’activité de l’entreprise, et de sa taille.
Toutefois, les volumes par entreprise sont assez modérés mais constants puisque le nombre de visiteur oscille
entre moins de 5 (2 entreprises) et 5 à 10 (1 entreprise) par mois. Pour les deux services contactés chez DIM,
les besoins sont plus limités pour chacun avec de 2 à 4 visites par an, il en est de même pour la société Neyrat
qui organise l’hébergement de ses visiteurs en moyenne 1 fois par an. Cependant, les entreprises réservent de
temps en temps pour leurs visiteurs et leur activité génère également des visites de commerciaux extérieurs qui
s’occupent eux-mêmes de leur hébergement sur place.
Ces visites proviennent de manière générale du siège et de la direction (DIM, Proalim, Veldeman Literie).
Elles ont lieu essentiellement dans le cadre de visites individuelles et plus rarement de séminaires (DIM). Les
sociétés Veldeman Literie, Neyrat et Proalim réservent également des chambres pour certains commerciaux.
Les seuls besoins identifiés dans l’entreprise Rieufort concernent la conférence des Présidents de CCI de
France organisée en janvier.
La durée moyenne de séjour est courte pour l’ensemble des entreprises contactées et correspond en moyenne
à 1 nuit, voire 2 pour l’entreprise Veldeman Literie.
L’origine géographique des visiteurs est majoritairement française, de l’Ile-de-France et de Lyon. Seules les
entreprises Veldeman Literie et Gauthey Automatismes ont des demandes de la part de nationalités étrangères
variées, notamment belges. L’interlocuteur au siège de la société DIM à Rueil-Malmaison a précisé que
beaucoup de déplacements en provenance du siège s’organisent à la journée, rendu possible par l’accès en
TGV en un peu plus d’une heure depuis Paris.
Agence de voyages et autocaristes
Un grand nombre d’agences de voyages et autocaristes ont mis en avant des besoins très limités en matière
d’hébergement à Autun à l’heure actuelle, même parmi celles qui sont spécialisées sur la Bourgogne et
programment Autun.
Autun est une destination de passage. Lorsqu’elle est programmée, les déplacements se font à la journée
voire même à la demie journée (circuit de 2 ou 3h). Le patrimoine historique d’Autun en fait un passage
intéressant en Bourgogne, avec notamment la découverte de la Cathédrale et de la vieille ville avec un guide de
l’Office de Tourisme.
Seules deux agences de voyages, Kéolis Bourgogne et Magali Découverte sont concernées. Leur clientèle est
constituée de seniors et plus rarement de jeunes.
Pour Kéolis Bourgogne, il s’agit d’un groupe d’une quinzaine d’étudiants américains qui viennent très
ponctuellement une nuit chaque année. Une ou 2 fois par an, un groupe de 30 personnes de Paris est accueilli à
l’occasion de vendanges dans la région.
Pour Magali Découverte, la demande s’inscrit davantage dans l’organisation de séjours touristiques pour une
clientèle de seniors de 30 à 50 personnes en provenance de la région parisienne. Les commandes sont peu
fréquentes et varient d’une fois par trimestre à une fois par an. Les nuitées à Autun sont cependant organisées
davantage pour le réveillon que le reste de l’année.
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Utilisation du marché hôtelier et satisfaction
Entreprises
Pour les entreprises interrogées, le choix des hôtels se fait tout d’abord en fonction des attentes des visiteurs,
très généralement des habitués, mais également des accords avec l’hôtellerie locale. Si le niveau de services et
la qualité de l’hébergement sont importants, il apparaît que les politiques de commercialisation des hôteliers
avec la recherche de partenariats et de tarifs négociés est importante. Pour la société Veldeman Literie, il s’agit
également de proposer un hébergement en centre-ville pour des raisons de commodités.
Les établissements privilégiés sont positionnés sur les créneaux supérieurs (La Tête Noire et Les Ursulines)
ou un cadre agréable permettant de proposer un produit supérieur aux autres unités économiques (Auberge du
Vieux Moulin). L’hôtel Logis La Tête Noire est privilégié par le plus grand nombre, notamment par 4 entreprises
(Gauthey Automatismes, Proalim, les deux services de DIM et Neyrat), suivi de l’Auberge du Vieux Moulin
pratiqué par le service logistique C3D de DIM et Veldeman Literie. Cette dernière entreprise est la seule à
réserver des chambres dans l’Hostellerie Les Ursulines pour les cadres dirigeants et les visites en provenance
de son siège. La société VFLI, filiale de la SNCF, précise que seuls les hôtels partenaires et résidences du
groupe Orféa sont utilisés.
Cependant, plusieurs problèmes sont mentionnés par les interlocuteurs. Le service C3D de DIM et la société
Gauthey Automatismes considèrent que la qualité du service et des prestations des Ursulines a baissé au fil des
années. Ainsi, ils ne favorisent plus cet établissement surtout considérant les tarifs pratiqués. Pour nombre des
entreprises, le parc hôtelier d’Autun dans son ensemble affiche un niveau de prestations faible et un
hébergement de petites capacités et vétuste. Par ailleurs, une société résume la situation en précisant qu’il
existe un réel problème de concordance de l’offre avec les besoins des entreprises autunoises et que certains
hôtels sont fermés en période creuse. Aussi, la société Gauthey Automatismes réserve depuis un an (de temps
en temps) des chambres à Beaune ou à Chalon-sur-Saône pour ses principaux clients et sur leur demande.
L’entreprise Rieufort dont les besoins identifiés concernent uniquement la Conférence des Présidents de CCI de
France qui a accueilli 250 personnes, a rencontré des difficultés de réservations dans les hôtels et a été logé au
foyer des jeunes travailleurs rue Saint-Exupéry à proximité de la clinique et de la gare ferroviaire d’Autun. Selon
la personne interrogée au Lycée Militaire d’Autun, il en est de même pour la majorité des familles qui se
déplacent à l’occasion des journées portes ouvertes et cérémonies.
Pour Girardot Voyages et Fairplay Voyages, Dijon, Beaune et Chalon-sur-Saône sont privilégiées pour
l’hébergement de leur clientèle. Ces villes disposent en effet de niveau de prestations supérieures et elles ont
l’habitude de travailler avec certains établissements. Pour programmer Autun comme lieu d’hébergement, il faut
que la demande vienne des clientèles elles-mêmes.
Pour les deux agences de voyages à qui il arrive de prévoir une halte d’une nuit à Autun (Kéolis Bourgogne et
Magali Découverte), les établissements sont identiques : l’hôtel Les Ursulines et l’hôtel La Tête Noire en raison
du positionnement de leur produit et des tarifs pratiqués.
La faible capacité d’hébergement à Autun est un élément défavorable pour la destination. Les hôtels de type
4*NN ne sont pas suffisamment nombreux et de trop petite capacité, qui leur pose des problèmes de
disponibilités à certains moments où la clientèle d’affaires est également présente, en particulier en septembre,
alors que les réservations sont réalisées en avril.
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Prestations et budget attendus par les clientèles
Entreprises
Les équipements et services attendus restent assez basiques : la présence d’un parking fermé si possible,
l’accès au Wifi. Les équipements de loisirs ne sont pas cités comme indispensables mais accessoires, ils
fourniraient en outre un plus tant qu’ils ne sont pas inclus directement sur les tarifs hébergement (salle de sport
et piscine couverte).
Les besoins en salles de réunion sont limités : la société de logistique C3D de DIM est la seule à attendre ce
service au sein d’un hôtel, même si leurs besoins sont rares. Dans ce cas, ils utilisent les salles de conférence
de l’hôtel La Tête Noire et de l’Auberge du Vieux Moulin. La société Proalim organise régulièrement des
réunions d’affaires mais disposent pour ce faire de salles dédiées dans ses locaux. Toutefois, une
méconnaissance des équipements et services des hôtels est observable : un interlocuteur a déclaré ne pas se
poser la question car selon lui, il n’existe pas de prestations annexes au sein des établissements de la ville.
Le seul service attendu concerne l’offre de restauration. Pour les entreprises Gauthey Automatismes et C3D, un
hôtel devrait proposer une offre de restauration de qualité, précisée de type gastronomique et haut de gamme
(Gauthey Automatismes). Cette dernière précise que des repas d’affaires sont organisés dans des restaurants
locaux (Chateaubriand, le Rempart, le Chapitre ou à Montceau-les-Mines au restaurant Le France). En
revanche, pour les entreprises Veldeman Literie et Proalim, les traiteurs (dans le cadre des réunions d’affaires)
et restaurants locaux suffisent.
Les tarifs privilégiés sont pour tous compris entre 75€ et 100€ petit-déjeuners compris (entre 100€ et 125€ tarif
affiché), qui correspondent pour tous (hormis la société Gauthey Automatismes) à des tarifs préférentiels chez
les hôteliers.
La gamme de produits la plus satisfaisante pour les agences de voyages qui programment Autun concerne un
4* NN majoritairement, de type Les Ursulines. Le parking est essentiel pour les groupes de loisirs et un
restaurant de type traditionnel est recommandé. La Bourgogne étant une destination connue pour sa
gastronomie, il faudrait privilégier des plats régionaux de qualité, incitant les visiteurs à revenir.
Pour Fairplay Voyages, un bon 3* NN, au-dessus de l’enseigne Ibis présente à Autun serait satisfaisant. Les
équipements attendus sont là encore fonctionnels : un accès facile en bus et un emplacement dédié, une
restauration de type traditionnelle. En termes de capacités d’hébergement, les réservations concernent
généralement entre 10 et 30 chambres et entre 25 et 45 personnes. Un accueil chaleureux, convivial et un
environnement agréable est aussi important que la propreté de l’ensemble de l’établissement.
Pour Evao Voyages, dont l’interlocuteur connait bien Autun, l’hôtellerie existante est une hôtellerie d’étape et pas
de destination. Elle souffre également d’un niveau qualitatif médiocre et d’une propreté générale limitée, autant
de critères décisifs dans le choix des établissements programmés par les agences de voyages, end hors du
simple problème de capacité d’accueil et d’emplacement de parking. L’offre globale ne correspond pas à leurs
attentes.
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Intérêt pour le projet
Entreprises
Une seule entreprise se dit très intéressée par l’ouverture d’un nouvel établissement hôtelier à Autun. Aucune
préférence sur le site d’implantation n’a été mentionnée. L’interlocuteur se dit être partiellement insatisfait du
parc actuel et recherche un produit de qualité supérieure (de type 4*NN) à ce qui existe aujourd’hui. En effet,
l’hôtel des Ursulines est en baisse et n’est plus l’établissement privilégié pour l’hébergement de ses visiteurs.
Par ailleurs, l’hôtel La Tête Noire dispose de chambres trop petites.
La plupart des entreprises interrogées (Proalim, Veldeman Literie et société C3D de DIM) se dit satisfaite du
parc actuel et ne rencontre pas de problème particulier de réservation. Elle privilégierait éventuellement un
nouvel établissement en fonction de l’environnement, du niveau de qualité et des tarifs proposés. La société
C3D ne voit pas d’inconvénient à un nouveau projet hôtelier sur le site du plan d’eau du Vallon. Pour Veldeman
Literie et Proalim cependant, l’emplacement du site est peu intéressant car trop éloigné de leurs locaux et du
centre-ville.
Une hôtellerie milieu ou haut de gamme à des tarifs identiques à ce qui existe déjà serait intéressante, entre 75€
et 100€ avec tarifs négociés.
L’intérêt des agences de voyages et des autocaristes reposent sur la catégorie et les tarifs proposés. Intéressés
par des hôtels de type milieu ou haut de gamme, elles recherchent des prestations supérieures à ce qui existe
déjà. Pour Kéolis Bourgogne, il est important de proposer un établissement avec un certain confort et de la
prestance.
Les tarifs proposés sont inférieurs à 100€ comme pour les entreprises. Avec des tarifs préférentiels bénéficiant
de 10 ou 20% inférieurs aux prix affichés, Kéolis préconise des niveaux tarifaires identiques au tarif de l’hôtel La
Tête Noire, environ 80€ pour ses groupes, et autour de 100€ similaires à l’hôtel Les Ursulines pour le groupe
d’étudiants américains dont les prestations recherchées sont supérieures.
Pour Magali Découverte, le budget recommandé est plus faible atteignant 50€ par personne en demi-pension.
Les entretiens réalisés avec les différents acteurs économiques et touristiques font ressortir des avis
mitigés concernant la création d’un nouvel hôtel à Autun.
Il n’existe pas de réel besoin identifié en tant que tel à Autun. Pour les entreprises, l’offre actuelle est
relativement satisfaisante. Les agences de voyages montrent à l’inverse un problème de concordance visà-vis de leurs besoins et de leurs attentes. Elles relèvent surtout un problème global de territoire, qui
apparait avant tout comme une ville de passage et d’étape que comme une véritable destination
touristique. Le parc hôtelier souffre d’un manque de capacités évident et d’un niveau qualitatif mitigé pour
les prescripteurs actuels et potentiels. Les demandes visent des établissements 3* ou 4* nouvelles normes
avec des équipements de base et des tarifs inférieurs à 100€ pour la majorité des interlocuteurs.
L’implantation d’un nouvel établissement permettrait par ailleurs aux professionnels du tourisme
interrogés de reconsidérer Autun comme une étape d’une nuit parmi un circuit.
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4. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET
4.1. AVIS SUR LA FAISABILITE DU PROJET
Au regard de l’ensemble des éléments cités à travers ce rapport, MKG Hospitality émet un avis favorable à
la création d’un établissement milieu de gamme (3*NN) à Autun, sur le site face au Parc des Expositions.
Cet emplacement permettra en effet de capitaliser sur une offre principalement axée sur le loisirs, en lien
avec le développement de la zone directe environnante.
Le site pressenti permettra de s’insérer dans le projet de création d’un pôle touristique autour du Plan d’eau du
Vallon et de proposer un produit plus axé sur les clientèles de loisirs et familiales, qui sont aujourd’hui peu
privilégiées par l’hôtellerie locale. Il présente par ailleurs la meilleure accessibilité et visibilité, car l’hôtel serait l’un
des premiers visibles depuis l’axe majeur d’entrée de la ville (la route nationale N80) et serait plus proche de la
gare TGV Le Creusot-Montchanin, à 30 minutes en voiture et relie la ville à Paris (1h) et Lyon (45 minutes).
Les disponibilités foncières à proximité et le projet de développement de la zone laissent envisager la possibilité de
proposer de nombreux équipements et services complémentaires et un environnement de destination de loisirs afin
d’allonger la durée de séjours et d’ouvrir le champ des clientèles à l’échelle d’Autun.
Autun est une ville dont l’activité économique repose sur le secteur tertiaire, surtout pourvoyeurs de nuitées
d’affaires de passage et de commerciaux. Elle présente néanmoins des employeurs importants (2 sociétés de plus
de 200 entreprises) dans l’industrie, certaines de renommées nationales et internationales et génératrices de
nuitées.
Ce dynamisme est renforcé par la présence d’un fort potentiel en matière de tourisme de loisirs grâce au riche
patrimoine architectural de la ville et la thématique gallo-romaine en ligne avec la stratégie de communication de la
région Bourgogne.
L’offre hôtelière locale est caractérisée globalement par une faiblesse tant quantitative que qualitative. Le parc est
majoritairement constitué d’une petite hôtellerie indépendante, avec en moyenne 18 chambres et un seul
établissement hôtelier de chaînes. Caractérisé par une prédominance du segment économique, le parc en
chambres est peu présent dans les créneaux supérieurs, avec une seule unité en milieu et haut de gamme.
Contrairement aux autres segments et à l’hôtel Ibis, les deux hôtels milieu et haut de gamme faisant partie des
hôtels proposant les plus grandes capacités pour la ville offrent un produit satisfaisant grâce à des rénovations
davantage d’ensemble en vue de la mise aux normes et du nouveau classement hôtelier.
Le parc hôtelier présent en face du terrain pressenti, l’hôtel Ibis Autun et Les Jardins du Lac nécessitent tous deux
des rénovations de profondeur, malgré les efforts fournis par l’hôtel Ibis sur le bâtiment extérieur et le rez-dechaussée.
L’analyse de la demande montre de meilleurs taux d’occupation dans les hôtels de plus grande capacité car ils
bénéficient d’une clientèle plus variée, en l’occurrence en groupes et en clientèle de loisirs. L’hôtel La Tête Noire
représentant le segment milieu de gamme bénéficie notamment de son adhésion au réseau Logis et de
partenariats nationaux générant une clientèle régulière. Même si les prix moyens sont globalement inférieurs aux
standards nationaux dans les hôtels de province, il est le seul parmi ceux qui performent le mieux à afficher un
niveau de RevPAR en ligne avec son segment grâce à un bon équilibre entre taux d’occupation et prix moyen.
Le positionnement tarifaire global dans la Communauté de Communes et à Autun, qui concentre plus de 80% du
parc en chambres, fait apparaître un potentiel de développement d’un produit à des tarifs en chambre double
standard entre 60€ et 80€. MKG Hospitality préconise de créer un hôtel milieu de gamme avec des tarifs
positionnés sur ce créneau, correspondant à de l’hôtellerie économique supérieure, afin de garantir un bon
remplissage.
Cet avis positif est conditionné par la réalisation des différents volets touristiques de la zone Vallon Pont
L’Evêque ainsi qu’une commercialisation et une communication adaptée aux clientèles de loisirs puis
d’affaires. Il est ainsi fortement recommandé de ne pas créer une concurrence frontale au parc hôtelier
existant, notamment de proximité, via une offre milieu de gamme, un cadre verdoyant aux abords directs
de l’établissement et une véritable offre loisirs (en partenariat avec les différentes activités de la zone),
généralement et encore trop peu développée par les hôteliers de la zone à ce jour.
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4.2. RECOMMANDATIONS PRODUIT
4.2.1
Positionnement catégoriel
Un positionnement sur le créneau milieu de gamme (3*NN) est approprié, pour les raisons suivantes :
-
Les performances enregistrées par les établissements économiques et milieu de gamme, dont les hôtels Ibis
et de La Tête Noire, sont jugées satisfaisantes, avec plus de 60% de taux d’occupation,
-
Ce taux de remplissage annuel met en exergue une bonne fréquentation moyenne annuelle dont quelques
périodes de saturation,
-
En 2012, le RevPAR des hôtels économiques et milieu de gamme de la zone d’étude est jugé tout à fait
correct,
-
La catégorie milieu de gamme est peu représentée avec l’Hôtel de La Tête Noire seulement soit 12,1% des
chambres recensées,
-
L’absence de tarif entre 75€ et 93€ laisse apparaitre une fenêtre d’opportunité pour une nouvelle offre
hôtelière de gamme supérieure avec un bon rapport qualité/prix,
-
Les prescripteurs témoignent d’un intérêt favorable pour une offre de qualité, ce qui correspondra tout à fait
à une catégorie milieu de gamme.
4.2.2
Capacité
Compte-tenu de la taille des hôtels de la zone d’étude et de leur taux de remplissage, une capacité de
50 chambres peut être envisagée :
-
Elle sera supérieure à la taille moyenne recensée qui est de 18 chambres, et constituera ainsi la plus grande
capacité de la zone d’étude,
-
Les établissements de plus de 40 chambres sont aujourd’hui ceux qui fonctionnent le mieux au sein de la
zone d’étude, permettant une diversification dans l’accueil des clientèles,
-
Celle-ci sera suffisamment élevée pour accueillir des groupes de taille moyenne,
-
Elle permettra également de l’impact de la basse saison, de novembre à avril, où les taux d’occupation sont
aujourd’hui généralement inférieurs à 50%.
Les 50 chambres seront équipées de lits doubles, convertibles en twin (notamment pour les groupes). Afin de
satisfaire une demande familiale et plus généralement de loisirs, elles pourront accueillir un troisième lit d’appoint
et seront aussi communicantes.
Les chambres seront par ailleurs équipées de manière à satisfaire les attentes des différentes clientèles : literie
confortable avec couette, espace bureau / télévision vaste et lumineux, Wifi gratuit (ainsi que dans les espaces
communs), téléviseur à écran plat, climatisation, chaînes internationales (notamment pour les clientèles
étrangères). Un plateau de courtoisie (bouilloire, petite bouteille d’eau, dosettes de café, thé) sera un élément
différenciant vis-à-vis de la majorité des concurrents et constituera par ailleurs une attention appréciée par toutes
les clientèles. L’hôtel se démarquera de ses principaux concurrents par sa modernité, son confort et par un produit
particulièrement bien adapté tant aux attentes des touristes d’agrément que d’affaires.
Une attention particulière devra être portée à l’accueil, grâce à un service de réception 24h/24 et à la présence d’un
personnel disponible et qualifié, élément notable qui a été souligné au sein des structures les plus performantes.
4.2.3
Restauration
Une offre de restauration semble indispensable à la réussite du projet, la gastronomie bourguignonne étant
largement réputée auprès des clientèles étrangères mais aussi françaises. Une thématique axée sur une cuisine
ainsi qu’une sommellerie locale et régionale sera donc fédératrice.
Par ailleurs, la présence d’un restaurant permettra d’établir des tarifs demi-pension afin d’optimiser le remplissage
de la salle et aussi d’éviter aux clientèles de se déplacer pour déjeuner ou dîner. Il apparait aussi nécessaire que le
restaurant soit ouvert aux clientèles extérieures afin d’en maximiser sa rentabilité. Il comportera idéalement une
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terrasse ouverte durant les beaux jours. Une capacité de 50 à 70 places semble envisageable.
La salle du restaurant pourra par ailleurs être utilisée pour le petit-déjeuner (buffet) Un espace bar avec quelques
fauteuils sera attenant au restaurant afin de renforcer la convivialité du lieu.
4.2.4
Prestations annexes
L’hôtel proposera idéalement un « business corner » qui proposera au moins un ordinateur avec accès internet
en libre service, proche de la réception.
Un parking privatif serait également à envisager avec plusieurs emplacements réservés aux bus afin de faciliter la
venue de groupes affaires comme de loisirs.
Etant donné la proximité du Parc des Expositions, l’hôtel pourra proposer une salle de réception d’environ
30 personnes. Elle pourra à la fois servir de lieu d’appoint pour les manifestations professionnelles ayant lieu à
l’Eduen mais elle pourra également servir dans le cadre des mariages qui y sont également organisés, pour la
prise du petit-déjeuner/brunch afin de ne pas déranger les autres clients de l’hôtel. Cette salle pourrait également
servir à des déjeuners / diners d’affaires ou privés de plus de 15 personnes.
4.2.5
Enseigne
Compte-tenu des caractéristiques énumérées dans l’avis et les recommandations, et de l’hôtellerie présente au
sein de la zone d’étude, l’exploitation de l’hôtel en projet par une chaîne hôtelière intégrée ou volontaire est
recommandée. En effet, il s’agira à la fois d’un élément de différenciation (un seul hôtel de chaîne intégrée et
3 établissements en réseau volontaire).
Les enseignes pouvant être envisagées sont les suivantes (par ordre alphabétique) :
-
Best Western : enseigne internationale (coopérative), 315 hôtels en France (155 destinations),
Brit Hotel : réseau volontaire français, 108 hôtels en France,
Cerise : chaîne intégré de 6 hôtels en France,
Ibis Styles : enseigne intégrée du groupe Accor, 106 hôtels en France, 166 établissements dans le
monde,
Kyriad : enseigne intégrée de Louvre Hotels Group, plus de 200 hôtels en France,
Quality : enseigne internationale, 14 hôtels en France,
Qualys : réseau volontaire français, 22 hôtels en France.
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5. RESULTATS PREVISIONNELS
5.1. TAUX D’OCCUPATION PREVISIONNELS
L’hôtel en projet s’insèrera dans un marché de 256 chambres au sein duquel les hôtels qui disposent des plus
grandes capacités (supérieures à 30 chambres) ont enregistré en 2012 un taux d’occupation moyen supérieur à
60%.
D’autre part, la demande hôtelière devrait évoluer favorablement au cours des prochaines années, sous
l’effet du développement de la zone Vallon – Pont l’Evêque à proximité directe du site retenu visant à
redynamiser la zone en termes touristiques via notamment des équipements de loisirs et une requalification de
l’ensemble en « Parc naturel de loisirs des Portes du Morvan ».
Par ailleurs, l’implantation d’un hôtel face au Parc des Expositions permettra d’offrir une nouvelle
dynamique de commercialisation de l’infrastructure alliée à une communication plus appuyée, ce qui attirera de
nouvelles manifestations, notamment professionnelles, et donc potentiellement de nouvelles nuitées.
Dans ce contexte, les taux d'occupation de l’hôtel, estimés pour les cinq premières années d'exploitation
(2015 à 2019) sont les suivants :
2015
2016
2017
2018
2019
52,5%
58,6%
61,9%
63,2%
63,2%
Le détail par saison figure en page suivante.
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ESTIMATION DU TAUX D'OCCUPATION PREVISIONNEL
HOTEL ECONOMIQUE SUPERIEUR - 50 CHAMBRES
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
2015
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
TOTAL
2016
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
TOTAL
2017
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
TOTAL
2018
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
TOTAL
2019
Très Haute Saison
Haute Saison
Basse Saison
TOTAL
mois d'août soit 31 jours
mois de mai à juillet, septembre et octobre soit 153 jours
mois de novembre à avril soit 181 jours
Nombre de jours
31
153
181
365
Chambres
disponibles
1 550
7 650
9 050
18 250
Chambres vendues
TO
1 054
4 361
4 163
9 578
68%
57%
46%
52,5%
Nombre de jours
Chambres
disponibles
Chambres vendues
TO
31
153
182
366
1 550
7 650
9 100
18 300
1 085
4 820
4 823
10 728
70%
63%
53%
58,6%
Nombre de jours
Chambres
disponibles
Chambres vendues
TO
31
153
181
365
1 550
7 650
9 050
18 250
1 116
5 202
4 978
11 296
72%
68%
55%
61,9%
Nombre de jours
Chambres
disponibles
Chambres vendues
TO
31
153
181
365
1 550
7 650
9 050
18 250
1 116
5 355
5 068
11 539
72%
70%
56%
63,2%
Nombre de jours
Chambres
disponibles
Chambres vendues
TO
31
153
181
365
1 550
7 650
9 050
18 250
1 116
5 355
5 068
11 539
72%
70%
56%
63,2%
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5.2. MIX-CLIENTELES PREVISIONNEL
La répartition de la clientèle a été établie après une analyse du marché hôtelier existant, des caractéristiques de la
clientèle habituelle des établissements de la zone d’étude, des spécificités du site d’implantation et du
positionnement recommandé pour l’hôtel.
-
Individuels Affaires & Corporates : l’hôtel attirera des clientèles d’affaires en raison du tissu économique
autunois, générateur de demande via la venue de commerciaux, collaborateurs, fournisseurs. Certaines
entreprises seront très certainement amenées à passer un contrat négocié avec l’hôtelier. L’hôtel sera
notamment attractif envers ce segment de clientèle en raison de sa nouveauté et de sa modernité. Les clients
affaires et corporates seront essentiellement présents du lundi au jeudi.
-
Groupes d’affaires et mariages : la proximité du Parc des Expositions sera naturellement pourvoyeuse de
nuitées dans le cadre de manifestations professionnelles d’envergure qui généreront à la fois des nuitées mais
aussi une location de salle pour des réunions en petit comité. L’entretien avec l’infrastructure a par ailleurs
révélé l’accueil de mariages. Ainsi, l’hôtel en projet sera tout à fait susceptible d’héberger les familles, les
proches des mariés et autres invités. Ces évènements en particulier pourront également générer une location
de salle pour des petits-déjeuners / brunchs les jours pré et post évènement.
-
Individuels Loisirs : la programmation envisagée de la zone Vallon Pont l’Evêque autour d’une thématique
touristique et de bien être devra être pleinement exploitée par l’établissement, notamment via des partenariats,
afin de proposer des packages destinées aux clientèles d’agrément. Ce segment représentera le cœur de
cible de l’hôtel.
-
Groupes Tourisme/FIT/Agences : la capacité de 50 clés et la présence d’un parking pouvant accueillir des
bus permettra d’attirer des groupes de taille moyenne.
Le mix-clientèle se présente en 2015 (année d’ouverture) et 2019 (année de croisière) comme suit :
2015
2019
22,1%
22,5%
15,4%
15,4%
Individuels Loisirs
46,8%
46,6%
Groupes loisirs
15,7%
15,6%
En % des chambres vendues
La répartition par saison figure en pages suivantes.
58
Septembre 2013
www.mkg-group.com
ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENTS
2015
Très Haute Saison
Chbres vendues
Haute Saison
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0%
20%
60%
20%
100%
0
211
632
211
1 054
20%
10%
50%
20%
100%
Chbres vendues
872
436
2 180
872
4 361
Basse Saison
30%
20%
40%
10%
100%
Chbres vendues
1 249
833
1 665
416
4 163
TOTAL
22,1%
15,4%
46,8%
15,7%
100%
Chbres vendues
2 121
1 479
4 478
1 499
9 578
Chbres Disponibles
18 250
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0,0%
20%
60%
20%
100%
Chbres Vendues
9 578
T.O
52,5%
2016
Très Haute Saison
Chbres vendues
Haute Saison
0
217
651
217
1 085
20%
10%
50%
20%
100%
Chbres vendues
964
482
2 410
964
4 820
Basse Saison
30%
20%
40%
10%
100%
4 823
Chbres vendues
1 447
965
1 929
482
TOTAL
22,5%
15,5%
46,5%
15,5%
100%
Chbres vendues
2 411
1 664
4 990
1 663
10 728
Chbres Disponibles
18 300
Chbres Vendues
10 728
T.O
58,6%
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0,0%
20%
60%
20%
100%
0
223
670
223
1 116
Haute Saison
20%
10%
50%
20%
100%
Chbres vendues
1 040
520
2 601
1 040
5 202
Basse Saison
30%
20%
40%
10%
100%
Chbres vendues
1 493
996
1 991
498
4 978
TOTAL
22,4%
15,4%
46,6%
15,6%
100%
Chbres vendues
2 534
1 739
5 262
1 761
11 296
Chbres Disponibles
18 250
Chbres Vendues
11 296
T.O
61,9%
2017
Très Haute Saison
Chbres vendues
59
Septembre 2013
www.mkg-group.com
ESTIMATION DES VOLUMES DE CHAMBRES VENDUES PAR SEGMENTS
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0,0%
20%
60%
20%
100%
0
223
670
223
1 116
Haute Saison
20%
10%
50%
20%
100%
Chbres vendues
1 071
536
2 678
1 071
5 355
2018
Très Haute Saison
Chbres vendues
Basse Saison
30%
20%
40%
10%
100%
Chbres vendues
1 520
1 014
2 027
507
5 068
TOTAL
22,5%
15,4%
46,6%
15,6%
100%
Chbres vendues
2 591
1 772
5 374
1 801
11 539
Chbres Disponibles
18 250
Chbres Vendues
11 539
T.O
63,2%
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0,0%
20%
60%
20%
100%
2019
Très Haute Saison
Chbres vendues
0
223
670
223
1 116
Haute Saison
20%
10%
50%
20%
100%
Chbres vendues
1 071
536
2 678
1 071
5 355
Basse Saison
30%
20%
40%
10%
100%
Chbres vendues
1 520
1 014
2 027
507
5 068
TOTAL
22,5%
15,4%
46,6%
15,6%
100%
Chbres vendues
2 591
1 772
5 374
1 801
11 539
Chbres Disponibles
18 250
Chbres Vendues
11 539
T.O
63,2%
60
Septembre 2013
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5.3. REDUCTIONS, PRIX MOYEN ET DUREE DE SEJOUR
Les prix affichés de l’hôtel seront de 92€ en août, 82€ en haute saison et 72€ en basse saison, permettant ainsi
d’investir l’absence tarifaire relevée entre 75€ et 93€ en haute saison.
En 2019, les prix moyens par segment (en euros constants 2013) dans l’hôtel, seront les suivants :
Indice de
fréquentation
Taux de
réduction
2019
1,1
5%
73,4 €
1,5
12%
69 €
Individuels Loisirs
1,9
5%
77 €
Groupes Loisirs / FIT
1,9
12%
72,2 €
74,2 €
Prix moyen hébergement
IF = Indice de Fréquentation
Le détail par saison figure en pages suivantes.
61
Septembre 2013
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PRIX MOYEN PONDERE TTC
2015
Très Haute Saison
Chbres vendues
Prix moyen pondéré
Chiffre d'affaires
Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Basse Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Total chbres vendues
Total chiffre d'affaires
2016
Très Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Basse Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
2017
Très Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Basse Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0
87
0
211
81
17 066
632
87
55 272
211
81
17 066
1 054
84,8
89 404
872
78
67 937
436
72
31 465
2 180
78
169 841
872
72
62 931
4 361
76,2
332 174
1 249
68
85 425
2 121
153 361
72,3
833
63
52 754
1 479
101 285
68,5
1 665
68
113 900
4 478
339 013
75,7
416
63
26 377
1 499
106 374
71,0
4 163
66,9
278 455
9 578
700 033
73,1
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0
87
0
217
81
17 568
651
89
58 035
217
83
17 920
1 085
86,2
93 523
964
79
75 839
482
73
35 125
2 410
79
189 597
964
73
70 251
4 820
76,9
370 811
1 447
68
98 968
2 411
174 807
72,5
965
63
61 117
1 664
113 811
68,4
1 929
68
131 957
4 990
379 589
76,1
482
63
30 559
1 663
118 729
71,4
4 823
66,9
322 601
10 728
786 935
73,4
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0
87
0
223
81
18 070
670
91
60 887
223
84
18 800
1 116
87,6
97 758
1 040
79
82 676
520
74
38 292
2 601
79
206 691
1 040
74
76 584
5 202
77,7
404 243
1 493
69
103 160
2 534
185 836
73,3
996
64
63 706
1 739
120 068
69,0
1 991
69
137 546
5 262
405 124
77,0
498
64
31 853
1 761
127 237
72,2
4 978
67,6
336 264
11 296
838 265
74,2
62
Septembre 2013
www.mkg-group.com
CALCUL DU PRIX MOYEN PONDERE TTC
2018
Très Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Basse Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
2019
Très Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Haute Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Basse Saison
Chbres vendues
Chiffre d'affaires
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0
87
0
223
81
18 070
670
91
60 887
223
84
18 800
1 116
87,6
97 758
1 071
79
85 108
536
74
39 418
2 678
79
212 770
1 071
74
78 837
5 355
77,7
416 133
1 520
69
105 035
2 591
190 143
73,4
1 014
64
64 864
1 772
122 353
69,0
2 027
69
140 047
5 374
413 704
77,0
507
64
32 432
1 801
130 069
72,2
5 068
67,6
342 378
11 539
856 269
74,2
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
TOTAL
0
87
0
223
81
18 070
670
91
60 887
223
84
18 800
1 116
87,6
97 758
1 071
79
85 108
536
74
39 418
2 678
79
212 770
1 071
74
78 837
5 355
77,7
416 133
1 520
69
105 035
2 591
190 143
73,4
1 014
64
64 864
1 772
122 353
69,0
2 027
69
140 047
5 374
413 704
77,0
507
64
32 432
1 801
130 069
72,2
5 068
67,6
342 378
11 539
856 269
74,2
63
Septembre 2013
www.mkg-group.com
5.4. ACTIVITES ANNEXES
5.4.1
Activité en restauration
Les taux de captage et tickets moyens par segment de clientèle s’établiront de la façon suivante :
Individuels
affaires &
Corporates
Groupes
d’affaires et
Mariages
Individuels
Loisirs
Groupes
Loisirs
Journée
d’étude
Clientèle
extérieure
TOTAL
Taux de captage
60%
90%
60%
90%
-
-
70%
Ticket moyen
17 €
15 €
17 €
14 €
23
20
17,2 €
5.4.2
Activité en petit déjeuners et divers
Pour les petits-déjeuners, les taux de captage suivants ont été appliqués :
Taux de captage
Individuels
Affaires &
Corporates
70%
Groupes
d’affaires et
Mariages
100%
8€
7€
Ticket moyen (TTC)
Individuels
Loisirs
Groupes
Loisirs / FIT
TOTAL
70%
100%
80%
8€
6€
7,4 €
5.5. CHIFFRES D’AFFAIRES PREVISIONNELS
Le chiffre d’affaires prévisionnel (hors TVA) de l’hôtel est estimé de la façon suivante pour les 5 premières années
d’exploitation :
Hébergement
Restauration
Divers
Total
2015
636 394€
357 417€
52 767€
1 046 578€
2016
715 396€
395 990€
55 601€
1 166 987€
2017
762 060€
419 578€
56 907€
1 238 544€
2018
778 426€
434 680€
57 470€
1 270 577€
2019
778 426€
434 680€
57 470€
1 270 577€
* Euros constants 2013 – Hors Taxes
5.6. CONSTATS MARKETING MKG HOSPITALITY
Les tableaux ci-après présentent les chiffres d’affaires prévisionnels de l’hôtel, pour les cinq premières années
d'exploitation : de 2015 à 2019. Les constats marketing concernent les départements Hébergement, Restauration
et Divers.
Malgré toute la rigueur et le soin apportés à l'élaboration de ce dossier, ces chiffres prévisionnels ne sauraient
prétendre à la vérité absolue.
Toutes les prévisions de chiffres d'affaires et de comptes d'exploitation élaborées dans ce dossier sont
conditionnées par la concrétisation du produit tel qu'il a été présenté précédemment.
64
Septembre 2013
www.mkg-group.com
CONSTATS MARKETING
2015
Individuels
Affaires &
Corporates
Groupes
d'affaires &
Mariages
Individuels
Tourisme
Groupes
Tourisme, FIT
Journées
d'étude
Restauration
extérieure
TOTAL
(EUROS)
% du
CA
total
50 CHAMBRES
50
Nombre de chambres
Indice de fréquentation
Nombre de nuitées
Taux d'occupation
Prix moyen Hébergement TTC
Prix moyen Hébergement HT
2 121
1,1
2 333
12%
72,3
65,7
1 479
1,5
2 219
8%
68,5
62,2
4 478
1,9
8 508
25%
75,7
68,8
1 499
1,9
2 848
8%
71,0
64,5
9 578
1,66
15 909
52,5%
73,1
66,4
153 361
139 419
101 285
92 078
339 013
308 194
106 374
96 704
700 033
636 394
RESTAURANT
Taux de captage
Nombre de couverts
Prix moyen Restaurant
CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES RESTAURANT HT
60%
1 400
17
23 798
21 634
90%
1 997
15
29 959
27 235
60%
5 105
17
86 781
78 892
90%
2 564
14
35 891
32 628
PETIT DEJEUNER
Taux de captage
Nombre de petits déjeuners
Prix moyen petit déjeuner en Euros
CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES PETITS DEJEUNERS HT
70%
1 633
8
13 065
11 878
100%
2 219
7
15 534
14 122
70%
5 956
8
47 644
43 313
100%
2 848
6
17 091
15 537
2 333
2 121
2 219
2 017
17 016
15 469
4 273
3 884
39 196
35 633
47 712
43 375
151 441
137 674
DIVERS
Ventes : location de salles, souvenirs
2 121
14 795
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL DIVERS HT
2 121
1 768
CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES HEBERGEMENT HT
BAR
CHIFFRE D'AFFAIRES BAR TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES BAR HT
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL RESTAURATION HT
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL TTC
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT
% / CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL HT
61%
3 285
20
65 700
59 727
70%
15 230
17,2
262 368
238 516
0
0
0
0
80%
12 656
7,4
93 335
84 850
1 760
1 600
9 855
8 959
37 456
34 051
3%
57 254
52 049
22 000
20 000
75 555
68 686
393 159
357 417
34%
8 956
2 249
35 200
0
63 320
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