Télécharger le document - L`Observatoire du Foncier

Transcription

REPOBLIKAN’I MADAGASIKARA
Fitiavana-Tanindrazana –Fandrosoana
----------------------------
ENAM
Ecole Nationale d’Administration de Madagascar
MEMOIRE DE FIN D’ETUDES
THEME :
REFLEXION SUR LA SPECULATION
EN MATIERE FONCIERE
Présenté par
RABEBIARISOA Olivia Dany
Section Inspecteur des Domaines et de la Propriété Foncière, Promotion FANILO 2009-2011
Encadreur : Madame ANDRIANASOLO RAZAFIMANDIMBY Anjarasoa
Chef de Service de Tutelle des Organismes Rattachés
Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation
Mars 2011
ECOLE NATIONALE D’ADMINISTRATION DE MADAGASCAR – ENAM
BP 1163 – Androhibe Antananarivo 101
Tél. : +261 20 22 420 91 - +261 20 24 553 79
Email: [email protected] – Site web: http://www.enam.mg
IV
REMERCIEMENTS
Ce mémoire n’a pu être mené à terme sans l’appui de plusieurs personnes et
organismes. Ainsi j’adresse mes remerciements les plus sincères à ceux qui m'ont apporté
leur aide et qui ont contribué à l'élaboration de ce mémoire.
Je tiens particulièrement à exprimer mes profondes gratitudes :
à l’ENAM (Ecole Nationale d’Administration de Madagascar) pour l’aboutissement
de notre cursus académique
au corps enseignant de l’ENAM qui a consacré du temps et d’effort pour notre
formation
à mon encadreur professionnel qui m’a dirigé et sans qui ce mémoire n'aurait jamais
vu le jour
à la Direction des Domaines et des Services Fonciers qui nous a permis d’effectuer
notre stage de fin d’études au sein de ses services
au Président et aux membres du jury pour leur collaboration dans l’examen de ce
travail
aux divers organismes et entités pour les informations qu’ils ont partagées
et finalement à ma famille et mes amis pour leur soutien.
V
RESUME
Spéculer, c’est prendre délibérément un risque de prix, en achetant aujourd’hui un
actif financier ou tout autre bien, dans l’espoir que son prix va monter et que l’on pourra le
revendre demain avec profit.
Le domaine foncier figure parmi les secteurs les plus marqués par la pratique de la
spéculation. La présente étude a justement pour objet de déterminer les éventuelles
répercussions de la spéculation foncière.
Ce thème de réflexion constitue un sujet très focal puisque la recherche de profit dans
ce domaine suscite actuellement beaucoup de polémiques, elle fait l’objet de diverses
critiques de la part de l’opinion publique. Il s’agit d’un sujet vraiment important car son
analyse permet d’avoir un état des lieux général sur ce genre d’activité spéculative.
Une démarche particulière est adoptée en vue de la réalisation de cette étude. La
spéculation en matière foncière est un thème qui est en interaction avec plusieurs aspects et
nécessite en conséquence beaucoup de travaux d’investigation. Et dans ce cadre, des enquêtes
sont effectuées auprès de divers entités et organismes publics ainsi que privés. Ce travail de
recherche n’a pu également aboutir sans l’exploitation de documents auprès des centres
d’informations. Et enfin, il faut remarquer que les études de dossiers au cours des stages ont
vraiment servi d’outil d’orientation dans la réalisation de ce travail de recherche.
Par ailleurs, cette étude est menée afin d’avoir d’une part pour résultat une prise de
connaissance de l’ensemble des problèmes liés à la spéculation foncière et des intérêts qu’elle
pourrait présenter ; et d’autre part une stratégie de prévention et d’amélioration face à ces
deux aspects contradictoires.
Mots clés : vente - transaction foncière – marché foncier – rente foncière – profit économie foncière – immobilier - urbanisme
VI
SOMMAIRE
Introduction
1
PREMIERE PARTIE : CADRAGE GENERAL DE LA
NOTION DE SPECULATION FONCIERE
CHAPITRE PREMIER : CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE
4
1.1- Généralités sur la spéculation
4
1.2- Les modes d’accession à la propriété foncière
7
1.3- Le régime juridique de la mutation par vente
15
CHAPITRE II : CADRE CONCEPTUEL
18
2.1- Concepts généraux
18
2.2- L’évolution de la spéculation foncière
23
2.3- Les dérives de la spéculation foncière
26
CHAPITRE III : CADRE D’ETUDE
28
3.1- L’importance de l’étude
28
3.2- La méthodologie adoptée
29
3.3- Les finalités de l’étude
31
DEUXIEME PARTIE : APPROCHE ANALYTIQUE DU
PHENOMENE SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE
CHAPITRE I : LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION
FONCIERE
34
1.1- La multiplication des litiges fonciers
34
1.2- La hausse du prix des terrains
37
1.3- La déstabilisation de la sécurisation foncière
39
CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA SPECULATION
EN MATIERE FONCIERE
45
2.1- Analyse objective
45
2.2- Analyse subjective
46
2.3- Les enjeux de la spéculation foncière
47
CHAPITRE III : ETUDE DE CAS (Cas d’Ambohidratrimo)
3.1- Contexte général
50
50
VII
3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district d’Ambohidratrimo
53
3.3- Illustration
58
TROISIEME PARTIE :
ESSAI DE RECOMMANDATIONS
CHAPITRE PREMIER : LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE……... 61
1.1- La restriction de l’acquisition des terrains domaniaux
61
1.2- L’évaluation du prix des terrains domaniaux
64
1.3- La valorisation de la publication foncière
67
CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE SOCIO – ECONOMIQUE...69
2.1- Les obstacles au fonctionnement du marché foncier
69
2.2- L’amélioration du fonctionnement du marché foncier
71
2.3- La garantie de la transparence du marché foncier
72
CHAPITRE III : LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL
74
3.1- La règlementation des agences immobilières
74
3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier
75
3.3- La mise en place d’un dispositif de contrôle
77
Conclusion
80
VIII
LISTE DES TABLEAUX
Tableau n°1 : Niveau de concentration de la spéculation foncière à Ambohidratrimo….......54
Tableau n°2 : Caractéristiques des cas de spéculation foncière..……………...…………….55
Tableau n°3 : Evolution du prix des terrains dans la commune d’Ambohidratrimo……...…57
Tableau n°4 : Fourchette des prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA d’Antananarivo
ville…………………………………………………………………………………................65
Tableau n°5 : Nouvelles fourchettes des prix proposées…………………………………….65
Tableau n°6 : Fourchettes des prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA de
Manjakandriana……………………………………………………………..…….…………..66
Tableau n°7 : Nouvelles fourchettes des prix proposées…………………………………….66
Tableau n°8 : Evolution de la création des agences immobilières……………………....…...74
IX
LISTE DES ILLUSTRATIONS
Figure n° 1 : Localisation du district d’Ambohidratrimo dans la région Analamanga……….51
Figure n° 2 : Commune d’Ambohidratrimo…………………………………………………..57
X
GLOSSAIRES
Actif financier : un titre ou un contrat, généralement transmissible et négociable, qui est
susceptible de produire à son détenteur des revenus et/ou un gain en capital, en contrepartie
d'une certaine prise de risque.
Bourse de commerce : Un lieu ou se détermine le cours des activités commerciales. Elle sert à
regrouper l'achat et la vente sous forme de lots standardisés.
Bien foncier : propriété immobilière non bâtie
Contrat dérivé : un engagement portant sur un produit dérivé financier dont la valeur fluctue
en fonction de l'évolution du taux ou du prix d'un produit sous-jacent, qui ne requiert aucun
placement net initial ou peu significatif, et dont le règlement s'effectue à une date future.
Contrat à terme : un engagement ferme de livraison standardisé dont les caractéristiques
sont connues à l'avance et portant sur une quantité déterminée d'un actif sous-jacent
précisément défini. Il est effectué à une date, appelée échéance, et négocié sur un marché à
terme organisé.
Finance comportementale : application de la psychologie à la finance
Lotissement : procédure consistant à diviser une unité foncière en lots, à les aménager de
manière à pouvoir les commercialiser auprès de particuliers souhaitant faire construire une
maison individuelle.
Plus-value : profit réalisé sans activité productive
Rente foncière : valeur acquise par le bien foncier sans qu’il y ait eu un mécanisme de
production de cette valeur
Marchandisation : processus de transformation d’un bien en bien marchand
XI
LISTE DES ABREVIATIONS
ATI :
Autorisation de Transaction Immobilière
DGDSF :
Direction Générale des Domaines et des Services Fonciers
ENAM :
Ecole Nationale d’Administration de Madagascar
CIRDOMA :
Circonscription Domaniale et Foncière
CCDF :
Chef de Circonscription Domaniale et Foncière
INSTAT :
Institut National de la Statistique
GELOSE :
Gestion Locale Sécurisée
MATD :
Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation
SAFER :
Société d’Aménagement Foncier et Rural
SFI :
Sécurisation Foncière Intermédiaire
SFO :
Sécurisation Foncière Optimale
SFR :
Sécurisation Foncière Relative
SRAT :
Service Régional de l’Aménagement du Territoire
SRD :
Service Régional des Domaines
TTA :
Tribunal Terrier Ambulant
1
INTRODUCTION
Depuis quelques décennies, le contexte foncier se trouve au centre de la problématique
du développement à Madagascar. En effet, la terre reste souvent la seule richesse des
ménages, et son accès ainsi que son utilisation représentent une nécessité absolue pour le
développement en général.1 Et face à cette situation, la sécurisation foncière massive constitue
donc un facteur important pour la promotion du développement. La contribution du foncier à
cet égard est fondée sur la valeur économique que représente la terre. Elle est en fait un
instrument efficace de la croissance économique .
La fonction économique que représente la terre signifie qu’elle possède une valeur
pécuniaire, et ainsi en tant que bien marchand, sa valeur varie suivant les conjonctures.
L’analyse des transactions foncières montre que cette variation consiste plus généralement en
une hausse. La valeur marchande de la terre ainsi que l’évolution constante du prix de
terrains sont à l’origine du phénomène spéculatif dans le domaine foncier. La spéculation a en
effet pour objectif la recherche de profit en pariant sur la fluctuation du cours du marché, et la
vente immobilière constitue à ce point une activité purement spéculative pour une double
raison. D’une part, la propriété foncière a un caractère transactionnel vu la valeur marchande
attachée à la terre. Et d’autre part, le marché foncier est marqué par une augmentation
considérable dans le temps et dans l’espace du prix des biens immobiliers.
La pratique de la spéculation prend actuellement beaucoup d’ampleur en matière
foncière. Compte tenu de la durabilité de la terre et de la mutabilité de la propriété foncière,
l’activité spéculative dans ce domaine présente une certaine stabilité. Ce genre de transaction
est générateur de profits incontestables et devient une forme de « business » dans le monde
des affaires. De plus en plus d’opérateurs se lancent dans la promotion immobilière, leur
objectif est entre autres de spéculer sur le bien foncier. Acheter un terrain et le vendre à un
prix dépassant celui de l’achat est devenu une habitude pour d’innombrables spéculateurs.
Par ailleurs, cette spéculation présente un énorme enjeu étant donné qu’elle est liée à un
secteur crucial qu’est le foncier, son influence pourrait alors toucher le domaine socioéconomique en général.
La réflexion sur spéculation foncière est d’une grande importance car elle fait partie à
l’heure actuelle des thèmes d’actualité. En effet, ce sujet fait l’objet d’une polémique
médiatique. L’enrichissement rapide de certains spéculateurs pose question d’autant plus
que les litiges fonciers sont parfois liés à ce phénomène.
1
Rapport de la Banque Mondiale . Madagascar : vers un agenda de relance économique . (2010)
2
Mais force est de constater que la spéculation foncière est toujours prise du mauvais
côté, elle fait souvent l’objet d’une condamnation morale. Cette constatation amène à poser la
question si la spéculation en matière foncière constitue-t-elle vraiment un obstacle à
l’environnement socio-économique.
Pour mieux comprendre la situation actuelle, il convient de décrire dans un premier
temps l’état des lieux sur la spéculation foncière. Ce cadrage général comporte un cadre
théorique et juridique, suivi d’un cadre conceptuel et d’un cadre d’étude.
La conjoncture actuelle invite également à analyser cette activité tendant à tirer profit
dans le domaine foncier. A cet effet, sont passés en revue les problématiques de la spéculation
foncière, l’analyse de la pratique de celle-ci, et une étude de cas.
Enfin, il faut adopter des visions allant sur le court, le moyen et le long terme. Une
synthèse des mesures à prendre sera ainsi examinée en dernier lieu.
3
PREMIERE PARTIE :
CADRAGE GENERAL DE LA NOTION DE
SPECULATION FONCIERE
La présente réflexion sur la spéculation en matière foncière retrace un état de fait qui
se manifeste dans le secteur socio-économique, et implique en conséquence de procéder tout
d’abord à un constat. Cette première partie de l’étude portant sur le cadrage général consiste
en un état des lieux de constatation du sujet en question.
Ce thème met en exergue l’interaction de deux aspects soumis chacun à des régimes
différents : la spéculation étant une activité ne relevant pas d’une quelconque règlementation,
et le foncier est régi par la loi. Un cadre théorique et juridique sera ainsi abordé en premier
lieu. En second lieu, le fond du sujet sera étudié dans un cadre conceptuel.
Et en dernier lieu, un cadre d’étude déterminera la justification du choix du thème, les
méthodes de travail ainsi que les résultats attendus à cet effet.
4
CHAPITRE PREMIER :
CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE
L’étude profonde sur la spéculation foncière requiert préalablement de savoir tout ce
qui concerne grosso modo la spéculation ; sans analyser cette notion, on ne saurait pas son
application dans le domaine du foncier. En général, la spéculation foncière consiste à acheter
un terrain et à le revendre après à un prix dépassant celui de l’achat afin d’en tirer un profit.
L’achat en constitue la première étape, et l’envergure de la spéculation effectuée à cet effet
dépend de la nature de la propriété objet de cet achat. Celle-ci pourrait avoir diverses origines,
et il y lieu en conséquence de déterminer les différentes modalités pour accéder à la propriété
foncière. La vente quant à elle se présente comme l’étape fondamentale car sans celle-ci, il ne
pourrait pas y avoir de spéculation. Et pour être valable juridiquement et surtout
foncièrement, elle doit être soumise aux règles régissant la mutation par vente.
Il convient de donner
dans ce cadre une définition concrète
de la notion, de
déterminer son champ d’application et voir à quel point elle s’étend.
1.1.1- Définition
En principe, la spéculation se définit comme une activité qui consiste à profiter d’une
évolution de prix que l’on anticipe en achetant un certain produit pour le revendre plus cher
ultérieurement et obtenir une plus- value 2. L’opérateur espère réaliser un profit en revendant
le bien à un prix supérieur au prix d’achat. Ainsi spéculer c’est acheter et vendre dans le seul
espoir d’enregistrer des gains.
Par ailleurs, la spéculation est aussi une transaction effectuée dans la perspective
d’une variation de prix à la hausse ou à la baisse dont l’objectif est de réaliser un gain en
2
Jean Yves CAPUL . Dictionnaire d’économie et des sciences sociales . (2005) . p 479
5
capital. Et dans ce cas, spéculer c’est prendre position à l’achat ou à la vente en anticipant une
hausse ou une baisse du marché.
Mais le principe est la spéculation à la hausse, plus précisément l’achat en vue d’une
revente. Est alors un spéculateur quiconque achète un actif (financier, immobilier, œuvre
d’art, etc.) en espérant que son prix va monter et qu’il pourra le revendre avec profit.
La spéculation a pour objectif
la recherche de profit et elle se caractérise par
l’acceptation d’un risque. C’est une opération assortie de risques et par conséquent, il pourrait
y avoir soit des gains soit des pertes particulièrement élevés.
1.1.2-
Domaine d’application
La spéculation est une activité extrêmement répandue et presque toutes les activités
humaines sont spéculatives. Il en est ainsi de la décision d'entreprendre certaines études parce
qu'on en espère pour le reste de sa vie une satisfaction ou un revenu ; la décision de produire
parce qu'on espère pouvoir vendre ; la décision de stocker parce qu'on pense qu'on aura plus
de mal à se procurer le bien ; celle d'acquérir un actif financier ou immobilier dont on craint
ou espère qu'il vaudra plus cher plus tard ; ou encore le choix d'un argumentaire parce qu'on
espère toucher l'auditoire.
Mais la spéculation entendue au sens général du terme est une opération financière ou
commerciale qui a pour objectif de réaliser un gain d’argent en pariant sur la fluctuation des
cours du marché. Elle intervient alors dans le domaine économique. Et dans ce cadre, la
spéculation consiste à prendre aujourd'hui des décisions économiques sur la base d'un état
économique futur et hypothétique. C'est un pari monétaire portant sur l'évolution future du
prix de biens économiques.
1.1.2.1 Les secteurs économiques concernés
On peut distinguer plusieurs secteurs :
•
ceux où les opérations portent tant sur les actifs eux-mêmes que sur les dérivés :
o
la spéculation financière : titres de propriété et de créances
o
la spéculation monétaire : changes et taux d'intérêt
o
la spéculation sur les marchandises : notamment celles cotées sur des bourses
de commerce
•
ceux où les transactions portent quasi exclusivement sur les actifs eux-mêmes :
6
o
la spéculation immobilière
o
la spéculation foncière
o
la spéculation sur les objets d'art et de collection
1.1.2.2 Les modes de spéculation économique
Dans le domaine économique, spéculer consiste à acheter ou vendre, généralement en
bourse, une certaine quantité d'une marchandise, d'un actif financier, immobilier ou de
collection, ou d'un contrat dérivé. Cette spéculation est effectuée dans l'espoir que son prix
évoluera par la suite de façon à procurer un gain monétaire, et tout en acceptant le risque de
perdre de l'argent si l'évolution est contraire aux espoirs.
Certains instruments financiers, tels que le contrat à terme ou les options financières
dérivées permettent :
•
de spéculer sur de gros montants avec une faible somme au départ ;
•
et de vendre des biens dont on ne dispose pas encore, et qu'il faudra donc racheter
avant de devoir les fournir, ou inversement d'acheter à l'avance des biens dont on ne
souhaite pas disposer, et qu'il faudra donc revendre.
1.1.3- L’étendue de la spéculation
La pratique de la spéculation comporte des aspects psychologiques et présente un
certain intérêt.
1.1.3.1 Les aspects psychologiques
La spéculation étant un pari sur l'avenir et une prise de risque comme d'ailleurs la plupart
des activités humaines, et les aspects psychologiques n'en sont pas ainsi absents. Les études
récentes de finance comportementale ont visé à recenser et expliciter
•
les phénomènes cognitifs et émotionnels ainsi mis en jeu,
•
et les anomalies (emballements, paniques...) que cela peut créer à certains moments
dans les prix et rendements sur le marché.
Il y a souvent une alternance d'excès et de corrections d'excès, ce n'est que sur la moyenne
et le long terme que l'on peut dire que la spéculation joue plutôt un rôle d'autorégulation du
marché.
7
1.1.3.2 Intérêt et critique de la spéculation au niveau macroéconomique
La nécessité pour des entrepreneurs de transférer certains risques leur permet de
prendre leurs décisions de gestion avec plus de sécurité, ce qui contribue à l'efficacité
économique générale et favorise l'initiative.
Les effets de la spéculation sur les prix sont plus contestés. Certains auteurs affirment
qu'elle a des effets stabilisants, d'autres pensent qu'elle est déstabilisante.
Pour certains économistes, la spéculation serait déstabilisante et susceptible d’engager
l’économie réelle sur des sentiers non optimaux.
Pour les autres, les spéculateurs ne feraient qu’acheter des risques dont d’autres
acteurs économiques veulent se débarrasser. Ces risques étant
inhérents au système
économique, car engendrés par une incertitude irréductible. Quant à l’avenir, les spéculateurs
seraient nécessaires à partir du moment où certains acteurs sont, pour des raisons diverses,
opposés à l’idée de prendre trop de risque.
L’accession à la propriété foncière dépend de la forme d’immatriculation
classiquement adoptée ou de la nature du terrain en cause. D’autres modalités particulières
permettent aussi d’approprier le bien foncier.
Les textes qui régissent l’accession à la propriété foncière sont :
- L’ordonnance n° 60-146 du 03 Octobre 1960 relative au régime foncier de l’immatriculation
modifiée par ordonnance n° 62-036 du 19 Septembre 1962, ordonnance n° 66-022 du 19
Décembre 1966, ordonnance n° 74-034 du 10 Décembre 1974, par la loi n° 90-028 du 10
Décembre 1990, la loi n°99-024 du 19 Août 0199, et par la loi n° 2003-029 du 27 Août 2003
- Le décret n°60-529 du 28 Décembre 1960 portant application de l’ordonnance n° 60-146
- Le décret n°64-076 du 06 Mars 1964 relatif aux tribunaux terriers ambulant chargés de la
consécration du droit de propriété soumis au statut du droit traditionnel
- La loi n°67.029 du 18 Décembre 1967 instituant une nouvelle procédure d’immatriculation
collective
8
- Le décret n° 68-213 du 21 Mai 1968 fixant la procédure d’opération de délimitation
d’ensemble prévue par la loi n° 67-029
- La loi n°2008.014 du 23 Juillet 2008 sur le Domaine Privé de l’Etat
- Le décret n°2010.233 du 20 Avril 2010 portant application de la loi n° 2008.014
1.2.1- Les modes classiques
On distingue deux formes d’immatriculation dont l’immatriculation individuelle et
l’immatriculation collective.
1.2.1.1 L’immatriculation individuelle
L’immatriculation individuelle constitue la constatation du droit de propriété foncière
par l’établissement d’un titre foncier d’immatriculation. Cette constatation s’opère grâce à une
procédure spéciale d’immatriculation prévue par l’ordonnance n° 60.146 du 3 Octobre 1960
relative au régime foncier de l’immatriculation et ses textes modificatifs.
Cette procédure est ouverte sur la demande du propriétaire et apparaît comme une procédure
purement individuelle3.
Pour ce qui est de la physionomie de cette procédure, il faut distinguer une phase
administrative qui peut conduire à la délivrance du titre foncier d’immatriculation et
comprenant le dépôt de la réquisition d’immatriculation, la publicité de la demande, les
opérations de bornage. Une phase judiciaire est obligatoire s’il y a une contestation du bien
fondé de la demande4, le titre foncier n’étant alors délivré qu’une fois les prétentions du
requérant sont judiciairement reconnues par une décision définitive.
1.2.1.2 L’immatriculation collective
L’immatriculation collective est la constatation des droits coutumiers de propriété par
la procédure du cadastre. Mis à part les textes suscités relatifs aux tribunaux terriers, cette
procédure est également règlementée par l’ordonnance n° 60-146 du 3 Octobre 19605. Cette
3
Il faut signaler qu’une procédure collective d’immatriculation a été instituée par la loi n°67-029 du 18
Décembre 1967 modifiant la loi n°60-004 du 15 Février 1960. La procédure engagée sur l’initiative de
l’administration vise à la délivrance directe d’un titre foncier d’immatriculation. Or hormis le décret n°68-213 du
21 Mai 1968 qui ne règle que la phase administrative de la procédure, les décrets d’application dudit texte ne
sont pas encore parus et cette nouvelle procédure n’a pas pu recevoir application.
4
En cas d’opposition
5
Cette procédure instituée par le décret du 25 Août 1929 a été abrogée par la loi n° 60-004 du 15 Février 1960
sur le domaine privé national. Mais l’article 81 de cette loi a prévu que les procédures entamées seraient
9
institution visait à réaliser un recensement de la propriété indigène par l’établissement d’une
matrice cadastrale (secteur par secteur et canton par canton). La procédure est collective et
engagée sur l’initiative de l’administration. Mais selon la loi 2003-029, l’ouverture d’une
opération cadastrale n’est plus seulement une prérogative de l’Etat, désormais elle peut aussi
relever de la demande adressée à l’administration foncière par une collectivité publique ou
une association.
La procédure comporte quatre phases dont une phase d’ouverture, une
phase
physique, une phase juridique et une phase administrative.
Dans la première phase, un arrêté du Ministre dont relève les Services Fonciers fixe
l’ouverture des opérations cadastrales, l’étendue de la zone soumise à ces opérations ainsi que
les conditions de sa réalisation.
La phase physique constitue la phase de délimitation d’ensemble et elle est marquée
par l’opération de bornage effectuée par la brigade topographique. L’accomplissement de
cette opération est constaté par un PVCB (Procès Verbal Collectif de Bornage) déposé auprès
du Fokontany et du Service Topographique et transmis après au TTA (Tribunal Terrier
Ambulant).
La phase juridique a pour objectif la consécration, par le TTA, du droit de propriété
recensé lors de l’opération de délimitation d’ensemble. Il a pour fonction de juger les
parcelles cadastrales et d’apprécier ainsi les inscriptions primitives. S’il n’y a pas
d’opposition, il entérine ces inscriptions primitives. Et par contre si celles-ci font l’objet
d’opposition, il statue sur leur fondement ou non.
Quant à la phase administrative, elle consiste à transcrire le statut juridique des
parcelles sur le registre public. Il s’agit de l’immatriculation de celles-ci auprès de la
CIRDOMA (Circonscription Domaniale et Foncière).
1.2.2- L’accession à la propriété foncière relevant des biens du
domaine privé de l’Etat
Contrairement à ceux du domaine public, les biens du domaine privé de l’Etat sont
susceptibles d’appropriation6. Mis à part les autres modes, cette appropriation relevant des
biens du domaine privé de l’Etat, et plus particulièrement des biens immobiliers, constitue la
normalement achevées. L’ordonnance 74-034 du 10 Décembre 1974 a prévu également que les opérations de
délimitation d’ensemble engagées sous l’empire du décret du 29 Août 1929, non achevées à la date de
publication du texte, sont poursuivies conformément aux dispositions de l’ordonnance 60-146.
6
Article premier de la loi 2008-014 du 23 Juillet 2008
10
principale modalité d’accession à la propriété foncière étant donné qu’à l’origine, les terres
appartenaient seulement à l’Etat. La réquisition était auparavant la première manière
d’appropriation à cet égard mais actuellement elle n’existe plus. La procédure domaniale, la
dotation ainsi que la concession sont celles qui demeurent encore applicables et régies par la
loi 2008.014 sur le Domaine Privé de l’Etat.
1.2.2.1 La procédure domaniale
Cette procédure est celle la plus courante et depuis l’abrogation de la loi 60.004 du 15
Février 1960 sur le domaine privé national par la loi 2008.014 du 23 Juillet 2008, elle a connu
beaucoup de changement. L’application de cette nouvelle loi tient compte de la procédure
engagée sous l’ancienne loi afin d’assurer la continuité de la gestion des affaires domaniales.
Et la compréhension de la procédure qui se prévaut actuellement dépend de la connaissance
des dispositions antérieures.
La procédure sous la loi 60-004
•
Dépôt de la demande : L’imprimé de demande est accompagné d’un plan croquis si le
terrain est ni immatriculé ni cadastré, et d’un plan officiel dans le cas contraire.
•
Paiement du cautionnement : Le prix du cautionnement est de Ar 200 pour le terrain
urbain ou suburbain, et de Ar 40 / ha avec un minimum de Ar 200 pour le terrain
rural.
•
Repérage : Il est effectué par le service topographique et ayant pour objectif de
déterminer l’existence ou non d’empiètement.
•
Affichage de la demande : La publicité de la demande es faite pendant 15 jours au
bureau du district et dont un certificat d’affichage atteste l’accomplissement de cette
formalité.
•
Reconnaissance domaniale : Elle se base sur les conditions de mise en valeur. La
commission qui se charge de cette procédure est composée par les représentants des
services techniques concernés et le représentant de la commune. On distingue à cet
effet deux sortes de commissions dont une commission itinérante présidé par un agent
du Service des Domaines, et une commission administrative ou ordinaire présidé par
le sous-préfet ou son adjoint.
•
Dépôt du procès verbal de reconnaissance domaniale : Ce procès verbal est mis à la
disposition du public pendant 1 mois.
•
Avis des services techniques : Cet avis est mentionné dans un bordereau d’envoi ou un
soit transmis, ou consigné dans les chemises d’instruction selon la nature et la
situation du terrain.
11
•
Règlement des oppositions : Le délai d’opposition est 15 jours à partir de la date
d’affichage aux placards administratifs et au lieu concerné ; et 1 mois à compter du
jour de la reconnaissance.
•
Second repérage : La superficie attribuable est déterminée à cet effet.
•
Décision: Elle consiste à attribuer les titres domaniaux. Il s’agit d’un titre déclaratif de
propriété définitive si le demandeur a déjà exercé une emprise personnelle, réelle,
évidente et permanente sur le terrain qu’il demande. Par ailleurs, c’est un titre de vente
sous conditions résolutoires qui est attribué si le terrain demandé est nu ou
insuffisamment mis en valeur.
L’acte d’attribution du titre est par la suite établi.
•
Paiement des provisions domaniales : Il faut remarquer que dans la fixation du prix
des terrains, les terrains urbains sont calculés par m² et ceux compris dans une zone
rurale sont calculés par hectare.
•
Approbation : Pour les terrains urbains, le pouvoir d’approbation des actes de cession
appartient au Ministre chargé des domaines pour les terrains plus de 20 ares et au
Préfet pour ceux moins de 10 ares. Et pour les terrains ruraux, la décision d’attribution
est soumise à l’approbation du même Ministre pour les terrains plus de 50 ha, et au
Préfet pour ceux moins de 50 ha.
La procédure suivant la loi 2008-014
•
Etablissement du plan : Après prospection, le demandeur fait établir par un géomètre
et à ses frais un plan régulier avec procès-verbal de description des limites.
•
Repérage préalable : Cette opération consiste à délimiter sur le plan de repérage aux
fins d’identifier les empiètements éventuels et d’en déterminer la nature juridique du
terrain.
•
Dépôt de la demande : L’imprimé de demande est dans ce cas accompagné d’un plan
régulier portant la mention de repérage préalable.
•
Paiement du cautionnement : Le prix du cautionnement est calculé à Ar 200 par
10000 m² avec un minimum de Ar 5000.
•
Constatation de l’état des lieux : Elle se base sur la disponibilité du terrain. C’est la
commission itinérante qui se charge de cette constatation, elle est présidée par un
agent du Service des Domaines et dont les membres sont constitués par le représentant
de la commune et le chef Fokontany.
Et il faut remarquer à cet effet qu’il n’y a plus d’opposition.
12
•
Avis des services techniques : Pour les terrains urbains, l’avis du service de
l’Aménagement du Territoire est obligatoire. Et pour les terrains ruraux, les avis à
requérir dépendent de la situation et de la vocation du terrain demandé.
•
Décision préalable de l’autorité supérieure : Pour les terrains dont l’approbation de
l’acte relève de la compétence du Ministre en chargé des Domaines, la décision
préalable doit être prise au niveau du Service Central. Il en est de même pour toutes
les demandes faisant l’objet des litiges quel que soit l’autorité compétente pour
l’approbation de l’acte. Dans les autres cas, la décision préalable est prise par le Chef
du SRD (Service Régional des Domaines).
•
Immatriculation ou morcellement préalable : Ils sont décidés par l’autorité supérieure
en vue de l’attribution du terrain au demandeur.
•
Etablissement des projets d’actes domaniaux : Il s’agit d’un acte de vente définitive
pour les terrains ≤ 10 ha, et d’un acte de vente soumis à un cahier de charges pour
ceux ≥ 10 ha.
•
Paiement des provisions domaniales : Les terrains urbains et les terrains ruraux sont
tous calculés en m².
•
Approbation : Dans les communes rurales, la compétence relève du Chef de région
pour les terrains ≤ 50 ha et du Ministre chargé des Domaines pour ceux > 50 ha.
Et dans les communes urbaines, elle relève du Chef de région pour les terrains ≤
1000m² et au Ministre chargé des Domaines pour ceux > 1000 m².
1.2.2.2 La dotation
Aux termes de l’article 30 de la loi n° 2008.014, « lorsque les habitants
exercent collectivement des droits de jouissance sur des terrains au nom de l’Etat, la
collectivité décentralisée de base dans le sens de la loi n°2006.031 du 24 Novembre
2006 fixant le régime juridique de la propriété privée non titrée dont dépendent ces
habitants, pourra obtenir lesdits terrains en dotation ».
L’acte de dotation est une étape dans le processus d’appropriation individuelle
des terres attribuées à la collectivité.
Pour ce qui est de la procédure, la demande de dotation est faite par le
représentant légal de la collectivité décentralisée appuyée de la délibération du conseil
communal. Aucun cautionnement n’est exigible à l’appui de la demande. La parcelle
objet de la demande de dotation est délimitée sur le plan annexé à la délibération.
Celui-ci est soumis à la formalité de repérage préalable aux fins d’identifier les
13
demandes des particuliers antérieurs y incluses ainsi que les propriétés déjà titrées,
cadastrées et en cours d’immatriculation.
Il est procédé
après à la constatation de l’état des lieux par la même
commission de celle de la procédure domaniale.
Le CCDF (Chef de la Circonscription Domaniale et Foncière) procède par la
suite à la distraction préalable de la parcelle à doter de la propriété immatriculée au
nom de l’Etat, si le cas y échet, et établit l’acte de dotation pour être soumis à
l’approbation de l’autorité compétente.
La dotation est prononcée par voie d’arrêté du Ministre chargé des Domaines.
L’arrêté de dotation aux fins de répartition entre les occupants prononce également
l’annulation des demandes en cours et détermine les conditions résolutoires de
l’attribution aux bénéficiaires.
Les terrains obtenus par voie de dotation ne peuvent en aucun cas faire l’objet
de cession à titre onéreux. Les actes de cession à titre onéreux qui portent sur une
partie d’un terrain faisant l’objet d’une dotation sont frappés de nullité absolue et ne
peuvent être inscrits à la conservation foncière.
1.2.2.3 La concession
L’attribution d’une terre domaniale à un particulier peut être réalisée en pleine
propriété, mais parfois aussi en jouissance.
•
La concession en jouissance résulte soit d’un bail ordinaire d’une durée maximum de
18 ans, soit d’un bail emphytéotique d’une durée supérieure à 18 ans et inférieure à 99
ans. Il faut souligner d’une part que dans ces cas, l’attribution est à titre onéreux ; et
que d’autre part, elle se fait en jouissance et que la terre reste donc domaniale.
•
La concession en pleine propriété, qu’elle soit à titre onéreux ou à titre gratuit, se
présente comme un contrat subordonnant le transfert de propriété à certaines
conditions de mise en valeur. La concession obéit à un régime distinct du droit
commun :
- La concession à titre onéreux peut être accordée à toute personne ou société
qui désire obtenir sous quelque forme que ce soit un terrain domanial sur lequel elle ne
peut prétendre à aucun droit préexistant. Cette concession est rendue possible à cet égard
par le biais d’un contrat de vente entre l’Etat et ces particuliers. En effet selon l’esprit de
14
la loi 2008- 014 du 23 Juillet 2008, l’Etat agit dorénavant comme un particulier. La
superficie maximale accordée est de 50 ha.
- La concession à titre gratuit est accordée aux nationaux malgaches non
propriétaires (paysans agriculteurs ou éleveurs, fonctionnaires militaires ou civils
ayant accompli 20 ans de service effectif). La superficie maximale accordée est de 10
ha. Et force est de constater que les terrains objet de cession gratuite sont frappés
d’incessibilité à titre gratuit ou onéreux pendant 10 ans sauf en cas de dévolution
héréditaire. Aucun cautionnement n’est exigible à l’appui de la demande.
1.2.3- Les modalités particulières
A part les divers modes liés respectivement au régime foncier, d’autres
régimes de droit commun permettent également d’accéder à la propriété foncière.
L’appropriation de celle-ci peut se faire par convention
ou par succession.
L’accession à la propriété foncière par ces modalités particulières se fait par le biais
des mutations (mutation par vente, par décès, ….).
1.2.3.1 L’accession à la propriété foncière par convention
La convention est le procédé par lequel une personne devient propriétaire d’un bien en
dehors d’une transmission à cause de mort. Et par rapport à la propriété foncière, il peut
s’agir d’une vente, d’une donation ou d’un échange d’un terrain. Les procédés les plus
marquants à cet effet sont la vente et la donation.
•
La vente commence actuellement à devenir la première source d’acquisition terrienne
puisqu’elle se développe beaucoup. Plusieurs facteurs peuvent être à l’origine des
ventes des terres tels que les facteurs socio-économiques, les flux migratoires ou la
pression urbaine. La paupérisation subie depuis un certain temps par une grande partie
de la population pousse de nombreux propriétaires à vendre leurs biens. De plus,
l’intensification de l’exode rural marque la forte pression urbaine. Et enfin, la
croissance démographique et les flux migratoires sont importants. De tels phénomènes
entrainent une pression plus intense sur les terres et ont aussi pour conséquence le
développement de la vente.
•
En ce qui concerne la donation, elle n’est pas une condition de validité de l’acte selon
la tradition malgache. Le donataire devient propriétaire dès l’instant de son
acceptation et indépendamment de toute mise en possession. Ainsi, dans la plupart des
cas, le partage des biens est effectué par le père de famille et ses enfants mais celui-ci
garde la jouissance et la gestion jusqu’à sa mort. Ce n’est qu’à ce moment que les
15
héritiers prennent livraison effective du lot qui leur a été attribué. Les donations sont
rares et ne représentent qu’une faible partie des propriétés terriennes.7
1.2.3.2 L’accession à la propriété foncière par succession
La propriété foncière peut s’acquérir et se transmettre aussi par voie de succession. En
effet, en vertu du principe de la transmission de plein droit de la succession aux héritiers, la
règle fondamentale qui domine la transmission de la succession est celle de la continuation de
la personne du défunt par ces héritiers.
La succession est un premier mode d’accès à la terre auparavant. Elle en demeure
encore jusqu’à présent dans certaines localités car la grande majorité des propriétés foncières
y est constituée de terrains légués par succession. L’héritage évolue avec le système foncier
en vigueur et subit les influences d’autres facteurs (historique, politique, social, économique,
géographique).
L’héritage foncier est une des formes de transmission de biens immobiliers encore très
pratiqué. Jusqu’à maintenant, il a toujours son poids dans le système foncier car il reste un
mode courant d’accès à la terre malgré une ascension relative de l’acquisition par achat des
terrains.
La mutation par vente fait partie des diverses opérations effectuées à la
conservation foncière. Cette forme de mutation est assujettie à des formalités et
requiert la fourniture de certaines pièces.
1.3.1- Notions générales
En ayant pour attributions
principales l’inscription, la mutation ainsi que
l’archivage, c’est la conservation de la propriété foncière qui se charge de la mutation
par vente. Ce genre de mutation consiste en effet à transférer la propriété d’un terrain
quelconque à une autre personne, que ce soit physique ou morale, par le biais d’un
acte de vente. Il constitue une des opérations courantes effectuées auprès du service de
la conservation. L’accomplissement de la mutation par vente à la CIRDOMA est
indispensable afin d’assurer la régularité de la vente d’un terrain.
7
Fréderic SANDRON . Population rurale et enjeux fonciers à Madagascar . 2008 . p 177
16
1.3.2- Procédure
En général, la procédure de la mutation par vente est la même que celle des autres
formes de mutations ainsi que celle de l’inscription.
•
La première étape est le dépôt des actes et pièces, annexées par un duplicata du titre ou
un extrait cadastral, à la réception pour étude et décompte du droit à payer. A cet effet,
on vérifie :
-
la compétence territoriale
-
la situation actuelle du terrain (vérification du certificat de situation juridique, du
duplicata du titre ou de la matrice cadastrale, ou du livre foncier pour être plus
sûr)
•
-
le dernier propriétaire
-
la disponibilité de l’immeuble au niveau de la superficie et des charges
-
et l’identité ainsi que la capacité des parties
La deuxième étape est le prévisa et la vérification du dossier par le conservateur. Deux
cas peuvent se présenter :
Si le dossier est irrégulier, on le remet à l’intéressé
Par contre si le dossier est recevable, on procède aux étapes suivantes :
-
paiement du droit à la caisse
-
visa et dispatching par le conservateur
-
traitement du dossier par l’agent
-
signature du dossier et du livre foncier ainsi que validation des données
numériques par le conservateur
-
délivrance du titre
-
archivage
1.3.3- Identification des pièces
Dans le cadre de la mutation par vente, il existe des pièces que l’on exige obligatoirement
pour assurer la recevabilité du dossier. Par ailleurs, d’autres pièces sont aussi nécessaires
suivant les cas.
•
Les pièces maîtresses sont :
- l’acte de vente qui doit être enregistré et dûment légalisé8
- l’ATI (Autorisation de Transaction Immobilière)
- le plan
8
Il pourrait s’agir aussi d’un acte notarié ou d’un acte judiciaire.
17
- la réquisition
•
Les pièces complémentaires que l’on peut exiger suivant le cas du dossier sont :
-
la lettre d’engagement
-
le certificat d’individualité
-
l’acte ratificatif (l’acte ratificatif des copropriétaires par exemple en cas de
morcellement)
-
la procuration,….
Il faut remarquer qu’en cas de morcellement, toutes les pièces doivent être en deux
exemplaires sauf l’autorisation de transaction. Le double des pièces est transmis à cet effet au
service topographique.
Les données théoriques sur la spéculation ainsi que les données juridiques portant sur
l’accession à la propriété foncière et à la mutation par vente permettent à présent de
conceptualiser la notion de spéculation foncière.
18
C’est dans ce cadre que l’on examine profondément la notion de spéculation foncière.
La spéculation en général ou dans d’autres domaines quelconques pourrait avoir son propre
sens, mais celle en matière foncière pourrait être aussi tout à fait autre. Cette spéculation
foncière se manifeste dans un cadre évolutif et les dérives ainsi constatés ne se laissent pas
inaperçues.
Ce que l’on entend réellement par spéculation foncière sera détaillé dans ces concepts
généraux. Il en est de même pour ses sources ainsi que ses manifestations.
2.1.1- Notion de spéculation foncière
2.1.1.1 Notions de principe
Par définition, la spéculation foncière est une activité par laquelle une personne, que
ce soit privée ou morale, achète à moment donné un terrain et le vend après à un prix élevé
par rapport à celui de l’achat en vue d’en tirer un profit. C’est donc une opération qui consiste
à profiter des fluctuations du marché foncier en anticipant l’évolution du prix pour réaliser
une plus-value.
Les éléments constitutifs de la spéculation foncière sont donc d’une part l’achat du
terrain, et d’autre part sa revente. Au moment de l’achat, le spéculateur pense déjà à revendre
le terrain plus tard et peu importe le laps de temps. Mais ce qui le plus important dans ce
cadre est qu’il ait pu enregistrer un bénéfice par la revente. Il n’y a pas en fait de spéculation
s’il n’y a pas ce gain. Une personne fait une spéculation foncière si elle achète un terrain à un
prix de Ar 1000 le m² et qu’elle le revend un an plus tard à Ar 5000 le m².
La valorisation de la terre dans le temps est le moyen qui permet aux spéculateurs de
faire ce profit. En effet, la terre ne cesse d’augmenter de valeur.
En matière foncière, il s’agit plus généralement d’une spéculation à la hausse. La
spéculation à la baisse ne se rencontre presque jamais dans ce domaine.
19
2.1.1.2 Exceptions
•
La spéculation foncière ne dépend pas réellement de la fluctuation du marché foncier. Si
le spéculateur vend tout de suite le terrain qu’il vient à peine d’acheter à un prix élevé à
celui de l’achat, il y a toujours spéculation même si celui-ci ne s’est pas encore valorisé.
La recherche de profit ne tient pas toujours ainsi de la valorisation de la terre,
l’importance est que la vente du terrain a engendré un certain gain.
•
Il faut remarquer que la pratique de la spéculation foncière est difficilement déterminable.
D’après la définition évoquée auparavant, le spéculateur est celui qui, au moment de
l’achat du terrain, envisage déjà à le vendre ultérieurement. Mais en analysant toutes les
propriétés ayant fait l’objet d’une revente, on ne peut pas tout de suite conclure que leurs
propriétaires respectifs ont tous envisagé de revendre les terrains en question dès leur
achat. Il se pourrait qu’ils n’aient eu cette idée que bien après l’achat. Et même si on en
procède à une enquête, ceux qui ont vraiment pensé à en faire une spéculation pourraient
ne pas l’avouer, quoique les spéculateurs les plus pratiquants soient facilement
identifiables.
On peut en tirer donc qu’on est en présence d’une spéculation foncière, même si l’idée de
revendre un terrain quelconque n’était pas prévue dès l’achat mais que le prix de la vente
dépasse largement le prix qui doit correspondre en moyenne à ce terrain à cette période.
Ainsi toute vente de terrain faite expressément à un prix exorbitant constitue une
spéculation foncière.
•
Enfin, constitue une spéculation foncière toute procuration d’intérêt dans la vente d’un
terrain quelconque même si la personne qui en tire profit est complètement étrangère à
cette vente.9
2.1.2- Les sources de spéculation en matière foncière
La possession ou l’existence d’une propriété quelconque constitue la condition sine
qua non pour pouvoir faire une spéculation foncière étant donné que celle-ci se réalise par
la vente de terrain. Et afin de déterminer les sources de spéculation à cet effet, il faut voir
aussi bien en matière domaniale qu’en matière de conservation.
9
C'est-à-dire qu’elle n’est ni acheteur ni vendeur.
20
2.1.2.1 En matière domaniale
•
La demande de terrain domanial a toujours constitué une source de spéculation. Cette
possibilité permet aux spéculateurs d’acquérir des propriétés et d’en tirer profit par
leur revente. Et force est de constater que la nouvelle législation domaniale semble
renforcer encore cette possibilité pour les spéculateurs. Et dans ce cadre, il faut
observer quelques points :
-
La procédure domaniale prévue par la nouvelle loi 2008-014 est beaucoup plus
simplifiée par rapport à celle de la loi 60-004. On ne tient plus énormément en
compte de la condition de mise en valeur. Dorénavant c’est la vérification de
la disponibilité du terrain que l’on examine de près. La procédure de cession
de terrain du domaine privé se trouve très allégée car il s’agit dans la majeure
partie des cas de cessions de terrains déjà immatriculés au nom de l’Etat. Mais
seulement pour les demandes déjà introduites sous l’ancienne loi, les cessions
de terrain non ou insuffisamment mis en valeur sont soumises à une condition
résolutoire de mise en valeur, et régies par un cahier des charges déterminant
les conditions de vente et annexé à l’acte de cession.
-
Le domaine privé de l’Etat suivant l’esprit de cette nouvelle loi a entres autres
comme principe l’opportunité accordée au premier demandeur sur toutes les
autres demandes.10 En effet, la loi précitée prévoit que celui-ci a un droit de
préférence sur la propriété riveraine du terrain demandé. En fait, certaines
dépendances du domaine privé peuvent être dans certains cas grevées d’un
droit de préemption permettant à son bénéficiaire d’obtenir, par préférence à
tous autres, tout ou partie desdites dépendances.11
Ce droit de préemption s’applique exclusivement dans les cas suivants :
o Au profit des riverains de cours d’eau qui abandonnent leur ancien lit,
se donnant un nouveau cours naturellement ou à la suite de travaux
légalement exécutés, dans les conditions et limites fixées par les
règlements ;
o Au profit des riverains des canaux de navigation et d’irrigation
délaissés ou désaffectés;
o Au profit des riverains des voies publiques déclassées et des délaissés
de voies publiques déterminés par les alignements réguliers.
10
Articles 11 à 13 de la loi 2008-014
L’existence de ce droit de préférence pourrait entrainer la spéculation foncière malgré le fait que
l’administration n’est pas toujours obligée d’aliéner les biens en cause.
11
21
Aussi on se demande bien si cette loi 2008-014 favorise-t-elle la spéculation foncière ?
•
La cession gratuite n’en est pas moins considérée comme un moyen de spéculation en
matière foncière. Une fois que l’attribution gratuite soit accordée et aussi que le délai
d’incessibilité soit expiré, les propriétaires peuvent vendre les terrains en cause à des
prix qui leur procurent un certain profit.
2.1.2.2 En matière de conservation
Dans ce domaine, les terrains en cause sont ceux qui ont déjà fait l’objet
d’immatriculation. Et la source de spéculation possible à cet égard résulte donc l’achat d’un
terrain immatriculé. Il peut s’agir soit d’un terrain immatriculé à l’Etat, soit encore
immatriculé à des particuliers. Et au niveau de la conservation, ce procédé se réalise par le
biais d’une mutation par vente.
Il faut remarquer dans ce cas que l’inaccomplissement de cette mutation par vente est
également une source de spéculation. Le vendeur pourrait être en effet incité à vendre une
deuxième fois et même plus la propriété. Actuellement sur les ventes de terrains enregistrées,
45 % n’ont pas encore fait l’objet de mutations.12 Ce qui présente un énorme risque de
spéculation puisque les droits de propriété ne sont pas encore entièrement garantis.
2.1.3- Les manifestations de la spéculation foncière
La spéculation foncière est pratiquée par différents acteurs
et se manifeste par
diverses formes.
2.1.3.1 Les acteurs
Les pratiquants de la spéculation foncière sont en général les agences immobilières
ainsi que les marchands de biens.
•
Les agences immobilières sont des sociétés qui opèrent sur l’achat, la vente,
l’échange, la location ou sous-location, en nu ou en meuble, d’immeubles bâtis ou non
bâtis.13
Et à propos de la vente de terrain, les agences immobilières sont tout simplement des
intermédiaires. Les propriétaires confient à ces agences la vente de leur propriété et
12
13
Source : Direction des Domaines et des Services Fonciers
(J.M) MOYSE (S) PORRI . L’agent immobilier . 1993
22
ce sont celles-ci qui se chargent de la réalisation de cette vente (recherche d’acquéreur,
accomplissement des formalités,…). Elles perçoivent par la suite une commission. Les
agences immobilières agissent ainsi comme des mandataires.
•
En ce qui concerne les marchands de biens,
ils sont
ceux qui achètent des
immeubles en vue de les revendre en l’état ou après transformation.14 A la différence
des agents immobiliers, ils n’agissent pas en qualité de mandataires mais toujours en
tant que propriétaires des biens qu’ils revendent. Ils sont en général des particuliers15
mais parfois aussi des sociétés.
Les opérateurs fonciers et les aménageurs sont à distinguer à cet effet.
-
Les opérateurs fonciers sont ceux qui interviennent sur le marché
foncier et dont leur activité concerne simplement l’acquisition et la
revente de terrain en l’état, se contentant à la limite de procéder à des
regroupements et à des divisions des terrains.
-
Les aménageurs quant à eux réalisent des travaux de valorisation de
leurs terrains en achetant par exemple des terrains simplement
urbanisables pour revendre des terrains constructibles.
2.1.3.2 Les formes de spéculation foncière
La spéculation foncière peut revêtir une double forme qui dépend de la bonne ou de la
mauvaise foi de ce qui la pratique. Il convient d’examiner ainsi la spéculation saine et la
spéculation frauduleuse.
•
La spéculation saine :
La pratique de la spéculation et notamment foncière n’est pas interdite jusqu’à maintenant
à Madagascar. Il s’agit d’une activité libérale qui n’est d’ailleurs pas soumise à une
règlementation légale particulière. La spéculation saine consiste à ce point dans le fait de tirer
profit dans l’achat et la vente de terrain en toute bonne foi et dans le respect de la loi, de
l’ordre public et des bonnes mœurs.
•
La spéculation frauduleuse :
C’est cette deuxième forme qui fait que la spéculation foncière est souvent mal vue par le
public et sa propagation prend beaucoup d’ampleur actuellement. Certains spéculateurs de
14
Idem
Parmi les particuliers, il faut distinguer l’existence d’une certaine catégorie de spéculateurs et qui sont les
« rabatteurs ».Ils sont de plus en plus nombreux actuellement.
15
23
mauvaise foi tentent de faire profit dans l’achat et la vente de terrain par diverses manigances
et par la pratique de fraude dans leurs actes. L’usage de faux actes constitue la tactique la
plus courante utilisée par ces spéculateurs pour acheter ou vendre un terrain quelconque. Cette
situation se manifeste fréquemment dans la pratique par la vente d’un terrain appartenant déjà
à autrui ou par la double vente d’un même immeuble.
La recherche de profit dans la vente de terrain est liée à plusieurs circonstances telles
que le système foncier, l’environnement politico-économique, la situation sociale,…. La
pratique de la spéculation foncière varie constamment dans l’espace et surtout dans le temps.
Et nombreux sont les facteurs qui expliquent l’évolution de ce concept.
2.2.1- Historique
Cette étape historique de la spéculation foncière est liée à l’histoire même du droit
foncier.
Auparavant le régime foncier était marqué par l’exercice du droit collectif sur les
terres. Cette survivance de la propriété collective a été rendue possible par la dualité du
régime juridique concernant les terres : le régime de droit traditionnel et le régime de droit
moderne mis en place après l’indépendance. Cette propriété collective apparaissait après
comme une forme archaïque de propriété et comme un facteur de stagnation, alors que la
propriété individuelle semble au contraire permettre une exploitation plus rationnelle du sol.
Ainsi le législateur a multiplié les procédures permettant à des particuliers d’acquérir
individuellement la propriété foncière.16 Constituant une entrave à la libre circulation des
biens, la propriété collective ne pouvait que susciter l’hostilité du législateur. 17Cette situation
a entrainé une véritable transformation dans les structures foncières traditionnelles et dont le
principal effet est de limiter peu à peu le domaine de la propriété collective à certaines terres.
C’est à partir de cette relance de l’appropriation individuelle des terres que la
spéculation en matière foncière commence à naître. En effet, l’origine de propriété afférente à
l’achat et à la vente de terrain dans ce cadre est plus généralement à titre individuel. Par
ailleurs, la propriété collective constitue un obstacle pour chaque copropriétaire à la
spéculation du bien commun vu que qu’il ne peut pas en disposer librement.
16
17
(X) BLANC JOUVAN . Les droits collectifs dans les coutumes malgaches . (1964)
(R) RARIJAONA . Le concept de propriété en droit foncier de Madagascar . (1967)
24
Mais pour autant cette activité n’était pas aussi remarquable à cette époque, elle
existait déjà mais à un niveau relativement restreint. D’ailleurs, l’idée d’acheter et de revendre
pour obtenir une plus-value n’était pas encore exclusive. La spéculation est constituée dans la
plupart des cas par le gain enregistré par la vente de terrain, un gain généralement minime.
La tactique adoptée pour la réalisation de la spéculation était limitée. Bien qu’un petit
nombre d’agences immobilières ait été déjà constaté, cette opération se pratiquait directement
entre particuliers.
2.2.2- La situation actuelle
A l’heure actuelle, ce phénomène de spéculation foncière est d’une grande envergure,
cette activité connait une énorme propagation et elle ne cesse de prendre d’élan. L’achat et la
revente de terrain pour tirer un certain profit, ou bien la seule vente à un prix dépassant la
moyenne sont aujourd’hui les nouvelles tendances qui dominent le marché foncier. Depuis à
peu près 15 ans, on assiste à une grande multiplication des ventes de terrains. La pratique de
la spéculation foncière fait partie intégrante des diverses raisons qui expliquent cet état de fait.
Cette opération se développe beaucoup à présent et les techniques utilisées pour
certains à cet égard sont de taille. Depuis quelques années, le nombre d’agences immobilières
créées chaque année ne cesse d’augmenter. Par ailleurs, de plus en pus d’opérateurs se lancent
dans ce domaine qui constitue dorénavant un des secteurs potentiels dans le monde des
affaires.
La pratique de la spéculation foncière se manifeste presque dans toute l’île mais elle se
concentre surtout dans les centres villes et les zones périphériques, et plus particulièrement les
zones facilement accessibles.
2.2.3- Les facteurs de prolifération de la spéculation foncière
Par rapport à la situation antérieure, la spéculation foncière connaît depuis quelques
années un accroissement considérable. Le développement de l’urbanisme ainsi que
l’ouverture des activités économiques sur le foncier sont à l’origine de cette prolifération.
2.2.3.1 Le développement de l’urbanisme
L’aménagement du territoire consiste généralement à l’organisation globale de
l‘espace afin de satisfaire les besoins des populations en mettant en place les équipements
nécessaires. L’espace urbain fait partie de son domaine d’intervention. La concrétisation de
25
l’objectif de l’aménagement du territoire dans le milieu urbain se manifeste par la mise en
place des différentes infrastructures et l’implantation des grands équipements. Le
développement de l’urbanisme par la réalisation de ces travaux d’infrastructures valorise la
zone en question. Et l’on sait aussi que la valorisation de la terre dans le temps et dans
l’espace est un moyen pour les spéculateurs de faire profit ; aussi par ce développement de
l’urbanisme, la spéculation foncière se répand davantage.
Il en est ainsi le cas d’un promoteur qui achète des terres en zone périphérique et peu
développée, donc à un coût initial bas et attend une longue période avant de débuter une
opération de lotissement. Au cours de cette longue période, la terre s’est valorisée sans que le
promoteur ait eu à faire un investissement en capital-argent. De cette façon, il s’approprie des
rentes différentes générées par le développement urbain, et en particulier des rentes foncières.
Dans la formation du taux de profit de promotion, la longue immobilisation du capital se
trouve compensée par un profit net souvent considérable, produit de la valorisation de la terre
résultant du développement de l’urbanisme.
Un cas concret illustre bien ce facteur de prolifération de la spéculation foncière. Il
s’agit de la construction de la route du By- pass à Alasora. La réalisation de cette construction
rentre dans le cadre de l’aménagement de l’urbanisme de la commune d’Alasora. La mise en
œuvre de cette grande infrastructure routière promeut le développement local de cette zone et
engendre la spéculation sur les ventes de terrains dans cette localité. Des enquêtes faites
auprès d’agences et de sociétés immobilières montrent que le prix moyen des terrains à
Alasora avant la construction du By-pass était aux environs de Ar 3000/ m². En 2006, il
atteint déjà le prix de Ar 14000. Et actuellement, les terrains à bord de cette route du By- pass
se vendent même jusqu’à Ar 60000 le m².
2.2.3.2 L’ouverture des activités économiques sur le foncier
On assiste depuis quelques temps à l’irruption sur le foncier de nouveaux acteurs
économiques. L’on se rend bien compte du développement rapide de secteurs comme le
tourisme ou l’activité minière, ou même certaines activités industrielles consommatrices
d’espace à proximité des villes. Ce phénomène
permet de promouvoir la situation
économique de la localité et contribue au développement local en général. Et le besoin de
garantir l’accès au foncier de ces nouveaux acteurs constitue pour les spéculateurs une
occasion pour élargir leur activité spéculative.
26
Il faut remarquer que les intervenants dans ce domaine ne procèdent pas toujours de
manière loyale dans leur activité spéculative. Ils adoptent parfois des techniques hors du
commun pour aboutir à leur objectif.
2.3.1- Les procédés courants
Comme il résulte de ce qui est déjà explicité auparavant, on peut synthétiser en trois
procédés les diverses techniques utilisées par les spéculateurs.
•
Le procédé par lequel se traduit le sens réel de la spéculation foncière est la recherche
de profit dans l’achat et la revente d’un terrain. Presque toutes les catégories de
spéculateur sont concernées par ce procédé tels que les opérateurs fonciers et les
aménageurs, qu’ils soient des sociétés ou des simples particuliers.
•
L’autre procédé est la vente pure et simple d’une propriété à un prix élevé par rapport
au prix moyen en cours. A cet effet, l’idée de vendre n’est pas du tout prévue au
moment de l’acquisition du bien. Ce sont les particuliers qui en sont surtout concernés.
•
Le dernier procédé est celui que les agences immobilières pratiquent. Il consiste à agir
en tant que mandataire des propriétaires dans la vente de leur propriété, et de percevoir
des commissions à chaque vente réalisée.
2.3.2- Les procédés condamnables
Certains spéculateurs n’agissent pas toujours de façon loyale, parfois leur comportement
va au-delà de ce qui est couramment acceptable. Quelques points sont en ce sens à observer.
•
Certains promoteurs ont pour tactique de s’accaparer des terrains et de retarder leur
vente dans l’attente de prix élevés. Mais en plus, ils diffusent même des informations
mensongères ou font monter les prix en embauchant des personnes pour qu’elles se
fassent passer pour de faux acheteurs.
•
Par ailleurs, certains aménageurs et opérateurs fonciers souscrivent pour un bien
déterminé une promesse de vente avec une faculté de substitution. Et ils la recèdent
par la suite, moyennant un bénéfice, à un acquéreur substitué.18
•
Et enfin, certains spéculateurs font des publicités mensongères de manière permanente
afin de drainer vers eux une clientèle qu’ils abusent.19
18
(J.M) MOYSE (S) PORRI . Ibid 22
27
2.3.3- Les activités fictives
L’on sait que les agences immobilières font partie des pratiquants de la spéculation
foncière. Et contrairement aux marchands de biens qui peuvent être soit des sociétés, soit des
particuliers, les agences immobilières elles doivent toujours être des sociétés légalement
formées. De plus de par leur création, elles sont assujetties à l’impôt.
Mais on constate actuellement que beaucoup d’agences immobilières clandestines se
créent un peu partout. Leur création est irrégulière alors qu’elles exercent réellement les
activités assimilées aux véritables agences immobilières et se comportent vraiment comme
telles.
Ces deux premiers cadres ont permis de découvrir le fond interne relatif à la
spéculation foncière. Par contre, le dernier cadre concerne plutôt les aspects externes afférents
à la réalisation de l’étude.
19
Idem
28
Le choix de ce thème qui porte sur la spéculation foncière a sa particularité et sa raison
d’être parmi tant d’autres. C’est dans ce cadre d’étude que cela va être discuté. Les méthodes
retenues pour la réalisation de ce travail de réflexion ainsi que les résultats escomptés à cet
effet seront aussi explicités dans ce troisième chapitre.
Cette première section a pour but de justifier le thème en question en analysant son
objet, son utilité ainsi que son intérêt.
3.1.1- Objet
Cette réflexion sur la spéculation foncière a pour objectif d’étudier l’influence de la
pratique d’activités spéculatives dans le domaine foncier. Elle a à ce point pour objectifs
spécifiques :
-
de déterminer les éventuels apports de ce genre de spéculation dans
divers niveaux
-
d’identifier les effets néfastes qui pourraient en découler
-
et de proposer des mesures incitatives pour que les apports ainsi
évoqués puissent se réaliser et que les problèmes ainsi engendrés soient
de même limités.
3.1.2- Utilité
La question sur le foncier a toujours été au centre des débats étant donné qu’elle
constitue une problématique pour la population dans notre pays. Les autorités qui se sont
succédées ont toujours essayé de trouver des solutions pour faire face à cette situation. Les
projets de réforme, les travaux de réflexion au cours des divers ateliers sur le foncier sont
parmi ces solutions. Et à part ceux-ci, les différentes études liées à ce domaine apportent aussi
leur fruit, par les diverses suggestions qu’elles avancent, à la promotion de la sécurisation
foncière et à l’éradication des problèmes qui s’y rencontrent.
Et il est à remarquer que ces études portent dans la majeure partie des cas sur les sujets
touchant le fonctionnement interne de l’administration foncière et domaniale, tels que sur le
29
service des tribunaux terriers, des services de la conservation foncière,….Mais or les aspects
extérieurs peuvent aussi influer sur la sécurisation foncière.
La présente étude s’inscrit dans le cadre de ces aspects. L’observation de
la
spéculation ne fait pas partie des diverses missions assimilées à l’administration domaniale et
foncière mais sa pratique pourrait probablement avoir des répercussions surtout négatives sur
le domaine foncier, et pourrait même nuire à l’image de ce service.
Ainsi la réalisation d’une étude sur la spéculation foncière est d’une grande utilité.
3.1.3- Intérêt
L’étude sur la spéculation en matière foncière revêt un triple intérêt.
Tout d’abord, c’est un sujet très intéressant et pertinent puisqu’il concerne un aspect
très particulier du foncier.
Ce phénomène spéculatif sur le plan foncier se répand beaucoup actuellement et
s’inscrit aussi parmi les thèmes d’actualité. Ainsi en faire une étude est vraiment nécessaire.
Et enfin, la réflexion sur la spéculation foncière est très rare dans le cadre des travaux
de recherche.
La réalisation de l’étude est effectuée suivant une méthodologie particulière. Il
convient de voir successivement ici la présentation générale de cette méthodologie et les
diverses approches utilisées.
3.2.1- Démarche organisationnelle
Cette étude rentre dans le cadre de la réalisation du mémoire de fin d’études. Les
étapes à passer en vue de cette réalisation s’inscrivent dans un ordre chronologique :
-
le choix du thème de mémoire
-
le dépôt du thème
-
l’approbation du thème
-
l’adoption du plan
30
-
la collecte des données / la réalisation d’enquête
-
le traitement des documents et interprétation des informations
-
la rédaction proprement dite du mémoire
3.2.2- Les approches quantitatives
La réalisation de ce mémoire nécessite beaucoup des travaux d’enquête
puisque par rapport aux autres thèmes axés sur les missions de l’administration
foncière et domaniale (thèmes
sur le tribunal terrier ambulant, sur les affaires
domaniales,…), il n’y a pas de données de base particulièrement définies.
L’essentiel des arguments avancés dans la présente étude est issu des
réflexions, fruits des rencontres effectuées auprès de diverses entités. Et à cet effet,
cette étude a pu se réaliser grâce à l’accomplissement d’enquêtes :
-
auprès du tribunal
-
auprès des agences et sociétés immobilières
-
auprès de l’enregistrement fiscal
-
auprès des divers services de l’administration foncière et domaniale, et
en particulier de la CIRDOMA d’Ambohidratrimo
-
auprès de l’INSTAT (Institut National de la Statistique)
-
auprès du district et de la commune d’Ambohidratrimo
-
auprès du MATD (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la
Décentralisation)
-
et enfin auprès de certains usagers.
Mais au besoin, lesdits arguments sont appuyés par des informations produites par
d’autres études. En fait à part ces diverses enquêtes, les travaux de recherche aux archives du
service des domaines, ainsi que le traitement de dossiers effectué dans le cadre de la
réalisation des stages ont aussi contribué à la collecte des données.
3.2.3- Les approches qualitatives
La réalisation de cette étude ne relève pas seulement des informations ainsi
enregistrées au cours de ces diverses enquêtes. D’autres données résultent aussi de
l’interprétation de certains faits ayant des liens avec l’activité spéculative dans le domaine
foncier. Il en est ainsi de l’analyse :
31
-
des origines des litiges fonciers
-
de l’évolution du prix de terrains
-
des transactions foncières
-
et du fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers.
Les résultats attendus dans le cadre de cette étude sont la prise de connaissance de
l’étendue de la spéculation foncière, la maîtrise des éventuels effets qu’elle pourrait entrainer
ainsi que la mise en garde du secteur socio- économique à son égard.
3.3.1- La prise de connaissance de l’étendue de la spéculation
foncière
Cette réflexion permet d’avoir un état des lieux de constatation sur la spéculation
foncière. Par la réalisation de cette étude, sont déterminés son champ d’application, ses
manifestations, son évolution, ses impacts ainsi que les faces cachées qu’elle présente.
3.3.2- La maîtrise des effets d’entrainement
La spéculation foncière présente des impacts aussi bien positifs que négatifs dans
divers niveaux. Ces impacts pourraient ainsi constituer soit un facteur de contribution, soit un
obstacle. Et l’analyse de ce thème permet en conséquence de maîtriser les effets qu’elle
pourrait à cet effet engendrer.
3.3.3- L’impassibilité de l’environnement socio-économique à
la spéculation foncière
Une fois que tout ce qui concerne en général cette notion de spéculation foncière soit
connu, et surtout ses éventuelles répercussions, on pourrait ainsi prendre les mesures
adéquates pour y faire face. La prise de ces mesures permettrait ainsi aux domaines social et
économique de ne pas être perturbés par l’existence de cette activité mais de profiter par
contre des atouts qui pourraient en découler.
32
Il est indéniable d’affirmer que la spéculation existe bel et bien dans le domaine
foncier. Le système théorique de la spéculation renforce cette idée en avançant que cette
activité fait partie des transactions portant sur les secteurs concernés du point de vue
économique. L’enjeu du foncier attache à ce genre de spéculation une tournure particulière.
En globalité, les divers aspects par lesquels il se présente sont spécifiques. Il est de ce fait
rallié à divers concepts transversaux, ayant chacun un lien plus ou moins étroit avec la
dimension foncière.
33
DEUXIEME PARTIE :
APPROCHE ANALYTIQUE DU PHENOMENE
SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE
L’ensemble des arguments développés dans les différents cadres du cadrage général a
permis d’avoir un aperçu global sur la spéculation foncière. Et à partir ce cette constatation
ainsi faite, cette deuxième partie de l’étude consiste en une phase d’analyse du sujet objet de
la présente réflexion.
Nombreux sont les problèmes engendrés par l’existence de cette activité spéculative.
Dans un premier temps, les problématiques de la spéculation foncière seront tout d’abord
explicitées.
La recherche de
profit dans le cadre du marché foncier soulève des aspects
contradictoires. La pratique de la spéculation foncière sera ainsi profondément analysée dans
un second temps.
Et enfin une étude de cas sera effectuée afin de voir de près la pratique de cette
opération spéculative. Le cas d’Ambohidratrimo sera étudié à cet effet.
34
CHAPITRE PREMIER:
LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION
FONCIERE
Acheter et vendre un terrain en vue d’en tirer un bénéfice, vendre tout simplement un
terrain à un prix élevé ou percevoir des commissions dans la vente de terrain causent des
problèmes. La spéculation en matière foncière peut en effet multiplier les litiges fonciers. Et
vu que son objectif consiste à enregistrer un gain dans la vente du bien foncier, elle a aussi
comme impact d’augmenter le prix des terrains. Et en conséquence de ces deux problèmes, la
sécurisation foncière se trouve déstabilisée.
Depuis longtemps, le domaine social ne s’est pas épargné de l’existence des litiges
fonciers. Les facteurs à l’origine de cette situation sont nombreux, et la pratique de la
spéculation foncière favorise encore plus la multiplication de ces conflits fonciers.
1.1.1- Constat
Si l’on examine les divers faits qui constituent un fléau social, ceux relatifs au foncier
s’affichent parmi tant d’autres au premier plan. Les différends liés aux situations foncières
affectent en fait au plus haut point le domaine social. Les divers politiques, programmes ou
projets de réforme adoptés depuis ces longues années afin d’améliorer le système foncier ont
toujours eu entres autres pour objectif de réduire les conflits fonciers. Mais malgré les efforts
fournis en vue de cette finalité, on n’est pas encore épargné de ce problème
jusqu’actuellement car les conflits fonciers existent toujours.
Il y a quelques années, on a constaté que les litiges afférents au foncier comptent
parmi les affaires les plus nombreuses portées devant les tribunaux, et contribuent à la
saturation des juridictions et au dysfonctionnement de la justice. Et actuellement, il en est
encore ainsi.20
L’existence de ces litiges fonciers provoque des conséquences à court et à long terme.
Parmi les plus marquants d’entres elles figure l’insécurité dans l’exploitation ou l’utilisation
20
Source : Tribunal
35
du sol. La survenance de trouble social en résulte aussi puisque les habitants sont parfois
amenés à les régler par la force et l’affrontement. Les conflits fonciers prennent une tournure
parfois violente, en particulier dans les zones aménagées présentant une forte attractivité
économique, comme sur les grands périmètres rizicoles. En outre, ces litiges entrainent même
le blocage du développement étant donné que le foncier a aussi un enjeu accès
sur
l’économie.
1.1.2- Les origines des litiges fonciers
Les diverses raisons à l’origine des litiges fonciers sont d’ordre général, mais il y a aussi
celles qui sont liées à des faits bien précis.
•
Généralement, le partage d'héritage, la délimitation des terres et l'acquisition
illégale de terrains sont les principales causes des litiges fonciers à Madagascar.
D'après la source auprès de l'INSTAT21, 26% des litiges fonciers portent sur
l'héritage. Analamanga occupe la première place avec un taux de 31,3% avec ses 1
660 Fokontany. Les plus concernées sont les régions de Haute Matsiatra,
Analanjirofo, Amoron'i Mania, Sofia et de Vakinankaratra. Les régions de
Bongolava, de Menabe, de Sava et de Betsiboka connaissent des problèmes de
délimitation des terres qui atteignent un pourcentage assez élevé, estimé à 30% à
35% s'ils ne sont que 23 ,5 % pour Analamanga. Dans tout Madagascar,
l'acquisition illégale de terrain représente 10% des litiges fonciers dont les plus
concernées sont les régions d'Itasy, de Bongolava et de Boeny.
•
En général aussi, la crise foncière est à la base de l’existence des problèmes
fonciers. En effet, Madagascar se trouve en situation de transition foncière. Les
pouvoirs coutumiers qui géraient les rapports sociaux à propos de la terre ont
quasiment perdu leur rôle au profit de l’Etat, principal garant de la sécurité
foncière. Cette évolution se traduit notamment par une demande exponentielle
d’immatriculation foncière. Face à cette demande considérable, on constate une
très faible capacité de délivrance des titres fonciers. En fait, sur un recensement de
près d’un demi million de demandes de titres effectuées auprès des services
fonciers, une infime partie d’entres elles a réellement pu aboutir. En conséquence,
la superficie des propriétés titrées ne dépassait pas un quinzième du territoire. La
première réponse de l’Etat face à cette situation
a consisté en la réalisation
d’opérations cadastrales. Mais cependant leurs coûts rédhibitoires constituent un
frein majeur à leur généralisation, ou ne pourraient s’envisager que dans le cadre
21
INSTAT, 2010
36
d’un apport massif de fonds de la communauté internationale pour une efficacité
assez contestable. De plus, se pose le problème des titres non mis à jour ou non
renouvelés suite aux transactions et mutations des terres.22
Ce contexte d’incertitude généralisée favorise le développement des conflits pour la
maîtrise du sol, surtout quand la survie d’un groupe familial tient à l’exploitation d’un
terrain.
•
Mais d’un point de vue plus restreint, les origines les plus courantes des conflits
fonciers résultent de certains faits précisément déterminés.
L’occupation de fait fait partie de ces origines. En effet, la terre a toujours été
considérée par le Malgache, non seulement comme un moyen de production mais
surtout comme une richesse ou encore, comme l'expression d'une position sociale
certaine ; et il est normal qu'il lui a toujours attaché une très grande importance. C'est
ainsi que toute action sur le sol l'intéresse au plus haut point, et en particulier
l'occupation par autrui de son terrain sans son consentement ou à son insu.
Et enfin, les transactions foncières, plus particulièrement les ventes, entrainent souvent
des problèmes faisant l’objet de conflit dans le domaine foncier.
1.1.3- L’implication de la spéculation foncière dans les litiges
fonciers
L’implication de la spéculation foncière dans les litiges fonciers est liée exclusivement
à la vente de terrain qui est d’ailleurs son champ d’application. L’objectif en vue de cette
spéculation est de tirer profit par la réalisation de ce genre de transaction. L’existence d’une
propriété constitue l’élément matériel dont dépend la marche de cette activité. Le spéculateur
étant vraiment propriétaire de ladite propriété mais il pourrait aussi ne pas l’être suivant la
qualité dont il détient dans l’exercice de l’opération.
Et parfois en l’absence d’un terrain quelconque pour effectuer une activité spéculative
et sans que le spéculateur soit un mandataire, il arrive encore à accomplir une vente avec une
personne quelconque. Le bien en question appartient à autrui mais il se fait passer comme le
véritable propriétaire.
22
Source : Lettre de Politique Foncière
37
Et même si le spéculateur dispose réellement un terrain, il arrive toujours à en faire
des arnaques. Le procédé qu’il utilise dans ce cas est la vente successive du même terrain à
plusieurs personnes.
L’usage de faux constitue en général le moyen couramment utilisé par le spéculateur
afin d’aboutir à ces actes. Mais le non accomplissement de la mutation lui permet aussi
facilement de tromper quelqu’un à cet effet. Certains acheteurs imprudents se fient seulement
à l’acte de vente et ne prennent pas de considération à la réalisation de la mutation auprès du
Service des Domaines.
Ces deux cas revêtant une forme de spéculation font partie des cas litigieux portés
devant le tribunal. En outre, ces diverses pratiques rentrent dans le cadre de la spéculation
frauduleuse.
Et c’est en ce sens que la spéculation foncière favorise la multiplication des litiges
fonciers.
En général, le prix des terrains dépend de leur nature. L’évolution de ce prix est liée à
plusieurs facteurs. Et il faut remarquer que la spéculation foncière a une influence sur la
variation du prix des terrains.
1.2.1- Constat
Les terrains peuvent être soit d’origine domaniale, soit de terrains privés ayant déjà fait
l’objet d’immatriculation. Et les prix en ce sens varient de ces deux aspects.
•
Concernant les terrains domaniaux, ils sont ceux qui font partie du domaine privé de
l’Etat et qui sont susceptibles d’appropriation. Et mis à part la dotation et l’attribution
gratuite, leur acquisition est soumise à un régime particulier en ce qui concerne le prix.
Il existe à cet effet des fourchettes de prix qui déterminent pour chaque CIRDOMA,
les prix des terrains de toutes les zones sous leur compétence. La fixation de ces prix
est déterminée par deux critères et qui sont :
-
la catégorie que représente la zone : urbaine ou rurale
-
et la vocation du terrain : édilitaire, touristique, agricole ou autres
38
Et à chaque vocation du terrain, il y a un prix minimum et maximum ; et il appartient
aux responsables de fixer le prix entre ces limites.
•
Et quant aux terrains privés, il n’y a pas de régime quelconque qui détermine la
fixation des prix contrairement à ceux des terrains domaniaux. Chaque propriétaire
fixe librement le prix qu’il veut allouer à la vente de sa propriété. La loi n’intervient
pas à ce niveau et c’est la loi de l’offre et de la demande qui domine ainsi les
transactions foncières.
1.2.2- L’évolution du prix des terrains
Si on fait une analyse des faits qui existent auparavant jusqu’à la situation actuelle, on
peut bien remarquer que les prix des terrains sont en constante évolution. Les facteurs à
l’origine de cette variation sont divers.
•
Pour les terrains domaniaux, les prix restent en général statiques vu l’existence des
fourchettes de prix. Le changement de celles-ci constitue alors le principal facteur qui
pourrait entrainer une augmentation des prix en matière domaniale. Il faut remarquer
que les fourchettes de prix ont déjà changé trois fois jusqu’à présent.
Par ailleurs, la variation de ces prix pourrait aussi résulter de la décision soit du chef
de la CIRDOMA, soit de celui du SRD, ou de ceux des autres autorités supérieures.
En effet, ils ont un large pouvoir d’appréciation dans la fixation de ces prix.
•
Et pour les propriétés privées, la valorisation de la terre est à la base de la variation de
leur prix. Plus la terre augmente de valeur, plus le prix s’accroit.
Le développement local est également à l’origine de cette augmentation. Le
changement d’une zone en un quartier résidentiel ou la progression des activités
commerciales et économiques ont en fait des impacts sur la hausse du prix des
terrains.
Et mis à part tout, l’existence de la spéculation foncière influe aussi l’évolution de ces
prix.
1.2.3- La répercussion de la spéculation foncière sur le
prix des terrains
La spéculation foncière s’apparente à un mouvement auto-entretenu de prise de
position à la vente de terrain dans le but de réaliser une plus-value à court ou à long terme.
Son objectif consiste donc à la recherche de profit dans le marché foncier. Et quels que
soient la forme qu’elle revête, les procédés par lesquels on l’exerce ou encore la qualité de son
auteur, elle se résigne toujours à cet objectif : enregistrer des gains par la vente de terrain.
39
Et à l’heure actuelle où cette activité se développe beaucoup, les divers opérateurs
dans ce domaine se trouvent interposés dans une sorte de compétition. La concurrence devient
rude et le but n’est plus pour certains la recherche de profit tout court mais dorénavant la
recherche de profit maximal.
Si on expose ce fait dans la pratique, la vente des terrains est faite à un prix de plus en
plus élevé. Ainsi le prix des terrains s’accroit plus vite par rapport au cours normal du marché
foncier sans l’existence d’une activité spéculative dans ce secteur.
Certes on constate une forte hausse du prix des terrains. Entre 1995 et 2010, le prix
moyen des terrains à construire en lotissement a plus que doublé, et cette augmentation des
prix s’accentue encore actuellement. Les prix vont du simple au double dans les zones
potentielles comme Ambatobe ou Ivandry. Le secteur des terrains à bâtir à usage résidentiel
en lotissement représente de plus en plus une grande marge des transactions foncières, et
constitue en conséquence pour les spéculateurs un terrain de jeu favorable à l’augmentation
de leurs chiffres d’affaires.
La promotion de la sécurisation foncière est devenue une préoccupation majeure pour
l’administration en raison des différents enjeux qu’elle présente. Elle est en interaction aves
plusieurs domaines en tant que facteur de développement. Et par ailleurs, la spéculation
foncière a aussi une influence sur cette sécurisation foncière.
1.3.1- Notion de sécurisation foncière
La terre présente une valeur sentimentale, nourricière et économique.
-
Une valeur sentimentale car elle occupe une place importante dans la mentalité des
Malgaches.
-
Une valeur nourricière puisque la rentabilité des activités agricoles constituant en
général la source de subsistance de la population repose sur la sécurité foncière.
-
Et une valeur économique car tout projet de développement dépend de la terre, il faut
toujours se référer à la situation foncière avant de faire toute activité.
La terre a une vocation de bien commun mais vu sa valeur économique, il faut une
sécurisation foncière.
40
La sécurisation foncière est la garantie du droit de la propriété foncière reconnue à une
personne. Elle consiste en un processus de mise en sécurité des acteurs relativement au droit foncier.
Cela implique alors des règles de gestion foncière appropriées et légitimes.
Il existe trois niveaux de sécurisation foncière :
1.3.1.1 La sécurisation foncière relative (SFR)23
o Caractéristiques
C’est le premier degré de la situation foncière, elle consiste en un inventaire foncier. Il
s’agit d’une enquête collectant des informations sur chaque parcelle d’une zone déterminée
qui s’accompagne par un levé topographique de la périmètrale de la zone et du parcellaire
interne, réalisé par un géomètre de la DGDSF (Direction Générale des Domaines et des
Services Fonciers) ou par un géomètre assermenté. Elle débouche sur un plan foncier collectif
déposé auprès de la commune, de la CIRDOMA et de la DGDSF.
Elle ne peut être mise en œuvre en dehors du cadre des contrats règlementés par la
GELOSE (Gestion Locale Sécurisée).
o Degré de reconnaissance
La SFR n’est pas garantie par l’Etat, il s’agit d’un simple constat. Le droit de
propriété à cet effet est convenu entre les parties, tacitement ou expressément. C’est un droit
de propriété sans papier.
o Avantages
- La SFR permet un apurement des litiges survenant au sein d'une même communauté. C'est
probablement l'acquis essentiel de la SFR. A Madagascar, une majorité de conflits fonciers
naissent de compétitions entre utilisateurs d'un même espace. Ils sont résolus par la
communauté, sans intervention de l’Etat. En ce sens, la SFR représente un progrès
considérable.
- La procédure est relativement simple et moins coûteuse.24
23
La SFR est définie comme une procédure consistant en la délimitation du terroir d'une
communauté locale de base bénéficiaire de la gestion de ressources naturelles renouvelables
ainsi qu'au constat des occupations comprises dans le terroir.
24
Elle ne représente que la première partie de la procédure complète de la sécurisation
foncière optimale.
41
- Elle peut déjà faire l'objet d'un bornage du périmètre et du parcellaire interne afin de
matérialiser la clarification foncière.
- Elle est plutôt adaptée aux contextes fonciers des espaces où prévaut la coutume.
- La gestion des mutations peut être effectuée par la Commune. L'intervention d'un géomètre
prestataire est nécessaire pour le report sur le plan foncier, et la transaction peut être
validée par ladite Commune.
o Inconvénients
- La SFR ne garantit pas les droits des occupants face à une revendication externe à la
communauté. Elle ne fournit aucun document opposable à la revendication d'un tiers. En
cas de contestation, le terrain restera litigieux ; un arbitrage par le Tribunal ne donnera pas
forcément raison au paysan impliqué dans une SFR.
- Elle ne permet pas d'établir de « papier » individuel. C'est pourtant l'attente principale du
paysan, toujours en quête d'une reconnaissance de ses droits matérialisée par la remise d'un
« papier » tamponné par un service d'Etat.
1.3.1.2 La sécurisation foncière intermédiaire (SFI)
o Caractéristiques
La SFI repose sur l'inventaire foncier de la SFR. Les droits de chaque occupant sont
reconnus individuellement mais en une seule fois par jugement du Tribunal Terrier.25
La consécration des droits de propriété est garantie par l'Etat mais sans inscription au
registre foncier. Ils ne sont pas publiés ni gérés et ne sont pas ainsi reconnus par tout le
monde.
o Avantages
-
La SFI procure une nette valeur ajoutée en terme de qualité de la reconnaissance
foncière, en regard de la faiblesse du surcoût par rapport à la SFR.
-
La SFI permet la délivrance d'un « papier » individuel, un extrait de jugement
nominatif. Un plan individuel de la parcelle peut être annexé à ce jugement.
o Inconvénients
-
La SFI nécessite l'intervention d'un Tribunal Terrier Itinérant, dont la descente sur le
terrain est notifiée par un arrêté ministériel. Ce Tribunal Terrier Itinérant provient
25
Il s'agit du Tribunal Terrier Itinérant, dépêché sur le terrain pendant une courte période
pour réaliser une série de jugements.
42
généralement d'Antananarivo, ce qui provoque des coûts supplémentaires et une
lourdeur prévisible dans le déclenchement des missions.
-
La SFI ne résout pas la question des mutations foncières. Le jugement arrêté par le
Tribunal Terrier doit évoluer en titre foncier et faire l'objet d'une inscription au registre
pour pouvoir faire l'objet d'une transaction.
1.3.1.3 La sécurisation foncière optimale (SFO)
o Caractéristiques
La SFO est une appellation générique pour désigner toutes les procédures qui aboutissent
à une immatriculation foncière. Dans l'idée d'une finalisation de la SFR vers une
reconnaissance foncière optimale, elle consiste en une procédure qui associe le cadastre et
l'opération domaniale concertée. Elle permet la transformation des jugements nominatifs en
titres fonciers, à la demande et aux frais des individus. La DGDSF signale la possibilité d'une
transformation collective.
Le droit de propriété à cet effet est garanti par l’Etat de façon absolue et est publié. Il
est certifié par la délivrance d'un titre et par l inscription au livre foncier.
o Avantages
-
Le titre est un document opposable aux tiers. Il engage la garantie de l'Etat et prouve
l'appropriation de manière imprescriptible, irréversible et inaliénable.
-
La mutation est possible dans le cadre d'une réglementation.
-
La SFO correspond à un « cadastre rénové », dont la portée n'est plus seulement
juridique, mais également fiscale. Elle permet à l'administration de disposer de
données sur la taille et le contenu de parcelles afin d'établir l'impôt. Du point de vue
des collectivités territoriales, il y a là une importante opportunité de ressources
fiscales.
o Inconvénients
-
La procédure, vue dans son ensemble, reste lourde et compliquée malgré un
allègement récent (la suppression du dépôt des documents de deux mois)26 grâce au
processus participatif d'apurement.
-
Du point de vue du producteur, il lui faudra payer plus cher une reconnaissance
foncière maximale qui, de surcroît, le contraindra à dévoiler son patrimoine foncier
26
Pour que d'éventuels contestataires aient le temps de se manifester.
43
devant les autorités fiscales. L'intérêt du paysan pour cette formule dépendra du degré
de confiance qu'il accorde aux collectivités territoriales.
1.3.2- Les enjeux de la sécurisation foncière
La sécurisation foncière occupe une place fondamentale parmi les enjeux du
développement.
Elle a un enjeu économique considérable. Madagascar est un pays essentiellement
agricole et son développement dépend en majeure partie de l’agriculture. Par ailleurs, une des
conditions pour obtenir un rendement satisfaisant des terres est que celles-ci puissent être
exploitées en toute sécurité. En conséquence, la promotion de la sécurisation foncière,
notamment par l’organisation du régime de l’appropriation des terres, permet d’améliorer
l’exploitation des sols et conduit sur le long terme à la croissance économique.
En outre, la sécurisation foncière a pour finalité une gestion favorable :
-
à l’investissement privé national et étranger
-
à la gestion, la protection, la restauration et le renouvellement des ressources
naturelles
-
au développement des collectivités décentralisées par la mise à disposition d’outils de
gestion territoriale et de fiscalité
-
et au renforcement de la cohésion sociale au niveau local et communal.
Mais force est de constater qu’actuellement, la complexité de la question foncière peut se
percevoir au travers de la multiplicité des enjeux qui la composent et des dynamiques qui la
traversent. L’évolution des contextes socio-économiques et politiques fait apparaître de
nouveaux défis fonciers dont l’ampleur reste encore incertaine.
Il en est ainsi de la dimension démographique qui est primordiale. En fait, on assiste
actuellement au modèle de croissance agricole qui consiste en une utilisation théorique des
terres alors que les rivalités foncières locales étaient, dans le passé, atténuées par un contexte
de relative abondance des terres. La dynamique de saturation de l’espace va mettre en
question la viabilité des exploitations familiales et constitue une menace réelle pour la paix
sociale. Elle engendre déjà une amplification des mouvements migratoires qui soulèvent de
graves tensions identitaires.
44
1.3.3- L’influence de la spéculation foncière sur la
sécurisation foncière
La sécurisation foncière constitue l’élément permettant la garantie du droit de
propriété des terrains.
Et comme il est déjà évoqué auparavant, la pratique de la spéculation en matière
foncière conduit au développement des conflits fonciers. Et face à cette situation, les droits
des individus sur leur propriété sont remis en question, et l’utilisation et l’exploitation de
celle- ci se trouvent dans une certaine instabilité.
Et suite à son objectif qui n’est autre que la recherche de profit, cette activité
engendre également la hausse du prix des terrains. En conséquence, elle rend difficile et plus
complexe l’accès à la propriété foncière car l’appropriation est devenue coûteuse à cet effet.
En définitive donc, la spéculation foncière déstabilise la sécurisation foncière
puisqu’elle constitue un obstacle à la garantie réelle du droit de la propriété foncière.
Les problèmes engendrés par la recherche de profit dans les ventes de terrains sont
ainsi de taille. Mais est-que la spéculation foncière est-elle alors aussi vulnérable ?
45
CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA
SPECULATION EN MATIERE FONCIERE
L’activité spéculative opérée dans le domaine foncier présente des aspects aussi bien
positifs que négatifs, et ceux-ci divergent suivant qu’ils sont tirés à partir d’une vision
objective que subjective. Elle présente également des enjeux qui touchent divers points.
Du point de vue objectif, la pratique de la spéculation foncière procure certains
avantages mais les inconvénients qui en résultent ne sont pas non plus à ignorer.
2.1.1- Les atouts de la spéculation foncière
La pratique de la spéculation foncière est plutôt favorable puisqu’elle n’est pas
interdite, elle est un moyen pour se procurer de l’argent et elle permet aussi de promouvoir
l’urbanisme.
•
Spéculer sur le bien foncier est une activité d’une grande liberté, la
recherche de
profit par la vente de terrain est tout à fait libre.27 Et le fait qu’elle ne soit pas
interdite permet aux spéculateurs de l’exercer librement. Il n’y a pas de
règlementation particulière dans ce domaine, ce qui fait que de plus en plus
d’opérateurs se lancent dans ce genre d’opération.
•
La spéculation foncière a pour but d’enregistrer des bénéfices par la vente de terrain.
Elle constitue ainsi une source de revenus étant donné que c’est une activité lucrative.
Le profit qui résulte de la réalisation des ventes sur ce plan pourrait dans certains cas
représenter une énorme somme. C’est ainsi que ce phénomène est considéré comme
une sorte de « business », beaucoup de chiffres d’affaires y sont en jeu surtout quand
ce sont des grands opérateurs fonciers qui y spéculent.
• La spéculation en matière foncière a aussi pour avantage la promotion de l’urbanisme.
La vente de terrain par laquelle elle se réalise est effectuée le plus souvent en vue
d’une opération de lotissement. La multiplication des lotissements immobiliers a
pour effets l’extension ainsi que l’embellissement de la ville. Et en conséquence
contribue au développement de l’urbanisme.
27
Mis à part la vente de terrains objet d’une cession gratuite pendant le délai d’incessibilité.
46
2.1.2- Les faiblesses
La pratique de cette activité spéculative présente par ailleurs d’indéniables inconvénients.
Le marché foncier est devenu informel d’autant plus qu’elle constitue en partie un
enrichissement sans cause.
•
Vu la liberté dans l’exercice de la spéculation foncière, les transactions foncières et
notamment la vente se développent dans l’informel.
En l’absence de régulation
étatique, les marchés de la vente des terres risquent de favoriser des dynamiques de
concentration des terres aux mains des plus nantis. Ces marchés fonciers deviennent
de surcroît source de conflits là où les mécanismes de régulation foncière locale sont
défaillants. L’espace périurbain, qui est en particulier en restructuration permanente,
est sous les effets de ce marché informel très dynamique.
•
Les spéculateurs n’agissent pas toujours de façon loyale. Certains d’entre eux adoptent
parfois comme tactique de s’accaparer des terrains appartenant à autrui en vue de cette
spéculation. C’est en ce sens là que la spéculation foncière constitue un
enrichissement sans cause puisque le spéculateur s’enrichit au détriment du véritable
propriétaire. Il n’y a pas de vente à cet effet mais tout simplement de l’arnaque.
L’analyse de la spéculation foncière faite sous une vision subjective permet de soulever
qu’elle présente des opportunités et certains risques.
2.2.1- Les opportunités
Spéculer dans le domaine foncier comporte des opportunités puisque par cette occasion,
on accède à la propriété foncière. De plus les recettes fiscales s’améliorent grâce à cette
activité.
•
La spéculation foncière permet l’accession à la propriété foncière car la vente de
terrain est une convention constituant à cet effet une forme de modalité d’accès
possible. La mutation par vente est une manière d’appropriation facile et rapide par
rapport aux autres modes d’accession prévues par la loi. La procédure est plus ou
moins simple car le transfert de la propriété s’opère par le biais d’un acte de vente
suivi de la réalisation de la mutation auprès du Service des Domaines. Dans la majeure
47
partie des cas, les propriétés faisant l’objet d’une vente sont déjà immatriculées. En
bref donc, cette activité spéculative pourrait contribuer à la sécurisation foncière.
•
La pratique de la spéculation foncière permet également d’améliorer les recettes
fiscales. Il faut remarquer que la mutation par vente est assortie d’un droit
d’enregistrement au centre fiscal et en général, les droits fiscaux sur les opérations de
vente des terrains constituent des sources majeures des recettes fiscales.28 Et par cette
occasion, ladite spéculation a une influence favorable sur l’état du budget de l’Etat.
2.2.2- Les risques
Par ailleurs, il faut se rendre compte que la spéculation foncière présente des dangers. En
effet, elle pourrait compromettre la sécurité foncière et pourrait aussi vulgariser la corruption.
•
Comme il est déjà évoqué, les spéculateurs exercent parfois leur activité en
s’accaparant des terres. Cette pratique frauduleuse se propage beaucoup actuellement
et surtout en milieu rural. Ainsi si on ne prend pas vite des mesures pour arrêter un
tel abus, on risque la perte des terres agricoles des populations rurales alors que l’on
sait à quel point le secteur agricole représente pour l’économie.
•
A part l’accaparement des terres, la spéculation frauduleuse se manifeste également
par diverses manipulations telles que l’usage de faux dans les éventuels actes
nécessaires pour la réalisation de la vente. Cette falsification concerne dans la plupart
des cas la signature, le nom du propriétaire inscrit, la superficie du terrain en cause ou
toutes autres mentions utiles contenues dans l’acte.
Et à force de poursuivre ces magouilles, le spéculateur pourrait être passivement
amené à faire de la corruption.
En définitive, la spéculation foncière risque de générer les ventes illicites de terrains.
L’activité spéculative dans le domaine foncier est stimulée par divers enjeux d’ordre
économique, social et conjoncturel.
28
Source : Centre fiscal
48
2.3.1- Sur le plan économique
L’enjeu économique de la spéculation foncière est lié au domaine de l’immobilier.
L’économie foncière influe irrésistiblement sur le secteur immobilier. Ainsi lorsqu’elle est
dominée par l’existence de la spéculation foncière qui engendre une flambée du prix des
terrains, ce secteur se trouve en parallèle compromis. En effet, l'interaction entre les marchés
foncier et immobilier se traduit par un cercle vicieux : l'accroissement de la demande de
logements entraînant un renchérissement du foncier, celui-ci nourrissant à son tour la cherté
des logements. Et force est de constater en ce sens que le prix du foncier représente en
moyenne entre 20 à 30% du coût global de la construction.
Ce domaine ne résiste pas ainsi aux effets des activités spéculatives réalisées sur le
bien foncier. Le marché immobilier est en fait segmenté en multiples sous-marchés qui ont
leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l'offre et d’élasticité de la demande.
Mais plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et
parfaite,29 plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou un
autre. On risque à cet effet de faire face à une bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix
du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est ainsi généralisée.
2.3.2- Sur le plan social
L’importance de la propriété foncière constitue sur ce plan l’enjeu de la
spéculation foncière. Comme il est déjà à maintes fois souligné, les Malgaches attachent une
valeur particulière à la terre. Ses relations avec celle-ci présentent des particularités
spécifiques de nature culturelle. Ainsi le régime juridique des terres, que ce soit rurales ou
urbaines, constitue un facteur positif ou négatif de leur utilisation économique et favorise ou
non l’établissement d’une paix sociale. Cette dernière est indispensable à la poursuite d’un
effort national de redressement préalable à la conduite d’une politique réaliste de
développement.
Par ailleurs, face aux difficultés rencontrées dans l’accession à la propriété
foncière ainsi qu’aux situations d’insécurité foncière, l’existence d’une garantie réelle du
droit de propriété présente à cet effet tout son intérêt. La possession foncière revêt ainsi une
importance particulière. Certes, la spéculation dans la vente de terrain est lié à cet enjeu
social. En fait par cette spéculation et outre la recherche de profit, la vente ainsi faite permet
d’aboutir à la possession foncière représentant une valeur socialement cruciale.
29
La hausse du prix des terrains instaure une inégalité des différents acteurs intervenant dans le cadre du
marché foncier. Cette situation engendre ainsi l’imperfection des conditions de concurrence du marché
immobilier.
49
2.3.3- Sur le plan conjoncturel
Toute action urbaine se réalise toujours dans le milieu social urbain, au sein des
groupements des citadins ayant chacun leurs intérêts propres. En outre, la règlementation
urbaine constitue la traduction de la préservation d’un bien commun, qui est la ville, et la
prévention de tout errement dans la réalisation de son développement.
Généralement les règlementations concernent :
-
le domaine fiscal (les diverses taxes dues pour la voirie, les équipements, …)
-
le domaine bâti (les modes de construction et
d’installation, les prescriptions
urbaines)
-
et surtout le domaine foncier (la vente de terrain, l’occupation de terrain,…)
L’implication du foncier dans le cadre des règlementations de l’urbanisme se manifeste
par la gestion urbaine. A part la gestion au quotidien et la gestion des objectifs, celle-ci a
aussi pour aspect la gestion technique urbaine. Il s’agit du contrôle et de l’application des
documents de planification et ce sur le terrain du périmètre urbain. L’objectif étant de
contrôler la façon dont seront occupés les terrains en cause. Sont concernés à cet effet les
permis de construire, les affaires domaniales et les transactions foncières.
A propos de ces transactions foncières, les préoccupations de contrôle systématique lors
des transactions permettent d’une part de limiter les spéculations foncières, et d’autre part de
mieux percevoir les plus-values engendrées par l’urbanisation. En fait, le problème foncier
représente les problèmes les plus épineux de la gestion urbaine.
Et c’est ainsi que, sur le plan conjoncturel, l’aménagement urbain constitue un enjeu de
la spéculation foncière.
Cette approche analytique du phénomène spéculatif en matière foncière est surtout mise
en exergue dans le cadre d’une étude de cas précis. L’exemple d’Ambohidratrimo est à ce
point pris en guise d’illustration.
50
CHAPITRE III : ETUDE DE CAS
(Cas d’Ambohidratrimo)
En général, la spéculation dans les ventes foncières se manifeste surtout au niveau
central et particulièrement dans les milieux urbains. Mais actuellement, elle se propage un
peu partout dans tout le territoire. Par ailleurs, les zones développées et accessibles ainsi que
celles un peu éloignées de la ville et qui ne sont pas encore saturés par des constructions de
tous genres commencent à devenir le champ d’intervention de cette spéculation.
Le choix du district d’Ambohidratrimo dans le cadre de cette étude de cas résulte de
ces divers arguments. En effet, cette localité en constitue un exemple illustratif : il se trouve
dans la capitale ; et même s’il est un peu écarté du plein centre ville, il est situé dans la zone
urbaine. C’est une zone généralement développée et qui comporte un espace libre encore très
vaste.
En outre, la spéculation foncière y est présente et commence à prendre de l’ampleur.
Un cadre global retraçant les divers aspects qui doivent être préalablement connus
dans le cadre cette étude sera en premier lieu abordé. Et ce n’est qu’après que la spéculation
foncière dans ce district sera analysée. Enfin un cas précis sera exposé à titre d’illustration.
Le but de cette étude de cas d’Ambohidratrimo, la présentation de sa situation
monographique et foncière ainsi que le cadre illustratif seront ici examinés.
3.1.1- Objectif
L’analyse de la spéculation foncière en général permet d’avoir un état de fait global
sur ce sujet. Les diverses sources de cette spéculation, ses manifestations, son évolution, ses
impacts, ses forces et défaillances sont ainsi tous déterminés généralement. Et en ce sens, ce
sont les situations qui se montrent le plus dans ce phénomène qui sont surtout mises en
exergue, et les éventuelles particularités se fassent un peu inaperçues.
Cette étude de cas a pour objectif de voir de près la manifestation de la spéculation
foncière dans le district d’Ambohidratrimo. Elle a en fait pour but d’étudier les divers
facteurs qui contournent autour de cette activité et d’analyser ses effets d’entrainement.
51
3.1.2- Présentation monographique
Cette monographie d’Ambohidratrimo permet d’avoir les données sur sa localisation
et sa situation socio-économique.
3.1.2.1. La situation géographique et démographique
Le district d’Ambohidratrimo fait partie des 6 districts urbains de la région
d’Analamanga. Il a une superficie de 1.530 km² (soit 8% de la superficie de la région) et
représente 13% de la population de ladite région avec 366.806 habitants.
Il se trouve à 15km d’Antananarivo et est composé de 25 communes avec 313
Fokontany.
Figure n°1 : Localisation du district d’Ambohidratrimo dans la région Analamanga
Il est délimité :
-
à l’Est par le district d’Antananarivo Renivohitra ;
-
au Nord par le district d’Antananarivo Avaradrano ;
52
-
à l’Ouest par les districts d’Anjozorobe et d’Ankazobe ;
-
et au Sud par les districts d’Antananarivo Atsimondrano et d’Arivonimamo.
Il présente un relief accidenté, un climat de type « tropical humide », des sols à
prédominance ferralitique et des fleuves.
3.1.2.2 La situation socio-économique
Sur le plan social, Ambohidratrimo possède des infrastructures sanitaires plus ou
moins suffisantes. Et en ce qui concerne l’éducation, l’indice de scolarité est élevé mais on
constate par contre un manque du personnel enseignant.
Quant aux aspects économiques, le secteur primaire est marqué par une production
rizicole moyenne ; mais le district représente la plus importante zone d’élevage de la région
d’Analamanga. Le secteur secondaire occupe une place essentielle en terme de marché et le
secteur tertiaire est aussi très important.
Les infrastructures routières sont en général suffisantes, le district est relié à
Antananarivo par une route nationale.
3.1.3- Le contexte foncier
Par rapport à sa superficie, la part de terrains immatriculés dans la zone est encore
faible. En général, les propriétés de la plupart de ses habitants ne sont pas encore régularisées
foncièrement. Il existe actuellement aux environs de 23.000 titres fonciers dans le district
d’Ambohidratrimo.
C’est la CIRDOMA d’Ambohidratrimo qui est le service qui se charge des affaires
domaniales, de l’immatriculation, des mutations et de la conservation en général de cette
localité. Les problèmes courants
rencontrés par ce service concernent
le manque de
personnel, la perte des dossiers, le mauvais état des livres fonciers, l’existence de double titre
et l’usage de faux par les usagers.
Le Tribunal Terrier d’Ambohidratrimo constitue aussi un service foncier de cette
zone.
Il existe également un guichet foncier à Ambohidratrimo dont celui d’Ivato.
En ce qui concerne les problèmes fonciers qui se rencontrent dans le district
d’Ambohidratrimo, ils résultent le plus souvent :
53
-
de la non régularisation de la situation foncière (terrains non immatriculés,
méconnaissance de la législation foncière et domaniale et surtout la procédure,
inexistence de la preuve de la propriété pour certains pour pouvoir procéder à
l’immatriculation)
-
de l’occupation de fait
-
du partage en cas de succession
-
de l’existence d’une double vente sur un même terrain
-
et du non accomplissement des mutations.
3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district
d’Ambohidratrimo
Cette étude diagnostique comporte des étapes de constatation, d’analyse et
d’évaluation.
3.2.1- Constat
Depuis quelques années, la vente de terrains dans la zone d’Ambohidratrimo a
largement accru. Les gens s’intéressent de plus en plus à cette localité. Et cette situation
amène certains à se lancer dans les activités à caractère spéculatif.
Dans le district d’Ambohidratrimo, la recherche de profit dans les ventes de terrains
commence à se développer. Par rapport aux autres zones où la spéculation foncière se trouve
à une étape avancée, celle dans celui-ci est encore à un stade moyen mais dont les impacts
sont déjà importants.
Le développement de cette spéculation dans cette zone résulte du fait
qu’Ambohidratrimo constitue à présent une zone d’extension.30 Par ailleurs, la nouvelle
tendance attractive des zones périphériques explique aussi cette situation.
On pourrait bien constater que le regain de pression des villes sur les campagnes
prend de plus en plus d’élan. Cet état de fait s’explique par le renouveau de l’intérêt des
citadins pour les activités rurales afin de compléter les activités en baisse. Mais il y a aussi les
nouveaux appétits fonciers des notables citadins, en particulier sur les terres situées aux
alentours des villes mais également sur les terres agricoles de bonne qualité. Ambohidratrimo
en constitue à cet effet un exemple.
30
Les nouvelles constructions se concentrent de plus en plus dans le district
d’Ambohidratrimo.
54
3.2.2- Analyse
Les activités spéculatives dans le district d’Ambohidratrimo commencent à prendre
du terrain depuis à peu près 10 ans. La majorité des agences immobilières et surtout celles qui
se trouvent à Antananarivo opèrent dans cette zone. Mais à part ces agences, ces activités
sont aussi pratiquées par les opérateurs fonciers, les aménageurs et par les particuliers en
personne. Les cas de spéculation frauduleuse existent à cet effet mais ne sont pas aussi
fréquents.
Une étude a été faite sur quelques cas dans la zone d’Ambohidratrimo.
Tableau n°1 : Niveau de concentration de la spéculation foncière à Ambohidratrimo
Nombre / Taux
Cas étudiés
1.474 titres fonciers
Cas de spéculation foncière identifiés
Cas suspects
350 (24%)
343 (23%)
Cas ne présentant aucune forme de
spéculation
781 (53%)
Source : CIRDOMA Ambohidratrimo
D’après ce tableau, la pratique de la spéculation foncière n’est pas encore très
abondante à Ambohidratrimo. Sur 1.474 titres fonciers, 693 parmi eux, soit 47%, pourraient
avoir un caractère spéculatif. Et plus de la moitié de ces cas ne présente aucune forme de
spéculation puisque les propriétés en question n’ont pas encore fait l’objet d’aucune vente
quelconque.
Et parmi les 693 cas, 350 d’entre eux, soit 24%, revêtent réellement un caractère
spéculatif. Sur les propriétés en cause, des mutations par vente ont été déjà réalisées. Ces
propriétés ont en général
pour origine soit un terrain domanial acquis en vertu de la
procédure domaniale, soit une propriété privée transférée par le biais d’un acte de vente, soit
un jugement cadastral.
55
L’existence d’une éventuelle spéculation sur les 343 titres (23%) n’est pas encore
certaine. En effet, il se pourrait qu’il y ait déjà eu des ventes mais que les mutations ne soient
pas encore accomplies.31
Tableau n°2 : Caractéristiques des cas de spéculation foncière
Délai précédant la vente ou la revente
-
-
-
1 à 5 ans (45%)
-
5 à 10 ans (30%)
Plus de 10 ans (25%)
100 à 300% : pour les propriétés
ayant pour origine des terrains
domaniaux et des jugements
Taux de plus-value
cadastraux
-
100 à 200% : pour celles ayant
pour origine de propriété des actes
de vente
Contenance (en moyenne)
Situation de l’immeuble
4 à 10 ares
Commune d’Ivato (70%)
Source : CIRDOMA Ambohidratrimo
Ces données concernent les cas de spéculation foncière identifiés parmi les 1474 titres
fonciers étudiés.
•
Le délai évoqué dans le tableau ci-dessous représente le lapse de temps de
valorisation du terrain que le spéculateur attend avant de procéder à la vente. Ce délai
précède la vente quand l’origine de la propriété est un jugement cadastral ou toute
autre modalité n’impliquant pas une vente quelconque. Et dans le cas contraire, ce
31
Les demandes de certains certificats de situation juridique montrent que d’autres
personnes sont présumées propriétaires des immeubles en question mais non plus les
derniers propriétaires inscrits.
56
délai précède la revente. L’origine de propriété est constituée en ce sens par la
réquisition engagée en vertu d’une procédure domaniale ou d’un acte de vente.
Il faut remarquer qu’actuellement, les spéculateurs n’accordent pas beaucoup de délai
avant la vente. En effet depuis à peu près l’année 2000 jusqu’à présent, ce délai n’est
que de 1 à 5 ans environs. Et dans la majeure partie des cas, il est même de 1 an. On
constate aussi dans certains cas que les spéculateurs vendent les terrains au cours de
l’année de leur acquisition.
Par ailleurs avant 2000, ce délai est en général compris entre 5 à 10 ans et parfois
même plus.
•
Et en concernant les plus-values, les spéculateurs cherchent plus de profit dans les
ventes de terrains d’origine domaniale puisque le taux de ces plus-values dépasse
même parfois les 300%.
•
La superficie moyenne des terrains qui fait l’objet de spéculation est aux environs de
4 ares. Mais il arrive qu’elle soit de 1 are et quelques fois de plusieurs hectares.
•
Et enfin pour ce qui est de la situation de l’immeuble, la spéculation foncière se
rencontre le plus dans la commune d’Ivato (70%). Les 30% concernent les autres
communes d’Ambohidratrimo et surtout celles d’Antanetibe, d’Antehiroka, de
Mahitsy et de Talatamaty.
3.2.3- Evaluation
Cette phase d’évaluation permet de déterminer les impacts de la spéculation foncière dans
le district d’Ambohidratrimo. Même si elle n’est pas encore en pleine expansion, les
conséquences qui en résultent sont déjà considérables. Celles-ci sont à la fois favorables et
néfastes.
•
La pratique de cette activité génère la hausse du prix de terrain dans cette localité. Si
auparavant le prix moyen du m² est aux environs de Ar 8. 000, il est actuellement
entre Ar 20.000 à Ar 30.000. Ces données montrent la variation de prix en général,
mais il se pourrait qu’il y ait dans certaines zones des prix supérieurs ou inférieurs à
ces prix moyens.
Une étude a été effectuée dans une commune de ce district afin d’examiner de près
cette augmentation de prix engendrée par la spéculation foncière.
57
Tableau
n°3 :
Evolution
du
prix
des
terrains
dans
la
commune
d’Ambohidratrimo
Avant 2000
Période
-
Premier plan :
20000 à 30000
Ariary
-
Ariary
-
-
Ariary
-
Ariary
Deuxième plan :
10000 à 30000
Troisième plan :
5000 à 10000
Premier plan :
20000 à 50000
Deuxième plan :
10000 à 20000
Prix
Depuis 2000
Ariary
-
Troisième plan :
5000 à 15000
Ariary
Source : Commune d’Ambohidratrimo
D’après ce tableau, les
prix moyen des terrains dans la commune
d’Ambohidratrimo ont connu une hausse de 38% entre les deux périodes.
Figure n°2 : Commune d’Ambohidratrimo
•
Par contre, la pratique de la spéculation foncière permet d’améliorer les fiscalités
locales des communes d’Ambohidratrimo. En effet, l’accroissement des ventes de
terrains en vue de la spéculation a pour conséquence de multiplier les constructions
58
dans cette localité. Ainsi l’impôt foncier sur les propriétés bâties augmente et permet
de promouvoir les budgets communaux.
D’après les autorités locales, le développement des transactions foncières et notamment
les ventes, dans leur district est un des facteurs d’augmentation de leurs impôts fonciers.
3.3- Illustration
Ce cadre d’illustration consiste à décrire les faits d’un dossier et dont le but est de voir
dans la pratique la manifestation d’un cas de spéculation foncière. Le dossier faisant l’objet
de cette illustration fait partie des titres fonciers examinés dans le cadre de cette étude de cas.
3.3.1- Description générale du dossier
Le dossier en question concerne un immeuble ayant déjà fait l’objet d’une
immatriculation. Il s’agit d’une propriété située à Mandrosoa, Fokontany de Tanambao,
Commune d’Ivato et District d’Ambohidratrimo ; et dont la contenance est de 2 ares et 8
centiares.
L’origine de cette propriété est un terrain domanial ayant fait par la suite l’objet d’une
réquisition engagée en vertu de la procédure domaniale. La demande est introduite en 1998.
3.3.2- L’acquisition de la propriété
Après l’accomplissement des diverses procédures suivant le dépôt de la demande
(paiement du cautionnement, repérage, reconnaissance domaniale, ..), la propriété est grevée
d’une décision de vente définitive n°64/01 du 22/01/01 au profit de Madame X.
L’acte administratif portant vente définitive est approuvé le 26/12/02 et enregistré le
15/01/03 F°51 n°418 Vol81. L’acte est fait entre
-
le cédant qui est l’Etat Malagasy, représenté par le Ministre de
l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation ;
-
et l’acquéreur Mme X
La vente est faite moyennant le prix de 1.248.000Fmg.
59
3.3.3- La réalisation de la spéculation
En 2005, la dame susnommée a vendu la propriété à Mme Y. La vente est faite et
acceptée pour et moyennant le prix de 30.000.000Fmg.
Les pièces justificatives
de la vente telles qu’elles sont mentionnées au bordereau
analytique sont :
-
l’acte de vente sous-seing privé en date du 14/01/05 dûment légalisé et enregistré le
11/03/05 F°08 n°41 Vol72
-
le certificat d’individualité en date du 27/04/05
-
l’autorisation de transaction immobilière du 18/01/05 sous n°187
-
et la réquisition du 03 Mai 2005
Ce dossier revêt une forme de spéculation foncière. Le propriétaire a acheté le terrain à
1.248.000 Fmg et l’a vendu deux ans après à 30.000.000 Fmg, soit 30 fois de plus que le prix
de l’achat. L’existence de spéculation est à cet effet indiscutable, un tel écart de prix ne
résulte pas tout simplement de la valorisation de la terre. C’est de la pure spéculation car le
gain enregistré est gigantesque.
La spéculation foncière fait souvent l’objet d’une condamnation morale. Ce jugement
parait tout à fait logique vu la diversité des problèmes qu’elle engendre et le comportement
déplorable de certains spéculateurs. Mais pourtant on a bien pu observer qu’elle présente
quelques points forts dans le domaine social et économique. Mais cette spéculation
n’aggrave-t-elle pas le mal en accroissant l’instabilité des marchés fonciers ? Lorsque les
problèmes sus- évoqués se manifestent, la spéculation foncière peut en effet se révéler
profondément déstabilisante.
60
TROISIEME PARTIE :
L’analyse de la spéculation foncière montre qu’elle pose des problèmes divers. D’une
part, elle entraine la montée du prix des terrains et son aspect frauduleux engendre d’autre
part la multiplication des conflits fonciers. L’interférence de ces situations remet en cause la
stabilité de la sécurisation foncière. Par ailleurs, les inconvénients et les risques que cette
activité présente sont aussi considérables. Des mesures d’accompagnement doivent être ainsi
prises afin de faire face à ces difficultés.
Par contre, cette même analyse a permis de dégager que la spéculation foncière
pourrait également procurer des avantages et offrir des opportunités. La détermination de
pistes d’amélioration s’impose de ce fait afin de faire de cette opération un outil favorable au
développement et non pas toujours la percevoir comme un danger.
La mise en œuvre de ces deux poids de mesure requiert la prise en compte des aspects
juridique, socio-économique et structurel.
61
CHAPITRE PREMIER :
LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE
Les problèmes résultant de la recherche de profit dans les ventes de terrains
contournent en général autour du système foncier. Ce qui fait que les mesures juridiques à
prendre concernent entièrement le régime foncier. Il convient à ce point d’apporter des
limites à l’acquisition des terrains domaniaux, de procéder à une étude d’évaluation de prix de
ces terrains et enfin d’accorder de l’importance à la publication foncière.
La constatation de la réalité nécessite la prise de cette mesure. Et les actions à
entreprendre à cet effet tiennent comptent des dispositions décrites par les lois en vigueur.
1.1.1- Etat de constatation
Les propriétés qui font l’objet de spéculation foncière résultent plus généralement soit
d’un terrain privé, soit d’un terrain domanial. L’origine de la propriété est donc constituée par
un acte de vente d’une propriété privée ou d’une réquisition faite dans le cadre de la
procédure domaniale.
Et dans ces deux aspects, les spéculateurs tirent plus de profit dans les ventes de
terrains acquis parmi les biens du domaine privé de l’Etat. Le taux moyen des plus-values qui
en découlent varie dans les 100 à 300 % en l’espace d’un an. Par contre, les gains enregistrés
dans les ventes de ceux résultant d’une propriété privée affichent un taux inférieur à ce
premier.
Ainsi la demande des terrains domaniaux devient tout simplement pour certains un
moyen de faire profit. Elle est devenue en fait pour les spéculateurs l’instrument de base du
fonctionnement de leur « business foncier ». Mais il faut remarquer que l’attribution de ces
terrains domaniaux a entres autres une finalité sociale.
62
1.1.2- Les dispositions de la législation foncière
•
La loi 60.004 ainsi que la loi 2008.014 prévoient toutes que les biens du domaine
privé national ou de l’Etat sont susceptibles d’appropriation. La demande de terrains
domaniaux est ouverte à toute personne physique
de nationalité malagasy ainsi
qu’aux personnes morales. L’attribution des terrains leur est accordée si elles
remplissent les conditions exigées par la loi à cet effet. Sous l’empire de la loi 60.004,
la cession se basait surtout sur la condition de mise en valeur, et quant à la nouvelle
loi, on tient beaucoup compte de la disponibilité du terrain. Par rapport à l’ancienne
loi, celle de 2008 se trouve très allégée car il s’agit dans la majeure partie des cas de
cessions de terrains déjà immatriculés au nom de l’Etat.
De ce qui précède, la législation foncière offre la possibilité d’acquérir les terrains
domaniaux.
•
Il est important de constater également que ces deux lois ne prévoient pas toutes une
limite de superficie attribuable dans le cadre de cette cession. Tout intéressé dispose
d’un large choix quant à la contenance du terrain objet de sa demande.
Or l’inexistence de cette limite de superficie incite à une tentative de spéculation et
constitue à ce point une source focale des activités spéculatives.
1.1.3- Les mesures à prendre
•
La demande d’un terrain domanial est désormais un droit reconnu à tous citoyens
remplissant les conditions qui en sont requises. Par ailleurs, certains individus
n’envisagent dans cette appropriation que des buts lucratifs. En conséquence, les
autorités responsables
doivent
vraiment être strictes
dans la prise de décision
d’attribution de ces biens. L’article 21 de la loi 2008.014 stipule que « l’Etat conserve
la faculté d’apprécier l’opportunité de la cession des terres de son domaine privé et
reste seul juge du refus ». A cet effet, les autorités susmentionnées doivent fonder leur
décision sur les faits motivant le fondement réel des demandes, des faits qu’ils en
tirent dans l’étude des dossiers respectifs. La cession des terrains domaniaux exige
donc beaucoup de rigueur de leur part. L’article 39 du décret n° 2010-233 portant
application de la loi précitée prévoit en ce sens que « l’Administration se réserve le
droit de modifier les demandes portant sur des terrains qui, par leur forme anormale ou
exagérément étendue, présenteraient des inconvénients pour l’aliénation ou
63
l’utilisation future des terrains avoisinants ou pour l’usage des sources et autres points
d’eau ou qui démontreraient une tentative de spéculation…»
•
La limitation du nombre de demande de terrains domaniaux s’impose aussi. La
possibilité de demander plusieurs fois ces biens immobiliers de l’Etat vulgarise en fait
la spéculation foncière. Ainsi on doit fixer le nombre de demande de terrains
domaniaux accordé à tout acquéreur. Comme par exemple qu’une personne ne peut
pas demander plus de deux fois un terrain domanial dans une même CIRDOMA.
•
La fixation de la superficie attribuable pourrait également permettre de limiter la
spéculation foncière. La possibilité de demander n’importe quelle contenance des
biens du domaine privé de l’Etat n’est pas tout à fait raisonnable puisqu’elle favorise
les tentatives de lapidation de ces biens.
Parallèlement à cette idée, il résulte de l’article 23 de la même loi qu’ « à l’acte
administratif de cessions des terrains d’une superficie de plus de 10 hectares
est annexé un cahier de charges fixant les droits et obligations de l’acquéreur ».
Ces dispositions de la loi impliquent l’exercice d’un certain contrôle sur les
terrains cédés dépassant cette marge de superficie. Bien qu’il ne s’agit pas
réellement d’une limitation précise de la superficie attribuable, on peut
conclure que cette loi 2008.014 permet d’atténuer la spéculation foncière par la
mise en œuvre de ces cahiers de charges.
Par ailleurs, par le biais de la circulaire n° 321/10 du 25 Octobre 2010,
l’Administration a ordonné des nouvelles instructions concernant la procédure
à suivre en matière de demande de terrain de grande superficie.
En effet, les demandes de terrains de grande superficie ne cessent d’augmenter.
Or, les interventions des entités concernées ne sont pas coordonnées, les
procédures et les responsables ne sont pas également bien déterminés. Cet état
de fait retarde le processus, induit en erreur les investissements et ne permet
pas aux instances supérieures de prendre des décisions en toute connaissance
de cause.
Aussi cette mesure règlementaire a pour objet de fournir un cadre permettant
aux investisseurs de disposer des informations et des processus nécessaires aux
fins d’acquisitions de terrains à Madagascar. Les terrains concernés par ladite
circulaire sont ceux titrés au nom de l’Etat, ou terrains non immatriculés ni
cadastrés non mis en valeur dont la superficie est supérieure ou égale à 2.500
ha. Elle a aussi pour objet
de fournir aux instances supérieures les
informations et les outils nécessaires leur permettant de prendre des décisions
en toute connaissance de cause.
64
Par ailleurs, le bail assorti de conditions bien déterminées est le mode de
cession préconisé à cet égard. En outre, le non accomplissement des conditions
peut entrainer la déchéance totale ou partielle des droits.
Cette règlementation sur la demande de terrains à grande superficie permet
bien de limiter la spéculation car la cession en question consiste en un bail et
non pas en un titre de propriété. Il n’y a pas ainsi aucune possibilité de faire
des achats pour reventes ou de procéder à des lotissements.
La valeur des terrains domaniaux favorise la pratique de la spéculation foncière. Une
étude d’évaluation de leur prix doit être dans ce cas effectuée.
1.2.1- Etat des lieux
Parfois la vente des terrains domaniaux entre l’Etat malagasy et les demandeurs est
conclue moyennant un prix relativement bas. A l’époque actuelle, la fourchette de prix de ces
biens de l’Etat offre encore l’opportunité de pouvoir acquérir dans certaines zones les terrains
domaniaux à un prix de Ar 40 le m². Malgré la prise en compte des catégories et de la nature
des terrains, la fixation des prix doit correspondre à un certain seuil convenable par rapport à
la situation contemporaine.
Cette opportunité de pouvoir acheter des terres à un bas prix permet aux spéculateurs
de s’approprier de vastes terrains et d’en faire d’énormes bénéfices en procédant à leur
lotissement.
1.2.2- La difficulté pratique
Dans le cadre de la prise de décision d’attribution d’un terrain domanial, les autorités
qui en sont responsables ont un large pouvoir d’appréciation dans la fixation des prix. La
fourchette de prix concernant ce domaine prévoit en effet pour chaque nature de terrain un
prix minimum et maximum, et il appartient aux responsables respectifs de fixer le prix entre
cette marge. Et dans cette appréciation, ils sont parfois amenés à maintenir le prix minimum
en tenant compte divers critères tels que la durée de la mise en valeur, la superficie demandée
ou l’emplacement du terrain. Cette situation se rencontre surtout en cas de double nature du
terrain.
65
1.2.3- La solution à prendre
Face à cette situation alors, il convient d’effectuer un réajustement de certaines
fourchettes de prix et surtout celles des milieux urbains.
Une modification de ces fourchettes de prix dans un milieu rural et urbain est ainsi proposée.
Tableau n°4 : FOURCHETTES DES PRIX DES TERRAINS DU DOMAINE PRIVE
DE L’ETAT
Région : ANALAMANGA
District : Commune urbaine Antananarivo
Circonscription domaniale et foncière : Antananarivo-Ville
COMMUNE
CATEGORIE
Antananarivo Urbaine
EDILITAIRE/TOURISTIQUE
AGRICOLE
ET
AUTRES
Minimum
Maximum
Minimum Maximum
10.000
100.000
4.000
20.000
Source : Services des Domaines et de la Propriété Foncière
Les prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA d’Antananarivo- Ville varient
entre Ar 4.000 à Ar 100.000.
Tableau n°5: NOUVELLES FOURCHETTES DES PRIX PROPOSEES
COMMUNE
CATEGORIE
Antananarivo Urbaine
AGRICOLE
ET
AUTRES
Minimum
Maximum
Minimum Maximum
15.000
100.000
5.000
20.000
Ce tableau montre que le prix minimum des terrains de nature édilitaire et touristique
devrait être majoré de 50% et celui des terrains de nature agricole et autres de 25%.
66
Tableau n°6 : FOURCHETTES DES PRIX DES TERRAINS DU DOMAINE PRIVE
DE L’ETAT
Région : ANALAMANGA
District : Manjakandriana
Circonscription domaniale et foncière : Manjakandriana
COMMUNES
CATEGORIE
AGRICOLE
ET
AUTRES
Minimum
Maximum
Minimum Maximum
Manjakandriana
500
1.500
80
500
Mantasoa
500
1.000
80
500
400
1.000
80
500
Carion
400
1.000
80
500
Sambaina
400
1.000
80
500
200
800
60
200
Ambanitsena
Autres
Rurale
Rurale
Source : Service des Domaines et de la Propriété Foncière
Les prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA de Manjakandriana varient de Ar 80 à
Ar 1.500.
Tableau n°7 : NOUVELLES FOURCHETTES DES PRIX PROPOSEES
COMMUNES
CATEGORIE
AGRICOLE
ET
AUTRES
Minimum
Maximum
Minimum Maximum
Manjakandriana
600
1.500
100
500
Mantasoa
600
1.000
100
500
500
1.000
100
500
500
1.000
100
500
500
1.000
100
500
300
800
100
200
Ambanitsena
Carion
Rurale
Sambaina
Autres
Rurale
67
D’après ce tableau, une majoration de 28% devrait être appliquée aux prix minimum
des terrains de nature édilitaire et touristique, et de 37% à ceux des terrains de nature agricole
et autres.
L’inaccomplissement de la publicité foncière se trouve à l’origine de la vulgarisation
de la spéculation frauduleuse en matière foncière. Une attention particulière doit être
consacrée à cette formalité essentielle afin d’assurer la garantie du droit de propriété et
d’éviter toute forme de spoliation.
1.3.1- Contexte
Dans la pratique, les litiges fonciers sont parfois liés à l’existence d’une double vente
ou même plusieurs. Cette situation revêt un caractère frauduleux dans la pratique de la
spéculation ; et le fait par le premier acheteur de ne pas avoir effectué la publicité foncière
explique en général ce problème. Il faut préciser que sur le plan juridique, le présumé
propriétaire est celui qui a publié en premier l’acte à la conservation des hypothèques et
foncières.
En effet dans tous les pays du monde, le régime foncier est dominé par le problème de
la conservation des droits immobiliers. Les services publics qui régissent les droits fonciers
portent d’ailleurs le nom révélateur de « conservation foncière » ou de « conservation des
hypothèques. Or la garantie des droits fonciers se heurte au redoutable obstacle de la preuve
de la propriété immobilière.32
Cette contrainte conduit à l’institution de la preuve de la propriété et qui est le système
des livres fonciers ou de l’immatriculation. La publicité foncière s’effectue en fait par
l’inscription de l’acte au livre foncier.
32
Victor GASSE . Les problèmes fonciers africains et malgaches . (1971)
68
1.3.2- La force probante de la publicité foncière
En général, l’acte de vente légalement formé, dûment enregistré et légalisé en la forme
foncière rend effective la vente d’un bien immobilier, et plus particulièrement d’un terrain.
Mais la garantie réelle du droit de propriété sur ce bien n’est assurée que par la formalité de
publication de l’acte au livre foncier.
La publication foncière présente
une originalité d’un grand intérêt technique et
juridique. Sa force probante se manifeste à travers un double aspect :
D’une part, elle confère au titre foncier un caractère définitif et inattaquable. En
conséquence, ce titre foncier constitue devant les juridictions le point de départ unique des
droits réels et charges foncières existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation à
l’exclusion de tous les autres droits non inscrits.33
D’autre part, la publication foncière rend le titre foncier opposable aux tiers.
1.3.3- Suggestion
De tout ce qui précède, l’accomplissement de la publicité foncière constitue une
manière pour d’éviter les spéculations frauduleuses. On peut craindre en effet qu’avant la
publication de l’acte définitif de vente aux hypothèques et alors qu’un avant- contrat a été
signé avec un acquéreur, le vendeur ne vende une nouvelle fois son bien à un tiers qui
publierait son acquisition avant le premier acquéreur.34
Vu que la spéculation foncière s’effectue par la vente de terrain, la publicité foncière
ne peut avoir application que par la réalisation de la mutation par vente. En fait, la mutation
donne lieu à la publication au livre foncier au même titre que l’inscription.
Etant donné que la spéculation foncière présente des enjeux dans le domaine social et
économique, des mesures doivent aussi être entreprises à ces niveaux.
33
34
Article 121 de l’ordonnance 60-146 du 03 Octobre 1960
Victor GASSE . Ibid 70
69
CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE
SOCIO – ECONOMIQUE
Force est de préciser que la spéculation foncière ne pourrait pas toujours être
défavorable, elle pourrait aussi avoir des influences positives. Le sort de cette spéculation est
lié à la situation générale du marché foncier.
Ces mesures socio-économiques visent à assurer la stabilité du marché foncier et
qu’en ce sens, la spéculation se trouve sécurisée et qu’elle puisse ainsi fournir ses apports sur
le développement du secteur socio-économique.
Le marché foncier ne répond pas aux critères de l’économie classique. Dès lors, la
régulation de ce marché s’avère plus que nécessaire pour en assurer un fonctionnement
satisfaisant. Mais l’atteinte de cet objectif se heurte parfois à divers obstacles.
Les disparités spatiales que l’on constate de plus en plus fréquemment dans les villes
trouvent une première explication dans le fonctionnement du marché foncier. En effet, il
existe un lien fort entre le prix du sol et l’usage qui en est fait. Indispensable à la conduite des
activités humaines, le sol n’est qu’un bien intermédiaire : il n’a de prix qu’en raison de la
concurrence qui peut exister entre différents agents dans l’exploitation économique d’un
espace. Le foncier se situe en fait sur un marché influencé par de nombreux paramètres qui en
perturbent le fonctionnement.
2.1.1- Les propriétaires fonciers
Le premier de ces paramètres est l’attitude des propriétaires fonciers qui décident ou
non de céder une partie de leur patrimoine. L’offre de terrains à vendre se caractérise par une
rigidité qui s’explique en partie par l’attachement culturel porté à la notion de propriété du
sol.
Le patrimoine foncier n’est pas souvent perçu comme un bien de consommation mais
comme une réserve de valeur, un placement sûr dont la valeur ne pourrait qu’augmenter. Le
propriétaire ne vendra son bien qu’en cas de nécessité (succession difficile, besoin d’argent)
et cherchera dans la plupart des cas à maximiser son profit.
70
2.1.2- La rente foncière
Le second paramètre est propre au terrain. La détermination du prix de vente va
inclure, en plus de la valeur propre du sol, une « rente foncière » au bénéfice du propriétaire.
Cette rente foncière varie selon la localisation, l’environnement et le type d’occupation du
terrain ainsi que selon la pression de la demande. De ce fait, c’est la valeur d’usage d’un
terrain qui va en orienter le prix. La variété des données qui interviennent en limite tout
contrôle.
La maîtrise de ce paramètre est d’autant plus limitée que l’information sur les
transactions est malaisée à obtenir. Les renseignements sur les transactions foncières sont
pourtant indispensables pour évaluer la valeur des biens, juger de l’état du marché et donc
évaluer la rente foncière. Au bout du compte, l’opacité qui entoure les transactions contribue à
perturber le fonctionnement normal du marché qui reste un marché sur lequel persiste une
méconnaissance réelle des prix.
Le marché foncier se caractérise ainsi par sa diversité, chacun fonctionnant selon une
logique propre et répondant à une demande particulière.
2.1.3- L’articulation des marchés fonciers et immobiliers
Le troisième paramètre est le lien qui unit marché foncier et marché immobilier. Le
marché foncier n’est pas un marché isolé, les terrains ont une valeur d’usage mais sont aussi
influencés par leur destination future. Ils acquièrent une valeur parce qu’ils sont le support
d’activités. Le foncier s’insère ainsi dans un système de production plus vaste qui le lie au
marché immobilier. La proximité de ces deux marchés n’est pas sans influencer la formation
des prix fonciers. L’aménageur ou le constructeur négociera l’acquisition du terrain en vue de
le valoriser par la réalisation d’une opération immobilière, qu’il s’agisse de logements, de
locaux d’activités ou de bureaux.
Pour ce faire, l’aménageur adopte le raisonnement dit du « compte à rebours » : après
avoir estimé le prix de vente prévisible du bien qu’il va produire, il en déduit les coûts de
construction, les frais d’études et de commercialisation ainsi que le bénéfice attendu. La
somme restante correspond à la « charge foncière » admissible. L’aménageur en situation de
concurrence proposera au propriétaire foncier le montant au-delà duquel son opération ne
serait plus équilibrée. Bien souvent, ce prix sera le même pour tous les aménageurs, mais le
propriétaire, faute d’une connaissance approfondie du fonctionnement du marché foncier, ne
sera pas toujours en position de négocier ce prix.
71
Le foncier trouve son caractère spécifique dans la fonction qu’il joue dans le
développement et l’organisation de la cité. Cette fonction sociale contribue à en faire
un marché atypique qui apparait aujourd’hui bloqué. La rareté des terrains mais aussi
leur cherté posent problème. La satisfaction des besoins sociaux se heurte de plus en
plus au coût du foncier, et la création et le maintien d’activités rencontrent la même
difficulté.
L’amélioration du marché foncier s’impose ainsi et elle s’articule autour de
trois orientations.
2.2.1- La réforme de la fiscalité de l’urbanisme
La fiscalité de l’urbanisme se trouve un peu plus complexe. Or l’efficacité de celle-ci
réside dans sa lisibilité mais aussi, pour une large part, dans sa stabilité. Les aménageurs et
promoteurs devraient pouvoir connaître à l’avance les contributions auxquelles ils seront
soumis pour les intégrer dans leurs estimations de bilan d’opération.
Les outils fiscaux concernant ce domaine nécessitent donc une redéfinition de leurs
objectifs et une réforme de leur mode de fonctionnement.
2.2.2- Le bon usage du droit de l’urbanisme
L’interaction entre le foncier et l’urbanisme est capitale, le foncier constitue
l’instrument fondamental que l’aménagement du territoire et l’urbanisme doivent tenir
compte. La stabilité du marché foncier dépend ainsi de la bonne gestion de l’urbanisme. Cette
stabilité pourrait être obtenue par une réforme le la règlementation générale de l’urbanisme.
La mise en œuvre du décret 2010-234 du 20 Avril 2010 complétant et modifiant certaines
dispositions du code de l’urbanisme, ainsi que
l’institution du
règlement national de
l’urbanisme contribuent à cette nécessité.
La question foncière apparait en effet incontournable dès lors que l’on s’intéresse à la
ville et à son développement. Elle se situe au carrefour d’enjeux multiples. La terre est
souvent perçue comme le facteur de production du secteur agricole mais elle constitue aussi la
matière première de l’urbanisation. Cette matière première, non homogène et rare, est dotée
d’un prix qui influence directement l’organisation spatiale de la ville et les équilibres sociaux
qu’elle induit par la localisation des populations.
Mais le foncier est également le fruit des stratégies élaborées hier et aujourd’hui par
les différents acteurs du développement urbain : les propriétaires fonciers, les aménageurs et
72
les constructeurs, les collectivités publiques ainsi que les habitants. Ce jeu complexe fait du
foncier un bien atypique qui acquiert de la valeur parce qu’il s’inscrit dans le processus plus
vaste de développement et de redéploiement de la ville.
2.2.3La prise de connaissance des informations
foncières
Le bon fonctionnement du marché foncier dépend aussi de l’accessibilité de tout
intéressé aux informations foncières. Ainsi tout intéressé devrait, avant tout achat de terrains,
vérifier l’origine réelle de propriété des biens en question. Le but est de prouver que le bien
appartient effectivement au vendeur ; autrement dit que le titre est inscrit légalement à son
nom.35
Le fonctionnement de la conservation foncière doit ainsi offrir les meilleures
conditions de transparence des transactions immobilières pour le citoyen. En fait, l’opacité
des transactions encourage beaucoup plus la hausse du coût des terrains.
Par ailleurs, l’existence d’une base de données foncières fiables constitue un moyen de
limiter l’intervention de certaines autorités locales qui, par abus de leur autorité, profitent de
vendre les terrains qui ne leur appartiennent pas.
La spéculation foncière pourrait avoir une autre facette si la transparence du marché
foncier se trouve garantie.
2.3.1- Contexte
La transparence du marché foncier est nécessaire à plusieurs titres. Il consiste à
informer les acteurs de l’aménagement des prix des transactions les plus récentes mais aussi
de la nature des propriétaires fonciers (particuliers, grandes entreprises publiques,
investisseurs,…), et d’aboutir à une plus grande fluidité du marché du marché foncier.
Par ailleurs, la publicité de ces informations est dévolue à une administration
spécifique qu’est la conservation foncière. Or ce service ne peut pas toujours être en mesure
de répondre à l’attente des acteurs.
35
Le certificat de situation juridique constitue l’outil d’information foncière permettant cette vérification.
73
2.3.2- Le facteur de blocage
Un certain auteur a affirmé que « le marché foncier est un marché sur lequel on ne
connait pas les prix »36. En effet, l’opacité dans laquelle baigne le marché foncier autorise les
phénomènes de spéculation abusive que l’on peut constater dans la pratique, et réduit les
capacités d’anticipation et d’intervention des acteurs publics.
La publicité effective, et non pas seulement affichée, aurait pour mérite immédiat de
clarifier la situation des transactions dans les marchés locaux et de permettre aux acteurs de
l’aménagement de mieux appréhender le coût du foncier.
2.3.3- La finalité
La transparence du marché foncier et des mécanismes de formation des prix devrait
avoir pour conséquence d’amener l’administration foncière et fiscale à tenir compte des
contraintes spécifiques qui pèsent sur ceux-ci. En fait, la méconnaissance de ces spécificités
les conduit parfois à surestimer la valeur d’un terrain et entraver de la sorte le bon équilibre
financier d’une opération d’urbanisme.
Mis à part les aspects juridique et économique, le plan structurel doit aussi être pris en
compte afin de maîtriser les influences de la spéculation foncière.
36
René ROSSI
74
CHAPITRE III :
LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL
Dans le cadre de ces mesures accès sur le plan structurel, c’est l’Etat lui-même qui est
appelé à intervenir pour lutter contre les effets néfastes de la spéculation foncière. Et en ce
sens, il intervient dans la règlementation des agences immobilières, dans l’institution d’un
organe de régulation du marché foncier ainsi que dans la mise en place d’un dispositif de
contrôle.
L’état des lieux sur la spéculation foncière a permis de déduire qu’il faudrait
règlementer les agences immobilières.
3.1.1- Constat
La spéculation en matière foncière se manifeste en partie par le biais des agences
immobilières. Depuis quelques années, la création de ces agences s’est beaucoup accrue.
Jusqu’à maintenant, il existe 516 agences immobilières dans tout Madagascar.
Tableau n° 8: Evolution de la création des agences immobilières
Période
1990 à 1995
1996 à 2000
2001 à 2005
2006 à 2010
Nombres d’agences immobilières créées
29
50
105
308
Source : INSTAT, 2011
Ce tableau montre que depuis les années 2000, les activités immobilières à travers les
agences ont fortement multiplié.
75
3.1.2- La nécessité de la règlementation
Les agences immobilières sont des sociétés qui œuvrent en général dans la promotion
immobilière. A cet effet, elles ont pour activités la vente, la location, la construction, la
gestion du bien immobilier.
Dans le cadre de la vente d’immeubles non bâtis, elles jouent l’interface entre les
vendeurs et leurs clients, et perçoivent à chaque vente réalisée des commissions.
Ces
commissions sont basées sur le prix des terrains et varient suivant les agences.
La plupart de ces
agences immobilières sont des grands
spéculateurs. Il faut
remarquer que dans la pratique, certaines d’entre elles fixent des commissions élevées par
rapport au prix des ventes. Et dans certains cas, elles dissimulent aux vendeurs les prix réels
des immeubles afin d’avoir plus de profit. Ainsi à part les commissions, elles obtiennent des
plus-values par la réalisation des ventes. Cette tactique des agences immobilières engendrent
en conséquence la flambée du prix des terrains.
3.1.3- Objectif de la règlementation
La règlementation des agences immobilières a pour principal objectif de les inclure
dans un cadre légal afin d’éviter les dérives qui enfreignent sur divers domaines. La mise en
œuvre de ce circuit légal peut se traduire par l’adoption d’un statut régissant particulièrement
ces agences.
A cet effet, ce statut détermine leurs conditions de création, leurs droits et obligations,
les modalités de fonctionnement, les activités autorisées et le taux fixe des commissions.
Ce statut doit également prévoir la soumission des diverses opérations à l’approbation
des autorités respectives en vue d’assurer une régularité effective des transactions foncières.
3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier
La maîtrise des effets d’entrainements de la spéculation foncière pourra être possible
grâce à l’existence de cette structure.
76
3.2.1- Objectifs de l’organe
Il s’agit d’une structure qui a pour objectif d’une part de veiller à la régularité de
l’accès au marché foncier.
Mais par de nombreux aspects, le dysfonctionnement de ce marché nuit sur le
développement social et économique. Son instabilité se trouve à l’origine de cet état de fait.
Ainsi d’autre part, cette structure a également pour objet d’assurer les équilibres dudit marché
en vue de restaurer cette instabilité.
3.2.2- La restriction de l’accès au marché foncier
•
Le marché foncier se caractérise par sa libre accessibilité, il constitue un secteur très
ouvert par rapport aux autres. Ce trait caractéristique conduit en général aux éventuels
obstacles qui enfreint le bon fonctionnement de ce marché.
Aussi l’exercice d’un contrôle sur l’accès à ce marché s’impose réellement afin de
corriger ce qui pourrait conduire à des évolutions socialement inacceptables et
économiquement inefficaces.
•
L’instabilité du marché foncier est aussi due à l’inexistence d’une libre concurrence
des tous les acteurs qui interviennent dans ce secteur. Cette mise en concurrence
consiste plus généralement à en exclure certaines catégories d’acheteurs potentiels qui
dominent l’ensemble de ce marché, et qui adoptent à cet effet des prix généralement
excessifs.
• L’exemple des SAFER (Société d’Aménagement Foncier et Rural) en France illustre
bien cette intervention de l’Etat dans la restriction de l’accès au marché foncier.
La création des SAFER au début des années 60 avait explicitement pour objectif de
restreindre aux seuls agriculteurs l’accès à l’achat des terres agricoles afin de freiner la
progression des prix. L’achat d’un terrain agricole reste soumis au droit de préemption de la
SAFER qui est en droit de vérifier l’identité et la profession de l’acquéreur à la différence du
droit de préemption urbain qui ne s’exerce théoriquement pas sur cette base.37
37
(J) COMBY (V) RENARD . Les politiques foncières . 1996
77
3.2.3- La mise en équilibre du marché foncier
Cette mise en équilibre est vraiment nécessaire. Elle requiert par ailleurs une technique et
des outils particuliers afin d’assurer son effectivité.
•
L’approche adéquate dans le cadre de sa mise œuvre est la soumission de cette tâche à
un organisme public.38
A cet effet, un organisme public serait chargé de faire des achats de prévoyance sur le
marché lorsque la conjoncture est basse et de stocker les terrains en réserve. Et lorsque le
marché est de nouveau tendu, il est tenu de les mettre en vente afin de faire pression sur les
prix grâce à l’augmentation des quantités offertes.
•
En outre, il faut aussi des outils d’intervention sur les équilibres du marché qui ont
pour effet de modérer la hausse des prix fonciers.39 Ils sont de deux sortes :
o Le premier outil est constitué par les outils fiscaux. Ceux-ci concernent d’une
part :
-
la fiscalité sur la détention des terrains poussant à la vente les
propriétaires qui ne font pas de leurs terrains un usage en rapport avec
sa valeur, et qui diminue la pression sur les prix en augmentant les
quantités disponibles sur le marché ;
-
et d’autre part la fiscalité sur les mutations réduisant au contraire les
quantités mises en vente.
o L’autre outil consiste à désigner à la vindicte de ses concitoyens les vendeurs
qui se seraient laissés aller à des comportements spéculatifs en vendant un
terrain à un prix trop élevé.
L’exercice d’un simple contrôle au niveau de l’accès au marché foncier est
nécessaire mais insuffisant. La maîtrise de la coordination réelle de l’ensemble de ce
marché nécessite l’instauration d’un dispositif spécifique de contrôle.
38
39
(J) COMBY (V) RENARD . Ibid 79
Idem
78
3.3.1- Objectif
Cette entité de contrôle aurait pour objectif de faire le suivi et l’évaluation du
fonctionnement du marché foncier. Elle permet ainsi d’avoir un état des lieux sur
l’évolution et notamment sur les conditions d’atomicité, la transparence ainsi que de
ses éléments de monopole.
Et par cette même occasion, elle permet aussi de prendre les mesures
nécessaires dans le cadre de sa régulation.
3.3.2- Fonctionnement
La fondation d’un marché foncier fiable et opérationnel est largement liée au
contexte de l’urbanisation. Ainsi dans le cadre de l’organisation de ce dispositif de
contrôle, il serait mieux de rattacher cette entité au service chargé de la gestion urbaine
au sein du ministère de l’Aménagement du Territoire.
Mais vu aussi que c’est le domaine foncier qui fonde ce marché, cette entité de
contrôle devrait fonctionner en étroite collaboration avec l’administration chargée des
services fonciers.
3.3.3- Attributions
Cet organe de contrôle serait chargé :
-
de vérifier la régularité de l’accès au marché foncier
-
d’assurer l’existence d’un certain équilibre
-
d’apprécier la pertinence des différents acteurs dans le cadre du processus de fonctionnement
de leur marché
-
de visualiser les procédés utilisés par ceux-ci
-
et enfin d’adopter une stratégie de régulation de ce marché foncier, une stratégie qui serait
adaptable à l’évolution de celui-ci.
L’ensemble des mesures avancées dans le cadre de cette étude sont nécessaires pour
assurer surtout un développement socio-économique impassible aux influences vulnérables de
la spéculation foncière. Ces esquisses de solution présentées proposent en effet une réponse
aux difficultés engendrées par le flou juridique et institutionnel qui existe dans le domaine du
marché foncier. Il permet aussi en outre d’assurer un développement sain de cette activité vu
79
qu’elle pourrait aussi produire des apports satisfaisants dans certains niveaux. Mais l’atteinte
de ces objectifs dépend toutefois de la volonté de l’autorité publique de s’engager en vue de la
mise en œuvre de ces mesures.
80
CONCLUSION
De par la nature et le caractère qui lui sont propres, le foncier est déterminant dans
l’évolution du cadre spéculatif. La terre devient de plus en plus un bien marchand qui
s’exploite et s’échange ; et de plus en plus aussi, de nouveaux opérateurs fonciers
apparaissent pour profiter de cette marchandisation. La pratique de la spéculation s’étend
vaguement à la dimension foncière et constitue à cet effet un véritable phénomène qui ne
manque pas d’influencer dans de multiples domaines.
La spéculation foncière est perçue comme une arme à double tranchant. D’une part, sa
vulgarisation pourrait contribuer à la sécurisation foncière et favoriser la production des
terrains à bâtir nécessaires à l’évolution économique et démographique. Les conséquences qui
en découlent sur le plan fiscal n’est pas également à minimiser. Mais d’autre part, ses impacts
vus dans de nombreux aspects montrent qu’elle se révèle profondément déstabilisante, et
surtout quand elle présente un caractère frauduleux. Cette situation fait souvent naître une
certaine méfiance à son égard et est à l’origine du fait qu’elle est presque toujours prise du
mauvais côté. Dans la pratique, force est de constater que les effets néfastes de cette
spéculation font beaucoup plus sentir et effacent de vue la manifestation des atouts qu’elle
peut apporter. Elle est en ce sens plus qu’un mal que nécessaire.
Et vu l’interaction du foncier avec d’autres domaines tels que la construction ou le
secteur agricole, c’est tout l’ensemble de l’environnement socio-économique qui se trouve
menacé par l’existence de ce phénomène spéculatif. Des actions doivent ainsi entreprises pour
faire face à l’envergure des divers problèmes qu’il met en place, et afin qu’il ne soit pas un
obstacle vis-à-vis de ses éléments interactifs. Pour ce faire, il faut intervenir dans les
différents paramètres qui touchent le fond réel le liant dans le cadre des transactions foncières.
C’est à ce prix que le cadre des marchés fonciers pourrait assurer l’existence d’une activité
spéculative sécurisée et moins nuisible à tous.
Une volonté forte doit s’exprimer en faveur d’une politique assurant les conditions
d’une réelle transparence et d’une meilleure stabilité dans les transactions foncières. Les
initiatives juridiques portant sur le régime foncier, l’amélioration du fonctionnement du
marché foncier et la mise en œuvre d’entités structurelles, proposés dans cette étude, seraient
de nature à renforcer une telle politique.
81
ANNEXES
82
ANNEXE A : Liste des communes d’Ambohidratrimo
− Ambato
− Ambatolampy
− Ambohidratrimo
− Ambohimanjaka
− Ambohipihaonana
− Ambohitrimanjaka
− Ampangabe
− Ampanotokana
− Anjanadoria
− Anosiala
− Antanetibe
− Antehiroka
− Antsahafilo
− Avaratsena
− Fiadanana
− Iarinarivo
− Ivato Aéroport
− Ivato Firaisana
− Mahabo
− Mahereza
− Mahitsy
− Mananjara
− Manjakavaradrano
− Merimandroso
− Talatamaty
83
ANNEXE B :Fourchette des prix des terrains domaniaux dans le district
d’Ambohidratrimo
COMMUNES
CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE AGRICOLE ET AUTRES
Minimum
Maximum
Minimum Maximum
4.000
20.000
100
2.00
RURALE
1.500
10.000
100
2.000
RURALE
1.500
10.000
100
2.000
RURALE
600
800
100
2.000
AMBOHIDRATRIMO RURALE
TALATAMATY
ATEHIROKA
IVATO
ANTANETIBE
AMHITRIMANJAKA
ANOSIALA
MAHITSY
FIADANANA
ANJANADORIA
MERIMANDROSO
AMPANOTOKANA
AUTRES
84
ANNEXE C: Procédure de lotissement
Lotissement
Dépôt
Mairie
Transmission
En 4 exemplaires :
1. Nom du lotissement
2. Plan de situation ;
3. Plan côté ;
4. Plan(s) foncier(s)
5. Un certificat de
situation juridique ;
6. Plan d’aménagement
7. Cahier des charges
8. Planning et programme
des travaux
9. Règlement intérieur
10. Statut de l’association
syndicale
Autorité compétente
Mairie
Chef de région
Avis
SRAT
Autres services administratifs
concernés
Avis conforme
Autorité compétente
Arrêté
Affichage au
public
Enregistrement de la
conservation foncière
Archives au SRAT et
MATD
85
ANNEXE D : Effectif des agences immobilières
Année
Nombre
1927
1941
1954
1957
1977
1978
1979
1980
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
2
3
6
5
3
5
7
5
4
3
7
14
12
14
13
2
13
28
49
85
90
71
31
31
TOTAL
516
86
ANNEXE E : Tableau descriptif de la mutation par vente
ETAPES
Réception
Etude d’acte,
visa et
décompte de
provision
Paiement de
provision
Dispatching
dossier
SERVICES
CONCERNES
INTERVENANTS
SERVICES
OFFERTS
PRODUITS FINIS
(Service concerné)
Guichetier
- Acte de vente dûment
légalisé et enregistré
- ATI
- Plans dûment signés par
Enregistrement
les parties, légalisés et
Récepissé
et délivrance
enregistrés
du récepissé
- Autorisation de
transaction de
morcellement (en cas de
morcellement)
Conservation
Conservateur
Décompte de
provision
Caisse
Caissier
Reçu ou
quittance
Conservation
Conservateur
Guichet
Conservation
Bornage
Fixation
limite et
contenanace
Topo/GLA
Archiviste,
rédacteur,
conservateur
Bornage
Conservation
Rédacteur
Transcription
Guichetier
Duplicata ou
extrait
cadastral,
récépissé
Guichet
OBSERVATIONS
Réclamation
éventuelle de pièces
complémentaires, ou
régularisation
Cahier de
transmission
Traitement
Délivrance
PIECES A FOURNIR
Livre foncier,
dossiers fonciers
Plan, PV
Limite et contenance
fixés
Pièce d’identité,
quittance
Duplicata
Cas de morcellement
87
BIBLIOGRAPHIE
• Recueil des textes
Lois :
- Loi n°60.004 du 15 février 1960 relative au domaine privé national
- Loi n°67.029 du 18 décembre 1967 instituant une nouvelle procédure d’immatriculation
collective
- Loi n°2003.029 du 27 Août 2003 modifiant l’ordonnance 60.146
- Loi n°2005.019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant le statut des terres
- Loi n°2008.013 du 23 Juillet 2008 sur le domaine public
- Loi n°2008.014 du 23 Juillet 2008 sur le domaine privé de l’Etat
Ordonnances :
- Ordonnance n° 60.146 du 03 Octobre 1960 relative au régime foncier d’immatriculation
- Ordonnance n°72.031 du 18 novembre 1972 modifiant la loi 60.004
- Ordonnance n°74.022 du 20 juin 1974 portant orientations du régime foncier
- Ordonnance n°74.034 du 10 décembre 1974 sur la procédure d’immatriculation collective
modifiant l’ordonnance 60.146
Décrets :
- Décret n°60.529 du 28 décembre 1960 portant application de l’ordonnance 60.146
- Décret n°63.192 du 27 Mars 1963 fixant le code de l’urbanisme et de l’habitat
- Décret n°64.205 du 21 mai 1964 réglementant les modalités d’application de la loi 60.004
- Décret n°64.076 du 06.03.64 relatif aux tribunaux terriers ambulant chargés de la
consécration du droit de propriété soumis au statut du droit traditionnel
- Décret n°68-213 du 21 Mai 1968 fixant la procédure d’opération du délimitation d’ensemble
prévue par la loi n° 67-029
88
- Décret n°2010.233 du 20 Avril 2010 portant application de la loi 2008.014
- Décret n°2010.234 du 20 Avril 2010 modifiant certaines dispositions du code de
l’urbanisme
Circulaire :
- Circulaire n° 321/10 du 25 Octobre 2010 sur les instructions concernant la procédure à
suivre en matière de demande de terrain de grande superficie
• Ouvrages
Ouvrages généraux :
BECHADE Alain._ La promotion immobilière._ Edition n°43806 [Presses
Universitaires de France]._ Vendôme, 1997._ Que sais-je ?
CAPUL (JY) GARNIER(O)._ Dictionnaire d’économie et de sciences sociales._ 2005,
Aurélie DESJOLLAT._ 576 p._ HATIER
BLANC (X) JOUVAN. _ Les droits collectifs dans les coutumes malgaches. _ n°2,
1964
COMBY (J) RENARD (V)._ Les politiques foncières._ Edition n°42782 [Presses
Universitaires de France]._ Vendôme, 1996._ Que sais-je ?
GASSE Victor._ Les régimes fonciers africains et malgaches._ Edition n°1 4299
[Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence]._ Paris, 1971, R PICHON et R
DURAND_AUZIAJ
KASTLER._ Crédit foncier de Madagascar._ Imprimerie Chaix._ Paris, 1927, 32 p
MACE Raoul._ La question foncière._ [Les Presses Modernes]._ Paris, 1936,
LAROSE
MACE Raoul._ L’évolution du régime foncier à Madagascar._LAROSE Imprimerie
Les Presses Modernes ._ Paris, 1936._ 255p
MOYSE (JM) PORRI (S). _ L’agent immobilier. _ Imprimerie Louis-Jean. _ Paris,
1993. _ Belfond. _ DELMAS
RAKOTONIAINA Justin._ La propriété immobilière._ Imprimerie Catholique
Antanimena._ Tananarive, 1972._ Lalàna velona malagasy
RARIJAONA René._ Le concept de propriété en droit foncier de Madagascar._
Edition CUJAS._ Imprimerie Moderne de l’Est ._ Paris, 1967._ 306p
89
SANDRON Frédéric. _ Population rurale et enjeux fonciers à Madagascar. _ Cite et
Karthala, 2008, 238 p
Ouvrages spéciaux :
-
Lettre de Politique Foncière. _ 2005
-
Monographie d’Ambohidratrimo._ 2008
-
Programme Régional de Développement Analamanga._ 2005
-
Rapport de la Banque Mondiale._ Madagascar : vers un agenda de relance
économique._ Edition Juin 2010._ p 165-178
90
TABLE DES MATIERES
Remerciements
IV
Résumé
V
Sommaire
VI
Liste des tableaux
VII
Liste des illustrations
IX
Glossaires
X
Liste des abréviations
XI
Introduction
1
PREMIERE PARTIE : CADRAGE GENERAL DE LA
NOTION DE SPECULATION FONCIERE
CHAPITRE PREMIER : CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE
4
4
1.1.1-
Définition
4
1.1.2-
Domaine d’application
5
1.1.2.1- Les secteurs économiques concernés
5
1.1.2.2- Les modes de spéculation économique
6
L’étendue de la spéculation
6
1.1.3.1 Les aspects psychologiques
6
1.1.3-
1.1.3.2- Intérêt et critique de la spéculation au niveau macro économique..7
1.2.1-
Les modes classiques
7
8
1.2.1.1- L’immatriculation individuelle
8
1.2.1.2- L’immatriculation collective
8
1.2.2- L’accession à la propriété foncière relevant des biens du domaine privé
91
de l’Etat
9
1.2.2.1- La procédure domaniale
10
1.2.2.2- La dotation
12
1.2.2.3- La concession
13
1.2.3- Les modalités particulières
14
1.2.3.1- L’accession à la propriété foncière par convention
14
1.2.3.2- L’accession à la propriété foncière par succession
15
15
1.3.1- Notions générales
15
1.3.2- Procédure
16
1.3.3- Identification des pièces
16
18
18
2.1.1- Notions de spéculation foncière
18
2.1.1.1- Notion de principe
18
2.1.1.2- Exceptions
19
2.1.2- Les sources de spéculation en matière foncière
19
2.1.2.1- En matière domaniale
20
2.1.2.2- En matière de conservation
21
2.1.3- Les manifestations de la spéculation foncière
21
2.1.3.1- Les acteurs
21
2.1.3.2- Les formes de spéculation foncière
22
23
2.2.1- Historique
23
2.2.2- La situation actuelle
24
2.2.3- Les facteurs de prolifération de la spéculation foncière
24
2.2.3.1- Le développement de l’urbanisme
24
2.2.3.2- L’ouverture des activités économiques sur le foncier
25
26
92
2.3.1- Les procédés courants
26
2.3.2- Les procédés condamnables
26
2.3.3- Les activités fictives
27
28
28
3.1.1- Objet
28
3.1.2- Utilité
28
3.1.3- Intérêt
29
29
3.2.1- Démarche organisationnelle
29
3.2.2- Les approches quantitatives
30
3.2.3- Les approches qualitatives
30
31
3.3.1- La prise de connaissance de l’étendue de la spéculation foncière
31
3.3.2- La maîtrise des effets d’entrainement
31
3.3.3- L’impassibilité de l’environnement socio-économique à la spéculation
foncière
31
DEUXIEME PARTIE : APPROCHE ANALYTIQUE DU
PHENOMENE SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE
CHAPITRE I : LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION
34
FONCIERE
1.1.21.1.41.1.3-
Constat
Les origines des litiges fonciers
L’implication de la spéculation foncière dans les litiges fonciers
34
34
35
36
37
1.2.1- Constat
37
1.2.2- L’évolution du prix des terrains
38
1.2.3- La répercussion de la spéculation foncière sur le prix des terrains
38
39
93
1.3.1- Notion de sécurisation foncière
39
1.3.1.1- Sécurisation foncière relative
40
1.3.1.2- Sécurisation foncière intermédiaire
41
1.3.1.3- Sécurisation foncière optimale
42
1.3.2- Les enjeux de la sécurisation foncière
43
1.3.3- L’influence de la spéculation foncière sur la sécurisation foncière
44
CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA SPECULATION
EN MATIERE FONCIERE
45
45
2.1.1- Les atouts de la spéculation foncière
45
2.1.2- Les faiblesses
46
46
2.2.1- Les opportunités
46
2.2.2- Les risques
47
47
2.3.1- Sur le plan économique
48
2.3.2- Sur le plan social
48
2.3.3- Sur le plan conjoncturel
49
CHAPITRE III : ETUDE DE CAS (Cas d’Ambohidratrimo)……………….50
50
3.1.1- Objectif
50
3.1.2- Présentation monographique
51
3.1.2.1- La situation géographique et démographique
51
3.1.2.2- La situation socio-économique
52
3.1.3- Le contexte foncier
3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district d’Ambohidratrimo
52
53
3.2.1- Constat
53
3.2.2- Analyse
54
3.2.3- Evaluation
56
94
3.3- Illustration
58
3.3.1- Description générale du dossier
58
3.3.2- L’acquisition de la propriété
58
3.3.3- La réalisation de la spéculation
59
TROISIEME PARTIE :
CHAPITRE PREMIER : LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE…….61
1.2.1-
Etat de constatation
61
61
1.2.2- Les dispositions de la législation foncière
62
1.2.3- Les mesures à prendre
62
64
1.2.1- Etat des lieux
64
1.2.2- La difficulté pratique
64
1.2.3- La solution à prendre
65
67
1.3.1- Contexte
67
1.3.2- La force probante de la publicité foncière
68
1.3.3- Suggestion
68
CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE SOCIO – ECONOMIQUE...69
69
2.1.1- Les propriétaires fonciers
69
2.1.2- La rente foncière
70
2.1.3- L’articulation des marchés fonciers et immobiliers
70
71
2.2.1- La réforme de la fiscalité de l’urbanisme
71
2.2.2- Le bon usage du droit de l’urbanisme
71
95
2.2.3- La prise de connaissance des informations foncières
72
72
2.3.1- Contexte
72
2.3.2- Le facteur de blocage
73
2.3.3- La finalité
73
CHAPITRE III : LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL
74
74
3.1.1- Constat
74
3.1.2- La nécessité de la règlementation
75
3.1.3- Objectif de la règlementation
75
3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier..
75
3.2.1- Objectifs de l’organe
76
3.2.2- La restriction de l’accès au marché foncier
76
3.2.3- La mise en équilibre du marché foncier
77
77
3.3.1- Objectif
78
3.3.2- Fonctionnement
78
3.3.3- Attributions
78
Conclusion
80
Annexes
81
Bibliographie
87
Table des matières
90

Télécharger le document - L`Observatoire du Foncier

Transcription

Documents pareils

Arnaud Gavroy [Mode de compatibilité]

Autorisation du propriétaire sur siège social

Diapositive 1 - IFC Expertise

Foncière des Régions renforce son exposition au marché hôtelier

Tableau final citoyens xls.xlsx

LOCATION BUREAU LOIRE-ATLANTIQUE DESCRIPTIF

Place des outils dans le processus de securisation

Foncière des Régions et les Assurances du Crédit Mutuel signent

Foncière des Régions annonce la création de FDM Management