Rapport annuel 2011

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Rapport annuel 2011
R
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p
p
o
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a
n
n
u
e
l
2
0
11
avant-propos
2011, une année de concrétisation de nos choix et de nos orientations.
Notre engagement est tourné vers l’innovation et la réduction des consommations
permettant la modération des charges et des loyers.
Notre énergie et notre professionnalisme vers la qualité de nos productions et de nos
rénovations et en première conséquence le bien-être de nos locataires.
C’est cette volonté qui s’est traduite en 2011, par des actions concrètes et attendues de
longue date.
En premier lieu, le démarrage du chantier de réhabilitation du Sillon de Bretagne, les
premières photos présentées dans ce rapport montre le saut technologique en matière
de confort et d’économie que cela génèrera pour ces habitants.
En second lieu, la livraison de 100 logements pour des familles et de 57 logements
en foyer. Cela permet de compenser les déconstructions de Trignac et du Sillon et de
conserver un patrimoine à peu près constant. Pour 2012 et 2013, ce sont près de 600
logements qui seront ajoutés à notre patrimoine actuel.
En troisième lieu, un gros travail de rénovation de notre patrimoine, concernant plus
de 900 logements et une dépense de près de 4 millions d’euros et des engagements de
travaux pour près de 6 millions d’euros.
Ces réussites ont été confirmées par l’opinion de l’organisme de contrôle des Hlm. la
Miilos dans son dernier rapport a souligné la justesse de nos choix et la qualité de nos
réalisations et de notre organisation.
Ces constats extrêmement positifs doivent être nuancés par un contexte économique
et social qui se dégrade.
Dégradation qui touche en premier lieu nos locataires. Ils sont souvent victimes de la
crise et du chômage et éprouvent de grandes difficultés budgétaires.
Dégradation du contexte économique pour Harmonie habitat. Les nouvelles taxations
imposées par le précédent gouvernement ont représenté un impact de près de 400.000
euros sur 2011. L’annonce par le nouveau gouvernement d’une pose sur cette politique
de taxation nous rassure à cet égard.
D’autres avatars décrits dans ce rapport nous ayant touché, notre résultat net de 2011
est inférieur à nos prévisions à 2,115 millions d’euros. La moyenne du résultat des
dernières années tournait autour de 2,7 millions. L’on voit clairement dans ces deux
chiffres que si l’Etat continuait à nous prélever des taxes, cela
amputerait de façon significative notre capacité de production
de logement neuf, de réhabilitation du patrimoine et de mise
aux normes énergétiques de notre patrimoine.
Dans cet environnement contrasté, je tiens à remercier
particulièrement, le directeur général, le comité de direction et
l’ensemble du personnel pour l’intelligence et la compétence
qu’ils mettent au service de la société et de son ambition.
Je tiens également à remercier, mes collègues administrateurs
qui par leur assiduité au conseil, à la commission d’attribution
et à la commission d’engagement nous permettent de prendre
collectivement les bonnes décisions.
Pour l’avenir, Harmonie habitat, soutenu par son actionnaire
de référence le groupe mutualiste Harmonie poursuivra sa
mission de loger au mieux et dans les meilleures conditions nos
concitoyens.
Le Président
Jacques STERN
LA SOCIéTé
1 Données juridiques
- Capital social
Le capital social est fixé à 5.328.876 €.
- Actionnariat
La composition du capital social au 31/12/2011 est la suivante :
Répartition de l’actionnariat Harmonie Habitat
3%
20 %
p H2I (Groupe Harmonie Mutualité)
p CIL Atlantique
p Caisse d’épargne
p Autres
57 %
20 %
- Administrateurs
En annexe au présent document figure la liste des administrateurs d’Harmonie Habitat.
- Filiales et partic i p a t i o n s
Harmonie Habitat ne détient pas de filiales ou de participations.
2 Les Effectifs
- Organigramme
Au 31 décembre 2011, l’effectif opérationnel d’Harmonie Habitat est de 57 personnes.
L’organigramme joint en annexe décrit l’organisation au 31 décembre 2011.
- Evolution des eff e c t i f s
L‘évolution des effectifs a été la suivante :
Effectifs au 31/12/2010
Embauches nettes
Effectifs au 31/12/2011
2
57
55
Ont notamment été recrutés :
4
-R
emplacements ponctuels (maternité, maladie) :
2 chargées de clientèle et 1 responsable de territoire ;
-R
emplacements structurels (départs) : 6 personnes ;
-C
réation de poste : 2 postes.
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h a r m o n i e h a b i tat
- Composition d e s e ff e c t i f s s a l a r i é s
L’entreprise comporte 35 cadres, 5 agents de maîtrise et 17 employés.
Statut des salariés
25
21
20
14
14
15
p Femmes
p Hommes
10
5
5
3
0
0
Cadres
Agents de maîtrise
Employés
La moyenne d’âge du personnel de l’entreprise est de 36 ans, répartie comme suit :
Répartition des effectifs par tranche d’âge
20
18
p Femmes
p Hommes
10
6
3
4
2
4
4
4
2
1
3
1
2
1
1
1
0
≤ 25 ans
26-30 ans
31-35 ans
36-40 ans
41-45 ans
46-50 ans
51-55 ans
56-60 ans
- Formation
Au cours de l’exercice 2011, la réalisation du plan de formation a représenté une charge
de 94 K€, soit 2,9 % de la masse salariale. Les actions de formation ont porté notamment
sur la maîtrise d’ouvrage (Montage d’opérations) et la gestion locative (assurances,…).
3 Moyens informatiques
Afin de gérer l’ensemble de son activité, Harmonie Habitat a
choisi le progiciel PREM’HABITAT édité par la société Aareon.
Ce progiciel intègre à la fois la gestion locative du patrimoine
(quittancement, régularisation des charges), la gestion technique
et la gestion financière (comptabilité et budget).
Interfacés à ce progiciel, Harmonie Habitat utilise également les
logiciels SAGE Patrimoine, Financement et Montage d’Opérations
pour le suivi du patrimoine immobilier, des emprunts et le
montage financier et technique des opérations.
Par ailleurs, l’ensemble du réseau informatique est infogéré par
la société SIGMA, permettant un accès permanent et mobile à
l’ensemble des données d’Harmonie Habitat.
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LES FAITS MARQUANTS DE 2011
1 La Convention d’utilité Sociale (CUS)
La C.U.S. est un con t r a t o b l i g a t o i re e n g a g e a n t
l’ESH vis-à-vis de l ’ E t a t .
Le Conseil d’Admin i s t r a t i o n d u 1 8 a v r i l 2 0 1 1
a approuvé cette c o n v e n t i o n .
Cette convention repose sur le Plan Stratégique de Patrimoine, qui contient :
• L’analyse du parc;
• Son évolution ;
• Les choix d’investissement et de gestion ;
• Le développement.
Les parties prenantes sont :
• En concertation : L’Etat, les EPCI dotées d’un PLH, les Départements ;
• en consultation : Les collectivités locales ;
• en signataires : l’Etat et également les collectivités.
Il s’agit pour Harmonie Habitat de s’engager sur un contrat d’objectifs,
reposant sur :
– Classement du patrimoine ;
– Politique patrimoniale et d’investissement ;
– Cahier des charges de gestion sociale ;
– Qualité du service rendu.
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• Des objectifs et des indicateurs sur chaque aspect métier :
•Une évaluation contradictoire pouvant donner lieu
à des sanctions (retrait de compétence, pénalités financières
versées à la CGLLS).
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2 Ta x ation des organismes HLM
Harmonie Habitat a subi en 2011 les évolutions législatives relatives à la taxation
des organismes HLM :
• Prélèvement sur le potentiel financier à hauteur de 176 K€,
• Cotisation additionnelle de CGLLS à hauteur de 420 K€.
Soit un impact total sur le résultat d’exploitation de l’ordre de 596 K€.
Cette taxation constitue un prélèvement direct sur le résultat de la société et ses fonds propres
dédiés au financement des constructions.
3 D é n ouement de l’opération ANRU de Certé Trignac
Le budget de la démolition des tours de Trignac et du relogement des familles a été moins
important que prévu. Par ailleurs les modes de financement des coûts sociaux ont été revus à la
baisse. Ces éléments entraînent une minoration des subventions impactant de façon significative
les comptes 2011.
4 p o l lution accidentelle sur le site du Sillon de Bretagne
Au mois de Novembre 2011, une opération de changement d’un transformateur a été réalisée.
Un acte de malveillance sur cette installation à conduit au renversement de l’ancien transformateur, en attente d’évacuation, entrainant une pollution accidentelle du réseau d’eau pluviale.
La recherche des responsabilités fait l’objet d’une expertise judiciaire. Harmonie Habitat possède
une assurance couvrant les risques nés de ce sinistre.
5 L a n c ement du chantier du Sillon de Bretagne
En 2010, les logements du Sillon destinés à la déconstruction ou à une réaffectation d’usage ont
fait l’objet des départs des locataires.
Au 1er trimestre 2011 ont été donnés les ordres de service relatifs au chantier de réhabilitation
du Sillon de Bretagne. Cette opération s’inscrit dans le cadre de la Convention ANRU signée le
09 février 2009.
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L’ACTIVITé MAÎTRISE D’OUVRAGE
1 Le Patrimoine
- Décomposition
Le patrimoine d’Harmonie Habitat est majoritairement composé de logements
familiaux, collectifs et individuels :
PATRIMOINE DE LOGEMENTS familiaux AU 31 DECEMBRE 2011
Rés i d e n c e s
N o m b re d e ré s i dences Nombre de logements % de logements
COLLECTIFS
94
3 500
65.6 %
MIXTES
Collectifs et Individuels
23
1 058
19.8 %
INDIVIDUELS
56
672
12.6 %
DOMICILES SERVICES
ET VILLAGES RETRAITES
11
106
2.0 %
TOTAL
184
5 336
100 %
Par ailleurs, Harmonie Habitat est également propriétaire d’un patrimoine de foyers,
confiés à des associations gestionnaires : ADAPEI (handicapés), ADELIS (jeunes
travailleurs), Mutualité Retraite (personnes âgées)…
PATRIMOINE DE FOYERS AU 31 DE CEMBRE 2011
Ges t i o n n a i re s
N o m b re d e ré s i dences Nombre de places % de logements
ADAPEI
4
72
8.5 %
ADMR
1
8
0.9 %
ADELIS (FJT)
3
230
27.3 %
ASSOCIATION LA GRANGE
1
88
10.4 %
ASSOCIATION
LA CHICOTIERE
1
19
2.3 %
MUTUALITE RETRAITE
4
308
36.5 %
RESIDENCE SOLEIL
1
104
12.3 %
CCAS SAINT HERBLAIN
1
15
1.8 %
total des capacités
d’hébergement
16
844
100 %
la capacité d’hébergement de 844 places
correspondant à 490 équivalents logements
en terme de conventionnement administratif.
8
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- Localisation géographique
du patrimoine
au 31 décembre 2011
En italique figurent les communes
recensant des logements et des
foyers.
La Baule 83
Trignac 85
pat r i m o i n e f oy e r s
VillesÉquivalent
logements
Couëron
29
Geneston
57
Haute Goulaine
3
La Baule
84
Le Loroux Bottereau
5
Nantes
184
Saint-Herblain
63
Saint-Nazaire
60
Vertou
5
Total
490
Vay 5
Savenay 90
St Malo
de Guersac 5
Donges 28
Saint Nazaire 61
Pornichet 34
44
Saint Vincent des Landes 4
Teillé 10
Les Touches 25
Le Temple de Bretagne 1
Saint Étienne
de Montluc 29
Saint Mars la Jaille 50
La Chapelle
sur Erdre 154
Ligné 14
Belligné 36
Mésanger 36
Mouzeil 20
St Herblon 5
Carquefou 42
Ste-Luce 23
Couëron 304 Nantes 1019
Thouaré 92 Le Loroux
Bottereau 13
Saint
Basse
Indre
57
Le Pellerin 24
Herblain 1311
Goulaine 56 Le Landreau 10
Saint Jean
La Montagne 193
St Sébastien
Haute Goulaine 33
de Boiseau 48
sur Loire 57
Rezé 241
Vallet 11
La
Haie
Bouguenais 366 Vertou 230 Fouassière 20
Cheix en Retz 8
Les Sorinières 54
Le Pallet 10
Geneston 62
Saint Aignan
Saint
Philbert
Clisson 18
de Grand Lieu 23
de Grandlieu 9
Aigrefeuille
sur Maine 4
Boussay 17
Saint Colomban 6
La Planche 50
Orvault 248
Saint Étienne
Corcoué
de Mer Morte 9 sur logne 16
Touvois 10
Vieillevigne 25
Legé 62
- Diagnostics de performance én e r g é t i q u e ( D P E )
L’ensemble des DPE du patrimoine d’Harmonie Habitat a été réalisé en 2009
et mis à jour régulièrement suite aux réhabilitations.
LO G E M E N TS C O L L E CTIFS
LOGEMENTS INDIVIDUELS
A
1%
G
4%
E
4%
B
24 %
D
29 %
C
42 %
p E (Consommation : de 235 à 330 kWh/m²/an)
p D (Consommation : de 150 à 235 kWh/m²/an)
p C (Consommation : de 90 à 150 kWh/m²/an)
p B (Consommation : de 50 à 90 kWh/m²/an)
p A (Consommation : - de 50 kWh/m²/an)
9
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C
25 %
D
25 %
F
16 %
E
30 %
p G (Consommation : + de 450 kWh/m²/an)
p F (Consommation : de 330 à 450 kWh/m²/an)
p E (Consommation : de 235 à 330 kWh/m²/an)
p D (Consommation : de 150 à 235 kWh/m²/an)
p C (Consommation : de 90 à 150 kWh/m²/an)
Varades 8
- Les livraisons 20 1 1
Au cours de l’exercice 2011, 100 logements locatifs sociaux et 57 logements foyers ont été
acquis ou construits.
constructions
Logements locatifs sociaux
À Nantes, dans le cadre la reconstitution des logements déconstruits de l’opération ANRU
du Sillon de Bretagne : opération La Laïta, acquisition de 5 logements (5 PLUS CD)
À Nantes, dans le cadre la reconstitution des logements déconstruits de l’opération
ANRU du Sillon de Bretagne : l’opération L’Acadie de 25 logements (23 collectifs et
2 individuels, soit 7 PLUS et 18 PLUS CD). Architectes : Atelier du Lieu
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À Saint Sébastien Sur Loire : opération Grande Lande
de 3 logements (2 PLUS et 1 PLAI), via une VEFA.
À Geneston : opération Le Chemin des Bois de 5 logements individuels
(4 PLUS et 1 PLAI), gérés en résidence service par Mutualité Retraite.
Architectes : Gilles Beziau Architecte
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Aux Sorinières : opération Les Vignes de 2 logements individuels
(1 PLUS et 1 PLAI). Architectes : ALDO
À Thouaré sur Loire : opération La Pie Margot de 60 logements
(42 PLUS, 11 PLAI et 7 PLUS CD). Architectes : Atelier du Canal
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Logements foyers
En 2011, 1 EHPAD a été livré au gestionnaire Mutualité Retraite
À Geneston : opération EHPAD Saint Louis – 1ère tranche de 57 logements
(pour un total de 83 logements financés en PLS). Architectes : Quadra Architectes
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- Les livraisons 20 1 2
Au cours de l’exercice 2012, il est envisagé de livrer
133 logements locatifs sociaux et 352 logements foyers.
Logements locatifs sociaux
À Mésanger : opération Presbytère de 10 logements en domicile
service en partenariat avec Mutualité Retraite (6 PLUS et 4 PLAI).
Architectes : Linea
À Pornichet :
opération Natur&o de 23 logements collectifs
(15 PLUS et 4 PLUS CD et 4 PLAI)
+ 11 logements en accession.
Architectes : Archidée
À Rezé : opération Les Petits Moulins de 6 logements collectifs (3 PLS et 3 PLUS).
Architecte : Laurent Rimbaud
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À Saint-Herblain, dans le cadre la reconstitution des logements déconstruits
de l’opération ANRU du Sillon de Bretagne :
Opération L’Orée du Parc de 21 logements collectifs (8 PLUS, 2 PLAI, 11 PLUS CD),
en VEFA avec le promoteur Kaufman & Broad.
Opération Pradenn de 51 logements collectifs (23 PLUS, 6 PLAI, 22 PLUS CD).
Architectes : BLOCK Architectes
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À Saint-Herblon, l’opération Presbytère de 5 logements collectifs (3 PLUS et 2 PLAI).
Architecte : Vincent Perraud
À Saint-Philbert,
l’opération Herbauge
de 3 logements (2 PLUS et 1 PLAI).
À La Chapelle sur Erdre, l’opération Agrion de 19 logements collectifs
(13 PLUS, 1 PLAI, et 5 PLUS CD). Architectes : Gilles Beziau Architecte
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Logements foyers
En 2012, 2 EHPAD et 1 résidence étudiante seront livrés.
À Geneston : 2ème tranche de 26 logements
de l’opération Saint Louis de 83 logements (83 PLS)
Architectes : Quadra Architectes
À Nantes : opération Parc de l’Amande
de 84 logements (57 PLUS et 27 PLS).
Architectes : Hybris
Par ailleurs une résidence étudiante prise en gestion par le CROUS sera également livrée :
À Nantes : opération Corbilo de 157 logements PLS. Architectes : Vefa Bouygues Immobilier
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- Les programmes l i v ré s e n 2 0 1 3
23 sont engagés, et verront leur réalisation sur l’exercice 2013 et les années suivantes :
Com m u n e
P ro g r a m m e
Logements locatifs sociaux
Bouguenais
gavroche
5
Brains
Les Avocettes
8
Couëron
Villa Ciconia
7
Donges
38 Rue de Gramond - Les Bois de la Mare
24
Indre
Mastro - Rue Jean Jaurès
27
Les Touches
Le Maquis
25
Mesanger
Cornouailles
10
Mesanger
La Cour des Bois
16
Nantes
Corto
25
Nantes
Chantenay-La Brianderie
16
Rialle
Les Trois Moulins
15
Saint Herblain
Ker Pradenn
11
Saint Herblain
Sillon - Création de 21 logements
21
Saint Herblon
Presbytere
5
Saint Mars La Jaille
La Masure
15
Saint Père En Retz
Jacques Brel
9
St Philbert De Gd Lieu
Rue de Plaisance
3
Treillères
Vireloup
26
Trignac
Les Sternes - Zac Océanne I - Ilot D3
26
Trignac
Oceane II - Ilot B1 A et B
30
Vallet
Bvd Evariste Dejoie
8
Varades
Rue de Verdun
4
Total Logements Familiaux
336
Coueron
La Grange - Ehpad - Extension
13
Nantes
Maison de Retraite Protestante
84
Rouans
La Providence
84
Saint Nazaire Louise Michel
80
Total Logements Foyers
261
Total Logements Familiaux Et Logements Foyers
597
Trignac, Les Sternes. Architectes : ARLAB
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h a r m o n i e h a b i tat
Accession
sécurisée
11
38
49
Couéron, La Grange, EHPAD, extension. Architectes : Mabire-Reich
- Les programmes livrés au - d e l à d e 2 0 1 3
POLES
Programmes certains
Programme
d’accession
Programmes
locatifs
Grand 44
10
53
Nantes
43
99
Nantes Métropole Sud
Nantes Métropole Nord
25
Programmes potentiels
15
53
140
Saint-Herblain
128
111
Total Logements Familiaux
420
179
78
Grand 44
84
Nantes
39
Nantes Métropole Sud
83
Nantes Métropole Nord
Saint-Herblain
Total Logements Foyers
122
83
TOTAL LOGEMENTS FAMILIAUX ET FOYERS
543
262
Nantes,
Porte Neuve
19
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
78
2 La Réhabilitati on
L’année 2011 a vu l’engagement des opérations de réhabilitation prévues au Plan Stratégique
Patrimonial avalisé par le Conseil d’Administration d’octobre 2009.
Parmi les opérations les plus significatives ont peut relever :
Secteur CUS Montant travaux Pour exemple…
réalisés 2011 Autres 44 2350 K€ - Finalisation de la réhabilitation des 124 pavillons
- Le moulin (Vieillevigne) : isolation par l’extérieur,
changement menuiseries, mise aux normes électriques…
NM Nord 554 K€ - La Bugallière (Orvault) : changement des chaudières
NM Sud 432 K€ - La Berquetterie (Vertou) : réfection des réseaux de chauffage et AEP
Nantes 236 K€ - Saint Jo II + La Jonelière: nettoyage des façades
- La Motte Piquet : étude de réhabilitation
- L’Abbaye : travaux tests d’étanchéité
Saint-Herblain 320 K€ - Le Tertre : remplacement de la chaufferie
- Les Nobels : étude test VMC
Total 3892 K€ Communes
Résidences
Territoires Logts Détail Travaux
Réalisé 2011
Aigrefeuille Le Lion D’or Autres 44
Clisson 4
Réhabilitation (124)
154 000 €
Le Fief Des Pommiers Autres 44
18
Réhabilitation (124)
445 200 €
La planche Le Colombier Autres 44
24
Réhabilitation (124)
508 900 €
La planche Le Colombier 2 Autres 44
14
Réhabilitation (124)
266 000 €
Vallet Chantemerle Autres 44
11
Réhabilitation (124)
245 000 €
Mouzeil Les Blunieres Autres 44
8
Réhabilitation (124)
83 400 €
Lege La Colonne 1 Autres 44
21
Réhabilitation (124)
499 100 €
St Philbert de Gd Lieu Les Courtils Gats Autres 44
9
Réhabilitation (124)
255 500 €
Vieillevigne
Autres 44
10
Menuiseries, halls et Façades 59 000 €
St Étienne de Montluc St Étienne de Montluc Autres 44
29
Traitement des façades
27 000 €
Nantes Les Courtils Nantes
60
Porte accés compteurs caves
10 000 €
Nantes
L’abbaye
Nantes
70
Résidentialisation des entrées
13 000 €
Nantes
St Joseph de Porterie 2 Nantes
49
Nettoyage façade, réfection
menuiserie, terrasson
34 000 €
Nantes
La Joneliere
Nantes
49
Contrôle d’accès, nettoyage façade 30 000 €
Vieillevigne Le Pré au Bois NM Nord
15
Réhabilitation (124)
357 000 €
La montagne Petit Bois
et Docteur Roux NM Sud
122
Descentes EU
149 000 €
Bouguenais
Bellevue
NM Sud
119
Faux plafonds
8 000 €
Vertou La Berquetterie Autres 44 86 Canalisations chauffage,
réseaux plomberie 130 000€
Indre Mise aux normes electricité,
portes de halls, 7 000 €
Remplacement des 2 Chaudières,
nettoyage bardages, reprise
des extérieurs 148 000 €
Le Moulin
Rue Marcel Sembat St Herblain 15
Basse Indre St herblain Le Tertre St Herblain 76 20
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h a r m o n i e h a b i tat
- Le programme en c o u r s
Poursuite des opérations prévues au PSP, parmis lesquelles
Commune
Opération
Nombre de Travaux
logements
Montant
St Vincent des Landes
Résidence du Porche
4
Ravalement + convecteurs
16 000 €
Le Temple de Bretagne
Diffus
1
Convecteurs, isolations
23 200 €
Corcoue
Les Nouvelles
16
Isolation combles, mise aux normes élec 60 200 €
Touvois
Lot. des Sports
10
Isolation ext, menuiserie,
descentes ep, réseaux..
267 500 €
Boussay
Trois Provinces
17
Ravalement, chauffage, charpente,
clôture, réseaux…
376 430 €
La Planche
Les Ajoncs
12
Réhabilitation complète
576 000 €
Lege
Chambord
12
Menuiserie, chéneau, réseaux, isolation 286 580 €
Lege
Clos du Moulin
12
Menuiseries, chauffage, isolation,
chauffage
60 780 €
Cheix Les Quarterons
8
Isolation, porte palière, grillage,
chauffage, 169 200 €
Nantes
Courtils
60
Étanchéité terrasse, assainnissement 407 000 €
Nantes
Balcons Paridis
42
Ravalement, 245 920 €
Indre
rue Marcel Sembat
15
Isolation ext
175 000 €
Indre
impasse Lauriers
22
Sols, vélux 36 975 €
Haute Indre
Huet
20
Façades, portes palières, clôtures, sols
10 000 €
St Herblain
Tillay 2
19
Toiture, drainage, ravalement, 46 975 €
Le montant total des opérations à engager s’élève à : 5 780 359 €
2011 a également vu la poursuite du programme ANRU dans lequel est engagé Harmonie Habitat :
Opération ANRU Sillon de Bretagne - Architectes : IN SITU A&E
Début de la phase chantier de l’opération ANRU du Sillon de Bretagne, l’opération prévoyant notamment :
• le « retournement » de l’immeuble du Sillon
de Bretagne de sorte à repositionner les espaces
privatifs donnant sur le parc et offrir une vraie
façade publique en front de rue de l’Angevinière
• la réintégration de l’immeuble du Sillon
dans un système urbain banalisé en le sortant
de son isolement physique et foncier
• l’isolation par l’extérieur et l’installation
de système de production d’eau chaude solaire
• territoire par un repositionnement des axes
viaires existants
• l’accessibilité des équipements publics
avec l’immeuble et entre eux
21
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
• la diversification des fonctions urbaines
• la proposition d’une nouvelle offre de
logement prompte à assurer une mixité sociale
et de peuplement.
L’ACTIVITE GESTION LOCATIVE
1 Nos locataires
- La rotation dans l e p a t r i m o i n e
Elle est passée de 11 % en 2005, à 11.3 % en 2006, 9,7 % en 2007,
à 9,4 % en 2008 et 2009, 10.8 % en 2010, pour atteindre 10.1 % en 2011.
évolution du taux de rotation
13 %
12,4 %
12 %
11,4 %
11 %
11 %
11,3 %
10,8 %
9,7 %
10 %
10,1 %
9,4 %
9,4 %
2008
2009
9%
8%
2003
2004
2005
2006
2007
2010
2011
Bilan de la commission d’attr ibution des logements 2011
Nombre de commissions 26
Nombre de dossiers demandeurs 2 288
Nombre de demandeurs différents 908
Nombre d’ajournements 82
Nombre d’entrées dans les lieux 647 (Dont 100 livraisons neufs)
Indicateurs clefs
22
2010
2011
Variations et commentaires
Entrées dans les lieux
663
647
Pas d’évolution significative
551+71+41
Mutation interne
30 %
16 %
(25 % hors PRU)
Forte diminution : les efforts des deux
années passées ont tari le stock
de demandes en souffrances
< 60 % plafond
< 40 % plafond
79 %
56 %
81 %
59 %
Légère augmentation : appauvrissement
et précarisation des ménages
Contingent Préfecture
20 %
39 %
Forte augmentation : création d’un
critère 5 (sans logement autonome)
automatique et rétroactif
Ancienneté demande > 2 ans 21 %
Pas d’évolution significative
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
22 %
Rappel au 1 er janvier 2011 (en équivalent au revenu mensuel)
Plafond HLM
60 %
40 %
Personne seule
881 €
529 €
352 €
couple sans enfant
1 283 €
770 €
513 €
couple avec 1 enfant
1 544 €
926 €
618 €
couple avec 2 enfants
1 718 €
1 031 €
687 €
Situation familiale
2010
2011
Variations et commentaires
Personne seule
30 %
36 %
Augmentation significative.
Pas d’explication particulière à ce jour.
Famille monoparentale
37 %
36 %
Pas d’évolution significative
2010
2011
Variation
Locatif privé
23 %
25 %
Pas d’évolution significative
HLM
40 %
28 %
Conséquence de la diminution
des mutations internes
Statut antérieur d’occupation
Hébergé
27 %
39 %
Conséquence de la diminution
des attributions aux locataires HLM
Propriétaire
6 %
4 %
Pas d’évolution significative
SDF
4 %
4 %
Pas d’évolution significative
- Commission V ie S o c i a l e
La Commission Vie Sociale est une instance interne à Harmonie Habitat.
Cette Commission examine les situations des locataires en procédure contentieuse
pouvant aboutir à leur expulsion. La Commission est composée des membres de
la commission d’attribution, des représentants des associations de locataires, des
représentants des communes concernées, des travailleurs sociaux des CMS ou CCAS,
et plus largement de toute personne susceptible d’apporter sa contribution à la
construction d’une solution garantissant au mieux le devenir des ménages.
La Commission aborde donc les situations dans toutes leurs dimensions : économiques,
juridiques, sociales, culturelles, médicales, familiales…
La commission rend un avis au Directeur Général d’Harmonie Habitat, seul habilité
à décider de la mise en œuvre du concours de la force publique lorsque celui-ci est
accordé.
­
23
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
2 la gestion locative
-Bilan de l’exploi t a t i o n l o c a t i v e
vacance
L a vacance locative moyenne s’établit à 1,7 % en 2011,
et la vacance technique s’établit à 1,1 %
taux de vacance locative harmonie habitat 2011 (en %)
3,00 %
3%
2,50 %
2,3 %
2,6 %
2,00 %
1,50 %
1,00 %
0,50 %
1,1 %
1%
1,1 %
1,2 %
Avril
Mai
Juin
Juil.
1,2 %
Août
1,5 %
1,6 %
Sept.
Oct.
1,8 %
1,8 %
Nov.
Déc.
0%
Jan.
Fév.
Mars
• La vacance moyenne de l’année a représenté l’équivalent
de 145 logements, dont :
• 86 logements ont subi une période de vacance locative.
• 58 logements classés en vacance technique.
évolution du taux de vacance commerciale
2,3 %
2,5 %
2%
1,5 %
1,2 %
1,2 %
2004
2005
1,5 %
2,2 %
1,7 %
1,6 %
1,1 %
1%
0,5 %
0%
24
2006
2007
2008
2009
impayés
L’évolution des impayés sur l’exercice 2011 est la suivante :
2010
2011
ImpayésImpayésÉcart décembre 2010 /
Décembre 2010
Décembre 2011
décembre 2011
Locataires présents
1.151.683 €
1.163.229 €
+ 11.546 € (+ 1.0 % )
Locataires partis
1.363.932 €
1.430.202 €
+ 66.270 € (+ 4.9 %)
Total impayés logements
2.515.615 €
2.593.431 €
+ 77.816 € (+ 3.1 %)
Autres impayés
(bureaux - foyers)
622.602 €
361.286 €
-261.316 € (- 42.0 %)
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
-Bilan de l’exploi t a t i o n t e c h n i q u e
EXPLOITATION / MAINTENANCE / TRAVAUX :
L’année 2011 a vu se poursuivre l’exécution des contrats d’exploitation
contractés en 2009 (exploitation des 55 ascenseurs, sécurité incendie,
entretien VMC/Robinetterie/Réseaux/Chaudières individuelles gaz)
et la poursuite des marchés renouvelés en 2008 (notamment le plan
de progrès concernant les parties communes – propreté/ménage
et entretien des espaces verts).
Ces marchés feront l’objet d’une nouvelle consultation en 2012.
Bilan des actions d’insertion 2011
Harmonie Habitat mène beaucoup d’actions en faveur de l’insertion, très au-delà des ses obligations légales. Il en ressort un bilan satisfaisant des actions d’insertion, tant au sein des opérations de construction que des contrats d’exploitation.
Nombre de marchés
Nombre d’heures d’insertion demandées
Année 2009
5
11 157
Année 2010
7
21 412
Année 2011
5
45 785
Total
17
78 354
État des
marchés Nombre
Nombre d’heures d’insertion Nombre de
de marchés demandées
réalisées personnes
En consultation / CAO
5
15 395
En cours
9
58 349
14 951
Réceptionné
3
4 610
5 425
Total
17
78 354
20 376
80 entreprises mobilisées sur la mise en œuvre de la clause d’insertion :
- 84 %, 67 entreprises sont du secteur du bâtiment
- 9 %, 7 entreprises sont du secteur des Travaux Publics
- 6%, du secteur des espaces verts (3 entreprises)
et Services (1 entreprise de Déménagement et 1 en Propreté)
Bilan des actions pour le travail des handicapés
- Saprena – Bouaye :
- Marchés entretien et d’espaces verts : 0,7 postes - Montant total des opérations : 11 225 €
- Accueil d’un stagiaire souffrant de handicap :
- Assistance ressources humaines : 1 poste
25
109
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
Nombre de
d’entreprises
80
La gestion financière
1 Nos résultats
- Résultat Net Com p t a b l e
Le résultat net de l’exercice 2011 est arrêté à la somme de
2.114.699 € contre 3.705.031 € en 2010.
Ce résultat 2011 est caractérisé par les points suivants :
• La taxation accrue de l’Etat
La société a subi un prélèvement sur le potentiel
financier à hauteur de 0.2 M€ et une cotisation
additionnelle de CGLLS de 0.4 M€.
• Opération ANRU Trignac
Les règles comptables obligent à comptabiliser
en charges exceptionnelles la minoration des
subventions reçues au titre des démolitions des
Tours de Trignac (-1.2 M€).
• La révision du Plan Stratégique de Patrimoine
Le plan stratégique de patrimoine a fait l’objet
d’une révision en 2011. Les programmes de
réhabilitation retenus visent à traiter les
opérations dans leur globalité, ce qui conduit
à minorer la part de travaux relevant du
gros entretien et à accroître le volume des
investissements. L’impact sur la provision de gros
entretien est d‘environ - 1.4 M€.
• Exclusion faite de la taxation de l’Etat, les frais de
gestion ont été maitrisés (-0.3%).
• La livraison des nouveaux programmes de logements
en fin d’année et le maintien du livret A à hauteur
de 2.25 % induisent des intérêts d’emprunts en
légère augmentation, 5.079 K€ contre 4.775 K€.
- Décomposition d u ré s u l t a t
Le résultat net comptable se décompose
de la manière suivante :
10 000
8 000
846
802
3 591
6 000
4 000
7 547
7 419
7 186
4 787
2 000
0
- 2 000
- 5 101
- 5 243
- 4 638
- 4 950
2008
2009
2010
2011
- 4 000
-87
- 6 000
p Résultat d’Exploitation p Résultat Financier p Résultat Exceptionnel
26
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
- Comptes simplifi é s 2 0 1 1
2009
2010
Recettes Exploitation
30 057 156 € 32 084 906 € 38 211 325 €
Chiffres d’affaires
24 499 565 € 29 739 769 € 31 273 891 €
Total loyers
28 824 168 € 28 337 262 € 29 720 289 €
Total Subventions
557 591 € 91 852 € 122 470 €
Rémunération maîtrise d’ouvrage
674 410 € 662 882 € 1 210 956 €
Dépenses Exploitation
22 645 825 € 27 297 532 € 31 025 518 €
Dont entretien Maintenance
3 368 607 € 4 822 367 € 2 881 358 €
Dont charges Patrimoniales
14 536 653 € 14 561 372 € 15 528 723 €
Dont Frais Généraux
4 740 565 € 5 211 847 € 5 502 654 €
Résultat d’exploitation
7 411 331 € 4 787 374 € 7 185 808 €
Charges financières
-5 548 222 € -4 970 764 € -5 078 657 €
Produits financiers
304 425 € 332 548 € 128 584 €
Résultat Financier
-5 243 797 € -4 638 215 € -4 950 073 €
Résultat exceptionnel
811 402 € 3 590 809 € -86 887 €
IS
20 645 € -34 937 € -34 149 €
Résultat Net
2 999 581 € 3 705 031 € 2 114 699 €
27
2011
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
- Principales donn é e s b i l a n t i e l l e s
2009
2010
2011
ACTIF
Actif immobilisé net
179 968 783 € 207 832 365 € 238 981 131 €
Dont constructions
161 749 027 € 183 453 532 € 201 420 612 €
Dont travaux en cours
16 949 539 € 23 002 007 € 36 081 935 €
Stocks
535 244 € 80 329 € 3 141 568 €
Créances clients
19 896 333 € 26 862 414 € 56 837 019 €
3 607 905 € 4 074 551 € 12 913 671 €
16 014 393 € 21 766 145 € 38 200 000 €
Dont créances locataires
Dont autres créances (Subventions)
Disponibilités
23 675 410 € 10 214 737 € 10 349 780 €
Charges à répartir
4 168 497 € 3 110 671 € 2 386 242 €
Total du Bilan Actif
228 244 267 € 248 100 516 € 306 166 696 €
63 789 605 € 70 577 512 € 101 649 099 €
Dont Subventions nettes
31 113 496 € 34 196 372 € 63 153 260 €
PASSIF
Capitaux Propres
Provisions
3 607 419 € 4 206 038 € 2 634 678 €
Endettement
150 792 257 € 161 253 954 € 182 325 183 €
Dont emprunts
149 123 526 € 159 511 385 € 180 623 453 €
Dont dépôts de garantie
1 668 731 € 1 742 569 € 1 701 730 €
8 630 860 € 12 053 185 € 18 040 491 €
Dont fournisseurs exploitation
3 935 489 € 4 703 950 € 4 771 948 €
Dont founisseurs immobilisations
4 695 371 € 7 349 235 € 13 268 543 €
Dettes fournisseurs
Autres dettes
1 424 126 € 9 827 € 1 317 245 €
Total du Bilan PASSIF
228 244 267 € 248 100 516 € 306 166 696 €
- Volume des inve s t i s s e m e n t s 2 0 1 1
Constructions
Réhabilitations
TOTAL
Livraisons 2011
13 045 482 €
9 941 014 €
22 986 496 €
Travaux en cours
13 050 513 €
369 371 €
13 419 884 €
TOTAL
26 095 995 €
10 310 385 €
36 406 380 €
– Résultats des 5 derniers exercices
Au présent rapport est annexé, conformément aux dispositions de l’article 148 du décret du
23 mars 1967, le tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des
cinq derniers exercices.
28
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
- La maintenance d u p a t r i m o i n e
Notre société a dépensé au cours de l’exercice 2011 :
TravauxMontant 2011Montant 2011
par logement
Entretien courant et remise en état 2 382 K€
des logements et bureaux :
446 €
Gros Entretien 1 974 K€
(logements, bureaux et commerces) 370 €
TOTAL
816 €
4 356 K€
Ratio SA
d’HLM
> à 716 €
La provision pour gros entretien s’élève à 2 294 K€
au 31 décembre 2011.
• Principaux ratios
Au présent rapport est annexé, conformément aux
dispositions de l’article 148 du décret du 23 mars 1967,
le tableau faisant apparaître les résultats de la société
au 31 décembre 2011.
23 685
25 000
20 000
15 000
10 535
10 215 10 350
10 000
3 000 3 705 2 115
5 000
12 464
8 630
2 968
2 485 1 792 2 062
1 031 1 450
0
Résultat net
Trésorerie
Excédent Brut
d’Exploitation
Capacité
d’autoFinancement
Autofinancement
courant HLM
p 2009 p 2010 p 2011
Commentaires sur l’évolution des ratios :
• L’Excédent brut d’Exploitation (EBE) augmente par rapport à 2010, notamment en raison :
- De l’accroissement du chiffre d’affaires constaté sur les immeubles livrés dans l’exercice,
- De la diminution des dépenses d’entretien maintenance, notamment de gros entretien,
- De la maîtrise de l’accroissement des charges de personnels, 2 personnes ayant été
embauchées pour faire face au développement de l’entreprise.
• La Capacité d’AutoFinancement (CAF) diminue par rapport à 2010, notamment en raison de
l’impact en 2010 des opérations exceptionnelles liées à l’opération ANRU de Trignac,
cet impact étant bien moindre et qui plus est négatif en 2011.
- A contrario, l’autofinancement courant HLM augmente significativement en 2011 par
rapport à 2010, en raison d’un Excédent Brut d’Exploitation supérieur et de charges
d’amortissement également plus importantes.
29
• La Trésorerie reste stable (+ 135 K€ soit + 1.3%). Cela confirme la maîtrise du financement
du plan de développement d’Harmonie Habitat.
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
2 Perspectives e t orientations budgétaires
2.1 evolution du chiffre d’affaires locatif
Le Conseil d’Administration du 19 décembre 2011 a voté la revalorisation des loyers à compter
du 1er janvier 2012 à hauteur de 1,90 %.
Le suivi régulier de la vacance locative et les actions mises en œuvre peut nous faire espérer
une légère minoration de la vacance commerciale.
La mise en œuvre des réhabilitations programmées devrait nous conduire à minorer la vacance
technique des logements.
Enfin, la livraison des résidences et foyers prévue en 2012 devrait avoir un impact significatif
sur le chiffre d’affaires.
2.2 Evolution des effectifs
Pour faire face à son plan de développement, Harmonie Habitat a fait un effort de
recrutement important en 2010 et 2011, 2012 ne devrait donc pas se traduire par des
mouvements significatifs en terme d’effectif et de masse salariale.
2.3 Evolution du résultat
Harmonie Habitat devrait maintenir les budgets relatifs :
- aux dépenses d’entretien/maintenance,
- aux frais de fonctionnement,
- aux charges patrimoniales.
Compte tenu de la récurrence de la cotisation additionnelle de CGLLS a des niveaux élevés, le
résultat prévisionnel 2012 devrait être assez proche de celui atteint en 2010, à environ 2,7 M€.
2.4 Evolution du p otentiel financier
Compte tenu d’un plan de développement et de réhabilitation important, notre potentiel
financier diminuera mécaniquement, marquant ainsi la volonté de développement et de
réhabilitation affirmée par la société, entrainant une réduction de notre potentiel financier
dans les années à venir.
Cette évolution est volontariste et affirmée.
• Situation de trésorerie
Au 31 décembre 2011, l’ensemble des disponibilités d’Harmonie Habitat atteint
10.350 K€, placées à hauteur d’environ 52 % sur le Livret A, qui offre les meilleures
conditions de rémunération actuelles.
• Principaux ratios de gestion
Le tableau suivant présente l’évolution des principaux ratios de gestion d’Harmonie
Habitat, au regard des seuils d’alerte de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH).
2008
2009
2010
2011
Seuils d’alerte USH
Autofinancement HLM
(en % des produits)
15,9 %
11,6 %
4,1 %
5,7 %
Moins de 6%
Trésorerie 31/12
(en mois de dépenses)
4,8 mois
8,3 mois
3,5 mois
3,5 mois
Moins de 2 mois
Annuité des emprunts locatifs
(en % des loyers)
43,7 %
44,8 %
49,2 %
48,4 %
Plus de 65 %
Coût de fonctionnement (en € / logt)
731
822
961 €
1 025 €
Loyer moyen hors charges
(en € / logt)
336
339
342
Moins de 500 € et
plus de 1000 €
346
Le coût de fonctionnement par logement à fortement progressé, mais cela est lié à la
diminution importante du nombre de logements (démolition des logements du Sillon) et non
à un accroissement significatif des coûts de fonctionnement.
30
Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
annexes
HARMONIE MUTUALITE
(ex Mutuelle Atlantique)
85 %
L’ACTIONNARIAT D’HARMONIE HABITAT
ET SON CONSEIL D’ADMINISTRATION
HARMONIE INVESTISSEMENT IMMOBILIER
57,47 %
CAISSE D’EPARGNE : 20 %
HARMONIE HABITAT
CIL ATLANTIQUE : 20 %
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Administrateur représentant
la Caisse d’Epargne Bretagne
Pays de Loire :
PRUD’HOMME Michel
Administrateurs représentant
Harmonie Atlantique
Administrateur représentant
les locataires CLCV :
BROCHARD Monique
(anciennement Mutuelle Atlantique) :
DENIAUD Joseph
(Président d’Harmonie Mutualité)
Administrateur représentant
le CIL Atlantique :
THIOLLIERE Rémy
Administrateur représentant
les locataires CNL :
Raballand Nathalie
BOUCHET Yves
Administrateur représentant
les locataires CSF :
DURAND Michel
CHAPLAIS Yves
Administrateur représentant
le Conseil Régional Pays de la Loire :
DULONG Vincent
LE ROY Karine
GUILLEVIN Gildas
Administrateur représentant
le Conseil Général
de Loire-Atlantique :
BOCHER Hervé
HAMELINE Odile
LEMOINE Jean-François
MORICE Louis
Administrateur représentant
Nantes Métropole :
GAUTIER Charles
SCHERER Philippe
STERN Jacques
Censeur représentant
la Caisse d’Epargne Bretagne
Pays de Loire :
HAYERE Jean-Yves
Censeur représentant
le CIL Atlantique :
GUILLOU Joël
organigramme
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Président
Jacques STERN
COMITE DE DIRECTION
Directeur Général
Dominique MAJOU
Directeur Général Adjoint
Stéphanie LABAT
Direction
du Patrimoine
Marc DOUBLET
Direction
de la Gestion Locative*
Direction
de la Politique Sociale
Valéry BOLO
Direction Administratif
et Financier
Gildas FOLLIGNE
Assistantes du Comité de Direction
19 RESPONSABLES
DE TERRITOIRE
ET
5 CHARGES DE CLIENTELE
En charge de la Gestion Locative
et du développement du patrimoine
sur chacun des territoires d’implantation.
SERVICES SUPPORTS
APPUI
Maîtrise d’Ouvrage
(9 personnes)
Autres services
(22 personnes)
- 2 responsables
d’opérations
- 5 chargés
d’opérations
- 2 assistants
maîtrise d’ouvrage
- Comptabilité
- Informatique
- Contentieux
- Accueil
- Médiation
- Logistique
* poste pourvu pour le 1er juillet 2012.
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Rapport annuel 2011
h a r m o n i e h a b i tat
photographie couverture : vincent jacques
siret 34004770300020 - avril 2012
Opération Audubon de 48 logements :
36 logements (18 PLUS, 18 PLAI) locatifs 34 collectifs, 2 individuels
12 logements en accession : 6 collectif et 6 individuels
Architecte : GPAA
Espace bureaux
8 avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 ST-HERBLAIN cedex
www.harmoniehabitat.org

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