TELECHARGER LE PLH EN VIGUEUR (Plan Local de l`Habitat)

Transcription

SERVICE HABITAT ET POLITIQUE DE LA VILLE
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Au cœur des solidarités
Adopté le 19 décembre 2008
Modifié le 27 janvier 2011
2
SOMMAIRE
PREAMBULE
Définition et objet du PLH
Les raisons de la modification du PLH
• Des objectifs politiques plus ambitieux et plus affirmés
Positionnement de la CDA dans le domaine de l’Habitat
Articulation du PLH avec les documents de planification de la CDA
Enjeux locaux du PLH
Le PLH et l’intérêt communautaire
Statut juridique du PLH
DIAGNOSTIC
La Communauté d'Agglomération de La Rochelle en quelques chiffres
Le parc social de l’agglomération en quelques chiffres
Le Projet d’agglomération
Le SCOT
Le porter à connaissance de l’Etat
Le contexte immobilier et foncier
• Un marché immobilier et foncier très tendu
• Les mécanismes des prix de l’immobilier et du foncier
• Bilan de la production de logements constatée
• Quel niveau de vacance ?
• Le niveau de confort
• La politique foncière de la CDA
L’occupation des logements
• Evolution démographique
• Les ménages
• Des grands logements pour des petits ménages
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Modalités d’intervention de la CDA concernant le logement social depuis l’adoption du PLH de 2002
• Une volonté politique forte
• Une aide financière conséquente
• Une maîtrise foncière qui se met en place
Bilan de l’action de la CDA concernant le logement social depuis l’adoption du PLH de 2002
• Logements aidés par la CDA
Synthèse du diagnostic
• Le cadre de vie
• La mixité sociale
• Les difficultés sociales
OBJECTIFS
Maintenir et renforcer la solidarité au sein de l’agglomération
Objectifs de création de logements
• L’approche démographique
• L’approche spatiale
• L’approche économique
Objectifs qualitatifs pour les logements sociaux
• Le statut
• La taille des logements locatifs sociaux
• Les formes architecturales
• La situation dans le contexte urbain
Objectifs quantitatifs territorialisés pour les logements sociaux
Des réponses diversifiées et conjuguées pour les besoins spécifiques
• Les étudiants
• Les jeunes
• Les jeunes ménages et les primo-accédants
• Les personnes âgées
• Les personnes handicapées
• Les personnes défavorisées et l’hébergement
• Les gens du voyage
Maîtriser le foncier
Requalifier les parcs anciens
Réussir la rénovation urbaine
Promouvoir le développement d’un parc locatif à loyers raisonnables
Objectifs de développement durable
Se doter des moyens partenariaux de poursuivre la réflexion sur l’habitat – d’évaluer et d’infléchir le PLH en temps réel
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ACTIONS
Une plus grande maîtrise foncière
• Renforcer le dispositif de maîtrise et de portage foncier et immobilier
• Les propriétaires fonciers institutionnels
• Les Zones d’Aménagement concerté (ZAC)
• Les Zones d’Aménagement Différé (ZAD)
• Faire participer les opérations privées à la production sociale
• Définir des emplacements réservés dans les PLU (servitudes de mixité sociale)
• L’Etablissement Public Foncier
• Permettre à la collectivité de maîtriser à long terme le foncier qu’elle propose aux organismes HLM
• Le dispositif régional de portage foncier
• Action foncière des PLU
• Incitation des propriétaires à ne pas faire de rétention sur les terrains constructibles
• Suivi et observation du foncier
La mixité sociale dans les documents d’urbanisme
Répondre aux besoins en logements aidés, en partenariat avec les organismes HLM
• Intervenir sur la programmation des logements sociaux
• Intervenir sur le financement du logement locatif social
• Principes concernant la cession des logements locatifs sociaux
• Dérogations aux plafonds de ressources pour l’accès au logement social en ZUS
• Droits de réservation
Participer pleinement à la rénovation urbaine
• Intensifier l’effort engagé sur l’opération de renouvellement urbain de La Rochelle Mireuil
• Poursuivre la mise en place des dispositifs de renouvellement urbain dans les secteurs HLM dévalorisés qui n’en sont pas pourvus
Intervenir sur le parc ancien privé et public
• Le programme d’intérêt général de centre ville de La Rochelle
Renforcer la concertation avec les promoteurs privés
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Actions à l’égard des populations ayant des besoins spécifiques
• Les étudiants
• Les jeunes
• Les jeunes ménages et les primo-accédants
• La population vieillissante
• Les personnes handicapées
• Les personnes défavorisées et l’hébergement
• Etat des lieux de l’hébergement et des logements temporaires sur la CdA en 2007
• Accueil et habitat des Gens du Voyage
o Les aires d’accueil
o Les aires de passage
o Les grands rassemblements
o L’accompagnement social
o La sédentarisation
Actions en faveur du développement durable
SUIVI DU PLH
Les moyens partenariaux d’évaluer et d’infléchir le PLH
• Observatoires
• Le comité technique de suivi du PLH
• Le groupe de travail Habitat de la CDA
• Avenants au PLH
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PREAMBULE
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PREAMBULE
DEFINITION ET OBJET DU PLH
Le Programme Local de l’Habitat est l’outil stratégique et opérationnel de la politique de l’habitat de la Communauté d'Agglomération de La Rochelle. Il
est un outil de programmation qui permet d’articuler les politiques d’aménagement urbain et d’habitat dans une vision globale de « politique de la ville ».
Il présente un caractère opérationnel direct et trouve son opposabilité à travers les PLU et les documents d’urbanisme.
Conforme à l’article L 302-1 du Code de la Construction et de l’habitation, il définit pour une durée de 6 ans et pour l’ensemble des communes membres
de l’EPCI, les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement
urbain et la mixité sociale en assurant entre les communes et entre les quartiers, une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.
Le présent document, selon les prescriptions du décret du 4 avril 2005, comprend :
•
•
•
Un diagnostic de la situation du logement et de l’habitat
L’énoncé de principes et d’objectifs pour répondre aux grands enjeux pour l’habitat
Un programme aussi détaillé que possible et territorialisé d’actions à mettre en œuvre
La conformité du PLH avec les nouveaux textes permettra notamment, à la CDA, de se porter éventuellement candidate à la délégation des aides de l’Etat
pour le financement du logement aidé, prévue par la Loi Libertés et Responsabilités Locales et dite « délégation des aides à la pierre ».
En définissant les modalités de réponse aux besoins en logement dans le respect de la mixité sociale, il synthétise la politique d’équilibre social de
l’habitat retenue par les élus de la CDA et fixée par le projet d’agglomération.
Le PLH est de la seule compétence des EPCI. Mais les moyens nécessaires à la réalisation de ses objectifs peuvent relever soit de l’intérêt communautaire,
soit des communes, soit des deux ensembles (loi du 13 août 2004). Le PLH constitue donc un « contrat » entre l’EPCI et les communes en matière
d’habitat, en cohérence avec la définition de l’intérêt communautaire au sein de la compétence « équilibre social de l’habitat ».
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PREAMBULE
LES RAISONS DE L’EVOLUTION DU PLH
Le premier PLH, adopté le 20 décembre 2002, avait été établi par la CdA dès son passage de Communauté de Villes en Communauté d’Agglomération qui
lui conférait la compétence « équilibre social de l’habitat ».
Il a permis de faire approprier à l’échelle de l’EPCI considéré comme bassin d’habitat une problématique jusqu’alors perçue indépendamment à l’échelle
de chaque commune. Il convient d’ailleurs de souligner l’implication de l’ensemble des communes dans la production de logements sociaux. Cette volonté
partagée a conduit la CDA à adopter des politiques et des pratiques nouvelles qui à elles seules rendaient nécessaires une réécriture du PLH.
Mais de plus, les textes régissant les PLH ont fortement évolué et imposent la présente mise en conformité qui permettrait de solliciter la « délégation des
aides à la pierre » si cette décision était prise.
Les nouvelles règles prévoient notamment de territorialiser les actions du PLH – ce qui était fait précédemment pour la production de logements sociaux.
Elles imposent également de prendre en compte les besoins en hébergement et en accessibilité.
Pour cela, la décision de « modifier » le précédent PLH a été prise par la CDA le 30 juin 2006, mais l’ampleur des transformations voulues a fait évoluer le
travail de modification vers une refonte plus complète.
9
PREAMBULE
DES OBJECTIFS POLITIQUES PLUS AMBITIEUX ET PLUS AFFIRMES
Le Projet d’agglomération qui préconise la modification du PLH précise les objectifs de développement solidaire et durable de notre territoire.
Le précédent PLH a favorisé l’appropriation de la politique de l’habitat par la CDA, le présent PLH définit les moyens de parvenir aux nouveaux objectifs
en s’appuyant sur les nombreuses avancées qui ont eu lieu depuis 2002 :
•
Le financement de plus en plus conséquent du logement social par la CDA
•
L’accord avec le Conseil Général pour le financement de la construction HLM
•
Le Programme de Rénovation Urbaine de Mireuil et les études pour celui de St Eloi à La Rochelle
•
La perspective de mise en place d’un Etablissement Public Foncier
•
La participation de la Région au portage foncier
•
Le partenariat avec les opérateurs privés pour la réalisation de logements sociaux
•
La possibilité d’inscrire dans les Plans Locaux d’Urbanisme l’obligation de réaliser des logements HLM
•
Le rattachement de l’OPHLM à la CDA
•
Un partenariat renforcé avec les opérateurs HLM pour répondre au plus près à la demande
•
Un engagement accru dans la production et l’entretien des logements étudiants concrétisé récemment par le transfert de compétence à
la CDA
•
La réalisation de nouvelles aires d’accueil des gens du voyage
•
La lutte contre la vacance et l’habitat vétuste à la Rochelle
•
Des aides plus nombreuses et plus importantes aux associations œuvrant en faveur du logement et de l’hébergement
•
La mise en place du Prêt à Taux Zéro Majoré ouvrant droit au Pass Foncier
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PREAMBULE
POSITIONNEMENT DE LA CDA DANS LE DOMAINE DE L’HABITAT
Ce n’est qu’en 2000 que la CDA a pris la compétence « Equilibre Social de l’Habitat » en devenant Communauté d’Agglomération après avoir été
Communauté de Villes.
Ces quelques années lui ont pourtant suffi à acquérir la maturité politique et technique nécessaire au plein exercice de cette compétence. Le « bassin
d’habitat » arrêté par l’Etat sur le périmètre de la CDA correspond bien à une réalité de la vie quotidienne de ses habitants même si l’influence rochelaise
tend, dans ce domaine, à s’étendre aux territoires voisins. Sa similitude avec le périmètre administratif de l’EPCI facilite grandement l’action.
Dotée de l’ensemble des outils de réflexion et de programmation comme le Projet d’Agglomération, un Schéma Directeur récent et pourtant déjà en
révision, un PDU, une Charte d’Urbanisme Commercial, la CDA entend assumer pleinement son rôle d’« AUTORITE ORGANISATRICE DE L’HABITAT » sur son
territoire.
Elle en a désormais la capacité au moment où l’Etat délègue aux EPCI qui le souhaitent plusieurs prérogatives concernant le logement social et transfère
la compétence des logements étudiants. L’Etat considère en effet que « la définition et la mise en œuvre des politiques locales de l’Habitat incombent en
premier lieu aux collectivités locales et à leurs groupements ». Il ajoute toutefois qu’il a « deux rôles essentiels à jouer, un rôle de garant des principes de
solidarité et de développement équilibré des territoires et un rôle d’appui aux collectivités territoriales ou aux EPCI pour la mise en œuvre des politiques
de l’habitat » (Circulaire de programmation 2006, DGUHC).
Dans le même temps, la CDA a fortement accru son implication politique, financière et technique :
•
•
•
•
En
En
En
En
portant les principes de mixité sociale
catalysant les partenariats
devenant un financeur indispensable du logement aidé
devenant l’acteur essentiel de la maîtrise foncière avec l’aide des communes
Le Projet d’Agglomération a défini de nouveaux objectifs plus ambitieux et a proposé la modification du PLH. Ce dernier est pour la CDA le moyen
d’affirmer un positionnement actif de rassemblement de toutes les instances qui veulent participer à une politique locale cohérente de l’habitat visant à
proposer des logements en nombre et en qualité suffisants et construisant une société équilibrée et solidaire.
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PREAMBULE
ARTICULATION DU PLH AVEC LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION DE LA CDA
Le PLH est l’un des dispositifs appropriés par la CDA pour planifier son développement. Il est évidemment en cohérence avec l’ensemble des autres
dispositifs rappelés ci-dessous :
Le Projet d’Agglomération
Le Contrat de Plan Etat/Région
Le Contrat Régional de Développement Durable
Le Contrat Urbain de Cohésion Sociale
Le Plan de Déplacements Urbains
La Charte d’Urbanisme Commercial
La Charte pour l’Environnement
Le Schéma Directeur existant et le Schéma de Cohérence Territoriale à l’étude
Les 3 Zones Urbaines Sensibles
La Zone Franche Urbaine
Les Programmes de Rénovation Urbaine de Mireuil et Saint-Eloi à La Rochelle
Le PIG du centre ville de La Rochelle
Le Schéma Départemental pour l’accueil des Gens du Voyage
Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées
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PREAMBULE
ENJEUX LOCAUX DU PLH
La question du logement est cruciale pour l’agglomération de La Rochelle.
Le développement économique a longtemps été le moteur du développement et il était pour cela accompagné par l’offre de logements autant que
nécessaire. Aujourd’hui a contrario, le développement de l’agglomération risquerait de se trouver freiné par une offre de logements insuffisante au regard
d’une attractivité économique et résidentielle toujours croissante.
Face à cela, la Communauté d'Agglomération entend exercer pleinement sa compétence « Equilibre Social de l’Habitat », en se positionnant en autorité
organisatrice de l’habitat sur son territoire. Les engagements pris et les mesures mises en œuvre depuis sa prise de compétence en 2000 démontrent sa
volonté et sa capacité à y parvenir.
L’équilibre social de l’habitat qui ne s’était pas opéré naturellement dans les quarante dernières années ne ferait que se dégrader si le « marché »
décidait seul de l’organisation de l’habitat. C’est pourquoi l’un des objectifs majeurs de la CdA reste la production d’une offre nouvelle diversifiée et
répartie géographiquement pour répondre aux besoins de toutes les composantes de la société et pour permettre à chaque commune de maintenir à
terme, voire d’améliorer, son équilibre social.
La collectivité publique ne pourra seule assurer ces équilibres à la fois quantitatifs et qualitatifs, et l’implication de tous – notamment des opérateurs
privés et des propriétaires fonciers – sera désormais indispensable.
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PREAMBULE
LE PLH ET L’INTERET COMMUNAUTAIRE
En application de l’article L 302-1 du Code de la construction et de l’habitation, le PLH prend en compte des domaines qui n’entrent pas ou n’entrent que
partiellement dans le cadre des compétences strictes de la CDA telles que stipulées dans ses statuts et la définition de son intérêt communautaire
(délibération du 24 février 2006).
Cela concerne notamment l’hébergement, le renouvellement urbain, l’accessibilité, l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
Le PLH définit pour ces domaines les objectifs et les principes de politiques visant à répondre aux besoins, à favoriser la réussite des dispositifs mis en
place par l’Etat et à améliorer les situations qui le nécessitent. Il indique les moyens à mettre en œuvre dans chacun des domaines de son contenu, mais
ne s’impose à la CDA que dans ses propres champs de compétences.
Toutefois, la CDA entend contribuer au partenariat nécessaire à la prise en compte de ces domaines et participera en général aux réflexions concernant
tous les secteurs du logement.
Afin de précisément cerner les champs de compétence de la CDA, la « Définition de l’intérêt communautaire » dans le domaine de l’équilibre social de
l’habitat adoptée le 24 février 2006 est reproduite textuellement ci-après :
Les statuts de la Communauté d’Agglomération (article 4) énoncent la règle générale selon laquelle « sont d’intérêt communautaire les équipements et
les actions qui par leur objet, leur importance, leur conséquence ou leur coût, concernent l’agglomération toute entière… ». Il convient donc de
compléter et préciser la définition de l’intérêt communautaire pour chaque compétence faisant expressément référence à l’intérêt dans les statuts.
I.
Politique du logement d’intérêt communautaire
Recherche et mise en œuvre de moyens visant à assurer la mixité sociale et à disposer de logements correspondant aux objectifs du
Programme Local de l’Habitat et à la démographie de l’agglomération ;
Actions d’ingénierie, d’observatoires, d’études ou contribution à ces actions dans un cadre contractuel.
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II.
Actions et aides financières en faveur du logement social d’intérêt communautaire
PREAM
Sont reconnus d’intérêt communautaire les logements sociaux définis au Code de la Construction et de l’Habitat (article L302-5) à
l’exclusion :
•
Des logements autres que locatifs,
•
Des logements n’appartenant pas ou n’étant pas gérés par des organismes HLM, les collectivités territoriales, la CDA ou des
« organismes et associations agréés pour contribuer au logement des personnes défavorisées ». Toutefois, dans le cadre d’Opérations
Programmées d’Amélioration de l’Habitat, les logements privés conventionnés avec l’État et loués sous conditions de ressources et de
loyer sont d’intérêt communautaire,
•
Des parties autres que l’habitat proprement dit dans les logements foyers, et les maisons relais
•
Des lits des logements foyers des travailleurs migrants.
•
Des places en centre d’hébergement et de réinsertion sociale,
•
Des centres d’accueil pour les demandeurs d’asile,
•
Des logements privés conventionnés avec l’État en dehors d’un dispositif OPAH ou similaire.
Les logements sociaux d’intérêt communautaire peuvent être neufs ou anciens et concerner toutes les catégories de populations dont les jeunes, les
personnes âgées, les travailleurs et les étudiants.
III.
Modalités d’intervention :
•
Aides financières d’investissement
•
Mise à disposition de biens fonciers ou immobiliers
•
Garantie des emprunts nécessaires au logement social lorsqu’elle est sollicitée.
Action par des opérations d’intérêt communautaire en faveur du logement des personnes défavorisées
Aides financières d’investissement pour les actions de production de logement pour les personnes défavorisées visées par le Plan Départemental
d’Actions pour le logement des personnes défavorisées à l’exception des demandes individuelles et des actions visant les plans d’hébergement
(centre d’hébergement et de réinsertion sociale, centre d’accueil des demandeurs d’asile) et les logements foyers des travailleurs migrants.
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PREAMBULE
Contribution aux actions de restructuration urbaine visant au remplacement des logements HLM financés en PSR, dans un cadre contractuel.
Apport dans un cadre contractuel de subventions de fonctionnement pour la gestion locative des PSR et des Maisons Relais construites avec
l’aide de la CdA, rue d’Alger à la Rochelle et avenue E. Grasset à Aytré, ces subventions restant affectées à la seule fonction logement.
Contribution, notamment par des subventions de fonctionnement aux actions menées par les associations suivantes œuvrant en faveur de
logement des personnes défavorisées :
•
•
•
•
IV.
Le Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes
Le Centre d’Aide au Logement
Le Foyer des Jeunes Travailleurs
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement
Amélioration du parc immobilier bâti d’intérêt communautaire
Est reconnu d’intérêt communautaire le parc immobilier bâti composé des logements locatifs sociaux d’intérêt communautaire définis ci-dessus
ainsi que les logements privés conventionnés dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat ;
Aides financières en complément et subsidiarité dans le cadre de conventions conclues avec les bailleurs et les partenaires pour des opérations
d’amélioration, à l’exclusion de l’entretien et des réparations ordinaires à la charge des bailleurs, concernant :
•
•
•
Les opérations de Renouvellement Urbain ou de rénovation urbaine,
La réhabilitation du parc locatif social (particulièrement dans les zones urbaines sensibles ou les secteurs prioritaires du contrat de
ville),
Les études et l’amélioration des logements locatifs privés à caractère social dans le cadre d’opérations contractuelles programmées
d’amélioration de l’habitat.
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PREAMBULE
STATUT JURIDIQUE DU PLH
En application de l’article L 122-1 du Code de l’Urbanisme, le PLH est compatible avec le Schéma Directeur et devra être compatible avec le SCOT
lorsqu’il sera élaboré.
Document d’orientation et de programmation, le PLH s’impose aux tiers, notamment à travers sa citation ou sa transcription dans les documents
opposables et particulièrement les Plans Locaux d’Urbanisme conformément à l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme.
Les prescriptions du PLH entrant dans le champ d’application des documents d’urbanisme seront donc reprises dans les PLU à venir, et les PLU ou POS
existants seront rendus compatibles dans un délai maximum de trois ans.
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18
DIAGNOSTIC
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DIAGNOSTIC
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION EN QUELQUES CHIFFRES
18 communes composent la CDA, territoire du présent PLH
145 000 habitants sans doubles comptes
Dont 78 000 à La Rochelle (54 %)
Superficie totale de 20 648 hectares
69 000 ménages ou résidences principales (INSEE 2006)
Dont 41 000 à La Rochelle (59 %)
Nombre moyen de personnes par ménage : 2,21 (INSEE 1999)
1 ZFU
3 ZUS concernant 28 000 habitants (INSEE 1999)
DIAGNOSTIC
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LE PARC SOCIAL DE L’AGGLOMERATION EN QUELQUES CHIFFRES
•
8 communes sont soumises à l’article 55 de la SRU :
La Rochelle, Angoulins, Aytré, Châtelaillon-plage, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau
Et 2 sont soumises à l’article 11 de la loi DALO :
Dompierre sur Mer et Saint-Xandre
•
14 359 logements HLM pris en compte par la loi SRU en 2006 :
Soit 21,2 % des résidences principales
•
13 371 logements HLM familiaux (DDE 2006) :
19,8 % des résidences principales, dont 11 567 à La Rochelle, soit 29 % des résidences principales
•
95 HLM familiales pour 1 000 habitants sur la CDA dont 150 pour 1 000 habitants à La Rochelle, contre 69 pour 1 000 habitants pour la France
métropolitaine, 44 pour la Région et 42 pour le Département
•
Les HLM de l’agglomération représentent 60 % des HLM du département pour 25 % de sa population
•
Les HLM de la ville de La Rochelle représentent 86,5 % des HLM de la CDA pour 54 % de sa population
Environ 1 habitant sur 3 de la ville de La Rochelle habite une HLM
•
Taux de rotation dans le parc HLM : 6,1 % sur la ville de La Rochelle, 8,8 % sur le Département
•
Parmi les demandeurs de l’OPH de la CDA de La Rochelle (rapport d’activités 2005) :
71,7 % ont des revenus correspondant au PLAI (Revenu inférieur à 60 % du plafond de revenu standard)
37 PLAI ont été réalisés entre 2000 et 2007
22 % de familles monoparentales
17,5 % de ménages sans revenu du travail
51 % de ménages dont le chef de famille est actif
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DIAGNOSTIC
DONNEES PRINCIPALES PAR COMMUNE
POPULATION
COMMUNES
Angoulins sur Mer
Aytré
Châtelaillon Plage
Dompierre sur Mer
Esnandes
Lagord
L'Houmeau
La Jarne
La Rochelle
Marsilly
Nieul sur Mer
Perigny
Puilboreau
Saint Rogatien
Sainte Soulle
Saint Viven
Saint Xandre
Salles sur Mer
Total
1990
1999
2908
7786
4993
3627
1730
5287
2486
1633
71094
1926
4957
4129
4067
1272
2603
702
3279
1441
125920
3501
7751
5613
4306
1836
6455
2279
2054
76584
2204
5641
6003
4619
1805
2652
849
4123
1610
139885
Global dernier rcst
5 ans (approx)
Par an
Au moins au dernier recenst
107567
ENSEMBLE DES LOGEMENTS
Dernier
recenst
3647
8687
5114
1933
1990
1999
1
3
3
1
1
3
4
1
2
2236
77800
4836
1803
3223
883
35
1
1
1
1
1941
268
017
399
388
626
079
821
596
795
715
788
523
374
423
931
252
141
535
57 671
112103
4536
907
144421
2
43
2
2
1
1
1
614
557
056
772
706
743
899
830
286
897
205
393
730
626
036
339
515
659
Dernier
recenst
1 756
4 569
2 096
839
964
46 432
1 937
679
1 273
364
786
70 863
56 155
61 695
5 540
1108
76 403
RESIDENCES PRINCIPALES
1990
1999
1 050
2 806
2 134
1 298
539
1 939
789
548
30 969
654
1 644
1 451
1 278
387
857
230
1 077
479
1 387
3 206
2 576
1 648
676
2 554
837
780
37 761
849
2 059
2 241
1 621
603
967
304
1 437
592
50 129
62 098
49 545
RESIDENCES SECONDAIRES
Dernier
recenst
1 512
3 981
1 997
781
916
41 134
1 805
652
1 202
336
731
55 047
5 502
67 600
1990
1999
154
98
1 132
52
19
44
19
32
2 552
32
64
31
32
8
36
13
20
31
175
221
1 211
47
14
46
41
37
2 566
24
71
62
41
10
31
21
36
41
4 369
4 695
638
VACANTS
168
351
76
237
Date
dernier
recenst
2004
2006
53
22
46
36
2004
2005
31
17
2005
2005
70
13
34
15
62
14
37
13
2004
2005
2006
2005
27
28
2004
784
146
566
Dernier
recenst
Dernier
recenst
4 841
Mise à jour le 8/11/2007
22
DIAGNOSTIC
LE PROJET D’AGGLOMERATION
Approuvé par le Conseil communautaire du 11 juillet 2003, il fixe les orientations pour la période 2003-2018. Il « conjugue les perspectives de chacune des
sphères du développement durable : l’économique, le social, l’environnemental ».
Il prône « un développement équilibré et solidaire : équilibre entre attractivité économique et attractivité résidentielle conduisant à une progression de
population, assorti d’une volonté de protection de la cohésion sociale et de l’environnement. Dans la hiérarchie des priorités, le projet d’agglomération
place au premier rang le développement économique et en fait un objectif majeur ».
Il considère une population de 170 000 habitants en 2015 comme une hypothèse plausible, sans en faire un objectif en tant que tel, en s’appuyant sur les
projections démographiques de l’INSEE. Cette évolution résulterait essentiellement du solde migratoire avec une forte augmentation des plus de 60 ans
(entre 28 et 30 % en 2015).
« Aujourd’hui, l’agglomération est confrontée à son succès, la pénurie de logements étant le phénomène le plus visible […] Lever la contrainte du
logement est donc un impératif social indispensable pour pérenniser le développement économique. Cela impose une intervention de la communauté
comme acteur du marché foncier, la construction de logements sociaux et l’incitation à une offre diversifiée de logements locatifs ».
Il porte sur l’agglomération un diagnostic complet sur la plupart des domaines pris en compte par le PLH :
•
•
•
•
•
La démographie
L’évolution sociale
Le territoire
L’urbanisation et le logement
Les déplacements
Bien qu’établi en 2003, son analyse est encore totalement d’actualité sur le fond et décrit parfaitement les enjeux à prendre en compte. Mais, il s’appuie
sur des statistiques issues du recensement de 1999 qui, confrontées aux recensements partiels effectués depuis, méritent de reporter l’hypothèse de
170 000 habitants de 2015 à 2020.
23
DIAGNOSTIC
LE SCOT
Le Schéma Directeur en vigueur, approuvé en 2001 avec comme horizon 2015, a été étudié alors que les résultats du recensement de 1999 n’étaient pas
encore connus.
Il fixe comme objectifs la préservation de la qualité environnementale, la maîtrise de l’étalement urbain et une densification de la ville déjà agglomérée,
pour une part en reconstruisant la ville sur elle-même. Par là même seraient renforcées les identités communales et les centre villes ou centre bourgs,
lieux d’une vie urbaine fertile en liens sociaux.
Ces objectifs sont bons et seront probablement conservés, mais les capacités en logements et en activité sont à reconsidérer.
La transformation du Schéma Directeur en SCOT a été décidée le 29 septembre 2006.
Elle ne trouvera pas son aboutissement avant l’adoption du présent PLH qui s’appuie donc sur les orientations « révisées » du Schéma Directeur en
vigueur.
24
DIAGNOSTIC
LE PORTER A CONNAISSANCE DE L’ETAT
En date du 18 octobre 2006 et du 9 septembre 2008, les documents constituant le « porter à connaissance » de l’Etat apportent, comme prévu à
l’article R 302-7 du Code de la construction et de l’habitat les « informations utiles concernant notamment l’évolution démographique, le développement
économique local, les options d’aménagement ressortant des schémas de cohérence territoriale ou des schémas directeurs, ainsi que les objectifs à
prendre en compte en matière d’habitat et de répartition équilibrée des différents types de logements (…) ».
Ils comprennent notamment des éléments statistiques qui enrichissent le présent diagnostic et sont retranscrits ci-après. (Page 28 à 43).
25
La situation du département et de l'agglomération Rochelaise
Un département évoluant essentiellement du fait de l'augmentation de son solde migratoire avec un solde naturel faible, caractéristiques propres au sud
ouest français.
26
Un département disposant d'une bonne vitalité économique, génératrice d'emplois
L'ensemble du département est marqué par une augmentation substantielle de la construction de résidences secondaires, en particulier sur le littoral et
les îles
27
De 3 à 10 % des résidences secondaires appartiennent à des résidents étrangers, le phénomène s'accroissant à mesure que l'on s'éloigne du littoral, par
ailleurs marqué par un rythme de construction de résidences secondaires plus faible.
Dans les cantons proches de la mer, dont l'agglomération rochelaise, et dans le sud du département les résidences secondaires permettent d'accueillir de
nouveaux retraités. Ce phénomène est particulièrement vrai sur l'ensemble du littoral français au sud de la Loire
28
Le contexte du logement et de l'habitat sur l'agglomération de La Rochelle
1 - La démographie
L'accroissement de la population sur la communauté d'agglomération, entre 1999 et 2005, a atteint un rythme d'environ 875 habitants/an1 dont
« seulement » 108 habitants sur La Rochelle, contre 172 habitants/an sur Dompierre, 140 hab/ an sur Aytré.
1
Soit 18% de l'évolution départementale
29
Le taux de croissance annuel de la population depuis 1999 est de 0,73 % sur la communauté d'agglomération de La Rochelle (constitué à 80 % de
migrations) pour une moyenne de 0,96 % sur le département (moyenne nationale : 0,68 %), ce qui pourrait apparaître faible mais masque des situations
très différenciées selon les communes :
Dompierre-sur-Mer
Salles-sur-Mer
Châtelaillon-Plage
Périgny
Angoulins sur Mer
Aytré
Marsilly
3,61%
4,23%
1,31%
1,43%
1,38%
1,75%
1,98%
30
2 - Les ménages
Globalement sur le territoire de l'agglomération Rochelaise, la taille moyenne des ménages en 2005 diminue encore et se situe désormais entre 2,0 et
2,1 personnes par ménage (1990 : 2,5/ 1999 : 2,25).
Ce phénomène de desserrement tient vraisemblablement à la fois des évolutions tendancielles des ménages en place et aux caractéristiques des
nouveaux arrivants.
Il s'exprime principalement sur la ville de La Rochelle alors qu'en dehors les situations varient sensiblement sans lien direct avec la proximité ou non de
la ville centre :
Commune
Taux de desserrement
La Rochelle
(55 % de la population de l'agglomération)
1,89
Aytré (2,18), Angoulins sur Mer (2,4), ChatelaillonPlage (2,17), Esnandes (2,47), La Jarne (2,44)
(représentant 15% de la population)
Inférieur à 2,5
Autres communes de l'agglomération
(soit 30% de la population de l'agglomération)
Entre 2,5 et 3
Entre 1999 et 2005, le nombre de petits ménages a crû de plus de 6 800 unités alors que dans le même temps le nombre de ménages de 3 personnes ou
plus a diminué de plus de 500 unités. Ces mouvements sont à relativiser car ils sont moins importants en proportion que sur l'ensemble de la région
Poitou Charente.
31
Agglomération
La Rochelle
2005
Evolution
annuelle
1999-2005
Zone d'emploi Département
de La Rochelle
2005
2005
Région
2005
Proportion de
ménages d'1
personne
35%
3,60%
31%
29%
30%
Proportion de
ménages de 2
personnes
33%
2,20%
35%
35%
35%
Proportion de
ménages de 3
personnes
14%
-0,20%
15%
16%
15%
Proportion de
ménages de 4
personnes
17%
-0,20%
13%
13%
13%
Proportion de
ménages de 5
personnes ou +
1%
-1,30%
6%
7%
7%
La part des ménages jeunes résidant dans l'agglomération diminue sensiblement en proportion hormis sur le segment des plus jeunes (moins de 25 ans),
corrélativement à une part croissante de personnes âgées de plus de 75 ans.
En 1999, 23 % de la population de l'agglomération rochelaise était âgée de plus de 60 ans dont 8,7 % de plus de 75 ans (moyennes nationales de 20,6 % et
7,2 %).
32
D'après l'INSEE, en 2005, la part des personnes dépendantes représentent 7 % de la population des 60 ans en Charente-Maritime. Dans la décennie à venir,
le département se distinguera par une plus forte augmentation du nombre de dépendants. Au cours de la période 1990-1999, il a connu un solde
migratoire positif de personnes âgées, très supérieur aux autres départements de la région. Cet apport migratoire en Charente-Maritime pourrait faire
augmenter de 26 % la population dépendante, entre 2005 et 2015, contre 20 % pour les trois autres départements.
Aussi le desserrement devrait s'amplifier et impliquer un besoin à la fois de logements et de services adaptés.
Age de la personne référente
2005
2003
1999
25 -39 ans
21,40%
22,20%
23,40%
40 - 59 ans
37,60%
37,70%
37,50%
60 -74 ans
21,10%
21,00%
21,80%
moins de 25 ans
3,10%
3,20%
2,60%
plus de75 ans
16,70%
15,90%
14,80%
Parc de résidences principales selon l'âge de la personne référente/ source FILOCOM MEEDDAT
33
34
3 - Les logements
Total des
logements
Résidences
principales
Résidences
secondaires
Logements vacants
1990
1999
Rythme annuel
2005
Rythme annuel
57666
70863
1319,2
77887
1170,67
50129
62098
1196,9
68435
1056,17
87,00%
87,60%
4369
4695
7,50%
6,60%
3173
4070
5,50%
5,80%
87,86%
32,6
5113
69,67
6,56%
89,7
4339
44,83
5,60%
En 2005, la communauté d'agglomération de La Rochelle compte 68 435 logements résidences principales (soit 266 194 logements correspondant à
25,7 % des résidences principales du département), avec 52 % de logements occupés par leurs propriétaires (PO), 28 % de logements loués par un
propriétaire privé et 19 % de logements locatifs sociaux publics.1
40 346 logements soit environ 60% des résidences principales de l'agglomération sont situés sur la commune de La Rochelle.
En 2005, plus de la moitié des résidences principales sur l'agglomération ont une surface supérieure à 75m².Ce type de logements ne représente que 37%
sur la ville de La Rochelle.
A la même période, on recense en outre :
4 339 logements vacants (soit 1/6ème des logements vacants au niveau du département), dont 3 219 logements sur La Rochelle ;
5 113 résidences secondaires2, principalement (à 85 %) réparties sur deux communes : 2 566 logements sur La Rochelle (3 % des logements de la
commune) et 1487 sur Châtelaillon-Plage (INSEE 2007, 31 % des logements de la commune)
Entre janvier 1999 et janvier 2005, au sens de la Direction Générale des Impôts, 7 260 logements neufs auraient été construits sur le territoire de
l'actuelle communauté d'agglomération (pour 28 452 sur l'ensemble de la Charente Maritime), dont 3 274 logements sur la commune de La Rochelle, soit
un rythme annuel de 1 210 logements par an construits sur la Communauté d'Agglomération dont 545 logements par an sur la ville-centre.
Le parc de logement dont une partie est assez récente (25 % des résidences principales ont été construites après 1990) est constitué en grande part de
maisons individuelles (57 %) dont le nombre a crû rapidement dans la dernière décennie.
Enfin 24 % du parc est antérieur à 1949.
1
2
Commune de La Rochelle: PO: 15 027 logements ( 37%). LLP: 13 352 logements (33%), LLS: 11 383 logements (28%)
Soit 7% des résidences secondaires du département
35
La construction
L'essentiel de la construction semble être allé à l'augmentation du parc des résidences principales même si le rythme de construction des résidences
secondaires a doublé entre 1999 et 2005.
La situation du logement, sur l'agglomération de la Rochelle et au delà sur sa zone d'emploi, est tendue du fait de l'envolée des prix du foncier et de
l'immobilier. Le terrain à bâtir se négociait autour de 160 € le m² de terrain en 2006 (contre 100 € le m² dans l'arrière pays), avec la plus petite taille
moyenne de terrains (autour de 630 m²) par comparaison aux agglomérations de la région, elle-même globalement épargnée dans un contexte national
de hausse depuis quelques années. Ces prix situaient l'agglomération rochelaise au niveau des zones d'Arcachon ou Nantes, et au-dessus des
agglomérations de Rennes ou Bordeaux. Malgré le prix le plus élevé en moyenne de la construction, l'agglomération rochelaise est par ailleurs celle de la
région pour laquelle le prix du terrain rapporté au prix total d'un projet de construction est le plus fort (38 % du coût d'achat).
Ceci s’explique notamment par la forte attractivité du département et le dynamisme économique de celui-ci.
Ainsi, à foncier rare et cher, l'offre correspondant à une partie importante de la population s'avère insuffisante dans les secteurs privés et publics.
36
La tendance à la baisse des prix de certains segments du marché de l'immobilier devrait être de nature à faciliter le montage d'opérations publiques de
logement. La moindre faculté d'emprunt qui semble se dessiner devrait par ailleurs limiter le réflexe de primo accession, ce qui ne devrait pas fluidifier
la rotation des parcs locatifs. Le montage d'opération en primo accession aidée pourra y palier.
Dans tous les cas, une meilleure maîtrise foncière publique paraît être de nature à constituer un levier efficace pour influer sur l'offre de logement en
direction notamment des populations les plus fragiles.
37
38
Globalement, les nouveaux arrivants dans le département se destinant à être propriétaires ont des revenus plus importants que les propriétaires
occupants en place, situation habituellement inverse en masse compte tenu du poids des accédants en début de parcours résidentiel : ceci tient en partie
au poids des investissements étrangers et à la venue de retraités dont le choix est motivé par la qualité du cadre de vie qu'offre le département.
Ces investissements réalisés par des ménages au revenu supérieur aux ménages locaux contribuent à la hausse des prix et limitent les capacités
d’accession à la propriété des résidents en place.
L'accès au logement s'avère de plus en plus difficile, y compris pour les classes moyennes,. La difficulté à accéder à un logement engendre tout à la fois
une rotation faible des parcs notamment du parc public, et un éloignement de leur lieu d'emploi des primo accédants, qui préfèrent faire construire ou
acquérir en pays d'Aunis, en pays Marandais ou en pays Rochefortais, pays où la population a augmenté à un rythme soutenu moyen supérieur à 2 % par an
depuis 1999.
Les taux d’effort sont très, voire trop importants, pour une grande partie des locataires du parc privé : 28 % des locataires CAF ont des taux d’effort
supérieurs à 39 % après aide.
39
Les obligations à prendre en compte dans le PLH
1 – Le Plan de Cohésion Sociale :
1.1. Objectifs concernant le Parc public
Données sur le parc public et son occupation sociale
En 2005, on dénombrait 13 087 logements HLM sur la communauté d'agglomération, soit 54 % du parc départemental constitué de 23 401 logements.
88 % du parc de l'agglomération est concentré sur la ville centre (11 448 logements) qui regroupe 60 % des résidences principales de l'agglomération.
Ce parc représente par ailleurs 18,8 % des résidences principales sur l'agglomération, et 27,6 % des résidences principales sur la ville-centre.
Le quart des ménages y sont très pauvres (seraient éligibles au financement PLAI). Peu de jeunes y sont logés.
Constitué à 85 % de logements en collectifs, ce parc affiche un taux de mobilité en 2006 d'environ 5.6 % marquant ainsi une rotation faible,
caractéristique d'une situation tendue.
1
L'étude régionale sur les besoins en logements sociaux publics à l'horizon 2008 menée par la Direction Régionale de l'Équipement montre un
besoin annuel de construction sur le département de la Charente Maritime de 845 logements sociaux dont au total 408 sur le secteur de La Rochelle avec
320 logements à financer en PLUS, PLAI, Palulos communales (sur les 662 logements de ce type à réaliser sur le département).
Sur le département, les conférences administratives régionales des 16 janvier et 20 février 2008 ont rappelé les objectifs pondérés du PCS suivants :
- 537 logements sociaux doivent être produits en 2008 en PLAI et PLUS, dont 446 en PLUS et 91 en PLAI.2
Par ailleurs un contingent de 202 PLS a été octroyé à la Charente -Maritime
Entre 2005 et 2007, sur l'agglomération, seuls 546 logements ont été financés au total sur cette période (PLUS+ PLAI +PLS), dont :
- 264 PLUS, avec 178 logements hors ANRU
- 8 PLAI, avec 4 logements hors ANRU
- 274 PLS
Dans cette production, 90 logements ont été financés dans le cadre de l'ANRU, dont 57 sur La Rochelle, et 33 sur Périgny.
Dans le même temps, les objectifs du Programme Local de l'Habitat adopté le 20 décembre 2002 pour 5 ans pour le développement du parc public social
étaient de 230 logements (PLAI+PLUS) dont 30 % de logements très sociaux par an. Le déficit par rapport à cet objectif est donc sur 3 ans de
508 logements.
1
2
Issue de l'étude confiée à la société CRESGE avec la réévaluation de novembre 2005. Sur le département le rythme a été de 4736 logements par an. Pop dép 1999: 563 685 hab ; 2005: 596 842 hab.
Dotations forfaitaires par type de financement : PLAI = 10 440euros; PLUS = 1780 euros
40
Sur la commune de La Rochelle hors ANRU, ce sont 68 logements dont 66 PLS qui ont été autorisés dans la même période.
L'application de la loi DALO implique la production de 49 logements en PLAI par an (20 % de la production de logements sociaux), en deçà de l'objectif du
précédent PLH (30%) néanmoins non atteint.
La programmation 2008 à mi parcours de l'année annonçait au 1er juillet 20081 sur la communauté d'agglomération des intentions de dépôts pour :
133 logements familiaux financés en PLUS, dont 59 sur La Rochelle
15 logements familiaux financés en PLAI, dont 5 sur La Rochelle
130 logements familiaux financés en PLS, dont 100 sur La Rochelle
Par ailleurs, au titre des places d'hébergement, une résidence sociale de 12 logements et un EHPAD de 19 places sont programmés sur La Rochelle.
1.2. Objectifs concernant le Parc Privé:
2
Données sur le parc privé et son occupation sociale :
Le parc privé sur le territoire de l'agglomération représente 54 557 logements en 2005, dont 35 580 logements occupés par leur propriétaire, et
18 977 logements loués.
Sur La Rochelle, on dénombrait 15 027 logements occupés par leur propriétaire (soit 42% des propriétaires occupants de la communauté
d'agglomération), et 13 352 logements loués (soit 70% du parc locatif privé de la CDA).
Environ 2 750 logements occupés par leurs propriétaires seraient éventuellement éligibles à l'ANAH (ressources très faibles, logement de plus de 10
ans) sur la CDA, dont 1250 logements situés sur La Rochelle même.
Dans le parc des propriétaires occupants, ce serait environ 3 919 logements qui seraient inconfortables (et 219 avec 2 éléments de confort
manquants), dont 1 105 logements sur la ville-centre qui n'auraient pas au moins un élément de confort, dont 118 logements avec 2 éléments de
confort manquants.
- Le parc locatif privé remplit un rôle de logement social incontestable. 65% des ménages sont éligibles aux aides HLM (ménages à revenus
modestes), et 14% sont très pauvres (niveau LC TS = PLAI); les ¾ des étudiants de l'agglomération sont logés dans ce parc (1178 étudiants sur les 1600
recensés sur le département).
9 % du parc locatif privé serait encore « inconfortable » (n'aurait pas au moins un élément de confort), soit un gisement potentiel de
1 228 logements, dont 60 % des logements seraient situés sur La Rochelle.
1
2
Commission territoriale du logement social du 5 mai 2008
Sources ANAH/DGI
41
Pour ce parc, les objectifs du PCS ne sont actuellement définis qu'au niveau global du département, comme suit :
sur le parc locatif (PB) : 254 logements à loyers maîtrisés,
Dont 185 loyers conventionnés (LC) avec 69 conventionnés très sociaux
Et 118 loyers intermédiaires (LI)
Avec 171 logements vacants à remettre sur le marché (LV), et l'amélioration de 62 logements indignes ou insalubres (LIPB)
pour le parc des propriétaires occupants (PO très sociaux), amélioration de 57 logements indigne ou insalubres (LIPO)
Sur la Communauté d'Agglomération, la seule opération programmée en cours est le PIG de La Rochelle - centre ancien protégé qui arrive à son terme
en 2008. Il prévoit des objectifs de réhabilitation de 115 logements dont 60 vacants avec une majorité de loyers maîtrisés se limitant à un secteur
très spécifique de la commune.
2- Article 55 (obligations de la loi SRU du 13.12.2000):
Sur les 18 communes de la CdA, les 7 communes suivantes de l'unité urbaine sont actuellement soumises aux obligations de l'article 55 de la loi SRU :
Communes de la CA
% logt social /RP
Déficit à rattraper au
concernées
1.01.2008
Angoulins
2%
271
Aytré
18 %
96
Châtelaillon
5%
442
Lagord
6%
430
Nieul sur mer
6%
322
Périgny
Puilboreau
Total / CA
10 %
4%
-
268
309
Deux communes supplémentaires de la communauté d'agglomération seront concernées par le dispositif de suivi assorti de pénalités à partir du
01/01/2014 :
Dompierre sur Mer avec un déficit de 280 logements
St Xandre avec un déficit de 203 logements
Le PLH devra localiser en priorité ses actions de développement de l'offre locative sur ces 9 communes.
42
3 – Obligations issues du PDALPD
Les PLH doit prendre en compte les objectifs du PDALPD (art. 302-1-1 du CCH).
La production de logement adapté se fera en priorité sur les zones à marché tendu, dont la CDA fait partie. Les objectifs ne sont pas territorialisés.
4 - Le projet de renouvellement urbain (PRU - convention signée en février 2008 entre l'État, le porteur du projet et les maîtres d'ouvrage)
4.1. Deux opérations de Projet de Renouvellement Urbain concernent la Communauté d'Agglomération sur le quartier de Mireuil et sur le quartier
de St Éloi
Leur impact est important sur l'agglomération, notamment au regard dans un premier temps de la démolition reconstruction de 297 logements (Mireuil) à
répartir sur l'ensemble de la CdA dans la logique de favoriser une meilleure mixité sociale.
La reconstitution de l'offre dans le cadre du PRU de Mireuil doit être cohérente avec les réflexions et la programmation du PLH :
La Rochelle sur site (50 logements)
La Rochelle hors site (190 logements)
Puilboreau/Touraine (10 logements)
Périgny/Le Pré des Aigrettes (33 logements)
Ste Soulle/ La Roche Bertin (14 logements)
Le projet de St Éloi est en cours de finalisation et entraînera aussi de telles interventions qui seront également à insérer dans la démarche globale et les
travaux du PLH (programme d'actions).
La conduite par la ville de La Rochelle de ces deux importants PRU n'est pas contradictoire avec la création d'une offre nouvelle de logements sociaux au
titre du plan de cohésion sociale.
Le PLH devra également s'articuler avec les démarches de la politique de la ville en action dans le cadre du CUCS de l'agglomération rochelaise signé le
15 mars 2007, la Communauté d'Agglomération étant compétente à la fois sur ce champ et ayant compétence sur l'équilibre social de l'habitat. L'objectif
est de mobiliser et coordonner l'ensemble des politiques publiques de droit commun pour améliorer la vie quotidienne des habitants (cadre de vie et
évolution de l'image des quartiers concernés, valorisation des équipements publics d'intérêt communautaire, mixité, ouverture,, déplacements, ...)
43
DIAGNOSTIC
LE CONTEXTE IMMOBILIER ET FONCIER
UN MARCHE IMMOBILIER ET FONCIER TRES TENDU
Les prix du foncier et de l’immobilier ont nettement plus que doublé sur la CdA depuis 1999.
En 2007, certains professionnels indiquent toutefois que la hausse des prix ralentit, la solvabilité maximum des acquéreurs étant probablement atteinte.
Ce ralentissement ne concerne pas également tous les secteurs du marché immobilier, la prospérité d’un marché haut de gamme qui perdure l’atteste. Il
en résulte une détente sur les petits logements privés alors que la tension reste forte sur la location de grands logements.
Toutefois, les demandeurs considèrent toujours qu’il est très difficile de se loger dans l’agglomération. De ce fait les ménages des catégories moyennes
prospectent hors CdA, notamment vers Rochefort et sa Communauté d’Agglomération ou vers la Communauté de communes de la Plaine d’Aunis. En 1990,
10700 personnes résidaient hors agglomération et travaillaient dans l’agglomération ; en 1999, elles étaient 19 000 et ce mouvement s’est manifestement
amplifié.
En location, la tension est similaire et la taille des logements crée aussi des différences : le parc locatif privé de petits logements a fortement augmenté
quantitativement dans les années 90 sous le double effet de la création de l’université et des défiscalisations1. Dans le même temps, le parc HLM
massivement construit en période de familles nombreuses possède 55 % des 3 - 4 et 5 pièces, alors qu’il ne représente que 40 % du parc locatif. Il en
résulte de moindres difficultés à se loger pour les familles de plusieurs personnes dans le parc HLM, mais par contre la tension est très forte concernant les
isolés et les petits ménages qui sont pourtant les demandeurs les plus nombreux.
Le manque de grands logements locatifs est donc sensible dans le parc privé alors que le manque de petits logements est particulièrement sensible dans le
parc aidé.
1
Le parc privé locatif représente 60 % du parc locatif, mais possède 79 % des T1 et T2
69 % des logements locatifs privés de 1 et 2 pièces sont postérieurs à 1990
44
DIAGNOSTIC
LES MECANISMES DES PRIX DE L’IMMOBILIER ET DU FONCIER
La très forte tension sur le marché avec une demande nettement supérieure à l’offre permet aux opérateurs fonciers et immobiliers d’établir les prix en
se calant sur la solvabilité de la tranche la plus aisée de leur clientèle.
Le foncier est la matière première de l’immobilier dont la disponibilité est la plus limitée, ce qui conduit les opérateurs à toutes les surenchères pour sa
maîtrise.
Les prix proposés par les lotisseurs ou promoteurs aux propriétaires fonciers sont calculés à partir de la solvabilité maximale du client. C’est elle qui
détermine le prix auquel sera vendu le produit final. De là sont déduits les coûts quasiment fixes (la viabilité, la construction le cas échéant, les taxes, la
marge de l’opérateur et les frais). Reste le prix auquel le foncier peut être négocié et qui comprend l’essentiel des plus values.
De ce mode de calcul, il ressort que des participations supplémentaires imposées aux opérateurs - pour le logement social par exemple - conduiront à faire
baisser le prix du terrain brut à un niveau raisonnable et ne s’imputeront pas sur les acquéreurs privés dont la solvabilité maximum est déjà atteinte.
A contrario, une solvabilisation (défiscalisation, prêt à taux zéro par exemple) supplémentaire de l’acquéreur final conduirait à une augmentation du prix
du foncier brut.
Calé sur la solvabilité de la tranche la plus aisée des acquéreurs potentiels, le marché ne permet plus qu’à cette catégorie de population d’accéder à la
propriété, voire de se loger même en locatif.
45
DIAGNOSTIC
L’observation du marché local corroborée par les nombreuses études des professionnels et des médias1 permet de situer l’ordre de grandeur suivant, des
prix au 2ème semestre 2007 :
Appartement neuf
:
3 000 5 000 € par m² de surface habitable
Appartement ancien
:
2 500 3 200 € par m² de surface habitable
Maison standard
:
250 000 €
Location privée neuve :
12,5 € par m² de surface habitable/mois
Coût de production moyen d’un logement HLM : 124 000 € TTC
Terrain viabilisé en lotissement - première couronne
250 €/m²
- troisième couronne
200 €/m²
Terrain agricole, urbanisation différée
35 €/m² avec de très fortes exagérations ponctuelles
A titre d’exemple, on peut citer le terrain de la caserne Mangin, à la Rochelle, appartenant à l’Etat, estimé par les services fiscaux à 1 190 000 € en juin
2003, 2 800 000 € en juillet 2004.
Attention : Ces valeurs sont à considérer comme des constats et ne sauraient être utilisées comme référence officielle. Elles sont à moduler en fonction
de la qualité des biens.
1
Sources : Revue « Le Nouvel Observateur » du 26/08/06 – Revue « L’Express » du 07/09/06 – Site du « Particulier à particulier » d’Août 2007 – Site des « Notaires » d’Août 2007 –Site de la « Vie
immobilière » secteur de La Rochelle – Site de la FNAIM – Site de « Explorimmo.com 3ème trim 2006 – Site FONCIA 2ème semestre 2007 - observatoire CLAMEUR 2005
46
DIAGNOSTIC
L’étude sur le marché foncier commandée par la CDA aux bureaux d’études Logiville et Extra Muros indique en décembre 2006 que, entre 2000 et 2006 :
•
Les prix immobiliers ont doublé
•
Les prix des terrains à bâtir ont été multipliés par un facteur de 2,5 à 3
•
Les prix des terrains bruts (zones AU) ont été multipliés par 5
•
Le foncier augmente encore plus vite que l’immobilier
BILAN DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS CONSTATEE
La production de logements sur la CDA a été en moyenne de 1 465/an entre 1990 et 1999. Elle a probablement été de 900 à 1 200 logements/an entre
1999 et 2006 (1 165 en extrapolant à partir des recensements partiels INSEE ; 964 permis de construire/an de 1999 à 2005, selon Sitadel).
47
DIAGNOSTIC
QUEL NIVEAU DE VACANCE ?
Compte tenu de la pression sur le marché du logement la vacance est par principe inacceptable.
Encore convient-il de préciser les différents types de vacance et d’en mesurer le niveau réel.
La vacance indiquée par l’INSEE au recensement 1999 est de 4 075 logements sur la CdA soit 5,7 % de son parc. Sur La Rochelle, elle est de 2 980 soit 6,9 %
de son parc et sur Châtelaillon-Plage elle est de 256 soit 6,3 % de son parc. Les autres communes ont des niveaux de vacance moindres. Ces niveaux
encore élevés sont étonnants face à la très forte tension du marché qui incite les professionnels de l’immobilier à ne laisser aucun bien en attente. Il est
également étonnant de constater que d’après le recensement 48 % des logements déclarés vacants sur la CdA auraient été construits depuis 1975 (36 % à
La Rochelle).
Il faut toutefois garder à l’esprit que la vacance « technique » incompressible représentant les réhabilitations et les délais de commercialisation est en
général d’environ 4 %, et qu’elle favorise la fluidité du marché.
C’est en conclusion une vacance faible qui concerne la CdA.
48
DIAGNOSTIC
LE NIVEAU DE CONFORT
L’augmentation du nombre de pièces par logement (et probablement l’augmentation de la superficie des pièces) constitue déjà une amélioration
conséquente du confort des logements.
L’âge du parc en constitue une autre puisque 59 % des résidences principales ont moins de 39 ans et 42 % moins de 31 ans.
Les logements auxquels il manque au moins l’un des éléments de confort – douche, baignoire ou WC intérieur – sont 3,1 % des résidences principales sur la
CdA (1 928 logements), 3,4 % à La Rochelle (799 logements), 3,8 % dans le pays rochefortais et 4,8 % dans la plaine d’Aunis.
Sont particulièrement concernés les logements anciens : parmi ceux construits avant 1948, la part de ceux auxquels il manque un élément de confort est
de 7,6 % dans la CdA, comme à La rochelle seule et 8,2 % à Châtelaillon-Plage.
49
DIAGNOSTIC
LA POLITIQUE FONCIERE DE LA CDA
La CDA et ses communes membres ne disposent en propre que de très faibles réserves foncières en dehors des territoires destinés au développement
économique. Les quelques disponibilités qui existaient au moment où la CDA a acquis la compétence Equilibre Social de l’Habitat ont déjà, dans leur
majorité, été affectées au logement social.
Face au besoin d’élargir ses marges de manœuvre, la CDA a décidé de s’impliquer fortement dans une politique de maîtrise foncière pour elle-même et de
régulation des prix fonciers en général.
A ce titre, elle a engagé un cadre responsable de l’action foncière, elle a commandité une « analyse-diagnostic du marché foncier » qui pose les bases
d’un observatoire foncier. Elle a mis à l’étude une douzaine de ZAC à vocation d’habitat représentant environ 280 ha, dont 4 sont créées1. Elle a beaucoup
pesé en faveur de la mise en place d’un Etablissement Public Foncier Régional.
Dans le même temps, et dans le délai nécessaire pour que ces dispositifs portent leurs fruits, elle utilise son droit de préemption afin de :
•
Capter des terrains pour y réaliser du logement social lorsque les prix sont compatibles avec les financements HLM,
• Tenter de réguler les prix qui risqueraient de constituer des références qui rendraient impossible la politique foncière publique et le montage des
ZAC à venir. Malheureusement, les valeurs foncières retenues par les Services Fiscaux reflètent les valeurs créées par le marché et non les valeurs qui
seraient nécessaires à la politique sociale publique.
L’observatoire du foncier que la CdA a initié indique une disponibilité actuelle de 779 ha que le schéma directeur permet de porter à 954 ha après
évolution des POS/PLU. Il note depuis 1998 une consommation moyenne annuelle d’environ 37 ha dont environ 9 ha pour l’économie2.
1
2
La Rochelle Espace Gare, L’Houmeau Monsidun, Dompierre Fief de Cheusse, St Xandre Fief des Dompierres
Source projet d’agglomération p 99
50
DIAGNOSTIC
L’OCCUPATION DES LOGEMENTS
EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE
L’agglomération a connu entre 1990 et 1999 une croissance démographique très élevée en passant de 125 920 habitants à 140 009 soit + 1,23 % par an
(alors que la France métropolitaine croissait de + 0,37 %). Cette croissance est toutefois moins forte que les + 1,8 % annuels de 1954 à 1982.
Les communes qui ont fait l’objet d’un recensement en 2004, 2005 et 2006 (Angoulins, Aytré, Dompierre, Esnandes, La Jarne, La Rochelle, Puilboreau,
Saint Rogatien, Sainte-Soulle, Saint Vivien, Salles sur Mer) ont globalement connu une croissance légèrement inférieure depuis 1999 avec + 0,66 % par an1.
La commune de Saint Rogatien a même vu sa population se stabiliser sur la période avec – 2 habitants entre 1999 et 2005.
Ces chiffres récents, mais qui ne portent que sur 11 communes2 doivent être interprétés avec précaution. Les raisons d’un possible ralentissement
démographique sont-elles structurelles ou le résultat d’une pénurie de logements ? Une chose est sûre : le solde naturel, qui était déjà très bas, continue
de diminuer.
Si ce ralentissement devait être avéré et généralisé, ou si la CDA ne pouvait répondre à la demande de logement, le développement de la CdA ne pourrait
être maintenu.
Déjà la perspective de 170 000 habitants en 2015 est repoussée à 2020.
1
2
Environ, car moyennes effectuées sur 5 ans
Modalités de recensement transitoires
51
DIAGNOSTIC
LES MENAGES
Le nombre de ménages augmente nettement plus vite que la population et c’est bien le critère des ménages qui doit être pris en compte en matière
d’habitat1.
Alors que la population a augmenté de 1,23 % par an, le nombre de ménages a augmenté de 2,65 % par an entre 1990 et 1999.
Le nombre moyen de personnes par résidence principale est ainsi passé de 2,5 en 1990 à 2,21 en 1999. Les ménages de 1 à 2 personnes deviennent le
modèle familial dominant et représentent 68 % des ménages.
C’est sur la ville de La Rochelle que ce phénomène est le plus sensible, le nombre moyen d’occupants par résidence principale y est passé de 3,1 en 1968
à 2,0 en 1999 et à 1,86 en 2004 !
L’augmentation de la part des plus de 60 ans concourt à la diminution du nombre de personnes par ménage qui peut être pronostiqué aux environs de 2 en
2015 pour l’ensemble de la CDA.
Les recensements 2004, 2005 et 2006 indiquent pour les communes recensées une augmentation de population de 4 536 personnes depuis 1999, et dans le
même temps une augmentation de 5 502 ménages (5 540 logements dont 5 502 résidences principales).
Les logements nouveaux doivent donc – pour l’instant – être sensiblement plus nombreux que les habitants escomptés.
1
Pour les statistiques, un ménage correspond aux personnes vivant ensemble dans une résidence principale : Nbre de ménages = nbre de résidences principales. La population des ménages ne
représente pas la totalité de la population : Population = population des ménages plus population des communautés. Les communautés sont par exemple les foyers de travailleurs, de personnes
âgées, les prisons, etc…
52
DIAGNOSTIC
DES GRANDS LOGEMENTS POUR DES PETITS MENAGES
De plus, la corrélation entre la taille du ménage et la taille du logement ne s’opère pas : les logements sont grands pour des ménages de plus en plus
petits.
Nombre de pièces
%
T1
9,3
Répartition des logements par type dans les résidences principales1
T2
T3
T4
T5
12,5
20,7
29,7
17,7
T6 et +
10,0
TOTAL
100%
Part des ménages selon le nombre de personnes le constituant
Nbre de pers dans
le ménage
%
1
2
3
4
5
6 et +
TOTAL
35,0
33,3
14,7
11,4
4,1
1,4
100%
Par exemple : 62,9 % des ménages de 2 personnes habitent dans au moins 4 pièces.
: Seulement 31,6 % des ménages ont 3 personnes ou plus, alors que 57,4 % des résidences ont au moins 4 pièces
Le nombre moyen de pièces par résidence principale est de 3,7 en 1999.
Le nombre de personnes par ménage est plus élevé chez les propriétaires occupants avec 2,41, mais aussi chez les locataires de HLM avec 2,35. Il est plus
bas chez les locataires du privé avec 1,90 et surtout chez les locataires de meublés avec 1,28, ce qui est à l’évidence dû aux étudiants.
1
INSEE 1999
53
DIAGNOSTIC
MODALITES D’INTERVENTION DE LA CDA CONCERNANT LE LOGEMENT SOCIAL DEPUIS L’ADOPTION DU PLH DE 2002
Depuis sa prise de compétence et particulièrement depuis l’adoption de son PLH en 2002, la CDA est devenue un acteur essentiel du logement social sur
son territoire et notamment dans les domaines :
POLITIQUE
FINANCIER
FONCIER
UNE VOLONTE POLITIQUE FORTE
Réalisé en interne, le PLH de 2002 démontrait déjà la capacité de la CDA à se mobiliser fortement dans le domaine de l’habitat. Il était l’outil de partage
et d’appropriation d’une problématique nouvelle, par les élus de chaque commune désormais conduits à considérer cette question à l’échelle de
l’agglomération dans toute sa diversité sociologique.
Dès ce moment, la conviction de la nécessité d’une meilleure mixité sociale et d’une production de logements sociaux plus volontariste et plus répartie
était exprimée.
UNE AIDE FINANCIERE CONSEQUENTE
Aussitôt, des moyens financiers étaient mis en place pour que la difficulté à équilibrer les bilans d’opérations nouvelles ne soit pas un frein à la production
de logements sociaux. La CDA décidait d’intervenir pour assurer l’équilibre financier après que l’ensemble des financements « ordinaires » aient été
mobilisés, complétés par 10 % de fonds propres des organismes.
Cette subvention variable selon les opérations a très rapidement atteint des montants importants qui ont amené la CDA à la plafonner à 7 622 € (50 000 F).
Malgré ce montant conséquent, la plupart des opérations ne pouvaient plus être équilibrées à partir de 2004/2005, raison pour laquelle le Département a
accepté d’ajouter sa participation. L’aide apportée par ces deux collectivités ensemble se répartit désormais en 67 % de la CDA, et 33 % du Département
(l’aide du Département inclut les financements du PDALPD et ne s’applique pas aux reconstructions du PRU).
54
DIAGNOSTIC
UNE MAITRISE FONCIERE QUI SE MET EN PLACE
Malgré ces aides financières conséquentes, les organismes éprouvent, depuis 2000, de très grandes difficultés à maitriser du foncier à des prix compatibles
avec leurs financements.
La CDA et les communes membres ne sont donc impliquées fortement dans la prospection foncière pour le compte du logement social auquel elles cèdent
le foncier au prix d’achat ou fixé par les services fiscaux. La CDA ne possédant pas d’autres terrains que ceux destinés au développement économique, les
quelques réserves communales et de rares parcelles proposées par l’Etat ont vite été épuisées. Le droit de préemption a donc été utilisé et reste à ce jour
un des outils opérationnels, mais il est trop aléatoire et n’a que très peu d’influence sur les prix fonciers.
Il est ainsi quasiment systématique de devoir renoncer à une opération sur une parcelle préemptable, du fait de sa valeur estimée par les services fiscaux
à un niveau bien supérieur aux possibilités du logement social malgré les aides de la CDA et du Département.
Pour palier cette carence de foncier à prix compatibles, trois types de dispositifs sont en gestation au moment de la modification du PLH et constituent
l’un des fondements de cette modification :
•
L’Etablissement Public Foncier régional dont la CDA a fortement soutenu la mise en place
•
La création de Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) d’habitat sur plus de la moitié des communes de la CDA
•
La mise en place dans les POS et PLU d’obligations sectorisées de réalisations de logements sociaux
55
DIAGNOSTIC
BILAN DE L’ACTION DE LA CDA CONCERNANT LE LOGEMENT SOCIAL DEPUIS L’ADOPTION DU PLH DE 2002
LOGEMENTS AIDES PAR LA CDA
Année
Nbre logements aidés par
CdA validés en Conseil
PLAI
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
TOTAL
3
PLUS
25
52
64
57
35
156
109
142
30
640
4
4
19
Montant
aide CdA
Nbre
logements
aidés par
CdA mis en
service
Nombre de
logements non
aidés par CdA mis
en service
Total
logements
sociaux
mis en
service
PLS
110
32
43
96 921 €
263 737 €
424 039 €
628 698 €
678 021 €
1 376 574 €
837 895 €
1 031 692 €
108
195
126
81
145
97
2
33
17
43
205
197
159
98
188
209
5 337 577 €
655
192
847
7
17
L’objectif annuel de 230 logements fixé par le PLH de 2002 n’a donc pas été atteint.
L’incompatibilité entre les coûts du foncier et de la construction d’une part, et le niveau des financements d’autre part, est la raison essentielle qui a
limité la production. Cette observation ne préjuge toutefois pas d’autres freins qui pourraient apparaître si celui des prix était levé (capacités des
organismes et des entreprises par exemple).
La taille très variée des opérations, notamment pour les plus petites d’entre elles qui représentent fréquemment 3 ou 4 logements peut constituer un
facteur d’augmentation du coût de réalisation et de difficulté de gestion. Les nouvelles méthodes de maîtrise foncière pourraient à cet égard apporter un
réel progrès.
56
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC
Depuis la dernière guerre la CDA a connu successivement 3 périodes démographiques :
Le boom d'après guerre qui a bénéficié à toute l'agglomération avec une croissance moyenne de la population de 2,1 % par an (3 % hors La Rochelle ;
1,4 % pour La Rochelle). Cet accroissement général pour l'ensemble des villes moyennes était le fruit "des trente glorieuses". Il conduisait La Rochelle à son
apogée avec 79 757 habitants en 1975.
2 Le ralentissement économique de 1975 à 1990 faisait stagner la croissance démographique moyenne à 0,4 % par an (1,4 % hors La Rochelle ; -1,2 % pour
La Rochelle). Le solde naturel, encore fort jusqu'en 1982 régressait, le solde migratoire extrinsèque également. Les mouvements migratoires étaient
essentiellement intrinsèques à l'agglomération, La Rochelle se dépeuplait de près de 1 000 habitants par an sur la période au profit des communes
périurbaines. Ces migrations internes s'accompagnaient d'une certaine segmentation sociale qui s'organisait par couronnes ou par notoriété de commune ou
de quartier selon les valeurs foncières.
Le départ de jeunes ménages solvables vers les lotissements périurbains conférait aux communes une population plutôt jeune, aux revenus moyens, en
familles de taille moyenne.
Dans le même temps La Rochelle, et dans une moindre mesure Aytré, sédimentaient les catégories les plus modestes et les jeunes indépendants qui ne
trouvaient pas ailleurs d'habitat adapté.
L'attractivité du territoire, toujours très marquée depuis 1990, bénéficie à l'ensemble de la CDA. Elle a conduit à un taux de croissance démographique
de 1,2 % par an entre 1990 et 1999 alors que la croissance française n'était que de 0,4 %. Cette croissance est quasi exclusivement due au solde migratoire
qui y contribue pour 80 %1. Particulièrement forte entre 1993 et 1999, elle s’est légèrement atténuée depuis 2000, mais présente aujourd’hui des
capacités de reprise à condition que les capacités d’accueil soient suffisantes2, sinon elle continuera de se déplacer vers les pays limitrophes.
Ce développement démographique est corrélé au développement de l’emploi d’environ 1 500 emplois/an depuis plusieurs années.
1
Le solde migratoire de la CdA a été de + 11 130 de 1990 à 1999, il était de – 2350 dans la période 1982/1990 ; le solde naturel a été de + 2 830 de 1990 à 1999, il était de + 4 232 dans la
période précédente
2
+ 11 853 résidences principales entre 1990 et 1999, soit 1 317 par an (INSEE), + 5 791 entre 1999 et 2006, soit 827 par an (Sitadel)
57
Aujourd'hui, le marché immobilier particulièrement tendu accentue encore la segmentation sociale :
•
•
•
•
les ménages à revenus moyens qui continuent de souhaiter habiter en maison individuelle sur grandes parcelles vont construire de plus en plus
loin, au-delà des limites de l’agglomération en accroissant les interactions peu organisées avec les pays voisins,
les ménages à revenus modestes logés dans le parc social qui "traditionnellement" se seraient orientés vers l'accession ont de grandes difficultés à
le faire et ne libèrent donc pas les logements dont les ménages plus jeunes auraient besoin,
parmi les nouveaux habitants arrivant sur l'agglomération, les plus riches contribuent à l'enchérissement du marché et les plus pauvres qui
souhaitent également s'installer ici contribuent à l'allongement des listes de demandeurs de logements sociaux,
les coûts fonciers et de la construction ne permettent plus de réaliser des logements HLM avec les financements ordinaires.
Ces phénomènes bien connus dans les zones littorales les plus recherchées conduisent les "locaux" et surtout leurs enfants à trouver de plus en plus
difficilement à se loger.
Alors que l’attractivité de notre territoire concerne toutes les classes d’âges, le risque pourrait être que le coût du marché immobilier y concentre des
populations de seniors aisés qui développeraient alors l’économie résidentielle, mais ne permettraient pas à l’économie d’activité de trouver les actifs
dont elle a besoin.
Mais c'est bien pour toutes les catégories sociales, toutes les catégories d'âges et pour toutes les catégories de logement que la demande de logement est
notablement supérieure à l'offre. Un nombre conséquent d'étudiants, de jeunes sans emploi, de jeunes salariés, d'employés des entreprises que la CDA sait
attirer, de familles éclatées, de personnes vivant des transferts sociaux, de travailleurs en emploi précaire ou à revenu minimum, de personnes âgées
modestes, sont à la recherche d'un logement en adéquation avec leurs besoins et leurs possibilités.
Si l'attractivité de notre territoire se poursuit, ce qui ne semble pas devoir se démentir et s’est confirmé depuis le PLH 2002, on peut donc dire que
c'est notre capacité à loger les nouveaux habitants qui déterminera notre croissance démographique, alors que jusqu'à la fin des années 90, c'était
avant tout le développement économique et la croissance démographique qui déterminaient le rythme de la production de logements.
Les objectifs quantitatifs sont primordiaux mais ils doivent rester associés à des considérations qualitatives de deux ordres :
•
•
le cadre de vie, c'est à dire les formes urbaines et architecturales (notamment les densités et les coupures d'urbanisation) et les équipements,
la mixité sociale.
58
LE CADRE DE VIE
L'attractivité de l'agglomération atteste de l'agrément général de son cadre de vie. La volonté d'accueillir de nouvelles populations en nombre conséquent
s'accompagnera nécessairement d'une production nombreuse de logements qu'il conviendra d'organiser de façon à ne pas nuire à cette attractivité. Il
conviendra donc de développer de nouvelles formes d’habitat plus denses et respectueuses de notre environnement.
•
•
•
Quel est l’objectif quantitatif d’accueil de nouvelles populations ?
Avec quel niveau de mixité sociale ?
Dans quelles formes urbaines, considérant la densification comme incontournable si l’on refuse la fuite en avant de l’étalement urbain qui ne
laisserait aux générations futures d’autre choix pour se loger que la démolition de nos constructions d’aujourd’hui, à l’inverse du développement
durable ?
Ces questions sont déjà à l’étude pour le futur SCOT qui déterminera la constructibilité dans les PLU.
59
LA MIXITE SOCIALE
La mixité sociale porte à la fois sur les niveaux de revenus, les catégories d'âges et les compositions familiales. Elle n'est pas réellement équilibrée entre
communes ou à l'intérieur même de certaines villes. Le passé récent a en effet organisé la société en fonction des capacités financières des habitants,
selon qu’ils pouvaient accéder ou non à la propriété, et lorsqu’ils le pouvaient selon la notoriété de la commune, ou sa distance à La Rochelle ou la
proximité de la mer.
La production de logements actuelle tend à uniformiser les prix dans la CDA qui se calent sur les moyens des acquéreurs ou locataires les plus solvables.
Elle repousse donc la diversité sociale à l’extérieur de son territoire.
De ce fait, les primo-accédants, donc les jeunes ménages et donc les familles avec enfants sortent de la CDA pour accéder à la propriété. Le phénomène
de vieillissement s’accentue dans la CDA, l’indice de jeunesse dégringole dans toutes les communes et les migrations alternantes s’amplifient.
45000
500
40000
35000
400
30000
25000
300
20000
200
15000
10000
0-19 ans
20-39 ans
40-59 ans
60 ans et +
Indice de jeunesse
100
5000
0
0
1975
1982
1990
1999
CDA
60
LES DIFFICULTES SOCIALES
Les secteurs qui, de loin, connaissent le plus de difficultés sociales sont les quartiers HLM construits dans les années 60 à 80 sur La Rochelle et Aytré
exclusivement, généralement classés en ZUS. Ces quartiers qui ont accueilli des ménages de toutes conditions à leur origine ont sédimenté depuis les
ménages les plus en difficulté. Leur image s'est détériorée en même temps que leur cadre urbain. Aujourd'hui seuls les ménages qui n'ont pas d'autre
solution acceptent d'y emménager.
Le secteur du Château d'Eau dans le quartier de Mireuil à La Rochelle fait l’objet d’une Opération de Rénovation Urbaine ayant pour objectifs :
Plus de mixité sociale et de mixité de l’habitat
Plus de diversité des fonctions urbaines
Un espace public recomposé
Des équipements mieux adaptés
La Cité des Géraniums dans le quartier de Saint-Eloi à La Rochelle fait également l’objet d’un Programme de Rénovation Urbaine qui vise à réintégrer ce
secteur dévalorisé dans le tissu urbain traditionnel environnant.
D’autres secteurs qui ne font pas l’objet de tels dispositifs nécessitent également, mais plus ponctuellement, une attention particulière pour réhabiliter la
mixité sociale, l’habitat et le fonctionnement urbain.
Ces secteurs sont notamment :
1
Les cités PSR1 qui peuvent contribuer à détériorer l’image sociale d’un quartier. Les conventions de garanties d’exploitation qui s’y
appliquent, incluant la garantie par la CdA des loyers impayés, a probablement contribué à cette concentration de difficultés dans des
microsociétés sur lesquelles il faudra impérativement travailler avant de s’attacher au bâti,
Certains immeubles de la résidence Pierre Loti à Aytré,
Les Chirons Longs à La Pallice.
Programmes Sociaux de Relogement réalisés des années 1960 à 1980
61
62
OBJECTIFS
63
OBJECTIFS
MAINTENIR ET RENFORCER LA SOLIDARITE AU SEIN DE L’AGGLOMERATION
La compétence « Equilibre social de l’habitat » de la CdA est désormais pleinement appropriée à l’échelle communautaire et précisée par la définition de
l’intérêt communautaire.
C’est donc bien à travers l’intercommunalité que les questions d’habitat doivent être appréhendées de façon globale et équilibrée.
Mais les communes ont également un rôle essentiel dans ce développement. Leurs formes urbaines respectives, leur poids de population actuelle (qui
influence également leurs obligations en matière de logement social), leur distance à la ville centre leur confèrent des positionnements différents dans le
domaine de l’habitat.
Au cours des prochaines décennies, une grande partie de la construction se fera en dehors de la ville-centre. Les communes doivent se préparer à gérer
cette croissance et à répondre aux besoins qu’elle génèrera, dans le cadre de la solidarité communautaire.
Pour ce qui concerne la complexité de la maîtrise foncière et le montage et le pilotage d’opérations importantes type ZAC, la CDA apporte sa
compétence, ses moyens humains et financiers et accompagne les communes qui conservent la maîtrise de leur politique foncière et d’habitat en
conformité avec le PLH.
En prise directe avec leur population, les communes, garantes de la solidarité intergénérationnelle et sociale, sont le mieux à même de communiquer avec
leurs administrés pour les convaincre de la nécessité d’une politique volontariste de construction de logements comprenant une part significative de
logements à loyers modérés dans des formes urbaines renouvelées.
Le développement se fera donc de façon solidaire valorisant les complémentarités entre les communes.
En outre, la réponse sociale nouvelle concernant ces nouvelles populations doit pouvoir être apportée de manière équilibrée entre toutes les communes.
Le Contrat de Ville intervenant à l’échelle intercommunale s’était engagé dans cette voie mais le Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS) à la
géographie strictement délimitée ne le permet plus.
64
OBJECTIFS
OBJECTIFS DE CREATION DE LOGEMENTS
Les besoins en logements nouveaux sont classiquement calculés dans les PLH sur la base des évolutions probables de la population existante sur place
(naissance, décès, desserrement) avec une faible incidence du solde migratoire. Cette méthode qui s’appuie mathématiquement sur les besoins laisse peu
d’incertitudes.
Sur l’agglomération rochelaise, l’évolution démographique résulte au contraire principalement du solde migratoire élevé du fait de l’attractivité du
territoire et du fort développement économique. L’offre de logements se doit d’accompagner cette dynamique et risquerait de la casser si elle n’était
pas à la hauteur des besoins.
Plus que les calculs démographiques, et tant que la demande sera supérieure à l’offre, c’est donc le nombre de logements mis à disposition qui
déterminera le niveau de population. Ceci conduit à des choix politiques majeurs qui décideront de la croissance démographique à partir de la
capacité d’accueil.
Convient-il que la croissance démographique continue ? La réponse est clairement « oui » pour que le développement de l’agglomération reste le signe de
sa vitalité.
Le projet d’agglomération (p. 78) s’appuyant sur l’attractivité et sur les projections tendancielles de l’INSEE envisageait une population de
170 000 habitants en 2015. Les recensements partiels plus récents ont montré un léger tassement de la croissance démographique depuis 1999, mais la
Communauté d'Agglomération a l’ambition de la relancer en retrouvant le rythme de 1 500 habitants supplémentaires par an pour viser 170 000 habitants
en 2020. Cette perspective est crédible à condition que l’offre d’habitat puisse être suffisante en quantité, en qualité, en diversité, en accessibilité
financière et en desserte.
65
OBJECTIFS
L’APPROCHE DEMOGRAPHIQUE
Dans le cadre du PLH, bien plus que le nombre d’habitants, c’est le nombre de ménages et donc de résidences principales qui est déterminant. Ce nombre
est conditionné à la fois par le niveau de population et par le nombre de personnes par ménage sachant que le desserrement des ménages a
systématiquement été sous évalué en France au cours des dix dernières années et qu’il conduit à un accroissement des logements bien plus rapide que
l’accroissement de la population1.
Rappel des statistiques connues :
CDA
1975
1982
1990
1999
Dernier
recensement2
Population
118
123
125
140
408
969
887
009
144 421
Population
des ménages
115 617
121 404
123 774
137 445
Logements
57 671
70 863
Résidences
principales
39 234
45 264
50 107
62 102
Personnes /
ménage
2,95
2,68
2,47
2,21
NC
76 4033
67 7734
Environ 2,1
Le nombre de personnes par logement est passé de 3 en 1975 à 2,2 en 1999. Aucune valeur plus récente n’est connue pour l’Agglomération, mais on sait
que ce nombre a atteint 1,8 en 2005 sur la ville de La Rochelle qui représente plus de la moitié de la population. Il est ainsi plausible que le nombre de
personnes par ménage avoisine actuellement 2,1 sur l’agglomération et se situe plus près de 2,0 en 2015. Ce nombre sera toutefois influencé par les
politiques du logement menées, par exemple en faveur des jeunes ménages susceptibles d’avoir des enfants. Il est donc très difficile de connaître dans
quel sens il évoluera après l’échéance du PLH.
1
Entre 1999 et 2005 sur la ville de La Rochelle, la population a augmenté de 761 personnes, alors que dans le même temps, le nombre de résidences principales augmentait de 3 373
2
1999, 2004, 2005, 2006 selon la date du dernier recensement pour la commune. Ne peut être qu’indicatif mais constitue un minimum à ce jour
3
et 4
DDE 2006
66
OBJECTIFS
Rythme de production à obtenir pour loger 170 000 habitants en 2020 à raison de 2 personnes par ménage :
•
•
•
•
De 170 000 habitants, il faut soustraire environ 2 500 habitants pour la population hors ménages (internats, foyers, prisons…)
Reste 167 500 habitants qui, à raison de 2 personnes par ménage ont besoin de 83 750 résidences principales en 2020.
Le nombre de résidences principales est de l’ordre de 68 000 en 2005, il faut donc créer 83 750 - 68 000 = 15 750 résidences principales en
15 ans soit 1 050 RP/an
Puisque le taux de résidences principales au sein du nombre global de logements avoisine 88 %1, il convient de construire environ
1 200 logements2 par an jusqu’en 20203.
Si l’hypothèse de 170 000 habitants en 2015 du Projet d’Agglomération avait été conservée, elle aurait nécessité la construction de 1 700 logements par an
Les échéances sont :
-
2013, correspondant aux 6 ans de validité du PLH, mais cette perspective n’a qu’un intérêt opérationnel. Le PLH doit s’appuyer sur une
perspective à plus long terme.
-
2015 qui est l’objectif du Projet d’Agglomération et du Schéma Directeur. Cette perspective permettait de fixer des orientations réalistes sans
anticiper un avenir incertain, mais elle est trop courte au regard des ambitions pour le territoire.
-
2020, avec l’hypothèse de 170 000 habitants et l’obligation d’atteindre les 20 % de logements sociaux fixés par la loi SRU. C’est sur cette
perspective que le PLH est établi.
1
Il était de 88 % en 1999
2
Le schéma Directeur (p195) prévoyait une production entre 720 et 1010 logements par an. Le nombre de logements recensé comme commencés (sitadel) sur la Communauté d’Agglomération a
été : 629 en 2000 ; 864 en 2001 ; 979 en 2002 ; 620 en 2003 ; 771 en 2004 et 1 148 en 2005, soit une moyenne de 835 logements/an pendant 6 ans
3
Ce qui correspond à un total de plus de 89 000 logements en 2015 alors que le schéma Directeur en prévoit 77 000 (p. 192)
67
OBJECTIFS
L’APPROCHE SPATIALE
Si le nombre de personnes par logement est central dans l’approche démographique, la densité est primordiale dans l’approche spatiale.
L’étude diagnostic sur le marché foncier de décembre 2006 sur la Communauté d’Agglomération constate pour la période récente une consommation
moyenne annuelle de 42 ha/an pour 1 131 logements autorisés, soit une densité brute de 24 logements/ha (y compris la ville de La Rochelle). En
appliquant cette densité aux hypothèses ci-dessus la consommation foncière annuelle serait de 50 ha/an pour l’habitat seul (1 200 logements/an à raison
de 24 logements à l’ha).
Cette même étude quantifie le « stock foncier habitat » actuel à 954 ha tout compris. Mais les capacités réelles d’aménagement, compte tenu du
coefficient de fluidité du marché et des enjeux environnementaux sont estimées à hauteur de 300 à 500 ha, dont 280 ha prévus en ZAC.
Par ailleurs, l’étude diagnostic préalable au SCOT mesure la consommation d’espace et l’a rapportée à l’accroissement de la population : elle constate
une augmentation de la surface urbanisée équivalente à 800 m² par habitat supplémentaire ces dernières années.
Dans une perspective de progression de 1 500 habitants annuels, ce sont donc 120 ha qui seraient urbanisés annuellement (habitat + activités +
équipements) si la situation actuelle perdurait.
Ces perspectives de consommation des disponibilités actuelles en quelques années seulement sont inacceptables, ce qui nécessite :
• soit d’utiliser l’espace disponible de façon plus rationnelle, solution retenue par le présent PLH,
• soit d’augmenter sensiblement les surfaces constructibles à travers le SCOT en risquant de créer une « fuite en avant » qui ne laisserait plus de
territoire aux générations futures et étalerait une agglomération impossible à desservir.
En conclusion, les densités « traditionnelles » constatées en 1999 dans les zones urbanisées des communes1 qui étaient de 10 logements/ha en moyenne
dans les communes hors La Rochelle2 et 32 logements/ha à La Rochelle ne sont plus adaptées aux besoins de la CDA. Ce sont des densités minimum de
l’ordre de 50 logements à l’hectare pour La Rochelle, 30 logements à l’hectare pour les communes de 3 500 habitants et plus, et 20 logements à l’hectare
pour les autres communes qui sont retenues par le présent PLH3.
1
Occupée majoritairement par de l’habitat (incluant commerces de proximité, bureaux, services, équipements de voisinage…)
2
Entre 16 à Châtelaillon et 6 à Saint-Vivien avec une médiane à 9
3
Considérant au moins 25 % d’espaces publics et d’équipements de proximité, 20 logements individuels à l’hectare correspondent à une consommation foncière nette moyenne de 375 m²
maximum par logements, 30 logements/ha correspondent à 250 m²
68
OBJECTIFS
L’APPROCHE ECONOMIQUE
Et si le prix du logement venait freiner le développement de l’agglomération.
Le premier trimestre 2007 a confirmé la stabilisation de la construction neuve (à un haut niveau) en Poitou Charentes et la Charente-Maritime connaît à
son tour un arrêt de la croissance indique la lettre de l’Habitat de la DRE du 2ème trimestre 2007. Elle indique par ailleurs un recul du marché immobilier
en Poitou Charentes avec une progression des stocks de logements à la vente.
La progression des prix de l’immobilier est depuis de nombreuses années nettement plus rapide que la progression du pouvoir d’achat des ménages. Il est
donc naturel que le marché ait progressivement exclu d’abord les ménages modestes, puis les catégories moyennes et peine aujourd’hui à écouler sa
production auprès d’une population tellement sélectionnée par l’argent qu’elle devient trop peu nombreuse1.
De cette façon, si les prix ne se réajustaient pas sur la solvabilité d’une majorité de ménages, il deviendrait illusoire d’augmenter les objectifs de
construction de logements sur l’agglomération.
Pour compenser la loi du marché, la forte volonté politique de veiller à la mixité sociale conduit la CDA à s’investir très fortement dans la réalisation de
logements sociaux, mais se trouve confrontée à deux écueils conjugués :
•
Les coûts très élevés de production des logements sociaux tirés vers le haut par le marché privé
•
La demande quantitative très élevée de logements sociaux du fait de l’absence d’alternative pour les ménages modestes
2
Pour permettre à des populations proches d’être en capacité de libérer des logements locatifs sociaux, la CDA s’est engagée dans l’aide à l’accession
sociale à la propriété et entend approfondir cette démarche pendant la durée du PLH.
1
Seulement 23 % de la production actuelle de logements est accessible pour 66 % des ménages (rapport 2007 sur le mal logement de la Fondation Abbé Pierre).
2
« En 2005 en Poitou Charentes, près de 70 % des ménages ont un niveau de ressources leur permettant d’accéder à un logement social public contre 64 % en France » (La Lettre de l’Habitat n°
18, DRE)
69
OBJECTIFS
OBJECTIFS QUALITATIFS POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX
Les logements sociaux et les logements libres sont complémentaires et participent ensemble à la diversité de l’offre. Les « parcours résidentiels », qui
faisaient passer de l’un à l’autre et étaient la règle autour des années 1970 et 1980, sont devenus chaotiques pour nombre de ménages et ne peuvent plus
prévaloir aujourd’hui. Mais, s’ils ne sont plus linéaires, ils nécessitent encore plus de diversité.
La mobilité, les changements familiaux et sociaux requièrent de plus en plus de modes d’habitat différents et de fluidité dans le marché pour apporter
rapidement réponse à chaque situation.
Or le marché s’est focalisé depuis plusieurs décennies sur le modèle dominant qui est devenu le rêve de nombreux ménages : le pavillon unifamilial sur
grande parcelle individuelle. On voit désormais qu’il ne peut répondre seul aux besoins et même qu’il obère la production d’autres types de réponses.
C’est pourquoi la collectivité publique intervient pour que des solutions alternatives répondant aux besoins de tous – aujourd’hui et si possible en
anticipant l’avenir – soient proposées.
Concernant les logements aidés, les besoins très importants et la contribution financière de la CdA lui donnent légitimité pour intervenir dans les choix de
programmation en faveur d’une réponse diversifiée par le statut du logement, sa taille, sa forme architecturale et sa situation dans un contexte
d’aménagement concerté.
70
OBJECTIFS
LE STATUT
Les PLUS
Les PLUS représentant le statut « standard » des logements locatifs sociaux. Compte tenu des niveaux de revenus constatés chez les demandeurs en
attente, les logements en PLUS qui, par leurs règles d’attribution, produisent de la mixité sociale1 sont fortement priorisés.
Les PLAI
Les PLAI, dont le I signifie « Insertion » s’adressent aux revenus les plus modestes. Les logements PLAI correspondent également à un besoin conséquent2
au regard de la structure économique locale des demandeurs en attente, des projets de renouvellement urbain et de l’objectif de supprimer le statut
actuel des PSR. Toutes les communes et tous les organismes HLM concourront à la production de PLAI, mais leur localisation sera précisément étudiée par
rapport aux conditions d’insertion sociale et de déplacements. A La Rochelle et en première couronne, la proportion de PLAI devrait atteindre au moins
20% dans les opérations réalisées par les organismes HLM.
Les logements PLAI réalisés pour des associations d’insertion (notamment des jeunes) ou permettant une transition entre l’hébergement et le logement
(maison relais par exemple) seront particulièrement soutenus.
Seuls les logements de statut PLUS ou PLAI seront comptabilisés au titre des obligations de production de logements sociaux prescrites par les PLU.
Les logements construits en compensation de ceux démolis au titre de programmes de rénovation ou renouvellement urbain
Ils ne diffèrent pas des autres PLUS ou PLAI et ne devraient pas (hormis pour leur financement) faire l’objet de considération particulière susceptible de
stigmatiser sans raison ces opérations. Leur décompte sera donc effectué au sein d’une comptabilité globale incluant les logements sociaux réalisés et
ceux supprimés.
1
2
10 % d’attribution à des demandeurs dépassent le plafond de revenus, 60 % à des demandeurs correspondant aux plafonds de revenus, 30 % à des demandeurs dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond
71,7 % des occupants de l’OPH de la CDA correspondent aux critères PLAI
71
OBJECTIFS
Les PLS
Les PLS sont des logements locatifs sociaux1 comptabilisés au titre des lois SRU et DALO dans les communes de plus de 3 500 habitants. Ils ne diffèrent en
rien des logements PLUS ou PLAI, mais s’adressent à des ménages aux ressources plus élevées (+ 35 %) pour lesquels les loyers sont plus élevés (+ 50 %). Ils
ont la particularité de pouvoir être réalisés et gérés par des opérateurs privés. Ils ne sont pas un objectif prioritaire de la CDA du fait de la structure de la
demande sociale de logements, mais peuvent être proposés pour répondre à des motivations locales particulières.
Les Zones Urbaines Sensibles, les logements locatifs sociaux qui y seront réalisés seront, pour des raisons évidentes de mixité, exclusivement des PLS.
L’accession à la propriété y sera privilégiée. La contribution financière de la CdA apportée à ces PLS ne sera qu’exceptionnelle.
L’accession sociale à la propriété
C’est également un objectif pour la CDA qui souhaite accueillir et retenir les jeunes ménages et les primo accédants. Elle ne saurait toutefois supplanter
la priorité principale du logement locatif social.
Les PSLA
Les PSLA et les programmes d’accession sociale réalisés par ou pour les organismes HLM pourront être aidés par la CDA dans le cadre gradué de ses
aides au logement social.
L’aide à l’accession sociale
L’aide à l’accession sociale individuelle est également un moyen d’action de la CDA qui a décidé, par délibération du 28 septembre 2007,
d’apporter son aide aux accédants bénéficiaires d’un Prêt à Taux Zéro lorsqu’ils libèrent un logement social de l’agglomération. Cette
participation dite « Prêt à taux zéro majoré » déclenche également d’autres avantages de droit commun, notamment le Pass foncier voire la TVA
réduite.
1
En valeur arrondie, les loyers /m² de surface utile (logements neufs) sont en 2007 : PLAI = 4,5 €, PLUS = 5 €, PLS : 7,5 € ; marché libre = 12 €.
72
OBJECTIFS
LA TAILLE DES LOGEMENTS
Pour répondre au mieux aux besoins exprimés actuellement par les demandeurs en fonction de leur composition familiale et de leurs revenus et pour
contribuer à la diversité de l’habitat, les logements aidés moyens et petits seront privilégiés.
Comme indiqué plus haut, pour des raisons de développement durable, les logements sociaux seront aussi économes que possible en emprise foncière. A
ce titre, les opérations réalisées depuis 2002 avec l’aide de la CDA peuvent être considérées dans leur très grande majorité comme de bons exemples de
densité maîtrisée, économes de foncier tout en respectant l’environnement urbain et favorisant la vie sociale. Il est souhaité que cette démarche soit
poursuivie et approfondie par l’ensemble des opérateurs publics et privés.
LES FORMES ARCHITECTURALES
Depuis longtemps sur l’agglomération, l’habitat social a adopté des formes architecturales qui ne le différencient plus des autres natures d’habitat. Au
contraire, l’attention particulière portée par la collectivité publique aux projets et le recours systématique aux architectes – dans certains cas aux
concours – en garantit la qualité !
Les formes architecturales doivent découler des objectifs de développement durable et d’économie foncière : à La Rochelle, l’habitat collectif est la
règle; dans les autres communes, sans exclure l’habitat collectif, c’est l’habitat groupé qui doit prévaloir en veillant à retrouver au moins la densité du
centre bourg ancien.
En locatif, les espaces extérieurs sont mesurés et les terrasses sont préférées aux jardins, notamment pour lever les contraintes d’entretien ou
d’accessibilité aux jardins pour l’entretien.
LA SITUATION DANS LE CONTEXTE URBAIN
Les objectifs de mixité sociale doivent conduire à la banalisation des logements sociaux dans leur contexte urbain. Les regroupements trop nombreux
seront donc évités, sans toutefois nécessairement conduire à une trop grande dispersion. En effet, les contraintes économiques et de gestion sont trop
lourdes pour les organismes HLM dans les opérations trop petites. Dans les copropriétés, l’indépendance juridique des logements gérés par l’organisme
HLM sera de même recherchée.
Les logements aidés pourront également contribuer à l’organisation des formes urbaines grâce au partenariat entre les collectivités et les organismes HLM.
Les surcoûts engendrés à la demande des communes feront alors l’objet de participations de leur part.
73
OBJECTIFS
OBJECTIFS QUANTITATIFS TERRITORIALISES POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX
Pour répondre aux besoins d’une population de 170 000 habitants en 2020, il convient de produire 1 200 nouveaux logements annuellement sur la CdA. A
partir de ce nombre, il est possible d’approcher commune par commune les besoins en logements sociaux de façon à ce que les communes soumises aux
lois SRU et DALO atteignent 20 % de logements sociaux en 2020 et que les autres communes atteignent environ 10 % au minimum.
L’objectif de production annuelle de logements sociaux au sens de la loi SRU s’établit à environ 420 répartis en :
o
≃ 330 logements PLUS, (et PLUS CD) et PLAI
Sachant que les démolitions du PRU représentent au total 279 logements à Mireuil et 85 logements à Saint-Eloi au regard desquels
122 logements de compensation sont déjà réalisés, il reste 260 logements de compensation à réaliser, soit en moyenne 44/an pendant
la durée du PLH au sein de ces 330 PLUS et PLAI :
o
90 logements locatifs PLS
De plus, une production annuelle de 25 accessions aidées (PSLA, PTZ majoré et Pass Foncier) est envisagée au moment où le PLH est établi, mais pourrait
évoluer pendant sa durée de mise en œuvre notamment en fonction des dispositions législatives.
Par ailleurs et notamment dans les ZAC communautaires, des dispositions sont prises pour qu’un nombre conséquent de logements en accession soit
réservé aux jeunes ménages et aux primo-accédants.
74
OBJECTIFS
Pour atteindre les objectifs en PLUS et PLAI, plusieurs méthodes sont à mettre en œuvre simultanément :
•
Un quota obligatoire inscrit dans chaque PLU.
•
Des logements sociaux prévus en ZAC dès les études préalables et les conventions d’aménagement qui permettront de mutualiser la production
sociale à l’échelle de la ZAC. Pour les nouvelles ZAC, le quota de logements sociaux à respecter globalement à l’échelle de la ZAC, sera au moins
celui fixé par commune pour les opérations privées.
•
La définition d’emplacements réservés destinés à des logements sociaux ou à des opérations mixtes dans lesquels les logements libres ne
pourront excéder 50 %.
•
La poursuite de la recherche de foncier diffus (terrains des propriétaires institutionnels, DIA, opportunités…)
75
OBJECTIFS
DES REPONSES DIVERSIFIEES ET CONJUGUEES POUR LES BESOINS
SPECIFIQUES
Les expériences passées, des cités HLM aux logements étudiants, ont démontré les risques qui existent à produire massivement un monotype d'habitat
ciblé sur une catégorie particulière de population. Il peut en être de même, à terme, dans les lotissements trop uniformes sociologiquement, ou les
habitats spécialement dédiés, aux personnes âgées par exemple.
Pour permettre un renouvellement urbain "naturel" et une fluidité de l'occupation, le "produit logement" doit être banalisé le plus possible et à de très
rares exceptions près éviter d'être conçu pour et réservé à des segments spécifiques de populations. Les modes de vie et la demande des habitants
changent en effet plus rapidement que la durée de vie d'un logement et les populations prévues initialement s'en détournent facilement surtout si ces
formes d'habitat constituent des quartiers uniformes.
La mobilité, la diversification des modes de vie, l'éclatement de la cellule familiale, le vieillissement d'une partie de la population, la décohabitation des
jeunes, la précarité de l'emploi conduisent les ménages à changer de logement de plus en plus fréquemment, au fur et à mesure de l'évolution de leurs
besoins.
Les cités HLM avaient répondu au baby-boom d'après guerre, puis les lotissements pavillonnaires à la génération qui en découla. Aujourd'hui, ces deux
modèles ne suffisent plus à répondre qualitativement aux besoins à moyen terme.
Il convient donc d'inciter les constructeurs privés et publics à diversifier leurs produits et à les rendre adaptables.
Le présent PLH fixe ainsi des objectifs de diversité et d’évolutivité, gages de mixité et de durabilité pour l’habitat et garanties d’adaptation aux besoins
des différents publics.
Ainsi, les familles, les jeunes, les personnes âgées, les étudiants, les personnes handicapées, les pauvres, etc., devront pouvoir se côtoyer à toutes les
échelles de l’agglomération dans un habitat qui ne risque pas de refermer des groupes sur eux-mêmes.
Si certains logements sont toutefois construits dès l’origine pour correspondre à des catégories spécifiques d’habitants, ils ne devront pas être regroupés
en nombre important, mais au contraire répartis dans l’espace urbain. La mixité sociale est à rechercher à la fois entre les classes d’âges, entre les
compositions familiales et entre catégories de revenus. Concernant le logement de personnes âgées par exemple, les éventuels regroupements ne se
feront qu’en petites unités incluant des logements sociaux conformément aux quotas fixés.
Pour l’ensemble des logements, on recherchera des dispositions permettant de les faire évoluer dans le temps selon les besoins de leurs occupants.
76
OBJECTIFS
LES ETUDIANTS
La mise en place de l’Université à La Rochelle a très fortement dynamisé le développement de la CDA. Elle a également interagi sur le marché de
l’habitat. La poursuite de son essor est un enjeu prioritaire. Pour cela, il faut veiller à ce que la croissance de l’Université ne soit pas freinée par les
difficultés pour les étudiants à se loger. Ce sont plus aujourd’hui les prix des loyers qui posent problème que le nombre de logements disponibles. De plus,
des difficultés particulières restent récurrentes, elles concernent les étudiants étrangers et les étudiants qui partent en stage en cours d’année.
La volonté marquée de la Ville de La Rochelle de ne pas constituer un campus autour de l’université, a contribué à la réussite du quartier des Minimes en
organisant harmonieusement la mixité des fonctions urbaines et la mixité des populations.
Aujourd’hui, les étudiants résidant dans un logement privé se diffusent sur la ville et même sur l’agglomération, tendance qu’il convient d’encourager. Les
types de logements qu’ils recherchent se diversifient, ce qui les intègre à la vie locale mais les met en concurrence avec les autres populations sur un
marché immobilier tendu.
La CdA se donne pour objectif de poursuivre son effort en faveur du logement véritablement social des étudiants modestes et étrangers par tout moyen à
sa disposition, sans concurrence avec le logement social des autres catégories de populations.
Pour cela, elle a demandé le transfert à son bénéfice de la compétence logement étudiant dans le cadre de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et
responsabilités locales.
77
OBJECTIFS
LES JEUNES
Face à la tension du marché, les populations fragiles sont toujours les plus en difficultés. C’est particulièrement le cas des jeunes de milieux modestes qui
souhaitent prendre leur indépendance et sont en processus d’insertion professionnelle.
Pour cette population, la question du logement est très souvent imbriquée avec d’autres problématiques (emploi, mobilité, santé, projet personnel…).
Heureusement, le tissu associatif1 local est bien structuré pour répondre à ces besoins.
L’offre quantitative de logement adaptée aux jeunes existe de façon insuffisante. Elle est plus particulièrement présente dans le parc privé, notamment
depuis l’ouverture de l’université qui a incité les opérateurs privés à produire des petits logements. Elle est insuffisamment développée dans le parc
public, même si ce dernier fait un effort particulier en faveur des petits logements depuis quelques années. Cette offre est assez bien répartie sur la ville
de La Rochelle, mais quasi inexistante sur les autres communes hormis Aytré et Châtelaillon.
Les loyers libres sont par contre hors de portée des jeunes, atteignant en moyenne au moins 12 € par m² de surface habitable, mais souvent sensiblement
plus en meublé.
L’accessibilité au bail est également très problématique, les propriétaires souhaitant des garanties qui ne peuvent être présentées.
Pour ces raisons, les associations qui effectuent la médiation bailleur/locataire, qui assurent le suivi social, qui peuvent garantir le loyer par le bail
glissant ou en mobilisant les garanties locatives, qui suivent la gestion administrative des dossiers, qui en réseau accompagnent globalement les jeunes
sont les meilleurs moyens d’intervention.
Les objectifs du PLH sont :
1
Poursuivre la production de petits logements diffus dans le parc social ou saisir des opportunités pour produire une offre spécifique fruit du
partenariat entre les organismes HLM et les associations.
Continuer de soutenir les associations en veillant à leur efficace complémentarité sur le terrain.
Mission Locale, FJT, CLLAJ, APAPAR, SAO
78
OBJECTIFS
LES JEUNES MENAGES ET LES PRIMO-ACCEDANTS
Les prix des logements en accession sont généralement trop élevés sur la CDA pour les jeunes ménages aux revenus moyens qui souhaitent accéder à leur
première propriété et pour lesquels les loyers sont de toute façon également trop élevés. C’est ce qui explique leur départ important vers les communes
extérieures à la CDA. Ce mouvement est similaire à celui qui, dans les années 1980 à 2000 déplaçait les ménages jeunes ou d’âge moyen, de composition
familiale moyenne et aux revenus moyens vers les communes périphériques de la ville centre.
Face aux problèmes de déplacements, de développement durable, de société, d’équipements que cela génère, la CDA a pour objectif d’aider ces ménages
à demeurer sur son territoire en s’inscrivant dans les dispositifs partenariaux solvabilisateurs.
Son objectif reste toutefois de loger l’ensemble de la population à travers les différents statuts de logement dans lesquels la location et l’accession ont
des rôles complémentaires.
79
OBJECTIFS
LES PERSONNES AGEES
Le vieillissement général de la population est à prendre en compte avec la plus grande attention.
Les principes retenus par la CdA sont :
Continuer d’attirer et d’accueillir toutes les classes d’âges de façon équilibrée en refusant de devenir principalement un lieu de villégiature pour
retraités privilégiés.
Intégrer les seniors de façon diffuse dans la cité en refusant de les regrouper dans des ilots homogènes qui leur seraient réservés.
Permettre aux personnes âgées de se maintenir à domicile le plus longtemps possible grâce à des aménagements domestiques, et à des services
adaptés.
A l’instar des associations qui interviennent en faveur du logement des jeunes, des dispositifs pourraient être utiles pour faciliter le logement des
personnes âgées dans des contextes adaptés.
80
OBJECTIFS
LES PERSONNES HANDICAPEES
Les objectifs du présent PLH correspondent à ceux définis par la loi du 11 février 2005 concernant les bâtiments d’habitation collectifs ou individuels.
Dans ce cadre, la CDA exerce les compétences qui lui sont dévolus dans le domaine de l’accessibilité. C’est pourquoi elle soutient et participe au
financement du dispositif « ADALOGIS » qui permet une meilleure connaissance des logements adaptés aux personnes en situation de handicap et fluidifie
la relation entre les offres et les demandes.
L’adaptabilité des logements est également de nature à répondre à l’objectif de maintien à domicile des personnes âgées.
81
OBJECTIFS
LES PERSONNES DEFAVORISEES ET L’HEBERGEMENT
La loi précise que « le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon
régulière […] n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir ».
L’article R441-3 du CCH indique également que « les commissions d’attributions [des organismes HLM] procèdent à l’attribution des logements en veillant
à la mixité sociale des villes et quartiers selon les critères et au bénéfice, notamment, des demandeurs prioritaires […] ainsi qu’au bénéfice des personnes
visées au Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées ». Les élus de la CdA membres des Conseils d’Administration des
organismes y veillent particulièrement.
La forte implication de la CdA dans la production de logements locatifs aidés, au moment où la complémentarité est grandissante entre logement et
hébergement, contribue à apporter une réponse notable à la difficulté que connaissent les dispositifs d’hébergement pour se désengorger vers le logement
de droit commun.
Les compétences de la CdA précisées par la définition de l’intérêt communautaire ne vont au-delà que dans des cas répertoriés d’aide au fonctionnement
d’associations œuvrant dans le domaine du logement. La CdA intervient dans des actions collectives liées à l’habitat ou au logement en général à
l’exclusion des questions concernant le logement d’un ménage en particulier qui sont du domaine d’autres partenaires et traitées en CLH1 notamment.
Dans le cadre de la solidarité communautaire l’objectif est que s’opère progressivement une plus grande répartition des structures, des hébergements et
des logements pour les personnes défavorisées entre les communes les plus importantes de la CdA à l’instar de La Rochelle et d’Aytré. Une part plus
conséquente de PLAI dans les opérations de logements sociaux ou en opérations spécifiques liées à l’accueil, l’hébergement et l’urgence peut en partie
constituer une réponse à ce besoin.
L’article 2 de la loi DALO modifiant l’article 21 de la loi du 21 juillet 1994 stipule que la capacité en hébergement d’urgence à atteindre par commune,
au sein de la CdA, est au minimum de 1 place par tranche de 1 000 habitants.
1
Commission Locale de l’Habitat coprésidée par le Préfet et le Conseil Général qui rassemble les institutions, les associations et les bailleurs pour rechercher des solutions aux situations
individuelles particulièrement difficiles et nécessitant des interventions croisées.
82
OBJECTIFS
LES GENS DU VOYAGE
La CDA exerce la compétence "réalisation et gestion des aires d'accueil des gens du voyage". Elle gère à ce jour :
6 aires d’accueil représentant 66 emplacements familiaux offrant des équipements de qualité aux voyageurs sur les communes de :
Aytré, Dompierre sur Mer, Lagord, La Rochelle, Nieul sur Mer, Périgny
2 aires de passage à Esnandes et à La Jarne
1 aire de grands rassemblements
Conformément à la loi, toutes les communes de plus de 5 000 habitants actuellement, ou qui atteindront cette population doivent se doter d’un terrain
d’accueil.
La CdA a pour objectif de tenir compte des évolutions des modes de vie des voyageurs pour les accompagner lorsqu’elles vont dans le sens de l’intérêt
commun.
Les gens du voyage se déplacent de moins en moins et tendent à se stabiliser pour des raisons de scolarisation, de domiciliation des aides sociales, de
marchés économiques ou de paupérisation. La présence de mêmes familles depuis plusieurs générations et leur stabilité sur les terrains existants
démontrent cette tendance qu’il ne faut toutefois pas assimiler systématiquement à la volonté ou à la capacité à se sédentariser en logement unifamilial.
Ce processus engage toutefois la CDA et toutes les communes qui la composent à prendre en compte la demande exprimée par quelques voyageurs d'un
habitat individuel permettant de juxtaposer maison et caravane(s) sur des terrains dispersés et affectés chacun à une famille.
De plus, les démarches de voyageurs souhaitant accéder au logement social de droit commun seront facilitées.
83
OBJECTIFS
MAITRISER LE FONCIER
La CdA a pour objectif d’être un acteur décisif de la gestion foncière au bénéfice du développement de l’agglomération. Elle entend maîtriser les
territoires nécessaires au développement de l’activité, à la mixité de l’habitat, aux grands équipements et à la préservation du patrimoine commun,
urbain et naturel. Elle entend également concourir à la modération du marché et des prix fonciers.
Pour cela, elle établira un plan d’action foncière évolutif auquel tous les dispositifs décrits dans la partie « ACTIONS » concourront.
Deux types de foncier sont à considérer :
Les territoires déjà urbanisés qui, au fur et à mesure de leurs mutations peuvent permettre de reconstruire la ville sur la ville. Les zones les plus
urbanisées, comme la ville centre sont les plus concernées mais les étendues pavillonnaires peuvent l'être aussi. Le Schéma Directeur confère à
ces territoires un potentiel de production annuelle de 250 à 420 logements nouveaux pour l'ensemble de la CDA.
Ce foncier est très morcelé, or la ville ne peut se régénérer sur elle-même au coup par coup. Des secteurs d’aménagement doivent pour cela être
prédéfinis et les acquisitions s'y faire systématiquement. Toutefois, ces opérations de "rénovation" menées trop brutalement autour des années 70
n'ont pas donné de résultat satisfaisant. Elles nécessitent de plus des investissements financiers lourds, gèlent des logements qui restent inhabités
et nécessitent des procédures juridiques autoritaires (Déclaration d'Utilité Publique) auxquelles la CDA ne pourra recourir que très
exceptionnellement.
Les nouveaux territoires à urbaniser. Le Schéma Directeur leur confère un potentiel de production annuelle de 420 à 450 logements
nouveaux. Ils intéressent les lotisseurs, les promoteurs et la collectivité pour les logements sociaux. Ces instances ont totalement intérêt à
travailler ensemble :
-
Pour répondre aux attentes d’une population qui leur est commune,
pour que leur concurrence ne fasse pas flamber les prix,
car le droit de préemption sur DIA donnerait in fine la maîtrise à la collectivité.
Les fourchettes chiffrées du Schéma Directeur sont insuffisantes pour répondre aux besoins définis par le présent PLH et devront donc être
reconsidérées dans le SCOT.
Face à un foncier qui se raréfie, la prospection à des fins de développement économique peut se trouver en concurrence avec la prospection pour l'habitat
bien que ces deux domaines soient complémentaires. Le Schéma Directeur les départage aujourd'hui mais des arbitrages pourraient être nécessaires pour
les adapter dans le SCOT.
84
OBJECTIFS
REQUALIFIER LES PARCS ANCIENS
L’importance des parcs anciens (privés ou publics) ne doit pas être occultée par l’attention portée à la production de logements nouveaux. Il s’agit dans
les deux cas d’offrir des logements de qualité aux habitants et de préserver les patrimoines urbains de l’agglomération.
Globalement, inconfort et vétusté ne constituent pas des indicateurs alarmants sur la CDA. Il n’existe notamment pas de phénomène de copropriétés
dégradées.
Il est vrai que de grandes disparités existent sur l’agglomération :
•
Quantitativement, puisque la ville centre possède un parc ancien beaucoup plus nombreux que les autres communes1
•
Qualitativement, car le parc ancien des communes, plus généralement habité par des propriétaires occupants présente moins d’inconfort que celui
plus souvent locatif de la ville centre.
Néanmoins, le maintien en bon état et la réhabilitation sont d’intérêt communautaire et participent au développement durable.
La connaissance qualitative fine du parc ancien reste encore trop fragmentaire et devra être approfondie pour que l’indécence ou l’insalubrité des
logements soient systématiquement combattues.
Les enjeux principaux sont la lutte contre la vacance inacceptable en période de demande forte et le développement d’une offre à loyers encadrés, dans
un parc ancien maintenu en bon état.
1
66,5 % des logements, soit 28 784 logements antérieurs à 1975 à La Rochelle contre 44,4 %, soit 12 165 logements sur le reste de la CDA en 1999
85
OBJECTIFS
REUSSIR LA RENOVATION URBAINE
La rénovation urbaine pour objectif principal la restructuration en profondeur des quartiers prioritaires de la politique de la ville notamment en zone
urbaine sensible. Elle s’y traduit par la réhabilitation de logements publics et privés éventuellement, la démolition de logements locatifs sociaux et leur
remplacement par de nouveaux, la construction de logements en accession à la propriété, la création et à la réhabilitation d’équipements collectifs ainsi
que l’aménagement urbain des quartiers.
A titre exceptionnel, les opérations de rénovation urbaine peuvent être étendues aux quartiers présentant des caractéristiques similaires et qui ne sont
pas situés en zone urbaine sensible.
Sur la CdA, la rénovation urbaine ne doit pas être considérée comme une réponse aux seuls besoins de la ville centre, mais comme une réponse aux
besoins de l’agglomération toute entière en termes de mixité sociale, d’étalement urbain, de mobilité, de développement économique en logeant les
salariés des entreprises et en participant à la ZFU.
L’opération de Renouvellement Urbain portait en 2002 sur les quartiers de l’ouest rochelais (Mireuil, La Palice, Laleu et La Rossignolette) et le PLH
envisageait alors qu’ils deviennent « les moteurs du développement de la ville et de son agglomération ». Il pointait que, « pour certains secteurs limités,
mais qui suffisent à dégrader l’image de ces quartiers, la réhabilitation mise en œuvre depuis 15 ans par strates successives a désormais atteint ses
limites ».
En 2007, la perception des secteurs dans lesquels il faut employer les moyens de la rénovation urbaine s’est à la fois resserrée à l’intérieur de l’ouest
rochelais et élargie à d’autres quartiers où la concentration des difficultés se conjugue dans certains endroits avec l’obsolescence des bâtiments :
86
OBJECTIFS
Ces secteurs sont :
o
Le secteur des Châteaux d’Eau dans le quartier de Mireuil qui fait l’objet d’une convention de Rénovation Urbaine, qui concerne notamment la
démolition de 297 logements.
o
La Cité des Géraniums dans le quartier St-Eloi à La Rochelle qui fait l’objet d’un programme de démolition concernant 85 logements PSR, de
construction concernant 226 logements et de réhabilitation concernant 70 logements. Cette opération fait l’objet d’une demande de
conventionnement avec l’ANRU.
o
La Butte Dufour dans le quartier de Villeneuve les Salines à La Rochelle, où une opération est en cours mêlant mixité sociale et mixité des
fonctions urbaines en recevant des logements privés (notamment en accession), des logements sociaux, la régie de quartier et la maison des
Compagnons du Devoir.
L’opération de Rénovation Urbaine est pilotée par la Ville de La Rochelle, maître d’ouvrage des aménagements urbains et des équipements.
La CDA y est associée à travers sa double compétence « Equilibre social de l’Habitat et Politique de la Ville ».
Les autres secteurs où des dispositifs similaires doivent maintenant être appliqués sont :
o
o
o
Dans le quartier de Villeneuve les Salines à La Rochelle, le site des « bâtiments 400 » et éventuellement des « bâtiments 200 »
Dans le quartier de La Pallice à La Rochelle, les sites des Chirons Longs et des bâtiments « S1, S2, S3 », avenue Denfert Rochereau
Dans le quartier de la Résidence Pierre Loti à Aytré, les bâtiments A (64 logements) en premier puis B (156 logements).
Les sites ci-dessus sont des ensembles limités de quelques bâtiments particulièrement sensibles dans un environnement à requalifier, qui nécessitent des
interventions lourdes pouvant aller jusqu’aux démolitions-reconstructions.
D’autres immeubles du parc social ont besoin de réhabilitations qui ne peuvent pas attendre l’achèvement des Programmes de Rénovation Urbaine sans
courir le risque d’aller vers des difficultés conduisant à nouveau vers des Programmes de Rénovation. C’est donc simultanément, et avec des moyens
proportionnés qu’il faut intervenir pour maintenir aux standards d’aujourd’hui le parc des années 1950 à 1970.
La CDA pourra y participer dans le cadre de moyens conjugués dans lesquels l’Etat devra prendre toute sa place.
Cela sera particulièrement le cas pour les 239 logements PSR gérés par l’OPH de la CDA qui subsisteront, après les démolitions du PRU, et ne doivent pas
continuer de connaître les conséquences du système pervers des garanties d’exploitation.
87
OBJECTIFS
PROMOUVOIR LE DEVELOPPEMENT D’UN PARC LOCATIF A LOYERS RAISONNABLES
Le statut d'occupation du logement est un premier indicateur de mixité sociale. Les propriétaires de leur logement sont 37 % 1 à La Rochelle, 52 % 2 à
Aytré, 60,9 % à Châtelaillon et en moyenne 78,9 % sur les autres communes3. Les coûts fonciers et immobiliers sont tels qu'une part importante de la
population ne peut actuellement accéder à la propriété, mais pourrait rester locataire si elle trouvait des réponses à ses besoins, avant de devenir
propriétaire à un âge de plus en plus élevé.
La mobilité et l'éclatement familial créent également de nouveaux besoins en locatif.
Toutes les communes ont donc intérêt à promouvoir le locatif privé et public pour diversifier et rajeunir leur population. Elles contribueront ainsi à
l'enjeu très important pour la CDA de conserver et d'attirer les jeunes sur son territoire. Cette population jeune susceptible de rotation dans les
logements concourt également à une fréquentation plus durable des écoles.
Dans le cadre du locatif privé, les communes ne peuvent être qu'incitatrices, encore faut-il ne pas freiner ce produit par les règles d'urbanisme. Il convient
donc à travers les PLU et les opérations d’aménagement de rompre avec le modèle du pavillon familial en accession, pour promouvoir des logements
locatifs dont les besoins ne sont pas les mêmes en matière de formes urbaines et de superficie foncière.
1
INSEE 2005 ; ils étaient 36 % en 1999
INSEE 2006 ; ils étaient 59 % en 1999
INSEE 1999 : 54,7 % en France métropolitaine
2
3
88
OBJECTIFS
OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DURABLE
La cohésion sociale et le respect de l’environnement sont des objectifs fondamentaux pour le développement de la CDA.
Sa volonté est que tout habitat s’inscrive dans une démarche de développement durable depuis la production des matériaux jusqu’à son utilisation
journalière.
Le Projet d’Agglomération se fixe pour objectif UN DEVELOPPEMENT EQUILIBRE ET SOLIDAIRE : « Equilibre entre attractivité économique et attractivité
résidentielle conduisant à une progression de population, assortie d’une volonté de protection de la cohésion sociale et de l’environnement » (p. 77).
LA CDA et le Conseil de Développement de l’Agglomération soulignent qu’est « apparue la nécessité d’enjeux environnementaux majeurs avec des
problématiques comme le réchauffement climatique et le renchérissement du coût de l’énergie. On constate donc qu’il est indispensable de placer toutes
les réflexions liées à l’habitat en général et au logement social en particulier dans une optique de développement durable ». 1
Cette préoccupation est désormais convenablement prise en compte par la réglementation dans les constructions nouvelles mais, comme celles-ci ne
représentent annuellement qu’approximativement 1 % du parc, les efforts doivent concerner aussi la réhabilitation des logements anciens sociaux ou non
où l’impact à court terme des mesures d’amélioration énergétique est certainement plus mesurable et visible par les usagers.
Le développement durable dans l’habitat est à prendre en compte à travers 5 domaines :
•
•
•
•
•
1
La production des matériaux et la conduite du chantier
L’économie énergétique et la qualité de vie dans le logement
La desserte en déplacements et en réseaux
La consommation de foncier
La cohésion sociale
Pour une politique de développement durable dans l’habitat social, un pari sur l’avenir (Conseil de développement, p. 5)
89
OBJECTIFS
La production des matériaux et la conduite du chantier échappent généralement au champ d’intervention du présent PLH. C’est toutefois un
objectif commun de prendre en compte les modalités de fabrication, les possibilités de recyclage ultérieur, les conditions de transport et de
mise en œuvre des éléments constructifs de l’habitat.
L’économie énergétique et la qualité de vie dans le logement peuvent découler des matériaux utilisés et de leur mise en œuvre. Elles
découlent également de l’organisation des logements et de l’habitat à travers les formes urbaines et l’adéquation des logements avec les
véritables besoins de leurs occupants. La CdA y est particulièrement attentive à travers les documents d’urbanisme, les autorisations
d’occupation du sol et l’aménagement concerté. Les organismes HLM doivent également y être vigilants de façon à réduire les charges qui
s’imposent à leurs locataires.
La desserte en moyens de déplacements et en réseaux a de lourdes répercussions environnementales, économiques, techniques et sociales.
Elle fait l’objet du Plan de Déplacements Urbains approuvé le 27 octobre 2000 qui prône notamment de lier développement urbain et politique
des déplacements.
Pour cela, il propose une urbanisation plus compacte qui rationalise les transports collectifs et il recommande (P. 111) :
o
o
o
« De favoriser de façon préférentielle les opérations de logements pavillonnaires1 dans les secteurs déjà urbanisés et donc déjà desservis
par les transports collectifs en utilisant « les dents creuses » existantes,
De prévoir l’ouverture à l’urbanisation de zones permettant l’implantation d’habitat à proximité des axes importants de transports
collectifs (lignes de chemin de fer, lignes de T.C.S.P. et leurs prolongements envisagés, lignes structurantes du réseau de bus),
De reconstituer la mixité des fonctions dans des centralités fortes pour limiter le nombre et la longueur des déplacements. »
La consommation de foncier détermine l’espace laissé aux générations futures et donc la pérennité des constructions. En effet, le foncier n’est
pas un bien renouvelable, sauf à la condition de démolir le bâtiment qui a été construit dessus. Or, la population et les besoins en logements
vont continuer de croître pour de nombreuses générations au-delà du PLH et si l’espace constructible qui leur est préservé n’est pas suffisant,
ces générations devront démolir les logements d’aujourd’hui. Ainsi, quelles que soient leurs qualités environnementales, leur démolition à court
terme pour des raisons d’insuffisance de foncier serait un gâchis certain en matériaux et en énergie, antinomique du développement durable.
La cohésion sociale est une condition de pérennité de la ville et donc de développement durable, qui s’appuie fortement aujourd’hui sur la
mixité sociale. A titre d’exemple, son insuffisance conduit déjà à démolir des immeubles en bon état de construction dans les grandes
concentrations de logement social.
Le thème du développement durable connaît des évolutions très rapides au moment où ce PLH est établi. La CDA qui a déjà été pionnière dans ces
domaines entend rester exemplaire et continuer de développer des dispositifs et des techniques innovantes également dans le domaine de la ville et de
l’habitat. Elle fédèrera en réseau tous ses partenaires susceptibles d’y contribuer et compte utiliser la durée du PLH pour mettre en œuvre les marges de
progrès qui lui seront ouvertes.
1
L’habitat pavillonnaire apparaît désormais comme facteur de dilution urbaine et doit céder la place à des formes d’habitat plus compactes
90
OBJECTIFS
SE DOTER DES MOYENS PARTENARIAUX DE POURSUIVRE LA REFLEXION SUR L'HABITAT D'EVALUER ET D'INFLECHIR LE PLH EN TEMPS REEL
Le contexte du PLH peut évoluer très vite, notamment le cadre législatif ou les conditions économiques et sociales qui influencent les marchés immobiliers
et fonciers ou la solvabilité des ménages.
Aussi, le PLH qui a vocation à être un outil de régulation ne peut rester figé pendant 6 années. En continu, il devra être évalué et enrichi par des
observatoires du foncier et de l’habitat, mais surtout par la mise en commun des connaissances et des compétences détenues par l’ensemble des instances
locales concourant à l’habitat :
•
L’Etat et la Direction Départementale de l’Equipement
•
Le Département et le Service Départemental d’Aides au Logement
•
Les organismes HLM, leurs financeurs, et les associations œuvrant dans le domaine du logement des personnes
défavorisées
•
Les acteurs privés du logement, aménageurs, promoteurs, fédération du bâtiment, agents immobiliers, notaires,
associations de propriétaires, financeurs de l’accession sociale à la propriété
•
Les acteurs du développement durable
Un Comité de Pilotage de la mise en œuvre et de l’adaptation en temps réel du PLH sera mis en place et interviendra notamment sur les thèmes décrits
dans le chapitre « Suivi du PLH ».
91
ACTIONS
UNE PLUS GRANDE MAITRISE FONCIERE
RENFORCER LE DISPOSITIF DE MAITRISE ET DE PORTAGE FONCIER ET IMMOBILIER
La très forte tension locale sur le marché du logement conduit à des prix fonciers et immobiliers démesurés qui nuisent à la mixité sociale et pèsent
lourdement sur la production diversifiée de logements accessibles et sur le budget de la CDA qui apporte son concours aux logements aidés.
Le risque existe que les objectifs quantitatifs et qualitatifs fixés dans le cadre du présent PLH, notamment concernant le logement social, ne puissent être
atteints faute de pouvoir acquérir à des prix compatibles les terrains ou les immeubles nécessaires.
Depuis 2000, la CDA considère avec la plus grande attention les cessions foncières soumises à son droit de préemption, au regard de ses objectifs pour le
logement social. Elle a pu de cette manière effectuer une grande part de la prospection et de la maîtrise foncière nécessaire aux organismes HLM.
Aujourd’hui, il est devenu extrêmement rare de pouvoir utiliser ce moyen, compte-tenu des prix fixés dans les déclarations d’intention d’aliéner et très
peu infléchis par les estimations des services fiscaux qui sont sans rapport avec les équilibres financiers des opérations HLM.
Cette difficulté très grave pour le logement social est devenue également un handicap majeur pour les catégories sociales dites moyennes.
C’est pourquoi la CDA utilise désormais l’ensemble de la gamme des dispositifs de maîtrise foncière qui lui sont ouverts, décrits ci après.
LES PROPRIETAIRES FONCIERS INSTITUTIONNELS
La CDA ne dispose que de réserves foncières limitées1 destinées à l'habitat et les Communes n'en possèdent que très peu. Lorsqu'ils en possèdent, les
autres propriétaires institutionnels souhaitent les négocier au mieux de leurs intérêts, au prix du marché ou à celui fixé par les services fiscaux qui n'en est
pas éloigné.
Dans un souci de gestion foncière prospective, il est demandé aux Communes et aux institutions, notamment l'Etat, de faire connaître à la CDA leurs
réserves ou disponibilités foncières ou immobilières susceptibles de contribuer à terme à la production de logements sociaux. Avant toute cession
d’immeuble, de logement ou de terrain constructible pour l'habitat leur appartenant, l'Etat ou les communes les proposeront en priorité à la CDA2, ou aux
organismes HLM.
1
Site de Bongraine à Aytré par exemple
Article 15 de la loi ENL
2
92
ACTIONS
LES ZONES D’AMENAGEMENT CONCERTE (Z.A.C.)
Les ZAC constituent un outil majeur pour l’aménagement des secteurs nouveaux d’habitat.
Elles garantissent :
•
•
•
•
•
•
La cohérence de l’organisation spatiale dans le contexte communal et communautaire,
L’utilisation rationnelle du territoire,
La mixité sociale,
La satisfaction des besoins en équipements,
Une meilleure prise en compte de l’environnement, du développement durable et des déplacements,
La modération des prix fonciers.
Douze ZAC sont à l’étude sur l’agglomération en 2007. Cette politique se poursuit et se généralise.
Toutefois, les ZAC ne peuvent pas constituer l’achèvement de l’urbanisation de chaque commune, puisque des besoins continueront d’exister après la
dizaine d’années de leur mise en œuvre. Elles n’ont donc pas vocation à englober la totalité des terrains urbanisables à terme.
Elles peuvent néanmoins être étendues aux sites déjà urbanisés pour y organiser le renouvellement urbain.
Priorité est donnée en ZAC aux aménageurs modérant les prix fonciers, proposant une gamme graduée et diversifiée de produits immobiliers et proposant
des clauses environnementales et architecturales.
93
ACTIONS
LES ZONES D’AMENAGEMENT DIIFERE (Z.A.D.)
Le classement en ZAD sera utilisé, autant que nécessaire, dans l’objectif « d’aménager le cadre de vie, d’assurer sans discrimination aux populations
résidentes et futures des conditions d’habitat, d’emploi, de services et de transports, répondant à la diversité de leurs besoins et de leurs ressources ; de
gérer le sol de façon économe, d’assurer la protection des milieux naturels et des paysages, ainsi que la sécurité et la salubrité publiques, et de
promouvoir l’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales, et de rationaliser la demande de déplacements" (Article L 110 du
Code de l’urbanisme). En 2007, 2 ZAD sont créées et 3 sont à l’étude sur la CdA.
FAIRE PARTICIPER LES OPERATIONS PRIVEES A LA PRODUCTION SOCIALE
Face au constat de la difficulté à maîtriser suffisamment de foncier pour les opérations sociales, malgré la diversité et l’ambition des dispositifs mis en
place, il est nécessaire que les opérations privées concourent à la mise à disposition des organismes HLM de terrains ou de logements. C’est pourquoi des
quotas obligatoires sont fixées par ailleurs.
Cette obligation résulte de l’exagération des prix de certains postes constitutifs du coût d’une opération de logements, le foncier tout particulièrement.
Elle concourt à les réguler en assurant une répartition plus équitable entre les revenus des vendeurs et le besoin d’équilibre de l’agglomération.
DEFINIR DES EMPLACEMENTS RESERVES DANS LES PLU
Définir des emplacements réservés susceptibles de permettre la réalisation de logements sociaux lors de l’élaboration de la mise en conformité des PLU
des communes soumises à obligation SRU ou DALO avec le présent PLH. Comme pour le paragraphe précédent, cette mesure est précisée dans le chapitre
suivant.
94
ACTIONS
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER
Entré dans une phase décisionnelle définitive, il devrait permettre une gestion anticipatrice des besoins à long terme. Il est extrêmement important pour
reconstituer les réserves foncières qui permettront aux territoires de peser plus efficacement sur leur développement. Il ne constituera toutefois qu’un
outil au service de politiques qui s’exprimeront par un « Plan d’action foncière » qui guidera les actions de l’EPF.
PERMETTRE A LA COLLECTIVITE DE MAITRISER A LONG TERME LE FONCIER QU’ELLE ATTRIBUE AUX ORGANISMES HLM
Les Opérations de Rénovation Urbaine démontrent qu’à moyen ou long terme, des logements construits à une époque peuvent devenir inadaptés à une
autre. Or, si le bâti peut être remplacé, le sol devient un bien de plus en plus stratégique pour l’aménagement et la collectivité peut dans certains cas
souhaiter en garder la maîtrise à long terme.
C’est pourquoi la CDA envisage dans certains cas, notamment lorsque cela permettra de concourir à l’équilibre économique d’opérations, de proposer aux
organismes HLM des baux emphytéotiques, type baux à construction dans le cadre des dispositifs proposés par la Caisse des Dépôts et Consignations1.
LE DISPOSITIF REGIONAL DE PORTAGE FONCIER
Géré en collaboration par la Région Poitou Charentes et la Caisse des Dépôts, il permet de prendre en charge, pendant une durée de 8 ans, les intérêts de
l’emprunt souscrit par une collectivité pour l’acquisition d’un terrain destiné à recevoir au moins 50 % de logements sociaux (25 % au cas par cas). Ce
dispositif sera plus utilisé par la CDA dans la mesure où elle pourra acquérir du foncier dans des conditions permettant d’y réaliser des logements sociaux.
ACTION FONCIERE DES PLU
Les PLU permettront une gestion maîtrisée des zones AU inconstructibles, même pour l’aménagement à court terme, en n’affichant les droits à construire
que lorsque le projet sera conforme aux objectifs du PLH. Ils pourront prescrire par zone des surfaces maximum de consommation foncière moyenne par
logement pour maîtriser l’étalement urbain.
1
Le prêt GAIA permet par exemple d’acquérir en 60 ans un terrain d’une valeur de 15 000 € pour 1 logement HLM en versant une redevance annuelle de 663 €.
95
ACTIONS
INCITATION DES PROPRIETAIRES A NE PAS FAIRE DE RETENTION SUR LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
L’article 24 de la loi ENL permet aux communes de majorer les valeurs locatives des terrains constructibles situées en zones urbaines pour le calcul de la
taxe foncière sur les propriétés non bâties, jusqu’à 3 € par m². Cette mesure vise à lutter contre rétention spéculative du foncier non bâti.
Il est proposé à chaque commune de la CDA d’appliquer cette possibilité au taux maximum.
SUIVI ET OBSERVATION DU FONCIER
Suite à l’ »analyse-diagnostic du marché foncier », établie en décembre 2006 par les bureaux d’études Logiville et Intra-muros, la CDA s’est dotée des
moyens de suivi et d’observation du foncier.
Dans cet observatoire :
LES STOCKS du gisement foncier en zone U et AU font l’objet d’une actualisation annuelle. En décembre 2006, le stock total disponible est de 954 ha
répartis en :
•
•
•
•
•
Zones urbaines U
:
235 ha
Zones à urbaniser AU :
172 ha
Zones à urbaniser à terme 1 AU :
372 ha
Inscrites au Schéma directeur, mais encore agricoles dans les POS/PLU : 17 ha
Les stocks des propriétaires institutionnels (CDA, communes, Etat, Conseil Général…) feront l’objet d’un dénombrement spécifique
LES FLUX sont mesurés en volume et en prix :
•
•
Dans les zones urbaines et à urbaniser, à partir des DIA concernant les terrains bruts et les terrains à bâtir,
Dans les zones naturelles et agricoles, à partir des notifications SAFER.
96
ACTIONS
LE PLAN D’ACTIONS FONCIERES
Une très large palette d’outils de maîtrise foncière est donc déjà en place et démontre la ferme volonté de la CDA de s’impliquer en utilisant tous les
moyens mis sa disposition par la loi.
Pour une meilleure lisibilité, et notamment pour utiliser pleinement les possibilités de l’EPF, la CDA devra synthétiser ses différentes politiques à travers
un PLAN D’ACTION FONCIERE.
97
ACTIONS
LA MIXITE SOCIALE DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
L’article L 123-1 du Code de l’Urbanisme stipule que le « Plan Local d’Urbanisme doit être compatible avec les dispositions […] du Programme Local de
l’Habitat ». Si ce dernier est approuvé après l’approbation d’un PLU, le PLU doit être rendu compatible dans un délai de trois ans.
Cet article permet de définir dans les PLU la destination et la nature des constructions autorisées.
L’article L 123-2 du même code permet, dans les PLU, d’instituer des servitudes consistant :
• A réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit,
• A délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à
des catégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Dans toutes les communes de la CDA, les PLU permettront la mixité sociale par le logement en prévoyant :
•
Dans les zones déjà urbanisées, des servitudes de mixité sociale (CU art L 123-2b) ou emplacements réservés, pour réaliser des logements sociaux
locatifs. Ces emplacements réservés seront retenus en accord avec les Conseils Municipaux, sur des terrains bâtis ou non bâtis, particulièrement
dans des secteurs où la proportion de logements sociaux est la plus faible. Pour ne pas regrouper systématiquement le logement social, ces
emplacements réservés devront chacun correspondre à un nombre mesuré de logements sociaux. Pour répondre à des objectifs de mixité sociale,
des logements libres pourront éventuellement être également réalisés sur ces emplacements sans excéder 50 % du nombre total de logements.
Dans chaque commune où s’applique l’obligation de 20 % de logements sociaux en 2020, ces emplacements réservés devront représenter une
capacité en logements sociaux d’au moins 15 % du déficit constaté au moment de la transcription dans le PLU1.
•
Dans l’ensemble des zones urbanisées ou à urbaniser, mais en dehors des Zones Urbaines Sensibles, un pourcentage minimum de logements
locatifs sociaux de statut PLUS ou PLAI à réaliser au sein de chaque opération d’aménagement concernant le logement ou de construction de
logements dès qu’elle dépassera l’un des critères suivants : nombre de logements réalisés égal ou supérieur à 10, SHON réalisée supérieure à
1000 m², unité foncière initiale avant division supérieure à 2 500 m²2.
1
Les emplacements réservés permettront de réaliser un nombre de logements locatifs sociaux = ((résidences principales existantes x 20 %) – logement sociaux existants) x 15 %
Pour la partie destinée au logement
2
98
ACTIONS
Dans ces zones, le taux de logements locatifs sociaux de statut PLUS ou PLAI 1 à produire par rapport au nombre de logements réalisés est fixé par
commune selon le tableau suivant.
L’assiette d’application du taux ci-dessous est calculée en affectant au nombre de logements prévus par chaque permis de construire ou d’aménager un
abattement forfaitaire représentatif de la part des résidences secondaires et logements occasionnels de la commune selon les données communiquées par
les Services Fiscaux au moment de la transcription de cette mesure dans les PLU.
ANGOULINS
AYTRE
CHATELAILLON PLAGE
DOMPIERRE SUR MER
ESNANDES
LAGORD
LA JARNE
L’HOUMEAU
LA ROCHELLE
40
33
40
40
25
40
25
25
25
%
%
%
%
%
%
%
%
%
MARSILLY
NIEUL SUR MER
PERIGNY
PUILBOREAU
SAINTE-SOULLE
SAINT-ROGATIEN
SAINT-VIVIEN
SAINT-XANDRE
SALLES SUR MER
25
40
30
33
25
25
25
40
25
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Cette prescription a pour objectif d’obtenir 20 % des résidences principales en logements locatifs sociaux en 2020 pour les communes soumises à obligation
au titre des lois SRU ou DALO et entre 7 et 20 % dans les autres communes,
- lorsque son application conduit à ne réaliser que 1 ou 2 logements locatifs sociaux, ceux-ci peuvent être de statut PLS, dans la limite des
agréments attribués par l’Etat,
- elle ne s’applique pas dans le cas d’une division familiale gratuite d’une parcelle d’une superficie inferieure à 3 500 m² (partage successoral ou
acte assimilé, donation au sein d’une même famille ou acte assimilé),
- dans les ZAC et les opérations d’aménagement, le taux s’applique également, mais de façon globale à l’échelle de l’opération et non par
constructeur,
- dans les ZAC dont le dossier de création est antérieur à l’adoption du PLH, une part de PLS pourra être prise en compte au titre des logements
aidés, dans la limite des agréments attribués par l’Etat,
- ces taux pourraient être modifiés si les 20 % de logements sociaux étaient atteints de façon anticipée.
- en cas de décimales dans le nombre résultant de l’application du taux, c’est la règle des arrondis mathématiques qui est utilisée,
- en complément des taux ci-dessus, des principes pourront être fixés pour des logements locatifs sociaux de statut PLS 2 ou des logements en
accession aidée (PSLA, PTZ majoré, Pass’foncier) ou des logements destinés aux primo accédants ou aux jeunes ménages.
1
2
Ou similaire en cas de changement des applications
Ou similaire en cas de changement des appellations
99
99
ACTIONS
REPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS AIDES
EN PARTENARIAT AVEC LES ORGANISMES HLM
Les organismes HLM sont les partenaires essentiels de la politique du logement social menée au titre du présent PLH.
Par son rattachement récent à la Communauté d'Agglomération, l’OPHLM de La Rochelle, devenu OPH Communautaire, occupe une place particulière dans
ce dispositif et une convention triennale de partenariat est à l’étude. Les deux autres organismes ayant leur siège dans l’agglomération interviennent, de
façon équivalente, selon leur capacité de production, sur toutes les communes, en accord avec le Maire et la CdA.
Ils présentent annuellement à la CDA le bilan de leurs constructions, de leurs réhabilitations et de leurs attributions de logements sur le territoire. La
transparence des montages et des comptes de leurs opérations est la contrepartie des subventions et des garanties d’emprunts que leur apporte la CDA.
La complémentarité entre les organismes sera recherchée dans toute la mesure du possible pour accroître leur capacité de réponse aux besoins. Les
regroupements sont encouragés pour optimiser les moyens et réaliser des économies d’échelle.
Pour répondre aux importants objectifs de production fixés par le présent PLH, d’autres organismes HLM pourront être amenés à intervenir sur le
territoire, directement, ou en partenariat avec les constructeurs privés, par exemple dans les ZAC. Il est nécessaire qu’un partenariat s’engage avec eux
de la même façon qu’avec les organismes locaux (choix des programmes, transparence des montages financiers, aide de la CDA et du Conseil Général).
100
ACTIONS
INTERVENIR SUR LA PROGRAMMATION DES LOGEMENTS SOCIAUX
Après que la CDA ait demandé le transfert de la compétence du logement des étudiants, le présent PLH lui donne désormais la possibilité de solliciter la
« délégation des aides à la pierre » autorisée par la loi du 13 août 2004 relative aux responsabilités locales.
Toutefois, la programmation des aides à la pierre s’opère localement d’une façon parfaitement consensuelle entre la Direction Départementale de
l’Equipement, la CDA, le Département, les autres financeurs, dont le CIL, et bien entendu les bailleurs sociaux, chacun partageant des objectifs communs
de production quantitative et qualitative. Il en est de même pour la définition du contenu des programmes validés par les subventions des financeurs :
nombre de logements dans l’opération, statut des logements, taille des logements, consommation foncière, typologie architecturale etc.…
De plus, le nombre des logements candidats à la programmation est jusqu’alors inférieur aux objectifs pour les raisons décrites par ailleurs d’insuffisance
du financement de chaque logement au regard du coût de production unitaire sur le marché. De ce fait, il n’y a pas d’arbitrage à effectuer, chaque
opération dont la faisabilité a été vérifiée précédemment de manière collégiale étant la bienvenue.
101
ACTIONS
INTERVENIR SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
Le financement ordinaire du logement social est de la compétence de l'Etat, de la Caisse des Dépôts et des organismes HLM.
Toutefois, les conditions locales du marché immobilier et foncier ainsi que le coût de la construction sont tels que les financements ordinaires affectés à
la construction de chaque logement social sont insuffisants pour en assurer la faisabilité. C'est pourquoi, dans l'attente d'une meilleure solvabilisation des
opérations, la CDA a décidé depuis 2000 de s'impliquer financièrement de façon conséquente pour contribuer à atteindre les objectifs qu'elle se fixe.
Pour cela, elle apportera pendant la durée du présent PLH, par des subventions d'équilibre, les compléments nécessaires aux opérations de logements
locatifs sociaux (en PLUS et PLAI) aux conditions suivantes :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
l'opération est réalisée sur une commune de la CDA en plein accord avec sa municipalité,
les modalités de maîtrise foncière ont été négociées en accord avec les différents financeurs et notamment la CdA lorsqu’elle contribue à l’apport
du terrain,
l'opération répond aux objectifs définis dans le présent PLH (loyers, statuts, dimension des logements, densité, développement durable, situation
géographique…),
tous les financements ordinaires ou exceptionnels ont été recherchés par l'organisme et intégrés au bilan prévisionnel,
toutes les économies de réalisation ont été recherchées sans nuire à la qualité de l'opération, au confort et à la durabilité des logements ou à
l'insertion dans le site,
l'organisme HLM apporte au minimum 10 % de fonds propres, qu’il récupère, à travers le bilan d’exploitation, avec une rémunération au plus égale
à 2 %, (pour les opérations réalisées en compensation de démolitions en Programme de Rénovation Urbaine, cette part de fonds propres est
ramenée à 5 %),
le bilan d’exploitation de l'opération qui détermine le niveau d’emprunt trouve son équilibre – après récupération des fonds propres – au-delà de la
29ème année,
les subventions d'équilibre apportées par la CdA et le département, dans le cadre de leur convention du 9 juin 2006, sont calculées à partir de la
différence entre le coût réel de l'opération et le montant des autres financements obtenus,
la subvention d'équilibre de la CdA ne peut excéder, par logement, un montant fixé au cas par cas par l'organe délibérant de la CDA en fonction
des contraintes de l'opération et de la répartition du budget annuel affecté à sa contribution au logement social.
les communes ont la possibilité de contribuer financièrement aux projets qu'elles désirent soutenir, notamment lorsque ceux ci supportent un
surcoût du fait d'un objectif d'aménagement urbain ou paysager. La contribution communale est déduite des pénalités fixées par l'article 55 de la
loi SRU
102
ACTIONS
Le Conseil Communautaire reste toutefois souverain sur l’accord de ses subventions. La CDA inscrira annuellement pendant 6 ans à compter de
l'adoption du présent PLH, à son budget une ligne de dépenses, au titre de ce financement. Cette somme sera augmentée des redevances versées par
les communes ne présentant pas les quotas de logements sociaux prévus par la loi SRU. Cette somme tiendra compte des objectifs quantitatifs fixés par le
présent PLH et d'un montant moyen de subvention par logement, raisonnable au regard des coûts locaux du foncier et de la construction. Le dépassement
du niveau moyen de la subvention d'équilibre par logement pourra avoir pour conséquence l'épuisement de ce crédit annuel, reportant de ce fait certains
programmes sur l'exercice suivant.
Le mode de mise à disposition du foncier par la CdA lorsqu’elle en a la maîtrise pourra modifier son mode de financement, notamment en cas d’apport par
bail emphytéotique par exemple. Ce dispositif alternatif ne devra pas avoir pour conséquence la diminution des apports des différents contributeurs.
L'Etat pour sa part, recherchera les meilleures modalités de financement du logement social sur le territoire de la CDA pour permettre l'adéquation :
•
•
•
des coûts de réalisation,
des objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH et du Plan de Cohésion Sociale,
du budget affecté par la CDA et ses partenaires aux subventions d'équilibre.
L’Etat tiendra en particulier compte des importantes surcharges foncières dues au marché local.
Ces dispositions s'appliquent aux réalisations (construction neuve, acquisition – amélioration, acquisitions en VEFA1.) et aux réhabilitations. Elles ne
concernent que les PLUS et PLAI. Elles ne concernent pas les PLS mais des dispositions similaires pourront être décidées pour des PLS réalisés en Zone
Urbaine Sensible pour y favoriser la mixité sociale. La contribution de la CdA sera alors inférieure à celle accordée aux PLUS et PLAI.
La CDA ayant acquis la compétence concernant les logements étudiants, sa contribution à leur construction ou réhabilitation s’exerce pleinement, mais
selon des modalités différentes.
Dans ces conditions, il apparaît envisageable de souscrire à l'objectif de production de l'ordre de 330 logements PLAI et PLUS y compris reconstitution du
PRU) par an, complété par un nombre conséquent de réhabilitations. Si la contribution financière définie ci-dessus n'y suffisait pas, et que des sources
complémentaires ne pouvaient être mobilisées, l'objectif quantitatif global serait revu à la baisse.
Par la convention signée le 9 juin 2006 avec la CDA, le Département subventionne également les opérations aidées par la CDA. Par rapport au besoin
couvert par les collectivités, cette aide se répartit à 67 % pour la CDA et 33 % du Département. La part du Département comprend son financement dans le
cadre du PDALPD et elle n’est pas versée pour les reconstructions 1/1 du PRU.
De nouvelles modalités de mise à disposition du foncier par la CdA dans certains cas (baux emphytéotiques par exemples) pourront conduire à préciser les
termes de cette convention.
1
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement., par des constructeurs privés aux organismes HLM
103
ACTIONS
PRINCIPES CONCERNANT LA CESSION DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
Le logement locatif HLM est aujourd’hui pour beaucoup de ménages la seule réponse possible à leur besoin de se loger dans de bonnes conditions.
La CDA doit faire face aux très forts besoins en logement locatifs sociaux augmentés par la nécessaire démolition de certains d’entre eux dans le cadre des
Projets de Rénovation Urbaine.
La Communauté d’Agglomération considère donc que la cession des logements sociaux ne peut se faire que de façon très mesurée.
La cession des logements locatifs sociaux pourra en particulier permettre d’opérer des arbitrages de nature à optimiser la gestion des parcs des
organismes, mais devra rester exceptionnelle.
La cession de logements locatifs sociaux sera, comme leur démolition, défalquée de la production dans le calcul de réponse aux objectifs annuels.
DEROGATIONS AUX PLAFONDS DE RESSOURCES POUR L’ACCES AU LOGEMENT SOCIAL EN ZUS
Après un premier arrêté préfectoral du 2 février 1998 portant sur une géographie restreinte, l’arrêté du 17 avril 2000 étendait pour 6 ans à l’ensemble des
Zones Urbaines Sensibles de l’agglomération les dérogations aux plafonds de ressources HLM.
Ces dérogations prévoyaient des taux de dépassement modulés entre 10 et 40 %, selon la composition familiale.
Depuis, les résultats ont été marginaux et décevants au regard des objectifs d’amélioration de l’équilibre social dans les ZUS. Toutefois, cette mesure ne
présente aucun inconvénient ou coût particulier et peut donc être rétablie.
La mixité restant un objectif politique majeur, la dérogation aux plafonds de ressources s’applique donc dans toutes les ZUS, mais pour des raisons
d’attractivité et de lisibilité, le taux maximum de dépassement des plafonds est uniformément fixé à 30 %.
104
ACTIONS
DEROGATION AUX DEPASSEMENTS DE PLAFONDS DE RESSOURCES POUR L’APPLICATION DU SUPPLEMENT DE LOYER DE SOLIDARITE (SLS)
Les plafonds de ressources pour la mise en œuvre du Supplément de Loyer de Solidarité ne s’appliquent pas dans les ZUS (conformément à la loi) ainsi que
(au titre du présent PLH) dans le périmètre du Programme de Rénovation Urbaine de la Cité des Géraniums dans le quartier de Saint-Eloi à La Rochelle.
Cette mesure sera évaluée en continu dans le cadre du suivi du PLH.
DROITS DE RESERVATION
Conformément aux articles L 441 -1 et R 441 - 5 du Code de la Construction et de l’Habitation, en contrepartie des participations financières de la CDA et
du Département à la production de logements sociaux, un contingent de logements leur est réservé dans la limite de :
•
•
5 % de l’opération pour le Département, lorsqu’il participe au financement au titre de la convention du 9 juin 2006,
15 % de l’opération pour la CDA qui le délègue à la commune sur laquelle est réalisée l’opération ou 20 % lorsqu’il n’y a pas de réservation du
département.
A ce jour, la CdA ne sollicite pas la délégation de gestion du contingent préfectoral permise par la loi du 13 août 2004.
105
ACTIONS
PARTICIPER PLEINEMENT A LA RENOVATION URBAINE
INTENSIFIER L’EFFORT ENGAGE SUR L’OPERATION DE RENOUVELLEMENT URBAIN DE LA ROCHELLE MIREUIL
Les objectifs de mixité sociale partagés par la CDA et la Ville de La Rochelle les ont conduites à s’engager dans le Programme de Rénovation Urbaine de
Mireuil à La Rochelle, dont la convention1 avec l’ANRU2 a été signée tout début 2008. La très forte ambition de ce projet rend indispensable que
l'ensemble des partenaires3 restent mobilisés au moins pour la durée du présent PLH.
La ville de La Rochelle est porteuse du programme.
La participation de la CDA au PRU au sein de l’ensemble des partenaires a été actée par délibération du 14 décembre 2007. Dans le cadre du programme
de 110 millions d’euros, elle intervient dans 4 domaines pendant la durée du PRU :
•
La construction de 297 logements sociaux répartis géographiquement en remplacement des 297 logements démolis. La CDA participe à hauteur de
2 654 437 €,
•
La réhabilitation de 733 logements de l’OPH et 160 d’Atlantic Aménagement pour lesquels la CDA participe à hauteur de 1 617 214 €,
•
La résidentialisation de 9 immeubles. Il s’agit de traiter leurs abords à la manière des résidences en leur affectant des espaces à usage privatif
redonnant la lisibilité de ce qui est public et ce qui ne l’est pas. La CDA participe à hauteur de 1 272 202 €,
•
Une participation de 37 500 € à l’équipe de conduite du projet (Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale) pour le relogement.
Ce PRU est de plus un élément important de la Politique de la Ville menée par la CDA, notamment dans le cadre du Contrat Urbain de Cohésion Sociale.
1
On se reportera utilement au document de la convention
Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
3
ANRU, Ville de La Rochelle, Département, Région, Bailleurs sociaux, Caisse des dépôts et Consignations, CAF, CDA
2
106
ACTIONS
POURSUIVRE LA MISE EN PLACE DES DISPOSITIFS DE RENOUVELLEMENT URBAIN DANS LES SECTEURS HLM DEVALORISES QUI N’EN SONT PAS POURVUS
La CDA pourra porter à la demande des villes concernées, ou les accompagner comme partenaire si elles souhaitent en garder la maîtrise, des dispositifs
de renouvellement urbain pour des secteurs qui n'en bénéficiaient pas lors de l’élaboration du PLH et qui présentent des caractéristiques de dévalorisation
et de dégradation de la mixité sociale. A la demande des villes concernées, elle pourra participer aux études préalables de ces opérations.
Sont notamment concernés :
-
la Cité des Géraniums (155 logements PSR) dans le quartier de Saint Eloi à La Rochelle,
-
les bâtiments A et B de la résidence Pierre Loti à Aytré.
-
certains secteurs de la ZUS de Villeneuve des Salines,
-
les sites des Chirons Longs et des bâtiments « S1,S2,S3 » à La Pallice.
Concernant la Cité des Géraniums, une proposition de convention pour un Programme de Rénovation Urbaine convenu avec l’ANRU a été élaborée et
transmise à l’ANRU. Elle s’applique à un territoire élargi à l'emprise des serres municipales. Pour un coût total estimé à 22 millions d’euros, le projet porte
sur la démolition –reconstruction de 85 logements HLM, la construction de 230 logements en accession et la réhabilitation/résidentialisation de 70
logements HLM. La CDA est partie prenante à hauteur de 1 559 305 €. Il convient de garder présent à l'esprit que, en l’état actuel des choses, la CDA
apporte à cette cité PSR sa garantie annuelle concernant l'équilibre d'exploitation et le versement des loyers.
Concernant la Résidence Pierre Loti à Aytré, les principes constructifs des bâtiments A (Antilles) et B (Baléares) ne permettent probablement pas leur
réhabilitation. Une opération de type renouvellement urbain permettrait d’envisager leur démolition dans le cadre d’un projet urbain portant sur
l’ensemble du quartier.
107
ACTIONS
INTERVENIR SUR LE PARC ANCIEN PRIVE ET PUBLIC
La tension sur le marché a mobilisé l’ensemble des opérateurs privés et permis, pour une grande part, de minimiser la vacance, l’inconfort et la vétusté
dans le parc privé. Des études, générales ou partielles, seront toutefois à engager, pendant la durée du PLH, avec le soutien de l'Etat, de l'ANAH et de la
CDA, à la demande de Communes ou de plusieurs Communes groupées pour mesurer les besoins et envisager des solutions de résorption de la vacance
résiduelle ou d'amélioration de l’habitat dégradé.
Après recherche des financements partenariaux habituels, la CDA apportera sa contribution financière aux éventuelles OPAH, PIG ou similaire et pourra en
être maître d'ouvrage à la demande des Communes concernées.
Comme décidé dans le PLH 2002, la CDA est susceptible d’apporter son concours aux réhabilitations des logements du parc locatif social public et du parc
privé conventionné avec l’Etat au titre du logement social et prises en compte par la loi SRU.
Une attention particulière pourrait être portée au parc des locations estivales des communes littorales susceptibles de se transformer en locations
pérennes et dont certains logements sont probablement comptabilisés comme vacants.
Il convient également de rester attentif à la faible qualité de pavillons construits dans les années 60 qui perdraient de leur attractivité si le marché n’était
pas aussi tendu.
Des dispositifs plus dirigistes comme les Opérations de Restauration Immobilières (PRI) ou les arrêtés d'insalubrité, permettent à la puissance publique de
se substituer aux propriétaires. Ces actions s’appliquent à des ensembles très dégradés et dévalorisés certainement très exceptionnels sur
l’agglomération. Juridiquement très lourdes, elles conduisent généralement les maires à devoir reloger les locataires mis involontairement en cause, qui
avaient parfois été installés là par des intervenants sociaux, faute d'autre solution. C'est pourquoi il n'est pas envisagé pour l'instant d'y recourir.
108
ACTIONS
LE PROGRAMME D’INTERET GENERAL DU CENTRE VILLE DE LA ROCHELLE
Il est conduit par la ville de La Rochelle.
Il intervient conformément aux objectifs du précédent et de l’actuel PLH en favorisant fortement les logements avec loyer conventionné, ou en aidant les
logements à loyer intermédiaire, les sorties de vacance, les travaux d’intérêt architectural, les accès au dessus des commerces et les travaux de sortie de
péril ou d’insalubrité.
Pour sécuriser les propriétaires faces aux impayés de loyer, la Ville de La Rochelle a mis en place une assurance dont elle prend les primes en charge
pendant une (loyer libre) ou trois (loyer conventionné) années.
A l’issue du PIG, la Ville de La Rochelle pourrait éventuellement mettre en place une OPAH1 Rénovation Urbaine.
1
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
109
ACTIONS
INTERVENIR EN FAVEUR DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE
Concernant l’accession diffuse, la CDA a mis en place depuis décembre 2007 un dispositif de prêt à taux zéro qui permet aux accédants concernés de
bénéficier du prêt à taux zéro majoré de l’État.
Dans l’objectif de contribuer à la fluidité du parc locatif social pour mieux répondre à la demande HLM, la CDA a conditionné son aide à la libération d’un
logement pris en compte par la loi SRU.
Dans le cadre du PLH la CDA effectuera un bilan de ce dispositif et l’élargira pour l’inscrire pleinement dans l’ensemble des moyens concourant à
l’accession sociale à la propriété : le PTZ État, le PTZ CDA, la majoration PTZ État, le Pass foncier, la TVA à 5,5 %. Le montant de l’aide de la CDA pourrait
être uniformisé pour tous les ménages ; le prêt CDA pourrait être accordé également pour l’achat dans l’ancien ; une durée modulable jusqu’à 20 ans
pourrait être envisagée. De nouveaux partenariats avec des établissements financiers maitrisant ces dispositions seront recherchés.
Concernant l’accession mise en place par les organismes HLM, la CDA participera aux tours de table des montages financiers des opérations en PSLA.
110
ACTIONS
RENFORCER LA CONCERTATION AVEC LES PROMOTEURS PRIVES
La mise en œuvre du PLH organisera et renforcera les relations partenariales entre tous les acteurs de l’habitat et notamment entre les secteurs privés et
publics qui sont désormais étroitement liés.
La meilleure connaissance du marché, des objectifs de la CDA, des opérateurs, ainsi que des outils que chacun met en œuvre, est une nécessité pour tous.
Une concertation entre les promoteurs privés, les promoteurs publics, les agents immobiliers, les représentants des propriétaires bailleurs, les notaires et
la collectivité a déjà été mise en place. Elle sera poursuivie sur une périodicité au moins annuelle et suffisante pour permettre l’anticipation qui est très
importante, notamment en matière foncière.
La collaboration déjà instituée entre les lotisseurs, aménageurs, promoteurs, constructeurs, d’une part et les organismes HLM d’autre part sera amplifiée
de façon à prendre en compte efficacement les prescriptions du PLH de coproduction de logements HLM dans les opérations privées. En particulier, des
prix de référence devront nécessairement être consensuellement établis pour permettre aux projets d’aboutir.
L’engagement de la CDA dans l’aide à l’accession sociale à la propriété participe également à renforcer ses partenariats avec les promoteurs-constructeurs
et les organismes financeurs.
111
ACTIONS
ACTIONS A L’EGARD DES POPULATIONS AYANT DES BESOINS SPECIFIQUES
LES ETUDIANTS
Face aux prix des loyers pratiqués sur le marché, la réalisation de logements sociaux pour étudiants constitue le moyen de permettre à ceux qui en ont
besoin et notamment les très nombreux boursiers et aux étudiants étrangers modestes de poursuivre leurs études à La Rochelle.
C’est pourquoi la CDA a décidé de solliciter le transfert de la compétence logement étudiant.
Dans ce cadre, la résidence Antinéa, dont la construction date de la fin des années 60, doit préalablement être restructurée par le CROUS avec la
contribution de la CdA à hauteur de 900 000 €.
Par ailleurs, une nouvelle résidence de 200 logements est à l’étude pour être construite par Habitat 17 et gérée par le CLOUS dans le quartier des Minimes
à La Rochelle. Elle bénéficiera des financements de COR, de l’Etat, de la Région, du Département et de la CdA.
Une autre résidence de capacité équivalente et dont l’implantation reste à déterminer devrait être réalisée à sa suite avec les mêmes financeurs et viser
particulièrement les étudiants étrangers. De nouvelles modalités de type « résidence éclatée » pourraient à cette occasion être envisagées.
Comme précédemment, il convient de rester attentif à l’intégration des étudiants dans la cité en veillant à ne pas créer d’effet de campus. Pour cela, la
diversité des modes d’habitat et des lieux d’implantation des logements pour étudiants sera privilégiée.
La diffusion des logements étudiants dans le parc des logements sociaux familiaux mérite aussi d’être envisagée avec l’appui des instances ou associations
spécialisées.
Le partenariat déjà instauré qui rassemble l’Université et d’autres établissements d’enseignement, le CLOUS et l’ARPAE, le CLLAJ1 les bailleurs sociaux,
est à poursuivre. Il porte plus particulièrement sur les besoins des étudiants étrangers et des étudiants qui laissent leur logement en cours d’année
scolaire pour partir en stage dans une autre ville.
1
Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes
112
ACTIONS
LES JEUNES
Pour contribuer au logement des jeunes autres que les étudiants, qui, pour prendre leur indépendance, sont à la recherche d’un logement autonome, la
CDA s’appuie particulièrement sur les associations qu’elle accompagne.
1) En investissement, en contribuant à la production de petits logements HLM proches des transports en commun, particulièrement lorsque ceux-ci
sont réalisés par les organismes HLM et loués aux associations pour être gérés par elles (exemples : les anciens logements d’instituteurs de l’Ecole
Jean Bart à La Rochelle acquis et améliorés par l’OPH et gérés par le CLLAJ, la réalisation de l’internat des Compagnons du Devoir par l’OPH, ou la
transformation des anciens locaux du Centre d’Action Educative (CAE) de la Protection Judiciaire de la Jeunesse à Villeneuve les Salines pour une
gestion par le Foyer des Jeunes Travailleurs.
Les concours financiers correspondent alors aux mêmes principes que ceux accordés à la production de logements locatifs sociaux.
2) Par le soutien financier et stratégique au fonctionnement des associations récemment amplifié :
CLLAJ1 : Jusqu’en 2006, les subventions de fonctionnement versées par la CdA au CLLAJ était d’environ 26 400 €, dont 13 400 € au titre du
Contrat de Ville. Pour soutenir la professionnalisation de l’association et accompagner l’effort du Département, la CdA a décidé
d’augmenter progressivement en 3 ans, de 2007 à 2009, sa contribution annuelle de 11 000 €.
FJT2 : Jusqu’en 2006, la subvention de fonctionnement apportée par la CdA à l’association était d’environ 7 000 €. La CdA a décidé de
porter progressivement en 3 ans, de 2007 à 2009, cette subvention à 15 000 €.
La Région Poitou Charentes a commandé au CESR une étude sur les besoins en logements spécifiques aux jeunes.
1
Foyer des Jeunes Travailleurs
2
113
ACTIONS
LES JEUNES MENAGES ET LES PRIMO ACCEDANTS
L’objectif de maintenir les jeunes ménages et les primo-accédants sur le territoire de la CDA impose deux nécessités :
•
•
Produire des logements en rapport avec les capacités financières des catégories sociales retenues par la CdA et qui ne pourraient seules se loger
dans le marché libre,
Organiser spatialement leur accueil en leur réservant un foncier adapté à leurs moyens, à leurs véritables besoins et aux objectifs de densité du
PLH.
Les procédures de gestion du territoire, SCOT, PLU et ZAC vont pleinement dans ce sens en :
•
•
•
•
Prônant une densité plus élevée pour le SCOT et les PLU
Rendant opposables les obligations de logements sociaux du présent PLH dans les PLU
Organisant de nouvelles manières d’habiter intégrant la mixité sociale dans les ZAC où les aménageurs modérant les prix de sortie des logements
en accord avec la collectivité seront privilégiés
Maîtrisant les prix fonciers par les ZAC, par les obligations de mixité qui s’appliquent aux opérations privées, par la diminution de la surface
foncière affectée à chaque logement
Les dispositifs incitatifs mis en place par la CDA y concourent également :
•
•
•
1
La contribution financière de la CdA au Prêt à Taux Zéro majoré qui déclenche également le Pass-Foncier voire la TVA réduite pour les ménages qui
libèrent un logement locatif social et répondent aux autres critères fixés par l’Etat,
L’incitation des organismes HLM à réaliser des PSLA1,
Les accords passés avec les promoteurs privés, notamment dans les ZAC, pour qu’ils réservent une part significative de leurs programmes aux
primo-accédants en garantissant des prix raisonnés adaptés à des acquéreurs retenus en accord avec la collectivité au vu de conditions de
ressources et souscrivant à des clauses anti-spéculatives définies par cette dernière.
Programme Social Location-Accession
114
ACTIONS
LA POPULATION VIEILLISSANTE
La diversification des types et des catégories de logements, la densification de l’habitat auprès des centres de services et des transports publics proposés
dans d’autres parties du présent PLH sont déjà des facteurs de réponse importants aux besoins des seniors. Ils génèrent une mixité sociale qui inclut
également la vie ensemble des différentes catégories d’âges.
C’est pourquoi la réalisation de résidences dédiées exclusivement aux personnes âgées sera envisagée avec prudence après vérification des besoins et
uniquement dans des contextes urbains d’équipements, de services généraux et d’animation. Les concentrations de logements dédiés seront proscrites
pour des raisons de mixité sociale. Comme pour les autres logements, ces opérations comporteront le quota de logements locatifs sociaux définis par
ailleurs. Ce quota pourra même être dépassé pour tenir compte des revenus des personnes âgées inférieurs à ceux des actifs.
Il serait de même souhaitable que les résidences à caractère social soient réalisées avec des statuts PLAI ou PLUS, mais si seuls les financements PLS sont
proposées par l’Etat aux organismes publics, la CdA pourra, par dérogation, apporter son concours financier aux organismes HLM. Il convient d’y réfléchir
dans les grands quartiers d’habitat social pour permettre aux personnes âgées d’intégrer - conformément au paragraphe précédent - des logements mieux
adaptés sans subir de traumatisme.
Il est, de plus, nécessaire d'accroître l'adaptabilité intrinsèque des logements en général, pour garantir le maintien à domicile tardif des personnes âgées.
Les organismes HLM y sont encouragés. Dans le parc HLM, il est également demandé aux organismes de promouvoir et de faciliter dans toute la mesure du
possible les échanges en faveur des ménages dont les enfants ont décohabité pour des types de logements mieux dimensionnés. Le recensement et le
classement des logements particulièrement adaptés aux personnes âgées ou handicapées pourraient être faits afin de leur être réservés en priorité.
115
ACTIONS
LES PERSONNES HANDICAPEES
Le décret du 17 mai 2006 pris pour l’application de la loi du 11 février 2005 définit les actions à mettre en œuvre pour répondre aux objectifs d’usage des
immeubles d’habitation par les personnes handicapées.
Ses prescriptions sont définies par les articles R 111–18 à R 111-11 du CCH qui s’imposent à tous.
Plus encore que pour les personnes âgées (chapitre précédent), il est nécessaire de tenir à jour la liste mutualisée des logements accessibles à attribuer
en priorité aux personnes handicapées qui, confrontée à la connaissance des besoins permettrait d’établir un circuit d’offres et demandes commun aux
organismes et aux associations.
La loi du 11 février 2005 confère aux EPCI l’obligation de mettre en place une commission « accessibilité » qui a pour mission de mener un diagnostic sur
l’accessibilité de différents espaces dont le cadre bâti et l’habitat. La CDA a souscrit à cette obligation. Notamment, elle accompagne financièrement le
Centre d’Aide au Logement (CAL) pour sa participation au dispositif « Adalogis Poitou Charente », bourse interdépartementale de logements locatifs
adaptés.
LES PERSONNES DEFAVORISEES ET L’HEBERGEMENT
Dans ses statuts et dans la définition de l’intérêt communautaire, la compétence de la CdA dans le domaine de l’équilibre social de l’habitat porte très
principalement sur les actions en investissement. Toutefois, face aux difficultés de logement, la CdA soutient des associations qui jouent un rôle
indispensable pour loger les personnes en situations particulières.
En investissement, la CdA contribue à la production de logements sociaux locatifs de statut PLAI destinés aux personnes défavorisées, aux côtés du
département et de l’Etat qui majorent leurs subventions. Des règles créant des obligations de réalisation de PLAI sont fixées par ailleurs dans le présent
PLH.
En fonctionnement, dans des champs délimités et correspondant à sa compétence habitat, la CdA intervient :
•
•
en garantissant la gestion et l’exploitation de 444 logements PSR (Programme Social de Relogement) de l’OPH communautaire à hauteur de
400 000 € / an. Des mesures d’accompagnement social sont déjà mises en place par l’OPH de la CDA et seront renforcées pendant la durée du PLH
pour atténuer les effets négatifs de cette disposition. De plus, comme cela est décrit par ailleurs dans le présent document, des dispositifs de
substitution de logements sociaux de droit commun aux logements PSR sont engagés, notamment dans le cadre des PRU, et seront développés.
en complément de l’Etat et du département dans le fonctionnement de dispositifs dédiés de logement ou d’hébergement : certaines maisons relais
et le FJT1,
1
Foyer des Jeunes Travailleurs
116
ACTIONS
•
en participant au fonctionnement d’associations œuvrant en faveur du logement de personnes en difficultés :
o Le CLLAJ1 qui assure une mission de conseil et de médiation particulière auprès des jeunes : étudiants français ou étrangers, décohabitants
(notamment des communes de la CdA, n’offrant pas de logements locatifs adaptés), accédants à la vie professionnelle,
o Le CAL2 qui contribue à l’amélioration des conditions d’habitabilité pour des personnes nécessitant une aide,
o L’ADIL3 qui guide et conseille dans les projets immobiliers et les relations locatives.
A travers le Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS), la CdA soutient également des actions d’associations intervenant dans le logement ou
l’hébergement de publics en difficultés. Elle regrette que la délimitation géographique du CUCS ne permette plus une intervention à la même hauteur que
celle du Contrat de Ville précédent.
LE PLAN DEPARTEMENTAL D’ACTION POUR LE LOGEMENT DES PERSONNES DEFAVORISEES
Le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) fixe, d’une part, les objectifs à atteindre par bassin d’habitat, en
tenant compte de la mixité des villes et des quartiers, pour assurer aux personnes et familles concernées un logement durable et décent. D’autre part,
il indique les mesures permettant d’atteindre ces objectifs par la création d’une offre supplémentaire de logements, la mise en place de missions de
maîtrise d’œuvre urbaine et sociale, des mesures d’accompagnement social.
Ensuite il définit les conditions permettant d’accorder un traitement prioritaire aux personnes et aux familles sans aucun logement ou menacées
d’expulsion sans relogement ou logées dans des taudis ou des habitations insalubres, précaires ou de fortune ou hébergées ou logées temporairement,
ainsi qu’à celles qui sont confrontées à un cumul de difficultés.
Les établissements publics de coopération intercommunale participent à l’élaboration et à la mise en œuvre du plan qui est placé sous l’autorité
conjointe du Préfet et du président du Conseil général. Les modalités de cette mise en œuvre font l’objet de conventions entre les partenaires précisant
notamment les financements mobilisés.
1
Centre d’Aide au Logement
3
Agence Départementale d’Information sur le Logement
2
117
ACTIONS
ETAT DES LIEUX DE L’HEBERGEMENT ET DES LOGEMENTS TEMPORAIRES SUR LA CDA EN 2007
HEBERGEMENT SOCIAL
1. Hébergement d’urgence (accueil sans condition et pour une durée courte)
DISPOSITIFS
(lieu d’accueil)
PUBLIC
CAPACITE
- Accueil de nuit
Avenue du Champ de Mars
Tout public
- Accueil temporaire
Foyer Louis JARDONNET
14 rue St louis
Femmes seules ou avec
enfants (sur orientation)
10 places
Couples ou femmes avec
enfants
Selon disponibilité
- Hôtels
- Auberge de jeunesse
Jeunes (18-26 ans)
- FJT
- CLLAJ
27 places
PRESTATIONS
ORGANISME
Hébergement collectif
(diner + petit dej.)
Cages extérieures (animaux)
Ch.individuelles
Repas en collectivité
7 nuits X 2 maximum
Escale
Rue des Voiliers
nuitées
SAO
21 rue de Périgny
Nuitées (10 X 2 maxi)
Possibilité repas
Possibilité repas
CCAS
Dispositif Jeunes
31 rue Amelot
118
ACTIONS
2. Hébergement d’insertion (accueil d’un public avec accompagnement dans le cadre d’un projet d’insertion)
DISPOSITIFS
(lieu d’accueil)
CHRS
Centres d’Hébergement et
de Réinsertion Sociale
PUBLIC
CAPACITE
- Foyer des Cordeliers
(collectif + appartements)
Tout public (hommes) en
insertion (entretien + visite
médicale préalable)
Animaux non tolérés
73
places
(38
en
appartements)
Convention SPIP : 1 pl.
Appart thérapeutique : 2 pl
Lits de stabilisation : 8
Accompagnement
Restauration (Auberge)
Blanchisserie
- Foyer Louis JARDONNET
(collectif + appartements)
Femmes seules ou
enfants(s)
Animaux non tolérés
30 places
(2 appartements)
Restauration sur place
Blanchisserie
- Foyer St Antoine
Tout public (18-65 ans)
Animaux tolérés
60 places
(35 studios)
Accompagnement
Restauration possible
Blanchisserie
Durée : 6 mois X 2
avec
PRESTATIONS
ORGANISME
ESCALE
Rue des Voiliers
ALTEA
411 Av Guiton
3. Hébergement médicosocial (accueil d’un public avec accompagnement médico-social)
- Archipel Santé
- Synergie 17
Tout public 18-65 ans
en grande précarité (SDF)
sur prescription médicale
Public présentant des pb
d’addiction (alcool, toxico …)
10 places
Chambres seules
5 appartements éclatés
Soins
Repas
Accompagnement social
Accompagnement médicopsychologique
ARCHIPEL SANTE
Rue Franck Lapeyre
ESCALE et ALTEA
119
ACTIONS
LOGEMENTS TEMPORAIRES
1
LEU et appartements de dépannage (modalités de logements permettant aux personnes d’accéder à un logement de droit commun)
DISPOSITIFS
(lieu d’accueil)
de Réinsertion Sociale
PUBLIC
CAPACITE
PRESTATIONS
ORGANISME
5 logements (T2 au T5)
Durée moyenne : 1 an
Logements d’extrême
urgence (LEU)
Tout public
CCAS
31 rue Amelot
ESCALE
Rue des Voiliers
ALTEA
411 Av Guiton
CCAS
31 Rue Amelot
Accompagnement social lié
au logement
2 logements
4 logements
Appartements de dépannage
2
Femmes avec enfant(s)
d’origine rochelaise
5 logements (T2 au T5)
Durée moyenne : 1 an
Accompagnement social lié
au logement
Maison Relais (modalités de résidence sociale qui s’inscrit dans une logique d’habitat durable, pour un public ciblé socialement)
Maison Relais Louise Magnan
1 rue E.Maffeis
H/F (45-65 ans) ne pouvant
accéder à un logement de
droit commun)
12 logements
Suivi social
ALTEA
Maison Relais Rue d’Alger
11 rue d’Alger
H/F
13 logements
Suivi social
ALTEA
Maison Relais d’Aytré
H/F
18 logements
Suivi social
3
ESCALE
Appartements pères-enfants (permettant aux pères séparés de recevoir leur(s) enfant(s) domicilié(s) à La Rochelle)
Appartement de la Désirade
Rue de la Désirade
Pères et enfants
1 logement (T3)
Appartement Altéa
Pères et enfants
1 logement
CCAS LR
ALTEA
120
ACTIONS
4
Public Jeune
Hébergement jeunes du
CCAS
Foyer des jeunes travailleurs
PLT
Sous-locations et baux
glissants
5
Jeunes 18-26 ans
Originaires de la CdA
sur orientation
Jeunes 16-30 ans ayant des
ressources (F°, emploi)
Ou dans le cadre de l’ASE,
du CIVIS ou de l’ANT
Jeunes 18-26 ans
Ressources liées à une F°,
un emploi ou des ASSEDIC
Jeunes 18-26 ans
Parcours d’insertion
2 logements (T1 bis)
Accompagnement social
CCAS LR
84 chambres
8 studios (couples)
Accompagnement socioéducatif
Association « Horizon
Logement Jeunes »
21 logements
CLLAJ
15 logements
CLLAJ
Autres logements temporaires
Fraternité
Tout public
CADA
Demandeurs d’Asile
4 ch.
2 apparts
LA FRATERNITE
121
ACTIONS
ACCUEIL ET HABITAT DES GENS DU VOYAGE
LES AIRES D’ACCUEIL
L’accueil des Gens du Voyage est organisé dans le cadre du Schéma Départemental, chaque commune de plus de 5 000 habitants devant disposer d’une
aire d’accueil.
Les statuts de la CDA lui confèrent la compétence « réalisation et gestion des aires d’accueil des gens du voyage ». C’est donc sur proposition d’un terrain
par la commune concernée que la CDA en réalise l’équipement, puis le gère. Les communes qui doivent répondre à cette obligation sont en 2008 : Aytré,
Châtelaillon-Plage, Dompierre sur Mer, Nieul sur Mer, Lagord, La Rochelle, Périgny.
La commune de Puilboreau prévoyant un développement au-delà de 5 000 habitants a demandé son inscription au Schéma Départemental dans l’objectif
d’une future réalisation.
En 2007, toutes les communes ont souscrit à leurs obligations, sauf Châtelaillon-Plage.
Les aires en service sont :
COMMUNES
Aytré
Dompierre sur Mer
Nieul sur Mer
Lagord
La Rochelle
Périgny
TOTAL
EMPLACEMENTS
12
8
10
6
20
10
66
PLACES
24
16
16
12
40
20
132
Chaque aire d’accueil dispose sur chaque emplacement d’un bloc individuel regroupant WC, douche, évier, eau chaude et froide, arrivées électriques.
La CDA prévoit désormais de réaliser une aire d’accueil sur chaque commune qui atteindra 5 000 habitants et proposera un site.
122
ACTIONS
LES AIRES DE PASSAGE
De plus, les communes d’Esnandes et La Jarne disposent chacune d’une « aire de passage ».
Afin de diversifier et de répartir les modes d’accueil, la CDA souhaite que de nouvelles communes de moins de 5 000 habitants se portent candidates pour
la mise en service de nouvelles aires de passage légèrement aménagées.
LES GRANDS RASSEMBLEMENTS
La CDA dispose également sur la commune d’Aytré d’une « aire de grand passages » spécialement acquise et aménagée.
En outre, plusieurs communes de la CDA contribuent chaque été à l’accueil de grands rassemblements organisés à l’avance en concertation avec la
Chargée de Mission de l’Etat et du Département pour l’application du Schéma Départemental. Il est souhaité que cet accueil puisse être réparti à tour de
rôle sur l’ensemble des communes, chaque commune y contribuant ainsi tous les trois ans. Ces dispositions limitent à 6 le nombre maximum de
rassemblements susceptibles d’être accueillis annuellement et organisés par la CDA.
L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL
L’ensemble de ces dispositifs d’accueil est géré par la CDA qui s’est également dotée d’un chargé de mission pour l’accompagnement des gens du voyage
qui renforce la concertation avec les institutions, les communes, les associations et les voyageurs. Dans le domaine de l’habitat, il intervient notamment
auprès des voyageurs en facilitant l’accès au logement locatif social de droit commun grâce aux partenariats mis en place avec les organismes HLM et les
associations. Il pourra notamment concourir à la sédentarisation des familles qui le souhaiteront et se donneront les moyens de s’engager dans ce
processus.
123
ACTIONS
LA SEDENTARISATION
Les dispositifs administratifs et financiers existent pour permettre la sédentarisation de voyageurs.
Pour répondre aux demandes de sédentarisation, deux axes sont explorés :
•
Faciliter, pour les quelques familles qui le souhaitent, l’accès au logement de droit commun dans le parc HLM. Cette action est portée par la CDA
et son Chargé de Mission pour l’accompagnement des Gens du Voyage, en relation avec les organismes HLM et les associations participant à
l’accompagnement social dans le logement.
•
Des solutions intermédiaires, jouxtant caravane et maison, seront recherchées pour d’autres familles. L’action préalable et essentielle est de
trouver les terrains d'assiette de telles opérations en accord avec les communes. C’est pourquoi chaque commune réservera éventuellement dans
une ZAC ou par un « emplacement réservé » au PLU un terrain pour une famille sur son territoire. Pour éviter les rassemblements et la
ghettoïsation, ces installations seront exclusivement unifamiliales et réparties sur le territoire de la CDA. En partenariat avec les Maires et les
organismes HLM une prospection et une veille seront effectuées par le dispositif de gestion foncière pour saisir toute opportunité susceptible de
répondre à ce besoin.
Chaque terrain permettra la construction « en dur » d’une pièce de vie, d’une cuisine et de sanitaires et permettra en plus d’accueillir deux caravanes
maximum. L’environnement urbain, social et paysager sera particulièrement choisi pour permettre une intégration sereine et ne pas autoriser le
stationnement d’autres caravanes à proximité.
Cette parcelle sera aménagée et gérée par un organisme HLM puis louée aux occupants. L’accompagnement social sera particulièrement adapté à chaque
situation de façon à minimiser les incidences pour la commune d’accueil.
124
ACTIONS
ACTIONS EN FAVEUR DU DEVELOPPEMENT DURABLE
Le PLH doit s’inscrire résolument dans les principes du développement durable définis depuis la loi SRU jusqu’aux dernières évolutions règlementaires
tirées notamment du Grenelle de l’Environnement.
Il doit en particulier s’attacher :
•
À limiter la consommation de foncier par la maîtrise foncière en rentabilisant les équipements, en prônant des formes urbaines compactes et
denses ;
•
À assurer la mixité sociale ;
•
A assurer le renouvellement urbain : recyclage des quartiers, opérations PRU, ANAH…
•
À permettre une maîtrise de la consommation d’énergie génératrice d’une maîtrise des charges ;
•
À optimiser les déplacements de tous types ;
•
A développer les énergies nouvelles dans le secteur du logement et à contribuer à la mise aux normes thermiques notamment dans le logement
social.
La CdA incite à la construction de bâtiments conformes aux labels de performance énergétique découlant de la réglementation et notamment le label
THPE. Dans les logements sociaux il est envisagé d’accompagner financièrement avec l’aide d’autres partenaires l’obtention de ce label.
La Région Poitou Charentes incite les bailleurs sociaux à dépasser dès maintenant les normes en vigueur (RT 2005) et à anticiper la règlementation
thermique 2010. Pour cela, elle a mis en place un dispositif régional d’aide au financement de la très haute performance énergétique dans le logement
social neuf qui prend en charge la totalité des intérêts des prêts bonifiés proposés par la Caisse des Dépôts pour financer les surcoûts correspondants.
125
ACTIONS
La CdA contribue à la construction de logements locatifs sociaux dans des bâtiments conformes aux labels de performance énergétique découlant de la
réglementation, selon 3 niveaux :
o
le simple respect de la norme énergétique RT 2005*, à la date du dépôt de la demande peut permettre une subvention dans la limite de la
subvention standard diminuée de 15%
o
le respect de la norme énergétique THPE 2005* peut donner lieu à une subvention maximum égale à la subvention standard
traditionnellement accordée par la CDA
o
le respect de la norme énergétique BBC 2005* ou anticipant la règlementation 2012 peut donner lieu à une subvention maximum égale à la
subvention standard majorée de 12 %
La Région Poitou Charentes incite les bailleurs sociaux à dépasser dès maintenant les normes en vigueur (RT 2005) et à anticiper la règlementation
thermique 2010. Pour cela, elle a mis en place un dispositif régional d’aide au financement de la très haute performance énergétique dans le logement
social neuf qui prend en charge la totalité des intérêts des prêts bonifiés proposés par la Caisse des Dépôts pour financer les surcoûts correspondants.
La CdA propose une aide à l’installation d’un chauffe-eau solaire pour les particuliers sur leur résidence principale.
L’aide dans une opération collective est étudiée au cas par cas.
Le chauffage urbain produit par l’usine d’incinération des ordures ménagères de la CDA contribue également aux économies d’énergie en fournissant une
partie du chauffage urbain des quartiers de Port-Neuf et Mireuil à La Rochelle
* Ces normes sont celles en vigueur en 2010, elles seront adaptées au cours de la vie du PLH pour tenir compte de leur évolution
126
SUIVI DU PLH
127
SUIVI DU PLH
LES MOYENS PARTENARIAUX D'EVALUER ET D'INFLECHIR LE PLH
Le présent PLH ne saurait figer dans sa rédaction actuelle la politique de l’habitat de l’agglomération pendant ses 6 années de validité.
Les dispositions législatives, règlementaires, les dispositifs, les conditions économiques et sociales se transforment désormais à un rythme qui nécessite
d’évaluer et de faire évoluer en temps réel les grandes politiques de planification urbaine.
Ces mutations concernent de manière interdépendante l’ensemble des acteurs de l’habitat qu’il convient de réunir au sein d’un partenariat à renforcer et
valoriser pour que l’exercice des intérêts de chacun puisse concourir à l’intérêt collectif.
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT
Les données concernant la production d'habitat sur le territoire de la CDA existent en général mais ne sont pas rassemblées et analysées.
Dans le cadre du présent PLH, les différents partenaires et leurs services s'accordent sur le principe de fournir au moins une fois par an (au 31 décembre
notamment) les différentes données en leur possession :
- logements autorisés, par commune, par quartier pour La Rochelle, par type et par nature,
- démolitions de logements autorisées,
- Déclarations d'Intention d'Aliéner : localisation, superficies, coûts…
- Inventaire annuel (1er juillet) des logements locatifs sociaux rassemblé par la DDE,
- logements HLM programmés financièrement, démarrés, construits, par commune ou quartier à La Rochelle, par statut et par taille,
- lotissements autorisés,
- demande locative sociale (la CDA insiste auprès des organismes HLM pour que les données soient fournies à la DDE ou à un autre organisme
mutualisateur),
- copie des renseignements statistiques communiqués au Préfet tous les 3 ans en vue du rapport sur l’occupation des logements sociaux,
- recensements complémentaires,
- vacance,
- etc.…
128
SUIVI DU PLH
Il serait notamment nécessaire que les données FILOCOM de l’Etat soient accessibles aux services de la CDA. Ces données seront transmises au service
Habitat et Politique de la Ville de la CDA qui en fera la synthèse et l’analyse.
Au-delà de cette collecte quantitative et de son analyse, un observatoire du logement sera mis en place et permettra collectivement aux acteurs de
l’habitat de considérer les aspects qualitatifs de la situation. Cet observatoire se réunira à minima annuellement pour une analyse globale et pourra être
consulté lors de l’élaboration de nouvelles dispositions, à l’initiative de l’État ou de la CDA.
Les thèmes auxquels il paraît à ce jour particulièrement nécessaire d’être attentifs sont :
-
le plan d’action foncière,
le développement durable, les économies d’énergie et l’utilisation des énergies renouvelables,
les parcs anciens et leur réhabilitation dans un objectif social,
les réponses aux besoins spécifiques.
LE COMITE TECHNIQUE DE SUIVI DU PLH
Outre l’observatoire de l’habitat défini ci-dessus, un comité technique de suivi du PLH pourra être installé.
Il rassemblera périodiquement les services de la DDE et de la CDA ainsi que les organismes HLM locaux et le Service Départemental d’Aide au Logement
pour évaluer la mise en œuvre du PLH.
Il convient toutefois de souligner que le partenariat technique entre ces instances est déjà étroit et efficace.
LE GROUPE DE TRAVAIL HABITAT DE LA CDA
En amont du Bureau communautaire, c’est le lieu de réflexion prospective sur l’habitat et l’ensemble des thèmes abordés dans le PLH, les besoins en
logement pour toutes les catégories de population et les réponses à apporter.
SUIVI DU PLH
129
Assisté du Service Habitat et Politique de la Ville de la CDA, il prépare les questions et instruit les demandes de subvention qui sont présentées au Conseil
communautaire dans le domaine de l'habitat et particulièrement de l'habitat social. Il est constitué du Premier Vice-président de la CDA, de l’Elu en
charge de l’Habitat et de un Elu communautaire par commune. Ce dernier peut toutefois avoir comme suppléant un membre de son Conseil Municipal qui
ne serait pas Elu Communautaire.
Le groupe de travail et le service peuvent assister les communes, à leur demande, dans toutes leurs réflexions concernant l'habitat.
LE BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH
Prévu par l’article R 302-13 du Code de la Construction et de l’Habitation, le bilan annuel de réalisation du PLH est dressé par l’EPCI. Il prend en compte
les travaux de l’observatoire de l’habitat, du comité technique et du groupe de travail.
Le bilan annuel ainsi que les délibérations approuvant les adaptations mentionnées à l’alinéa précédent sont transmis aux communes et aux
établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu’au Préfet et sont tenus à la disposition du public dans les conditions prévues à l’article R
302-12.
Les dispositifs évoqués ci avant permettent d'évaluer de façon partenariale l'évolution de l'habitat et l'efficacité du PLH. Si des inflexions de celui-ci
s'avéraient nécessaires elles pourraient être proposées par la CDA ou l'Etat sous forme d'avenants adoptés dans les mêmes conditions que le PLH.
AVENANTS AU PLH
Les dispositifs évoqués ci-avant permettent d’évaluer de façon partenariale et continue l’évolution des questions d’habitat et de logement et l’efficacité
du PLH pour y répondre au regard de la situation sociale, économique, démographique ou législative.
Cette évaluation peut conduire l’État ou la CDA à proposer d’éventuelles adaptations ou modifications sous forme d’avenants adoptés dans les mêmes
conditions que le PLH lui-même.
130

TELECHARGER LE PLH EN VIGUEUR (Plan Local de l`Habitat)

Transcription

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