évaluation immobilière 12.11

L ‘ expertise immobilière….. une science économique
EVALUATION
Les concepts de valeurs utilisés par JURITEC - EXPERTISES :
On appelle « valeur de cession » d’un bien, le prix de vente que peut espérer en retirer
son propriétaire, s’il l’aliène dans des conditions économiques et temporelles normales,
abstraction faite de toute convenance de la part de d’acquéreur.
On appelle « valeur vénale » d’un bien, « Market value » , la correspondance de somme
d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, dans des conditions
économiques , temporelles et de fiabilité analogue à celles rencontrées dans la valeur
précédente.
Dans les deux définitions , se retrouvent :
La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur « willing buyer and seller »
Le délai normal raisonnable de transaction basé sur la situation du marché « after proper
marketing »
L’absence de convenance personnelle
« arm’s-lenght transaction ».
On appelle « valeur locative » d’un bien, « Market rental value », le montant pour lequel
un bien peut raisonnablement être loué à l’instant de l’expertise ; il s’agit de la contrepartie
financière de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail.
Ce sont ces valeurs qui sont recherchées, calculées et déterminées dans les estimations
immobilières liées à :
-
Une évaluation pour achat ou vente,
Un partage,
Un acte patrimonial,
Une expropriation,
Un acte entre bailleur et preneur ….
Pour information, d’autres valeurs conceptuelles sont utilisées , en fonction de destination
différente d’expertises , non reprises dans ce document, et sont définies aux côtés d’autres
paramètres indissociables, à savoir :
« juste valeur » d’un bien, « Fair value »,
« valeur de réalisation » d’un bien,
« valeur en poursuite d’usage » d’un bien, « Existing use value »,
« valeur hypothécaire » d’un bien, « Mortgage lending value »,
« valeur de reconstruction » d’un bien, « Replacement cost », ou « Depreciated replacement cost »,
« valeur de vente forcée » d’un bien
« valeur à neuf » d’un bien, « Reinstatement value »,
« valeur locative de renouvellement» d’un bien,
« valeur locative dite administrative» d’un bien.
De l’expertise foncière à l’expertise immobilière………..
Le titre d’expert foncier est réglementé :
La profession d'Expert Foncier et Agricole et Immobilier est une profession réglementée
par l'article L.171-1 du code rural et le décret n°2006-1345 du 6 novembre 2006
Cet expert est un généraliste du droit de propriété qui expertise pour assister les particuliers
propriétaires, exploitants, bailleurs, preneurs, les entreprises ainsi que les collectivités dans
la gestion de leur patrimoine.
Le diplôme de l’ICH – option expertise et estimation – est de niveau Bac + 4
Ce diplôme a la plus grande notoriété dans les différents secteurs professionnels auxquels il
s’adresse. Il permet l’inscription sur la liste des experts AFI . De plus, certaines universités
admettent sur dossier des diplômés de l’ICH qui souhaitent poursuivre une spécialisation en
DESS ou Master. ; l’ICH est un institut du Conservatoire National des Ars et Métiers.
Parmi les experts chargés d’évaluation et estimation du réseau JURITEC , on trouve des
professionnels ayant la compétence d’ expert foncier, diplômé ICH, membre du corps
professoral de l’ICH , ingénieur grande école….
maison contemporaine en Guadeloupe
- toitures en métal -
Valeur locative et loyer
La valeur locative cadastrale d'un immeuble correspond au loyer annuel théorique que
fournirait cet immeuble s'il était loué dans des conditions normales économiques et
d’occupation, à la date de référence retenue pour l'évaluation.
Le loyer d’habitation correspond à la compensation financière que verse un locataire à un
propriétaire , en échange d’une jouissance paisible d’un local déterminé.
Le loyer des nouvelles locations est fixé librement par le propriétaire, que le logement soit
neuf ou ancien .
LE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE par les services fiscaux s’établit comme suit ( exposé «
découverte sommaire pour débutants ou particuliers » et non pour professionnels …. )
Chaque logement est classé dans une catégorie fiscale allant de 1 à 8 ….
1 pour le grand standing,
8 pour l'insalubre.
A chaque catégorie fiscale correspond un prix au mètre carré.).
La surface dépend de la surface réelle du logement pondérée par tranches de superficie.
A titre d'exemple, un logement de 80 m² classé en catégorie 5 aura une surface pondérée de 81
m².
En effet, selon les textes en vigueur, les 20 premiers m² se voient attribuer un coefficient de 1,35
et les suivants de 0,9.
Les coefficients de pondération sont fonction de la catégorie fiscale selon le critère :
plus la catégorie est élevée, …………. plus la pondération augmente la surface ….
Puis, différents coefficients seront encore pris en compte :
coefficient d'entretien (- 20 % à + 20% )….. Il s'agit de l'état d'entretien de l'immeuble ……
coefficient de situation générale , variable en fonction de la géographie ,
coefficient de situation particulière ( qui varie de 10% à + 10 %
coefficient d’ascenseur ,
Cette surface pondérée permettra de calculer la valeur locative brute découlant du produit de cette surface par
le prix du mètre carré affecté à la catégorie dans laquelle se trouve le bien.
Valeur locative commerciale
Selon l’article 27 du décret du 30 septembre 1953 devenu l’article L 145-38 du Code de
commerce, texte d’ordre public, le loyer révisé ne peut être fixé à la valeur locative que si la
preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
La valeur locative , qui était définie dans le décret de septembre 1953 se retrouve
aujourd’hui codifiée dans l’ article L. 145-33 du code de commerce , et est basée sur
plusieurs éléments :
les caractéristiques du local loué ( superficie / équipements),
la destination des lieux (c'est-à-dire le type de commerce qui peut être exercé dans
le local)
les obligations des parties, notamment si le locataire assume des charges incombant
normalement au bailleur type article 606 du code civil
les facteurs locaux de commercialité, qui peuvent être, par exemple, une aire de
stationnement ou une zone piétonne,
les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.
Plus précisément, dans le cadre du plafonnement, trois hypothèses peuvent se
présenter :
- Si le loyer existant (à réviser) est inférieur au loyer plafonné (indice normalement en
augmentation avec le temps), lui-même inférieur à la valeur locative, alors le loyer
révisé sera le loyer plafonné (article L. 145-38) ;
- Si le loyer existant est inférieur à la valeur locative, elle-même inférieure au loyer
plafonné, alors le loyer révisé sera fixé à la valeur locative (article L. 145-33) ;
- Si la valeur locative est inférieure au loyer existant, lui-même inférieur au loyer
plafonné, alors le loyer révisé restera au niveau du loyer existant, lequel constitue un
loyer plancher.
Le déplafonnement du loyer, interviendra, conformément à l'article L. 145-38 du code
de commerce, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La modification matérielle doit être précise et les facteurs locaux de commercialité ne
peuvent être des éléments extérieurs aux lieux loués à savoir par exemple :
une augmentation sensible de la population du quartier par suite de constructions
neuves , de l’ouverture d'un marché ou d’un centre commercial ou d'une station de
métro, ou la création d’un rond point ou desserte de voirie ou autoroute,
réhabilitation d’un quartier ou à contrario ou encore fermeture d'une grande
exploitation d’une caserne militaire , etc..
La modification est appréciée par rapport aux facteurs matériels existant à l'origine du
bail.
Lorsque la valeur locative a évolué de plus de 10 % et que les parties se trouvent en
relations judiciaires, le juge fixe le loyer à la nouvelle valeur locative, même si :
o cette nouvelle valeur est inférieure au loyer initial
o l'indice Insee a augmenté depuis la dernière révision.
Comment révise-t-on un loyer commercial dans les périodes 3 et 6 ans ( hors
période de renouvellement )
?
Le loyer est multiplié par le quotient de l'indice Insee au jour de la révision sur
l'indice Insee du jour de la signature du bail initial ou de la dernière révision.
Loyer x indice jour révision / indice du jour du bail
Indice base 100 en 1953
Consultez cet indice dans le site
JURITEC
il a été voté la loi MURCEF du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes
de réformes à caractère économique. L'article 26 de cette loi est venu
modifier l'article L. 145-38, qui dispose désormais que «par dérogation aux
dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la
preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur
locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision
triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la
construction intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du
loyer
Coupole de verre d’un grand magasin parisien
Coupole de toiture en verre d’un grand magasin parisien
POURQUOI faire l’expertise en valeur vénale d’un bien
immobilier ?
Les motifs portent sur plusieurs domaines à savoir :
Estimation immobilière pour partage, succession , divorce , estimation
patrimoniale ISF ,
Estimation immobilière pour réajustement de droits d’enregistrement,
Estimation immobilière pour prêt bancaire d’acquisition , étude de
restructuration ,
Estimation de valeur d’actifs pour une entreprise ,
Estimation de valeur de reconstruction , expertises préalables,
Estimation après sinistre ,
et à quoi correspondent toutes ces valeurs …….
Estimation immobilière pour partage, succession , divorce :
Il s’agit de la valeur exacte du bien afin que chaque parties ne soient pas avantagé ou
défavorisé dans un partage.
Estimation immobilière pour réajustement de droits d’enregistrement ,
estimation patrimoniale ISF
Il s’agit de la valeur exacte du bien , afin que le propriétaire ou les héritiers puissent déclarer
aux services impôts, la valeur exacte sur laquelle ils seront imposés.
Estimation immobilière pour prêt bancaire d’acquisition , étude de
restructuration ,
Il s’agit de la valeur exacte du bien , sur laquelle l’organisme bancaire va se baser pour
financer le bien ou monter un prêt restructuration .
En faisant procéder à la reprise d’ emprunts professionnels par un organisme de financement de rachat
de crédit, le taux d'endettement est réduit grâce à des mensualités plus faibles, ce qui , pour des
entreprises, dégagent des liquidités à investir ….
JURITEC apporte son expertise aux entreprises pour réaliser
les dossiers d’évaluation qu’il y a lieu de présenter aux organismes financiers
Estimation de valeur d’actifs pour une entreprise ,
Il existe les actifs corporels et les actifs incorporels
L’actif corporel, comprend le matériel , machines, l’outillage , matériel roulant dont l’estimatif
se réalise sur la valeur nette comptable. Si cette dernière est nulle ou faible par rapport au
bon état des actifs considérés, il faut prendre en compte la valeur juste réelle par rapport au
marché.
Les actifs incorporels comprennent la clientèle, le droit au bail, le nom commercial,
l’enseigne, les brevets ………
L’actif immobilier d’une SCI …..
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société qui détient un ou plusieurs
immeubles.
Cette société doit être constituée entre des associées qui sont des personnes physiques
avec des personnes morales, ou bien, des personnes morales ensembles, ou , des
personnes physiques seulement.
Le caractère non commercial de la SCI empêche d'acheter un bien dans le but unique de le
revendre : ce serait un acte de commerce dans le cadre d’une opération dite « de marchand
de biens » .
En revanche, la société peut revendre son bien immobilier si nécessaire et si l’idée
première n’était pas cekke de faire un acte de commerce .
Le bien détenu par cette société constitue son actif immobilier.
Estimation de valeur de reconstruction , expertises préalables,
La Valeur de reconstruction d’un immeuble ou à neuf est égale à : son coût de construction
à l'identique au moment de l'évaluation.
Elle ne peut se déterminer que par le métré des différents corps d'état qui le composent , en
appliquant à chacun d'eux les prix unitaires en cours au moment de son estimatif.
Une expertise préalable est une expertise qui décrit de façon détaillé un bien immobilier ou
mobilier, afin de permettre à tout expert désigné après un sinistre , de réévaluer ce bien à
n’importe quelle date de survenance du sinistre
Estimation après sinistre ,
Une valeur après sinistre
correspond à un estimatif
de dommages correspondant
à un sinistre et est évalué :
en valeur à neuf
en valeur vétusté déduite.
ou
La valeur à neuf correspond à la valeur de reconstruction au jour du sinistre.
La vétusté est la dépréciation d'un bien résultant de son usage ou du temps.
Il s'agit d'un abattement appliqué à l'indemnité en fonction de l'âge et de l'état du bien
sinistré.
La vétusté est fixée à dires d'expert ou à partir d’éléments contractuels
d’assurances.
La valeur dite « vétusté déduite des bâtiments » est une valeur conventionnelle.
Elle est égale à la différence entre la valeur à neuf diminuée de la valeur vétusté.
La vétusté n'a aucun rapport avec l'amortissement comptable.
Venise …………….
Quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées par les experts et
reconnues par l’administration, les tribunaux ….
Différentes méthodes d’évaluation se présentent pour la détermination des valeurs de
cession d’un bien.
Ces méthodes sont les suivantes :
méthode par comparaison qui permet d’évaluer un bien en attribuant un prix
pour chaque composante, à partir de ventes réalisées sur des biens similaires
ou approchants,
méthode sur le revenu qui consiste, à partir d’un revenu constaté, à lui
appliquer un taux de rendement et donc à le capitaliser,
méthode par le coût de remplacement qui consiste à intégrer à la fois
l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés, et qui
permet d’apprécier un immeuble de standard dont l’équivalent est disponible
sur le marché,
méthode indiciaire qui consiste à partir d’une valeur antérieure de lui appliquer
un indice,
méthode de récupération foncière qui consiste à partir d’un prix de vente
d’une opération projetée sur un terrain à restituer les différents coûts grevant
l’opération,
méthode dite professionnelle qui concerne les biens à caractère spécifique ou
monovalent et qui sont des dérivés des méthodes par comparaison directe ou
par le revenu.
La méthode qu’il faut retenir, en fonction des arrêts de la
cassation est :
la cour de
La méthode par comparaison ….
Cependant, on ne peut et ne doit comparer que des biens comparables et c’est à
ce niveau que toutes les erreurs se font
L’expérience + la banque de données de JURITEC permettent d’avoir des
éléments de comparaisons appréciables pour déterminer des valeurs comparatives,
bien que celles -ci varient chaque jour en fonction du marché immobilier et des crises
pouvant surgir ….
Généralités immobilières
•
Indices : ( en cours de construction )
•
Usufruit et nue propriété :
l'usufruitier
Valeur de l'usufruit Valeur de la nuenue-propriété
Moins de 21 ans
90%
10%
De 21 à 30 ans
80%
20%
De 31 à 40 ans
70%
30%
De 41 à 50 ans
60%
40%
De 51 à 60 ans
50%
50%
De 61 à 70 ans
40%
60%
De 71 à 80 ans
30%
70%
De 81 à 90 ans
20%
80%
A partir de 91 ans
10%
90%
Et enfin , que sont ……………..les normes IAS , Bale II ……
IAS -- IFRS
« normes IAS-IFRS » et « fair value » :
International Accounting Standards et International Financial Reporting Standards
la juste valeur
De 1973 à 2001 , existaient les normes IAS ;
Celles –ci sont devenues en 2005 les normes IFRS et s’appliquent à toutes les entreprises
faisant appel public à l’épargne
Ces nouvelles normes comptables reposent sur quelques points dont notamment l’option de
valorisation à la juste valeur
( fair value ) , des actifs et passifs.
Les actifs sont valorisés à leur valeur de marché à la date de clôture du bilan, ce qui a pour
but de rapprocher la valeur réelle marché, de la valeur comptable.
Les normes IAS 16 sont relatives aux immeubles d’exploitation,
Les normes IAS 40 sont relative aux immeubles de placement
Ainsi, on comprend que l’expertise immobilière est une spécialité professionnelle étude
complète, technique et économique,
ne pouvant être réalisé que par un « vrai professionnel de l’expertise » , formé, expérimenté,
La Commission européenne a adopté en 2002 un règlement imposant aux sociétés faisant
appel public à l’épargne, l’adoption du référentiel comptable international ( normes IFRS), à
compter du 1er janvier 2005.
En France, les groupes non cotés ont pu opter pour les normes IFRS dès 2005 ou continuer
à utiliser les règles françaises applicables aux comptes consolidés.
Des grandes directions marquent le référentiel international :
satisfaire les investisseurs,
o
.fournir une information financière fidèle à la réalité économique et pour cela
raisonner en fair value (ou juste valeur).
o
Le but premier des normes IFRS est de satisfaire les besoins des
investisseurs financiers, sans tenir compte des contraintes nationales,
juridiques et fiscales.
Et les dispositions Bale II ? de quoi s’agit il …..
les termes à connaître : Bâle II, ratio Cooke, ratio Mac Donough
Il s’agit de normes internationales visant à améliorer la qualité du système bancaire grâce à
la transparence dans la gestion des risques opérationnels.
Bâle II fait suite aux accords de 1988 qui étaient appelés “accords de Bâle”
et qui définissaient principalement le niveau minimal de fonds propres (ratio Cooke).
Bâle II ajoute notamment la mesure et la maîtrise des risques et est entré en vigueur en
2006.
LE RATIO « Mac Donough » fut le successeur officiel du ratio Cooke.
Le ratio Cooke :
C’est un ratio qui définit le montant de fonds propres minimum que doit posséder une
banque en fonction de sa prise de risque.
Le ratio Mac Donough
introduit pour son calcul la notion de risque et les principes de surveillance constante.
Le dispositif « BALE II » , repose sur trois types d’obligations dits les trois les piliers :
. I : exigences minimales d’un montant de fonds propres ,
. II : Procédure de surveillance préventive,
. III : Communication complète, sur la nature, le volume et les méthodes de gestion des
risques et sur l’adéquation des fonds propres. .
et l’estimation des forêts , des vignobles, des terres agricoles , des terres à
destination de maraîchage, fleurs …( des fleurs « bleu/blanc/rouge » , cela existe ,
sur quels terrains ? ..)
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JURITEC , expert immobilier