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ETUDE SECTORIELLE
SOMMAIRE
SWOT ANALYSIS
3
EXECUTIVE SUMMARY
4
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR
5
- En Chine, une croissance spectaculaire
- Au Liban, vers une gestion plus professionnelle
- En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90
- En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes
- Les pays émergents, un modèle pour le Maroc
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR
8
- Promotion Immobilière, une forte reprise depuis 1996…
- ….soutenue par l'engagement des autorités publiques…
- …et renforcée par un effort commercial de la part des banques
- L’effet d'entraînement du secteur
DES ENTREPRISES EN CROISSANCE
- Un secteur aux multiples intervenants
12
- Un secteur dominé par les opérateurs privés
- Groupe ADDOHA
- Holding Al Omrane
- La Compagnie Générale Immobilière
- Groupe Chaâbi
- Jet Sakane
- Thomas et Piron
UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES...
18
- Secteur assujetti à plusieurs taxes
- Gestion inefficace du foncier
- Lourdeur des procédures administratives
- L'importance du secteur informel
... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES
19
- Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance
démographique
- L'INDH, vers une politique de relogement
- La création de villes nouvelles
- Un développement à l'échelle internationale
FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS
20
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
- Des entreprises fortement capitalistique
- Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires
- Des entreprises faiblement endettées
- Une marge EBE supérieure à 30%
- Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation
ANNEXE 1 : Les différentes taxes auxquelles le secteur est assujetti
24
ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilière
25
ANNEXE 3 : Ratios financiers de l’échantillon
26
SOURCES ET RÉFÉRENCES
30
2
ETUDE SECTORIELLE
SWOT Analysis
Forces
Faiblesses
La conjoncture favorable en raison du déficit
en logements ;
La fiscalité opaque caractérisée par la multitude
de taxes, la multiplicité des barèmes d'imposition
et l'instabilité des textes et lois régissant la fiscalité
immobilière ;
Le coût faible de la main d'œuvre ;
L’alternative rentable de placement que
représente l’investissement immobilier ;
La croissance des encours des crédits
immobiliers.
La rareté des terrains contribuant à accroître
dangereusement l’incidence foncière de
certains projets ;
La lourdeur des procédures administratives ;
La non-rationalisation des promoteurs
immobiliers, notamment les débutants ;
L’absence de cadre réglementaire et fiscal
favorisant l’investissement locatif ;
L’absence d’observatoire, destiné à fournir aux
intervenants, des statistiques importantes
(demande de logements neufs / anciens,
indexation des loyers...).
Opportunités
Menaces
La lutte contre l'habitat insalubre et le lancement
du programme “villes sans bidonville” ;
La concurrence accrue entre les différents
promoteurs ;
La création de villes nouvelles destinées à
alléger la pression démographique sur les
grandes villes ;
La prolifération de l'informel et la pratique
du noir ;
La spéculation sur le foncier ;
La création de fonds de garantie permettant
aux citoyens aux revenus irréguliers d'accéder à
un logement décent ;
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
L'exonération fiscale en faveur des promoteurs
privés pour encourager le logement social ;
La concurrence entre les
contribuant à la baisse des taux ;
L'entrée de nouveaux promoteurs étrangers ;
Sur le court terme, le durcissement de la
législation du travail dans les chantiers affecterait
le rendement des promoteurs.
banques,
L’arrivée d’une offre enrichie de produits de
financement, permettant une meilleure
structuration du marché ;
Sur le long terme, le durcissement de la
législation du travail dans les chantiers,
actuellement laxiste, aboutira à une
rationalisation du marché.
3
ETUDE SECTORIELLE
Executive summary
La promotion immobilière est un secteur
participant à la croissance économique de
nombreux pays de par la création d'emplois et la
génération d'une forte valeur ajoutée.
Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc,
dont le secteur demeure anarchique et peu
développé, pourrait s'inspirer des expériences
des pays à niveau de développement semblable
(Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu,
grâce aux incitations fiscales, à la restructuration
du secteur et au changement de stratégies et de
visions, bénéficier des opportunités offertes.
Au Maroc, le secteur de la promotion immobilière
connaît une phase ascendante. Hormis le déficit
enregistré au niveau du logement -estimé à
1,2 million-, cette activité est encouragée par une
série d'actions entreprises par l'Etat et un effort
commercial important des banques marocaines.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
En raison de la défiscalisation des grands projets
immobiliers, plusieurs promoteurs privés se sont
orientés vers l'habitat social afin de tirer profit du
dynamisme de ce segment. De plus, plusieurs
fonds nationaux ont été consacrés à l'habitat
insalubre pour permettre à une catégorie de la
population l’accès à un logement décent. L'Etat a
également, procédé à la création de villes
nouvelles visant à éradiquer les bidonvilles.
Pour leur part, les banques ont connu un
accroissement de leur portefeuille sur ce
segment. Suite au dynamisme du secteur, les
crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ont
été multiplié par 8 en l'espace de 10 ans, créant
ainsi une concurrence acharnée entre les
différentes banques de la place.
La plupart des entreprises opérant dans la
promotion immobilière sont privées, de création
récente et d'une taille modeste. En dépit du
grand nombre des intervenants dans le secteur,
celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui
bénéficient d'une longue expérience dans le
domaine. Par ailleurs, la restructuration des
entreprises publiques permettrait une meilleure
compétitivité des entreprises marocaines.
En dépit d’un engagement de l'Etat pour
promouvoir le secteur, ce dernier fait face à
plusieurs
obstacles
qui
freinent
son
développement, à savoir la multitude de taxes
et impôts, des promoteurs non structurés et non
rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des
procédures administratives et la gestion
inefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveau
code de l'urbanisme sera mis en vigueur
prochainement et permettrait de mieux gérer
ces contraintes et de tirer profit des perspectives
qu'offre la promotion immobilière.
A un niveau financier, le secteur est très
capitalistique et requiert des investissements
importants. Les entreprises opérant dans la
promotion immobilière ont recours soit à la
sous-traitance des activités de bâtiment soit à la
non déclaration des employés, entraînant une
faible charge de personnel rapportée au chiffre
d'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation
long, les entreprises du secteur ont plus recours
aux dettes structurelles qu'aux dettes
opérationnelles afin d'éviter toute pression
quant au remboursement de cet endettement.
Le soutien effectif de l’Etat au secteur de la
promotion immobilière a permis d’améliorer la
rentabilité des fonds propres des entreprises. En
effet, le ROCE (Return On Capital Employed) a
connu une forte progression entre 2002 et
2004, passant de 15% à 30,4% pour les
entreprises performantes et de 0,7% à 1,6%
pour les moins performantes.
Enfin, le segment social présente les meilleures
opportunités. Les personnes propriétaires de
logements insalubres seront orientées vers des
habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus
en plus de promoteurs privés se sont positionnés
sur ce créneau.
Le moyen et haut standing offrent des
perspectives intéressantes même si la demande
sera inévitablement moins forte que pour le
logement social. Le véritable défi de ce segment
sera de proposer des constructions respectant
les standards internationaux en termes de
qualité et de finitions.
4
ETUDE SECTORIELLE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR
La promotion immobilière est un secteur très dynamique, participant à la croissance économique de
nombreux pays. En effet, dans les pays développés, le secteur a atteint un degré de développement tel
qu'il contribue significativement à la création d'emplois autant qu'à la génération d'une forte valeur
ajoutée.
Ce secteur représente une réelle opportunité pour le Maroc où il reste encore anarchique et peu
développé. Pour tirer profit des retombées positives du secteur sur son économie, le Maroc pourrait
s'inspirer des expériences des pays ayant un niveau de développement semblable à savoir l'Egypte, le
Liban, la Tunisie et la Chine.
Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratégies et de visions sont parmi
les solutions qui ont permis aux pays émergents de structurer le secteur et de bénéficier des opportunités
offertes.
En Chine, une croissance spectaculaire
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Depuis la réforme du logement instituée en 1998,
l'investissement immobilier en Chine a connu une
forte croissance, évaluée à 20% en moyenne
depuis lors. Cette réforme, basée sur le
désengagement de l'Etat du secteur immobilier, a
entraîné une croissance importante du taux de
propriété qui a doublé en 5 ans. Elle a également,
rapporté 2,8 Md. Dh à l'Etat chinois.
nombre de promoteurs immobiliers. Ce
phénomène devrait s'aggraver dans les cinq
prochaines années amenant le nombre des
promoteurs immobiliers de 10 000 à 3 000.
De même, les autorités réorientent l'offre
immobilière vers les logements sociaux en
offrant des avantages fiscaux aux promoteurs
afin de garantir des logements pour les
travailleurs migrants venant des campagnes.
Il est à signaler que l'achat d'un appartement
constitue le placement financier le plus sûr pour
de nombreux chinois, contribuant ainsi à la
promotion du secteur immobilier et entraînant le
ralentissement du développement des marchés
boursiers. De ce fait, la croissance de
l'investissement immobilier en Chine a favorisé la
demande pour les matériaux de construction et
la spéculation immobilière.
La réussite de la Chine dans le secteur de la
promotion immobilière repose sur le
désengagement de l'Etat en faveur des
promoteurs privés, la concentration autour des
gros promoteurs et la présentation d'avantages
fiscaux aux différents intervenants.
Ce secteur, en Chine, est dominé par les
entreprises locales qui sont fortement
concentrées dans les grandes villes où le rythme
de construction est élevé. En dépit de sa forte
croissance, le marché chinois reste fermé aux
investissements étrangers qui ne sont autorisés
que sous forme de joint-venture minoritaire avec
des partenaires chinois. Les hongkongais font
exception. En effet, ceux-ci sont autorisés à
investir et à implanter des filiales en Chine grâce
à l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong
Closer Economic Partnership).
Au début des années 90, le secteur de
l'immobilier au Liban a fortement participé au
développement de l'économie. Cependant,
cette activité connaît quelques difficultés liées à
l'inadéquation entre l'offre et la demande. Alors
que la demande était plutôt orientée vers des
appartements de moyen standing, l'offre
s'adressait à une clientèle haut de gamme. Cette
inadéquation a conduit le secteur vers une
récession, entraînant la chute des prix suite au
manque de liquidité.
Dans le but d'encourager la profession, les
autorités chinoises ont favorisé les mouvements
de concentration. Ces incitations interviennent
après le resserrement de l'offre de crédit
bancaire, ayant entraîné une réduction du
Au
Liban,
vers
professionnelle
une
gestion
plus
Pour surmonter ces contraintes, le secteur
immobilier au Liban est en pleine restructuration.
Les différents acteurs du secteur se sont engagés
dans une gestion plus professionnelle basée sur
des études de marché et de faisabilité.
5
ETUDE SECTORIELLE
Le Liban est doté de nombreux atouts lui
permettant de bénéficier de l'implantation des
sociétés étrangères : proximité géographique au
Proche et Moyen Orient et restructuration du
secteur de l'immobilier.
Le succès du Liban dans le secteur de la
promotion immobilière est dû à une
organisation plus claire du secteur conjuguée à
une vision stratégique adoptée par les
entreprises suite à une prise de conscience des
opérateurs.
En Egypte, un regain de dynamisme depuis les
années 90
A l'image de la situation au Liban, le marché
immobilier en Egypte a souffert pendant les
années 80 de l'inadéquation entre l'offre et la
demande. En effet, l'offre s'est concentrée sur le
logement de luxe, garantissant un taux de retour
sur investissement élevé, alors que la demande
était majoritairement orientée vers les logements
sociaux et de moyen standing.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoins
de la population estimés à 750 000 unités par
an. L'inadéquation entre l'offre et la demande
est aggravée par la forte proportion de
logements vides atteignant 50 000 unités, soit
15% du total des logements du Caire. Cet écart
s'explique, essentiellement, par les motivations
spéculatives que représentent l'acquisition d'un
logement et le souhait des propriétaires de
conserver leurs biens pour leurs enfants.
Le secteur a connu un regain de dynamisme
depuis les années 1990 suite aux efforts
entrepris par le gouvernement afin de proposer
des logements aux couches moyennes et
inférieures de la population. A cet égard, deux
projets importants sont actuellement menés par
les autorités publics : le Projet Moubarak qui
prévoit la construction de 70 000 logements
destinés à de jeunes adultes et le Future Housing
Project qui concerne 15 000 logements destinés
à une population à revenus limités.
Par ailleurs, le gouvernement égyptien s'est
engagé dans plusieurs actions afin de
promouvoir le secteur. A cet effet, a été adoptée
en juin 2001 la loi sur les emprunts
hypothécaires, permettant aux couches sociales
moyennes d'acquérir un logement, financé à
hauteur de 80% par un prêt bancaire pour des
remboursements étalés sur 20 à 30 ans. Cette loi
donne le droit aux banques de saisir le bien en
cas de défaut de paiement. Cependant, elle
reste tributaire de plusieurs éléments :
La forte proportion de logements informels,
pour lesquels il n'existe pas de titre de
propriété ;
L'incertitude qui règne sur l'effectivité de la
saisie du bien en cas de défaut de paiement ;
Le
montant
élevé
des
droits
d'enregistrement des biens immobiliers.
Le gouvernement s'est également, engagé dans
la création de villes nouvelles dans le but de
désengorger les grands centres urbains et de
répondre à la forte croissance démographique.
Pour renforcer cette initiative, le gouvernement
égyptien présente quelques mesures incitatives
aux investisseurs privés, allant de la réduction du
coût d'acquisition des terrains offerts par le
ministère du logement à l'exemption fiscale sur
10 ans en passant par des démarches
administratives allégées.
De ce fait, le lancement de plusieurs projets
sociaux, l'adoption de la loi sur les emprunts
hypothécaires et la création de nouvelles villes
ont participé à l'essor de l'immobilier en Egypte.
En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré
quelques contraintes
Le secteur de la promotion immobilière augure
d'un fort potentiel en raison de son importance
économique et de ses effets sociaux. Il
comprend 700 promoteurs immobiliers réalisant
15 000 logements par an, soit 30% de
l'ensemble des logements construits. Il est à
signaler que 80% des ménages tunisiens sont
propriétaires de leurs logements.
La politique de l'Etat visant la réduction du
nombre des promoteurs publics, qui ne
représentent plus que 15% à 20% du secteur, a
donné des résultats très positifs. Ainsi, la moyenne
de
construction
de
logements
par
1 000 habitants et par an s'établit à 7,1 pour mille,
dépassant la moyenne enregistrée au Maroc.
6
ETUDE SECTORIELLE
Moyenne de construction de logements dans
quelques pays
Moyenne de construction
de logements par 1 000 habitants
et par an
Dès lors, la réduction du nombre de
promoteurs, la réhabilitation des quartiers
populaires et l'éradication des logements
rudimentaires ont permis au secteur immobilier
tunisien d'évoluer favorablement.
Tunisie
7,1
Les pays émergents, un modèle pour le Maroc
France
6,2
Turquie
4
Egypte
3,4
Maroc
3
Pays
Source : Spécial Promotion Immobilière, Tunisie, 2001
Les efforts déployés par les différents opérateurs
tunisiens ont donné des résultats satisfaisants.
Aujourd'hui, les logements rudimentaires ne
représentent plus que 1% de l'ensemble du parc.
En dépit de ce dynamisme certain, le secteur de
la promotion immobilière doit faire face à
plusieurs contraintes :
- Un coût du logement élevé ;
A la lumière des expériences de ces différents
pays, les principaux facteurs ayant contribué à
l'expansion du secteur de la promotion
immobilière sont :
La réduction du nombre de promoteurs en
favorisant la concentration autour des gros
opérateurs ;
La création de villes nouvelles dans les
périphéries des grandes villes pour répondre à
une forte croissance démographique ;
L'adoption de lois permettant aux personnes
aux revenus insuffisants de financer leur
logement moyennant des remboursements à
long terme.
- Une cherté du foncier ;
- Une main d'œuvre qualifiée de plus en plus rare ;
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
- Une hausse des délais de lotissement conjuguée
à l'absence de système de financement sur une
telle période.
7
ETUDE SECTORIELLE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR
Ce chapitre a été réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.
La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance,
compte tenu du déficit en logements estimé à 1,2 million d'unités. L'influence d'un tel secteur sur
l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de
par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pour
les citoyens. Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par un effort
commercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90.
Promotion immobilière, une forte reprise
depuis 1996…
Le secteur de la promotion immobilière a connu
une forte reprise, observée depuis 1996, grâce
au lancement du programme des 200 000
logements et à la défiscalisation des grands
projets, comportant plus de 2 500 logements
sociaux.
Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui
a connu ces dernières années un dynamisme
incontestable en raison d'un rythme de
construction soutenu et qui ne cesse de doubler
d'année en année, la promotion immobilière est
un secteur porteur. En effet, la cadence de
construction est passée de 45 000 logements en
2002 à 99 000 unités en 2003. Cette évolution
s'est répercutée positivement non seulement sur
la promotion immobilière mais aussi sur d'autres
secteurs qui y sont liés à savoir l'industrie du
ciment, du bois et d'autres...
Le rythme de construction a été favorisé par
l'évolution du nombre des autorisations de
construire, enregistrant une hausse importante,
estimée à 15%, passant de 41 285 à 47 378.
Cette croissance a permis une forte évolution,
+21%, du nombre de logements.
La hausse de l'offre en logements a été
encouragée par une demande forte et variée. En
plus de la demande locale qui s'accroît d'année
en année, le secteur bénéficie d'une demande
externe traduite par la volonté des marocains
résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des
jeunes entrepreneurs étrangers, visant le
logement secondaire au Maroc, pays doté d'un
faible pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et
d'une main d'œuvre bon marché.
Évolution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003)
En milliers
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Désignation
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
33
39
40
40
39
38
38
41
47
Évolution de la
surface des
planchers en m²
9 340
12 215
11 294
11 898
11 472
12 347
12 889
13 913
18 387
Évolution de la
surface bâtie
en m²
3 591
4 565
4 442
4 556
4 619
4 782
4 765
5 150
6 049
66
105
83
87
80
82
83
89
108
Évolution du
nombre des
autorisations
de construire
Évolution du
nombre de
logements
autorisés
Source : l'Habitat en Chiffres, 2003
8
ETUDE SECTORIELLE
….soutenue par l'engagement des autorités
publiques…
La défiscalisation des grands projets, une
opportunité pour les opérateurs privés
La relance du secteur a permis aux promoteurs
privés d'occuper une grande part du marché des
logements sociaux. En effet, depuis 1994, le
secteur privé a commencé à s'intéresser à ce
segment suite au discours royal, appelant à un
programme national de construction de 200 000
logements destinés aux couches les moins
favorisées. Ce n'est qu'à partir de 1998 que la
part de marché du privé s'est renforcée,
dépassant celle du secteur public.
Évolution du nombre de logements agréés
par type de promoteur
Public
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
Des Fonds nationaux destinés à l'habitat
insalubre, une bouffée d'oxygène pour les
personnes aux revenus insuffisants
30 000
20 000
10 000
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Source : l'habitat en chiffres, 2003
IMMOBILIÈRE
Cette forte contribution du secteur privé a été
soutenue par la signature de plusieurs
conventions entre l'Etat et les promoteurs dans le
cadre du programme des 200 000 logements
mais aussi, par l'exonération d'un certain nombre
de taxes et impôts.
PR O M O T I O N
Le secteur privé a fortement contribué à la
réalisation du programme des 200 000
logements lancé par l'Etat en construisant 78%
de l'ensemble de logements agréés contre
seulement 22% pour le secteur public. Cet écart
s'explique, essentiellement, par la volonté de
l'Etat de se désengager de ce secteur au profit
des opérateurs privés.
Toutefois, ce rythme croissant a connu une
baisse en 2005 suite au non renouvellement des
conventions promoteurs privés - Etat. Ceux-ci
n'ont pas réussi à vendre les logements construits
suite à une baisse de la demande et n'ont pu de
ce fait renouveler les conventions avec l'Etat.
Privé
90 000
Pour remédier à ce problème, l'Etat entend
adopter une nouvelle politique de l'habitat en
proposant aux promoteurs immobiliers des lots
de terrains avec des avantages fiscaux et des
modalités de paiement très avantageuses. En
contrepartie, les promoteurs devront produire
des logements économiques à des prix
beaucoup plus abordables pour permettre à une
certaine tranche de la population d'être
propriétaire de son logement.
Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, les
promoteurs immobiliers sont contraints de
réaliser des projets de 2 500 logements sociaux
sur une période ne dépassant pas 5 ans.
Malgré les efforts de l'Etat visant à permettre aux
couches sociales démunies d'avoir accès au
logement, celles-ci n'en ont pas bénéficié. D'une
part, le prix de l'appartement demeure élevé par
rapport à leur pouvoir d'achat et, d'autre part, les
promoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'un
logement aux autres couches sociales.
L'Etat a également, procédé à la création d'un
fonds national destiné à l'habitat insalubre et ce,
à travers l'instauration d'une taxe spéciale sur le
ciment fixée à 0,10 Dh/kg. Cette réserve
totalisait 1 Md.Dh dont le produit sert à
alimenter le Fonds de solidarité pour le logement
des salariés.
D'autres Fonds de garantie ont été créés par l'Etat
en vue de faciliter l'accès au logement pour les
personnes aux revenus instables ainsi que les
fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la
ristourne d'intérêt qui variait entre 2% et 3,5%
pour les logements sociaux.
La Caisse Centrale de Garantie propose trois
Fonds de garantie à savoir FOGARIM, destiné
aux ménages à revenus irréguliers et modestes,
FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE
pour les fonctionnaires et agents de l'Etat et
autres employés du secteur public.
9
ETUDE SECTORIELLE
Ces Fonds de garantie ont été mis en place ces
dernières années afin d'encourager les
établissements bancaires à faciliter l'accès à la
propriété au profit des ménages les plus
nécessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% du
montant du prêt, le reste étant garanti par
l'hypothèque du bien en question. A fin 2005,
les garanties au titre de logements sociaux ont
atteint 2,27 Md.Dh, tiré essentiellement par
FOGALEF.
Programme "villes sans bidonvilles" pour
contrecarrer le déficit en logements
Les statistiques concernant l'habitat au Maroc
ont montré que 770 000 familles, soit 4 millions
de personnes habitent aujourd'hui, les
bidonvilles ou résident dans des habitations non
réglementaires qui continuent à croître au
rythme de 40 000 unités par an, représentant
40% des constructions annuelles. Cette
évolution risque d'affecter l'équilibre du tissu
social et la salubrité de l'environnement.
Pour remédier à ce problème et en collaboration
avec les collectivités locales, l'Etat a procédé à la
signature du contrat programme "villes sans
bidonvilles", lancé en juillet 2004 et devrant
toucher près de 212 000 familles. Suite à la
signature de ce contrat, l'Etat devra s'occuper de
la viabilisation des terrains à travers la société
Al Omrane dont la mission principale est
d'équiper, d'aménager et de vendre les terrains
aux partenaires.
En effet, le dynamisme du secteur a permis une
croissance considérable des parts de marché de
ce segment durant ces dix dernières années,
passant de 7,2% en 1995 à 18% à fin 2005.
La reprise du secteur de la promotion
immobilière a eu des retombées positives sur les
banques marocaines. De ce fait, les crédits
immobiliers ont connu une forte croissance
depuis le début de cette décennie, traduite
d'une part par l'augmentation de l'encours des
crédits octroyés aux promoteurs immobiliers qui
est passé de 2,7 Md.Dh en 2003 à 4,11 Md.Dh
en 2005, soit une progression annuelle
moyenne de 52,2%, et d'autre part, par les
crédits accordés aux acquéreurs qui sont passés
de 15 Md.Dh en 2001 à plus de 40 Md.Dh en
2005, en progression annuelle moyenne de
27,8%.
Cette évolution s'explique essentiellement par la
baisse des taux d'intérêts conjuguée à la facilité
d'accès aux crédits et à la création de Fonds de
garantie.
Évolution des crédits immobiliers en faveur
des acquéreurs (1995-2005)
45 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
Création de villes nouvelles
5 000
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
0
Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villes
nouvellement aménagées, respectivement, aux
alentours de Marrakech, Rabat et Casablanca.
La création de ces villes satellites, au cours de
ces dernières années, vise, essentiellement, à
absorber le développement démographique et à
alléger la densité au niveau des grandes villes du
Royaume.
…et renforcée par un effort commercial de la
part des banques
L'engagement de l'Etat vis-à-vis du secteur a été
consolidé par un effort commercial des banques
marocaines où les crédits immobiliers
constituent des sources de revenu très
appréciables.
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Source : GPBM
Un dynamisme créant une
concurrence entre les banques
forte
La BCP continue à dominer le marché du crédit
immobilier en octroyant, à elle seule,
12,2 Md.Dh d'encours, soit 33,4% du total des
crédits immobiliers accordés par l'ensemble des
banques, suivie d'AWB qui occupe la deuxième
place avec un total de crédits octroyés de
8,5 Md.Dh.
10
ETUDE SECTORIELLE
Évolution des parts de marché des crédits
immobiliers octroyés par les banques marocaines
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2001
2002
2003
2005
2004
Attijari Wafa
BCP
BMCE Bank
BMCI
CDM
SG
Source : GPBM, BMCE Bank
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
BMCE Bank a, quant à elle, déployé des efforts
considérables durant les cinq dernières années,
ses
parts
de
marché
s’améliorant
significativement, de 4% en 2001 à près de
12,2% à fin 2005.
L’effet d'entraînement du secteur
Le secteur de la promotion immobilière est un
secteur vital vu son importance à la fois
économique et sociale. Il contribue fortement à
l'essor de plusieurs secteurs à savoir le logement,
la vente des matériaux de construction et les
industries qui y sont liées.
La construction d'un logement fait appel à
plusieurs secteurs, notamment, l'industrie du
ciment, la miroiterie, la vitrerie de bâtiment et
l'industrie de bois dont l'essor dépend fortement
de la bonne tenue du secteur de la promotion
immobilière. Par ailleurs, l'acquisition d'un
logement nécessite un équipement en
électroménager et en meubles, entraînant une
hausse de la consommation de ces biens. Il est à
signaler que tout logement a besoin
d'infrastructures en eau et en électricité. La
promotion immobilière participe donc à
l'évolution de la consommation de ces deux
ressources.
La crise traversée par le CIH ainsi que l'ouverture
du marché ont permis le transfert d'une partie
des crédits immobiliers vers les autres banques
de la place. La part de cet organisme dans le
total des crédits immobiliers octroyés aux
particuliers est alors passée de 34,2% à 23,1%
entre 2002 et 2005.
Avec le dynamisme que connaît le secteur,
plusieurs nouveaux métiers ont vu le jour. Les
syndics de copropriété ont été créés pour
répondre aux besoins nouveaux des
propriétaires et de veiller au respect des règles
de copropriété. De leur côté, les banques
diversifient leurs offres au niveau des crédits
immobiliers pour mieux satisfaire les exigences
de leur clientèle.
Cependant, le CIH pourrait améliorer son image
dans les années à venir et ce, suite à la
participation de la Caisse d'Epargne française
dans son capital à hauteur de 35% et à
l'augmentation du capital de la CDG pour
assainir la situation financière de la banque.
Enfin, le développement du secteur immobilier
permettra la réduction du chômage en créant
des emplois et un accès facilité à un logement
décent. Ces éléments se traduisent par une
amélioration de l’hygiène et de la qualité de vie.
Industrie de Ciment
Miroiterie de bâtiment
et vitrerie
Prolifération des
sociétés de syndic
Crédits Immobiliers
Promotion
Immobilière
Industrie de bois
Hausse de la consommation
de l'eau, de l'électricité et
des biens d'ameublement
Sanitaire
Réduction du chômage et
des bidonvilles
11
ETUDE SECTORIELLE
DES ENTREPRISES EN CROISSANCE
La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées
récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre
d'opérateurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur une grande
expérience.
De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité des
entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au
Maroc.
Un secteur aux multiples intervenants
Les résultats de l'étude effectuée par le Ministère
de l'Habitat et de l'Urbanisme ont dévoilé que le
nombre d'intervenants dans le secteur de la
promotion immobilière est estimé à 10 493
entités à fin 2001. Ce nombre, regroupant
toutes les entités organisées et non organisées
opérant, essentiellement, dans le secteur de la
production réglementaire du logement, est
réparti comme suit :
Il a été dénombré 793 promoteurs immobiliers,
soit 11,4% de l'ensemble du secteur. Ces
entreprises emploient 11 100 personnes, ne
représentant que 3,8% de l'effectif total de la
promotion immobilière. A la même date, ce
secteur a réalisé un chiffre d'affaires important,
estimé à 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffre
d'affaires global.
Répartition des intervenants du secteur
de la promotion immobilière par
catégorie
2 500
1984
2 000
1409
1 500
1695
1303
1204
1064
703
1 000
368
500
22
303
Cependant, seuls six catégories parmi ces
intervenants contribuent effectivement à l'essor
de la promotion immobilière, leur nombre ayant
atteint 6 951 en 2001. Les producteurs et
distributeurs de matériaux de construction
représentent près de 44% du total des
intervenants dans le secteur, les architectes 20%,
les entreprises de construction 19%, les
promoteurs immobiliers 11% et les bureaux
d'études techniques 5%.
258
ls
ou
Ag
.
Ad
rs
Im
m
ob
.
N
ot
ai
re
s
.
eu
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ot
om
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D
ist
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ns
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Co
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En
tre
p.
od
le
To
po
g.
T
r.
C
on
trô
BE
Bu
Ar
ch
ite
ct
es
0
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2001
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilière
Effectif des entreprises
Catégories d'intervenants
Chiffre d'affaires
Emplois
Md.Dh
%
Md.Dh
%
Effectif*
%
effectif moyen
Bureaux d'études techniques
0,37
5,3
0,78
1,9
3,00
1
8
Architectes
1,40
20,3
0,81
2
7,00
2,4
5
Entreprises de construction
1,33
19,2
13,90
34
146,50
49,7
11
Producteurs de matériaux de construction
1,06
15,3
17,40
42,6
63,50
21,6
60
Distributeurs de matériaux de construction
1,98
28,5
1,43
3,5
63,40
21,5
32
Promoteurs immobiliers
0,79
11,4
6,50
15,9
11,10
3,8
14
Total
6,95
100
40,82
100
294,50
100
42
Source : Monographie du secteur de la promotion immobilière, 2001
* en milliers
12
ETUDE SECTORIELLE
Un secteur dominé par les opérateurs privés
Répartition du chiffre d'affaires des
entreprises du secteur, 2003
Les entreprises publiques opérant dans le
secteur se sont restructurées au cours de ces
dernières années. En effet, l'Etat a décidé de
regrouper trois organismes publics à savoir
l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat
Insalubre (ANHI), la Société Nationale
d'Equipement et de Construction (SNEC) et la
société Attacharouk en une seule entreprise, Al
Omrane. Celle-ci a, récemment, fusionné avec
les établissements ERAC, qui ont assaini toutes
leurs dettes vis-à-vis du CIH.
Addoha
15%
Al Omrane
4%
CGI
4%
Jet Sakane
1%
Autres
76%
Longtemps positionnée sur le segment du
moyen et du haut standing, la Compagnie
Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe
Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG)
commence à s'imposer depuis 2001 dans le
logement social.
Il est à signaler qu'en 2003, l'entreprise Yousra Li
Tajhiz, filiale du Groupe Chaâbi, n'était pas
encore créée et ne figurait donc, pas parmi les
leaders du secteur.
Ce secteur demeure cependant dominé par les
entreprises privées qui font preuve d'un
dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à
lui seul 15% de part de marché, dépassant de loin
les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le
reste, 77%, est effectué, essentiellement, par de
petites entreprises non structurées.
Les principaux acteurs de la Promotion Immobilière, 2004
Société
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Groupe ADDOHA
Domiciliation Chiffre d'affaires Capital
En millions de dirhams
Actionnariat
Principales références
Détenue par M.
Anas Sefrioui
Logements ADDOHA,
AL Baraka, Al Kawtar
Casablanca
1427
10*
Al Omrane
Rabat
869,3
394,2
Compagnie Générale
Immobilière
Rabat
274
40
Filiale du Groupe de
la Caisse de Dépôt et
de Gestion
Opération
Cité Jardin
El Menzeh,
Al Kora, Ouled Mtâa
Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca
254,9
6
Filiale du groupe Chaâbi
-
Jet Sakane
Casablanca
74,32
10
Filiale du groupe Jet
Résideances
Jet Sakane
à Sidi Maârouf
sur 18 800 m²
Thomas &Piron
Casablanca
32,5
0,1
Filiale du groupe
Belge Thomas & Piron
Logements Arrajae
et Al Baraka
Organisme sous tutelle
Habitat économique
du Ministère délégué chargé
et social dans
de l'Habitat et de l'Urbanisme
plusieurs villes:
Agadir, Casa,
Settat, Fes,
Errachidia
et d'autres.
* Le capital de Douja Promotion a été porté à 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse.
13
ETUDE SECTORIELLE
Groupe ADDOHA
Avec une production annuelle de 7 000 logements,
le Groupe Addoha ou Douja Promotion s'est
affirmé en tant qu'entité active. En effet, à fin 2004,
le Groupe a comptabilisé 22 projets réalisés,
représentant 25 271 logements et 5 projets en
cours de finalisation, soit 13 458 unités.
Les efforts déployés par le Groupe afin d'offrir un
produit fiable, satisfaire une clientèle devenue de
plus en plus exigeante et respecter les délais de
livraison ont été couronnés par l'obtention de la
certification ISO 9001 - version 2000 - délivrée en
2001 par la SGS European Quality Certification.
Le Groupe est considéré comme étant le
premier opérateur arabo-africain à avoir obtenu
cette certification couvrant la conception, le
développement, la production et la
commercialisation de logements.
Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe a
procédé à la création d'un guichet unique
d'habitat regroupant l'ensemble des services qui
interviennent dans l'acte d'achat d'un logement.
Cette initiative permettra une évolution de la
vente des logements et la réduction des délais
de commercialisation.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Ce guichet permet aux clients d'effectuer leur
achat au siège du Groupe qui abrite tous les
services nécessaires liés à l'acquisition d'un
logement : les délégués de la conservation
foncière, les services d'enregistrement et de
législation des signatures des communes et les
agences bancaires, notamment la BCP, le CIH et
BMCE Bank, ainsi qu'un service de la Lydec pour
le contrat d'adduction aux réseaux d'eau et
d'électricité.
Longtemps positionné sur le segment du
logement social à Casablanca, le Groupe
ADDOHA compte servir d'autres villes du
Royaume et diversifier ses activités en
produisant des constructions de moyen et haut
standing mais aussi, des bureaux et des
commerces.
Au cours de ces dernières années, Douja
Promotion a connu une croissance notable,
avec un chiffre d'affaires passant de 565 MDh
en 2002 à 1,4 Md.Dh en 2004, soit une
évolution annuelle moyenne de 58,9%.
La hausse du chiffre d'affaires s'explique,
essentiellement, par la forte présence du
Groupe dans le marché de l'immobilier,
accompagnée du lancement des fonds de
garantie en 2004, permettant à une large
population d'acquérir un logement social.
La hausse du chiffre d'affaires a entraîné une
évolution positive du résultat net qui a connu
une hausse annuelle moyenne de 65,7%.
En 2006, les actionnaires de la société ont
décidé en Assemblée Générale Extraordinaire
de porter le capital de 10 MDh à 1,35 Md. Dh
par prélèvement sur le compte report à
nouveau. L'AGE a également, changé la
dénomination de l'entreprise.
Cette même année a connu l'introduction en
bourse de Douja Promotion, première
entreprise du secteur à être cotée. L'opération
porte sur 35% du capital, soit un montant global
de 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre la
volonté de l'entreprise de s'engager dans un
processus de transparence financière.
Douja Promotion
Chiffre
d'affaires
2004
Variation
2003/2004
2003
Variation
2002/2003
2002
1 427
34,1%
1 064
88,3%
565
Résultat
d'exploitation
461
18,5%
389
83,5%
212
Résultat net
437
27%
344
116,3%
159
Marge
opérationnelle 32,3%
36,6%
37,5%
Marge nette
30,6%
32,3%
28,2%
ROE
35,9%
42,9%
33%
ROA
18,8%
19,5%
11,6%
Source: OMPIC
Holding Al Omrane
La fusion des trois établissements publics à
savoir, l'Agence Nationale de lutte contre
l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale
d'Equipement et de Construction (SNEC) et la
société Attacharouk a donné naissance au
holding d'aménagement Al Omrane.
La mission principale du nouveau né est de
réaliser des actions d'aménagement et de
lotissement de terrains destinés à la promotion
de l'habitat social en partenariat avec le secteur
14
ETUDE SECTORIELLE
privé, de résorber les bidonvilles et l'habitat
insalubre et de développer la maîtrise d'ouvrage
urbaine et sociale.
Employant près de 1 200 personnes, l'entreprise
a connu une amélioration du chiffre d'affaires,
passant de 316,5 MDh en 2003 à 869,30 MDh
en 2004, soit une progression de 174,7%.
L'évolution du chiffre d'affaires est le résultat de
la fusion des trois organismes publiques,
devenue effective depuis fin 2003.
En dépit de cette performance, la marge EBE a
connu une chute importante depuis 2002, due
à une forte baisse de la valeur ajoutée
conjuguée à une hausse des charges du
personnel.
Holding Al Omrane
La baisse du chiffre d'affaires s'explique par
l'engagement de l'entreprise dans plusieurs
projets durant 2003 dont les retombées ne se
feront sentir que dans les années à venir.
Compagnie Générale Immobilière
2003
Variation
2002-2003
2002
Chiffre d'affaires
561,7
0,8%
557,3
Résultat d'exploitation
80,8
23,3%
65,5
-101,5
-280,7%
56,2
Résultat net
Marge opérationnelle
13%
13,3%
Marge nette
-18,1%
11,3%
ROE
-5,7%
3,8%
ROA
-1,1%
0,7%
2004
Variation
2003/2004
2003
Variation
2002/2003
2002
Groupe Chaâbi
Chiffre
d'affaires
869,3
174,7%
316,5
-26,1%
428,4
Résultat
d'exploitation
70,2
35,3%
51,9
308,7%
12,7
Résultat net
40,8
42,2%
28,7
92,6%
14,9
Marge
opérationnelle
8,1%
16,4%
3%
Marge nette
4,7%
9,1%
3,5%
ROE
7,5%
11,8%
7%
ROA
0,5%
0,7%
0,4%
Source: OMPIC
La Compagnie Générale Immobilière
IMMOBILIÈRE
Depuis sa création, il y a 44 ans, la Compagnie
Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe de
la Caisse de Dépôt et de Gestion, contribue à la
réalisation de logements sociaux en faveur des
personnes aux revenus insuffisants.
PR O M O T I O N
Source : ANAFI
L'entreprise réalise près de 40 projets chaque
année, faisant appel à un savoir-faire et à un
professionnalisme spécifiques, lui permettant de
répondre à ses objectifs de rentabilité,
d'efficacité et de qualité.
2003 a été une année de diversification des
activités de la société. En effet, elle s'est lancée
dans la réalisation de plusieurs logements
promotionnels, le lancement des opérations
d'éradication du logement insalubre et
l'aménagement de zones touristiques et
industrielles.
Créée en 1948, la société AFCA spécialisée dans
la promotion immobilière a fusionné en 2001
avec les autres entreprises immobilières du
groupe pour donner naissance à Chaâbi Lil
Iskane. Pôle immobilier de Ynna Groupe,
l'entreprise est un leader marocain capitalisant
sur une longue expérience lui permettant d'être
leader sur l'ensemble de ses métiers, et ce,
malgré une forte concurrence. Grâce à son
expertise, l'entreprise a pu exporter son savoirfaire vers les pays africains.
Chaâbi Lil Iskane cible une clientèle large en
offrant des logements pour tous les segments.
Ses produits sont d'un rapport qualité-prix
convenable et répondent aux besoins de
chaque type de clientèle.
En 2004, le Groupe Chaâbi est passé par une
réorganisation profonde, permettant une
répartition du pôle de la promotion immobilière
du Groupe en 3 catégories.
- La société Chaâbi Lil Iskane : entreprise de
gestion technique, financière et commerciale ;
- La société CHAFIPA : société de financement
et de participation ;
- 38 autres entreprises immobilières dont Yousra
Li Tajhiz, principale entreprise immobilière du
Groupe.
15
ETUDE SECTORIELLE
Née en 2004, Yousra Li Tajhiz est passée d'un
chiffre d'affaires de 18 MDh en 2004 à 295
MDh en 2005. Ce fort accroissement s'explique
d'une part par le démarrage réel de l'activité en
2005 et d'autre part par le dynamisme que
connaît le secteur, à la forte présence du Groupe
Chaâbi sur le marché de l'immobilier et à la
réorganisation du Groupe, excluant Chaâbi Lil
Iskane de toute activité de construction.
L'évolution du chiffre d'affaires a également, permis
une hausse importante du résultat d'exploitation.
A l'instar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane a
développé le concept Jet Sakane Khadamate
afin de faciliter la sécurisation de toutes les
transactions par notaire, gestion professionnelle
du syndic et le service après vente.
La filiale ne s'est pas contentée de réaliser des
projets au Maroc, elle s'est orientée vers d'autres
pays africains tels que le Gabon pour la réalisation
d'un projet de 2 000 logements sociaux et la
Guinée. En outre, le Groupe a pu remporter un
contrat portant sur la réalisation de 10 000
logements en Amérique Latine (Trinité et Tobago).
Yousra Li Tajhiz
2005
Variation
2004-2005
294,9
1 538,3%
18
Résultat d'exploitation
14
3 395%
0,4
Résultat net
3,1
-561,8%
-0,7
Chiffre d'affaires
4,8%
2004
2,2%
Marge nette
1,1%
-3,8%
ROE
37,1%
-211,4%
ROA
0,5%
-0,5%
Source : Banque Corporate, BMCE
Le chiffre d'affaires de la filiale ne cesse de
croître pour atteindre 74,32 MDh en 2004
contre 66,90 MDh en 2003, soit une
progression de 11,1%. Cependant, le résultat net
a connu une baisse de 22,9% suite à une
dégradation du résultat d'exploitation de 24,4%
entre 2003 et 2004.
Le Groupe Jet Sakane a signé récemment une
convention de partenariat avec le Groupe
Bahreini "Real Capita" pour la réalisation de
22 000 logements dans plusieurs villes du
Royaume.
Suite au succès qu’a connue l’introduction du
Groupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chaâbi
compte introduire sa filiale Chaâbi Lil Iskane à partir
du 3ème trimestre de l’année 2007.
Jet Sakane
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
En 2000, le Groupe Jet a lancé une filiale
spécialisée dans le secteur immobilier et plus
précisément dans la maîtrise d'ouvrage social au
Maroc et à l'Etranger, baptisée Jet Sakane.
L'entreprise entend réaliser un projet de 5 000
logements à l'horizon 2007, basé sur des
techniques de construction modernes afin de
garantir une qualité meilleure, respecter les
délais de livraison et privilégier l'environnement
et le bien être des copropriétaires en créant des
espaces verts.
Jet Sakane
2004
Variation
2003/2004
2003
Variation
2002/2003
2002
Chiffre
d'affaires
74,3
11,1%
66,9
6,3%
62,9
Résultat
d'exploitation
9,9
-24,4%
13,1
72,2%
7,6
Résultat net
6,9
-22,9%
8,9
81,2%
4,9
Marge
opérationnelle 13,3%
19,7%
12,1%
Marge nette
9,3%
13,4%
7,8%
ROE
22,3%
37,3%
32,8%
ROA
6,3%
5,5%
6,3%
Source : OMPIC
Thomas et Piron
L'entreprise Thomas et Piron a été créée en
1976 par Louis-Marie Piron, étudiant et Charles
Thomas, maçon. Vu les compétences déployées
par les deux fondateurs, l'entreprise fût certifiée
ISO 9001 à plusieurs reprises.
16
ETUDE SECTORIELLE
En 1999, Thomas & Piron ont commencé à
exporter leur expertise et leur savoir-faire. Un an
après, l'entreprise fût implantée au Maroc dans
le but de tirer profit du dynamisme que connaît
le secteur.
Chiffre
d'affaires
2004
Variation
2003/2004
2003
Variation
2002/2003
32,5
35,4%
24
69%
2002
14,2
Résultat
d'exploitation
1,8
80%
1
-60%
2,5
Résultat net
-1,1
-54,2%
-2,4
500%
-0,4
Marge
opérationnelle
5,5%
4,6%
18%
Marge nette
-3,4%
-10,1%
-3,1%
ROE
35,1%
116,8%
-126,6%
ROA
-3,3%
-4,1%
-0,8%
Source : OMPIC
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Fraîchement installée au Maroc, la firme a pu
réaliser deux projets importants dans le quartier
de Bourgogne à Casablanca (Arrajae et
Al Baraka). Son chiffre d'affaires a connu une
hausse annuelle moyenne de 51,5% en raison
de la qualité de sa production ainsi que la non
pratique du noir.
Thomas & Piron
17
ETUDE SECTORIELLE
UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES...
Ce chapitre est réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.
Malgré un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilière, le secteur fait face à plusieurs
contraintes qui entravent son développement à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs
non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et la
gestion inefficace du foncier. L'établissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieux
gérer ces contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.
En dépit d'une bonne tenue du secteur et du
soutien de l'Etat, la promotion immobilière reste
tributaire de plusieurs contraintes, freinant son
développement.
Il est à signaler que les délais de délivrance
peuvent aller jusqu'à un an, entravant la
réalisation de logements et se traduisant par une
hausse des prix du mètre carré loti.
Gestion inefficace du foncier
Pour remédier à cet obstacle, les autorités
publiques ont procédé à une baisse du délai de
la délivrance du permis de construire, ramené à
moins d'une semaine et ce, à travers la création
de guichets uniques au sein des Centres
Régionaux d'Investissements.
La rareté des terrains contribue à la cherté du
foncier. En effet, le coefficient d'utilisation des
terrains au Maroc varie entre 35% et 45% alors
que les statistiques concernant les projets
d'habitat social et économique dans d'autres
pays montrent que les taux d'utilisation
atteignent 55% à 65%.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Les terrains urbains viabilisés sont rares en raison
d'une réglementation ferme et d'un effet de
spéculation renchérissant le prix du foncier. A cet
égard, dans son rapport concernant la situation
immobilière au Maroc, la Banque Mondiale a
adressé quelques recommandations à l'Etat
marocain. Les pouvoirs publics devraient revoir
la réglementation et les normes afin de permettre
plus de souplesse aux promoteurs immobiliers
par l'adoption d'un coefficient d'occupation des
sols d'environ 2,5 et la réduction de la largeur
minima des rues à 8 mètres au lieu de 10,
hormis les artères principales.
L'Etat doit également, veiller à une utilisation
plus efficace du sol dans les lotissements
destinés aux logements sociaux, en augmentant
la densité autorisée par les plans d'urbanisme
pour porter le coefficient d'utilisation des
terrains à 65%.
Lourdeur des procédures administratives
Plusieurs
textes
réglementaires
rigides
participent à l'extension des délais de
production des logements ainsi que des délais
de délivrance des permis de construire,
entraînant la hausse des prix du mètre carré loti.
Secteur assujetti à plusieurs taxes1
Le secteur de la promotion immobilière souffre
d'une fiscalité multiple, de l'instabilité des textes
et lois et de la pression fiscale. D'une part, le
secteur est soumis à plusieurs impôts et taxes
connaissant une diversité de régimes et de
barèmes différenciés selon les situations et les
bases d'imposition et, d'autre part, la pression
fiscale constituant entre 10% et 25% du coût de
revient d'un projet. A elle seule, la TVA
représente plus de 8% du coût global et près de
80% de la charge fiscale totale supportée par le
projet immobilier.
L'importance du secteur informel
Bien que le secteur soit florissant, la part de
l'informel reste très importante en raison du
poids pesant de la fiscalité.
Par ailleurs, le noir constitue un frein au
développement du secteur. Bien évidemment,
cette pratique engendre des problèmes fiscaux
et gêne énormément le développement des
ventes de logement. Le manque à gagner en
termes d'impôts directs pour l'Etat est estimé à
plus de 750 MDh.
1 Voir Annexe 1
18
ETUDE SECTORIELLE
...MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES
Le secteur de la promotion immobilière recèle un fort potentiel de développement compte tenu du
déficit en logements, estimé à 1,2 million d'unités et de la sur-densification des villes. Ainsi, les autorités
publiques se sont engagées dans plusieurs actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre visant
à restructurer le secteur et à lui donner une nouvelle dimension basée sur le développement socioéconomique du pays.
Une urbanisation en constante évolution
corrélée avec la croissance démographique
Cependant, à lui seul, ce projet ne peut résorber
l'ensemble des problèmes de l'habitat social.
Le changement démographique de la
population marocaine aura des retombées
positives certaines sur la promotion immobilière.
Durant la période 1960-2004, le Maroc a connu
une croissance urbaine rapide estimée entre 3%
et 4% par an. Le taux d'urbanisation enregistré
en 2004 a atteint 55%, contre 29% en 1960. Il
est prévu que ce taux atteigne 62% en 2010 et
près de 70% à l'horizon 2025. Cette évolution
est en corrélation avec la croissance
démographique. Elle profitera au secteur de
l'habitat dans le sens où le nombre de foyers
connaîtra une hausse liée à l'accroissement de la
population
marocaine,
entraînant
le
renforcement du nombre de logements.
Dans un même temps, le Maroc a connu des
avancées importantes quant à la production de
logements. Ainsi, 100 000 unités ont été
produites durant l'année 2005. Dans une
perspective d'avenir, il est prévu que le secteur
maintienne cette cadence en raison de
l'importance des chantiers en cours.
L'INDH, vers une politique de relogement
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
porteur présentant un fort potentiel de
développement en raison du déficit en
logement estimé à 1,2 million d'unités. Ce
déficit est dû, essentiellement, à la forte
croissance de la population urbaine et à la
prolifération de l'habitat insalubre qui a atteint
160 000 unités.
Concernant l'état des équipements et des
infrastructures de base, 42,5% des logements ne
disposent pas de source d'eau potable, 28,4%
ne sont pas branchés au réseau d'électricité
et 21% sont privés de tout système
d'assainissement.
Afin d'atténuer ce déficit, les autorités publiques
ont élaboré plusieurs programmes pour
restructurer le secteur et permettre à toutes les
catégories de ménages de disposer d'un habitat
décent. Dans ce sens, les autorités publiques
veillent à la concrétisation d'un programme
préliminaire de 100 000 logements sociaux au
profit des salariés à faible revenu.
Mais le nombre de logements construits reste
inférieur aux besoins de la population, estimés à
120 000 unités. En outre, ce déficit s'aggrave
d'année en année de 20 000 logements.
Afin de combler ce déficit, il est prévu que le
rythme de construction s'accentue. Ainsi, le
Ministre chargé du Logement et de l'Urbanisme
prévoit la réalisation de 150 000 logements par
an à compter de 2009.
La création de villes nouvelles
La sur-densification des villes, entraînée par un
fort exode rural ainsi que par le déficit en
logements ont poussé les autorités publiques à
construire des villes nouvelles autour des plus
grandes agglomérations du Royaume, contribuant
à l'absorption de la pression démographique.
Dans cette perspective, le Maroc table sur la
création de 15 villes nouvelles à l'horizon 2020,
offrant un second souffle à l'offre de logements.
Un développement à l'échelle internationale
Plusieurs entreprises étrangères ont pu, grâce à
leur savoir faire et à leur expertise, conquérir
d'autres marchés. A l'instar de ces entreprises et
du Groupe Chaâbi, les firmes marocaines
peuvent développer leurs compétences et obtenir
des marchés dans les pays africains et plus tard se
développer au niveau international.
19
ETUDE SECTORIELLE
FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS
La promotion immobilière est un secteur très capitalistique qui requiert des investissements importants.
Les entreprises opérant dans cette activité ont recours soit à la sous-traitance des activités de bâtiment
soit à la non déclaration des employés, entraînant une faible charge de personnel rapportée au chiffre
d'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur immobilier ont plus
recours aux dettes à long terme qu'aux dettes à court terme afin d'éviter toute pression quant au
remboursement des dettes.
Enfin, les entreprises de ce secteur sont parvenues à améliorer leur ratio de rotation des créances clients
et ce, grâce à une gestion plus efficace du cycle d'exploitation et une facilité accrue de l'accès au
financement.
Les facteurs clés de succès des entreprises
performantes de la promotion immobilière, qui
se dégagent de notre analyse peuvent se
répartir en trois volets.
Le volet financier
- Une gestion efficiente du cycle d'exploitation ;
- Des charges de personnel, rapportées au
chiffre d'affaires, réduites en raison de la
spécialisation des entreprises dans la maîtrise
d’ouvrage ;
- Une politique de recouvrement des créances
clients agressive ;
Le volet stratégique
- Des entreprises certifiées ISO ;
- Une gestion dynamique des ressources
humaines.
Le volet commercial
- Une qualité des produits offerts ;
- Une forte implantation sur le marché
national ;
- Une diversification des produits (logement
social, haut standing...) ;
- Une prospection des marchés régionaux.
- Une structure équilibrée du capital se
traduisant par un faible ratio de gearing.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
L'étude financière a été menée sur un
échantillon de 10 entreprises de différentes
tailles. La méthodologie d'analyse retenue repose
sur l’évolution du chiffre d'affaires ainsi que de la
marge EBE. A cet effet, deux segments ont été
dégagés :
Le premier regroupe les entreprises
performantes affichant une marge EBE
supérieure à 10% :
Le second est composé d'entreprises moins
performantes affichant une marge EBE
inférieure à 10% :
- Holding Al Omrane ;
- Thomas & Piron ;
- Chaâbi Lil Iskane ;
- Société Immobilière Zilil ;
- Delta Casa.
- Douja Promotion du Groupe ADDOHA ;
- Beladi ;
- Jet Sakane ;
- Sanaoubar ;
- Résidences Ben Rami.
20
ETUDE SECTORIELLE
Des entreprises fortement capitalistiques
capitalistique qui demande des investissements
importants. De ce fait, en 2004, les entreprises
performantes ainsi que les moins performantes
ont enregistré une intensité capitalistique
élevée, s'établissant à 81% et 154%,
respectivement.
Évolution de l'intensité capitalistique
Entreprises performantes
Entreprises moins performantes
225,7%
Des charges du personnel faibles par rapport
au chiffre d'affaires
En 2004, les entreprises performantes ont
enregistré des niveaux de charges du personnel
rapportées au chiffre d'affaires de 1,86% contre
2,06% l'exercice précédent. La faiblesse de ce
taux ainsi que sa baisse peuvent s’expliquer par
la sous-traitance de l'activité de construction et la
non déclaration des effectifs totaux
208,3%
153,7%
141,4%
Le dynamisme du secteur a donc, poussé les
entreprises à investir afin de répondre à la
demande et de combler un déficit, d’ores et
déjà existant.
106,4%
Évolution de la charge du personnel
rapportée au chiffre d'affaires
81,1%
2002
2003
2004
2,9%
8,7%
10,5%
Ce taux élevé est dû, essentiellement, à la hausse
du chiffre d'affaires global, qui repose sur
l'engagement de l'Etat ainsi que sur les efforts
déployés par les banques pour accompagner le
secteur. Par ailleurs, la forte capacité
d'investissement des Marocains Résident à
l'Etranger conjuguée au souhait des retraités
européens à s'installer au Maroc a contribué à
l'évolution du chiffre d'affaires global.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
En dépit d’un taux élevé de l’intensité
capitalistique, celle-ci est en baisse depuis 2002
en raison d’une meilleure rotation des actifs,
d’une forte demande incitant les gens à acheter
même sur plan et aux efforts des banques dans
la réduction des délais des déblocages des
crédits.
Évolution du chiffre d'affaires
(en millions de dirhams)
1,83%
1,42%
0,93%
0,74%
0,48%
0,50%
2002
2003
2004
2,9%
2002
2,1%
2003
1,9%
2004
Cette tendance se confirme par une hausse des
charges externes. Ainsi, pour les entreprises
performantes, les charges externes ont
positivement évolué de près de 52%, contre
82% pour les entreprises moins performantes.
Des entreprises faiblement endettées
Les entreprises performantes ont eu recours aux
dettes à court terme pour financer leur cycle
d'exploitation. Ainsi, le ratio moyen "dettes à court
terme / total bilan" s'est établi à 15,6% en 2004
contre 6,4% en 2003, en progression de 9,2 points
de pourcentage. Malgré ce taux relativement
élevé, quelques entreprises performantes ont
enregistré des dettes à court terme nulles, telles
que Beladi et Résidences Ben Rami.
Les entreprises moins performantes quant à
elles, ont enregistré un taux moyen des "dettes à
court terme / total bilan" de 1,1%. Ce taux
montre que ces entreprises ont recours aux
dettes à long terme pour éviter toute pression
concernant le remboursement des dettes à court
terme. Etant sous capitalisées, ces entreprises
s'endettent à long terme afin de financer leurs
investissements.
21
ETUDE SECTORIELLE
Il est à signaler que les entreprises du secteur
vendent 30% du projet à l'avance, ce qui
explique, aussi, le faible recours aux dettes à
court terme.
Les entreprises performantes ont affiché à fin
2004 un taux d'endettement net (gearing) de
47,7% contre 425% pour les entreprises moins
performantes qui sont en général sous
capitalisées. Le taux élevé pour les entreprises
moins performantes reflète la situation de deux
entreprises à savoir :
- Chaâbi lil Iskane, fortement engagée dans les
logements sociaux et ce grâce au lancement des
fonds de garantie et à la défiscalisation des
grands projets ;
- Holding Al Omrane a également, affiché un
taux de gearing élevé, s'établissant à 350%. Ceci
s'explique par la restructuration de l'entreprise
suite à la fusion des trois organismes publiques.
La marge opérationnelle, quant à elle, a
enregistré un recul de 2,1 points de
pourcentage, passant de 33,5% en 2003 à
30,5% en 2004. Cette baisse s’explique par
une hausse des charges d'exploitation de 27,1%
due à une charge plus élevée du personnel
ainsi qu'une forte consommation de matières
et fournitures, en progression de 31%.
Parallèlement, le chiffre d'affaires a enregistré
une croissance de 28,8%.
Les charges du personnel se sont inscrites en
hausse de 16,1% en raison de l'engagement des
entreprises à rationaliser leur recrutement,
favorisant le taux d'encadrement. Quant à
l'évolution de la consommation des matières et
fournitures, celle-ci est due au renchérissement
du prix des matières premières tel que le
ciment.
Évolution de la marge EBE
Évolution du taux d'endettement net
(gearing)
27%
28%
30,5%
10,7%
467,1%
497,8%
425,5%
2002
2003
2004
-13,4%
-20,3%
54,9%
2002
49,6%
2003
47,7%
2004
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Une marge EBE supérieure à 30%
La marge EBE des entreprises performantes a
connu une évolution positive ces dernières
années en raison de l'expansion et du
dynamisme que connaît le secteur. Le ratio
moyen de la marge EBE a atteint 30,5% en
2004, en progression de 2,5 points de
pourcentage par rapport à l'exercice précédent.
Il est à noter que les grandes entreprises
présentent une rentabilité d'exploitation assez
élevée en raison de la diversité de leurs
portefeuilles de produits (logements sociaux /
haut standing...).
La tendance baissière de la marge
opérationnelle est confirmée par un taux de
rentabilité en baisse. En effet, le rendement des
fonds propres (ROCE) a affiché un taux de
30,4% en 2004 contre 34,4% en 2003. La
marge nette a également, connu une baisse de
11,63 points de pourcentage passant de 38,7%
en 2003 à 27,1% en 2004.
En dépit de sa baisse en 2004, le ROE des
entreprises performantes a atteint 27,1% contre
seulement 7,3% pour les entreprises moins
performantes. Toutefois, le calcul de ce ratio
demeure biaisé du fait d’un résultat net ne
tenant pas compte de la pratique du noir
devenue aujourd’hui, monnaie courante lors de
l’acquisition d’un bien immobilier.
22
ETUDE SECTORIELLE
Ratios de rentabilité des entreprises
performantes
Marge nette
ROCE
ROE
35,8%
80,8%
31,8%
15%
26,2%
2002
30,4%
38,7%
2003
27,1%
Malgré la réduction de cet écart, le délai de
paiement des entreprises performantes a connu
une hausse de 12 jours en 2004.
Les entreprises moins performantes parviennent,
également, à bien gérer leur cycle d' exploitation
à l'exception de Chaâbi Lil Iskane dont les délais
de recouvrement des créances ont connu une
forte progression passant de 546 jours en 2003 à
3 081 jours en 2004.
2004
Ratios de rotation (en jours)
Stocks
Dettes fournisseurs
Créances clients
Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation
2234
Dégageant un écart de 33 jours entre le délai de
recouvrement des créances et le délai de
paiement des fournisseurs, les entreprises
performantes ont pu réduire le délai de la
collecte des créances auprès des clients de 73
jours en 2003, à 32 jours en 2004. Cette baisse
s'explique par :
2364
2220
851
249
74
2002
251
187
2003
400
102
2004
89
50
2002
476
53
73
2003
378
65
32
2004
- Une gestion plus efficace du cycle
d'exploitation entreprise par ces firmes ;
- Une demande progressive en logement ;
- Une réduction des délais de déblocage des
crédits par les banques ;
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
- Un accès facile au financement suite au
lancement des fonds de garantie.
23
ETUDE SECTORIELLE
ANNEXE 1 : LES DIFFÉRENTES TAXES AUXQUELLES LE SECTEUR EST ASSUJETTI
Les frais de l'acquisition du terrain : une fois
le promoteur immobilier acquiert un terrain,
il paie l'équivalent de 4% du montant de
l'acquisition répartie entre les frais
d'enregistrement à hauteur de 2,5%, la
conservation foncière à hauteur de 1% et la
taxe notariale qui est de 0,5% de la valeur du
terrain.
Les frais pour l'Eclatement des titres : une
fois l'immeuble est construit et finalisé, le
promoteur paie la taxe foncière sur la
construction, représentant 1% du coût total.
La taxe sur la vente des appartements : se
paie sur le montant de la valeur de la
construction et non sur la valeur du terrain.
L'impôt sur les Sociétés ou l'Impôt sur le
Revenu : le promoteur paie l'IS lorsqu’il s'agit
d'une personne morale et l'IR lorsqu’il s'agit
d'une personne physique.
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Les frais de la construction : le promoteur
doit également payer les frais liés à la
construction dont l'autorisation de construire
qui dépend de la surface du plancher, ainsi
que la taxe des pompiers.
La T.V.A. : varie entre 14% et 20%.
24
ETUDE SECTORIELLE
ANNEXE 2 : LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
Maîtrise d'oeuvre et
ingénierie
- Architectes
- Bureau d'études techniques
Services publics :
- Administrations
concernées
- Conservation foncière et
cadastre
- Agences urbaines
- Collectivités locales
Conseil Juridique et Gestion
Immobilière :
- Agences immobilières
- Administration des biens
immobiliers
- Notaires
- Adouls
Maîtres d'ouvrage :
- Promoteurs publics
- Promoteurs privés
Entreprises de travaux :
-Entreprises organisées
-Entreprises informelles
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
Producteurs et
distributeurs de matériaux
de construction
Système bancaire
Maintenance et réparation :
- Services
- Electricités
- Plomberie
- Menus travaux
25
IMMOBILIÈRE
32,3%
0,6%
2,7%
20,5%
85,4%
42,0%
Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires
Vulnérabilité financière
Dettes à court terme / Total passif
Capitaux propres / Chiffre d'affaires
Gearing
30,6%
35,9%
18,8%
34,0%
Marge nette
ROE
ROA
ROCE
RATIOS DE RENTABILITÉ
86,1%
Intensité Capitalistique
RATIOS DE STRUCTURE FINANCIÈRE
ET DE SOLVABILITÉ
63,61
32,9%
Marge EBE
38,38
Ratio rotation crédits clients (en jours)
Ratio rotation crédit fournisseurs (en jours)
80,0%
355,84
Ratio rotation des stocks (en jours)
1,6%
Coefficient d'exploitation
4,7%
Charges de personnel / Chiffre d'affaires
2004
Partage de la valeur ajoutée (facteur travail)
RATIOS D'ACTIVITÉ
28,8%
19,5%
42,9%
32,3%
51,6%
75,3%
9,0%
7,2%
1,0%
107,3%
36,6%
37,6%
47,07
79,12
417,74
73,6%
1,8%
4,5%
2003
Douja Promotion
ANNEXE 3 : RATIOS FINANCIERS DE L’ÉCHANTILLON
PR O M O T I O N
14,5%
11,6%
33,0%
28,2%
46,7%
85,4%
21,9%
7,5%
0,8%
154,9%
37,5%
38,1%
83,15
60,05
719,76
153,3%
2,1%
5,2%
2002
23,9%
9,3%
17,5%
17,6%
56,1%
100,8%
0,0%
0,0%
0,2%
47,9%
25,8%
25,6%
43,36
0,25
464,79
38,7%
3,1%
10,7%
2004
81,6%
37,2%
82,2%
100,5%
6,6%
122,2%
0,0%
6,7%
0,7%
114,9%
21,3%
21,6%
73,12
0,52
872,55
71,2%
4,3%
16,5%
2003
Beladi
30,1%
5,5%
69,1%
29,0%
4,3%
42,0%
7,5%
3,5%
0,9%
81,7%
38,8%
39,0%
120,67
2,17
1 741,41
161,3%
7,6%
15,8%
2002
11,4%
6,3%
22,3%
9,3%
106,1%
41,6%
5,6%
38,0%
0,4%
81,2%
13,3%
13,4%
57,30
42,23
241,16
56,0%
2,8%
17,1%
2004
10,2%
5,5%
37,3%
13,4%
311,0%
35,9%
1,3%
-6,2%
0,3%
130,5%
19,7%
-86,9%
72,40
240,19
391,81
107,0%
2,3%
-2,8%
2003
JET Sakane
13,6%
6,3%
32,8%
7,8%
165,6%
23,9%
3,6%
0,0%
0,1%
57,5%
12,1%
-90,5%
37,16
18,93
317,54
101,5%
1,6%
-1,8%
2002
ETUDE SECTORIELLE
26
859,2%
0,5%
240,1%
1,4%
228,7%
244,2%
-29,1%
-12,7%
-1,7%
-3,4%
ET DE SOLVABILITÉ
Capitaux propres / Chiffres d'affaires
Gearing
Marge nette
ROE
ROA
ROCE
2004
2,3%
2,3%
0,4%
0,4%
335,4%
0,3%
88,1%
1,8%
102,2%
198,7%
2,2%
0,7%
15,1%
1220,9
18,6
297,3
28,9%
28,6%
2003
Sanaoubar
8,6%
2,0%
235,6%
3615,9
8,6
956,8
20,0%
19,5%
IMMOBILIÈRE
RATIOS D'ACTIVITÉ
Marge EBE
PR O M O T I O N
6,7%
34,8%
6,4%
48,5%
8,9%
0,1%
0,4%
0,0%
19,2%
55,4%
1,7%
0,2%
32,5%
282,1
0,0
132,3
10,5%
10,4%
2004
3,9%
74,8%
5,0%
27,7%
9,1%
0,0%
46,7%
5,0%
5,2%
4,0%
3,4%
0,4%
56,2%
229,7
29,2
15,2
11,3%
11,3%
2003
2002
6,1%
37,6%
0,7%
0,8%
494,2%
0,0%
15,8%
3,0%
16,1%
2820,5%
18,6%
6,9%
869,0%
2808,3
134,0
461,2
11,1%
11,1%
Résidences Ben Rami
27,1%
31,8%
15,8%
30,4%
81,1%
0,5%
3,5%
15,6%
85,1%
47,7%
5,7%
1,9%
72,2%
377,65
31,76
64,74
30,5%
30,1%
2004
38,7%
50,8%
21,1%
34,4%
106,4%
0,9%
11,0%
6,4%
76,1%
49,6%
6,8%
2,1%
73,2%
476,22
72,60
52,77
28,0%
32,2%
2003
26,2%
35,8%
9,3%
15,0%
141,4%
0,8%
9,0%
16,8%
73,4%
54,9%
9,3%
2,9%
159,6%
850,91
49,76
89,36
26,9%
35,2%
2002
ETUDE SECTORIELLE
27
2004
8,1%
1,0%
62,8%
350,5%
Gearing
4,7%
7,5%
0,5%
1,8%
Marge nette
ROE
ROA
ROCE
8,1%
-68,4%
156,3%
-13,3%
Marge EBE
ET DE SOLVABILITÉ
404,22
55,19
2 364,22
11,1%
200,3%
-525,3%
IMMOBILIÈRE
RATIOS D'ACTIVITÉ
PR O M O T I O N
1,9%
0,7%
11,8%
9,1%
381,1%
76,9%
0,0%
-53,8%
27,8%
274,7%
16,4%
-32,0%
302,78
47,33
3 518,88
159,9%
12,8%
-74,7%
2003
9,0%
45,1%
2002
0,9%
0,4%
7,0%
3,5%
372,9%
50,1%
0,0%
132,7%
72,3%
229,4%
3,0%
9,6%
217,74
47,66
2 460,63
162,7%
Holding Al Omrane
-14,8%
-3,3%
35,1%
-3,4%
-627,4%
-9,8%
0,5%
123,1%
0,2%
50,3%
5,5%
5,7%
38,26
53,83
267,97
21,8%
1,3%
17,6%
2004
-6,6%
-4,1%
116,8%
-10,1%
-2004,4%
-8,6%
1,5%
281,9%
0,3%
166,1%
4,6%
4,9%
85,10
54,71
717,68
80,1%
1,1%
17,5%
2003
2,5%
4,7%
84,7%
0,4%
276,0%
18,0%
18,3%
261,13
34,11
1 309,48
191,8%
1,3%
5,1%
2002
1,5%
-0,8%
-126,6%
-3,1%
10493,9%
Thomas & Piron
-1,3%
-0,1%
-4,6%
-2,9%
5007,6%
62,8%
2,8%
-26,3%
6,1%
411,0%
-98,2%
-92,1%
1 455,83
3 081,10
411,66
172,4%
0,0%
0,0%
2004
0,8%
0,2%
8,5%
0,6%
3192,3%
6,7%
2,2%
293,3%
1,0%
71,3%
0,2%
1,2%
157,52
545,84
51,27
20,0%
0,0%
0,0%
2003
269,0%
0,0%
0,0%
2002
-1,5%
-0,6%
94,8%
-4,2%
-9264,3%
-4,4%
1,4%
72,3%
3,1%
276,5%
11,9%
15,1%
684,86
385,37
1 157,90
Chaabi Lil Iskane
ETUDE SECTORIELLE
28
2004
200,28
253,63
13,19
7,8%
7,8%
Marge EBE
0,0%
2,9%
0,0%
20,7%
24,3%
Gearing
7,3%
35,3%
5,6%
37,9%
Marge nette
ROE
ROA
ROCE
15,9%
ET DE SOLVABILITÉ
0,0%
92,2%
0,0%
IMMOBILIÈRE
RATIOS D'ACTIVITÉ
PR O M O T I O N
1,4%
0,2%
2,6%
39,2%
334,6%
1512,2%
4,6%
45,8%
2,4%
2247,7%
89,7%
92,1%
11 407,81
756,81
59 233,62
10,3%
0,0%
0,0%
2003
1,1%
0,0%
0,0%
2002
6530,1%
8,4%
99,1%
10,2%
559,8%
10,3%
0,0%
0,5%
0,0%
0,1%
11,2%
11,2%
13,85
5,28
220,93
STE Immobilière ZILIL
6,8%
2,8%
13,0%
2,6%
47,9%
19,9%
5,3%
11,0%
1,0%
24,4%
4,8%
5,8%
145,73
139,44
50,96
100,3%
21,9%
78,3%
2004
9,7%
2,8%
15,4%
1,9%
64,8%
12,3%
6,2%
7,9%
0,6%
12,7%
3,2%
3,8%
129,20
133,37
2,66
96,8%
14,4%
77,4%
2003
Delta Casa
0,0%
0,2%
0,7%
0,1%
46,6%
16,7%
14,2%
0,0%
0,6%
26,7%
5,1%
5,7%
101,36
132,71
4,80
94,9%
23,4%
79,6%
2002
1,6%
0,5%
7,3%
4,3%
425,5%
59,5%
1,1%
-67,8%
7,6%
153,7%
6,4%
-13,4%
400,30
102,08
2 220,48
191,7%
10,5%
-382,1%
2004
1,5%
0,6%
10,8%
5,7%
497,8%
52,3%
0,3%
-63,6%
18,5%
208,3%
11,1%
-20,3%
250,63
187,12
2 363,68
116,0%
8,7%
-85,7%
2003
0,7%
0,4%
6,6%
2,8%
467,1%
42,9%
0,2%
118,4%
61,9%
225,7%
4,4%
10,3%
249,10
73,98
2 233,60
166,7%
8,0%
40,2%
2002
ETUDE SECTORIELLE
29
ETUDE SECTORIELLE
SOURCES ET RÉFÉRENCES
- L'habitat en chiffres, 2003 ;
- "Diagnostic et Etat des Lieux du secteur de
l'Habitat", Centre d'Etudes et de Recherches
Démographiques, 2004 ;
- Statistiques GPBM ;
PR O M O T I O N
IMMOBILIÈRE
- www.seh.gov.ma
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