l`immobilier au portugal l immobilier au portugal

L’IMMOBILIER
L
IMMOBILIER AU PORTUGAL
Octobre 2012
Ce document a été produit avec information disponible jusqu’au 12 octobre 2012.
Résumé
I.
Cadre Économique du Portugal
II
II.
Le Secteur Immobilier au Portugal
III.
Tourisme Résidentiel
IV.
Perspectives
1
Les perspectives économiques du Portugal restent limitées par la mise en œuvre
du programme d'ajustement économique et financier.
Programme d’Ajustement Économique et Financier – Principaux Éléments et Objectifs
Transformation
Structurelle
Objectifs Budgétaires
Consolidation
Fiscale
Stabilisation de la Dette Publique
Aucune accumulation d
d’arriérés
arriérés
Renforcement de la stabilité du secteur
financier
(Ratios de fonds propres, le désendettement)
EUR 78
millards
Réformes
Structurelles
Amélioration de la Gestion Financière
Publique, en réduisant les Risques
Budgétaires Fiscaux
Marché du travail, Concurrence, Santé,
Éducation, Marchés de Biens et Services;
Marché du Logement, Système Judiciaire, etc.
Sources: FMI, CE, ES Research.
Objectiffs
Programme
d’Ajustement
Économique
ett Fi
Financier
i
Compétitivité Accrue
et potentiel de
croissance
Correction des
Déséquilibres
Fiscaux et Extérieurs
Regagner la
confiance
des Marchés
2
En dépit des défis, la consolidation budgétaire reste sur la bonne voie. Déficit
budgétaire devrait atteindre 5% du PIB en 2012 par rapport à la cible de 4.5%.
4 5%
Déficit Budgétaire du Gouvernement
(% PIB)
Exécution du Budget d’État Jan-Juil 2012 –
Principaux Éléments
(%, y-o-y)
Objectif 2012
25
Réel Jan-Juil
21.4
20
14.9
15
16 9
16.9
12
10
4.5
4.0
5
2.6
0.8
0
8
-5
7.4 1
6.5
-3.5
-10
6
-8.8
-15
-20
10.2 9.8
10
-12.7
4
-16.3
-25
-23.5
Biens & Investissement
Services
4.0
3.1
36
3.6
4.42
4.5
2.5
2
-30
Salaires
34
3.4
37
3.7
5.0
4.6
Intérêts
Transferts
Courants
Recettes
Fiscales
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
P
P
P
P: Prévisions.
1. Déficit Sous
Sous-jacent,
jacent, sans mesures ponctuelles; 2. Déficit après des mesures
ponctuelles.
Sources: Bloomberg, INE, DGO, ESResearch.
3
La perception que les investisseurs ont de l'économie portugaise s’est améliorée
de manière cohérente.
cohérente
Rendements moyens en matière de bons du
Trésor (%)
6 Mois
5.5
Rendements des obligations du gouvernement
portugais sur le marché secondaire (%)
12 Mois
5.0
18
Mois
4.5
3 Mois
4.0
35
3.5
3.5%
3.0
2.5
20
2.0
2 29%
2.29%
1.5
1.0
1 Jun.
2011
20 Jul.
2011
7 Sep.
2011
19 Oct.
2011
7 Dec.
2011
1 Feb.
2012
4 Apr.
2012
18 Jul.
2012
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2Y
10Y
8.21
4.31
Jan. 2010 Jul. 2010 Jan. 2011 Jul. 2011 Jan. 2012 Jul. 2012
Dernières données au 13 septembre
Sources: IGCP, Reuters Ecowin.
4
Le Portugal fait preuve d'une forte capacité d'adaptation. Le processus de
dé
désendettement
d tt
t se traduit
t d it par une baisse
b i
rapide
id du
d déficit
défi it extérieur.
té i
Balance Extérieure (% PIB)1
Balance Commerciale (données à 12 mois, millions
d’EUR)
0
2
-2 000
0
-4 000
-22
-6 000
-4
-8 000
-6
-10
10 000
-8
-12 000
-10
2Q 2012E: -1.8
4Q 2012P: -1.7
17
4Q 2013P: +0.8
-12
-14 000
-16 000
-18 000
-14
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012P2013P
E: Estimation.
P: Prévisions.
2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2010 2010 2011 2011 2012
Dernières données pour juin
(1) Besoins/capacité de financement extérieur net i.e. solde du compte courant
et du capital combinés. Les données pour l'année
l année se terminant à chaque
trimestre.
Sources: INE, FMI/CE, Banque du Portugal, Eurostat.
5
Le désendettement et la transformation structurelle se traduisent par une
p g intérieure.
tendance à la hausse de l'épargne
Taux d‘Épargne des ménages (en% du revenu
disponible)
Taux d’Épargne intérieure (% du PIB)
22
12
10.9%
20
11
18
10
16
9
14
8
11.5%
12
7
10
6
8
5
6
4
4
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Dernières données pour le 1er trimestre 2012
Sources: IGCP, Reuters Ecowin.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Dernières données pour juin
6
Les réformes structurelles en cours contribueront également à une plus forte
croissance sur le moyen terme.
• La réduction des coûts unitaires du travail: Augmentation du nombre de jours de
travail et une diminution de la rémunération des heures supplémentaires.
Réforme du
Marché du
Travail
•
La flexibilité du marché du travail: diminution des restrictions en matière de
licenciements individuels; indemnités de licenciement plus faibles, en ligne avec la
moyenne de l'UE; mise en œuvre des mécanismes de gestion du temps de travail
(par exemple la banque d'heures).
• Concurrence accrue dans les télécommunications: Baisse des tarifs de terminaison
mobile,, des règles
g
d'enchères plus
p
compétitives
p
(par
(p exemple
p 4G);
); plus
p
large
g accès
de tous les opérateurs aux réseaux existants.
Réforme du
Marché des
produits
•
Réduire les marges excessives et une concurrence accrue en matière d’électricité:
Convergence axée sur le marché des prix, un plus grand choix par rapports aux
fournisseurs de service.
• Mise en œuvre en cours de la directive sur les services: libéralisation de l'accès aux
professions réglementées.
• Environnement concurrentiel: Nouvelle loi sur la concurrence en harmonie avec la
Amélioration de
l’Environnement
Commercial
pratique communautaire, qui renforce le pouvoir de l'Autorité de la concurrence;
création d'un tribunal spécialisé sur la concurrence, la réglementation et la
supervision
p
.
•
La réforme du marché de location: Améliorer la flexibilité des contrats et la
possibilité d'ajustements de loyer
• Amélioration du système judiciaire: Plus de rapidité et simplification des processus
d faillites
de
f illit d'
d'entreprises
t
i
ett des
d recouvrements;
t Accords
A
d à l’amiable
l’ i bl plus
l faciles
f il .
7
L'activité économique se contracte, mais la plupart des indicateurs suggèrent une
tendance à la stabilisation progressive au cours des prochains trimestres.
Indicateur simultané de l'activité
économique (% y-o-y)
Croissance du PIB (%)
Juil.: -2.4% yoy
Jan-Juil.: -2.8% y
yoy
y
OCDE Indicateur Avancé
104
Juin
103
102
101
100
-1.2%
99
98
97
96
-3.3%
95
94
Jan-2005
Indicateur Simultané de la
consommation privée (% y-o-y)
Juil.: -5.2% yoy
Jan-Juil.: -6.0% yoy
Jan-2006
Jan-2007
Jan-2008
Jan-2009
Jan-2010
Jan-2011
Jan-2012
Production Industrielle
(% y-o-y, 3m MA)
Les indicateurs de confiance des
entreprises (Commission Européenne)
%
Juil.: -0.1% yoy
10
5
0
-4.0%
-55
-10
-15
2006
Sources: INE, Banque du Portugal, Commission Européenne, ES Research.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
8
Portugal: Prévisions 2012-2013
Taux de Croissance Annuelle
(%), excepté lorsque indiqué
2007
2008
2009
2010
2011
2012P
2013P
PIB
2.4
0.0
-2.9
1.4
-1.7
-2.9
-1.6
Consommation Privée
2.5
1.3
-2.3
2.1
-4.0
-5.5
-5.6
Consommation Publique
05
0.5
03
0.3
47
4.7
09
0.9
-3.8
38
-2.8
28
08
0.8
Investissement
2.1
-0.1
-13.3
-3.6
-13.9
-13.3
-9.2
Exportations
p
7.5
-0.1
-10.9
8.8
7.5
4.6
5.4
Importations
5.5
2.3
-10.0
5.4
-5.3
-5.3
-3.4
Inflation (%)
2.5
2.6
-0.8
1.4
3.7
3.3
1.2
Solde Budgétaire (% PIB)
-3.1
-3.6
-10.1
-9.8
-4.2*
-5.0
-4.5**
Dette Publique (% PIB)
68.3
71.6
83.0
93.4
107.8
114.4
118.6
Chô
Chômage
(% Population
P
l ti Active)***
A ti )***
80
8.0
76
7.6
95
9.5
10 8
10.8
12 7
12.7
15 6
15.6
16 0
16.0
Équilibre Compte Courant & Capital
(% PIB)
-8.9
-11.1
-10.1
-8.3
-5.1
-1.7
0.8
* Y compris les effets de l'intégration des fonds de pension des banques et d'autres mesures ponctuelles. Sans ces effets, le déficit serait de 7,4% du PIB .
** Objectifs Économiques et financiers du programme d'ajustement.
*** Les chiffres pour 2011 et les années suivantes ne sont pas comparables avec les chiffres précédents, en raison d'un changement de série.
P: Prévisions.
Sources: INE, Banque du Portugal, Commission Européenne, FMI, OCDE.
9
La mise en œuvre soutenez du cadre adéquat et des politiques devrait permettre
une croissance économique plus forte dans les années à venir.
Moyenne annuelle de croissance du PIB réel du Portugal (%)
4.1
2 0 – 3.0
2.0
30
25
2.5
1.0
1974 - 1985
Consolidation de
la démocratie
1986 - 1998
1999 - 2011
2012 - 2025
Intégration
Européenne
Perte de
Compétitivité
Transformation
Structurelle
 Croissance de la
 Fonds structurels
productivité dans le but
de rattraper l'UE
 Compétitivité externe au
moyen de la baisse des
salaires et d’une
dépréciation de la
monnaie
 Une croissance plus
forte des exportations
 Impact des pays
européens
 IDE, les privatisations
 Investissements dans
les infrastructures et
participation du travail
 Forte demande
intérieure
émergents
é
t d'Asie
d'A i ett
d'Europe de l'Est.
 Manque de réformes
structurelles.
 Croissance instable de
la productivité et une
perte de compétitivité
extérieure
 Hausse de
l’endettement
Sources: AMECO, ES Research.
 Dévaluation interne
 IDE et privatisations
 Mettre l'accent sur les
exportations (expansion du
marché pertinent)
 Réformes structurelles
intensives, croissance de la
productivité
 Develloper les secteurs dotés
d'avantages concurrentiels
 Niveaux
Ni
d'
d'endettement
d tt
t plus
l
faibles
10
Résumé
I.
Cadre Économique du Portugal
II
II.
Le Secteur Immobilier au Portugal
III.
Tourisme Résidentiel
IV.
Perspectives
11
Les nouveaux permis de logement dans le secteur résidentiel ont une tendance
nette à la baisse.
Permis de Logement pour des nouveaux bâtiments,
2000 – 2010 (nº)
140 000
122 084
 Tendance à la baisse des p
permis
de logement;
120 000
100 000
 Maintient de l’offre du modèle
national (F3).
80 000
60 000
Diminution de la pression
du côté de l'offre .
40 000
17 085
20 000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Source: INE.
12
Marché dominé par le secteur résidentiel, avec un but d’acquisition.
Offre par type de propriété (%)
Propriété Commerciale et
Autres
But de l’offre (%)
Pour achat
21 6
21.6
97
78.4
3
Offre Résidentielle
(Appartements: 56.4%;
Maisons: 22%)
Sources: APEMIP - March/April 2011.
Pour location
13
Au cours des dernières années, le marché immobilier au Portugal s'est avéré plus
que celui de ses concurrents, et il n'a p
pas été affectée par
p la bulle
stable q
immobilière en continuant a être toujours un investissement fiable.
Prix des Logements, Portugal vs. l’Espagne, 1993-2011
(1988=100 et % de changement annuel nominal)
700
600
Indice de prix Portugal (gauche)
Indice de prix Espagne (gauche)
Change nominal Espagne (droite)
Ch
Change
nominal
i lP
Portugal
t l (droite)
(d it )
Indice
500
40
30
20
400
10
300
0
200
100
-10
0
-20
Sources: Confidencial Imobiliário, Banco de Espanha, ES Research - Research Económico.
14
Pas de bulle des prix des logements. Entre 1998 et 2011, les prix immobiliers au
Portugal ont montré très peu de croissance réelle, en net contraste avec les
a tres économies de la zone
autres
one euro.
e ro
Indice des Prix Nominaux des Logements
(1998 = 100)
Propriété Résidentielle,
Croissance Accumulée des prix de l’Immobilier
1998-2011 (%)1
96
300
250
57
44
200
150
7
100
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010 2011
(1) Cumul croissance nominale des prix des logements moins croissance de l'IPC cumulé
Le marché portugais du logement fait face à la récente crise financière mondiale dans une position très différente
de celles des économies comme l'Irlande ou l'Espagne.
La croissance des prix des logements a été modérée au cours des dernières années, ce qui reflète
essentiellement l'évolution macroéconomique et des fondamentaux.
Les banques portugaises n'ont
n ont pas été confrontés aux effets d'un
d un éclatement de la bulle spéculative des prix des
logements.
Sources: ECB, Bloomberg, ES Research
15
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
2nd Qtr
3rd Qrt
4th Qrt
1st Qtr
Espagne
Portugal
1.06
1.05
1.03
1.12
1.08
1.14
8
1.16
1.06
1.23
1.08
8
1.31
1.14
1.34
1.15
1.38
1.1
17
8
1.1
15
1.4
46
1.20
1.54
1.20
1.57
1
1..21
1.62
1.69
1.20
1.75
1.23
1.78
1.23
1.82
1.24
1.89
1.22
1.94
1.22
1.96
1..22
1.99
1.24
2.02
1.24
2.05
1.24
2.06
1.22
2.09
1.23
2.10
1..22
2.10
1.19
2.07
1.1
16
2.02
1.13
1.96
1.13
1.92
1.14
1.90
1.15
1.89
1.1
16
1.87
1.1
17
1.85
1.1
17
1.83
1.1
15
1.83
1.13
1.78
1.14
1.75
1.14
1.73
1.11
1
1.70
1.08
8
1.65
1.06
Le marché résidentiel espagnol a progressé régulièrement entre 2002-2008, et à
un rythme
th
plus
l
rapide
id qu'au
'
P t
Portugal.
l Durant
D
t cette
tt période,
é i d l'écart
l'é t de
d prix
i
résidentiels entre les deux pays s'est creusé.
Prix Résidentiel1 par mètre carré au Portugal2 et en Espagne, 2002-2012
(milliers EUR )
2002
1 Évaluation
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
des banques. 2 Les chiffres pour les Açores et Madère ont été seulement considérés à partir du 4ème trimestre de 2008.
Sources: Ministerio de Vivienda (España), Associación Hipotecária Española, INE, ES Research – Research Sectorial.
16
Dans le contexte européen, le prix résidentiel par mètre carré à Lisbonne est
que par
p rapport
pp
au PIB p
per capita.
p
modéré aussi bien en termes absolus q
Comparaison
C
i
I t
Internationale
ti
l 1– Prix
Pi
Résidentiel par mètre carré (EUR/m2)
Moyenne d
M
de prix
i pour une maison
i
avec 120
mètres carrés vs. PIB per capita (ratio)
25 000
21 7977
120.0
100.0
96.1
20 000
14 3999
80.0
15 000
2 646
2 900
3 167
3 611
5 000
37 0
37.0
40.0
4 496
4 697
5 211
5 305
5 483
6 229
6 8774
10 000
-
32.2
27.4 24.9 24.7
20.0
21.6 18.8
15.3 14.2
10.3 9.8
Brussels
Stockholm
S
Berlin
Am
msterdam
Dublin
Lisbon
Barcelona
B
Rome
Madrid
Milan
Athens
Paris
London
Brussels
Lisbon
Stockholm
S
Berlin
Am
msterdam
Barcelona
B
Madrid
Rome
Dublin
Athens
Milan
Paris
0.0
London
1
57.5
60.0
Données pour 2010 ou l’année la plus récente disponible.
Sources: Globalpropertyprices.com, Eurostat. Données pour 2010 ou l’année la plus récente disponible.
17
Le marché portugais de la location et l’opportunité définie par le
Mémorandum d'accord avec la Troika (FMI, BCE, CE)
Le développement du marché de la location au Portugal a été affaible par des
contraintes juridiques imposées (par exemple,
exemple le gel des loyers,
loyers des difficultés dans
l'expulsion des locataires) et, également, par des contraintes culturelles (par
exemple, une faible mobilité géographique et professionnelle).
Les circonstances actuelles de l'économie portugaise - en retrait à cause des
difficultés pour accéder aux marchés des capitaux et la nécessité de réduire la dette favoriseront, cependant, le développement du marché de la location, ce qui aura
tendance à absorber le stock d’offres en matière de maisons.
Suite au protocole d
d'entente
entente entre le FMI / UE / BCE et le Gouvernement portugais,
portugais il
est tenu de présenter:
• Les mesures visant à modifier la loi de location urbaine (de redéfinir les
mécanismes pour déterminer et augmenter les loyers, afin de faciliter la
renégociation des baux et de créer des procédures extrajudiciaires qui augmentent
p
)
la vitesse de résolution des cas ((à savoir celles relatives aux expulsions).
• Législation visant à simplifier les procédures en matière de régénération urbaine.
Source: Memorandum of Understanding.
18
Nouvel Acte de Bail Urbain (I).
Le 29 Décembre 2011 a été présenté le projet d'amendement à la loi du bail. Cette proposition vise à
rationaliser le marché de l'immobilier et est en vigueur après le 12 novembre 2012.
Les règles du nouveau système de location urbaine
No
ouvelless Règle
es
Géné
érales
• Fin de la durée minimum de 5 ans;
Durée des
contrats
• Fin des contrats à durée indéterminée.
• Droit d’annulation après deux mois sans paiement de
Cessation
du
contrat
loyer.
• Mise en place du Comptoir National pour la Location pour
la résolution de conflits de façon
ç extrajudiciaire.
j
Source: MAMAOT- Ministério da Agricultura, Mar, Ambiente e do Ordenamento do Território, ES Research - NCPAMoU.
19
Nouvel Acte de Bail Urbain (II).
Nouvellles règle
es pour les anciiens
co
ontrats
Règles du nouveau régime de bail urbain pour les anciens contrats
Mise à jjour
di valeur do
contract
ou expulsion
• Négociation entre le propriétaire et le locataire (si le
Systèmes
d’exception
d
exception
• Personnes âgées, les handicapés et les locataires dans
Transmission
par décès
propriétaire veut terminer le contrat il doit payer une
indemnité).
une situation de besoin économique
économique.
• Resserrement des exigences - en gardant quelques-unes
des transmissions
actuellement prévues.
Source: MAMAOT, ES Research - NCPAMoU.
20
Résumé
I.
Cadre Économique du Portugal
II
II.
Le Secteur Immobilier au Portugal
III.
Tourisme Résidentiel
IV.
Perspectives
21
Nous voulons tous faire partie de la solution, donc nous devrions tous
travailler ensemble …
Promoteurs/Développeurs/Investisseurs
TOURISME
RÉSIDENTIEL
Protocoles Bancaires
Source: ES Research – Research Sectorial.
22
Malgré des faibles besoins en capital pour, la demande de maisons de vacances,
soutenue par des fondamentaux solides du tourisme, reste solide.
Prix moyen par m² et potentiel1 de rendement annuel brut, quelques destinations choisies, 2010
Mo
oyenne (EUR//m2)
16 000
10
14 000
8
12 000
10 000
6
8 000
4
6 000
4 000
2
2 000
Rende
ement Brut Annuel (%)
12
18 000
0
0
1
Moyenne appartements deux chambres.
Sources: HomeAway.co.uk survey, Savills International Research.
23
Il ya des régions et des types de logements plus résistants, qui continuent à être
appréciés, à savoir des locations dans des sites de tourisme résidentiel
t diti
traditionnel.
l
Valeur moyenne de l'évaluation bancaire,
villas, Ouest, 2010 et 2011
(EUR m2 )
1 061
1 058
2010
2011
Valeur moyenne de l'évaluation bancaire,
logements, Cascais, 2010 et 2011
(EUR m2)
1 663
Valeur moyenne de l'évaluation bancaire,
villas, (V4), Algarve, 2010 et 2011
(EUR m2)
1 500
1 631
1 447
2010
2011
2010
Sources: INE, ES Research – Research Sectorial.
2011
24
Les dynamiques récentes nous offrent des perspectives positives pour le marché
résidentiel de tourisme dans le sud de l'Europe et en particulier au Portugal.
“Portugal is re-emerging as a popular destination for Britons looking to
invest in overseas property.
property It ranks as a key buyer market.
market The Algarve
has remained a stable, bullet-proof market, much like London has,
despite pressure on prices.”
Worldwide Property Group – August 2011
L’indice de recherche internationale révèle que le nombre de personnes
qui cherchent une maison sur le site PrimeLocation.com a globalement
augmenté de 14% au cours du 3ème trimestre de l'année 2011, de 17%
pour les dix premières destinations les plus populaires et de 23% pour le
Portugal.
Portugal
Classement T3
Country Augmentation des recherches T2 au T3
1
France
16%
2
Espagne
19%
3
Ét t Units
États
U it
31%
4
Italie
18%
5
g
Portugal
23%
PrimeLocation.com – Novembre 2011
Le site web Knight Frank Global Search montre que l'intérêt dans
ll'Algarve
Algarve a augmenté de 11% en 2011 - 16% sur le site du RU.
RU
Sources: Worldwide Property Group, PrimeLocation.com, Knight Frank.
25
Résumé
I.
Cadre Économique du Portugal
II
II.
Le Secteur Immobilier au Portugal
III.
Tourisme Résidentiel
IV.
Perspectives
26
Un pays avec une réputation solide qui est recommandé comme un endroit à
visiter,
i it vivre,
i
travailler
t
ill ett / ou pour investir.
i
ti
Classement des pays les plus réputés, 2012
19º
Sources: Reputation Institute.
27
Lisbonne: une réputation solide pour attirer les touristes, les entreprises, les
travailleurs étrangers qualifiés et / ou l'investissement étranger.
Sources: Reputation Institute.
66.95
66.97
67.15
29ª
67.37
67.62
67.82
67.82
67.91
68.100
68.28
68.445
68.448
68.73
688.74
688.87
688.95
69.46
69.52
70.03
70.23
70.68
71.03
71.04
71.66
71.84
772.14
72.96
73.01
74.03
74.22
Classement mondial des villes les plus réputées, 2012
28
La capacité de croissance est soutenue par un large portefeuille d’actifs
distinctifs de ll'économie
économie portugaise.
Innovation
Tourisme
Immobilier
Ressources
Humaine
Langue Portugaise
Aéronautique
Ports
Moules
Infrastructures&
Logistique
Chaussures
Huile d’Olive
Automatie
Énergies
Renouvelables
Pétrole&Gaz
Vin
Fruits & Légumes
Mines
Forêts
29
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t
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