octobre 2003 Le secteur immobilier et foncier en Bulgarie Auteurs

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octobre 2003
Le secteur immobilier et foncier en Bulgarie
Auteurs : David Chelly & Dessislava Tocheva
Prix : 1050 euros
© Centreurope. Toute reproduction, même partielle, est interdite
Sommaire
I. Données générales sur la Bulgarie
II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier
II. Le marché de l’immobilier
III. Les acteurs du marché de l’immobiler
IV. L’immobilier à Sofia
V. La côte de la Mer Noire
VI. Les stations de ski
VII. Les autres atouts touristiques du pays
VIII. L’investissement foncier
IX. Synthèse et recommandations générales
X. Sources de l’étude et adresses utiles
Le marché immobilier en Bulgarie
2
Centreurope, octobre 2003
Résumé
La Bulgarie est le pays le moins riche des candidats à l’Union européenne, mais elle a
assaini son économie et affiche depuis 1998 une croissance soutenue. La réglementation
bulgare est favorable aux investisseurs étrangers, lesquels jouissent globalement des mêmes
droits que les investisseurs locaux.
Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir des biens
immobiliers, mais elles ne peuvent pas acheter de terres et de terrains. Il est prévu que cette
disposition soit retirée de la Constitution lors de l’entrée de la Bulgarie dans l’Union
européenne, dans le but de rendre compatible le droit bulgare avec les exigences
communautaires. Cette contrainte quant à l’achat par les étrangers de terres en Bulgarie peut
être sans difficultés contournée en créant une société de droit bulgare.
Le marché de l’immobilier bulgare est le moins développé des pays d’Europe centrale
et orientale. Depuis 2002, il s’est cependant fortement développé à Sofia et dans quelques
grandes villes, mais également sur la Côte de la Mer noire.
L’offre de propriétés est traditionnellement forte, du fait de l’effet conjugué des
restitutions, dont la grande majorité des Bulgares ont profité, et de l’émigration, la population
ayant baissé de plus de 10 % depuis 1989. La demande est quant à elle freinée par la
paupérisation générale de la population et par le fait que 85 % des Bulgares sont déjà
propriétaires de leur logement. Pour ces raisons, les prix pratiqués en Bulgarie sont parmi les
plus bas en Europe, à tel point que l’on peut acquérir à la campagne une maisonnette avec un
jardin pour quelques centaines d’euros. Le marché semble avoir atteint son plancher en 2002
et il progresse vigoureusement depuis le début de l’année 2003.
Bien que la majorité des actifs publics privatisables aient déjà été cédés, quelques
sociétés dans chacun des grands secteurs de l’économie, dont le tourisme, sont actuellement
proposées. Jusqu’à présent, le processus de privatisation a offert d’intéressantes opportunités,
mais sa lenteur, son opacité et le grand nombre d’acteurs impliqués ont dissuadé la majorité
des investisseurs étrangers. Les banques jouent également un rôle dans le secteur immobilier
3
en Bulgarie grâce à leur offre de crédit, longtemps restée insignifiante mais aujourd’hui
accessible à une fraction non négligeable des entreprises et de la population bulgare. Les
grands fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier sont pour l’instant absents du
marché bulgare, laissant la place à des acteurs plus modestes ainsi qu’aux simples particuliers
britanniques, américains ou japonais, considérant la Bulgarie comme un lieu agréable et bon
marché pour les vacances ou la retraite. Soumises à aucun cadre juridique, les agences
immobilières ne sont pas des intermédiaires fiables, du moins lorsque l’on recherche une
bonne affaire.
Le prix de l’immobilier à Sofia a augmenté d’environ 15 % dans les neuf premiers
mois de 2003. La croissance de la demande des appartements et des villas de luxe, situés dans
quelques quartiers au pied du Mont Vitosha, a été à l’origine de cette hausse. Le prix du m² y
atteint entre 600 et 1000 dollars à l’achat. Ces niveaux devraient être stables à moyen terme,
car la croissance attendue de la demande, qui profitera d’un meilleur accès au crédit
hypothécaire, sera compensée par l’augmentation de l’offre, dont une partie est sortie du
marché, en attendant la hausse des prix.
Jusqu’à une période récente, les espaces de bureaux à Sofia étaient en fait des
appartements transformés en locaux professionnels. Alors qu’il n’y avait qu’un bâtiment de
classe A dans toute la capitale en 1997, il en existe aujourd’hui une quarantaine, pour une
superficie totale d’environ 150 000 m², ce qui tire les prix vers le bas. Les commerces au
centre de Sofia sont très recherchés. En dehors de ces emplacements, le marché est mou, mais
il devrait progresser avec l’arrivée en cours d’une vague d’investissement dans la grande
distribution. L’offre d’espaces industriels et d’entrepôts aux standards occidentaux se limite à
celle du Business Park Sofia. Dans ce domaine également, il est attendu que l’arrivée de la
grande distribution étrangère stimule la demande et augmente les prix, lesquels se situent
actuellement à moins de 3 dollars le m² par mois pour la location d’entrepôts convenablement
entretenus et biens placés.
La Côte de la Mer Noire (Varna, Sunny Beach, Golden Sands…) suscite un
engouement tel que les prix des logements les mieux placés ont doublé en l’espace d’un an,
rattrapant presque le niveau de ceux à Sofia. Le marché est alimenté par de nouvelles
constructions luxueuses, qui vont de la simple villa au Complexe Pomorie touristique et de
golf, d’une valeur de soixante millions d’euros. De même que pour la Côte de la Mer Noire, la
4
hausse des prix dans les stations de ski est davantage due à un pari des spéculateurs qu’à une
progression spontanée de la demande. La station de Bansko est la plus recherchée
aujourd’hui, avec des prix équivalant environ à la moitié de ceux pratiqués à Sofia.
Contrairement aux stations balnéaires et de ski, les prix des logements à la campagne
souffrent d’une décote incontestable, certains achats de maisons étant négociés à moins de 5
euros le m². Ajoutée à l’émigration et à la désertification des villages, cette situation rend
possible l’achat d’un hameau bulgare entier pour le prix d’un studio à Paris, en vue par
exemple d’y créer un village touristique typique.
Indéniablement, l’achat de terrain en vue de construire constitue la meilleure
opportunité d’investissement en Bulgarie. D’une part, les prix des terrains sont extrêmement
bas d’une fait des effets conjugués de la restitution grâce à laquelle plus de la moitié des
Bulgares ont reçu des terres agricoles, des mises en vente du Ministère de l’Agriculture et des
municipalités, de l’interdiction d’achat des terres par les étrangers et des données géoéconomiques du pays (faiblesse du pouvoir d’achat, de la densité de population, etc.). D’autre
part, le coût des constructions ne s’élève qu’à environ 75 euros le m² pour des logements
standard, main-d’œuvre et matériaux compris. Lorsque l’on sait qu’à Sofia ou sur la Cote de
la Mer Noire, les logements se vendent autour de 300 euros le m², la rentabilité de
l’investissement est manifeste. Dans la pratique, les Bulgares sont peu nombreux à pouvoir en
profiter du fait de leur pouvoir d’achat limité et des conditions restrictives d’accès au crédit.
De leur côté, les étrangers sont contraints par l’obligation de créer une société et par les
incertitudes liées à à la régularité des titres de propriété acquis et à l’obtention du permis de
construire.
5
I. Données générales sur la Bulgarie
Un pays des Balkans en développement
Située dans la péninsule balkanique, au sud-est de l'Europe, la Bulgarie compte huit
millions d'habitants et une superficie de 110 993 km², soit environ 1/5e de celle de la France.
Au nord du pays se trouve la Roumanie, au sud la Grèce et la Turquie, à l'ouest la Serbie et la
Macédoine, et à l'est la côte de la Mer noire.
Selon Eurostat, la Bulgarie est le pays le plus pauvre des pays candidats à l'Union
européenne, avec un revenu net moyen de 1570 euros par an et par habitant.
L'Ancien Roi Simeon II de Saxe
Cobourg-Gotha avait donné 800 jours au
Bulgares pour retrouver une vie
meilleure. L’échéance est arrivée au
début du mois d’octobre 2003, sans le
miracle attendu...
Une économie faible mais en progrès
Pendant les premières années de la transition, toutes les politiques menées par les
différents gouvernements ont échoué, ce qui a plongé la moitié de la population dans la
pauvreté et a conduit en février 1997 le pays au chaos économique et à la faillite de l’Etat.
La Bulgarie a adopté le 1er juillet 1997 un système de Caisse d'émission (Currency
board), institué par le FMI et la Banque Mondiale, liant la monnaie nationale, le lev, au DM
6
(et de facto à l'euro) par une parité fixe 1. Ce système garantit la stabilité de changes, la baisse
des taux d'intérêt et l'instauration indirecte d'une discipline budgétaire. Depuis 1998,
l'économie bulgare accomplit des progrès réguliers, salués par les organisations
internationales et les agences de rating.
La croissance annuelle moyenne est proche des 4 %, grâce notamment à une
consommation en hausse, soutenue par un accès croissant au crédit, ainsi qu’à l'investissement
et aux exportations. Associé à une politique budgétaire rigoureuse et à une meilleure politique
fiscale, le système de caisse d'émission permet de maintenir l'inflation autour des 5 %, le
déficit budgétaire à moins de 1 % du PIB et la dette extérieure sous les 50 % du PIB.
Toutefois, l'industrie bulgare est peu compétitive et le chômage touche plus de 15 %
de la population active, la baisse spectaculaire observée mi-2003 résultant essentiellement de
changements de procédures dans la comptabilisation des actifs.
Tableau n°1. Performances macro-économiques de la Bulgarie
(En Mns USD)
Croissance économique (%)
Inflation (%)
Solde public/PIB (%)
Taux de chômage (%)
Exportations
Importations
Balance commerciale
Balance courante
Balance courante/PIB (%)
Dette extérieure
Service de la dette/Export (%)
1998 1999 2000 2001 2002 2003(e)
4,0
2,3
5,4
4,0
3,5
4,3
39,9
2,6
10,3
7,3
5,9
4,7
0,9
-0,9
-1,0
-0,9
-0,8
-0,7
12,2
16,0
16,4
19,5
17,9
15,9
4193 4006 4825 5107 5290 5980
4574 5087 6000 6674 7000 7780
-381 -1081 -1176 -1568 -1710 -1800
-61
-654
-677
-828 -1010 -1100
-0,5
-5,0
-5,4
-6,1
-6,4
-6,1
10892 10914 11202 10616 11291 11797
20,9
16,2
17,0
19,2
13,9
12,4
Source: BNB, NSI, MoF, FIA, NOE, IMF, 2003
1 1 lev = 0,5 euro.
7
II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier
Le cadre général de l’investissement en Bulgarie : des conditions
globalement favorables
L’investissement étranger est régi par la loi du 24 octobre 1997 sur les investissements
étrangers. Compatible avec la législation européenne et offrant un cadre libéral et attractif,
celle-ci précise que les investissements étrangers sont, sauf exception, soumis aux mêmes lois
que les investissements bulgares. Les sociétés de droit bulgare à participation étrangère, quel
que soit le montant de cette participation, ne sont pas qualifiées de personnes étrangères.
Les investisseurs étrangers bénéficient d’une garantie contre toute évolution légale
défavorable à leur encontre. Selon la loi, les entreprises étrangères sont en effet protégées
contre les éventuelles nouvelles dispositions légales qui pénaliseraient leur activité.
L’expropriation est exclue, sauf pour des cas de force majeure prévus par une loi et dans
lesquels l’Etat n’aurait pas d’autre choix 2.
La législation bulgare établit la primauté sur le droit interne d'un accord international
auquel la Bulgarie est partie, lorsque celui-ci offre des conditions plus favorables que le droit
interne pour la réalisation d'une activité économique par des personnes étrangères. En ce sens,
l'Accord franco-bulgare sur l'encouragement et la protection réciproques des investissements
prévoit que chacune des parties contractantes s’engage à traiter les investissements de l’autre
partie d’une façon qui ne peut pas être moins favorable à ceux des investissements de la
nation la plus favorisée. Chaque pays s’engage à faire appliquer le cadre législatif de
l’investissement de manière non discriminatoire et à ne pas entraver le transfert de capitaux et
de revenus de l’investissement. L’accord prévoit aussi une procédure d’arbitrage en cas de
litiges entre contractants des deux pays.
2 L’investisseur étranger a alors le droit à une juste indemnisation.
8
Les restrictions à l’investissement étranger
En ce qui concerne les investissements étrangers, certains secteurs restent sujets à des
restrictions, parmi lesquels :
- L’exploitation de ressources naturelles, la production et la vente d’armes et
d’autres secteurs dits « stratégiques » ;
- Le secteur bancaire et le secteur des assurances ;
- Le secteur de l’immobilier et de la propriété foncière.
La prestation de services financiers ainsi que la participation dans le capital des
banques est soumise à une autorisation préalable de la Banque Nationale de Bulgarie. Il est
également nécessaire de remplir les conditions posées par la Loi sur les Banques. Dans le
domaine des assurances, une autorisation préalable est nécessaire, tant pour les investisseurs
étrangers que bulgares.
La fiscalité des personnes étrangères
Une personne étrangère a le droit de transférer ou acheter des devises en vue d'un
transfert à l'étranger :
- des bénéfices d'investissements effectués en Bulgarie ;
- des indemnités dues en contrepartie de l'expropriation de l'investissement à des
fins d'utilité publique ;
- du boni de liquidation à la suite d'un retrait de l'investisseur ;
- du prix de cession de l'objet de l'investissement en cas de vente ;
- du montant obtenu par la réalisation d'une sûreté.
La personne étrangère pourra transférer les devises à l'étranger sans restriction après
avoir remis à la banque qui effectuera le transfert une attestation de l'acquittement de tous les
impôts dus à l'Etat, délivrée par les autorités fiscales compétentes. Pour les propriétés
possédées par les étrangers sans établissement permanent, un impôt de 15 % s’applique sur
les loyers et les gains en capital (sauf si un accord de double-taxation s’applique).
9
Le cadre légal de l’investissement immobilier
Depuis juillet 2000, les constructions immobilières peuvent être la propriété des
personnes étrangères, sans obligation de déclaration auprès du Ministère des Finances.
Toutefois, les terrains sur lesquels sont bâties les constructions en question doivent rester la
propriété de personnes bulgares. D’autre part, les constructions situées dans des zones
stratégiques pour la défense nationale
3
ne peuvent devenir la propriété de personnes
étrangères qu’après obtention d’un permis 4. Dans le cas d’une zone franche (« projet
d’investissement prioritaire »), l’Agence pour les investissements étrangers peut servir
d’intermédiaire entre la personne étrangère et les autorités compétentes (municipalités) pour
assurer le transfert de propriété foncière. Une autorisation du Conseil des Ministres est dans
ce cas requise.
Le cadre légal de l’investissement foncier
Contrairement aux constructions immobilières, la terre ne peut pas être la propriété
d’une personne étrangère, y compris d’une succursale, d’une filiale ou d’un représentant de
commerce. Le Gouvernement bulgare a déclaré que, dans le cadre des négociations avec l’UE
sur le chapitre de la libre circulation des capitaux, cette interdiction totale de la vente des
terres aux étrangers serait levée par l’introduction d’un amendement à la Constitution, d’ici
l’adhésion de la Bulgarie à l’UE 5.
Il est possible de contourner l’interdiction d’achat de terres et de terrains par les
étrangers en créant une société en Bulgarie (cf annexe 1.). Une telle société possède de ce fait
plein droit de propriété sur la terre, y compris sur une terre cultivable. Il suffit que la société
soit enregistrée en Bulgarie selon les règles du droit bulgare. Cette possibilité d’achat existe
même si le capital de la société est 100 % étranger.
3 Il s’agit de zones à proximité des frontières, dont la liste est fixée par le Conseil des ministres.
4 Celui-ci est en principe délivré dans les quarante-cinq jours par le Conseil des Ministres ou un organisme
gouvernemental habilité. Tout refus d'autorisation est motivé.
5 Il est prévu que l’achat des terres agricoles et forestières demeure interdit pendant une période transitoire de
dix ans après l’adhésion de la Bulgarie à l’UE, sauf dans le cas de l’achat de terres par des investisseurs étrangers
dans le but de construire des entreprises. Le Gouvernement s’est en effet déclaré favorable à une modification de
10
II. Le marché de l’immobilier
Une marché peu structuré
Le marché de l'immobilier en Bulgarie se développe depuis le milieu des années 1990,
essentiellement à Sofia et dans quelques grandes villes, ainsi que dans les stations balnéaires.
Ce marché n’est toutefois pas encore arrivé à maturité. Le bouche à oreille reste le principal
moyen pour acheter ou vendre une propriété, les services offerts par les agences immobilières
étant de qualité variable et jugés trop chers par la population.
Le processus d’achat est relativement compliqué. Il existe d’autre part un risque de
payer un acompte ou même le bien dans son intégralité, sans jamais recevoir les titres de
propriétés. De même, une propriété peut être mise en vente par quelqu’un qui n’en est pas le
réel propriétaire. Le schéma de la figure 1 (page suivante) décrit le processus et les démarches
à suivre pour éviter les principaux risques. La négociation des prix est possible, mais les
Bulgares sont difficiles à convaincre rapidement et ils n'aiment pas la pression. Il faut donc
leur laisser le temps de la réflexion, mais les relancer assez rapidement cependant.
Une offre alimentée par les privatisations, les restitutions et les
migrations
Depuis 1990, l’offre est structurellement supérieure à la demande. Compte tenu de la
faiblesse des salaires 6, les loyers constituent souvent le principal revenu et moyen de
subsistance. Selon l’institut national des statistiques, 85 % des Bulgares possèdent au moins
un logement et 35 % possèdent une résidence secondaire. Déjà, sous le communisme, la
majorité des Bulgares vivaient dans leur propre appartement ou maison, phénomène
largement accru avec la loi sur les restitutions de 1992 7. Il est à noter que logements bulgares
offrent en général un confort très sommaire.
la Constitution permettant l’acquisition de terres par le biais d’opération de privatisation et d’investissement ex
nihilo (« greenfield »).
6 Environ 100 euros mensuels net en moyenne.
7 Une polémique touche actuellement la Bulgarie au sujet des restitutions, pour un montant d’au moins 169
millions de dollars, dont a bénéficié l’ancien roi Simeon, chassés du pays par les communistes alors qu’il était
enfant. Les Bulgares sont notamment choqués par le fait que certaines propriétés qui étaient à l’époque
11
Figure n°1. Les étapes de l’accession à la propriété immobilière
Trouver une propriété
Avec un terrain
Sans terrain
Créer une société
Négocier
Contrat
préliminaire
Retirer la
propriété du
marché
Agrément verbal
d’achat
Vérification (par un avocat de préférence) :
des titres de propriété, licences et permis,
dettes sur la propriété, termes du contrat
Acte notarial (Contrat d’achat)
Confirmation devant un notaire
bulgare assermenté
Accord de vente / d’achat
Obtention du statut de
propriétaire
L’offre est également alimentée par les grandes vagues d’émigration qu’a récemment
connu le pays. D’une part, lors de l’été 1989, des centaines de milliers de Turcs ont été
chassés du pays, laissant leurs appartements et leurs maisons. D’autre part, les sombres
seulement mises à la disposition de la famille royale _elles appartenaient à l’Etat Bulgare_ aient été restitués au
Premier Ministre et à sa soeur.
12
perspectives professionnelles incitent les jeunes Bulgares à émigrer et le chômage pousse les
habitants des zones rurales vers les villes, ce qui entraîne une désertification de nombreux
villages. Depuis 1989, la population bulgare a été réduite de plus de 10 % 8.
Une demande freinée par la conjoncture économique
La paupérisation générale de la population, les taux d’intérêts prohibitifs et les
conditions posées par les banques interdisent à la grande majorité des Bulgares tout espoir
d’acquérir un logement à court terme. Plus de 50 % des Bulgares déclarent ne pas être en
mesure d’épargner.
Dissuadés par le manque de transparence des pratiques de leurs interlocuteurs locaux,
les investisseurs étrangers sont pour l’instant restés à l’écart du marché bulgare. Quant au
gouvernement, ses restrictions budgétaires l’empêchent de soutenir le secteur.
Des prix parmi les plus bas en Europe
Du fait du fort déséquilibre entre l’offre et la demande, le niveau de prix atteint en
Bulgarie est bas comparé aux pays voisins 9. Ce phénomène est renforcé par le fait que la
devise bulgare, le lev, serait sous-évaluée 10.
Selon le classement Colliers 2003 du coût du m² dans les locaux de classe A
supérieure dans une vingtaine de capitales en Europe, Sofia figure à la dernière
place (cf. schéma n°2). La différence entre la Bulgarie et les autres pays est encore plus nette
pour les logements, et notamment à la campagne où l’on peut acquérir une maisonnette avec
un jardin pour quelques centaines d’euros.
Compte tenu de ses avantages (climat favorable, attractions touristiques, faible coût de
la vie...), l’achat immobilier en Bulgarie constitue un des meilleurs investissements à long
terme de tous les pays d'Europe centrale et orientale. Les estimations les plus conservatrices
8 Un journaliste sarcastique bulgare avait calculé que, si le taux de croissance démographique actuel se
maintenait, la population bulgare serait en 2060 de ... 0 habitant !
9 Même à Skopje, où la présence des forces de l’OTAN a fait augmenter les loyers, l’immobilier coûte plus cher
qu’à Sofia.
13
prévoient une hausse moyenne des prix d’au moins 10 % par an, alimentée par un recours
croissant aux prêts à hypothèques et à la croissance attendue de l’investissement étranger.
En revanche, la rentabilité à court terme est inférieure à celle de certains pays comme
la Roumanie, puisque le taux de rentabilité des propriétés achetées en vue de les louer oscille
depuis plusieurs années entre 8 et 15 %. Il est également à noter que les contrats sont encore
majoritairement conclus en dollars, ce qui introduit un risque de change pour les ressortissants
de la zone euro.
Figure n°2. Coût moyen du m² dans les bureaux de classe A supérieure (fin 2002)
Lo
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120
100
80
60
40
20
0
De faibles frais pour l’acquisition immobilière
Les frais légaux pour les transactions immobilières sont très bas. Les dépenses de
notaire sont d'environ 0,4 % du prix de vente et dans tous les cas de BGN 3 500 maximum.
Les impôts dus à la municipalité dans laquelle la propriété est située s’élèvent à 2 %, en
principe, répartis entre l'acheteur et le vendeur. Les délais pour conclure une transaction sont
d'une semaine au minimum.
Le propriétaire paie chaque année 0,15 % de taxe immobilière 11, ainsi que des impôts
de très faible montant pour le traitement des ordures ménagères. Lorsque les propriétés sont
incluses dans des résidences, les charges s'élèvent à environ 50 à 100 euros par an pour les
services de sécurité, nettoyage, piscine, éclairage, assurance, etc.
10 Les estimations varient de 20 % pour les plus conservatrices à près de 50 % selon le Big mac index.
11 Cet impôt ne touche pas les terrains agricoles.
14
Les transactions immobilières pour les résidences ne sont pas sujettes à la TVA.
Toutes les autres transactions (bureaux, espaces industriels...) supportent une TVA de 20 %.
L’acheteur, ou le locataire selon la transaction, peut récupérer la TVA s’il est enregistré
auprès de l’Administration fiscale.
Un marché en retournement ?
L’année 2003 marque une baisse de l’offre de logements, associée à une légère hausse
de la demande. La baisse de l’offre s’explique essentiellement par les très bas prix du secteur,
lesquels ont fait sortir du marché un certain nombre d’acteurs. De leur côté, les acheteurs les
plus fortunés peuvent profiter de la baisse des taux d’intérêt et de l’accès plus aisé aux prêts
hypothécaires. Selon le REMI (Real Estate Market Index)
12
, le marché de l'immobilier en
Bulgarie a cru de 16 % entre septembre 2002 et septembre 2003 et de 13 % entre janvier 2003
et septembre 2003.
Figure n°3. Evolution du Bulgarian Real Market Index (REMI) en 2003
12 Le REMI a été créé en septembre 2002 par le National Real Property Association of Bulgaria (NRPA) à
l’initiative de Lydia Shuleva, Ministre de l’économie de l’époque. Il est calculé sur la base des informations
fournies par plus de 150 agences immobilières représentant 95 % des ventes dans le pays. La plus grande partie
de l’indice est constituée de logements d’habitation, suivie des bureaux et des parcs industriels.
15
IX. Synthèse et recommandations générales
Synthèse et recommandations
Coûts
Avantages
Rentabilité Inconvénient
Où trouver des
offres
Précautions et
recommandations
- Les prix pratiqués
sont généralement
avantageux.
Potentiellement forte si
les contrats
sont conclus
- L’agence bulgare de
privatisation
Les projets offerts par la
BFIA sont à privilégier,
car cet interlocuteur est
davantage habitué à
travailler avec les
investisseurs étrangers
que les Ministères et
autres Collectivités
locales
Comment investir ?
En principe à la valeur
Acheter des
propriétés ou des du marché ou en dessous
hôtels proposés
par l’Etat bulgare
et ses organismes
- Les offres sont
désormais associées
d’une garantie de passif
- Offre peu abondante.
- Processus de privatisation
long, contraignant et opaque.
- Il est souvent nécessaire
d’investir beaucoup d’énergie
dans les projets d’acquisition,
sans certitude d’aboutir.
- Nécessite la création d’une
société (pour posséder les
terrains).
Participer à un
projet
d’investissement
déjà engagé
Prix en général
supérieurs à ceux du
marché
- Les études de marché
et de faisabilité ont
déjà été réalisées.
- Les permis de
construire sont en
principe déjà obtenus.
Variable,
mais
potentiellement élevé
- L’offre est peu liquide
- Les partenariats sont risqués,
d’autant que l’on ne connaît a
priori pas les partenaires
- le Ministère de
l’Economie
- les municipalités
- Les chambres de
commerce et autres
groupements privés ex
http://www.biabg.com/Investments,
http://www.investdb.net
- Les forums d’affaires
- Il n’est pas nécessaire
de créer de société en
Bulgarie
- L’Agence nationale des
Investissements
Etrangers :
(http://www.bfia.org/24)
42
- Prendre toutes les
garanties nécessaires
- Ne pas investir
massivement ou
participer à plusieurs
projets, afin de diluer les
risques.
Quel type d’investissement ?
Achat de
logements
résidentiels
Acheter un
terrain et
construire des
logements, des
bureaux ou des
hôtels
363 euros le m² en
moyenne à Sofia, 15 à 20
% de moins sur la Cote
de la Mer Noire et 40 %
de moins en moyenne
dans les autres grandes
villes du pays.
Rapide, ne nécessite
pas d’enregistrement
de société en Bulgarie
- Quelques euros au m²
pour le terrain
Permet de construire en
répondant aux besoins
du marché, ce qui
assure une location ou
une vente rapide
- environ 75 euros/m²
pour la construction de
logements et à partir du
double pour les
constructions plus
élaborées (bureaux
modernes, hôtels
luxueux…)
La rentabilité
du secteur
oscille entre 8
et 15 %
Forte : autour
de 30 %
La demande étant faible, la
location au prix du marché
n’est pas toujours assurée. Le
potentiel de hausse des loyers
est très restreint, car une partie
de l’offre est actuellement hors
du marché, compte tenu des
bas prix pratiqués.
Nécessite la création d’une
société et l’obtention des
autorisations de construire
- Déléguer les recherches
auprès d’un partenaire
bulgare de confiance. Le
bouche à oreille est le
plus efficace.
- Sinon, dans la presse
locale ou sur internet, par
exemple :
bulgarianproperties.com
25
-
Recourir aux services
d’un avocat, très peu
onéreux, afin de limiter
les risques
Le relationnel est
essentiel en Bulgarie. Il
est recommandé de
déléguer les
responsabilités à des
locaux, qui profiteront de
meilleurs tarifs et
obtiendront plus
facilement les
autorisations nécessaires.
25 Les sites internet proposés permettent d’avoir un aperçu de l’offre du marché, mais il est déconseillé d’utiliser cet outil pour effectuer ses recherches. Destinés aux
étrangers anglophones, les prix pratiqués sont beaucoup plus élevés que la moyenne du marché.
43
Où investir ?
Investir à Sofia
363 euros le m² en
moyenne
Marché liquide,
rentabilité relativement
faible mais assurée
8 – 15 %
Pas d’inconvénient majeur
Investir sur la
Côte de la Mer
Noire
300 euros le m² en
moyenne
La demande est forte
Spéculative
- La hausse récente des prix a
amputé le potentiel de
croissance des prix.
- Revenus concentrés sur six
mois de l’année
- La Bulgarie ne sera jamais en
mesure de concurrencer les
destinations touristiques de la
Méditerranée.
Acheter dans les
stations de ski
150 euros le m² en
moyenne dans les
stations les plus réputées
environnement
agréable, facile à louer
Spéculative
-Marché peu liquide (pénurie
d’offres)
- Qualité médiocre des
propriétés offertes
- Revenus concentrés sur six
mois de l’année
Acheter dans les
grandes villes
(hors Sofia)
Acheter à la
campagne
200 euros le m² en
moyenne
Bas prix
Environ 10 %
à partir de 10 euros le m²
Prix très bas, malgré la
proximité des stations
de ski
Forte à long
terme
- Impossible de trouver des
locataires
44
- Eviter les agences,
locales ou étrangères. La
commission (autour de
10 % pour une vente et
un mois de loyer pour
une location) ne
constitue que la partie
visible des frais réels.
Les agences proposent
aux étrangers des prix
systématiquement
supérieurs à ceux du
marché et nombre
d’entre elles préfèrent
s’arranger avec le
vendeur local plutôt que
de négocier au mieux
pour le client étranger.
Bien se renseigner sur les
projets de construction
en cours (routes,
autoroutes,
investissements privés...)
et sur les vices cachés
(proximité d’une usine
dangereuse, etc.), qui
peuvent avoir un impact
considérable sur la valeur
d’un bien
X. Sources de l’étude et adresses utiles
Extraits des sources bibliographiques et professionnelles utilisées
Bulgaria Real Estate Market Review: A Snapshot, Adis, September 2003
A Study of the Real Estate Market in Bulgaria, Vitosha research, juin 2003.
Colliers International, Bulgaria Real Estate review, 2002
Nombreux articles de la presse bulgare, du magazine for Real Estate, Lifestyle and Creation
(en bulgare) et des magazines anglophones Novinite et Sofia Echo.
Sélection des meilleurs ressources internet bulgares sur l’immobilier
Adis
Présentation de l’agence immobilière d’Etat, annonces immobilières, informations générales
et publications sur le secteur et évolution du Real Estate Market Index
http://www.adis.bg
Imoti BG
Portail de l’investissement immobilier en Bulgarie : informations générales et offres.
http://www.imotibg.com
Bulgarian Properties
Informations sommaires sur le secteurs et offres immobilières et foncières dans tout le pays.
http://www.bulgarianproperties.com
Sélection des meilleurs sites internet d’affaires en anglais
Bulgarian foreign investment agency
Agence des investissements étrangers proposant des actualités économiques, des statistiques
et des témoignages sur les investissements étrangers, des investissements sur la privatisation,
un guide exhaustif des affaires en Bulgarie (législations, secteurs attractifs, régions, etc.), et
un agenda des évènements.
http://www.bfia.org
Novinite
Fils d'actualités sur la Bulgarie dans de nombreux domaines : affaires, politique, sport, etc.
http://www.novinite.com
Econ.bg
Actualités économiques et politiques, statistiques économiques, répertoire d'entreprises et
sélection de documents pour tous les domaines des affaires et de la vie sociale en Bulgarie.
http://www.econ.bg
45
Adresses des principales agences immobilières en Bulgarie
ACCENT Bulgarie SA
105, blvd Evlogi Georgiev - 1504 Sofia
Bulgarie téléphone : (+359 2) 843-55-70, 944-35-10, 944-39-81, fax 843-55-98, mobile +359
88 473826
Activité : Architecture, bâtiment, expertise immobilière. Représentés à Paris (33 6 17052890)
President d'Accent Ltd.: architecte Valeri Yotov http://www.accent-bg.com
ADIS (Domestic Diplomatic Properties Agency)
Sofia, 27 Veliko Tarnovo Str.
Tel : +359 2 9434481, e-mail: [email protected],
http://www.adis.bg
Biodar Ltd.
26 Tzar Simeon Str, Sofia 1202, Bulgaria
Tel. +359 2 9299898, Fax. +359 2 200765
e-mail: [email protected]
Borsa Imoti
Sofia, bul. Slivnitsa 193
Tel: +359 2 318033, +359 2 334004
e-mail: [email protected], www.borsa.imoti.net
Colliers International Bulgaria
Business Park Sofia, Mladost 4, Build. 13, Block B, 1715, Sofia, Bulgaria
1715 Sofia, Bulgaria
Tel: 359 2 976 9 976 Fax: 359 2 976 9 977
Imoti BG
15, Fritjof Nansen Blvd., ground floor
Sofia 1000
http://www.imotibg.com
Tel : 02/9335935
Adresses de banques étrangères implantées en Bulgarie (sélection)
Bulgarian-American Credit Bank (BACB)
3 Shipka Street
Sofia 1504, Bulgaria
Tel : 359.2.946.0119 Fax : 359 2 946 0118
[email protected]
BNP Paribas /Bulgaria/
1000 SOFIA, 2 Tsar Osvoboditel Blvd. ·
Tel. +3592/ 921 86 40, Fax +3592/ 921 86 95
46
Raiffeisenbank (Bulgaria)
1000 Sofia, 18/20, Gogol Str. · Tel. +3592 / 919 85 101,
Fax +3592 / 943 45 28
Pour une liste actualisée des principales banques en Bulgarie, consulter
http://www.acb.bg/members.html
Adresses utiles d’organismes publics bulgares
National Real Property Association (NRPA)
36 A ‘Patriarh Evtimii’ Blvd, fl.1, 1000 Sofia, Bulgaria
Tel: (+359 2) 988 68 90 Fax.: (+359 2) 988 68 91
[email protected]
Bulgarian Foreign Investment Agency
31 Aksakov Str., Sofia 1000, Bulgaria
Tel : (+359 2) 980 09 18, (+359 2) 980 03 26, Fax: (+359 2) 980 13 20
[email protected] , www.bfia.org
Ministry of Economy
12, Alexander Batenberg Str.
Tel. (00359 2) 987 02 90/940 74 69/988 55 32/ 988 52 46
Fax: (00359 2) 981 99 52/988 55 32
[email protected] , www.mi.government.bg
Contacts:Post-privatisation control: Mrs. Axinia Slavcheva, Tel.: (00359 2) 981 94 38
Privatisation Agency
29, Aksakov Str.
Tel.: (00359 2) 987 32 94/980 42 50/987 99 80
Fax : (00359 2) 981 62 01
[email protected], www.priv.government.bg
47
Table des Matières
Sommaire _________________________________________________________________ 2
Résumé ___________________________________________________________________ 3
I. Données générales sur la Bulgarie _______________________________________________ 6
Un pays des Balkans en développement ___________________________________________________ 6
Une économie faible mais en progrès _____________________________________________________ 6
II. Le cadre légal de l’investissement immobilier et foncier ____________________________ 8
Le cadre général de l’investissement en Bulgarie : des conditions globalement favorables ____________ 8
Les restrictions à l’investissement étranger _________________________________________________ 9
La fiscalité des personnes étrangères______________________________________________________ 9
Le cadre légal de l’investissement immobilier _____________________________________________ 10
Le cadre légal de l’investissement foncier_________________________________________________ 10
II. Le marché de l’immobilier ___________________________________________________ 11
Une marché peu structuré _____________________________________________________________ 11
Une offre alimentée par les privatisations, les restitutions et les migrations _______________________ 11
Une demande freinée par la conjoncture économique ________________________________________ 13
Des prix parmi les plus bas en Europe____________________________________________________ 13
De faibles frais pour l’acquisition immobilière _____________________________________________ 14
Un marché en retournement ? __________________________________________________________ 15
III. Les acteurs du marché de l’immobiler _________________________________________ 16
L’Etat et ses démembrements __________________________________________________________ 16
Les banques et les prêts immobiliers _____________________________________________________ 17
Les fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier ____________________________________ 18
Les acheteurs privés étrangers __________________________________________________________ 18
Les agences immobilières _____________________________________________________________ 18
IV. L’immobilier à Sofia________________________________________________________ 20
Les logements ______________________________________________________________________ 20
Une offre traditionnellement forte ____________________________________________________ 20
Une demande de propriétés luxueuses en progression _____________________________________ 20
Une hausse sensible des prix depuis l’été 2003 __________________________________________ 21
Les espaces de bureau ________________________________________________________________ 23
La croissance des locaux de catégorie A _______________________________________________ 23
Une demande relativement limitée ____________________________________________________ 27
Des prix en baisse à mesure que l’offre croît ____________________________________________ 27
48
Les commerces _____________________________________________________________________ 28
Une pénurie de commerces modernes et bien placés ______________________________________ 28
Une demande qui sera affectée par l’essor prochain de la grande distribution étrangère ___________ 28
Une large fourchette de prix selon l’emplacement et l’achalandage___________________________ 29
Les espaces industriels et les entrepôts ___________________________________________________ 29
Une offre de piètre qualité __________________________________________________________ 29
Des besoins croissants des entreprises, non couverts par le marché ___________________________ 29
Des prix à la mesure de la qualité des produits proposés ___________________________________ 30
V. La côte de la Mer Noire ______________________________________________________ 30
Géographie générale _________________________________________________________________ 30
Une offre stimulée par des spéculateurs __________________________________________________ 31
Une demande en très forte progression ___________________________________________________ 32
Une vigoureuse tendance à l’appréciation des propriétés sur la Côte ____________________________ 33
VI. Les stations de ski __________________________________________________________ 33
Généralités_________________________________________________________________________ 33
Une offre limitée ____________________________________________________________________ 34
Une demande alimentée par les investisseurs privés _________________________________________ 34
Une fourchette de prix très large ________________________________________________________ 34
VII. Les autres atouts touristiques du pays ________________________________________ 34
Généralités_________________________________________________________________________ 34
Des villages abandonnés ______________________________________________________________ 35
Une faible demande__________________________________________________________________ 37
Des prix très attractifs ________________________________________________________________ 37
VIII. L’investissement foncier ___________________________________________________ 38
Une agriculture décimée ______________________________________________________________ 38
Une offre de terrains de qualité et d’intérêt variables ________________________________________ 38
Une demande limitée à la spéculation immobilière et aux constructions _________________________ 39
Des prix en hausse ___________________________________________________________________ 39
Les précautions à prendre lors de l’acquisition de propriété foncière ____________________________ 39
Faire construire : un investissement fort rentable ___________________________________________ 40
IX. Synthèse et recommandations générales _______________________________________ 42
Sources de l’étude et adresses et utiles ____________________________________________ 45
Synthèse et recommandations __________________________________________________________ 42
IX. Informations pratiques et adresses utiles ____________________ Erreur ! Signet non défini.
Extraits des sources bibliographiques et professionnelles utilisées ______________________________ 45
Sélection des meilleurs ressources internet bulgares sur l’immobilier ___________________________ 45
49
Sélection des meilleurs sites internet d’affaires en anglais ____________________________________ 45
Adresses des principales agences immobilières en Bulgarie ___________________________________ 46
Adresses de banques étrangères implantées en Bulgarie (sélection) _____________________________ 46
Adresses utiles d’organismes publics bulgares _____________________________________________ 47
Table des Matières _________________________________________________________ 48
Index des figures et tableaux _________________________________________________ 51
Annexe : Créer une société en Bulgarie ________________________________________ 52
Les formes juridiques des représentations d’entreprises ______________________________________ 52
Les formalités de création d’une société de droit bulgare _____________________________________ 53
L’imposition des sociétés _____________________________________________________________ 54
Les formalités propres aux investisseurs étrangers __________________________________________ 55
La main d’oeuvre bulgare _____________________________________________________________ 55
Embaucher du personnel local__________________________________________________________ 56
50
Index des figures et tableaux
Figures
Figure n°1. Les étapes de l’accession à la propriété immobilière __________________________ 12
Figure n°2. Coût moyen du m² dans les bureaux de classe A supérieure (fin 2002) ____________ 14
Figure n°3. Evolution du Bulgarian Real Market Index (REMI) en 2003 ____________________ 15
Figure n°4. Carte de Sofia et aperçu des quartiers résidentiels ____________________________ 21
Illustration n°5. Exemple d’offres de logements sur le site www.bulgaria-france.net (septembre
2003) ________________________________________________________________________ 22
Figure n°6. Prix moyen du m² dans les quartiers résidentiels à Sofia (1997-2003) _____________ 22
Figure n°7. Evolution du stock d’espaces de bureaux de classes A et B en m² (2000-2004)______ 24
Tableaux
Tableau n°1. Performances macro-économiques de la Bulgarie ____________________________ 7
Tableau n°2. Prix, superficie et caractéristiques des espaces de bureaux de classes A et B à Sofia en
2003 _________________________________________________________________________ 25
Tableau n°3. Nombre de jours d’hébergement touristique en Bulgarie (janvier-juin 2003) – Source
Institut National des Statistiques ___________________________________________________ 36
51
Annexe : Créer une société en Bulgarie
Les formes juridiques des représentations d’entreprises
Certaines formes d’entreprises permettent l’exercice d’activités commerciales mais ne
jouissent pas de la personalité morale : représentant de commerce, bureau de représentation
commerciale, succursale, société mixte (participation locale et étrangère), société civile sans
personnalité morale, commerçant unipersonnel.
Les sociétés commerciales, dont les différentes formes juridiques sont régies par la Loi
du Commerce de 1991, jouissent de la personnalité morale à partir de leur immatriculation au
Registre du commerce et des sociétés. Toutes les formes de sociétés commerciales existant en
Bulgarie sont accessibles aux investisseurs étrangers. Il s’agit de la Société à Responsabilité
Limitée (OOD), de la Société par actions (AD) de la Société en Nom Collectif (SD), de la
Société en Commandite Simple (KD) et de la Société en Commandite par actions (KDA).
Equivalent de la SARL française, la société privée à responsabilité limitée "OOD"
constitue la forme la plus pratique de création d’une société étrangère. Elle comprend un ou
plusieurs associés, qui peuvent être des personnes morales étrangères. Le capital minimal
exigé s’élève à 5 000 leva (2500 euros), divisé en parts nominales minimales de 10 leva
chacune. Le capital est détenu par les associés, et la responsabilité de ceux-ci est limitée au
capital souscrit. Les organes statutaires sont l'assemblée générale des actionnaires, qui doit
être réunie au moins une fois par an, et le directeur du conseil d'administration. La société doit
produire chaque année un bilan et un compte de résultat. La société "EOOD" est un cas
particulier de la société "OOD", il s’agit d’une société privée à responsabilité limitée qui ne
comporte qu’un propriétaire.
La société par actions "AD" est proche de la société anonyme française. Elle compte
au moins deux actionnaires, dont la responsabilité est limitée aux apports. Le capital
minimum est fixé à 50 000 leva (25 000 euros 26). Les actions peuvent être nominatives ou au
26 Le capital minimum est fixé entre un million et deux millions d’euros pour les sociétés d’assurance (selon le
type de produits assurés), cinq millions d’euros pour une banque et à un montant défini par la Commission de
Bourse en fonction du ratio dettes / capitaux propres dans le cas des sociétés d’investissement.
52
porteur. Principal organe de la société, l’assemblée générale des actionnaires se tient au moins
une fois par an. Elle élit les membres du conseil d’administration, ou les membres du conseil
d’administration et du conseil de surveillance, si ce mode de direction est retenu. La société
doit produire chaque année un bilan et un compte de résultat.
Sans capital minimum, la société en nom collectif comprend au moins deux associés,
de même que la société en commandite simple. La société en commandite par action est
composée au minimum de trois commanditaires et deux commandités et les exigences quant
au capital sont les mêmes que celles des sociétés par actions.
Une holding peut prendre la forme de société par actions, de société en commandite
par action ou de Société à Responsabilité Limitée. Son activité consiste à participer à la
gestion d’autres sociétés dont elle possède au moins 25 % des actions ou dont elle nomme
directement ou indirectement plus de la moitié des membres du Conseil d’Administration.
Les formalités de création d’une société de droit bulgare
Pour tous les types de sociétés, il convient de s’inscrire auprès du Tribunal de
Commerce du district concerné et de présenter les statuts, qui seront ensuite publiés dans le
Journal Officiel, le mémorandum de nomination des directeurs, et la preuve que le capital a
été libéré selon les conditions légales (70 % du total dont au moins 30 % minimum et BGN 10
pour chaque actionnaire). Les frais d’inscription au Tribunal de commerce s’élèvent à
BGN 250.
Les statuts d’une OOD doivent comporter :
- Le nom commercial, le siège et l’adresse où la gestion de l’entreprise se réalise ;
- L’objet de la société et sa durée de vie ;
- Les noms ou les noms commerciaux (pour des personnes morales) des
actionnaires ;
- Le capital social et la date à laquelle le capital sera entièrement libéré, lorsque ce
n’est pas le cas à la création (deux ans maximum) ;
- Le nombre d’actions de chaque actionnaire ;
- Le mode de gestion et de représentation de l’entreprise ;
- Les éventuels privilèges des actionnaires, ainsi que leurs autres droits et
obligations.
53
Il est possible de passer librement d’une forme de société à une autre, dès que les
critères sont remplis. Dans le cas des sociétés à responsabilité limitée, au moins 70 % du
capital doit être apporté lors de la création de la société, avec au moins un tiers de la
contribution de chaque associé. Les apports peuvent se faire en nature (avec le concours de
trois experts indépendants) ou en numéraire. La procédure est la même pour les sociétés par
action, mais seul 25 % du capital doit être libéré lors de la création de la société.
Comme pour les entreprises bulgares, les entreprises étrangères doivent être
enregistrées auprès des autorités suivantes :
- Représentation locale de l’administration fiscale ;
- Bureau local de la Sécurité Sociale si l’entreprise emploie du personnel ;
- Autorités douanières lorsque la société exporte ou importe ;
- Institut National des Statistiques, pour obtenir un numéro d’enregistrement
BULSTAT 27.
L’imposition des sociétés
La politique fiscale de la Bulgarie est orientée vers la réduction des taux d’imposition.
Les sociétés de gestion d’immobilier sont soumises au même taux d’imposition que les autres
types de sociétés : 23,5 %, décomposée en une taxe municipale de 10 % et un impôt sur les
sociétés de 15 %, duquel la taxe municipale est déduite 28.
Les terrains ne sont pas amortissables, au contraire des biens bâtis dessus pour lesquels
un amortissement linéaire de 4 % par an s’applique. Les amortissements sont interdits si un
achat a été réalisé dans le but de le revendre.
27 Le code BULSTAT comprend le code de référence de l’administration fiscale et indique la forme juridique de
l’entreprise. Il est le numéro unique d’enregistrement et est utilisé dans tous les registres du pays (douanes,
impôts, assurances, sécurité sociale, registre du commerce…) et toutes les autorités compétentes.
28 La déclaration de revenus doit être certifiée par un commissaire au comptes agréé et renvoyée avant le 31
mars de chaque année à l’administration fiscale de la ville ou se situe le siège de la société. Si la société a réalisé
un bénéfice imposable l’année précédente, elle doit verser une avance d’impôt tous les mois (1/12 du bénéfice
annuel imposable déclaré pour l’année précédente, corrigé avec un coefficient fixé par la Loi sur le Budget). Si
l’entreprise n’a pas réalisé de bénéfice imposable l’année précédente, elle devra verser des avances d’impôt tous
les trimestres, sur la base de son bénéfice imposable pour la période correspondante de l’année courante, avec
une majoration de ce montant de 15 %.
54
Les formalités propres aux investisseurs étrangers
Depuis la Loi de 1997 sur l’Investissement Etranger, qui a adopté le principe du
Traitement National, il n’est plus nécessaire de faire enregistrer les investissements étrangers
auprès du Ministère des Finances. Les sociétés à participation étrangère directe ou indirecte et
les succursales des sociétés étrangères doivent toutefois présenter des informations sur
l’investissement réalisé. Ces « données sommaires » servent uniquement à des fins
statistiques, conformément à la Loi sur les Statistiques.
L'accès aux devises est libre pour les opérations courantes et le contrôle des changes
garantit la liberté de mouvements de capitaux, en particulier sur le rapatriement des profits et
le paiement de dividendes.
Toute personne physique étrangère souhaitant être immatriculée en tant que
commerçant en nom propre, membre d’une coopérative, associé d'une société en nom collectif
ou commandité dans une société en commandite (ou à commandite par actions), doit être
titulaire d'un permis de séjour.
La main d’oeuvre bulgare
La main-d'œuvre bulgare est qualifiée, notamment dans les NTIC et en langues. Dans
le même temps, les salaires sont parmi les plus bas en Europe, avec une moyenne de 135
Euros par mois.
En apparence, les Bulgares se montrent au travail motivés, enthousiastes, assidus,
intelligents, diligents et créatifs. La peur du chômage rend d'autre part la main-d'œuvre
relativement docile. Cependant, on retrouve dans une mesure différente selon les générations
et les catégories de population, des comportements propres aux pays d'Europe centrale et
orientale en transition vers l'économie de marché : mentalité de " fonctionnaire ",
absentéisme, faible implication, absence d'esprit d'entreprise, faibles compétences dans
certains domaines (management, marketing, finance, etc.), usage de faux documents, vols en
entreprise, etc. L'idée de service n'est globalement pas entrée dans les mentalités bulgares,
hormis chez les moins de trente ans ayant une expérience à l'étranger.
55
Régulièrement, des sondages montrent qu'environ 75 % des jeunes souhaiteraient
quitter leur pays, s'ils le pouvaient, immédiatement et pour toujours. La fuite des cerveaux
(ingénieurs, scientifiques, informaticiens...) est un des principaux symptomes du
dysfonctionnement de l'économie bulgare.
Embaucher du personnel local
Le processus de recrutement est dans la pratique simple et informel, sauf pour les
postes de direction. La voie la plus courante pour embaûcher est la petite annonce, par
exemple dans 24 hours et Trud, ou Pari et Capital pour des postes économiques et financiers.
Les entreprises peuvent également utiliser les forums d'emploi, organisés par les Universités.
Il existe des agences de recrutement, dont la qualité des services varie cependant. L'activité de
chasseur de têtes commence tout juste. Le bouche à oreille reste le plus fréquent pour les
postes peu qualifiés.
Le contrat de travail doit être écrit et stipuler entre autres le lieu et la nature du travail,
ainsi que le salaire. Les contrats sont par défaut indéterminés, la loi prévoyant des conditions
restrictives et contraignantes pour les contrats à durée déterminée. La période d'essai peut
durer jusqu'à six mois, selon accord entre les parties. Elle est également utilisée pour les
stages, pour lesquels il n'y a pas de type de contrat spécifique. Il existe d'autres contrats de
travail : 5 jours par mois, emploi complémentaire, etc.
Les contrats civils, qui ne donnent pas droit aux allocations chômage à leur terme, sont
prévus pour les cas précisés dans la loi. Cependan,t des contrats civils ou une absence totale
de contrats sont sont parfois proposés à la place de contrats de travail. Ceux-ci sont nuls de
droit, l'Inspection du travail pouvant les requalifier en contrat de travail à durée indéterminée.
L'employeur est alors assujetti à une lourde amende et doit payer les charges de sécurité
sociale dues. Ces sanctions devraient ralentir l'expansion du phénomène.
Le permis de travail des étrangers est valable un an, renouvelable deux fois.
L'employeur doit acquitter des frais égaux à trois fois le SMIC et produire de nombreux
documents. L'emploi peut être occupé par un étranger si aucun Bulgare ne convient pour le
poste. Le total des personnes étrangères de l'entreprise ne peut être supérieur à 10 %.
L'employeur a la charge du transport retour en cas de terminaison anticipée du contrat.
56
Le licenciement est fortement encadré et donne lieu à des indemnités si les conditions
requises par la loi ne sont pas respectées. Il existe des salariés protégés. Le départ à l'amiable,
assorti de trois à quatre mois de salaires est le plus courant.
57

octobre 2003 Le secteur immobilier et foncier en Bulgarie Auteurs

Transcription

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