Observatoire de l`immobilier d`entreprises en Maine-et-Loire

Observatoire
de l’immobilier d’entreprise
de Maine-et-Loire
EDITION 2011
LES FAITS MARQUANTS
UN MARCHÉ
TERTIAIRE
CONCENTRÉ
L’agglomération angevine dépasse le seuil
des 30 000 m2 de transactions de bureaux
en 2010, il concentre 60 % de la demande
placée du département.
EDITORIAL
L’année 2010 a marqué un rebond sur
les marchés de l’immobilier d’entreprise
de Maine-et-Loire avec la croissance
du nombre de transactions de locaux
d’activités et de bureaux. Plus de
100 000 m2 de locaux et 24 000 m2
de bureaux ont été loués ou cédés.
Les réalisations en comptes propres
de grande superficie, notamment dans
l’agglomération angevine, ont contribué
à soutenir le marché de manière
significative. Pour sa troisième édition,
le champ d’observation a en effet été
étendu aux comptes propres avec la
contribution de l’Agence d’Urbanisme
de la Région Angevine.
L’offre disponible en bureaux a
enregistré une baisse importante
(- 15 000 m2), notamment sur le neuf,
les professionnels se trouvant dans une
situation de prudence face à la crise
financière mais aussi d’anticipation
des grands projets de l’agglomération
d’Angers autour de Gare + et CapucinsMayenne. Le regain de dynamisme
du marché pourrait se confirmer au
rythme des grands projets inscrits par
les agglomérations. Dans ce contexte, le
Club des Professionnels de l’Immobilier
d’entreprise s’engage autour de son
Président Eric MALET à participer
activement aux réflexions et débats.
Nous vous invitons donc à rejoindre
ce réseau qui permet de participer à la
réflexion sur les enjeux de l’immobilier
d’entreprise.
Eric GROUD,
Président de la Chambre de Commerce
et d’Industrie de Maine-et-Loire
LE DYNAMISME DES
COMPTES PROPRES
Les opérations en comptes propres représentent
plus de la moitié de la surface commercialisée
totale des bureaux.
UN MARCHÉ PORTEUR POUR
LES LOCAUX D’ACTIVITÉ
ET LES ENTREPÔTS
Plus de 100 000 m2 commercialisés en 2010 pour
les locaux d’activité et entrepôts
A l’inverse des résultats
affichés au niveau national,
le volume de transactions
continue de progresser en
Maine-et-Loire.
DES INCERTITUDES
POUR 2012 ?
Malgré une amorce de reprise en 2011,
quelques inquiétudes subsistent chez
les professionnels : tendance à la
renégociation des prix et croissance
des taux d’intérêt.
L’ÉMERGENCE DE
GRANDS PROJETS
Plusieurs opérations de grande ampleur vont voir
le jour sur Angers Loire Métropole :
70 000 m2 de SHON bureaux avec Gare +
50 000 m2 d’activité tertiaire et technopolitaine
dans le quartier des Capucins
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN 2010
Surface des transactions
et stocks sur le département
du Maine-et-Loire
Transactions Bureaux
71 362
Stocks Bureaux
64 556
Transactions Entrepôts Locaux
d’activité
39 226
37 879
30 883
Stocks Entrepôts Locaux
d’activité
Comptes propres
20 383
724 486
COMMUNAUTÉ
DE COMMUNES
48 200
15 940
2 280 1 550
31 720
CA DE SAUMUR
LOIRE-DÉVELOPPEMENT
9 774
3 430
NI*
CA DU CHOLETAIS
PÉRIMÈTRE D’OBSERVATION
L’observatoire de l’immobilier d’entreprise a un
champ géographique étendu au département
de Maine-et-Loire.
Les produits observés sont les bureaux, les locaux
d’activités et les entrepôts en termes de stocks
et de transactions. Sont exclus de la présente
enquête, les pieds d’immeubles à usage de
commerce.
Pour cette édition, la méthodologie a été étendue
aux comptes propres.
POPULATION CIBLE
Les professionnels de l’immobilier d’entreprise
intervenant sur le territoire : 12 professionnels
de l’immobilier d’entreprise ont répondu à
notre sollicitation en 2010.
L’ensemble des communautés de communes du
département : 19 collectivités ont communiqué
leurs données.
Le Comité d’Expansion Economique et les agences
de développement des 3 agglomérations.
© CCI 49 – 01/12 Sources : CCI – AURA d’après DREAL
CA D’ANGERS
LOIRE METROPOLE
* NI : Non Indiqué
LES BUREAUX
UNE OFFRE CONCENTRÉE SUR ANGERS LOIRE MÉTROPOLE
STOCK DÉPARTEMENTAL 2010 : 43 345 M²
CHOLET
La réduction du stock de bureaux se confirme en 2010 :
- 15 000 m2 par rapport à 2009. Comme au niveau national, le neuf se
raréfie. L’offre est essentiellement composée d’un stock de seconde
main ne répondant pas toujours à la demande des entreprises.
SAUMUR
8%
4%
Neuf
Reste du
département
Seconde main
100 %
1%
83 %
69 %
ANGERS
31 %
87%
17 %
37 879 m2
ANGERS
CHOLET
SAUMUR et reste
du département
© CCI 49
0%
UN MARCHÉ TERTIAIRE PORTÉ PAR LA LOCATION
TRANSACTIONS 2010 : 24 302 M²
Reste du département
3%
SAUMUR
3%
CHOLET
35 %
Le volume de transactions de bureaux a doublé par rapport à 2009
et retrouve un niveau comparable à 2008. Un effet de glissement a
pu être observé, certaines transactions qui n’avaient pas pu aboutir
en 2009 ont été signées en 2010. Malgré quelques opérations de
grande ampleur en acquisition, la marché repose essentiellement
sur la location de petites et moyennes surfaces. Après un recul en
2009, le prix du loyer moyen se stabilise en 2010 mais les disparités
territoriales restent significatives : 79 m pour l’agglomération de
Cholet contre 111 m pour Angers.
Loyer Moyen
(en m)
Mini / Maxi
(en m)
Angers
111
52 / 154
Cholet
79
72 / 100
Saumur
86
75 / 110
Reste du département
N.I.
N.I.
ANGERS
59%
14 290 m2
8 473 m2
100 %
NI : Nombre Insuffisant
© CCI 49
Neuf
Seconde main
60 %
QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2010
40 %
0%
ANGERS
Reste du
département
Royer (8 000 m2 à Cholet – Avenue Maréchal Leclerc), Strego
(4 600 m2 à Angers – Boulevard Blanchouin), SILL (1 721 m2 à
Angers – Place Lafayette)
UNE DYNAMIQUE RENFORCÉE PAR LES COMPTES PROPRES
Le marché de bureaux des agglomérations d’Angers et Saumur est
soutenu de manière conséquente par les opérations en comptes
propres, c’est-à-dire les locaux construits à l’initiative d’une entreprise
ou d’une administration pour sa propre utilisation et qui ne passent
pas par un réseau de commercialisation.
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS / COMPTES
PROPRES PAR AGGLOMÉRATION (EN M²)
PRINCIPALES OPÉRATIONS EN COMPTES
PROPRES PAR COMMUNE
16 593 m2
54 %
1301 m2
46 %
87 %
ANGERS
Transactions
CHOLET
1465 m2
13 %
64 %
36 %
SAUMUR
Comptes propres
Commune
Entreprise / adresse
SHON Total
Angers
CCI / Avenue de Lattre de
Tassigny
7 508 m2
Beaucouzé
SNES / Rue Georges Morel
2 167 m2
Cholet
SCI 2CALVI / Square des
Eglantiers
606 m2
© CCI 49 – 01/12 Sources : CCI – AURA d’après DREAL
COMPTES PROPRES 2010 SUR L’ENSEMBLE
DES AGGLOMÉRATIONS : 19 359 M²
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
UN STOCK COMPOSÉ EN MAJORITÉ DE BIENS DE SECONDE MAIN
STOCK DÉPARTEMENTAL 2010 : 185 918 M²
RÉPARTITION DE L’OFFRE
PAR AGGLOMÉRATION (EN M²)
Le parc vacant continue légèrement sa croissance : 15 000 m2
supplémentaires ont été enregistrés par rapport à 2009. La libération
de bâtiments anciens est venue « gonfler » une offre déjà abondante.
La part du stock neuf est devenue très faible en 2010. On observe
désormais un décalage entre une offre constituée essentiellement
de seconde main et une demande toujours plus exigeante. Les
agglomérations d’Angers et de Saumur concentrent près des 2/3 de
l’offre départementale.
100 %
99 %
49 750 m2
CHOLET
et reste du
département
26 %
57 %
Neuf
36 %
43 %
Seconde main
ANGERS
1%
38 %
ANGERS
71 360 m2
0%
CHOLET
et SAUMUR
Reste du
département
© CCI 49
SAUMUR
UNE DEMANDE EN PROGRESSION
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS
PAR AGGLOMÉRATION (EN M²)
SAUMUR
Reste du
département
15 %
19 %
CHOLET
30 %
ANGERS
36 %
Neuf
Seconde main
Contrairement à ce qui est observé au niveau national, le marché des
locaux d’activités et entrepôts est toujours orienté à la hausse en
2010 en Maine-et-Loire. La demande placée dépasse désormais la
barre des 100 000 m2. La location est le mode de commercialisation
majoritaire. Cependant, dans une perspective de recherche
d’économie, l’acquisition demeure une solution (30% des opérations)
et permet de mieux répondre à l’évolution de la réglementation.
L’activité est marquée par une pénurie accrue de produits neufs : les
transactions portent essentiellement sur de la seconde main dans les
agglomérations. Depuis deux ans, le loyer moyen se maintient à un
niveau proche de 45 €.
Loyer Moyen (en m)
Mini / Maxi (en m)
Angers
55
37 / 75
Cholet
40
30 / 48
Saumur
N.I.
14 / 77
Reste du département N.I.
14 / 46
Maine-et-Loire
14 / 77
43
NI : Nombre Insuffisant
100 %
98 %
85 %
QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2010
15 %
2%
ANGERS
0%
CHOLET
et SAUMUR
Reste du
département
Local d’activité (13 057 m2 - rue des Blois à Cholet), Entrepôt /
transport Seillery (10 440 m2 - bd Gaston Birgé à Angers), Local
d’activité (8 000 m2 - bd des Demoiselles à Saumur)
© CCI 49
TRANSACTIONS 2010 : 107 269 M²
FOCUS ANGERS LOIRE MÉTROPOLE
LES BUREAUX : STOCK
Le stock de bureaux sur l’agglomération angevine est en diminution
constante depuis 2008. Il est composé d’une majorité de biens de
petites et moyennes surfaces (78% des bureaux ont une superficie
inférieure à 500 m2). En termes de volumes, l’offre tertiaire d’Angers
Loire Métropole est proche de celle des agglomérations nancéennes
et clermontoise.
ÉVOLUTION :
2009/2010 : -25%
2008/2010 : -41%
STOCK : DONNÉES COMPARATIVES
120 000
64 600 m2
85 200
50 441 m2
72 000
37 879 m2
65 000
41 500
37 879
2008
2009
2010
Angers
Nantes
Rennes
Rouen
Tours
Nancy
36 000
Clermont
Ferrand
© CCI 49 – sources CCI d’après Etude annuelle Richard Ellis
LOCALISATION DES BUREAUX – Angers Loire Métropole
LES BUREAUX : TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES
Le volume des surfaces commercialisées a
augmenté sensiblement en 2010. Quelques
transactions de grande ampleur sont à l’origine
de ce résultat (deux opérations supérieures à
1 000 m2 en 2010 contre aucune en 2009). Les
opérations en comptes propres représentent
54% du marché tertiaire angevin. Les loyers
pratiqués dans l’agglomération angevine sont
globalement stables par rapport à 2009. Ils
demeurent inférieurs à la moyenne nationale
tant en neuf qu’en seconde main (écart
d’environ 25 euros). L’agglomération angevine
affiche un volume d’activités comparable à
Tours et Nancy.
Strego
EVOLUTION :
2009/2010 : +74%
2008/2010 : +12,5%
86 300
16 593 m
2
95 200
42 500
12 700 m2
2008
14 290 m2
30 883
37 200
33 500
25 000
8 195 m2
2009
Transactions
2010
Angers
Nantes
Rennes
Rouen
Tours
Nancy
© CCI 49 – sources CCI d’après Etude annuelle Richard Ellis
TRANSACTIONS : DONNÉES COMPARATIVES
Clermont
Ferrand
Comptes propres
Loyer Moyen
(en m)
Mini / Maxi
(en m)
Centre-ville
121
109 / 146
Péricentre
101
52 / 154
Périphérie
120,5
70 / 144
Angers Loire
Métropole
111
52 / 154
55 %
30 %
15 %
Angers-centre
Péricentre
Périphérie
© CCI 49
RÉPARTITION DES SURFACES
COMMERCIALISÉES
LOCALISATION DES LOCAUX D’ACTIVITÉS & ENTREPÔTS
Angers Loire Métropole
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPOTS : STOCK
Le stock disponible est en nette progression en raison de la libération
de biens de seconde main. Les disponibilités immobilières neuves sont
désormais quasiment nulles. Néanmoins, Angers Loire Métropole
dispose d’un stock inférieur aux autres agglomérations.
EVOLUTION :
2009/2010 : +29%
2008/2010 : +150%
167 877 165 000
71 362 m2
145 000
55 433 m2
2008
88 500
85 000
Rouen
Clermont
Ferrand
71 362
28 516 m2
2009
2010
Angers
Tours
Nancy
Rennes
© CCI 49 – sources CCI d’après Etude annuelle Richard Ellis
STOCK : DONNÉES COMPARATIVES
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPOTS : TRANSACTIONS
Le niveau d’activité de l’agglomération est comparable à celui de
sa voisine tourangelle. 60% des biens commercialisés sont localisés
dans les communes de la première couronne angevine, plus
particulièrement à Beaucouzé (environ 10 000 m2).
EVOLUTION :
2009/2010 : +18%
2008/2010 : +58%
127 000
123 000
39 226 m2
77 000
33 129 m
2
24 800 m2
2008
45 000
39 226
2009
2010
Angers
Rouen
Rennes
Nancy
Clermont
Ferrand
36 453
Tours
FOCUS COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION
DU CHOLETAIS
LES BUREAUX
STOCK 2010 : 3 430 M²
8% DE L’OFFRE DÉPARTEMENTALE
EVOLUTION 2009/10 : +18%
Le Choletais concentre plus de 20 % du marché des bureaux du
département. En 2010, il enregistre une progression significative.
LES TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES
1 301 m2
8 473 m2
2 800 m
3 043 m
2008
2009
2
Transactions
2
2010
Comptes propres
Groupe Royer
© CCI 49 – sources CCI d’après Etude annuelle Richard Ellis
TRANSACTIONS : DONNÉES COMPARATIVES
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPOTS
LES TRANSACTIONS
ABSENCE DE STOCK : DONNÉES NON CONNUES
31 720 m2
40 transactions ont été enregistrées en 2010 sur le marché des
locaux d’activités et entrepôts. Le volume de la demande placée a
doublé entre 2008 et 2010 ; ce dernier est proche du marché observé
sur Angers Loire Métropole.
15 800 m2
9 048 m2
2009
2008
2010
FOCUS SAUMUR AGGLO
LES BUREAUX
LES TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES
Avaya
1 465 m2
815 m2
600 m2
STOCK 2010 : 1 550 M²
4% DE L’OFFRE DÉPARTEMENTALE
297 m2
2008
2009
Transactions
2010
Comptes propres
Le marché des bureaux demeure marginal dans l’agglomération
saumuroise, il représente 5 % des transactions départementales.
LES LOCAUX D’ACTIVITES ET ENTREPOTS
LES TRANSACTIONS
20 000 m2
15 940 m2
STOCK 2010 : 48 200 M²
26% DE L’OFFRE DÉPARTEMENTALE
EVOLUTION 2009/10 : -9%
12 000 m2
2008
2009
2010
La demande sur les locaux d’activités et entrepôts représente 15%
du total départemental. Elle porte exclusivement sur des produits de
seconde main.
L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
EST RÉALISÉ PAR LA CHAMBRE DE COMMERCE
ET D’INDUSTRIE DE MAINE-ET-LOIRE
ALPHIM – M. Philippe LEGEAIS
20, rue Thiers
49000 ANGERS
Tél : 02 41 34 60 00
E-mail : [email protected]
SAUMUR AGGLO – M. Alexandre DEFFOIS
11, rue du Maréchal Leclerc
49 412 SAUMUR
Tél. : 02 41 40 20 23
E-mail : [email protected]
BNP PARIBAS REAL ESTATE
Mme Christine SERRA
Immeuble AXEO
14, mail Pablo Picasso - BP 61611
44016 NANTES Cedex 1
Tél : 02 40 20 20 20
E-mail : [email protected]
NGERS LOIRE DEVELOPPEMENT
A
Mme Laurence BERGERO-PINA
8, boulevard Bessonneau – BP 10 406
49104 ANGERS Cedex 02
Tél : 02 41 31 81 80
E-mail : [email protected]
COMITE D’EXPANSION ECONOMIQUE 49
M. Gonzague MANNESSIER
7, Esplanade de la Gare – BP 71011
49010 ANGERS CEDEX 1
Tél : 02 41 25 32 00
E-mail : [email protected]
GUEDON IMMOBILIER
M. Bruno GUEDON
6, rue de la Gare
49000 ANGERS
Tél : 02 41 86 03 02
E-mail : [email protected]
IEL – M. François-Marie LABBÉ
41, boulevard de Coubertin
49000 ANGERS
Tél : 02 4137 07 47
E-mail : [email protected]
LIGERIM – M. Eric MALET
46, rue des Lices
49100 ANGERS
Tél : 02 41 88 24 00
E-mail : [email protected]
PROCOMM
M. François BECOURT
6, avenue Pasteur
49 100 ANGERS
Tél. : 02 41 77 34 49
E-mail : [email protected]
ALAIN ROUSSEAU IMMOBILIERE COMINE
M. Guillaume ROUSSEAU
10, bld Henri Arnault
49000 ANGERS
Tél : 02 41 24 13 70
E-mail : [email protected]
ERVICE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE
S
DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
DU CHOLETAIS
Mme Michelle MAHE
Parc Pérotaux
46, avenue Gambetta – BP 62 111
49321 CHOLET CEDEX
Tél : 02 41 71 67 00
E-mail : [email protected]
ET EN COLLABORATION AVEC
LES COMMUNAUTÉS DE COMMUNES
Communauté de Communes de Beaufort-en-Anjou,
Communauté de Communes du Bocage,
Communauté de Communes du Canton de Baugé,
Communauté de Communes du Canton de Candé,
Communauté de Communes du Canton de Champtoceaux,
Communauté de Communes du Canton de Montrevault ,
Communauté de Communes du Canton de Noyant ,
Communauté de Communes du Canton de Saint-Florent-le-Viel ,
Communauté de Communes du Canton de Segré,
Communauté de Communes du Centre Mauges,
Communauté de Communes des Coteaux du Layon ,
Communauté de Communes du Gennois ,
Communauté de Communes du Haut Anjou,
Communauté de Communes du Loir,
Communauté de Communes de Loir et Sarthe,
Communauté de Communes Loire Aubance,
Réalisation : Direction Développement des Territoires de la
Chambre de Commerce et d’Industrie de Maine-et-Loire
Contact : Lorissa BURLOT - [email protected]
Pascal RANCHOUX - [email protected]
La Chambre de Commerce et d’Industrie de Maine et Loire,
à travers sa mission de représentation, est la première source
d’information économique sur les entreprises.
Elle produit, diffuse et commercialise :
l des bases de données, annuaires
l des statistiques économiques
l des études et observatoires
l de la veille, des revues de presse
l des études prospectives
Contact : [email protected]
Communauté de Communes Loire Layon ,
Communauté de Communes Loire-Longué,
Communauté de Communes Ouest Anjou,
Communauté de Communes Les Portes de l’Anjou,
Communauté de Communes de la Région de Chemillé,
Communauté de Communes de la Région de Doué-la-Fontaine,
Communauté de Communes de la Région du Lion d’Angers,
Communauté de Communes de la Région de Pouancé-Combrée,
Communauté de Communes Moine et Sèvre,
Communauté de Communes de la Vallée Loire-Authion,
Communauté de Communes du Vihiersois Haut-Layon
LES COMMUNAUTÉS D’AGGLOMÉRATION
Angers Loire Métropole,
Communauté d’agglomération du Choletais,
Saumur Agglo
Avec la contribution de