Projet de développement touristique de la destination Spa

Transcription

Projet de développement touristique
de la destination Spa-Francorchamps
Wallonie - Belgique
Offering Memorandum
www.spi.be/fr/destination-francorchamps
Mars 2013
Preamble
Préambule
Le projet destination Spa/Francorchamps a l’ambition de construire un « resort touristique innovant » basé sur les activités actuelles et
futures du circuit de Spa/Francorchamps mais aussi sur le gisement vert nature/forêts/lacs de la région de Wallonie la plus riche en
ressources touristiques : thermalisme et bien-être, nature et activités de pleine nature, ski de fond et itinérance pédestre, VTT et
cyclotourisme, gastronomie et enfin découverte du patrimoine et de villes historiques, de la réserve naturelle des Hautes Fagnes (la
plus grande réserve naturelle belge).
Ce projet, qui se réalisera au travers un partenariat d’envergure entre les pouvoirs publics et les opérateurs privés a pour objectifs de
structurer et organiser un produit touristique global articulé autour de nombreuses activités de loisirs et d’excursion d’un jour mais
aussi sur des séjours dans des hébergements de charme (boutique-hôtel,
(boutique hôtel gîtes,
gîtes chambres d’hôtes,…),
d’hôtes ) des éco-resorts
éco resorts et habitats
insolites (glamping, village forestier,…), un golf immobilier pour lequel des terrains sont identifiés,…
Le rôle des Pouvoirs Publics sera :
Le rôle des Opérateurs/ Investisseurs privés sera :
• D’assurer la maîtrise foncière du projet et de garantir sa
pérennité ;
• De réaliser les infrastructures de base nécessaires et les
équipements d’appels (circuit, …) ;
• D’assurer la cohérence urbanistique et la programmation
dans le temps.
• de réaliser les investissements touristiques et les exploiter en
offrant aux touristes/visiteurs une expérience de qualité.
• Les différentes unités de business pourront être soit divisées
soit rassemblées en lots afin de les proposer aux spécificités
et aux savoir-faire de chacun des opérateurs (parc à thème
basé sur l’expérience automobile et histoire des transports,
bistrots et restaurants, activités de pleine nature, activités de
remise en forme, activités sportives).
2
Sommaire
L’opportunité
Page 4
Eléments d’information sur la destination
Page 8
Concept
Page 20
Masterplan conceptuel
Page 23
Composantes du projet
Page 27
Programme de développement
Page 40
Faisabilité économique et financière
Page 42
Annexe
Page 69
3
Une opportunité unique
4
The Opportunity
La mise en oeuvre du projet
La mise en œuvre du projet
Le projet peut être confié en un seul lot à un seul opérateur/investisseur ou développeur s’associant à des partenaires par
filières d’activités.
Il peut ainsi être cédé en plusieurs lots homogènes, à savoir
• Le parc à thème: Energy Motion axé sur l’automobile, le transport et l’innovation technologique ;
• L’
L’expérience
éi
d la
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l village
ill
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dans
l arbres,
les
b
l VTT,
le
VTT le
l cyclotourisme
l
i
et
l’itinérance ;
• Les hébergements, à savoir les hébergements écologiques et insolites, l’hôtel spa/Wellness, le glamping, les resorts
touristiques dans la région avoisinant le circuit.
Ceux-ci peuvent ainsi être concédés par lots séparés (golf immobilier, boutique hôtel et wellness, hébergements insolites et
glamping).
Les différents projets autour du circuit de Francorchamps seront reliés aux sites déjà existants : centre nature de Botrange,
maison de la forêt de Berinzenne, bike parc de la ferme Libert, piste de ski d’Ovifat et Mont des Brumes, Abbaye de Stavelot
et monastère de Malmedy ainsi que le centre thermal de Spa) afin de constituer un réseau d’équipements capable d’offrir
des expériences de loisirs de qualité.
5
Preamble
Une opportunité unique d’exploiter
une destination touristique à haut potentiel dans les Ardennes
1. La destination
Destination facilement accessible par routes et autoroutes ;
Destination proche des principaux marchés émetteurs pour des courts séjours et des excursions :
• Marché hollandais : 15 millions d’habitants
• Marché allemand de la Rhur : 30 millions d’habitants
• Marché belge : 10 millions d’habitants
Cette destination est un poumon vert dans le nord/ouest européen très industrialisé et urbain.
Cette destination accueille de nombreux touristes toute l’année en toute saison (été, automne, hiver, printemps)
2. Le projet
Le projet constitue un resort touristique innovant et écologique ;
Il est orienté vers de multiples segments de clientèles surfant sur les nouvelles tendances de consommation ;
Il est basé sur l’expérience active de la nature, les technologies nouvelles du transport ;
Il propose de l’amusement pédagogique (edutainment)
3. Une initiative de la Région Wallonne et des forces vives de la région.
La région wallonne principal apporteur des fonds publics porte le projet et en garantit la pérennité ainsi que le cadre urbanistique et prend appui sur les forces
vives locales.
4. Résultats financiers du projet
Investissements
Publics
25,6 millions €
Privés
36 millions €
TIR
Les composantes seulement Investissements totaux
1,7%
9,1%
VAN
Les composantes seulement
+ 3,5 millions €
Investissements totaux
-18,4 millions €
6
Preamble
Ce projet bénéficie du soutien des pouvoirs publics
Ce projet a le soutien de la Région Wallonne, principale propriétaire des sites et principal opérateur public et bénéficie du soutien
des forces vives locales (Province, Intercommunale, Commune ainsi que l’ensemble du secteur professionnel Tourisme/Horeca).
Ce projet présente pour les Opérateurs/Investisseurs de nombreuses garanties et constitue une opportunité unique de business
tourisme/loisirs sur le territoire wallon :
• Il est situé au centre du triangle d’or des Ardennes belges ;
• Il est très accessible pour les marchés hollandais (15 millions d’habitants), allemands-Rhur (30 millions d’habitants) et
belges (10 millions d’habitants) ;
• La maîtrise foncière sera assurée par les Pouvoirs Publics ;
• La bonne fin du projet est garantie par la forte présence d’investissements publics et un urbanisme cohérent (unité de
conception, d’action et de gestion) dans le cadre de contrats à long terme entre les Pouvoirs Publics et les partenaires
privés ;
• Il est créateur de richesses, prospérité et d’emplois ;
La Région Wallonne, divisions expansion économique et tourisme, soutiennent fortement les opérateurs privés dans leurs
investissements par des primes à l’investissement et à l’emploi ;
Les opérateurs privés auront face à eux un interlocuteur puissant et unique pour la maîtrise et le développement du territoire.
Ces éléments liés à la qualité de la ressource, à la volonté du pouvoir public et à la qualité des
interlocuteurs font de ce projet une opportunité unique de business tourisme en Wallonie
7
Eléments d’information sur la destination
8
La destination de Spa-Francorchamps
La destination Spa Francorchamps est localisée au sud-est
de la Belgique dans la province de Liège. Située dans les
Ardennes, cette région est particulièrement verte ce qui en
fait une destination privilégiée pour le tourisme sportif
et vert. Elle est parfaite pour un séjour dédié aux sports
extrêmes mais aussi à la randonnée et à la découverte
de la nature.
Cette région est frontalière à l’Allemagne et au
Luxembourg ce qui en fait un lieu idéal pour accueillir des
touristes internationaux. De plus, elle est particulièrement
bien desservie par différents modes de transports tels que
avions, trains et voitures. Par exemple, l’autoroute E42
traverse la région de part et d’autre pour rejoindre
l’Allemagne; la gare de Liège accueille les TGV et les
aéroports de Liège et de Maastricht sont situés à moins de
100 km.
9
9
Potentiel client autour du projet
La densité de population dans un rayon de 50 à
300km dans le sud de la Belgique concentre plus de
Volume de population , parmi les plus riches en Europe, dans un rayon de 50 à 300km dans le
sud de la Belgique autour des provinces de Namur-Luxembourg (en millions d’habitants)
66 millions d’habitants, représentant un potentiel de
clientèle essentiel pour la Wallonie
Cette population représente un potentiel de clientèle
pouvant voyager en Wallonie et en particulier dans
les provinces de Namur, Luxembourg et Liège
Par ailleurs, le PIB par habitant des pays autour de la
Wallonie, sont parmi les plus riches d’Europe à savoir
(chiffres en euros en 2012):
• Luxembourg: 69.170
• Pays-Bas: 33.450
• Belgique: 30.290
• France: 27.550
• Allemagne: 31.320
• Grande-Bretagne: 27.870
Site de Spa
Francorchamps
Dans le cas particulier de Francorchamps, on estime a 50 millions de consommateurs la zone de
chalandise dans un rayon de 250 kilomètres autour de la ville
Source: CITW et recherche T&L
10
Offre d’hébergement en Wallonie
Répartition de la capacité d’hébergements touristiques reconnue (en lits) en 2008
Tourisme
de terroir;
20.572;
21%
L’offre d’hébergements touristiques reconnue totalise
97.003 lits en 2008, tous types d’hébergements
confondus; l’offre en camping représente 31% des lits
Tourisme
social;
6.597; 7%
Villages
vacances;
17.275;
18%
et l’offre hôtelière 23% des lits
Hôtels;
Hôtels
22.502;
23%
Densité importante d’hébergements touristiques dans le
sud-est de la région: provinces du Luxembourg, de
Campings;
30.057;
31%
Namur et du sud de la province de Liège
Capacité d’hébergements en lits (2008) : répartition par province
La province de Liège compte 25% des lits touristiques
Namur; 19%
reconnus dans la Région wallonne
Luxembourg;
43%
Brabant
Wallon; 4%
Hainaut; 9%
Liège; 25%
Sources: Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Walllonne, KPMG, 2007 et CITW
11
Attractions en Wallonie
Les attractions touristiques sont nombreuses en Wallonie, en général de petites tailles et destinées à tous les publics
Attractions classées par catégories
Châteaux et
citadelles; 8%
Plus de 8 attractions sur 10 ont enregistré moins de 50.000 visiteurs par an
Il existe un grand nombre d’attractions, plutôt traditionnelles, atomisées,
mais la majorité enregistre une fréquentation faible
Les musées restent le type d’attractions touristiques les plus visités suivi
des attractions nature et des parcs récréatifs
On constate que les attractions liées à la nature représentent 12% des
attractions classées et qu’il existe une opportunité de développement dans
ce domaine
Demeures et
monuments
historiques; 6%
Attractions
Nautiques; 9%
Centres récréatifs
et parcs; 10%
Musées; 55%
Attractions Nature;
12%
Fréquentation des attractions touristiques
200.000 à 500.000;
4,0%
100.000 à 200.000
visiteurs; 5,0%
Plus de 500.000
visiteurs; 0,5%
75.000 à 100.000
visiteurs; 4,0%
50.000 à 75.000
visiteurs; 5,4%
20.000 à 50.000
visiteurs; 20,8%
Source: CITW
0 à 20.000 visiteurs;
60,4%
12
Offre attractions touristiques en Wallonie et aux alentours
L’offre d’attractions touristiques dans la province de Liège et, particulièrement à proximité du circuit de Spa- Francorchamps, est
importante
Attractions touristiques aux alentours de la WallonieEnvironnement concurrentiel
Attractions touristiques en Wallonie
Autour du site de Spa-Francorchamps, il existe de nombreuses
attractions touristiques sportives, nature, culture,..
• Nature: Centre de Botrange, de Bérinzenne,..
• Sport: vélo du Ravel, le rail bike des Hautes Fagnes,RACB Karting
Club…
• Cu
Culture:
tu e Musée
usée de l’Abbaye
bbaye de Sta
Stavelot,
e ot, …
En Wallonie, les attractions touristiques sont principalement situées
en Wallonie verte, à savoir dans la province de Liège et de Namur
L’aspect Nature est important pour les excursionnistes et touristes de la
région de Spa-Francorchamps
Cependant, l’offre d’attractions touristiques est atomisée, il existe de
nombreuses petites structures qui sont des initiatives individuelles
L’existence de nombreuses pistes de ski à proximité du site de SpaFrancorchamps permet d’intégrer de nouvelles opportunités de
développement d’activités et de produits de loisirs
Il existe de nombreuses destinations urbaines tout autour de la Wallonie:
notoriété importante, politique culturelle et/ou évènementielle de qualité, affichées
dans les catalogues/ sites internet « city-break» des agences de voyages et des
tour opérateurs on-line ou off-line
Les fréquentations des sites majeurs dans les pays limitrophes de la Belgique
comptent entre 150.000 visiteurs à ll’année
année et plus de 2,3 millions de visiteurs
(comme Phatasialand)…
On compte une vingtaine d’attractions récréatives et de loisirs dans les
régions limitrophes (sans compter le littoral français et belge). De ce point de vue,
l’offre wallonne parait plus dense que dans les régions voisines
Sur le créneau des activités de pleine nature, la principale concurrence est
celle de la France
Aux Pays-Bas et en Allemagne, les destinations de ce type existent mais sur des
territoires beaucoup plus restreints (Eifel, Heuvelland, …)
Pour les activités liées à l’automobile et aux sports, le circuit de Nürburgring
représente une concurrence potentielle
Il existe une opportunité de développement de nouvelles attractions touristiques liées à la nature et aux
sports tout en intégrant l’offre existante
Source: Recherche T&L & Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Wallone, KPMG, 2007
13
Opportunités de développement dans la région Wallonne
Principales conclusions de l’étude de marché
• La Belgique est située stratégiquement au cœur de l’Europe et bénéficie d’une concentration de populations importantes
• Le site de Spa-Francorchamps est facilement accessible par train à grande vitesse en gare de Liège, par avion à l’aéroport de Liège
et par routes et autoroutes
• Les principaux marchés émetteurs pour la Wallonie sont la Belgique (60%; marché flamand principalement) et les Pays-Bas (22%)
• En dehors des séjours, les excursions dúne journée représentent une pratique majeure tant pour les Wallons que pour les
Flamands
• Le
L ttourisme
i
d’
d’affaires
ff i en W
Wallonie
ll i a un potentiel
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• Lóffre dáctivités de loisirs quant à elle est variée mais disparate, les sites sont souvent de petites tailles, atomisés sur le territoire
wallon .
• Les attractions récréatives, de loisirs et sportives sont fondamentales pour l’économie touristique wallonne, tant pour le tourisme
d’un jour (excursions) dans les zones les plus peuplées que pour répondre aux attentes de la clientèle familiale des zones rurales,
plus fortement dépendantes du tourisme
• La remise en forme en Wallonie est en pleine expansion au niveau de lóffre des services hôteliers principalement
• L’offre d’hébergement et de loisirs en Wallonie se compose principalement de campings et d’hôtels de petites tailles nécessitant une
remise à niveau générale de l’offre proposée (hors 5 étoiles)
Il existe une opportunité de développer des produits touristiques et de loisirs en pleine nature qui
attireraient une clientèle principalement belge mais aussi étrangère, en développant les courts
séjours sur les marchés hollandais, allemands et français (loisirs et team building)
14
La destination Spa-Francorchamps
La
destination
Spa-Francorchamps
se
divise en deux espaces majeurs:
• Les Hautes Fagnes avec son parc naturel
• L’espace autour du circuit formé par les
villes de Spa, Malmédy et Stavelot avec
Francorchamps au centre
15
La destination de Spa-Francorchamps
Quatre villes forment l’écrin de la destination Spa-Francorchamps: Spa, Stavelot, Francorchamps et Malmédy. Chacune apporte une valeur
ajoutée à cet espace touristique tout en ayant des traits culturels communs.
• La ville de Spa est la ville du thermalisme. Prénommée le café de l’Europe, Spa était reconnue comme un lieu de villégiature grâce à son
casino, un des premiers en Europe, pour ses cures thermales et pour son golf
• Stavelot est une ville historique, patrimoniale et culturelle. Citons notamment la place St Remacle et l’Abbaye , site et monument classé,
qui abrite le musée de Spa-Francorchamps, le musée de l’Abbaye et le musée Apollinaire. La ville s’anime chaque année notamment
grâce à son festival de musique et au Laetare, Carnaval populaire, célèbre pour ses « Blancs Moussis ».
• La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit automobile qui accueille des épreuves
telles que le Grand Prix de Belgique de F1 ou les 24 Heures Autos. Tout au long de l’année, des activités sont organisées sur le plus beau
circuit du monde, au cœur d’une nature grandiose.
• Malmédy, la porte des Hautes Fagnes, est située dans un cadre exceptionnel à proximité de grandes réserve naturelles. La ville est un
centre commercial et touristique vivant. Son carnaval est célèbre pour ses traditions populaires que l’on peut découvrir tout au long de
l’année dans le « Malmundarium », abrité dans le monastère.
Ville de Spa
Ville de Malmédy
Circuit de Spa-Francorchamps
Abbaye de Stavelot
16
Le circuit de Spa-Francorchamps
Le circuit de Spa-Francorchamps est un circuit de course automobile aussi connu pour sa
course internationale de formule 1 que pour sa riche histoire.
Il fut développé dans les années 20 sur la commune de Stavelot dans un cadre naturel hors
du commun. Surplombé par une forêt verdoyante, la vue depuis le circuit est
impressionnante tant le site est intégré. Deux sites autour du circuit sont classées zone
protégée Natura 2000.
Formule 1
Aujourd’hui
Aujourd
hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre
comme les 1000km de Spa, les 24h de Spa, le Grand Prix de Belgique de formule 1 et
beaucoup d’autres. Les clubs automobiles peuvent aussi louer le circuit pour organiser des
évènements privés.
Ce circuit de renom international est un atout majeur pour la région, qui devrait être mis en
valeur et développé en créant des activités et attractions aux alentours.
Circuit de Spa-Francorchamps
Par ailleurs, ce nouveau projet permettrait de renforcer les activités économiques du circuit
en toutes saisons et de créer des synergies avec les nouvelles activités développées dans la
région.
17
Le circuit automobile, au cœur du projet de revitalisation du site
Le circuit possède aujourd’hui de nombreux bâtiments, qui
sont pour la plupart sous utilisés mais qui pourraient être
intégrés dans le développement du nouveau projet afin
A
d’optimiser la rentabilité du site existant.
G
P
Certains espaces de charme et de caractère pourraient
H
B
servir à accueillir des événements exclusifs tel que le Salon
C
de l’Eau Rouge par exemple. D’autres espaces pourraient
être
transformés
en
bâtiments
administratifs
E
ou
techniques pour le nouveau projet, les nouveaux paddocks
I
pourraient également servir à l’organisation de salons,
J
D
P
E
brocantes, festivals …en dehors de la Formule 1.
K
A. L’Ancienne Douane
B. Salon de l’Eau Rouge
C. Paddocks existants
D. Piste de Karting
E. Université
F. Nouveaux paddocks
G. Bâtiments existants
H. Bâtiments existants
I. Bâtiments existants
J. Nouvel hôtel de la Source
P. Parkings
Principaux bâtiments sur le circuit
18
Renforcement d’une destination touristique bien établie
Ce nouveau projet s’intègre parfaitement dans la destination en complétant l’offre existante et sert de levier pour l’ensemble de
la région
Le Circuit de Spa Francorchamps se trouve au cœur du Triangle d’Or du tourisme vert de l’est de la
Belgique. Aujourd’hui déjà, la destination Hautes Fagnes est une des destinations privilégiée des
Belges, des Hollandais et des Allemands pour la randonnée et la découverte nature.
La Ville de Spa est une destination thermale par excellence. Le parc hôtelier se renouvelle rapidement
(plus de 4 nouvelles implantations en 2 ans. ). Cette région constitue donc un potentiel majeur pour le
développement du tourisme vert en Wallonie.
Le nouveau projet de la destination de Spa-Francorchamps est un important investissement pour la
région afin de créer une unité touristique et de valoriser la notoriété du circuit automobile de
Formule 1.
1
Ce projet utilise les deux points forts de la destination: la nature et le circuit. Grâce aux différentes
expériences développées, ces deux éléments antinomiques deviennent complémentaires et
proposent une offre touristique riche et unique.
Comme le présentent les chiffres ci-contre, la région bénéficie largement de la mise en place du projet
aussi bien économiquement qu’en terme de création d’emplois.
Revenus directs
Revenus indirects
TOTAL
127,5 millions €
63,5 millions €
191 millions €
Emplois directs
Emplois indirects
TOTAL
670 personnes
1.900 personnes
2.570 personnes
Valeur environnementale du projet
Le projet a été conceptualisé de façon à préserver l’environnement et
assurer un développement durable sur le long terme
Par ailleurs, ce projet vise à changer l’image du circuit de SpaFrancorchamps en un site utilisant les nouvelles technologies vertes
comme tremplin entre la nature et le côté moteur-adrénaline
19
Concept
20
La vision du nouveau projet
Cette nouvelle vision inclut de nouveaux segments clés de clientèle
La vision
La destination de Spa-Francorchamps est située dans le triangle
Spa-Malmédy-Stavelot; incluant également la zone verte allant
jusqu’au plateau des Hautes Fagnes.
Cette nouvelle destination vous transporte vers un territoire
d’innovation au service des sports et des loisirs, elle vous propose
une expérience authentique et complète pour vous reconnecter en
pleine nature tout au long de l’année.
Ressourcez-vous, émerveillez vous, découvrez au rythme de la
nature en choisissant l’option « DÉTENTE ».
Eprouvez des émotions fortes grâce à des activités récréatives et
sportives pour faire le plein d’adrénaline, vivez la nature et les
activités liées aux nouvelles technologies à fond, en choisissant
l’option « MOUVEMENT/ ACTION ».
Grâce aux technologies vertes et d’INNOVATION, la découverte, la
détente et l’action se dérouleront dans le respect de
l’environnement.
• les jeunes « feel alive » recherchant des activités sportives et de l’adrénaline
• les familles pour profiter de moment ensemble et se détendre,
• les seniors pour prendre soin d’eux et trouver la tranquillité
• les fans de sports moteurs pour les évènements moteurs importants et les
expériences de conduite
• les fans de sports cyclistes pour les compétitions, courses et les nombreuses
infrastructures adaptées à leurs besoins
Mouvement
/ Action
►
• les couples pour les nouvelles expériences partagées ensemble
Détente
ll
• le MICE pour les infrastructures adaptées et l’offre unique de la région et du
circuit
21
Vision
Activités liées à la nouvelle vision du projet
MOUVEMENT/
ACTION
►
Innovation &
Technologie
Activités
Récréation
• Montgolfière
• Tyrolienne
• Chasse au trésor
• Jeux de rôle
grandeur nature
• Parc aventure
Sensations
Sport
Automobile
• VTT
• Piste d’essai
• Rafting
• Karting
• Vol libre
• Circuit
• Canoë
Innovation
Technologies vertes
DÉTENTE
ll
Découverte
Bien-être
• Centre ‘Energy-Motion’
• Balade sensorielle
• Spa
• Centre de simulation
• Randonnées
• Thermalisme
• Découverte de l’application des
• Sentier pieds nus
• Relaxation
nouvelles technologies vertes
• Balades équestres
• Véhicules électriques
• Découverte faune et
flore
• Gastronomique
Edutainment
22
Masterplan conceptuel
23
Les expériences du circuit de Spa-Francorchamps
A
Centre d’accueil /
Discovery centre
B
Expérience dans la forêt
C
Expérience ‘Energy-Motion’
• Centre d’accueil principal
• Village Suspendu
• Evènements
• Centre d’accueil satellite
• Parc Nature & Aventure
• Centre d’innovation ‘Energy-Motion’
• Centre d’accueil virtuel
• Jeux d’Aventure
• Musée de l’histoire de Spa-
Francorchamps
• Travel planner
• Panneaux de bienvenue
Expérience régionale
Expérience Cyclisme
Business zone _ Parc technologique
Services
24
Carte conceptuelle des emplacements possibles de ‘Clusters’ aux alentours du
circuit et dans la région de Spa-Francorchamps
Amphithéatre
Evènements
Centre
d’innovation
‘EnergyMotion’
Expérience ‘EnergyMotion’
Aire d’autoroute de
Cronchamps
Welcome/
Discovery
centre
Musée de SpaFrancorchamps
MiniWelcome
center
Circuit de SpaFrancorchamps
Village
Suspendu
Parc Nature
et Aventure
Jeux
d’Aventure
CheminSentiersPistes
s
Business zone
Business
zone
Expérience
régionale
Activités
dans la
région
Expérience
cyclisme
VéloVTT
Expériences à
développer sur
toute la destination
Spa-Francorchamps
25
Masterplan conceptuel du projet
Légende du Master-Plan Conceptuel
Vers l’A-27
Pistes cyclables vers la
Ferme Libert
12
1
21
20
19
23
12
11
10
12
2
24
18
15
12
12
23
24
16
5
22
17
Vers Malmedy
6
8
9
3
7
14
Vers Stavelot
14
4
Vers le Mont des Brumes
13
Vers Malmedy
1. 1
Mini centre d’accueil
2. 2
Porte entrée de l’expérience dans la forêt
3. 3
Eco-hôtel “Spa-Nature”
4. 4
Autres Hébergements
5. 5
Place centrale de l’Expérience dans la Fôret
6. 6
Restaurant-Bar du Village Suspendu
7. 7
Fôret Enchantée et Village Suspendu
8. 8
Plaine de Jeux d’Aventure
9. 9
Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
10.10
Zone administrative et de services
11.11
Zone du Parc Nature et Aventure
1212
12.
Zone de Parking
13.13
Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
14.14
Piste cyclable du Ravel
15.15
Nouveaux paddocks & terrasse lounge
16.16
Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17.17
Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
18.18
Village de l’Expérience « Energy-Motion »
19.19
Amphithéâtre
20.20
Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21.21
Parking souterrain
22.22
Shweeb et Karting intérieur
23.23
Télécabine (lien entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
24.24
Ponts
I Equipements et Circuit de Francorchamps
II Expérience de la Forêt
III Expérience Energy-Motion
Chemin de vélo vers
Stavelot
IV Eco-Hôtel « Spa-nature » et autres hébergements
V Espace cyclisme et de randonnées
26
Composantes du projet
27
Les composantes de la destination Spa-Francorchamps
1
Centre d’accueil
Discovery centre
2
Centre d’accueil principal
3 Expérience sur le circuit
Village Suspendu
Evènements
Parc Nature &
Aventure
Centre d’innovation
‘Energy-Motion’
Jeux d’Aventure
Musée de l’histoire de
Spa- Francorchamps
4
Centre d’accueil satellite
Centre d’accueil virtuel
Travel planner
Panneaux de bienvenue
5
6
7
Business zone
Parc technologique
Expérience Cyclisme
Services
Hébergement
Restauration
Boutiques
Circulation
Les composantes principales du concept sont décrites dans cette section, les activités détaillées par
composantes se trouvent dans la section suivante
28
Spa-Francorchamps est une destination pour tous, quelque soit les différents
‘clusters’ ou groupements proposés. Les activités développées, ont été conçues
pour créer une destination 4 saisons
Segments
Caractéristiques
Expérience
dans la forêt
Expérience
‘Energy-Motion’
Expérience
Cyclisme
Expérience
Régionale
99
999
999
9
Jeunes – « Feel Alive »
Recherche de
sensations et sports
Plaisirs en famille
Partager des moments
ensemble
Divertissement
Activités en pleine
nature
999
99
9
999
Seniors
Prendre le temps de
vivre
999
9
9
99
Fans de sports moteurs
Evènements importants
Expérience de conduite
9
999
9
9
9
99
999
99
999
9
9
99
99
999
9
9
Fans de sports cyclistes
Couples
MICE
Compétition
Courses
Sport amateur qui se
professionnalise
Nouvelles expériences
ensemble
Activités nature
Expériences
innovatrices
Recherche activités et
offre originale
29
Le début de l’expérience: les centres d’accueil
Les centres d’accueil physiques ou virtuels ont pour but
d’informer sur la destination, de faciliter la commercialisation de
ses produits et d’améliorer le séjour des visiteurs.
Centre d’accueil
principal sur l’aire de
Cronchamps
Les centres d’accueil représentent le premier contact du visiteur avec la destination SpaFrancorchamps ainsi qu’avec le site d’activités du circuit de Spa-Francorchamps. Il est donc
important que chacun soit particulièrement adapté aux besoins de chaque visiteur.
Centre d’accueil physique
La ‘Porte d’entrée’ principale de la destination est l’aire autoroutière
de Cronchamps. C’est le début de l’aventure dans la destination
Spa-Francorchamps pour la majorité des touristes. Ils pourront
découvrir toutes les activités touristiques ainsi que les services
disponibles dans la région grâce au centre d’information et au
Centre d’accueil virtuel
centre d’interprétation. Ils auront aussi la possibilité de laisser leur
véhicule sur le parking de l’aire autoroutière et de visiter la région à
partir de différents modes de transports écologiques disponibles
tels que le ‘vélo-wallon’ électrique, les navettes électriques, motos
électriques reliant les attractions du circuit à l’aire autoroutière mais
permettant de visiter la région. Par ailleurs, en complément de l’aire
autoroutière de Cronchamps, chaque ville à travers son office de
tourisme offrira aux touristes un service d’informations sur la
destination et la possibilité d’effectuer leurs réservations sur place.
Avant, pendant et après leur voyage, les touristes
peuvent aussi utiliser le « Travel Planner » sur leur
Smartphone sur le site internet de la destination.
Cette aire d’accueil virtuelle est une plateforme internet
qui permet au visiteur de planifier son voyage, de
réserver
son hébergement, transport et ses
activités, de visualiser en temps réel la météo et les
conditions de circulation ou encore de faire des
commentaires sur leur expérience dans la destination.
30
Expérience de la forêt
Un lieu de détente et de loisirs pour toute la famille
Au cœur de la forêt de Francorchamps, les aventures, les promenades et les découvertes ne feront pas défaut aux visiteurs. L’expérience de la forêt est un lieu
de détente et de loisirs pour toute la famille. Tous les éléments sont réunis pour faire une balade inoubliable de la racine à la cime des arbres.
Les plus courageux pourront s’aventurer sur les différents parcours acrobatiques dans les arbres et se donner des frayeurs grâce aux tyroliennes « death
ride » de plus de 500m de long mais aussi sauter du haut de la tour de saut à l’élastique. Le Parc Nature et Aventure est plus qu’un parc acrobatique dans les
arbres! Chaque parcours en plus des ses différentes épreuves physiques proposent aussi des énigmes qui défieront l’esprit des visiteurs.
Pour ceux qui ne sont pas avides de sensations fortes mais qui veulent néanmoins s’amuser, les plaines de jeux d’aventure vont les ravir. Ces plaines de jeux
proposent des activités ludiques et sportives pour les grands et les petits. Des structures géantes en bois permettront aux plus petits de s’amuser en toute
sécurité quand les plus grands pourront participer à un concours de tir à l’arc, de lancer de javelot ou participer à la chasse au trésor multi-sensorielle
« Outgame » qui teste les connaissances des participants tel un « Indiana Jones » ou un« Sherlock Holmes » en herbes.
Images des activités mises à titre illustratifs
31
2
Porte entrée de l’expérience dans la forêt
5
Place centrale de l’Expérience dans la Forêt
6
Restaurant-Bar du Village Suspendu
7
Forêt Enchantée et Village Suspendu
8
Plaine de Jeux d’Aventure
9
Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
10
Zone administrative et de services
11
Zone du Parc Nature et Aventure
12
Zone de Parking
13
Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
23
Télécabine en entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
32
Le village suspendu est un espace pour vivre l’expérience de la forêt. Cette zone propose des
chemins de découverte comme le musée à la loupe ou « musée dans les arbres » mais aussi
des chemins émerveillant vos sens comme le sentier « land art » de l’émotion et le sentier
« pieds nus ». Chaque sentier est accessible à tous (le musée à la loupe est aussi aménagé
pour les personnes à mobilité réduite) pour que chacun puisse à son rythme découvrir les
secrets de la forêt et la beauté de la nature.
Exemples architecturals
33
33
Expérience “Energy-Motion”
L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies
Ce nouvel espace du circuit de Spa-Francorchamps propose dans des bâtiments emblématiques de nombreuses attractions sous forme d’un « mini village ».
Dans le village de l’expérience « Energy-Motion », le musée de Spa-Francorchamps propose aux visiteurs l’histoire du circuit et de la région à travers les objets,
des voitures anciennes, des trophées et les photos des champions qui ont été conservés. L’exposition du centre d’innovation explique, quant à elle, les
avancées des technologies vertes en matière de moteur et de véhicules verts à travers un concept d’édutainment pour tous et sous forme de visite
interactive.
Si ces activités sont trop passives pour certains visiteurs, trois espaces ont été conçus pour eux: l’espace de simulation, le karting électrique et le shweeb.
Dans l’espace de simulation, les derniers modèles de simulateur dynamique de conduite de formule 1 et de rallye sont disponibles ainsi que de nombreux
autres simulateurs sportifs (VTT, Ski…). Dans le karting électrique, les visiteurs pourront expérimenter la compétition de conduite sportive écologique. Le
shweeb, mode de transport novateur et écologique, fera découvrir les environs du village de l’expérience « Energy-Motion » aux visiteurs.
La destination Spa-Francorchamps organise aujourd’hui de nombreux évènements nationaux et internationaux. Pour accueillir et améliorer cette offre
évènementielle, un amphithéâtre semi-couvert de 5.000 personnes est proposé. Cette structure unique est constituée d’une toile qui protège la scène et 2.000
places assises couvertes. Elle laisse passer la lumière du jour et les ombres de la forêt. Ce lieu incroyable exacerbe la beauté des spectacles qui ont lieu sur la
scène.
Par ailleurs, les bâtiments du circuit et ses environs pourront abriter régulièrement des évènementiels tels que brocantes, salons de l’automobile, salon du
livre, marathon…
34
L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies vertes
13.1
Mini centre d’accueil
14.12
Zone de Parking
15.15
Nouveaux paddocks & terrasse lounge
16.16
Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17.17
Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
18.18
Village de l’Expérience « Energy-Motion »
19.19
Amphithéâtre
20.20
Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21.21
Parking souterrain
22.22
Shweeb et Karting intérieur
2323
23.
Téléphérique (lien entre les deux expériences)
24.24
Ponts
Exemples architecturales
35
Quelques unes des expériences inoubliables de l’expérience ‘Energy-Motion’
Images des activités proposées à titre illustratif
36
Services disponibles
Pour faire de la visite du circuit un moment unique, des restaurants et des boutiques sont disponibles dans les deux expériences
offrant des prestations différentes pour tous les visiteurs
Restaurants
Dans l’expérience de la forêt, le village suspendu offre un restaurant
rapide «La Pause Détente» où les visiteurs pourront déguster des produits
frais et simples comme des salades et des sandwichs. Au sol, le «Slow
Food Restaurant» propose un repas plein de saveur grâce aux produits
issus de l’agriculture biologique. Et pour les petites faims, «Le Petit
Encas» fera le bonheur de tous les amateurs de gâteaux faits maisons, de
gaufres et de crêpes.
Dans le village de l’expérience ‘Energy-motion’, trois restaurants sont
à ddisposition
spos o des visiteurs.
s eu s Lee «Fast
ast b
bio-Fast-bon»,
o ast bo , uun fast
as food
ood moderne
ode e
dans un décor fun et innovant. La cafétéria de l’innovation propose, quant
à elle, des plats simples et rapides dans un cadre «nouvelles technologies».
Et «la Brasserie Art déco» offre un menu de plats typiquement belges. A
côté du circuit, dans le bâtiment de l’ancienne douane, un restaurant
gastronomique d’une vingtaine de tables, propose des plats de style
nouvelle cuisine belge dans un cadre historique mais moderne, avec une
projection multimédia du menu dans vos assiettes.
Boutiques
Une boutique de location de vélo est disponible au niveau de la
place principale de l’expérience de la forêt, pour découvrir la forêt
ou la région. Une boutique de produits « nature » pour les
bricoleurs de cabanes, les observateurs d’étoiles et les
passionnés d’animaux, est aussi disponible.
L’expérience Energy-Motion possède deux magasins de
souvenirs: un spécifique au musée de Spa-Francorchamps et
uun déd
dédiéé à l’espace
espace d
d’innovation.
o at o Lee magasin
agas du musée
usée de
Spa-Francorchamps propose des objets antiques à
collectionner comme des livres ou des cartes postales sur le
circuit et la destination. Le magasin du centre d’innovation
propose des articles de souvenir avec la marque du circuit ainsi
que de nombreux gadgets technologiques innovants.
Les hébergements
Après toutes les aventures de la journée pourquoi ne pas
prolonger son séjour et profiter des hébergements atypiques
de la forêt. Pour ceux qui veulent goûter à la vie dans les
arbres, les nids et les cabanes seront parfaitement adaptés.
Et pour ceux qui préfèrent avoir les pieds sur terre, l’Eco-hôtel
nature 3* ou les caravanes vintages proposent des
alternatives confortables dans la nature.
37
La destination de Spa-Francorchamps propose une offre d’activités très variées qui permet à
tous les publics de trouver une occupation dans le triangle Spa-Stavelot-Malmédy et sur le plateau
des Hautes Fagnes.
L’expérience régionale permet de créer une synergie entre le nouveau projet et toutes ces
activités existantes afin de les mettre en valeur en les associant à la promotion de la destination
et au schéma de circulation dans la destination.
En plus de la mise en réseau des activités existantes, de nouveaux sites seront implantés tels
que le nouveau resort de golf de Hockai ou le site de départ de Montgolfière entre le circuit et la ville
de Malmédy.
Les visiteurs pourront vivre des expériences thématiques comme par exemple un séjour « sports
extrêmes » en participant à une course de BMX sur les pistes de la ferme Libert ou à une session
de parachute à Spa,
Spa une course de karting électrique dans ll’expérience
expérience ‘Energy
Energy-Motion
Motion’ ou une
descente en canyoning dans les gorges de Coo. Ou encore un séjour «nature» avec une
randonnée dans le parc des Hautes Fagnes, une journée sur les nouvelles pistes cyclables telles
que celles du Ravel et une nuit dans les «cabanes perchées» de l’expérience de la forêt
Les Thermes de Spa
Centres équestres
Plopsa Coo
Domaine de Bérinzenne
Club de saut en parachute de Spa Balade en Montgolfière
Expérience cyclisme
Pistes de BMX
Pistes de VTT
Pistes de North shore
Panneau indicateur des pistes de VTT
dans la région
Les activités de l’expérience cyclisme sont parfaites pour des vacances sportives
dans la région de Spa-Francorchamps.
Sur les pistes de ski du Mont de Brumes et de la ferme Libert, les fans de BMX, de
VTT descente, de four cross et de downhill pourront s’exercer avant de participer à
des compétitions internationales.
Des pistes de VTT de différents niveaux sont accessibles librement pour des
randonnées VTT sportives ou en famille. Pour les plus compétitifs et en associant
les nouvelles technologies, un système de chronométrage est disponible par le biais
de Smartphones pour pouvoir se mesurer à tous les visiteurs de la région.
Pour les moins sportifs, mais cependant amateur de vélo, de nouvelles pistes de type
Ravel seront mises en place dont une autour du circuit, et un système de location de
vélos électriques sera mis en place dans toute la région: le « vélo wallon »- concept
similaire au ‘Villo’ à Bruxelles.
38
Circulation dans la destination
“Un système de transport écologique pour découvrir la destination”
La destination Spa-Francorchamps bénéficie d’infrastructures de transports relativement
bonnes avec un réseau routier, autoroutiers et de chemins cyclables de bonne qualité.
De nouvelles routes et pistes cyclables, notamment une extension du Ravel, devront être
créées afin de compléter le réseau.
Un système de transport écologique pourra alors être développé dans la destination afin de
pouvoir se déplacer en toute facilité entre les différents sites touristiques; cela permettra de
pouvoir visiter en utilisant des transports écologiques tels que des navettes sous la forme de
petits bus électriques ou avec des voiturettes électriques, vélos électriques, scooters
électriques….
Ces différents modes de transports sont un moyen vert de découvrir la destination,
combinant véhicule moteur tout en protégeant la nature. Le visiteur pourra ainsi profiter d’une
nouvelle expérience au calme et sans pollution (édutainment au transport vert).
Dans l’espace du circuit, les visiteurs seront incités à laisser leurs véhicules sur l’aire
autoroutière ou sur les parking situés à proximité du circuit afin d’utiliser les transports verts
mis à leur disposition .
Piste de VTT balisée
Navette électrique
Chemin de randonnée balisé
Station de vélos électriques
Piste cyclable
Zone de Parkings
Balade en buggy
Promenades en calèche
39
Programme de développement
40
Le projet se développe sur une superficie d’environ 50 hectares dont 50.000m²
construits
Superficie construite m2
Composantes
Allocation Terrain en m2
Nombre Superficie Nombre de Nombre construite unités
personne de lits
m2
par unité
Composantes
Allocation Terrain
en m2
Centre d’accueil/Aire autoroutière
Expérience Energy‐Motion
Centre d'interprétation
Total du centre d’accueil
Composantes
300
300
Superficie construite m2
Allocation Terrain en m2
Expérience forêt
F&B et boutiques
Welcome center
Restaurant “Slow Food”
Restaurant la “Pause Détente”
Le “Petit encas bar”
Espace Pique‐nique
Espace Barbecue
Boutique Nature
Magasin de location d’équipement
Parc Nature & Aventure
Parcours aventure
Tyrolienne‐Death Ride
Tour de saut à l’élastique
Village suspendu
Sentier pied nus
Musée “Arbres à la loupe”
Sentier Emotion‐Land art
Jeux aventure
Plaine de jeux
Espace javelot/Tir à l’arc/Mur escalade
Outgame
Zancos
Total de l’Expérience Forêt
640 50 200 80 50 ‐
80 100 80
640 44.000 30.000 9.000 5.000 70.000 15.000 30.000 25.000 210.000 6.000 4.000 199.500 500 324.000
Accueil‐Réception
Espace interactif – Centre d’innovation
Espace de simulation
Musée Spa‐Francorchamps
Bureaux administration
‘Fast bio fast bon’
‘Brasserie Art Déco’
‘Cafétéria de l’innovation’
‘Restaurant de l’Ancienne Douane’
Boutique du musée
Boutique du centre d’innovation
Shweeb
Karting couvert
Amphithéâtre
Ravel supplémentaire
Total de l’Expérience Energy‐Motion
6.000 3.000 2.350 300 150 250 300 200 100 200 ‐
1.500
2.000 10 Km 17.800 50.000
25.000 ‐
20.000 ‐
100.000
Hébergements
Cabanes dans les arbres
Eco‐Hôtel “Spa‐Nature”
Tente “Glamping”
Caravanes
Yourtes
Nids
Espaces verts
Total des hébergements
Parkings
Parking extérieur
Parking couvert
Télécabine
20 40 20 10 10 10 4 2 4 2 4 2 80 80 80 20 40 20 800 2.500 400 N/A 200 200 110
18 320 4.100 Unités
800
200
1.000
Total des parkings
Total du projet
200 Superficie du terrain en M2
49.390 M2 par place
25
25
25
20.00
5.000
25.000
3.000 15.000 2.000 1.000 800 800 27.400 50.000
20.000
5.000
25.000
Allocation du terrain en
M2
1.000
10.000
510.020 41
Faisabilité économique et financière
42
Questions-clés des résultats financiers
Les projections financières présentées ici sont des calculs préliminaires sujet à modifications. Le but est de servir de
base à la discussion entre l’opérateur, l’investisseur et le vendeur , mais ces résultats ne sont en aucun cas définitifs.
1. Quel est l’investissement pour le projet?
•
Quel est l’investissement global du projet?
•
Quel est l’investissement détaillé par composantes?
2 Quels
2.
Q l sontt lles résultats
é lt t fifinanciers
i d
du projet?
j t?
•
Quel est le retour sur investissement?
•
Quelle est la valeur du projet?
•
Quel est le temps de récupération de l’investissement?
43
Le phasage de l’aménagement et de la construction du site se déroule sur 3 ans
Phasage de la construction
Phasage de l’aménagement du terrain
Année 1
Année 2
50%
50%
Phasage de la construction de l’expérience de la forêt
100%
Phasage de la construction de l’expérience
l expérience du circuit
50%
Phasage de la construction du centre d’accueil
Phasage des hébergements (sauf hôtel )
50%
Année 3
50%
50%
100%
44
Hypothèses de construction (I)
Centre d'accueil
Coût de construction des différentes composantes du
centre d’accueil
Prix Unitaire
€
Sources
€/m2
1.100
Gerens-Hill
€/m2
1.100
1.100
500
500
1.100
Gerens-Hill
Gerens-Hill
Structure en bois
Structure en bois
Gerens-Hill
Hébergement
€
€
Sources
82.000
Bureau HVS, 2009Hotel development
survey
Welcome center
F&B
Espace Pique-Nique
Espace Barbecue
Boutiques
Parc nature et aventure
Parcours aventures
Tyrolienne-deathride
Tour de saut à l'élastique
€/m2
€/m2
€/m2
€/m2
€/PU
€/PU
€/PU
250.000
120.000
250.000
Expert
Expert
Expert
130.000
130.000
500.000
Expert
Expert
Expert
300.000
500.000
40.000
250
Module.be
Expert
Cityroc
Stelzen Shop
15.275
2.100
300
Entreprise écomobilité
Entreprise écomobilité
Décathlon
Eco-hotel « Spa- €/par
Nature » *
chambre
Cabanes
€/PU
50.000
Cabanes Perchées
Tente Glamping €/PU
30.000
www.exclusivetents
.fr
Caravanes
€/PU
40.000
Vente de caravanes
online
Yourtes
€/PU
7.000
Yourte.com
Nids
€/PU
2.000
Parcabout
Village suspendu
Sentier Pied Nus
Sentier de l'Emotion
Musée "Arbres à la loupe"
€/PU
€/PU
€/PU
Jeux aventure
Plaine de jeux - espace Javelot-tir à l'arc
Outgame
Mur escalade
Zancos
Vélo électrique et VTT
Vélo wallon station 10 bicy + placement
Vélo wallon (type Villo à Bruxelles)
VTT
€/PU
€/PU
€/PU
€/PU
€/PU
€/PU
€/PU
45
Hypothèses de construction (II)
Coût de construction
Prix
unitaire
Expérience Energy-Motion
46
€/m2
Sources
Parking
Accueil- reception
Espace interactif
Scénographie de l’espace interactif
Musée Spa -Francorchamps
Scénographie du musée
€/m2
€/m2
€/m2
€/m2
€/m2
1.100
1.100
3.000
1.100
900
Gerens-Hill
Construction
CITW- T&L
Construction
CITW- T&L
Parking extérieur
Espace de simulation
€/m2
2.500
IWAY-World
Lyon
Routes et chemins
Bureaux administration
€/m2
1.100
Gerens-Hill
Télécabine
€/PU 7.000.000
MDP
Consulting
Shweeb
€/PU 1.000.000
www.shweeb.
com
Amphithéâtre
F&B
Boutiques
€/m2
€/m2
€/m2
Karting couvert électrique
€/PU 1.100.000
1.100
1.100
1.100
Parking couvert
€/m2
€/m2
Ravel supplémentaire €/km
Route de liaison
Cronchamps- SF
90
Recherches T&L
680
Gerens-Hill Project
Management
company
40.000 Expert
(4,5km)
€/km 450.000 Gerens Hill/ JNC
Belgique
Gerens-Hill
Gerens-Hill
Gerens-Hill
Recherches
T&L
46
Hypothèses de coût d’aménagement du terrain
Aménagement du terrain
€
Sources
Coût d'aménagement des sentiers
€/m2
20
Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement de Expérience Forêt
€/m2
40
Coût d'aménagement de Expérience Circuit - EnergyMotion
€/m2
80
Coût d'aménagement de l’amphithéâtre
€/m2
20
Coût d'aménagement du Centre d'accueil
€/m2
40
Coût d'aménagement
d aménagement des hébergements
€/m2
40
Gerens Hill - Project Management company
Gerens-Hill
Coût d'aménagement télécabine/ de la passerelle
€/m2
40
Coût d'aménagement des parkings
€/m2
20
Le prix inclut tous les coûts d’urbanisation (Voirie, Réseau, Divers)
47
Hypothèses de fréquentation
Nous prendrons pour hypothèse pour le projet avec une fréquentation potentielle
de 600.000 visiteurs en année croisière au total avec 430.000 payants et 170.000
non payants
Détails du décompte
p des 600.000 visiteurs:
Expérience Forêt:
Expérience Energy-Motion:
Evènements:
Visiteurs non payants:
150.000 visiteurs
180.000 visiteurs
100.000 visiteurs
170.000 visiteurs
(40% environ du total des visiteurs payants)
48
Hypothèses de tarification (I)
• Les prix d’entrée des différentes activités du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction de benchmarks en Belgique et en France
• Une réduction de 50% sur le tarif sera appliquée pour les entrées enfant 3-12 ans
Projet de Spa-Francorchamps
Produits
Parc acrobatique
Tyrolienne Death ride
Tour de saut à l’élastique
Musée
M é « Les
L arbres
b à la
l lloupe »Expérience de la Sentier Pieds Nus-Sentier de
l’Emotion- Land Art
forêt
Plaine de jeux- Mur d’escalade- Tir à
l’arc
Outgame
Activités
Autres activités et ateliers
Centre d’innovation
Simulateurs dynamiques
Expérience
du circuit
Karting
Shweeb
Autres activités et ateliers
Evènements
Musée de Spa-Francorchamps
€/ Adulte
Hypothèse de prix pour le projet
Prix
Benchmarks €
20
11
15
15-25
15
13-16
Odyssée verte- Vallon de Villaret- Sentier des
pieds nus du lac blanc
10
4,5-6
Kid Factory
15
10
15
40
15
15
10
15
7
-
Sources
Adventure Parc Wavre, Grimpobranche
11
Lacs de l’Eau d'heure
29
Adventure Parc Wavre
15
Autostadt
75-90
IWAY world Lyon
13-28
Euperner Karting, Kart indoor chrono
-
www.agrodome.nz
5-30
7
Abbaye de Stavelot
49
Hypothèses de tarification (II)
• Les prix des nuitées des hébergements du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction des benchmarks de produits
similaires en Europe principalement
Projet de Spa-Francorchamps
€/ Adulte
Prix
Benchmarks €
Cabanes
100
100-200
100
200
Yourtes
70
60-87
Hotel Nature
120
130
Hôtel la Grée des Landes
Nids
70
69
Parcabout
Glamping
100
100-132
Vintage Caravanes
100
163
Produits
Hébergements
Sources
Cabane du perché,
perché Cabane du bois Breant,
Breant Ecurie du Kerbalan
Pencuke farm, Inside out camping
Villatent, les Neufs Cerisiers, Domaine Douce France
Grand Daddy Hotel
50
L’investissement total du projet sur le circuit est d’environ 61 millions d’euros
avec 36 millions pour les composantes et 25 millions pour les infrastructures
Détail de l’investissement par composante
Détail de l’investissement des infrastructures
Total: 36.029.432 €
58% de l’investissement total
Total: 25.687.501 €
42% de l’investissement total
70%
25.100.802
18%
12%
6.497.333
4.431.297
25%
33%
41%
10.477.819
8.499.026
6.313.562
1%
A
Expérience Forêt
B
Expérience
'EnergyMotion'
C
Hébergements
397.095
Parking
Télécabine/Passerelle
VRD*
Centre d'accueil
Cronchamps
* Ravel et routes supplémentaires y compris jonction Cronchamps-Circuit; aménagement VDR du site
Le détail des composantes est présenté dans les pages suivantes, notamment l’Expérience Energy-Motion, qui représente
l’investissement le plus élevé du fait de son concept innovant et attractif pour un large public (70%)
51
Répartition des investissements par composants pour le secteur public et privé
INVESTISSEMENT TOTAL 61.716.933 €
(Attractions et hébergements)
Investissement par composant
A. Expérience
dans la forêt
4.431.297 €
100%
Investissements
privés
B. Expérience
Energie-Motion
25.100.802 €
100%
Investissements
privés
Infrastructures
C. Hébergements
C. Infrastructures
6.497.333 €
25.687.501 €
100%
Investissements
privés
100%
Investissements
publics
L’investissement du secteur privé pour le projet est de 36 millions €
52
L’expérience de la Forêt représente un investissement de 4,4 millions
d’euros intégré dans l’environnement et proposant des attractions
innovantes de dernière génération
Détail de l’investissement de l’Expérience de la Forêt
Total: 4.431.297 € *
Hébergem Exp. Forêt
12%
ents
18%
21%
EnergieMotion
70%
17%
23%
1.022.218
919.936
953.712
18%
789.376
746.056
Parc Nature Aventure
22%
Village Suspendu
Jeux d'aventure
Vélos électriques et VTTAccueil - F&B- Boutiques
L’investissement le plus important est celui des Jeux d’aventure (23% de l’investissement) comprenant
une plaine de jeux et l’investissement dans les vélos électriques et les VTT (22%)
*incluant les frais professionnels et une marge de réserve
53
L’expérience ‘Energy-Motion’ représente un investissement important de 25 millions
d’euros dû notamment à son espace interactif vitrine de l’utilisation des nouvelles
technologies (recherche et développement) de l’automobile et autres types de moteurs
Détail de l’investissement Expérience ‘Energy-Motion’
38%
12%
ents
18%
38%
9.470.343
EnergieMotion
70%
Total: 25.100.802€ *
18%
4.553.050
14%
11%
3.609.950
5%
1.214.147
2.647.297
5%
1.335.561
9%
2.270.454
• L’investissement le plus important est celui de l’espace interactif (9,4 millions €, 38%) qui a un concept proche de la Cité des Sciences et
de l’Industrie à Paris, du Futuroscope à Poitiers ou de I-Way à Lyon utilisant les dernières technologies en matière de scénographie et
d’interaction
• L’espace simulation (4,5 millions €) et aussi important du fait de son potentiel attractif lié aux véhicules moteurs et autres, et à ses
équipements de dernière génération
• Le musée Spa-Francorchamps et l’amphithéâtre pourront être construit par les pouvoirs publics
54
Les hébergements originaux et respectueux de l’environnement sont proposés
sur le site du projet et représente un investissement total de 6,5 millions d’euros
Détail de l’investissement de l’Hébergement
38%
61,3%
12%
ents
18%
Total: 6.497.333 € *
61,3%
3.982.401
EnergieMotion
70%
18,5%
1.203.317
11,1%
721.990
7,4%
481.327
1,3%
84.232
Eco-hotel "SpaNature"
Cabanes dans les
arbres
Tentes-Glamping Caravanes Vintage
Yourtes
0,4%
24.066
Nids dans les
arbres
L’Eco-hotel est celui qui représente l’investissement le plus important avec 3,4 millions € (61,3%) avec 40
chambres, suivi des Cabanes dans les arbres (18,6%)
55
Les résultats du projet sont positifs avec une valeur actuelle du projet de 3.5
millions € et une rentabilité de 9.1% en excluant les infrastructures
Les résultats du projet hors infrastructures sont positifs en prenant l’hypothèse que le site accueille 600.000 visiteurs à
l’année après 6 ans d’opération
Résultats avec les composantes du projet seules
Dans cette hypothèse l’investisseur ne supporte pas les coûts des
investissements d’infrastructures du site mais le coût de construction des
composantes du projet
Investissement composantes seules
36.029.432€
Valeur du projet aujourd’hui
Valeur Actuelle Nette (VAN)
+ 3.593.443€
Résultats du projet incluant les infrastructures
Dans cette hypothèse l’investisseur supporte les coûts de la construction des
composantes et de l’aménagement du site tels que les VDR, les parkings,…
Investissement total avec les
infrastructures
Résultats de rentabilité
Taux de Rendement Interne (TRI)
Temps de récupération de
l’investissement (Pay back)
15 ans
Résultats de rentabilité
Taux de Rendement Interne (TRI)
Flux de trésorerie positifs
Année 4
9,1%
61.716.933€
-18.481.107€
1,7%
22 ans
Année 4
Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
• Les résultats pour les composantes seules sont les suivantes:
La valeur du projet est positive de 3.593.443 € avec une rentabilité de 9,1% et un temps de récupération de 14 ans de l’investissement initial
• Les résultats en incluant les investissement en infrastructures d’environ 25,6 millions d’euros, nous donne des résultats négatifs avec une rentabilité
de 1,7% (bien inférieure au coût du capital de 7,5%)
Ces investissements devront être fait par les pouvoirs publics afin de générer une nouvelle source d’activités et de revenus dans la région
• Par ailleurs, nous prendrons en compte dans les résultats des pages suivantes, que les pouvoirs publics devraient également investir dans les
infrastructures du Musée et de l’amphithéâtre
56
Résumé des flux de trésorerie du projet (investissement et exploitation) ne comprenant que
les composantes principales sans les infrastructures, ni la construction du musée, ni de
l’amphithéâtre qui seront supportés par les pouvoirs publics
Millions €
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
50,04
2,05
-17,18
Flux de
trésorerie
consolidé
(MM Euros)
Année
1
2,15
2,25
2,4
2,61
2,79
2,93
3,07
3,23
3,39
3,56
Année
3
3,93
La dernière année
intègre la valeur
résiduelle du projet
-10,78
Année
2
3,74
Année
4
Année
5
Année
6
Année
7
Année
8
Année
9
Année
10
Année
11
Année
12
Année
13
Année
14
Année
15
Année
16
2,05 2,15 2,25 2,40 2,61 2,79 2,93 3,07 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93 50,04 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
14,71 14,69 14,54 14,25 13,77 13,03 12,07 10,91 ‐
9,55 ‐
7,98 ‐
6,18 ‐
4,14 ‐
1,85 2,08 52,12 Flux de
trésorerie
‐
‐
‐
17,18 10,78 Flux de
trésorerie
cumulés
‐
‐
9,25 Année
17
Les flux de trésorerie seront positifs en Année 4
Le retour sur investissement se fera après 14 ans d’opération
57
Résultats du projet par composantes
A- Résultats Expérience Forêt
B- Résultats Expérience ‘Energy-Motion’
C-Résultats Hébergements
Investissement total
4.431.297 €
18.843.555 €
6.497.333 €
+ 3.831.153
+ 5.035.365
+ 356.207
Taux de Rendement Interne
projet (TRI projet)
15,9%
(TRI projet)
10,6%
(TRI projet)
8,1%
Fonds Propres (TRI FP)
18,9%
11,6%
8,3%
10 ans
13 ans
5 ans
Année 4
Année 4
Année 4
Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
La valeur des résultats de l’Expérience Forêt est
positive avec une rentabilité de 15,9% et un temps de
récupération de 10 ans de l’investissement initial
La valeur des résultats de l’expérience ‘Energymotion’ est négative avec une rentabilité de 10,6% et
un temps de récupération de 13 ans de
l’investissement initial
La valeur pour les hébergements est positive avec une
rentabilité de 8,1% et un temps de récupération de 5
ans de l’investissement initial
Ces résultats sont obtenus en prenant un nombre de visiteurs sur le projet de 430.000 payants, de 130.000 dans l’expérience Forêt et de 300.000 dans
l’expérience ‘Energy-Motion’
On suppose ici que le musée et l’amphithéâtre sont financés par le secteur public et opéré par le secteur privé
Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexes
58
Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarifs d’entrées
Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarif d’entrée
Nombre de
visiteurs
VAN
344.000
365.500
387.000
408.500
430.000
451.500
473.000
494.500
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
-15%
15%
-80.469
80 469
1 123 230
1.123.230
2 326 928
2.326.928
3 530 627
3.530.627
4 734 325
4.734.325
5 938 024
5.938.024
7 141 722
7.141.722
8 345 421
8.345.421
-10%
1.175.182
2.439.001
3.702.820
4.966.639
6.230.459
7.494.278
8.758.097
10.021.916
-5%
2.430.833
3.754.773
5.078.712
6.402.652
7.726.592
9.050.532
10.374.471
11.698.411
0%
3.686.484
5.070.544
6.454.604
7.838.665
9.222.725
10.606.786
11.990.846
13.374.906
5%
4.942.134
6.386.316
7.830.497
9.274.678
10.718.859
12.163.040
13.607.221
15.051.402
10%
6.197.785
7.702.087
9.206.389
10.710.690
12.214.992
13.719.294
15.223.595
16.727.897
15%
7.453.436
9.017.858
10.582.281
12.146.703
13.711.125
15.275.547
16.839.970
18.404.392
9.222.725
Tarif entrée
Le modèle supporte une diminution de 15% du nombre de visiteurs et de 10% du tarif d’entrée
59
Sensibilité du modèle aux coûts de construction et au coût du capital
Sensibilité du modèle au coût de construction et au coût du capital (CMPC)
VAN
WACC /CMPC
9.222.725
6%
6,5%
7%
7,5%
8%
8,5%
9%
-15%
18.948.497
16.795.619
14.808.186
12.972.973
11.277.877
9.711.823
8.264.664
Coûts
-10%
10%
17.655.399
15.517.096
13.544.000
11.722.890
10.041.671
8.489.269
7.055.543
de
-5%
16.362.301
14.238.573
12.279.814
10.472.808
8.805.464
7.266.714
5.846.422
Construction
0%
15.069.203
12.960.049
11.015.627
9.222.725
7.569.257
6.044.160
4.637.302
5%
13.776.104
11.681.526
9.751.441
7.972.643
6.333.050
4.821.605
3.428.181
10%
12.483.006
10.403.003
8.487.255
6.722.560
5.096.844
3.599.051
2.219.060
15%
11.189.908
9.124.480
7.223.068
5.472.478
3.860.637
2.376.497
1.009.939
• Le modèle reste positif même si les coûts de construction augmentent de 15%
• Par ailleurs, le modèle peut offrir une rentabilité supérieure à l’investisseur allant jusqu’à un taux de rentabilité de 9% et plus pour
des coûts de construction similaires
• La construction du musée et de l’amphithéâtre est supporté par le secteur public, le reste des composante par le secteur privé
60
Modèle opérationnel des composants sans les hébergements
Le modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 3 ans et sur un
modèle opérationnel de 15 ans
Sources
Inflation
Jours d’ouverture de
l’expérience de la forêt
Jours d’ouverture de
l’expérience du circuit
Jours d’ouverture du
centre d’accueil
Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
BFPB
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
T&L
0
0
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
T&L
0
0
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
T&L
0
0
250
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
Site
7,5%
CMPC (WACC) – Coût du Capital
Début des Opérations
Année 3
Financement ratio dette/ capital
50%-50%
Phasage
Début
Fin
Aménagement/ Investissement
Année 1
Année 3
Projections des opérations
Année 3
Année 17
61
Modèle opérationnel des hébergements
Le modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 2 ans et sur un
modèle opérationnel de 15 ans
Sources
Inflation
Jours d’ouverture des
hébergements
Nombre d’unités
(chambres)
Nombre de chambres
disponibles
Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année Année
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
BFPB
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
1,8%
T&L
0
0
180
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
210
T&L
0
0
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
110
T&L
0
0
19.800 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100
Site
7,5%
CMPC (WACC) – Coût du Capital
Début des Opérations
Année 3
Financement ratio dette/ capital
50%-50%
Phasage
Début
Fin
Aménagement/ Investissement
Année 2
Année 3
Projections des opérations
Année 3
Année 17
62
Résultats opérationnels: Projections de compte de résultats
Expérience nature
Cash Flow Expérience Forêt
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
Année 9
Année 10
Année 11
Année 12
Année 13
Année 14
Année 15
Année 16
Année 17
1.625.592
32.314
22.810
-
1.672.892
32.896
23.220
-
1.738.614
33.488
23.638
-
1.806.918
34.091
24.064
-
1.896.316
34.704
24.497
-
1.990.137
35.329
24.938
-
2.108.878
35.965
25.387
-
2.234.704
36.612
25.844
-
2.368.038
37.271
26.309
-
2.509.327
37.942
26.783
-
2.659.046
38.625
27.265
-
2.817.698
39.320
27.755
-
2.985.817
40.028
28.255
-
3.163.967
40.749
28.764
-
3.352.746
41.482
29.281
-
1.680.716
1.729.009
1.795.740
1.865.072
1.955.517
2.050.404
2.170.230
2.297.160
2.431.618
2.574.052
2.724.936
2.884.774
3.054.100
3.233.479
3.423.510
Compte de résultats
Revenus
Revenus Entrées
-
Revenus F&B - Location
-
Revenus Boutiques-Location
-
Revenus téléphérique visiteurs non payan
-
-
-
-
Total revenus
100%
Dépenses opération
Cout de personnel
-
-
Maintenance
-
-
Administration
-
-
Frais d'électricité, eau, …
-
-
Marketing
-
-
588.251
84.036
117.650
84.036
84.036
-
-
958.008
‐
‐
Total dépenses par département
Bénéfices bruts exploitation
605.153
86.450
121.031
86.450
86.450
985.535
628.509
89.787
125.702
89.787
89.787
1.023.572
652.775
93.254
130.555
93.254
93.254
1.063.091
684.431
97.776
136.886
97.776
97.776
1.114.645
717.642
102.520
143.528
102.520
102.520
1.168.730
759.581
108.512
151.916
108.512
108.512
1.237.031
804.006
114.858
160.801
114.858
114.858
1.309.381
851.066
121.581
170.213
121.581
121.581
1.386.022
900.918
128.703
180.184
128.703
128.703
1.467.209
953.728
136.247
190.746
136.247
136.247
1.553.213
1.009.671
144.239
201.934
144.239
144.239
1.644.321
1.068.935
152.705
213.787
152.705
152.705
1.740.837
1.131.718
161.674
226.344
161.674
161.674
1.843.083
1.198.228
171.175
239.646
171.175
171.175
1.951.401
57%
722.708 743.474 772.168 801.981 840.872 881.674 933.199 987.779 1.045.596 1.106.842 1.171.722 1.240.453 1.313.263 1.390.396 1.472.109
43%
Dépenses fixes
Couts fixes
Total dépenses fixes
EBITDA
-
-
-
-
151.264
151.264
155.611
155.611
161.617
161.617
167.857
167.857
175.997
175.997
184.536
184.536
195.321
195.321
206.744
206.744
218.846
218.846
231.665
231.665
245.244
245.244
259.630
259.630
274.869
274.869
291.013
291.013
308.116
308.116
‐
‐
571.444
587.863
610.552
634.125
664.876
697.137
737.878
781.035
826.750
875.178
926.478
980.823
1.038.394
1.099.383
1.163.993
34%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 1,4 millions ,
représentant une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17
63
Flux de tresorerie Expérience Nature
Cash Flow Expérience Forêt
Année 1
EBITDA
‐
‐
‐ 3.337.700 ‐
Investissement
Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐
Valeur terminale
Flux de trésorerie avant dette
Cash flow accumulés
‐
‐
Année 2
Année 3
571.444
Année 4
587.863
Année 5
610.552
Année 6
634.125
Année 7
664.876
Année 8
697.137
Année 9
737.878
Année 10
781.035
Année 11
826.750
Année 12
875.178
Année 13
926.478
Année 14
980.823
Année 15
1.038.394
Année 16
1.099.383
Année 17
1.163.993
TOTAL
12.195.909
1.093.598 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 4.431.297
117.650 121.031 125.702 130.555 136.886 143.528 151.916 160.801 170.213 180.184 190.746 201.934 213.787 226.344 239.646
2.510.922
10.270.530
10.270.530
(3.337.700) (639.804) 466.832 484.850 503.570 527.990 553.609 585.962 620.233 656.537 694.994 735.733 778.889 824.607 873.039 11.194.877 15.524.219
(3.337.700) (3.977.504) (3.510.672) (3.025.822) (2.522.252) (1.994.263) (1.440.653) (854.691) (234.458) 422.079 1.117.073 1.852.806 2.631.695 3.456.302 4.329.341 15.524.219
Dette
Financement de la dette
1.668.850 546.799 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2.215.649
‐ 100.131 100.131 100 131
25.033 (1.794.014)
(1.794.014)
‐ 132.939 132.939 132 939
8.202 (234.146)
(2.028.160)
169.896 132.939 302.835 302 835
‐ 163.997
(1.864.162)
172.444 125.059 297.503 297 503
‐ 187.347
(1.676.816)
175.031 116.706 291.737 291 737
‐ 211.833
(1.464.983)
177.656 107.851 285.508 285 508
‐ 242.482
(1.222.501)
180.321 98.466 278.787 278 787
‐ 274.822
(947.679)
183.026 88.517 271.544 271 544
‐ 314.419
(633.261)
185.772 77.972 263.743 263 743
‐ 356.490
(276.771)
188.558 66.794 255.352 255 352
‐ 401.185
124.415
191.387 54.945 246.331 246 331
‐ 448.663
573.077
194.257 42.385 236.642 236 642
‐ 499.091
1.072.168
197.171 29.071 226.242 226 242
‐ 552.647
1.624.815
200.129 14.959 215.088 215 088
‐ 609.519
2.234.334
‐ ‐ ‐ ‐ 873.039
3.107.373
‐ ‐ ‐ ‐ 11.194.877
14.302.251
1.188.733
33.404.382
404 382
33.235
14.302.251
Paiementde la dette
Capital
Interet
Total Capital+Interet
Frais d'ouverture de la dette
Flux de trésorerie après dette
Flux de trésorerie cumulés
‐
‐
CMPC
VAN
TRI projet
TRI FP
7,5%
3.831.153
15,9%
18,9%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 15,5 millions d’euros
avant dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 3,8 millions d’euros et son taux de rendement interne
projet est de 15,9%
64
Résultats opérationnels: Projections de compte de résultats
Expérience circuit ‘Energy-motion’
Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion'
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
Année 9
Année 10
Année 11
Année 12
Année 13
Année 14
Année 15
Année 16
Année 17
Résultats d'exploitation
Flux de trésorerie Exp. Circuit
Revenus
Revenus Entrées
-
-
4.483.928
4.610.285
4.787.135
4.970.770
5.212.051
5.465.044
5.785.951
6.125.702
6.485.403
6.866.226
7.269.411
7.696.271
8.148.196
8.626.658
9.133.215
Revenus location F&B
-
-
107.713
109.652
111.626
113.635
115.681
117.763
119.883
122.041
124.237
126.474
128.750
131.068
133.427
135.829
138.273
Revenus Location Boutiques
-
-
38.017
38.701
39.397
40.107
40.828
41.563
42.312
43.073
43.848
44.638
45.441
46.259
47.092
47.939
48.802
Revenus téléphérique visiteurs non payan
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4.629.658
4.758.638
4.938.159
5.124.512
5.368.560
5.624.370
5.948.145
6.290.816
6.653.489
7.037.338
7.443.602
7.873.598
8.328.715
8.810.426
9.320.291
-
-
1.620.380
1.665.523
1.728.356
1.793.579
1.878.996
1.968.530
2.081.851
2.201.786
2.328.721
2.463.068
2.605.261
2.755.759
2.915.050
3.083.649
3.262.102
-
-
231.483
237.932
246.908
256.226
268.428
281.219
297.407
314.541
332.674
351.867
372.180
393.680
416.436
440.521
466.015
-
-
324.076
333.105
345.671
358.716
375.799
393.706
416.370
440.357
465.744
492.614
521.052
551.152
583.010
616.730
652.420
-
-
231.483
237.932
246.908
256.226
268.428
281.219
297.407
314.541
332.674
351.867
372.180
393.680
416.436
440.521
466.015
-
-
231.483
237.932
246.908
256.226
268.428
281.219
297.407
314.541
332.674
351.867
372.180
393.680
416.436
440.521
466.015
-
-
2.638.905
2.712.424
2.814.750
2.920.972
3.060.079
3.205.891
3.390.443
3.585.765
3.792.489
4.011.282
4.242.853
4.487.951
4.747.367
5.021.943
5.312.566
57%
‐
‐
1.990.753 2.046.214 2.123.408 2.203.540 2.308.481 2.418.479 2.557.703 2.705.051 2.861.000 3.026.055 3.200.749 3.385.647 3.581.347 3.788.483 4.007.725
43%
Total revenus
-
100%
Dépenses opération
Cout de personnel
Maintenance
Administration Frais d'électricité, eau, …
Marketing
Dépenses fixes
Couts fixes
EBITDA
-
-
-
-
‐
‐
598.814
633.360
669.924
416.669
416.669
428.277
428.277
444.434
444.434
461.206
461.206
483.170
483.170
506.193
506.193
535.333
535.333
566.173
566.173
598.814
633.360
669.924
708.624
708.624
749.584
749.584
792.938
792.938
838.826
838.826
9%
1.574.084
1.617.937
1.678.974
1.742.334
1.825.310
1.912.286
2.022.369
2.138.877
2.262.186
2.392.695
2.530.825
2.677.023
2.831.763
2.995.545
3.168.899
34%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 4 millions , représentant
une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17
65
Flux de trésorerie
Expérience circuit ‘Energy-motion’
Résultats opérationnels avec un investissement supporté par le secteur privé et public, avec une participation du secteur privé de 18 millions
pour la composante Energy-motion
Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion'
EBITDA
Investissement
Année 1
‐
‐
‐ 9.337.738 ‐
Cash Flow cumulés
Année 3
1.574.084
Année 4
1.617.937
Année 5
1.678.974
Année 6
1.742.334
Année 7
1.825.310
Année 8
1.912.286
Année 9
2.022.369
Année 10
2.138.877
Année 11
2.262.186
Année 12
2.392.695
Année 13
2.530.825
Année 14
2.677.023
Année 15
2.831.763
Année 16
2.995.545
Année 17
3.168.899
TOTAL
33.371.107
‐
‐
9.505.817 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 324.076 333.105 345.671 358.716 375.799 393.706 416.370 440.357 465.744 492.614 521.052 551.152 583.010 616.730 652.420
27.960.874
(9.337.738) (8.255.809) 1.284.832 1.333.303 1.383.618 1.449.511 1.518.580 1.605.999 1.698.520 1.796.442 1.900.081 2.009.773 2.125.871 2.248.753 2.378.815 30.477.352
(9.337.738) (17.593.547) (16.308.715) (14.975.412) (13.591.794) (12.142.283)
(10.623.703)
(9.017.704) (7.319.183) (5.522.741) (3.622.660) (1.612.887) 512.984 2.761.737 5.140.552 35.617.904
‐
4.668.869 4.752.909
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
9.421.777
‐
‐
‐
‐
‐
280.132
280.132
70.033
722.462
565.307
1.287.768
‐
733.299
531.797
1.265.096
‐
744.298
496.277
1.240.575
‐
755.463
458.625
1.214.088
‐
766.795
418.715
1.185.509
‐
778.297
376.409
1.154.706
‐
789.971
331.566
1.121.537
‐
801.821
284.032
1.085.852
‐
813.848
233.645
1.047.493
‐
826.056
180.236
1.006.292
‐
838.446
123.622
962.069
‐
851.023
63.611
914.635
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
9.421.777
4.909.281
14.331.058
141.327
‐
‐
(5.019.034) (4.139.501) (2.936) 68.207 143.043 235.423 333.071 451.293 576.983 710.590 852.588 1.003.481 1.163.803 1.334.118 2.378.815 30.477.352
(5.019.034) (9.158.535) (9.161.472) (9.093.264) (8.950.221) (8.714.798) (8.381.727) (7.930.434) (7.353.450) (6.642.861) (5.790.273) (4.786.792) (3.622.989) (2.288.871) 89.944 30.567.297
Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐
Valeur terminale
Année 2
18.843.555
6.870.522
27.960.874
35.617.904
Dette
Paiementde la dette
Capital
Interet
‐
565.307
565.307
71.294
CMPC
VAN
TRI projet
TRI FP
30.567.297
7,5%
5.035.365
10,6%
11,6%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 35 millions d’euros avant
dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 5 millions d’euros et son taux de rendement interne projet
est de 10,6%
66
Compte de résultats hébergements
HEBERGEMENTS
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
Année 9
Année 10
Année 11
Année 12
Année 13
Année 14
Année 15
Année 16
Année 17
Flux de trésorerie hébergement Spa-Francorchamps
Revenus
0
0
0
0
0
Revenus chambres
Revenus restauration
Boutiques
Spa
Autres revenus
0
0
0
0
0
Total revenus
397.273
59.591
3.973
3.973
3.973
468.782
707.741
106.161
7.077
7.077
7.077
835.134
792.528
118.879
7.925
7.925
7.925
935.183
855.690
128.354
8.557
8.557
8.557
1.009.715
995.535
149.330
9.955
9.955
9.955
1.174.731
1.266.818
190.023
12.668
12.668
12.668
1.494.845
1.418.583
212.787
14.186
14.186
14.186
1.673.928
1.444.117
216.618
14.441
14.441
14.441
1.704.058
1.470.111
220.517
14.701
14.701
14.701
1.734.731
1.496.573
224.486
14.966
14.966
14.966
1.765.957
1.523.512
228.527
15.235
15.235
15.235
1.797.744
1.550.935
232.640
15.509
15.509
15.509
1.830.103
1.578.852
236.828
15.789
15.789
15.789
1.863.045
1.607.271
241.091
16.073
16.073
16.073
1.896.580
1.636.202
245.430
16.362
16.362
16.362
1.930.718
100%
Dépenses par département
0
0
0
0
0
Chambres
Restauration
Boutiques
Spa
Autres revenus
0
0
0
0
0
119.182
29.795
119
2.185
1.390
152.672
212.322
53.081
212
3.893
2.477
271.985
237.759
59.440
238
4.359
2.774
304.569
256.707
64.177
257
4.706
2.995
328.842
298.660
74.665
299
5.475
3.484
382.584
380.045
95.011
380
6.967
4.434
486.838
425.575
106.394
426
7.802
4.965
545.161
433.235
108.309
433
7.943
5.054
554.974
441.033
110.258
441
8.086
5.145
564.964
448.972
112.243
449
8.231
5.238
575.133
457.054
114.263
457
8.379
5.332
585.486
465.280
116.320
465
8.530
5.428
596.024
473.656
118.414
474
8.684
5.526
606.753
482.181
120.545
482
8.840
5.625
617.674
490.861
122.715
491
8.999
5.727
628.792
33%
Dépenses non distribuées
0
0
0
0
Frais de gestion
Général et administration
Dépenses marketing
Réparation & maintenance
0
0
0
0
Total dépenses non distribuées
15.891
27.809
23.836
23.836
91.373
‐
‐
28.310
49.542
42.464
42.464
162.780
31.701
55.477
47.552
47.552
182.282
34.228
59.898
51.341
51.341
196.809
39.821
69.687
59.732
59.732
228.973
50.673
88.677
76.009
76.009
291.368
56.743
99.301
85.115
85.115
326.274
57.765
101.088
86.647
86.647
332.147
58.804
102.908
88.207
88.207
338.126
59.863
104.760
89.794
89.794
344.212
60.940
106.646
91.411
91.411
350.408
62.037
108.565
93.056
93.056
356.715
63.154
110.520
94.731
94.731
363.136
64.291
112.509
96.436
96.436
369.672
65.448
114.534
98.172
98.172
376.326
19%
224.737 400.369 448.333 484.064 563.174 716.639 802.492 816.937 831.642 846.612 861.851 877.364 893.156 909.233 925.599
48%
Dépenses fixes
Taxes/ Taxe foncière
Assurance
Frais incentives
EBITDA
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.973
20.226
24.199
0
7.077
36.033
43.111
0
7.925
40.350
48.275
0
8.557
43.566
52.123
0
9.955
50.686
60.641
0
12.668
64.498
77.166
0
14.186
72.224
86.410
0
14.441
73.524
87.966
0
14.701
74.848
89.549
0
14.966
76.195
91.161
0
15.235
77.567
92.802
0
15.509
78.963
94.472
0
15.789
80.384
96.173
0
16.073
81.831
97.904
0
16.362
83.304
99.666
0
0
200.538
357.258
400.058
431.941
502.533
639.473
716.082
728.972
742.093
755.451
769.049
782.892
796.984
811.330
825.933
43%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 925.000 euros ,
représentant une marge de 48% du total des recettes et un EBITDA de 43% du revenu total en année 17
67
Flux de trésorerie hébergement
HEBERGEMENTS
Année 1
EBITDA
0
Pré-ouverture
Fonds de roulement
Investissement
Année 3
0
200.538
Année 4
357.258
Année 5
400.058
Année 6
431.941
Année 7
502.533
Année 8
639.473
Année 9
716.082
Année 10
728.972
Année 11
742.093
Année 12
755.451
Année 13
769.049
Année 14
782.892
Année 15
796.984
Année 16
811.330
Année 17
825.933
TOTAL
9.460.587
19.800
‐
40.674 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
4.488.371 2.008.961 ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
32.815 58.459 65.463 70.680 82.231 104.639 117.175 119.284 121.431 123.617 125.842 128.107 130.413 132.761 135.150
7.675.369
(4.508.171) (1.881.912) 298.799 334.595 361.261 420.302 534.834 598.907 609.688 620.662 631.834 643.207 654.785 666.571 678.569 8.366.152
(4.508.171) (1.881.912) (4.209.372) (1.547.317) 660.060 754.897 896.095 1.019.209 1.144.522 1.219.569 1.241.521 1.263.869 1.286.618 1.309.778 1.333.354 9.032.723
19.800
40.674
6.497.333
1.280.157
7.675.369
9.030.082
‐
2.244.186 1.004.481
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
3.248.666
‐
‐
‐
‐
‐
134.651
134.651
33.663
249.108
194.920
444.028
‐
252.844
183.366
436.210
‐
256.637
171.118
427.755
‐
260.487
158.136
418.622
‐
264.394
144.374
408.768
‐
268.360
129.787
398.147
‐
272.385
114.325
386.710
‐
276.471
97.935
374.406
‐
280.618
80.562
361.180
‐
284.827
62.146
346.973
‐
289.100
42.625
331.725
‐
293.436
21.933
315.370
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
3.248.666
1.730.800
4.979.466
48.730
‐
‐
(2.432.300) (1.087.419) (145.229) (101.615) (66.494) 1.680 126.066 200.760 222.977 246.256 270.654 296.233 323.059 351.201 678.569 8.366.152
(2.432.300) (3.519.718) (3.664.947) (3.766.562) (3.833.056) (3.831.376) (3.705.310) (3.504.550) (3.281.573) (3.035.317) (2.764.663) (2.468.430) (2.145.370) (1.794.169) (1.115.600) 7.250.552
-
‐ Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐
Valeur terminale
Année 2
‐
Dette
Paiementde la dette
Capital
Interet
‐
194.920
194.920
15.067
CMPC
VAN
TRI projet
TRI FP
7.250.552
7,5%
356.207
8,1%
8,3%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 9 millions d’euros avant
dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 356.000 euros et son taux de rendement interne projet est
de 8,1%
68
Annexes
69
Plan cadastral du circuit de Francorchamps
Plan Cadastral du Circuit
Echelle 1/2.500
Légende des propiétaires
Domaine de l’Assotiation Intercommunale pour
l’exploitation du Circuit de Spa-Francorchamps
Domaine de la Ville de Stavelot
Domaine de la Ville de Malmedy
Domaine de la Province de Liege
Propiétaires Prives
Domaine de la SPI+
Domaine de la Region Wallonie/ Biens
Geres par l’ISF
Association/ Royal Automobile Club de Belgique
Association/ Royal Automobile Club de Spa
ISF + Domaine de la Province de Liege
BAIL EMPHYTEOTIQUE
70
Votre interlocuteur pour la Société de Valorisation du
circuit de Spa-Francorchamps (SVF) :
Centre d’Ingénierie Touristique de Wallonie (CITW)
Fabienne Vanthuyne
José Clossen
Avenue Sergent Vrithoff 2
5000 Namur
Belgique
e g que
Tel: +(32) 81 435404
Fax: +(32) 81 434784
Email: [email protected]
www.spi.be/fr/destination-francorchamps
Projet financé par l’Union Européenne et par la Wallonie
le Fonds Européen de Développement Régional et la Wallonie
investissent dans votre avenir

Projet de développement touristique de la destination Spa

Transcription

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